DIREKTORAT

JENDERAL
PENATAAN
RUANG

ASPEK STRATEGIS RDTR DAN

PZ
DALAM EVALUASI UNTUK
PEMBERIAN PERSETUJUAN
SUBSTANSI

KEMENTERIAN
PEKERJAAN
UMUM

Outline:
1) Pemahaman Dasar tentang RDTR & PZ:
A. Pengertian
B. Kegunaan
C. Kedudukan
D. Lingkup Wilayah Perencanaan
E. Muatan
F. KELENGKAPAN DOKUMEN UNTUK
EVALUASI RDTR & PZ
2) PERSETUJUAN SUBSTANSI RAPERDA RDTR
Tanda khusus pada slide-slide tertentu
ASPEK RDTR & PZ YANG AKAN DIEVALUASI OLEH
REVIEWER
DAN PERLU PERHATIAN KHUSUS OLEH PEMDA DALAM
RANGKA
MENDUKUNG KELANCARAN MENDAPATKAN PERSUB

DIREKTORAT
JENDERAL
PENATAAN
RUANG
KEMENTERIAN
PEKERJAAN
UMUM

Pemahaman
Dasar tentang
RDTR & PZ

Pengertian
Kegunaan
Kedudukan
Lingkup Wilayah Perencanaan
Muatan
Kelengkapan Dokumen

PENGERTIAN DASAR TERKAIT

RDTR

Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) adalah rencana secara

terperinci tentang tata ruang wilayah kab/kota yang dilengkapi
dengan peraturan zonasi (PZ) kab/kota
Acuan: Permen PU No. 20/2011 tentang Pedoman Penyusunan
RDTR dan PZ Kab/Kota
Penyusunan RDTR merupakan amanat dari PP no.15 tahun 2010
(ps. 59 & ps. 155 ayat 1)
Setiap RTRW kab/kota harus menetapkan bagian dari wilayah
kab/kota yang perlu disusun RDTR nya.
RDTR harus sudah ditetapkan paling lama 36 bulan sejak
penetapan RTRW kab/kota.
RDTR disusun apabila:
RTRW
kab/kota
belum
dapat
dijadikan
acuan
dalam
pelaksanaan
pemanfaatan
ruang
dan
pengendalian
pemanfaatan ruang karena tingkat ketelitian petanya belum
mencapai 1:5000; dan/atau
RTRW kab/kota sudah mengamanatkan bagian dari wilayahnya
yang perlu disusun RDTR-nya
Rencana pola ruang pada RDTR merupakan penjabaran dari
rencana pola ruang di RTRW
Peta Pola Ruang RDTR Berfungsi sebagai Peta Zonasi (Zoning Map)

PENGERTIAN DASAR TERKAIT PZ

Peraturan Zonasi (Zoning Regulation) yang merupakan

perangkat pengendalian pembangunan pada skala blok
dan lazim digunakan di negara maju yang menganut
regulatory system, dan sangat potensial untuk melengkapi
rencana rinci tata ruang (terutama RDTR ) agar lebih
operasional untuk rujukan pengendalian pembangunan.

Peraturan Zonasi (Zoning Regulation):

ketentuan yang
mengatur tentang klasifikasi zona, pengaturan lebih lanjut
mengenai pemanfaatan ruang, dan prosedur pelaksanaan
pembangunan

Di beberapa negara zoning regulation dikenal juga dengan

istilah: land development code, zoning code, zoning
ordinance, zoning resolution, zoning by-law, urban code,
panning act, dll.

RDTR dan PZ Merupakan

Pedoman & Instrumen
Operasional untuk Pengendalian Pemanfaatan Ruang dan

Contoh Peraturan Zonasi Kab/Kota (Zoning Map dan Zoning Text)

Zoning Map

Zoning Text

Az
as

an
f

aa
t

Az
as

Hu
ku
m

Perda RDTR dan PZ, digabung atau terpisah???

RDTR
dilengka
pi
dengan
PZ
Sumber: Permen PU No. 20/2011 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan PZ Kab/Kota

KEGUNAAN RDTR DAN PZ

1) Operasionalisasi RTRW : acuan bagi kegiatan
pemanfaatan ruang yang lebih rinci dari kegiatan
pemanfaatan ruang yang diatur dalam RTRW,
rujukan teknis dalam pengembangan atau
pemanfaatan lahan
2) Instrumen
operasional
sistem
pengendalian
pemanfaatan ruang (Izin, Indis, sanksi)
3) Instrumen
operasional
sistem
pengawasan
pelaksanaan pembangunan fisik kawasan perkotaan
4) Acuan bagi penerbitan izin pemanfaatan ruang
(IMB)
5) Dasar bagi penyusunan RTBL
6) Menjaga kualitas ruang/lingkungan, karakteristik
zona, meminimalkan guna lahan/kegiatan yang
tidak
kompatibel,
meminimalkan
konflik/gangguan/dampak/eksternalitas
negatif

KEDUDUKAN RDTR DAN PZ

dalam sistem perencanaan tata ruang dan
sistem perencanaan pembangunan nasional
Rencana
Rencana Umum
Rencana Rinci Tata
Pembangunan
Tata Ruang
Ruang
RTR
RPJP Nasional
RTRW Nasional
Pulau/Kepulauan
RTR Kawasan
Strategis Nasional
RPJM Nasional
RPJP Provinsi

RTRW Provinsi

RPJM Provinsi

RTRW
Kabupaten

RPJP
Kabupaten/Kota
RPJM
Kabupaten/Kota

RTRW Kota

RTR Kawasan
Strategis Provinsi
RDTR Kabupaten

RTR Kawasan Strategis

Kabupaten

RDTR Kota
RTR Kawasan
Strategis Kota
9

KEDUDUKAN RDTR DAN PZ

dalam Pelaksanaan Penataan Ruang

Penyelenggaraa
n Penataan
Ruang
Pengaturan

Pembinaan

Perencanaa
n
Rencana
Umum

Pelaksana
an
Pemanfaata
n

Pengawasan

Pengendal
ian

Peraturan
Zonasi
Perizinan
Insentif &
Disinsentif

Rencana
Rinci

Sanksi
10

KEDUDUKAN RDTR DAN PZ

Terhadap RTRW Kabupaten/Kota dan RTBL

RENCANA

WILAYAH PERENCANAAN

RTRW kabupaten/kota

Wilayah kabupaten/kota

RDTR

BWP

RTBL

Sub BWP

: Dirincikan lebih lanjut menjadi

: Wilayah perencanaan dibagi lagi menjadi
: Wilayah perencanaan adalah
11

LINGKUP
WILAYAH
PERENCANAAN

Dasar pendelineasian
kawasan perkotaan &
luasan, akurasi peta

1. wilayah
administrasi
Contoh delineasi wilayah
perencanaan: wilayah kecamatan.

2. kawasan fungsional,
seperti bagian wilayah
kota/sub wilayah kota
Contoh delinieasi wilayah
perencanaan: kawasan pusat kota
12

3. bagian dari wilayah

kabupaten/kota yang
memiliki ciri perkotaan
Contoh delineasi wilayah
perencanaan: kawasan ibukota
kabupaten atau pusat permukiman di
kabupaten

4. kawasan strategis
kabupaten/ kota yang
memiliki ciri kawasan
perkotaan
Contoh delineasi wilayah perencanaan:
kawasan strategis Kabupaten/Kota
dilihat dari sudut kepentingan ekonomi
(kawasan pusat perdagangan dan
jasa).
5. bagian wilayah kabupaten/kota yang berupa kawasan
pedesaan dan direncanakan menjadi kawasan
13
perkotaan

MUATAN RDTR
DAN
PERATURAN
ZONASI (PZ) Ketentuan kegiatan

RDT
R

Kelengkapa
n
Muatan

Tujuan
penataan BWP

Rencana Pola
Ruang
Rencana
Jaringan
Prasarana
Penetapan Sub
BWP yang
diprioritaskan
penanganannya
Ketentuan
Pemanfaatan
Ruang

PZ sbg bagian tidak terpisahkan dari RDTR

Peraturan
Zonasi (PZ)

dan penggunaan
lahan (ITBX)

Ketentuan intensitas
pemanfaatan ruang
ketentuan tata
bangunan
ketentuan prasarana
dan sarana minimal
Ketentuan
pelaksanaan
Muatan Pilihan
Ketentuan tambahan
ketentuan khusus
standar teknis
teknik pengaturan
zonasi

Sumber: Permen PU No.20/2011 tentang Pedoman Penyusunan RDTR dan PZ Kab/Kota

Muatan
RDTR
Tujuan penataan
BWP
Rencana Pola
Ruang

RDTR
RDTR

Peta Pola Ruang Berfungsi

sebagai Zoning Map bagi PZ

Rencana Jaringan
Prasarana

Penetapan Sub
BWP yang
diprioritaskan
penanganannya
Ketentuan
Pemanfaatan
Ruang
Peraturan
Zonasi (PZ)

merupakan nilai dan/atau

kualitas terukur yang akan
dicapai sesuai dengan arahan
pencapaian sebagaimana
ditetapkan didalam RTRW dan
alasannya
rencana distribusi subzona
peruntukan yang antara lain
meliputi hutan lindung, zona
yang memberikan perlindungan
terhadap zona dibawahnya, zona
perlindungan setempat,
perumahan, perdagangan dan
jasa, perkantoran, industri, dan
RTNH ke Pergerakan,
dalam blok-blok
Jaringan
Energi/kelistrikan,
Telekomunikasi, Air Minum,
Drainase, Air Limbah,Penyediaan
Prasarana Lainnya (mis: jalur
evakuasi bencana)
Minimum harus memuat lokasi
dan tema penanganannya
memuat program pemanfaatan
ruang prioritas

Muatan Wajib
Peraturan Zonasi
Ketentuan kegiatan
dan penggunaan
lahan (ITBX)

Peraturan
Zonasi

Ketentuan intensitas
pemanfaatan ruang
ketentuan tata
bangunan
ketentuan prasarana
dan sarana minimal
Ketentuan
pelaksanaan

- kegiatan dan penggunaan

lahan yang
diperbolehkan,yang terbatas,
yang bersyarat, dan yang tidak
diperbolehkan pada suatu
zona
- KDB maksimum
- KLB maksimum
- Ketinggian Bangunan
Maksimum
- KDH Minimum
- tinggi bangunan maksimum
atau minimum
- jarak GSB minimun
- Jarak bebas antar bangunan
- tampilan bangunan (optional)

Ketentuan tambahan

ketentuan khusus

Muatan Pilihan

standar teknis
Ketentuan
pengaturan zonasi

rencana pasarana parkir

bongkar muat
dimensi jaringan jalan
kelengkapan jalan
Kelengkapan prasarana
lainnya
ketentuan variansi
pemanfaatan ruang
ketentuan insentif/disinsentif
ketentuan penggunaan lahan
yang tidak sesuai

Muatan Pilihan
Peraturan Zonasi

Ketentuan kegiatan
dan penggunaan
lahan (ITBX)

Peraturan
Zonasi

Ketentuan intensitas
pemanfaatan ruang
ketentuan tata
bangunan
ketentuan prasarana
dan sarana minimal
Ketentuan
pelaksanaan

Muatan Pilihan
Ketentuan tambahan
ketentuan khusus
standar teknis
Ketentuan
pengaturan zonasi

Ketentuan lain yang dapat

ditambahkan pada suatu
zonasi dan belum
terakomodasi dalam aturan
dasar yang ditujukan untuk
melengkapi aturan dasar yang
sudah disusun
Zona dengan fungsi khusus:
zona keselamatan operasi
penerbangan (KKOP); cagar
budaya atau adat; rawan
bencana; hankam; pusat
penelitian; pengembangan
nuklir; PLTA dan PLTU; gardu
induk listrik; sumber air baku;
dan BTS.
Standar Nasional Indonesia
(SNI)
varian dari zonasi konvensional,
untuk memberikan fleksibilitas
dalam penerapan peraturan
zonasi dasar, misalnya:
Incentive/bonus zoning, TDR
(Transfer of development
right), Flood plain zoning, dll

Contoh Rencana pola ruang di RTRW dan

Pendetailannya dalam RDTR

RTRW

RDTR

BWP
Sub BWP
Konsistensi
RDTR &
RTRW

- Blok
- Zona
- Subzona

Rencana pola ruang pada RDTR merupakan penurunan dari rencana

pola ruang di RTRW
Zona yang terdapat pada wilayah perencanaan RDTR HARUS TETAP
SESUAI DOMINASI KAWASAN PADA RENCANA POLA RUANG RTRW

Contoh Klasifikasi & kode

Zona (1)

Unsur Peta
Rencana Pola
Ruang
(klasifikasi/pembag
ian zona dan subzona)

Sumber: Standar Penataan Ruang (SPR) untuk Penyusunan PZ (Draft VI, Sept 2014)

19

Contoh Klasifikasi & kode Zona (2)

Sumber: Standar Penataan Ruang (SPR) untuk Penyusunan PZ ( Draft VI, Sept 2014)

20

Contoh Klasifikasi & kode Zona (3)

Sumber: Standar Penataan Ruang (SPR) untuk Penyusunan PZ ( Draft VI, Sept 2014)

21

Cara Penyajian Ketentuan Kegiatan dalam Suatu Zona

disajikan dalam bentuk Tabel yang memuat:
Daftar kegiatan
Klasifikasi Zona
Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan (ITBX)

Sumber: Standar Penataan Ruang (SPR) untuk Penyusunan PZ ( Draft VI, Sept 2014)

2.1

Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan (ITBX)

CONTOH ZONING TEXT

Contoh:Matriks ITBX....
Contoh

Pemanfaatan Bersyarat secara Terbatas (T) :

Ruko, warung, toko, pasar lingkungan,
N
Zona
Zonaperencanaan
Perumahanadalah diijinkan secara terbatas dengan batasan :
Tujuan penataan
ruang wilayah
o
tidak mengganggu lingkungan sekitarnya
mewujudkan kawasan koridor Ampenan Mataram KDB maksimum sebesar 60%,

Kegiatan
R-1 R-2 R-3 R-4 R-5
Cakranegara (AMC) sebagai embrio kawasan strategisKLB maksimum 1,0-1,8,
Perumahan
KDH minimal 60% dari luas persil.
pertumbuhan ekonomi serta sebagai ikon ikon kota Mataram
jumlah maksimal perbandingan dari masing1. Rumah tunggal
B
B
I
I
I
masing kegiatan lahan tersebut dengan
Metro
2. Rumah kopel
jumlah rumah yang ada di blok tersebut
B
B
I
I
I
adalah 1 : 4

3. Rumah deret
B
4. Townhouse
B
5. Rumah susun
rendah
B
6. Rumah susun
sedang
I
7. Rumah susun
tinggi
I
8. Asrama
I
9. Rumah kost
I
10 Panti jompo
. Contoh matriks ITBX untuk
X

I
I

I
I

I
I

I
I

I
I
I

I
I
I

T
I
I

T
I
I

Pemanfaatan Bersyarat Tertentu (b) :

Rumah tunggal, kopel, deret, townhouse,
diijinkan dengan syarat :
menyesuaikan dengan desain arsitektur dari
rumah-rumah lain yang ada di sekitarnya,
serta
memperoleh persetujuan dari Ketua RT dan
Ketua RW setempat.
Rumah mewah dan rumah adat diijinkan
dengan syarat :
memperoleh persetujuan dari Ketua RT dan
Ketua RW setempat, memperoleh
persetujuan dari masyarakat setempat, serta
dibatasi jumlahnya hanya 5 untuk setiap blok.

Kegiatan
X
I Perumahan
I
Idan Perdagangan Jasa pada Zona

Contoh Penyajian Ketentuan kegiatan dan penggunaan

lahan (ITBX)

KDB dan KLB maksimum

Intensitas
& Tata
Bangunan

Keselamatan terhadap
Bahaya Kebakaran

Garis Sempadan Jalan

Pencahayaan dan Pengawasan Bangunan

Ruang Visual Lalu Lintas

Contoh Penyajian Narasi Zoning Text pada Perda RDTR

& PZ

R.6 : Sub Zona Rumah Flat

Contoh Tabel Intensitas Pemanfaatan Ruang Per Zona

dan Blok

KATALOG
STANDAR TEKNIS (SNI)

Sumber: Standar Penataan Ruang (SPR)

27
untuk Penyusunan PZ ( Draft VI, Sept 2014)

KELENGKAPAN DOKUMEN RDTR

2

1
kelengkapan berkas
ADMINISTRASI

Kelengkapan berkas DOKUMEN

RDTR dan PZ

a) Surat Permohonan
Persetujuan Substansi
b) Surat Rekomendasi
Gubernur
c) Berita Acara Konsultasi
Publik (2x)
d) Dokumen KLHS
e) BA Konsultasi BIG (Badan
Informasi Geospasial)

a). Naskah Raperda tentang RDTR

terdiri dari:
1.Raperda
2.Lampiran yang terdiri atas peta
rencana pola ruang, rencana
jaringan prasarana, penetapan
sub BWP dan peta zona-zona
khusus, serta tabel indikasi
program pemanfaatan ruang
prioritas
b). Materi Teknis RDTR terdiri atas:
3.Buku data dan analisis yang
dilengkapi peta-peta
4.Buku rencana yang disajikan
dalam format A4
5. Album peta dengan ketelitian

Kelengkapan Berkas

DIREKTORAT
JENDERAL
PENATAAN
RUANG
KEMENTERIAN
PEKERJAAN
UMUM

PERSETUJUAN
SUBSTANSI
RAPERDA RDTR

Kebijakan Terkait
Evaluasi materi muatan teknis rancangan
Perda tentang RDTR
33

Kebijakan Terkait Persub RDTR

o

Berdasarkan Pasal 18 Undang-undang Nomor 26 tahun 2007 tentang Pentaan

Ruang, penetapan Raperda RTRWP, RTRW Kab/Kota dan Rencana Rinci
Tata Ruang dilakukan setelah mendapatkan persetujuan substansi
dari menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan dalam bidang
penataan ruang.
Pemberian persetujuan substansi rencana rinci tata ruang dapat
didekonsentrasikan kepada Gubernur (Pasal 58 ayat (2), Pasal 62 ayat (2),
Pasal 68 ayat 2), dan Pasal 76 ayat (2) PP No. 15 tahun 2010 )
Berdasarkan Permen PU No.1/PRT/M/2013, Kriteria pelimpahan kewenangan
pemberian persetujuan substansi dalam penetapan Raperda tentang RRTR
kabupaten/kota dari Menteri kepada gubernur, meliputi:
1. telah menetapkan peraturan daerah tentang RTRW provinsi;
2. paling sedikit 50% dari jumlah kabupaten/kota yang berada di
wilayah provinsinya telah memiliki peraturan daerah tentang
RTRWkabupaten/kota;
3. memiliki
paling
sedikit
unit
eselon
III
teknis
yang
menyelenggarakan urusan pemerintahan dalam bidang penataan
ruang;
4. memiliki BKPRD provinsi yang telah operasional dan efektif
sebagai wadah koordinasi lintas sektoral di bidang penataan
ruang; dan
5. memiliki sumber daya manusia yang cukup,34 kompeten, dan

Evaluasi materi muatan teknis rancangan Perda tentang RDTR

Pemeriksaan/evaluasi dilakukan terhadap:

Naskah Raperda tentang RDTR, terdiri atas: Raperda dan
lampirannya
Materi teknis, terdiri atas:
o Buku data analisis yang dilengkapi peta-peta;
o Buku rencana; dan
o Album peta.

Materi muatan teknis RDTR yang diperiksa

Kesesuaian prosedur & materi muatan teknis RDTR
dengan ketentuan Permen PU No. 20/2011 tentang
Pedoman Penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi
Kab/Kota;
Kepentingan nasional dan provinsi yang perlu
diakomodir didalam RDTR;
Kesesuaian RDTR dengan RTRW Kabupaten/Kota;
Kesesuaian Naskah Raperda RDTR dengan format
standar Raperda; dan
Kesesuaian dan keserasian muatan yang 35
tercantum
antara raperda, materi teknis dan peta.

SEKIAN DAN TERIMA

KASIH