INSTRUMEN PEMBIAYAAN DALAM

PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG

(DEVELOPMENT CHARGE)
(Materi Kuliah 10)

Teknik Perencanaan Wilayah dan Kota

Universitas Pasundan
2020
 DEVELOPMENT CHARGE
Pendahuluan
 Tingginya perkembangan jumlah dan kegiatan sosial ekonomi di
kota-kota besar di Indonesia, telah membawa dampak terhadap
perubahan penggunaan lahan.
 Perubahan pemanfaatan lahan – dapat mendatangkan keuntungan
jika dilandasai sistem dan peraturan yang tegas.
 Mencegah dampak negatif, mengupayakan keuntungan yang optimal.
 Meningkatkan peranserta masyarakat dan swasta yang mempunyai
potensi dalam pengembangan kegiatan komersial.

 Peraturan tersebut diperlukan untuk :

 Melindungi kepentingan pribadi.
 Melindungi kepentingan umum dari kepentingan pribadi.
 Mendorong partisipasi masyarakat dalam menerapkan kepentingan
pribadi dan kepentingan umum di depan.

 Peraturan yang disebutkan di atas lebih dikenal dengan sebutan

"Development Charge".
 DEVELOPMENT CHARGE
Pendahuluan
 Dalam pelaksanaannya, setiap adanya izin perubahan
pemanfaatan lahan, dikenai "charge" yang besar kecilnya
tergantung dari jenis perubahan pemanfaatan lahan yang
diajukan.

 Charge dikenakan tinggi (disinsentif) untuk perubahan pemanfaatan

lahan yang tidak sesuai dengan arahan rencana pemanfaatan
lahan.
 Sedangkan charge rendah (insentif) apabila perubahan
pemanfaatan lahan sesuai dengan rencana pemanfaatan lahan.
Instrumen Pembiayaan
Pembangunan di Daerah
 Pajak Daerah yang selanjutnya disebut Pajak,
adalah kontribusi wajib kepada Daerah yang
terutang oleh orang pribadi atau badan yang
bersifat memaksa berdasarkan peraturan
perundang-undangan, dengan tidak
mendapatkan imbalan secara langsung dan
digunakan untuk keperluan Daerah bagi
sebesar-besarnya kemakmuran rakyat Daerah.
 Retribusi Daerah adalah pungutan daerah
sebagai pembayaran atas jasa atau pemberian
izin tertentu yang khusus disediakan dan/atau
diberikan oleh Pemerintah Daerah untuk
kepentingan orang pribadi atau badan.
Sumber : UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
Jenis Pajak Daerah
 Pajak Hotel;
 Pajak Restoran;
 Pajak Hiburan;
 Pajak Reklame;
 Pajak Penerangan Jalan;
 Pajak Parkir;
 Pajak Air Tanah;
 Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan (BPHTB); dan
 Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan
dan Perkotaan (PBB).
Objek Retribusi Daerah
Objek Retribusi Daerah adalah:
 Jasa Umum
 Jasa Usaha
 Perizinan Tertentu  bisa dikenai
Development Charge
Retribusi Jasa Umum
Objek Retribusi Jasa Umum adalah pelayanan yang disediakan
atau diberikan Pemerintah Daerah untuk tujuan kepentingan dan
kemanfaatan umum serta dapat dinikmati oleh orang pribadi atau
Badan. Jenis retribusi Jasa Umum:
 Retribusi Pelayanan Kesehatan;
 Retribusi Pelayanan Persampahan/Kebersihan;
 Retribusi Penggantian Biaya Cetak KTP dan Akta Catatan Sipil;
 Retribusi Pelayanan Pemakaman dan Pengabuan Mayat;
 Retribusi Pelayanan Parkir di Tepi Jalan Umum;
 Retribusi Pelayanan Pasar;
 Retribusi Pengujian Kendaraan Bermotor;
 Retribusi Pemeriksaan Alat Pemadam Kebakaran;
 Retribusi Penggantian Biaya Cetak Peta;
 Retribusi Penyediaan dan/atau Penyedotan Kakus;
 Retribusi Pengolahan Limbah Cair;
 Retribusi Pelayanan Tera/Tera Ulang;
 Retribusi Pelayanan Pendidikan; dan
 Retribusi Pengendalian Menara Telekomunikasi
Retribusi Jasa Usaha
Objek Retribusi Jasa Usaha adalah pelayanan
yang disediakan oleh Pemerintah Daerah dengan
menganut prinsip komersial yang meliputi:
a. pelayanan dengan menggunakan/
memanfaatkan kekayaan Daerah yang belum
dimanfaatkan secara optimal; dan/atau
b. pelayanan oleh Pemerintah Daerah sepanjang
belum disediakan secara memadai oleh pihak
swasta.
Jenis Retribusi Jasa Usaha
 Retribusi Pemakaian Kekayaan Daerah;
 Retribusi Pasar Grosir dan/atau Pertokoan;
 Retribusi Tempat Pelelangan;
 Retribusi Terminal;
 Retribusi Tempat Khusus Parkir;
 Retribusi Tempat Penginapan/Pesanggrahan/Villa;
 Retribusi Rumah Potong Hewan;
 Retribusi Pelayanan Kepelabuhanan;
 Retribusi Tempat Rekreasi dan Olahraga;
 Retribusi Penyeberangan di Air; dan
 Retribusi Penjualan Produksi Usaha Daerah.
Retribusi Perizinan Tertentu
Objek Retribusi Perizinan Tertentu adalah
pelayanan perizinan tertentu oleh Pemerintah
Daerah kepada orang pribadi atau Badan yang
dimaksudkan untuk pengaturan dan pengawasan
atas kegiatan pemanfaatan ruang, penggunaan
sumber daya alam, barang, prasarana, sarana,
atau fasilitas tertentu guna melindungi
kepentingan umum dan menjaga kelestarian
lingkungan.
Jenis Retribusi Perizinan Tertentu
 Retribusi Izin Mendirikan Bangunan (IMB);
 Retribusi Izin Tempat Penjualan Minuman Beralkohol;
 Retribusi Izin Gangguan;
 Retribusi Izin Trayek; dan
 Retribusi Izin Usaha Perikanan

IMB dapat dikenai development charge apabila terjadi

perubahan fungsi pemanfaatan ruang atau penggunaan lahan
di lokasi tersebut.
 Gambar Perubahan Pemanfaatan Ruang

2010

2013 2016

Lahan Kosong menjadi Kawasan Perumahan di Cibiru Kota Bandung

Gambar Perubahan Pemanfaatan Ruang

2010 2012 2016

Lahan Kosong menjadi Kawasan Perumahan di Dago Kota Bandung
Development Charge Dalam Tinjauan Teoritik
Pertimbangan Dalam Development Charge
 Development Charge telah lama di berlakukan di Inggris dan Singapura
 Subyeknya adalah pembangunan yang tidak sesuai dengan
intensitas dan pemanfaatan lahan.
 Didasarkan pada peningkatan nilai pembangunan yang diusulkan.
 Tujuan : peningkatan nilai lahan disebabkan oleh pembangunan
komunitas bukan oleh pemilik lahan.

Prinsip Umum Development Charge

a. Development charge dapat dibayarkan jika terjadi pada kondisi :
 Ada peningkatan kepadatan pembangunan perumahan
 Ada peningkatan dalam rasio kapling
 Perubahan bahan/material dalam penggunaan bangunan atau lahan.
 Rezoning
 Kombinasi dari berbagai contoh di atas.
b. Pembebasan Development charge
 Development charge yang berada antara kepadatan rata-rata
rencana induk dan kepadatan maksimum yang dibebaskan.
 Development charge untuk membangun hotel selama periode
pembangunan hotel, tetapi development charge hanya
dibayarkan berkaitan dengan peningkatan rasio kapling yang
diusulkan.
 Development charge untuk proyek komersial prestisius yang
besar di kota inti dibebaskan karena rasio kapling yang
diizinkan diperluas.
 Development charge dibebaskan untuk setiap tambahan
ruang permukiman yang terjadi sebagai akibat dari
pembangunan komersial kota.
c. Tarif Development Charge
 Tarif yang dikenakan pada awal sistem ini diperkenalkan di
Singapura tahun 1980, tarifnya ditentukan sebesar :
 % dari apresiasi nilai lahan;
 tarif yang ditetapkan dalam daftar planning act.
Pengembangan superblok suatu kawasan
d. Tanggal penentuan dan Validitas Penentuan Development
Charge
 Tanggal utama untuk penilaian dalam kaitannya dengan
development charge ditetapkan pada tanggal usulan prinsip dari
kerangka pelaksanaan perencanaan formal.
 Jumlah dari development charge akan valid/sah terhadap waktu
pada saat izin tertulis diberikan.
 Development charge tidak dipengaruhi oleh setiap perubahan
kondisi pasar selama periode peralihan/pertengahan.
e. Penentuan Awal Development Charge
 Pada kondisi normal, besarnya development charge ditentukan pada
waktu ketika izin tertulis diberikan
f. Penentuan Kembali Development Charge
 Sebelum izin tertulis diberikan, developer diperbolehkan untuk
menggagalkan perencanaan aplikasi awal yang telah diberikan
persetujuan secara prinsip dan menyampaikan kembali rencananya
untuk penentuan development chargenya kembali.
 Pelaksanaan Development Charge di
Jakarta
Dasar Penetapan

Pengenaan restribusi perubahan pemanfaatan lahan yang

besarnya ditentukan berdasarkan pada :
1.Indeks perubahan pemanfaatan lahan dikalikan harga
tanah dan luas tanah.
2.Berdasarkan persentase biaya pembangunan
3.Berdasarkan persentase perbedaan harga tanah sebelum
perubahan dengan perkiraan harga tanah baru setelah
perubahan.
1.Menurut ketentuan indeks perubahan
pemanfaatan lahan dikalikan harga tanah
dan luas tanah.
R = ixHxL
R = penetapan pengenaan restribusi
i = sesuai dengan upaya untuk melakukan insentif
atau disinsentif terhadap upaya perubahan yang
diizinkan, yang diatur dalam peraturan tersendiri.
H = harga tanah (per m2) yang berlaku dipasaran pada
waktu setelah dilakukan perubahan pemanfaatan
lahan.
L = luas lahan (m2) yang dikenakan proses
perubahan.
 Tabel
Penetapan Indeks Perubahan Pemanfaatan Tanah
Menjadi Komersial/Pertokoan di DKI Jakarta

Jenis Fungsi Pemanfaatan Lahan Indeks ( i )

Sebelum Sesudah
Jasa komersial Pertokoan 0,1
Perkantoran Pertokoan 0,1
Industri, pergudangan Jasa komersial 0,1
Perumahan Jasa komersial, pertokoan 0,2
Fasilitas/Jasa sosial Jasa komersial, pertokoan 0,4
Hijau dengan bangunan KDB 20 % Jasa komersial, pertokoan 0,5
Hijau dengan bangunan KDB 10 % Jasa komersial, pertokoan 0,6
Jalan Jasa komersial, pertokoan 0,7
Hijau umum/taman Jasa komersial, pertokoan 0,7
2.Menurut ketentuan berdasarkan
persentase biaya pembangunan :

R = p ( % ) x BP
R = penetapan pengenaan restribusi
p (%) = persentase yang besarnya ditetapkan oleh
Pemda, sesuai dengan upaya untuk melakukan
insentif atau disinsentif terhadap penyesuaian
perubahan pemanfaatan lahan yang diizinkan,
yang diatur dalam peraturan sendiri.
BP = biaya pembangunan pemanfaatan lahan yang
diizinkan.
 Tabel
Penetapan persentase Perubahan Pemanfaatan Lahan
Menjadi Komersial di DKI Jakarta
Jenis Fungsi Peman-faatan Lahan persentase
perubahan
pemanfaatan
lahan (p)
Sebelum Sesudah
Perumahan mewah Jasa komersial/perkantoran/pertokoan skala 50
Perumahan sedang Jasa komersial/perkantoran/pertokoan skala 60
Perumahan sederhana Jasa komersial/perkantoran/pertokoan skala 75
Fasilitas umum Jasa komersial/perkantoran/pertokoan skala 75
Jasa komersial/perkantoran/pertokoan skala 80
Perumahan mewah Jasa komersial/perkantoran/pertokoan skala lokal 40

Perumahan sedang Jasa komersial/perkantoran/pertokoan skala lokal 40

Perumahan sederhana Jasa komersial/perkantoran/pertokoan skala lokal 50

Fasilitas umum Jasa komersial/perkantoran/pertokoan skala lokal 50

Jasa komersial/perkantoran/pertokoan skala lokal 80

Perumahan mewah Gedung bioskop/gedung pertunjukan/dll 50

Perumahan sedang Gedung bioskop/gedung pertunjukan/dll 60
Perumahan sederhana Gedung bioskop/gedung pertunjukan/dll 75
Fasilitas umum Gedung bioskop/gedung pertunjukan/dll 75
Gedung bioskop/gedung pertunjukan/dll 80
Perumahan mewah Perhotelan/restoran/dll 50
Perumahan sedang Perhotelan/restoran/dll 60
Perumahan sederhana Perhotelan/restoran/dll 75
Fasilitas umum Perhotelan/restoran/dll 75
Perhotelan/restoran/dll 80
Perumahan mewah Pergudangan/perbengkelan/pompa bensin/dll 50
Perumahan sedang Pergudangan/perbengkelan/pompa bensin/dll 50
Perumahan sederhana Pergudangan/perbengkelan/pompa bensin/dll 50

Fasilitas umum Pergudangan/perbengkelan/pompa bensin/dll 50

Pergudangan/perbengkelan/pompa bensin/dll 50
3. Menurut ketentuan berdasarkan persentase perbedaan harga
tanah sebelum perubahan dengan perkiraan harga tanah baru
setelah perubahan.

R = f (%) x (Hb - Hl) x L

R = penetapan pengenaan restribusi

f (%)= persentase yang besarnya ditetapkan oleh Pemda,
sesuai dengan upaya untuk melakukan insentif atau
disinsentif terhadap penyesuaian perubahan
pemanfaatan lahan yang diizinkan, yang diatur dalam
peraturan sendiri.
Hb = harga tanah baru, yaitu harga tanah yang diperkirakan sebagai
akibat perubahan pemanfaatan lahan yang diizinkan tersebut.
Perkiraan harga tanah baru ini dilakukan oleh ahli yang dapat
dilakukan dengan cara perbandingan harga pasar atau
residual
Hl = harga tanah lama, yaitu harga tanah pasar pada saat sebelum
dilakukan perubahan pemanfaatan lahan.
L = luas lahan (m2) yang dikenakan proses perubahan.
a. Pemda DKI harus menetapkan besarnya persentase perubahan
pemanfaatan lahan (f), yang dibedakan atas dasar pertimbangan insentif
dan disinsentif terjadinya perubahan pemanfaatan lahan, misalnya :

 untuk mendorong partisipasi swasta yang lebih aktif disuatu kawasan

diberikan persentase (f) yang tidak besar ( f < 40 %);
 untuk menjaga pemanfaatan lahan yang lebih memperhatikan
kepentingan umum sebaiknya dikenakan f yang besar (disinsentif).

b. Penaksiran harga tanah baru ini harus dilakukan ahlinya yang diberi
kewenangan oleh Pemda untuk menaksir harga tanah. Penaksiran harga
tanah dapat dilakukan dengan :

 perbadingan harga pasar yaitu dilakukan dengan cara

membandingkan dengan harga tanah untuk pemanfaatan yang sama
(atau hampir sama) yang ada dikota itu;
 menghitung residual value (nilai yang dapat diperoleh dari aktiva tetap
pada akhir umur ekonomis) dari tanah dan bangunan sebelum
perubahan, kemudian menghitung harga tanah yang baru yang
menguntungkan bila tanah itu dikembangkan menjadi pemanfaatan
baru setelah biaya pematangan tanah dan biaya konstruksi dan biaya
lainnya dihitung.
Prosedur Pengurusan izin Perubahan Pemanfaatan
Lahan

Prosedur pengurusan izin perubahan pemanfaatan lahan

di DKI Jakarta mengacu pada hal-hal sebagai berikut :
1.Pemohon izin pembangunan
2.Kemudian akan dicek oleh tim khusus dan tim evaluasi
(tugas ke-2 tim ini adalah mencek izin pembangunan
dengan kebijakan Rencana Kota dan dikonsultasikan
dengan departemen teknis terkait, dan juga diperiksa
oleh tim profesional).
3.Ada keberatan atau langsung dizinkan, atau dapat juga
diizinkan namum dengan syarat-syarat tertentu.
4.Kemudian izin dikeluarkan.
Manfaat Pelaksanaan Development Charge

1. Pengendali Rencana Tata Ruang yang ada, yaitu :

a. Restribusi pengembangan lahan (development charge) yang
dikenakan sebagai upaya insentif atau disinsentif sebagai
implikasi dari penataan ruang yang telah ditetapkan.
b. izin perubahan pemanfaatan lahan perkotaan : pemberian izin
dan pengenaan restribusi sebagai akibat terjadinya perubahan
fungsi lahan yang tidak mengikuti penataan ruang. Pengenaan
ini dapat bersifat insentif atau disinsentif terhadap perubahan
pemanfaatan lahan.

2. Mencegah dampak negatif terhadap pembangunan kota dan

meniadakan akibat buruk yang akan menjadi beban
tanggungan masyarakat kota (jangan sampai ada yang
dirugikan artinya charge yang ditarik dari perubahan
pemanfaatan lahan dapat menguntungkan masyarakat,
pemerintah daerah maupun swasta.
Kelemahan Development Charge di DKI
Jakarta
 Definisi klasifikasi pemanfaatan lahan
belum jelas secara rinci
 Persyaratan dan prosedur harus
ditentukan berdasarkan klasifikasi
pemanfaatan lahan untuk menentukan
arah perubahan pemanfaatan lahan
REFERENSI
 Denny Zulkaidi Sugiyantoro : Modul Kuliah Pengendalian Pemanfaatan Ruang SAPPK-ITB
 Bakti Yulisar, Handout dan Modul P3TR
 Khublall N, Yuen Belinda, Development Control and Planning Law in Singapore, Longman
Singapore Publisher (Pte) Ltd, 1991.
 Winarso Haryo, Tarif izin Perubahan Guna Lahan Perkotaan Sebagai Bentuk Kontrol
Pelaksanaan Penataan Ruang Kota, Jurnal PWK, No.17 Tahun VI, Februari 1995.
 UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
 TUGAS 10
Berikan Contoh Penerapan Development
Charge (Studi Kasus di Indonesia atau di Luar
Negeri)
• Dasar Hukum Penerapan Development Charge?

• Jenis Pengenaan Development Charge pada fungsi apa saja?

• Berapa indeks/persentase (jumlah kompensasi yang harus

diberikan) Development Charge setiap perubahan fungsi
ruang? (tabel)

• Bagaimana formulasi/rumus Development Charge?

• Sumber/referensi tugas tolong dicantumkan di bagian akhir !

• Dikumpulkan Minggu Depan !