MODUL Peraturan Zonasi Dan Penyusunannya

Pusat Pengembangan Sumber Daya Manusia
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/

Badan Pertanahan Nasional
Tahun 2019
Modul 4 Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar: Peraturan Zonasi dan Penyusunannya
KATA PENGANTAR
Segala puji dan syukur kami ucapkan kehadirat Allah SWT yang telah memberikan
kemudahan dalam menyelesaikan Modul Diklat Penyusunan Rencana Detail Tata
Ruang Tingkat Dasar. Modul ini disusun sebagai penunjang kegiatan diklat agar
peserta diklat dapat mempelajari dan memahami materi-materi yang diberikan.
Pada kesempatan ini pula, kami menyampaikan rasa terima kasih kepada semua
pihak yang terlibat dalam penyusunan modul ini. Semoga Tuhan Yang Maha Esa
membalas semua kebaikan dan jerih payah Saudara-saudara sekalian.
Semoga modul ini dapat memberikan manfaat dan pengetahuan yang lebih luas
kepada pembaca, khususnya peserta diklat. Akhir kata dengan segala kerendahan
hati, tim penyusun mengharapkan masukan dan kritikan demi perbaikan
penyusunan modul di masa akan datang.
Terima kasih.
Jakarta, 2019
Kepala Pusat Pengembangan Sumber Daya
Manusia,
Ir. Virgo Eresta Jaya, M.Eng.Sc

NIP. 19690916 199303 1 001
PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 i

DAFTAR ISI
Hal
KATA PENGANTAR ............................................................................................................ i
DAFTAR ISI ...................................................................................................................... ii
DAFTAR GAMBAR ........................................................................................................... iii
DAFTAR TABEL ............................................................................................................... iv
BAB I PENDAHULUAN ..................................................................................................... 1
A. LATAR BELAKANG .......................................................................................... 1
B. DESKRIPSI SINGKAT ........................................................................................ 1
C. TUJUAN PEMBELAJARAN ............................................................................... 2
D. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK ...................................................... 2
BAB II MUATAN PERATURAN ZONASI ............................................................................ 3
1. Aturan Dasar (Materi Wajib) .......................................................................... 8
2. Teknik Pengaturan Zonasi (TPZ) ................................................................... 18
BAB III PROSES PENYUSUNAN PERATURAN ZONASI .................................................... 23
1. Tahap Persiapan .......................................................................................... 23
2. Pengumpulan Data ...................................................................................... 25
3. Analisis Data ................................................................................................ 26
4. Perumusan Muatan PZ ................................................................................. 27
5. Penyusunan dan pembahasan Raperda RDTR dan PZ ................................... 29
BAB IV OUTPUT PERATURAN ZONASI........................................................................... 31
1. ATURAN DASAR ........................................................................................... 33
2. PETA ZONASI................................................................................................ 90
BAB V PENUTUP ............................................................................................................ 92
DAFTAR PUSTAKA.......................................................................................................... 94
RIWAYAT HIDUP ............................................................................................................ 95
PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 ii

DAFTAR GAMBAR
Hal
Gambar 1. Kedudukan Peraturan Zonasi dalam Penyusunan Rencana Tata Ruang ................ 6
Gambar 2. Kedudukan Peraturan Zonasi dalam Sistem Penataan Ruang ............................... 7
Gambar 3. Substansi/Muatan Peraturan Zonasi .................................................................. 32
Gambar 4. Bagan Alir Proses Teknis Penyusunan Peraturan Zonasi ..................................... 33
Gambar 5. Matriks ITBX Zona Perumahan ........................................................................... 84
Gambar 6. Matriks ITBX Zona RTH ....................................................................................... 88
Gambar 7. Contoh Penetapan Delineasi Blok Peruntukan ................................................... 89
Gambar 8. Contoh Penulisan Kode Zonasi untuk ................................................................. 90
Gambar 9. Contoh Penulisan Kode Zonasi untuk ................................................................. 90
Gambar 10. Ilustrasi Pembagian Zona pada Rencana Pola Ruang RDTR ............................... 91
Gambar 11. Contoh Zoning Map dan Zoning Text dalam RDTR ............................................ 92
PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 iii

DAFTAR TABEL
Hal
Tabel 1. Sifat Pengendalian Pemanfaatan Ruang .................................................................. 5
Tabel 2. Klasifikasi Zona Lindung ......................................................................................... 36
Tabel 3. Klasifikasi Zona Budidaya ....................................................................................... 52
Tabel 4. Kriteria Zonasi Kegiatan ......................................................................................... 80
Tabel 5. Contoh Daftar Kegiatan zona perumahan di Motamasin ........................................ 84
Tabel 6. Contoh Daftar Kegiatan zona lindung di Motamasin .............................................. 84
PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 iv

BAB I
PENDAHULUAN
A. LATAR BELAKANG
Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten/Kota belum operasional dan
sulit dijadikan rujukan dalam pengendalian pemanfaatan ruang. Rencana Detail Tata
Ruang (RDTR) sudah lebih rinci (mengatur guna lahan, intensitas bangunan, tata
massa bangunan), tetapi tetap kurang operasional bila tidak disertai dengan aturan
yang lengkap. Peraturan zonasi potensial untuk melengkapi RDTR agar lebih
operasional.
Peraturan zonasi merupakan ketentuan sebagai bagian yang tidak terpisahkan
dari Rencana Detail Tata Ruang (RDTR). Peraturan zonasi adalah ketentuan yang
mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya
yang disusun untuk setiap blok/zona peruntukan.
Peraturan zonasi berfungsi sebagai perangkat operasional pengendalian
pemanfaatan ruang; acuan dalam pemberian izin pemanfaatan ruang, termasuk di
dalamnya air right development dan pemanfaatan ruang di bawah tanah; acuan dalam
pemberian insentif dan disinsentif; acuan dalam pengenaan sanksi; dan rujukan teknis
dalam pengembangan atau pemanfaatan lahan dan penetapan lokasi investasi.
Aparat pemerintah daerah perlu memahami muatan dan proses penyusunan
peraturan zonasi serta penerapannya dalam RDTR agar pengendalian pemanfaatan
ruang dapat menjadi lebih efektif.
B. DESKRIPSI SINGKAT
Mata Diklat Peraturan Zonasi ini membekali peserta agar dapat memahami
muatan Peraturan Zonasi, Proses Teknis Penyusunan Peraturan Zonasi, dan Output
Peraturan Zonasi
PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 1

C. TUJUAN PEMBELAJARAN
Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta mampu Menjelaskan Muatan
Peraturan Zonasi, Proses Teknis Penyusunan Peraturan Zonasi dan Output Peraturan
Zonasi. Indikator keberhasilan dari pembelajaran ini peserta mampu:
1. Menjelaskan muatan peraturan zonasi yang meliputi aturan dasar dan teknik
pengaturan zonasi
2. Menjelaskan proses teknis penyusunan peraturan zonasi yang mencakup tahap
persiapan, tahap pengumpulan data, tahap analisis data, tahap perumusan
muatan peraturan zonasi, serta tahap penyusunan dan pembahasan Raperda
RDTR dan PZ
3. Menjelaskan output peraturan zonasi yang terdiri dari aturan dasar dan peta
zonasi
D. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK

1) Muatan Peraturan Zonasi
a. Aturan Dasar
b. Teknik Pengaturan Zonasi
2) Proses Penyusunan Peraturan Zonasi
a. Tahap Persiapan
b. Pengumpulan Data
c. Analisis Data
d. Perumusan Muatan PZ
e. Penyusunan dan Pembahasan Raperda RDTR dan PZ
3) Output Peraturan Zonasi
a. Aturan Dasar
b. Peta Zonasi

BAB II
MUATAN PERATURAN ZONASI
PZ disusun untuk setiap zona peruntukan baik zona budidaya maupun zona
lindung dengan memperhatikan esensi fungsinya yang ditetapkan dalam rencana rinci
tata ruang dan bersifat mengikat/regulatory. Peraturan zonasi merupakan ketentuan
sebagai bagian yang tidak terpisahkan dari RDTR Peraturan zonasi dan berfungsi
sebagai:
a. perangkat operasional pengendalian pemanfaatan ruang;
b. acuan dalam pemberian izin pemanfaatan ruang, termasuk di dalamnya air
right development dan pemanfaatan ruang di bawah tanah;
c. acuan dalam pemberian insentif dan disinsentif;
d. acuan dalam pengenaan sanksi; dan
e. rujukan teknis dalam pengembangan atau pemanfaatan lahan dan penetapan
lokasi investasi.
Peraturan zonasi bermanfaat untuk:
a. menjamin dan menjaga kualitas ruang BWP minimal yang ditetapkan;
b. menjaga kualitas dan karakteristik zona dengan meminimalkan penggunaan
lahan yang tidak sesuai dengan karakteristik zona; dan
c. meminimalkan gangguan atau dampak negatif terhadap zona.
Aturan dasar merupakan persyaratan pemanfaatan ruang meliputi, ketentuan kegiatan
dan penggunaan lahan, ketentuan intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan tata
bangunan, ketentuan prasarana dan sarana minimal, ketentuan khusus, dan standar
teknis, dan/atau ketentuan pelaksanaan.

A. DASAR PENGENDALIAN PEMBANGUNAN
Terdapat dua sistem pemanfaatan ruang, yaitu:

1. Regulatory System
Pemanfaatan ruang yang didasarkan pada kepastian hukum yang berupa
peraturan zoning konvensional
2. Discretionary System
Pemanfaatan ruang yang proses pengambilan keputusannya didasarkan pada
pertimbangan lembaga perencanaan yang berwenang untuk setiap proposal
pembangunan yang diajukan
Terdapat dua sistem pengendalian dalam pemanfaatan ruang, yaitu:
1. Zoning Regulation / Peraturan Zonasi
Pembagian lingkungan kota dalam zona-zona dan menetapkan pengendalian
pemanfaatan ruang yang berbeda-beda (Barnett, 1982)
2. Development Control/Permit System
a. Mengatur kegiatan pembangunan yang meliputi pelaksanaan kegiatan
pendirian bangunan,perekayasaan, pertambangan maupun kegiatan serupa
lainnya dan atau mengadakan perubahan penggunaan pada bangunan atau
lahan tertentu (Khulball & Yuen, 1991)
b. Memungkinkan tetap dilaksanakannya pembangunan sebelum terdapat
dokumen rencana
Pengendalian pemanfaatan ruang bertujuan untuk menjamin tercapainya
konsistensi pemanfaatan ruang yang telah ditetapkan. Dalam hal ini: pengendalian
pemanfaatan ruang merupakan mekanisme untuk memastikan rencana tata ruang dan
pelaksanaannya telah berlangsung sesuai dengan rencana yang telah ditetapkan.
Prasyarat pengendalian pemanfaatan ruang dapat berjalan efektif dan efisien:
produk rencana yang baik, berkualitas serta informasi yang akurat terhadap praktek-
praktek pemanfaatan ruang yang berlangsung.
Pengendalian pembangunan bersifat preventif (pencegahan) dan kuratif
(pengobatan).

Tabel 1. Sifat Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Preventive Curative
Zoning
Mengarahkan Development Control
Pembangunan Development Permit Enforcement
(to direct development) Site Plan Control
Disinsentif
Mendorong Pembangunan RTRWK, RDTRK

(promote development) Insentif
Dalam proses penyusunan rencana tata ruang:

1. Peraturan zonasi merupakan pengaturan lebih lanjut untuk pemanfaatan ruang
yang ditetapkan dalam rencana pola ruang suatu wilayah.
2. Peraturan Zonasi yang merupakan penjabaran dari RTRW dapat menjadi rujukan
untuk menyusun RDTR dan sangat bermanfaat untuk melengkapi aturan
pembangunan pada penetapan penggunaan lahan yang ditetapkan dalam RDTR.
3. Peraturan zonasi juga merupakan rujukan untuk penyusunan rencana yang lebih
rinci dari RDTR seperti rencana teknik ruang kawasan (RTRK) atau rencana tata
bangunan dan lingkungan (RTBL).

Gambar 1. Kedudukan Peraturan Zonasi dalam Penyusunan Rencana Tata Ruang
Dalam proses pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang:

1. Peraturan Zonasi sangat penting dalam proses pemanfaatan ruang dan
pengendalian pemanfaatan ruang.
2. Peraturan Zonasi memiliki tingkat ketelitian yang sama dengan RDTRK, namun
mengatur lebih rinci dan lebih lengkap ketentuan pemanfaatan ruang dengan tetap
mengacu kepada RTRW Kota yang ada.
3. Keterkaitan peran dan fungsi antara RDTRK dengan Peraturan Zonasi dalam
Sistem Penataan Ruang di Indonesia adalah:
- RDTRK merupakan salah satu jenjang rencana tata ruang kota dengan skala 1 :
5.000
- Peraturan Zonasi merupakan salah satu perangkat pengendalian pemanfaatan
ruang yang berisi ketentuan-ketentuan teknis dan administratif pemanfaatan
ruang dan pengembangan tapak.
- Peraturan Zonasi ini telah banyak digunakan di negara berkembang, dan dapat
melengkapi aturan pemanfaatan ruang untuk RDTRK. Di Indonesia Peraturan
Zonasi dijadikan bagian tidak terpisahkan dari RDTR.

4. Peraturan Zonasi adalah peraturan yang menjadi rujukan perijinan, pengawasan

dan penertiban dalam pengendalian pemanfaatan ruang, yang merujuk pada
rencana tata ruang wilayah yang umumnya telah menetapkan fungsi,intensitas,
ketentuan tata massa bangunan, sarana dan prasarana, serta indikasi program
pembangunan.
5. Peraturan Zonasi juga menjadi landasan untuk manajemen lahan dan
pengembangan tapak.
Gambar 2. Kedudukan Peraturan Zonasi dalam Sistem Penataan Ruang
Dalam kerangka perangkat pengendalian pemanfaatan ruang:

1. Peraturan Zonasi hanya merupakan salah satu perangkat pengendalian di antara
berbagai perangkat pengendalian pembangunan lainnya.

2. Perangkat-perangkat kendali pembangunan ini menjadi dasar rujukan untuk

memeriksa kesesuaian permohonan ijin melakukan pembangunan dengan
ketentuan yang berlaku.
3. Rujukan dalam menilai permohonan pembangunan antara lain rencana tata ruang,
berbagai standar, berbagai panduan, maupun berbagai berbagai peraturan
perundangan.
4. Peraturan Zonasi juga tidak bersifat tunggal. Di dalamnya terdapat berbagai teknik
yang menjadi varian dalam peraturan zonasi, dan dapat dipilih untuk diterapkan
pada lokasi, kasus atau kondisi tertentu sesuai dengan persoalan di lapangan dan
tujuan penataan ruang yang ingin dicapai.
1. Aturan Dasar (Materi Wajib)
a. Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan

Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan adalah ketentuan yang berisi
kegiatan dan penggunaan lahan yang diperbolehkan, kegiatan dan
penggunaan lahan yang bersyarat secara terbatas, kegiatan dan
penggunaan lahan yang bersyarat tertentu, dan kegiatan dan penggunaan
lahan yang tidak diperbolehkan pada zona lindung maupun zona budi
daya.
Ketentuan teknis zonasi terdiri atas:
Klasifikasi I = pemanfaatan diperbolehkan/diizinkan
Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I memiliki

sifat sesuai dengan peruntukan ruang yang direncanakan.
Klasifikasi T = pemanfaatan bersyarat secara terbatas
Kegiatan dan penggunaan lahan dibatasi dengan ketentuan sebagai

berikut:

1) pembatasan pengoperasian, baik dalam bentuk pembatasan waktu

beroperasinya suatu kegiatan di dalam subzona maupun pembatasan
jangka waktu pemanfaatan lahan untuk kegiatan tertentu yang
diusulkan;
2) pembatasan luas, baik dalam bentuk pembatasan luas maksimum suatu
kegiatan di dalam subzona maupun di dalam persil, dengan tujuan untuk
tidak mengurangi dominansi pemanfaatan ruang di sekitarnya; dan
3) pembatasan jumlah pemanfaatan, jika pemanfaatan yang diusulkan
telah ada mampu melayani kebutuhan, dan belum memerlukan
tambahan, maka pemanfaatan tersebut tidak boleh diizinkan atau
diizinkan terbatas dengan pertimbangan-pertimbangan khusus.
Klasifikasi B = pemanfaatan bersyarat tertentu
Pemanfaatan bersyarat tertentu bermakna bahwa untuk mendapatkan izin

atas suatu kegiatan atau penggunaan lahan diperlukan persyaratan-
persyaratan tertentu yang dapat berupa persyaratan umum dan
persyaratan khusus, dapat dipenuhi dalam bentuk inovasi atau rekayasa
teknologi.
Contoh persyaratan umum antara lain:
1) dokumen AMDAL;
2) dokumen Upaya Pengelolaan Lingkungan (UKL) dan Upaya
Pemantauan Lingkungan (UPL);
3) dokumen Analisis Dampak Lalu-lintas (ANDALIN); dan
4) pengenaan disinsentif misalnya biaya dampak pembangunan
(development impact fee).
Klasifikasi X = pemanfaatan yang tidak diperbolehkan
Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X

memiliki sifat tidak sesuai dengan peruntukan lahan yang direncanakan
dan dapat menimbulkan dampak yang cukup besar bagi lingkungan di

sekitarnya.
Penentuan I, T, B dan X untuk kegiatan dan penggunaan lahan pada suatu

zonasi didasarkan pada:
1) Pertimbangan Umum
Pertimbangan umum berlaku untuk semua jenis penggunaan
lahan, antara lain kesesuaian dengan arahan pemanfaatan ruang
dalam RTRW kabupaten/kota, keseimbangan antara kawasan lindung
dan kawasan budi daya dalam suatu wilayah, kelestarian lingkungan
(perlindungan dan pengawasan terhadap pemanfaatan air, udara, dan
ruang bawah tanah), perbedaan sifat kegiatan bersangkutan
terhadap fungsi zona terkait, definisi zona, kualitas lokal minimum,
toleransi terhadap tingkat gangguan dan dampak terhadap
peruntukan yang ditetapkan (misalnya penurunan estetika
lingkungan, penurunan kapasitas jalan/lalu-lintas, kebisingan, polusi
limbah, dan restriksi sosial), serta kesesuaian dengan kebijakan
lainnya yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah kabupaten/kota.
2) Pertimbangan Khusus
Pertimbangan khusus berlaku untuk masing-masing karakteristik guna
lahan, kegiatan atau komponen yang akan dibangun. Selain itu perlu
dipertimbangkan kondisi yang harus dipenuhi agar kegiatan dapat
berlangsung pada zona terkait yang antara lain meliputi:
a) prosedur administrasi yang harus diikuti;

b) kajian kelayakan lingkungan yang harus dipenuhi;
c) prasarana dan/atau sarana tambahan yang harus diadakan
untuk menunjang jegiatan tersebut;
d) pembatasan yang harus diberlakukan, terkait:
(1) luas fisik pemanfaatan ruang;

(2) kaian dengan kegiatan lain di sekitar

(3) jumlah tenaga kerja;
(4) waktu operasional;
(5) masa usaha;
(6) arahan lokasi spesifik;
(7) jumlah kegiatan serupa;
(8) pengembangan usaha kegiatan lebih lanjut; dan
(9) penggunaan utilitas untuk kegiatan tersebut harus terukur
dan tidak menimbulkan gangguan pada zona tersebut.
e) persyaratan terkait estetika lingkungan; dan
f) persyaratan lain yag perlu ditambahkan.
b. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang

Intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan teknis tentang kepadatan
zona terbangun yang dipersyaratkan pada zona tersebut dan diukur melalui
Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan
Koefisien Daerah Hijau (KDH) baik di atas maupun di bawah permukaan
tanah.
Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan

mengenai intensitas pemanfaatan ruang yang diperbolehkan pada suatu
zona, yang meliputi:
1) Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Maksimum

KDB adalah koefisien perbandingan antara luas lantai dasar bangunan
gedung dengan luas persil/kavling. KDB maksimum dinyatakan dalam
satuan persentase, misalnya di sebuah zona dengan KDB 60%, maka
properti yang dapat dibangun luasnya tak lebih dari 60% dari luas
lahan.
2) Koefisien Lantai Bangunan (KLB) Minimum dan Maksimum

KLB adalah koefisien perbandingan antara luas seluruh lantai
bangunan gedung dan luas persil/kavling.
3) Koefisien Dasar Hijau Minimal

KDH adalah angka prosentase perbandingan antara luas seluruh ruang
terbuka di luar bangunan gedung yang diperuntukkan bagi
pertamanan/penghijauan dengan luas persil/kavling.
Beberapa ketentuan lain dapat ditambahkan dalam intensitas pemanfaatan

ruang, antara lain meliputi:
1) Koefisien Tapak Basement (KTB) Maksimum

KTB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan KDH minimal.
KTB adalah angka prosentasi luas tapak bangunan yang dihitung dari
proyeksi dinding terluar bangunan dibawah permukaan tanah terhadap
luas perpetakan atau lahan perencanaan yang dikuasai sesuai RTRW,
RDTR dan PZ.
2) Koefisien Wilayah Terbangun (KWT) Maksimum

KWT adalah perbandingan antara luas wilayah terbangun dengan luas
seluruh wilayah. KWT ditetapkan dengan mempertimbangkan:
a) Tingkat pengisian peresapan air/water recharge;

b) Jenis penggunaan lahan; dan
c) Kebutuhan akan buffer zone.
3) Kepadatan Bangunan atau Unit Maksimum
Kepadatan bangunan atau unit maksimum ditetapkan dengan
mempertimbangkan faktor kesehatan (ketersediaan air bersih, sanitasi,
sampah, cahaya matahari, aliran udara, dan ruang antar bangunan),
faktor sosial (ruang terbuka privat, privasi, serta perlindungan dan jarak
tempuh terhadap fasilitas lingkungan), faktor teknis (resiko kebakaran
dan keterbatasan lahan untuk bangunan atau rumah), dan faktor
ekonomi (biaya lahan, ketersediaan, dan ongkos penyediaan
pelayanan dasar).
4) Kepadatan Penduduk Maksimal

Untuk menentukan intensitas pemanfaatan ruang pada suatu zona
diperlukan analisis proyeksi penduduk yang disesuaikan dengan daya
dukung dan daya tampung lingkungan dan ditetapkan berdasarkan
rekomendasi/pendapat teknis para ahli terkait.
Perumusan Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang dilakukan

berdasarkan pada:
1) ketentuan kegiatan dalam zona; dan
2) peraturan perundang-undangan tentang bangunan gedung.
Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang mendetailkan lebih lanjut

intensitas pemanfaatan ruang yang diatur dalam ketentuan umum
peraturan zonasi pada RTRW kabupaten/kota, atau juga bisa berisi sama
dengan intensitas pemanfaatan ruang yang diatur dalam ketentuan umum
peraturan zonasi pada RTRW kabupaten/kota.
c. Ketentuan Tata Bangunan

Ketentuan tata bangunan adalah ketentuan yang mengatur bentuk,
besaran, peletakan, dan tampilan bangunan pada suatu zona untuk
menjaga keselamatan dan keamanan bangunan. Komponen ketentuan tata
bangunan minimal terdiri atas:
1) Ketinggian bangunan (TB) maksimum

Ketinggian bangunan adalah tinggi maksimum bangunan gedung yang
diizinkan pada lokasi tertentu dan diukur dari jarak maksimum puncak
atap bangunan terhadap (permukaan) tanah yang dinyatakan dalam
satuan meter.
2) Garis sempadan bangunan (GSB) minimum

GSB adalah jarak minimum antara garis pagar terhadap dinding
bangunan terdepan. GSB ditetapkan dengan mempertimbangkan
keselamatan, resiko kebakaran, kesehatan, kenyamanan, dan estetika.
3) Jarak bebas antar bangunan minimal yang harus memenuhi ketentuan

tentang jarak bebas yang ditentukan oleh jenis peruntukan dan
ketinggian bangunan.
4) Jarak bebas samping (JBS) dan jarak bebas belakang (JBB)
JBB adalah jarak minimum antara garis batas petak belakang terhadap
dinding bangunan terbelakang. Jarak Bebas Samping (JBS) merupakan
jarak minimum antara batas petak samping terhadap dinding bangunan
terdekat.
Selain itu, ketentuan tata bangunan dapat memuat tampilan bangunan yang
ditetapkan dengan mempertimbangkan warna bangunan, bahan bangunan,
tekstur bangunan, muka bangunan, gaya bangunan, keindahan bangunan,
serta keserasian bangunan dengan lingkungan sekitarnya.
Ketentuan tata bangunan mendetailkan lebih lanjut tata bangunan yang

diatur dalam ketentuan umum peraturan zonasi pada RTRW
kabupaten/kota, atau juga dapat berisi sama dengan tata bangunan yang
diatur dalam ketentuan umum peraturan zonasi pada RTRW
kabupaten/kota. Tata bangunan yang terdapat dalam ketentuan tata
bangunan ruang dapat didetailkan kembali lebih lanjut dalam RTBL.
d. Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal

Ketentuan prasarana dan sarana pendukung minimal mengatur jenis
prasarana dan sarana pendukung minimal apa saja yang harus ada pada
setiap zona peruntukan. Jenis prasarana dan sarana minimal ditentukan
berdasarkan sifat dan tuntutan kegiatan utama pada zona peruntukannya.
Sedangkan volume atau kapasitasnya ditentukan berdasarkan pada
perkiraan jumlah orang yang menghuni zona peruntukan tersebut.
Ketentuan prasarana dan sarana minimal berfungsi sebagai kelengkapan

dasar fisik lingkungan dalam rangka menciptakan lingkungan yang nyaman

melalui penyediaan prasarana dan sarana yang sesuai agar zona berfungsi
secara optimal.
Ketentuan prasarana dan sarana minimum sekurangnya harus mengatur

jenis prasarana dan sarana pendukung untuk lima zona budidaya utama,
perumahan, komersial, PSU, industri dan zona hijau budidaya. Prasarana
dan sarana minimum pada Zona Lainnya diatur mengikuti aturan pada
kelima zona di atas.
Prasarana yang diatur dalam peraturan zonasi dapat berupa prasarana

parkir, aksesibilitas untuk difabel, jalur pedestrian, jalur sepeda, bongkar
muat, dimensi jaringan jalan, kelengkapan jalan, dan kelengkapan
prasarana lainnya yang diperlukan.
e. Ketentuan Khusus
Ketentuan khusus adalah ketentuan yang mengatur pemanfaatan zona
yang memiliki fungsi khusus dan diberlakukan ketentuan khusus sesuai
dengan karakteristik zona dan kegiatannya. Selain itu, ketentuan pada
zona-zona yang digambarkan di peta khusus yang memiliki pertampalan
(overlay) dengan zona lainnya dapat pula dijelaskan disini.
Ketentuan khusus merupakan aturan tambahan yang ditampalkan (overlay)

di atas aturan dasar karena adanya hal-hal khusus yang memerlukan aturan
tersendiri karena belum diatur di dalam aturan dasar.
Komponen ketentuan khusus antara lain meliputi:
1) bandar udara, antara lain meliputi kawasan keselamatan operasi

penerbangannya (KKOP), batas kawasan kebisingan, dan kawasan di
sekitar bandar udara yang penting untuk diperhatikan;
2) cagar budaya atau adat;
3) rawan bencana;
4) tempat evakuasi bencana (TES dan TEA);

5) pertahanan keamanan (hankam);

6) pusat penelitian (observatorium, peluncuran roket, dan lain-lain);
7) kawasan berorientasi transit (TOD); dan
8) lahan pertanian pangan berkelanjutan (LP2B).
Ketentuan mengenai penerapan aturan khusus pada zona-zona khusus di
atas ditetapkan sesuai dengan ketentuan yang diterbitkan oleh instansi
yang berwenang.
Ketentuan khusus dapat menganulir aturan yang ada pada aturan dasar
sesuai dengan tuntutan kekhususannya.
f. Standar Teknis
Standar teknis adalah aturan-aturan teknis pembangunan sarana dan
prasarana permukiman perkotaan yang ditetapkan berdasarkan
peraturan/standar/ ketentuan teknis yang berlaku serta berisi panduan yang
terukur dan ukuran yang sesuai dengan kebutuhan. Standar teknis ini
berfungsi sebagai panduan pelaksanaan pembangunan dan sekaligus juga
berfungsi sebagai instrumen pemeriksaan dan pengawasan pengendalian
pemanfaatan ruang.
Secara garis besar, standar teknis pemanfaatan ruang meliputi:
1) standar kebutuhan utilitas, mengatur besarnya kebutuhan/kapasitas

utilitas (air bersih, persampahan, air limbah, drainase, listrik, telpon, gas
masak, tv kabel, dst) untuk setiap jenis peruntukan ruang;
2) standar sarana pendukung (Fas. Peribadatan, Fas. Pendidikan, Fas.
Perdagangan, Fas. Sosial, Fas. Olahraga, Fas. Keamanan,
RTH/Taman, SPBU, SPBE, dst) yang sesuai dengan jumlah penduduk
atau orang yang harus dilayaninya;
3) standar prasarana pendukung (parkir, pedestrian, jalur sepeda, TPS,
dsb) yang sesuai dengan jumlah penduduk atau orang yang harus
dilayaninya; dan

4) standar prasarana lain (media luar ruang) yang sesuai dengan desain
estetika lingkungan yang diinginkan.
Standar teknis yang digunakan dalam penyusunan RDTR mengikuti
peraturan perundang-undangan, termasuk Standar Nasional Indonesia
(SNI).
g. Ketentuan Pelaksanaan
Ketentuan pelaksanaan adalah aturan yang berkaitan dengan pelaksanaan
penerapan peraturan daerah RDTR dan PZ yang terdiri atas:
1) Ketentuan variansi pemanfaatan ruang yang merupakan ketentuan

yang memberikan kelonggaran untuk menyesuaikan dengan kondisi
tertentu dengan tetap mengikuti ketentuan massa ruang yang
ditetapkan dalam peraturan zonasi. Hal ini dimaksudkan untuk
menampung dinamika pemanfaatan ruang mikro dan sebagai dasar
antara lain transfer of development rights (TDR) dan air right
development yang dapat diatur lebih lanjut dalam RTBL.
2) Ketentuan pemberian insentif dan disinsentif yang merupakan
ketentuan yang memberikan insentif bagi kegiatan pemanfaatan ruang
yang sejalan dengan rencana tata ruang dan memberikan dampak
positif bagi masyarakat, serta yang memberikan disinsentif bagi
kegiatan pemanfaatan ruang yang tidak sejalan dengan rencana tata
ruang dan memberikan dampak negatif bagi masyarakat. Insentif dapat
berbentuk kemudahan perizinan, keringanan pajak, kompensasi,
imbalan, subsidi prasarana, pengalihan hak membangun, dan
ketentuan teknis lainnya. Sedangkan disinsentif dapat berbentuk antara
lain pengetatan persyaratan, pengenaan pajak dan retribusi yang tinggi,
pengenaan denda, pembatasan penyediaan prasarana dan sarana,
atau kewajiban untuk penyediaan prasarana dan sarana kawasan.
3) Ketentuan untuk penggunaan lahan yang sudah ada dan tidak sesuai
dengan peraturan zonasi. Ketentuan ini berlaku untuk pemanfaatan

ruang yang izinnya diterbitkan sebelum penetapan RDTR/peraturan

zonasi, dan dapat dibuktikan bahwa izin tersebut diperoleh sesuai
dengan prosedur yang benar.
4) Aturan peralihan yang mengatur status pemanfaatan ruang yang
berbeda dengan fungsi ruang zona peruntukannya. Sesuai dengan UU
No 26 Tahun 2007, untuk pemanfaatan ruang yang berbeda dapat
diberikan tenggang waktu selama 36 bulan untuk menyesuaikan
terhadap fungsi zona peruntukannya atau pindah ke zona yang sesuai.
Untuk pemanfaatan ruang tertentu yang memenuhi persyaratan dapat
mengajukan persetujuan “legal non-conforming use” atau persetujuan
“conditional use.”
2. Teknik Pengaturan Zonasi (TPZ)

Adalah varian dari zonasi konvensional yang dikembangkan untuk
memberikan fleksibilitas dalam penerapan aturan zonasi danditujukan untuk
mengatasi berbagai permasalahan dalam penerapan peraturan zonasi dasar.
Teknik pengaturan zonasi berfungsi untuk memberikan fleksibilitas dalam

penerapan peraturan zonasi dasar serta memberikan pilihan penanganan pada
lokasi tertentu sesuai dengan karakteristik, tujuan pengembangan, dan
permasalahan yang dihadapi pada zona tertentu, sehingga sasaran pengendalian
pemanfaatan ruang dapat dicapai secara lebih efektif.
Jenis-jenis teknik pengaturan zonasi antara lain:

a. Bonus/Incentive Zoning
Izin peningkatan intensitas dan kepadatan bangunan (tinggi bangunan, luas
lantai) yang diberikan kepada pengembang dengan imbalan penyediaan
fasilitas publik (atau ruang terbuka hijau) sesuai dengan ketentuan yang
berlaku.

Bonus/incentive zoning merupakan suatu bentuk mekanisme kerjasama

antara pemerintah daerah dengan pengembang (swasta) dalam
mengembangkan kawasan yang berhubungan dengan kepentingan publik.
b. Performance Zoning
Ketentuan pengaturan pada satu blok atau beberapa blok peruntukan yang
didasarkan pada kinerja tertentu yang ditetapkan. Performance zoning harus
diikuti dengan standar kinerja yang mengikat.
Empat standar performance zoning yang digunakan untuk menjamin kualitas
lingkungan, yaitu;
- rasio ruang terbuka, untuk mengukur jumlah ruang terbuka terhadap
keseluruhan area
- rasio permukaan kedap air, untuk mengukur jumlah ruang yang ditutupi
oleh jalan, trotoar, lahan parker, dan bangunan terhadap keseluruhan area
- kepadatan bangunan, untuk penggunaan lahan perumahan
- rasio lantai bangunan, untuk penggunaan lahan selain permukiman untuk
mengukur luas lantai dalam suatu bangunan terhadap keseluruhan area
c. Fiscal Zoning
Ketentuan/aturan yang ditetapkan pada satu atau beberapa blok peruntukan
yang berorientasi kepada peningkatan pendapatan asli daerah.
d. Special Zoning
Ketentuan ini dibuat dengan spesifik sesuai dengan karakteristik setempat
(contoh: universitas, bandara) untuk mengurangi konflik antara area ini dan
masyarakat sekelilingnya dengan pemanfaatan ruang sesuai dengan area
tersebut yang umumnya untuk menjaga kualitas lingkungan (kelancaran lalu
lintas, dsb)

e. Exclusionary Zoning
Ketentuan/aturan pada satu atau beberapa blok peruntukan yang
menyebabkan blok peruntukan tersebut menjadi eksklusif. Exclusionary
zoning merupakan salah satu perangkat teknik pengaturan zonasi yang
disusun untuk menjaga karakter kawasan, internalisasi eksternalitas, dan
melindungi nilai kepemilikan (property values).
f. Inclusionary Zoning
Ketentuan yang secara spesifik memperbolehkan adanya unit-unit rumah
dengan berbagai tipe dan ukuran kepadatan dengan tujuan untuk
menghilangkan unsur diskriminasi.
g. Contract Zoning
Ketentuan yang dihasilkan melalui kesepakatan antara pemilik properti
dengan instansi perencana atau lembaga legislatif yang dituangkan dalam
bentuk kontrak berdasarkan kitab undang-undang hukum perdata.
h. Negotiated Development
Ketentuan pembangunan yang dilakukan berdasarkan kesepakatan antar
stakeholder yang mengacu pada master development plan atau specific
design guidelines.
i. Transfer Development Right (TDR)

Perangkat implementasi yang mendorong pengalihan secara sukarela dari
pembangunan pada suatu kawasan yang ingin dipertahankan/dilindungi yang
disebut sebagai sending areas (area pengirim) menuju kawasan yang
diharapkan untuk berkembang yang disebut sebagai receiving area (area
penerima).

j. Downzoning
Rezoning lahan yang seharusnya dilakukan atas persetujan pemilik lahan
karena mengubah peruntukan lahan yang bernilai tinggi menjadi rendah.
Misalnya guna lahan komersial di zonasi ulang (diubah) menjadi guna lahan
permukiman. Beberapa batasan dari teknik ini yaitu larangan secara hukum
untuk mengubah properti pribadi tanpa adanya kompensasi dan downzoning
ini tidak dapat digunakan untuk menghilangkan penggunaan yang ada saat ini.
k. Upzoning
Merupakan proses yang bertujuan untuk mengubah zonasi suatu kawasan
yang memperbolehkan adanya peningkatan kepadatan atau penambahan
guna lahan komersial. Perubahan dalam klasifikasi zoning terhadap suatu
properti dari penggunaan yang bernilai rendah menjadi lebih tinggi.
l. Design/Historic Preservation
Ketentuan-ketentuan pemanfaatan ruang dan elemen lainnya untuk
memelihara visual dan karakter budaya, bangunan serta pelestarian kawasan
yang ditetapkan dengan peraturan perundang-undangan.
Aturan dan arahan pengendalian renovasi dan redevelopment disusun untuk

mengendalikan ketinggian dan massa bangunan serta arahan rancangan
arsitektur spesifik untuk bangunan lama ataupun baru.
m. Overlay Zoning
Satu atau beberapa zona yang mengacu pada satu atau beberapa peraturan
zonasi. Misalnya kawasan perumahan di kawasan yang harus dilestarikan
akan merujuk pada aturan perumahan dan pelestarian bangunan/kawasan.

n. Floating Zoning
Blok peruntukan yang diambangkan pemanfaatan ruangnya dan penetapan
peruntukannya didasarkan pada kecenderungan perubahan /
perkembangannya sampai ada pemanfaatan ruang yang dianggap paling
tepat / sesuai. Floating zone biasanya digunakan dalam suatu pembangunan
unit perencanaan multifamily, pusat perbelanjaan, dan taman perumahan.
o. Flood Plain Zoning

Ketentuan pemanfaatan ruang pada kawasan rawan banjir untuk mencegah
atau mengurangi kerugian yang disebabkan oleh banjir melalui pendekatan
distrik tunggal yang disesuaikan dengan daerah kota dan desa; distrik ganda
yang membedakan daerah aliran banjir dan tepi aliran banjir, atau gabungan
distrik tunggal dan ganda pada perencanaan kawasan rawan banjir.
p. Conditional Uses
Izin pemanfaatan ruang yang diberikan pada suatu zona jika kriteria atau
kondisi khusus zona tersebut memungkinkan atau sesuai dengan
pemanfaatan ruang yang diinginkan untuk penggunaan lahan bagi
kepentingan khusus dan kepentingan tertentu.
q. Growth Control
Pengendalian yang dilakukan melalui faktor-faktor pertumbuhan seperti
pembangunan sarana dan prasarana melalui penyediaan infrastruktur yang
diperlukan, mengelola factor ekonomi dan social hingga politik.
r. Planned Unit Development

Review atas usulan perencanaan pembangunan dan kewenangan dalam
penyusunan zoning distrik yaitu dalam hal kriteria standar untuk mencapai
kenaikan pertumbuhan ekonomi dan standar desain yang diinginkan.

BAB III
PROSES PENYUSUNAN
PERATURAN ZONASI
Proses teknis penyusunan PZ dilakukan bersamaan dengan penyusunan RDTR.

Penyusunan PZ harus terintegrasi dengan proses penyusunan Kajian Lingkungan
Hidup Strategis dengan mengacu pada peraturan perundang-undangan. Tata cara
penyusunan RDTR d a n PZ mencakup kegiatan persiapan, pengumpulan data dan
informasi, pengolahan dan analisis data, perumusan muatan PZ, serta penyusunan
dan pembahasan Raperda tentang RDTR dan PZ.
1. Tahap Persiapan
Tahap persiapan adalah tahapan yang dilakukan sebelum pelaksanaan survey
sebagai bentuk pengumpulan data. Tahap persiapan bertujuan untuk menyiapkan
kebutuhan teknis dan non teknis dalam penyusunan PZ.
Kegiatan persiapan penyusunan PZ terdiri atas:
1) pembentukan tim penyusun RDTR dan PZ kabupaten/kota beranggotakan:
a) pemerintah daerah kabupaten/kota, khususnya dalam lingkup Tim
Koordinasi Penataan Ruang Daerah (TKPRD) Kabupaten/Kota;
b) tim ahli yang diketuai oleh profesional perencana wilayah dan kota yang
bersertifikat, memiliki pengalaman di bidang perencanaan wilayah minimal
10 tahun dan pernah menyusun RDTR, dengan anggota profesional pada
bidang keahlian yang paling kurang terdiri atas:
(1) arsitek (rancang kota);
(2) pertanahan;
(3) geografi/geodesi;
(4) geologi/kebencanaan;
(5) teknik sipil (infrastruktur/prasarana/transportasi);

(6) teknik lingkungan; dan

(7) hukum.
Selain itu dapat dilengkapi dengan bidang keahlian lainnya sesuai dengan
kebutuhan perencanaan RDTR dan PZ.
2) kajian awal data sekunder, mencakup peninjauan kembali terhadap:

a) RTRW kabupaten atau kota (termasuk KUPZ);
b) RDTR (apabila ada);
c) RTBL (apabila ada);
d) RPJPD dan RPJMD; dan
e) Ketentuan sektoral terkait pemanfaatan ruang.
3) penetapan delineasi awal BWP;
4) persiapan teknis pelaksanaan yang meliputi:
a) penyimpulan data awal;
b) penyiapan metodologi pendekatan pelaksanaan pekerjaan;
c) penyiapan rencana kerja rinci; dan
d) penyiapan perangkat survei (checklist data yang dibutuhkan, panduan
wawancara, kuesioner, panduan observasi, dokumentasi, dan lain-lain),
serta mobilisasi peralatan dan personil yang dibutuhkan.
5) pemberitaan kepada publik perihal akan dilakukannya penyusunan RDTR dan
PZ, tim ahli yang terlibat, tahapan penyusunan, dan penjelasan lain yang
diperlukan, melalui:
a) media massa (televisi, radio, surat kabar, majalah);
b) brosur, leaflet, flyers, surat edaran, buletin, jurnal, buku;
c) kegiatan pameran, pemasangan poster, pamflet, papan pengumuman,
billboard;
d) kegiatan kebudayaan (misal: pagelaran wayang dengan menyisipkan
informasi yang ingin disampaikan di dalamnya);
e) multimedia (video, VCD, DVD);
f) media digital (internet, social media, dan lain-lain);
g) ruang pamer atau pusat informasi; dan/atau
h) pertemuan terbuka dengan masyarakat/kelompok masyarakat.
2. Pengumpulan Data
Pengumpulan data merupakan tahapan kedua dari proses teknis penyusunan PZ
yang dilakukan dengan cara mengumpulkan data dan informasi berdasarkan daftar
kebutuhan data. Data dan informasi untuk penyusunan PZ terdiri dari data dan
informasi yang digunakan untuk menyusun RDTR dan ditambahkan dengan data dan
informasi sebagai berikut:
1) KUPZ yang termuat dalam peraturan daerah tentang RTRW kabupaten/kota;

2) peta rencana struktur ruang dan rencana pola ruang dalam RDTR;
3) kriteria performa zona/subzona yang termuat pada tabel kriteria
pengklasifikasian zona/subzona dalam RDTR;
4) data dan informasi, meliputi:
a) jenis penggunaan lahan yang ada pada daerah yang bersangkutan;
b) jenis kegiatan pemanfaatan ruang;
c) jenis dan intensitas kegiatan yang ada pada daerah yang bersangkutan;
d) identifikasi masalah dari masing-masing kegiatan serta kondisi fisik (tinggi
bangunan dan lingkungannya);
e) kajian dampak kegiatan terhadap zona yang bersangkutan;
f) daya dukung dan daya tampung yang merupakan hasil dari analisis fisik
dan lingkungan dalam penyusunan RDTR;
g) standar teknis dan administratif yang dapat dimanfaatkan dari peraturan
perundang-undangan nasional maupun daerah;
h) peraturan perundang-undangan pemanfaatan lahan dan bangunan, serta
prasarana di daerah terkait;
i) perizinan dan komitmen pembangunan; dan
j) peraturan perundang-undangan yang terkait dengan penggunaan lahan
yang ada di kabupaten/kota yang akan disusun peraturan zonasinya.
Hasil kegiatan pengumpulan data akan menjadi bagian dari dokumentasi Buku
Fakta dan Analisis.

3. Analisis Data
Analisis data adalah tahapan yang dilakukan dengan cara mengkompilasi,
mengolah serta menganalisis data yang telah dilakukan pada tahap sebelumnya.
Analisis untuk penyusunan PZ meliputi:
1) analisis karakteristik peruntukan, zona dan zona berdasarkan kondisi yang
diharapkan (berdasarkan nilai sejarah, lokasi, kerentanan dan risiko bencana,
persepsi maupun preferensi pemangku kepentingan);
2) analisis jenis dan karakteristik kegiatan yang saat ini berkembang dan mungkin
akan berkembang di masa mendatang;
3) analisis kesesuaian kegiatan terhadap peruntukan/zona/sub zona (karakteristik
kegiatan, fasilitas penunjang dll);
4) analisis dampak kegiatan terhadap jenis peruntukan/zona/sub zona;
5) analisis pertumbuhan dan pertambahan penduduk pada suatu zona;
6) analisis gap antara kualitas peruntukan/zona/sub zona yang diharapkan
dengan kondisi yang terjadi di lapangan (peruntukan saat ini, perizinan yang
sudah dikeluarkan; status guna lahan, konflik pemanfaatan ruang);
7) analisis karakteristik spesifik lokasi (obyek strategis nasional/provinsi, ruang
dalam bumi);
8) analisis ketentuan, standar setiap sektor terkait; dan
9) analisis kewenangan dalam perencanaan, pemanfaatan ruang dan
pengendalian pemanfaatan ruang.
Keluaran dari analisis di atas meliputi:

1) definisi zona dan kualitas lokal minimum yang diharapkan;
2) kesesuaian/kompatibilitas kegiatan dengan peruntukan/zona/sub zona;
3) kesesuaian/kompatibilitas kegiatan dengan kualitas lokal peruntukan/zona/
subzona sebagai dasar perumusan ketentuan ITBX;
4) dampak kegiatan terhadap peruntukan/zona/subzona, sebagai dasar
perumusan ketentuan ITBX;

5) lokasi-lokasi dengan karakteristik spesifik yang membutuhkan pengaturan yang

berbeda (khusus atau perlu penerapan teknik pengaturan zonasi);
6) rumusan tabel atribut kegiatan untuk peta zonasi;
7) kebutuhan prasarana minimum/maksimum dan standar-standar pemanfaatan
ruang;
8) kebutuhan teknik pengaturan zonasi; dan
9) konsep awal peraturan zonasi termasuk untuk mitigasi bencana, pemanfaatan
ruang dalam bumi, dan lain-lain.
Hasil dari tahap di atas didokumentasikan di dalam Buku Fakta dan Analisis
dan menjadi bahan untuk menyusun peraturan zonasi.
4. Perumusan Muatan PZ
Perumusan muatan PZ dapat disebut juga tahapan penentuan substansi yang
akan dimasukkan kedalam deliniasi kawasan. Perumusan muatan peraturan zonasi
meliputi:
1) penentuan deliniasi blok peruntukan
2) perumusan aturan dasar
Aturan dasar adalah aturan yang besifat kaku karena berisi tentang materi –
materi yang wajib tercantum dalam PZ. Aturan dasar yang memuat:
a) ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan;
Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan adalah ketentuan yang berisi
kegiatan dan penggunaan lahan yang diperbolehkan, kegiatan dan
penggunaan lahan yang bersyarat secara terbatas, kegiatan dan
penggunaan lahan yang bersyarat tertentu, dan kegiatan dan
penggunaan lahan yang tidak diperbolehkan pada zona lindung maupun
zona budi daya.
b) ketentuan intensitas pemanfaatan ruang;
Intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan teknis tentang kepadatan
zona terbangun yang dipersyaratkan pada zona tersebut dan diukur
melalui Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan

(KLB), dan Koefisien Daerah Hijau (KDH) baik di atas maupun di bawah
permukaan tanah.
c) ketentuan tata bangunan;
Ketentuan tata bangunan adalah ketentuan yang mengatur bentuk,
besaran, peletakan, dan tampilan bangunan pada suatu zona untuk
menjaga keselamatan dan keamanan bangunan.
d) ketentuan prasarana minimal;
Ketentuan prasarana dan sarana pendukung minimal mengatur jenis
prasarana dan sarana pendukung minimal apa saja yang harus ada pada
setiap zona peruntukan.
e) ketentuan khusus;
Ketentuan khusus adalah ketentuan yang mengatur pemanfaatan zona
yang memiliki fungsi khusus dan diberlakukan ketentuan khusus sesuai
dengan karakteristik zona dan kegiatannya.
f) standar teknis;
Standar teknis adalah aturan-aturan teknis pembangunan sarana dan
prasarana permukiman perkotaan yang ditetapkan berdasarkan
peraturan/standar/ ketentuan teknis yang berlaku serta berisi panduan
yang terukur dan ukuran yang sesuai dengan kebutuhan.
g) ketentuan pelaksanaan meliputi:
(1) ketentuan variansi pemanfaatan ruang;
ketentuan variansi pemanfaatan ruang adalah ketentuan yang
memberikan kelonggaran untuk menyesuaikan dengan kondisi tertentu
dengan tetap mengikuti ketentuan massa ruang yang ditetapkan dalam
peraturan zonasi. Hal ini dimaksudkan untuk menampung dinamika
pemanfaatan ruang mikro dan sebagai dasar antara lain transfer of
development rights (TDR) dan air right development yang dapat diatur
lebih lanjut dalam RTBL.
(2) ketentuan insentif dan disinsentif;
ketentuan insentif dan disinsentif adalah ketentuan yang memberikan

insentif bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang sejalan dengan

rencana tata ruang dan memberikan dampak positif bagi masyarakat,
serta yang memberikan disinsentif bagi kegiatan pemanfaatan ruang
yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang dan memberikan
dampak negatif bagi masyarakat.
(3) ketentuan penggunaan lahan yang tidak sesuai (non-conforming
situation) dengan peraturan zonasi;
Ketentuan ini berlaku untuk pemanfaatan ruang yang izinnya
diterbitkan sebelum penetapan RDTR/peraturan zonasi, dan dapat
dibuktikan bahwa izin tersebut diperoleh sesuai dengan prosedur
yang benar.
3) perumusan teknik pengaturan zonasi yang dibutuhkan (jika ada).
Teknik pengaturan zonasi adalah aturan yang disediakan untuk mengatasi
kekakuan aturan dasar di dalam pelaksanaan pembangunan kota.
5. Penyusunan dan pembahasan Raperda RDTR dan PZ

Penyusunan dan pembahasan Raperda RDTR dan PZ sering disebut dengan
tahapan legalisasi karena mencakup tahapan perubahan rancangan peraturan daerah
RDTR dan PZ menjadi peraturan daerah yang memiliki unsur legal secara hukum.
Penyusunan dan pembahasan raperda tentang RDTR dan PZ, terdiri atas:
a. penyusunan naskah akademik raperda tentang RDTR dan PZ;
b. penyusunan raperda tentang RDTR dan PZ yang merupakan proses
penuangan materi teknis RDTR dan PZ ke dalam pasal-pasal dengan
mengikuti kaidah penyusunan peraturan perundang-undangan; dan
c. pembahasan raperda tentang RDTR dan PZ yang melibatkan pemerintah
kabupaten/kota yang berbatasan dan masyarakat.
Rekomendasi perbaikan hasil pelaksanaan KLHS harus tetap dipertimbangkan
dalam muatan raperda tentang RDTR dan PZ dalam setiap pembahasannya.
Hasil pelaksanaan penyusunan dan pembahasan raperda tentang RDTR dan
PZ, terdiri atas:

a. naskah akademik raperda tentang RDTR dan PZ;

b. naskah raperda tentang RDTR dan PZ; dan
c. berita acara pembahasan terutama berita acara dengan kabupaten/kota yang
berbatasan.
Kegiatan penyusunan dan pembahasan raperda tentang RDTR dan PZ
melibatkan Masyarakat dalam bentuk pengajuan usulan, keberatan, dan sanggahan
terhadap naskah Raperda RDTR dan PZ, melalui:
a. media massa (televisi, radio, surat kabar, majalah);
b. website resmi lembaga pemerintah yang berkewenangan menyusun RTRW
kota;
c. surat terbuka di media massa;
d. kelompok kerja (working group/public advisory group); dan/atau
e. diskusi/temu warga (public hearings/meetings), konsultasi publik minimal 1
(satu) kali, workshops, FGD, seminar, konferensi, dan panel.
Konsultasi publik dalam penyusunan dan pembahasan raperda tentang RDTR
dan PZ ini dilakukan minimal 1 (satu) kali dituangkan dalam berita acara dengan
melibatkan perguruan tinggi, pemerintah, swasta, dan masyarakat.

BAB IV
OUTPUT PERATURAN ZONASI
Definisi peraturan zonasi berdasarkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata

Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pedoman
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi adalah ketentuan yang
mengatur tentang persyaratan pemanfataan ruang dan ketentuan pengendaliannya
disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana
detail tata ruang.
Output atau keluaran yang dihasilkan dari Peraturan Zonasi terbagi menjadi 2 (dua)
yakni Zoning Text (aturan dasar) dan Zoning Map (peta zonasi). Berikut ini akan
dijelaskan mengenai zoning text dan zoning map beserta contohnya.

Gambar 3. Substansi/Muatan Peraturan Zonasi

Gambar 4. Bagan Alir Proses Teknis Penyusunan Peraturan Zonasi
1. ATURAN DASAR
Dalam Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail
Tata Ruang dan Peraturan Zonasi, yang disebut dengan zoning text adalah aturan
dasar, yang mana memuat ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan (ITBX),
ketentuan pemanfaatan ruang, ketentuan tata bangunan, ketentuan prasarana
minimal, ketentuan khusus, standar teknis, dan ketentuan pelaksanaan. Pada
umumnya zoning text berupa tabel yang berisi daftar/list kegiatan yang akan
dicocokkan dengan ketentuan dari masing-masing zona pola ruang. Hasil dari
analisis tersebut berupa kegiatan-kegiatan yang diperbolehkan (I), diperbolehkan

terbatas (T), diperbolehkan bersyarat, dan tidak diperbolehkan dalam suatu zona
pola ruang di kawasan tertentu.
4.1.1 DEFINSI DAN KRITERIA PENGKLASIFIKASIAN ZONA LINDUNG DAN
BUDIDAYA
Dalam penyusunan zoning text, tahap pertama yang dilakukan adalah
melakukan pengklasifikasian zona, untuk melihat apakah suatu Bagian Wilayah
Perencanaan (BWP) tersebut masuk dalam kategori zona lindung atau
budidaya. Pengklasifikasian zona lindung dan budidaya dapat dilakukan
dengan melihat kriteria-kriteria berdasarkan zona lindung dan budidaya,
sebagai berikut:
A. Kriteria Pengklasifikasian Zona dan Subzona Kawasan Lindung

Menurut Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pedoman
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan kriteria
pengklasifian zona dan subzona kawasan lindung dibagi menjadi 4
(empat) zona, yakni zona hutan lindung, zona perlindungan terhadap
kawasan bawahannya, zona perlindungan setempat dan zona ruang
terbuka hijau kota. Berikut ini penjelasan pengklasifikasian zona
lindung:

Tabel 2. Klasifikasi Zona Lindung
TUJUAN KRITERIA KRITERIA

NO ZONA KODE DEFINISI KETERANGAN
PENETAPAN PERFORMA PERENCANAAN
1. hutan HL peruntukan ruang memelihara dan terjaga dan kawasan hutan dengan mengacu pada
lindung yang merupakan mewujudkan terwujudnya faktor-faktor kelas Permen
bagian dari kelestarian fungsi kelestarian lereng, jenis tanah dan ATR/KaBPN No.
kawasan lindung hutan lindung dan fungsi hutan intensitas hujan setelah 1 Tahun 2018
yang mempunyai mencegah lindung dan tidak masing-masing tentang
fungsi pokok timbulnya adanya dikalikan dengan angka Pedoman
sebagai kerusakan hutan kerusakan hutan penimbang mempunyai Penyusunan
perlindungan meningkatkan meningkatnya jumlah nilai (skor) 175 Rencana Tata
sistem penyangga fungsi hutan fungsi hutan (seratus tujuh puluh Ruang Wilayah
kehidupan untuk lindung terhadap lindung terhadap lima) atau lebih Provinsi,
mengatur tata air, tanah, air, iklim, tanah, air, iklim, kawasan hutan yang Kabupaten, dan
mencegah banjir, tumbuhan, dan tumbuhan, dan mempunyai lereng Kota
mengendalikan satwa satwa lapangan 40 % (empat
erosi, mencegah puluh persen) atau
intrusi air laut, dan lebih dan/atau kawasan
memelihara hutan yang mempunyai
kesuburan tanah ketinggian 2000 (dua
ribu) meter atau lebih di
atas permukaan laut
kawasan bercurah
hujan yang tinggi,
berstruktur tanah yang
mudah meresapkan air
dan mempunyai
geomorfologi yang
mampu meresapkan air
hujan secara besar-

besaran

I. ZONA PERLINDUNGAN TERHADAP KAWASAN BAWAHANNYA
Definisi:
Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan lindung yang mempunyai fungsi pokok sebagai perlindungan terhadap kawasan di
bawahannya meliputi kawasan gambut dan kawasan resapan air.
Tujuan penetapan:
meresapkan air hujan sehingga dapat menjadi tempat pengisian air bumi (akuifer) yang berguna sebagai sumber air
2. lindung LG Peruntukan ruang melindungi terlindunginya tanah bergambut dengan Mengacu pada
gambut yang merupakan ketersediaan air, ketersediaan air ketebalan 3 (tiga) meter Permen LHK No.
bagian dari kelestarian terlindunginya atau lebih yang terdapat di P.14/MENLHK/S
kawasan lindung keanekaragaman keanekaragaman bagian hulu sungai dan ETJEN/KUM.1/2/
yang mempunyai hayati, penyimpan hayati rawa. 2017 tentang
fungsi utama cadangan karbon tersimpannya Tata Cara
perlindungan dan penghasil oksigen, cadangan karbon Inventarisasi dan
keseimbangan penyeimbang iklim penghasil oksigen Penetapan
tata air, tercapainya Fungsi
penyimpan keseimbangan Ekosistem
cadangan karbon, iklim mikro Gambut
dan pelestarian
keanekaragaman
hayati.
3. resapan air RA peruntukan ruang meresapkan air terserapnya air kawasan yang mempunyai mengacu pada
yang merupakan hujan sehingga hujan sehingga kemampuan tinggi untuk Permen
bagian dari dapat menjadi menjadi tempat meresapkan air hujan ATR/KaBPN No.
kawasan lindung tempat pengisian pengisian air sebagai pengontrol tata air 1 Tahun 2018
yang mempunyai air bumi (akuifer) bumi (akuifer) permukaan tentang
fungsi pokok yang berguna yang berguna Pedoman
sebagai sebagai sumber sebagai sumber Penyusunan
perlindungan air. air Rencana Tata
terhadap kawasan Ruang Wilayah
di bawahannya. Provinsi,
Kabupaten, dan
Kota
II. ZONA PERLINDUNGAN SETEMPAT
Definisi:
Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan lindung yang mempunyai fungsi pokok sebagai perlindungan terhadap sempadan pantai,
sempadan sungai, kawasan sekitar danau atau waduk, dan kawasan sekitar mata air.
Tujuan penetapan:
menjaga kelestarian fungsi pantai, waduk, dan sungai
menjaga kawasan dari aktivitas manusia
4. sempadan SP peruntukan ruang melindungi dan terlindungi dan daratan sepanjang Mengacu pada
pantai yang merupakan menjaga terjaganya tepian pantai yang Perpres No. 51
bagian dari kelestarian fungsi kelestarian fungsi lebarnya proporsional Tahun 2016
kawasan lindung dan segenap dan segenap dengan bentuk dan tentang Batas
yang mempunyai sumber daya di sumber daya di kondisi fisik pantai, Sempadan
fungsi pokok wilayah pesisir dan wilayah pesisir minimal 100 meter dari Pantai
sebagai pulau-pulau kecil dan pulau-pulau titik pasang tertinggi ke
perlindungan melindungi dan kecil arah darat
terhadap menjaga terlindungi dan penghitungan batas

sempadan pantai kehidupan terjaganya sempadan pantai harus
masyarakat di kehidupan disesuaikan dengan
wilayah pesisir dan masyarakat di karakteristik topografi,
pulau-pulau kecil wilayah pesisir biofisik, hidro-
dari ancaman dan pulau-pulau oseanografi, pesisir,
bencana alam kecil dari kebutuhan ekonomi
melindungi dan ancaman dan budaya, serta
menjaga alokasi bencana alam ketentuan lain yang
ruang untuk akses terlindungi dan terkait
publik melewati terjaganya
pantai alokasi ruang
melindungi dan untuk akses
menjaga alokasi publik melewati
ruang untuk pantai
saluran air dan terlindungi dan
limbah terjaganya
alokasi ruang
untuk saluran air
dan limbah
5. sempadan SS peruntukan ruang melindungi fungsi terlindunginya untuk sungai tidak Mengacu pada
sungai yang merupakan sungai agar tidak fungsi sungai bertanggul, sempadan Permen PU No.
bagian dari terganggu oleh agar tidak sungai ditentukan : 28/PRT/M/2015
kawasan lindung aktivitas yang terganggu oleh i. paling sedikit tentang
yang mempunyai berkembang di aktivitas yang berjarak 10 meter Penetapan Garis
fungsi pokok sekitarnya berkembang di dari tepi kiri dan Sempadan
sebagai melindungi sekitarnya kanan palung sungai Sungai dan
perlindungan, kegiatan terlindunginya sepanjang alur Sempadan
penggunaan, dan pemanfaatan dan kegiatan sungai, dalam hal
pengendalian atas upaya peningkatan pemanfaatan dan kedalaman sungai Danau

sumber daya nilai manfaat upaya kurang dari atau
yang ada pada sumber daya yang peningkatan nilai sama dengan 3
sungai dapat ada di sungai agar manfaat sumber meter
dilaksanakan dapat memberikan daya yang ada di ii. paling sedikit
sesuai dengan hasil secara sungai agar dapat berjarak 15 meter
tujuannya. optimal sekaligus memberikan hasil dari tepi kiri dan
menjaga secara optimal kanan palung sungai
kelestarian fungsi sekaligus sepanjang alur
sungai menjaga sungai, dalam hal
membatasi daya kelestarian fungsi kedalaman sungai
rusak air sungai sungai lebih dari 3 meter
terhadap dibatasinya daya sampai dengan 20
lingkungannya rusak air sungai meter
terhadap iii. paling sedikit
lingkungannya berjarak 30 meter
dari tepi kiri dan
kanan palung sungai
sepanjang alur
sungai, dalam hal
kedalaman sungai
lebih dari 20 meter
untuk sungai bertanggul
sempadan sungai
ditentukan paling
sedikit berjarak 3 meter
dari tepi luar kaki
tanggul sepanjang alur
sungai.

6. sekitar DW peruntukan ruang melindungi fungsi terlindunginya luasan lahan yang Mengacu pada
danau atau yang merupakan danau atau waduk fungsi danau atau mengelilingi dan Permen PU No.
waduk bagian dari agar tidak waduk agar tidak berjarak 50 (lima puluh) 28/PRT/M/2015
kawasan lindung terganggu oleh terganggu oleh meter dari tepi muka air tentang
yang mempunyai aktivitas yang aktivitas yang tertinggi yang pernah Penetapan Garis
fungsi pokok berkembang di berkembang di terjadi Sempadan
sebagai sekitarnya sekitarnya Sungai dan
perlindungan, melindungi terlindunginya Sempadan
penggunaan, dan kegiatan kegiatan Danau
pengendalian atas pemanfaatan dan pemanfaatan dan
sumber daya upaya peningkatan upaya
yang ada pada nilai manfaat peningkatan nilai
danau atau waduk sumber daya yang manfaat sumber
dapat ada di danau atau daya yang ada di
dilaksanakan waduk agar dapat danau atau
sesuai dengan memberikan hasil waduk agar dapat
tujuannya. secara optimal memberikan hasil
sekaligus menjaga secara optimal
kelestarian fungsi sekaligus
sungai menjaga
membatasi daya kelestarian fungsi
rusak air danau sungai
dan atau waduk dibatasinya daya
terhadap rusak air danau
lingkungannya dan atau waduk
terhadap
lingkungannya
7. sekitar mata MA peruntukan ruang menjaga kawasan terjaganya luasan lahan yang Mengacu pada
air yang merupakan sekitar mata air kawasan dari mengelilingi mata air Permen PU No.
bagian dari dari aktivitas aktivitas manusia paling sedikit berjarak 28/PRT/M/2015
kawasan lindung manusia 200 (dua ratus) meter tentang
yang mempunyai dari pusat mata air Penetapan Garis
fungsi pokok Sempadan
sebagai Sungai dan
perlindungan, Sempadan
penggunaan, dan Danau
pengendalian atas
sumber daya
yang ada pada
danau atau waduk
dapat
dilaksanakan
sesuai dengan
tujuannya.
KRITERIA KETERANG
NO ZONA KODE DEFINISI TUJUAN PENETAPAN KRITERIA PERENCANAAN
PERFORMA AN
III. ZONA RUANG TERBUKA HIJAU

Definisi:
area memanjang/jalur dan atau mengelompok, yang penggunaannya lebih bersifat terbuka, tempat tumbuh tanaman, baik yang
tumbuh tanaman secara alamiah maupun yang sengaja ditanam.
Tujuan penetapan:
menjaga ketersediaan lahan sebagai kawasan resapan air
menciptakan aspek planologis perkotaan melalui keseimbangan antara lingkunganalam dan lingkungan binaan yang berguna untuk
kepentingan masyarakat meningkatkan keserasian lingkungan perkotaan sebagai sarana pengamanlingkungan perkotaan yang
aman, nyaman, segar, indah, dan bersih
8. Hutan Kota RTH- Suatu memperbaiki dan terjaganya iklim dapat berbentuk Mengacu
1 hamparan menjaga iklim mikro dan nilai bergerombol atau pada
lahan yang mikro dan nilai estetika menumpuk, menyebar, Permen PU
estetika tersedianya atau berbentuk jalur
bertumbuhan No.
meresapkan air ruang untuk luas area yang ditanami
pohon-pohon menciptakan daerah resapan (ruang hijau) seluas 5/PRT/M/20
yang ompak keseimbangan air 90%-100% dari luas 08 tentang
dan rapat di dan keserasian terciptanya hutan kota Pedoman
dalam wilayah lingkungan fisik keseimbangan untuk hutan kota Penyediaan
perkotaan baik kota dan keserasian berbentuk jalur, lebar dan
pada tanah mendukung lingkungan fisik minimal adalah 30 m Pemanfaata
pelestarian dan kota untuk hutan kota
Negara n RTH di
perlindungan tersedianya bergerombol atau
maupun tanah keanekaragaman ruang untuk menumpuk, minimal Kawasan
hak, yang hayati melestarikan memiliki jumlah Perkotaan
ditetapkan dan melindungi vegetasi 100 pohon
sebagai hutan keanekaragama dengan jarak tanam
kota oleh n hayati rapat tidak beraturan
untuk hutan kota yang
KRITERIA KETERANG
PERFORMA AN
pejabat yang tidak mempunyai pola

berwenang atau bentuk tertentu,
luas minimalnya adalah
2500 m. komunitas
vegetasi tumbuh
mneyebar terpencar-
pencar dalam bentuk
rumpun atau gerombol-
gerombol kecil
9. Taman RTH- Lahan terbuka menciptakan tersedianya taman dapat berbentuk Mengacu
Kota 2 yang yang kawasan ruang untuk RRTH pada
berfungsi sosial pengendalian air kawasan luas taman minimal 0,3 Permen PU
larian dengan pengendalian m2 per
dan estetik No.
menyediakan air larian penduduk RW, dengan
sebagai sarana 5/PRT/M/20
kolam retensi dengan luas minimal 144.000 m2.
kegiatan menyediakan menyediakan 08 tentang
dapat dilengkapi
rekreatif, area penciptaan kolam retensi dengan fasilitas Pedoman
edukasi atau iklim mikro dan tersedianya rekreasi dan olah raga, Penyediaan
kegiatan lain pereduksi polutan area penciptaan dan kompleks olah raga dan
yang ditujukan di kawasan iklim mikro dan dengan minimal RTH Pemanfaata
perkotaan pereduksi 80%-90% dengan
untuk melayani n RTH di
menyediakan polutan di fasilitas yang terbuka
penduduk satu tempat rekreasi kawasan Kawasan
untuk umum.
kota atau dan olahraga perkotaan Perkotaan
jenis vegetasi dapat
masyarakat skala tersedianya
KRITERIA KETERANG
PERFORMA AN
bagian wilayah kota tempat rekreasi berupa pohon tahunan,

kota menyediakan dan olahraga perdu, dan semak yang
area terbuka masyarakat ditanam
sebagai ruang skala kota secarberkelompok atau
alternatif tersedianya menyebar berfungsi
mitigasi/evakuasi area terbuka sebagai pohon pencipta
bencana sebagai ruang iklim mikro atau
menciptakan alternatif sebagai pembatas
ruang alternatif mitigasi/evakua antar kegiatan.
sebagai landmark si bencana
kota tersedianya
mendukung ruang alternatif
pelestarian dan sebagai
perlindungan landmark kota
keanekaragaman tersedianya
hayati ruang untuk
melestarikan
dan melindungi
keanekaragama
n hayati
10. Taman RTH- taman yang menciptakan tersedianya lokasi taman berada Mengacu
Kecamata 3 ditujukan kawasan ruang untuk pada wilayah pada
n pengendalian air kawasan kecamatan yang Permen PU
untuk melayani larian dengan pengendalian bersangkutan No.
penduduk satu menyediakan air larian luas taman minimal 0,2
kolam retensi dengan m2 per 5/PRT/M/20
kecamatan
menyediakan menyediakan penduduk RW, dengan 08 tentang
area penciptaan kolam retensi luas minimal 24.000 m2 Pedoman
iklim mikro dan tersedianya luas area yang ditanami Penyediaan
pereduksi polutan area penciptaan tanaman (ruang hijau) dan
KRITERIA KETERANG
PERFORMA AN
di kawasan iklim mikro dan minimal seluas 80%- Pemanfaata

perkotaan pereduksi 90% dari luas taman, n RTH di
menyediakan polutan di sisanya dapat berupa Kawasan
tempat rekreasi kawasan pelataran yang Perkotaan
dan olahraga perkotaan diperkeras sebagai
masyarakat skala tersedianya tempat melakukan
kecamatan tempat rekreasi berbagai aktivitas.
menyediakan dan olahraga pada taman ini selain
area terbuka masyarakat ditanami dengan
sebagai ruang skala berbagai tanaman, juga
alternatif kecamatan terdapat minimal 50
mitigasi/evakuasi tersedianya (lima puluh) pohon
bencana area terbuka pelindung dari jenis
mendukung sebagai ruang pohon kecil atau
pelestarian dan alternatif sedang untuk jenis
perlindungan mitigasi/evakua taman aktif dan minimal
keanekaragaman si bencana 100 (lima puluh) pohon
hayati tersedianya pelindung dari jenis
ruang untuk pohon kecil atau
melestarikan sedang untuk jenis
dan melindungi taman pasif.
keanekaragama
n hayati
11. Taman RTH- taman yang menciptakan tersedianya lokasi taman berada Mengacu
Kelurahan 4 ditujukan untuk kawasan ruang untuk pada wilayah kelurahan pada
pengendalian air kawasan yang bersangkutan Permen PU
melayani larian pengendalian luas taman minimal 0,3
No.
penduduk satu menyediakan air larian m2 per
area penciptaan tersedianya penduduk RW, dengan 5/PRT/M/20
kelurahan
iklim mikro dan area penciptaan luas minimal 9.000 m2 08 tentang
KRITERIA KETERANG
PERFORMA AN
pereduksi polutan iklim mikro dan luas area yang ditanami Pedoman
di kawasan pereduksi tanaman (ruang hijau) Penyediaan
perkotaan polutan di minimal seluas 80%- dan
menyediakan kawasan 90% dari luas taman, Pemanfaata
tempat rekreasi perkotaan sisanya dapat berupa
dan olahraga tersedianya pelataran yang n RTH di
masyarakat skala tempat rekreasi diperkeras sebagai Kawasan
kelurahan dan olahraga tempat melakukan Perkotaan
menyediakan masyarakat berbagai aktivitas.
area terbuka skala kelurahan pada taman ini selain
sebagai ruang tersedianya ditanami dengan
alternatif area terbuka berbagai tanaman, juga
mitigasi/evakuasi sebagai ruang terdapat minimal 25
bencana alternatif (dua puluh lima) pohon
mendukung mitigasi/evakua pelindung dari jenis
pelestarian dan si bencana pohon kecil atau
perlindungan tersedianya sedang untuk jenis
keanekaragaman ruang untuk taman aktif dan minimal
hayati melestarikan 50 (lima puluh) pohon
dan melindungi pelindung dari jenis
keanekaragama pohon kecil atau
n hayati sedang untuk jenis
taman pasif.
12. Taman RTH- Taman yang menciptakan tersedianya lokasi taman berada Mengacu
RW 5 ditujukan untuk kawasan ruang untuk pada radius kurang dari pada
melayani pengendalian air kawasan 1000 m dari rumah- Permen PU
larian pengendalian rumah penduduk yang
penduduk satu No.
menyediakan air larian dilayani
RW, khususnya area penciptaan tersedianya luas taman minimal 0,5 5/PRT/M/20
KRITERIA KETERANG
PERFORMA AN
kegiatan iklim mikro dan area penciptaan m2 per 08 tentang

pereduksi polutan iklim mikro dan penduduk RW, dengan Pedoman
remaja, di kawasan pereduksi luas minimal 1.250 m2 Penyediaan
kegiatan perkotaan polutan di luas area yang ditanami dan
olahraga menyediakan kawasan tanaman (ruang hijau)
tempat rekreasi perkotaan Pemanfaata
masyarakat, minimal seluas 70%-
dan olahraga tersedianya n RTH di
serta kegiatan 80% dari luas taman,
masyarakat skala tempat rekreasi sisanya dapat berupa Kawasan
masyarakat RW dan olahraga Perkotaan
pelataran yang
lainnya menyediakan masyarakat diperkeras sebagai
area terbuka skala RW tempat melakukan
di lingkungan sebagai ruang tersedianya berbagai aktivitas.
RW tersebut alternatif area terbuka pada taman ini selain
mitigasi/evakuasi sebagai ruang ditanami dengan
bencana alternatif berbagai tanaman, juga
mendukung mitigasi/evakua terdapat minimal 10
pelestarian dan si bencana (sepuluh) pohon
perlindungan tersedianya pelindung dari jenis
keanekaragaman ruang untuk pohon kecil atau
hayati melestarikan sedang.
dan melindungi
keanekaragama
n hayati
13. Taman RT RTH- Taman yang menciptakan tersedianya lokasi taman berada Mengacu
6 ditujukan untuk kawasan ruang untuk pada radius kurang dari pada
melayani pengendalian air kawasan 30 m dari rumah-rumah Permen PU
larian pengendalian penduduk yang dilayani
penduduk No.
menyediakan air larian luas taman minimal 1
dalam lingkup 1 area penciptaan tersedianya m2 per 5/PRT/M/20
(satu) RT, iklim mikro dan area penciptaan penduduk RT, dengan 08 tentang
KRITERIA KETERANG
PERFORMA AN
khususnya pereduksi polutan iklim mikro dan luas minimal 250 m2 Pedoman
untuk melayani di kawasan pereduksi luas area yang ditanami Penyediaan
kegiatan sosial perkotaan polutan di tanaman (ruang hijau) dan
menyediakan kawasan minimal seluas 70%-
di lingkungan Pemanfaata
tempat rekreasi perkotaan 80% dari luas taman.
RT tersebut dan olahraga tersedianya n RTH di
pada taman ini selain
masyarakat skala tempat rekreasi ditanami dengan Kawasan
RT dan olahraga berbagai tanaman, juga Perkotaan
menyediakan masyarakat terdapat minimal 3
area terbuka skala RT (tiga) pohon pelindung
sebagai ruang tersedianya dari jenis pohon kecil
alternatif area terbuka atau sedang
mitigasi/evakuasi sebagai ruang
bencana alternatif
mendukung mitigasi/evakua
pelestarian dan si bencana
perlindungan tersedianya
keanekaragaman ruang untuk
hayati melestarikan
dan melindungi
keanekaragama
n hayati
14. Pemakam RTH- Penyediaan Menyediakan tersedianya ukuran makam 1 m x 2 Mengacu
an 7 ruang terbuka ruang untuk ruang untuk m; pada
hijau yang tempat tempat jarak antar makam satu Permen PU
pemakaman pemakaman dengan lainnya minimal
berfungsi No.
umum umum 0,5 m;
utama sebagai menciptakan tersedianya tiap makam tidak 5/PRT/M/20
tempat kawasan ruang untuk diperkenankan 08 tentang
penguburan pengendalian air kawasan dilakukan penembokan/ Pedoman
KRITERIA KETERANG
PERFORMA AN
jenazah. Selain larian pengendalian perkerasan; Penyediaan

itu juga dapat menyediakan air larian pemakaman dibagi dan
berfugnis area penciptaan tersedianya dalam beberapa blok, Pemanfaata
iklim mikro dan area penciptaan luas dan jumlah
sebagai daerah n RTH di
pereduksi polutan iklim mikro dan masing-masing blok
resapan air, di kawasan pereduksi Kawasan
disesuaikan dengan
tempat perkotaan polutan di Perkotaan
kondisi pemakaman
pertumbuhan mendukung kawasan setempat;
berbagai jenis pelestarian dan perkotaan
perlindungan tersedianya batas antar blok
vegetasi, pemakaman berupa
pencipta iklim keanekaragaman ruang untuk
hayati melestarikan pedestrian lebar 150-
mikro serta 200
dan melindungi
tempat hidup keanekaragama cm dengan deretan pohon
burung serta n hayati pelindung disalah satu
fungsi sosial sisinya;
masyarakat batas terluar
disekitar seperti pemakaman berupa
beristirahat dan pagar tanaman atau
kombinasi
sebagai sumber
antara pagar buatan
pendapatan
dengan pagar tanaman,
atau dengan pohon
pelindung;
ruang hijau
pemakaman termasuk
pemakaman tanpa
perkerasan minimal
70% dari total area
pemakaman
KRITERIA KETERANG
PERFORMA AN
15. konservasi KS peruntukan meningkatkan meningkatnya kawasan yang ditunjuk mengacu

ruang yang fungsi lindung fungsi lindung mempunyai pada
merupakan terhadap tanah, terhadap tanah, keanekaragaman jenis Permen
air, iklim, air, iklim, tumbuhan dan satwa
bagian dari ATR/KaBPN
tumbuhan dan tumbuhan dan serta tipe
kawasan satwa, serta nilai satwa, serta ekosistemnya; No. 1 Tahun
lindung yang budaya dan nilai budaya dan dan/atau mewakili 2018
memiliki ciri sejarah bangsa sejarah bangsa formasi biota tertentu tentang
khas tertentu mempertahankan terjaganya dan/atau unit-unit Pedoman
baik di darat keanekaragaman keanekaragama penyusunnya Penyusuna
maupun di hayati, satwa, tipe n hayati, satwa, mempunyai kondisi n Rencana
ekosistem dan tipe ekosistem alam, baik biota
perairan yang Tata Ruang
keunikan alam dan keunikan maupun fisiknya yang
mempunyai alam masih asli dan tidak Wilayah
fungsi pokok atau belum diganggu Provinsi,
sebagai manusia dan/atau Kabupaten,
kawasan mempunyai luas dan dan Kota
pengawetan bentuk tertentu agar
keragaman menunjang
pengelolaan yang
jenis tumbuhan,
efektif dengan daerah
satwa dan penyangga yang cukup
ekosistemnya luas
beserta nilai mempunyai ciri khas
budaya dan dan dapat merupakan
sejarah bangsa satu-satunya contoh di
suatu daerah serta
keberadaannya
memerlukan observasi
B. Kriteria Pengklasifikasian Zona dan Subzona Kawasan Budidaya

Kriteria pengklasifian zona dan subzona kawasan budidaya dibagi menjadi 8 (delapan) zona, yakni zona perumahan,
zona perdagangan dan jasa, zona perkantoran, zona industri, zona sarana pelayanan umum, zona peruntukan lainna,
dan zona peruntukan campuran. Berikut ini penjelasan pengklasifikasian zona budidaya:
Tabel 3. Klasifikasi Zona Budidaya
KRITERIA
NO ZONA KODE DEFINISI TUJUAN PENETAPAN KRITERIA PERENCANAAN KET
PERFORMA
I. ZONA PERUMAHAN
Definisi:
Peruntukan ruang yang terdiri atas kelompok rumah tinggal yang mewadahi kehidupan dan penghidupan masyarakat yang dilengkapi dengan
fasilitasnya.
Tujuan penetapan:
menyediakan lahan untuk pengembangan hunian dengan kepadatan yang bervariasi;
mengakomodasi bermacam tipe hunian dalam rangka mendorong penyediaan hunian bagi semua lapisan masyarakat; dan
merefleksikan pola-pola pengembangan yang diinginkan masyarakat pada lingkungan-lingkungan hunian yang ada dan untuk masa yang
akan datang, sesuai kebutuhannya dapat termasuk penyediaan ruang hunian seperti rumah singgah, rumah sosial, rumah sederhana sehat,
lingkungan kampung dan perumahan adat/tradisional
1. rumah R-1 peruntukan menyediakan zona tersedianya unit zona dengan wilayah
kepadatan ruang yang untuk pembangunan hunian dengan perencanaan yang
sangat merupakan unit huniandengan tingkat kepadatan memiliki kepadatan
bangunan diatas 1000
tinggi bagian dari tingkat kepadatan sangat tinggi
(seribu) rumah/hektar
kawasan sangat tinggi. Dalam
budidaya pembangunan rumah
difungsikan untuk secara vertikal dengan
KRITERIA
PERFORMA
tempat tinggal kepadatan sangat

atau hunian tinggi berlaku
dengan kepemilikan
perbandingan berdasarkan strata title,
yang sangat dimana setiap pemilik
besar antara unit hunian memiliki
jumlah bangunan hak menggunakan
rumah dengan bagian bersama, benda
luas lahan bersama dan tanah
bersama dan
kewajiban yang sama
dalam menyediakan
fasilitas lingkungan di
dalam satuan
perpetakannya
(apartemen/rumah
susun)
kepadatan ruang yang untuk pembangunan hunian dengan perencanaan yang memiliki
tinggi merupakan unit huniandengan tingkat kepadatan kepadatan bangunan 100
bagian dari tingkat kepadatan tinggi (seratus)-1000 (seribu)
kawasan tinggi rumah/hektar
budidaya
difungsikan untuk zona peruntukan hunian
dengan luas persil dari
tempat tinggal
60 m2 sampai dengan
atau hunian 150 m2
dengan
perbandingan
KRITERIA
PERFORMA
yang besar
antara jumlah
bangunan rumah
dengan luas
lahan
sedang merupakan unit huniandengan tingkat kepadatan memiliki kepadatan
bangunan 40 (empat
bagian dari tingkat kepadatan sedang
puluh)-100 (seratus)
kawasan sedang rumah/hektar
budidaya zona peruntukan hunian
difungsikan untuk dengan luas persil dari
tempat tinggal 150 m2 sampai dengan
atau hunian 250 m2
dengan
perbandingan
yang hampir
seimbang antara
jumlah bangunan
rumah dengan
luas lahan
4. rumah R-4 peruntukan bertujuan menyediakan tersedianya unit zona dengan wilayah
kepadatan ruang yang zona untuk hunian dengan perencanaan yang
rendah merupakan pembangunan unit tingkat kepadatan memiliki kepadatan
bangunan dibawah 10
bagian dari huniandengan tingkat rendah
(sepuluh)-40 (empat
kawasan kepadatan rendah puluh) rumah/hektar
budidaya zona peruntukan hunian
KRITERIA
PERFORMA
difungsikan untuk dengan luas persil dari

tempat tinggal 150 m2 sampai dengan
atau hunian 250 m2
dengan
perbandingan
yang kecil antara
jumlah bangunan
rumah dengan
luas lahan
sangat merupakan unit huniandengan tingkat kepadatan memiliki kepadatan
bangunan di bawah 10
rendah bagian dari tingkat kepadatan sangat rendah
(sepuluh) rumah/hektar
kawasan sangat rendah zona peruntukan hunian
budidaya lebih besar dari 350 m2
difungsikan untuk
tempat tinggal
atau hunian
dengan
perbandingan
yang sangat kecil
antara jumlah
bangunan rumah
dengan luas
lahan
II. ZONA PERDAGANGAN DAN JASA
Definisi:
KRITERIA
PERFORMA
Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan budi daya difungsikan untuk pengembangan kegiatan usaha yang bersifat komersial,
tempatbekerja, tempat berusaha, serta tempat hiburan dan rekreasi, serta fasilitas umum/sosial pendukungnya.
Tujuan penetapan:
menyediakan lahan untuk menampung tenaga kerjadalam wadah berupa perkantoran, pertokoan, jasa, rekreasi dan pelayanan masyarakat;
menyediakan ruang yang cukup bagi penempatan kelengkapan dasar fisik berupa sarana-sarana penunjang yang berfungsi untuk
penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan ekonomi, sosial, dan budaya sehingga dapat berfungsi sebagaimana mestinya; dan
menyediakan ruang yang cukup bagi sarana-sarana umum, terutama untuk melayani kegiatan-kegiatan produksi dan distribusi, yang
diharapkan dapat meningkatkan pertumbuhan ekonomi daerah.
6. Skala kota K-1 peruntukan menyediakan ruang tersedianya ruang lingkungan dengan
ruang yang untuk: untuk: tingkat kepadatan tinggi,
merupakan sedang, dan rendah dan
menampung tenaga menampung akan diatur lebih lanjut
bagian dari
kerja, pertokoan, tenaga kerja, didalam peraturan zonasi
kawasan lingkungan yang
jasa, rekreasi, dan pertokoan, jasa,
budidaya pelayanan rekreasi, dan diarahkan untuk
difungsikan untuk Masyarakat pelayanan membentuk karakter
pengembangan menyediakan masyarakat ruang kota melalui
kelompok fasilitas pelayanan menyediakan pengembangan
kegiatan perdagangan dan fasilitas bangunan bangunan
jasa yang pelayanan tunggal
perdagangan
dibutuhkan perdagangan dan skala pelayanan
dan/atau jasa, masyarakat dalam jasa yang perdagangan dan jasa
tempat bekerja, skala pelayanan dibutuhkan yang direncanakan
tempat berusaha, regional dan kota masyarakat dalam adalah tingkat nasional,
tempat hiburan skala pelayanan regional, dan kota
dan rekreasi regional dan kota jalan akses minimum
dengan skala adalah jalan kolektor
tidak berbatasan
pelayanan kota
langsung dengan
perumahan penduduk
KRITERIA
PERFORMA
7. Skala BWP K-2 peruntukan menyediakan ruang tersedianya ruang lingkungan dengan
ruang yang untuk: untuk: tingkat kepadatan rendah
merupakan sampai sedang
menampung tenaga menampung skala pelayanan
bagian dari
kerja, pertokoan, tenaga kerja, perdagangan dan jasa
kawasan budi yang direncanakan
daya difungsikan pelayanan rekreasi, dan adalah tingkat regional,
untuk masyarakat pelayanan kota, dan lokal
pengembangan menyediakan masyarakat jalan akses minimum
kelompok fasilitas pelayanan menyediakan adalah jalan kolektor
kegiatan perdagangan dan fasilitas sebagai bagian dari
jasa yang pelayanan fasilitas perumahan dan
perdagangan
dibutuhkan perdagangan dan dapat berbatasan
dan/atau jasa, masyarakat dalam jasa yang langsung dengan
tempat bekerja , skala pelayanan dibutuhkan perumahan penduduk
tempat berusaha, kota dan lokal masyarakat dalam
tempat hiburan skala pelayanan
dan rekreasi kota dan lokal
dengan skala
pelayanan BWP
8. Skala Sub- K-3 peruntukan menyediakan ruang tersedianya ruang lingkungan dengan
BWP ruang yang untuk: untuk: tingkat kepadatan
merupakan sedang sampai tinggi.
menampung tenaga menampung skala pelayanan
bagian dari
kerja, pertokoan, tenaga kerja, perdagangan dan jasa
kawasan budi yang direncanakan
daya difungsikan pelayanan rekreasi, dan adalah tingkat regional,
untuk masyarakat pelayanan kota, dan lokal
pengembangan menyediakan masyarakat jalan akses minimum
kelompok fasilitas pelayanan menyediakan adalah jalan kolektor
kegiatan perdagangan dan fasilitas sebagai bagian dari
jasa yang pelayanan fasilitas perumahan dan
perdagangandan
dapat berbatasan
KRITERIA
PERFORMA
/atau jasa, dibutuhkan perdagangan dan langsung dengan

tempat bekerja, masyarakat dalam jasa yang perumahan penduduk
tempat berusaha, skala pelayanan dibutuhkan
kota dan lokal masyarakat dalam
tempat hiburan
skala pelayanan
dan rekreasi kota dan lokal
dengan skala
pelayanan sub
BWP
III. ZONA PERKANTORAN
Definisi:
Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan budi daya difungsikan untuk pengembangan kegiatan pelayanan pemerintahan dan
tempat bekerja/berusaha, tempat berusaha, dilengkapi dengan fasilitas umum/sosial pendukungnya.
Tujuan penetapan :
menyediakan lahan untuk menampung tenaga kerja dalam wadah berupa perkantoran, pemerintah dan/atau swasta;
menyediakan ruang yang cukup bagi penempatan kelengkapan dasar fisik berupa sarana-sarana penunjang yang berfungsi untuk
penyelenggaraan danpengembangan kegiatan perkantoran yang produktif sehingga dapat berfungsi sebagaimana mestinya; dan
menyediakan ruang yang cukup bagi sarana-sarana umum, terutama untuk melayani kegiatan-kegiatan perkantoran, yang diharapkan dapat
meningkatkan pertumbuhan ekonomi daerah.
9. perkantoran KT Peruntukan menyediakan lahan tersedianya lahan kantor pemerintahan baik
ruang yang untuk menampung untuk tingkat pusat maupun
merupakan tenaga kerja dalam menampung daerah (provinsi,
wadah berupa tenaga kerja kota/kabupaten,
bagian dari
perkantoran, dalam wadah kecamatan, kelurahan)
kawasan budi pemerintah berupa kantor atau instalasi
daya difungsikan dan/atau swasta; perkantoran, hankam termasuk tempat
untuk menyediakan ruang pemerintah latihan baik pada
KRITERIA
PERFORMA
pengembangan yang cukup bagi dan/atau swasta; tingkatan nasional,

kegiatan penempatan tersedianya Kodam, Korem, Koramil,
pelayanan kelengkapan dasar ruang yang cukup Polda, Polwil, Polsek,
fisik berupa sarana- bagi penempatan dan sebagainya
pemerintahan
sarana penunjang kelengkapan untuk pemerintah tingkat
dan tempat yang berfungsi dasar fisik berupa pusat, provinsi dan kota
bekerja/berusaha untuk sarana-sarana aksesibilitas minimum
, tempat penyelenggaraan penunjang yang adalah jalan kolektor
berusaha, danpengembangan berfungsi untuk untuk pemerintah tingkat
dilengkapi kegiatan penyelenggaraan kecamatan dan
dengan fasilitas perkantoran yang danpengembang dibawahnya aksesibilitas
produktif sehingga an kegiatan minimum adalah jalan
umum/sosial
dapat berfungsi perkantoran yang lingkungan utama
pendukungnya. sebagaimana produktif lingkungan dengan
mestinya; dan sehingga dapat tingkat kepadatan tinggi,
menyediakan ruang berfungsi sedang, dan rendah dan
yang cukup bagi sebagaimana akan diatur lebih lanjut
sarana-sarana mestinya; dan didalam peraturan zonasi
umum, terutama tersedianya ruang lingkungan yang
untuk melayani yang cukup bagi diarahkan untuk
kegiatan-kegiatan sarana-sarana membentuk karakter
perkantoran, yang tuang kota melalui
umum, terutama
diharapkan dapat pengembangan
meningkatkan untuk melayani bangunan bangunan
pertumbuhan kegiatan-kegiatan tunggal
ekonomi daerah. perkantoran, yang skala pelayanan yang
diharapkan dapat direncanakan adalah
meningkatkan tingkat nasional dan
pertumbuhan regional dan kota
jalan akses minimum
ekonomi daerah.
adalah jalan kolektor
tidak berbatasan
langsung dengan
KRITERIA
PERFORMA
perumahan penduduk
IV. ZONA INDUSTRI
Definisi:
Industri adalah kegiatan ekonomi yang mengolah bahan mentah, bahan baku, barang setengah jadi, dan/atau barang jadi menjadi barang
dengan nilai yang lebih tinggi untuk penggunaannya, termasuk kegiatan rancang bangun dan perekayasaan industri.
Tujuan penetapan:
menyediakan ruang bagi kegiatan-kegiatan produksi suatu barang yang mempunyai nilai lebih untuk penggunaannya, termasuk kegiatan
rancang bangun dan perekayasaan yang berkaitan dengan lapangan kerja perekonomian lainnya; dan
memberikan kemudahan pertumbuhan industri baru dengan mengendalikan pemanfaatan ruang lainnya, untuk menjaga keserasian
lingkungan sehingga mobilitas antar ruang tetap terjamin serta terkendalinya kualitas lingkungan.
10. kawasan KI Merupakan zona mempercepat adanya dikembangkan dengan Mengacu
industri pemusatan penyebaran dan percepatan luas lahan paling sedikit pada PP No.
kegiatan industri pemerataan penyebaran dan 50 Ha dalam satu 142 Tahun
pembangunan pemerataan hamparan
yang dilengkapi 2015 tentang
industri pembangunan dikembangkan pada
dengan sarana meningkatkan industri lingkungan dengan Kawasan
dan prasarana upaya meningkatnya tingkat kepadatan rendah Industri
penunjang pembangunan upaya tidak berada maupun
industri yang pembangunan berbatasan langsung
berwawasan industri yang dengan zona perumahan
lingkungan berwawasan penentuan lokasi industri
meningkatkan daya lingkungan dilakukan dengan
saing investasi dan meningkatknya memperhatikan rencana
daya saing industri daya saing transportasi yang
memberikan investasi dan berhubungan dengan
kepastian lokasi daya saing simpul bahan baku
menyediakan industri industri dan simpul-
fasilitas bersama tersedianya simpul pemasaran hasil
lokasi untuk produksi yang
kegiatan industri merupakan bagian dari
tersedianya rencana umum jaringan
KRITERIA
PERFORMA
fasilitas bersama transportasi yang

tertuang di dalam
rencana tata ruang
maupun rencana induk
transportasi
memperhatikan
ketentuan peraturan
perundang-undangan
terkait dengan
pengembangan lahan
industri
11. sentra SIKM zona industri menyediakan ruang tersedianya dikembangkan pada Mengacu
industri dengan modal untuk untuk industri- ruang untuk lingkungan dengan pada PP No.
kecil dan kecil dan tenaga industri kecil dan untuk industri- tingkat kepadatan rendah 142 Tahun
industri kecil dan sampai sedang
menengah kerja yang sedikit menengah yang 2015 tentang
menengah yang penentuan lokasi industri
dengan peralatan mengakomodasi mengakomodasi dilakukan dengan Kawasan
sederhana. kegiatan industri skala kegiatan industri memperhatikan Industri
biasanya kecil dan menengah skala kecil dan keserasian dengan
merupakan yang ditata dalam menengah lingkungan sekitar serta
industri yang perpetakan kecil terfasilitasinya kebutuhannya
dikerjakan per dengan lantai dua masyarakat luas memperhatikan
untuk berusaha kepadatan lalu lintas dan
orang atau sampai empat lapis,
pada bangunan kapasitas jalan di sekitar
rumah tangga, sehingga industri yang industri
seperti industri memungkinkan berdekatan dapat dikembangkan di
roti, kompor masyarakat luas dengan rumah zona perumahan selama
minyak, berusaha pada tinggalnya tidak mengganggu aspek
makanan ringan, bangunan industri yang lingkungan
minyak goreng berdekatan dengan memperhatikan
penanganan limbah
curah dan lain- rumah tinggalnya
industri
lain berada di dalam
KRITERIA
PERFORMA
bangunan deret atau

perpetakan
disediakan lahan untuk
bongkar muat barang
hasil industri sehingga
tidak mengganggu arus
lalu lintas sekitar
pemukiman
memperhatikan
ketentuan peraturan
perundang-undangan
terkait dengan
pengembangan lahan
industri
V. ZONA SARANA PELAYANAN UMUM
Definisi:
Peruntukan ruang yang dikembangkan untuk menampung fungsi kegiatan yang berupa pendidikan, kesehatan, peribadatan, sosial budaya,
olahraga dan rekreasi, dengan fasilitasnya dengan skala pelayanan yang ditetapkan dalam RTRWK.
Tujuan penetapan:
menyediakan ruang untuk pengembangan kegiatan kegiatan pendidikan, kesehatan, peribadatan, sosial budaya, olahraga dan rekreasi,
dengan fasilitasnya dalam upaya memenuhi kebutuhan masyarakat sesuai dengan jumlah penduduk yang dilayani dan skala pelayanan
fasilitas yang akan dikembangkan;
menentukan pusat-pusat pelayanan lingkungan sesuai dengan skala pelayanan sebagaimana tertuang di dalam RTRWK; dan
mengatur hierarki pusat pusat pelayanan sesuai dengan RTRWK.
peruntukan menyediakan tersedianya Lokasi SPU dapat ketentuan
ruang yang sarana pelayanan sarana pelayanan disebar pada titik-titik teknis
12. Skala kota SPU-1 merupakan pendidikan, pendidikan, strategis atau sekitar merujuk pada
kesehatan, kesehatan, pusat kota.
bagian dari SNI 03-1733-
olahraga, olahraga, Terdiri atas kantor
kawasan budi peribadatan, peribadatan, pemerintahan; gedung 2004
dayayang transportasi, dan transportasi, dan sosial budaya Tentang Tata
KRITERIA
PERFORMA
dikembangkan sosial budaya untuk sosial budaya (serbaguna, alun-alun), Cara

untuk melayani kebutuhan untuk kebutuhan sarana peribadatan Perencanaan
peduduk skala penduduk skala penduduk skala (masjid agung, gereja), Lingkungan
kota kota sarana kesehatan (rumah
kota Perumahan
sakit), sarana olahraga
(lapangan besar) di Perkotaan
13. Skala SPU-2 peruntukan menyediakan tersedianya Lokasi SPU dapat ketentuan
kecamatan ruang yang sarana pelayanan sarana pelayanan disebar pada titik-titik teknis
merupakan pendidikan, pendidikan, strategis atau sekitar merujuk pada
kesehatan, kesehatan, pusat kecamatan.
kawasan budi peribadatan, peribadatan, kecamatan; kantor polisi; 2004
dayayang transportasi, dan transportasi, dan pos pemadam Tentang Tata
dikembangkan sosial budaya untuk sosial budaya kebakaran; kantor pos Cara
untuk melayani kebutuhan untuk kebutuhan pembantu; balai Perencanaan
peduduk skala penduduk skala penduduk skala nikah/KUA/BP4; parkir Lingkungan
kecamatan kecamatan kecamatan umum; gedung Perumahan
pertemuan/serba guna,
di Perkotaan
puskesmas, sekolah,
14. Skala SPU-3 peruntukan menyediakan tersedianya Lokasi SPU dapat ketentuan
kelurahan ruang yang sarana pelayanan sarana pelayanan disebar pada titik-titik teknis
kesehatan, kesehatan, pusat kelurahan.
kawasan budi peribadatan, peribadatan, kelurahan; pos kamtib; 2004
dayayang transportasi, dan transportasi, dan pos pemadam Tentang Tata
dikembangkan sosial budaya untuk sosial budaya kebakaran; agen Cara
untuk melayani kebutuhan untuk kebutuhan pelayanan pos; loket Perencanaan
peduduk skala penduduk skala penduduk skala pembayaran air bersih; Lingkungan
kelurahan kelurahan kelurahan loket pembayaran listrik; Perumahan
puskesmas, sekolah, bak
sampah besar; dan parkir
KRITERIA
PERFORMA
umum dengan standar di Perkotaan

satuan parkir 25 m2
Lokasi SPU dapat
dijangkau dengan
kendaraan umum.
15. Skala RW SPU-4 peruntukan menyediakan tersedianya Lokasi SPU dapat ketentuan
ruang yang sarana pelayanan sarana pelayanan disebar pada titik-titik teknis
kesehatan, kesehatan, pusat RW.
olahraga, olahraga, Terdiri atas balai
kawasan budi peribadatan, peribadatan, pertemuan warga; pos 2004
dayayang transportasi, dan transportasi, dan hansip; gardu listrik; bak Tentang Tata
dikembangkan sosial budaya untuk sosial budaya sampah kecil; posyandu; Cara
untuk melayani kebutuhan untuk kebutuhan dan parkir umum dengan Perencanaan
peduduk skala penduduk skala penduduk skala standar satuan parkir 25 Lingkungan
RW RW RW m2 Perumahan
Pada lingkungan
di Perkotaan
perumahan dengan
dengan kasus tertentu,
dapat disediakan MCK
bersama yang
ketentuannya mengikuti
standar yang berlaku
Parkir umum yang
disediakan diintegrasikan
dengan kebutuhan balai
pertemuan warga
VI. ZONA PERUNTUKAN LAINNYA
Definisi:
Peruntukan ruang yang dikembangkan untuk menampung fungsi kegiatan di daerah tertentu berupa pertanian, pertambangan, pariwisata, dan
peruntukan-peruntukan lainnya.
KRITERIA
PERFORMA
Tujuan penetapan:
menyediakan ruang untuk pengembangan kegiatan-kegiatan di daerah tertentu seperti pertanian, pertambangan, pariwisata, dengan
fasilitasnya dalam upaya memenuhi lapangan pekerjaan masyarakat di daerah tersebut;
mengembangkan sektor-sektor basis tertentuagar dapat meningkatkan produktifitas daerah.
peruntukan lahan tersedianya lahan peruntukan pertanian

16. pertanian PL-1 peruntukan untuk: untuk: berupa:
ruang yang menghasilkan menghasilkan ruang yang secara teknis
dikembangkan bahan pangan, bahan pangan, dapat digunakan untuk
untuk palawija, tanaman palawija, lahan pertanian basah
menampung keras, hasil tanaman keras, (irigasi maupun non
kegiatan yang peternakan, dan hasil peternakan, irigasi) ataupun lahan
berhubungan hasil perikanan dan hasil kering tanaman pangan
sebagai daerah perikanan maupun palawija
dengan
resapan air hujan sebagai daerah ruang yang apabila
pengusahaan digunakan untuk kegiatan
untuk kawasan resapan air hujan
mengusahakan sekitarnya untuk kawasan pertanian lahan basah
tanaman sekitarnya ataupun lahan kering
membantu dapat memberikan
tertentu, penyediaan membantu
pemberian manfaat baik ekonomi,
lapangan kerja bagi penyediaan ekologi maupun sosial
makanan, masyarakat lapangan kerja kawasan pertanian
pengkandangan, setempat bagi masyarakat tanaman lahan basah
dan setempat
dengan irigasi teknis tidak
pemeliharaan boleh dialihfungsikan
hewan untuk memperhatikan ketentuan
pribadi atau pokok tentang
tujuan komersial perencanaan dan
penyelenggaraan budi
daya tanaman serta tata
ruang dan tata guna tanah
budi daya tanaman
mengacu kepada Undang-
L1-20
KRITERIA
PERFORMA
Undang Nomor 12 Tahun

1992 tentang Sistem Budi
Daya Tanaman
peruntukan perkebunan,
peternakan, perikanan
tidak mengganggu
permukiman penduduk
terkait dengan limbah
yang dihasilkan
pada lingkungan dengan
kepadatan rendah
memperhatikan
ketentuan pokok tentang
pemakaian tanah dan
air untuk usaha
peternakan; serta
penertiban dan
keseimbangan tanah
untuk ternak mengacu
kepada Undang-Undang
Nomor 6 Tahun 1967
tentang Ketentuan-
Ketentuan Pokok
Peternakan dan
Kesehatan Hewan
17. pertambang PL-2 peruntukan menyediakan ruangan tersedianya ruangan ruang yang secara teknis
an ruang yang untuk: untuk: dapat digunakan untuk
dikembangkan pemusatan kegiatan
kegiatan-kegiatan kegiatan-kegiatan pertambangan, serta
untuk
pertambangan pertambangan tidak mengganggu
menampung kelestarian fungsi
dalam upaya dalam upaya
kegiatan meningkatkan meningkatkan lingkungan hidup
pertambangan keseimbangan keseimbangan ruang yang apabila
KRITERIA
PERFORMA
bagi daerah yang antara penggunaan antara digunakan untuk kegiatan

sedang maupun lahan secara penggunaan pertambangan akan
yang akan ekonomis, lahan secara memberikan manfaat
lingkungan dan ekonomis, secara ekonomi, sosial
segera
mendorong lingkungan dan budaya, dan ekologi baik
melakukan pertumbuhan mendorong skala nasional, regional
kegiatan lapangan kerja pertumbuhan maupun lokal
pertambangan memberikan lapangan kerja memperhatikan ketentuan
golongan bahan kemudahan dalam memberikan pokok yang diatur di
galian A, B, dan fleksibilitas bagi kemudahan dalam Undang-Undang
C pertambangan baru dalam fleksibilitas No.11 Tahun 1967
menjamin kegiatan bagi tentang Ketentuan-
pertambangan yang pertambangan Ketentuan Pokok
berkualitas tinggi, baru Pertambangan
dan melindungi menjamin
penggunaan lahan kegiatan
untuk pertambangan
pertambangan yang berkualitas
serta membatasi tinggi, dan
penggunaan non melindungi
pertambangan penggunaan
lahan untuk
pertambangan
serta membatasi
penggunaan non
pertambangan
18. ruang PL-3 Peruntukan menyediakan ruangan Tersedianya ruang Mengacu
terbuka non ruang yang untuk: untuk: PermenPU
hijau merupakan mempertimbangkan No.
wadah aktivitas wadah aktivitas struktur dan pola ruang
bagian dari 12/PRT/M/20
sosial budaya sosial budaya disediakan berdasarkan
kawasan proporsi kebutuhannya 09 tentang
masyarakat dalam masyarakat
budidaya berupa wilayah dalam wilayah yang diindikasi Pedoman
KRITERIA
PERFORMA
ruang terbuka di kota/kawasan kota/kawasan berdasarkan jumlah Penyediaan

wilayah kota atau perkotaan terbagi perkotaan terbagi populasi dan luas area dan
kawasan dan terencana dan terencana pada setiap tingkatannya Pemanfaatan
dengan baik dengan baik memperhatikan
perkotaan yang Ruang
pengungkapan pengungkapan ketentuan dalam Permen
tidak termasuk ekspresi budaya ekspresi budaya PU No. 12/PRT/M/2009 Terbuka Non
dalam kategori atau kultur lokal atau kultur lokal tentang Pedoman Hijau di
RTH berupa media komunikasi media Penyediaan dan Wilayah
lahan yang warga kota komunikasi Pemanfaatan Ruang Kota/Kawasa
diperkeras tempat olahraga warga kota Terbuka Non Hijau di n Perkotaan
maupun berupa dan rekreasi tempat olahraga Wilayah Kota/Kawasan
wadah dan objek dan rekreasi Perkotaan
badan air. RTNH
pendidikan, wadah dan objek
juga memiliki penelitian, dan pendidikan,
fungsi ekologis, pelatihan dalam penelitian, dan
ekonomis, mempelajari alam pelatihan dalam
arsitektural, dan mempelajari alam
darurat
19. tempat PL-4 Ruang Menyediakan ruangan Tersedianya ruang memperhatikan waktu Mengacu
evakuasi penyelamatan untuk: untuk: tempuh ke lokasi TES Permen PU
sementara diri(escape maksimal 10 menit nomor 5
building) dan ruang untuk ruang untuk jarak tempuh ke lokasi
Tahun 2008
menampung menampung TES sekitar 400-600
berfungsi meter dari pusat tentang
pengungsi pengungsi
sebagai tempat sementara ketika sementara ketika permukiman atau Pedoman
berkumpul terjadi bencana terjadi bencana aktivitas masyarkat Penyediaan
(assembly point) sebelum mendapat sebelum jenis tempat evakuasi dan
penduduk yang arahan lebih lanjut mendapat arahan dapat berupa RTH, Pemanfaatan
akan lebih lanjut lapangan sekolah, RTH dan
lapangan kantor,
melanjutkan Permen PU
lapangan olahraga dan
mobilisasi ke lapangan parkir. nomor 12
KRITERIA
PERFORMA
Tempat Evakuasi Tahun 2009

Akhir (TEA) tentang
Pedoman
Penyediaan
dan
Pemanfaatan
Ruang
Terbuka Non
Hijau
20. tempat PL-5 Berupa Menyediakan ruang Tersedianya ruang Penentuan lokasi TEA harus
evakuasi Ruang/Bangunan untuk: untuk: berdasarkan kajian risiko
akhir Evakuasi yang bencana Misalnya untuk
merupakan tempat tinggal tempat tinggal bencana tsunami harus
sementara yang sementara yang
tempat mempertimbangkan
aman bagi aman bagi
penampungan pengungsi pasca pengungsi pasca kecepatan orang bergerak
penduduk di bencana bencana 0,71 m/detik (sumber: Japan
kawasan aman Institute for Fire Safety and
dari bencana dan Disaster) dan lokasi
dapat ditempati genangan
untuk jangka
waktu Lokasi TEA berada di
luar KRB (kawasan
tertentu.TEA bisa
rawan bencana)
digunakan untuk Terdapat fasilitas jalan
semua jenis dari permukiman ke
bencana. tempat penampungan
untuk memudahkan
evakuasi
Standar minimal daya
tampung ruang evakuasi
KRITERIA
PERFORMA
minimal 3 m2 per orang.

Ketersediaan sarana dan
prasarana penunjang
seperti air bersih, MCK,
listrik, pos kesehatan,
pos komunikasi, sekoah,
rumah ibadah dan pos
koordinasi alur komando
21. sektor PL-6 Peruntukan Menyediakan ruang Tersedianya ruang Menyediakan ruang/kios
informal ruang yang untuk: untuk: untuk kegiatan
dikembangkan perdagangan skala kecil
kegiatan kegiatan Jumlah unit usaha yang
untuk
perdagangan skala perdagangan banyak dalam skala kecil
menampung unit- Mempertimbangkan
kecil dengan jumlah skala kecil
unit usaha dalam unit antara 10 – 30 dengan jumlah ketersediaan air bersih,
skala kecil dan unit yang lebih unit antara 10 – listrik, jaringan drainase,
tidak berbadan tertata. 30 unit yang lebih dan tempat
usaha dengan tertata. penampungan sampah
kepemilikan sementara
Menyediakan sarana
individu atau
toilet umum
keluarga. Menyediakan ruang
untuk parkir
22. pertahanan PL-7 peruntukan tanah menyediakan ruang tersedianya ruang memperhatikan kebijakan
dan yang merupakan untuk: untuk: sistem pertahanan dan
keamanan bagian dari keamanan nasional
tempat kegiatan tempat kegiatan memperhatikan kebijakan
kawasan budi
dan pengembangan dan pemerintah yang
dayayang menunjang pusat
bidang pertahanan pengembangan
dikembangkan dan keamanan bidang pertahanan dan
untuk menjamin negara agar dapat pertahanan dan keamanan nasional
menjamin kondisi keamanan memperhatikan
KRITERIA
PERFORMA
kegiatan dan negara yang negara agar ketersediaan lahan

pengembangan kondusif dapat menjamin sesuai dengan
bidang tempat pelatihan kondisi negara kebutuhan bidang
para prajurit dan yang kondusif pertahanan dan
pertahanan dan
pasukan tempat pelatihan keamanan beserta
keamanan pertahanan dan prasarana dan sarana
para prajurit dan
seperti kantor, keamanan sebagai penunjangnya
pasukan hankam
instalasi hankam, garda depan aksesibilitas yang
sebagai garda depan
termasuk tempat negara yang menghubungkan zona
khusus dibina untuk negara yang khusus pertahanan dan
latihan baik pada
menjamin dibina untuk keamanan adalah jalan
tingkat nasional,
keberlangsungan menjamin kolektor;
Kodam, Korem,
keamanan dan keberlangsungan tidak berbatasan langsung
Koramil, dsb pertahanan Negara keamanan dan dengan zona perumahan
pertahanan Negara dan komersial
23. instalasi PL-8 peruntukan tanah menyediakan ruang tersedianya ruang memperhatikan sistem
pengelolaan yang terdiri atas untuk: untuk: pembuangan air limbah
air limbah daratan dengan permukiman dan industri
tempat pengolahan tempat yang berlaku di suatu
(IPAL) batas batas
air limbah agar pengolahan air wilayah
tertentu yang memperhatikan standar-
segera dapat diolah limbah agar
berfungsi untuk dan tidak segera dapat standar teknis sarana
tempat mencemari diolah dan tidak dan prasarana yang
pembuangan lingkungan mencemari harus dipenuhi dalam
segala macam permukiman dan lingkungan pembangunan IPAL
air buangan industri permukiman dan tidak berbatasan
meningkatkan industri langsung dengan zona
(limbah) yang
kesehatan meningkatkan perumahan dan industri
berasal dari masyarakat melalui kesehatan
limbah-limbah peningkatan akses masyarakat
domestik, masyarakat melalui
industri, maupun terhadap pelayanan peningkatan
pengolahan air akses
KRITERIA
PERFORMA
komersial dan limbah dengan masyarakat

lain-lainnya sistem setempat terhadap
dan sistem terpusat pelayanan
melindungi sumber- pengolahan air
sumber air baku limbah dengan
bagi air minum dari sistem setempat
pencemaran air dan sistem
limbah permukiman terpusat
dan industri melindungi
sumber-sumber
air baku bagi air
minum dari
pencemaran air
limbah
permukiman dan
industri
24. tempat PL-9 peruntukan tanah menyediakan ruang tersedianya ruang memperhatikan kebijakan
pemrosesa di daratan untuk: untuk: sistem persampahan
n akhir dengan batas- (jalur dan saluran)
(TPA) batas tertentu menimbun dan menimbun dan memperhatikan
mengolah segala mengolah segala ketersediaan lahan
yang yang sesuai dengan
sampah yang sampah yang
digunakan ditimbulkan dari ditimbulkan dari kebutuhan TPA serta
sebagai tempat konsumen di suatu konsumen di ruang ruang yang
untuk menimbun wilayah suatu wilayah diperlukan didalam
sampah dan mengumpulkan mengumpulkan operasi pembuangan
merupakan timbunan sampah timbunan sampah akhir sampah
sebagai pool yang sebagai pool aksesibilitas yang
bentuk terakhir
terakhir sebelum yang terakhir TPAminimal adalah jalan
perlakuan lokal
sampah-sampah sebelum sampah-
sampah tersebut diolah sampah tersebut tidak berbatasan
lebih lanjut agar diolah lebih lanjut langsung dengan zona
lingkungan tidak agar lingkungan perumahan , zona
KRITERIA
PERFORMA
tercemar tidak tercemar komersial, dan zona zona

lainnya
dapat berdekatan dengan
zona industri namun harus
berdasarkan syarat-syarat
tertentu
25. pengemban PL-10 Peruntukan Menyediakan ruang Tersedianya ruang harus memperhatikan
gan nuklir ruang yang untuk: untuk: bahaya, dampak, dan
digunakan untuk risiko dari radiasi yang
mendukung mendukung ditimbulkan
kegiatan
kegiatan penelitian, kegiatan berlokasi jauh dari
penelitian, perumahan
pengembangan, penelitian,
pengembangan, dan pemanfaatan pengembangan, memiliki kawasan
dan pemanfaatan tenaga nuklir yang dan pemanfaatan penyangga (buffer zone)
tenaga nuklir aman dan kondusif tenaga nuklir
yang aman dan
kondusif
26. pembangkit PL-11 Peruntukan menyediakan ruang tersedianya ruang memperhatikan sistem
listrik ruang yang untuk: untuk: jaringan infrastruktur
merupakan ketenagalistrikan yang
bagian dari mendukung mendukung berlaku di suatu wilayah
ketersediaan ketersediaan memperhatikan standar-
kawasan standar teknis sarana
pasokan tenaga pasokan tenaga
budidaya yang listrik untuk listrik untuk dan prasarana yang
dikembangkan kepentingan umum kepentingan harus dipenuhi dalam
untuk menjamin di kawasan umum di pembangunan
ketersediaan perkotaan. kawasan pembangkit listrik
tenaga listrik mendukung perkotaan. tidak berbatasan langsung
pemanfaatan mendukung dengan zona perumahan
teknologi baru pemanfaatan pemilihan lokasi
untuk menghasilkan teknologi baru pembangkit dilakukan
sumber energi yang untuk dengan
mempertimbangkan:
KRITERIA
PERFORMA
mampu mengurangi menghasilkan i. ketersediaan sumber

ketergantungan sumber energi energi primer setempat
terhadap energi tak yang mampu atau kemudahan
terbarukan mengurangi pasokan energi primer
ketergantungan ii. kedekatan dengan
terhadap energi pusat beban
tak terbarukan iii. prinsip regional
balance
iv. topologi jaringan
transmisi yang
dikehendaki
v. kendala pada sistem
transmisi (pembebanan
lebih, tegangan rendah,
arus hubung singkat
terlalu tinggi, stabilitas
tidak baik)
vi. kendala-kendala teknis,
lingkungan dan sosial
(antara lain kondisi
tanah, bathymetry,
hutan lindung,
permukiman).
27. pergudanga PL-12 Peruntukan Menyediakan ruang Tersedianya ruang memiliki akses dengan
n ruang untuk: untuk: kualitas jalan setara
untukmelakukan dengan kelas I .
mengumpulkan, mengumpulkan, memiliki area untuk
proses
menyimpan, menyimpan, proses bongkar muat
penyimpanan, tidak berbatasan
memelihara, dan memelihara, dan
pemeliharaan, mendistribusikan mendistribusikan langsung dengan zona
dan pemindahan barang barang perumahan
barang. membantu proses membantu untuk gudang kecil
distribusi barang proses distribusi memiliki luasan kurang
KRITERIA
PERFORMA
barang lebih 36 m2 – 2.500 m2

untuk gudang menengah
memiliki luasan kurang
lebih 2.500 m2 – 10.000
m2
untung gudang besar
memiliki luasan lebih dari
10.000 m2
28. pariwisata PL-13 peruntukan menyediakan ruang tersedianya ruang kawasan wisata yang
ruang yang untuk: untuk: dikembangkan di tempat
merupakan
bagian dari pengembangan pengembangan berlangsungnya atraksi
akomodasi akomodasi budaya, prosesi upacara
kawasan budi
pariwisata dengan pariwisata adat, dan
dayayang kepadatan yang dengan
dikembangkan bervariasi di kepadatan yang sekitarnya yang ditujukan
untuk seluruh kawasan bervariasi di untuk mengakomodasi
mengembangkan mengakomodasi seluruh kawasan
wisata dengan minat khusus
kegiatan bermacam tipe mengakomodasi
akomodasi bermacam tipe (tengeran/landmark, cagar
pariwisata baik budaya)
pariwisata seperti akomodasi
alam, buatan,
hotel, vila, resort, pariwisata seperti
maupun budaya homestay, dll. yang hotel, vila, resort, kawasan wisata di tempat
mendorong homestay, dll objek alam (gunung, sawah,
penyediaan yang mendorong
akomodasi bagi penyediaan pantai, laut, teIuk, lembah)
wisatawan akomodasi bagi dan kawasan di sekitarnya
wisatawan yang
ditujukan untuk
mengakomodasi wisata
minat alam yang
KRITERIA
PERFORMA
memiliki kecenderungan
mendapatkan sesuatu dan
pengalaman baru yang

bermanfaat dari objek wisata
alam yang dikunjungi
VIII. ZONA PERUNTUKAN CAMPURAN
Definisi:
Peruntukan ruang yang merupakan bagian dari kawasan budi daya yang dikembangkan untuk menampung beberapa peruntukan fungsi
dan/atau bersifat terpadu, seperti perumahan dan perdagangan/jasa; perumahan dan perkantoran; perkantoran perdagangan/jasa.
Tujuan penetapan:
menyediakan ruang untuk pengembangan beberapa fungsi peruntukan dalam satu kesatuan lahan sehingga terwujud efisiensi lahan;
menetapkan kriteria pengembangan zona campuran yang menjamin pencapaian masyarakat atas prasarana/sarana; dan
mendukung konsep pembangunan kota kompak.
29. perumahan C-1 peruntukan lahan menyediakan ruang tersedianya ruang memperhatikan
dan budi daya yang untuk untuk: kepentingan urban yang
perdaganga terdiri atas pengembangan menuntut efisiensi
fungsi campuran kegiatan pergerakan pemilihan
n/ jasa daratan dengan
perumahan dan perumahan lokasi mendekat ke
batas tertentu perdagangan/jasa fungsi komersial dari
kepadatan tinggi
yang berfungsi meningkatkan dengan konsep calon penghuni yaitu
campuran antara aksesibilitas hunian vertikal lokasi-lokasi di pusat kota
perumahan dan masyarakat pada kegiatan dimana nilai lahan sudah
perdagangan/jas subzona tersebut komersial yang tinggi
KRITERIA
PERFORMA
a terhadap fasilitas melayani lokasi dengan akses

komersial masyarakat pada yang cukup tinggidiantara
mengoptimalkan subzona tersebut bangunan berupa
pemanfaatan ruang sirkulasi ketersediaan jalur pejalan
perkotaan masyarakat baik kaki yang
sirkulasi vertikal menghubungkan antar
maupun bangunan dan
horizontal, menghubungkan
termasuk luas subzona dengan tempat
lobby lift, lobby pemberhentian
utama, jalur kendaraan umum
masuk dan jenis kegiatan komersial
keluar, jalur yang dikembangkan
pejalan kaki antar berkaitan dengan
bangunan, dan kebutuhan sehari-hari
jalur pejalan kaki penghuni
menuju penyediaan lahan parkir
pemberhentian disesuaikan dengan
kendaraan standar perparkiran
umum.
30. perumahan C-2 peruntukan lahan menyediakan ruang tersedianya ruang memperhatikan
perkantoran terdiri atas pengembangan menuntut efisiensi
daratan dengan
perumahan dan perumahan lokasi mendekat ke
batas tertentu perdagangan/jasa tempat bekerja dari calon
kepadatan tinggi
yang berfungsi meningkatkan dengan konsep penghuni yaitu lokasi-
campuran antara aksesibilitas hunian vertikal lokasi di pusat kota
perumahan dan masyarakat pada kegiatan dimana nilai lahan sudah
perkantoran subzona tersebut perkantoran yang tinggi
terhadap fasilitas melayani lokasi dengan akses
perkantoran masyarakat pada yang cukup tinggidiantara
mengoptimalkan subzona tersebut bangunan berupa
KRITERIA
PERFORMA
pemanfaatan ruang sirkulasi ketersediaan jalur pejalan

perkotaan masyarakat baik kaki yang
sirkulasi vertikal menghubungkan antar
maupun bangunan dan
horizontal, menghubungkan
termasuk luas subzona dengan tempat
lobby lift, lobby pemberhentian
utama, jalur kendaraan umum
masuk dan penyediaan lahan parkir
keluar, jalur disesuaikan dengan
pejalan kaki antar standar perparkiran
bangunan, dan
jalur pejalan kaki
menuju
pemberhentian
kendaraan
umum.
31. perkantoran C-3 peruntukan lahan menyediakan ruang tersedianya ruang memperhatikan
perdaganga terdiri atas pengembangan menuntut efisiensi
n/ jasa daratan dengan
perkantoran dan perkantoran dan lokasi mendekat ke
batas tertentu perdagangan/jasa fungsi komersial dari
komersial dengan
yang berfungsi meningkatkan konsep bangunan calon penghuni yaitu
campuran antara aksesibilitas vertikal lokasi-lokasi di pusat kota
perkantoran dan masyarakat pada kegiatan dimana nilai lahan sudah
perdagangan/jas subzona tersebut perkantoran dan tinggi
a dan/atau komersial yang lokasi dengan akses
masyarakat di luar melayani yang cukup tinggibagi
subzona terhadap masyarakat pada masyarakat luas
fasilitas subzona dan/atau diantaranya lebar / kelas
perkantoran dan masyarakat di jalan yang sesuai,
perdagangan/jasa luar subzona ketersediaan transportasi
KRITERIA
PERFORMA
mengoptimalkan tersebut umum/massal yang

pemanfaatan ruang sirkulasi sudah berjalan serta
perkotaan masyarakat baik keberadaan sistem
sirkulasi vertikal infrastruktur kota yang
maupun memadai atau mudah
horizontal, dikembangkan
termasuk luas penyediaan sarana
lobby lift, lobby pergerakan yang dapat
utama, jalur menggunakan konsep
masuk dan transit oriented
keluar, jalur development (TOD)
pejalan kaki antar jenis kegiatan komersial
bangunan, dan yang dikembangkan
jalur pejalan kaki berkaitan dengan
menuju kebutuhan perkantoran
pemberhentian penyediaan lahan parkir
kendaraan disesuaikan dengan
umum. standar perparkiran
4.1.2 PENYUSUNAN DAFTAR KEGIATAN

Definisi dari daftar kegiatan adalah suatu daftar yang berisi rincian kegiatan yang
ada, mungkin ada atau prosspektif dikembangkan pada suatu zona yang
ditetapkan. Penentuan kegiatan pada setiap zona yang telah diklasifikasikan harus
mempertimbangkan beberapa kriteria kegiatan, meliputi kegiatan yang
diperbolehkan (I), kegiatan bersayarat secara terbatas (T), kegiatan bersyarat
tertentu (B), atau kegiatan yang tidak diperbolehkan (X). Berikut ini merupakan
penjelasan mengenai masing-masing kriteria zonasi kegiatan:
Tabel 4. Kriteria Zonasi Kegiatan
Ketentuan Teknis Zonasi

Klasifikasi Zonasi Kegiatan
I T B X
(diperbolehkan/ (bersyarat secara (bersyarat (Tidak
diizinkan) terbatas) tertentu) diperbolehkan)
Kegiatan dan Pemanfaatan bersyarat Pemanfaatan Kegiatan dan
penggunaan secara terbatas bersyarat penggunaan
lahan yang bermakna bahwa tertentu lahan yang
termasuk dalam kegiatan dan bermakna bahwa termasuk dalam
klasifikasi I penggunaan lahan untuk klasifikasi X
memiliki sifat dibatasi dengan mendapatkan memiliki sifat
sesuai dengan ketentuan tertentu. izin atas suatu tidak sesuai
peruntukan kegiatan atau dengan
ruang yang penggunaan peruntukan
direncanakan. lahan diperlukan lahan yang
DEFINISI
persyaratan- direncanakan
persyaratan dan dapat
tertentu yang menimbulkan
dapat berupa dampak yang
persyaratan cukup besar
umum dan bagi lingkungan
persyaratan di sekitarnya.
khusus, dapat
dipenuhi dalam
bentuk inovasi
atau rekayasa
teknologi.
Ketentuan tertentu: Contoh

1. Pembatasan Persyaratan
pengoperasian, baik Umum:
dalam bentuk 5) Dokumen
pembatasan waktu AMDAL;
beroperasinya suatu 6) Dokumen
kegiatan di dalam Upaya
subzona maupun Pengelolaan
pembatasan jangka Lingkungan
waktu pemanfaatan (UKL) dan
lahan untuk kegiatan Upaya
tertentu yang Pemantauan
diusulkan. Lingkungan
2. Pembatasan luas, (UPL);
baik dalam bentuk 7) Dokumen
pembatasan luas Analisis
KETENTUAN/PERSYARATAN
maksimum suatu Dampak Lalu-

kegiatan di dalam lintas
subzona maupun di (ANDALIN);
dalam persil, dengan dan
tujuan untuk tidak 8) Pengenaan
mengurangi disinsentif
dominansi misalnya biaya
pemanfaatan ruang dampak
di sekitarnya; dan pembangunan
3. Pembatasan jumlah (development
pemanfaatan, jika impact fee)
pemanfaatan yang
diusulkan telah ada Contoh
mampu melayani Persyaratan
kebutuhan, dan Khusus:
belum memerlukan 1) Diwajibkan
tambahan, maka menyediakan
pemanfaatan tempat parkir;
tersebut tidak boleh 2) Menambah
diizinkan atau RTH;
diizinkan terbatas 3) Memperlebar
dengan pedestrian.
pertimbangan-
pertimbangan
khusus
Daftar kegiatan disusun selengkap mungkin dengan beberapa pertimbangan,

meliputi :
a. Merujuk pada daftar kegiatan yang ada, yang telah disusun
berdasarkan:
1) Kajian literatur, peraturan-perundangan, dan perbandingan dari
berbagai contoh;
2) Skala/tingkat pelayanan kegiatan berdasarkan standar pelayanan
yang berlaku (misalnya standar Dept. PU);
b. Menambah/melengkapi daftar kegiatan dengan
mempertimbangkan:
1) Jenis kegiatan dan jenis penggunaan lahan yang sudah
berkembang pada daerah yang akan disusun Peraturan
Zonasinya (kajian/pengamatan empiris).
2) Jenis kegiatan spesifik yang ada di daerah yang disusun
Peraturan Zonasinya yang belum terdaftar.
3) Jenis kegiatan yang prospektif berkembang di daerah yang akan
disusun Peraturan Zonasinya.
c. Menghapuskan kegiatan yang tidak terdapat di daerah dari daftar
kegiatan dan tidak direncanakan untuk ada.
Penentuan I, T, B dan X untuk kegiatan dan penggunaan lahan pada suatu zonasi
didasarkan pada:
1) Pertimbangan Umum
Pertimbangan umum berlaku untuk semua jenis penggunaan lahan, antara lain
kesesuaian dengan arahan pemanfaatan ruang dalam RTRW kabupaten/kota,
keseimbangan antara kawasan lindung dan kawasan budi daya dalam suatu
wilayah, kelestarian lingkungan (perlindungan dan pengawasan terhadap
pemanfaatan air, udara, dan ruang bawah tanah), perbedaan sifat kegiatan
bersangkutan terhadap fungsi zona terkait, definisi zona, kualitas lokal minimum,
toleransi terhadap tingkat gangguan dan dampak terhadap peruntukan yang
ditetapkan (misalnya penurunan estetika lingkungan, penurunan kapasitas
jalan/lalu-lintas, kebisingan, polusi limbah, dan restriksi sosial), serta kesesuaian
dengan kebijakan lainnya yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah

kabupaten/kota.
2) Pertimbangan Khusus
Pertimbangan khusus berlaku untuk masing-masing karakteristik guna lahan,
kegiatan atau komponen yang akan dibangun. Pertimbangan khusus dapat disusun
berdasarkan rujukan mengenai ketentuan atau standar yang berkaitan dengan
pemanfaatan ruang, rujukan mengenai ketentuan dalam peraturan bangunan
setempat, dan rujukan mengenai ketentuan khusus bagi unsur bangunan atau
komponen yang dikembangkan. Selain itu perlu dipertimbangkan kondisi yang harus
dipenuhi agar kegiatan dapat berlangsung pada zona terkait yang antara lain meliputi:
a) prosedur administrasi yang harus diikuti;
b) kajian kelayakan lingkungan yang harus dipenuhi;
c) prasarana dan/atau sarana tambahan yang harus diadakan untuk
menunjang jegiatan tersebut;
d) pembatasan yang harus diberlakukan, terkait:
(1) luas fisik pemanfaatan ruang;
(2) kaitan dengan kegiatan lain di sekitar
(3) jumlah tenaga kerja;
(4) waktu operasional;
(5) masa usaha;
(6) arahan lokasi spesifik;
(7) jumlah kegiatan serupa;
(8) pengembangan usaha kegiatan lebih lanjut; dan
(9) penggunaan utilitas untuk kegiatan tersebut harus terukur
dan tidak menimbulkan gangguan pada zona tersebut.
e) persyaratan terkait estetika lingkungan; dan
f) persyaratan lain yag perlu ditambahkan.
Berikut ini merupakan contoh daftar kegiatan pada zona perumahan dan zona
RTH dalam Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kawasan Perbatasan Negara di
Motamasin:
Tabel 5. Contoh Daftar Kegiatan zona perumahan di Motamasin
Sumber : RDTR Kawasan Perbatasan Negara Motamasin
Tabel 6. Contoh Daftar Kegiatan zona lindung di Motamasin
Sumber : RDTR Kawasan Perbatasan Negara Motamasin
Setelah ditentukan kegiatan apa saja yang memungkinkan ada didalam zona
tersebut, selanjutnya mengategorikan kegiatan-kegiatan tersebut kedalam matriks
ITBX sebagai berikut:
Gambar 5. Matriks ITBX Zona Perumahan
Berdasarkan tabel ITBX diatas, dapat dilihat bahwa kegiatan yang berhubungan
dengan perumahan dilarang dibeberapa zona, seperti pada zona sempadan
sungai (PS), zona Ruang Terbuka Hijau (RTH) dan zona peruntukan khusus.
Sedangkan pada zona Rumah Kepadatan Rendah (R-4), terdapat beberapa

kegiatan yang diperbolehkan seperti rumah tunggal, rumah kopel, rumah deret,
rumah kost, panti jompo, panti asuhan dan paviliun.
Kemudian terdapat pula kegiatan perumahan yang diperbolehkan bersyarat (B)

yaitu town house. Terdapat juga kegiatan perumahan yang diperbolehkan
bersyarat terbatas (T), yaitu asrama dan guest house.
Selanjutnya kegiatan perumahan yang tidak diperbolehkan pada zona rumah

kepadatan rendah (R-4) adalah rumah susun.
Penentuan kriteria kegiatan pada zona tersebut, dilihat berdasarkan KDB, KLB,
KDH, tinggi bangunan, jarak antar bangunan, luas lahan penggunaan, prasarana
dan sarana minimum. Berikut ini penjelasan mengenai kriteria kegiatan yang
diperbolehkan bersyarat terbatas (T) dan diperbolehkan bersyarat tertentu (B)
pada zona rumah kepadatan rendah (R-4):
a. Asrama dan Guest House diperbolehkan bersyarat terbatas (T) dengan

kriteria sebagai berikut:
1) Mendapat persetujuan tetangga apabila bangunan berhimpit dengan
persil tetangga;
2) KDB maksimum sebesar 40%;
3) KLB maksimum sebesar 1,2;
4) KDH minimal 50%;
5) Tinggi bangunan maksimum 3 lantai;
6) Jarak bebas antar bangunan: bangunan tunggal dan kopel: 4 meter;
bangunan deret 0 meter;
7) Luas lahan penggunaan asrama dan guest house maksimal dalam
blok adalah 10% dari luas zona perumahan kepadatan rendah (R-4)
didalam blok;
8) Prasarana dan sarana minimum:
 Lebar Ruas Milik Jalan (RUMIJA) atau rencana RUMIJA minimu 10

meter;
 Penyediaan sistem parkir on site didalam persil yang sirkulasinya
tidak mengganggu kelancaran arus jalan;
 Penyediaan sistem parkir off site dengan menyewa lahan kosong di
sekitar, bila kapasitas ruang parkir tidak memenuhi volume
kendaraan;
 Penyediaan pos keamanan di pekarangan, yang sistemnya dapat
juga terintegrasi dengan sistem keamanan lingkungan;
 RTH pekarangan untuk seluruh kawasan terbangun setidaknya
menyiapkan 40% dari luas persil dengan penambahan pot-pot
tanaman pada bangunan yang sejenis, jumlah pohon pelindung yang
harus disediakan minimal 3 (tiga) pohon pelindung ditambah dngan
tanaman semak dan perdu, serta penutup tanah dan atau rumput;
 Utilitas dan prasarana perkotaan:
- Penyediaan hidran halaman dan APAR sebagai proteksi
perlindungan bahaya kebakaran;
- Penyediaan jaringan drainase dan air limbah dilakukan dalam
sistem terpisah dan terintegrasi dengan sistem jaringan perkotaan;
- Menyediakan sumur resapan dan atau biopori di dalam persil;
- Sistem persampahan pola 3R melalui penyediaan bak sampah
yang dilemgkapi komposter.
b. Town House diperbolehkan bersyarat tertentu (B):

1) Tidak mengganggu lingkungan sekitar;
2) Memiliki akses yang baik, berada dipinggir jalan lokal dan terjangkau
olehsarana transportasi umum;
3) Mendapat rekomendasiPemerintah Daerah dan Camat setempat;
4) Melakukan penyusunan dokumen kajian lingkungan;
5) Melakukan kajian analisa dampak lalu lintas;
6) Mendapat izin gangguan atau izin HO (Hinder Ordinantie);
7) KDB maksimum sebesar 40%;
8) KLB maksimum sebesar 0,8;

9) KDH minimal 50% dari luas persil;
10) Prasarana dan sarana minimum:
 Jalur pejalan kaki: menyatu dengan badan jalan;
 Lebar RUMIJA atau Rencana RUMIJA minimum 10 meter;
 RTH pekarangan untuk seluruh kawasan terbangun setidaknya
menyiapkan 50% dari luas persil dengan penambahan pot-pot
tanaman pada bangunan yang sejenis, jumlah pohon pelindung
yang harus disediakan minimal 4 (empat) phon pelindung ditambah
dengan penyediaan taman atap bangunan (roof garden) dalam
bentuk tanaman yang tidak terlalu besar dan dengan perakaran
yang mampu tumbuh pada media tanam yang terbatas serta tahan
terhadap hembusan angun dan relatif tidak memerlukan banyak air.
 Menyediakan pos keamanan di halaman muka yang sstemnya dapat
juga terintegrasi dengan sistem keamanan lingkungan;
 Menyediakan parkir on site di dalam persil yang sirkulasi tidak
mengganggu kelancaran arus jalan;
 Penyediaan sistem parkir off site dengan menyewa lahan kosong
disekitar, bila kapasitas ruang parkir tidak memenuhi volume
kendaraan;
 Utilitas dan prasarana perkotaan:
- Dilengkapi sistem pemadaman kebakaran media air (sprinkle,
hidran), media kimia baik yang dijalankan secara manual berupa
APAR maupun otomatis;
- Penyediaan jaringan drainase dan air limbah dilakukan dalam
sistem terpisah dan terintegrasi dengan sistem jaringan perkotaan;
- Memiliki ketersediaan sistem persampahan dengan sistem 3R dan
memperhatikan faktor-faktor kemudahan pengangkutan,
kesehatan, kebersihan dan keindahan lingkungan;
- Menyediakan sumur resapan dan atau biopori di dalam persil;
- Memiliki ketersediaan jaringan listrik dan telekomunikasi sesuai
dengan tingkat kebutuhan.
Berikut ini contoh kedua penentuan kegiatan dan penggunaan lahan (ITBX ) pada
zona sempadan sungai (PS-1) yang mana termasuk dalam zona lindung di dalam
RDTR Kawasan Perbatasan Negara di Motamasin:
. Gambar 6. Matriks ITBX Zona RTH
Berkaitan dengan data dalam matriks ITBX tersebut, pemanfaatan ruang terbuka
hijau (RTH) yang diperbolehkan pada zona sempadan sungai (PS-1) adalah hutan
kota, jalur hijau dan pulau jalan, taman kota, sempadan penyangga, dan taman
lingkungan.
Sedangkan pemanfaatan ruang terbuka hijau yang diperbolehkan terbatas (T)
adalah tempat pemakaman umum (TPU).
Dan pemanfaatan ruang terbuka hijau yang tidak diperbolehkan (X) adalah
pekarangan.
Kriteria Tempat pemakaman umum (TPU) sebagai pemanfataan yang
diperbolehkan bersyarat (T) pada zona sempadan sungai (PS-1) sebagai beikut::
1) Luas keseluruhan maksimal 10% dari luas peruntukan zoning
sempadan sungai didalam blok;
2) Jenis vegetasi yang ditanam mempunyai kemampuan untuk meresap
air;
3) Menyediakan lahan parkir sesuai standar;
4) Telah mendapat rekomendasi teknis dari instansi terkait.
4.1.3 PENETAPAN DELINEASI BLOK

Blok adalah sebidang lahan yang dibatasi sekurang-kurangnya oleh batasan fisik
yang nyata (seperti jaringan jalan, sungai, selokan, saluran irigasi, saluran udara
tegangan (ekstra) tinggi, pantai, dan lain-lain), maupun yang belum nyata
(rencana jaringan jalan dan rencana jaringan prasarana lain yang sejenis sesuai
dengan rencana kota).
Untuk memudahkan penomoran blok dan mengintegrasikannya dengan daerah
administrasi, maka nomor blok peruntukan dapat didasarkan pada kode pos
(berdasarkan kelurahan/desa) diikuti dengan 3 digit nomor blok.
Nomor blok = [kode pos]-[3 digit angka].[huruf]
Gambar 7. Contoh Penetapan Delineasi Blok Peruntukan
Contoh:
Blok 40132-001, ... Blok 40132-023; Blok 40132-024... , dst
Menurut Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan

Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan
Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi, penulisan kode zonasi sebagai
berikut:
K1ab
Teknik Pengaturan Zonasi

yang Digunakan
Kode Zona/
Subzona
Ket:
K1= Subzona perdagangan dan jasa skala kota
a= TPZ transfer development right
b= TPZ conditional uses
Gambar 8. Contoh Penulisan Kode Zonasi untuk
SPU2
Kode Zona/
Subzona
Ket:
SPU2= Sarana pelayanan umum skala kecamatan
Gambar 9. Contoh Penulisan Kode Zonasi untuk
2. PETA ZONASI
Peta zonasi adalah peta yang berisi kode zonasi di atas blok dan subblok yang
telah didelineasikan sebelumnya. Subblok adalah pembagian fisik di dalam satu blok
berdasarkan perbedaan subzona.
Pertimbangan penetapan kode zonasi di atas peta batas blok/subblok yang
dibuat berdasarkan pada:
1. Kesamaan karakter blok, berdasarkan pilihan:
a. Mempertahankan dominasi penggunaan lahan yang ada (eksisting)
b. Menetapkan fungsi baru sesuai dengan arahan fungsi pada RTRW
c. Menetapkan karakter khusus kawasan yang diinginkan
d. Menetapkan tipologi lingkungan/kawasan yang diinginkan
e. Menetapkan jenis pemanfaatan ruang/lahan tertentu
f. Menetapkan batas ukuran tapak/persil maksimum/minimum
g. Menetapkan batas intensitas bangunan maksimum/minimum
h. Mengembangkan jenis kegiatan tertentu

i. Menetapkan batas kepadatan penduduk/bangunan yang diinginkan
j. Menetapkan penggunaan dan batas intensitas sesuai dengan daya dukung
prasarana (misalnya: jalan) yang tersedia
2. Kesesuaian dengan ketentuan khusus yang sudah ada (KKOP, pelabuhan,
terminal, dll)
3. Karakteristik lingkungan (batasan fisik) dan administrasi
Bila suatu blok peruntukan akan ditetapkan menjadi beberapa kode zonasi,
maka blok tersebut dapat dipecah menjadi beberapa subblok. Pembagian subblok
dapat dilakukan berdasarkan pertimbangan:
1. Kesamaan (homogenitas) karakteristik pemanfaatan ruang/lahan.
2. Batasan fisik seperti jalan, gang, sungai, brandgang atau batas persil.
3. Orientasi Bangunan.
4. Lapis bangunan
Berikut ini merupakan salah satu contoh peta zonasi pada rencana pola ruang
yang terdapat di dalam Rencana Detail Tata Ruang (RDTR):
Gambar 10. Ilustrasi Pembagian Zona pada Rencana Pola Ruang RDTR
Sumber : Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi.
Gambar 11. Contoh Zoning Map dan Zoning Text dalam RDTR
Sumber : Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi.
BAB V
PENUTUP
Modul ini disusun agar peserta diklat dapat memahami materi pembelajaran ini
dalam konteks pengenalan muatan dan proses penyusunan peraturan zonasi.
Peraturan zonasi merupakan ketentuan sebagai bagian yang tidak terpisahkan
dari Rencana Detail Tata Ruang (RDTR). Peraturan zonasi berfungsi sebagai
perangkat operasional pengendalian pemanfaatan ruang; acuan dalam pemberian
izin pemanfaatan ruang, termasuk di dalamnya air right development dan
pemanfaatan ruang di bawah tanah; acuan dalam pemberian insentif dan disinsentif;
acuan dalam pengenaan sanksi; dan rujukan teknis dalam pengembangan atau
pemanfaatan lahan dan penetapan lokasi investasi.
Peraturan zonasi bermanfaat untukmenjamin dan menjaga kualitas ruang BWP

minimal yang ditetapkan;menjaga kualitas dan karakteristik zona dengan
meminimalkan penggunaan lahan yang tidak sesuai dengan karakteristik zona; dan
meminimalkan gangguan atau dampak negatif terhadap zona.
Peraturan zonasi memuat materi wajib yang meliputi ketentuan kegiatan dan
penggunaan lahan, ketentuan intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan tata
bangunan, ketentuan prasarana dan sarana minimal, ketentuan pelaksanaan, dan
materi pilihan yang terdiri atas ketentuan tambahan, ketentuan khusus, standar
teknis, dan ketentuan pengaturan zonasi.Materi wajib adalah materi yang harus
dimuat dalam peraturan zonasi. Sedangkan materi pilihan adalah materi yang perlu
dimuat sesuai dengan kebutuhan daerah masing-masing.
Peta rencana pola ruang berfungsi sebagai zoning map bagi peraturan zonasi
yang digambarkan dalam peta dengan skala atau tingkat ketelitian minimal 1:5.000
dan mengikuti ketentuan mengenai sistem informasi geografis yang dikeluarkan oleh
kementerian/lembaga yang berwenang.
DAFTAR PUSTAKA
Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan

Ruang
Peraturan Menteri ATR/KBPN Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pedoman Penyusunan

RDTR dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota
RIWAYAT HIDUP
Nama Lengkap : Andri Hari Rochayanto, ST., MT., M.Sc
Tempat/Tanggal Lahir : Jakarta, 28 Februari 1980
Pendidikan Formal
 S1 Teknik Sipil, ITB (2003)

 S2 Magister Perencanaan Wilayah dan Kota, UNDIP (2009)
 S2 Urbanisme, Université de Lyon 2 (2010)
Pengalaman Pekerjaan
2017 – sekarang Kasubdit Pembinaan Wilayah II, Dit. Pembinaan Perencanaan

Tata Ruang dan Pemanfaatan Ruang Daerah, Ditjen Tata
Ruang, Kementerian ATR/BPN
2015 – 2017 Kasi Penataan Kawasan Perdesaan Wilayah I, Dit. Penataan

Kawasan, Ditjen Tata Ruang, Kementerian ATR/BPN
2012 – 2015 Kasi Standar dan Pedoman, Dit. Perkotaan, Ditjen Penataan
Ruang, Kementerian Pekerjaan Umum
2011 – 2012 Kasi Sosialisasi, Dit. Perkotaan, Ditjen Penataan Ruang,

Kementerian Pekerjaan Umum
Nama Lengkap : Zikky Ardiansyah, ST., MT
Tempat/Tanggal Lahir : Jakarta, 19 April 1981
Pendidikan Formal
 S2 Magister Perencanaan Wilayah dan Kota, UNDIP (2011)
Pengalaman Pekerjaan
2017 – sekarang Kasi Bina Kota dan Perkotaan Wilayah II, Dit. Pembinaan
Perencanaan Tata Ruang dan Pemanfaatan Ruang Daerah,
Ditjen Tata Ruang, Kementerian ATR/BPN
2015 – 2017 Kasi Bina Kota dan Perkotaan Wilayah IV, Dit. Pembinaan
Perencanaan Tata Ruang dan Pemanfaatan Ruang Daerah,
Ditjen Tata Ruang, Kementerian ATR/BPN
2012 – 2015 Kasi Kota Wilayah II, Dit. Perkotaan, Ditjen Penataan Ruang,
2012 Kasi Sosialisasi, Dit. Perkotaan, Ditjen Penataan Ruang,


MODUL Peraturan Zonasi Dan Penyusunannya

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

MODUL Peraturan Zonasi Dan Penyusunannya

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Pusat Pengembangan Sumber Daya Manusia

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/

Ir. Virgo Eresta Jaya, M.Eng.Sc

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 i

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 ii

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 iii

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 iv

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 1

D. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 2

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 3

A. DASAR PENGENDALIAN PEMBANGUNAN

Terdapat dua sistem pemanfaatan ruang, yaitu:

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 4

Tabel 1. Sifat Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Mendorong Pembangunan RTRWK, RDTRK

Dalam proses penyusunan rencana tata ruang:

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 5

Gambar 1. Kedudukan Peraturan Zonasi dalam Penyusunan Rencana Tata Ruang

Dalam proses pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang:

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 6

4. Peraturan Zonasi adalah peraturan yang menjadi rujukan perijinan, pengawasan

Gambar 2. Kedudukan Peraturan Zonasi dalam Sistem Penataan Ruang

Dalam kerangka perangkat pengendalian pemanfaatan ruang:

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 7

2. Perangkat-perangkat kendali pembangunan ini menjadi dasar rujukan untuk

1. Aturan Dasar (Materi Wajib)

a. Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan

Ketentuan teknis zonasi terdiri atas:

Klasifikasi I = pemanfaatan diperbolehkan/diizinkan

Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I memiliki

Klasifikasi T = pemanfaatan bersyarat secara terbatas

Kegiatan dan penggunaan lahan dibatasi dengan ketentuan sebagai

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 8

1) pembatasan pengoperasian, baik dalam bentuk pembatasan waktu

Klasifikasi B = pemanfaatan bersyarat tertentu

Pemanfaatan bersyarat tertentu bermakna bahwa untuk mendapatkan izin

Contoh persyaratan umum antara lain:

Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X

dan dapat menimbulkan dampak yang cukup besar bagi lingkungan di

Penentuan I, T, B dan X untuk kegiatan dan penggunaan lahan pada suatu

a) prosedur administrasi yang harus diikuti;

PPSDM Kementerian ATR/BPN 2019 10

(2) kaian dengan kegiatan lain di sekitar

b. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang

Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan

1) Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Maksimum

2) Koefisien Lantai Bangunan (KLB) Minimum dan Maksimum

bangunan gedung dan luas persil/kavling.

3) Koefisien Dasar Hijau Minimal

Beberapa ketentuan lain dapat ditambahkan dalam intensitas pemanfaatan

1) Koefisien Tapak Basement (KTB) Maksimum

2) Koefisien Wilayah Terbangun (KWT) Maksimum

a) Tingkat pengisian peresapan air/water recharge;

4) Kepadatan Penduduk Maksimal

Perumusan Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang dilakukan

Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang mendetailkan lebih lanjut

c. Ketentuan Tata Bangunan

1) Ketinggian bangunan (TB) maksimum

2) Garis sempadan bangunan (GSB) minimum

3) Jarak bebas antar bangunan minimal yang harus memenuhi ketentuan

Ketentuan tata bangunan mendetailkan lebih lanjut tata bangunan yang

d. Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal