PENGATURAN

ZONASI

DANIL ABDILLAH_1937 | ISHAQ PRIYOTO_1927

PENGERTIAN PENGEMBANGAN ZONASI

Peraturan zonasi pada dasarnya adalah suatu alat untuk

pengendalian yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan
ruang dan ketentuan pengendaliannya yang disusun untuk setiap
blok/zona peruntukan, dimana blok/zona peruntukan yang
menjadi acuan ditetapkan melalui rencana rinci tata ruang.

Peraturan zonasi memuat aturan dasar dan teknik peraturan zonasi.

Aturan dasar dalam zonasi merupakan persyaratan pemanfaatan
ruang yang meiliputi, ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan,
ketentuan intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan tata bangunan,
ketentuan prasarana dan sarana minimal, ketentuan khusus, dan
standar tekns dan ketentuan pelaksanaan.
 FUNGSI PERATURAN ZONASSI

Perangkat operasional Perangkatoperasional

pengendalian pemanfaatan pengendalian pemanfaatan ruang
ruang

Acuan dalam pemberian izin Rujukan teknis dalam

pemanfaatan ruang, termasuk pengembangan atau pemanfaatan
didalamnya air right lahan dan penetapan lokasi.
development dan pemanfaatan
ruang dibawah tanah
Manfaat Peraturan Zonasi

1. Rujukan teknis dalam pengembangan atau pemanfaatan lahan dan

penetapan lokasi.

2. Meminimalkan gangguan atau dampak negatif terhadap zona

3. Menjaga kualitas dan karakteristik zona dengan meminimalkan penggunaan

lahan yang tidak sesuai dengan karakteristik zona
 Aturan Dasar
Ketentuan Intensitas
Ketentuan Kegiatan Pemanfaatan Ruang Ketentuan Tata
dan Penggunaan Bangunan
Lahan

Ketentuan
Ketentuan Pelaksanaan
Prasarana dan
Sarana Minimal
Standar
Ketentuan Teknis
Khusus
Ketentuan Kegiatan Dan
Penggunaan Lahan
Pengertian
Ketentuan kegiatan dan
penggunaan lahan adalah
ketentuan yang berisi
kegiatan dan penggunaan
lahan yang diperbolehkan,
kegiatan dan penggunaan
lahan yang bersyarat secara
terbatas, kegiatan dan
penggunaan lahan yang
tidak diperbolehkan pada
zona lindung maupun zona
budidaya.
Matriks ITBX
● Klasifikasi I = pemanfaatan
diperbolehkan atau diizinkan.
● Klasifikasi T = pemanfaatan
bersyarat secara terbatas.
● Klasifikasi B = pemanfaatan
bersyarat tertentu
● Klasifikasi X = pemanfaatan
yang tidak diperbolehkan
 Ketentuan Intensitas
Pemanfaatan Ruang
Ketentuan teknis tentang pendapatan zona terbangun yang dipersyaratan pada zona tersebut dan diukur melalui
KDB, KLB, dan KDH baik diatas maupun dibawah permukaan tanah

Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

KLB minimum dan maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan harga lahan, ketersediaan dan
tingkat pelayanan tambahan, serta ekonomi, sosial dan pembiayaan.

Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

●KDB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangan tingkat pengisian atau peresapan air, kapasitas
drainase, dan jenis penggunaan lahan.

Koefisien Daerah Hijau (KDH)

KDH minimal ditetapkan dengan mempertimban tingkat pengisian atau peresapan air dan
kapasitas drainase
Ketentuan Tata Bangunan
Pengertian
Ketentuan yang memuat dan
mengatur bentuk, besaran,
peletakan, dan tampilan pada
suatu zona untuk menjaga
keselamatan dan keamanan
bangunan
Komponen
● Ketinggian Bangunan (TB)
● Garis Sempadan Bangunan
(GSB)
● Jarak bebas antar bangunan
minimal
● Jarak bebas samping (JBS) dan
jarak bebas belakang (JBB),
Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal
Fungsi
Sebagai kelengkapan dasar
fisik lingkungan dalam rangka
menciptakan lingkungan yang
nyaman melalui penyediaan
prasarana dan sarana yang
sesuai agar zona berfungsi
secara optimal
Ketentuan
Sekurang kurangnya harus
mengatur jenis sarana dan
prasarana pendukung untuk
lima zona budidaya utama,
perumahan, komersial, yaitu
PSU, industri dan zona hijau
budidaya. Prasarana dan
sarana minimum pada zona
lainya diatur mengikuti aturan
pada kelima zona diatas.
 Ketentuan Khusus

Pengertian Komponen
Ketentuan khusus adalah ▪ Bandar udara
ketentuan yang mengatur ▪ Cagar budaya atau adat
pemanfaatan zona yang ▪ Rawan bencana
memiliki fungsi khusus dan ▪ Tempat evaluasi bencana (TES dan
diberlakukan ketentuan TEA)
khusus sesuai dengan ▪ Pertahanan keamanan (hankam)
karakteristik zona dan ▪ Pusat penelitian (observatorium,
kegiatanya. peluncuran roket, dan lain-lain)
▪ Kawasan berorientasi transit (TOD)
▪ Lahan pertanian pangan berkelanjutan
(LP2B)
▪ (JBB),

Pengertian
Aturan-aturan teknis
pembangunan sarana dan
prasarana permukiman
perkotaan yang ditetapkan
berdasarkan
peraturan/standar/ketentuan
teknis yang berlaku serta
berisi panduan yang terukur
dan ukuran yang sesuai
dengan kebutuhan
Standar Teknis
Fungsi Komponen
●Panduan pelaksanaan ❑ Standar kebutuhan
pembangunan dan sekaligus utilitas
juga berfungsi sebagai ❑ Standar sarana
instrumen pemeriksaan dan pendukung
pengawasan pengendalian ❑ Standar prasarana
pemanfaatan ruang pendukung
❑ Prasarana lain (media
luar ruang) yang sesuai
dengan desain estetika
lingkungan yang
diinginkan.
 Ketentuan Pelaksanaan
DAY 4
Aturan peralihan yang
mengatur status
DAY 1 pemanfaatan ruang yang
Ketentuan variansi berbeda dengan fungsi
pemanfaatan ruang ruang zona
peruntukanya

DAY 2 DAY 3
Ketentuan pemberian Ketentuan untuk
insentif dan disinsentif penggunaan lahan yang
sudah ada dan tidak
sesuai dengan peraturan
zonasi
 Teknik Pengatran
Zonasi

Teknik pengaturan zonasi adalah aturan yang disediakan untuk mengatasi kekakuan aturan
dasar didalam pelaksanaan pembangunan kota.

Transfer Development RIght (TDR)

Bonus Zoning

Conditional uses
 Transfer Development Right (TDR)

Digunakan untuk melindungi penggunaan lahan

pertanian atau penggunaan lahan hijau lainnya dari
konversi penggunaan lahan, dimana pemilik lahan
pertanian hijau dapat mempertahankan kegiatan
pertanianya dan memperoleh uang sebagai ganti rugi
atas haknya untuk membangun.

Tidak dapat digunakan untuk melindungi lahan

pertanian ataupun lahan hijau karena lahan pertanian
dan lahan hijau budidaya sudah tidak diperkenankan
ada kegiatan lain (bangunan).
 Bonus Zoning

Pengertian Kriteria
❑ Diberikan pada pengembang yang
Digunakan untuk melindungi
belum atau tidak pernah menambah
penggunaan lahan pertanian atau
intensitas pemanfaatan ruangnya.
penggunaan lahan hijau lainnya dari
❑ Hanya dapat diberlakukan pada
konversi penggunaan lahan, dimana
zona komersial, zona perkantoran,
pemilik lahan pertanian hijau dapat
dan zona perumahan, khususnya
mempertahankan kegiatan pertanianya
untuk rumah susun.
dan memperoleh uang sebagai ganti rugi
❑ Harus didahului dengan analisis
atas haknya untuk membangun.
daya dukung daya tampung
lingkungan untuk mengetahui
penambahan intensitas
pemanfaatan ruang pada blok
peruntukan.
 Conditional Uses

Pengertian Kriteria
❑ Pemanfaatan ruang yang akan
Teknik pengaturan zonasi yang
diberi izin memiliki tingkat
memungkinkan suatu pemanfaatan
kepentingan yang nyata bagi
ruang yang dianggap penting atau
kepentingan orang banyak atau
diperlukan keberadaanya, untuk
kawasan perkotaan sarana
dimasukkan kedalam satu zona
keseluruhan,
peruntukan tertentu sekalipun
❑ Pemenfaatan ruang yang akan
karakteristiknya tidak memenuhi
diberi izin tidak mengganggu fungsi
kriteria zona peruntukan tersebut.
ruang disekitarnya
❑ Pemberian izin harus melalui
pertimbangan TKPRD
 STUDI KASUS
Perencanaan Peraturan
Zonasi di Kawasan
Konservasi (Studi Kasus
Pecinan Semarang)
 Pada Perda Kota Semarang No. 14 Tahun 2011, pada Bagian
Wilayah Kota 1 memiliki fungsi utama sebagai kawasan
perdagangan dan Jasa, juga ditetapkan pada perda ini tepatnya
pada pasal 69 (1) sebagai kawasan cagar budaya.
Kawasan Kota Lama atau Kota
Benteng : Aktivitas perkantoran
swasta, perumahan, jasa, pertahanan
dan keamanan, gudang, perdagangan,
keagamaan, PKL, pariwisata
Kawasan Pecinan : Aktifitas
perdagangan jasa, keagamaan,
perumahan, perkantoran, pariwisata.

Pendukung Kota Lama atau

Kawasan Petudungan : Aktivitas
Kawasan Benteng : Aktivitas
Perumahan
perumahan, keagamaan,
perkantoran, transportasi,
pariwisata.

Kawasan Kauman : Aktifitas Kawasan Kulitan : Aktifitas

perdagangan jasa, keagamaan, Perumahan.
perumahan, pariwisata
Rencana pengelolaan kawasan cagar budaya di Kota Semarang
khususnya Bagian Wilayaj Kota 1 meliputi: a. pelestarian pola
sosial budaya masyarakat; b. pengaturan perubahan ukuran dan
bentuk bangunan; dan c. pengembangan kegiatan
kepariwisataan. Sementara pada ketentuan umum zonasi pada
pasal 118 ayat (5) huruf b, ketentuan umum peraturan zonasi
pada kawasan cagar budaya meliputi:
● Diizinkan bersyarat pendirian bangunan yang menunjang
fungsi kawasan
● Dilarang melakukan kegiatan yang mengganggu atau
merusak kekayaan budaya
● Dilarang melakukan kegiatan yang mengganggu kelestarian
lingkungan di sekitar peninggalan sejarah, bangunan
arkeologi, monument
● Dilarang melakukan kegiatan yang mengganggu upaya
pelestarian budaya masyarakat setempat
Pada Perda Kota Semarang No. 6 tahun 2004 tentang RDTRK
BWK 1 BLOK 1.2 aturan zonasi diterapkan dalam bentuk
penetapan :

❑ Fungsi Utama : Permukiman, Perdagangan dan Jasa, Campuran

Perdagangan dan Jasa, Perkantoran, Pendidikan, Kesehatan, Peribadatan,
Olahraga dan Rekreasi, Pelayanan Umum.
❑ KLB : 1,0
❑ KDB Jalan Lokal Sekunder : Kawasan Khusus (Balai Yasa, Perbengkelan)
KDB yang direncanakan 20%, Perumahan KDB yang direncanakan 60%,
Campuran Perdagangan dan Jasa dengan Permukiman KDB yang
direncanakan 60%, Perkantoran KDB yang direncanakan 60%,
Perdagangan dan Jasa KDB yang direncanakan 60%, serta Fasiltas Umum
dengan KDB yang direncanakan 50%.
 Parameter RTRW RDTRK P3KP
Kegiatan yang diperbolehkan X X X
Kegiatan yang dilarang X X X
Aturan khusus untuk kegiatan X X X
Kegiatan tambahan dan aturannya X X X
Pengcualian khusus X X X
Ketentuan luas persil (min/max) X V X
Ketentuan luas pekarangan (sempadan depan, X X X
samping, belakang)

KDB maksimum X X X
Luas minimum lantai bangunan X V X
Batas tinggi bangunan X V X
Variansi X X X

Dari ketiga produk tata ruang dan produk khusus penataan ruang kawasan bersejarah/kawasan pusaka
yang ada di Kota Semarang terlihata masih belum lengkap, karena aturan yang muncul masih sebatas
penetapan fungsi kawasan, KDB, KLB, dan ketinggian bangunan secara umum. Banyak kebijakan
penatapan KDB dan KLB yang tidak melihat kondisi eksisting untuk KDB yang sudah mencapai 100%
dan KLB sudah mencapai 3. Aturan lokal yang dibangun oleh komuniatas juga belum teradopsi dalam
penetapan aturan zonasi.
TERIMA KASIH