PENATAAN RUANG DALAM PENILAIAN

Kementerian
KementerianAgraria
Agrariadan
danTata
TataRuang
Ruang
 Q&A

• https://pigeonhole.at/TARU (Enter this Q&A)

• https://pigeonhole.at/TARU/q/125164
 VIRGO ERESTA JAYA

• PEKERJAAN
– SEKRETARIS DIREKTORAT JENDERAL TATA RUANG, 2016
– PLT KEPALA PUSAT DATA DAN INFORMASI, 2015
– KEPALA KANTOR PERTANAHAN KOTA SURABAYA II, 2013
– KEPALA KANTOR PERTANAHAN KOTA BATAM, 2011
– KASUBDIT PENILAIAN BIDANG TANAH, 2006
• ORGANISASI
– KETUA IKATAN SURVEYOR INDONESIA, 2014
• PENDIDIKAN
– MASTER OF ENGINEERING SCIENCE IN LAND ADM, UNSW
– SARJANA TEKNIK GEODESI, ITB
PENDAHULUAN

Kementerian
KementerianAgraria
Agrariadan
danTata
TataRuang
Ruang
 Highest and Best Use

• Legally permissible
• Physically possible
• Economically feasible
• Maximally productive
Apakah Masyarakat Sudah Mengetahui Rencana Tata Ruang dan Manfaatnya ???....

Sumber:https://www.pressreader.com/indonesia/kompas/20170122/281779923834909
 • Karena ada “GAP” / Perbedaan
• KENAPA HARUS antara keterbatasan Sumberdaya:
waktu, SDA, uang, lahan, SDM,
MERENCANAKAN? dsb dengan Kebutuhan/Keinginan

• KENAPA PERLU • Rencana disusun untuk

mengurangi gap tersebut atau
RENCANA? bahkan menghilangkan gap
tersebut di masa yang akan
datang agar lebih baik lagi 
• HAL APA YANG Tidak untuk saat ini.

HARUS • The Future (tujuan untuk yang

akan datang), mempertemukan
DIPERHATIKAN kebutuhan dan keterbatasan
(kendala), ada langkah-langkah
ADA DALAM untuk mengatasi gap tersebut,
aspiratif (kesepakatan), alternatif,
RENCANA? dan keputusan tindakan/rencana
akhir.

7
 Penataan Ruang

o merupakan proses untuk mewujudkan tujuan pembangunan dan

memiliki landasan hukum  untuk mewujudkan
pengembangan wilayah.

o Penataan Ruang diharapkan dapat mendorong pengembangan

wilayah dalam rangka meningkatkan kualitas hidup masyarakat
yang berkeadilan sosial dalam lingkungan hidup yang lestari dan
berkesinambungan.

8
Rencana Umum Tata Ruang dan Rencana Rinci Tata Ruang
• Rencana Umum Tata Ruang berisi arahan kebijakan dan strategi
pemanfaatan ruang wilayah yang disusun berdasarkan pendekatan
administrasi kewilayahan.

• Rencana Rinci Tata Ruang disusun berdasarkan pendekatan nilai

strategis kawasan dan/atau kegiatan kawasan dengan muatan
subtansi yang mencakup hingga penetapan blok dan subblok serta
dilengkapi peraturan zonasi sebagai salah satu dasar dalam
pengendalian pemanfaatan ruang. Rencana Rinci Tata Ruang
berfungsi sebagai instrumen perwujudan ruang khususnya untuk
acuan pemberian advise planning dalam pengaturan bangunan
setempat.
 HIERARKI
PRODUK TATA RUANG

Berdasarkan Undang-Undang
Nomor 26 Tahun 2007 tentang
Penataan Ruang, hierarki dari
produk perencanaan tata ruang
sebagai berikut :
KEBIJAKAN PENATAAN
RENCANA (UMUM) RUANG
TATA RUANG WILAYAH

Kementerian
KementerianAgraria
Agrariadan
danTata
TataRuang
Ruang
 RENCANA TATA RUANG WILAYAH
NASIONAL
(RTRWN)

Penetapan lokasi dan fungsi ruang untuk

investasi Peran Memuat
(skala peta 1:1.000.000)
a. tujuan, kebijakan, & strategi penataan ruang wilayah
nasional
Sebagai pedoman untuk : b. rencana struktur ruang wilayah nasional yg meliputi
a. Penyusunan RPJPN sistem perkotaan nasional yang terkait dengan kawasan
b. Penyusunan RPJMN Fungsi perdesaan dalam wilayah pelayanannya & sistem
c. Pemanfaatan ruang dan pengendalian ruang jaringan prasarana utama
wilayah nasional c. rencana pola ruang wilayah nasional yang meliputi
d. Mewujudkan keterpaduan , keterkaitan, dan kawasan lindung nasional & kawasan budi daya yang
keseimbangan perkembangan antar memiliki nilai strategis nasional
wilayah provinsi serta keserasian antar d. penetapan kawasan strategis nasional
sektor e. arahan pemanfaatan ruang yang berisi indikasi
e. Penetapan lokasi dan fungsi ruang untuk program utama jangka menengah lima tahunan
investasi f. arahan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah
f. Penataan ruang kawasan strategis nasional nasional yang berisi indikasi arahan peraturan zonasi
g. Penataan ruang wilayah provinsi dan sistem nasional, arahan perizinan, arahan insentif dan
kabupaten/kota disinsentif, serta arahan sanksi

Penetapan lokasi dan fungsi ruang untuk
investasi
(skala peta 1:250.000)
Sebagai pedoman untuk :
a. Penyusunan RPJPD
b. Penyusunan RPJMD
c. Pemanfaatan Ruang & Pengendalian
Pemanfaatan Ruang dalam Wilayah Provinsi
d. Mewujudkan Keterpaduan, Keterkaitan, &
Keseimbangan Perkembangan Antarwilayah
Kabupaten/Kota, serta Keserasian
Antarsektor
e. Penetapan Lokasi dan Fungsi Ruang untuk
Investasi
f. Penataan Ruang Kawasan Strategis Provinsi
g. Penataan Ruang Wilayah Kabupaten/Kota
RENCANA TATA RUANG WILAYAH
PROVINSI
(RTRWP)
Memuat
Peran
a. tujuan, kebijakan, dan strategi penataan ruang
wilayah provinsi
b. rencana struktur ruang wilayah provinsi yang
meliputi sistem perkotaan dalam wilayahnya yang
berkaitan dengan kawasan perdesaan dalam wilayah
pelayanannya & sistem jaringan prasarana wilayah
Fungsi provinsi
c. rencana pola ruang wilayah provinsi yang meliputi
kawasan lindung dan kawasan budi daya yang memiliki
nilai strategis provinsi
d. penetapan kawasan strategis provinsi
e. arahan pemanfaatan ruang wilayah provinsi yang
berisi indikasi program utama jangka menengah lima
tahunan
f. arahan pengendalian pemanfaatan ruang wilayah
provinsi yang berisi indikasi arahan peraturan zonasi
sistem provinsi, arahan perizinan, arahan insentif dan
disinsentif, serta arahan sanksi

Sebagai dasar dari Izin Prinsip, Izin Lokasi, Izin
penggunaan pemanfaatan tanah, Perizinan
lokasi pembangunan dan Administrasi
Pertanahan
(skala peta 1:25.000)
Sebagai pedoman untuk :
a. Penyusunan RPJPD
b. Penyusunan RPJMD
c. Pemanfaatan ruang & pengendalian
pemanfaatan ruang di wilayah kabupaten
d. Mewujudkan keterpaduan, keterkaitan, &
keseimbangan antarsektor
e. Penetapan lokasi & fungsi ruang untuk
investasi
f. Penataan ruang kawasan strategis kabupaten
RENCANA TATA RUANG WILAYAH
KOTA
(RTRW Kota)
Peran Memuat
a. Tujuan, kebijakan, & strategi penataan ruang wil. Kota
b. Rencana struktur ruang wil. Kota yg meliputi sistem
perkotaan di wilayahnya yg terkait dgn kws. Perdesaan &
sistem jaringan prasarana wilayah kota
c. Rencana pola ruang wil. Kota yg meliputi kawasan lindung
kota & kawasan budi daya kota
Fungsi d. Penetapan kawasan strategis kota
e. Arahan pemanfaatan ruang wil. Kota yg berisi indikasi
program utama jangka menengah 5 tahunan
f. Ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang wil. Kota yg
berisi ketentuan umum peraturan zonasi, ketentuan perizinan,
ketentuan insentif & disinsentif, serta arahan sanksi
g. Rencana penyediaan & pemanfaatan RTH
h. Rencana penyediaan & pemanfaatan ruang terbuka
nonhijau
i. Rencana penyediaan & pemanfaatan prasarana & sarana
jaringan pejalan kaki, angkutan umum, kegiatan sektor
informal, & ruang evakuasi bencana, yg dibutuhkan untuk
menjalankan fungsi wil. Kota sebagai pusat pelayanan sosial
ekonomi dan pusat pertumbuhan wilayah
 RTRW
NASIONAL/PROVINSI/KOTA

JANGKA WAKTU PELAKSANAAN Berdasarkan Peraturan Pemerintah

RTRWN/RTRWP/RTRW KOTA Nomor 26 tahun 2007 tentang Penataan
Ruang, pasal 17,
20 Tahun
Muatan dari Rencana Tata Ruang mencakup
5 5 5 5 rencana struktur ruang dan pola ruang.
tahun tahun tahun tahun

Rencana Sistem Pusat

I II III IV Rencana Permukiman
Struktur
Periode Ruang
Rencana Sistem Jaringan
Prasarana
Jangka waktu pelaksanaan
RTRWN/RTRWP/RTRW Peruntukan
Rencana Kawasan Lindung
Kabupaten/Kota selama 20 tahun Pola
dibagi menjadi 4 periode 5 tahunan Ruang
Peruntukan
Kawasan Budi Daya
 RENCANA
STRUKTUR RUANG

Rencana Struktur Ruang

Undang-Undang Nomor 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang

Rencana Rencana Struktur ruang adalah susunan pusat-pusat permukiman

Sistem Pusat Sistem Jaringan dan jaringan prasarana dan sarana yang berfungsi sebagai pendukung kegiatan sosial
Permukiman Prasarana ekonomi masyarakat yang secara hierarkis memiliki hubungan fungsional

Sistem Wilayah Sistem Jaringan

Transportasi
Sistem internal
Perkotaan Sistem Jaringan
Energi

Sistem Jaringan
Telekomunikasi

Sistem
Persampahan &
Sanitasi

Sistem Jaringan
SDA, dll.

Gambar : Struktur Ruang Indonesia

Sumber : RTRWN Indonesia
 CONTOH RENCANA
STRUKTUR RUANG

Dalam rencana struktur ruang RTRW Kota Gunungsitoli,

Disebutkan terdapat rencana :
1. Rencana sistem pusat pelayanan kota yang terdiri dari
pusat pelayanan kota, subpusat pelayanan kota dan
pusat lingkungan
2. Rencana Sistem Jaringan Prasarana Wilayah Kota
3. Rencana Sistem Jaringan Prasarana Utama, meliputi
rencana jaringan transportasi darat, laut dan udara
4. Rencana sistem prasarana lainnya meliputi :
a. rencana sistem jaringan energi,
b. rencana sistem jaringan telekomunikasi,
c. rencana sistem jaringan SDA
d. rencana sistem jaringan infrastruktur perkotaan
 RENCANA
POLA RUANG

Undang-Undang Nomor 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang

Pola ruang adalah distribusi peruntukan ruang dalam suatu wilayah yang Rencana Pola Ruang
meliputi peruntukan ruang untuk fungsi lindung dan peruntukan ruang
untuk fungsi budi daya.
Peruntukan Kawasan Peruntukan Kawasan
Lindung Budidaya
UU Nomor 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang/PP 15
tahun 2010 tentang SPPN
Kegiatan
Pelestarian
Peran pola ruang dalam RTRW yaitu: Lingkungan Hidup
Kegiatan Sosial
1. Sebagai alokasi ruang untuk berbagai kegiatan sosial Kegiatan Budaya
ekonomi masyarakat dan kegiatan pelestarian lingkungan
Kegiatan Ekonomi
dalam wilayah
2. Mengatur keseimbangan dan keserasian peruntukan Kegiatan
Pertahanan &
ruang Keamanan
3. Sebagai dasar penyusunan indikasi program jangka
menengah lima tahunan dalam RTRW ditetapkan
kawasan hutan paling sedikit 30
4. Sebagai dasar pemberian izin pemanfaatan ruang wilayah %dari luas DAS
 KETENTUAN UMUM
POLA RUANG RTRW

Kawasan yang memberikan

Hutan lindung perlindungan pada kawasan
bawahannya
Kawasan Kawasan perlindungan setempat
cagar budaya dan ilmu
Lindung pengetahuan

Rawan bencana alam Kawasan lindung Geologi Kawasan lindung lainnya

Hutan tanaman
Hutan produksi terbatas Hutan konversi
rakyat

Kawasan Pertanian Perkebunan Perikanan Pertambangan

Budi Daya
Industri Pariwisata Permukiman
 CONTOH RENCANA
POLA RUANG
Dalam dokumen RTRW Kota Gunungsitoli, disebutkan rencana pola
ruang kota Gunungsitoli yang meliputi :

1. Kawasan lindung, terdiri dari :

a. Hutan lindung
b. Kawasan yang memberikan perlindungan terhadap kawasan
bawahannya
c. Kawasan perlindungan setempat
d. RTH kota
e. Kawasan suaka alam dan cagar budaya
f. Kawasan rawan bencana

2. Kawasan Budidaya
a. Peruntukan perumahan
b. Peruntukan perdagangan dan jasa
c. Peruntukan perkantoran
d. Peruntukan industri dan pergudangan
e. Peruntukan pariwisata
f. Ruang terbuka non hijau kota
g. Ruang evakuasi bencana
h. Peruntukan ruang bagi sektor informal
i. Peruntukan pendidikan
j. Peruntukan pertanian
k. Peruntukan perikanan
l. Peruntukan pertanahan dan keamana negara
m. Peruntukan fasilitas sosial dan umum
4. PETA RENCANA UMUM TATA RUANG (RTRW)
 IDENTIFIKASI KESESUAIAN DENGAN
RENCANA POLA RUANG DALAM RTRW

POLA RUANG

BATANG TUBUH PERDA RTRW DAN

LAMPIRAN TEKSTUALNYA LAMPIRAN PETA
NO REKOMENDASI
PENCANTUMAN LOKASI/ POLA RUANG
DALAM PASAL KECAMATAN

1 √ √ √ Sesuai tata ruang

2 √
3 √
√ X
X √
Apabila setelah koordinat dimasukkan ke
peta pola ruang, ternyata area yang
dimintakan berada di kawasan yang
peruntukannya tidak sesuai, maka lihat
pasal tentang ketentuan umum peraturan
zonasi (KUPZ) apakah diperbolehkan/tidak
kegiatan dimaksud
Sesuai tata ruang

4 √ X X Perlu pertimbangan BKPRD

5 X X √ Perlu pertimbangan BKPRD
6 X X X Tidak sesuai tata ruang
Catatan :
1. Yang dimaksud kawasan peruntukan adalah kawasan yang memiliki fungsi utama sesuai dengan peruntukannya.
2. Penggambaran kawasan peruntukan pada peta pola ruang dipengaruhi kedetailan peta RTRW.
3. Terkait poin 1 dan 2 di atas, dapat dikatakan bahwa dalam suatu kawasan peruntukan bisa saja terdapat area tertentu dengan
peruntukan lain, selama tidak menyalahi aturan di dalam ketentuan umum peraturan zonasi, dan tidak menyalahi dominasi fungsi
dari peruntukan utamanya
 PENINJAUAN KEMBALI
RTRW

Berdasarkan Peraturan Menteri Nomor 6 Tahun 2017 tentang Tata Cara Peninjauan Kembali Rencana
Tata Ruang Wilayah, ketentuan Peninjauan Kembali (PK) untuk RTRW sebagai berikut :

Jangka waktu
RTRWN/RTRWP/RTRW Daerah
selama 20 tahun

Jangka waktu PK Kriteria Khusus

PK RTRW dilakukan minimal 1 (satu)
kali dalam 5 (lima) tahun, dilakukan
pada tahun ke-lima sejak RTRW
diundangkan
PK RTRW dapat dilakukan lebih dari 1(satu) kali dalam 5 (lima) tahun
apabila memiliki kondisi lingkungan strategis tertentu, meliputi :
a) Bencana alam skala besar
b) Perubahan batas teritorial negara
c) Perubahan batas wilayah daerah
Web GIS Tata Ruang gistaru.atrbpn.go.id/rtronline

24
Web GIS Tata Ruang gistaru.atrbpn.go.id/rtronline

25
Web GIS Tata Ruang gistaru.atrbpn.go.id/rtronline

 Menampilkan Peta PP RTRWN, Peta Perpres RTR Pulau/Kepulauan,

Peta Perpres RTR KSN, Peta Perda RTRW Provinsi, Kabupaten, dan
Kota secara Services.
 Mestrukturkan Basis Data Peta Rencana Tata Ruang.
 Menampilkan Informasi Data Atribut secara Pop-Up.
 Menampilkan Evidence Peta Rencana Tata Ruang dalam bentuk Peta
Jpeg yang di TTD, Berita Acara, dan Dokumen PP/Perpres/Perda.
 Dapat terhubung dengan Simpul Jaringan dan Server (K/L dan
Pemerintah Daerah).
 Dapat mengoverlaykan dengan peta dari sumber lain dalam format
Services dan Shapefile.

26
KEBIJAKAN PENATAAN
RENCANA RINCI RUANG
/ RENCANA DETAIL TATA RUANG

Kementerian
KementerianAgraria
Agrariadan
danTata
TataRuang
Ruang
 RENCANA DETAIL TATA RUANG
(RDTR)

Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) adalah

rencana secara terperinci tentang tata ruang
wilayah kabupaten/kota yang dilengkapi dengan
peraturan zonasi

Kawasan Fungsional Bagian wilayah kab/kota yang

Wilayah Administrasi Bagian wilayah kota/subwilayah memiliki ciri perkotaan
kota Menjadi dasar
dalam
Bagian wilayah kab/kota yang penyusunan
Kawasan Strategis kab/kota berupa kawasan perdesaan dan peraturan zonasi
yang memiliki ciri kawasan direncanakan menjadi kawasan sebagai wujud dari
perkotaan perkotaan pemanfaatan dan
pengendalian tata
ruang

Dalam Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang,

Peraturan Zonasi merupakan ketentuan yang mengatur pemanfaatan ruang dan unsur-unsur pengendalian
yang disusun untuk setiap zona peruntukan sesuai dengan rencana rinci tata ruang

1
Lingkup wilayah RDTR berdasarkan
wilayahAdministrasi kecamatan dalam
wilayah kota
3
Lingkup wilayah RDTR berdasarkan
wilayah Kabupaten yang memiliki Ciri
Perkotaan
RENCANA DETAIL TATA RUANG
(RDTR)
2 Lingkup wilayah RDTR berdasarkan
Kawasan Fungsional seperti BWK/Subwil
Kota
5 Lingkup wilayah RDTR berdasarkan
Bagian kabupaten/kota berupa
perdesaan dan direncanakan
menjadi kawasan perkotaan
4
Lingkup wilayah RDTR berdasarkan
Kawasan Strategis Kabupaten/Kota dengan
ciri kaw.perkotaan

Peraturan Menteri Pekerjaan
Umum Nomor :
20/PRT/M/2011
Tentang Pedoman Penyusunan
Rencana Detail Tata Ruang dan
Peraturan Zonasi
Kabupaten/Kota
a) RDTR disusun untuk bagian dari
wilayah kabupaten/kota yang
merupakan kawasan perkotaan
dan/atau kawasan strategis
kabupaten atau kawasan
strategis kota
b) RDTR dilengkapi dengan
peraturan zonasi
RENCANA DETAIL TATA RUANG
(RDTR)
Penerbitan IMB Peran
(skala peta 1:5.000)
a. Kendali mutu pemanfaatan
ruang wilayah kabupaten/kota
berdasarkan RTRW;
b. Acuan bagi kegiatan
pemanfaatan ruang yang lebih
rinci dari kegiatan pemanfaatan
ruang yang diatur dalam RTRW;
c. Acuan bagi kegiatan
pengendalian pemanfaatan
ruang;
d. Acuan bagi penerbitan izin Fungsi
pemanfaatan ruang; dan
e. Acuan dalam penyusunan RTBL.
3.A. Rencana Pola Ruang
• Zona Lindung
• Zona Budidaya
RENCANA POLA RUANG:
PENDELINEASIAN MAKRO
Rencana pola ruang pada RDTR
merupakan penurunan dari rencana pola
ruang di RTRW yang didelineasi menjadi
BWP-BWP yang ditetapkan dengan
mempertimbangkan:
a) morfologi wilayah perencanaan
b) keserasian dan keterpaduan
fungsi wilayah perencanaan
c) jangkauan dan batasan pelayanan
untuk keseluruhan wilayah
perencanaan kota yang
memperhatikan rencana struktur
ruang RTRW.
Contoh Rencana pola ruang di RTRW pada suatu bagian wilayah perencanaan (BWP)
Rencana pola ruang RDTR digambarkan kedalam
5 peta BWP yang terdiri atas Sub BWP.
2 4
3 Zona yang terdapat pada wilayah perencanaan
1 RDTR HARUS TETAP SESUAI DOMINASI
KAWASAN PADA RENCANA POLA RUANG
6 RTRW meskipun terdapat zona-zona lainnya
selain zona dominasi tersebut.
8 Pendetailan ke SKALA 1:5000 MENUNJUKKAN
7
BAHWA DI DALAM ZONA YANG
MENDOMINASI TERSEBUT BISA SAJA
TERDAPAT FUNGSI ZONA LAINNYA.
Bagian Wilayah Perkotaan (\\\)
Sub BWP
5. PETA RENCANA RINCI TATA RUANG (RDTR)
5. PETA RENCANA RINCI TATA RUANG (RDTR) – Sub BWP
PETA RENCANA POLA
RUANG SUB BWP berisi
informasi mengenai :

• Blok zonasi pola ruang

sesuai peruntukan
(warna di legenda peta).
• Kode ketentuan kegiatan
dan penggunaan lahan
sesuai dengan matriks
ITBX dan Ketentuan
Intensitas, adapun
dokumen ini dapat
ditemukan dalam
Lampiran Dokumen
Perda RDTR

Keterangan:
I Diperbolehkan/Diizinkan
T Pemanfaatan Bersyarat Secara Terbatas
B Pemanfaatan Bersyarat
X Pemanfaatan Tidak Diperbolehkan
5. PETA RENCANA RINCI TATA RUANG (RDTR) – Penjelasan Kodifikasi
MATRIKS ITBX
No Zona Zona Hunian
Kegiatan R1 R2 R3 R4 R5
Hunian
1. Rumah Tinggal B B I I I
2. Rumah Kopel B B I I I
3. Rumah Deret B I I I I
4. Townhouse B I I I I
5. Rumah susun
rendah B I I T T
6. Rumah susun
sedang I I I T T
7. Rumah susun tinggi I I I T T
8. Asrama I I I I I
9. Rumah kost I I I I I
10. Panti jompo I I I I I

ZONING TEXT
Pemanfaatan Bersyarat secara
Terbatas (T) :
Ruko, warung, toko, pasar lingkungan,
diijinkan secara terbatas dengan batasan
: tidak mengganggu lingkungan sekitarnya
KDB maksimum sebesar
60%,
KLB maksimum 1,0-1,8,
KDH minimal 60% dari luas persil.
jumlah maksimal perbandingan dari
masing- masing kegiatan lahan tersebut
dengan jumlah rumah yang ada di blok
tersebut adalah 1 : 4
Pemanfaatan Bersyarat Tertentu (B) :
Rumah tunggal, kopel, deret,
townhouse, diijinkan dengan syarat :
menyesuaikan dengan desain arsitektur
dari rumah-rumah lain yang ada di
sekitarnya, serta
memperoleh persetujuan dari Ketua RT
dan Ketua RW setempat.
Rumah mewah dan rumah adat
diijinkan dengan syarat:
memperoleh persetujuan dari Ketua RT dan
Ketua RW setempat, memperoleh
persetujuan dari masyarakat setempat,
serta dibatasi jumlahnya hanya 5 untuk
setiap blok.
 ZONING TEXT

KLASIFIKASI ZONING
Pemanfaatan Bersyarat Secara Terbatas (T) Pemanfaatan Bersyarat Tertentu (B)

 Pembatasan pengoperasian, baik pembatasan waktu

beroperasinya maupun pembatasan jangka waktu pemanfaatan
lahan untuk kegiatan tertentu yang diusulkan

 Pembatasan intensitas ruang, baik KDB, KLB, KDH, jarak  Pemanfaatan tertentu, untuk mendapatkan izin diperlukan
bebas atau ketinggian bangunan persyaratan-persyaratan tertentu, berupa bersyarat umum
dan bersyarat spesifik
 Pembatasan jumlah pemanfaatan, pemanfaatan yang
diusulkan telah ada serta mampu melayani dan belum
memerlukan tambahan bisa jadi diizinkan atau diizinkan
terbatas dengan pertimbangan-pertimbangan khusus

Dalam penentuan ITBX terkait dengan

Standar Pelayanan Minimal
 CONTOH
ZONING TEXT

Contoh Pemanfaatan Bersyarat Secara Terbatas (T)

Step 1
Perlu melihat kriteria dari masing-masing
peruntukan yang terdapat dalam pedoman
penyusunan RDTR dan Peraturan Zonasi. Sebagai
contoh zona Rumah Kepadatan Sangat Tinggi (R-1)

Pada zona R-1, difungsikan untuk tempat tinggal atau hunian

dengan perbandingan yang cukup besar antara jumlah
bangunan rumah dengan luas lahan yaitu
1000 rumah/hektar

Step 2
Dalam penetapan kriteria perlu mempertimbangkan
intensitas penggunaan lahan pada zona R-1. Sebagai
contoh pemanfaatan bersyarat terbatas di zona R-1.
CONTOH
ZONING TEXT
Step 3
Setelah ditetapkan kriteria pemanfaatannya, selanjutnya dimasukkan kedalam matrix ITBX.
Dapat dilihat bahwa dalam pemanfaatannya ruko termasuk pemanfaatan yang diizinkan namun
terbatas jumlahnya karena berada pada zona perumahan dengan kepadatan yang tinggi (R-1)
 CONTOH
ZONING TEXT
Contoh Pemanfaatan Bersyarat Tertentu (B)
Dalam zona rumah kepadatan sedang (R-3), difungsikan untuk
tempat tinggal dengan perbandingan hampir seimbang antara jumlah
bangunan rumah dengan luas lahan, yaitu 40-100 rumah/hektar

Sebagai contoh pemanfaatan untuk SPBU di zona R-3, harus

memperhatikan syarat-syarat tertentu (umum maupun khusus)
sebagai berikut :
1. Melaksanakan penyusunan dokumen AMDAL Pada matrix ITBX tersebut dapat dilihat bahwa dalam
2. Melaksanakan penyusunan UKL dan UPL pemanfaatannya, SPBU pada zona R-3 termasuk ke dalam
3. Melaksanakan penyusunan ANDALIN pemanfaatan yang diizinkan namun bersyarat tertentu, mengingat
4. Mengenakan biaya dampak pembanguan (development impact fee) pembangunan SPBU dapat menimbulkan dampak pada lingkungan
5. Mendapat persetujuan dari ketua RT/RW, dan masyarakat disekitarnya.
setempat
6. Jumlahnya dibatasi hanya 1 untuk setiap blok
KEBIJAKAN
PENUTUP PENATAAN RUANG

Kementerian
KementerianAgraria
Agrariadan
danTata
TataRuang
Ruang
 PENDEKATAN DATA PASAR

• Pendekatan Data Pasar adalah pendekatan yang

menggunakan data penjualan atas properti yang
sebanding ataupun yang hampir sebanding dengan objek
penilaian, didasarkan pada suatu proses perbandingan.
• Analisis HBU (salah satunya dengan mengacu pada
Rencana Tata Ruang) berguna untuk membantu
mengidentifikasi properti pembanding, sehingga nilai
pasar yang diperoleh didasarkan pada penggunaan yang
optimal.
 DEFINISI, JENIS IZIN, DAN ACUAN
Izin pemanfaatan ruang adalah izin yang dipersyaratkan dalam
kegiatan pemanfaatan ruang sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.

Dasar
Pemberian Izin

IZIN  Diberikan berdasarkan RTRW Kab/Kota

PRINSIP  Izin prinsip belum dapat dijadikan dasar untuk Apabila dasar
RTRW Kab/Kota pelaksanaan kegiatan RTRW Kab/Kota
 Izin lokasi diperlukan untuk pemanfaatan ruang > 1 Ha
IZIN LOKASI maupun RDTR
utk non-pertanian dan > 25 Ha utk pertanian
Kab/Kota serta PZ
belum ada, maka
perizinan
IZIN  Izin penggunaan pemanfaatan tanah
PENGGUNAAN
diterbitkan
PEMANFAATAN
merupakan dasar untuk permohonan berdasarkan RTR
TANAH mendirikan bangunan yang berlaku
dengan
memeperhatikan
 Dasar mendirikan bangunan dalam rangka pemanfaatan pedoman yang
RDTR Kab/Kota IZIN diterbitkan Menteri
ruang
MENDIRIKAN  Diberikan berdasarkan peraturan zonasi bidang PR/menteri
PZ BANGUNAN  Sebagai surat bukti dari Pemda untuk mendirikan terkait
bangunan sesuai fungsi yang telah ditetapkan

IZIN LAIN
BERDASARKAN  Bentuk izin lain yang dikeluarkan oleh masing-masing
PERATURAN sektor dan/atau instansi yang berwenang
PER-UU-AN
 DOKUMEN YANG DIJADIKAN ACUAN
PEMILIHAN DOKUMEN PERDA RTR YANG AKAN DIJADIKAN ACUAN:

Dokumen perda RTR yang harus dilihat pertama kali adalah RTRW
Kabupaten/Kota yang merupakan acuan dalam perizinan pemanfaatan ruang
(Pasal 165 PP 15/2010) atau RDTR (jika sudah ada)
 RULE OF THUMB ACUAN PERIZINAN untuk DATA PEMBANDING

Sistem Perizinan Pemanfaatan Ruang berdasarkan Pasal 160 s/d Ps. 167 PP 15/2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang

Skala 1:5000 Skala 1:50.000 dan 1:25.000 Skala 1:50.000 atau lebih besar Skala 1:250.000 Skala 1:1.000.000

T
Permohonan RDT Ad
perizinan R a
B

X
I
RTR
Tidak Ada W Ada B
KAB/
KOTA
I
X
Tidak Ada RTR Ada
B
KSN

I
X
RTR Ada
Tidak Ada
PRO B
V

X
Keterangan: B
I Diperbolehkan/Diizinkan RTRW Ada
Tidak Ada
N
T Pemanfaatan Bersyarat Secara Terbatas U/PSN
B Pemanfaatan Bersyarat X
X Pemanfaatan Tidak Diperbolehkan
 TANTANGAN DAN HARAPAN
PENATAAN RUANG

Kebijakan penataan ruang

TANTANGAN belum dapat dirasakan
secara efektif
Semua pembangunan
HARAPAN mengacu dan terintegrasi
dengan Rencana Tata
Perlunya Ruang yang ada
Percepatan Isu alih fungsi lahan
penyusunan RDTR
Pengembangan sistem
informasi publik bidang Kualitas produk tata
Perkembangan tata ruang yang terpadu dan ruang yang implementatif
teknologi dalam terintegrasi dan tepat guna
Isu Lingkungan, Urbanisasi perencanaan penataan
dan ruang
Kemacetan

Penataan Ruang masih Penataan Ruang sebagai Rencana Tata Ruang yang
dianggap sebagai Value Driver memberikan kepastian
penghambat pembangunan dan kemudahan