04 Pendekatan Dan Metodologi

LAPORAN PENDAHULUAN
RENCANA TATA RUANG KAWASAN DAN PERATURAN ZONASI KECAMATAN BANYURESMI
BAB
4
PENDEKATAN DAN METODOLOGI
PELAKSANAAN PEKERJAAN
Untuk dapat mencapai konsistensi terhadap prioritas pelaksanaan dalam ruang lingkup,
tujuan dan sasaran dari pekerjaan ini secara keseluruhan, yang secara prinsip harus dapat
diselesaikan dan dicapai, maka perlu ditetapkan suatu metodologi dan pendekatan umum
untuk dapat mengakomodasi seluruh lingkup kegiatan yang telah ditetapkan, berdasarkan
atas karakteristik dan kebutuhan pekerjaan.
4.1. Pendekatan Studi
Sebagaimana yang telah dijelaskan sebelumnya bahwa RDTR ini ini akan menghasilkan
sebuah dokumen rencana pengembangan yang efektif dan efisien guna mendukung
terwujudnya kawasan rawan bencana yang dapat dikendalikan pemanfaatan ruangnya.
4.1.1. Pendekatan Konsep
Pendekatan konsep dalam penyusunan RDTR ini dapat dilihat dari kedudukan RDTR dalam
produk rencana tata ruang, kedudukan dan fungsi peraturan zonasi dalam sistem penataan
ruang.
a) Kedudukan RDTR dalam Produk Rencana Tata Ruang
Dengan ditetapkannya Undang-undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
sebagai bentuk revisi atas UU No. 24 Tahun 1992 sedikit banyak berimplikasi pada
perubahan paradigma penataan ruang khususnya dalam konteks Negara Indonesia.
BIDANG PENATAAN RUANG

DINAS PEKERJAAN UMUM DAN PENATAAN RUANG IV-1
LAPORAN PENDAHULUAN
Mengacu pada UU Penataan Ruang yang baru, disebutkan bahwa penataan ruang
diklasifikasikan berdasarkan sistem, fungsi utama kawasan, wilayah administratif,
kegiatan kawasan, dan nilai strategis kawasan (Pasal 4):
1. Penataan ruang berdasarkan sistem terdiri atas sistem wilayah dan sistem internal
perkotaan.
2. Penataan ruang berdasarkan fungsi utama kawasan terdiri atas kawasan lindung
dan kawasan budi daya.
3. Penataan ruang berdasarkan wilayah administratif terdiri atas penataan ruang
wilayah nasional, penataan ruang wilayah provinsi, dan penataan ruang
wilayah kabupaten/kota.
4. Penataan ruang berdasarkan kegiatan kawasan terdiri atas penataan ruang
kawasan perkotaan dan penataan ruang kawasan perdesaan.
5. Penataan ruang berdasarkan nilai strategis kawasan terdiri atas penataan
ruang kawasan strategis nasional, penataan ruang kawasan strategis
provinsi, dan penataan ruang kawasan strategis kabupaten/kota.
Gambar 4.1. Klasifikasi Penataan Ruang

Produk perencanaan pada tingkat administrasi terdiri dari rencana umum tata ruang
dan rencana rinci tata ruang yang dilengkapi dengan pengaturan zonasi sebagai
pedoman perijinan. Pada gambar berikut dapat dilihat klasifikasi produk rencana
mengacu pada UU No. 26 Tahun 2007.

LAPORAN PENDAHULUAN
RENCANA UMUM TATA RUANG RENCANA RINCI TATA RUANG
RTR PULAU / KEPULAUAN

RTRW NASIONAL
RTR KWS STRA. NASIONAL
WILAYAH RTRW PROVINSI RTR KWS STRA. PROVINSI
RTR KWS STRA KABUPATEN

RTRW KABUPATEN
RDTR WIL KABUPATEN
RTR KWS METROPOLITAN

PERKOTAAN
RTR KWS PERKOTAAN DLM

WIL KABUPATEN
RTRW KOTA
RTR BAGIAN WIL KOTA
RTR KWS STRA KOTA
RDTR WIL KOTA
Gambar 4.2. Klasifikasi Produk Rencana

Terkait dengan pekerjaan Penyusunan RDTR ini yang memiliki keluaran dokumen
RDTR skala 1:5.000, termasuk ke dalam kategori rencana rinci tata ruang yang
disusun berdasarkan pendekatan nilai strategis kawasan dan/atau kegiatan kawasan
dengan muatan substansi yang dapat mencakup hingga penetapan blok dan subblok
peruntukkan.
Penyusunan rencana rinci tersebut dimaksudkan sebagai operasionalisasi rencana
umum tata ruang dan sebagai dasar penetapan peraturan zonasi. Adapun peraturan
zonasi merupakan ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang
dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/ zona peruntukkan
yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang.
Selanjutnya rencana detail tata ruang dan peraturan zonasi (yang melengkapi
rencana rinci tersebut) menjadi salah satu dasar dalam pengendalian pemanfaatan
ruang sehingga pemanfaatan ruang dapat dilakukan sesuai dengan rencana umum
tata ruang dan rencana rinci tata ruang.
Sesuai pasal 59 PP 15 tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang, setiap
Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota harus menetapkan bagian dari
wilayah kabupaten/kota yang perlu disusun Rencana Detail Tata Ruangnya. Bagian
dari wilayah yang akan disusun rencana detail tata ruang tersebut merupakan
kawasan perkotaan, kawasan strategis kota, atau kawasan strategis kabupaten.

LAPORAN PENDAHULUAN
Kawasan strategis kota dan kawasan strategis kabupaten dapat disusun RDTR apabila
merupakan :
a. kawasan yang mempunyai ciri perkotaan atau direncanakan menjadi kawasan
perkotaan; dan
memenuhi kriteria lingkup wilayah perencanaan RDTR yang ditetapkan dalam
pedoman (Permen ATR/BPN No. 16 Tahun 2018)
Rencana Detail Tata Ruang Kabupaten/Kota disusun apabila RTRW Kabupaten/Kota
tidak/ belum dapat dijadikan acuan pengendalian pemanfaatan ruang
kabupaten/kota. Dalam hal rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota memerlukan
rencana detail tata ruang, maka disusun rencana detail tata ruang yang dilengkapi
dengan peraturan zonasi sebagai salah satu dasar dalam pengendalian penataan
ruang dan sekaligus menjadi dasar penyusunan rencana tata bangunan dan
lingkungan bagi zona-zona yang pada rencana detail tata ruang ditentukan sebagai
zona yang penanganannya diprioritaskan. Dalam hal rencana tata ruang wilayah
kabupaten/kota tidak memerlukan rencana rinci tata ruang, peraturan zonasi
Kabupaten/Kota disusun untuk kawasan perkotaan baik yang sudah ada maupun
yang direncanakan pada wilayah kabupaten/kota.
RDTR kabupaten/kota yang dilengkapi dengan Peraturan Zonasi juga merupakan
rencana yang menetapkan blok pada kawasan fungsional sebagai penjabaran
kegiatan kedalam wujud ruang yang memperhatikan keterkaitan antara kegiatan
dalam kawasan fungsional agar tercipta lingkungan yang harmonis antara kegiatan
utama dengan kegiatan penunjang dalam kawasan fungsional tersebut.
RDTR Kabupaten/Kota dapat disusun bersama-sama dengan Peraturan Zonasi,
dimana akan dihasilkan RDTR Kabupaten/Kota yang dilengkapi dengan Peraturan
Zonasi untuk wilayah perencanaan tertentu sebagai satu kesatuan yang tidak
terpisahkan, atau dapat juga disusun secara terpisah, dimana akan dihasilkan RDTR
Kabupaten/Kota untuk wilayah perencanaan tertentu (dalam hal ini peta pola
merupakan Zoning Map wilayah perencanaan tersebut) serta Peraturan Zonasi berisi
Zoning Text yang berlaku untuk seluruh kabupaten/ kota. Selain itu, apabila tidak
disusun Rencana Detail Tata Ruang atau Rencana Detail Tata Ruang telah ditetapkan
sebagai Perda terpisah dari Peraturan Zonasi sebelum keluarnya pedoman (Permen
ATR/BPN No. 16 Tahun 2018), maka Peraturan Zonasi juga dapat disusun terpisah
dan berisikan Zoning Map dan Zoning Text untuk seluruh kawasan perkotaan baik
yang sudah ada maupun yang direncanakan pada wilayah kabupaten/kota.

LAPORAN PENDAHULUAN
RDTR kabupaten/kota yang dilengkapi dengan Peraturan Zonasi ditetapkan dengan

Peraturan Daerah (Perda) Kabupaten/ Kota. Dalam hal RDTR kabupaten/ kota
disusun terpisah dengan Peraturan Zonasi, maka keduanya ditetapkan dengan Perda
kabupaten/kota yang terpisah. Dalam hal tidak disusun Rencana Detail Tata Ruang
atau Rencana Detail Tata Ruang telah ditetapkan sebagai Perda terpisah dari
Peraturan Zonasi sebelum keluarnya pedoman ini, maka Peraturan Zonasi ditetapkan
dengan Perda kabupaten/kota tersendiri.
Gambar 4.3. Kedudukan RDTR Kabupaten/Kota dalam Sistem Penataan Ruang dan
Sistem Perencanaan Pembangunan Nasional
1) Kedudukan dan Fungsi Peraturan Zonasi dalam Sistem Penataan Ruang
Kedudukan Peraturan Zonasi dalam proses penyusunan rencana tata ruang adalah
sebagai berikut:
(1) Dalam sistem Rencana Tata Ruang Wilayah, Peraturan Zonasi merupakan
pengaturan lebih lanjut untuk pemanfaatan ruang yang ditetapkan dalam pola
pemanfaatan ruang suatu wilayah.
(2) Peraturan Zonasi yang merupakan penjabaran dari RTRW Kota dapat menjadi
rujukan untuk menyusun RDTRK, dan sangat bermanfaat untuk melengkapi aturan
pembangunan pada penetapan penggunaan lahan yang ditetapkan dalam RDTRK.

LAPORAN PENDAHULUAN
(3) Peraturan Zonasi juga merupakan rujukan untuk penyusunan rencana yang lebih
rinci dari RDTRK, seperti Rencana Teknik Ruang Kawasan (RTRK), atau Rencana
Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL).
Kaitan Peraturan Zonasi dengan berbagai rencana tata ruang tersebut dapat dilihat pada
Gambar berikut.
RTRW Kota
RDTRK Peraturan
Zonasi
RTRK / RTBL
Gambar 4.4. Kaitan Rencana Tata Ruang dan Peraturan Zonasi

Kedudukan Peraturan Zonasi dalam proses pemanfaatan ruang dan pengendalian
pemanfaatan ruang:
(1) Peraturan Zonasi sangat penting dalam proses pemanfaatan ruang dan
pengendalian pemanfaatan ruang
(2) Peraturan Zonasi memiliki tingkat ketelitian yang sama dengan RDTRK, namun
mengatur lebih rinci dan lebih lengkap ketentuan pemanfaatan ruang dengan tetap
mengacu kepada RTRW Kota yang ada.
(3) Perbedaan peran dan fungsi antara RDTRK dengan Peraturan Zonasi dalam Sistem
Penataan Ruang di Indonesia adalah:
• RDTRK merupakan salah satu jenjang rencana tata ruang kota dengan skala 1 :
5000,
• Peraturan Zonasi merupakan salah satu perangkat pengendalian pemanfaatan
ruang yang berisi ketentuan-ketentuan teknis dan administratif pemanfaatan
ruang dan pengembangan tapak.
• Peraturan Zonasi ini telah banyak digunakan di negara berkembang, dan dapat
melengkapi aturan pemanfaatan ruang untuk RDTRK yang telah ditetapkan.
(4) Peraturan Zonasi adalah peraturan yang menjadi rujukan perijinan, pengawasan
dan penertiban dalam pengendalian pemanfaatan ruang, yang merujuk pada

LAPORAN PENDAHULUAN
rencana tata ruang wilayah yang umumnya telah menetapkan fungsi, intensitas,
ketentuan tata massa bangunan, sarana dan prasarana, serta indikasi program
pembangunan.
(5) Peraturan Zonasi juga menjadi landasan untuk manajemen lahan dan
pengembangan tapak.
PERENCANAAN PEMANFAATAN PENGENDALIAN
Undang-undang
Manajemen Lahan
Kegiatan Manajemen Lahan

Intensitas (Kawasan)
Tata Massa Bangunan Peraturan, Perijinan,
Sarana dan Prasarana Pengawasan, Penertiban,
Indikasi Program Land Development Kelembagaan
(persil, blok, sektor)
Peraturan Zonasi:
Peraturan dan Peta
Kelembagaan dan Administrasi
Gambar 4.5. Kedudukan Peraturan Zonasi dalam Sistem Penataan Ruang Kota
Kedudukan Peraturan Zonasi dalam kerangka perangkat pengendalian pembangunan
antara lain:
(1) Peraturan Zonasi hanya merupakan salah satu perangkat pengendalian di antara
berbagai perangkat pengendalian pembangunan lainnya.
(2) Perangkat-perangkat kendali pembangunan ini menjadi dasar rujukan untuk
memeriksa kesesuaian permohonan ijin melakukan pembangunan dengan
ketentuan yang berlaku.
(3) Rujukan dalam menilai permohonan pembangunan antara lain Rencana Tata
Ruang, berbagai standar, berbagai panduan, maupun berbagai berbagai peraturan-
perundangan.
(4) Peraturan Zonasi juga tidak bersifat tunggal. Di dalamnya terdapat berbagai teknik
yang menjadi varian dalam Peraturan Zonasi, dan dapat dipilih untuk diterapkan
pada lokasi, kasus atau kondisi tertentu sesuai dengan persoalan di lapangan dan
tujuan penataan ruang yang ingin dicapai.
Gambar berikut menunjukkan spektrum perangkat pengendalian yang dapat menjadi
rujukan untuk menilai permohonan perijinan membangun.

LAPORAN PENDAHULUAN
TEKNIK DALAM
PERATURAN ZONASI
• Performance zoning
• Special zoning
• Bonus zoning
• TDR
• Negotioned Dev’t.
RENCANA • Flood Plain Zoning
• Conditional Uses
• Non-conforming Uses
• Spot Zoning Standar yang relevan dengan
• Floating Zoning perencanaan dan
RTRWN
• Exclusionaary Zoning
STANDAR
pembangunan kota
• Contract Zoning (e.g. kesehatan,
RTRWP • Growth Control keselamatan, keamanan, etc)

• dll
RTRWK
PERATURAN
RDTRK PERIJINAN
ZONASI DAN PEMBANGUNAN
VARIANNYA
RTRK/RTBL PANDUAN
• Special Site UU, PP,

Control. Perda Perangkat
• Site Plan Controls.
Teknik
• Building, Housing
and Sanitary
Codes.
• Design and Historic
Preservation.
• dll
Gambar 4.6. Kerangka Umum Pengendalian Pembangunan

2) Pendekatan Partisipatif
Pendekatan pastisipasi (participactory aproach) digunakan untuk menampung aspirasi
masyarakat dan juga stakeholders baik yang ada di wilayah perencanaan maupun di luar
perencanaan. Masyrakat dan stakeholders diharapkan berperan aktif dalam penyusunan
rencanakota melalui tulisan, seminar-seminar, pertemuan-pertemuan dan lain-lain. Dari
sini dapat diperoleh masukan-masukan mengenai porensi dan permasalahan di wilayah
perencanaan untuk melengkapi data yang telah diperoleh dari instansi.
Pertimbangan menggunakan pendekatan partisipasi adalah, bahwa saat ini pemaksaan
kehendak dan perencanaan dari atas sudah tidak relevan lagi. Di era reformasi ini perlu
melibatkan bebagai pihak dalam setiap kegiatan pembangunan. Manfaatn penggunaan
pendekataan tersebut adalah untuk meminimalkan konflik berbagai kepentingan yang

LAPORAN PENDAHULUAN
berarti juga mendapatkan hasil akhir yang menguntungkan untuk semua pihak.
Kepentingan lainnya yang akan diperoleh adalah jaminan kelancaran implementasi hasil
kajian ini dikemudian hari.
Sepenuhnya disadari bahwa penggunaan pendekatan pastisipasi, akan menimbulkan
berbagai persoalan dalam prosesnya, terutama masalah keterbatasan waktu. Masalah ini
akan dicoba diminimalkan melalui persiapan materi dan pertemuan maupun seminar
yang matang, sehingga kesepakatan dapat dengan segera dicapai tanpa mengurangi
kebebasan stakeholders untuk mengeluarkan pendapatnya.
Diantara persoalan-persoalan yang akan muncul dalam participactory approach adalah
pemilihan stakeholders yang akan dilibatkan. Ada dua pilihan solusi untuk masalah ini.
1) Pertama, menyebarkan undangan secara terbuka melalui media masa dan yang
lainnya, dan membebaskan setiap yang berminat untuk berurun rembug.
Persoalannya kemudian adalah mengontrol jalannya pembahasan. Kesulitan
tersebut terutama disebabkan oleh kemungkinan terlalu banyaknya pihak yang
datang, tetapi belum tentu kepentingan secara langsung, dengan sendirinya akan
sulit memperoleh suatu kesepakatan.
2) Kedua, melalui undangan terbatas. Kesulitan solusi kedua ini adalah dalam
penentuan daftar undangan. Ada kemungkinan terjadi kesalahan mengundang,
pihak-pihak yang di undang belum tentu mewakili stakeholders secara keseluruhan.
Dengan berbagai masalah dan kendala tersebut, solusi pelaksanaan perticipatory
approach yang mana yang akan dipilih, akan tetapi dalam proses pelaksanaan studi
optimalisasi, antara tim teknis dengan konsultan.
3) Pendekatan Ambang Batas
Pendekatan ambang batas adalah pendekatan yang diperlukan dalam menentukan
kebijaksanaan rencana tata ruang, dimana dalam penentuan kebijaksanaan
didasarkan kepada ambang batas daya dukung lingkungan. Pendekatan ini
bertujuan untuk menghasilkan kebijaksanaan pembangunan yang berwawasan
lingkungan. Penekanan terhadap pertimbangan aspek lingkungan dilakukan karena
lingkungan merupakan aspek yang sangat berkepentingan dalam upaya
pembangunan berkelanjutan.
4) Pendekatan Kesesuaian Potensi
Pada pendekatan ini akan diperhatikan hal-hal sebagai berikut:
1) Daerah Banjir
Perencanaan dan pengolahan daerah-daerah yang rendah pemanfaatan saluran-
saluran alam secara optimal, dengan demikian diharapkan mampu mencegah

LAPORAN PENDAHULUAN
kemungkinan bahaya banjir. Saluran drainase direncanakan mengikuti arah

kemiringan kontur pada titik terendah dalam kawasan menuju saluran drainase
induk
2) Unit visual dan Kapasitas Visual
Kawasan yang berpotensi memiliki arah yang bagus, daerah ini berpotensi untuk
kegiatan pariwisata
3) Keserasian penggunaan Energi
Upaya identifikasi kesesuaian fungsi kawasan/wilayah dengan potensi alam yang
dapat menghasilkan energi yang berupa angin, aliran air dan aliran air dan lain-
lain.
4) Kesesuaian Untuk Preservasi
Identifikasi yang disesuaikan denga konsep dasar perencanaan wilayah dan
kondisi wilayah kawasan memiliki potensi untuk di preservasi yang bersifat
buatan maupun yang alam. Buatan dapat berupa kawasan bersejarah,
monumen, atau peninggalan kuno. Kawasan preservasi alam dapat dipreservasi
karena perlu dilindungi seperti aliran sungai, hutan, tepian, danau, terumbu
karang, laut atau daerah yang dianggap berbahaya seperti daerah danau,
terumbu karang, laut atau daerah yang dianggap berbahaya seperti daerah
mudah longsor, patahan geologis, kawasan rawan gempa bumi, daerah gunung
berapi dsb.
5) Kesesuaian Untuk Rekreasi
Pemanfaatan lahan kawasan yang sesuai dengan dikembangkan sebagai area
yang mendukung pelayanan fasilitas umum penghuni sekitar maupun dayya tarik
wilayah seperti danau/telaga, pantai/laut, daerah sepanjang sungai, hutan,
taman kota dan bukit.
6) Kesesuaian Untuk Hunian
Perencanaan kawasan sebagai daerah hunian, dengan mempertimbangkan
beberapa aspek perencanaan antara lain dari segi aksesibilitas, kondisi topografi,
kestrategisan lokasi, kondisi kontur tanah, kebisingan dan potensi alam buatan.
7) Kesesuaian Untuk Industri
Perencanaan kawasan untuk daerah industri dengan mempertimbangkan
beberapa aspek perencanaan antara lain segi aksesibilitas, kondisi topografi,
kondisi angin, sumber daya air, potensi alam dan buatan, dan lain-lain.
8) Kesesuaian Untuk Perkantoran dan Jasa

LAPORAN PENDAHULUAN
Perencanaan kawasan untuk perkantoran dan jasa dengan memperhatikan

beberapa aspek perencanaan antara lain dari segi akesibilitas, hinterland-nya dan
lain-lain.
9) Kesesuaian untuk Pendidikan
Perencanaan kawasan untuk pendidikan dengan memperhatikan beberapa aspek
perencanaan antara lain dari segi akesibilitas, kebisingan, dan lain-lain.
4.1.2. Pedoman Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota (Permen ATR/BPN No. 16 Tahun
2018)
Muatan yang diatur dalam RDTR kota meliputi:
a. Tujuan
Tujuan penataan ruang wilayah perencanaan merupakan nilai dan/atau kualitas
terukur yang akan dicapai sesuai dengan arahan pencapaian sebagaimana ditetapkan
dalam rencana tata ruang wilayah (RTRW) kabupaten/kota dan apabila diperlukan
dapat dilengkapi dengan sasaran - sasaran.
Tujuan penataan ruang wilayah perencanaan berfungsi:
1) Sebagai acuan untuk penyusunan rencana pola ruang, penyusunan rencana
jaringan, penetapan bagian dari wilayah RDTR yang diprioritaskan
penanganannya, dan penyusunan peraturan zonasi;
2) Menjaga konsistensi dan keserasian pembangunan kawasan perkotaan dengan
RencanaTata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota.
Perumusan tujuan penataan ruang wilayah perencanaan didasarkan atas:
a) Arahan pencapaian sebagaimana ditetapkan dalam RTRW kabupaten/kota;
b) Isu strategis wilayah perencanaan, yang antara lain dapat berupa potensi, masalah,
dan urgensi/keterdesakan penanganan; dan
c) Karakteristik wilayah perencanaan.
Tujuan penataan ruang wilayah perencanaan dirumuskan dengan
mempertimbangkan:
(1) Keseimbangan dan keserasian antar bagian wilayah kabupaten/kota;
(2) Fungsi dan peran wilayah perencanaan;
(3) Potensi investasi;
(4) Keunggulan dan daya saing BWP
(5) Kondisi sosial dan lingkungan wilayah perencanaan;
(6) Peran masyarakat untuk turut serta dalam pembangunan; dan
(7) Prinsip-prinsip yang merupakan ukuran tercapainya tujuan tersebut.

LAPORAN PENDAHULUAN
b. Rencana Struktur Ruang

Rencana struktur ruang merupakan susunan pusat-pusat pelayanan dan sistem
jaringan prasarana di BWP yang akan dikembangkan untuk mencapai tujuan dalam
melayani kegiatan skala BWP. Rencana struktur ruang berfungsi sebagai:
a. Pembentuk sistem pusat pelayanan di dalam BWP;
b. Dasar perletakan jaringan serta rencana pembangunan prasarana dan utilitas
dalam BWP sesuai dengan fungsi pelayanannya; dan
c. Dasar rencana sistem pergerakan dan aksesibilitas lingkungan dalam RTBL dan
rencana teknis sektoral.
Rencana struktur ruang dirumuskan berdasarkan:
a. Rencana struktur ruang wilayah kabupaten/kota yang termuat dalam RTRW;
b. Kebutuhan pelayanan dan pengembangan bagi BWP; dan
c. Ketentuan peraturan perundang-undangan terkait.
Rencana struktur ruang dirumuskan dengan kriteria:
a. Memperhatikan rencana struktur ruang BWP lainnya dalam wilayah
kabupaten/kota;
b. Memperhatikan rencana struktur ruang kabupaten/kota sekitarnya yang
berbatasan langsung dengan BWP;
c. Menjamin keterpaduan dan prioritas pelaksanaan pembangunan prasarana dan
utilitas pada BWP;
d. Mengakomodasi kebutuhan pelayanan prasarana dan utilitas BWP termasuk
kebutuhan pergerakan manusia dan barang; dan
e. Mempertimbangkan inovasi dan/atau rekayasa teknologi.
Materi rencana struktur ruang meliputi:
a. Rencana pengembangan pusat pelayanna
b. Rencana jaringan transportasi
c. Rencana jaringan prasarana, yang terdiri dari:
▪ Rencana jaringan energi/kelistrikan
▪ Rencana jaringan telekomunikasi
▪ Rencana jaringan drainase
▪ Rencana jaringan air minum
▪ Rencana pengelolaan air limbah
▪ Rencana jaringan prasarana lainnya (evakuasi bencana, persampahan, dan
sebagainya)

LAPORAN PENDAHULUAN
c. Rencana Pola Ruang

Rencana pola ruang dalam RDTR Kabupaten/Kota merupakan rencana distribusi
zona peruntukan (hutan lindung, zona yang memberikan perlindungan terhadap
zona bawahannya, zona perlindungan setempat, perumahan, perdagangan dan jasa,
perkantoran, industri, RTNH, dan penggunaan lainnya) ke dalam blok-blok.
Peta pola ruang juga berfungsi sebagai Zoning map bagi Peraturan Zonasi, baik
apabila Peraturan Zonasi dipisah maupun disatukan dengan RDTR.
Rencana pola ruang berfungsi:
1) Sebagai alokasi ruang untuk berbagai kegiatan sosial, ekonomi, serta kegiatan
pelestarian fungsi lingkungan dalam wilayah perencanaan;
2) Sebagai dasar penerbitan izin pemanfaatan ruang;
3) Sebagai dasar penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan;
4) Sebagai dasar penyusunan rencana jaringan prasarana RDTR.
Rencana pola ruang dirumuskan berdasarkan:
a) Daya dukung dan daya tampung ruang dalam wilayah perencanaan; dan
b) Prakiraan kebutuhan ruang untuk pengembangan kegiatan sosial ekonomi dan
pelestarian fungsi lingkungan.
Rencana pola ruang dirumuskan dengan kriteria:
(1) Mengacu pada rencana pola ruang yang telah ditetapkan dalam RTRW
Kabupaten/Kota;
(2) Memperhatikan rencana pola ruang bagian wilayah yang berbatasan;
(3) Memperhatikan mitigasi bencana pada wilayah perencanaan; dan
(4) Menyediakan RTH dan RTNH untuk menampung kegiatan sosial, budaya, dan
ekonomi masyarakat.
Rencana pola ruang RDTR terdiri atas:
(a) Zona lindung; dan
(b) Zona budidaya
f. Penetapan Bagian dari Wilayah Perencanaan yang Diprioritaskan Penanganannya
Penetapan bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan penanganannya
merupakan upaya perwujudan rencana tata ruang yang dijabarkan ke dalam rencana
penanganan bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan. Penetapan bagian
dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan penanganannya berfungsi:
1) Mengembangkan, melestarikan, melindungi, memperbaiki, mengkoordinasikan
keterpaduan pembangunan, dan/atau melaksanakan revitalisasi di kawasan yang

LAPORAN PENDAHULUAN
bersangkutan, yang dianggap memiliki prioritas tinggi dibandingkan bagian dari

wilayah perencanaan lainnya;
2) Sebagai dasar penyusunan rencana yang lebih teknis, seperti RTBL dan rencana
teknis pembangunan yang lebih rinci lainnya; dan
3) Sebagai pertimbangan dalam penyusunan indikasi program utama RDTR.
ditetapkan berdasarkan:
a) Tujuan penataan ruang wilayah perencanaan;
b) Nilai penting di bagian dari wilayah perencanaan yang akan ditetapkan;
c) Kondisi ekonomi, sosial-budaya dan lingkungan di bagian dari wilayah
perencanaan yang akan ditetapkan;
d) Usulan dari sektor;
e) Daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup di wilayah perencanaan; dan
f) Ketentuan peraturan perundang-undangan terkait.
ditetapkan dengan kriteria:
(1) Dapat merupakan faktor kunci mendukung perwujudan rencana pola ruang,
rencana jaringan prasarana, dan pelaksanaan peraturan zonasi di wilayah
perencanaan;
(2) Dapat mendukung tercapainya agenda pembangunan;
(3) Dapat merupakan bagian dari wilayah perencanaan yang memiliki nilai penting
dari sudut kepentingan ekonomi, sosial-budaya, pendayagunaan sumber daya
alam dan/atau teknologi tinggi, fungsi dan daya dukung lingkungan hidup,
dan/atau memiliki nilai penting lainnya yang sesuai dengan kepentingan
pembangunan wilayah perencanaan; dan
(4) Dapat merupakan bagian dari wilayah perencanaan yang dinilai perlu
dikembangkan, diperbaiki, dan/atau direvitalisasi agar dapat mencapai standar
tertentu berdasarkan pertimbangan ekonomi , sosial-budaya, dan/atau
lingkungan.
minimum harus memuat:
(a) Lokasi
Lokasi adalah tempat bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan
penanganannya.

LAPORAN PENDAHULUAN
Lokasi bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan penanganannya

perlu digambarkan dalam peta. Batas delineasi lokasi bagian dari wilayah
perencanaan yang diprioritaskan penanganannya, dapat dilakukan dengan
mempertimbangkan:
❑ Batas fisik, seperti blok dan sub-blok;
❑ Fungsi kawasan, seperti masing-masing zona dan sub-zona wilayah
administratif, seperti RT, RW, kelurahan, kecamatan, dan wilayah
perencanaan;
❑ Penentuan secara kultural tradisional (traditional cultural-spatial units),
seperti desa adat, gampong, dan nagari;
❑ Penentuan berdasarkan kesatuan karakter tematis, seperti kawasan kota
lama, lingkungan sentra perindustrian rakyat, kawasan sentra pendidikan,
dan kawasan permukiman tradisional; dan
❑ Penentuan berdasarkan jenis kawasan, seperti kawasan baru yang
berkembang cepat, kawasan terbangun yang memerlukan penataan,
kawasan dilestarikan, kawasan rawan bencana, dan kawasan gabungan
atau campuran.
(b) Tema Penanganan
Tema penanganan adalah program utama untuk setiap lokasi.
Tema penanganan bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan
penanganannya, dapat meliputi:
❑ Perbaikan prasarana, sarana, dan blok/kawasan; contohnya melalui
penataan lingkungan permukiman kumuh/nelayan (perbaikan kampung),
perbaikan pusat pertumbuhan, perbaikan kawasan, serta pelestarian
kawasan;
❑ Pengembangan kembali prasarana, sarana, dan blok/kawasan; contohnya
melalui peremajaan kawasan, pengembangan kawasan terpadu, revitalisasi
kawasan, serta rehabilitasi dan rekonstruksi kawasan pascabencana;
❑ Pembangunan baru prasarana, sarana, dan blok/kawasan, contohnya
melalui pembangunan kawasan permukiman (Kawasan Siap
Bangun/Lingkungan Siap Bangun-Berdiri Sendiri), pembangunan kawasan
terpadu, pembangunan kawasan perbatasan, dan pembangunan kawasan
pengendalian ketat (high-control zone);

LAPORAN PENDAHULUAN
❑ Pelestarian/pelindungan blok/kawasan, contohnya melalui pengendalian

kawasan pelestarian, revitalisasi kawasan, serta pengendalian kawasan
rawan bencana.
g. Arahan Pemanfaatan Ruang
Arahan pemanfaatan ruang dalam RDTR kabupaten/kota merupakan upaya
mewujudkan RDTR dalam bentuk program penataan ruang/pengembangan untuk
wilayah perencanaan dalam jangka waktu perencanaan 5 (lima) tahunan sampai
akhir tahun masa perencanaan sebagaimana diatur dalam pedoman ini. Arahan
pemanfaatan ruang ini bersifat optional dalam penyusunannya dan tergantung oleh
kebutuhan daerah masing-masing.
Arahan Pemanfaatan Ruang berfungsi sebagai:
1) Dasar pemerintah dan masyarakat dalam pemrograman penataan
ruang/pengembangan wilayah perencanaan;
2) Arahan untuk sektor dalam penyusunan program;
3) Sebagai dasar estimasi kebutuhan pembiayaan dalam jangka waktu 5 (lima)
tahunan maupun penyusunan program tahunan untuk setiap jangka 5 (lima)
tahun; dan
4) Sebagai acuan bagi masyarakat dalam melakukan investasi.
Arahan pemanfaatan ruang disusun berdasarkan:
a) Rencana pola ruang dan rencana jaringan prasarana;
b) Ketersediaan sumber daya dan sumber dana pembangunan;
c) Kesepakatan para pemangku kepentingan dan kebijakan yang ditetapkan; dan
d) Prioritas pengembangan dalam wilayah perencanaan dan pentahapan rencana
pelaksanaan program sesuai dengan RPJP Daerah maupun RPJM Daerah.
Arahan pemanfaatan ruang disusun dengan kriteria:
(1) Mendukung perwujudan rencana pola ruang dan rencana jaringan prasarana
di wilayah perencanaan serta mendukung perwujudan bagian dari wilayah
perencanaan yang diprioritaskan penanganannya;
(2) Mendukung program penataan ruang wilayah kabupaten/kota;
(3) Realistis, objektif, terukur, dan dapat dilaksanakan dalam jangka waktu
perencanaan;
(4) Konsisten dan berkesinambungan terhadap program yang disusun, baik dalam
jangka waktu tahunan maupun antarlima tahunan; dan
(5) Terjaganya sinkronisasi antarprogram dalam satu kerangka program terpadu
pengembangan wilayah kabupaten/kota.

LAPORAN PENDAHULUAN
Program dalam rencana pemanfaatan ruang apabila dibuat dalam dokumen RDTR
Kabupaten/Kota memuat:
(a) Program pemanfaatan ruang utama, merupakan program-program
pengembangan wilayah perencanaan yang diindikasikan memiliki bobot tinggi
berdasarkan tingkat kepentingan atau diprioritaskan dan memiliki nilai strategis
untuk mewujudkan rencana pola ruang dan rencana jaringan prasarana di
wilayah perencanaan sesuai tujuan penataan ruang wilayah perencanaan;
(b) Lokasi, tempat dimana usulan program akan dilaksanakan;
(c) Besaran, merupakan perkiraan jumlah satuan masing-masing usulan program
utama pengembangan wilayah yang akan dilaksanakan;
(d) Sumber Pendanaan, yang dapat berasal dari APBD kabupaten/kota, APBD
provinsi, APBN, swasta, dan/atau masyarakat;
(e) Instansi Pelaksana, yang merupakan pihak-pihak pelaksana program utama
yang meliputi pemerintah (sesuai dengan kewenangan masing - masing
pemerintahan), swasta, serta masyarakat; dan
(f) Waktu dan Tahapan Pelaksanaan, usulan program direncanakan dalam kurun
waktu perencanaan 20 (dua puluh) tahun yang dirinci setiap 5 (lima) tahunan,
sedangkan masing-masing program mempunyai durasi pelaksanaan yang
bervariasi sesuai kebutuhan. Penyusunan program utama disesuaikan dengan
pentahapan jangka waktu 5 tahunan RPJP Daerah Kabupaten/kota.
h. Peraturan Zonasi
Dalam hal rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota memerlukan rencana detail
tata ruang, maka disusun rencana detail tata ruang yang dilengkapi dengan peraturan
zonasi sebagai salah satu dasar dalam pengendalian penataan ruang dan sekaligus
menjadi dasar penyusunan rencana tata bangunan dan lingkungan bagi zona-zona
yang pada rencana detail tata ruang ditentukan sebagai zona yang penanganannya
diprioritaskan.
Dalam hal rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota tidak memerlukan rencana
rinci tata ruang, Peraturan Zonasi Kabupaten/ Kota disusun untuk kawasan perkotaan
baik yang sudah ada maupun yang direncanakan pada wilayah kabupaten/kota.
RDTR Kabupaten/Kota dapat disusun bersama-sama dengan Peraturan Zonasi,
dimana akan dihasilkan RDTR Kabupaten/Kota yang dilengkapi dengan Peraturan
Zonasi untuk wilayah perencanaan tertentu sebagai satu kesatuan yang tidak
terpisahkan, atau dapat juga disusun secara terpisah, dimana akan dihasilkan RDTR
Kabupaten/Kota untuk wilayah perencanaan tertentu (dalam hal ini peta pola

LAPORAN PENDAHULUAN
merupakan Zoning Map wilayah perencanaan tersebut) serta Peraturan Zonasi berisi
Zoning Text yang berlaku untuk seluruh kabupaten/ kota.
Selain itu, apabila tidak disusun Rencana Detail Tata Ruang atau Rencana Detail Tata
Ruang telah ditetapkan sebagai Perda terpisah dari Peraturan Zonasi sebelum
keluarnya pedoman ini, maka Peraturan Zonasi juga dapat disusun terpisah dan
berisikan Zoning Map dan Zoning Text untuk seluruh kawasan perkotaan baik yang
sudah ada maupun yang direncanakan pada wilayah kabupaten/kota.
Peraturan Zonasi berfungsi sebagai:
1. Kelengkapan rencana detail tata ruang;
2. Perangkat operasional pengendalian pemanfaatan ruang;
3. Rujukan teknis dalam pengembangan/pemanfaatan lahan dan penetapan lokasi
investasi oleh pemerintah, swasta dan masyarakat;
4. Acuan dalam pemberian insentif dan disinsentif;
5. Acuan dalam pemberian izin pemanfaatan ruang; serta
6. Acuan dalam pengenaan sanksi.
Peraturan Zonasi bermanfaat dalam:
a) Menjamin dan menjaga kualitas lokal minimum yang ditetapkan;
b) Menjaga kualitas dan karakteristik zona dengan meminimalkan
kegunaan/penggunaan lahan yang tidak sesuai dengan karakteristik zona; serta
c) Meminimalkan gangguan/dampak negatif terhadap zona.
4.2. Metodologi
Sesuai dengan pendekatan penanganan diatas, akan disusun metodologi yang merupakan
cara atau standart yang akan digunakan dalam pelaksanaan pekerjaan yang sekaligus sebagai
acuan pengawasan dan pemantauan. Kegiatan utama yang akan dilakukan dalam
pelaksanaan pekerjaan ini adalah sebagai berikut:
1. Persiapan
2. Pengumpulan data dan informasi
3. Pengolahan dan analisis data
4. Perumusan konsep RDTR dan Peraturan Zonasi
5. Penyusunan produk akhir

LAPORAN PENDAHULUAN
Rincian dari masing-masing tahapan tersebut disampaikan sebagai berikut:

A. Tahap Persiapan
Pada tahap persiapan penyusunan, tim penyusun akan memahami benar permintaan
user seperti tercantum dalam Kerangka Acuan Kerja. Pemahaman tersebut kemudian
diterjemahkan ke dalam metodologi pelaksanaan pekerjaan dan rencana kerja yang
dibuat dengan mempertimbangkan batasan waktu, SDM dan anggaran. Tahap persiapan
Penyusunan RDTR ini merupakan tahap awal dari suatu perencanaan dan memuat
kegiatan-kegiatan pokok sebagai berikut:
1. Pemahaman KAK
Kerangka Acuan Kerja yang menjadi acuan utama dalam pelaksanaan pekerjaan
Penyusunan RDTR ini harus dipahami dengan baik oleh pihak konsultan sehingga
seluruh proses pelaksanaan pekerjaan dapat berjalan dengan baik.
2. Penyelesaian Administrasi Pekerjaan
3. Persiapan Peralatan Dan Personil
Persiapan peralatan dilakukan pada tahap awal, baik peralatan untuk kepentingan
survey lapangan maupun peralatan untuk pekerjaan studio/ kantor. Sedangkan
kantor diperlukan sejak dimulainya pekerjaan baik untuk penyusunan laporan
maupun untuk koordinasi para tenaga ahli yang dibantu oleh staf kantor baik dalam
persiapan survey maupun dalam penyusunan program kerja.
4. Penyusunan Dan Penajaman Pendekatan Metodologi Studi
Pemahaman KAK yang telah dilakukan pada tahap sebelumnya kemudian
diterjemahkan ke dalam metodologi pelaksanaan pekerjaan dan rencana kerja yang
dibuat dengan mempertimbangkan batasan waktu, SDM dan anggaran. Kemudian
pendekatan dan metodologi tersebut disusun dan dijabarkan dalam bentuk naratif
serta bagan alir yang mencakup seluruh tahapan kegiatan yang akan dilakukan.
5. Penyusunan Detail Rencana Kerja
Penyusunan rencana kerja dilakukan agar rangkaian tahapan proses pelaksanaan
pekerjaan dapat dilakukan dengan lebih terarah sesuai dengan maksud, tujuan, dan
sasaran pekerjaan.
6. Kegiatan Persiapan/Perijinan
Perijinan dilakukan sebagai persiapan awal untuk melakukan survei di wilayah
perencanaan.
7. Mobilisasi tim
Kegiatan mobilisasi tim dilakukan pada tahap awal dimaksudkan untuk mendapatkan
tenaga ahli sesuai dengan yang diminta (sesuai KAK) dengan kualitas memadai, di

LAPORAN PENDAHULUAN
samping itu untuk mempercepat koordinasi antar tenaga ahli, agar tenaga ahli
tersebut mampu berkomunikasi dan bekerjasama dalam pelaksanaan pekerjaan, hal
ini dikarenakan informasi dari setiap tenaga ahli diperlukan oleh tenaga ahli lainnya.
8. Identifikasi/Inventarisasi Data
Beberapa dokumen yang perlu dikaji untuk melihat arahan pengembangan wilayah
khususnya di Buahdua, yaitu:
▪ Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Sumedang
▪ Rencana Pembangunan Jangka Menengah Kabupaten Sumedang
▪ Rencana sektoral
▪ Dan sebagainya

LAPORAN PENDAHULUAN
Gambar 4.7. Metodologi Pekerjaan

LAPORAN PENDAHULUAN
9. Ringkasan/Rangkuman Kajian Literatur

Ringkasan terhadap kajian literatur (sintesis) ini diharapkan menjadi masukan penting
dalam penyempurnaan substansi tujuan, kebijakan dan strategi penataan ruang
sebagai salah satu muatan pokok RDTR Kawasan, sesuai ketentuan pedoman yang
berlaku. Tujuan, kebijakan dan strategi penataan ruang kawasan ini harus mampu
menjawab solusi terhadap permasalahan isu strategis yang berkembang di wilayah
perencanaan serta arahan pencapaian selama 20 tahun ke depan.
▪ Posisi Strategis Kecamatan Buahdua dalam penataan ruang, pembangunan, &
transportasi
▪ Kajian Awal Kebutuhan Ruang untuk Pengembangan wilayah
▪ Pemahaman Awal Isu Strategis
▪ Gagasan Awal Pekerjaan
▪ Pendalaman NSPK & UU (khususnya penataan kawasan sekitar bandara)
10. Usulan Deliniasi RDTR
Dalam menentukan kawasan perencanaan dilakukan berdasarkan tingkat
urgensi/prioritas/keterdesakan penanganan kawasan tersebut di dalam konstelasi
wilayah yang lebih luas.
11. Penyusunan Desain Survei
Desain survei diantaranya meliputi:
▪ Daftar/checklist kebutuhan data
▪ Form observasi lapangan
▪ Kuesioner stakeholder
▪ Form-form lainnya sesuai dengan kebutuhan survey
▪ Rencana Kerja & Rencana Data Survei
▪ Metode Survei & Pengumpulan Data
▪ Kriteria yg Digunakan Terkait Pengembangan Kawasan
Maksud dari kegiatan penyusunan RDTR Kecamatan Banyuresmi ini diharapkan tersedianya
dokumen Materi Teknis, Peraturan Zonasi, Naskah Raperda, serta dokumen kelengkapan
lainnya sebagaimana yang dipersyaratkan untuk memperoleh persetujuan substansi. Adapun
tujuan yang diharapkan adalah Dokumen RDTR dan Peraturan Zonasi Kecamatan
Banyuresmi dapat berfungsi sebagai:
a. kendali mutu pemanfaatan ruang wilayah Kecamatan Banyuresmi berdasarkan
RTRW;
b. acuan bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang lebih rinci dari kegiatan pemanfaatan
ruang yang diatur dalam RTRW;

LAPORAN PENDAHULUAN
c. acuan bagi kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang;

d. acuan bagi penerbitan izin pemanfaatan ruang; dan
e. acuan dalam penyusunan RTBL.
A. Tahap Pengumpulan Data dan Informasi
Pada tahap pengumpulan data, tim penyusun akan mengeksplor wilayah studi dengan
cara observasi lapangan untuk mendapatkan sense mengenai pemanfaatan ruang
eksisting. Tim akan menulis dan mencatat hal apapun yang dirasa relevan dalam
memahami wilayah studi lebih dalam. Yang tidak kalah penting, tim akan melakukan
banyak wawancara dan diskusi dengan para pemangku kepentingan untuk mendapatkan
aspirasi mereka tentang kondisi pemanfaatan ruang wilayah studi.
Pengumpulan data ini dapat berupa data primer maupun sekunder. Pengumpulan data
primer dapat meliputi:
a. Penjaringan aspirasi masyarakat yang dapat dilaksanakan melalui penyebaran
angket, temu wicara, wawancara, dsb;
b. Pengenalan kondisi fisik dan sosial ekonomi wilayah perencanaan secara langsung
melalui kunjungan ke semua bagian dari wilayah perencanaan
c. Pengambilan foto udara
d. Kuesioner
e. Observasi lapangan
Pengumpulan data sekunder untuk penyusunan RDTR sekurang-kurangnya meliputi:
(1) data wilayah administrasi;
(2) data dan informasi tentang kebijakan antara lain RTRW Kabupaten/Kota,
RPJP Kabupaten/Kota dan RPJM Kabupaten/Kota;
(3) data fisiografis;
(4) data kondisi fisik tanah;
(5) data dan informasi penggunaan lahan eksisting dan intensitas pemanfaatan
bangunan eksisting berdasarkan klasifikasi umum;
(6) data penatagunaan tanah, meliputi:
(a) data penguasaan tanah/pemilikan tanah/gambaran umum penguasaan
tanah,
(b) data penggunaan dan/atau pemanfaatan tanah;
(7) data peruntukan ruang (yang dapat diperoleh dari RTRW, RDTR kawasan
yang bersebelahan, dan lainlain);

LAPORAN PENDAHULUAN
(8) data dan informasi izin pemanfaatan ruang eksisting, baik dari sektor
kehutanan, kelautan, pertanahan, pertambangan, dll, terutama yang berskala
besar;
(9) data kependudukan dan sosial budaya;
(10) data ketersediaan prasarana dan sarana;
(11) data dan informasi tentang peluang ekonomi.
(12) data kemampuan keuangan pembangunan daerah;
(13) data dan informasi tentang kelembagaan pembangunan daerah;
(14) data terkait kawasan dan bangunan (kualitas, intensitas blok eksisting, tata
bangunan);
(15) RDTR dan PZ kawasan yang bersebelahan dengan kawasan perencanaan (jika
ada); dan
(16) data dan informasi terkait kondisi geologi Kawasan termasuk pemanfaatan
ruang di dalam bumi (jika ada)
Sedangkan data dan informasi yang diperlukan untuk penyusunan peraturan zonasi antara
lain:
1) KUPZ yang termuat dalam peraturan daerah tentang RTRW kabupaten/kota;
2) peta rencana struktur ruang dan rencana pola ruang dalam RDTR;
3) kriteria performa zona/subzona yang termuat pada tabel kriteria
pengklasifikasian zona/subzona dalam RDTR;
4) data dan informasi, meliputi:
1. jenis penggunaan lahan yang ada pada daerah yang bersangkutan;
2. jenis kegiatan pemanfaatan ruang;
3. jenis dan intensitas kegiatan yang ada pada daerah yang bersangkutan;
4. identifikasi masalah dari masing-masing kegiatan serta kondisi fisik (tinggi
bangunan dan lingkungannya);
5. kajian dampak kegiatan terhadap zona yang bersangkutan;
6. daya dukung dan daya tampung yang merupakan hasil dari analisis fisik dan
lingkungan dalam penyusunan RDTR;
7. standar teknis dan administratif yang dapat dimanfaatkan dari peraturan
perundang-undangan nasional maupun daerah;

LAPORAN PENDAHULUAN
8. peraturan perundang-undangan pemanfaatan lahan dan bangunan, serta

prasarana di daerah terkait;
9. perizinan dan komitmen pembangunan; dan
10.peraturan perundang-undangan yang terkait dengan penggunaan lahan
yang ada di kabupaten/kota yang akan disusun peraturan zonasinya.
Pada prinsipnya pengumpulan data sekunder dan primer harus dapat memberikan
gambaran terkait tinjauan umum kondisi wilayah perencanaan. Tinjauan kondisi umum
wilayah perencanaan pada dasarnya menggambarkan potensi yang ada dan sedang
berkembang saat ini. Dalam penggambarannya data dan informasi tersebut digolongkan
dalam beberapa aspek, diantaranya:
1. Kondisi Geografis dan Letak Administrasi, yang menggambarkan tentang luas
daerah, batas daerah, dan daerah – daerah yang ada disekitarnya.
2. Kondisi Fisik Dasar dan Sumber Daya Alam, meliputi:
a. Topografi, yaitu peninjauan kondisi daerah dengan melihat tingkat
kelerengan (kemiringan tanah) dan ketinggian tempat;
b. Morfologi atau bentang alam suatu daerah merupakan perwujudan suatu
daerah yang tercermin dari bentuk muka bumi yang didasarkan pada
ketinggian, kemiringan, timbulan, dan lekukan yang tercermin pada peta
topografi ataupun kenampakan lapangan;
c. Geologi, mengenai jenis, sebaran dan sifat fisik batuan/ tanah, struktur
geologi, juga geomorfologinya, yaitu gambaran yang berkaitan dengan
bentang alam dalam hubungannya dengan jenis batuan pembentuknya serta
daerah rawan bencana;
d. Jenis tanah, yaitu memaparkan keadaan tanah di daerah setempat beserta
tingkat keasaman, permeabilitas, kedalaman efektif, dan lain – lain;
e. Klimatologi, membahas mengenai temperature, curah hujan, kelembaban
udara, cahaya, arah, dan kecepatan angin;
f. Hidrologi, memberikan gambaran tentang air dalam segala bentuknya (cair,
gas, padat) pada, dalam, dan di atas permukaan tanah. Termasuk didalamnya
adalah penyebaran, daur dan perilakunya, sifat-sifat fisik dan kimiawinya,
serta unsur-unsur hidup dalam air itu sendiri; dan
3. Kondisi Penggunaan Lahan, yang memberikan gambaran tentang lahan yang
telah terbangun dan belum terbangun.
4. Kondisi Kependudukan, meliputi:

LAPORAN PENDAHULUAN
a. Jumlah penduduk yang ada di wilayah tersebut secara keseluruhan maupun

per bagian wilayah;
b. Distribusi penduduk, untuk melihat penyebaran penduduk/ konsentrasi
penduduk sehingga diatur agar tidak begitu timpang dengan wilayah lainnya;
c. Kepadatan penduduk, untuk melihat daya tampung penduduk terhadap
wilayah secara keseluruhan dan pada masing – masing bagian wilayah;
d. Perkembangan penduduk, mengidentifikasi penduduk yang keluar dan masuk
pada daerah tersebut, baik dari tingkat migarasi maupun dari tingkat kelahiran
dan kematian;
e. Laju Pertumbuhan penduduk, untuk melihat persentase tingkat pertambahan
penduduk tiap tahunnya baik itu secara umum maupun per bagian wilayah;
f. Komposisi penduduk, yaitu mengetahui struktur penduduk dari mata
pencaharian, umur, jenis kelamin, tingkat pendidikan, tingkat kesehatan, dan
lain – lain;
g. Tingkat kesejahteraan penduduk, yaitu untuk melihat tingkat kemiskinan
penduduk setempat; dan
h. Kondisi social budaya, untuk mengidentifikasi adat istiadat dan kebiasaan
daerah setempat.
5. Kondisi Ekonomi, meliputi:
a. Laju pertumbuhan ekonomi, untuk mengetahui perhitungan PDRB didasarkan
atas harga konstan pada tahun yang telah ditetapkan sebelumnya;
b. Struktur Ekonomi, melihat distribusi persentase PDRB secara sektoral yang
menunjukan peranan masing-masing sektor terhadap PDRB secara
keseluruhan. Semakin besar persentase suatu sektor, maka semakin besar pula
pengaruh sektor tersebut di dalam perkembangan ekonomi suatu daerah;
c. Sumber Daya Ekonomi/Sektor Unggulan, sumberdaya ekonomi yang cukup
potensial yang mampu memberikan kontribusi cukup besar bagi kegiatan
perekonomian; dan
d. Ketenagakerjaan, untuk mengidentifikasi penduduk yang telah bekerja dan
penduduk yang masih menganggur.
6. Kondisi Sistem Transportasi, meliputi:
a. Sarana Transportasi, untuk melihat moda transportasi baik itu transportasi
darat, laut, dan udara;
b. Prasarana Transportasi, memaparkan mengenai jaringan jalan dan jembatan
yang ada di wilayah tersebut serta prasarana transportasi laut dan udara; serta

LAPORAN PENDAHULUAN
c. Pola Pergerakan Transportasi, yang menggambarkan sirkulasi ekstern dan

intern daerah.
7. Kondisi Sarana dan Prasarana, meliputi uraian sarana pelayanan umum
(perdagangan, kesehatan, pendidikan, olahraga dan rekreasi, peribadatan, dan
lain-lain), serta prasarana (jaringan jalan, listrik, telepon, air bersih, drainase, air
limbah, dan lain-lain) mengenai jumlah, penyebaran, dan skala pelayanannya.
8. Intensitas Bangunan, meliputi uraian mengenai pengaturan bangunan di daerah
tersebut pada saat ini yang menyangkut KDB, KLB, dan ketinggian bangunan.
9. Kelembagaan, meliputi struktur organisasi dan tata laksana pemerintahan dan
sumber daya manusian yang ada.
10.Pembiayaan pembangunan, meliputi sumber pemasukan dan pengeluaran
pendanaan.
Seperti halnya dalam penyusunan RTRW kabupaten, tingkat akurasi data, sumber
penyedia data, kewenangan sumber atau instansi penyedia data, tingkat kesalahan,
variabel ketidakpastian, serta variabel-variabel lainnya yang mungkin ada, perlu
diperhatikan dalam pengumpulan data. Data dalam bentuk data statistik dan peta, serta
informasi yang dikumpulkan berupa data tahunan (time series) minimal 5 tahun terakhir
dengan kedalaman data setingkat kelurahan. Dengan data berdasarkan kurun waktu
tersebut diharapkan dapat memberikan gambaran perubahan apa yang terjadi pada
bagian dari wilayah kota.
Selain kegiatan pelaksanaan survei tersebut, dalam tahap pengumpulan data dan
informasi juga dilakukan kegiatan penyediaan citra satelit. Ketentuan mengenai peta dasar
dan tematik adalah sebagai berikut:
1) peta yang digunakan dalam penyusunan RDTR bersumber dari instansi
yang berwenang dan pihak terkait serta mengikuti ketentuan SNI. Jika
peta yang dibutuhkan tidak tersedia oleh instansi yang berwenang, peta
dapat diperoleh dari pihak lain yang berkompeten;
2) dalam hal peta dasar dan peta tematik tidak tersedia pada instansi
berwenang, maka perlu dilakukan penyiapan peta dasar secara mandiri
dengan mengacu pada ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku; dan
3) apabila tingkat ketelitian tidak mencapai skala minimal yang
dimaksudkan, maka dapat digunakan peta dengan tingkat ketelitian yang
lebih kecil (kurang dari 1:5.000) dengan ditambahkan catatan kaki

LAPORAN PENDAHULUAN
mengenai keterbatasan data tersebut. Hal ini tidak berlaku untuk peta
dasar rupa bumi dan peta penatagunaan tanah.
B. Tahap Pengolahan dan Analisis Data
Pada tahap pengolahan dan analisa data, tim penyusun akan melakukan identifikasi
terhadap isu-isu strategis khususnya mengenai pemanfaatan ruang utama pada kawasan
perencanaan. Hal ini akan menjadi dasar untuk melakukan perencanaan nantinya. Untuk
dapat merumuskan isu pembangunan utama, tim akan melakukan kompilasi dan analisis
data yang sudah diperoleh di tahapan sebelumnya.
a. Pengolahan Data
Semua data dan informasi yang telah diperoleh dari hasil kegiatan pengumpulan data
dan survey kemudian dikompilasi. Pada dasarnya kegiatan ini dilakukan dengan cara
mentabulasi dan mensistematisasi data-data tersebut dengan menggunakan cara
komputerisasi. Hasil dari kegiatan ini adalah tersusunnya data dan informasi sehingga
akan mempermudah pelaksanaan tahapan selanjutnya yaitu tahap analisis.

LAPORAN PENDAHULUAN
Tabel 4.1. Standar Data dalam Penyusunan RDTR
Unit/ Skala Data

No. Kelompok Data Jenis / Item Data
Internal Eksternal/Regional
1 Peta Dasar Peta rupa bumi / topografi (internal & eksternal wilayah). 1 : 5.000 1 : 25.000
2. Kebijakan ❑ Kebijakan umum pembangunan terkait wilayah perencanaan:
a. RPJPD; dan Kabupaten/Kota -
b. RPJMD. Kabupaten/Kota -
❑ Kebijakan penataan ruang:
a. RTRW Kabupaten/Kota berada; dan -
b. RTRW Kabupaten/Kota berdekatan sistemik. Kabupaten/Kota
❑ Kebijakan pembangunan sektoral terkait wilayah Kabupaten/Kota:
a. sistem transportasi nasional (sistranasional) dan wilayah Kabupaten/Kota Kabupaten/Kota
( tatrawilayah); Kabupaten/Kota Nasional / Regional
b. kebijakan penetapan “Free-Trade Zone”; Nasional
c. kebijakan penetapan status dan fungsi jalan nasional & provinsi; Nasional/Regional
d. kebijakan penetapan status dan fungsi bandar udara dan pelabuhan
nasional dan daerah; dan Nasional/Regional
e. kebijakan sektoral nasional, provinsi, dan kabupaten terkait lainnya.
❑ Kebijakan pembangunan regional/internasional terkait wilayah
Kabupaten/Kota:
a. Milenium Development Goal; Internasional
b. Carbon Development Mechanism; dan Internasional
c. kerjasama regional APEC, ASEAN, IMS-GT, IMT-GT, BIMP-EAGA, Internasional
AIDA, dan lainnya.
3. Kondisi Sosial 1. Tatanan sosial dan adat istiadat yang masih berlaku. Desa/Kelurahan
Budaya 2. Kawasan-kawasan yang tinggi nilai historisnya (historical significance) Desa/Kelurahan
dan nilai budayanya (cultural significance).
3. Kearifan lokal lainnya. Desa/Kelurahan
4. Kependudukan 1. Aspek kuantitas dan pertumbuhan dari SDM:
dan SDM a. jumlah penduduk; Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota
b. jumlah kepala keluarga; Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota
c. angka kelahiran dan angka kematian; dan Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota
d. pertumbuhan penduduk. Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota/Metropolitan
2. Aspek komposisi dan kualitas dari SDM:

LAPORAN PENDAHULUAN
Unit/ Skala Data

a. penduduk menurut mata pencaharian; Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota/Metropolitan
b. penduduk menurut tingkat pendidikan; Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota/Metropolitan
c. penduduk menurut struktur usia; Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota/Metropolitan
d. penduduk menurut jenis kelamin; Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota/Metropolitan
e. penduduk menurut struktur pendapatan; Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota/Metropolitan
f. tingkat harapan hidup; Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota/Metropolitan
g. tingkat melek huruf dan buta huruf (Literacy-Illiteracy index); dan Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota/Metropolitan
h. penduduk menurut struktur agama. Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota/Metropolitan
3. Pola sebaran dan mobilitas dari penduduk:
a. kepadatan penduduk; Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota/Metropolitan
b. tingkat mobilitas penduduk; dan Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota/Metropolitan
c. tingkat migrasi masuk dan migrasi keluar. Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota/Metropolitan
5. Sumber Daya 1. Ketersediaan sarana dan prasarana transportasi darat antara lain:
Buatan (Sarana dan a. ketersediaan jaringan jalan dan rel kereta api (meliputi jumlah, Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota/Metropolitan
Prasarana) pola/jalur, kondisi, status, fungsi, lokasi, kapasitas, dll);
b. tingkat pelayanan jaringan jalan (kapasitas, LOS); Kawasan Kabupaten/Kota/Metropolitan
c. terminal, stasiun, dan jembatan (lokasi, jumlah, kondisi, status, fungsi, Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota/Metropolitan
kapasitas, dll); dan Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota/Metropolitan
d. moda angkutan antar kota dalam provinsi dan antar kota antar provinsi
(jumlah, jenis, kondisi, dll).
2. Ketersediaan sarana dan prasarana transportasi air (sungai, danau,
penyebarangan, dan laut) antara lain: Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota/Metropolitan
a. pelabuhan (jumlah, kondisi, status, fungsi, dll); Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota/Metropolitan
b. dermaga (jumlah, kondisi, status, fungsi, dll); dan Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota/Metropolitan
c. moda angkutan (jenis, jumlah, kondisi, rute, dll).
3. Ketersediaan sarana dan prasarana transportasi udara antara lain: Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota/Metropolitan
a. bandara (jumlah, kondisi, status, fungsi, kapasitas dll); dan Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota/Metropolitan
b. moda angkutan (jenis, jumlah, kondisi, rute, kapasitas dll).
4. Ketersediaan sarana dan prasarana sumberdaya air antara lain: Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota/Metropolitan
a. jaringan air baku, jaringan irigasi lintas kabupaten/kota, dan jaringan
pengendalian banjir (jumlah, kondisi, pola/rute, status, fungsi, dll); dan Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota/Metropolitan
b. bangunan non jaringan (jumlah, kondisi, status, fungsi, kapasitas, dll).

LAPORAN PENDAHULUAN
Unit/ Skala Data

6. Fisik/Lingkungan 1. Fisik/lingkungan:
dan Sumber Daya a. topografi dan kelerengan; 1: 5.000
Alam b. morfologi; 1: 5.000
c. klimatologi:
1) curah hujan; Kabupaten/Kota
2) hari hujan; Kabupaten/Kota
3) intensitas hujan; Kabupaten/Kota
4) temperatur rata-rata; Kabupaten/Kota
5) kelembaban relatif; dan Kabupaten/Kota
6) kecepatan dan arah angin. Kabupaten/Kota
d. jenis tanah; 1: 5.000
e. hidrologi: 1: 5.000
1) air permukaan; dan
2) air tanah.
f. geologi tata lingkungan; dan 1: 25.000/50.000
Sesuai skala terbesar yang ada
g. kawasan rawan bencana alam: 1: 25.000/50.000
yang mencakup wilayah
1) rawan bencana alam beraspek geologi;
Kabupaten/Kota
2) rawan longsor/gerakan tanah, amblesan, letusan gunung berapi,
gempa bumi);
3) rawan bencana banjir;
4) rawan bencana kekeringan; dan
5) rawan kebakaran.
2. Ketersediaan sumberdaya tanah:
a. ketersediaan lahan, 1: 5.000
b. jenis tanah, dan 1: 25.000/50.000
c. sumber daya mineral: 1: 25.000/50.000
1) mineral/bahan galian, mencakup:
a) bahan galian strategis (golongan a); 1: 25.000/50.000
b) bahan galian vital (golongan b); dan 1: 25.000/50.000
c) bahan galian golongan c. 1: 25.000/50.000
3. Ketersediaan sumberdaya hutan, antara lain:
a. sebaran dan luas hutan produksi terbatas; 1: 25.000/50.000
b. hutan produksi tetap; Paling besar yang tersedia

LAPORAN PENDAHULUAN
Unit/ Skala Data

c. hutan yang dapat dikonversi; dan 1: 25.000/50.000
d. hutan lindung, densitas, dan produksi hasil hutan. 1: 25.000/50.000
4. Data sumberdaya udara:
a. jalur-jalur penerbangan; dan 1: 5.000
b. kegiatan produksi yang menimbulkan pencemaran udara. 1: 5.000
5. Data sumberdaya air:
a. peruntukan dan debit air; 1: 5.000
b. curah hujan tahunan; Kabupaten/Kota
c. distribusi hujan; Kabupaten/Kota
d. hidrologi (pola aliran sungai); 1: 5.000
e. hidrogeologi (air tanah dan permukaan); 1: 5.000
f. sebaran sumber air; 1: 5.000
g. daerah resapan air; 1: 5.000
h. rawa; dan 1: 5.000
i. daerah banjir. 1: 5.000
7. Penggunaan Lahan Data/informasi terkait penggunaan lahan:
1. jenis dan intensitas penggunaan lahan; 1: 5.000
2. luas tiap penggunaan lahan; 1: 5.000
3. status lahan; 1: 5.000
4. perubahan fungsi lahan; dan 1: 5.000
5. ketersediaan lahan. 1: 5.000
8. Kelembagaan Data struktur organisasi:
1. kualitas dan kuantitas sumberdaya manusia; dan Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota/Metropolitan
2. organisasi non-pemerintah dan perguruan tinggi. Desa/Kelurahan
9. Ekonomi 1. Produk domestik regional bruto (PDRB). Kabupaten/Kota Kabupaten/Kota/Metropolitan
2. Anggaran pendapatan dan belanja daerah (APBD) provinsi. Kabupaten/Kota Kabupaten/Kota/Metropolitan
3. Pendapatan perkapita. Kabupaten/Kota Kabupaten/Kota/Metropolitan
4. Data produksi per-sektor pembangunan. Kabupaten/Kota Kabupaten/Kota/Metropolitan
5. Sektor usaha unggulan. Kabupaten/Kota Kabupaten/Kota/Metropolitan
6. Data investasi pembangunan per-sektor yang terkait dengan tata ruang. Kecamatan Kabupaten/Kota/Metropolitan
7. Nilai ekspor komoditas yang ada dalam wilayah provinsi yang melayani Kecamatan Kabupaten/Kota/Metropolitan
baik skala nasional, regional, maupun internal provinsi.

LAPORAN PENDAHULUAN
Unit/ Skala Data

8. Volume pergerakan barang dan orang. Kabupaten/Kota Kabupaten/Kota/Metropolitan
9. Data perekonomian lainnya sesuai dengan karakteristik wilayah provinsi Desa/Kelurahan Kabupaten/Kota/Metropolitan
yang akan direncanakan baik kualitatif maupun kuantitatif.
Sumber: Hasil Analisis, 2019

LAPORAN PENDAHULUAN
b. Analisis Data
Pada tahapan ini dilakukan beberapa kegiatan pokok, meliputi:
Tabel 4.2. Rincian Analisis dalam Penyusunan RDTR
No Jenis Analisis dan Hasilnya
A Analisis Struktur Internal BWP
1. Analisis struktur internal kawasan BWP dilakukan untuk merumuskan kegiatan fungsional sebagai pusat dan
jaringan yang menghubungkan antarpusat di dalam BWP ruang dari RTRW Kabupaten ke RDTR.
2. Analisis struktur internal kawasan perkotaan didasarkan pada kegiatan fungsional di dalam kawasan
perkotaan tersebut, pusat-pusat kegiatan, dan sistem jaringan yang melayaninya. Analisis struktur internal
kawasan perkotaan membagi Kawasan perkotaan berdasarkan homogenitas kondisi fisik, ekonomi, dan
sosial budaya, serta menggambarkan arahan garis besar intensitas ruang dan arahan pengembangannya di
masa datang.
3. Analisis struktur internal BWP tersebut meliputi:
b) analisis sistem pusat pelayanan;
c) analisis sistem jaringan jalan;
d) analisis intensitas pengembangan ruang pada seluruh BWP.
4. Analisis ini digunakan sebagai bahan pertimbangan merumuskan rencana pola ruang dan masukan
perumusan konsep struktur internal BWP.
B Analisis Sistem Penggunaan Lahan (Land Use)

1. Analisis sistem penggunaan lahan dilakukan untuk mendetailkan pola ruang dari RTRW Kabupaten/Kota
ke RDTR
2. Analisis sistem penggunaan lahan didasarkan pada kondisi fisik Kawasan perencanaan, kondisi eksisting,
status lahan, dan kerentanan terhadap risiko bencana
3. Analisis sistem penggunaan lahan tersebut meliputi:
a) analisis simpangan antara pola ruang RTRW dan kondisi eksisting
b) analisis tutupan lahan dan run-off yang ditimbulkan
c) analisis kepemilikan tanah
4. Analisis ini digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam menentukan rencana pola ruang
C Analisis Kedudukan dan Peran BWP dalam Wilayah yang Lebih Luas
Analisis BWP pada wilayah yang lebih luas, dilakukan untuk memahami kedudukan dan keterkaitan BWP
dalam sistem regional yang lebih luas dalam aspek sosial, ekonomi, lingkungan, sumber daya buatan atau
sistem prasarana, budaya, pertahanan, dan keamanan. Sistem regional tersebut dapat berupa sistem kota,
wilayah lainnya, kabupaten atau kota yang berbatasan, pulau, dimana BWP tersebut dapat berperan dalam
perkembangan regional. Oleh karena itu, dalam analisis regional ini dilakukan analisis pada aspek berikut:

LAPORAN PENDAHULUAN

1. analisis kedudukan dan keterkaitan sosial-budaya dan demografi BWP pada wilayah yang lebih luas;
2. analisis kedudukan dan keterkaitan ekonomi BWP pada wilayah yang lebih luas;
3. analisis kedudukan dan keterkaitan sistem prasarana wilayah perencanaan dengan wilayah yang lebih luas.
Sistem prasarana yang diperhatikan dalam analisis ini adalah sistem prasarana kabupaten/kota dan
wilayah;
4. analisis kedudukan dan keterkaitan aspek lingkungan (pengelolaan fisik dan SDA) BWP pada wilayah yang
lebih luas;
5. analisis kedudukan dan keterkaitan aspek pertahanan dan keamanan BWP; dan
6. analisis kedudukan dan keterkaitan aspek pendanaan BWP.
7. analisis spesifik terkait kekhasan kawasan.
Keluaran dari analisis regional, meliputi:

1. gambaran pola ruang dan sistem jaringan prasarana BWP yang berhubungan dengan BWP lain dan kota
atau wilayah yang berbatasan;
2. gambaran fungsi dan peran BWP pada wilayah yang lebih luas (BWP sekitarnya atau kabupaten/kota
berdekatan secara sistemik);
3. gambaran potensi dan permasalahan pembangunan akan penataan ruang pada wilayah yang lebih luas
terkait dengan kedudukan dan hubungan BWP dengan wilayah yang lebih luas; dan
4. gambaran peluang dan tantangan pembangunan wilayah perencanaan dalam wilayah yang lebih luas
yang ditunjukkan oleh sektor unggulan.
Keluaran analisis regional digunakan sebagai pertimbangan dalam penyusunan RDTR yang meliputi:
1. penetapan fungsi dan peran BWP dalam wilayah yang lebih luas yang akan mempengaruhi pada
pembentukan jaringan prasarana terutama lintas sub wilayah/lintas kawasan atau yang mengemban fungsi
layanan dengan skala yang lebih luas dari wilayah BWP; dan
2. pembentukan pola ruang BWP yang serasi dengan kawasan berdekatan terutama pada wilayah perbatasan
agar terjadi sinkronisasi dan harmonisasi dalam pemanfaatan ruang antar BWP dalam rangka perwujudan
tujuan penataan ruang.
D Sumber Daya Alam dan Fisik atau Lingkungan BWP
Analisis dilakukan untuk memberikan gambaran kerangka fisik pengembangan wilayah serta batasan dan
potensi alam BWP dengan mengenali karakteristik sumber daya alam, menelaah kemampuan dan kesesuaian
lahan agar pemanfaatan lahan dalam pengembangan wilayah dapat dilakukan secara optimal dengan tetap
memperhatikan keseimbangan ekosistem dan meminimalkan kerugian akibat bencana. Secara umum analisis
fisik/lingkungan dan SDA ini, memiliki keluaran sebagai berikut:
1. gambaran daya dukung lingkungan fisik dalam menampung kegiatan yang ada maupun yang akan
dikembangkan sampai akhir masa berlakunya RDTR;
2. gambaran daya dukung maksimum (daya tampung) ruang/lingkungan hidup dalam menampung kegiatan
sampai waktu yang melebihi masa berlakunya RDTR;
3. gambaran kesesuaian lahan untuk pemanfaatan ruang di masa datang berdasarkan kondisi
fisik/lingkungannya;
4. gambaran potensi dan hambatan pembangunan keruangan dari aspek fisik; dan
5. gambaran alternatif-alternatif upaya mengatasi hambatan fisik/lingkungan yang ada di BWP.
Keluaran analisis fisik atau lingkungan BWP ini digunakan sebagai bahan dalam sintesa analisis holistik dalam
melihat potensi, masalah, peluang penataan ruang BWP dalam penyusunan RDTR dan peraturan zonasi.
Analisis sumber daya alam dan fisik/lingkungan wilayah yang perlu dilakukan mencakup beberapa analisis
berikut:
1. Analisis sumber daya air
Dilakukan untuk memahami bentuk dan pola kewenangan, pola pemanfaatan, dan pola kerjasama
pemanfaatan sumber daya air yang ada dan yang sebaiknya dikembangkan di dalam BWP. Khususnya
terhadap sumber air baku serta air permukaan (sungai dan/atau danau) yang mengalir dalam BWP yang
memiliki potensi untuk mendukung pengembangan dan/atau memiliki kesesuaian untuk dikembangkan
bagi kegiatan tertentu yang sangat membutuhkan sumber daya air. Analisis ini menjadi dasar dalam
menetapkan kebijakan yang mengatur sumber-sumber air tersebut.
2. Analisis sumber daya tanah

LAPORAN PENDAHULUAN

Digunakan dalam mengidentifikasi potensi dan permasalahan pengembangan BWP berdasarkan
kesesuaian tanah serta kawasan rawan bencana. Analisis ini menghasilkan rekomendasi bagi peruntukan
zona budi daya dan zona lindung.
3. Analisis topografi dan kelerengan
Analisis topografi dan kelerengan dilakukan untuk potensi dan permasalahan pengembangan wilayah
perencanaan berdasarkan ketinggian dan kemiringan lahan. Analisis ini dilakukan untuk mengetahui daya
dukung serta kesesuaian lahan bagi peruntukan kawasan budi daya dan lindung
4. Analisis geologi lingkungan
Analisis ini dilakukan untuk mengidentifikasi potensi dan pengembangan BWP berdasarkan potensi dan
kendala dari aspek geologi lingkungan. Analisis ini menjadi rekomendasi bagi peruntukan kawasan rawan
bencana, Kawasan lindung geologi, dan kawasan pertambangan.
5. Analisis klimatologi
Digunakan dalam mengidentifikasi potensi dan permasalahan pengembangan BWP berdasarkan
kesesuaian iklim setempat. Analisis ini menjadi bahan rekomendasi bagi kesesuaian peruntukan
pengembangan kegiatan budi daya.
6. Analisis sumber daya alam (zona lindung)
Dilakukan untuk mengetahui daya dukung/kemampuan wilayah perencanaan dalam menunjang fungsi
hutan/sumber daya alam hayati lainnya, baik untuk perlindungan maupun kegiatan produksi. Selain itu,
analisis ini dimaksudkan
untuk menilai kesesuaian lahan bagi penggunaan hutan produksi tetap dan terbatas, hutan yang dapat
dikonversi, hutan lindung, dan kesesuaian fungsi hutan lainnya.
7. Analisis sumber daya alam dan fisik wilayah lainnya (zona budi daya)
Selain analisis tersebut di atas, perlu juga dilakukan analisis terhadap sumber daya alam lainnya sesuai
dengan karakteristik BWP yang akan direncanakan, untuk mengetahui pola kewenangan, pola
pemanfaatan, maupun pola kerjasama pemanfaatan sumber daya tersebut.
Catatan: perlu dilengkapi dengan analisis yang mendukung dalam proses penyusunan SKL berdasarkan
Permen PU 20/2007.
E Sosial Budaya
1. Analisis dilakukan untuk mengkaji kondisi sosial budaya masyarakat yang mempengaruhi pengembangan
wilayah perencanaan seperti elemen-elemen kota yang memiliki nilai historis dan budaya yang tinggi ( urban
heritage, langgam arsitektur, landmark kota) serta modal sosial dan budaya yang melekat pada masyarakat
(adat istiadat) yang mungkin menghambat ataupun mendukung pembangunan, tingkat partisipasi/peran
serta masyarakat dalam pembangunan, kepedulian masyarakat terhadap lingkungan, dan pergeseran nilai
dan norma yang berlaku dalam masyarakat setempat.
2. Analisis ini akan digunakan sebagai bahan masukan dalam penentuan bagian dari wilayah kota yang
diprioritaskan penanganannya di dalam penyusunan RDTR.
F Kependudukan
1. Analisis yang dilakukan untuk mengidentifikasi dan mendapatkan proyeksi perubahan demografi seperti
pertumbuhan dan komposisi jumlah penduduk serta kondisi sosial kependudukan dalam memberikan
gambaran struktur dan karakteristik penduduk. Hal ini berhubungan erat dengan potensi dan kualitas
penduduk, mobilisasi, tingkat pelayanan dan penyediaan kebutuhan sectoral (sarana, prasarana maupun
utilitas minimum).
2. Selain itu analisis terhadap penyebaran dan perpindahan penduduk dari daerah perdesaan ke daerah
perkotaan memberikan gambaran dan arahan kendala serta potensi sumber daya manusia untuk
keberlanjutan pengembangan, interaksi, dan integrasi dengan daerah di luar BWP.
3. Analisis dilakukan dengan mempertimbangkan proyeksi demografi terhadap batasan daya dukung dan
daya tampung BWP dalam jangka waktu rencana.
4. Analisis ini digunakan sebagai pertimbangan dalam penyusunan RDTR dan peraturan zonasi.
G Ekonomi dan Sektor Unggulan

1. Dalam mewujudkan ekonomi BWP yang berkelanjutan melalui keterkaitan ekonomi lokal dalam sistem
ekonomi kota, regional, nasional, maupun internasional, analisis ekonomi dilakukan dengan menemukenali

LAPORAN PENDAHULUAN

struktur ekonomi, pola persebaran pertumbuhan ekonomi, potensi, peluang dan permasalahan
perekonomian wilayah kota untuk mencapai pertumbuhan ekonomi yang baik, terjadinya investasi dan
mobilisasi dana yang optimal.
2. Analisis diarahkan untuk menciptakan keterkaitan intra-regional (antar kawasan/kawasan
perkotaan/perdesaan/kabupaten/kota) maupun interregional sehingga teridentifikasi sektor-sektor riil
unggulan, dan solusi-solusi secara ekonomi yang mampu memicu peningkatan ekonomi wilayah kota.
Analisis diharapkan dapat membaca potensi ekonomi lokal terhadap pasar regional, nasional maupun
global.
3. Dari analisis ini, diharapkan diperoleh karakteristik perekonomian wilayah perencanaan dan ciri-ciri
ekonomi kawasan dengan mengidentifikasi basis ekonomi, sektor-sektor unggulan, besaran kesempatan
kerja, pertumbuhan dan disparitas pertumbuhan ekonomi di BWP.
4. Analisis ini dapat digunakan sebagai pertimbangan dalam penyusunan RDTR.
H Transportasi
1. Analisis transportasi dilakukan untuk menciptakan kemudahan dalam pergerakan, mendorong
pertumbuhan ekonomi kawasan, dan mendukung fungsi masingmasing zona.
2. Analisis transportasi didasarkan pada pusat kegiatan, proyeksi kebutuhan lalu lintas.
3. Analisis transportasi tersebut meliputi:
a) analisis sistem kegiatan
b) analisis sistem jaringan
c) analisis sistem pergerakan
4. Analisis ini digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam menyusun rencana struktur ruang.
I Sumber Daya Buatan
1. Sumber daya buatan merupakan sumber daya alam yang telah/akan ditingkatkan dayagunanya untuk
memenuhi kebutuhan manusia. Pemanfaatan sumber daya buatan akan mengurangi eksploitasi sumber daya
alam sehingga tetap dapat menjaga keseimbangan ekosistem suatu wilayah. Misalnya, waduk, dinding talud
penahan tanah, reklamasi pantai, sodetan sungai, terasering, dan lain-lain.
2. Analisis sumber daya buatan dilakukan untuk memahami kondisi, potensi, permasalahan, dan kendala yang
dimiliki dalam peningkatan pelayanan sarana dan prasarana pada BWP. Melalui analisis ini diharapkan
teridentifikasi kebutuhan sarana dan prasarana yang diperlukan untuk memaksimalkan fungsi BWP.
3. Analisis didasarkan pada luas wilayah dan perhitungan penduduk per unit kegiatan dari sebuah BWP atau
perhitungan rasio penduduk terhadap kapasitas atau skala pelayanan prasarana dan sarana wilayah
perencanaan atau intensitas pemanfaatan ruang terhadap daya dukung prasarana/utilitas serta analisis daya
dukung wilayah.
4. Dalam analisis sumber daya buatan perlu dianalisis cost benefit ratio terhadap program pembangunan
sarana dan prasarana tersebut. Analisis sumber daya buatan sangat terkait erat dengan perkembangan dan
pemanfaatan teknologi.
J Kondisi Lingkungan Binaan (Built Environment)
1. Analisis kondisi lingkungan binaan dilakukan untuk menciptakan ruang yang berkarakter, layak huni dan
berkelanjutan secara ekonomi, lingkungan, dan sosial.
2. Analisis kondisi lingkungan binaan didasarkan pada kondisi fisik Kawasan perencanaan dan kriteria lokal
minimum.
3. Analisis kondisi lingkungan binaan tersebut meliputi:
a) analisis figure and ground
b) analisis aksesibilitas pejalan kaki dan pesepeda
c) analisis ketersediaan dan dimensi jalur khusus pedestrian
d) analisis karakteristik kawasan (langgam bangunan)
e) analisis land use
f) analisis ketersediaan ruang terbuka hijau dan non hijau
g) analisis vista kawasan (pelataran pandang)

LAPORAN PENDAHULUAN

h) analisis tata massa bangunan
i) analisis intensitas bangunan
j) analisis land value capture (pertambahan nilai lahan)
k) analisis kebutuhan prasarana dan sarana sesuai standar (jalan, jalur pejalan kaki, jalur sepeda, saluran
drainase, dan lainnya)
l) analisis cagar budaya
4. Analisis ini digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam menentukan konsep ruang
K Kelembagaan
1. Analisis kelembagaan dilakukan untuk memahami kapasitas pemerintah kota dalam menyelenggarakan
pembangunan yang mencakup struktur organisasi dan tata laksana pemerintahan, sumber daya manusia,
sarana dan prasarana kerja, produk-produk pengaturan serta organisasi nonpemerintah, perguruan tinggi
dan masyarakat.
2. Analisis diharapkan menghasilkan beberapa bentuk dan operasional kelembagaan di BWP sehingga semua
pihak yang terlibat dapat berpartisipasi dalam perencanaan, pemanfaatan, dan pengendalian pemanfaatan
ruang.
L Pembiayaan Pembangunan
1. Analisis pembiayaan pembangunan dilakukan untuk mengidentifikasi besar pembelanjaan pembangunan,
alokasi dana terpakai, dan sumber-sumber pembiayaan pembangunan yang terdiri dari :
a. pendapatan asli daerah;
c. pendanaan oleh pemerintah;
d. pendanaan dari pemerintah provinsi;
e. investasi swasta dan masyarakat;
f. bantuan dan pinjaman luar negeri; dan
g. sumber-sumber pembiayaan lainnya.
2. Analisis pembiayaan juga menghasilkan perkiraan besaran kebutuhan pendanaan untuk melaksanakan
rencana pembangunan wilayah kota yang diterjemahkan dalam usulan program utama jangka menengah
dan jangka panjang.
3. Analisis ini digunakan sebagai pertimbangan dalam penyusunan RDTR terkait rencana pemanfaatan ruang
(program utama).
Sumber: Permen ATR/BPN No. 16 Tahun 2018
c. Sintesa Analisis
Merupkan kesimpulan dari analisis yang telah dilakukan, antara lain mencakup:
❑ Potensi, Permasalahan, Peluang, dan Tantangan Pengembangan
❑ Kecenderungan Perkembangan Kawasan
Keluaran dari pengolahan data dan analisis ini setidaknya adalah:
❑ potensi dan masalah pengembangan di BWP;
❑ peluang dan tantangan pengembangan;
❑ tema pengembangan BWP;
❑ kecenderungan perkembangan;
❑ perkiraan kebutuhan pengembangan di BWP;
❑ intensitas pemanfaatan ruang sesuai dengan daya dukung dan daya tampung
(termasuk prasarana/infrastruktur dan utilitas); dan

LAPORAN PENDAHULUAN
❑ teridentifikasinya indikasi arahan penanganan kawasan dan lingkungan.

❑ definisi zona dan kualitas lokal minimum yang diharapkan;
❑ kesesuaian/kompatibilitas kegiatan dengan peruntukan/zona/sub zona;
❑ kesesuaian/kompatibilitas kegiatan dengan kualitas lokal peruntukan/zona/
subzone sebagai dasar perumusan ketentuan ITBX;
❑ dampak kegiatan terhadap peruntukan/zona/subzona, sebagai dasar perumusan
ketentuan ITBX;
❑ lokasi-lokasi dengan karakteristik spesifik yang membutuhkan pengaturan yang
berbeda (khusus atau perlu penerapan Teknik pengaturan zonasi);
❑ rumusan tabel atribut kegiatan untuk peta zonasi;
❑ kebutuhan prasarana minimum/maksimum dan standar-standar pemanfaatan
ruang;
❑ kebutuhan teknik pengaturan zonasi; dan
❑ konsep awal peraturan zonasi termasuk untuk mitigasi bencana, pemanfaatan ruang
dalam bumi, dan lain-lain.
C. Tahap Perumusan Konsep RDTR dan Peraturan Zonasi
Tahap perumusan konsep RDTR dan Peraturan Zonasi terdiri dari beberapa tahapan,
yaitu perumusan konsep RDTR, penilaian konsep, penyepakatan deliniasi BWP,
penyusunan materi teknis, perumusan muatan peraturan zonasi, dan penyusunan
rancangan Perda.
a. Perumusan Konsep RDTR dan Peraturan Zonasi
Perumusan konsep RDTR dilakukan dengan:
1) mengacu pada RTRW;
2) mengacu pada pedoman dan petunjuk pelaksanaan bidang penataan ruang;

dan
3) memperhatikan RPJP kabupaten/kota dan RPJM kabupaten/kota.
Konsep RDTR dirumuskan berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan

sebelumnya dengan menghasilkan beberapa alternative konsep RDTR, yang
berisi:
1) rumusan tentang tujuan penataan BWP; dan
2) konsep struktur internal BWP.
b. Penilaian Konsep

LAPORAN PENDAHULUAN
Penilaian konsep pengembangan kawasan dilakukan untuk mengukur tingkat

kesesuaian konsep terhadap permasalahan, potensi, tantangan, dan peluang
pengembangan Kawasan. Sehingga konsep yang digunakan dalam penyusunan RDTR
dapat sesuai dengan kondisi actual wilayah perencanaan.
c. Penyepakatan Deliniasi BWP
Penyepakatan deliniasi dilakukan melalui beberapa kriteria, antara lain dilihat dari hasil
analisis, kesesuaian dengan konsep yang digunakan, kesesuaian rumusan dengan tujuan
penataan BWP dan struktur internal BWP, arahan kebijakan diatasnya, dan beberapa
pertimbangan lain yang dianggap penting dalam penentuan deliniasi wilayah
perencanaan.
d. Penyusunan Materi Teknis
Setelah dilakukan beberapa kali iterasi, dipilih alternatif terbaik sebagai dasar
perumusan RDTR. Hasil kegiatan perumusan konsepsi RDTR dijabarkan dalam
dokumen Materi Teknis RDTR, yang berdasarkan Permen ATR/BPN No. 16 Tahun
2018 memiliki substansi pokok:
a. Tujuan Penataan BWP
b. Rencana Struktur Ruang
c. Rencana Pola Ruang
d. Penetapan Bagian dari Wilayah Perencanaan yang Diprioritaskan Penanganannya
e. Ketentuan Pemanfaatan Ruang
Secara lebih rinci, sistematika penyajian dokumen Materi Teknis RDTR

Kabupaten/Kota, minimum memuat materi sebagai berikut:
Bab 1 Pendahuluan
1.1 Dasar Hukum Penyusunan RDTR

1.2 Tinjauan Terhadap RTRW Kabupaten
1.3 Tinjauan Kebijakan dan Strategi RTRW Kabupaten
1.4 Tujuan RDTR
Bab 2 Ketentuan Umum
2.1 Istilah dan Definisi

2.2 Kedudukan RDTR dan Peraturan Zonasi
2.3 Fungsi dan Manfaat RDTR dan Peraturan Zonasi
2.4 Kriteria dan Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR dan Peraturan Zonasi

LAPORAN PENDAHULUAN
2.5 Masa Berlaku RDTR
Bab 3 Tujuan Penataan Ruang Bagian Wilayah Perkotaan (BWP)
Bab 4 Rencana Struktur Ruang
4.1. Rencana Pengembangan Pusat Pelayanan

4.2. Rencana Jaringan Transportasi
4.3. Rencana Jaringan Prasarana
4.3.1. Rencana Pengembangan Jaringan Energi/Kelistrikan
4.3.2. Rencana Pengembangan Jaringan Telekomunikasi
4.3.3. Rencana Pengembangan Jaringan Air Minum
4.3.4. Rencana Pengembangan Jaringan Drainase
4.3.5. Rencana Pengembangan Jaringan Air Limbah
4.3.6. prasarana lainnya
Bab 5 Rencana Pola Ruang
5.1. Rencana Zona Lindung

5.1.1. zona Hutan Lindung
5.1.2. zona yang memberikan perlindungan terhadap zona bawahannya
5.1.3. zona perlindungan setempat
5.1.4. zona ruang terbuka hijau (RTH) kota
5.1.5. zona suaka alam dan cagar budaya
5.1.6. zona rawan bencana alam
5.1.7. zona lindung lainnya
5.2. Rencana Zona Budidaya
Bab 6 Penetapan Bagian dari Wilayah Perencanaan yang Diprioritaskan

Penanganannya
6.1 Lokasi
6.2 Tema Penanganan
Bab 7 Ketentuan Pemanfaatan Ruang
7.1 Perwujudan rencana struktur ruang

7.2 Perwujudan rencana pola ruang

LAPORAN PENDAHULUAN
7.3 Perwujudan penetapan bagian dari wilayah perencanaan yang

diprioritaskan penanganannya
Bab 8 Peraturan Zonasi
8.1 Deliniasi Blok Peruntukan

8.2 Aturan Dasar
8.2.1. ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan;
8.2.2. ketentuan intensitas pemanfaatan ruang;
8.2.3. ketentuan tata bangunan;
8.2.4. ketentuan prasarana minimal;
8.2.5. ketentuan khusus;
8.2.6. standar teknis;
8.2.7. ketentuan pelaksanaan meliputi:
(1) ketentuan variansi pemanfaatan ruang;
(2) ketentuan insentif dan disinsentif; dan
(3) ketentuan penggunaan lahan yang tidak sesuai
(nonconforming situation) dengan peraturan zonasi;
8.3 Teknik Pengaturan Zonasi (jika ada).
e. Penyusunan Rancangan Perda
Penyusunan dan pembahasan raperda tentang RDTR dan PZ, terdiri atas:
a. penyusunan naskah akademik raperda tentang RDTR dan PZ;
b. penyusunan raperda tentang RDTR dan PZ yang merupakan proses

penuangan materi teknis RDTR dan PZ ke dalam pasal-pasal dengan
mengikuti kaidah penyusunan peraturan perundang-undangan; dan
c. pembahasan raperda tentang RDTR dan PZ yang melibatkan pemerintah

kabupaten/kota yang berbatasan dan masyarakat.
Keluaran dari tahap perumusan konsep RDTR dan Peraturan Zonasi ini antara lain:
▪ Terumuskannya konsepsi pengembangan wilayah perencanaan
▪ Konsepsi pengembangan terpilih
▪ Terumuskannya draft RDTR dan PZ (mengacu pada RTRW Prov & kota,
pedoman/NSPK, RPJPD & RPJMD)
▪ Tersusunnya Draft Rancangan Peraturan Daerah

LAPORAN PENDAHULUAN
D. Tahap Penyusunan Produk Akhir
Pada tahap akhir ini merupakan tahap penyempurnaan dan penyelesaian seluruh
output/keluaran produk akhir sebagaimana yang dipersyaratkan dalam Kerangka Acuan
Kerja (KAK). Kegiatan pokok pada tahap ini diantaranya:
a. Asistensi BIG
Asistensi BIG dilakukan untuk mendapatkan berita acara dan rekomendasi dari
penyusunan peta dasar, tematik, dan rencana, sehingga pengembangan kawasna yang
direncanakan akan sesuai dengan kondisi aktual/terkini (peta).
b. Penyempurnaan hasil akhir RDTR dan PZ
c. Penyusunan & Finalisasi Produk Akhir, mencakup:
(1) Buku fakta dan analisa

(2) Materi Teknis RDTR dan PZ
(3) Rancangan Perda RDTR ini
(4) Album Peta RDTR Skala 1: 5.000
(5) Executive Summary
4.3. Metode Dan Teknik Yang Digunakan
Beberapa metode dan teknik digunakan dalam penyelesaian pekerjaan penyusunan RDTR
ini. Sesuai tahapannya akan dibagi menjadi 2 metode dan teknik, yaitu:
1. Metode dan teknik dalam pengumpulan data
2. Metode dan teknik dalam analisis data
4.3.1. Metode dan Teknik Pengumpulan Data
Beberapa metode dan teknik pengumpulan data yang akan dilakukan dalam penyelesaian
pekerjaan penyusunan RDTR ini, sebagai berikut:
1. Teknik dokumentasi,
yaitu pengumpulan data-data sekunder yang berasal dari berbagai pihak terkait yang
menyediakan data berdasarkan hasil pengumpulan data primernya. Kegiatan ini
dilaukan mulai tahap paling awal sebelum penyusunan dan pemantapan metodologi
dan dilanjutkan dengan pengumpulan data sekunder lanjut setelah presentasi laporan
pendahuluan. Tools / alat yang digunakan pada pelaksanaan teknik ini adalah berupa
check list data yang dikurmpulkan.

LAPORAN PENDAHULUAN
2. Teknik wawancara
Yaitu teknik pengumpulan data dengan mendasarkan pada keterangan dari para
informan. Teknik ini digunakan untuk melihat pandangan dari berbagai stakeholders
terkait dalam pengembangan RDTR ini.
3. Teknik Observasi
Teknik ini digunakan untuk melihat kondisi langsung dari suatu obyek maupun operasi
kegiatan dengan menggunakan panca indera yang memungkinkan digunakan.
4. Pengambilan Foto dan/atau Video Udara
4.3.2. Metode dan Teknik Dalam Analisis Data
Banyak sekali metode dan teknik analisis data yang akan dipergunakan dalam pelaksanaan
kegiatan penyusunan RDTR ini. Beberapa contoh teknik analisis dan bentuk format-format
yang digunakan dalam penyusunan RDTR, diantaranya meliputi:
❑ Rincian Perumusan Substansi RDTR dan Peraturan Zonasi
❑ Beberapa metode dan teknik yang digunakan dalam analisis data
❑ Rincian Perumusan Substansi RDTR dan Peraturan Zonasi
Tabel 4.3. Rincian Perumusan Substansi RDTR dan Peraturan Zonasi

No Data Analisis Rencana
A Perumusan Tujuan Penataan BWP
▪ Tujuan pembangunan ▪ Analisis tujuan penataan ruang o Fungsi dan peran wilayah
kabupaten/kota wilayah perencanaan perencanaan
o RPJPD ▪ Analisis kemampuan tumbuh o Tujuan penataan ruang
o RPJM dan berkembangnya wilayah wilayah perencanaan
o RTRW kabupaten/kota perencanaan:
▪ Kependudukan o Potensi wilayah dan
o Jumlah dan penyebaran permasalahannya;
o Komposisi penduduk o Hubungan dan
o Pengembangan penduduk ketergantungan bagian
o Sosial budaya wilayah dan bagian
▪ Perekonomian wilayah sekitarnya; dan
o Produksi tiap sektor kegiatan o Pengaruh potensi dan
ekonomi dan penyebarannya permasalahan terhadap
o Perkembangan tiap sektor hubungan ketergantungan
kegiatan ekonomi antarsektor.
o Pola aliran barang dan jasa ▪ Analisis kedudukan wilayah
dalam proses koleksi dan perencanaan dalam
distribusi. keseimbangan perkembangan
▪ Sumber Daya Alam dengan wilayah belakangnya:
o Keadaan tanah, geologi, air, o Kedudukan wilayah
dan iklim perencanaan dalam sistem
o Keadaan vegetasi dan fauna kota-kota yang ada; dan
o Sumber daya alam potensial o Perkembangan sektor-
sektor kegiatan wilayah
perencanaan dan
pengaruhnya terhadap
sistem kota/wilayah.

LAPORAN PENDAHULUAN

▪ Analisis pengaruh kebijakan
sektoral dan regional:
o Perkembangan sektor-
sektor kegiatan di wilayah;
dan
o Sektor-sektor kegiatan di
pusat-pusat wilayah,
khususnya wilayah
perencanaan.
B Rencana Struktur Ruang
▪ Perkembangan kabupaten/kota Rencana struktur ruang ▪ Rencana struktur ruang yang
dan wilayah perencanaan: merupakan pendetailan rencana melayani sistem pusat
o Rencana struktur dalam sistem prasarana RTRW kegiatan
RTRW kabupaten/kota yang kabupaten/kota sampai pada ▪ Pengembangan rencana
telah ditetapkan sistem jaringan lokal dan jaringan pergerakan:
o Tata guna lahan lingkungan,dengan o Pola jaringan jalan
kabupaten/kota dan wilayah mempertimbangkan analisis o Fungsi jaringan jalan
perencanaan sebagai berikut: o Pola pergerakan
o Sistem transportasi dan sistem ▪ Analisis kebijakan o Trayek angkutan umum
jaringan prasarana lainnya pembangunan: o Moda transportasi
o Kawasan-kawasan khusus o Kebijakan spasial o Lahan parkir
▪ Elemen struktur tata ruang o Kebijakan sektoral ▪ Rencana pengembangan
kabupaten/kota dan wilayah ▪ Analisis kemampuan tumbuh sistem air minum:
perencanaan: dan berkembangnya wilayah o Sumber air baku
o Kawasan perumahan perencanaan: o Lokasi dan jenis intake
o Distribusi fasilitas dan utilitas o Penilaian struktur o Penampungan yang
o Obyek-obyek khusus pemanfaatan ruang diperlukan (jika ada)
▪ Kondisi prasarana dan sarana o Penilaian struktur utama o Sistem transmisi
pergerakan: tingkat pelayanan o Jaringan distribusi
o Hirarki fungsi jaringan jalan o Penilaian sistem utama ▪ Rencana pengembangan
o Konstruksi dan lebar jalan. transporasi dan prasarana sistem jaringan air limbah:
o Terminal/sub terminal, lainnya o Sistem jaringan setempat
pelabuhan, dan stasiun ▪ Analisis bentuk dan struktur o Sistem jaringan terpusat
o Jenis angkutan umum wilayah perencanaan:
o Tingkat pertumbuhan o Fisik dan alamiah serta
kendaraan buatan.
o Lahan parkir o Tata guna lahan
▪ Sistem pergerakan: o Perkiraan kebutuhan ruang
o Pergerakan lokal dan regional o Dampak lingkungan
o Moda pergerakan ▪ Analisis kondisi sarana dan
o Tingkat kepadatan dan prasarana pergerakan:
lokasi-lokasi rawan o Efektivitas fungsi jaringan
kemacetan (tingkat o Penilaian tingkat pelayanan
pelayanan jalan) sarana dan prasarana
▪ Kebijakan pergerakan: o Optimasi fungsi sarana dan
o Kebijaksanaan transportasi prasarana
o Rencana tata ruang ▪ Analisis pergerakan:
makro/RTRW o Efektivitas pola pergerakan
kabupaten/kota o Rasio kepadatan dengan
▪ Data kondisi sistem air minum sarana dan prasarana
saat ini: o Perkiraan volume
o Sumber dan kapasitas sumber kepadatan di masa datang
air minum o Gambaran moda
o Sistem pelayanan dan transportasi di masa datang
jaringan distribusi ▪ Alternatif pengembangan:

LAPORAN PENDAHULUAN

o Tingkat pelayanan dan o Alternatif pengembangan
tingkat kebocoran jaringan
o Daerah pelayanan o Alternatif aliran pergerakan
▪ Survei kebutuhan air minum ▪ Analisis sistem air minum:
nyata: o Kemampuan sumber air
baku
o Tingkat kebutuhan domestik o Penentuan sistem

o Tingkat kebutuhan pelayanan dan distribusi
nondomestik o Analisis efisiensi dan
▪ Tingkat curah hujan dan efektifitas pelayanan
hidrologi: o Analisis wilayah pelayanan
o Curah hujan maksimum ▪ Identifikasi persoalan dan
o Curah hujan minimum kebutuhan pengembangan:
o Potensi air permukaan o Persoalan air baku
Rencana o Persoalan distribusi
▪ Data kondisi jaringan air limbah
o Potensi pengembangan
saat ini: dan alternatif pemecahan
o Sistem pengelolaan limbah persoalan
o Limbah domestik ▪ Analisis proyeksi kebutuhan
o Limbah non domestik air:
o Buangan akhir o Kebutuhan domestik
▪ Kualitas lingkungan: o Kebutuhan non domestik
o Permukiman ▪ Pengembangan alternatif
o Penggunaan non sistem pelayanan air minum:
permukiman o Kajian teknis
o Kajian ekonomis
C Daya Dukung dan Daya Tampung Fisik RDTR dan Peraturan Zonasi
▪ Fisik dasar: ▪ Analisis fisik dasar: ▪ Konsep pengembangan:
o Letak geografis o Posisi strategis geografis o Skenario pengembangan
o Topografi dan kemiringan o Karakteristik topografi dan fisik
o Klimatologi dan hidrologi kemiringan lereng o Wilayah terbangun dan
o Jenis tanah dan standar o Iklim dan hidrologi RTH serta RTNH
geologi ➢ Curah hujan, arah ▪ Permukiman:
▪ Fisik Binaan: angin o Pola permukiman
o Tata guna lahan ➢ Kemungkinan o Sistem pelayanan
o Status pemilikan tanah banjir/genangan ▪ Intensitas pemanfaatan
o Penyebaran permukiman o Kemampuan lahan ruang.
o Penyebaran fasilitas umum o Kesesuaian peruntukan
▪ Kebijakan Pengembangan: lahan
o Izin pembangunan o Kemampuan daya
o Kawasan-kawasan khusus tampung lahan
▪ Analisis Fisik Binaan:
o Wilayah terbangun
o Kendala pengembangan
o Pola dan konsep
permukiman
o Daya dukung
prasarana/infrastruktur
(jalan dsb) serta utilitas.
▪ Alternatif pengembangan:
o Strategi pengembangan
o Prioritas pengembangan
Catatan : analisis daya dukung
dan daya tampung fisik dapat

LAPORAN PENDAHULUAN

dilakukan melalui kajian
lingkungan hidup strategis
D Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan Peraturan Zonasi

▪ Jenis kegiatan yang ada di ▪ Analisis keterkaitan antara ▪ Kegiatan yang diperbolehkan,
wilayah perencanaan zona dan kegiatan diperbolehkan bersyarat,
▪ Intensitas kegiatan di wilayah ▪ Analisis karakteristik kegiatan diperbolehkan terbatas, dan
perencanaan di wilayah perencanaan yang tidak diperbolehkan
pada zona tertentu di
wilayah perencanaan
▪ Kriteria terbatas dan
bersyarat pada
E Intensitas Pemanfaatan Ruang Peraturan Zonasi
▪ Data yang dibutuhkan: ▪ Analisis intensitas pemanfaatan ▪ Koefisien dasar bangunan
o tingkat pengisian/peresapan ruang maksimum
air (KDH Minimum) ▪ Analisis koefisien dasar ▪ Koefisien lantai bangunan
o kapasitas drainase bangunan maksimum
o jenis penggunaan lahan ▪ Analisis koefisien lantai ▪ Ketinggian bangunan
o harga lahan bangunan maksimum
o Ketersediaan dan tingkat ▪ Analisis ketinggian bangunan ▪ Koefisien dasar hijau
pelayanan prasarana (jalan) ▪ Analisis koefisien dasar hijau minimum
o Dampak atau kebutuhan
terhadap prasarana tambahan
o Ekonomi dan pembiayaan
F Tata Bangunan Peraturan Zonasi
▪ Garis sempadan bangunan ▪ Analisis sempadan bangunan ▪ Garis sempadan bangunan
o keselamatan dan tinggi bangunan minimum
o resiko kebakaran o Tingkat keselamatan ▪ Tinggi bangunan maksimum
o kesehatan bangunan ▪ Jarak bebas antar bangunan
o kenyamanan dan estetika o Tingkat resiko kebakaran minimum
▪ Tinggi bangunan o Tingkat kenyamanan ▪
o keselamatan bangunan
o resiko kebakaran ▪ Analisis jarak bebas antar
o teknologi bangunan
o estetika dan parasarana o Identifikasi jenis
▪ Jarak bebas antar bangunan peruntukan sekitar sub
o Jenis peruntukan zona
o Tinggi bangunan o ketinggian bangunan
o Tampilan bangunan o Kajian tampilan bangunan
(optional) : warna bangunan,
bahan bangunan, tekstur
bangunan, muka bangunan,
gaya bangunan,
keindahan,dan keserasian
dengan lingkungan sekitar
G Sarana dan Prasarana Minimum Peraturan Zonasi

▪ Fisik Binaan: ▪ Analisis jenis sarana dan ▪ Sarana dan prasarana
o Tata guna lahan prasarana yang dibutuhkan minimum wilayah
o Status pemilikan tanah ▪ Analisis tingkat kebutuhan perencanaan
o Penyebaran fasilitas umum sarana dan prasarana
▪ Jenis kegiatan yang ada ▪ Analisis lokasi sarana dan
prasarana

LAPORAN PENDAHULUAN

▪ Intensitas kegiatan di wilayah
perencanaan
❑ Beberapa metode dan teknik yang digunakan dalam analisis data
Alternatif penggunaan metoda analisis dalam penyusunan rencana ini adalah:

1. Model Analisis Proyeksi Penduduk
Lung Polinomial (garis lurus)
Pt + 0 = Pt + b (0)
Dimana:
Pt + 0 = Penduduk daerah yang diselidiki pada tahun t + 0

Pt = Penduduk daerah yang diselidiki pada tahun t
0 = Selisih tahun dasar t ke tahun t+o
b = Fungsi perkembangan penduduk
Lung Polinomial (garis regresi)
Pt + x = a + b (X)
Dimana :
Pt + x = Jumlah penduduk tahun (t +x)
x = Tambahan terhitung tahun dasar
ab = Tetapan yang diperoleh dari hasil perhitungan
Bunga Berganda
0
Pt + 0 = Pt (1 + r)
Dimana :
Pt + 0 = Jumlah penduduk tahun (t + 0)

Pt = Jumlah penduduk pada tahun dasar
r = Rata-rata prosentase pertambahan penduduk
0 = Selisih tahun dasar t ke 0
Regresi Tak Linier
Y = a + bx + cx2
Dimana :
a,b,c = Tetapan yang diperoleh dari hasil perhitungan (tiga persamaan normal)

LAPORAN PENDAHULUAN
2. Metode Analisis SWOT

Analisis SWOT (Strength, Weakness, Opportunity, and Threats), yaitu suatu analisis yang
bertujuan mengetahui potensi dan kendala yang dimiliki wilayah studi, sehubungan dengan
kegiatan pengembangan wilayah studi yang akan dilakukan di masa datang. Analisis ini
meliputi tinjauan terhadap:
• Kekuatan-kekuatan (strength) yang dimiliki kawasan perencanaan, yang dapat
memacu dan mendukung perkembangan kawasan perencanaan, misalnya kebijakan-
kebijakan pengembangan yang dimiliki, aspek lokasi yang strategis, dan ruang yang
masing tersedia.
• Kelemahan-kelemahan (weakness) yang ada yang dapat menghambat
pengembangan kawasan perencanaan, baik hambatan dan kendala fisik maupun non
fisik, misalnya kemampuan sumber daya manusia, aspek lokasi, keterbatasan sumber
daya alam pendukung, keterbatasan/ketidakteraturan ruang kegiatan, atau
pendanaan pembangunan yang terbatas.
• Peluang-peluang (opportunity) yang dimiliki untuk melakukan pengembangan
kawasan perencanaan, berupa sektor-sektor dan kawasan strategis.
• Ancaman-ancaman (threats) yang dihadapi, misalnya kompetisi tidak sehat dalam
penanaman investasi, pembangunan suatu kegiatan baru atau pertumbuhan dinamis
di sekitar kawasan yang dapat mematikan kelangsungan kegiatan strategis yang telah
ada.
Melalui Analisis SWOT ini diharapkan akan dapat diketahui akar masalah yang ada,
potensi dan kekuatan yang dapat diberdayakan untuk membangun kawasan
perencanaan, menentukan tujuan dan sasaran yang akan dicapai dan membuat metode
pemecahan masalah serta metode untuk mencapai tujuan dan sasaran tersebut melalui
strategi-strategi sebagai berikut:
a. Strategi mengoptimalkan kekuatan untuk memanfaatkan peluang;
b. Strategi menggunakan kekuatan untuk mencegah dan mengatasi ancaman;
c. Strategi mengurangi kelemahan untuk memanfaatkan peluang; dan
d. Strategi mengurangi kelemahan untuk mencegah dan mengatasi ancaman.

LAPORAN PENDAHULUAN
Gambar 4.8. Analisis SWOT
Gambar 4.9. Matriks SWOT

3. Metoda dan Model Analisis Lainnya
a. Metoda Skalogram
Digunakan untuk menentukan kelengkapan fasilitas yang selanjutnya merupakan
masukan bagi penentuan hirarki zona-zona berdasarkan ketersediaan fasilitas.
b. Metoda Threshold
Analisis ini merupakan suatu teknis analisis yang dapat memperluas metoda
skalogram. Analisis ini dapat dipandang sebagai analisis penentu kebutuhan fasilitas.

LAPORAN PENDAHULUAN
c. Metoda Sentralitas
Merupakan metoda penentuan tingkat hirarki pelayanan, dimana perhitungannya
merupakan kelanjutan dari hasil yang diperoleh dengan metoda skalogram. Dengan
menghitung jumlah fasilitas yang dimiliki oleh setiap kawasan selanjutnya dapat
diperoleh kelompok kawasan menurut hirarkinya, yaitu kelompok I, II, III dan
selanjutnya.
d. Metoda Analisis Superimposed
Analisis ini digunakan untuk menentukan daerah yang paling baik untuk
perkembangan. Faktor penentunya adalah semua aspek fisik lingkungan dari daerah
perencanaan. Prinsip yang digunakan dalam analisis ini adalah untuk memperoleh
lahan yang sesuai dengan kebutuhan perencanaan.
Metoda yang digunakan dalam analisis ini adalah super imposed (tumpang tindih)
dari berbagai keadaan dari daerah perencanaan. Penilaian dilakukan atas dasar
metoda pembobotan penilaian skor (weighting and scoring).
e. Guided Land Development (GLD)
Guided Land Development (GLD) adalah suatu sistem pengembangan kawasan
sehingga dimungkinkan suatu lahan untuk pemukiman beserta fasilitas penunjangnya
yang akan tercipta suatu lingkungan yang sehat, nyaman, dan terencana. Dengan
rancangan GLD lahan bisa diusahakan melalui real estate, Koperasi ataupun
perorangan tergantung pada permintaan pasar dan masyarakat.
f. Analisis Regional
Analisis regional dilakukan untuk memahami kedudukan dan keterkaitan dalam
system regional yang lebih luas dalam aspek sosial, ekonomi, lingkungan dan budaya.
4. Pedoman Pelaksanaan Pembangunan Kawasan Perkotaan

a. Pedoman Untuk Analisis Kepadatan Bangunan
Salah satu indikator dari intensitas bangunan di suatu blok peruntukan adalah Angka
Lantai Dasar (ALD) atau Koefisien Dasar Bangunan (KDB). Koefisien Dasar Bangunan
merupakan perbandingan antara luas lantai dasar bangunan yang diijinkan terhadap
luas persil. KDB dapat diperhitungkan dengan metode sebagai berikut:
Luas lantai Dasar
KDB per bangunan =
Luas Persil
Rata - rata KDB per blok peruntukan

KDB per blok peruntukan =
Luas blok

LAPORAN PENDAHULUAN
Adapun tahapan analisis untuk menentukan KDB pada masing-masing blok:

1) Analisis daya dukung lingkungan, yang mengidentifikasikan kawasan-kawasan
berdasarkan kemampuan kawasan untuk menampung kegiatan di atasnya.
Kriteria kemampuan kawasan meliputi:
a) Kawasan Konservasi: kawasan yang sama sekali tidak diperkenankan sebagai
kawasan dengan bangunan di atasnya. Yang termasuk kawasan ini adalah
kawasan sempadan sungai, jalan atau rawan bencana. Dalam analisis daya
dukung kawasan, salah satu pertimbangan yang digunakan adalah formula
perhitungan jumkah air yang meresap kedalam suatu kawasan adalah sebagai
berikut:
Ia = cH ( ßA ) / 1000
di mana :
Ia = imbuhan alami (sebelum terjadi perubahan funhsi lahan),
( m3/tahun)
c = angka koefisien resapan
H = curah hujan rata-rata tahunan (mm )
ßA= kawasan terbuka
b) Dalam rumus di atas luas kawasan adalah Am2, bagian berupa atap bangunan
(yang akan menangkap air hujan untuk direesapkan) mempunyai luas sebesar
Am2, yang mana merupakan prosentase terhadap luasan A tersebut. Bagian
yang terbuka (tidak dilakukan penyemenan) air hujan dapat meresap secara
alami mempunyai luasan sebesar ß Am2. Sisa seluas (100 % - ß) sehingga tidak
dapat diresapi oleh air.
c) Kawasan Pengendalian Ketat: Kawasan yang diperkenankan untuk memiliki
bangunan di atasnya, namun dengan batasan-batasan tertentu.
d) Kawasan Intensif: Kawasan yang diperkenankan sebagai kawasan terbangun
dengan kepadatan bangunan tinggi.
2) Nilai lahan pada suatu kawasan, baik berupa nilai ekosnomis maupun nilai sosial.
3) Analisis Kebijakan Kepadatan Bangunan yang terdapat dalam Rencana Tata
Ruang Wilayah Kabupaten Sumedang.
4) Analisis Rencana Struktur Tata Ruang, dengan meninjau sistem pusat
pewilayahan. Semakin tinggi hirarki pusat pelayanannya, maka semakin tinggi
pula kepadatan bangunan yang diperbolehkan
5) Analisis Pemanfaatan Ruang, dengan meninjau fungsi masing-masing blok dalam
kawasan.

LAPORAN PENDAHULUAN
6) Analisis penentuan Koefisien Dasar Bangunan dengan melalukan analisis super

impose analisis sebelumnya sehingga dapat dihasilkan arahan KDB pada setiap
blok. Sedangkan pengelompokan blok peruntukan berdasarkan KDB dapat dibagi
menjadi:
a) Blok peruntukan dengan Koefisien Dasar Bangunan Sangat Tinggi (lebih besar
sari 75%),
b) Blok peruntukan dengan Koefisien Dasar Bangunan Tinggi (50% sampai
75%),
c) Blok peruntukan dengan Koefisien Dasar Bangunan Menengah (20% sampai
50%),
d) Blok peruntukan dengan Koefisien Dasar Bangunan Rendah (5% sampai
20%),
e) Blok peruntukan dengan Koefisien Dasar Bangunan sangat Rendah (kurang
dari 5%).
b. Pedoman Untuk Analisis Ketinggian Bangunan
Tinggi bangunan digunakan sebagai salah satu indikator dan pengendalian intensitas
pemanfaatan ruang. Satuan tinggi bangunan yang digunakan adalah jumlah lantai,
semakin tinggi atau semakin banyak lantai suatu bangunan, semakin tinggi pula
pemanfaatan ruang. Jumlah lantai atau tinggi bangunan ditentukan berdasarkan
faktor daya dukung lahan terhadap bangunan dan faktor keserasian lingkungan
perkotaan.
Selain KDB dan ketinggian bangunan, yang juga digunakan sebagai indikator dan
pengendali intensitas pemanfaatan ruang adalah KLB (Koefisien Lantai Bangunan)
yaitu perbandingan luas lantai yang diijinkan di suatu kawasan. KLB merupakan
pengendali luas lantai dari suatu bangunan, terutama pada kawasan dengan intensitas
kegiatan tinggi seperti kawasan perdagangan, jasa komersial, perkantoran dan
sebagainya. Penentuan KLB dari suatu wilayah didasari oleh fungsi lahan, KDB,
ketinggian bangunan dan estetika lingkungan. Dengan berdasarkan hal tersebut dapat
ditentukan KLB dari masing-masing unit lingkungan. Secara singkat besar Koefisien
Lantai Bangunan dapat diperoleh dari metode perhitungan sebagai berikut:
KLB = Jumlah lantai x KDB
Adapun tahapan analisis untuk menentukan KLB pada masing-masing blok adalah:

LAPORAN PENDAHULUAN
1) Analisis daya dukung lingkungan, yang mengidentifikasikan kawasan-kawasan

berdasarkan kemampuan kawasan untuk menampung ketinggian bangunan yang
diperkenankan. Kriteria kemampuan kawasan meliputi pertimbangan aspek:
KKOP-keamanan ketinggian penerbangan, Pencahayaan, dan Angle-Sudut.
Tinggi maksimum bangunan pada umumnya ditentukan berdasarkan ketentuan:
1
h = 1 d
2
Di mana:
h= tinggi puncak bangunan maksimum.
d= jarak antara proyeksi puncak bangunan pada lantai dasar terhadap sumbu
jalan yang berdampingan.
h dan d merupakan variabel dari fungsi sudut alpha dan beta.
a. Jika lebar jalan yang berdampingan < 20 m maka titik sudut ditetapkan
pada as jalan.
b. Jika lebar jalan yang berdampingan > 20 m maka titik sudut ditetapkan
10 m dari garis sempadan pagar ke jalan.
Jarak bangunan yang dimaksudkan di sini adalah jarak antar bangunan yang
berada di dalam persil yang sama. Sesuai konsep yang dirumuskan, jarak
bangunan untuk berbagai ketinggian, diusulkan sebagai berikut :
0,5h1 + 0,5h2
d = −1
2
Di mana :
d = jarak bangunan 1 dengan bangunan 2 (dalam meter)
h1 = tinggi bangunan 1 (dalam meter)
h2 = tinggi bangunan 2 (dalam meter)

LAPORAN PENDAHULUAN
Gambar 4.10. Pedoman Menentukan Tinggi Bangunan

Keterangan:
h = tinggi puncak bangunan maksimum
d= jarak antara proyeksi puncak bangunan yang dicari pada lantai dasar
dengan sumbu (as) jalan yang berdampingan
h dan d merupakan variabel dari fungsi sudut  dan 
2) Analisis Kebijakan Ketinggian Bangunan.

3) Analisis Rencana Struktur Tata Ruang, dengan meninjau sistem pusat
pewilayahan. Hal ini terkait dengan perbandingan optimum harga pasar lahan
pada suatu blok dengan biaya optimum harga pasar lahan dibandingkan dari
harga pembangunan. Semakin tinggi hirarki pusat pelayanannya, maka semakin
tinggi pula bangunan yang diperbolehkan.
4) Analisis Pemanfaatan Ruang, dengan meninjau fungsi masing-masing blok dalam
kawasan.
5) Analisis perbandingan optimum.
6) Analisis penentuan Koefisien Lantai Bangunan dengan melalukan analisis super
impose analisis sebelumnya sehingga dapat dihasilkan arahan KDB pada setiap
blok. Adapun standar yang digunakan untuk mengatur ketinggian bangunan
adalah sebagai berikut:
a) Blok peruntukan ketinggian bangunan sangat rendah adalah blok dengan
bangunan tidak bertingkat dan bertingkat maksimum 2 lantai (KLB

LAPORAN PENDAHULUAN
maksimum = 2 x KDB) dengan tinggi puncak bangunan maksimum 12 m

dari lantai dasar.
b) Blok peruntukan ketinggian bangunan rendah adalah blok dengan
bangunan bertingkat maksimum 4 lantai (KLB max = 4 x KDB) dengan tinggi
puncak bangunan maksimum 20 m dan minimum 12 m dari lantai dasar.
c) Blok peruntukan ketinggian bangunan sedang dengan bangunan tingkat
maksimum 8 lantai (KLB maksimum = = 8 x KDB) dengan tinggi puncak
bangunan maksimum 36 m dan minimum 24 m dari lantai dasar.
d) Blok peruntukan ketinggian bangunan tinggi dengan bangunan bertingkat
minimum 9 lantai (KLB = 9 x KDB) dengan tinggi puncak bangunan
minimum 40 m dari lantai dasar.
e) Blok peruntukan bangunan sangat tinggi dengan bangunan bertingkat
minimum 20 lantai (KLB = 9 x KDB) dengan tinggi puncak bangunan
minimum 84 m dari lantai dasar.
c. Pedoman Untuk Analisis Perpetakan Bangunan
Standar untuk perpetakan bangunan yang terdapat pada setiap blok adalah:
1) Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi I (di atas 2.500 m2)
2) Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi II (1.000-2.500 m2)
3) Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi III (600-1.000 m2)
4) Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi IV (250-600 m2)
5) Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi V (100-250 m2)
6) Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi VI (50-100 m2)
7) Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi VII (di bawah 50 m2)
8) Blok peruntukan dan penggal jalan dengan petak klasifikasi VIII (rumah susun/flat)
d. Pedoman Untuk Analisis Garis Sempadan
Pengaturan sempadan dimaksudkan untuk menciptakan keteraturan bangunan dan
mempertimbangkan bahaya kebakaran, sirkulasi udara, cahaya matahari, dan
sirkulasi manusia dalam halaman rumah. Berbagai garis sempadan antara lain:
1) Garis Sempadan pagar.
a) Untuk jalan dengan lebar lebih dari 10 m berjarak 1,5 m dari pinggir jalan dan
lebar trotoar.
b) Untuk jalan dengan lebar 6 m s/d 10 m berjarak 1 m dari pinggir jalan.
c) Untuk jalan dengan lebar kurang dari 6 m berjarak 0,5 m dari pinggir jalan.
2) Garis Sempadan muka bangunan dan sempadan samping bangunan yang
menghadap jalan minimum berjarak 0,5 m x lebar jalan dan 1 m dari pinggir jalan.

LAPORAN PENDAHULUAN
3) Garis Sempadan samping bangunan bukan jalan dan belakang bangunan, berjarak
minimum 1,5 m dari dinding bangunan.
Untuk memproteksi bangunan terhadap bahaya kebakaran dan memudahkan
operasi pemadaman, maka perlu adanya penentuan terhadap jarak antar bangunan
yang ditentukan berdasarkan tinggi bangunan tersebut. Penentuan jarak antar
bangunan (garis sempadan bangunan) antara lain:
1) Tinggi bangunan kurang dari 8 m, maka jarak minimum antar bangunan berjarak 3
m.
2) Tinggi bangunan antara 8-14 m, maka jarak minimum antar bangunan berjarak 3-6
m.
3) Tinggi bangunan antara 14-40 m, maka jarak minimum antar bangunan berjarak 6-
8 meter.
4) Tinggi bangunan lebih dari 40 m, maka jarak minimum antar bangunan berjarak 8
m.
e. Pedoman Untuk Penanganan Bangunan Perkotaan
Pada penanganan bangunan perkotaan terdapat 3 (tiga) macam bentuk penanganan
yang dapat dilakukan, yaitu:
1) Peningkatan; dilakukan pada daerah dengan kondisi bangunan yang masih minimalis
sedangkan daerah tersebut mempunyai pemanfaatan ruang yang cukup tinggi.
2) Perbaikan; dilakukan pada bangunan yang mengalami kerusakan tetapi masih
digunakan sebagai sarana kota seperti kantor, sekolah, dll.
3) Pembaharuan; dilakukan pada bangunan dengan konstruksi lama yang di bangun
kembali dengan konstruksi baru agar bangunan tersebut lebih kuat/kokoh.
4) Pemugaran; dilakukan pada bangunan lama yang masih dipakai sampai sekarang.
Pemugaran ini dilakukan untuk menambah kekuatan bangunan tanpa merubah
bentuk asli bangunan.
5) Perlindungan; dilakukan terutama pada bangunan bersejarah/gedung bersejarah.


04 Pendekatan Dan Metodologi

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi Asli:

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

04 Pendekatan Dan Metodologi

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

LAPORAN PENDAHULUAN

RENCANA TATA RUANG KAWASAN DAN PERATURAN ZONASI KECAMATAN BANYURESMI

4.1. Pendekatan Studi

BIDANG PENATAAN RUANG

Gambar 4.1. Klasifikasi Penataan Ruang

BIDANG PENATAAN RUANG

RENCANA UMUM TATA RUANG RENCANA RINCI TATA RUANG

RTR PULAU / KEPULAUAN

WILAYAH RTRW PROVINSI RTR KWS STRA. PROVINSI

RTR KWS STRA KABUPATEN

RTR KWS METROPOLITAN

RTR KWS PERKOTAAN DLM

RTR KWS STRA KOTA

RDTR WIL KOTA

Gambar 4.2. Klasifikasi Produk Rencana

BIDANG PENATAAN RUANG

BIDANG PENATAAN RUANG

RDTR kabupaten/kota yang dilengkapi dengan Peraturan Zonasi ditetapkan dengan

BIDANG PENATAAN RUANG

Gambar 4.4. Kaitan Rencana Tata Ruang dan Peraturan Zonasi

BIDANG PENATAAN RUANG

PERENCANAAN PEMANFAATAN PENGENDALIAN

Kegiatan Manajemen Lahan

BIDANG PENATAAN RUANG

RTRWP • Growth Control keselamatan, keamanan, etc)

• Special Site UU, PP,

Gambar 4.6. Kerangka Umum Pengendalian Pembangunan

BIDANG PENATAAN RUANG

BIDANG PENATAAN RUANG

kemungkinan bahaya banjir. Saluran drainase direncanakan mengikuti arah

BIDANG PENATAAN RUANG

Perencanaan kawasan untuk perkantoran dan jasa dengan memperhatikan

BIDANG PENATAAN RUANG

b. Rencana Struktur Ruang

BIDANG PENATAAN RUANG

c. Rencana Pola Ruang

BIDANG PENATAAN RUANG

bersangkutan, yang dianggap memiliki prioritas tinggi dibandingkan bagian dari

BIDANG PENATAAN RUANG

Lokasi bagian dari wilayah perencanaan yang diprioritaskan penanganannya

BIDANG PENATAAN RUANG

❑ Pelestarian/pelindungan blok/kawasan, contohnya melalui pengendalian

BIDANG PENATAAN RUANG

BIDANG PENATAAN RUANG

BIDANG PENATAAN RUANG

Rincian dari masing-masing tahapan tersebut disampaikan sebagai berikut:

BIDANG PENATAAN RUANG

BIDANG PENATAAN RUANG

Gambar 4.7. Metodologi Pekerjaan

BIDANG PENATAAN RUANG

9. Ringkasan/Rangkuman Kajian Literatur

BIDANG PENATAAN RUANG

c. acuan bagi kegiatan pengendalian pemanfaatan ruang;

BIDANG PENATAAN RUANG

BIDANG PENATAAN RUANG

8. peraturan perundang-undangan pemanfaatan lahan dan bangunan, serta

BIDANG PENATAAN RUANG

a. Jumlah penduduk yang ada di wilayah tersebut secara keseluruhan maupun

BIDANG PENATAAN RUANG

c. Pola Pergerakan Transportasi, yang menggambarkan sirkulasi ekstern dan

BIDANG PENATAAN RUANG

BIDANG PENATAAN RUANG