Deskripsi Singkat

RDTR adalah rencana secara terperinci tentang tata

ruang wilayah kabupaten/kota yang dilengkapi peraturan
zonasi. Sebagai rencana rinci, RDTR mempunyai
kedudukan sebagai penjabaran dari RTRW
kabupaten/kota yang perlu dilengkapi dengan acuan yang
bersifat lebih detail sekaligus memuat ketentuan
pengendalian pemanfaatan ruang kabupaten/kota.
RDTR yang muatan materinya lengkap, termasuk
peraturan zonasi, sebagai salah satu dasar dalam
pengendalian pemanfaatan ruang juga akan menjadi
dasar bagi penyusunan RTBL bagi zona-zona yang pada
RDTR ditentukan sebagai zona yang penanganannya
diprioritaskan.
Materi
1. Kedudukan, Fungsi dan Manfaat RDTR dan
Peraturan Zonasi
2. Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR dan Peraturan
Zonasi
3. Persoalan penyusunan rencana rinci tata ruang
4. Persoalan pengendalian pemanfaatan ruang dan
kebutuhan peraturan zonasi
5. Muatan RDTR (dan Peraturan Zonasi)
Beberapa Pengertian Dasar
 Rencana tata ruang wilayah (RTRW) kabupaten/kota: rencana tata ruang
yang bersifat umum dari wilayah kabupaten/kota, yang merupakan
penjabaran dari RTRW provinsi, dan yang berisi tujuan, kebijakan, strategi
penataan ruang wilayah kabupaten/kota, rencana struktur ruang wilayah
kabupaten/kota, rencana pola ruang wilayah kabupaten/kota, penetapan
kawasan strategis kabupaten/kota, arahan pemanfaatan ruang wilayah
kabupaten/kota, dan ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah
kabupaten/kota.
 Rencana Detail Tata Ruang (RDTR): rencana secara terperinci tentang tata
ruang wilayah kabupaten/kota yang dilengkapi dengan peraturan zonasi.
 Peraturan Zonasi: ketentuan yang mengatur tentang persyaratan
pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk
setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana
rinci tata ruang.
 Bagian Wilayah Perkotaan (BWP): bagian dari kabupaten/kota dan/atau
kawasan strategis kabupaten/kota yang akan atau perlu disusun rencana rincinya,
dalam hal ini RDTR, sesuai arahan atau yang ditetapkan di dalam RTRW
kabupaten/kota yang bersangkutan, dan memiliki pengertian yang sama dengan
zona peruntukan sebagaimana dimaksud dalam PP No. 15/2010 tentang
Penyelenggaraan Penataan Ruang.
 Penyelenggaraan
Penataan Ruang

Pengaturan Pembinaan Pelaksanaan Pengawasan

Perencanaan Pemanfaatan Pengendalian

Rencana Umum Perizinan

Insentif & Disinsentif

Pengenaan Sanksi
Kedudukan
Rencana Rinci
Rencana Rinci Peraturan Zonasi
dalam Sistem
Penataan Ruang
KETENTUAN RENCANA RINCI TATA RUANG
(UU 26/2007)
(1) Perencanaan tata ruang dilakukan untuk menghasilkan:
a. rencana umum tata ruang; dan
b. rencana rinci tata ruang.
(3) Rencana rinci tata ruang terdiri atas:
a. rencana tata ruang pulau/kepulauan dan rencana tata ruang
kawasan strategis nasional;
b. rencana tata ruang kawasan strategis provinsi; dan
c. rencana detail tata ruang kabupaten/kota dan rencana tata
ruang kawasan strategis kabupaten/kota.
(4) Rencana rinci tata ruang disusun sebagai perangkat operasional
rencana umum tata ruang.
KETENTUAN PERATURAN ZONASI
UU No. 26/2007 mengamanatkan penyusunan
Peraturan Zonasi (ps. 35):
“Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui
penetapan peraturan zonasi, perizinan, pemberian
insentif dan disinsentif, serta pengenaan sanksi.”
Pengendalian pemanfaatan ruang diatur dengan
peraturan pemerintah (ps. 40)
Kedudukan RDTR
PP No. 15 Tahun 2010:
Setiap RTRW kabupaten/kota harus menetapkan bagian dari
wilayah kabupaten/kota yang perlu disusun RDTR-nya.

Bagian dari wilayah yang akan disusun RDTR merupakan kawasan

perkotaan atau kawasan strategis kabupaten/kota.

Kawasan strategis kabupaten/kota dapat disusun RDTR apabila

merupakan:
a. kawasan yang mempunyai ciri perkotaan atau direncanakan
menjadi kawasan perkotaan; dan
b. memenuhi kriteria lingkup wilayah perencanaan RDTR yang
ditetapkan dalam pedoman penyusunan RDTR.
 Rencana Umum Rencana Rinci

RTR Pulau
RPJP Nasional RTRW Nasional
RTR Kawasan Strategis Nasional

RPJM Nasional

RPJP Propinsi RTRW Propinsi RTR Kawasan Strategis Provinsi

RPJM Propinsi

RTRW RDTR Kabupaten

Kabupaten RTR Kawasan Strategis Kabupaten
RPJP
Kabupaten/Kota

RTRW RDTR Kota

Kota RTR Kawasan Strategis Kota
RPJM
Kabupaten/Kota
Hubungan antara RTRW kabupaten/Kota, RTBL
dan Wilayah Perencanaannya
Keterkaitan antara Penataan Ruang
dan Penataan Bangunan
Fungsi Rencana Detail Tata Ruang
1. Kendali mutu pemanfaatan ruang wilayah
kabupaten/kota berdasarkan RTRW;
2. Acuan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang lebih
rinci dari kegiatan pemanfaatan ruang yang diatur
dalam RTRW;
3. Acuan bagi kegiatan pengendalian pemanfaatan
ruang;
4. Acuan bagi penerbitan izin pemanfaatan ruang; dan
5. Acuan dalam penyusunan RTBL.
Manfaat RDTR
1. Penentu lokasi berbagai kegiatan yang mempunyai kesamaan
fungsi dan lingkungan permukiman dengan karakteristik tertentu;
2. Alat operasionalisasi dalam sistem pengendalian dan pengawasan
pelaksanaan pembangunan fisik kabupaten/kota yang dilaksanakan
oleh pemerintah, pemerintah daerah, swasta, dan/atau masyarakat;
3. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang untuk setiap bagian
wilayah sesuai dengan fungsinya di dalam struktur ruang
kabupaten/kota secara keseluruhan; dan
4. Ketentuan bagi penetapan kawasan yang diprioritaskan untuk
disusun program pengembangan kawasan dan pengendalian
pemanfaatan ruangnya pada tingkat BWP atau sub BWP.
Kriteria penyusunan RDTR
RDTR disusun apabila:
RTRW kabupaten/kota dinilai belum efektif
sebagai acuan dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang
dan pengendalian pemanfaatan ruang karena tingkat
ketelitian petanya belum mencapai 1:5.000; dan/atau
RTRW kabupaten/kota sudah mengamanatkan
bagian dari wilayahnya yang perlu disusun RDTR-nya.
Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR
Wilayah perencanaan RDTR mencakup:
a. wilayah administrasi;
b. kawasan fungsional: bagian wilayah kota/subwilayah
kota;
c. bagian dari wilayah kabupaten/kota yang memiliki ciri
perkotaan;
d. kawasan strategis kabupaten/kota yang memiliki ciri
kawasan perkotaan; dan/atau
e. bagian dari wilayah kabupaten /kota yang berupa
kawasan perdesaan dan direncanakan menjadi kawasan
perkotaan.
Lingkup Wilayah Perencanaan
RDTR
Lingkup Wilayah RDTR
Berdasarkan Wilayah
Administrasi Kecamatan
dalam Wilayah Kota

Lingkup Wilayah
RDTR Berdasarkan
Kawasan Fungsional
seperti Bagian
Wilayah Kota/Sub
Wilayah Kota
Lingkup Wilayah RDTR
Berdasarkan Bagian dari
Wilayah Kabupaten yang
memiliki Ciri Perkotaan

Lingkup Wilayah RDTR

Berdasarkan Kawasan
Strategis kabupaten yang
memiliki Ciri Perkotaan
Lingkup Wilayah RDTR Berdasarkan Berdasarkan Bagian dari Wilayah
Kabupaten/Kota yang Berupa Kawasan Perdesaan dan direncanakan
menjadi Kawasan Perkotaan
Masa Berlaku RDTR
RDTR berlaku dalam jangka waktu 20 (dua puluh) tahun dan
ditinjau kembali setiap 5 (lima) tahun.

Peninjauan kembali RDTR dapat dilakukan lebih dari 1 (satu)

kali dalam 5 (lima) tahun jika:
a. terjadi perubahan RTRW kabupaten/kota yang
mempengaruhi BWP RDTR; atau
b. terjadi dinamika internal kabupaten/kota yang
mempengaruhi pemanfaatan ruang secara mendasar, antara lain
berkaitan dengan bencana alam skala besar, perkembangan
ekonomi yang signifikan, dan perubahan batas wilayah daerah.
PENGERTIAN PERATURAN ZONASI
Pengertian peraturan zonasi TIDAK DISEBUTKAN dalam
Ketentuan Umum UU No. 26/2007 tapi disebutkan dalam
penjelasan sbb:
 
 Penjelasan umum angka 6:
“Peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur tentang
persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya
dan disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan
zonanya dalam rencana rinci tata ruang”.
 (definisi ini yang digunakan dalam PP No. 26/2008 tentang
RTRWN ps. 1 angka 27)

Penjelasan ps. 36 ayat 1:

“Peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur
pemanfaatan ruang dan unsur‐unsur pengendalian yang disusun
untuk setiap zona peruntukan sesuai dengan rencana rinci tata
ruang”.
 FUNGSI PERATURAN ZONASI
•  Salah satu perangkat pengendalian pemanfaatan ruang ,
Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui penetapan
peraturan zonasi, perizinan, pemberian insentif dan disinsentif,
serta pengenaan sanksi (ps. 35)
• Sebagai pedoman pengendalian pemanfaatan ruang (ps 36 ayat 2).
• Pelaksanaan RRTR untuk mengoperasionalkan RUTR harus tetap
mematuhi batasan yang telah diatur dalam rencana rinci dan
peraturan zonasi.
• Penyempurnaan RRTR berdasarkan aspirasi masyarakat harus
tetap mematuhi batasan yang telah diatur dalam rencana rinci
dan peraturan zonasi (penjelasan ps. 14 ayat 1).
• Peraturan zonasi yang melengkapi rencana rinci tata ruang
kabupaten/kota menjadi salah satu dasar dalam pengendalian
pemanfaatan ruang sehingga pemanfaatan ruang dapat dilakukan
sesuai dengan rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata ruang
(penjelasan umum angka 6).
 KETENTUAN PENYUSUNAN PERATURAN
ZONASI
 Penyusunan peraturan zonasi :
 didasarkan pada RDTR kabupaten/kota dan RTR kawasan strategis
kabupaten/kota (ps. 14 ayat 3 huruf c)
 berdasarkan rencana rinci tata ruang untuk setiap zona pemanfaatan
ruang (ps. 36 ayat 1).
 Peraturan zonasi berisi (penjelasan ps. 36 ayat 1):
 ketentuan yang harus, boleh, dan tidak boleh dilaksanakan pada zona
pemanfaatan ruang
 amplop ruang (KDRH, KDB, KLB, GSB),
 penyediaan sarana dan prasarana,
 ketentuan lain yang dibutuhkan untuk mewujudkan ruang yang aman,
nyaman, produktif, dan berkelanjutan, antara lain:
 keselamatan penerbangan,
 pembangunan pemancar alat komunikasi,
 pembangunan jaringan listrik tegangan tinggi

Catatan:
•Istilah yang umum digunakan untuk “amplop ruang” adalah BUILDING
ENVELOPE (AMPLOP BANGUNAN)
•Amplop bangunan dibatasi oleh GSB, tinggi bangunan, dan sky exposure.
MUATAN PZ DALAM RTRW
Rencana Umum Muatan Peraturan Zonasi
arahan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah nasional yang
RTRWN berisi indikasi arahan peraturan zonasi sistem nasional …(ps. 20
ayat 1 huruf f)
arahan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah provinsi yang
RTRWP berisi indikasi arahan peraturan zonasi sistem provinsi …(ps. 23
ayat 1 huruf f)
ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah kabupaten
RTRW
yang berisi ketentuan umum peraturan zonasi… (ps. 26 ayat 1
Kabupaten/Kota
huruf f)
RTR ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang kawasan
Kaw. Metropolitan metropolitan dan/atau megapolitan yang berisi arahan
Kaw. Megapolitan peraturan zonasi … (ps. 44 ayat 2 huruf e).
ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang kawasan
RTR Kaw. Agropolitan agropolitan yang berisi arahan peraturan zonasi … (ps. 51 ayat 2
huruf e).
Ada perbedaan kedalaman antara “indikasi arahan”, “kententuan umum”, “arahan”, dan
“Peraturan Zonasi”
 PENTINGNYA PERATURAN ZONASI
Penyelenggaraan
Penataan Ruang

Pengaturan Pembinaan Pelaksanaan Pengawasan

Perencanaan Pemanfaatan Pengendalian

Peraturan Zonasi merupakan Peraturan Zonasi

perangkat utama dalam
Program PR
pengendalian karena perizinan, Perizinan
insentif & disinsentif, dan sanksi Pembiayaan
harus didasarkan pada Peraturan Insentif &
Disinsentif
Zonasi
Sanksi
 RDTR DAN PERATURAN ZONASI
Kaitan RDTR dan Peraturan Zonasi

Rencana
Umum RTRW Kab/Kota

PERATURAN
RDTR Peraturan
Rencana Zonasi
ZONASI
Rinci

salah satu jenjang salah satu perangkat RTBL

rencana tata pengendalian
ruang kab/kota pemanfaatan ruang
dengan skala
1:5000
Muatan RDTR Kabupaten/ Kota
(PerMen PU No. 20/2011)
1. Tujuan penataan BBagian Wilayah Perkotaan
(BWP)
2. Rencana pola ruang
3. Rencana jaringan prasarana
4. Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan
penanganannya
5. Ketentuan pemanfaatan ruang
6. Peraturan zonasi.
 Dimana sebaiknya (arah Bagaimana sebaiknya
pengembangan dan [kinerja]:
berapa intensitasnya: -Perumahan [Jenis, R]
-Perumahan [Jenis, R] -Komersial [K]
-Komersial [K] -Industri [I]
-Industri [I] -dll
-dll

Planning v [Zoning]
Regulation
s

Produk:
Pendekatan/Metode: -Perangkat Pendekatan/Metode:
-Ekonomi pengendalian. -Dampak.
-Sosial Produk: -Ketentuan -Kesesuaian/
-Fisik. -Perwujudan pola pemanfaatan ruang. kompatibilitas guna
-Sistem Internal & ruang (alokasi pola -Dampak lahan dan kegiatan
Eksternal ruang) Pembangunan dll -dll
Muatan RDTR
Prosedur Penyusunan RDTR
dan Peraturan Zonasi
Prosedur penyusunan RDTR dan peraturan zonasi
proses dan jangka waktu penyusunan (proses
teknis)
pelibatan masyarakat
pembahasan rancangan RDTR dan peraturan zonasi.

Prosedur penyusunan dibedakan:

Prosedur penyusunan RDTR
Prosedur penyusunan peraturan zonasi
(zoning text dan zoning map).
Prosedur Penyusunan RDTR
Pra persiapan penyusunan RDTR
 penyusunan Kerangka Acuan Kerja (KAK)/TOR;
 penentuan metodologi yang digunakan;
 penganggaran kegiatan penyusunan RDTR.

Persiapan penyusunan RDTR

 persiapan awal, upaya pemahaman terhadap KAK/TOR
penyiapan anggaran biaya;
 kajian awal data sekunder, yaitu review RDTR sebelumnya
dan kajian awal RTRW kabupaten/kota dan kebijakan
lainnya;
 persiapan teknis pelaksanaan: penyusunan
metodologi/metode dan teknik analisis rinci, serta
penyiapan rencana survei.
 Pengumpulan Data
Untuk keperluan pengenalan karakteristik BWP dan penyusunan
rencana pola ruang dan rencana jaringan prasarana BWP
  Pengolahan dan Analisis Data
 analisis karakteristik wilayah
 analisis potensi dan masalah pengembangan BWP
 analisis kualitas kinerja kawasan dan lingkungan.
 Perumusan Konsep RDTR
 Dilakukan dengan mengacu pada RTRW dan pedoman dan
petunjuk pelaksanaan bidang penataan ruang; dan memperhatikan
RPJP kabupaten/kota dan RPJM kabupaten/kota.
 Konsep RDTR dirumuskan berdasarkan hasil analisis yang telah
dilakukan sebelumnya dengan menghasilkan beberapa alternatif
konsep pengembangan wilayah
Proses Penyusunan Peraturan Zonasi
 Proses penyusunan peraturan zonasi
sebagai bagian dari RDTR dilakukan secara pararel dengan penyusunan
RDTR.
 Pengumpulan Data/Informasi
 pengenalan karakteristik wilayah kabupaten/kota dan penyusunan peraturan
zonasi, harus dilakukan
 pengumpulan data primer dan data sekunder.
 Analisis dan perumusan ketentuan teknis
1) tujuan peraturan zonasi;
2) klasifikasi zonasi;
3) daftar kegiatan;
4) delineasi blok peruntukan;
5) ketentuan teknis zonasi, terdiri atas:
6) standar teknis;
7) ketentuan pengaturan zonasi;
8) ketentuan pelaksanaan, terdiri atas:
9) ketentuan dampak pemanfaatan ruang;
10) kelembagaan; dan
11) perubahan peraturan zonasi
Penyusunan RDTR
bersama dengan Peraturan Zonasi
Penetapan Peraturan Zonasi
Kabupaten/Kota
Bab VI … lanjutan

PENETAPAN PERATURAN ZONASI (PZ) UNTUK WILAYAH KAB/KOTA

Pasal 158

RTRW Bila RTRW sdh skala

Kab/Kota detail  RDTR tidak
1 Skala 1 : 5.000
dibutuhkan, PZ tetap
harus ada. Perda
Peraturan Zonasi terpisah.
(Text & Map)
Skala 1 : 5.000
Skala 1 : 5.000

RTRW RDTR & PZ dalam

Kab/Kota Skala 1 : 50.000/
satu dokumen Perda.
1 : 25.000 (Efisiensi waktu dan
2 dana). Apabila RDTR
direvisi maka PZ
RDTR tetap berlaku dan
Peraturan Zonasi diadopsi dalam RDTR
(Text & Map) baru
Skala 1 : 5.000

RTRW
Kab/Kota Skala 1 : 50.000/ RDTR ada, PZ
1 : 25.000 melengkapi. Perda
3 PZ terpisah,
ditetapkan paling
RDTR Peraturan lama 2 tahun sejak
(Map) Zonasi Perda RDTR
(Text)
Skala 1 : 5.000 25
bhk-djpr