Mekanisme Regulasi di Perkotaan

AS 4072 Pengantar Kota dan Permukiman

Prodi Arsitektur, FTSP Universitas Jayabaya

1
OUTLINE

1. Pendahuluan
2. Incentive Zoning
3. Performance Zoning
4. Transfer Of Development Rights
5. Sign Ordinance
6. Interim Ordinance
7. Anti Demolition Ordinance
8. Historical District
9. Mandated Environmental Impact Report
10.Design Riview

2
 Pendahuluan

❑ Mungkin sebuah kota mempunyai peraturan zoning; tetapi implementasinya

seringkali sulit dikendalikan walaupun tidak sesuai dengan peraturan yang ada.
❑ Meningkatnya pembangunan mendorong pemerintah kota untuk mempertegas
dan memperluas aturan zoning, sebagai alat untuk mengimplementasikan
perencanaan dan mengendalikan pembangunan, terutama yang dilakukan oleh
swasta.
❑ Upaya tersebut menghasilkan pengembangan pendekatan baru berbasis
zoning, yaitu : incentive zoning, performance zoning, special district, transfer
of development rights, sign ordinance, interim ordinance, antidemolition
ordinance, historic district ordinance, mandated environmental impact report,
dan design review.
❑ Pendekatan tersebut merupakan kesimpulan hasil survei Shirvani pada 20 kota
di Amerika Serikat pada tahun 1983 sebagaimana ditunjukkan pada Tabel 4-1.

3
Pendahuluan

Tabel 4-1 :
Matriks yang menunjukkan berbagai mekanisme implementasi
perancangan kota pada dua puluh kota yang disurvei.
Sumber : Shirvani; 1985.

4
1. Incentive Zoning

❑ Peraturan ini mengijinkan pengembang membangun gedung yang lebih luas

sebagai pengganti penyediaan fasilitas publik seperti plasa, ruang terbuka,
jalur pedestrian yang lebih lebar, perdagangan retail di lantai dasar.

❑ Pengembang mendapat insentif pembangunan berupa penambahan luas

untuk penggunaan tertentu sampai spesifikasi maksimum yang diijinkan.

❑ Masalah :
- Pengembang mendapat manfaat lebih besar dibanding publik;
seharusnya nilai yang diberikan sebanding dengan nilai yang diterima,
kenyataannya cost yang dibayar publik lebih besar dibanding benefit yang
didapat; insentif yang tidak memuaskan akan mengecewakan pengembang.
- Memungkinkan terjadinya penyalahgunaan (diberikan kepada pemohon
yang tidak berhak), bisa diterapkan secara salah lewat proses politik,
penyimpangan administrasi.

5
1. Incentive Zoning (lanjutan)

❑ Keuntungan incentive zoning :

- Kemanfaatannya untuk meningkatkan penambahan bangunan perumahan di daerah

padat pusat kota.
- Dapat diberlakukan hanya di lokasi yang membutuhkan pembangunan; misalnya
penyediaan rumah untuk lansia, lokasi yang kekurangan RTH, lokasi yang harga
tanahnya mahal.

❑ Rekomendasi dari kota-kota yang pernah menerapkan incentive zoning :

- Agar digunakan hanya jika ada kemungkinan untuk digunakan, dan dilakukan secara
hati-hati. Jika dipaksakan bisa tidak menarik secara finansial bagi pengembang karena
tidak ada nilainya.
- Berpotensi memunculkan intensifikasi bangunan yang berlebihan.
- Harus diringi perencanaan transportasi, terutama di wilayah padat.
- Lebih baik memberikan reward kepada pengembang yang bersedia menyediakan
ameniti yang positif dari pada memberikan pinalti karena tidak menyediakan fasilitas
tersebut.

6
2. Performance Zoning

❑ Merupakan peraturan untuk mengatur standar kondisi fisik yang terukur,

misalnya : penyinaran matahari, getaran, kebisingan, kapasitas infrastruktur.
❑ Dikembangkan untuk menyiapkan standar fleksibel bagi zoning perumahan
dengan tetap melindungi kondisi lingkungan alamiah.
❑ Merupakan standar yang membatasi pendapat subyektif dalam proses
perencanaan dan perancangan.
❑ Implementasinya harus disesuaikan dengan kondisi lingkungan setempat;
perlu modifikasi.
❑ Penggunaan performance zoning menghasilkan ketepatan lebih tinggi dan
mengesankan dalam perencanaan :
- Digunakan untuk mempertahankan eksistensi taman (Oklahoma
City) dengan menerapkan ambang kebisingan, bau, debu, sampah.
- Untuk meningkatkan fleksibilitas dalam penggunaan campuran
antara hunian dan komersial.
- Untuk pengendalian setback, sign control, lansekap.

7
2. Performance Zoning (lanjutan)

❑ Masalah :
- Kesulitan pada proses administrasi; penerapan sistem pada tahap awal
dan pelaksanaan monitoring yang berlangsung sepanjang waktu.
- Keterbatasan waktu petugas, kepuasan kerja sulit dicapai,
kesulitan dalam penindakan.
- Mekanisme ini menyebabkan meningkatnya biaya yang dikeluarkan
pengembang; meningkatnya kebutuhan pendidikan komunitas.

❑ Manfaat :
- Mampu mempertemukan kesamaan persepsi antara masyarakat dan
pemerintah kota, sehingga tidak menimbulkan kontroversi dalam
implementasi peraturan.
- Incentive zoning telah digunakan oleh beberapa komunitas, karena dinilai
mewakili “kebutuhan perubahan yang sebenarnya”, pada hal biasanya
warga selalu menentang perubahan penggunaan tanah.
8
3. Special District

❑ Merupakan peraturan yang digunakan ntuk melindungi atau

mempertahankan kualitas spesifik suatu wilayah, dengan cara melakukan
superimpose terhadap distrik-distrik spesifik yang sudah ada.
Karena itu disebut juga “overlay district”.

❑ Penerapannya membutuhkan standar perancangan fisik, seperti :

- Penggunaan property line sebagai batas yang diijinkan untuk
membangun dengan ketinggian tertentu.
- Pembatasan FAR.
- Penggunaan karakter spesifik bangunan sebagai acuan membangun.

❑ Manfaat :
- Untuk mempertahankan keharmonisan tampilan dan langgam pada
façade.
- Untuk menonjolkan kespesifikan lingkungan dan memperkuat
karakter lingkungan.
9
3. Special District (lanjutan)

❑ Keuntungan special district :

- Mekanisme dapat disesuaikan dengan kebutuhan pembangunan;
- Memberikan fleksibilitas untuk mengontrol aspek khusus yang akan
dikembangkan;
- Mampu mempertahankan sistem zoning.

❑ Esensi :
- Special district akan berguna jika pembangunan mempunyai target
yang singkat dan jelas.
- Mekanisme kontrolnya sanga fleksibel, tidak ketingalan jaman, dan
terfokus.
- Implementasi pengendalian seringkali dilakukan melalui prosedur
perijinan.
- Penelitian yang cermat terhadap proses perijinan dapat menghemat waktu
penerbitan ijin.

10
4. Transfer Of Development Rights

❑ Merupakan mekanisme pengendalian yang memungkinkan pemerintah kota

melestarikan suatu kondisi khusus, dan memungkinkan pengembang
memindahkan haknya membangun ke tapak lain yang diinginkan.
❑ Kelemahan :
- Menurut pengembang, hak membangun ke lokasi tapak kedua
menyebabkan lokasi kedua nilainya turun dibanding lokasi asal.
- Dengan FAR yang cukup tinggi, peluang atau pasar untuk
mengembangkan hak ekstra menjadi lebih kecil.
❑ Manfaat :
- Dapat digunakan sebagai instrumen untuk mengkonservasi tanah
pertanian yang menghadapi tekanan pembangunan yang tinggi.
- Memberikan penambahan insentif kepada pengembang, karena
memiliki daya tarik lebih besar pada pelayanan publik.

11
4. Transfer Of Development Rights (lanjutan)

❑ Hal yang harus diperhatikan demi keberhasilan mekanisme TDR :

- Semua manfaat harus dirinci lebih spesifik agar pengembang
bersedia melakukan negosiasi.
- Perlakuan yang “baik” kepada pengembang agar tidak menimbulkan
sindrom yang mempengaruhi negosiasi.
- Jangan cepat melupakan apa yang telah dilakukan oleh pengembang
(misalnya penyediaan amanity, pelestarian sejarah), pada hal pengembang
telah bersusah payah menyiapkan tapak di lokasi yang terbatas.
- Kejelasan manfaat bagi pemerintah kota maupun pengembang.
- Semua pihak dibolehkan berpartisipasi dalam merumuskan kebutuhan.
- Diselenggarakan melalui forum.

12
5. Sign Ordinance

❑ Sign ordinance disusun sebagai jawaban atas munculnya berbagai kasus

hukum berkaitan dengan pembongkaran bangunan, perebutan lokasi,
gangguan visual, dalam penempatan dan pemasangan billboard.
❑ Sign ordinance merupakan peraturan yang digunakan sebagai instrumen
untuk menciptakan harmoni, kenyamanan visual, perlindungan terhadap
landscape dan urban space; melalui pengaturan bentuk, ukuran, tipe,
penempatan, dan konstruksi.
❑ Contoh implementasi peraturan di Amerika Serikat :
- Pemerintah Kota Dallas mewajibkan semua papan reklame memiliki ijin,
termasuk yang sudah ada sejak tahun 1973.
- Pengusaha diberi waktu selama 10 tahun untuk mengajukan keberatan dan
mengajukan ijin reklame.
- Pada awalnya langkah ini mendapat reaksi penolakan dari pengusaha,
tetapi kemudian didukung semua pihak karena tujuannya adalah untuk
melindungi masyarakat.

13
5. Sign Ordinance (lanjutan)

❑ Manfaat sign ordinance :

- Bisa dimanfaatkan untuk menciptakan kawasan reklame yang unik untuk
mempertinggi karakter masing-masing distrik.
- Digunakan sebagai instrumen pengendali perancangan secara luas, untuk
menciptakan komposisi harmonis antara reklame – bangunan - ruang luar.
❑ Masalah :
- Sulit menata kembali reklame yang sudah ada, bukan yang baru.
- Sulit menertibkan reklame yang pemasangannya tidak dikonfirmasi terlebih
dahulu, karena menyita waktu, energi, biaya.
- Sulit melakukan tindakan tegas karena besarnya reaksi penolakan dan
panjangnya waktu pengajuan keberatan; jika terlalu longgar peningkatan
kualitas visual tidak tercapai.
- Sulit menjelaskan kepada pengusaha tentang : tampilan yang buruk,
rancangan yang sakit, reklame tanpa rasa; yang bisa mengorbankan kualitas
grafis reklame.
- Sulit mengimplementasikan pengelolaan administrasi dan penegakan hukum.
14
5. Sign Ordinance (lanjutan)

❑ Hal yang perlu diperhatikan untuk mengembangkan peraturan

reklame :

- Membentuk kesepakatan tentang tema reklame, kriteria

rancangan yang jelas artikulasinya.
- Mengembangkan proses yang efisien untuk pengawasan dan
penegakan hukum terhadap reklame yang tidak sesuai dengan
peraturan.
- Mengembangkan dukungan informasi dari anggota komunitas
yang peduli dan bertanggungjawab.
- Kejasama dan jaminan dukungan dari kalangan bisnis –
masyarakat – pemerintah kota.

15
6. Interim Ordinance

❑ Merupakan mekanisme yang dilakukan melalui penangguhan pembangunan

pada suatu wilayah, yang dilakukan melalui pengkajian kasus per kasus.
❑ Kelemahan interim ordinance :
- Bisa membuang-buang waktu staf perencanaan dan masyarakat,
dan mudah diserang dari sisi hukum.
Jika penyelesaian lama akan menimbulkan kesulitan kepada pemilik
properti, karena bank tidak akan memberikan pinjaman pada proyek yang
belum jelas.
- Mekanismenya cenderung rumit dan penuh rekayasa (bisa digunakan untuk
mencari dalih menghambat atau mempercepat).
- Bisa digunakan sebagai alat untuk menangguhkan proyek, karena
pemerintah kota tidak menyetujui salah satu detail pelaksanaan.
❑ Keuntungan :
- Menggunakan proses evaluasi dan tes, sehingga memperkecil
subyektivitas suatu keputusan.
16
7. Anti Demolition Ordinance

❑ Mekanisme ini merupakan reaksi munculnya “super hole” saat

berlangsungnya urban renewal dan redevelopment berskala massif
pada era 1950-an dan 1960-an.

❑ Super hole berupa tanah kosong tak terbangun yang dimanfaatkan

sebagai parking lot; jumlahnya semakin meningkat karena banyak
bangunan dirobohkan dan belum dibangun dalam waktu lama.

❑ Melalui antidemolition ordinance perusakan dan perobohan

bangunan diatasi terutama bangunan bersejarah dan bernilai
arsitektur tinggi.

❑ Instrumen ini dapat digunakan sebagai pengendali perobohan

bangunan yang dilakukan pengembang untuk tujuan spekulasi.

17
7. Anti Demolition Ordinance (lanjutan)

❑ Masalah :

- Penggunaan mekanisme ini dapat menimbulkan salah

pengertian masyarakat tentang upaya yang dilakukan untuk
menyelamatkan bangunan bersejarah.
- Dapat menghambat pembangunan kota karna munculnya
ketidaksepakatan tentang pentingnya nilai kesejarahan dan
nilai komersial.
- Dapat memperburuk pertentangan yang muncul jika ordinance
ini bersifat sementara.
- Bisa memunculkan konflik antar institusi pemerintah; bagian
keselamatan bangunan merekomendasikan untuk dirobohkan,
tetapi bagian perencanaan menyarankan untuk menyelamatkannya.

18
8. Historical District

❑ Historical district merupakan peraturan yang bertujuan untuk melindungi

lingkungan dan bangunan bernilai historis dari perusakan atau
perobohan.

❑ Lingkungan atau bangunan bernilai sejarah bisa memperoleh registrasi

dari pemerintah federal maupun pemerintah negara bagian.

❑ Dalam praktek digunakan sebagai pedoman untuk mengontrol

kegiatan redevelopment dan renovasi di kawasan bersejarah, yang
mencakup :
- Pengendalian tinggi dan bentuk bangunan;
- Pedoman rancangan arsitektur spesifik pada bangunan
lama dan bangunan baru;
- Pembuatan design review yang mampu memberikan
fleksibilitas pembangunan di kawasan bersejarah yang
dipandang sebagai kawasan sensitif.
19
8. Historical District (lanjutan)

❑ Manfaat :
- Merupakan instrumen untuk menyelamatkan lingkungan dan
bangunan lokal yang mempunyai nilai kesejarahan dari perusakan dan
perobohan.
- Bangunan yang melakukan registrasi mendapat keuntungan pajak
tertentu, seperti pengurangan pajak.
- Dapat merangsang renovasi lingkungan bersejarah melalui program
dana bergulir, TDR dan antidemolition ordinance.

❑ Masalah :
- Munculnya tantangan untuk memilih antara kepentingan pelestarian
dan kepentingan investasi.
- Sulit mengidentifikasikan jatidiri lingkungan dan menafsirkan
panduan rancangan.
- Masalah administrasi dan perasaan diperlakukan melebihi hukum
yang berlaku.
20
8. Historical District (lanjutan)

❑ Karakteristik historical district :

Mempunyai sifat membatasi yang tinggi, yang menyebabkan
pengembang dan pemilik properti frustasi dan mengurangi
dukungan mereka terhadap upaya pelestarian kawasan
bersejarah.

21
9. Mandated Environmental Impact Report

❑ Merupakan peraturan lingkungan yang dibutuhkan untuk menilai

dampak lingkungan dari suatu proyek sebelum ijin dikeluarkan.
❑ Penilaian dampak lingkungan dibutuhkan oleh semua proyek yang
dibiayai pemerintah federal, dengan mengkaitkan antara
kebutuhan pendanaan dan laporan dampak lingkungan.
❑ Masalah :
- Komunitas lembaga perencanaan sulit menentukan jenis proyek yang
diharuskan membuat laporan dampak lingkungan.
- Sulit melaksanakan penegakan hukum.
- Muncul ketidakpuasan terhadap prosedur dan mekanisme
pengendaliannya.
❑ Perdebatan tentang mandated environmental impact report terfokus pada
cara penentuan proyek besar dan kecil yang menimbulkan dampak
lingkungan.

22
10. Design Riview

❑ Merupakan instrumen untuk menjelaskan lebih lanjut regulasi dan

panduan rancangan pada lingkup yang lebih detail.
Efektifitasnya dicirikan oleh fleksibilitas dalam melakukan kajian
rancangan yang merupakan bagian dari negosiasi.

❑ Manfaat :
- Kualitas rancangan meningkat menjadi lebih baik;
- Jumlah proyek yang proposalnya diterima menjadi lebih banyak;
- Kesesuaian antara rancangan dan pelaksanaan lebih mudah
direalisasikan.

❑ Kelemahan :
- Waktu yang dibutuhkan untuk membuat pertimbangan menjadi lebih
panjang;
- Biaya yang dikeluarkan pengembang menjadi lebih tinggi.

23
10. Design Riview (lanjutan)

❑ Keberhasilan design riview ditentukan oleh :

- Kualifikasi staf yang memenuhi kompetensi

- Kesiapan staf menanggapi dua isu : penggunaan kriteria baku
dan prosedur yang jelas.
- Faktor lingkungan yang meliputi : dukungan politik dan finansial;
kualifikasi anggota yang bertugas melakukan kajian; dan ukuran
birokrasi kota.

❑ Kota yang akan menggunakan mekanisme design riview harus

merumuskan model yang realistis untuk mengadministrasikan dan
menjalankan proses ini sampai selesai.

24
SEKIAN
dan
TERIMA KASIH

AS 4072 Pengantar Kota dan Permukiman

Prodi Arsitektur, FTSP Universitas Jayabaya

25