Penyusunan Peraturan Zonasi

Bagian 1
(Materi Kuliah 12)

Teknik Perencanaan Wilayah dan Kota

Universitas Pasundan
2020
 Sistem Pemanfaatan Ruang dan
Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Sistem DISCRETIONARY SYSTEM
(pemanfaatan ruang yang proses pengambilan REGULATORY SYSTEM
Pemanfaatan
Ruang
keputusannya didasarkan pada pertimbangan pejabat/
lembaga perencanaan yang berwenang untuk menilai
VS (Pemanfaatan ruang didasarkan pada
kepastian hukum yang berupa
peraturan-perundangan)
proposal pembangunan yang diajukan)

Sistem
DEVELOPMENT CONTROL/ ZONING REGULATION/
Pengendalian PERMIT SYSTEM PERATURAN ZONASI
Pemanfaatan
Ruang
· mengatur kegiatan pembangunan yang meliputi pembagian lingkungan kota
pelaksanaan kegiatan pendirian bangunan, dalam zona-zona & menetapkan
perekayasaan, pertambangan maupun pengendalian pemanfaatan
kegiatan serupa lainnya dan atau mengadakan ruang yang berbeda-beda
perubahan penggunaan pada bangunan atau (Barnett, 1982)
lahan tertentu (Khulball & Yuen, 1991)
· memungkinkan tetap dilaksanakannya
pembangunan sebelum terdapat dokumen
rencana

Bentuk PEMBAGIAN ZONA/WILAYAH

Rencana Tata STRUCTURE PLAN à DEVELOPMENT BRIEF TERBAGI HABIS OLEH ZONA/
POLA RUANG
Ruang
 PENTINGNYA PERATURAN ZONASI
Penyelenggaraan
Penataan Ruang

Pengaturan Pembinaan Pelaksanaan Pengawasan

Perencanaan Pemanfaatan Pengendalian

Peraturan Zonasi merupakan Peraturan Zonasi

perangkat utama dalam pengendalian Program PR
karena perizinan, insentif & Perizinan
disinsentif, dan sanksi harus Pembiayaan Insentif &
didasarkan pada Peraturan Zonasi Disinsentif

Sanksi

(Sumber UU 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang)

 PERATURAN ZONASI

PERATURAN ZONASI adalah aturan berbasis ZONA, Ketentuan

pemanfaatan ruang dan ketentuan teknis dibuat berdasarkan zona

K-2

K-2
R-8
FS-4

R-8
FS-4 FS-
R-8 Brandang
K-2 4
R-8 K-2
 DEFINISI PERATURAN ZONASI

 Peraturan zonasi adalah ketentuan yang mengatur

tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan
pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona
peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana
rinci tata ruang.

 Zonasi adalah pembagian kawasan ke dalam

beberapa zona sesuai dengan fungsi dan karakteristik
semula atau diarahkan bagi pengembangan fungsi-
fungsi lain.

Permen PU No. 20/PRT/M//2011 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota
 Dimana sebaiknya (arah Bagaimana sebaiknya
pengembangan dan [kinerja]:
berapa intensitasnya: - Perumahan [Jenis, R]
- Perumahan [Jenis, R] - Komersial [K]
- Komersial [K] - Industri [I]
- Industri [I] - dll
- dll

Controlling
Planning
(RDTR)
v [Zoning]
Regulation]
s

Produk: Pendekatan/Metode
Pendekatan/Metode: - Perangkat :
- Ekonomi pengendalian. - Dampak.
- Sosial Produk: - Ketentuan - Kesesuaian/kompati
- Fisik. - Perwujudan pola pemanfaatan ruang. bilitas guna lahan
- Sistem Internal & ruang (alokasi pola - Dampak dan kegiatan
Eksternal ruang) Pembangunan dll - dll
 FUNGSI PERATURAN ZONASI
Peraturan zonasi merupakan ketentuan sebagai bagian
yang tidak terpisahkan dari RDTR
Peraturan zonasi berfungsi sebagai:
 perangkat operasional pengendalian pemanfaatan
ruang;
 acuan dalam pemberian izin pemanfaatan ruang,
termasuk di dalamnya air right development dan
pemanfaatan ruang di bawah tanah;
 acuan dalam pemberian insentif dan disinsentif;
 acuan dalam pengenaan sanksi; dan
 rujukan teknis dalam pengembangan atau pemanfaatan
lahan dan penetapan lokasi investasi.
Permen PU No. 20/PRT/M//2011 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota
 MANFAAT PERATURAN ZONASI

 menjamin dan menjaga kualitas ruang Bagian

Wilayah Perkotaan (BWP) minimal yang
ditetapkan;
 menjaga kualitas dan karakteristik zona dengan
meminimalkan penggunaan lahan yang tidak
sesuai dengan karakteristik zona; dan
 meminimalkan gangguan atau dampak
negatif terhadap zona.

Permen PU No. 20/PRT/M//2011 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota
 MANFAAT PERATURAN ZONASI

 menjamin dan menjaga kualitas ruang Bagian

Wilayah Perkotaan (BWP) minimal yang
ditetapkan;
 menjaga kualitas dan karakteristik zona dengan
meminimalkan penggunaan lahan yang tidak
sesuai dengan karakteristik zona; dan
 meminimalkan gangguan atau dampak
negatif terhadap zona.

Permen PU No. 20/PRT/M//2011 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota
 Materi Peraturan Zonasi

PERATURAN ZONASI terdiri dari:

 Zoning map à Dihasilkan dari RDTR

◦ berisi pembagian blok peruntukan (zona),
dengan ketentuan aturan untuk tiap blok
peruntukan tersebut
◦ menggambarkan peta tata guna lahan
dan lokasi tiap fungsi lahan dan kawasan

 Zoning text/zoning statement/legal text:

◦ berisi aturan-aturan (= regulation)
◦ menjelaskan tentang tata guna lahan dan
kawasan, permitted and conditional uses,
minimum lot requirements, standar
pengembangan, administrasi
pengembangan zoning
ZONING MAP
(POLA RUANG RDTR)

Gambar
Penjabaran Bagian
Wilayah Perkotaan
(BWP) ke Sub BWP

Permen PU No. 20/PRT/M//2011 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota
 ZONING MAP
(POLA RUANG RDTR)

Gambar
Peta Pembagian Blok
ke Peta Rencana Pola Ruang
(Zoning Map)

Permen PU No. 20/PRT/M//2011 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota
 Gambar
Peta Rencana Pola Ruang RDTR (Zoning Map)

Permen PU No. 20/PRT/M//2011 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota
 Perbedaan Materi
RTRW dan RDTR + PZ
RTRW Kabupaten/Kota RDTR + PZ Kabupaten/Kota
1. Tujuan, Kebijakan dan 1. Tujuan penataan BWP
Strategi Penataan Ruang
Wilayah Kab/Kota 2. Rencana pola ruang;
2. Rencana Struktur Ruang 3. Rencana jaringan
Wilayah Kota
prasarana
3. Rencana Pola Ruang
Wilayah Kab/Kota 4. Penetapan Sub BWP
4. Penetapan Kawasan yang diprioritaskan
Strategis Kab/kota
penanganannya;
5. Arahan Pemanfaatan
Ruang Wilayah Kab/Kota 5. Ketentuan
6. Ketentuan Pengendalian pemanfaatan ruang
Wilayah Kab/Kota
6. Peraturan zonasi.
 RDTR dan PZ Tujuan Penataan BWP

RTRW Rencana Pola Ruang

Tujuan - Kawasan Lindung

1 Tujuan, Kebijakan dan
Strategi Penataan Ruang
Kebijakan
Strategi
- Kawasan Budidaya

Rencana Jaringan Prasarana

2 Rencana Struktur Ruang
3 Rencana Pola Ruang
Pusat Pelayanan
Sub Pusat Pelayanan
Pusat Lingkungan
Kawasan Lindung
Kawasan Budidaya
- Rencana Pengembangan Jaringan Pergerakan
- Rencana Pengembangan Jaringan Energi/Kelistrikan
- Rencana Pengembangan Jaringan Telekomunikasi
- Rencana Pengembangan Jaringan Air Minum
- Rencana Pengembangan Jaringan Drainase
- Rencana Pengembangan Jaringan Air Limbah
- Rencana Pengembangan Prasarana Lainnya

Kaw. Strategis Ekonomi Penetapan Sub BWP yang Diprioritaskan Penangannya

Kaw. Strategis Sosbud
- Lokasi
4 Penetapan Kawasan
Strategis
Kaw. Strategis SDA/Tek. Tinggi
Kaw. Strategis Daya Dukung LH
- Tema Penanganan

Kaw. Strategis Lainnya Ketentuan Pemanfaatan Ruang

Perwujudan Struktur Ruang - Program Pemanfaatan Ruang Prioritas

5 Arahan Pemanfaatan
Ruang
Perwujudan Pola Ruang
Perwujudan Kaw. Strategis
- Lokasi, Besaran, Sumber Pendanaan, Instansi -
Pelaksana, waktu dan tahapan pelaksanaan

Indikasi/Arahan, Peraturan Zonasi

Ketentuan Umum PZ
Ketentuan Perizinan - Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan
6 Ketentuan Pengendalian
Perwujudan Insentif dan
- Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang
- Ketentuan Tata Bangunan
Disinsentif
- Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal
Ketentuan Sanksi - Ketentuan Pelaksanaan
 Penerapan teknik pengaturan zonasi memungkinkan PZ
lebih fleksibel, mempertimbangan ARAH
PENGEMBANGAN WILAYAH/KOTA, dan
KARAKTERISTIK/KONDISI SETEMPAT

PERATURAN Zoning Text/ Aturan Dasar = aturan pada setiap jenis zona [definisi zona,
Statement kualitas lokal minimum zona, ketentuan pemanfaatan ruang,
ZONASI
Intensitas, tata bangunan, prasarana minimal, khusus, standar]

Teknik Pengaturan Zonasi [mempertimbangkan konflik, kebutuhan

pengembangan dan fleksibilitas pengaturan]

•Bonus/incentive zoning •Downzoning

•Performance zoning •Upzoning
•Fiscal zoning •Design/historic preservation
•Special zoning •Overlay Zoning
•Exclusionary zoning •Floating Zoning
•Inclusionary zoning •Flood Plain Zoning
•Contract zoning •Conditional Uses
•Negotiated development •Growth Control
•TDR •Planned Unit Development
(Transfer of DEvelopment Right) dll

Zoning Map
[dimana zoning text/
statement akan Zona dan Kode
diterapkan]
Blok

Ketentuan Kelembagaan, tugas, fungsi dan kewenangan pelaksanaan

Pelaksanaan aturan dasar dan teknik pengaturan zonasi
Mekanisme diskresi [aturan multiintretasi, belum diatur
dalam PZ, keberatan masyarakat.
 MATERI PERATURAN ZONASI
UNTUK ZONING TEXT
Peraturan Zonasi untuk Zoning Text memuat Materi Wajib dan Materi Pilihan. Materi
wajib adalah materi yang harus dimuat dalam Zoning Text. Sedangkan materi pilihan
adalah materi Zoning Text yang perlu dimuat sesuai dengan kebutuhan daerah
kab/kota masing-masing.

Materi Wajib Peraturan Zonasi untuk Zoning Text meliputi :

 ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan,
 ketentuan intensitas pemanfaatan ruang,
 ketentuan tata bangunan,
 Ketentuan prasarana dan sarana minimal,
 ketentuan pelaksanaan

Materi Pilihan Peraturan Zonasi untuk Zoning Text meliputi :

 ketentuan tambahan,
 ketentuan khusus,
 standar teknis, dan
 ketentuan pengaturan zonasi.

Permen PU No. 20/PRT/M//2011 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota
PROSEDUR PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI

Permen PU No. 20/PRT/M//2011 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota
 PROSEDUR
PENYUSUNAN
PERATURAN
ZONASI

Permen PU No. 20/PRT/M//2011

tentang Pedoman Penyusunan RDTR
dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota
 Perda Kota Bandung No. 10 tahun 2015
tentang Rencana Detail Tata Ruang dan
Peraturan Zonasi Kota Bandung

PERATURAN
RENCANA DETAIL TATAZONASI KOTA
RUANG KOTA BANDUNG
BANDUNG
PERATURAN ZONASI KOTA BANDUNG

Zoning Map [Aturan Dasar dan Teknik Pengaturan

Zonasi]
Aturan Dasar [Ketentuan ITBX, KDB, KLB, GSB,
prasarana minimum, standar dll]

Teknik Pengaturan Zonasi [Bonus Zoning, TDR,

KKOP, Perda Cagar Budaya, Perda Pariwisata, Perda
KBU dll]
1. TUJUAN PERATURAN ZONASI KOTA BANDUNG
Pasal 11 (Lingkup)
Peraturan Zonasi Kota Bandung, yaitu peraturan zonasi meliputi
seluruh wilayah Kota Bandung yang terdiri dari 8 (delapan) SWK.
Pasal 293 (Tujuan dan Materi PZ)
1) Pemerintah Daerah menyusun PZ sebagai instrumen bagi
SKPD dan instansi terkait dalam pengendalian pemanfaatan
ruang berdasarkan zona pemanfaatan ruang yang dirinci ke
dalam sub zona pemanfaatan ruang.
2) PZ terdiri dari:
a. Kegiatan, zona, dan sub zona;
b. kegiatan pemanfaatan ruang;
c. intensitas pemanfaatan ruang;
d. tata bangunan;
e. teknik pengaturan zonasi (TPZ);
f. prasarana minimal;
g. standar teknis;
h. ketentuan khusus; dan
i. dampak.
2. PENYUSUNAN KLASIFIKASI ZONASI
DEFINISI KLASIFIKASI ZONASI
 Klasifikasi zonasi adalah jenis dan hirarki zona yang disusun
berdasarkan kajian teoritis, kajian perbandingan, maupun kajian empirik
untuk digunakan di daerah yang disusun Peraturan Zonasinya.
 Klasifikasi zonasi merupakan perampatan (generalisasi) dari kegiatan
atau penggunaan lahan yang mempunyai karakter dan/atau dampak
yang sejenis atau yang relatif sama.

TUJUAN PENYUSUNAN KLASIFIKASI ZONASI

 menetapkan zonasi yang akan dikembangkan pada suatu wilayah
perkotaan;
 menyusun hirarki zonasi berdasarkan tingkat gangguannya.

KODE ZONASI
 Setiap zonasi diberi kode yang mencerminkan fungsi zonasi yang
dimaksud.
 Nama kode zonasi dapat disesuaikan dengan RDTR yang berlaku di
daerah masing-masing
3. PENYUSUNAN DAFTAR KEGIATAN
DEFINISI DAFTAR KEGIATAN
Daftar kegiatan adalah suatu daftar yang berisi rincian kegiatan yang
ada (eksisting), mungkin ada, atau prospektif dikembangkan pada
suatu zona yang ditetapkan.

DASAR PERTIMBANGAN PENYUSUNAN DAFTAR KEGIATAN

 Merujuk pada Daftar Kegiatan yang ada di Permen PU berdasarkan:
◦ Kajian literatur, peraturan-perundangan, dan perbandingan dari
berbagai contoh;
◦ Skala/tingkat pelayanan kegiatan berdasarkan standar pelayanan
yang berlaku.
 Menambah/melengkapi daftar kegiatan pada Permen PU dengan
mempertimbangkan:
◦ Jenis kegiatan dan jenis penggunaan lahan yang sudah
berkembang di kab/kota (kajian/pengamatan empiris).
◦ Jenis kegiatan spesifik yang ada di kab/kota yang belum terdaftar.
◦ Jenis kegiatan yang prospektif berkembang di kab/kota.
 CONTOH TABEL DAFTAR KEGIATAN

Pemerintahan dan
Perumahan Komersial Industri Pertambangan Fasilitas Pelayanan Pertahanan
Keamanan
1. Berdasarkan jenis Perdagangan 1. Berdasarkan PP 27 tahun 1980 Pendidikan - Kantor
bangunan : 1. Jenis Tempat besaran modal (penggolongan bahan2 - TK pemerintah
- Rumah Tunggal - Warung dan/atau galian) - SD/MI Pusat/Nasional
- Rumah Kopel - Toko tenaga kerja : - Pertambangan strategis - SLTP/MTS - Kantor Provinsi
- Rumah Deret - Pertokoan - industri besar (a) - SMU/MA/SMAK - Kantor Kota/
- Townhouse - Pasar tradisional - industri sedang - Pertambangan vital (b) - Akademi/ Perguruan Kabupaten
- Rumah Susun - Pasar - industri kecil - Pertambangan lainnya Tinggi - Kantor kecamatan
rendah (< 5 lantai) lingkungan (c) - Kantor Kelurahan
- Rumah Susun - Penyaluran
Sedang (5 s.d. 8 grosir
lantai) - Pusat
- Rumah Susun Tinggi perbelanjaan
(> 8 lantai) - Supermarket
- Mall
- Plaza
- Shopping Center
 CONTOH TABEL DAFTAR KEGIATAN

Pertanian Transportasi Hutan RTH Campuran

Pertanian - Terminal Tipe A - Hutan rakyat - Hutan kota - Rumah toko (Ruko)
- Sawah - Terminal Tipe B - Hutan produksi - Jalur hijau dan pulau - Rumah Kantor (Rukan)
- Ladang - Terminal Tipe C terbatas jalan - Kondotel (Kondominium
- Kebun - Stasiun - Hutan produksi - Taman kota hotel)
- Hortikultur dan Rumah - Pelabuhan tetap - TPU (Taman
kaca - Bandar udara umum - Hutan yang Pemakaman Umum)
- Pembibitan - Bandar udara khusus dapat - Pekarangan
- Pengolahan hasil - Lapangan Parkir Umum dikonservasi - Sempadan/penyangga
pertanian
- Pergudangan hasil
panen
- Penjualan tanaman/
bunga yang
dikembangbiakkan
 CONTOH TABEL DAFTAR KEGIATAN
Pemerintahan
Perumahan Komersial Industri Pertambangan Fasilitas Pelayanan dan Pertahanan Pertanian
Keamanan
2. Berdasarkan 2. Jenis Barang yang 2. Berdasarkan Berdasarkan jenis Kesehatan Kepolisian Perikanan
fungsi: Diperdagangkan dampak yang bahan galian : - Rumah Sakit tipe A - Mabes Polri - Tambak
- Asrama - Bahan bangunan dan ditimbulkan : - minyak bumi, - Rumah Sakit tipe B - Polda - Kolam
- Kost-kostan perkakas - Dengan limbah bitumen cair, lilin - Rumah Sakit tipe C - Polwil - Tempat
- Panti jompo - Makanan dan - Tanpa limbah bumi, gas alam - Rumah Sakit tipe D - Polres/ Polresta Pelelangan Ikan
- Panti asuhan yatim Minuman - Mengganggu - bitumen padat, - Rumah Sakit gawat - Polsek/ Polsekta
piatu - Peralatan Rumah transportasi aspal darurat
- Guest House Tangga lingkungan - antrasit, batubara, - Rumah Sakit bersalin
- Paviliun - Hewan peliharaan - Tidak mengganggu batubara muda - Laboratorium
- Rumah dinas dan kebutuhannya transportasi - uranium, radium, Kesehatan
- Barang kelontong lingkungan thorium, dll - Puskesmas
dan kebutuhan - nikel, kobalt - Puskesmas
sehari-hari - timah pembantu
- Alat-alat dan bahan - besi, mangan, - Balai pengobatan
farmasi molibden, khrom, - Pos kesehatan
- Pakaian dan wolfram, - Posyandu
aksesoris vanadium, titan - Dokter umum
- Peralatan dan - bauksit, tembaga, - Dokter spesialis
pasokan pertanian timbal, seng - Bidan
- Tanaman - emas, platina, - Klinik/poliklinik
- Kendaraan bermotor perak, air raksa, - Klinik dan/ atau
dan perlengkapannya intan Rumah Sakit Hewan
- arsin, antimon,
bismut
REFERENSI
 UU 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang
 PP 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang
 Permen PU No. 20/PRT/M//2011 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan Peraturan
Zonasi Kabupaten/Kota
 Perda Kota Bandung No. 10 tahun 2015 tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan
Zonasi Kota Bandung
 Petrus Natalivan, Bahan Presentasi Proses dan Prosedur Penyusunan RDTR
dan Peraturan Zonasi, SAPPK-ITB
 Denny Zulkaidi Sugiyantoro : Modul Kuliah Pengendalian Pemanfaatan Ruang, SAPPK-ITB
 Bakti Yulisar, Handout dan Modul P3TR
TUGAS KELOMPOK
MENYUSUN PERATURAN ZONASI (PZ) DI
KABUPATEN/KOTA DI INDONESIA
1. Tujuan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota?
2. Penyusunan Klasifikasi Zonasi Kabupaten/Kota sesuai Rencana Pola Ruang
di RDTR? (Format Tabel)
3. Penyusunan Daftar Kegiatan di Kabupaten/Kota? (Format Tabel)
4. Gambarkan Delineasi Blok Peruntukan (lampirkan Peta Blok RDTR)!
5. Ketentuan Teknis Zonasi Kabupaten/Kota : a. Kegiatan dan Penggunaan
Lahan (Tabel ITBX), b. Intensitas Pemanfaatan Ruang (Tabel KDB, KLB, KDH
setiap peruntukan), c. Tata Bangunan, d. Prasarana Minimal, e Ketentuan
Tambahan, f. Ketentuan Khusus
6. Standar Teknis (SNI) yang dipakai dalam PZ Kabupaten/Kota!
7. Ketentuan Teknik Pengaturan Zonasi (TPZ) yang diterapkan di PZ Kab/Kota!

Aturan Tugas Kelompok:

- 1 Kelompok maksimal 4 (empat) orang.
- Studi kasus/lokasi PZ tidak boleh sama untuk setiap kelompok.
- Tugas kelompok ditulis tangan.
- Tugas kelompok dikumpulkan maksimal saat pelaksanaan UAS P3TR.
- Format kertas ukuran folio bergaris, tugas secara keseluruhan minimal 15
halaman folio (diluar lampiran peta/ringkasan dokumen PZ kab/kota).
- Lampirkan Print Out Rencana Pola Ruang RDTR (1 BWP) dan Handout/Bahan
Presentasi Kelompok
- Sumber/referensi tugas tolong dicantumkan pada bagian akhir !