Anda di halaman 1dari 27

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI

Kawasan Non-Perumahan Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

Laporan Akhir Mata Kuliah PL 4007 - Topik Khusus dalam Perencanaan Perangkat Pengendalian Pembangunan Kota

Dosen Pengampu : Dr. Ir. Denny Zulkaidi, MUP. Dr. Petrus Natalivan, ST., MT.

Oleh : RONI RAMADHAN ADITYA JULIO / 152 09 042 / 154 09 014 TIMOTHY ALFREDO / 154 07 102 KHAIRUN RIZKI / 154 09 018 GABRIEL EFOD VIRANT P. / 154 09 034 ZAHARATUL HASANAH / 154 09 067 TRI RAHAYU WULANSARI / 154 09 069

Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota Sekolah Arsitektur, Perencanaan, dan Pengembangan Kebijakan INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG 2013

Pl 4007 Topik Khusus dalam Perencanaan

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI


Kawasan Non-Perumahan : Tamansari - Dago - Dipati Ukur, Bandung

I.

KEDUDUKAN PERATURAN ZONASI

Peraturan Zonasi memiliki beberapa kedudukan dalam sistem penataan ruang, baik dalam proses penyusunan Rencana Tata Ruang (RTR), dalam proses pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang, serta dalam kerangka perangkat pengendalian pembangunan. Dalam proses penyusunan Rencana Tata Ruang, Peraturan Zonasi memiliki kedudukan sebagai berikut: 1. Dalam sistem Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW), Peraturan Zonasi merupakan pengaturan lebih lanjut untuk pemanfaatan ruang yang ditetapkan dalam pola pemanfaatan ruang suatu wilayah. 2. Peraturan Zonasi yang merupakan penjabaran dari RTRW Kota dapat menjadi rujukan untuk menyusun RDTRK, dan sangat bermanfaat untuk melengkapi aturan pembangunan pada penetapan penggunaan lahan yang ditetapkan dalam RDTRK. 3. Peraturan Zonasi juga merupakan rujukan untuk penyusunan rencana yang lebih rinci dari RDTRK, seperti Rencana Teknik Ruang Kawasan (RTRK), atau Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL). Adapun kaitan Peraturan Zonasi dengan berbagai rencana tata ruang yang dijabarkan di atas dapat dilihat pada gambar di bawah ini. GAMBAR 1.1 Kaitan Rencana Tata Ruang dan Peraturan Zonasi

Sumber: Konsep Dasar Panduan Penyusunan Peraturan Zonasi Kawasan Perkotaan Departemen PU, 2006

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 2

Pl 4007 Topik Khusus dalam Perencanaan

Dalam proses pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang, Peraturan Zonasi memiliki kedudukan yaitu: 1. 2. Peraturan Zonasi sangat penting dalam proses pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang Peraturan Zonasi memiliki tingkat ketelitian yang sama dengan RDTRK, namun mengatur lebih rinci dan lebih lengkap ketentuan pemanfaatan ruang dengan tetap mengacu kepada RTRW Kota yang ada. 3. Perbedaan peran dan fungsi antara RDTRK dengan Peraturan Zonasi dalam Sistem Penataan Ruang di Indonesia adalah: RDTRK merupakan salah satu jenjang rencanamtata ruang kota dengan skala 1 : 5000 Peraturan Zonasi merupakan salah satumperangkat pengendalian pemanfaatan ruang yang berisi ketentuan-ketentuan teknis dan administratif pemanfaatan ruang dan pengembangan tapak. 4. Peraturan Zonasi ini telah banyak digunakan di negara berkembang, dan dapat melengkapi aturan pemanfaatan ruang untuk RDTRK yang telah ditetapkan. Peraturan Zonasi adalah peraturan yang menjadi rujukan perijinan, pengawasan dan penertiban dalam pengendalian pemanfaatan ruang, yang merujuk pada rencana tata ruang wilayah yang umumnya telah menetapkan fungsi, intensitas, ketentuan tata massa bangunan, sarana dan prasarana, serta indikasi program pembangunan. 5. Peraturan Zonasi juga menjadi landasan untuk manajemen lahan dan pengembangan tapak. Secara skematis kedudukan Peraturan Zonasi dalam Sistem Penataan Ruang Ruang di Indonesia dapat dilihat pada gambar berikut. GAMBAR 1.2 Kedudukan Peraturan Zonasi dalam Sistem Penataan Ruang Kota

Sumber: Konsep Dasar Panduan Penyusunan Peraturan Zonasi Kawasan Perkotaan Departemen PU, 2006

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 3

Pl 4007 Topik Khusus dalam Perencanaan

Sementara dalam kerangka perangkat pengendalian pembangunan, Peraturan Zonasi memiliki kedudukan diantaranya: 1. 2. Peraturan Zonasi hanya merupakan salah satu perangkat pengendalian di antara berbagai perangkat pengendalian pembangunan lainnya. Perangkat-perangkat kendali pembangunan ini menjadi dasar rujukan untuk memeriksa kesesuaian permohonan ijin melakukan pembangunan dengan ketentuan yang berlaku. 3. Rujukan dalam menilai permohonan pembangunan antara lain Rencana Tata Ruang, berbagai standar, berbagai panduan, maupun berbagai berbagai peraturanperundangan. 4. Peraturan Zonasi juga tidak bersifat tunggal. Di dalamnya terdapat berbagai teknik yang menjadi varian dalam Peraturan Zonasi, dan dapat dipilih untuk diterapkan pada lokasi, kasus atau kondisi tertentu sesuai dengan persoalan di lapangan dan tujuan penataan ruang yang ingin dicapai. Gambar di bawah ini menunjukkan spektrum perangkat pengendalian yang dapat menjadi rujukan untuk menilai permohonan perijinan membangun. GAMBAR 1.3 Kerangka Umum Pengendalian Pembangunan

Sumber: Konsep Dasar Panduan Penyusunan Peraturan Zonasi Kawasan Perkotaan Departemen PU, 2006

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 4

Pl 4007 Topik Khusus dalam Perencanaan

II.

METODE

PENDEKATAN

DAN

TAHAPAN

PENYUSUNAN

PERATURAN ZONASI
Dalam melakukan penyusunan Peraturan Zonasi, terdapat tiga pendekatan yang dapat digunakan. Ketiga pendekatan tersebut antara lain pendekatan deduksi, pendekatan induksi, serta kombinasi pendekatan deduksi dan induksi. Merujuk pada penyusunan zonasi untuk kasus ini, pendekatan yang dilakukan adalah pendekatan induksi. Penyusunan Peraturan Zonasi dengan pendekatan induksi didasarkan pada kajian yang menyeluruh, rinci dan sistematik terhadap karakteristik penggunaan lahan dan persoalan pengendalian pemanfaatan ruang yang dihadapi suatu daerah. Untuk mendapatkan hasil yang lengkap dan akurat, pendekatan ini memerlukan waktu, tenaga, dan biaya yang sangat besar. Adapun cakupan pendekatan induksi ini terdiri dari: 1. 2. Kajian penggunaan lahan yang ada pada daerah yang bersangkutan; Penyusunan klasifikasi dan pengkodean zonasi, serta daftar jenis dan hirarki pengunaan lahan yang ada di daerah (dapat merujuk pada pedoman yang ditetapkan oleh Departemen PU dengan penyesuaian seperlunya); 3. 4. 5. Penyusunan aturan untuk masing-masing blok peruntukan; Kajian standar teknis dan administratif yang dapat dimanfaatkan dari peraturanperundangan nasional maupun daerah; Penetapan standar teknis dan administratif yang akan diterapkan untuk daerah yang bersangkutan. Dalam menyusun Peraturan Zonasi, terdapat beberapa tahapan yang dilalui, meliputi: 1. 2. 3. 4. Penyusunan klasifikasi zonasi Penyusunan daftar kegiatan Penetapan/delineasi blok peruntukan Penyusunan aturan teknis zonasi, yang terdiri dari: 5. 6. 7. 8. Kegiatan dan penggunaan lahan Intensitas pemanfaatan ruang Tata massa bangunan Prasarana Lain-lain/tambahan Aturan khusus

Penyusunan standar teknis Pemilihan teknik pengaturan zonasi Penyusunan peta zonasi Penyusunan aturan pelaksanaan

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 5

Pl 4007 Topik Khusus dalam Perencanaan

9.

Penyusunan perhitungan dampak

10. Peran serta masyarakat 11. Penyusunan aturan administrasi zonasi Tahapan penyusunan Peraturan Zonasi secara lebih jelas dapat dilihat pada bagan alir berikut ini. GAMBAR 2.1 Bagan Alir Proses Teknis Penyusunan Peraturan Zonasi

Sumber: Konsep Dasar Panduan Penyusunan Peraturan Zonasi Kawasan Perkotaan Departemen PU, 2006

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 6

Pl 4007 Topik Khusus dalam Perencanaan

III.

GAMBARAN UMUM WILAYAH

Wilayah yang menjadi cakupan pengaturan dalam penyusunan Peraturan Zonasi ini berada di Kota Bandung, Jawa Barat, tepatnya termasuk ke dalam Wilayah Pengembangan Cibeunying. Adapun delineasi wilayah yang menjadi cakupan Peraturan Zonasi ini dapat dilihat pada gambar berikut. GAMBAR 3.1 Peta Delineasi Wilayah yang Menjadi Cakupan Peraturan Zonasi

Sumber: Google Map, 2012

Adapun batas-batas wilayah perencanaan ini adalah sebagai berikut: Utara Timur Japati Selatan : Barat : Jalan Layang Pasupati dan Jalan Surapati Jalan Tamansari dan Kebon Binatang Bandung : : Kawasan Sabuga-Baksil, Jalan Siliwangi, Simpang Dago, dan Pasar Simpang Kelurahan Sekeloa, Monumen Perjuangan Rakyat Jawa Barat, dan Taman

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 7

Pl 4007 Topik Khusus dalam Perencanaan

Berdasarkan RDTRK Wilayah Cibeunying Kota Bandung, wilayah cakupan pada penyusunan Peraturan Zonasi ini memiliki beberapa jenis zona atau peruntukan lahan, di antaranya adalah Zona Perumahan (R), Zona Komersial Perdagangan (KP), Zona Komersial Jasa (KJ), Zona Perkantoran (P), serta Zona Fasilitas Pelayanan (F). Dan pada penyusunan Peraturan Zonasi ini, wilayah peruntukan lahan yang ditetapkan dibatasi pada zona non-perumahan. Adapun peta peruntukan lahan/pembagian zona pada daerah yang menjadi cakupan Peraturan Zonasi ini dapat dilihat pada gambar berikut. GAMBAR 3.2 Peta Peruntukan Lahan (Zona) pada Wilayah yang Menjadi Cakupan Peraturan Zonasi

LEGENDA
Wilayah Perencanaan

Sumber: RDTRK Wilayah Cibeunying Kota Bandung, 2010

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 8

Pl 4007 Topik Khusus dalam Perencanaan

IV.

PENGKLASIFIKASIAN ZONA DAN KEGIATAN

Pada bab ini akan dijabarkan proses pengklasifikasian zona dan kegiatan serta penomoran blok peruntukan yang dilakukan sebelum menetapkan aturan yang berlaku di tiap zona/subzona non-perumahan yang ada di dalam wilayah perencanaan. Pengklasifikasian zona dan kegiatan ini dilakukan dengan merujuk pada klasifikasi di Rencana Tata Ruang Kota Bandung yang berlaku dan/atau pada Panduan Penyusunan Peraturan Zonasi yang berlaku di Kementerian Pekerjaan Umum, serta dilengkapi dengan hasil observasi di wilayah perencanaan. Rekapitulasi hasil survei oleh tim penyusun dapat dilihat pada Lampiran Penyusunan Peraturan Zonasi ini. 4.1 KLASIFIKASI ZONA

Penyusunan jenis zona yang dipakai dalam Peraturan Zonasi ini dilakukan dengan merujuk pada klasifikasi zona yang ada pada RDTRK Wilayah Cibeunying Kota Bandung. Klasifikasi zona ini dilengkapi dengan hasil observasi langsung di wilayah perencanaan karena mempertimbangkan perkembangan aktivitas secara eksisting di wilayah tersebut. Berdasarkan hierarki peruntukan lahannya (Lampiran I Konsep Dasar Panduan Penyusunan Peraturan Zonasi Kawasan Perkotaan Departemen PU, 2006), jenis zona non-perumahan di dalam wilayah perencanaan ini dapat disusun sebagai berikut : Hierarki I : kawasan budidaya (B) Hierarki II : kawasan permukiman (BP) Hierarki III : kawasan permukiman perkotaan (BPK) Hierarki IV : kawasan komersial (BPK-2), kawasan fasilitas pelayanan (BPK-3)

Secara umum, berdasarkan klasifikasi zona di RDTRK Wilayah Cibeunying Kota Bandung, terdapat tiga jenis zona non-perumahan di wilayah perencanaan, yaitu : zona komersial, zona fasilitas pelayanan, dan zona perkantoran. Ketiga zona tersebut dijabarkan menjadi beberapa sub-zona berdasarkan peruntukannya, yang keseluruhannya memiliki kode zona/sub-zona masing-masing, yang dapat dilihat pada tabel di bawah ini.

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 9

Pl 4007 Topik Khusus dalam Perencanaan

TABEL IV.1 NO.

Klasifikasi Zona di Wilayah Perencanaan KODE KETERANGAN

ZONA / SUB-ZONA

1.

2.

3.

Komersial [K] : Komersial Perdagangan [KP] dan Komersial Jasa [KJ] Komersial perdagangan KP4 Peruntukan ruang yang merupakan bagian eceran tunggal dari kawasan budi daya difungsikan untuk Komersial jasa dengan KJ3 pengembangan kegiatan usaha yang luas 1.000 5.000 m2 bersifat komersial, tempat bekerja, tempat Komersial jasa dengan berusaha, serta tempat hiburan dan KJ4 luas min. 200 1.000 m2 rekreasi, serta fasilitas umum/sosial Komersial jasa pusat pendukungnya KJ5 pelayanan kota Fasilitas Pelayanan [F] : Fasilitas Sosial [FS] dan Fasilitas Umum [FU] Fasilitas yang disediakan oleh pemerintah atau swasta untuk masyarakat, seperti Fasilitas social F2 sekolah (TK-SMA), rumah sakit, klinik, dan tempat ibadah (gereja, masjid, dll.) Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan budi daya yang Perguruan tinggi F3 dikembangkan untuk sarana pendidikan tinggi Ruang Terbuka Hijau (RTH) atau taman Fasilitas umum F12 public Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan budi daya difungsikan untuk pengembangan kegiatan pelayanan Perkantoran P pemerintahan dan tempat bekerja/berusaha, tempat berusaha, dilengkapi dengan fasilitas umum/sosial pendukungnya
Klasifikasi Zona RDTRK Wilayah Cibeunying Kota Bandung, 2010; dan Lampiran Permen PU No. 20/PRT/M/2011, 2011

Sumber :

Zona yang telah diklasifikasikan dan dijabarkan di atas, memiliki pengertian, tujuan, serta kualitas yang diharapkan (kualitas lokal minimum), yang ditunjukkan pada tabel di bawah ini. Pendefinisian dan kualitas lokal tersebut dibuat agar dapat menjadi rujukan awal penentuan aturan-aturan yang berlaku di tiap zonanya sehingga implementasi Peraturan Zonasi ini dapat sesuai dengan pengelompokan zona yang telah ditetapkan.

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 10

Pl 4007 Topik Khusus dalam Perencanaan

TABEL IV.2
NO. ZONA / SUB-ZONA DESKRIPSI

Definisi Zona dan Kualitas Lokal Minimum di Wilayah Perencanaan


MATERI YANG DIATUR TUJUAN KUALITAS LOKAL MINIMUM KETENTUAN UMUM

1.

Komersial

Kawasan yang diperuntukkan untuk kegiatan komersial, termasuk perdagangan, jasa, hiburan, dan perhotelan yang diharapkan mampu mendatangkan keuntungan bagi pemiliknya dan memberikan nilai tambah pada suatu kawasan perkotaan.

Menyediakan lahan untuk menampung kegiatan perdagangan dan jasa.

Kawasan komersial (perdagangan dan jasa) yang nyaman, aman, dan produktif untuk berbagai macam pola pengembangan komersial.

Klasifikasi yang lebih detail terdiri atas komersial perdagangan [KP] dan komersial jasa [KJ].

Klasifikasi: - Sub-zona perdagangan didasarkan pada skala pelayanannya (Regional, Kota dengan Pusat kota; bagian wilayah Kota dengan Sub Pusat Kota dan lingkungan dengan Pusat Lingkungan) maupun luasannya. Kawasan komersial perdagangan mencakup perdagangan grosir, eceran aglomerasi (pusat belanja/mall, tunggal/toko maupun berupa linier serta perdagangan di pusat primer dan sekunder. KP4 merupakan kawasan perdagangan dengan tipe eceran tunggal atau toko. Pemanfaatan Ruang: - Menyediakan prasarana minimum (parkir, bongkar muat, penyimpanan/gudang yang memadai (sesuai standar minimal); - Tidak menimbulkan gangguan terhadap kepentingan umum Intensitas: - Intensitas Pemanfaatan Ruang pada dasarnya ditetapkan dengan mempertimbangkan tipe/karakteristik kegiatan komersial daya dukung baik lahan dan kapasitas jalan (ANDALALIN) - Ketentuan KDB, KLB dan KDH merujuk pada Tabel Rencana Pengaturan KDB, KLB Maksimum dan KDM Minimum; - Garis Sempadan Bangunan (GSB)

1.1

Komersial Perdagangan [KP]

Menyediakan lahan untuk menampung kegiatan perdagangan.

Zona perdagangan yang nyaman, aman dan produktif untuk berbagai macam pola pengembangan.

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 11

Pl 4007 Topik Khusus dalam Perencanaan

NO.

ZONA / SUB-ZONA

MATERI YANG DIATUR DESKRIPSI TUJUAN KUALITAS LOKAL MINIMUM KETENTUAN UMUM Berdasarkan pusat layanan dan bentuk komerial: - Pusat Kota (a). Shopping street: Minimum 0 meter (b). Pusat Belanja termasuk hotel dan perkantoran: Minimum dihitung berdasarkan rumus GSB = (0.5 x lebar rumija) + 1 untuk jalan > 8 meter, sedangkan untuk jalan 8 meter menggunakan rumus GSB = 0.5 x lebar rumija. (c). Untuk GSB samping dan belakang diatur berdasarkan pertimbangan keselamatan, estetika atau karakter kawasan yang ingin dibentuk. - Sub Pusat Kota: (a). Shopping street: Minimum 0 meter (b). Pusat Belanja termasuk hotel dan perkantoran: Minimum dihitung berdasarkan rumus GSB = (0.5 x lebar rumija) + 1 untuk jalan > 8 meter, sedangkan untuk jalan 8 meter menggunakan rumus GSB = 0.5 x lebar rumija. (c). Untuk GSB samping dan belakang diatur berdasarkan pertimbangan keselamatan, estetika atau karakter kawasan yang

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 12

Pl 4007 Topik Khusus dalam Perencanaan

NO.

ZONA / SUB-ZONA

MATERI YANG DIATUR DESKRIPSI TUJUAN KUALITAS LOKAL MINIMUM KETENTUAN UMUM ingin dibentuk. Sub Pusat Lingkungan: (a). Ketentuan GSB mengikuti aturan lingkungan (perumahan tempat komersial tersebut berada) (b). Berdasarkan koridor jalan untuk bukan shopping street: (c). Arteri: GSB minimum 15 meter (d). Kolektor: GSB minimum 10 meter (e). Lokal dan Lingkungan: GSB minimum 5 meter

Koefisien Tapak Basement (KTB) - Maksimum sama dengan KDB dan tidak dibawah RTH/KDH. - GSB KTB mengikuti ketentuan Peraturan Daerah yang berlaku Koefisien Dasar Hijau (KDH) - Minimum 10% kecuali untuk bentuk komersial shopping street minimum 0% Ketentuan lainnya: - Parkir harus dalam bentuk grassblock. - Jalan dalam persil menggunakan paving blok tanpa beton dibawahnya untuk resapan air. Aspal hanya digunakan untuk jalan umum.

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 13

Pl 4007 Topik Khusus dalam Perencanaan

NO.

ZONA / SUB-ZONA

MATERI YANG DIATUR DESKRIPSI TUJUAN KUALITAS LOKAL MINIMUM KETENTUAN UMUM Klasifikasi: - Sub-zona jasa didasarkan pada skala pelayanannya (Regional, Kota dengan Pusat kota; bagian wilayah Kota dengan Sub Pusat Kota dan lingkungan dengan Pusat Lingkungan) maupun luasannya. Pemanfaatan Ruang: - Menyediakan prasarana minimum parkir, yang memadai (sesuai standar minimal); - Tidak menimbulkan gangguan terhadap kepentingan umum Kawasan komersial jasa mencakup kegiatan jasa pada luasan lahan > 10.000 m2, 5.000 m2 10.000 m2, 1.000 m2 5.000 m2 [KJ3], 200 m2 1.000 m2 [KJ4], dan kegiatan jasa yang berada di pusat primer [KJ5] dan pusat sekunder. Intensitas: - Intensitas Pemanfaatan Ruang pada dasarnya ditetapkan dengan mempertimbangkan tipe/karakteristik kegiatan komersial daya dukung baik lahan dan kapasitas jalan (ANDALALIN) - Ketentuan KDB, KLB dan KDH merujuk pada Tabel Rencana Pengaturan KDB, KLB Maksimum dan KDM Minimum; - Garis Sempadan Bangunan (GSB) Berdasarkan pusat layanan dan bentuk komerial: - Pusat Kota (a). Minimum dihitung berdasarkan rumus GSB = (0.5 x lebar rumija) + 1 untuk jalan > 8 meter, sedangkan untuk jalan 8 meter menggunakan rumus GSB = 0.5 x lebar rumija. (b). Untuk GSB samping dan

1.2

Komersial Jasa [KJ]

Menyediakan lahan untuk menampung kegiatan jasa.

Zona jasa yang nyaman, aman dan produktif untuk berbagai macam pola pengembangan.

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 14

Pl 4007 Topik Khusus dalam Perencanaan

NO.

ZONA / SUB-ZONA

MATERI YANG DIATUR DESKRIPSI TUJUAN KUALITAS LOKAL MINIMUM KETENTUAN UMUM belakang diatur berdasarkan pertimbangan keselamatan, estetika atau karakter kawasan yang ingin dibentuk. Sub Pusat Kota: (a). Minimum dihitung berdasarkan rumus GSB = (0.5 x lebar rumija) + 1 untuk jalan > 8 meter, sedangkan untuk jalan 8 meter menggunakan rumus GSB = 0.5 x lebar rumija. (b). Untuk GSB samping dan belakang diatur berdasarkan pertimbangan keselamatan, estetika atau karakter kawasan yang ingin dibentuk. Sub Pusat Lingkungan: (a). Ketentuan GSB mengikuti aturan lingkungan perumahan. (b). Berdasarkan koridor jalan untuk bukan shopping street: (c). Arteri: GSB minimum 15 meter (d). Kolektor: GSB minimum 10 meter (e). Lokal dan Lingkungan: GSB minimum 5 meter

Koefisien Tapak Basement (KTB) - Maksimum sama dengan KDB dan tidak dibawah RTH/KDH. - GSB KTB mengikuti ketentuan Peraturan Daerah yang berlaku

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 15

Pl 4007 Topik Khusus dalam Perencanaan

NO.

ZONA / SUB-ZONA

MATERI YANG DIATUR DESKRIPSI TUJUAN KUALITAS LOKAL MINIMUM KETENTUAN UMUM Koefisien Dasar Hijau (KDH) - Minimum 10% kecuali untuk bentuk komersial shopping street minimum 0% Ketentuan lainnya: - Parkir harus dalam bentuk grassblock. - Jalan dalam persil menggunakan paving blok tanpa beton dibawahnya untuk resapan air. Aspal hanya digunakan untuk jalan umum. Klasifikasi: - Kawasan fasilitas pelayanan mencakup Zona Fasilitas Sosial [FS] dan Zona Fasilitas Umum [FU]

2.

Fasilitas Pelayanan

Kawasan fasilitas pelayanan berisi sarana untuk melancarkan dan memberi kemudahan pelaksanaan fungsi tertentu.

Menyediakan lahan fasilitas penunjang kehidupan untuk melancarkan dan memberi kemudahan bagi masyarakat (permukiman)

Tersedianya Fasilitas Sosial (FS) dan Fasilitas Umum (FU) sesuai standar yang sehat, nyaman, selamat, aman dan asri sesuai dengan ragam kepadatan dan tipe hunian yang dikembangkan

Klasifikasi: - Klasifikasi fasilitas sosial didasarkan pada skala pelayanan (Nasional, Regional, Kota, Kecamatan, kelurahan dll) Kawasan fasilitas sosial mencakup fasilitas yg disediakan oleh pemerintah atau swasta untuk masyarakat, seperti rumah sakit, klinik, tempat ibadah, dan sekolah [F2], serta perguruan tinggi [F3]. Lingkungan fasilitas sosial yang sehat, nyaman, selamat, aman dan asri sesuai dengan ragam kepadatan dan tipe hunian yang dikembangkan. Pemanfaatan Ruang: - Pemanfaatan ruang pada zona fasilitas sosial tidak diperkenankan yang mengganggu berlangsungnya kegiatan fasilitas sosial. Intensitas: - Ketentuan KDB, KLB dan KDH merujuk pada Tabel Rencana Pengaturan KDB, KLB Maksimum dan KDM Minimum. - GSB minimum mempertimbangkan

2.1

Fasilitas Sosial [FS]

Menyediakan lahan untuk fasilitas sosial penunjang kawasan perumahan.

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 16

Pl 4007 Topik Khusus dalam Perencanaan

NO.

ZONA / SUB-ZONA

MATERI YANG DIATUR DESKRIPSI TUJUAN KUALITAS LOKAL MINIMUM KETENTUAN UMUM aspek keselmatan dan perlindungan atas kebisingan. - Tinggi bangunan maksimum mempertimbangkan daya dukung lahan, kawasan keselamatan operasi penerbangan serta mempertimbangkan aspek keselamatan penghuni. - Ketentuan untuk perguruan tinggi diatur khusus. Klasifikasi: - Fasilitas Umum [FU] dapat berupa fasilitas umum non hijau seperti ruang terbuka, squre dll maupun RTH [F12] seperti taman. Pemanfaatan Ruang: - Pemanfaatan ruang pada zona fasilitas umum tidak diperkenankan yang mengganggu berlangsungnya kegiatan fasilitas umum. Intensitas: - Ketentuan KDB, KLB dan KDH merujuk pada Tabel Rencana Pengaturan KDB, KLB Maksimum dan KDM Minimum; Khusus untuk F12 atau RTH, KDH minimum 90 %, atau KDB maksimum 10% dan hanya dipergunakan untuk fasilitas penunjang RTH seperti toilet, ruang ganti jika RTH digunakan untuk lapangan Olah Raga, perkerasan jalur pedestrian, parkir, bangku/tempat duduk dan fasilitas penunjang fungsi RTH sejenisnya. - GSB minimum mempertimbangkan aspek keselmatan dan perlindungan atas kebisingan;

Kawasan fasilitas umum mencakup fasilitas lingkungan yang berfungsi untuk menyelenggarakan dan mengembangkan kehidupan umum, termasuk di dalamnya ruang terbuka hijau dan taman publik [F12].

Menyediakan lahan untuk fasilitas umum penunjang kawasan perumahan.

Lingkungan fasilitas umum yang sehat, nyaman, selamat, aman dan asri sesuai dengan ragam kepadatan dan tipe hunian yang dikembangkan

2.2

Fasilitas Umum [FU]

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 17

Pl 4007 Topik Khusus dalam Perencanaan

NO.

ZONA / SUB-ZONA

MATERI YANG DIATUR DESKRIPSI TUJUAN KUALITAS LOKAL MINIMUM KETENTUAN UMUM Tinggi bangunan maksimum mempertimbangkan daya dukung lahan, kawasan keselamatan operasi penerbangan serta mempertimbangkan aspek keselamatan penghuni. Klasifikasi: - Klasifikasi guna lahan dapat dibedakan berdasarkan jenis instansi (pusat, nasional, kota/kabupaten) atau berdasarkan skala pelayanan (Regional, kota, sub pusat kota, atau lingkungan) Pemanfaatan Ruang: - Kegiatan penunjang terkait dengan pemerintahan diperkenankan sepanjang tidak mengganggu kegiatan pemerintahan [tempat ibadah, kantin] Intensitas: - Ketentuan KDB, KLB dan KDH merujuk pada Tabel 10 Rencana Pengaturan KDB, KLB Maksimum dan KDM Minimum; - GSB mempertimbangkan aspek keselamatan dan kebisingan; - Dilengkapi prasarana minimum sesuai standar (parkir misalnya) - Tinggi bangunan maksimum mempertimbangkan daya dukung lahan dan prasarana lingkungan, kawasan keselamatan operasi penerbangan serta mempertimbangkan aspek keselamatan penghuni.

3.

Perkantoran [P]

Kawasan Perkantoran [P] mencakup kawasan untuk tempat kegiatan pemerintahan, baik nasional, provinsi, maupun kota.

Menyediakan lahan untuk pengembangan kegiatan pemerintahan dengan tipe dan karakteristik yang bervariasi di seluruh wilayah kota .

Lingkungan pemerintahan yang sehat, nyaman, selamat, aman dan asri sesuai dengan ragam karakteristik dan tipe pemerintahan yang dikembangkan.

Sumber : RTRW Kota Bandung Tahun 2011-2030, 2010

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 18

Pl 4007 Topik Khusus dalam Perencanaan

4.2

KLASIFIKASI KEGIATAN

Penyusunan jenis kegiatan di masing-masing zona yang terdapat di dalam wilayah perencanaan ini dilakukan dengan melengkapi daftar kegiatan yang terdapat di Lampiran I Konsep Dasar Panduan Penyusunan Peraturan Zonasi Kawasan Perkotaan Departemen PU (2006) dengan hasil observasi langsung di wilayah perencanaan pada tahun 2013. Berikut adalah jenis kegiatan yang sesuai dengan fungsi zona non-perumahan yang terdapat di dalam wilayah perencanaan. TABEL IV.2 Klasifikasi Kegiatan Tiap Zona di Wilayah Perencanaan Fasilitas Pelayanan (F) Perkantoran (P) Pendidikan Pemerintahan - TK - Kantor pemerintah - SD/MI pusat/nasional - SLTP/MTS - Kantor provinsi - SMU/MA/SMAK - Kantor kota/kabupaten - Akademi/Perguruan Tinggi - Kantor kecamatan - Kantor kelurahan

Komersial (K) Perdagangan - Warung - Toko - Peertokoan - Pasar tradisional - Pasar lingkungan - Penyaluran grosir - Pusat perbelanjaang - Supermarket - Mall - Plaza - Shopping center - Minimarket - Factory Outlet Jasa Umum - Jasa bangunan - Lembaga keuangan - Komunikasi - Pemakaman - Pusat riset dan pengembangan IPTEK - Perawatan/perbaikan/ renovasi barang - Perbaikan kendaraan (bengkel) - SPBU - Penyediaan ruang pertemuan - Penyediaan makanan dan minuman - Travel dan pengiriman barang - Pemasaran properti - Perkantoran/bisnis lainnya Hiburan/Rekreasi - Taman hiburan - Taman perkemahan - Bisnis lapangan olahraga

Kesehatan - Rumah Sakit tipe A - Rumah Sakit tipe B - Rumah Sakit tipe C - Rumah Sakit tipe D - Rumah Sakit gawat darurat - Rumah Sakit bersalin - Laboratorium kesehatan - Puskesmas - Puskesmas pembantu - Balai pengobatan - Pos kesehatan - Posyandu - Dokter umum - Dokter spesialis - Bidan - Klinik/poliklinik - Klinik dan/atau Rumah Sakit Hewan Olahraga dan Rekreasi - Tempat bermain lingkungan - Tempat bermain lokal

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 19

Pl 4007 Topik Khusus dalam Perencanaan

Komersial (K) Studio ketrampilan Panti pijat Klub malam dan bar Hiburan dewasa lain Teater Bioskop Kebun Binatang Resort Restoran

Jasa Khusus - Penginapan hotel - Penginapan losmen - Cottage - Salon - Laundry - Penitipan Hewan - Penitipan Anak

Fasilitas Pelayanan (F) - Taman - Lapangan olahraga - Gelanggang remaja - Gedung olahraga - Museum - Stadion - Gedung olah seni - Bioskop - Teater - Kafe Bina Sosial - Gedung pertemuan lingkungan - Gedung serba guna - Gedung pertemuan kota - Balai pertemuan dan pameran - Pusat informasi lingkungan - Lembaga sosial/organisasi kemasyarakatan Peribadatan - Masjid - Langgar - Gereja - Pura - Kelenteng Persampahan - TPS - TPA - Pengolahan sampah/limbah - Daur ulang - Penimbunan barang rongsokan - Pembongkaran kendaraan bermotor Komunikasi - Telepon Umum - Pusat transisi/pemancar jaringan telekomunikasi

Perkantoran (P)

Sumber: Lampiran III Konsep Dasar Panduan Penyusunan Peraturan Zonasi Kawasan Perkotaan Departemen PU, 2006

4.3

BLOK PERUNTUKAN

Untuk melanjutkan proses penyusunan Peraturan Zonasi, dilakukan penetapan blok peruntukan di dalam wilayah perencanaan untuk mempermudah pemberian aturan yang mengikat di dalam wilayah perencanaan tiap zona/sub-zonanya. Blok peruntukan adalah sebidang lahan yang dibatasi sekurang-kurangnya oleh batasan fisik yang nyata (seperti jaringan jalan, sungai, selokan, saluran irigasi, saluran udara tegangan (ekstra) tinggi, pantai, dan lain-lain), maupun yang belum nyata (rencana jaringan jalan dan rencana jaringan
PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 20

Pl 4007 Topik Khusus dalam Perencanaan

prasarana lain yang sejenis sesuai dengan rencana kota). Sementara untuk penamaan tiap blok peruntukan dilakukan dengan memberikan nomor blok peruntukan yang dilakukan dengan rumus sebagai berikut: Nomor blok = [kode pos] - [ __ __ __ ] - [ __ ]

3 digit angka sebagai nomor urut

huruf sebagai opsi untuk pemecahan blok

Berikut adalah identifikasi blok peruntukan zona non-perumahan yang ada di dalam wilayah perencanaan: TABEL IV.3 NO. NOMOR BLOK 1. 12345 - 001 - a
Sumber: Hasil Pengolahan, 2013

Identifikasi Blok Peruntukan di Wilayah Perencanaan LOKASI Jalan ZONA / SUB-ZONA KP4

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 21

Pl 4007 Topik Khusus dalam Perencanaan

GAMBAR 4.1

Peta Blok Peruntukan di Wilayah Perencanaan

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 22

Pl 4007 Topik Khusus dalam Perencanaan

V.

PENYUSUNAN PERATURAN TEKNIS ZONASI

Sebagai salah satu perangkat pengendalian pemanfaatan ruang, Peraturan Zonasi berisi peraturan teknis zonasi sehingga dapat menjadi panduan, ketentuan, dan batasan bagi seluruh stakeholders dalam memanfaatkan ruang agar dapat lebih terarah. Menurut Konsep Dasar Panduan Penyusunan Peraturan Zonasi Kawasan Perkotaan Departemen PU (2006), Aturan Teknis Zonasi didefinisikan sebagai aturan pada suatu zonasi yang berisi ketentuan pemanfaatan ruang (kegiatan atau penggunaan lahan), intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan tata massa bangunan, ketentuan prasarana minimum yang harus disediakan, aturan lain yang dianggap penting, dan aturan khusus untuk kegiatan tertentu. Juga menurut panduan penyusunan ini, terdapat dua jenis panduan/peraturan, termasuk yang ada di dalam Aturan Teknis Zonasi, yaitu: 1. Peraturan preskriptif, yaitu peraturan yang memberikan ketentuan-ketentuan yang dibuat sangat ketat, rinci dan terukur sehingga mudah dan jelas untuk diterapkan serta kecil kemungkinan terjadinya pelanggaran dalam pelaksanaannya. Contoh peraturan preskriptif di dalam Aturan Teknis Zonasi antara lain: luas minimum, tinggi maksimum, KDB maksimum, dll. 2. Peraturan kinerja, yaitu peraturan yang menyediakan berbagai ukuran serta kriteria kinerja dalam memberikan panduannya. Ketentuan dalam peraturan kinerja tersebut tidak ketat, tetapi didasarkan pada kriteria/batasan tertentu sehingga perencana lebih bebas berkreasi dan berinovasi, sehingga hasilnya akan lebih beragam. Contoh peraturan kinerja di dalam Aturan Teknis Zonasi antara lain: batasan kegiatan terhadap kapasitas prasarana jalan, terhadap ukuran tingkat kebisingan, dll. Kedua jenis panduan/peraturan ini diterapkan dalam penyusunan Aturan Teknis Zonasi yang terbagi atas beberapa bentuk yang dijelaskan di bawah ini. 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 ATURAN KEGIATAN DAN PENGGUNAAN LAHAN ATURAN INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG ATURAN TATA MASSA BANGUNAN ATURAN PRASARANA MINIMUM ATURAN LAIN/TAMBAHAN ATURAN KHUSUS
PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 23

Pl 4007 Topik Khusus dalam Perencanaan

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 24

Pl 4007 Topik Khusus dalam Perencanaan

TABEL Rencana Pengaturan KDB, KLB Maksimum dan KDH Minimum


KDB Maksimum Kawasan Perkantoran [P] 40% Luas Pelayanan Umum [F] 50% 50% 1,6 1,5 1,2 50% Fungsi Jalan KLB Maksimum Fungsi Jalan KDH Minimum Keterangan Prasarana harus disediakan sesuai standar teknis, terutama kebutuhan parkir

Arteri Kolektor Lokal Arteri Kolektor Lokal

5000 m2

Fasilitas sosial

50%

50%

60% 1,0

1,0

0,6

Permohonan pembangunan harus melalui pengkajian rancangan (design review) yang menilai dampak pembangunan tersebut terhadap 40% berbagai aspek yang berkaitan Prasarana harus disediakan sesuai standar teknis, terutama kebutuhan parkir Permohonan pembangunan harus melalui pengkajian rancangan (design review) yang menilai dampak pembangunan tersebut terhadap berbagai aspek yang berkaitan Prasarana harus disediakan sesuai standar teknis, terutama kebutuhan parkir Permohonan pembangunan harus melalui pengkajian rancangan (design review) yang menilai dampak pembangunan

Fasilitas umum

50%

50%

60% 1,0

1,0

0,6

40%

Perguruan Tinggi

50%

50%

2,0

1,0

40%

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 25

Pl 4007 Topik Khusus dalam Perencanaan

tersebut terhadap berbagai aspek yang berkaitan Prasarana harus disediakan sesuai standar teknis, terutama kebutuhan parkir

Komersial [K] Permohonan pembangunan harus melalui pengkajian rancangan (design review) yang menilai dampak pembangunan tersebut terhadap 20% berbagai aspek yang berkaitan Prasarana harus disediakan sesuai standar teknis, terutama kebutuhan parkir 20% 20% 20% 20% 20% Permohonan pembangunan harus melalui pengkajian rancangan (design review) yang menilai dampak pembangunan tersebut terhadap berbagai aspek yang berkaitan Prasarana harus

a. Perdagangan [KP]

Grosir

50%

2,0

Eceran aglomerasi (pusat belanja/mall) 50% Eceran aglomerasi (linier) Eceran tunggal/toko Pusat Pelayanan Kota Subpusat Pelayanan Kota 50% 50% 70% 70%

60% 60% 60% 70% 70%

x x

2,0 1,5

1,8 0,9 0,9 2,1 2,1

x x 0,6 1,4 1,4

60% 1,0 70% 2,8 60% 2,8

b. Jasa [KJ]
2

Luas > 10.000 m

25%

40%

50% 2,0

1,6

1,5

30%

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 26

Pl 4007 Topik Khusus dalam Perencanaan

disediakan sesuai standar teknis, terutama kebutuhan parkir Luas > 5.000 m
2 2 2

25% 50% 60%

40% 50% 60%

50% 2,0 50% 1,5 60% 1,2

1,6 1,5 1,2

1,5 1,2 1,2

30% 20% 20%

Luas 1.000 5000 m

Luas min 200 1.000 m

Pusat Pelayanan Kota

50%

50%

50% 4,0

3,0

2,0

20%

Prasarana harus disediakan sesuai standar teknis, terutama kebutuhan parkir

Subpusat Pelayanan Kota

50%

50%

50% 3,0

2,5

2,0

20%

VI.

PENYUSUNAN STANDAR TEKNIS

VII.

PEMILIHAN TEKNIK PENGATURAN ZONASI

VIII.

PENYUSUNAN PETA ZONASI (ZONING MAP)

IX.

PRODUK ZONING TEXT DAN ZONING MAP


1. Kegiatan dan penggunaan lahan 2. Intensitas pemanfaatan ruang ; KDB KLB (maks) KDH (min) GSB (min) tinggi bangunan (maks) garis bukaan langit dari as jalan 3. Prasarana minimum : lahan parker, bongkar muat, gudang, dimensi dan kelengkapan jaringan jalan, prasarana lain 4. Ketentuan khusus

Ruas jalan : Cikapayang bersyarat : jasa perdagangan, pengiriman barang, skala pelayanan local, bkn pergudangan Djuanda bersyarat : jasa kendaraan bermotor, SPBU DU bersyarat : jasa kendaraan bermotor, SPBU

PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI KAWASAN NON-PERUMAHAN | 27