PELATIHAN DASAR PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI

OVERVIEW PERATURAN-PERUNDANGAN
TERKAIT PENATAAN RUANG

PETRUS NATALIVAN

Continuing Education Program LPPM – ITB

KK Perencanaan dan Perancangan Kota SAPPK – ITB
Bandung, 27 Feb – 1 Maret 2019
 MATERI PEMBAHASAN

1. Peraturan-perundangan terkait penataan ruang

2. Peristilahan
3. Jangka waktu RTRW
4. Struktur ruang
5. Pola Ruang
6. Kawasan Strategis
7. Pemanfaatan Ruang
8. Peraturan Zonasi
9. Perizinan
10.Isu-isu lain
 PERATURAN-PERUNDANGAN
TERKAIT PENATAAN RUANG
• UU No. 26/2007 Penataan Ruang
• PP No. 16/2004 Penatagunaan Tanah
• PP No. 15/2010 Penyelenggaraan Penataan Ruang
• PP No. 68/2010 Tata Cara dan Bentuk Peran Masyarakat
• Pp No. 8/2013 Ketelitian Peta RTR
• Pedoman Penyusunan RTR
– Permen PU No. 5/PRT/M/2008 RTH
– Permen PU No. 11/PRT/M/2009 Persetujuan Substansi
– Permen PU No. 15/PRT/M/2012 Pedoman Penyusunan RTR KSN
– Permen ATR/Ka. BPN N. 37/2016 Pedoman Penyusunan RTR KSP dan KSKab.
– Permen ATR/Ka. BPN No. 16/2019 Pedoman Penyusunan RDTRK dan PZ
– Permen ATR/Ka. BPN No. 1/2018 Pedoman Penyusunan RTRW Provinsi,
Kabupaten dan Kota
• UU No. 5/1960 tentang Pokok-pokok Agraria
• UU No. 28/2002 Bangunan Gedung
• UU No. 25/2004 tentang SPPN
• UU No. 38/2004 Jalan
• UU No. 23/2007 Perkeretaapian
• UU No. 27/2007 Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-pulau Kecil
• UU No. 17/2008 Pelayaran
• UU No. 1/2009 Penerbangan
• UU No. 22/2009 Lalu-lintas dan Angkutan Jalan
• UU No. 32/2009 Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup
• UU No. 21/2009 Perlindungan Lahan Pertanian Berkelanjutan
• UU No. 1/2011 Perumahan dan Kawasan Permukiman
• UU No. 8/2011 Pengelolaan Sampah
• UU No. 20/2011 Rumah Susun
• UU No. 2/2012 Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum
• UU No. 6/2014 Desa
• UU No. 23/2014 jo. 2/2015 jo 9/2015 Pemerintahan Daerah
• dll
 PERISTILAHAN
PERISTILAHAN : Kerancuan definisi Kawasan vs wilayah vs ruang
definisi

17. Wilayah adalah ruang yang merupakan kesatuan geografis beserta segenap
unsur terkait yang batas dan sistemnya ditentukan berdasarkan aspek
administratif dan/atau aspek fungsional
20. Kawasan adalah wilayah yang memiliki fungsi utama lindung atau budi daya
21. Kawasan lindung adalah wilayah yang ditetapkan .....
22. Kawasan budi daya adalah wilayah yang ditetapkan ...
23. Kawasan perdesaan adalah wilayah yang mempunyai ...
24. Kawasan agropolitan adalah kawasan yang terdiri ...
25. Kawasan perkotaan adalah wilayah yang mempunyai ...
26. Kawasan metropolitan adalah kawasan perkotaan yang terdiri ...
27. Kawasan megapolitan adalah kawasan yang terbentuk ...
28. Kawasan strategis nasional adalah wilayah yang penataan ruangnya ...
29. Kawasan strategis provinsi adalah wilayah yang penataan ruangnya ...
30. Kawasan strategis kabupaten/kota adalah wilayah yang penataan ruangnya ...
PERISTILAHAN : definisi
Ps. 1 angka 14. Pemanfaatan ruang adalah upaya untuk Ps. 1 angka 15.
mewujudkan struktur ruang dan pola ruang sesuai dengan Pengendalian
rencana tata ruang melalui penyusunan dan pelaksanaan pemanfaatan ruang
program beserta pembiayaannya. adalah upaya untuk
Ps. 32 (1) Pemanfaatan ruang dilakukan melalui pelaksanaan mewujudkan tertib tata
program pemanfaatan ruang beserta pembiayaannya. ruang.

Jika A = pemanfaatan ruang

= upaya untuk mewujudkan struktur ruang dan pola ruang sesuai
dengan rencana tata ruang melalui penyusunan dan pelaksanaan
program beserta pembiayaannya
Pengendalian pemanfaatan ruang = pengendalian A
= pengendalian upaya untuk mewujudkan struktur ruang dan pola ruang
sesuai dengan rencana tata ruang melalui penyusunan dan pelaksanaan
program beserta pembiayaannya

Saran: Pengendalian pola ruang ...???

WEWENANG dan BEBAN PEMERINTAH
Ps. 8 (2) Wewenang Pemerintah dalam pelaksanaan penataan ruang nasional
meliputi:
b. pemanfaatan ruang wilayah nasional;
(3) Wewenang Pemerintah dalam pelaksanaan penataan ruang
kawasan strategis nasional meliputi:
c. pemanfaatan ruang kawasan strategis nasional; dan

Ps. 10 (2) Wewenang pemerintah daerah provinsi dalam pelaksanaan penataan

ruang wilayah provinsi ... meliputi:
b. pemanfaatan ruang wilayah provinsi;
(3) Dalam penataan ruang kawasan strategis provinsi ..., pemerintah
daerah provinsi melaksanakan:
c. pemanfaatan ruang kawasan strategis provinsi;
Jika KSN tumpang tindih dengan KSP dan KSK/Kab; dan KSP tumpang tindih
dengan KSK/Kab, apakah seluruh program pemanfaatan ruang dibebankan kepada
Pemerintah, atau kepada Pemerintah Provinsi?

Berbeda bebannya jika “wilayah” diganti menjadi “barang publik milik”

PENETAPAN atau PENGATURAN:
Ps. 20 (6) RTRWN diatur dengan PP.
Ps. 21 (1) RTR pulau/kepulauan dan RTR KSN diatur dengan Peraturan Presiden
(2) Ketentuan mengenai muatan, pedoman, dan tata cara penyusunan
RRTR diatur dengan peraturan Menteri.

BANDINGKAN DENGAN:
Ps. 23 (6) RTRWP ditetapkan dengan peraturan daerah provinsi.
Ps. 24 (1) RTR KSP ditetapkan dengan peraturan daerah provinsi.
Ps. 26 (7) RTRW kabupaten ditetapkan dengan peraturan daerah kabupaten.
Ps. 27 (1) RTR KSKab ditetapkan dengan peraturan daerah kabupaten.

Dalam aspek hukum, ada perbedaan makna antara “diatur” dengan

“ditetapkan”
 AMPLOP RUANG: AMPLOP BANGUNAN
Apa yang dimaksud dg
AMPLOP RUANG ? Pada skala
persil, tapak, BWP atau kota?

Penjelasan:
Ps. 36(1): Peraturan zonasi berisi
ketentuan yang harus, boleh,
dan tidak boleh dilaksanakan
pada zona pemanfaatan ruang
yang dapat terdiri atas ketentuan
tentang amplop ruang (KDRH,
KDB, KLB, dan GSB), penyediaan
sarpras, serta ketentuan lain
yang dibutuhkan untuk
mewujudkan ruang yang aman,
nyaman, produktif, dan
berkelanjutan.
Sumber: Sumber: NY City Dept. Of Planning,
Homeowners of Encino's Web
Page
http://www1.nyc.gov/
site/planning/zoning/glossary.page
; https:
//homeownersofencino.wordpr
Pada skala tapak dan persil, istilah yang biasa
ess.com/zoning-primer/
dipakai adalah AMPLOP BANGUNAN, yaitu
batas dimana bangunan dapat didirikan, yang
ditentukan oleh GSB (muka, samping,
belakang), TB (tinggi bangunan), dan bukaan
langit (sky exposure) jika ada
 JANGKA WAKTU RTRW
JANGKA WAKTU RTR : 20 tahun atau 3 tahun..??
Ps. 20 (3) Jangka waktu RTRWN adalah 20 (dua puluh) tahun.
Ps. 23 (3) Jangka waktu RTRWP adalah 20 (dua puluh) tahun.
Ps. 26 (4) Jangka waktu RTRW Kabupaten adalah 20 (dua puluh) tahun.
Pasal 77
(1) Pada saat RTR ditetapkan, semua pemanfaatan ruang yang tidak sesuai
dengan RTR harus disesuaikan dengan RTR melalui kegiatan penyesuaian
pemanfaatan ruang.
(2) Pemanfataan ruang yang sah menurut RTR sebelumnya diberi masa transisi
selama 3 (tiga) tahun untuk penyesuaian.
(3) Untuk pemanfaatan ruang yang izinnya diterbitkan sebelum penetapan RTR
dan dapat dibuktikan bahwa izin tersebut diperoleh sesuai dengan prosedur
yang benar, kepada pemegang izin diberikan penggantian yang layak.
Persoalan yang muncul:
1. Mengapa semua pemanfaatan ruang yang sah yang tidak sesuai dengan RTR
harus disesuaikan pada tahun ke-3?
2. Pemilik usaha akan menghadapi persoalan kelanjutan usahanya, dan
mengajukan penggantian yang tinggi
3. Pemerintah harus menyediakan penggantian yang layak
• Berapa lama jangka waktu RTRW? 20 tahun atau 3 tahun?
• Apakah Pemerintah/provinsi/kabupaten/kota menyediakan anggaran
untuk penggantian yg layak?
• Apakah pemilik usaha bersedia menyesuaikan pemanfaatan ruangnya?
• Berapa besar penggantian yang dinilai layak?

• NON-CONFORMING USE:
– Kegiatan penggunaan ruang yang sesuai dengan RTR lama dan memiliki izin yang
sah, tetapi menjadi tidak sesuai dengan RTR setelah penetapan RTR baru.
• Penerapan ketentuan non-conforming use:
– Kegiatan yang sesuai dengan RTR lama dan mempunyai izin yang sah diberi izin
untuk dilanjutkan meskipun tidak sesuai dengan RTR baru.
– Tidak diizinkan mengubah, kecuali ke kegiatan yang sesuai RTR baru
– Tidak diizinkan meningkatkan intensitas yang ada (perluasan, penambahan lantai,
perubahan fisik bangunan).
– Kerusakan (kebakaran) lebih dari % tertentu tidak dapat diperbaiki, dan harus
mengikuti RTR baru 
 STRUKTUR RUANG
STRUKTUR RUANG
Ps. 1 angka 3: Struktur ruang adalah susunan pusat-pusat permukiman dan sistem
jaringan prasarana dan sarana yang berfungsi sebagai pendukung kegiatan sosial
ekonomi masyarakat yang secara hierarkis memiliki hubungan fungsional
Ps. 17 (2) Rencana struktur ruang sebagaimana dimaksud pada ayat (1) meliputi rencana
sistem pusat permukiman dan rencana sistem jaringan prasarana.
Ps. 20 (1) huruf b: rencana struktur ruang wilayah nasional yang meliputi sistem
perkotaan nasional yang terkait dengan kawasan perdesaan dalam wilayah
pelayanannya dan sistem jaringan prasarana utama;
Ps. 23 (1) huruf b. rencana struktur ruang wilayah provinsi yang meliputi sistem
perkotaan dalam wilayahnya yang berkaitan dengan kawasan perdesaan dalam
wilayah pelayanannya dan sistem jaringan prasarana wilayah provinsi
Ps. 26 (1) huruf b. rencana struktur ruang wilayah kabupaten yang meliputi sistem
perkotaan di wilayahnya yang terkait dengan kawasan perdesaan dan sistem jaringan
prasarana wilayah kabupaten
Ps. 44 (2) huruf b. b. rencana struktur ruang kawasan metropolitan yang meliputi sistem
pusat kegiatan dan sistem jaringan prasarana kawasan metropolitan dan/atau
megapolitan
Ps. 51 (2) huruf b. rencana struktur ruang kawasan agropolitan yang meliputi sistem pusat
kegiatan dan sistem jaringan prasarana kawasan agropolitan
Persoalan struktur ruang
• Hanya terdiri dari sistem pusat kegiatan (PKN, PKW, PKL dan PPK, SPK, PL)
dan sistem jaringan prasarana kawasan, tidak menyebutkan kegiatan
fungsional
• Mencampurkan struktur (pusat, jaringan transportasi) dengan
infrastruktur (prasarana , sarana dan utilitas)
• Definisi PKN, PKW, PKL kurang operasional, belum ada syarat minimum
kelengkapan fasilitas PKN, PKW, PKL
• Karena PZ berbasis zona, maka tidak tepat untuk pengaturan
infrastruktur/sarpras. Untuk melindungi fungsi jaringan/sarpras,
pengendalian infrastruktur/sarpras dapat menggunakan ketentuan teknis
sektoral yang ditetapkan.
STRUKTUR RUANG
• Struktur ruang pada dasarnya terdiri dari 3 unsur pokok, yaitu:
– Alokasi kegiatan fungsional utama:
• fungsi-fungsi primer (regional) : FP I, FP II, FP III
• Fungsi-fungsi sekunder (lokal) : FS I, FS II, FS III
• Kawasan strategis: nasional (FP I), provinsi (FP II), kabupaten/kota
(FP III)
– Sistem jaringan jalan dan prasarana yang berjenjang,
• mengacu pada UU No. 38/2004 tentang Jalan dan PP No. 34/2006
tentang Jalan, dan peraturan prasarana pergerakan lainnya
• jaringan prasarana utama lainnya
– Rumusan jenjang, fasilitas, dan alokasi pusat-pusat
layanan dan delineasi wilayah-wilayah yang dilayaninya

14
 Unsur-unsur Struktur Ruang
STRUKTUR
RUANG

KEGIATAN JARINGAN PUSAT

FUNGSIONAL TRANSPORTASI LAYANAN

Pusat Layanan
Fungsi Primer Peran Jalan
Primer

• FP I • Jalan Primer • PKN

• FP II • Jalan Sekunder • PKW
• FP III • PKL

Pusat Layanan
Fungsi Sekunder Fungsi Jalan
Sekunder
• FS I • Arteri
• FS II • Kolektor
• Pusat Kota
• FS III • Lokal
• Pusat SWK
• Lingkungan
• Pusat Kecamatan
• Pusat Kelurahan
UU No. 26/2007 menambahkan • Pusat Lingkungan
Kawasan Strategis dlm struktur Jalan Tol
ruang:
- KS Nasional Jaringan
- KS Provinsi Prasarana Lain
- KS Kabupaten/Kota 15
PKN Arteri Primer PKN Arteri Sekunder
FS-I FS-I
FP-I FP-I

PKW Kolektor Primer PKW Kolektor Sekunder

FS-II FS-II
FP-II FP-II

Lokal Primer

Lokal Sekunder
PKL Lokal Primer PKL Lokal Sekunder
FS-III FS-III
FP-III FP-III

Persil Persil

23
 24
24
Contoh peta struktur pada permen PU No. 20/PRT/M2011 yang belum sesuai dengan kerangka
teoretik struktur kota
26
 POLA RUANG
Permen PU No. 17/PRT/M/2009
• Kawasan Lindung:
– kawasan rawan bencana alam, yang
meliputi kawasan rawan tanah
longsor, kawasan rawan gelombang
pasang dan kawasan rawan banjir;
– RTH kota, yang antara lain meliputi
taman RT, taman RW, taman kota dan
permakaman;
•Kawasan Budi Daya
– kawasan industri, yang meliputi
industri rumah tangga/kecil dan
industri ringan;
– kawasan peruntukan ruang bagi
kegiatan sektor informal
– kawasan rawan bencana alam,
adalah kawasan analisis, bukan
peruntukan (begitu juga zona rawan
bencana pada pola ruang RDTRK);
– RTH adalah sifat ruang, dapat berada
di kawasan lindung maupun budidaya
(lihat Permen PU No. ;
– kawasan industri, dapat
diklasifikasikan berdasarkan
berpolusi/tidak, besar-kecil dari
jumlah pekerja/investasi
– Peruntukan ruang formal bagi sektor
informal adalah kawasan
perdagangan/jasa, tidak tepat
disediakan sebagai kawasan tersendiri
KLASIFIKASI RTH
Inkonsistensi Ketentuan RTH:
• Pada Permen PU No. 5/2008 dan Permen PU No. 11/2009, RTH dapat
berupa kawasan lindung dan kawasan budidaya
• Pada Permen PU No. 15-16-17/PRT/M/2009 dan Permen PU No.
20/PRT/M/2011, RTH diklasifikasikan sebagai kawasan lindung, sehingga
kawasan/zona hutan produksi, perkebunan, pertanian, taman kota, TPU
tidak dapat diklasifikasikan sebagai RTH
• Klasifikasi RTH hanya sebagai kawasan lindung berpotensi mengurangi
luas RTH karena tidak memasukkan kawasan budidaya yang bersifat RTH
(pemakaman, perkebunan, tanaman keras, dll)

UU No. 26/2007:
Ps. 1 angka 21. Kawasan lindung adalah wilayah yang ditetapkan dengan
fungsi utama melindungi kelestarian lingkungan hidup yang mencakup
sumber daya alam dan sumber daya buatan
 PENINJAUAN KEMBALI
DASAR KRITERIA PK
TUJUAN PENATAAN RUANG:
Ps. 3 Penyelenggaraan penataan ruang bertujuan untuk mewujudkan ruang
wilayah nasional yang aman (safe?), nyaman, produktif, dan
berkelanjutan ....

TUGAS:
Ps. 7 (1) Negara menyelenggarakan penataan ruang untuk sebesar‐besar
kemakmuran rakyat.

Dalam melakukan Peninjauan Kembali, mana yang dirujuk:

• Ps. 7 (1), atau Ps. 3...?

• Operasionalisasi dan pengukuran ps. 7(1) sangat sulit, banyak faktor yang
mempengaruhi kemakmuran rakyat selain penataan ruang
• Jika rakyat belum makmur, penataan ruang bisa jadi penyebabnya
• Operasionalisasi ps. 3 sebagai kriteria PK lebih mudah dijabarkan menjadi
indikator PK
PERBEDAN DASAR HUKUM pada TINGKAT NASIONAL:
Ps. 20 (6) RTRWN diatur dengan PP.
Ps. 21 (1) RTR pulau/kepulauan dan RTR KSN diatur dengan Peraturan Presiden
(2) Ketentuan mengenai muatan, pedoman, dan tata cara penyusunan
RRTR diatur dengan peraturan Menteri.

BANDINGKAN DENGAN:
Ps. 23 (6) RTRWP ditetapkan dengan peraturan daerah provinsi.
Ps. 24 (1) RTR KSP ditetapkan dengan peraturan daerah provinsi.
Ps. 26 (7) RTRW kabupaten ditetapkan dengan peraturan daerah kabupaten.
Ps. 27 (1) RTR KSKab ditetapkan dengan peraturan daerah kabupaten.

• Pada tingkat Provinsi, Kabupaten dan Kota, semua rencana umum,

rencana rinci dan PZ ditetapkan dengan Peraturan Daerah
• Pada tingkat Nasional, rencana umum ditetapkan dengan PP, rencana
rinci ditetapkan dengan Peraturan Presiden, indikasi arahan PZ dengan
PP  pada rencana rinci ada perbedaan dasar hukum
MUATAN RTRWN/RTRWP/RTRW KAB:
Perencanaan Tata Ruang Wilayah Kota
Pasal 28
Ketentuan perencanaan tata ruang wilayah kabupaten sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 25, Pasal 26, dan Pasal 27 berlaku mutatis mutandis untuk perencanaan tata
ruang wilayah kota, dengan ketentuan selain rincian pada Pasal 26 ayat (1)
ditambahkan:
a. rencana penyediaan dan pemanfaatan ruang terbuka hijau;
b. rencana penyediaan dan pemanfaatan ruang terbuka nonhijau; dan
c. rencana penyediaan dan pemanfaatan prasarana dan sarana jaringan pejalan kaki,
angkutan umum, kegiatan sektor informal, dan ruang evakuasi bencana, yang
dibutuhkan untuk menjalankan fungsi wilayah kota sebagai pusat pelayanan sosial
ekonomi dan pusat pertumbuhan wilayah.
• Pada skala RTRWK paling besar 1:10.000, RTH, RTNH kegiatan sektor informal dan
ruang evakuasi bencana tidak cukup tampak dalam pola ruang, hanya bisa pada
level kebijakan/aturan
• Ruang evakuasi bencana ada di RTRW Kota, tapi tidak disebutkan di RTRWN, RTRWP
dan RTRW Kabupaten. Padahal salah satu pertimbangan penerbitan UU No.
26/2007 adalah karakter wilayah indonesia yang rawan bencana
KETELITIAN PETA:
Ps. 14 (7) Ketentuan lebih lanjut
mengenai tingkat ketelitian peta Peta pola ruang untuk KSN dan KSP
rencana tata ruang diatur dengan tidak dapat seragam karena:
peraturan pemerintah. - KSN dan KSP ada yang berbentuk
PP No. 8/2013 wilayah (area)
RTR Skala minimal - KSN dan KSP berbentuk node
RTRWN 1: 1.000.000
Pada wilayah (area):
RTRWP 1:250.000
• skala peta KSN di antara
RTRW Kabupaten 1:50.000
1:1.000.000 - 1:250.000
RTRW Kota 1:25.000 • Skala peta KSP di antara 1:
RTR Pulau/Kepulauan 1:500.000 2500.00 – 1: 5000.0
RTR KSN/KSP/KS Kab/Kota disesuaikan
• Skala peta KS Kabupaten di
antara 1: 50.000-1:5000
RTR Kawasan Perkotaan 1:10.000
• Skala peta KS Kota 1:1000 (RTBL)
RDTR 1:5000
 PERATURAN ZONASI
Penyelenggaraan
Penataan Ruang

Pengaturan Pembinaan Pelaksanaan Pengawasan

Perencanaan Pemanfaatan Pengendalian

Peraturan Zonasi merupakan

perangkat utama dalam Peraturan Zonasi
pengendalian karena perizinan, Program PR
insentif & disinsentif, dan sanksi Perizinan
harus didasarkan pada Peraturan Pembiayaan Insentif &
Zonasi Disinsentif
Pola penggunaan
tanah, air, udara, Sanksi
dan SDA lain 33
 Ketetapan Rencana Rinci dan PZ

PERATURAN ZONASI dll: RENCANA RINCI

Ps. 36 (3) Peraturan zonasi ditetapkan
dengan:
a. peraturan pemerintah untuk arahan Ps. 21(1) RTR pulau/kepulauan dan RTR
peraturan zonasi sistem nasional; KSN diatur dengan peraturan presiden.
b. peraturan daerah provinsi untuk
Ps. 24 (1) RTR KSP ditetapkan dengan
arahan peraturan zonasi sistem
peraturan daerah provinsi.
provinsi; dan
c. peraturan daerah kabupaten/kota Ps. 27 (1) RTR KS Kab/Kota ditetapkan
untuk peraturan zonasi. dengan peraturan daerah kabupaten.

• Perda RTR KSP, RTR KS Kab, dan RDTRK DAPAT DIGABUNG dengan perda peraturan
PZ sistem provinsi, PZ kabupaten/Kota, karena SAMA-SAMA DITETAPKAN DENGAN
PERDA
• RTR Pulau/Kepulauan dan RTR KSN yang DITETAPKAN DENGAN PERPRES TIDAK
DAPAT DISATUKAN dengan PZ sistem nasional yang DITETAPKAN DENGAN PP
 HIRARKHI PERATURAN ZONASI

Sumber. diterjemahkan dari UU 26/2007 dan PP 15/2010

PERATURAN ZONASI untuk STRUKTUR dan JARINGAN PRASARANA

PP No. 15/2010 PP No. 15/2010

Ps. 151 (5) Arahan peraturan zonasi sistem
nasional meliputi arahan peraturan
zonasi untuk struktur ruang nasional
dan pola ruang nasional, yang terdiri
atas:
a. sistem perkotaan nasional;
b. sistem jaringan transportasi
nasional;
c. sistem jaringan energi nasional;
d. sistem jaringan telekomunikasi
nasional;
e. sistem jaringan sumber daya air;
Ps. 152 (5) Arahan peraturan zonasi
sistem provinsi meliputi arahan
peraturan zonasi untuk struktur
ruang provinsi dan pola ruang
provinsi, yang terdiri atas:
a. sistem perkotaan provinsi;
b. sistem jaringan transportasi
provinsi;
c. sistem jaringan energi provinsi;
d. sistem jaringan telekomunikasi
provinsi;
e. sistem jaringan sumber daya air;
f. kawasan lindung provinsi; dan
g. kawasan budi daya.

PERATURAN ZONASI adalah PERATURAN BERBASIS ZONA; tidak tepat diterapkan

untuk struktur ruang dan jaringan prasarana (BUKAN ZONA)
 PERIZINAN PEMANFAATAN RUANG

• Perizinan pemanfaatan ruang tidak cukup jelas

diatur:
– Melibatkan rezim peraturan lain tanpa
mendudukkan dengan tegas posisi masing-masing
– Tidak diintegrasikan dengan UU No. 28/2009
tentang PDRD
– Tidak diatur kelonggaran (diskresi) yang dapat
diberikandengan ketentuan prosedur
penerapannya
PERIZINAN PEMANFAATAN RUANG:
Bab VI … lanjutan

Pasal 160 – Pasal 167

Jenis Izin Pemanfaatan Ruang

Dasar
Jenis Izin Penjelasan Pemberian Izin

IZIN  Diberikan berdasarkan RTRW Kab/Kota

PRINSIP  Izin prinsip belum dapat dijadikan dasar untuk
pelaksanaan kegiatan
IZIN  Izin lokasi diperlukan untuk pemanfaatan ruang > 1 Ha
LOKASI untuk non-pertanian dan > 25 Ha untuk pertanian
RTRW Kab/Kota

IZIN
PENGGUNAAN  Izin penggunaan pemanfaatan tanah merupakan dasar
PEMANFAATAN untuk permohonan mendirikan bangunan
TANAH

 Dasar mendirikan bangunan dalam rangka pemanfaatan

IZIN ruang RDTR Kab/Kota
MENDIRIKAN  Diberikan berdasarkan peraturan zonasi
BANGUNAN  Sebagai surat bukti dari Pemda untuk mendirikan PZ
bangunan sesuai fungsi yang telah ditetapkan

IZIN LAIN
BERDASARKAN  Bentuk izin lain yang dikeluarkan oleh masing-masing RTR
PERATURAN sektor dan/atau instansi yang berwenang
PER-UU-AN
27
bhk-djpr
38
Perizinan PR dalam PP No. 15/2010

Pasal 163, PP No. 15/2010 PERLU DIPAHAMI:

Jenis-jenis perizinan terkait • Izin prinsip merujuk pada UU sektoral

dengan pemanfaatan ruang (pertambangan, pariwisata,
perikanan, dll)
a) izin prinsip; • Izin mendirikan bangunan merujuk
b) izin lokasi; pada UU No. 28/2002, meskipun di
c) izin penggunaan dalamnya ada pengaturan berkaitan
pemanfaatan tanah; dengan PZ
d) izin mendirikan • Jadi izin yang langsung menjadi obyek
bangunan; dan dalam penataan ruang adalah izin
e) izin lain berdasarkan yang berkaitan dengan lokasi tempat
peraturan perundang- usaha (SITU), lokasi pembebasan
undangan. lahan (izin lokasi) serta pemanfaatan
lahan), dan kualitas ruang (IPPT)

39
UU No. 28/2009 tentang PDRD:
– Objek Retribusi Perizinan Tertentu adalah pelayanan perizinan
tertentu oleh Pemerintah Daerah kepada orang pribadi atau
Badan yang dimaksudkan untuk pengaturan dan pengawasan
atas kegiatan pemanfaatan ruang, penggunaan sumber daya
alam, barang, prasarana, sarana, atau fasilitas tertentu guna
melindungi kepentingan umum dan menjaga kelestarian
lingkungan
– Jenis Retribusi Perizinan Tertentu adalah:
a. Retribusi Izin Mendirikan Bangunan;
b. Retribusi Izin Tempat Penjualan Minuman Beralkohol;
c. Retribusi Izin Gangguan;
d. Retribusi Izin Trayek; dan
e. Retribusi Izin Usaha Perikanan.
Catatan: tidak disebutkan retribusi izin pemanfatan ruang, IPPT,
izin prinsip, izin lokasi dalam UU No. 28/2009
 tidak ada izin pemanfatan ruang???
40
Konsepsi Perizinan
Tanpa persyaratan lingkungan
Kegiatan
Usaha

Persyaratan Pemanfaatan Pengolahan Konstruksi/

Lingkungan Ruang Lahan Bangunan

Kegiatan
Khusus

Perizinan Perizinan Perizinan Perizinan Perizinan

Kegiatan Lingkungan Pemanfaatan Lahan Konstruksi
Perizinan Ruang
Khusus

41
Rujukan Peraturan -perundangan

Tanpa persyaratan lingkungan

Kegiatan
Usaha

Persyaratan Pemanfaatan Pengolahan Konstruksi/

Lingkungan Ruang Lahan Bangunan

Kegiatan
Khusus

UU Kepariwisataan UU PPLH UUPA UU

UU SDA Bangunan
Gedung
UU Perdagangan
dll

UU Penataan Ruang

42
 PERBEDAAN OBYEK
ZONING REGULATION
DAN BUILDING CODE

- Struktur bangunan

43
 PEMANFAATAN RUANG
Muatan RTRW
Ps. 20(11): RTRWN memuat:
a. tujuan, kebijakan, dan strategi
penataan ruang wilayah
nasional;
b. rencana struktur ruang wilayah
nasional yang meliputi sistem
perkotaan nasional yang terkait
dengan kawasan perdesaan
dalam wilayah pelayanannya
dan sistem jaringan prasarana
utama;
c. rencana pola ruang wilayah
nasional yang meliputi kawasan
lindung nasional dan kawasan
budi daya yang memiliki nilai
strategis nasional;
d. penetapan kawasan strategis
nasional;
e. arahan pemanfaatan ruang
yang berisi indikasi program
utama jangka menengah lima
tahunan; dan
f. arahan pengendalian
pemanfaatan ruang wilayah
nasional yang berisi .........
Ps. 23(1) RTRWP memuat:
a. tujuan, kebijakan, dan strategi
penataan ruang wilayah provinsi;
b. rencana struktur ruang wilayah
provinsi yang meliputi sistem
perkotaan dalam wilayahnya yang
berkaitan dengan kawasan perdesaan
dalam wilayah pelayanannya dan
sistem jaringan prasarana wilayah
provinsi;
c. rencana pola ruang wilayah provinsi
yang meliputi kawasan lindung dan
kawasan budi daya yang memiliki nilai
strategis provinsi;
d. penetapan kawasan strategis provinsi;
e. arahan pemanfaatan ruang wilayah
provinsi yang berisi indikasi program
utama jangka menengah lima
tahunan; dan
f. arahan pengendalian pemanfaatan
ruang wilayah provinsi yang berisi
indikasi arahan peraturan zonasi
sistem provinsi, arahan perizinan,
arahan insentif dan disinsentif, serta
arahan sanksi.
Ps. 26(1) RTRW kabupaten memuat:
a. tujuan, kebijakan, dan strategi
penataan ruang wilayah kabupaten;
b. rencana struktur ruang wilayah
kabupaten yang meliputi sistem
perkotaan di wilayahnya yang
terkait dengan kawasan perdesaan
dan sistem jaringan prasarana
wilayah kabupaten;
c. rencana pola ruang wilayah
kabupaten yang meliputi kawasan
lindung kabupaten dan kawasan
budi daya kabupaten;
d. penetapan kawasan strategis
kabupaten;
e. arahan pemanfaatan ruang wilayah
kabupaten yang berisi indikasi
program utama jangka menengah
lima tahunan; dan
f. ketentuan pengendalian
pemanfaatan ruang wilayah
kabupaten yang berisi ketentuan
umum peraturan zonasi, ketentuan
perizinan, ketentuan insentif dan
disinsentif, serta arahan sanksi.
Ps. 1 angka 14. Pemanfaatan ruang adalah
Tidak menyebutkan:
upaya untuk mewujudkan struktur ruang
• perwujudan kawasan
dan pola ruang sesuai dengan rencana tata
strategis, dan
ruang melalui penyusunan dan
• penataagunaan tanah, air,
pelaksanaan program beserta
udara dan SDA lainnya
pembiayaannya

Ps. 33 (1) Pemanfaatan ruang mengacu

Penatagunaan tanah tidak
pada fungsi ruang yang ditetapkan dalam
disinggung dalam berbagai
rencana tata ruang dilaksanakan dengan
pedoman penyusunan RTR
mengembangkan penatagunaan tanah,
penatagunaan air, penatagunaan udara,
dan penatagunaan sumber daya alam lain.
PENATAGUNAAN TANAH dll:
Pasal 33
(1) Pemanfaatan ruang mengacu pada fungsi ruang yang ditetapkan dalam RTR
dilaksanakan dengan mengembangkan penatagunaan tanah, penatagunaan air,
penatagunaan udara, dan penatagunaan sumber daya alam lain.
(2) Dalam rangka pengembangan penatagunaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
diselenggarakan kegiatan penyusunan dan penetapan neraca penatagunaan
tanah, neraca penatagunaan sumber daya air, neraca penatagunaan udara, dan
neraca penatagunaan sumber daya alam lain.
(3) Penatagunaan tanah pada ruang yang direncanakan untuk pembangunan
prasarana dan sarana bagi kepentingan umum memberikan hak prioritas pertama
bagi Pemerintah dan pemerintah daerah untuk menerima pengalihan hak atas
tanah dari pemegang hak atas tanah.
• Sejauh ini, dapat dikatakan belum ada RTRW yang memasukkan penatagunaan
tanah dalam muatannya
• muatan RTRW dalam Permen PU no. 15-16-17/PRT/M/2009 dan Permen PU No.
10/PRT/M/2011 tidak mencantumkan penatagunaan tanah dalam pemanfaatan
ruangnya
Penatagunaan tanah bertujuan untuk (PP No. 16/2004, ps. 3):
a. mengatur penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah bagi berbagai
kebutuhan kegiatan pembangunan yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang
Wilayah;
b. mewujudkan penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah agar sesuai
dengan arahan fungsi kawasan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah;
c. mewujudkan tertib pertanahan yang meliputi penguasaan, penggunaan dan
pemanfaatan tanah termasuk pemeliharaan tanah serta pengendalian
pemanfaatan tanah;
d. menjamin kepastian hukum untuk menguasai, menggunakan dan
memanfaatkan tanah bagi masyarakat yang mempunyai hubungan hukum
dengan tanah sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang telah ditetapkan.
 Penatagunaan tanah:
PP No. 16/2004 tentang Penatagunaan Tanah
Penatagunaan tanah = pola
pengelolaan tata guna tanah
yang meliputi penguasaan,
penggunaan dan
pemanfaatan tanah yang
berwujud konsolidasi
pemanfaatan tanah melalui
pengaturan kelembagaan
yang terkait dengan
pemanfaatan tanah sebagai
satu kesatuan sistem untuk
kepentingan masyarakat
secara adil.
Penguasaan tanah adalah hubungan hukum
antara orang per orang, kelompok orang,
atau badan hukum dengan tanah
sebagaimana dimaksud dalam UUPA
No.5/1960
Penggunaan tanah adalah wujud tutupan
permukaan bumi baik yang merupakan
bentukan alami maupun buatan manusia
Pemanfaatan tanah adalah kegiatan untuk
mendapatkan nilai tambah tanpa mengubah
wujud fisik penggunaan tanahnya
48
 Tata Ruang dan Pertanahan dihubungkan oleh Penatagunaann Tanah:

PENYELENGGARAAN PENATAAN HAK MENGUASAI TANAH

RUANG (UU No. 26/2007) DARI NEGARA (UU No. 5/1960)

Pengaturan
Perencanaan Hak Rencana Umum
Tata Ruang Program
Pembinaan Pemanf. Ruang Penggunaan
Pemanfaatan
Pelaksanaan Pembiayaan Peruntukan
Ruang
Pengawasan Penatagunaan Persediaan
Pengendalian tanah, air, udara,
Pemanfaatan SDA lain
Ruang
Penguasaan
Peraturan Zonasi
Penggunaan Neraca Perubahan
Perizinan
UU No. 26/2007 Pemanfaatan Neraca Kesesuaian
UU No. 5/1960 Inssentif/Disinsenstif
Neraca Neraca Ketersediaan
PP No. 16/2004 Sanksi

49
 Penatagunaan tanah:
PP No. 16/2004 tentang Penatagunaan Tanah

Penatagunaan tanah = pola Penguasaan tanah adalah hubungan hukum

pengelolaan tata guna tanah
yang meliputi penguasaan,
penggunaan dan
pemanfaatan tanah yang
berwujud konsolidasi
pemanfaatan tanah melalui
pengaturan kelembagaan
yang terkait dengan
pemanfaatan tanah sebagai
satu kesatuan sistem untuk
kepentingan masyarakat
secara adil.
antara orang per orang, kelompok orang,
atau badan hukum dengan tanah
sebagaimana dimaksud dalam UUPA
No.5/1960
Penggunaan tanah adalah wujud tutupan
permukaan bumi baik yang merupakan
bentukan alami maupun buatan manusia
Pemanfaatan tanah adalah kegiatan untuk
mendapatkan nilai tambah tanpa mengubah
wujud fisik penggunaan tanahnya

50
Contoh:Perda Kota Bandung No.2/2004 tentang RTRWK Bandung
Dalam UU No. 26/2007:
• Setiap orang mengajukan tuntutan pembatalan izin dan penghentian
pembangunan yang tidak sesuai dengan RTR kepada pejabat berwenang (ps.
60 huruf e); dan mengajukan gugatan ganti kerugian kepada pemerintah
dan/atau pemegang izin apabila kegiatan pembangunan yang tidak sesuai
dengan rencana tata ruang menimbulkan kerugian (huruf f).
• Izin pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan RTRW dibatalkan oleh
Pemerintah dan pemerintah daerah menurut kewenangan masing‐masing
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang‐undangan (ps.37)
• Setiap pejabat pemerintah yang berwenang menerbitkan izin pemanfaatan
ruang dilarang menerbitkan izin yang tidak sesuai dengan RTR (ps. 37)

Sebagai keputusan TUN, penerbitan izin dapat Bagaimana masyarakat

digugat ke PN TUN: tahu adanya izin
- Bersifat final, individual dan kongkrit pemanfaatan ruang yang
- Tenggang waktu dalam 90 hari tidak sesuai dengan
Gugatan dapat bebentuk: legal standing, class RTR?
action, citizen lawsuit 54
 ISU-ISU LAIN

• Definisi pembangunan
• Gugatan kelompok (class action), gugatan TUN, legal
standing
• UU No. 6/2014 Desa ps 83(3):
– Pembangunan kawasan perdesaan meliputi:
a. Penggunaan dan pemanfaatan wilayah desa dalam rangka
penetapan kawasan pembangunan sesuai dengan tata ruang
kabupaten/kota
• Dengan UU No. 23/2014, kewenangan 4 mil laut
wilayah pesisir kabupaten/kota diserahkan kepada
pemerintah provinsi
 TERIMA KASIH
27 Februari 2019

Denny Zulkaidi, Ir., MUP., Dr

Petrus Natalivan, ST., MT., Dr.
Kelompok Keahlian Perencanaan dan Perancangan Kota
Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan
Institut Teknologi Bandung
E-mail: gdennyz@pl.itb.ac.id
natalivan@sappk.itb.ac.id