Zoning Regulation

Sebuah Piranti Pengendalian

Mengapa perlu ZR??

Perubahan fungsi ruang publik:
PKL, warung di badan trotoar
Parkir di trotoar dan badan jalan kemacetan
Bangunan di bantaran sungai
Perubahan RTH menjadi masjid, pos polisi, pompa bensin,
tempat PKL
Jembatan penyeberangan menjadi papan reklame, tempat
jualan dan minta-minta

Perubahan fungsi ruang privat :

Perubahan perumahan menjadi komersial (toko, mall, caf,
outlet, dan lain-lain)
Perubahan bangunan (luas, GSB, tinggi, bangunan
tambahan, dan lain-lain)

Kriteria
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Keselamatan
Kesehatan
Keamanan
Kenyamanan
Efisiensi
Estetika
Setiap tindakan yang potensial melanggar
kriteria
tersebut harus dikendalikan

INSTRUMEN PENGATURAN
LAHAN:
Isu

Teknik / Instrumen

Perencanaan /
pengadaan / alokasi

Rencana tata ruang, land

banking, land sharing, etc

Pemanfaatan /
Penataan /
implementasi

Land consolidation, land

readjustment

Pengendalian
pemanfaatan

Zoning regulation,
development control, dll

SISTEM PENGENDALIAN
PEMANFAATAN LAHAN
Peraturan zoning (Regulatory System):
pemanfaatan lahan yang didasarkan pada kepastian
hukum perangkat: zoning regulation (Amerika Serikat)
Discretionary system:
Pemanfaatan ruang yang proses pengambilan
keputusannya didasarkan pada pertimbangan lembaga
perencanaan yang berwenang untuk masing-masing
proposal pembangunan yang diajukan development
control (Inggris, Singapura)

PENGERTIAN ZONING:
Merupakan pembagian lingkungan kota ke dalam zonazona dan menetapkan pengendalian pemanfaatan ruang
(ketentuan hukum) yang berbeda-beda (Barnett, 1982;
So, 1979).
Setiap zona mempunyai aturan yang seragam dan satu
zona dengan zona lainnya bisa berbeda ukuran dan
aturan.
Dalam zoning aturan ditetapkan terlebih dahulu. Izin
pembangunan yang sesuai dengan aturan dapat
langsung diterbitkan oleh pejabat berwenang tanpa
melalui penilaian (review).

Zoning regulation adalah ketentuan

yang mengatur tentang klasifikasi zona
dan pengaturan lebih lanjut mengenai
pemanfaatan lahan dan prosedur
pelaksanaan pembangunan.
Di beberapa negara, zoning dikenal dalam berbagai istilah,
seperti land development code, zoning code, zoning
resolution, urban code, panning act dan lain sebagainya.

KEDUDUKAN PERATURAN ZONASI DALAM PENATAAN

RUANG
DALAM PENYUSUNAN RENCANA TATA
RUANG
1. Dalam sistem RTRW, Peraturan Zonasi
merupakan pengaturan lebih lanjut
untuk pemanfaatan ruang
2. Peraturan Zonasi dari RTRW dapat
menjadi rujukan untuk menyusun
RDTRK.
3. Sebagai rujukan untuk
penyusunan rencana yang lebih
rinci dari RDTRK, seperti RTRK, atau
RTBL.

DALAM PEMANFAATAN DAN

PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG

1. Mengatur lebih rinci dan lebih lengkap ketentuan

pemanfaatan ruang.
2. Menjadi rujukan perijinan, pengawasan dan penertiban dalam
pengendalian pemanfaatan ruang.
3. menjadi landasan untuk manajemen lahan dan

RTRW KAB

Rencana Pola Ruang

Struktur Wilayah

STRUKTUR
KETERKAITAN LEVEL
TATA RUANG

Rencana Detail
Zoning Regulation

LEGAL KONTEKS
Dasar penerapan zoning adalah kewenangan police
power
Kewenangan pemerintah membuat peraturan untuk
melindungi kesehatan masyarakat, keselamatan dan
kesejahteraan umum; mengintervensi kehidupan private
masyarakat bagi perlindungan kesehatan masyarakat,
keselamatan dan kesejahteraan
Zoning harus sesuai dengan Rencana Tata Ruang
Rencana tata ruang pengarah, penasehat
Zoning pelaksana

TUJUAN ZONING (1)

Peraturan zoning pertama kali diterapkan di
Kota New York pada Tahun 1916 dengan tujuan
(Barnet, 1982:61):
Menentukan standar minimum sinar dan udara
untuk jalan yang makin gelap akibat banyak dan
makin tingginya bangunan.
Memisahkan kegiatan yang dianggap tidak sesuai.

TUJUAN ZONING (2):

Pada perkembangan selanjutnya, zoning
regulations ditujukan untuk:
Mengatur kegiatan yang boleh ada di suatu
zona.
Menerapkan pemunduran bangunan di atas
ketinggian tertentu agar sinar matahari jatuh
ke jalan dan trotoar dan sinar serta udara
mencapai bagian dalam bangunan.
Pembatasan besar bangunan di zona
tertentu agar pusat kota menjadi kawasan
yang paling intensif pemanfaatan ruangnya.

FUNGSI ZONING:
Sebagai instrumen pengendalian
pembangunan.
Peraturan zoning yang lengkap akan memuat
prosedur pelaksanaan pembangunan sampai ke
tata cara pengawasannya. Ketentuan-ketentuan
yang ada karena dikemas menurut penyusunan
perundangan yang baku dapat menjadi
landasan dalam penegakan hukum bila terjadi
pelanggaran.

DEFINISI
Peraturan Zonasi adalah ketentuan yang mengatur
tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan
pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona
peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci
tata ruang.

LINGKUP SUBSTANSI
1. Zoning text/statement; legal text
berisi aturan-aturan (= regulation)
Menjelaskan tentang tata guna lahan dan kawasan,
permitted and conditional uses, minimum lot requirements,
standar pengembangan, administrasi pengembangan
zoning

2.

Zoning map
berisi pembagian blok peruntukan (zona), dengan
ketentuan aturan untuk tiap blok peruntukan tersebut
Menggambarkan peta tata guna lahan dan lokasi tiap
fungsi lahan dan kawasan

Zoning Map

Zoning Map:

Zoning text:

PRINSIP ZONING

Wilayah kota dibagi menjadi beberapa kawasan/zona

dengan luas yang tidak perlu sama.
Setiap zona diatur penggunaannya, intensitas
/kepadatannya, dan massa bangunannya.
Penggunaan lahan/bangunan paling sedikit dibagi menjadi 4
kategori; perumahan, industri, komersial, dan pertanian
(dijabarkan ke dalam penggunaan yang lebih spesifik).
Spesial Use: airport zoning, sex business, signs, Churches
and school, waste disposal, historic districts, floodplains/
sensitive lands
Prinsip penentuan kegiatan dapat dengan menetapkan
kegiatan yang diperbolehkan atau kegiatan yang dilarang.
Kegiatan yang tidak disebutkan dalam daftar kegiatan yang
boleh artinya dilarang,
sedangkan kegiatan yang tidak disebutkan dalam kegiatan
yang dilarang berarti diperbolehkan

KOMPONEN ZONING:
1.
2.
3.

Komponen utama
Komponen penanggulangan dampak
ketentuan lain

Komponen utama:

Zona-zona dasar, sub-zona, jenis-jenis

perpetakan (main land use), jenis-jenis
penggunaan (sub uses)
Penggunaan lahan dan bangunan
(penggunaan utama, penggunaan
pelengkap, penggunaan sesuai
pengecualian khusus).
Intensitas atau kepadatan (KDB, KLB,
bangunan/ha).
Massa banguan/ bulk (tinggi, sempadan,
luas minimum persil).

Komponen penanggulangan dampak:

Penanggulangan pencemaran lingkungan.
Development impact fees:
merupakan alat untuk meningkatkan kualitas dan
kuantitas lingkungan fisik (sarana dan prasarana
umum), mengendalikan pembangunan dan untuk
mengatasi konflik politik.
Traffict impact assesment:
Beban/biaya kemacetan yang dapat dikenakan
pada pengguna kendaraan.

 Ketentuan lain:

penggunaan terbatas dan bersyarat;

setback, kebun;
pengaturan pedagang kaki lima;
pengaturan mengenai fasilitaas tunawisma,
rumah jompo;
pengaturan kawasan-kawasan khusus;
off-street parking and loading;
ukuran distrik,
spot zoning dan floating zones;
tata informasi, aksesoris bangunan, daya
tampung rumah dan keindahan;

KELEMBAGAAN ZONING
Governing body / Badan Legislatif:
Planning commission:
Board of Appeal/adjustment; atau
zoning board:
Staff;

Kelebihan zoning:

Kelemahan zoning:

kepastian,
predictability,
legitimacy,
accountability,

tidak ada yang

dapat meramalkan
keadaan di masa
depan secara rinci.
Tidak fleksibel
Tidak efisien

VARIANCE ZONING:

Incentive/bonus zoning:
Izin peningkatan intensitas dan kepadatan
pembangunan (tinggi bangunan, luas lantai) yang
diberikan kepada pengembang dengan imbalan
penyediaan fasilitas publik (arcade, plaza, pengatapan
ruang pejalan, peninggian jalur pejalan atau bawah
tanah untuk memisahkan pejalan dan lalu-lintas
kendaraan, ruang bongkar-muat off-street untuk
mengurangi kemacetan dll) sesuai dengan ketentuan
yang berlalu.
Minor variance:
Izin untuk bebas dari aturan standar sebagai upaya
untuk menghilangkan kesulitan yang tidak perlu akibat
kondisi fisik lahan (luas, bentuk persil).

Special zoning:
Ketentuan ini dibuat dengan spesifik sesuai dengan
karakteristik setempat (universitas, pendidikan) untuk
mengurangi konflik antara area ini dan masyarakat
sekelilingnya dengan pemanfaatan ruang yang sesuai
dengan area tersebut. Umumnya untuk menjaga
kualitas lingkungan (ketenangan, kelancaran lalu-lintas
dan sebagainya).
TDR (Transfer of development right):
Pemilik dapat mentransfer hak membangunnya
(bisasanya lantai bangunan) kepada pihak lain dalam
satu distrik/kawasan.

Negotiated Development:
Pembangunan yang dilakukan berdasarkan negosiasi
antarstakeholder.
Design and historic preservation:
Ketentuan-ketentuan pemanfaatan ruang dan elemen
lainnya (keindahan, tata informasi dll) untuk memelihara
visual dan karakter kultur dari masyarakat setempat.
Flood plain zoning:
Ketentuan pemanfaatan ruang pada kawasan rawan banjir
untuk mencegah dampak kerugian
Conditional uses:
seringkal disebut sebagai pemanfaatan khusus merupakan
izin pemanfaatan ruang yang diberikan pada suatu zona
jika kriteria atau kondisi khusus zona tersebut
memungkinkan atau sesuai dengan pemanfaatan ruang
yang diinginkan

Non-conforming uses:
Penggunaan bangunan atau struktur yang telah ada
pada waktu rencana disahkan/berlaku dapat
diteruskan meskipun tidak sesuai. Ketentuan ini
bertujuan untuk mengurangi keefektifan peraturan
zoning; mencegah rusaknya nilai property; mendorong
terjadinya penurunan kualitas lingkungan.
Dalam ketentuan ini dilarang mengubah penggunaan
ke non-conforming use lainnya; mengubah atau
memperluas bangunan/struktur, kecuali diperintahkan
pemerintah; menelantarkan/tidak digunakan dalam
jangka waktu lama.
Spot zoning;
Perubahan peta zoning yang mengubah ulang
(rezoning) suatu bagian lahan dan penggunaan yang
kurang intensif menjadi penggunaan yang lebih intensif

Floating zoning:
Kawasan yang diambangkan pemanfaatan ruangnya,
untuk melihat kecenderungan perubahannya
/perkembangannya atau sampai ada penelitian
mengenai pemanfaatan ruang tersebut.
Exclusionary zoning;
Praktek zoning ini diterapkan pada zona yang
mempunyai dampak pencegahan munculnya
bangunan rumah bagi masyarakat berpendapatan
rendah dan moderat.
Ketentuan ini dimotivasi oleh perhatian pada populasi
masyarakat dibandingkan kebutuhan perumahan
keseluruhan pada wilayah dimana masyarakat
tersebut menjadi bagiannya.

 Contract zoning;
Ketentuan ini dihasilkan melalui kesepakatan antara
pemilik properti dan komisi perencana atau lembaga
legislatif.
Growth Control,
Pengendalian ini dilakukan melalui faktor faktor
pertumbuhan seperti pembangunan sarana dan
prasarana melalui penyediaan infrastruktur yang
diperlukan, mengelola faktor ekonomi dan sosial
hingga politik.

IMPLEMENTASI ZONING

Penegakan zoning: pengendalian ijin bangunan yang

tepat waktu, konsisten, dapat diperkirakan dan tegas
(penghentian pembangunan tanpa izin atau
menyimpang, nonconforming uses).
Rezoning: perubahan peraturan dan peta zoning.
Penelaahan variansi (pembebasan dari aturan
standar)
keberatan (mendengar dan memutuskan dugaan
adanya kesalahan)
pengecualian khusus (daftar penggunaan yang tidak
sesuai rencana yang diperkenankan setalah melalui
telaah khusus)

KETENTUAN PELENGKAP
ZONING

Rencana komprehensif.
Peraturan subdivision/perpetakan.
Pengendalian estetika dan arsitektural.
Persyaratan parkir on-street.
Peraturan bangunan, dan
Pembatasan niat (convenant/deed
restriction)

ATURAN KEGIATAN DAN PENGGUNAAN

LAHAN
I = Pemanfaatan diijinkan
Karena sifatnya sesuai dengan peruntukan tanah yang direncanakan. hal ini berarti
tidak akan ada peninjauan atau pembahasan atau tindakan lain dari pemerintah
kabupaten/kota terhadap pemanfaatan tersebut.

T = Pemanfaatan diijinkan secara terbatas

Pembatasan dilakukan melalui penentuan standar pembangunan minimum,
pembatasan pengoperasian, atau peraturan tambahan lainnya yang berlaku di
wilayah kabupeten/kota yang bersangkutan .

B = Pemanfaatan memerlukan ijin penggunaan bersyarat

Izin ini sehubungan dengan usaha menanggulangi dampak pembangunan di
sekitarnya (menginternalisasi dampak); dapat berupa AMDAL, RKL, RPL.

= Pemanfaatan yang tidak diijinkan

Karena sifatnya tidak sesuai dengan peruntukan lahan yang direncanakan dan
dapat menimbulkan dampak yang cukup besar bagi lingkungan sekitarnya.

CONTOH MATRIKS ZR
( ZONING TEXT )

Sekian dan Terima

Kasih