TEKNIK-TEKNIK PERATURAN ZONASI

Disampaikan Oleh :
IR. ANDI RENALD RIANDY, M.T

Dalam Rangka DIKLAT Pemanfaatan dan Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Balai DIKLAT PU Wilayah VI
Jakarta, 30 Oktober 2007
DAFTAR ISI

1 Latarbelakang

2 Struktur Peraturan Zonasi

3 Tata Cara Penyusunan

Peraturan Zonasi

4 Tata Cara Pelaksanaan

Peraturan Zonasi

5
Tata Cara Penyusunan Raperda
dan Penetapan Perda PZ

6
Tata Cara Perubahan Peraturan
Zonasi
 1
PERTIMBANGAN:
• RTRW Kota (skala 1:10.000) dan RTRW Kabupaten
(1: 100.000) BELUM OPERASIONAL  sulit
LATAR dijadikan rujukan dalam PENGENDALIAN penataan
BELAKANG ruang;
• RDTR (skala 1:5000)  Masih KURANG
OPERASIONAL sebagai rujukan pengendalian
pembangunan  TIDAK DISERTAI dengan aturan
pemanfaatan ruang yang lengkap;
• PERATURAN ZONASI = Zoning Regulation, 
merupakan perangkat aturan pada SKALA BLOK
yang umum digunakan di negara maju,  potensial
untuk melengkapi aturan dalam pelaksanaan RDTR
Kota agar LEBIH OPERASIONAL;
• APARAT PEMERINTAH DAERAH maupun
KONSULTAN PERENCANA perlu MEMAHAMI
materi Peraturan Zonasi, prosedur penyusunannya,
serta penerapannya dalam melengkapi RDTRK 
pengendalian pembangunan kota dapat lebih efektif.
 1 PERSOALAN:
LATAR
BELAKANG • Banyaknya APARAT PEMERINTAH yang
BELUM MEMAHAMI Peraturan Zonasi secara
lengkap, beserta prosedur penyusunannya;
• Masih TERBATASNYA (sedikit) PRAKTEK
penyusunan dan pelaksanaan Peraturan Zonasi
yang dilakukan oleh aparat pemerintah daerah
maupun konsultan perencana;
• BELUM TERSEDIA PEDOMAN penyusunan
yang dapat dijadikan rujukan dalam penyusunan
dan pelaksanaan Peraturan Zonasi.
 TUJUAN:
Menyediakan rujukan teknis, pendekatan dan tata

1
cara secara lengkap dan sistematis bagi Pemerintah
Pusat, Pemerintah Daerah dan konsultan perencana
dalam penyusunan Peraturan Zonasi

LATAR
BELAKANG SASARAN:
 Memberikan pengertian dan lingkup Peraturan
Zonasi;
 Memberikan rujukan teknis (kebutuhan dan
standar) dalam pengaturan dan pengendalian
pemanfaatan ruang untuk berbagai kegiatan
kota.
 Menyediakan pendekatan dan prosedur
penyusunan Peraturan Zonasi;
 Menyediakan pertimbangan dan pedoman dalam
pelaksanaan Peraturan Zonasi;
 Menyediakan prosedur perubahan Peraturan
Zonasi;
 Menyediakan pedoman penyusunan Rancangan
Peraturan Daerah tentang Peraturan Zonasi
 1
LATAR KEDUDUKAN DALAM SISTEM
BELAKANG PENATAAN RUANG:
PERENCANAAN PEMANFAATAN PENGENDALIAN

Undang-undang
Manajemen Lahan
Kegiatan Manajemen Lahan
Intensitas (Kawasan)
Tata Massa Bangunan Peraturan, Perijinan,
Sarana dan Prasarana Pengawasan, Penertiban,
Indikasi Program Land Development Kelembagaan
(persil, blok, sektor)

Peraturan Zonasi:
Peraturan dan Peta
Kelembagaan dan Administrasi
 1
LATAR KAITAN PERATURAN ZONASI DAN
BELAKANG RENCANA TATA RUANG:
RTRW
Kota

RDTRK
Peraturan
Zonasi

RTRK / RTBL
 KEDUDUKAN DALAM KERANGKA

1 UMUM PENGENDALIAN PEMANFAATAN

RUANG:
LATAR TEKNIK DALAM
PERATURAN ZONASI
BELAKANG  Performance zoning
 Special zoning
 Bonus zoning
 TDR
 Negotioned Dev’t.
RENCANA
 Flood Plain Zoning
 Conditional Uses
 Non-conforming Standar yang relevan
Uses dengan perencanaan
RTRWN  Spot Zoning dan pembangunan
 Floating Zoning STANDAR kota
 Exclusionaary (e.g. kesehatan,
RTRWP Zoning keselamatan,
 Contract Zoning keamanan, etc)
 Growth Control
RTRWK

PERATURAN
RDTRK PERIJINAN
ZONASI DAN PEMBANGUNAN
VARIANNYA
RTRK/RTBL PANDUAN

 Special Site Control.

UU, PP,
 Site Plan Controls.
Perda Perangkat
 Building, Housing Teknik
and Sanitary Codes.
 Design and Historic
Preservation.
 1 CAKUPAN PERATURAN ZONASI:
 Penggunaan lahan dan bangunan
LATAR (penggunaan utama, penggunaan pelengkap,
BELAKANG penggunaan bersyarat, penggunaan dengan
pengecualian khusus, penggunaan yang
dilarang);
 Intensitas pemanfaatan ruang atau kepadatan
pembangunan (KDB, KLB, KDH,
bangunan/Ha);
 Tata massa bangunan (tinggi bangunan, garis
sempadan bangunan, jarak antarbangunan, luas
minimum persil, dll);
 Prasarana, ketentuan mnimum eksterior, serta
standar-standarnya;
 Pengendalian (eksternalitas negatif , insentif
dan disinsentif, perijinan, pengawasan,
penertiban).
 FUNGSI PERATURAN ZONASI:

1
• Sebagai PERANGKAT PENGENDALIAN
pembangunan.
• Peraturan zoning yang lengkap akan memuat
LATAR prosedur pelaksanaan pembangunan sampai ke tata
BELAKANG cara pengawasannya.
• Sebagai PEDOMAN PENYUSUNAN rencana
operasional.
• Ketentuan zoning dapat menjadi jembatan dalam
penyusunan rencana tata ruang yang bersifat
operasional,  memuat ketentuan-ketentuan tentang
penjabaran rencana yang bersifat makro ke dalam
rencana yang bersifat sub makro sampai pada rencana
yang rinci.
• Sebagai PANDUAN TEKNIS pengembangan
tapak/pemanfaatan lahan.
• Ketentuan zoning mencakup guna lahan, intensitas
pembangunan, tata massa bangunan, prasarana
minimum, dan standar perencanaan
 BAB 1 PENDAHULUAN
BAB 2 TATA CARA PENYUSUNAN PERATURAN

2
ZONASI
2.1. Pendekatan dan Tahapan Penyusunan
2.2. Penyusunan Klasifikasi Zonasi Lahan
2.3. Penyusunan Daftar Kegiatan
2.4. Penetapan Batas Blok/Subblok Peruntukan
STRUKTUR 2.5. Penyusunan Aturan Teknis Zonasi
PERATURAN Aturan Kegiatan dan Penggunaan Lahan
ZONASI Aturan Intensitas Pemanfaatan Ruang
Aturan Tata Massa Bangunan
Aturan Prasarana Minimum
Aturan Lain/Tambahan
Aturan Khusus
2.6. Standar dalam Penataan Ruang
2.7. Penyusunan Aturan Pelaksanaan
Aturan Varian Pemanfaatan Ruang
Aturan Insentif dan Disinsentif
Aturan Perubahan Pemanfaatan Ruang
2.8. Pelihan Teknik Pengaturan Zonasi
2.9. Penyusunan Aturan Dampak
2.10 Penyusunan Peta Zonasi
2.11 Peran Serta Masyarakat dalam Penyusunan PZ
 BAB 3 TATA CARA PELAKSANAAN PERATURAN
ZONASI

2
3.1. Kelembagaan
Jenis-jenis Lembaga
Tugas dan Kewenangan
3.2. Prosedur Pelaksanaan Pemanfaatan Ruang dan
STRUKTUR Pembangunan
PERATURAN 3.3. Prosedur Perubahan Pemanfaatan Ruang
3.4. Prosedur Pengenaan/Penerapan Insentif dan Disinsentif
ZONASI 3.5. Prosedur Peran Serta Masyarakat dalam Pelaksanaan
Peraturan
3.6. Prosedur Penilaian dan Penetapan Dampak
Pembangunan

BAB 4 TATA CARA PENYUSUNAN RAPERDA DAN

PENETAPAN PERDA TENTANG PERATUAN
ZONASI
4.1. Tahap Persiapan Pembentukan Rancangan Peraturan
4.2. Tahap Pembahasan dan Pengesahan Rancangan
Peraturan Daerah Proses Penetapan Peraturan Daerah
4.3. Tahap Pengundangan
4.4. Tahap Penyebarluasan
4.5. Partisipasi Masyarakat
 2
STRUKTUR
BAB 5 TATA CARA PERUBAHAN PERATURAN
ZONASI
PERATURAN
5.1. Syarat Perubahan
ZONASI
5.2. Obyek Perubahan
5.3. Prakarsa Perubahan
5.4. Prosedur Perubahan
 3
PENDEKATAN PENYUSUNAN:
 DEDUKSI: mempertimbangkan teori, kasus
dan preseden peraturan zonasi yang telah
TATA CARA digunakan kota-kota di luar negeri maupun
PENYUSUNAN dalam negeri.
PERATURAN
ZONASI  INDUKSI: kajian yang menyeluruh, rinci dan
sistematik terhadap karakterisitik penggunaan
lahan dan persoalan pengendalian
pemanfaatan ruang yang dihadapi suatu
daerah.
 DEDUKSI DAN INDUKSI: memanfaatkan hasil
kajian dengan pendekatan deduksi yang
dikoreksi dan divalidasi dengan kondisi dan
persoalan empirik yang ada di daerah yang
disusun Peraturan Zonasinya
 2. Penyusunan 1. Penyusunan 3. Penetapan
Daftar Klasifikasi Batas
Kegiatan Zona Blok/Subblok
Peruntukan

4. Penyusunan
Aturan Teknis
Zonasi

3
Pendekatan: Jenis Aturan:
- Issue of Concerns - Preskriptif
- Scope of Isues - Kinerja

4.a. 4.b. 4.c. 4.d. 4e. 4.f.

TATA CARA Kegiatan dan
Penggunaan
Intensitas
Pemanfaata
Tata Massa
Bangunan
Prasarana Aturan
Lain
Aturan
Khusus
PENYUSUNAN Lahan n Ruang

PERATURAN
ZONASI
5. Penyusunan
Standar
Peraturan Teknis
Zonasi

9. Penyusunan 6. Penyusunan 7. Pilihan Teknik

Aturan Aturan Pengaturan
Administrasi Pelaksanaan Zonasi
Zonasi

Bagan Alir
Penyusunan 10. Penyusunan
Peraturan Zonasi Aturan
Dampak
8. Penyusunan
Peta Zonasi
 KLASIFIKASI PENGGUNAAN LAHAN:

3
 Klasifikasi zonasi disusun berdasarkan:
a. Kajian literatur, peraturan-perundangan, dan
perbandingan dari berbagai contoh;
b. Skala/tingkat pelayanan kegiatan berdasarkan
TATA CARA standar pelayanan yang berlaku (standar Dept. PU);
PENYUSUNAN  Menambah/melengkapi Klasifikasi Zonasi pada
PERATURAN lampiran pedoman ini dengan mempertimbangkan:
ZONASI a. Zonasi yang sudah berkembang di daerah yang
akan disusun Peraturan Zonasinya (kajian/
pengamatan empiris) dan dianggap perlu
ditambahkan ke dalam klasifikasi zona.
b. Jenis zona yang spesifik yang ada di daerah yang
disusun Peraturan Zonasinya yang belum terdaftar
dalam Lampiran Pedoman ini.
c. Jenis Zonasi yang prospektif berkembang di daerah

yang akan disusun Peraturan Zonasinya.

 Menghapuskan zonasi yang yang tidak terdapat di
daerah
 3
KODE ZONASI:
 Setiap zonasi diberi kode yang mencerminkan
fungsi zonasi yang dimaksud.
TATA CARA  Klasifikasi zonasi dapat merujuk pada kode
PENYUSUNAN zonasi dalam Lampiran ini.
PERATURAN  Nama kode zonasi dapat disesuaikan dengan
ZONASI RTRW yang berlaku di daerah masing-masing
 Nama kode zonasi diupayakan bersifat
universal seperti yang banya digunakan di luar
negeri
 PENETAPAN BATAS BLOK/SUBBLOK

PERTIMBANGAN:
 Kesamaan (homogenitas) karakteristik

3
pemanfaatan ruang/lahan.
 Batasan fisik seperti jalan, gang, sungai,
brandgang atau batas persil.
TATA CARA  Orientasi Bangunan.
PENYUSUNAN  Lapis bangunan.
PERATURAN
ZONASI GSJ

GSJ
GSB

BLOK
PERUNTUKAN

GSB
GSJ

GSJ
 PENETAPAN BATAS BLOK/SUBBLOK

3
TATA CARA
Pembagian zona
dengan pertimbangan
batasan fisik jalan
(termasuk 1 blok
dengan batas jalan),
PENYUSUNAN gang, branhgang,
batas kapling dan
PERATURAN orientasi bangunan,
ZONASI lapis bangunan.

Pembagian zona
dengan pertimbangan
batasan fisik sungai,
lapis bangunan,
rencana jalan jalan),
gang, batas kapling
dan orientasi
bangunan.
 ATURAN TEKNIS PEMANFAATAN RUANG:

ATURAN KEGIATAN DAN PENGGUNAAN LAHAN

3
Klasifikasi pemanfaatan ruang
”I” = Pemanfaatan diizinkan
”T” = Pemanfaatan diizinkan secara terbatas
”B” = Pemanfaatan memerlukan izin
”x” = Pemanfaatan yang tidak diijinkan
TATA CARA Dasar Pertimbangan
PENYUSUNAN Pendekatan Pengaturan
PERATURAN Umum, untuk semua jenis penggunaan lahan,:
ZONASI Khusus, untuk masing-masing karakteristik guna
lahan, kegiatan ataukomponen yang akan dibangun

ATURAN INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG

Cakupan aturan
Pertimbangan KDBPertimbangan KLB
Pertimbangan KDH
Pertimbangan kepadatan bangunan dan penduduk
Rujukan
 ATURAN TEKNIS PEMANFAATAN RUANG:

ATURAN KEGIATAN DAN PENGGUNAAN LAHAN

3
Cakupan
garis sempadan bangunan (GSB) minimum
jarak bebas antarbangunan minimum
tinggi bangunan maksimum
amplop bangunan
TATA CARA tampilan bangunan (opsional)
PENYUSUNAN Pertimbangan GSB dan jarak bebas bangunan
Pertimbangan tinggi bangunan
PERATURAN Pertimbangan amplop bangunan
ZONASI Pertimbangan tampilan abngunan

ATURAN INTENSITAS PEMANFAATAN RUANG

Cakupan
parkir
bongkar muat
dimensi jaringan jalan dan kelengkapannya
kelengkapan prasarana lainnya yang dianggap perlu
Pertimbangan parkir
Pertimbangan bongkar-muat
Pertimbangan dimensi dan kelengkapan jalan
Pertimbangan kelengkapan prasarana lainnya
Rujukan
 ATURAN TEKNIS PEMANFAATAN RUANG:

ATURAN LAIN/TAMBAHAN

3
Pemanfaatan Terbatas
Pemanfaatan Bersyarat
Pengenaan syarat
Rujukan syarat
Pemanfaatan Ruang Pelengkap
TATA CARA
Pertimbangan persyaratan
PENYUSUNAN Ketentuan Pelengkap Lain
PERATURAN Pekarangan dan Area LansekapKetentuan lainnya
ZONASI
ATURAN KHUSUS
Cakupan
Aturan untuk Kawasan Keselamatan Operasi
Penerbangan (KKOP)
Aturan untuk kawasan cagar budaya
Aturan untuk kawasan rawan bencana
Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan
Kawasan Cagar Budaya dan Kawasan Bersejarah
Kawasan Rawan Bencana
 ATURAN TEKNIS PEMANFAATAN RUANG:

STANDAR DALAM PENATAAN RUANG

3
Standar dalam Peraturan Zonasi
Rujukan standar
Dasar Pertimbangan
Rujukan
TATA CARA Standar Nasional Indonesia (SNI)
ketentuan – ketentuan sektoral lainnya
PENYUSUNAN ketentuan lain yang bersifat lokal
PERATURAN
ZONASI PENYUSUNAN ATURAN PELAKSANAAN
Variansi Pemanfaatan Ruang
minor variance
non-conformin use
interim development
interim/temporary use
Aturan Insentif dan Disinsentif
Kriteria PengenaanJenis dan Kategori
PengenaanContoh Bentuk-bentuk insentifContoh
Bentuk-bentuk Disinsentif
Perubahan Pemanfaatan Ruang
 ATURAN TEKNIS PEMANFAATAN RUANG:

PILIHAN TEKNIK PENGATURAN ZONASI

3
Bonus Zoning / Incentive Zoning
Performance Zoning
Fiscal Zoning
Special Zoning
TATA CARA Exclusionary Zoning
PENYUSUNAN Contract Zoning
PERATURAN Negotiated Development
TDR (Transfer of Development Right)
ZONASI Design/historic preservation
Overlay zone
Floating Zone
Flood Plain Zone
Conditional UsesGrowth Control
 ATURAN TEKNIS PEMANFAATAN RUANG:

3
PENYUSUNAN ATURAN DAMPAK PEMANFAATAN RUANG
(DAMPAK PEMBANGUNAN)

Kategori gangguan
intensitas gangguan tinggi
TATA CARA Intensitas gangguan sedang
Intensitas gangguan rendah
PENYUSUNAN tidak ada gangguan (gangguan diabaikan)
PERATURAN Dampak Ekonomi
ZONASI Dampak terhadap pendapatan masyarakat.
Dampak terhadap keuangan pemerintah daerah
Dampak terhadap pertumbuhan ekonomi kota
Dampak Sosial
Dampak Lingkungan
Dampak lalu Lintas
Biaya Pengenaan Dampak
Cakupan dampak
Rujukan
 ATURAN TEKNIS PEMANFAATAN RUANG:

3
PENYUSUNAN PETA ZONASI
Kesamaan karakter blok peruntukan
Dominasi penggunaan lahan yang ada
TATA CARA Arahan fungsi baru sesuai RTRW
Karakter khusus kawasan yang diinginkan
PENYUSUNAN Tipologi lingkungan/kawasan,
PERATURAN Jenis pemanfaatan ruang/lahan,
ZONASI Ukuran tapak/persil,
Intensitas bangunan/bangun-bangunan,
Jenis kegiatan,
Kepadatan penduduk/bangunan yang diinginkan

Kesesuaian dengan daya dukung prasarana jalan yang

tersedia
kesesuaian dengan ketentuan Khusus yang sudah ada
(KKOP, pelabuhan, terminal, dll)
Karakteristik lingkungan (batasan fisik) dan administrasi
 ATURAN TEKNIS PEMANFAATAN RUANG:

3
TATA CARA
PERAN MASYARAKAT
DALAM PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI
Hak masyarakat;
Kewajiban masyarakat;
PENYUSUNAN Kelompok peran serta masyarakat;
PERATURAN Tata cara peran serta masyarakat;
Waktu peran serta masyarakat;
ZONASI Proses pemberdayaan masyarakat
 KELEMBAGAAN:

4
Lembaga penataan ruang terdiri atas tiga kelompok,
yaitu:
Lembaga Pengambil Keputusan, yang terdiri atas:
a. Dewan Perwakilan Rakyat Daerah (DPRD).
TATA CARA b. Badan Perencanaan Daerah (Bappeda).
PELAKSANAAN c. Dinas Tata Kota.
PERATURAN
Lembaga lain yang mempunyai kewenangan
ZONASI
memberi ijin dan/atau pemanfaatan ruang/bangunan:
a. Dinas Bangunan
b. Dinas Perhubungan
c. Dinas Lingkungan Hidup, Badan Pengelolaan
d. Lingkungan Hidup Daerah

Badan Koordinasi Penataan Ruang Daerah

Lembaga Pembuat Rekomendasi, dapat terdiri atas:

a. Komisi Perencanaan,
b. Komisi Transportasi,
c. Komisi Arsitektur Kota,
d. Komisi Amdal/Pengendalian Pencemaran
Lingkungan.
 4
TATA CARA PROSEDUR PELAKSANAAN PERATURAN
PELAKSANAAN ZONASI:
PERATURAN Peraturan Zonasi diterapkan pada:
 Pembangunan baru.
ZONASI  Peremajaan lingkungan.
 Perbaikan lingkungan.

Pada kawasan yang sudah terbangun terdapat

beberapa alternatif pelaksanaan Peraturan Zonasi;
 Dikenakan secara langsung;
 Dikenakan pada saat akan melakukan rehabilitasi/
pembangunan kembali; atau,
 Diberi jangka waktu untuk menyesuaikan dengan
rencana.
 4
TATA CARA
PROSEDUR PELAKSANAAN PERATURAN
ZONASI:
PERATURAN ZONASI

PELAKSANAAN
PERATURAN Sudah T Ketentuan
diberlakukan
Terbangun?
ZONASI secara langsung

Y
Pencabutan ijin

Y Sesuai Penertiban Pembongkaran

Berhenti
Ketentuan ?

T Pengenaan
denda progresif/
T
disinsentif

Akan direhabilitasi/ Sudah

Y Ketentuan
pembangunan kembali mengikuti
diberlakukan
oleh pemilik? ketentuan?

Y
T

Pemberian tenggang waktu untuk

Do Nothing menyesuaikan dengan ketentuan yang Berhenti
ditetapkan (mis. 5 tahun)
 4
TATA CARA
PROSEDUR PERUBAHAN PEMANFAATAN
RUANG:

PRAKARSA PERUBAHAN:
PELAKSANAAN
PERATURAN  Masyarakat yang terdiri dari kelompok
ZONASI masyarakat termasuk perorangan, badan hukum,
maupun badan usaha.
 Pemerintah Kota/Kabupaten.
 Dewan Perwakilan Rakyat Daerah
Kota/Kabupaten.

JENIS PERUBAHAN:
 Perubahan sementara.
 Perubahan tetap.
 Perubahan kecil.
 Perubahan besar.
 Permohonan ijin Pemeriksaan kelengkapan Y Y
Lengkap? Sesuai RTRW? Prosedur biasa
pembangunan persyaratan administrasi

T T
Proses pelengkapan

4
Pemeriksaan
perubahan
terhadap RTRW
dan RDTR

Pemeriksanaan
terhadap visi dan misi Rezoning
pembangunan kota

Spotzoning

TATA CARA
Penilaian teknis
Pelaksanaan Dengar
planologis dan sosial
Pendapat
ekonomi Penambahan

PELAKSANAAN
intensitas >10%

PERATURAN
Penambahan
intensitas <10%
Perumusan Pengambilan Diijinkan T perubahan teknis
Ditolak lainnya

ZONASI
Rekomendasi Keputusan berubah?

Perumusan
Bersyarat Rekomendasi
Evaluasi Setuju dengan penambahan Tidak
Syarat syarat? sarana dan bersyarat
prasarana

Setuju syarat Y Penentuan Y Diijinkan

baru? besarnya retribusi berubah?

T T

Pengenaan
retribusi
Ditolak

Prosedur
T T Setuju
Setuju Evaluasi
Berhenti dengan besarnya
tarif baru? tarif tarif?

Teknis Y

Pembayaran retribusi

Perubahan Pengesahan permohonan

Pemanfaatan Penerbitan Ijin Perubahan Pemanfaatan

Ruang Penerbitan Ijin Mendirikan Bangunan

 PEMOHON TIM PENILAI
Permohonan perubahan
Pemeriksaan terhadap visi dan misi
pemanfaatan lahan
pembangunan kota

TIM PENILAI

4
INSTANSI YANG BERWENANG
DALAM PENATAAN RUANG Penilaian Teknis Planologis dan
Proses Sosial Ekonomi
Pemeriksaan kelangkapan Pelengkapan
persyaratan administrasi

TIM PENILAI

Pelaksanaan Dengar Pendapat

T
Lengkap?
TIM PENILAI
Y

TATA CARA
Perumusan rekomendasi kepada
Kepala Daerah/Walikota

PELAKSANAAN
INSTANSI YANG BERWENANG
DALAM PENATAAN RUANG KEPALA DAERAH

Pemeriksaan kelengkapan Pengambilan keputusan

PERATURAN persyaratan administrasi

ZONASI Rezoning
Diijinkan
berubah?
T
Ditolak

Spot Zoning

Y
Penambahan Intensitas > 10%
T Setuju dengan
Bersyarat Tidak Bersyarat
Syarat?
Penambahan intensitas < 10 %
dan perubahan ketentuan
teknis lainnya
Y
TIM PENILAI

Penentuan besarnya tarif retribusi

INSTANSI YANG BERWENANG

DALAM PENATAAN RUANG
TIM PENILAI TIM PENILAI
Perumusan rekomendasi T Setuju dengan
Evaluasi bersyarat Evaluasi tarif
Besarnya Tarif?

INSTANSI YANG BERWENANG PEMOHON

Y Setuju dengan Y
DALAM PENATAAN RUANG Setuju dengan
Besarnya Tarif Pembayaran retribusi
Syarat Baru?
Baru?

Prosedur
Pengambilan Keputusan

T KEPALA DAERAH
T

Administrasi
Pengesahan permohonan

Diijinkan Y
perubahan ?

Perubahan T Berhenti INSTANSI YANG BERWENANG

DALAM PENATAAN RUANG

Pemanfaatan Ditolak
INSTANSI YANG BERWENANG
Penerbitan Ijin Perubahan
Pemanfaatan Lahan

Ruang
DALAM PENATAAN RUANG ATAU
BANGUNAN
Penerbitan Ijin Mendirikan
Bangunan (perubahan IMB)
 4
PENGENAAN/PENERAPAN INSENTIF DAN
DISINSENTIF:
Insentif dan disinsentif diberikan dalam rencana tata ruang
TATA CARA maupun pada saat ijin permohonan diajukan kepada
PELAKSANAAN pemerintah daerah.
PERATURAN
ZONASI
PROSEDUR:
 Pemerintah daerah yang berhak memberikan insentif
dan disinsentif.
 Pemda menetapkan kegiatan/pemanfaatan ruang yang
akan diberikan insentif atau disinsetif pada suatu
kawasan/wilayah tertentu, sesuai dengan rencana tata
ruang yang telah ditetapkan.
 Pemerintah menetapkan jenis insentif dan disinsentif
pada jenis kegiatan/pemanfaatan ruang pada
kawasan/wilayah tersebut di atas.
 Pemerintah memberlakukan/menerapkan insentif dan
disinsentif tersebut pada saat permohonan
pembangunan diajukan baik oleh perorangan, kelompok
masyarakat maupun badan hukum.
 PROSEDUR PERAN SERTA MASYARAKAT:

4
DALAM PENGAWASAN PELAKSANAAN PZ:
Lembaga Pengambil Lembaga Pengambil
Pelaku Keputusan dalam Keputusan dan Masyarakat
Pembangunan Penataan Ruang Rekomendasi dalam
Penataan Ruang

TATA CARA
PELAKSANAAN Pemanfaatan Pemantauan
Pemantauan
Pelaksanaan
Ruang Pelaksanaan
PERATURAN Peraturan Zonasi

ZONASI Penelitian (evaluasi) Informasi dan laporan

terhadap laporan perubahan/penyimpa-
penyimpangan ngan pemanfaatan
pemanfaatan ruang ruang

DALAM PENGAWASAN PENERTIBAN PZ:

Pelaku Lembaga Pengambil Keputusan dalam Penataan Ruang Masyarakat dan Lembaga Pemberi
Pembangunan Rekomendasi

Penyimpangan Peraturan Pemikiran, pertimbangan, dan usulan

Zonasi sanksi

Menentukan bentuk
Sanksi
Menerima Sanksi

Pemberian sanksi:
Administrasi.
Perdata.
Pidana
 PENILAIAN DAN PENETAPAN DAMPAK
PEMBANGUNAN:

4
TATA CARA
PERTIMBANGAN:
 Rencana kegiatan yang tergolong berdampak besar dan
penting diatur dengan Peraturan Walikota/Bupati atau
berdasarkan Keputusan Kepala Bapedal No. 56 Tahun 1994
PELAKSANAAN tentang Pedoman Mengenai Ukuran Dampak Penting serta
peraturan perundangan lainnya yang berlaku.
PERATURAN  Fakta empiris bahwa kegiatan tersebut menimbulkan dampak
ZONASI merugikan dari sisi ekonomi, sosial dan lingkungan.

PROSEDUR PENILAIAN, PENANGANAN DAN

PENGENAAN BIAYA DAMPAK:
 Masyarakat memantau, melaporkan pada instansi yang
berwenangan dalam penataan ruang atau pemerintah
sendiri melakukan pemantauan kegiatan-kegiatan
pemanfaatan ruang yang menimbulkan dampak.
 Pemerintah membentuk tim penilai untuk melakukan
evaluasi dan penilaian dampak serta penetapan dampak
yang yang terjadi oleh pemanfaatan ruang tertentu.
 Tim penilai yang dibentuk menetapkan kategori dampak
yang ditimbulkan (lingkungan, sosial, lalu lintas, ekonomi
dsb).
 Tim penilai menetapkan besarnya biaya dampak dan
subyek yang harus menanggung biaya dampak tersebut.
 4
PENILAIAN DAN PENETAPAN DAMPAK
PEMBANGUNAN:

TATA CARA PERHITUNGAN BIAYA DAMPAK:

PELAKSANAAN  Didasarkan pada perhitungan biaya dan manfaat
PERATURAN dari suatu pembangunan atau pemanfaatan ruang.
ZONASI  Dampak dan manfaat yang dihitung didasarkan
pada kriteria dampak yang terkait dan yang telah
ditetapkan pada bab sebelumnya.

PROSEDUR PELAKSANAAN PENGENAAN

BIAYA DAMPAK:
 Penanganan dampak dilaksanakan/diterapkan pada
saat permohonan ijin dilakukan, selama proses
pembangunan/pemanfaatan ruang dan selama
berjalannya kegiatan pemanfaatan ruang.
 Pengenaan biaya dampak dikenakan selama
berjalannya kegiatan pemanfaan ruang.
 5
PROSEDUR PENETAPAN PERDA:
DEFINISI RAPERDA DAN PERDA
KEKUATAN HUKUM
TATA CARA PRINSIP PENETAPAN RAPERDA MENJADI PERDA
PENYUSUNAN TAHAPAN:
RAPERDA DAN Persiapan Pembentukan Rancangan Peraturan
PENETAPAN Menyusun naskah akademis peraturan zonasi.
PERDA Menyusun rancangan peraturan daerah.
PERATURAN Penyampaian raperda kepada DPRD.
Penyebarluasan rancangan peraturan daerah.
ZONASI
Pembahasan dan Pengesahan Raperda
Pembahasan Raperda oleh DPRD dengan
walikota/bupati, melalui rapat komisi/panitia/alat
kelengkapan DPRD bidang legislasi.
Persetujuan Raperda melalui Rapat Paripurna.
Penyampaian Raperda yang Disetujui oleh
DPRD kepada walikota/bupati.
Penetapan Raperda menjadi Perda .
Pengundangan
Penyebarluasan
 Penyusunan Naskah Akademis Penyampaian Naskah Akademis Penerimaan Naskah Akedemis
dan Rancangan Peraturan dan Rancangan Peraturan dan Rancangan Peraturan
Daerah Daerah dan Surat Pengantar Daerah oleh DPRD

5
INSTANSI YANG BERWENANG
KEPALA DAERAH
MENYUSUN PERATURAN DPRD LEGISLASI
(BUPATI/WALIKOTA)
ZONASI

Penyebarluasan Rancangan
Peraturan Daerah

TATA CARA PERSIAPAN SEKDA

PEMBENTUKAN
PENYUSUNAN PERATURAN DAERAH

RAPERDA DAN
PENETAPAN Penyampaian Raperda yang
Disetujui Oleh DPRD kepada
Bupati/Walikota
Rapat Paripurna
Rapat Komisi/Panitia/
Alat Kelengkapan
Pembahasan Rancangan
Peraturan Daerah
Persetujuan
PERDA DPRD
Rancangan
Peraturan Daerah
DPRD yang
Menangani Bidang
Legislasi
DPRD DAN BUPATI/WALIKOTA
BESERTA JAJARANNYA YANG

PERATURAN TERKAIT

ZONASI Penetapan menjadi Peraturan Aspirasi Masyarakat,

Daerah Perguruan Tinggi,
Ahli, Asosiasi Profesi,
dll.
BUPATI/WALIKOTA
PEMBAHASAN DAN
PENGESAHAN

Pengundangan dalam Lembaran

Daerah dan Berita Daerah

SEKDA

PENGUNDANGAN

Penyebarluasan Peraturan
Daerah

SEKDA

PENYEBARLUASAN
 6
TATA CARA OBYEK PERUBAHAN:
PERUBAHAN  Peta zonasi (zoning map)
PERATURAN  Peraturan zonasi (zoning text/statement)
ZONASI  Peta zonasi (zoning map) sekaligus
peraturan zonasi (zoning text/statement)

PRAKARSA PERUBAHAN:
 Masyarakat yang terdiri dari kelompok
masyarakat termasuk perorangan maupun
badan hukum.
 Pemerintah kota/kabupaten.
 Dewan Perwakilan Rakyat Daerah
Kota/Kabupaten
 6
PROSEDUR PERUBAHAN
PERATURAN ZONASI :
TATA CARA
PERUBAHAN Masyarakat
(perorangan,

PERATURAN kelompok/badan
hukum)

ZONASI
Lembaga Pembuat Peraturan Zonasi
Rekomendasi Tetap

Tidak
Dengar Pendapat
Penyempurnaan
Pemerintah DPRD, Pemda
Materi Perubahan
Daerah dan masyarakat
Ya Hasil Dengar
yang terkait Dapat
Pendapat (oleh
langsung dan Berubah?
Instansi yang
tidak langsung
berwenang dari
dengan
Rapat Pembahasan Pemda)
perubahan
(eksekutif dan legislatif),
penyiapan materi
amandemen untuk
dengar pendapat
Proses Legal
DPRD Peraturan Zonasi
(Inisiatif) (Revisi Perda)
TERIMA KASIH