WACANA

PENGECUALIAN IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN (IMB)

DENGAN RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)

Oleh :
Kasubdit Pedoman Perencanaan Tata Ruang
Direktorat Perencanaan Tata Ruang

Bandung, 03 Desember 2019

DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG

KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG /BPN
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BPN UU 26/2007
DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG

1 PENDAHULUAN

KONSTITUSI

NEGARA

Pemerintah dan Pemerintah Daerah

Pasal 7
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BPN UU 26/2007
DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG

1 PENDAHULUAN

Penyelenggaraan penataan ruang adalah kegiatan yang meliputi pengaturan,

pembinaan, pelaksanaan, dan pengawasan penataan ruang. (TURBINLAKWAS)

Pengaturan penataan ruang

Pembinaan penataan ruang

Rencana Umum Tata Ruang

Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional

Prencanaan Tata Ruang Rencana Tata Ruang Wilayah Propinsi

Rencana Tata Ruang Wilayah Kota dan Kabupaten

Rencana Rinci Tata Ruang

•Rencana Tata Ruang Pulau/Kepulauan dan

•Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Nasional

Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Provinsi

Pelaksanaan penataan ruang Pemanfaatan Ruang
•Rencana Detail Tata Ruang Kabupaten/Kota dan
•Rencana Tata Ruang Kawasan Strategis Kabupaten/Kota

ZONASI

PERIZINAN
Pengendalian Pemanfaatan Ruang
PEMBERIAN INSENITIF DAN DISINSENTIF

SANKSI

Pengawasan penataan ruang

KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BPN
DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG
2 PERIZINAN PEMANFAATAN RUANG
Dalam pemanfaatan ruang setiap orang wajib memiliki izin pemanfataan ruang dan wajib melaksanakan setiap ketentuan perizinan
dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang.
Izin pemanfaatan ruang diberikan
untuk
1. menjamin pemanfaatan
ruang sesuai dengan rencana
tata ruang, peraturan zonasi,
dan standar pelayanan
minimal bidang penataan
ruang;
2. mencegah dampak negatif
pemanfaatan ruang; dan
3. melindungi kepentingan
umum dan masyarakat luas.
PP 15/2010
Pasal 160 PP 15/2010
IZIN PEMANFAATAN RUANG
Izin Prinsip • Izin prinsip dan izin lokasi diberikan berdasarkan rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota
• Apabila RTRW sebagai dasar pemberian izin belum ada maka izin diberikan atas dasar rencana tata ruang
yang berlaku dengan tetap memperhatikan pedoman bidang penataan ruang yang ditetapkan oleh
Menteri/menteri terkait.
Izin Lokasi • Izin lokasi tidak diperlukan pada daerah yang sudah memiliki RDTR
Izin Penggunaan
• Izin penggunaan pemanfaatan tanah diberikan berdasarkan izin lokasi.
Pemanfaatan Tanah
Izin Mendirikan Bangunan
• Izin mendirikan bangunan diberikan berdasarkan rencana detail tata ruang dan peraturan zonasi.
(IMB)
Izin Lain Berdasarkan • Izin pemanfaatan ruang diberikan kepada calon pengguna ruang yang akan melakukan kegiatan pemanfaatan
Peraturan Per-UU-an ruang pada suatu kawasan/zona berdasarkan rencana tata ruang.
 KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BPN
DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG

3 RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)

TAHAPAN PENYUSUNAN RDTR
1 2 3 4 5 TAHAP
TAHAP TAHAP TAHAP
TAHAP PENYUSUNAN DAN
PERSIAPAN PENGOLAHAN DAN PERUMUSAN
PENGUMPULAN DATA DAN INFORMASI PEMBAHASAN
ANALISIS DATA KONSEP
RANPERDA

DATA PRIMER
1. analisis struktur
1. aspirasi masyarakat internal BWP; 1. penyusunan naskah
2. kondisi dan jenis guna lahan/bangunan, intensitas ruang, serta konflik-konflik pemanfaatan ruang (jika 2. analisis sistem akademik raperda
ada), maupun infrastruktur perkotaan penggunaan lahan tentang RDTR;
3. kondisi fisik dan sosial ekonomi BWP (land use); 2. penyusunan raperda
RENCANA DETAIL TATA RUANG

3. analisis kedudukan Hasil kegiatan tentang RDTR yang

DATA SEKUNDER dan peran BWP perumusan merupakan proses
dalam wilayah yang konsepsi RDTR penuangan materi
1.Peta dengan ketelitian minimal 1:5.000 terdiri atas: lebih luas; terdiri atas: teknis RDTR ke dalam
1) peta dasar rupa bumi skala minimal 1:5.000; 4. analisis sumber 1. tujuan pasal-pasal dengan
1. pembentukan tim
2) peta geomorfologi, peta geologi, peta topografi, serta peta kemampuan tanah; daya alam dan fisik penataan mengikuti kaidah
penyusun RDTR 3) peta penatagunaan tanah, meliputi: atau lingkungan BWP; penyusunan peraturan
2. kajian awal data 4) peta satuan wilayah sungai (SWS) dan daerah aliran sungai (DAS); BWP; 2. rencana perundang-undangan;
sekunder 5) peta klimatologis (curah hujan, hidro-geologi, angin, dan temperatur);
5. analisis sosial struktur ruang; dan
3. penetapan 6) peta kawasan risiko bencana di level kota; dan
7) apabila masih terdapat pada wilayah tersebut, peta tematik sektoral tertentu. budaya; 3. rencana pola 3. pembahasan raperda
delineasi awal
2.Data dan informasi terdiri atas: 6. analisis ruang; tentang RDTR yang
BWP;
1) data wilayah administrasi; kependudukan; 4. penetapan melibatkan pemerintah
4. persiapan teknis
2) data dan informasi tentang kebijakan antara lain RTRW Kabupaten/Kota, RPJP Kabupaten/Kota dan RPJM 7. analisis ekonomi sub BWP kabupaten/kota yang
pelaksanaan
Kabupaten/Kota; dan sektor yang berbatasan dan
pemberitaan kepada 3) data fisiografis; unggulan; diprioritaskan masyarakat.
publik 4) data kondisi fisik tanah; 8. analisis transportasi penanganann Rekomendasi
5) data dan informasi penggunaan lahan dan intensitas pemanfaatan bangunan eksisting;
(pergerakan); ya; dan perbaikan hasil
6) data penatagunaan tanah, meliputi:
7) data peruntukan ruang; 9. analisis sumber 5. ketentuan pelaksanaan KLHS
8) data dan informasi izin pemanfaatan ruang eksisting; daya buatan; pemanfaatan harus tetap
9) data kependudukan dan sosial budaya; 10. analisis kondisi ruang. dipertimbangkan
10) data ketersediaan prasarana dan sarana; lingkungan binaan; dalam muatan raperda
11) data dan informasi tentang peluang ekonomi. 11. analisis tentang RDTRdalam
12) data kemampuan keuangan pembangunan daerah; kelembagaan; dan setiap
13) data dan informasi tentang kelembagaan pembangunan daerah; 12. analisis pembiayaan pembahasannya.
14) data terkait kawasan dan bangunan;
pembangunan.
15) RDTR dan PZ kawasan yang bersebelahan dengan kawasan perencanaan; dan
16) data dan informasi terkait kondisi geologi kawasan.
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BPN
DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG

3 RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)

MUATAN RDTR :
1. TUJUAN PENATAAN BWP
2. RENCANA STRUKTUR RUANG
3. RENCANA POLA RUANG
4. PENETAPAN SUB BWP YANG DIPRIORITASKAN PENANGANANNYA
5. KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BPN
DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG

3 RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)

MUATAN RENCANA DETAIL TATA RUANG

A. TUJUAN
Perumusan Tema Untuk Pengembangan BWP

B. STRUKTUR RUANG
Penerjemahan Tujuan Dalam Bentuk Pusat Pelayanan Dan Struktur Jaringan

C. POLA RUANG
Penerjemahan Tujuan Dalam Bentuk Distribusi Zona Lindung Dan Budi Daya

D. SUB BWP YANG DIPRIORITASKAN

Sub BWP Yang Memiliki Priotitas Utama Karena Dapat Mendorong
Pengembangan BWP

E. KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG

Program Yang Mewujudkan Pengembangan BWP
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BPN
DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG

3 RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)

TUJUAN PENATAAN BWP

Tujuan penataan BWP merupakan nilai dan/atau kualitas terukur yang akan dicapai
sesuai dengan arahan pencapaian sebagaimana ditetapkan dalam RTRW dan
merupakan alasan disusunnya RDTR tersebut, serta apabila diperlukan dapat
dilengkapi konsep pencapaian. Tujuan penataan BWP berisi tema yang akan
direncanakan di BW
FUNGSI DASAR PERUMUSAN PERTIMBANGAN PERUMUSAN
1. Sebagai acuan untuk 1. Arahan pencapaian 1. Keseimbangan dan keserasian
penyusunan rencana pola sebagaimana ditetapkan antarbagian dari wilayah
ruang, rencana struktur dalam RTRW; kabupaten/kota;
ruang, penetapan Sub BWP 2. Isu strategis BWP, yang 2. Fungsi dan peran BWP;
yang diprioritaskan antara lain dapat berupa 3. Potensi investasi;
penanganannya, penyusunan potensi, masalah, dan 4. Keunggulan dan daya saing BWP;
rencana pemanfaatan ruang, urgensi penanganan; dan 5. Kondisi sosial dan lingkungan
penyusunan peraturan zonasi; 3. Karakteristik BWP. BWP;
2. Menjaga konsistensi dan 6. Peran dan aspirasi masyarakat
keserasian pengembangan dalam pembangunan; dan
kawasan perkotaan dengan 7. Prinsip-prinsip yang merupakan
RTRW. penjabaran dari tujuan tersebut.
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BPN
DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG

3 RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)

RENCANA STRUKTUR RUANG

Rencana struktur ruang merupakan susunan pusat-pusat pelayanan dan sistem

jaringan prasarana di BWP yang akan dikembangkan untuk mencapai tujuan dalam
melayani kegiatan skala BWP.
FUNGSI
1. Pembentuk sistem pusat 1.
pelayanan, di dalam
BWP;
2. Dasar perletakan
jaringan serta rencana 2.
pembangunan prasarana
dan utilitas dalam BWP
sesuai dengan fungsi 3.
pelayanannya; dan
3. Dasar rencana sistem
pergerakan dan
aksesibilitas lingkungan
dalam RTBL dan rencana
teknis sektoral.
DASAR PERUMUSAN KRITERIA PERUMUSAN
Rencana struktur ruang 1. Memperhatikan rencana struktur ruang
wilayah kabupaten/kota BWP lainnya dalam wilayah
yang termuat dalam kabupaten/kota;
RTRW; 2. Memperhatikan rencana struktur ruang
Kebutuhan pelayanan kabupaten/kota sekitarnya yang
dan pengembangan bagi berbatasan langsung dengan BWP;
BWP; dan 3. Menjamin keterpaduan dan prioritas
Ketentuan peraturan pelaksanaan pembangunan prasarana
perundang-undangan dan utilitas pada BWP;
terkait. 4. Mengakomodasi kebutuhan pelayanan
prasarana dan utilitas BWP termasuk
kebutuhan pergerakan manusia dan
barang;
5. Mempertimbangkan inovasi dan/atau
rekayasa teknologi.
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BPN
DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG

3 RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)

RENCANA POLA RUANG

Rencana pola ruang merupakan rencana distribusi zona pada BWP yang
akan diatur sesuai dengan fungsi dan peruntukannya
FUNGSI KRITERIA PERUMUSAN
1. Alokasi ruang untuk 1. Mengacu pada rencana pola ruang yang telah ditetapkan dalam RTRW
berbagai kegiatan sosial kabupaten/kota;
budaya, ekonomi, serta 2. Mengacu pada konsep ruang (khusus untuk RDTR kawasan perkotaan di
kegiatan pelestarian fungsi kabupaten);
lingkungan dalam BWP; 3. Mempertimbangkan daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup dan
2. Dasar penerbitan izin infrastruktur dalam BWP;
pemanfaatan ruang; 4. Memperkirakan kebutuhan ruang untuk pengembangan kegiatan sosial ekonomi
3. Dasar penyusunan RTBL dan pelestarian fungsi lingkungan, khususnya untuk kawasan perkotaan yang
dan rencana teknis lainnya; memiliki kegiatan yang berpotensi menimbulkan bangkitan yang cukup besar;;
dan 5. Mempertimbangkan ketersediaan ruang yang ada;
4. Dasar penyusunan rencana 6. Memperhatikan rencana pola ruang bagian wilayah yang berbatasan;
jaringan prasarana. 7. Memperhatikan mitigasi dan adaptasi bencana pada BWP, termasuk
dampak perubahan iklim; dan
8. Menyediakan RTH dan RTNH untuk menampung kegiatan sosial, budaya, dan
ekonomi masyarakat.
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BPN
DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG

3 RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)

(1)

PENETAPAN SUB BWP YANG DIPRIORITASKAN

Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya merupakan upaya dalam rangka operasionalisasi rencana tata
ruang yang diwujudkan ke dalam rencana penanganan Sub BWP yang diprioritaskan.
Penetapan Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya bertujuan untuk mengembangkan, melestarikan, melindungi,
memperbaiki, mengkoordinasikan keterpaduan pembangunan, dan/atau melaksanakan revitalisasi di kawasan yang
bersangkutan, yang dianggap memiliki prioritas tinggi dibandingkan Sub BWP lainnya.
Sub BWP yang diprioritaskan penanganannya merupakan lokasi pelaksanaan salah satu program prioritas dari RDTR.

FUNGSI DASAR PENETAPAN KRITERIA PENETAPAN

1. dasar penyusunan RTBL dan
rencana teknis pembangunan
sektoral; dan
2. dasar pertimbangan dalam
penyusunan indikasi program
prioritas RDTR.
1. tujuan penataan BWP;
2. nilai penting Sub BWP yang
akan ditetapkan;
3. kondisi ekonomi, sosial-budaya,
dan lingkungan Sub BWP yang
akan ditetapkan;
4. daya dukung dan daya
tampung lingkungan hidup
BWP; dan
5. ketentuan peraturan
perundang-undangan terkait.
1. tmerupakan faktor kunci yang mendukung perwujudan
rencana pola ruang dan rencana jaringan prasarana,
serta pelaksanaan peraturan zonasi di BWP;
2. mendukung tercapainya agenda pembangunan dan
pengembangan kawasan;
3. merupakanSub BWP yang memiliki nilai pentingdari
sudutkepentingan ekonomi, sosial-budaya,
pendayagunaan sumber daya alam dan/atau teknologi
tinggi, fungsi dan daya dukung lingkungan hidup,
dan/atau memiliki nilai penting lainnya yang sesuai
dengan kepentingan pembangunan BWP; dan/atau
4. merupakan Sub BWP yang dinilai perlu dikembangkan,
diperbaiki, dilestarikan, dan/atau direvitalisasi agar
dapat mencapai standar tertentu berdasarkan
pertimbangan ekonomi, sosial-budaya, dan/atau
lingkungan.
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BPN
DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG
3 RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)
KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG
Ketentuan pemanfaatan ruang dalam RDTR merupakan upaya mewujudkan RDTR dalam bentuk
program pengembangan BWP dalam jangka waktu perencanaan 5 (lima) tahunan sampai akhir
tahun masa perencanaan sebagaimana
FUNGSI
1. dasar pemerintah dan masyarakat dalam
pemrograman investasi pengembangan
BWP;
2. arahan untuk sektor dalam penyusunan
program;
3. dasar estimasi kebutuhan pembiayaan
dalam jangka waktu 5 (lima) tahunan dan
penyusunan program tahunan untuk setiap
jangka 5 (lima) tahun; dan
4. acuan bagi masyarakat dalam melakukan
investasi.
DASAR PENYUSUNAN
1. rencana pola ruang dan rencana struktur
ruang;
2. ketersediaan sumber daya dan sumber
dana pembangunan;
3. kesepakatan para pemangku kepentingan
dan kebijakan yang ditetapkan;
4. masukan dan kesepakatan dengan para
investor; dan
5. prioritas pengembangan BWP dan
pentahapan rencana pelaksanaan program
yang sesuai dengan Rencana
Pembangunan Jangka Panjang (RPJP)
daerah dan Rencana Pembangunan
Jangka Menengah (RPJM) daerah, serta
rencana terpadu dan program investasi
infrastruktur jangka menengah (RPI2JM).
(1)
KRITERIA PENYUSUNAN
1. mendukung perwujudan rencana pola
ruang dan rencana penyediaan prasarana
perkotaan di BWP serta perwujudan Sub
BWP yang diprioritaskan penanganannya;
2. mendukung program penataan ruang
wilayah kabupaten/kota;
3. realistis, objektif, terukur, dan dapat
dilaksanakan dalam jangka waktu
perencanaan;
4. konsisten dan berkesinambungan terhadap
program yang disusun, baik dalam jangka
waktu tahunan maupun lima tahunan; dan
5. terjaganya sinkronisasi antar program
dalam satu kerangka program terpadu
pengembangan wilayah kabupaten/kota.
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BPN
DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG

3 RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)

PERATURAN ZONASI

PZ disusun untuk setiap zona peruntukan baik zona budidaya maupun zona lindung dengan
memperhatikan esensi fungsinya yang ditetapkan dalam rencana rinci tata ruang dan bersifat
mengikat/regulatory. Dalam sistem regulatory, seluruh kawasan perkotaan terbagi habis ke dalam
zona peruntukan ruang yang tergambarkan dalam peta rencana pola ruang. Pada setiap zona
peruntukan akan berlaku satu aturan dasar tertentu yang mengatur perpetakan, kegiatan,
intensitas ruang dan tata bangunan.

FUNGSI MANFAAT
1. pemanfaatan ruang; 1. menjamin dan menjaga kualitas ruang BWP
2. acuan dalam pemberian izin pemanfaatan minimal yang ditetapkan;
ruang, termasuk di dalamnya air right 2. menjaga kualitas dan karakteristik zona
development dan pemanfaatan ruang di bawah dengan meminimalkan penggunaan lahan
tanah; yang tidak sesuai dengan karakteristik zona;
3. acuan dalam pemberian insentif dan dan
disinsentif; 3. meminimalkan gangguan atau dampak negatif
4. acuan dalam pengenaan sanksi; dan terhadap zona.
5. rujukan teknis dalam pengembangan atau
pemanfaatan lahan dan penetapan lokasi
investasi.
 KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BPN
DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG

3 RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)

1 2 3 4 5 TAHAP
TAHAP TAHAP
TAHAP TAHAP PENYUSUNAN DAN
PERSIAPAN PERUMUSAN
PENGUMPULAN DATA DAN INFORMASI PENGOLAHAN DAN ANALISIS DATA PEMBAHASAN
KONSEP
RANPERDA

Perumusan muatan 1. penyusunan naskah

peraturan zonasi akademik raperda
1.analisis karakteristik peruntukan zona meliputi: tentang PZ;
dan zona berdasarkan kondisi yang 1.penentuan deliniasi 2. penyusunan raperda
1.KUPZ yang termuat dalam peraturan daerah tentang RTRW kabupaten/kota; diharapkan; blok peruntukan tentang PZ yang
2.peta rencana struktur ruang dan rencana pola ruang dalam RDTR; 2.analisis jenis dan karakteristik kegiatan 2.perumusan aturan merupakan proses
PERATURAN ZONASI

3.kriteria performa zona/subzona yang termuat pada tabel kriteria pengklasifikasian yang saat ini berkembang dan mungkin dasar, yang penuangan materi
zona/subzona dalam RDTR; akan berkembang di masa mendatang; memuat: teknis PZ ke dalam
4.data dan informasi, meliputi: 3.analisis kesesuaian kegiatan terhadap a.ketentuan pasal-pasal dengan
1. pembentukan tim
1) jenis penggunaan lahan yang ada pada daerah yang bersangkutan; peruntukan/zona/sub zona; kegiatan dan mengikuti kaidah
penyusun PZ
2) jenis kegiatan pemanfaatan ruang; 4.analisis dampak kegiatan terhadap jenis penggunaan penyusunan peraturan
2. kajian awal data
3) jenis dan intensitas kegiatan yang ada pada daerah yang bersangkutan; peruntukan/zona/sub zona; lahan; perundang-undangan;
sekunder
4) identifikasi masalah dari masing-masing kegiatan serta kondisi fisik (tinggi 5.analisis pertumbuhan dan pertambahan b.ketentuan dan
3. penetapan
bangunan dan lingkungannya); penduduk pada suatu zona; intensitas 3. pembahasan raperda
delineasi awal
5) kajian dampak kegiatan terhadap zona yang bersangkutan; 6.analisis gap antara kualitas pemanfaatan tentang PZ yang
BWP;
6) daya dukung dan daya tampung yang merupakan hasil dari analisis fisik dan peruntukan/zona/sub zona yang ruang; melibatkan pemerintah
4. persiapan teknis
lingkungan dalam penyusunan RDTR; diharapkan dengan kondisi yang terjadi c.ketentuan tata kabupaten/kota yang
pelaksanaan
7) standar teknis dan administratif yang dapat dimanfaatkan dari peraturan di lapangan; bangunan; berbatasan dan
pemberitaan kepada
perundang-undangan nasional maupun daerah; 7.analisis karakteristik spesifik lokasi d.ketentuan masyarakat.
publik
8) peraturan perundang-undangan pemanfaatan lahan dan bangunan, serta (obyek strategis nasional/provinsi, ruang prasarana Rekomendasi
prasarana di daerah terkait; dalam bumi); minimal; perbaikan hasil
9) perizinan dan komitmen pembangunan; dan 8.analisis ketentuan, standar setiap sektor e.ketentuan khusus; pelaksanaan KLHS
10) peraturan perundang-undangan yang terkait dengan penggunaan lahan yang terkait; dan f. standar teknis; harus tetap
ada di kabupaten/kota yang akan disusun peraturan zonasinya. 9.analisis kewenangan dalam g.ketentuan dipertimbangkan
perencanaan, pemanfaatan ruang dan pelaksanaan dalam muatan raperda
pengendalian pemanfaatan ruang. 3.perumusan teknik tentang RDTRdalam
pengaturan zonasi setiap
yang dibutuhkan pembahasannya.
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BPN
DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG

3 RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)

Peraturan zonasi memuat:

1. Aturan Dasar; Dan
2. Teknik Pengaturan Zonasi.

Aturan dasar merupakan persyaratan pemanfaatan ruang meliputi, ketentuan

kegiatan dan penggunaan lahan, ketentuan intensitas pemanfaatan ruang,
ketentuan tata bangunan, ketentuan prasarana dan sarana minimal, ketentuan
khusus, dan standar teknis, dan/atau ketentuan pelaksanaan.

Teknik pengaturan zonasi adalah ketentuan lain dari zonasi konvensional yang
dikembangkan untuk memberikan fleksibilitas dalam penerapan aturan zonasi dan
ditujukan untuk mengatasi berbagai permasalahan dalam penerapan peraturan
zonasi dasar, mempertimbangkan kondisi kontekstual kawasan dan arah penataan
ruang.
Teknik pengaturan zonasi dapat berupa:
1. transfer development right;
2. bonus zoning; dan
3. conditional uses.
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BPN
DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG

3 RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)

1. ATURAN DASAR (MATERI WAJIB)

Aturan dasar merupakan persyaratan yang berlaku dalam pemanfaatan ruang yang meliputi:
1. ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan, merupakan ketentuan yang berisi kegiatan dan
penggunaan lahan yang diperbolehkan (I), bersyarat secara terbatas (T), bersyarat tertentu (B),
dan yang tidak diperbolehkan (X).
2. ketentuan intensitas pemanfaatan ruang, merupakan ketentuan teknis tentang kepadatan
zona terbangun yang dipersyaratkan di suatu zona, seperti Koefisien Dasar Bangunan (KDB),
Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dll.
3. ketentuan tata bangunan, merupakan ketentuan yang mengatur bentuk, besaran, peletakan,
dan tampilan bangunan pada suatu zona, seperti tinggi bangunan, Garis Sepadan Bangunan
(GSB), jarak bebas antarbangunan, dll.
5. ketentuan prasarana dan sarana minimal, merupakan pengaturan jenis prasarana dan sarana
pendukung minimum yang harus disediakan pada setiap zona peruntukan.
6. ketentuan khusus, merupakan ketentuan yang mengatur pemanfaatan zona yang memiliki
fungsi khusus dan diberlakukan ketentuan khusus sesuai dengan karakteristik zona dan
kegiatannya, seperti Kawasan Keselamatan Operasional Penerbangan (KKOP), cagar budaya,
Transit Oriented Development (TOD), dll.
7. standar teknis, merupakan aturan-aturan teknis pembangunan sarana dan prasarana
permukiman perkotaan yang ditetapkan berdasarkan peraturan/standar/ketentuan teknis yang
berlaku serta berisi panduan yang terukur dan ukuran yang sesuai dengan kebutuhan.
8. ketentuan pelaksanaan, merupakan aturan yang berkaitan dengan pelaksanaan penerapan
peraturan daerah RDTR dan PZ.
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BPN
DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG

3 RENCANA DETAIL TATA RUANG (RDTR)

2. TEKNIK PENGATURAN ZONASI (MATERI PILIHAN)

Teknik pengaturan zonasi berfungsi untuk memberikan fleksibilitas dalam penerapan
peraturan zonasi dasar serta memberikan pilihan penanganan pada lokasi tertentu sesuai dengan
karakteristik, tujuan pengembangan, dan permasalahan yang dihadapi pada zona tertentu, sehingga
sasaran pengendalian pemanfaatan ruang dapat dicapai secara lebih efektif.

Teknik pengaturan zonasi adalah aturan yang disediakan untuk mengatasi kekakuan aturan dasar
di dalam pelaksanaan pembangunan kota. Penerapan teknik pengaturan zonasi tidak dapat
dilakukan secara serta-merta, melainkan harus direncanakan sejak awal mengenai teknik apa saja
yang akan diaplikasikan dan didukung oleh perangkat dan kelembagaan yang auditable. Teknik
pengaturan zonasi yang dikenal antara lain:
1. transfer development right/zona pengalihan hak membangun
TDR adalah teknik pengaturan zonasi yang memungkinkan pemilik tanah untuk menjual haknya untuk
membangun kepada pihak lain, sehingga si pembeli dapat membangun propertinya dengan intensitas
lebih tinggi.
2. bonus zoning/zonasi bonus
Bonus zoning adalah teknik pengaturan zonasi yang memberikan izin kepada pengembang untuk
meningkatkan intensitas pemanfaatan ruang melebihi aturan dasar, dengan imbalan (kompensasi)
pengembang tersebut harus menyediakan sarana publik tertentu, misalnya RTH, terowongan
penyeberangan dsb
3. conditional uses/pemanfaatan khusus
Conditional uses adalah teknik pengaturan zonasi yang memungkinkan suatu pemanfaatan ruang yang
dianggap penting atau diperlukan keberadaannya, untuk dimasukkan ke dalam satu zona peruntukan
tertentu sekalipun karakteristiknya tidak memenuhi kriteria zona peruntukan tersebut.
KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BPN
DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG

4 WACANA PENGHAPUSAN IMB MELALUI RDTR

KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BPN
DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG

4 WACANA PENGHAPUSAN IMB MELALUI RDTR

KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BPN
DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG

4 WACANA PENGHAPUSAN IMB MELALUI RDTR

KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/BPN
DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG

TERIMA KASIH