GDC 306 PEMANFAATAN DAN PENGENDALIAN RUANG

MATERI 8. INSTRUMEN
PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG

DR.TONNY JUDIANTONO, M.SC | TARLANI, ST.,MT

OUTLINE
1. Variansi Pengendalian Pembangunan
2. Instrumen pengendalian pemanfaatan ruang
(normative)
3. Peraturan Zonasi
a. Sejarah
b. Konsep dan prinsip dasar
c. Perangkat (Zoning Maps dan Zoning Text)
d. Bagan alir penyusunan PZ
JENIS-JENIS INSTRUMENT PENGENDALIAN DALAM PEMBANGUNAN

o Legislation and Policy o Design Control

o UU, Peraturan Pemerintah, Perpres o Aesthetic and Architectural Control
o Perda, Pergub. Perwal o On-Street parking requirement
o Planning and Design o Building Code
o Renstra o etc
o Rencana Detail/Rinci
o Design Plan
o Land Use Control/Zoning
o Variansi Zonasi
o Pengaturam lahan
LEGISLATION AND POLICY
Policy Legislation
Does not Bind, Implemented UU dan Peraturan Penjelasanya
through legislation  UU tentang Penataan ruang, Rencana
Perumahan dan Permukiman, Migasi bencana,
Perencanaan Jalan, Transportasi dll
 Peraturan penjelas : Perpres dan Peraturan mentri

Local dan Peraturan Penjelasnya

 Perda RTRW Prov, Perda RTRW kab, Perda RDTR
Kab/Kota dll
 Peraturan Penjelas : Pergub, Perbup atau Perwali
PLANNING AND DESIGN
Melalui proses legislasi
COMPREHENSIVE PLANS
 RTRWN, RTRWP, RTRW KAB DAN RTRW
KOTA
DETAIL PLANS
RTR KSN, RTR KSP, RTR KAB/KOTA, RDTRD
DESIGN PLAN
Urban Design Plan
RTBL
 ZONING
 Division of urban area into zones, and
set different development control/ laws
(Barnett, 1982:60-61; So, 1979:251)

 Peraturan zonasi merupakan salah satu

perangkat pengendalian pemanfaatan
ruang yang berisi ketentuan-ketentuan
teknis dan administratif pemanfaatan
runag dan pengembangan tapak
VARIANCE OF ZONING
 Transfer Development Right
(TDR)
 Bonus Zoning
 Incentive Zoning
 Flood Plain Zoning
 Special Zoning (TOD, etc)
 Minor Variance
 Design and Historic Preservation
 Floating Zoning
 Exclusionary Zoning
 Non Conforming Use
 Conditional uses
 Etc
 DESIGN CONTROL
1. Zoning
a. Incentive Zoning Agreement antara
pemerintah dan developer untuk public
amenities  Internalisasi eksternalitas
b. Performance Zoning Pemberlakukan
fleksibilitas dalam zonasi dengan
kepentingan pertumbuhan/daya saing
daerah
2. Special District Pendekatan kriteria fisik
untuk melindungi area tertentu
3. Transfer Development Right Fungsi keadilan
dalam intensitas bangunan dalam satu zona
akibat keterbatasan regulasi lain
KERANGKA UMUM
PERANGKAT
PENGENDALIAN
PERATURAN ZONASI SEBAGAI INSTRUMEN PENGENDALIAN (NORMATIF
UU 26 TAHUN 2007)
Pengaturan

Pembinaan Perencanaan Tata

Ruang
Peraturan Zonasi

Pelaksanaan Pemanfaatan
Ruang
Penyelenggaraan Penataan Perizinan
Ruang (UUNo.26/2007)
Pengendalian
Pemanfaatan
Ruang
Insentif/disinsentif

Pemantauan

Sanksi

Pengawasan Evaluasi

Pelaporan
GDC 306 PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG
MATERI 8.PERATURAN ZONASI SEBAGAI INSTRUMEN
PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG
SEJARAH MUNCULNYA PERATURAN ZONASI

Era Revoluasi Industri 1 : Penemuan mesin Uap memberikan perubahan

Era Kuno : Konsep Design Castle memberikan learning tentang Zonasi pada zonasi terutama antara zona perumahan dan industri

20 th Century America. Perubahan dari

discretionary ke Regulatory. Pedoman zoning Post Industri : Industri harus dijauhkan dari perumahan. Dikenalkan konsep
pertama kali ada di tiap negara segregasi lahan . Pertama kali diterapkan di Los Angeles AS
ZONING REGULATION DI BERBAGAI NEGARA
◆ Hampir semua negara maju menerapkan zoning
◆ Amerika Serikat, terus mengalami perkembangan sejak ditetapkannya Standard State Zoning
Enabling Act tahun 1926
◆ Inggris: Guna lahan secara umum dikelompokkan ke dalam 4 kelas:

◆ Kelas A: toko, restoran, perbankan, ritel, dsb

◆ Kelas B : bengkel, pabrik, gudang, dsb
◆ Kelas C: residensial
◆ Kelas D: Institusi, seperti pemerintahan, polisi, penjara, pemadam, pengadilan, dsb
◆ Selandia Baru: Resource Management Act, 1991
◆ Singapura: Masterplan yang dibuat oleh URA (Urban Redevelopment Authority) yang berisi “plan”
(seperti zoning map) dan “written statement” (seperti zoning text)
◆ Jepang: mengkalisifikasikan lahan menjadi 12 zona
◆ Indonesia: Undang-Undang 26/2007 mengenai Peraturan Zonasi, dan turunannya (seperti Permen
ATR No. 16 Tahun 2018)
PRINSIP DASAR ZONASI

◆ Prinsip-prinsip dasar zonasi:

1. Pemisahan/segregasi
2. Publik (pemerintah) mengatur (kepemilikan) privat

◆ Mengapa publik bisa mengatur privat?

◆ Untuk kebaikan yang lebih besar (masyarakat vs individu)

◆ 2 kekuatan (power) yang dimiliki pemerintah:

◆ Police power: menciptakan ketertiban.  tata ruang yang tertib

◆ Eminent domain: kuasa yang dimiliki pemerintah untuk mengambil kepemilikan privat (private property)
untuk kepentingan publik (fasilitas umum, utilitas publik spt jalan, bangunan pemerintah, dsb), dengan
ganti rugi yang layak (fair compensation)
KETERKAITAN PERATURAN ZONASI DENGAN RENCANA SPATIAL
 PERANGKAT PERATURAN ZONASI

ZONING TEXT/LEGAL TEXT ZONING MAP

• Berisi Aturan-aturan (regulasi)

• Menjelaskan tentang tata guna lahan dan • Berisi pembagian blok peruntukan (zona) dengan
kawasan, Permitted and conditional use, ketentuan aturan tiap blok peruntukan tersebut
prasarana minum, satndar pegembangan dna • Menggambarkan peta guna lahan dan lokasi tiap
administrasi pengmbangan zoning fungsi lahan dan kawasan
CONTOH ZONING MAP DAN ZONING TEXT DALAM RDTR
 BAGAN ALIR PROSES TEKNIS PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI
1. Penyusunan klasifikasi
zona
2. Penyusunan daftar
kegiatan
3. Penetapan/deliniasi blok
peruntukan
4. Penyusunan aturan teknis
zonasi
5. Penyusunan standar teknis
6. Pemilihan teknik
pengaturan zonasi
7. Penyusunan peta zonasi
8. Penyusunan aturan
pelaksanaan
9. Penyusunan perhitungan
dampak
10.Peran serta masyarakat
11.Penyusunan aturan
administrasi
ZONA PADA
PERATURAN
ZONASI
ZONA PADA
PERATURAN
ZONASI
ZONA PADA
PERATURAN
ZONASI
DAFTAR KEGIATAN
 IDENTIFIKASI KEGIATAN

Daftar kegiatan adalah suatu daftar yang berisi rincian

kegiatan yang ada,mungkin ada, atau prospektif
dikembangkan pada suatu zona yang ditetapkan.

KLASIFIKASI PEMANFAATAN RUANG

“I” = pemanfaatan diizinkan
“T”= pemanfaatan diizinkan secara terbatas
“B”= pemanfaatan memerlukan izin penggunaan bersyarat
“X”= pemanfaatan yang tidak diizinkan
TERIMAKASIH