Modul 1-5

lllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk
kkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk
kkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk
kkkkkkkkkkkkkkkkkkkklllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllll
Pusat Pengembangan Sumber Daya Manusia

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/
Badan Pertanahan Nasional
Tahun 2021
Modul 1
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar: Pengantar Rencana Detail Tata Ruang
KATA PENGANTAR
Segala puji dan syukur kami ucapkan kehadirat Allah SWT yang telah
memberikan kemudahan dalam menyelesaikan Modul Diklat Penyusunan
Rencana Detail Tata Ruang Tingkat Dasar. Modul ini disusun sebagai penunjang
kegiatan diklat agar peserta diklat dapat mempelajari dan memahami materi-
materi yang diberikan.
Pada kesempatan ini pula, kami menyampaikan rasa terima kasih kepada semua
pihak yang terlibat dalam penyusunan modul ini. Semoga Tuhan Yang Maha Esa
membalas semua kebaikan dan jerih payah Saudara-saudara sekalian.
Semoga modul ini dapat memberikan manfaat dan pengetahuan yang lebih luas
kepada pembaca, khususnya peserta diklat. Akhir kata dengan segala
kerendahan hati, tim penyusun mengharapkan masukan dan kritikan demi
perbaikan penyusunan modul di masa akan datang.
Terima kasih.
Jakarta, 2021
Kepala Pusat Pengembangan Sumber
Daya Manusia,
Deni Santo, S.T., M.Sc.

NIP. 19700129 199703 1 004
I
Modul 1
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR ................................................................................................................. I

DAFTAR ISI............................................................................................................................ II
DAFTAR GAMBAR ................................................................................................................. V
DAFTAR TABEL ..................................................................................................................... VI
BAB I PENDAHULUAN ............................................................................................................1
A. LATAR BELAKANG ........................................................................................................................ 2
B. DESKRIPSI SINGKAT ..................................................................................................................... 4
C. TUJUAN PEMBELAJARAN ............................................................................................................ 5
D. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK .................................................................................. 6
BAB II PENGENALAN DAN PENTINGNYA RDTR ........................................................................7
A. DEFINISI RENCANA DETAIL TATA RUANG .................................................................................... 7
1. Pengertian RDTR ................................................................................................................ 7
B. DASAR HUKUM PENYUSUNAN RDTR ................................................................................................ 17
1. Dasar Hukum ................................................................................................................... 17
2. Kedudukan RDTR dalam Sistem Perencanaan Tata Ruang dan Sistem Perencanaan
Pembangunan Nasional .......................................................................................................... 18
3. Hubungan antara RTRW Kabupaten/Kota, RDTR dan RTBL serta Wilayah Perencanaan19
C. RUANG LINGKUP RDTR.............................................................................................................. 20
1. Kedudukan RDTR dalam Rencana Tata Ruang................................................................. 20
2. Kriteria Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota ................................................................... 22
3. Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR Kabupaten/Kota ................................................... 23
4. Masa Berlaku RDTR.......................................................................................................... 25
5. Muatan RDTR ................................................................................................................... 26
D. RUANG LINGKUP ANALISIS PERATURAN ZONASI DALAM RDTR ................................................ 26
1. Latar Belakang ................................................................................................................. 26
2. Fungsi Pengaturan Zonasi ................................................................................................ 28
3. Tujuan Utama Analisis Peraturan Zonasi ......................................................................... 28
4. Manfaat Analisis Peraturan Zonasi di dalam RDTR ......................................................... 29
5. Analisis Peraturan Zonasi dalam Muatan RDTR .............................................................. 30
6. Tahapan Proses Penyusunan Analisis Peraturan Zonasi dalam Muatan RDTR ............... 31
II
Modul 1
E. KETERKAITAN RDTR DENGAN PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN LAINNYA ..................... 32

1. Latar Belakang ................................................................................................................. 32
2. Peraturan Perundangan Terkait Penataan Ruang ........................................................... 32
RANGKUMAN ................................................................................................................................. 34
EVALUASI MATERI POKOK 1 ........................................................................................................... 34
UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT............................................................................................... 35
BAB III KETENTUAN UMUM RENCANA DETAIL TATA RUANG DALAM SISTEM PENATAAN
RUANG ................................................................................................................................ 36
A. SISTEM PENATAAN RUANG ....................................................................................................... 36
B. KETENTUAN UMUM RENCANA DETAIL TATA RUANG ............................................................... 39
C. PENATAAN RUANG BERBASIS RENCANA DETAIL TATA RUANG................................................. 50
D. FUNGSI DAN MANFAAT RDTR ................................................................................................... 51
E. KRITERIA DAN LINGKUP PERENCANAAN RDTR KABUPATEN/KOTA .......................................... 53
BAB IV IDENTIFIKASI PERSOALAN DALAM PELAKSANAAN PENATAAN RUANG BERBASIS RDTR
........................................................................................................................................... 58
A. PERSOALAN PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG .................................................... 58
1. Persoalan Penyusunan RDTR (PROD_REN)...................................................................... 58
Alternatif Penyelesaian Persoalan Penyusunan RDTR:........................................................... 65
2. Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR (SDM_REN) .......................... 66
Alternatif Penyelesaian Persoalan SDM Penyusun RDTR: ...................................................... 68
3. Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR (KEL_REN) .......................................... 68
Alternatif Penyelesaian Persoalan Kelembagaan Penyusun RDTR: ........................................ 70
4. Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun RDTR (SIS_REN) .............. 70
Alternatif Penyelesaian Persoalan Sistem Aplikasi Penyusunan RDTR:.................................. 71
B. PERSOALAN PEMANFAATAN RUANG BERDASARKAN RENCANA DETAIL TATA RUANG ............ 72
1. Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_FAT) ........................................... 72
Alternatif Penyelesaian Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR: ............................... 73
2. Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SDM_FAT)
74
Alternatif Penyelesaian Persoalan SDM Pengawal Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR: ...... 75
3. Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (KEL_FAT) ............. 76
Alternatif Penyelesaian Persoalan Kelembagaan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR: ........ 77
III
Modul 1
4. Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(SIS_FAT) ................................................................................................................................. 77
Alternatif Penyelesaian Persoalan Sistem/Aplikasi Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR:...... 78
C. PERSOALAN PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG BERDASARKAN RENCANA DETAIL TATA
RUANG ...................................................................................................................................... 78
1. Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_DAL).................... 79
Alternatif Penyelesaian Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR: ........ 80
2. Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis
RDTR (SDM_DAL) .................................................................................................................... 80
Alternatif Penyelesaian Persoalan SDM Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR: 81
3. Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(KEL_DAL ) ............................................................................................................................... 81
Alternatif Penyelesaian Persoalan Kelembagaan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis
RDTR:....................................................................................................................................... 82
4. Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Berbasis RDTR (SIS_DAL) ......................................................................................................... 82
Alternatif Penyelesaian Persoalan Sistem/Aplikasi Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Berbasis RDTR: ........................................................................................................................ 83
D. PERSOALAN DALAM TIAP TAHAPAN PENYUSUNAN RDTR ........................................................ 84
IV
Modul 1
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1 Kedudukan RDTR dalam Sistem Perencanaan Tata Ruang dan Sistem Perencanaan
Pembangunan Nasional ................................................................................................................. 19
Gambar 2 Hubungan Antara Produk Rencana dan Wilayah Perencanaannya .............................. 20
Gambar 3 Kedudukan Rencana Rinci dalam Sistem Penataan Ruang ........................................... 22
Gambar 4 Contoh RDTR Kecamatan X ........................................................................................... 23
Gambar 5 Contoh RDTR Kawasan Pusat Kota ................................................................................ 23
Gambar 6 Contoh RDTR Kawasan Perkotaan................................................................................. 24
Gambar 7 Contoh RDTR Kawasan Strategis Perkotaan.................................................................. 24
Gambar 8 Contoh RDTR Kawasan Pedesaan yang Direncanakan sebagai Kawasan Perkotaan .... 25
Gambar 9 Bagan Alir Proses Teknis Penyusunan Peraturan Zonasi .............................................. 31
Gambar 10 Definisi Tata Ruang ...................................................................................................... 37
Gambar 11 Diagram Penyelenggaraan Penataan Ruang ............................................................... 37
Gambar 12 Kedudukan RDTR Dalam Hierarki Rencana Tata Ruang .............................................. 39
Gambar 13 Kurva Hierarki Rencana Tata Ruang Berdasarkan Sifat Muatannya dari Aspek
Ekonomi Sampai Aspek Fisik .......................................................................................................... 40
Gambar 14 Kedudukan Rdtr dalam Hierarki Rencana Pembangunan Dan Rencana Tata Ruang .. 41
Gambar 15 Struktur Kalimat Legal Drafting Penunjukan Alamat dari Masing-Masing Fungsi Ruang
Untuk RTRW dan RDTR .................................................................................................................. 41
Gambar 16 Peta Penunjukan Alamat dari Masing-Masing Fungsi Ruang dalam RTRW ................ 42
Gambar 17 Peta Penunjukan Alamat dari Masing-Masing Fungsi Ruang dalam RDTR ................. 42
Gambar 18 Definisi Blok yang Dibatasi Jalan (Dading Sugandhi, 2012) ......................................... 43
Gambar 19 Definisi Blok yang Dibatasi Jalan Lingkungan (Dading Sugandhi, 2012) ..................... 44
Gambar 20 Definisi Blok yang Dibatasi Jalan Kolektor Sekunder (Dading Sugandhi, 2012) .......... 45
Gambar 21 Konsistensi Vertikal RDTR dengan RTRW Kota............................................................ 48
Gambar 22 Konsistensi Vertikal RDTR dengan RTRW Kabupaten ................................................. 49
Gambar 23 Contoh RDTR Kecamatan X ......................................................................................... 54
Gambar 24 Contoh RDTR Kawasan Pusat Kota .............................................................................. 55
Gambar 25 Contoh RDTR Kawasan Perkotaan............................................................................... 55
Gambar 26 Contoh RDTR Kawasan Strategis Perkotaan................................................................ 56
Gambar 27 Contoh RDTR Kawasan Pedesaan yang Direncanakan Sebagai Kawasan Perkotaan .. 56
Gambar 28 Ilustrasi Pembagian Wilayah Perencanaan ke dalam Sub Wilayah Perencanaan....... 57
Gambar 29 Konsistensi Vertikal Struktur Ruang RTRW Kota dengan RDTR .................................. 59
Gambar 30 Konsistensi Vertikal Struktur Ruang RTRW Kabupaten dengan RDTR ........................ 60
Gambar 31 Konsistensi Vertikal Pola Ruang RTRW Kabupaten dengan RDTR .............................. 60
Gambar 32 Tampilan Dashboard RDTR Berbasis Bidang Tanah yang dapat Diakses Secara Online
........................................................................................................................................................ 83
V
Modul 1
DAFTAR TABEL
Tabel 1 Penyusunan RDTR ............................................................................................................. 12

Tabel 2 Dua Belas Komponen Kinerja Penataan Ruang Daerah .................................................... 38
Tabel 3 Contoh Ketentuan Umum Zonasi RTRW sebagai Aturan Main dari Setiap Fungsi Ruang
(Ketentuan Aktivitas dan Intensitas). ............................................................................................. 45
Tabel 4 Contoh Deskripsi Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan RDTR sebagai Aturan Main
dari Setiap Fungsi Ruang (Ketentuan Aktivitas dan Intensitas) ..................................................... 46
Tabel 5 Perbandingan Muatan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dengan Rencana Detail Tata
Ruang (RDTR) ................................................................................................................................. 46
Tabel 6 Perbandingan Muatan Rencana Pola Ruang pada RTRW Kab/Kota dengan RDTR ........... 49
Tabel 7 Dua Belas Komponen Kinerja Penataan Ruang Berbasis RDTR ......................................... 51
Tabel 8 Persoalan Penyusunan RDTR (PROD_REN) ....................................................................... 61
Tabel 9 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR (SDM_REN)............................ 67
Tabel 10 Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR (KEL_REN) .......................................... 69
Tabel 11 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun RDTR (SIS_REN).............. 70
Tabel 12 Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_FAT)........................................... 72
Tabel 13 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SDM_FAT)
........................................................................................................................................................ 74
Tabel 14 Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (KEL_FAT) ............ 76
Tabel 15 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(SIS_FAT) ........................................................................................................................................ 78
Tabel 16 Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_DAL) ................... 79
Tabel 17 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis
RDTR (SDM_DAL) ........................................................................................................................... 81
Tabel 18 Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(KEL_DAL) ....................................................................................................................................... 81
Tabel 19 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Berbasis RDTR (SIS_DAL) ................................................................................................................ 83
Tabel 20 Permasalahan dalam Tahap Persiapan ........................................................................... 84
Tabel 21 Permasalahan dalam Tahap Pengumpulan Data dan Informasi ..................................... 87
Tabel 22 Permasalahan dalam Tahap Pengolahan Data dan Analisis ............................................ 97
Tabel 23 Permasalahan dalam Tahap Perumusan Konsepsi RDTR .............................................. 101
Tabel 24 Permasalahan dalam Tahap Legislasi RDTR .................................................................. 102
VI
Modul 1
BAB I
PENDAHULUAN
Kondisi saat ini kawasan perkotaan mengalami perkembangan yang sangat

cepat dan berbeda-beda arah pengembangannya. Untuk itu perlu diarahkan
supaya merata dan menyeluruh di kawasan perkotaan dan kawasan sekitarnya.
Untuk dapat mewujudkan ruang yang aman, nyaman dan berkelanjutan, hal
tersebut dapat diwujudkan dengan rencana tata ruang yang baik.
Sesuai ketentuan Pasal 55 Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang

Penyelenggaraan Penataan Ruang, Penyusunan RDTR kabupaten/kota dapat
mencakup kawasan dengan karakteristik perkotaan, karakteristik perdesaan,
serta kawasan lintas kabupaten/kota.
Wilayah perencanaan RDTR antara lain mencakup wilayah administrasi,

kawasan fungsional, bagian dari wilayah kabupaten/kota yang memiliki ciri
perkotaan, kawasan strategis provinsi/kabupaten/kota yang memiliki ciri kawasan
perkotaan dan bagian dari wilayah kabupaten/kota yang berupa kawasan
perdesaan dan direncanakan menjadi kawasan perkotaan. Dalam upaya
pemanfaatan dan pengendalian, muatan RTRW Kota perlu dirinci dan termuat
dalam RDTR pada wilayah Kota. Oleh karena itu, perlu disusun RDTR yang
muatan materinya lengkap, termasuk di dalamnya yaitu peraturan zonasi,
sebagai salah satu dasar dalam pengendalian pemanfaatan ruang dan sekaligus
menjadi dasar penyusunan RTBL. RDTR juga disusun lengkap dengan
peraturan zonasi yang merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.
Sesuai dengan Pasal 83 ayat (3) PP No. 21 Tahun 2021 tentang

Penyelenggaraan Penataan Ruang, waktu penetapan rencana rinci tata ruang
tidak melebihi masa berakhirnya rencana rinci tata ruang yang berlaku. Artinya
penetapan RDTR baru tidak boleh melebihi masa berlakunya RDTR yang telah
ada atau sedang berlaku di suatu wilayah untuk mencegah terjadinya
kekosongan hukum. Pemerintah Daerah wajib menyusun dan menyediakan
1
Modul 1
RDTR dalam bentuk digital dan sesuai standar dimana RDTR merupakan dasar
pemberian konfirmasi kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang (KKPR),
Persetujuan Bangunan Gedung, dan dasar tata bangunan dan lingkungan.
Modul Pengantar RDTR dapat memberi pemahaman bagi aparatur bidang

penataan ruang di pusat maupun daerah dalam rangka melakukan pemanfaatan
ruang melalui penyusunan RDTR.
A. LATAR BELAKANG
Sejarah Peraturan Zonasi

• Peraturan Zoning pertama kali diterapkan di Kota New York pada Tahun
1916 dengan tujuan sebagai berikut (Barnet, 1982:61):
1. Menentukan standar minimum sinar dan udara untuk jalan yang makin
gelap akibat banyak dan makin tingginya bangunan
2. Memisahkan kegiatan yang dianggap tidak sesuai
• Pada perkembangan selanjutnya, zoning regulations ditujukan untuk
beberapa hal sebagai berikut (Barnet,1982:61):
1. Mengatur kegiatan yang boleh ada di suatu zona
2. Menerapkan pemunduran bangunan di atas ketinggian tertentu agar
sinar matahari jatuh ke jalan dan trotoar dan sinar udara mencapai
bagian dalam bangunan
3. Pembatasan besar bangunan di zona tertentu agar pusat kota menjadi
kawasan yang paling intensif pemanfaatan ruangnya
• Peraturan zoning diterapkan pertama kali di Kota New York pada tahun
1916 sebagai reaksi atas pembangunan The Equitable Building yang
sampai sekarang masih berdiri di Broadway 120.
• Ditulis oleh suatu komisi yang diketuai oleh Edward Basset dan
ditandatangani oleh Walikota John Purroy Mitchel dan kemudian menjadi
“blueprint” untuk semua wilayah lainnya di negara tersebut.
• Edward Basset kemudian juga mengepalai suatu kelompok hukum
perencanaan yang menuliskan The Standard State Zoning Enabling Act,
yang pada waktu itu diterima hampir tanpa perubahan oleh semua negara
bagian.
2
Modul 1
• Di akhir era 1920-an sebagian besar USA telah mengembangkan suatu

set zoning regulation yang memenuhi keinginan lokal masing-masing.
Indonesia dikaruniai kekayaan sumber daya alam di semua sektor yang
semuanya nomor satu dunia. Terlebih lagi, Indonesia merupakan kepulauan
terluas di dunia yang memiliki posisi paling strategis di seluruh dunia. Dari
segi sumber daya manusia (SDM), jumlah penduduk Indonesia menempati
urutan ke-4 sedunia.
Selama berabad-abad lamanya, keuntungan kekayaan alam, luas wilayah,

keuntungan posisi, dan jumlah penduduk yang semuanya nomor satu dunia
tersebut belum dapat kita konversi menjadi negara yang paling maju
sedunia.
Era teknologi digital menciptakan pasar di dunia maya dimana penjual dan
pembeli bisa bertransaksi dimana saja dan kapan saja. Hal ini menciptakan
“pintu kemana saja” dan ruang kreativitas yang tiada batas. Satu hal yang
tidak boleh dilupakan adalah penguatan komoditas itu sendiri di dunia nyata
yang bersifat world champion.
Segala macam aktivitas di muka bumi memerlukan ruang. Penataan Ruang

adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang,
dan pengendalian pemanfaatan ruang. Kinerja pelaksanaan penataan ruang
mencerminkan kinerja aktivitas pembangunan di lapangan.
Tantangan Indonesia selama ini meliputi:
1. Ketimpangan antar wilayah Indonesia yang semakin tinggi
2. Masalah klasik perdesaan: deforestasi, alih fungsi lahan pertanian
produktif, penurunan kualitas lingkungan, dan penemuan komoditas yang
bersifat local champion
3. Masalah klasik perkotaan: urbanisasi, kemacetan, kumuh, banjir, dan
hilirisasi komoditas yang bersifat world champion.
Dapat disimpulkan dari uraian di atas, bahwa tantangan utama Indoneisa,

khususnya dari bidang penataan ruang adalah “menata dan mewujudkan
3
Modul 1
sistem kota-kota masa depan yang menampung urbanisasi dan

teknologi digital menjadikan Indonesia sebagai pasar dunia maya yang
paling sibuk dan negara paling maju sedunia.”
B. DESKRIPSI SINGKAT
Dalam modul tentang pengantar RDTR, peserta perlu pengenalan mengenai

apa yang dimaksud dengan Definisi RDTR dan dasar-dasar dalam penyusunan
RDTR.
Tingkat kerincian pada RTRW berbeda dengan RDTR, seperti kawasan lindung
pada RTRW dikenal sebagai zona lindung pada RDTR, kawasan budi daya
menjadi zona budi daya.
Di dalam RDTR, selain peraturan zonasi, dikenal pula aturan dasar. Sehingga
dapat dipahami sebagai berikut:
• Kedudukan RDTR adalah sebagai rencana rinci dari Rencana Tata
Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten/Kota sebagai salah satu perangkat
pengendalian pemanfaatan ruang
• Bagian dari wilayah yang akan disusun RDTR merupakan kawasan
perkotaan atau kawasan strategis provinsi/kabupaten/kota
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) merupakan salah satu alat untuk
pengendalian pemanfaatan ruang agar sesuai dengan rencana tata ruang.
Berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku, penyusunan
RDTR harus mencakup penyusunan Peraturan Zonasi. Rencana Tata Ruang
Wilayah (RTRW) yang wilayah perencanaannya mencakup kabupaten/kota
memiliki skala peta kecil sehingga belum cukup untuk dipakai sebagai alat
untuk menerbitkan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) dan
Persetujuan Bangunan Gedung yang diminta oleh pelaku pembangunan,
untuk itu perlu disusun RDTR yang dibuat pada peta skala besar (1: 5.000).
Dalam peta skala besar tersebut, nampak informasi tentang apa yang ada
atau direncanakan di dalam persil dan persil sekitarnya. Peraturan zonasi
memberi kejelasan secara eksplisit mengenai ketentuan kegiatan
4
Modul 1
pemanfaatan ruang yang diizinkan, intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan

tata bangunan, prasarana minimal yang dibutuhkan pada zona atau sub
zona dan ketentuan pelaksanaan yang memberi kejelasan tentang variasi
kegiatan yang terjadi saat ini atau masa yang akan datang dalam zona yang
telah ditetapkan kegiatan pemanfaatan ruangnya. Bagaimana penanganan
terhadap kasus kegiatan pemanfaatan ruang yang telah ada hingga saat ini
tetapi tidak sesuai dengan yang direncanakan, atau keinginan pelaku
pembangunan untuk melakukan kegiatan pemanfaatan ruang yang tidak
sesuai dengan rencana tata ruangnya merupakan contoh kasus yang perlu
disikapi dalam memberikan ketentuan kesesuaian kegiatan pemanfaatan
ruang.
Dengan menggali persoalan-persoalan di setiap tahapan penyusunan RDTR
berikut alternatif solusi yang bisa dilakukan, diharapkan mampu
meminimalisir potensi permasalahan yang akan terjadi saat implementasi
penyusunan RDTR.
C. TUJUAN PEMBELAJARAN
Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta diharapkan mampu menjelaskan

konsep dasar dan urgensi penyusunan RDTR, menjabarkan ketentuan
umum Rencana Detail Tata Ruang, serta mengidentifikasi potensi
permasalahan dalam pelaksanaan RDTR. Indikator keberhasilan dari
pembelajaran ini adalah peserta memiliki kemampuan untuk:
a. Menjelaskan konsep dasar penyusunan RDTR yang meliputi definisi,
dasar hukum penyusunan, dan ruang lingkup penyusunan RDTR, serta
keterkaitan RDTR dengan Peraturan Perundang-undangan lainnya;
b. Menjelaskan urgensi penyusunan RDTR;
c. Menjabarkan ketentuan umum Rencana Detail Tata Ruang dalam sistem
penataan ruang yang mencakup fungsi, manfaat, kriteria, dan lingkup
perencanaan dalam penyusunan RDTR; dan
d. Mengidentifikasi potensi permasalahan dalam pelaksanaan RDTR.
5
Modul 1
D. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK
1) Pengenalan dan Pentingnya Rencana Detail Tata Ruang

a. Definisi Rencana Detail Tata Ruang
b. Dasar Hukum Penyusunan RDTR
c. Ruang Lingkup RDTR
d. Ruang Lingkup Analisis Peraturan Zonasi dalam RDTR
e. Keterkaitan RDTR dengan Peraturan Perundang-undangan lainnya
2) Ketentuan Umum Rencana Detail Tata Ruang dalam Sistem Penataan
Ruang
a. Sistem Penataan Ruang
b. Ketentuan Umum Rencana Detail Tata Ruang
c. Penataan Ruang Berbasis Rencana Detail Tata Ruang
d. Fungsi dan Manfaat RDTR
e. Kriteria dan Lingkup Perencanaan RDTR Kabupaten/ Kota
3) Identifikasi Persoalan dalam Pelaksanaan Rencana Detail Tata Ruang
a. Persoalan Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang
b. Persoalan Pemanfaatan Ruang Berdasarkan Rencana Detail Tata
Ruang
c. Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berdasarkan Rencana
Detail Tata Ruang
d. Persoalan dalam Tiap Tahapan Penyusunan Rencana Detail Tata
Ruang
6
Modul 1
BAB II
PENGENALAN DAN
PENTINGNYA RDTR
INDIKATOR KEBERHASILAN
Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta dapat menjelaskan konsep dasar penyusunan RDTR
yang meliputi definisi, dasar hukum penyusunan, dan ruang lingkup penyusunan RDTR, serta
keterkaitan RDTR dengan Peraturan Perundang-undangan lainnya. Peserta juga diharapkan
mampu menjelaskan urgensi penyusunan RDTR.
A. DEFINISI RENCANA DETAIL TATA RUANG

1. Pengertian RDTR
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) adalah rencana yang digambarkan

secara terperinci tentang tata ruang kabupaten/kota yang dilengkapi
dengan peraturan zonasi kabupaten/kota. RDTR berperan sebagai
penjabaran dari RTRW Kabupaten/Kota yang menjadi rujukan bagi
penyusunan rencana teknis sektor dan pelaksanaan pengendalian
pemanfaatan ruang.
RDTR disusun dengan ketelitian skala 1:5.000. Penetapan skala 1:5000
sebagai skala peta RDTR merupakan keputusan yang dibuat setelah
melalui beberapa pertimbangan.
Pertama, pemilihan skala dikembalikan pada tujuan utama RDTR, yaitu
memberikan arahan pemanfaatan ruang terperinci pada sebuah kawasan.
Para pakar sepakat bahwa RDTR selayaknya mengatur blok/kapling
sebagai bentuk pendetailan terhadap kawasan yang direncanakan pada
Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW). Secara umum blok akan tampak
nyata pada peta skala 1:5.000.
Kedua, pada skala lebih kecil, tidak semua ukuran blok dapat terlihat
secara jelas. Sebaliknya pada skala lebih besar, akan ada unsur
permukaan bumi lain yang akan tergambar pada peta. Seharusnya untuk
7
Modul 1
unsur-unsur lain tersebut ada aturan hukumnya, namun karena RDTR

ditujukan untuk mengatur kapling, maka skala peta 1:5.000 dianggap
cukup.
Pada RDTR, peraturan zonasi disusun untuk setiap zona peruntukan baik
zona budidaya maupun zona lindung dengan memperhatikan esensi
fungsinya yang ditetapkan dalam rencana rinci tata ruang dan bersifat
mengikat / regulatory. Dalam sistem regulatory, seluruh kawasan
perkotaan terbagi habis ke dalam zona peruntukan ruang yang
tergambarkan dalam peta rencana pola ruang. Pada setiap zona
peruntukan akan berlaku satu aturan dasar tertentu yang mengatur
perpetakan, kegiatan, intensitas ruang dan tata bangunan.
Peraturan zonasi merupakan ketentuan sebagai bagian yang tidak
terpisahkan dari RDTR. Peraturan zonasi sebagai bagian dari RDTR
berfungsi untuk:
a. Perangkat operasional pengendalian pemanfaatan ruang;
b. Acuan dalam pemberian rekomendasi kesesuaian kegiatan
pemanfaatan ruang, termasuk di dalamnya air right development dan
pemanfaatan ruang di bawah tanah;
c. Acuan dalam pemberian insentif dan disinsentif;
d. Acuan dalam pengenaan sanksi; dan
e. Rujukan teknis dalam pengembangan atau pemanfaatan lahan dan
penetapan lokasi investasi.
2. Penyusun RDTR
RDTR memiliki fungsi sebagai pengendali mutu pemanfaatan ruang

wilayah kabupaten/kota berdasarkan RTRW, sehingga setiap
kabupaten/kota harus memiliki produk hukum RDTR yang disusun dan
ditetapkan dengan Peraturan Kepala Daerah Kabupaten/Kota. Dalam hal
penyusunan RDTR Kabupaten/Kota, kewenangan penyusunan RDTR
berada pada jajaran Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota. Sementara
untuk RDTR Kawasan tertentu seperti Kawasan khusus dan Kawasan
8
Modul 1
ekonomi khusus, kewenangan untuk menyusun RDTR tersebut berada di

bawah Pemerintah Pusat.
Tim penyusun RDTR kabupaten/kota beranggotakan:
a. Pemerintah daerah kabupaten/kota, khususnya dalam lingkup Forum
Penataan Ruang Kabupaten/Kota;
b. Tim ahli yang diketuai oleh profesional perencana wilayah dan kota
yang bersertifikat, memiliki pengalaman di bidang perencanaan
wilayah minimal 10 tahun dan pernah menyusun RDTR, dengan
anggota profesional pada bidang keahlian yang paling kurang terdiri
atas:
 arsitek (rancang kota);
 pertanahan;
 geografi/geodesi;
 geologi/kebencanaan;
 teknik sipil (infrastruktur/prasarana/transportasi);
 teknik lingkungan; dan
 hukum.
Selain itu dapat dilengkapi dengan bidang keahlian lainnya sesuai
dengan kebutuhan perencanaan RDTR.
3. Waktu Penetapan dan Masa Berlaku RDTR
Berdasarkan PP Nomor 21 Tahun 2021, Waktu penetapan rencana rinci

tata ruang termasuk penetapan RDTR tidak melebihi masa berakhirnya
rencana rinci tata ruang yang saat itu sedang berlaku.
Penetapan RDTR terlebih dahulu harus mendapatkan persetujuan
substansi dari Pemerintah Pusat (Menteri). Setelah mendapatkan
persetujuan substansi dari Menteri, sesuai UU Nomor 11 Tahun 2020
tentang Cipta Kerja dan PP No. 21 Tahun 2021 tentang tentang
Penyelenggaraan Penataan Ruang, Bupati/Wali Kota wajib menetapkan
rancangan peraturan kepala daerah (Raperkada) tentang RDTR
kabupaten/kota dalam jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan. Jika telah
mencapai 2 (dua) bulan sejak mendapat persetujuan substansi belum
9
Modul 1
ditetapkan Raperkada oleh Bupati/Wali Kota, RDTR ditetapkan oleh

Pemerintah Pusat dengan Peraturan Menteri setelah mendapatkan
persetujuan Presiden.
RDTR berlaku dalam jangka waktu 20 (dua puluh) tahun dan ditinjau
kembali setiap 5 (lima) tahun. Peninjauan kembali RDTR dapat dilakukan
lebih dari 1 (satu) kali dalam 5 (lima) tahun apabila terjadi perubahan
lingkungan strategis berupa bencana alam skala besar, perubahan batas
teritorial negara, perubahan Batas Daerah, dan perubahan kebijakan
nasional yang bersifat strategis sebagaimana tercantum dalam peraturan
perundangan yang berlaku terkait penyusunan RDTR. Peninjauan kembali
RDTR lebih dari 1 (satu) kali dalam 5 (lima) tahun dengan alasan
perubahan kebijakan nasional yang bersifat strategis dapat dilakukan
berdasarkan rekomendasi Forum Penataan Ruang berdasarkan kriteria
yang ditetapkan Menteri.
4. Urgensi Penyusunan RDTR
Kebutuhan akan RDTR bagi para pemangku kepentingan di daerah

merupakan hal yang mendesak, mengingat RDTR sangat diperlukan
sebagai acuan operasional bagi pemberian konfirmasi kesesuaian
kegiatan pemanfaatan ruang (KKPR). Sebelum adanya UU Nomor 11
Tahun 2020 tentang Cipta Kerja, dikenal istilah penerbitan perizinan lokasi
pembangunan sebagai izin pemanfaatan ruang atau izin lokasi. Perizinan
pemanfaatan ruang di daerah yang telah diterbitkan masih banyak yang
hanya mengacu pada RTRW Kabupaten/Kota, mengingat masih
minimnya jumlah daerah yang telah memiliki RDTR. Setelah adanya UU
Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja, izin pemanfaatan ruang
digantikan dengan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR)
dalam bentuk konfirmasi, persetujuan, dan rekomendasi. RTRW
Kabupaten/Kota dapat dijadikan dasar dalam pemberian persetujuan
KKPR, hanya apabila Pemerintah Daerah belum menyusun dan
menyediakan RDTR Kabupaten/Kota sebagai dasar pemberian konfirmasi
KKPR. Meski demikian, RTRW pada dasarnya belum cukup operasional
10
Modul 1
untuk dijadikan sebagai dasar pemberian Kesesuaian Kegiatan

Pemanfaatan Ruang, sehingga diperlukan RDTR yang memiliki
kedalaman muatan, aturan, dan peta yang lebih spesifik. Oleh sebab itu,
menyusun dan menyediakan RDTR dalam bentuk digital dan sesuai
standar saat ini menjadi wajib bagi Pemerintah Daerah (Pasal 14 ayat (2)
UU Nomor 11 Tahun 2020).
Peran RDTR sebagai acuan dalam pemberian perizinan berusaha
menjadi sangat krusial saat ini karena adanya kebijakan OSS (Online
Single Submission), yaitu perizinan berusaha yang diterbitkan oleh
Lembaga OSS untuk dan atas nama menteri, pimpinan lembaga,
gubernur, atau bupati/walikota kepada Pelaku Usaha melalui sistem
elektronik yang terintegrasi. Investor yang akan mendirikan usaha di suatu
daerah harus memperhatikan kesesuaian pemanfaatan ruang
berdasarkan RDTR saat mengajukan perizinan berusaha untuk
kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang. Apabila daerah tersebut belum
memiliki RDTR, maka sistem tidak bisa secara otomatis melalui tahap
konfirmasi KKPR tetapi akan mengarahkan untuk melewati tahap
persetujuan KKPR. Di dalam tahap persetujuan KKPR, sistem
memastikan kegiatan yang diajukan dalam perizinan berusaha berlokasi di
dalam KEK/KI yang telah memiliki hak pengelolaan (HPL), jika tidak
selanjutnya sistem akan mengecek pada produk RTR lainnya secara
berjenjang dan komplementer (RTRWK, RTRWP, RTR KSN, RZ KSNT,
RZ KAW, RTR Pulau/Kepulauan, dan/atau RTRWN). Pengecekan RTR
dan Pertek untuk Persetujuan KKPR dilakukan oleh Kementerian
ATR/BPN untuk wilayah darat dan Kementerian KKP untuk wilayah
perairan/laut. Pengecekan RTR dan Pertek tersebut sementara masih
dilakukan secara manual, sehingga proses perizinan berusaha dengan
persetujuan KKPR akan memakan waktu lebih lama dari pada konfirmasi
KKPR dengan RDTR Kabupaten/Kota. Waktu penerbitan konfirmasi
KKPR paling lama 1 (satu) hari, sedangkan persetujuan KKPR diterbitkan
paling lama 20 (dua puluh) hari.
11
Modul 1
Sementara dalam aspek kebencanaan, RDTR diperlukan guna

meminimalkan risiko bencana alam di suatu daerah. Di dalam RDTR,
ketentuan mengenai persyaratan pemanfaatan ruang dan pengendalian
pemanfaatan ruang sudah diatur untuk setiap blok/zona peruntukkan.
Sebagai contoh, apabila Persetujuan Bangunan Gedung diajukan pada
blok/zona rawan bencana, maka seharusnya Persetujuan Bangunan
Gedung tersebut tidak dapat diterbitkan apabila pada saat memproses
pengajuan kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang tersebut benar-benar
mengacu pada RDTR.
5. Proses Penyusunan RDTR
Penyusunan RDTR terdiri dari 5 (lima) tahapan besar, yaitu:

1) Tahap persiapan;
2) Tahap pengumpulan data dan informasi;
3) Tahap pengolahan data dan analisis;
4) Tahap perumusan konsepsi; dan
5) Tahap penyusunan rancangan peraturan tentang RDTR.
Tata cara penyusunan RDTR ditampilkan pada tabel berikut:

Tabel 1 Penyusunan RDTR
12
Modul 1
Tahap persiapan terdiri dari penyusunan kerangka acuan kerja dan

penetapan metodologi yang digunakan. Penyusunan kerangka acuan
kerja merupakan persiapan awal termasuk di dalamnya yakni
pembentukan tim penyusun RDTR Kabupaten/Kota yang terdiri dari
pemerintah daerah kabupaten/kota terutama dalam lingkup Forum
Penataan Ruang Kabupaten/Kota dan tim ahli, dan penyiapan rencana
kerja. Kemudian dilanjutkan dengan penetapan metodologi yang
digunakan termasuk pelaksanaan kajian awal data sekunder, yang
mencakup peninjauan kembali terhadap rencana tata ruang (RTRW
Kabupaten/Kota, RDTR, RTBL), rencana pembangunan (RPJPD,
RPJMD), dan ketentuan sektoral terkait pemanfaatan ruang. Tahap
penetapan metodologi yang digunakan berikutnya adalah penetapan
wilayah perencanaan (WP) RDTR, persiapan teknis pelaksanaan meliputi
penyimpulan data awal, penyiapan metodologi pendekatan pelaksanaan
pekerjaan, rencana kerja rinci, dan perangkat survei. Pemberitaan kepada
publik perihal akan dilakukannya penyusunan RDTR, tim ahli yang terlibat,
tahapan penyusunan, dan penjelasan lain yang diperlukan, dilakukan
melalui media massa, media cetak, kegiatan pameran, pemasangan
poster, pamflet, papan pengumuman, billboard, kegiatan kebudayaan,
multimedia, media digital, ruang pamer atau pusat informasi, dan/atau
pertemuan terbuka dengan masyarakat/kelompok masyarakat.
Tahap pengumpulan data dan informasi digunakan untuk keperluan
pengenalan karakteristik WP serta penyusunan Rencana struktur ruang
dan Rencana pola ruang WP. Data tersebut dibedakan menjadi data
primer dan data sekunder berdasarkan sumber datanya. Data yang
dikumpulkan paling sedikit mencakup data wilayah administrasi, data dan
informasi kependudukan, data dan informasi bidang pertanahan, data dan
informasi kebencanaan, serta peta dasar dan peta tematik yang
dibutuhkan. Hasil kegiatan pengumpulan data akan menjadi bagian dari
dokumentasi Buku Fakta dan Analisis.
Tahapan selanjutnya adalah Pengolahan data dan analisis untuk
penyusunan RDTR. Keluaran dari pengolahan data meliputi:
13
Modul 1
1) Potensi dan masalah pengembangan di Wilayah Perencanaan;

2) Peluang dan tantangan pengembangan;
3) Tema pengembangan Wilayah Perencanaan;
4) Kecenderungan perkembangan;
5) Perkiraan kebutuhan pengembangan di Wilayah Perencanaan;
6) Intensitas pemanfaatan ruang sesuai dengan daya dukung dan daya
tampung (termasuk prasarana/infrastruktur dan utilitas);
7) Indikasi arahan penanganan kawasan dan lingkungan; dan
8) Kriteria performa zona/subzone yang termuat pada tabel kriteria
pengklasifikasian zona/subzone dalam RDTR.
Sebagaimana peraturan perundangan terbaru yang berlaku, pengolahan
data dan analisis di dalam RDTR meliputi:
1) analisis struktur internal WP;
2) analisis sistem penggunaan lahan (land use);
3) analisis kedudukan dan peran WP dalam wilayah yang lebih luas;
4) analisis sumber daya alam dan fisik atau lingkungan WP;
5) analisis sosial budaya;
6) analisis kependudukan;
7) analisis ekonomi dan sektor unggulan;
8) analisis transportasi (pergerakan);
9) analisis sumber daya buatan;
10) analisis kondisi lingkungan binaan;
11) analisis kelembagaan;
12) analisis karakteristik peruntukan zona;
13) analisis jenis dan karakteristik kegiatan yang saat ini berkembang dan
mungkin akan berkembang di masa mendatang;
14) analisis kesesuaian kegiatan terhadap peruntukan/zona/sub zona;
15) analisis dampak kegiatan terhadap jenis peruntukan/zona/sub zona;
16) analisis pertumbuhan dan pertambahan penduduk pada suatu zona;
17) analisis gap antara kualitas peruntukan/zona/sub zona yang
diharapkan dengan kondisi yang terjadi di lapangan;
18) analisis karakteristik spesifik lokasi;
14
Modul 1
19) analisis ketentuan dan standar setiap sektor terkait; dan

20) analisis kewenangan dalam perencanaan, pemanfaatan ruang, dan
pengendalian pemanfaatan ruang.
Analisis tersebut dapat ditambahkan analisis lainnya yang mendukung,
termasuk yang berkaitan dengan peraturan zonasi.
Keluaran dari analisis dan perumusan ketentuan teknis peraturan zonasi
di dalam tahap pengolahan data dan analisis meliputi:
1) Definisi zona dan kualitas lokal minimum yang diharapkan;
2) Kesesuaian/kompatibilitas kegiatan dengan peruntukan/zona/sub
zona;
3) Kesesuaian/kompatibilitas kegiatan dengan kualitas lokal
peruntukan/zona/ subzona sebagai dasar perumusan ketentuan ITBX;
4) dampak kegiatan terhadap peruntukan/zona/subzona, sebagai dasar
perumusan ketentuan ITBX;
5) lokasi-lokasi dengan karakteristik spesifik yang membutuhkan
pengaturan yang berbeda (khusus atau perlu penerapan teknik
pengaturan zonasi);
6) rumusan tabel atribut kegiatan untuk peta zonasi;
7) kebutuhan prasarana minimum/maksimum dan standar-standar
pemanfaatan ruang;
8) kebutuhan teknik pengaturan zonasi; dan
9) konsep awal peraturan zonasi termasuk untuk mitigasi bencana,
pemanfaatan ruang dalam bumi, dan lain-lain.
Hasil dari tahap di atas didokumentasikan di dalam Buku Fakta dan
Analisis Rencana Detail Tata Ruang.
Pada tahap perumusan konsepsi RDTR kabupaten/kota, konsepsi RDTR
disusun berdasarkan RTRW, pedoman dan petunjuk pelaksanaan bidang
penataan ruang, serta RPJP dan RPJM Kabupaten/Kota. Konsepsi RDTR
dirumuskan berdasarkan hasil analisis dan menghasilkan beberapa
alternatif konsep berisi rumusan tentang tujuan penataan WP dan konsep
struktur internal WP. Penyusunan alternatif konsepsi RDTR didasari
15
Modul 1
prinsip optimasi pemanfaatan ruang kawasan perkotaan (ruang darat,

ruang laut, ruang udara termasuk ruang di dalam bumi).
Kegiatan penyusunan konsepsi RDTR melibatkan masyarakat secara aktif
dan bersifat dialogis/komunikasi dua arah. Dialog dilakukan antara lain
melalui konsultasi publik, workshop, FGD, seminar, dan bentuk
komunikasi dua arah lainnya. Konsultasi publik minimal dilakukan 1 (satu)
kali dituangkan dalam berita acara dengan melibatkan DPRD, perguruan
tinggi, pemerintah provinsi, swasta, dan masyarakat. Setelah dilakukan
beberapa kali iterasi, dipilih alternatif terbaik sebagai dasar perumusan
RDTR. Hasil kegiatan perumusan konsepsi RDTR terdiri atas tujuan
penataan WP, rencana struktur ruang, rencana pola ruang, ketentuan
pemanfaatan ruang, dan peraturan zonasi seperti delineasi blok
peruntukan dan aturan dasar.
Tahap penyusunan Rancangan Peraturan tentang RDTR terdiri atas:
a. penyusunan kajian kebijakan Raperkada tentang RDTR; dan
b. penyusunan Raperkada tentang RDTR yang merupakan proses
penuangan materi teknis RDTR ke dalam pasal-pasal dengan
mengikuti kaidah penyusunan peraturan perundang-undangan.
Hasil pelaksanaan penyusunan Raperkada tentang RDTR meliputi kajian
kebijakan Raperkada RDTR, naskah Raperkada tentang RDTR beserta
seluruh lampirannya, dan berita acara pembahasan RDTR dengan para
pemangku kepentingan berupa berita acara konsultasi publik dan berita
acara pembahasan dengan kabupaten/kota yang berbatasan. Kegiatan
penyusunan Raperkada tentang RDTR melibatkan masyarakat dalam
bentuk pengajuan usulan, keberatan, dan sanggahan terhadap naskah
Raperkada RDTR melalui media massa, website resmi lembaga
pemerintahan, surat terbuka di media massa, kelompok kerja, dan
diskusi/temu warga. Konsultasi publik dalam penyusunan Raperkada
tentang RDTR ini dilakukan minimal 1 (satu) kali dituangkan dalam berita
acara dengan melibatkan DPRD, perguruan tinggi, pemerintah provinsi,
swasta, asosiasi perencana, dan masyarakat.
16
Modul 1
Secara keseluruhan, penyusunan RDTR kabupaten/kota dilaksanakan

paling lama 8 (delapan) bulan terhitung sejak dimulainya pelaksanaan
penyusunan RDTR kabupaten/kota.
B. Dasar Hukum Penyusunan RDTR
1. Dasar Hukum
• Berdasarkan Pasal 14 ayat (2) Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020

tentang Cipta Kerja, Pemerintah Daerah wajib menyusun dan
menyediakan RDTR dalam bentuk digital dan sesuai standar.
• Sesuai ketentuan Pasal 55 Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun
2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang, Penyusunan RDTR
kabupaten/kota dapat mencakup kawasan dengan karakteristik
perkotaan, karakteristik perdesaan, serta kawasan lintas
kabupaten/kota.
• Rencana Rinci Tata Ruang Kabupaten/Kota disusun sebagai perangkat
operasional rencana umum tata ruang.
• Kebutuhan Rencana Detail Tata Ruang yang merupakan bagian dari
wilayah kabupaten/kota dan/atau kawasan strategis
provinsi/kabupaten/kota, harus ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang
Wilayah Kabupaten/Kotanya.
• Waktu penetapan Rencana Rinci Tata Ruang tidak melebihi masa
berakhirnya rencana rinci tata ruang yang berlaku (PP No. 21 Tahun
2021 Pasal 83 ayat (3))
• Rencana Detail Tata Ruang terlebih dahulu harus mendapatkan
persetujuan subtansi dari Pemerintah Pusat. Sebelum diajukan
persetujuan substansi, RDTR Kabupaten/Kota yang dituangkan dalam
rancangan Peraturan Kepala Daerah Kabupaten/Kota dilakukan
konsultasi publik termasuk dengan DPRD. Bupati/Wali Kota wajib
menetapkan rancangan peraturan kepala daerah kabupaten/kota
tentang RDTR paling lama 1 (satu) bulan setelah mendapat
17
Modul 1
persetujuan substansi dari Pemerintah Pusat. Jika tidak, RDTR

ditetapkan oleh Pemerintah Pusat (UU Nomor 11 Tahun 2020 Pasal 17
Angka 10 dan PP Nomor 21 Tahun 2021 Pasal 91)
2. Kedudukan RDTR dalam Sistem Perencanaan Tata Ruang dan

Sistem Perencanaan Pembangunan Nasional
Berikut di bawah ini merupakan diagram kedudukan RDTR jika

disandingkan dengan RTR lainnya di dalam Sistem Perencanaan Tata
Ruang dan Sistem Perencanaan Pembangunan Nasional. Sistem
Perencanaan Pembangunan Nasional terdiri dari Rencana Pembangunan
Jangka Panjang (RPJP) dan Rencana Pembangunan Jangka Menengah
(RPJM). Dimana setiap rencana ini terdapat jenjang lingkup masing-
masing. Sistem Perencanaan Tata Ruang di sisi lain, sesuai dengan UU
26/2007 dan UU 11/2020, terdiri atas Rencana Umum Tata Ruang
(RUTR) dan Rencana Rinci Tata Ruang (RRTR). RDTR termasuk ke
dalam kategori RRTR. RDTR sendiri terdiri atas 2 (dua) yaitu RDTR
Kabupaten dan RDTR Kota. Masing-masing RDTR ini merupakan alat
operasionalisasi RTRW Kabupaten dan RTRW Kota. Dari sisi rencana
pembangunan, 2 (dua) RUTR ini bersinergi dengan RPJP
Kabupaten/Kota.
Sejak ditetapkannya UU Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja, RTR

Kawasan Strategis Kabupaten, RTR Kawasan Strategis Kota, dan RTR
Kawasan Strategis Provinsi yang semula termuat di dalam UU 26/2007
kini telah dihapuskan.
18
Modul 1
Gambar 1 Kedudukan RDTR dalam Sistem Perencanaan Tata Ruang dan Sistem Perencanaan
Pembangunan Nasional
3. Hubungan antara RTRW Kabupaten/Kota, RDTR dan RTBL serta

Wilayah Perencanaan
Di bawah ini merupakan penggambaran hubungan antara RTRW

Kabupaten/Kota, RDTR dan RTBL serta Wilayah Perencanaan.
Dikarenakan RTRW Kabupaten/Kota belum dapat operasional secara
praktis dan belum dapat menjadi dasar perizinan berusaha dalam bentuk
digital (OSS), maka disusun RDTR. Rencana rinci kabupaten/kota ini juga
dapat dirinci lagi menjadi RTBL (Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan). Setiap jenis rencana ini memiliki lingkup masing-masing.
RTRW Kabupaten/Kota memiliki lingkup wilayah kabupaten/kota, RDTR
berlingkup Wilayah Perencanaan (WP), sedangkan RTBL memiliki lingkup
Sub Wilayah Perencanaan (SWP).
19
Modul 1
Gambar 2 Hubungan Antara Produk Rencana dan Wilayah Perencanaannya
C. RUANG LINGKUP RDTR
1. Kedudukan RDTR dalam Rencana Tata Ruang
Kedudukan RDTR adalah sebagai rencana rinci dari Rencana Tata Ruang
Wilayah (RTRW) Kabupaten/Kota dan salah satu perangkat pengendalian
pemanfaatan ruang. Sesuai Pasal 14 UU No. 26 Tahun 2007 yang telah
diubah ketentuannya di dalam UU No. 11 Tahun 2020, rencana rinci tata
ruang termasuk RDTR disusun sebagai perangkat operasional rencana
umum tata ruang yaitu RTRW Kabupaten/Kota yang memiliki wilayah
perencanaan yang luas. Penyusunan RDTR kabupaten/kota dapat
mencakup kawasan dengan karakteristik perkotaan, karakteristik
perdesaan, serta kawasan lintas kabupaten/kota sebagaimana yang
disebutkan pada Pasal 55 Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021
tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang. RDTR selanjutnya akan
menjadi dasar penyusunan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan
(RTBL) sebagaimana RTRW yang menjadi acuan RDTR mengingat
20
Modul 1
penataan ruang di Indonesia dilakukan secara berjenjang dan

komplementer.
Bagian dari kabupaten/kota dan/atau kawasan strategis

provinsi/kabupaten/kota yang akan atau perlu disusun RDTRnya, sesuai
arahan atau yang ditetapkan di dalam RTRW kabupaten/kota yang
bersangkutan, disebut dengan Wilayah Perencanaan. Wilayah
perencanaan RDTR tersebut ditetapkan oleh kepala daerah. Penetapan
WP dapat mencakup wilayah administratif maupun fungsional.
Selanjutnya bagian dari Wilayah Perencanaan yang dibatasi dengan
batasan fisik dan terdiri atas beberapa blok disebut dengan Sub Wilayah
Perencanaan (SWP).
RDTR disusun apabila RTRW Kab/Kota perlu dilengkapi dengan acuan

lebih detail untuk pengendalian pemanfaatan ruang kabupaten/kota,
termasuk peraturan zonasi di dalam RDTR yang berisikan delineasi blok
peruntukan, aturan dasar, dan teknik pengaturan zonasi.
RDTR merupakan rencana yang menetapkan blok pada kawasan

fungsional sebagai penjabaran kegiatan ke dalam wujud ruang yang
memperhatikan keterkaitan antar kegiatan dalam kawan fungsional agar
tercipta harmonisasi antara kegiatan utama dan penunjang dalam
kawasan fungsional tersebut.
UU 26/2007 tentang Penataan Ruang menjelaskan bahwa

penyelenggaraan penataan ruang terdiri dari pengaturan, pembinaan,
pelaksanaan dan pengawasan. RDTR merupakan produk dari kegiatan
perencanaan tata ruang, tepatnya sebagai hasil dari penyusunan rencana
rinci tata ruang. Kedudukan RDTR dalam sistem penataan ruang
ditunjukkan oleh diagram di bawah ini.
21
Modul 1
Gambar 3 Kedudukan Rencana Rinci dalam Sistem Penataan Ruang
2. Kriteria Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota
RDTR Kabupaten/Kota disusun apabila :
1) RTRW Kabupaten/Kota dinilai belum efektif sebagai acuan dalam

pelaksanaan pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan
ruang karena tingkat ketelitian petanya belum mencapai 1:5.000;
2) RTRW Kabupaten/Kota sudah mengamanatkan bagian dari
wilayahnya yang perlu disusun RDTR-nya.
Wilayah perencanaan RDTR mencakup:

a. Wilayah Administratif
b. Kawasan fungsional, seperti bagian wilayah kota/subwilayah kota;
c. Bagian dari wilayah kabupaten/kota yang memiliki ciri perkotaan;
d. Kawasan strategis provinsi/kabupaten/kota yang memiliki ciri kawasan
perkotaan;
e. Bagian dari wilayah kabupaten/kota yang berupa kawasan pedesaan
dan direncanakan menjadi kawasan perkotaan.
(RDTR disusun untuk setiap wilayah perencanaan)
22
Modul 1
3. Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR Kabupaten/Kota
Berikut dijelaskan beberapa jenis lingkup wilayah yang dapat

direncanakan melalui RDTR:
a) Wilayah administrasi. Lingkup wilayah perencanaan dapat berupa

wilayah administrasi seperti kecamatan.
Gambar 4 Contoh RDTR Kecamatan X
b) Kawasan fungsional. Lingkup wilayah perencanaan dapat berupa

bagian wilayah kota/sub wilayah kota yang direncanakan oleh RTRW
yang melingkupinya.
Gambar 5 Contoh RDTR Kawasan Pusat Kota
23
Modul 1
c) Bagian dari wilayah yang memiliki ciri perkotaan. Lingkup wilayah

perencanaan dapat berupa kawasan perkotaan, seperti kawasan
ibukota kabupaten atau pusat permukiman di kabupaten.
Gambar 6 Contoh RDTR Kawasan Perkotaan
d) Kawasan strategis yang memiliki ciri kawasan perkotaan. Lingkup

wilayah perencanaan ini merupakan gabungan antara lingkup wilayah
perencanaan kedua (kawasan fungsional) dan lingkup wilayah
perencanaan ketiga (kawasan perkotaan). Contoh wilayah
perencanaan tipe ini adalah kawasan strategis yang dilihat dari sudut
kepentingan ekonomi (kawasan pusat perdagangan dan jasa).
Gambar 7 Contoh RDTR Kawasan Strategis Perkotaan
24
Modul 1
e) Bagian wilayah yang berupa kawasan pedesaan dan direncanakan

menjadi kawasan perkotaan. Lingkup wilayah perencanaan dapat
berupa kawasan pedesaan yang akan didorong pembangunannya
menjadi pusat kegiatan baru. Contoh wilayah jenis ini adalah kawasan
pusat permukiman baru.
Gambar 8 Contoh RDTR Kawasan Pedesaan yang Direncanakan sebagai Kawasan

Perkotaan
Wilayah perencanaan RDTR tersebut disebut sebagai Wilayah

Perencanaan dalam materi teknis rencana. Setiap WP terdiri atas Sub
Wilayah Perencanaan (SWP) yang ditetapkan dengan
mempertimbangkan:
o Morfologi Wilayah Perencanaan;

o Keserasian dan keterpaduan fungsi Wilayah Perencanaan; dan
o Jangkauan dan batasan pelayanan untuk keseluruhan Wilayah
Perencanaan dengan memperhatikan rencana struktur ruang dalam
RTRW.
4. Masa Berlaku RDTR
RDTR berlaku dalam jangka waktu 20 (dua puluh) tahun dan ditinjau
kembali setiap 5 (lima) tahun. Peninjauan kembali RDTR dapat dilakukan
lebih dari 1 (satu) kali dalam 5 (lima) tahun jika terjadi perubahan
lingkungan strategis berupa bencana alam skala besar, perubahan batas
25
Modul 1
teritorial negara, perubahan Batas Daerah, atau perubahan kebijakan

nasional yang bersifat strategis.
5. Muatan RDTR
Penyusunan RDTR saat ini berpedoman pada Undang-Undang Nomor 26

Tahun 2007 yang beberapa ketentuannya diubah dan disesuaikan di
dalam Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2021 tentang Cipta Kerja,
Peraturan Pemerintah No. 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan
Penataan Ruang, serta pedoman lainnya yang relevan dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku. Dalam pedoman-pedoman tersebut
disebutkan bahwa muatan RDTR meliputi:
a. Tujuan penataan Wilayah Perencanaan;

b. Rencana struktur ruang;
c. Rencana pola ruang;
d. Ketentuan pemanfaatan ruang; dan
e. Peraturan zonasi.
D. RUANG LINGKUP ANALISIS PERATURAN ZONASI DALAM RDTR
1. Latar Belakang
Penyusunan peraturan zonasi dilatarbelakangi oleh kondisi Rencana
Umum Tata Ruang (RTRW Nasional skala 1:1.000.000; RTRW Provinsi
skala 1:250.000; RTRW Kabupaten skala 1:50.000; RTRW Kota skala
1:25.000) yang dianggap belum operasional secara teknis sehingga sulit
dijadikan rujukan untuk pengendalian pembangunan dan pemanfaatan
ruang. Begitu pula dengan Rencana Rinci Tata Ruang pada skala
nasional, provinsi dan kabupaten/kota (RDTRK) yang masih kurang
operasional sebagai rujukan pengendalian pembangunan bila tidak
disertai dengan aturan yang lengkap. Peraturan zonasi (Zoning
Regulation) yang merupakan perangkat pengendalian pembangunan
pada skala blok dan lazim digunakan di negara maju yang menganut
regulatory system sangat potensial untuk melengkapi rencana rinci tata
26
Modul 1
ruang (terutama RDTR Kota) agar lebih operasional untuk rujukan

pengendalian pembangunan. Hal ini sejalan pula dengan UU No. 26/2007
dan PP No.21/2021 yang mengamanatkan penyusunan Peraturan Zonasi
sebagai bagian dari muatan RDTR.
Beberapa terminologi dasar mengenai peraturan zonasi beserta
definisinya dijelaskan sebagai berikut:
• Peraturan Zonasi (Zoning Regulation):
Ketentuan yang mengatur tentang klasifikasi zona, pengaturan lebih
lanjut mengenai pemanfaatan ruang, dan prosedur pelaksanaan
pembangunan. Peraturan zonasi mencakup gabungan definisi,
standar, pernyataan, kebijakan, dan prosedur untuk memandu aparat
daerah dan pemilik lahan dalam pengembangan dan pertumbuhan
kota. Prinsip dasar Peraturan Zonasi adalah:
▪ Wilayah kota dibagi ke dalam zona-zona dengan ukuran yang
bervariasi;
▪ Zona yang sama mempunyai aturan yang seragam (guna lahan,
intensitas, massa bangunan).
• Zoning:
Pembagian lingkungan kota kedalam zona-zona dan menetapkan
pengendalian pemanfaatan ruang/memberlakukan ketentuan hukum
yang berbeda-beda (Barnett, 1982: 60-61; So, 1979:251). Di beberapa
negara zoning regulation dikenal juga dengan istilah: land development
code, zoning code, zoning ordinance, zoning resolution, zoning by-law,
urban code, panning act, dll.
• Zona:
Kawasan atau area yang memiiki fungsi dan karakteristik lingkungan
(dan aturan) yang spesifik.
Pengertian Peraturan Zonasi menurut UU No. 26 Tahun 2007 adalah
sebagai berikut:
Penjelasan pasal 36 ayat 1:
27
Modul 1
Peraturan zonasi merupakan ketentuan yang mengatur pemanfaatan

ruang dan unsur-unsur pengendalian yang disusun untuk setiap zona
peruntukan sesuai dengan rencana rinci tata ruang.
2. Fungsi Pengaturan Zonasi

UU 26/2007 mengatakan bahwa fungsi peraturan zonasi ada 3, yaitu
sebagai perangkat pengendalian pemanfaatan ruang, pedoman
pengendalian pemanfaatan ruang dan sebagai pelengkap dari rencana
rinci tata ruang kabupaten/kota.
1) Peraturan zonasi merupakan salah satu perangkat pengendalian
pemanfaatan ruang
• Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui Ketentuan
Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang, pemberian insentif dan
disinsentif, dan pengenaan sanksi (pasal 35 yang ketentuannya
diubah di dalam UU No. 11 Tahun 2020)
2) Peraturan zonasi disusun sebagai pedoman pengendalian
pemanfaatan ruang (pasal 36 ayat 1)
• Pelaksanaan rencana rinci tata ruang untuk mengoperasionalkan
rencana umum tata ruang harus tetap memenuhi batasan yang telah
diatur dalam rencana rinci dan peraturan zonasi.
• Penyempurnaan rencana rinci tata ruang berdasarkan aspirasi
masyarakat harus tetap mematuhi batasan yang telah diatur dalam
rencana rinci dan peraturan zonasi (penjelasan ps.14 ayat 1)
3) Peraturan zonasi yang melengkapi rencana rinci tata ruang
kabupaten/kota menjadi salah satu dasar dalam pengendalian
pemanfaatan ruang sehingga pemanfaatan ruang dapat dilakukan
sesuai dengan rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata ruang
3. Tujuan Utama Analisis Peraturan Zonasi

Tujuan utama peraturan zonasi antara lain:
1) Menjamin bahwa pembangunan yang akan dilaksanakan dapat
mencapai standar kualitas lokal minimum (health, safety and welfare)
28
Modul 1
2) Melindungi atau menjamin agar pembangunan baru tidak mengganggu

penghuni atau pemanfataan ruang yang telah ada
3) Memelihara nilai properti
4) Memelihara/memantapkan lingkungan dan melestarikan kualitasnya
5) Menyediakan aturan yang seragam di setiap zona
Undang-Undang Perencanaan Ontario, Kanada menyebutkan tujuan

peraturan zonasi adalah “..mengurangi kemacetan lalu-lintas; menjamin
keselamatan dari kebakaran; kepanikan; dan bahaya lain; mendorong
kesehatan dan kesejateraan umum; menyediakan cahaya dan udara yang
cukup; mencegah terlalu padat; menghindarkan konsentrasi penduduk
berlebihan; menyediakan fasilitas transportasi, air bersih, saluran
buangan, sekolah, taman, dan kebutuhan publik lainnya”.
Barnett (1982) menyatakan bahwa pada awalnya Peraturan Zonasi
ditujukan untuk beberapa hal sebagai berikut:
a) Mengatur kegiatan yang boleh ada di suatu zona.
b) Menerapkan pemunduran bangunan di atas ketinggian tertentu agar
sinar matahari jatuh ke jalan dan trotoar dan sinar serta udara
mencapai bagian dalam bangunan.
c) Pembatasan besar bangunan di zona tertentu agar pusat kota menjadi
kawasan yang paling intensif pemanfaatan ruangnya.
4. Manfaat Analisis Peraturan Zonasi di dalam RDTR

Manfaat analisis peraturan zonasi di dalam RDTR adalah:
a) Menjamin dan menjaga kualitas ruang Wilayah Perencanaan minimal
yang ditetapkan;
b) Menjaga kualitas dan karakteristik zona dengan meminimalkan
penggunaan lahan yang tidak sesuai dengan karakteristik zona; dan
c) Meminimalkan gangguan atau dampak negatif terhadap zona.
Kelebihan dari peraturan zonasi adalah certain (pasti), predictable,

legitimate, accountable. Hanya saja, kekurangannya adalah tidak ada
yang dapat meramalkan keadaan di masa depan secara rinci, sehingga
29
Modul 1
banyak permintaan REZONING (karena itu, amandemen Peraturan

Zonasi menjadi penting).
5. Analisis Peraturan Zonasi dalam Muatan RDTR

Di dalam RDTR, Peraturan Zonasi merupakan ketentuan yang mengatur
tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya,
dan disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya
dalam rencana detail tata ruang.
Analisis peraturan zonasi meliputi:
a) Aturan dasar; dan/atau
b) Teknik pengaturan zonasi.
Aturan dasar yang menjadi materi wajib dalam analisis peraturan zonasi
mencakup:
a) Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan;
b) Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang;
c) Ketentuan tata bangunan;
d) Ketentuan prasarana dan sarana minimal;
e) Ketentuan khusus; dan/atau
f) Ketentuan pelaksanaan.
Teknik pengaturan zonasi yang menjadi materi pilihan dalam muatan
peraturan zonasi merupakan aturan yang disediakan untuk mengatasi
kekakuan aturan dasar di dalam pelaksanaan pembangunan kota. Teknik
pengaturan zonasi dapat memberikan fleksibilitas dalam penerapan
peraturan aturan zonasi serta ditujukan untuk mengatasi berbagai
permasalahan dalam penerapan peraturan zonasi dasar,
mempertimbangkan kondisi kontekstual kawasan dan arah penataan
ruang.
Beberapa teknik pengaturan zonasi yang umum digunakan antara lain:
a) Transfer Development Right
b) Bonus Zoning
c) Conditional Uses
30
Modul 1
6. Tahapan Proses Penyusunan Analisis Peraturan Zonasi dalam

Muatan RDTR
Peraturan zonasi mempunyai beberapa tahapan dalam penyusunannya.
Tahap pertama dan kedua adalah penyusunan klasifikasi zonasi dan
penyusunan daftar kegiatan. Dua tahap itu dilakukan untuk mendapatkan
daftar zona dan kegiatan yang akan diatur ketentuannya dalam tahap
keempat, yaitu penyusunan aturan teknis zonasi. Sebelum menyusun
aturan teknis zonasi, terlebih dahulu dilakukan penetapan blok
peruntukan. Sebagai pelengkap, dilakukan penyusunan peta zonasi,
aturan pelaksanaan dan teknik pengaturan zonasi.
Gambar 9 Bagan Alir Proses Teknis Penyusunan Peraturan Zonasi
• Dengan penyusunan Rencana Tata Ruang yang baik maka dapat

mewujudkan fungsi ruang kota yang nyaman, produktif dan
berkelanjutan
• RDTR merupakan suatu dasar dalam pengendalian pemanfaatan ruang
yang merupakan dasar pemberian konfirmasi kesesuaian kegiatan
pemanfaatan ruang (KKPR), Persetujuan Bangunan Gedung dan dasar
tata bangunan dan lingkungan
• Sesuai dengan peraturan Pasal 55 Peraturan Pemerintah Nomor 21
Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang, Penyusunan
31
Modul 1
RDTR kabupaten/kota dapat mencakup kawasan dengan karakteristik

perkotaan, karakteristik perdesaan, serta kawasan lintas
kabupaten/kota.
• RDTR disusun diatas peta dasar dengan skala 1:5000 dengan
pertimbangan:
a. Pemilihan skala 1:5000 memberikan arahan pemanfaatan ruang
yang terperinci;
b. Pada skala yang lebih kecil tidak semua ukuran blok dapat terlihat.
E. KETERKAITAN RDTR DENGAN PERATURAN PERUNDANG-

UNDANGAN LAINNYA
1. Latar Belakang
Proses penyusunan RDTR sangat berkaitan erat dengan berbagai

peraturan sektor, sebagai salah satu contoh adalah UU No. 38 tahun 2004
tentang Jalan, yang mengarahkan agar kegiatan pemanfaatan ruang
sesuai dengan fungsi jalan sehingga kegiatan mendapat cukup fasilitas
dan jalan tetap berfungsi tanpa ada gangguan dari pemanfaatan ruang di
tepi jalan.
Dalam pola ruang yang diterjemahkan sebagai kawasan lindung dan budi
daya, diatur dengan berbagai peruntukan seperti peruntukan permukiman,
pertanian dan lain-lain. Di sisi lain dikenal pula dalam RTR kawasan
rawan bencana. Kawasan rawan bencana ini tidak dimaksudkan sebagai
peruntukan kawasan untuk rawan bencana, tetapi harus diartikan sebagai
kawasan analisis. Dengan demikian, dalam pengaturan pada RDTR perlu
analisis yang mendalam sehingga kegiatan dibatasi dan diatur sesuai sifat
kerawanan kawasan tersebut.
2. Peraturan Perundangan Terkait Penataan Ruang
• UU No. 26/2007 Penataan Ruang

• UU No. 11/2020 Cipta Kerja
• PP No. 21/2021 Penyelenggaraan Penataan Ruang
32
Modul 1
• UU No. 5/1960 tentang Pokok-pokok Agraria

• UU No. 28/2002 Bangunan Gedung
• UU No. 25/2004 tentang SPPN
• UU No. 38/2004 Jalan
• UU No. 23/2007 Perkeretaapian
• UU No. 27/2007 jo. UU No. 1/2014 Pengelolaan WP3K
• UU No. 32/2009 tentang PPLH
• UU No. 41/2009 Perlindungan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan
• UU No. 1/2011 Perumahan dan Kawasan Permukiman
• UU No. 18/2008 Pengelolaan Sampah
• UU No. 20/2011 Rumah Susun
• UU No. 2/2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk
Kepentingan Umum
• UU No. 6/2014 Desa
• UU No. 23/2014 jo. 2/2015 jo. 9/2015 Pemerintahan Daerah
• PP No. 16/2004 Penatagunaan Tanah
• PP No. 68/2010 Tata Cara dan Bentuk Peran Masyarakat
Pedoman Penyusunan RTR

• Permen PU No. 5/PRT/M/2008 RTH
• Permen Agraria dan Tata Ruang/KBPN No. 19 Tahun 2016 tentang
Penetapan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan pada Wilayah
yang Belum Terbentuk Rencana Tata Ruang Wilayah
Penyidik Pegawai Negeri Sipil Penataan Ruang
Pedoman Pengembangan Kawasan Berorientasi Transit
33
Modul 1
RANGKUMAN
• Dengan penyusunan Rencana Tata Ruang yang baik maka dapat

mewujudkan fungsi ruang kota yang aman, nyaman, produktif, dan
berkelanjutan
• RDTR merupakan suatu dasar dalam pengendalian pemanfaatan ruang

yang merupakan dasar konfirmasi kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang,
persetujuan bangunan gedung dan dasar tata bangunan dan lingkungan
• Sesuai dengan Pasal 14 ayat (2) UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja,
Pemerintah Daerah wajib menyusun dan menyediakan RDTR dalam bentuk
digital dan sesuai standar.
• Sesuai dengan Pasal 55 Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021

tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang, Penyusunan RDTR
kabupaten/kota dapat mencakup kawasan dengan karakteristik perkotaan,
karakteristik perdesaan, serta kawasan lintas kabupaten/kota.
• RDTR disusun diatas peta dasar dengan skala 1:5000 dengan

pertimbangan:
a. Pemilihan skala 1:5000 memberikan arahan pemanfaatan ruang yang

terperinci
b. Pada skala yang lebih kecil tidak semua ukuran blok dapat terlihat
EVALUASI MATERI POKOK 1
• Para Peserta mampu memberikan penjelasan singkat mengenai pengertian

RDTR
• Para Peserta memahami bahwasannya kenapa RDTR dibutuhkan dalam
pengendalian pemanfaatan ruang
• Dalam sistem perencanaan pembangunan para peserta dapat menjelaskan
bagaimana kedudukan dan peran RDTR
34
Modul 1
• Apa yang menjadi ketentuan dalam dasar Penyusunan RDTR (masa

berlaku-muatan)
UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT
Rencana Tata Ruang Wilayah yang telah disusun perlu didetailkan dalam bentuk
RDTR yang mencakup penggunaan peta skala besar (1:5.000) sehingga dapat
digunakan sebagai alat untuk menerbitkan Konfirmasi Kesesuaian Kegiatan
Pemanfaatan Ruang (KKPR) dan Persetujuan Bangunan Gedung serta nampak
informasi tentang apa yang ada atau direncanakan di dalam persil dan persil
sekitarnya.
Di dalam RDTR, peraturan zonasi memberi kejelasan secara eksplisit untuk
mengatur ketentuan kegiatan pemanfaatan ruang yang diizinkan, intensitas
pemanfaatan ruang, ketentuan tata bangunan, prasarana minimal yang
dibutuhkan pada zona atau sub zona dan ketentuan pelaksanaan yang
memberikan kejelasan tentang variasi kegiatan yang terjadi saat ini atau yang
akan datang dalam zona yang telah ditetapkan kegiatan pemanfaatan ruangnya.
a. Bagaimana penanganan terhadap kasus kegiatan pemanfaatan ruang yang
ada saat ini
b. Bagaimana kebijakan pembangunan dalam perencanaan pemanfaatan
ruang
35
Modul 1
BAB III
KETENTUAN UMUM RENCANA DETAIL TATA
RUANG DALAM SISTEM PENATAAN RUANG
Peserta mampu menjabarkan ketentuan umum Rencana Detail Tata Ruang dalam Sistem
Penataan Ruang yang mencakup fungsi, manfaat, kriteria, dan lingkup perencanaan dalam
penyusunan RDTR.
A. SISTEM PENATAAN RUANG

Definisi Tata Ruang
Frase ‘Tata Ruang’ terdiri atas kata ‘Tata’ dan ‘Ruang.’ ‘Tata’ adalah subjek
penataan ruang, sedangkan ‘Ruang’ adalah objek penataan ruang.
Tata adalah society, sedangkan ruang adalah territory.
‘Tata’ meliputi:
a. Masyarakat;
b. Akademisi;
c. Pebisnis/investor;
d. Komunitas;
e. Kelembagaan; dan
f. Sistem/aplikasi.
‘Ruang’ meliputi:
a. Kawasan/zona lindung;
b. Kawasan/zona budidaya;
c. Jaringan prasarana; dan
d. Pusat kegiatan.
Kawasan/zona lindung dan kawasan/zona budidaya selanjutnya disebut
‘Pola Ruang’. Jaringan Prasarana dan Pusat Kegiatan, selanjutnya disebut
‘Struktur Ruang’. Mengacu pada Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007
36
Modul 1
tentang Penataan Ruang, Tata Ruang adalah wujud struktur ruang dan pola
ruang, dan hasil perencanaan tata ruang disebut Rencana Tata Ruang.
Gambar 10 Definisi Tata Ruang
Penyelenggaraan penataan ruang adalah kegiatan yang meliputi

pengaturan, pembinaan, pelaksanaan, dan pengawasan penataan ruang,
sebagaimana diilustrasikan pada Gambar 11 berikut.
Gambar 11 Diagram Penyelenggaraan Penataan Ruang
Penataan Ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang (REN),
pemanfaatan ruang (FAT), dan pengendalian pemanfaatan ruang (DAL) → 3
(Tiga) Komponen.
37
Modul 1
Penata Ruang Daerah, meliputi lingkup produk penataan ruang daerah

(PROD), sumber daya manusia (SDM), Perangkat Daerah, Kelembagaan
(KEL), dan Sistem Tatalaksana & Sistem Aplikasi (SIS) → 4 (Empat)
Komponen.
Evaluasi Kinerja Penataan Ruang Daerah, meliputi Evaluasi PROD, SDM,
KEL, dan SIS terhadap proses REN, FAT, dan DAL → 3 x 4 = 12 (Dua
Belas) Komponen, sebagaimana ditunjukkan pada ‘Tabel 2 Dua Belas
Komponen Kinerja Penataan Ruang Daerah’.
Dapat disimpulkan bahwa Sistem Penataan Ruang berbasis kinerja aparatur

terdiri atas objek penataan ruang dan pengawal/pembina penataan ruang.
Objek Penataan Ruang meliputi:

1. Produk Perencanaan Tata Ruang
2. Produk Pemanfaatan Ruang
3. Produk Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Pembina Penataan Ruang meliputi:

1. Sumber daya manusia (SDM) aparatur pembina penataan ruang
2. Kelembagaan Penataan Ruang
3. Sistem Aplikasi Tatalaksana Penataan Ruang
Ketiga komponen pembina penataan ruang tersebut mengawal penataan
ruang yang meliputi proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan ruang,
dan pengendalian pemanfaatan ruang.
Tabel 2 Dua Belas Komponen Kinerja Penataan Ruang Daerah
PELAKSANA PRODUK
KELEMBAGAAN SISTEM
PENATAAN PENATAAN RUANG SDM
(KEL) (SIS)
RUANG (PROD)
PERENCANAAN (REN) 1_PROD_REN 4_SDM_REN 7_KEL_REN 10_SIS_REN
PEMANFAATAN
2_PROD_FAT 5_SDM_FAT 8_KEL_FAT 11_SIS_FAT
(FAT)
PENGENDALIAN
3_PROD_DAL 6_SDM_DAL 9_KEL_DAL 12_SIS_DAL
(DAL)
38
Modul 1
B. KETENTUAN UMUM RENCANA DETAIL TATA RUANG

Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) bersifat hierarkis-komplementer. Pada
saat penyusunan, RTRW harus mengacu ketentuan yang sudah diatur oleh
RTRW yang berhierarki di atasnya. Pada saat implementasi (pemanfaatan
ruang) berdasarkan RTRW, ketentuan yang spesifik pada masing-masing
RTRW saling mengisi pada RTRW yang berhierarki di bawahnya atau di
atasnya.
Gambar 12 Kedudukan RDTR dalam Hierarki Rencana Tata Ruang
Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional (RTRWN), dibuat pada skala

1:1.000.000 dan ditetapkan melalui peraturan pemerintah. Pada skala
tersebut RTRWN hanya berkonsentrasi pada pengaturan sosial-politik
pertahanan dan keamanan nasional, dan arah ekonomi nasional.
Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi (RTRWP), dibuat pada skala
1:250.000 dan ditetapkan melalui peraturan daerah. Pada skala tersebut
RTRWP berkonsentrasi pada pengaturan kehutanan, geologi tata lingkungan,
dan pertanian, serta arah ekonomi provinsi.
Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten (RTRWKab), dibuat pada skala
1:50.000 dan ditetapkan melalui peraturan daerah. Pada skala tersebut
RTRW Kab berkonsentrasi pada pengaturan transportasi, kelembagaan,
penatagunaan lahan, serta arah ekonomi kabupaten.
39
Modul 1
Rencana Tata Ruang Wilayah Kota (RTRWKot), dibuat pada skala 1:25.000
dan ditetapkan melalui peraturan daerah. Pada skala tersebut RTRWKot
berkonsentrasi pada pengaturan penatagunaan lahan, mulai masuk ranah
urban design, dan arah ekonomi kota.
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) dibuat pada skala 1:5.000 dan
ditetapkan melalui peraturan kepala daerah kabupaten/kota. Pada skala
tersebut RDTR berkonsentrasi pada pengaturan urban design, penataan blok
dan fungsinya, serta peraturan zonasi.
Demikian sehingga tinggi-rendahnya hierarki rencana tata ruang berbanding
lurus dengan aspek ekonomi-fisik sebagaimana ditunjukkan pada Gambar 13
Kurva Hierarki Rencana Tata Ruang berdasarkan sifat muatannya dari Aspek
Ekonomi sampai Aspek Fisik.
Gambar 13 Kurva Hierarki Rencana Tata Ruang berdasarkan sifat muatannya dari Aspek Ekonomi
sampai Aspek Fisik
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) adalah salah satu jenis rencana rinci tata
ruang kabupaten/kota yang diperlukan dalam rangka operasionalisasi
rencana tata ruang wilayah (RTRW) kabupaten/kota.
40
Modul 1
Gambar 14 Kedudukan RDTR dalam Hierarki Rencana Pembangunan dan Rencana Tata Ruang
Struktur legal drafting setiap produk hukum rencana tata ruang,

dikelompokkan ke dalam 3 (tiga) bagian besar:
1. Definisi setiap fungsi ruang (Ketentuan Umum);
2. Penunjukan alamat dari masing-masing fungsi ruang (penunjukkan alamat
dan luasan); dan
3. Aturan main dari setiap fungsi ruang (ketentuan aktivitas dan intensitas).
Gambar 15 Struktur Kalimat Legal Drafting Penunjukan Alamat dari Masing-Masing Fungsi Ruang
untuk RTRW dan RDTR
41
Modul 1
Peta Representasi Legal Drafting

Penunjukkan Alamat Masing-Masing
Fungsi Ruang
Gambar 16 Peta Penunjukan Alamat dari Masing-Masing Fungsi Ruang dalam RTRW
Gambar 17 Peta Penunjukan Alamat dari Masing-Masing Fungsi Ruang dalam RDTR
Blok fisik adalah bagian terkecil dari kawasan perencanaan yang memiliki
batas fisik yang jelas. Secara praktis, blok fisik dapat diartikan sebagai suatu
bagian kawasan yang dikelilingi oleh jalan dan/atau sungai/saluran. Untuk
suatu kawasan perencanaan yang belum terbangun, blok fisik dapat
diartikan sebagai suatu bagian kawasan yang dikelilingi oleh rencana jalan
dan/atau rencana sungai/saluran.
Peruntukan ruang di dalam RDTR disebut sebagai zona. Contoh: Zona
Perumahan; Zona Perdagangan dan Jasa, Zona Kawasan Peruntukan
Industri (KPI), dst. Peruntukan ruang dapat ditetapkan lebih rinci menjadi
sub-zona. Contoh : Zona Perumahan dirinci menjadi Perumahan Kepadatan
Sangat Tinggi, Perumahan Kepadatan Tinggi, Perumahan Kepadatan
Sedang, Perumahan Kepadatan Rendah, dan Perumahan Kepadatan
Sangat Rendah. Peruntukan ruang sub zona dapat ditetapkan lebih rinci lagi
sub-sub zona.
42
Modul 1
Peruntukan ruang pada setiap blok fisik tidak harus selalu homogen. Pada
suatu blok fisik bisa terdapat lebih dari satu zona atau sub-zona peruntukan.
Jika pada suatu blok fisik terdapat dua atau lebih zona atau sub zona
peruntukan ruang, maka blok fisik tersebut dapat dibagi menjadi sub blok
fisik mengikuti zona atau sub zona peruntukannya.
Pembagian blok & sub blok sangat bergantung pada bagaimana
mendefinisikannya. Bila blok didefinisikan sebagai bagian kawasan
perencanaan yang dibatasi jalan, maka semua bagian kawasan yang
dibatasi oleh jalan apapun dan berapa pun ukuran luasnya akan menjadi
blok sebagaimana diilustrasikan pada Gambar 18.
Gambar 18 Definisi Blok yang dibatasi jalan (Dading Sugandhi, 2012)
Bila blok didefinisikan sebagai bagian kawasan yang dibatasi oleh jalan
lingkungan, maka blok 3, 4, 5 dan 6 yang merupakan blok “kecil” yang
dipisahkan oleh gang, akan menadi satu kesatuan blok sebagaimana
diilustrasikan pada Gambar 19.
Penggabungan dua atau beberapa blok “kecil” menjadi satu blok sebaiknya
harus memperhatikan pola penggunaan lahan yang ada pada masing-
43
Modul 1
masing blok “kecil”. Blok “kecil” yang dapat digabung menjadi satu kesatuan
blok baru adalah yang memiliki homogenitas penggunaan lahan.
Blok “kecil” yang penggunaan lahannya tidak homogen sebaiknya tidak
digabungkan karena pada akhirnya blok “kecil” ini akan menjadi sub blok
tersendiri.
Gambar 19 Definisi Blok yang dibatasi jalan lingkungan (Dading Sugandhi, 2012)
Bila blok didefinisikan sebagai bagian kawasan yang dibatasi oleh jalan
kolektor sekunder, maka akan lahir super blok yang berisikan blok dan sub
blok, sebagaimana diilustrasikan pada Gambar 20.
Penetapan superblok sebaiknya harus memperhatikan keterkaitan fungsi
antar blok di dalam setiap super blok.
Penetapan superblok sifatnya futuristik sehingga harus diiringi dengan
program penyamaan fungsi antar blok, revitalisasi lingkungan atau bahkan
redevelopment.
44
Modul 1
Gambar 20 Definisi Blok yang dibatasi jalan kolektor sekunder (Dading Sugandhi, 2012)
Aturan Main dari setiap warna-warni fungsi ruang dalam rencana pola ruang
diatur dalam Ketentuan Umum Zonasi pada RTRW Kabupaten dan Analisis
Peraturan Zonasi pada RDTR. Ketentuan Umum Zonasi atau analisis
peraturan zonasi ini adalah norma.
Tabel 3 Contoh Ketentuan Umum Zonasi RTRW sebagai Aturan Main dari Setiap Fungsi Ruang
(Ketentuan Aktivitas dan Intensitas).
45
Modul 1
Tabel 4 Contoh Deskripsi Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan RDTR sebagai Aturan Main
dari Setiap Fungsi Ruang (Ketentuan Aktivitas dan Intensitas)
KETENTUAN KEGIATAN DAN PENGGUNAAN LAHAN PADA SUBZONA WISATA

PEMANDANGAN TERBAIK KOTA (W-1)
(1) Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan pada subzona wisata pemandangan
terbaik kota (W-1) sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a merupakan wisata
pemandangan laut, pulau-pulau kecil dan bentang alam khas Labuan Bajo dalam
satu kesatuan pandang, dan mempunyai manfaat penting bagi kelestarian
keindahan kota Labuan Bajo, meliputi:
a. Ketentuan kegiatan:
1) Pemanfaatan diperbolehkan/diizinkan (I) berupa kegiatan: ruang pelataran
pandang, hutan kota, jalur hijau, taman lingkungan, taman kota, jalur
pejalan kaki, dan sempadan/penyangga;
2) Pemanfaatan bersyarat secara terbatas (T) untuk kegiatan: Parkir
kendaraan taman parkir ramah lingkungan, dan plasa RTNH;
3) Pemanfaatan yang tidak diperbolehkan (X) berupa semua kegiatan yang
tidak disebutkan di dalam pasal 54 ayat (2) diatas.
b. Intensitas pemanfaatan kegiatan:
1) maksimum KDB 10%: ruang pelataran pandang, taman perkemahan,
taman RTNH, eko-taman parkir, hutan kota, jalur hijau, taman lingkungan,
taman kota, jalur pejalan kaki, dan sempadan/penyangga;
2) maksimum KLB 0,1: ruang pelataran pandang, taman perkemahan, taman
RTNH, eko-taman parkir, hutan kota, jalur hijau, taman lingkungan, taman
kota, jalur pejalan kaki, dan sempadan/penyangga.
Perbandingan Muatan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dengan

Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi (RDTR) disajikan pada
Tabel 5.
Tabel 5 Perbandingan Muatan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dengan Rencana Detail Tata
Ruang (RDTR)
MUATAN RTRW
NO MUATAN RDTR
KABUPATEN/KOTA
1 Tujuan Penataan Ruang
Tujuan Penataan Wilayah
Kebijakan Penataan Ruang
Perencanaan
Strategi Penataan Ruang
2 Rencana Struktur Ruang Rencana Struktur Ruang
3 Rencana Pola Ruang Rencana Pola Ruang
4 Kawasan Strategis -
5 Arahan Pemanfaatan Ruang Ketentuan Pemanfaatan Ruang
6 Pengendalian Pemanfaatan Peraturan Zonasi:
46
Modul 1
MUATAN RTRW
NO MUATAN RDTR
KABUPATEN/KOTA
Ruang: a. Aturan dasar
a. Ketentuan Umum Zonasi b. Teknik pengaturan zonasi
b. Ketentuan Kesesuaian
Kegiatan Pemanfaatan
Ruang (KKPR)
c. Ketentuan Insentif dan
Disinsentif
d. Arahan Sanksi
Hal yang menjadi perhatian utama pada saat penentuan delineasi RDTR
adalah bagaimana menjaga konsistensi vertikal dengan RTRW, yakni RTR
yang berhierarki tepat di atas RDTR. Konsistensi vertikal sekurang-
kurangnya dijaga untuk Rencana Pola Ruang dan Rencana Struktur Ruang.
Pendetailan RDTR dari RTRW Kota biasanya tidak memerlukan proses
delineasi lagi karena RTRW Kota sudah membagi habis seluruh wilayahnya
ke dalam bagian wilayah kota yang harus disusun semua RDTRnya. Di
samping itu, RTRW Kota dibuat pada skala 1:25.000 dimana blok-blok besar
sudah tergambar. RDTR hanya mendetailkan blok-blok besar tersebut
dengan mengisinya berupa blok-blok yang lebih kecil dan pendetailan warna-
warni fungsi yang cenderung sama dengan RTRW kotanya (sebagaimana
tersaji pada Gambar 21 Konsistensi Vertikal RDTR dengan RTRW Kota). Di
samping itu klasifikasi kawasan pola ruang RTRW kota hampir sama persis
dengan klasifikasi zona pola ruang RDTR (sebagaimana dijelaskan pada
Tabel 5 Perbandingan Muatan Rencana Pola Ruang pada RTRW Kota
dengan RDTR) sehingga proses konsistensi vertikal ini wajib hukumnya
untuk dijaga bagi RDTR yang merupakan bagian wilayah kota administratif
yang RTRW Kotanya sudah ditetapkan sebagai Perda.
47
Modul 1
Gambar 21 Konsistensi Vertikal RDTR dengan RTRW Kota
Pendetailan RDTR dari RTRW Kabupaten adalah pekerjaan yang sulit,

karena memerlukan proses delineasi kawasan perkotaan, selanjutnya
membagi ke dalam wilayah perencanaan yang akan di-RDTR-kan. Hal ini
harus dilakukan karena RTRW kabupaten disusun pada skala 1:50.000
sedangkan RDTR pada skala 1:5.000. Di samping itu klasifikasi kawasan
pola ruang RTRW kabupaten hampir sangat jauh berbeda dengan klasifikasi
zona pola ruang RDTR. Sebagaimana dijelaskan pada Tabel 5
Perbandingan Muatan Rencana Pola Ruang pada RTRW Kabupaten dengan
RDTR, yang memperlihatkan bahwa Wilayah Perencanaan yang di-RDTR-
kan harus berada di dalam Kawasan Peruntukan Permukiman pada RTRW
Kabupaten.
48
Modul 1
Gambar 22 Konsistensi Vertikal RDTR dengan RTRW Kabupaten
Tabel 6 Perbandingan Muatan Rencana Pola Ruang pada RTRW Kab/Kota dengan RDTR
NO RTRW Kabupaten/Kota RDTR Wilayah Perencanaan

I Rencana Pola Ruang
1 Kawasan Peruntukan Lindung Zona Lindung RDTR
A kawasan yang memberikan
perlindungan terhadap kawasan
bawahannya
Kawasan hutan lindung Zona hutan lindung (HL)
Kawasan hutan gambut Zona lindung gambut (LG)
B kawasan perlindungan setempat Zona perlindungan setempat (PS)
C Ruang terbuka hijau kota (RTH)
Rimba kota Rimba kota (RTH-1)
Taman kota Taman kota (RTH-2)
Taman kecamatan Taman kecamatan (RTH-3)
Taman kelurahan Taman kelurahan (RTH-4)
Taman RW Taman RW (RTH-5)
Taman RT Taman RT (RTH-6)
Pemakanan Pemakanan (RTH-7)
Jalur Hijau (sempadan, median jalan)
D Kawasan konservasi Zona konservasi (KS)
Kawasan suaka alam
Kawasan pelestarian alam
Kawasan taman buru Taman buru (TB)
Kawasan konservasi di wiayah pesisir
dan pulau-pulau kecil
Kawasan hutan adat Zona hutan adat (ADT)
Kawasan lindung geologi Zona lindung geologi (LGE)
49
Modul 1
NO RTRW Kabupaten/Kota RDTR Wilayah Perencanaan

Kawasan cagar budaya Zona Cagar Budaya (CB)
Kawasan ekosistem mangrove Zona ekosistem mangrove (EM)
2 Kawasan Peruntukan Budi Daya
A Kawasan hutan produksi Zona hutan produksi (KHP)
B Kawasan Perkebunan Rakyat Zona perkebunan rakyat (KR)
C Kawasan Pertanian Zona pertanian (P)
D Kawasan Perikanan Zona perikanan (IK)
E Kawasan Pertambangan dan Energi Zona Pertambangan (T)
Zona pembangkit tenaga listrik (PTL)
F Kawasan peruntukan industri Zona kawasan peruntukan industri (KPI)
G Kawasan Pariwisata Zona pariwisata (W)
H Kawasan Permukiman Zona Perumahan (R)
Perumahan dengan kepadatan sangat tinggi (R-
1)
Perumahan dengan kepadatan tinggi (R-2)
Perumahan dengan kepadatan sedang (R-3)
Perumahan dengan kepadatan rendah (R-4)
Perumahan dengan kepadatan sangat rendah
(R-5)
I Kawasan Perdagangan dan Jasa Perdagangan dan jasa skala kota (K-1)
Perdagangan dan jasa skala WP (K-2)
Perdaganagan dan jasa skala SWP (K-3)
J Kawasan pemerintahan dan pelayanan Zona Perkantoran (KT)
umum
Zona Pelayanan Umum (SPU)
K Kawasan transportasi Zona Transportasi (TR)
L Kawasan pertahanan dan keamanan Zona pertahanan dan keamanan (HK)
M Zona terbuka non hijau (RTNH)
N Zona pengelolaan Persampahan
O Zona Campuran (C)
Campuran intensitas tinggi (C-1)
Campuran intensitas menengah/sedang (C-2)
P Zona peruntukkan lainnya (PL)
Q Badan Jalan (BJ) (jika diperlukan pengaturan)
C. PENATAAN RUANG BERBASIS RENCANA DETAIL TATA RUANG

Penataan Ruang berbasis Rencana Detail Tata Ruang adalah melakukan
penyusunan RDTR, melakukan pemanfaatan ruang berbasis RDTR, dan
melakukan pengendalian pemanfaatan ruang berbasis RDTR yang dikawal
50
Modul 1
oleh sumber daya manusia penata ruang daerah, kelembagaan penata ruang
daerah, dan sistem aplikasi dan tatalaksana penataan ruang daerah.
Evaluasi kinerja penataan ruang daerah berbasis RDTR, meliputi 12 (dua
belas) komponen cek sebagaimana dijelaskan pada Tabel 7 Dua Belas
Komponen Kinerja Penataan Ruang Berbasis RDTR.
Tabel 7 Dua Belas Komponen Kinerja Penataan Ruang Berbasis RDTR
PELAKSANA
PRODUK
KELEMBAGAAN SISTEM
PENATAAN RUANG SDM
PENATAAN (KEL) (SIS)
(PROD)
RUANG
10_SIS_REN
7_KEL_REN
Sistem
1_PROD_REN: Rencana 4_SDM_REN: Forum Penataan
PERENCANAAN Perencanaan
Detail Tata Ruang Tim Penyusun Ruang daerah
(REN) RDTR secara
(RDTR) RDTR sebagai Pembahas
Teknokratis dan
RDTR
Partisipatif.
5_SDM_FAT:
• Kompetensi
Konsolidasi 8_KEL_FAT:
11_SIS_FAT
2_PROD_FAT Lahan berbasis Forum Penataan
Sistem
RDTR Ruang daerah
PEMANFAATAN • Konsolidasi Lahan Pemantauan
• Kompetensi sebagai
(FAT) • Pelaksanaan Program Pemanfaatan
Pemantauan Penyelenggara
Pemanfaatan Ruang Ruang Berbasis
Pelaksanaan Konsolidasi Lahan
RDTR
Program Berbasis RDTR
Berdasarkan
RDTR
3_PROD_DAL
• Pemberian
ketentuan KKPR
bebasis RDTR
12_PROD_DAL
• Pemberian Insentif
Sistem
dan Disinsentif 6_SDM_DAL
PENGENDALIAN 9_KEL_DAL Pengendalian
berbasis RDTR Kompetensi
(DAL) Kelembagaan PPNS Pemanfaatan
• Audit Tata Ruang (PPNS)
Ruang Berbasis
• Pemrosesan RDTR
pelanggaran tata
ruang oleh Penyidik
Pegawai Negeri Sipil
(PPNS)
D. FUNGSI DAN MANFAAT RDTR

1. Fungsi RDTR
Pada PP No. 21 Tahun 2021, Rencana Detail Tata Ruang memiliki fungsi
sebagai acuan untuk:
1) penyusunan rencana pembangunan jangka panjang daerah
kabupaten/kota;
51
Modul 1
2) penyusunan rencana pembangunan jangka menengah daerah

kabupaten/kota;
3) pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang;
4) perwujudan keterpaduan, keterkaitan, dan keseimbangan antarsektor;
dan
5) penetapan lokasi dan fungsi ruang untuk investasi.
UU 26/2007 menjabarkan 3 (tiga) fungsi analisis peraturan zonasi dalam
muatan RDTR yaitu sebagai perangkat pengendalian pemanfaatan ruang,
pedoman pengendalian pemanfaatan ruang, dan sebagai pelengkap dari
rencana rinci tata ruang kabupaten/kota.
1) Rencana Detail Tata Ruang merupakan salah satu perangkat
• Pengendalian pemanfaatan ruang dilakukan melalui ketentuan
kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang, pemberian insentif dan
disinsentif, serta pengenaan sanksi (pasal 35 yang ketentuannya
diubah di dalam UU No. 11 Tahun 2020)
2) Rencana Detail Tata Ruang disusun sebagai pedoman pengendalian
pemanfaatan ruang (pasal 36 ayat 1).
• Pelaksanaan rencana rinci tata ruang untuk mengoperasionalkan
rencana umum tata ruang harus tetap memenuhi batasan yang
telah diatur dalam rencana rinci dan peraturan zonasi.
• Penyempurnaan rencana rinci tata ruang berdasarkan aspirasi
masyarakat harus tetap mematuhi batasan yang telah diatur dalam
rencana rinci dan peraturan zonasi (penjelasan pasal 14 ayat 1)
3) Rencana Detail Tata Ruang yang melengkapi rencana rinci tata ruang
kabupaten/kota, menjadi salah satu dasar dalam pengendalian
pemanfaatan ruang sehingga pemanfaatan ruang dapat dilakukan
sesuai dengan rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata ruang.
2. Manfaat RDTR
Manfaat peraturan RDTR adalah:
a) Meminimalkan penggunaan lahan yang tidak sesuai
52
Modul 1
b) Meningkatkan pelayanan terhadap fasilitas yang bersifat publik

c) Menjaga keseimbangan kehidupan masyarakat
d) Mendorong pengembangan ekonomi
e) Meningkatkan investasi dengan penyederhanaan perizinan berusaha
melalui penerbitan kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang.
E. KRITERIA DAN LINGKUP PERENCANAAN RDTR KABUPATEN/KOTA

1. Kriteria Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota
RDTR Kabupaten/Kota disusun apabila:
1) RTRW Kabupaten/Kota dinilai belum efektif sebagai acuan dalam
pelaksanaan pemanfaatan ruang dan pengendalaian pemanfaatan
ruang karena tingkat ketelitian petanya belum mencapai 1:5.000;
2) RTRW Kabupaten/Kota sudah mengamanatkan bagian dari
wilayahnya yang perlu disusun RDTR-nya.
Penyusunan RDTR ini dilakukan bersamaan dengan penyusunan

peraturan zonasi.
2. Lingkup Wilayah Perencanaan RDTR Kabupaten/Kota

Berikut dijelaskan beberapa jenis wilayah yang termasuk dalam wilayah
perencanaan pada RDTR berdasarkan UU No. 26 Tahun 2007 tentang
Penataan Ruang:
a) Kawasan
Kawasan adalah wilayah yang memiliki fungsi utama lindung atau budi
daya.
b) Kawasan Budi Daya
Kawasan budi daya adalah wilayah yang ditetapkan dengan fungsi
utama untuk dibudidayakan atas dasar kondisi dan potensi sumber
daya alam, sumber daya manusia, dan sumber daya buatan.
c) Kawasan Perkotaan
Kawasan perkotaan adalah wilayah yang mempunyai kegiatan utama
bukan pertanian dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat
53
Modul 1
permukiman perkotaan, pemusatan dan distribusi pelayanan jasa

pemerintahan, pelayanan sosial, dan kegiatan ekonomi.
d) Kawasan Strategis Provinsi/Kabupaten/Kota
Kawasan strategis provinsi/kabupaten/kota adalah wilayah yang
penataan ruangnya diprioritaskan karena mempunyai pengaruh
sangat penting dalam lingkup provinsi/kabupaten/kota terhadap
ekonomi, sosial, budaya, dan/atau lingkungan.
e) Ruang Terbuka Hijau (RTH)
Ruang terbuka hijau adalah area memanjang/jalur dan/atau
mengelompok, yang penggunaannya lebih bersifat terbuka, tempat
tumbuh tanaman, baik yang tumbuh secara alamiah maupun yang
sengaja ditanam.
Berikut dijelaskan beberapa jenis lingkup wilayah yang dapat

direncanakan melalui RDTR:
a) Wilayah administrasi. Lingkup wilayah perencanaan dapat berupa
wilayah administrasi seperti kecamatan.
Gambar 23 Contoh RDTR Kecamatan X
b) Kawasan fungsional. Lingkup wilayah perencanaan dapat berupa

bagian wilayah kota/sub wilayah kota yang direncanakan oleh RTRW
yang melingkupinya.
54
Modul 1
Gambar 24 Contoh RDTR Kawasan Pusat Kota
c) Bagian dari wilayah yang memiliki ciri perkotaan. Lingkup wilayah

perencanaan dapat berupa kawasan perkotaan, seperti kawasan
ibukota kabupaten atau pusat permukiman di kabupaten.
Gambar 25 Contoh RDTR Kawasan Perkotaan
d) Kawasan strategis yang memiliki ciri kawasan perkotaan. Lingkup

wilayah perencanaan ini merupakan gabungan antara lingkup wilayah
perencanaan kedua (kawasan fungsional) dan lingkup wilayah
perencanaan ketiga (kawasan perkotaan). Contoh wilayah
perencanaan tipe ini adalah kawasan strategis yang dilihat dari sudut
kepentingan ekonomi (kawasan pusat perdagangan dan jasa).
55
Modul 1
Gambar 26 Contoh RDTR Kawasan Strategis Perkotaan
e) Bagian wilayah yang berupa kawasan pedesaan dan

direncanakan menjadi kawasan perkotaan. Lingkup wilayah
perencanaan dapat berupa kawasan pedesaan yang akan didorong
pembangunannya menjadi pusat kegiatan baru. Contoh wilayah jenis
ini adalah kawasan pusat permukiman baru.
Gambar 27 Contoh RDTR Kawasan Pedesaan yang Direncanakan sebagai Kawasan Perkotaan
Berikut juga dijelaskan beberapa jenis lingkup wilayah yang direncanakan

melalui RDTR, yaitu:
a) Wilayah Perencanaan (WP)
Wilayah Perencanaan adalah bagian dari kabupaten/kota dan/atau
kawasan strategis provinsi/kabupaten/kota yang akan atau perlu
disusun RDTRnya, sesuai arahan atau yang ditetapkan di dalam
56
Modul 1
RTRW kabupaten/kota yang bersangkutan. Wilayah perencanaan

RDTR tersebut ditetapkan oleh kepala daerah. Penetapan WP dapat
mencakup wilayah administratif maupun fungsional.
b) Sub Wilayah Perencanaan (SWP)
Sub Wilayah Perencanaan (SWP) adalah bagian dari Wilayah
Perencanaan yang dibatasi dengan batasan fisik dan terdiri atas
beberapa blok.
Gambar 28 Ilustrasi Pembagian Wilayah Perencanaan ke dalam Sub

Wilayah Perencanaan
57
Modul 1
BAB IV
IDENTIFIKASI PERSOALAN DALAM
PELAKSANAAN PENATAAN RUANG BERBASIS
RDTR
Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta dapat:

Mengidentifikasi Potensi Permasalahan dalam Pelaksanaan Rencana Detail Tata Ruang, khususnya
potensi permasalahan dalam tiap tahapan penyusunan RDTR.
A. PERSOALAN PENYUSUNAN RENCANA DETAIL TATA RUANG

Persoalan dalam penyusunan RDTR, meliputi:
1) Persoalan Penyusunan RDTR (PROD_REN).

2) Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR (SDM_REN)
3) Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR (KEL_REN).
4) Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun RDTR
(SIS_REN).
1. Persoalan Penyusunan RDTR (PROD_REN)

Persoalan dalam Produk RDTR di antaranya meliputi:
1) Pengolahan peta 1:5.000
2) Konsistensi vertikal dari RTRW kabupaten
3) Survei penggunaan lahan dan kajian dampak
4) Basis data perizinan
5) Perencanaan pada kawasan yang sudah terbangun
6) Perencanaan pada kawasan yang belum terbangun
7) Data spasial utilitas/jaringan prasarana sektoral
8) Standar dan kriteria penataan ruang
9) Standar sektoral
58
Modul 1
10) RDTR belum terintegrasi dengan Pertanahan

11) Wajah kota-kota di Indonesia tidak berkarakter, semrawut,
pemandangan terbaik kota (ke arah pantai) dipenuhi dengan ruko.
Persoalan-persoalan tersebut dihadapkan dengan kebijakan eksisting dan

terdapat alternatif penyelesaian persoalan sebagaimana dijelaskan pada
Tabel 8 Persoalan Penyusunan RDTR (PROD_REN).
Gambar 29 Konsistensi Vertikal Struktur Ruang RTRW Kota dengan RDTR
59
Modul 1
Gambar 30 Konsistensi Vertikal Struktur Ruang RTRW Kabupaten dengan RDTR
Gambar 31 Konsistensi Vertikal Pola Ruang RTRW Kabupaten dengan RDTR
60
Modul 1
Tabel 8 Persoalan Penyusunan RDTR (PROD_REN)
PROD_REN KEBIJAKAN EKSISTING REKOMENDASI KEBIJAKAN
Pengolahan peta • pengolahan citra satelit • Percepatan teknik akuisisi,

1:5.000 resolusi tinggi menjadi pengolahan, dan
peta dasar diwajibkan penambahan SDM di bidang
untuk melalui proses perpetaan di daerah dan tim
pengolahan, di asistensi peta di Pusat.
antaranya survei
Ground Control Points
(GCP) dan Independent
Check Points (ICP)
serta pengolahan
orthorektifikasi
• perlu diasistensikan ke
Badan Informasi
Geospasial (BIG)
meliputi lima langkah
pemeriksaan:
✓ sumber data dan
manajemen/folderisa
si data
✓ peta dasar
✓ peta tematik
✓ peta rencana
✓ layouting
Konsistensi • Menjaga konsistensi • Di dalam dokumen fakta dan
vertikal dari vertikal RDTR dengan analisis agar dibuat konsep
RTRW pola ruang dan struktur rencana kawasan perkotaan
kabupaten ruang RTRW berskala 1:25.000 sebagai
Kabupaten adalah “bridging”, menuju bagian
kewajiban yang harus wilayah perkotaan yang
dipenuhi. akan di-RDTR-kan.
• Permasalahannya • Konsep RTR Kawasan
adalah RTRW perkotaan ini memiliki
Kabupaten memiliki struktur pusat kegiatan dan
klasifikasi berbeda dan klasifikasi pola ruang sesuai
skala yang jauh dengan Pedoman
berbeda dengan RDTR Penyusunan RTRW Kota.
Survei • Survei toponimi adalah • Survei Toponimi digabung
penggunaan mendata objek-objek pelaksanaannya dengan
lahan dan kajian baik alam maupun survei penggunaan lahan
dampak bangunan yang terlihat dan kajian dampak sekunder
pada citra satelit akibat diberlakukannya
resolusi tinggi untuk rencana zona.
61
Modul 1
keperluan pembuatan • Survei gabungan ini

peta dasar 1:5.000. menitikberatkan pada
• Survei penggunaan penggunaan lahan, bukan
lahan adalah melihat pada toponimi.
penggunaan/fungsi dari
bangunan atau lahan
dalam rangka
pembuatan peta
rencana pola ruang.
• Kedua survei di atas
memiliki tujuan yang
berbeda.
• Basis data • Perizinan berusaha dan Saatnya mengoleksi data
ketentuan non berusaha yang spasial ketentuan kesesuaian
kesesuaian telah diberikan sering kegiatan pemanfaatan ruang
kegiatan tidak dikoleksi, dan
pemanfaatan dimutakhirkan. Begitu
ruang pula dengan data
(KKPR) spasial perizinan sering
tidak dikelola dengan
baik.
• Basis data perizinan
berusaha dan non
berusaha diperlukan
untuk menetapkan jenis
aktivitas yang
diperbolehkan pada
suatu zona dalam
rangka penyusunan
peraturan zonasi.
Perencanaan Penyusunan rencana pola • Konsolidasi lahan dan
pada kawasan ruang akan dihadapkan mekanisme insentif-
yang sudah pada dua pilihan : disinsentif berdasarkan
terbangun • Membuat perubahan RDTR agar dilakukan dalam
peruntukan ke arah rangka implementasi RDTR.
yang lebih baik.
Misalnya, sub-zona
perumahan kepadatan
sangat tinggi yang
kumuh akan diubah
menjadi subzona
perumahan kepadatan
tinggi dengan
mengubah perumahan
62
Modul 1
kumuh yang padat

menjadi rumah susun
yang lebih besar daya
tampungnya, lebih
sehat, lebih rapi dan
lebih tertib. Persoalan
yang muncul,
pemerintah daerah tidak
memiliki dana yang
cukup untuk
memberikan hunian
pengganti dan biaya
ganti rugi sesuai
dengan PP 21 Tahun
2021 pasal 153
• Tidak membuat
perubahan peruntukan
tapi hanya
meningkatkan kualitas
lingkungan melalui
peningkatan kualitas
jaringan prasarana
pelayanan dan sarana
lingkungan
• Perencanaan • Sesuai dengan UU 26 • BPN melakukan freeze
pada kawasan tahun 2007, rencana tanah-tanah yang
yang belum pola ruang harus direncanakan untuk
terbangun disusun untuk seluruh kepentingan umum melalui
kawasan perencanaan, mekanisme land banking.
termasuk bagian
kawasan yang belum
terbangun. Bila pada
bagian kawasan yang
belum terbangun tidak
ada rencana
peruntukannya, maka
s/d 20 tahun ke depan
kawasan tersebut tidak
diperkenankan untuk
dibangun.
• Persoalannya tanah
pada kawasan yang
belum terbangun masih
milik perorangan bukan
63
Modul 1
milik pemerintah
daerah. Penyusunan
rencana pola ruang s/d
kedalaman blok akan
dapat menimbulkan
gejolak sosial dan juga
spekulasi harga tanah.
• Data spasial • Sulitnya mendapatkan • Saatnya semua walidata
utilitas/jaringa data spasial yang ditunjuk berdasarkan
n prasarana utilitas/jaringan Kebijakan Satu Peta
sectoral prasarana sektoral merencanakan,
dengan berbagai alasan membangun, dan
memutakhirkan semua data
berbasis spasial dan
melakukan sharing data.
• Standar dan • Kurangnya muatan • Ditjen Tata Ruang
kriteria standar dan kriteria menyusun standar dan
penataan pada pedoman- kriteria penataan ruang.
ruang pedoman penyusunan • Standar-standar air bersih,
• Standar RTR. air minum, kawasan/zona,
sektoral • Banyak standar-standar dan lain-lain saatnya
sektoral yang belum dimutakhirkan.
dilakukan pemutakhiran
• RDTR belum • Dit. Binda-DJTR • Tim penyusun RDTR harus
terintegrasi menginisiasi Integrasi menjadikan data
dengan Tata Ruang dengan persil/bidang tanah yang
Pertanahan Pertanahan dikeluarkan BPN sebagai
entitas spasial terkecil dalam
analisis peraturan zonasi.
• Wajah kota- • Minimnya kuantitas dan • Penentuan dan Desain Zona
kota di kualita Peraturan kepala Preservasi Visual di
Indonesia daerah tentang perkotaan untuk rencana
tidak Rencana Tata Landmark Kota dan Taman
berkarakter, Bangunan dan Kota kelas Dunia sebagai
semrawut, Lingkungan (RTBL) masukan untuk RDTR.
pemandangan • Minimnya kuantitas dan
terbaik kota kualitas Perda tentang
(ke arah Bangunan Gedung
pantai)
dipenuhi
dengan ruko
64
Modul 1
Alternatif Penyelesaian Persoalan Penyusunan RDTR:

• Percepatan teknik akuisisi, pengolahan, dan penambahan SDM di
bidang perpetaan di daerah dan tim asistensi peta di Pusat.
• Di dalam dokumen fakta dan analisis agar dibuat konsep rencana
kawasan perkotaan berskala 1:25.000 sebagai “bridging”, menuju
bagian wilayah perkotaan yang akan diRDTRkan.
• Konsep RTR Kawasan perkotaan ini memiliki struktur pusat kegiatan
dan klasifikasi pola ruang sesuai dengan Pedoman Penyusunan RTRW
Kota.
• Survei Toponimi digabung pelaksanaannya dengan survei penggunaan
lahan dan kajian dampak sekunder akibat diberlakukannya rencana
zona.
• Survei gabungan ini menitikberatkan pada penggunaan lahan, bukan
pada toponimi.
• Saatnya mengoleksi data spasial perizinan berusaha dan non
berusaha.
• Konsolidasi lahan dan mekanisme insentif-disinsentif berdasarkan
RDTR agar dilakukan dalam rangka implementasi RDTR.
• BPN melakukan freeze tanah-tanah yang direncanakan untuk
kepentingan umum berbasis RDTR melalui mekanisme land banking,
khususnya pada kawasan yang belum terbangun.
• Saatnya semua walidata yang ditunjuk berdasarkan Kebijakan Satu
Peta merencanakan, membangun, dan memutakhirkan semua data
berbasis spasial dan melakukan sharing data.
• Ditjen Tata Ruang menyusun standar dan kriteria penataan ruang.
• Standar-standar air bersih, air minum, kawasan/zona, dan lain-lain
saatnya dimutakhirkan.
• Tim penyusun RDTR harus menjadikan data persil/bidang tanah yang
dikeluarkan BPN sebagai entitas spasial terkecil dalam analisis
peraturan zonasi.
65
Modul 1
• Blok peruntukan harus digambar di atas peta bidang tanah, sehingga

pewarnaan fungsi jatuh pada batas – batas yang akurat dan agar
tercipta pemanfaatan ruang yang optimal. Ketika bidang tanah
bersertifikat hak milik ditetapkan sebagai ruang terbuka hijau, maka
pemanfaatan ruangnya harus mengalokasikan program pembebasan
tanah.
• Penentuan dan Desain Zona Preservasi Visual di perkotaan untuk
rencana Landmark Kota dan Taman Kota kelas Dunia sebagai
masukan untuk RDTR.
2. Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR

(SDM_REN)
Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR di antaranya
meliputi:
1) SDM Planologi/PWK sangat minim dan sering tidak pada tempatnya
2) Beragamnya kualitas SDM Bidang Penatan Ruang
3) Mutasi sangat tinggi
4) Jarang menemukan konsultan yang spesialisasinya khusus
penyusunan RDTR
5) Pemerintah daerah kurang memperhatikan potensi pariwisata dan
pengaturannya dalam RTR.
Tabel 9 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR
(SDM_REN).
66
Modul 1
Tabel 9 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Menyusun RDTR (SDM_REN)
KEBIJAKAN
SDM_REN REKOMENDASI KEBIJAKAN
EKSISTING
• SDM • Kebijakan • Permendagri Standar Kualifikasi

Planologi/PWK Penempatan Penata Ruang Daerah, di
sangat minim pegawai di daerah antaranya batas minimal lima
dan sering belum mengikuti tahun bertahan di SKPD
tidak pada kualifikasi. penataan ruang, standar
tempatnya pendidikan, dan standar
• Beragamnya kompetensi
kualitas SDM
Bidang • Kurangnya
Penatan kontinuitas
Ruang Pemetaan
• Mutasi sangat Kompetensi, • DJTR melakukan Pemetaan
tinggi Penyusunan Kompetensi, Penyusunan
• Jarang Standar Standar Kompetensi penata
menemukan Kompetensi, dan ruang daerah
konsultan yang evaluasi
spesialisasinya kompetensi
khusus penataan ruang.
penyusunan
RDTR • Diklat, Bimtek, • DJTR menyusun Roadmap
• Pemerintah Bantek, dan Pembinaan Penataan Ruang
daerah kurang Bangsitas belum Berbasis Standar Kompetensi
memperhatikan mengikuti yang Terukur yang digunakan
potensi Roadmap sebagai bahan Diklat, Bimtek,
pariwisata dan Pembinaan Bantek, dan Bangsitas
pengaturannya Penataan Ruang
yang Terukur. • DJTR melakukan Diklat, Bimtek,
dalam RTR Bantek, Bangsitas, dan
Sertifikasi tenaga ahli
berdasarkan Roadmap
Pembinaan dan melakukan
Evaluasi Kompetensi.
• Penetapan • Pemerintah daerah harus
Kawasan Strategis menjadikan pariwisata sebagai
Pariwisata Nasional aset utama Indonesia dan
dan gencarnya kebanggaan Layer Satu daerah
promosi destinasi sebelum eksploitasi sumber
pariwisata daya alam. Penataan Ruang di
Wonderful level makro dan mikro agar
Indonesia oleh ditujukan untuk meningkatkan
Pemerintah Pusat nilai jual pariwisata di mata dunia
namun tidak
67
Modul 1
KEBIJAKAN
SDM_REN REKOMENDASI KEBIJAKAN
EKSISTING
dibarengi dengan
penataan kota dan
daerah wisata yang
serius oleh Pemda.
Alternatif Penyelesaian Persoalan SDM Penyusun RDTR:

• Agar disusun Permendagri Standar Kualifikasi Penata Ruang Daerah,
yang mengatur ketentuan batas minimal lima tahun bertahan di SKPD
penataan ruang, ketentuan standar pendidikan, dan ketentuan standar
kompetensi penyusunan rencana tata ruang daerah.
• Direktorat Jenderal Tata Ruang (DJTR) melakukan Pemetaan
Kompetensi, Penyusunan Standar Kompetensi penata ruang daerah
• DJTR menyusun Roadmap Pembinaan Penataan Ruang Berbasis
Standar Kompetensi yang Terukur yang digunakan sebagai bahan
Diklat, Bimtek, Bantek, dan Bangsitas Penyusunan Rencana Tata
Ruang Daerah.
• DJTR memberikan pendidikan dan latihan (Diklat), bimbingan teknis
(Bimtek), bantuan teknis (Bantek), pengembangan kapasitas
(Bangsitas), dan Sertifikasi tenaga ahli berdasarkan Roadmap
Pembinaan dan melakukan Evaluasi Kompetensi Penyusunan
Rencana Tata Ruang Daerah.
• Pemerintah daerah harus menjadikan pariwisata sebagai aset utama
Indonesia dan kebanggaan Layer Satu daerah sebelum eksploitasi
sumber daya alam. Penataan Ruang di level makro dan mikro agar
ditujukan untuk meningkatkan nilai jual pariwisata di mata dunia.
3. Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR (KEL_REN)

Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR di antaranya meliputi:
1) Ikatan Ahli Perencana (IAP) masih sebatas bekerja sebagai konsultan
penyusun RTR dengan tingkat kompetensi yang bervariasi.
68
Modul 1
2) Lembaga Penelitian masih didominasi yang bergerak di bidang

lingkungan hidup, jarang yang bergerak di penataan ruang.
3) Lembaga Penelitian tersebar tanpa koordinasi.

Tabel 10 Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR (KEL_REN).
Tabel 10 Persoalan Kelembagaan dalam Menyusun RDTR (KEL_REN)
KEBIJAKAN
KEL_REN REKOMENDASI KEBIJAKAN
EKSISTING
• Tim penyusun • Tim penyusun -
RDTR di RDTR di daerah
daerah terutama Forum
terutama Forum Penataan Ruang
Penataan Daerah sudah
Ruang Daerah melaksanakan
• Kelompok tugas rutin
akademisi evaluasi RDTR
• Lembaga dalam rangka
penelitian persetujuan
substansi.
• Ikatan Ahli • DJTR membuat standar
Perencana (IAP) kompetensi perencana dan
masih sebatas melakukan sertifikasi
bekerja sebagai • DJTR bekerjasama dengan IAP
konsultan membuat kesepakatan roadmap
penyusun RTR penelitian dan pengembangan.
dengan tingkat
kompetensi yang
bervariasi.
• Lembaga • Kementerian yang membidangi
Penelitian masih urusan penelitian
didominasi yang mengkoordinasikan semua
bergerak di bidang lembaga penelitian di Pusat dan
lingkungan hidup, daerah dibantu Kemendagri
jarang yang
bergerak di
penataan ruang.
69
Modul 1
KEBIJAKAN
KEL_REN REKOMENDASI KEBIJAKAN
EKSISTING
• Lembaga
Penelitian
tersebar tanpa
koordinasi.
Alternatif Penyelesaian Persoalan Kelembagaan Penyusun RDTR:

• DJTR membuat standar kompetensi perencana dan melakukan
sertifikasi
• DJTR bekerjasama dengan IAP membuat kesepakatan roadmap
penelitian dan pengembangan.
• Kementerian yang membidangi urusan penelitian mengkoordinasikan
semua lembaga penelitian di Pusat dan daerah dibantu Kemendagri.
4. Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun RDTR

(SIS_REN)
Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun RDTR di
antaranya meliputi:
1) Beberapa variabel penyusunan rencana tata ruang masih belum
bersifat spasial, biasanya masih beralamatkan administrasi, yaitu
PDRB dan Populasi.
2) Belum ada Sistem Aplikasi Penyusun RDTR yang fully spatial (GIS).
3) Belum ada integrasi agraria dan tata ruang di level sistem.

Tabel 11 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun
RDTR (SIS_REN).
Tabel 11 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Menyusun RDTR (SIS_REN)
KEBIJAKAN
SIS_REN REKOMENDASI KEBIJAKAN
EKSISTING
70
Modul 1
KEBIJAKAN
SIS_REN REKOMENDASI KEBIJAKAN
EKSISTING
• Beberapa variabel • Pemodelan • Spasialkan Populasi dan
penyusunan rencana Dinamika Spasial PDRB yang masih
tata ruang masih yang pernah beralamatkan administrasi
belum bersifat dikembangkan ke unit piksel berukuran
spasial, biasanya Bappenas dan BIG 1Km2 membentuk Data
masih beralamatkan tidak sepenuhnya Grid.
administrasi, yaitu operasional karena
PDRB dan Populasi tidak semua data • Buat Pemodelan Dinamika
bersifat spasial dalam penyusunan RTR.
• Belum ada Sistem seperti Populasi
Aplikasi Penyusun dan PDRB.
RDTR yang fully
spatial (GIS).
• Belum ada Integrasi ▪ Sistem Informasi Tata

Agraria dan tata Ruang Berbasis Bidang
Ruang di Level Tanah yang memiliki data
Sistem. atribut peruntukan ruang
dan peraturan zonasi bisa
dimanfaatkan untuk
penyusunan RTRW,
pemberian sertifikat,
updating, dasar
penentuan Pajak Bumi
dan Bangunan, Sensus
Penduduk, dll.
Alternatif Penyelesaian Persoalan Sistem Aplikasi Penyusunan

RDTR:
• Spasialkan Populasi dan Produk Domestik Regional Bruto (PDRB)
yang masih beralamatkan administrasi ke unit piksel berukuran 1Km 2
membentuk Data Grid.
• Buat Pemodelan Dinamika dalam penyusunan RTR.
• Sistem Informasi Tata Ruang Berbasis Bidang Tanah yang memiliki
data atribut peruntukan ruang dan peraturan zonasi bisa dimanfaatkan
untuk penyusunan RTRW, pemberian sertifikat, updating, dasar
penentuan Pajak Bumi dan Bangunan, Sensus Penduduk, dan
beragam efisiensi keperluan lainnya.
71
Modul 1
B. PERSOALAN PEMANFAATAN RUANG BERDASARKAN RENCANA

DETAIL TATA RUANG
Persoalan Pemanfaatan Ruang berbasis RDTR, meliputi:
1) Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_FAT).

2) Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis
RDTR (SDM_FAT).
3) Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(KEL_FAT).
4) Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan Ruang
Berbasis RDTR (SIS_FAT).
1. Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_FAT)

Persoalan Produk Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR di antaranya
meliputi:
1) Standar Pemanfaatan Ruang belum ada.
2) Pedoman Rencana Terpadu dan Program Investasi Infrastruktur
Jangka Menengah (RPI2JM) belum ditetapkan.
3) Sinkronisasi Program melalui RPI2JM belum dilakukan di tingkat
kab/kota sebagai bahan musrenbang.
4) Rencana Konsolidasi Lahan (khususnya untuk menata kawasan yang
sudah padat/terbangun), belum dilakukan di tingkat kabupaten/kota.
Tabel 12 Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_FAT).
Tabel 12 Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_FAT)
KEBIJAKAN
PROD_FAT REKOMENDASI KEBIJAKAN
EKSISTING
• Standar • Terlalu banyak • DJTR menyusun standar
Pemanfaatan laporan pemanfaatan ruang
72
Modul 1
KEBIJAKAN
PROD_FAT REKOMENDASI KEBIJAKAN
EKSISTING
Ruang belum penyelenggaraan • DJTR menyusun Pedoman
ada pemerintah daerah RPI2JM
yang harus dibuat
• Pedoman RPI2JM pemda (LPPD,
belum ada LKPJ, LPPD, • Satukan semua laporan kinerja
SAKIP, LAKIP) tersebut menjadi satu
Dokumen Teknis RPI2JM.
• Sinkronisasi
Program melalui
RPI2JM belum • Terlalu banyak • Satukan semua dokumen
dilakukan di dokumen evaluasi evaluasi kinerja menjadi audit
tingkat kab/kota kinerja yang dibuat penataan ruang
sebagai bahan Pusat (EKPPD,
musrenbang EKPOD, EDOB)
• Rencana • Konsolidasi Lahan • Kementerian ATR/BPN

Konsolidasi Lahan baru dilakukan menyusun pedoman dan
(khususnya untuk dalam rangka melakukan pilot project
menata kawasan pembebasan jalan Konsolidasi Lahan Berbasis
yang sudah di kota-kota besar. RDTR.
padat/terbangun),
belum dilakukan
di tingkat kab/kota
Alternatif Penyelesaian Persoalan Pemanfaatan Ruang Berbasis

RDTR:
• DJTR menyusun standar-standar terkait pemanfaatan ruang, yang
menjembatani standar-standar sektoral dan standar perwujudan ruang
di lapangan.
• DJTR menyusun Pedoman Rencana Terpadu dan Program Investasi
Infrastruktur Jangka Menengah (RPI2JM).
• Satukan semua laporan kinerja tersebut menjadi satu Dokumen Teknis
RPI2JM.
• Satukan semua dokumen evaluasi kinerja daerah menjadi audit
penataan ruang.
• Kementerian ATR/BPN menyusun pedoman Konsolidasi Lahan
Berbasis RDTR dan melakukan pilot project Konsolidasi Lahan
Berbasis RDTR.
73
Modul 1
2. Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR (SDM_FAT)
Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis
RDTR di antaranya meliputi:
1) SDM ekonomi pembangunan, rumpun arsitek, dan pertanahan masih
minim dan sering salah tempat
3) Keuntungan kekayaan komoditas, posisi, dan jumlah penduduk belum
menjadikan Indonesia tuan rumah di negeri sendiri

Tabel 13 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang
Berbasis RDTR (SDM_FAT).
Tabel 13 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SDM_FAT)
KEBIJAKAN
SDM_FAT REKOMENDASI KEBIJAKAN
EKSISTING
• SDM ekonomi • Kebijakan • Permendagri Standar
pembangunan, Penempatan pegawai Kualifikasi Penata Ruang
rumpun arsitek, di daerah belum Daerah, di antaranya batas
dan pertanahan mengikuti kualifikasi minimal lima tahun bertahan
masih minim dan di SKPD penataan ruang,
sering salah standar pendidikan, dan
tempat standar kompetensi.
• Mutasi sangat
tinggi • Kurangnya
kontinuitas Pemetaan
• DJTR melakukan Pemetaan
Kompetensi,
Kompetensi, Penyusunan
Penyusunan Standar
Standar Kompetensi penata
Kompetensi, dan
ruang daerah.
evaluasi kompetensi
penataan ruang.
• Diklat, Bimtek, • DJTR menyusun Roadmap
Bantek, dan Pembinaan Penataan Ruang
Bangsitas belum Berbasis Standar Kompetensi
74
Modul 1
KEBIJAKAN
SDM_FAT REKOMENDASI KEBIJAKAN
EKSISTING
mengikuti Roadmap yang Terukur yang digunakan
Pembinaan Penataan sebagai bahan Diklat, Bimtek,
Ruang yang Terukur. Bantek, dan Bangsitas.
• DJTR melakukan Diklat,
Bimtek, Bantek, dan
Bangsitas berdasarkan
Roadmap Pembinaan dan
melakukan Evaluasi
Kompetensi.
Keuntungan Public-Private Sistem Public – Private –
kekayaan Partnership (P3) belum People – Partnership (P4)
komoditas, posisi, mampu meningkatkan dengan membentuk PT.
dan jumlah taraf hidup masyarakat
penduduk belum setempat. Bersama, pemberian Sertipikasi
menjadikan Hak Guna Usaha untuk
Indonesia tuan masyarakat ulayat, dan
rumah di negeri pembagian keuntungan di
sendiri perdesaaan guna
pengembangan komoditas
Local dan World Champion.
Alternatif Penyelesaian Persoalan SDM Pengawal Pemanfaatan

Ruang Berbasis RDTR:
• Agar disusun Permendagri Standar Kualifikasi Penata Ruang Daerah,
yang mengatur ketentuan batas minimal lima tahun bertahan di SKPD
penataan ruang, ketentuan standar pendidikan, dan ketentuan standar
kompetensi pemanfaatan ruang daerah.
• DJTR melakukan Pemetaan Kompetensi, Penyusunan Standar
Kompetensi pengawal pemanfaatan ruang daerah.
• DJTR menyusun Roadmap Pembinaan Penataan Ruang Berbasis
Standar Kompetensi yang Terukur yang digunakan sebagai bahan
Diklat, Bimtek, Bantek, dan Bangsitas pemanfaatan ruang daerah
• DJTR melakukan Diklat, Bimtek, Bantek, dan Bangsitas berdasarkan
Roadmap Pembinaan dan melakukan Evaluasi Kompetensi
Pemanfaatan Ruang Daerah.
75
Modul 1
• Sistem Public – Private – People – Partnership (P4) dengan

membentuk PT. Bersama, pemberian Sertipikasi Hak Guna Usaha
untuk masyarakat ulayat, dan pembagian keuntungan di perdesaaan
guna pengembangan komoditas Local dan World Champion.
3. Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR

(KEL_FAT)
Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR di
antaranya meliputi:
1) Kelembagaan sinkronisasi program penataan ruang
2) Kelembagaan Konsolidasi Lahan
3) Keuntungan kekayaan komoditas, posisi, dan jumlah penduduk belum
menjadikan Indonesia tuan rumah di negeri sendiri.

Tabel 14 Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis
RDTR (KEL_FAT)
Tabel 14 Persoalan Kelembagaan dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (KEL_FAT)
REKOMENDASI
KEL_FAT KEBIJAKAN EKSISTING
KEBIJAKAN
• Kelembagaan • Kelembagaan penyusun • Pemda menyusun SOP
sinkronisasi RDTR di daerah belum kelembagaan penyusun
Program bergerak pada evaluasi RDTR di daerah terutama
penataan ruang dokumen RPI2JM dan terkait evaluasi dokumen
penerapannya di tingkat RPI2JM dan
musrenbagda penerapannya di tingkat
musrenbagda
• Kelembagaan • Kelembagaan penyusun • Pemda menyusun SOP
Konsolidasi RDTR di daerah belum Konsolidasi Lahan
Lahan bergerak pada Konsolidasi berdasarkan RTR
Lahan berdasarkan RTR
• Keuntungan • Public-Private Partnership • Sistem Public – Private –
kekayaan (P3) belum mampu People – Partnership (P4)
76
Modul 1
REKOMENDASI
KEL_FAT KEBIJAKAN EKSISTING
KEBIJAKAN
komoditas, meningkatkan taraf hidup dengan membentuk PT.
posisi, dan masyarakat setempat. Bersama, pemberian
jumlah Sertifikasi Hak Guna
penduduk Usaha untuk masyarakat
belum ulayat, dan pembagian
menjadikan keuntungan di
Indonesia tuan perdesaaan guna
rumah di negeri pengembangan
sendiri. komoditas Local dan
World Champion.
Alternatif Penyelesaian Persoalan Kelembagaan Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR:
• Pemda menyusun SOP kelembagaan penyusun RDTR di daerah
terutama terkait evaluasi dokumen RPI2JM dan penerapannya di
tingkat musrenbangda.
• Pemda menyusun SOP Konsolidasi Lahan berdasarkan RTR.
• Sistem Public – Private – People – Partnership (P4) dengan
membentuk PT. Bersama, pemberian Sertipikasi Hak Guna Usaha
untuk masyarakat ulayat, dan pembagian keuntungan di perdesaaan
guna pengembangan komoditas Local dan World Champion.
4. Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan

Ruang Berbasis RDTR (SIS_FAT)
Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan Ruang
Berbasis RDTR di antaranya meliputi:
1) Sistem Pemantauan Implementasi RTR berdasarkan Dokumen teknis

RPI2JM belum ada.
2) Sistem Land Readjustment/Konsolidasi Lahan belum ada.

77
Modul 1
Tabel 15 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan

Ruang Berbasis RDTR (SIS_FAT).
Tabel 15 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(SIS_FAT)
KEBIJAKAN
SIS_FAT REKOMENDASI KEBIJAKAN
EKSISTING
• Sistem Pemantauan • DJTR sedang • Pemda mengisi Sistem
Implementasi RTR mengembangkan pemantauan pemanfaatan
berdasarkan Sitem pemantauan ruang daerah
Dokumen teknis pemanfaatan ruang (SIFATARUDA) sebagai
RPI2JM belum ada. nasional bagian dari SIFATARUNAS.
(SIFATARUNAS)
• Sistem Land • DJTR mengembangkan
Readjustment/Konsol Aplikasi Land
idasi Lahan belum Readjustment/Konsolidasi
ada. Lahan dari Data Pemodelan
Dinamika Spasial yang
Terintegrasi dengan Bidang
Tanah.
Alternatif Penyelesaian Persoalan Sistem/Aplikasi Pemanfaatan

• Pemda mengisi Sistem pemantauan pemanfaatan ruang daerah
(SIFATARUDA) sebagai bagian dari SIFATARUNAS.
• DJTR mengembangkan Aplikasi Land Readjustment/Konsolidasi Lahan
dari Data Pemodelan Dinamika Spasial yang Terintegrasi dengan
Bidang Tanah.
C. PERSOALAN PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG

BERDASARKAN RENCANA DETAIL TATA RUANG
Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR di antaranya
meliputi:
1) Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(PROD_DAL).
2) Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian Pemanfaatan
Ruang Berbasis RDTR (SDM_DAL).
78
Modul 1
3) Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR (KEL_DAL).
4) Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian
Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SIS_DAL).
1. Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR

(PROD_DAL)
Persoalan Produk Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR di
antaranya meliputi:
1) Absennya RDTR, membuat RTRW menjadi acuan perizinan berusaha

dan non berusaha melalui persetujuan kesesuaian kegiatan
pemanfaatan ruang
2) Mekanisme Perizinan Berusaha dan Non Berusaha berbasis
Penataan Ruang masih minim
3) Belum ada perangkat hukum Insentif dan Disinsentif

Tabel 16 Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(PROD_DAL).
Tabel 16 Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (PROD_DAL)
REKOMENDASI
PROD_DAL KEBIJAKAN EKSISTING
KEBIJAKAN
• Absennya RDTR, • Jumlah Pembinaan dan • Bappenas tetapkan
membuat RTRW Persetujuan Substansi Percepatan Penyusunan
masih jadi acuan DJTR Reguler belum RDTR sebagai agenda
ketentuan maksimal karena bukan prioritas nasional
kesesuaian prioritas.
kegiatan
pemanfaatan
ruang
79
Modul 1
REKOMENDASI
PROD_DAL KEBIJAKAN EKSISTING
KEBIJAKAN
• Mekanisme • Kebijakan PTSP masih • DJTR menyusun standar
Perizinan memerlukan ketentuan kesesuaian
Berusaha dan rekomendasi dari kegiatan pemanfaatan
Non Berusaha kelembagaan penyusun ruang, insentif disinsentif
berbasis RDTR di daerah dan arahan sanksi untuk
Penataan Ruang PTSP dan Penertiban.
masih minim
• Belum ada • Sanksi penataan ruang
perangkat hukum belum ditegakkan
Insentif dan
Disinsentif
Alternatif Penyelesaian Persoalan Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR:
• Bappenas tetapkan Percepatan Penyusunan RDTR sebagai agenda

prioritas nasional;
• DJTR menyusun standar ketentuan kesesuaian kegiatan pemanfaatan
ruang, insentif disinsentif, dan arahan sanksi untuk PTSP dan
Penertiban.
2. Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian Pemanfaatan

Ruang Berbasis RDTR (SDM_DAL)
Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian Pemanfaatan
Ruang Berbasis RDTR di antaranya meliputi:
1) Jumlah dan distribusi PPNS

Tabel 17 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian
Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SDM_DAL).
80
Modul 1
Tabel 17 Persoalan Sumber Daya Manusia dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR
(SDM_DAL)
REKOMENDASI
SDM_DAL KEBIJAKAN EKSISTING
KEBIJAKAN
• Jumlah dan • Diklat dan • Perbanyak Diklat dan
distribusi PPNS Pengangkatan PPNS Pengangkatan PPNS
• Mutasi sangat masih terbatas
tinggi
Alternatif Penyelesaian Persoalan SDM Pengendalian Pemanfaatan

Perbanyak Diklat dan Pengangkatan PPNS.
3. Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Berbasis RDTR (KEL_DAL )
Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Berbasis RDTR di antaranya meliputi:
1) Kelembagaan pemberi insentif dan disinsentif

2) Kelembagaan PPNS Penataan Ruang di daerah

Tabel 18 Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan
Ruang Berbasis RDTR (KEL_DAL).
Tabel 18 Persoalan Kelembagaan dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (KEL_DAL)
REKOMENDASI
KEL_DAL KEBIJAKAN EKSISTING
KEBIJAKAN
• Kelembagaan • Masih jarang perda yang • DJTR menyusun standar
pemberi insentif mengatur khusus khusus insentif, disinsentif,
dan disinsentif insentif, disinsentif, dan dan arahan sanksi.
81
Modul 1
REKOMENDASI
KEL_DAL KEBIJAKAN EKSISTING
KEBIJAKAN
arahan sanksi. • Pemda menyusun perda
yang mengatur khusus
insentif, disinsentif, dan
arahan sanksi.
• Kelembagaan • PPNS terikat • DJTR membentuk
PPNS Penataan tanggungjawab struktural kelembagaan PPNS ditarik
Ruang di daerah ke SKPD masing-masing ke Pusat.
sehingga efektivitas
penyidikan terbatas.
Alternatif Penyelesaian Persoalan Kelembagaan Pengendalian

Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR:
• DJTR menyusun standar khusus insentif, disinsentif, dan arahan

sanksi.
• Pemda menyusun perda yang mengatur khusus insentif, disinsentif,
dan arahan sanksi.
• DJTR membentuk kelembagaan Penyidik Pegawai Negeri Sipil (PPNS)
ditarik ke Pusat.
4. Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian

Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SIS_DAL)
Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian
Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR, yaitu belum adanya Sistem RDTR
online untuk Pengaduan Online dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu
(PTSP).
Persoalan tersebut dihadapkan dengan kebijakan eksisting dan terdapat

alternatif penyelesaian persoalan sebagaimana dijelaskan pada Tabel 19
Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian
Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR (SIS_DAL).
82
Modul 1
Tabel 19 Persoalan Sistem Aplikasi dan Tatalaksana dalam Pengendalian Pemanfaatan Ruang Berbasis
RDTR (SIS_DAL)
REKOMENDASI
SIS_DAL KEBIJAKAN EKSISTING
KEBIJAKAN
• Sistem RDTR - • DJTR dan Pemda

online untuk menyusun Sistem RDTR
PTSP dan online untuk PTSP dan
Pengaduan Pengaduan Online yang
Online belum ada diakses melalui
Smartphone dimana saja
dan kapan saja.
Alternatif Penyelesaian Persoalan Sistem/Aplikasi Pengendalian

Pemanfaatan Ruang Berbasis RDTR:
DJTR dan Pemda menyusun Sistem RDTR online untuk Pelayanan

Terpadu Satu Pintu (PTSP) dan Pengaduan Online yang diakses melalui
Smartphone dimana saja dan kapan saja, sebagaimana diilustrasikan
pada Gambar 32.
Gambar 32 Tampilan Dashboard RDTR Berbasis Bidang Tanah yang dapat Diakses secara Online
83
Modul 1
D. PERSOALAN DALAM TIAP TAHAPAN PENYUSUNAN RDTR

Di dalam tahapan persiapan penyusunan Rencana Detail Tata Ruang tidak
terlepas dari permasalahan-permasalahan yang menjadi penghambat.
Berikut permasalahan yang sering terjadi dalam persiapan penyusunan
Rencana Detail Tata Ruang berdasarkan pentahapannya:
Tabel 20 Permasalahan dalam Tahap Persiapan
Tahapan Persiapan Rekomendasi

No. Permasalahan
Penyusunan RDTR Kebijakan
1. Pembentukan tim penyusun
RDTR kabupaten/kota
a Pemerintah daerah a) Tim penyusun RDTR a) Agar disusun
kabupaten/kota, di daerah belum Permendagri
khususnya dalam lingkup efektif. Standar Kualifikasi
Forum Penataan Ruang b) Kapasitas SDM yang Penata Ruang
Kabupaten/Kota terlibat (leading Daerah, yang
sector) belum mengatur
kompeten dalam ketentuan batas
penataan ruang. minimal lima tahun
bertahan di SKPD
penataan ruang,
ketentuan standar
pendidikan, dan
ketentuan standar
kompetensi
pemanfaatan ruang
daerah.
84
Modul 1

No. Permasalahan
b tim ahli yang diketuai oleh a) Tim ahli profesional a) Kementerian yang
profesional perencana perencanan wilayah membidangi urusan
wilayah dan kota yang dan kota belum penelitian
memiliki sertifikat dan mengkoordinasikan
bersertifikat, memiliki
pengalaman di semua lembaga
pengalaman di bidang bidang perencanaan penelitian di Pusat
perencanaan wilayah wilayah < 10 tahun. dan daerah dibantu
minimal 10 tahun dan b) Lembaga Penelitian oleh Kemendagri
pernah menyusun RDTR, masih didominasi b) DJTR membuat
dengan anggota yang bergerak di standar kompetensi
profesional pada bidang bidang lingkungan perencana dan
hidup, dan hukum melakukan
keahlian yang paling
jarang yang bergerak sertifikasi
kurang terdiri atas: di penataan ruang. c) DJTR menyusun
a) arsitek (rancang kota); c) Lembaga Penelitian Roadmap
b) pertanahan; tersebar tanpa Pembinaan
c) geografi/geodesi; koordinasi. Penataan Ruang
d) geologi/kebencanaan; Berbasis Standar
e) teknik sipil Kompetensi yang
Terukur yang
(infrastruktur/prasarana/
digunakan sebagai
transportasi); bahan Diklat,
f) teknik lingkungan; dan Bimtek, Bantek,
g) hukum. dan Bangsitas
pemanfaatan ruang
daerah
2. kajian awal data sekunder a) Perda RTRW a) Perlu terobosan

(mencakup peninjauan kabupaten/kota regulasi dan
kembali terhadap RTRW, masih dalam proses kelembagaan
RDTR, RTBL, RPJPD dan peninjauan kembali; terkait peninjauan
RPJMND serta ketentuan b) Sinkronisasi kembali sehingga
sektoral terkait pemanfaatan dokumen tata ruang tidak ditemui
ruang) belum bersinergi hambatan karena
dengan baik proses peninjauan
sehingga kembali RTRW
mengakibatkan b) Diskusi insentif
tumpang tindih dengan kepala
secara spasial dan daerah mengenai
non spasial; visi yang tertuang
c) Dokumen di dalam RPJMD
pembangunan sehingga dapat
(RPJMD, RPJPD) diterjemahkan ke
belum terakomodir di dalam RTRW
dalam dokumen tata
ruang
d) Di beberapa daerah,
dokumen
pembangunan
85
Modul 1

No. Permasalahan
terkadang sulit
didapatkan secara
lengkap
3. Penetapan delineasi awal a) Penentuan delineasi Penetapan delineasi
Wilayah Perencanaan Wilayah dilakukan di dalam
Perencanaan dalam forum lintas sektor dan
RDTR mempertimbangkan
kabupaten/kota aspek lingkungan,
memiliki ekonomis dan
permasalahan geostrategic.
pertimbangan teknis,
antara lain: politis,
ketidaksesuaian
delineasi Wilayah
Perencanaan dalam
RTRW
kabupaten/kota
dengan RDTR
kabupaten/kota.
4. Persiapan teknis pelaksanaan
a penyimpulan data awal; Dilakukan normatif dan Inovasi
relatif sesuai
kemampuan penyusun
b penyiapan metodologi Sering disiapkan Penentuan metode
pendekatan pelaksanaan menyerupai pendekatan pelaksanaan yang
pekerjaan; pelaksanaan yang disesuaikan dengan
dilakukan di wilayah karakteristik wilayah
perencanaan lain yang
berbeda karakteristik
c penyiapan rencana kerja Ketidaksesuaian target Penetapan target
rinci; dan yang tercantum dalam dalam rencana kerja
rencana kerja dengan perlu dipikirkan secara
realisasi pekerjaan terukur dan
disesuaikan dengan
kemampuan sehingga
realisasi dapat
tercapai sesuai
dengan target
d penyiapan perangkat Penentuan sampel Perlu menentukan
survei (checklist data yang dalam pengumpulan sasaran narasumber
dibutuhkan, panduan data (wawancara, sehingga data primer
wawancara, kuesioner, observasi) kurang tepat yang didapatkan valid
panduan observasi, sasaran. dan berkualitas
dokumentasi, dan lain-
lain), serta mobilisasi
peralatan dan personil
yang dibutuhkan.
86
Modul 1

No. Permasalahan
5. Pemberitaan kepada publik Sosialisasi terkait Sosialisasi perlu
perihal akan dilakukannya penyusunan RDTR dijadwalkan secara
penyusunan RDTR, tim ahli kepada masyarakat bertahap dan
yang terlibat, tahapan belum optimal dilakukan secara
penyusunan, dan penjelasan berkala sesuai dengan
lain yang diperlukan tahapan penyusunan
RDTR
Tabel 21 Permasalahan dalam Tahap Pengumpulan Data dan Informasi
Tahapan Pengumpulan Data Rekomendasi

No. Permasalahan
dan Informasi Kebijakan
1. Data dan Informasi untuk

RDTR
a data primer, terdiri atas:
1) aspirasi masyarakat, a) Penyebaran angket Dilakukan terobosan

termasuk pelaku dan wawancara teknologi sehingga
usaha dan komunitas orang perorang aspirasi kelompok
terkadang masih
adat serta informasi tidak tepat sasaran, masyarakat dapat
terkait potensi dan sehingga data yang diidentifikasi secara
masalah penataan di dapat kurang meluas dan secara
ruang yang didapat berkualitas cepat, misalnya
melalui metode: b) Masyarakat belum melalui aplikasi
memprioritaskan tata
penyebaran angket, ruang sehingga teknologi informasi.
forum diskusi publik, aspirasi masyarakat
wawancara orang terkait tata ruang
per orang, kotak belum optimal
aduan, dan lainnya;
2) kondisi dan jenis Konflik-konflik Perlu menyusun
guna pemanfaatan ruang pendekatan secara
lahan/bangunan, menjadi hal yang cukup intensif dengan
intensitas ruang, sensitif di beberapa masyarakat dan
serta konflik-konflik golongan baik pemangku
pemanfaatan ruang masyarakat maupun kepentingan agar
(jika ada), maupun pemerintah pusat dan lebih mudah
infrastruktur daerah. mendapatkan data
perkotaan yang dan infromasi yang
didapat melalui
87
Modul 1

No. Permasalahan
metode observasi dibutuhkan

lapangan;
3) kondisi fisik dan

sosial ekonomi
Wilayah
Perencanaan secara
langsung melalui
kunjungan ke semua
bagian dari wilayah
kabupaten/kota.
b data sekunder, terdiri

atas:
1) Peta dengan a) Proses perolehan Percepatan teknik

ketelitian minimal data spasial peta akuisisi, pengolahan,
1:5.000 terdiri atas: dengan ketelitian dan penambahan
1:5000
membutuhkan waktu SDM di bidang
a) peta dasar rupa
yang cukup lama; perpetaan di daerah
bumi skala
b) BIG sebagai dan tim asistensi peta
minimal 1:5.000;
walidata untuk peta di Pusat, serta
b) peta geomorfologi, dasar dan tematik diperbolehkan
peta geologi, peta belum sepenuhnya
topografi, serta bergerak secara penggunaan peta
peta kemampuan optimal dasar lainnya dalam
tanah; penyusunan RDTR
(1)
2) Peta penatagunaan a) Sinergitas tata ruang Intergrasi tata ruang
tanah, meliputi: dengan pertanahan dengan pertanahan
dalam hal dalam hal penyediaan
a) peta penguasaan pemenuhan
kebutuhan data data dan informasi
tanah/pemilikan
tanah/gambaran spasial dan terkait pertanahan
umum informasi terkait
penguasaan pertanahan belum
tanah, atau terjalin dengan baik
b) peta penggunaan b) Data pertanahan
dan/atau masih bersifat
pemanfaatan rahasia sehingga
tanah; sulit untuk diperoleh
3) Peta satuan wilayah Ketersediaan dan Kerja sama dengan
sungai (SWS) dan kelengkapan di wali wali data
daerah aliran sungai
88
Modul 1

No. Permasalahan
(DAS); data
4) Peta klimatologis Ketersediaan dan Kerja sama dengan

(curah hujan, hidro- kelengkapan di wali wali data
geologi, angin, dan data
temperatur);
5) Peta kawasan risiko Skala peta antara Perlu penyesuaian

bencana di level kawasan risiko terkait skala peta
kota; dan bencana di level kota risiko bencana
masih makro belum dengan skala peta di
sesuai dengan peta dalam RDTR
yang dibutuhkan dalam kabupaten/kota.
proses penyusunan
RDTR kabupaten/kota
dengan skala lebih
detail
6) Apabila masih a) Pemerintah daerah Pemerintah daerah

terdapat pada kurang harus menjadikan
wilayah tersebut, memperhatikan pariwisata sebagai
potensi pariwisata
peta tematik sektoral aset utama Indonesia
sehingga data terkait
tertentu seperti: potensi pariwisata dan kebanggaan
sulit diperoleh Layer Satu daerah
a) peta kawasan
b) Integrasi antara data sebelum eksploitasi
obyek vital peta dengan
nasional dan sumber daya alam.
RTRW/RDTR
kepentingan kabupaten/kota
pertahanan dan belum terwujud,
keamanan dari misalnya peta
kawasan hutan
instansi terkait;
dengan peta
b) peta lokasi penggunaan lahan di
kawasan industri dalam RTRW/RDTR
maupun kluster kabupaten/kota
industri kecil dari belum sesuai,
kementerian sehingga
perindustrian; menyulitkan
penyusun dalam
c) peta sebaran
mengolah data
lahan gambut sekunder
(peatland), dari c) Beberapa data peta
instansi terkait; spasial belum
d) peta kawasan tersedia di setiap
kabupaten/kota
89
Modul 1

No. Permasalahan
hutan dari instansi karena keterbatasan

terkait baik di anggaran, SDM dan
pusat maupun peralatan dalam
penyediaan data.
daerah;
e) peta kawasan
pertanian dari
instansi terkait
baik di pusat
maupun daerah.
f) peta kelautan
sebagai informasi
dasar terkait
kedalaman laut
(batimetri), jenis
pantai, informasi
dasar lainnya
terkait navigasi
dan administrasi di
wilayah laut
khusus untuk
kawasan
perkotaan yang
berada di wilayah
pesisir pantai;
g) peta pemanfaatan
sumber daya
pesisir, laut, dan
pulau-pulau kecil
lainnya yang
menjadi bagian
dari wilayah kota
tersebut dari
instansi terkait,
seperti properti di
atas/bawah laut,
instalasi kabel/gas,
perikanan, dll;
h) peta destinasi
pariwisata dari
instansi terkait
baik di pusat
maupun daerah;
90
Modul 1

No. Permasalahan
i) peta lokasi
bangunan
bersejarah dan
bernilai pusaka
budaya, dari
instansi terkait;
dan/atau
j) peta kawasan
terpapar dampak
perubahan iklim
dari BMKG atau
instansi terkait.
c Data dan informasi terdiri
atas :
1) data wilayah a) Peta batas wilayah Mengoptimalkan hasil

administrasi; administrasi masih Kebijakan Satu Peta
terlalu banyak versi
antara daerah satu
dengan daerah
lainnya
b) Batas administrasi
terkadang masih
menjadi perdebatan
antar daerah yang
berbatasan secara
langsung, sehingga
data yang diperoleh
tidak valid
2) data dan informasi Data dan informasi -
tentang kebijakan RTRW kabupaten/kota
antara lain RTRW sulit didapatkan karena
Kabupaten/Kota, masih dalam proses
RPJP peninjauan kembali
Kabupaten/Kota dan
RPJM
Kabupaten/Kota;
3) data fisiografis; Ketersediaan dan Kerja sama dengan

kelengkapan di wali wali data
data
4) data kondisi fisik Ketersediaan dan Kerja sama dengan

kelengkapan di wali
91
Modul 1

No. Permasalahan
tanah; data wali data
5) data dan informasi Data penggunaan Pemerintah daerah

penggunaan lahan lahan eksisting jarang perlu melaukan
eksisting dan diperbarui updating penggunaan
intensitas lahan secara berkala
pemanfaatan
bangunan eksisting
berdasarkan
klasifikasi umum;
6) data penatagunaan a) data-data Integrasi tata ruang

tanah, meliputi: pertanahan masih dengan pertanahan
sulit didapatkan terkait pemenuhan
a) karena d bersifat
rahasia data-data pertanahan
Data penguasaan
tanah/pemilikan b) website pertanahan
di daerah masih
tanah/gambaran
menggunakan
umum sistem terpusat
penguasaan dengan pemerintah
tanah, pusat sehingga data
b) tidak dapat
d diakses
Data penggunaan oleh semua orang
dan/atau
pemanfaatan
tanah;
7) data peruntukan Data RTRW/RDTR Data bidang
ruang (yang dapat kawasan yang pertanahan bisa
diperoleh dari RTRW, bersebelahan dengan menjadi alternatif
RDTR kawasan yang Wilayah Perencanaan selain kemampuan
bersebelahan, dan di kabupaten/kota foto udara merekam
lain-lain); belum tentu sudah peruntukan ruang
tersedia
8) data dan informasi a) Basis data ketentuan Perlu melalukan

ketentuan kesesuaian kegiatan penyimpanan dan
kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang pemutakhiran data
diperlukan untuk
pemanfaatan ruang spasial terkait
menetapkan jenis
eksisting, baik dari aktivitas yang ketentuan kesesuaian
sektor kehutanan, diperbolehkan pada kegiatan pemanfaatan
kelautan, pertanahan, suatu zona dalam ruang
pertambangan, dll, rangka penyusunan
peraturan zonasi.
92
Modul 1

No. Permasalahan
terutama yang b) Data perizinan

berskala besar; berusaha dan non
berusaha seringkali
tidak dikoleksi dan
dimutakhirkan
begitupula dengan
data spasial
perizinan berusaha
dan non berusaha
sering tidak dikelola
dengan baik.
9) data kependudukan a) Data sosial budaya Perlu pengolahan
dan sosial budaya; masih berupa data data tabular menjadi
tabular belum spasial untuk data
spasial
b) Data sosial budaya sosial budaya
belum timeseries
dan validitas data
terkadang belum
sesuai dengan
kondisi lapangan
10) data ketersediaan Sulitnya mendapatkan Saatnya semua
prasarana dan data spasial walidata yang ditunjuk
sarana; utilitas/jaringan berdasarkan
prasarana sektoral Kebijakan Satu Peta
dengan berbagai merencanakan,
alasan membangun, dan
memutakhirkan
semua data berbasis
spasial dan
melakukan sharing
data
11) data dan informasi Kurangnya Dorongan kepada

tentang peluang ketersediaan data daerah agar
ekonomi. potensi wilayah menyusun dokumen
potensi ekonomi
daerah
12) data kemampuan Sering dianggap tidak Perhatian lebih baik

keuangan utama, padahal kepada data ini
pembangunan memberikan gambaran
daerah; mengenai kemampuan
daerah dalam hal
93
Modul 1

No. Permasalahan
mewujudkan rencana
struktur maupun pola
ruang
13) data dan informasi Sering dianggap tidak Perhatian lebih baik
tentang kelembagaan utama, padahal kepada data ini
pembangunan memberikan gambaran
daerah; mengenai potensi
daerah dalam hal
mewujudkan rencana
struktur maupun pola
ruang dan juga aspek
pemanfaatan ruang
14) data terkait kawasan a) Versi data antar a) Perlu penajaman

dan bangunan instansi berbeda- pedoman terkait
(kualitas, intensitas beda; penyusunan RTBL.
b) Minimnya kuantitas
blok eksisting, tata
dan kualitas
bangunan); Peraturan kepala
daerah tentang
Rencana Tata
Bangunan dan
Lingkungan (RTBL);
c) Minimnya kuantitas
dan kualitas Perda
tentang Bangunan
Gedung.
15) RDTR kawasan yang Data yang dibutuhkan -
bersebelahan dengan belum tentu tersedia
kawasan disebabkan oleh
perencanaan (jika daerah tersebut belum
ada); dan atau sedang dalam
proses penyusunan
RDTR
16) data dan informasi a) Tidak semua daerah Kerja sama dengan
terkait kondisi geologi memiliki data terkait wali data
kawasan termasuk dengan
pemanfaatan ruang
pemanfaatan ruang
dalam bumi
di dalam bumi (jika b) Peraturan terkait
ada). pemanfaatan ruang
dalam bumi belum
ada
94
Modul 1

No. Permasalahan
d Tambahan data dan

informasi untuk analisis
peraturan zonasi di
dalam RDTR sebagai
berikut:
1) Keterntuan Umum Dijadikan arahan, Perlu inovasi dan

Zonasi yang termuat meskipun kualitas pengembangan dari
dalam peraturan pengaturan masih penyusun
daerah tentang bersifat umum
RTRW
kabupaten/kota;
2) peta rencana struktur - -

ruang dan rencana
pola ruang dalam
RDTR;
3) kriteria performa a) Adanya tumpang

zona/subzona yang tindih antara Wilayah
termuat pada tabel Perencanaan
dengan kondisi
kriteria eksisting
pengklasifikasian b) Transparansi data
zona/subzona dalam status lahan sulit
RDTR; diakses
4) data dan informasi, a) Kajian dampak

meliputi: kegiatan terhadap
zona belum
(a) jenis penggunaan dijadikan acuan
lahan yang ada dalam penyusunan
rencana
pada daerah
b) Data time series
yang yang digunakan
bersangkutan; untuk melakukan
(b) jenis kegiatan proyeksi daya
pemanfaatan dukung dan daya
ruang; tampung baiknya
(c) jenis dan dengan jangka
waktu minimal 10
intensitas
tahun, sedangkan
kegiatan yang kondisi real data
ada pada daerah time series rata-rata
yang 5 tahunan.
95
Modul 1

No. Permasalahan
bersangkutan; c) Belum adanya

(d) identifikasi penyesuaian dengan
masalah dari pedoman atau
peraturan
masing-masing
perundang-
kegiatan serta undangan terbaru
kondisi fisik
(tinggi bangunan
dan
lingkungannya);
(e) kajian dampak
kegiatan
terhadap zona
yang
bersangkutan;
(f) daya dukung dan
daya tampung
yang merupakan
hasil dari analisis
fisik dan
lingkungan dalam
penyusunan
RDTR;
(g) standar teknis
dan administratif
yang dapat
dimanfaatkan
dari peraturan
perundang-
undangan
nasional maupun
daerah;
(h) peraturan
perundang-
undangan
pemanfaatan
lahan dan
bangunan, serta
prasarana di
daerah terkait;
(i) ketentuan
kesesuaian
kegiatan
96
Modul 1

No. Permasalahan
pemanfaatan
ruang dan
komitmen
pembangunan;
dan
(j) peraturan
perundang-
undangan yang
terkait dengan
penggunaan
lahan yang ada di
kabupaten/kota
yang akan
disusun
peraturan
zonasinya.
Tabel 22 Permasalahan dalam Tahap Pengolahan Data dan Analisis
Tahapan Analisis Data Rekomendasi

No. Permasalahan
1. Pengolahan dan analisis
data untuk penyusunan
RDTR meliputi:
A analisis struktur internal Dilakukan hanya Peningkatan analisis
Wilayah Perencanaan mengidentifikasi jaringan penyusun dan
yang ada, tidak semua supervisi
penyusun melakukan
analisis beban struktur
ruang dan kecenderungan
arah pergerakan
B analisis sistem a) Analisis penggunaan a) Daerah perlu
penggunaan lahan lahan masih dilakukan membuat
(land use); berdasarkan asas Pemodelan
permintaan Dinamika dalam
(kepentingan) sehingga penyusunan RTR.
membutuhkan proses b) Sistem Informasi
yang cukup lama Tata Ruang
b) Analisis penggunaan Berbasis Bidang
lahan masih bersifat Tanah yang
eksisting, belum memiliki data atribut
diproyeksikan untuk peruntukan ruang
masa yang akan datang dan peraturan
97
Modul 1

No. Permasalahan
c) Masih banyaknya daerah zonasi bisa
yang melakukan dimanfaatkan untuk
pemutihan pada saat penyusunan
melakukan analisis RTRW, pemberian
penggunaan lahan; sertifikat, updating,
d) Perbedaan skala antara dasar penentuan
penggunaan lahan yang Pajak Bumi dan
terdapat di dalam RTRW Bangunan, Sensus
kabupaten/kota dengan Penduduk, dll.
RDTR kabupaten/kota
sehingga membutuhkan
waktu yang cukup lama
untuk melakukan
penyelarasan.
e) Belum ada Sistem
Aplikasi Penyusun RDTR
yang fully spatial (GIS).
c analisis kedudukan dan a) Beberapa variabel Spasialkan Populasi
peran Wilayah penyusunan rencana tata dan PDRB yang masih
Perencanaan dalam ruang masih belum beralamatkan
wilayah yang lebih luas; bersifat spasial, biasanya administrasi ke unit
masih beralamatkan piksel berukuran 1Km2
administrasi, termasuk membentuk Data Grid.
Populasi
b) Pemodelan Dinamika
Spasial yang pernah
dikembangkan Bappenas
dan BIG tidak
sepenuhnya operasional
karena tidak semua data
bersifat spasial seperti
Populasi
d analisis sumber daya a) Tidak membuat Perlu updating
alam dan fisik atau perubahan peruntukan peraturan terkait
lingkungan Wilayah tapi hanya meningkatkan pedoman analisis
Perencanaan; kualitas lingkungan sumber daya alam
melalui peningkatan dan fisik atau
kualitas jaringan lingkungan yang telah
prasarana pelayanan dan disesuaikan dengan
sarana lingkungan; peraturan perundang-
b) Peraturan terkait analisis undangan yang
sumber daya alam dan terbaru
fisik atau lingkungan
masih menggunakan
Permen PU Nomor 20
Tahun 2007, belum
disesuaikan dengan
peraturan terbaru
e analisis sosial budaya; Aspek kearifan lokal sering Pemerintah pusat
98
Modul 1

No. Permasalahan
terabaikan dalam perlu memberikan
penyusunan RDTR karena pedoman sebagai
tidak semua perencana acuan dalam
mampu melakukan analisis menganalisis aspek
terkait sosial dan budaya; sosial dan budaya
f analisis kependudukan; a) Metode analisis Perlu penyesuaian
kependudukan yang data dari tabular
digunakan ditiap daerah menjadi spasial
berbeda-beda tergantung terutama untuk data
dengan kondisi wilayah kependudukan
b) Analisis kependudukan
masih berbentuk tabular
saja
g analisis ekonomi dan Analisis sektor unggulan Analisis sektor
sektor unggulan; masih sangat sederhana unggulan perlu
hanya dengan melihat memperhatikan
PDRB (pendapatan) proyeksi di masa
mendatang, terukur
dan sesuai dengan
sumber daya yang
menjadi produk
unggulan di wilayah
perencanaan tersebut.
h analisis transportasi Aplikasi untuk menganalisis Penyediaan aplikasi
(pergerakan); pergerakan transportasi untuk menganalisis
belum tersedia, sehingga transportasi
analisis masih dilakukan
secara manual
i analisis sumber daya Kurangnya terobosan -
buatan; terkait sumber daya buatan
j analisis kondisi kondisi lingkungan binaan -
lingkungan binaan; di perkotaan belum menjadi
perhatian
k analisis kelembagaan; Peraturan masih banyak Harmonisasi peraturan
dan yang tumpang tindih agar tidak terjadi
tumpang tindih
l analisis karakteristik a) Rancang kota masih a) Penentuan dan
peruntukan, zona dan belum dilakukan di Desain Zona
zona berdasarkan semua daerah Preservasi Visual di
kondisi yang b) Analisis peraturan zonasi perkotaan untuk
diharapkan masih belum dilakukan rencana Landmark
(berdasarkan nilai secara hati-hati, Kota dan Taman
sejarah, lokasi, sehingga menimbulkan Kota kelas Dunia
kerentanan dan risiko dampak yang merugikan sebagai masukan
bencana, persepsi masyarakat untuk RDTR;
maupun preferensi c) Banyak standar-standar b) Ditjen Tata Ruang
pemangku sektoral yang belum menyusun standar
kepentingan); dilakukan pemutakhiran dan kriteria
99
Modul 1

No. Permasalahan
m analisis jenis dan sebagai acuan dalam penataan ruang;
karakteristik kegiatan analisis peraturan zonasi c) Tim penyusun
yang saat ini d) kurangnya muatan RDTR harus
berkembang dan standar dan kriteria pada menjadikan data
mungkin akan pedoman-pedoman persil/bidang tanah
berkembang di masa penyusunan RTR; yang dikeluarkan
mendatang; e) Persoalan tanah pada BPN sebagai
n analisis kesesuaian kawasan yang belum entitas spasial
kegiatan terhadap terbangun masih milik terkecil dalam
peruntukan/zona/sub perorangan bukan milik peraturan zonasi.
zona (karakteristik pemerintah daerah.
kegiatan, fasilitas Penyusunan rencana
penunjang dll); pola ruang s/d
o analisis dampak kedalaman blok akan
kegiatan terhadap jenis dapat menimbulkan
peruntukan/zona/sub gejolak sosial dan juga
zona; spekulasi harga tanah.
p analisis pertumbuhan
dan pertambahan
penduduk pada suatu
zona;
q analisis gap antara
kualitas
peruntukan/zona/sub
zona yang diharapkan
dengan kondisi yang
terjadi di lapangan
(peruntukan saat ini,
perizinan yang sudah
dikeluarkan; status
guna lahan, konflik
pemanfaatan ruang);
r analisis karakteristik
spesifik lokasi (obyek
strategis
nasional/provinsi, ruang
dalam bumi);
s analisis ketentuan,
standar setiap sektor
terkait; dan
t analisis kewenangan
dalam perencanaan,
pemanfaatan ruang dan
pengendalian
pemanfaatan ruang.
100
Modul 1
Tabel 23 Permasalahan dalam Tahap Perumusan Konsepsi RDTR
Tahapan Perumusan Rekomendasi

No. Permasalahan
Konsepsi RDTR Kebijakan
1 Perumusan Konsepsi RDTR Unsur politis dalam Perlu dibakukan
perumusan konsepsi berdasar tujuan yang
RDTR masih ingin dicapai dengan
mendominasi meningkatkan unsur
science dan penguatan
pertimbangan potensi,
daya dukung dan daya
tampung wilayah
2 Perumusan Konsep Peraturan Perumusan muatan Orientasi tujuan dan
Zonasi dalam Muatan RDTR RDTR terkait optimalisasi ruang,
a penentuan delineasi blok peraturan zonasi penigkatan kapasitas
peruntukan belum mengikuti perencana, pelibatan
standar penyusunan analisis mengenai
sehingga belum indikator pencapaian
seragam target.
b perumusan aturan dasar, Kualitas produk
yang memuat RDTR tiap daerah Pelibatan masyarakat
1) ketentuan kegiatan belum maksimal sebagai penghuni dan
dan penggunaan lahan dalam perumusan pengguna pengaturan
2) ketentuan intensitas aturan dasar tersebut.
pemanfaatan ruang
3) ketentuan tata Pertimbagan
bangunan pengaturan mengenai
4) ketentuan prasarana kenaikan nilai tanah.
minimal
5) ketentuan khusus
6) ketentuan pelaksanaan
meliputi:
a) k
Ketentuan variansi
pemanfaatan
ruang;
b) k
Ketentuan insentif
dan disinsentif; dan
c) k
Ketentuan
penggunaan lahan
yang tidak sesuai
(non-conforming
situation) dengan
peraturan zonasi;
101
Modul 1
Tabel 24 Permasalahan dalam Tahap Legislasi RDTR
Tahapan Legislasi Rekomendasi

No. Permasalahan
RDTR Kebijakan
1. Penyusunan dan a) Proses legalisasi yang Perlu terobosan proses
pembahasan Raperkada melibatkan unsur pembahasan, baik
tentang RDTR, terdiri atas: legislatif, menyebabkan untuk mencapai
a penyusunan kajian proses legalisasi efisiensi waktu,
kebijakan Raperkada Perkada RDTR berkurangnya waktu
tentang RDTR membutuhkan waktu tatap muka,
b penyusunan yang cukup lama; transparansi dan
Raperkada tentang b) Unsur kepentingan substansi
RDTR yang (politis) masih pembahasan. Bisa
merupakan proses mendominasi dalam dilakukan salah
penuangan materi proses legalisasi satunya dengan
teknis RDTR ke dalam Perkada RDTR; memanfaatkan
pasal-pasal dengan c) Penentuan peraturan teknologi informasi.
mengikuti kaidah perundang-undangan di Selain itu, perlu juga
penyusunan peraturan daerah yang akan terobosan
perundang-undangan disahkan masih dengan kelembagaan dengan
c pembahasan metode kesepakatan menginisiasi
Raperkada tentang antar stakeholder di pemahaman
RDTR yang melibatkan DPRD belum mendalam bagi
pemerintah berdasarkan prioritas anggota dewan dan
kabupaten/kota yang kepentingan bagi masyarakat umum
berbatasan dan masyarakat mengenai pentingnya
masyarakat. penetapan RTR
menjadi produk hukum.
102
Modul 2
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Pengenalan Muatan Prosedur RDTR
109
Modul 2
KATA PENGANTAR
Segala puji dan syukur kami ucapkan kehadirat Allah SWT yang telah memberikan
kemudahan dalam menyelesaikan Modul Diklat Penyusunan Rencana Detail Tata
Ruang Tingkat Dasar. Modul ini disusun sebagai penunjang kegiatan diklat agar
peserta diklat dapat mempelajari dan memahami materi-materi yang diberikan.
kepada pembaca, khususnya peserta diklat. Akhir kata dengan segala kerendahan
hati, tim penyusun mengharapkan masukan dan kritikan demi perbaikan
penyusunan modul di masa akan datang.
Terima kasih.
Jakarta, 2021
Kepala Pusat Pengembangan Sumber Daya
Manusia,
Deni Santo, S.T., M.Sc

NIP. 19700129 199703 1 004
ii
Modul 2
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR ........................................................................................................................ ii

DAFTAR ISI..................................................................................................................................... iii
DAFTAR GAMBAR ......................................................................................................................... iv
DAFTAR TABEL .............................................................................................................................. v
BAB I PENDAHULUAN .................................................................................................................... 1
A. LATAR BELAKANG ...................................................................................................... 1
B. DEKSRIPSI SINGKAT .................................................................................................. 3
C. TUJUAN PEMBELAJARAN .......................................................................................... 3
D. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK ............................................................. 3
BAB II MUATAN RDTR KABUPATEN/KOTA .................................................................................. 5
A. TUJUAN PENATAAN WILAYAH PERENCANAAN ..................................................... 5
B. RENCANA STRUKTUR RUANG ................................................................................. 6
C. RENCANA POLA RUANG ......................................................................................... 15
D. KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG .................................................................... 25
E. PERATURAN ZONASI ............................................................................................... 29
LATIHAN .............................................................................................................................. 43
RANGKUMAN ...................................................................................................................... 43
EVALUASI ............................................................................................................................ 44
UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT ................................................................................ 44
BAB III PROSEDUR PENYUSUNAN RDTR ................................................................................. 45
A. Tahap Persiapan ........................................................................................................ 45
B. Tahap Pengumpulan Data dan Informasi ................................................................... 47
C. Tahap Pengolahan Data dan Analisis ........................................................................ 52
D. Tahap Perumusan Konsepsi RDTR ........................................................................... 56
E. Pelibatan Masyarakat Dalam Penyusunan RDTR ..................................................... 57
F. Penyusunan dan Pembahasan Rancangan Peraturan tentang RDTR ...................... 58
LATIHAN .............................................................................................................................. 62
RANGKUMAN ...................................................................................................................... 62
EVALUASI ............................................................................................................................ 63
UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT ................................................................................ 64
BAB IV PENUTUP ......................................................................................................................... 65
DAFTAR PUSTAKA ....................................................................................................................... 66
iii
Modul 2
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1 Ilustrasi Pembagian Wilayah Perencanaan ke dalam SWP ................................................ 21

Gambar 2 Ilustrasi Pembagian Wilayah Perencanaan ke dalam SWP hingga Blok ............................ 22
Gambar 3 Ilustrasi Pembagian Wilayah Perencanaan Langsung ke Dalam Blok ................................ 22
Gambar 4 Ilustrasi Pembagian Subzona di dalam Blok dan Sub-Blok pada Satu SWP ...................... 23
Gambar 5 Ilustrasi Peta Rencana Pola Ruang ..................................................................................... 24
Gambar 6 Contoh Kriteria Pengklasifikasian Zona dan Subzona Kawasan Lindung .......................... 54
iv
Modul 2
DAFTAR TABEL
Tabel 1 Tabel Indikasi Program Pemanfaatan Ruang Prioritas............................................................ 28

Tabel 2 Tata Cara Penyusunan RDTR ................................................................................................. 60
v
Modul 2
BAB I
PENDAHULUAN
A. LATAR BELAKANG
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang,

pelaksanaan penataan ruang berupa perencanaan tata ruang yang dilakukan untuk
menghasilkan rencana umum tata ruang dan rencana rinci tata ruang. Rencana
rinci tata ruang sebagaimana dimaksud salah satunya adalah rencana detail tata
ruang (RDTR) Kabupaten/Kota yang disusun sebagai perangkat operasional dari
rencana tata ruang wilayah (RTRW) Kabupaten/Kota.
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) kabupaten/kota dilaksanakan
oleh Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota. Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota
dapat mencakup kawasan dengan karakteristik perkotaan, karakteristik perdesaan,
serta kawasan lintas kabupaten/kota. Setelah penyusunan, RDTR ditetapkan
dengan peraturan kepala daerah kabupaten/kota sesuai wilayah administrasinya.
RDTR Kabupaten/Kota wajib diintegrasikan dalam bentuk digital ke dalam sistem
Online Single Submission (OSS).
Berdasarkan Pemerintah No. 21 Tahun 2021 (Pasal 85), disebutkan bahwa
prosedur penetapan RDTR Kabupaten/Kota dilakukan dengan konsultasi publik
rancangan peraturan kepala daerah kabupaten/kota dengan masyarakat termasuk
Dewan Perwakilan Rakyat Daerah (DPRD) kabupaten/kota; Penyampaian
rancangan peraturan kepala daerah kabupaten/kota RDTR Kabupaten/Kota kepada
Menteri untuk memperoleh persetujuan substansi; Pembahasan lintas sektor dalam
rangka pemberian persetujuan substansi oleh Menteri bersama
kementerian/lembaga, pemerintah daerah provinsi, pemerintah daerah
kabupaten/kota, DPRD Kabupaten/Kota dan seluruh pemangku kepentingan terkait;
dan Penetapan rancangan peraturan kepala daerah kabupaten/kota tentang RDTR
Kabupaten/Kota oleh Bupati/Walikota sesuai dengan persetujuan substansi oleh
Menteri.
1
Modul 2
Pemberian persetujuan substansi terhadap rancangan peraturan kepala

daerah kabupaten/kota tentang RDTR Kabupaten/Kota dapat didelegasikan kepada
Gubernur. Sedangkan pembahasan lintas sektor dilaksanakan untuk
mengintegrasikan program/kegiatan sektor, kegiatan yang bersifat strategis
nasional, batas daerah, garis pantai, dan kawasan hutan. RDTR Kabupaten/Kota
juga memperhatikan Rencana Pembangunan Jangka Panjang Daerah
Kabupaten/Kota, Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah
Kabupaten/Kota, perkembangan permasalahan wilayah serta hasil pengkajian
implikasi penataan ruang kabupaten/kota, optimasi pemanfaatan ruang darat, ruang
laut, ruang udara, termasuk di dalam bumi, serta kriteria pemanfaatan pulau – pulau
kecil sesuai dengan ketentuan peraturan perundang – undangan.
Dari sisi rencana, RTRW Kabupaten/Kota akan menjadi acuan bagi
penyusunan RDTR, sedangkan RDTR akan menjadi dasar bagi penyusunan
Rencana Tata Bangunan Dan Lingkungan (RTBL). Adapun dari sisi wilayah
perencanaan, RTRW Kabupaten/Kota memiliki lingkup wilayah perencanaan
kabupaten/kota, RDTR memiliki lingkup perencanaan Wilayah Perencanaan (WP)
dan RTBL memiliki lingkup wilayah perencanaan Sub Wilayah Perencanaan (SWP).
Selain itu, RDTR Kabupaten/Kota dapat menjadi acuan untuk Penyusunan Rencana
Pembangunan Jangka Panjang Daerah Kabupaten/Kota, Penyusunan Rencana
Pembangunan Jangka Menengah Daerah Kabupaten/Kota, pemanfaatan ruang dan
pengendalian pemanfaatan ruang, perwujudan keterpaduan, keterkaitan, dan
keseimbangan antarsektor, dan penetapan lokasi dan fungsi ruang untuk investasi.
Berdasarkan hal-hal tersebut maka pemerintah daerah yang membidangi
penataan ruang perlu segera melaksanakan penyusunan RDTR bagi wilayah kota
dan perkotaan yang ada di daerahnya. Mengingat masih terbatasnya ketersediaan
sumber daya aparatur yang memahami muatan dan proses penyusunan RDTR ini,
maka disusunlah modul Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar. Melalui diklat ini
diharapkan sumberdaya aparatur bidang penataan ruang baik pusat dan daerah
mampu meningkatkan kualitas pemahaman tentang muatan dan prosedur
penyusunan RDTR sehingga memudahkan mereka dalam praktek penyusunan
RDTR di daerahnya masing-masing.
2
Modul 2
B. DEKSRIPSI SINGKAT
Modul Diklat Pengenalan Muatan dan Prosedur RDTR ini membekali peserta
agar mampu menjelaskan muatan dan prosedur penyusunan RDTR kabupaten/kota.
Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta diharapkan mampu menjelaskan
muatan dan prosedur penyusunan RDTR Kabupaten/Kota. Indikator keberhasilan
dari pembelajaran ini peserta mampu:
1. Menjelaskan tentang muatan RDTR Kabupaten/Kota yang mencakup tujuan
Penataan Wilayah Perencanaan, Rencana Struktur Ruang, Rencana Pola
Ruang, Ketentuan Pemanfaatan Ruang, dan Peraturan Zonasi; dan
2. Menjelaskan tentang prosedur penyusunan RDTR kabupaten/kota yang
meliputi proses penyusunan (tahap persiapan, tahap pengumpulan data dan
informasi, tahap pengolahan data dan analisis, tahap perumusan konsepsi,
serta tahap penyusunan dan pembahasan rancangan peraturan tentang RDTR
Kabupaten/Kota), pelibatan masyarakat dalam penyusunan RDTR, dan
penyusunan dan pembahasan rancangan peraturan tentang RDTR.

1) Muatan RDTR
a. Tujuan Penataan Wilayah Perencanaan;
b. Rencana Struktur Ruang;
c. Rencana Pola Ruang;
d. Ketentuan Pemanfaatan Ruang; dan
e. Peraturan Zonasi.
2) Prosedur Penyusunan RDTR
a. Tahap persiapan;
b. Tahap Pengumpulan Data dan Informasi ;
c. Tahap Pengolahan Data dan Analisis;
d. Tahap Perumusan Konsepsi; dan
3
Modul 2
e. Tahap Penyusunan dan Pembahasan Rancangan Peraturan tentang

RDTR Kabupaten/Kota.
4
Modul 2
BAB II
MUATAN RDTR KABUPATEN/KOTA
Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta dapat menjelaskan muatan RDTR Kabupaten/Kota
yang mencakup Tujuan Penataan Wilayah Perencanaan, Rencana Struktur Ruang, Rencana Pola
Ruang, Ketentuan Pemanfaatan Ruang, dan Peraturan Zonasi
A. TUJUAN PENATAAN WILAYAH PERENCANAAN

Wilayah perencanaan adalah bagian dari kabupaten/kota dan/atau kawasan
strategis provinsi/kabupaten/kota yang akan atau perlu disusun rencana rincinya,
dalam hal ini RDTR. Wilayah perencanaan RDTR tersebut ditetapkan oleh kepala
daerah. Penetapan wilayah perencanaan dapat mencakup wilayah administratif
maupun fungsional.
Tujuan penataan wilayah perencanaan merupakan nilai dan/atau kualitas
terukur yang akan dicapai sesuai dengan arahan pencapaian sebagaimana
ditetapkan dalam RTRW Kabupaten/Kota dan merupakan alasan disusunnya RDTR
tersebut, serta apabila diperlukan dapat dilengkapi konsep pencapaian. Tujuan
penataan wilayah perencanaan berisi tema yang akan direncanakan di wilayah
perencanaan.
Tujuan penataan wilayah perencanaan berfungsi:
a. Sebagai acuan untuk penyusunan rencana pola ruang, penyusunan rencana
struktur ruang, penyusunan ketentuan pemanfaatan ruang, penyusunan peraturan
zonasi; dan
b. Untuk menjaga konsistensi dan keserasian pengembangan wilayah perencanaan
dengan RTRW kabupaten/kota.
Perumusan tujuan penataan wilayah perencanaan didasarkan pada:
a. Arahan pencapaian sebagaimana ditetapkan dalam RTRW kabupaten/kota;
b. Isu strategis wilayah perencanaan, yang antara lain dapat berupa potensi,
masalah, dan urgensi penanganan; dan
5
Modul 2
c. Karakteristik wilayah perencanaan.
Tujuan penataan wilayah perencanaan dirumuskan dengan

mempertimbangkan:
a. Keseimbangan dan keserasian antarbagian dari wilayah kabupaten/kota;
b. Fungsi dan peran wilayah perencanaan;
c. Potensi investasi;
d. Keunggulan dan daya saing wilayah perencanaan;
e. Kondisi sosial dan lingkungan wilayah perencanaan;
f. Peran dan aspirasi masyarakat dalam pembangunan; dan
g. Prinsip-prinsip yang merupakan penjabaran dari tujuan tersebut.
B. RENCANA STRUKTUR RUANG

Rencana struktur ruang merupakan susunan pusat-pusat pelayanan dan
sistem jaringan prasarana di wilayah perencanaan yang akan dikembangkan untuk
mencapai tujuan dalam melayani kegiatan skala wilayah perencanaan.
Rencana struktur ruang berfungsi sebagai:
a. Pembentuk sistem pusat pelayanan di dalam wilayah perencanaan;
b. Dasar peletakan jaringan serta rencana pembangunan prasarana dan utilitas
dalam wilayah perencanaan sesuai dengan fungsi pelayanannya; dan
c. Dasar rencana sistem pergerakan dan aksesibilitas lingkungan dalam RTBL dan
rencana teknis sektoral.
Rencana struktur ruang dirumuskan berdasarkan:
a. Rencana struktur ruang yang termuat dalam RTRW Kabupaten/Kota;
b. Kebutuhan pelayanan dan pengembangan bagi wilayah perencanaan; dan
c. Ketentuan peraturan perundang-undangan terkait.
Rencana struktur ruang dirumuskan dengan kriteria:
a. Memperhatikan rencana struktur ruang wilayah perencanaan lainnya dalam
wilayah kabupaten/kota;
b. Memperhatikan rencana struktur ruang kabupaten/kota sekitarnya yang
berbatasan langsung dengan wilayah perencanaan;
6
Modul 2
c. Menjamin keterpaduan dan prioritas pelaksanaan pembangunan prasarana dan

utilitas pada wilayah perencanaan;
d. Mengakomodasi kebutuhan pelayanan prasarana dan utilitas wilayah
perencanaan termasuk kebutuhan pergerakan manusia dan barang; dan
e. Mempertimbangkan inovasi dan/atau rekayasa teknologi.
Materi rencana struktur ruang meliputi:

a. Rencana Pengembangan Pusat Pelayanan
Rencana pengembangan pusat pelayanan merupakan distribusi pusat-pusat
pelayanan di dalam wilayah perencanaan yang akan melayani Sub Wilayah
Perencanaan (SWP), dapat meliputi:
1) pusat pelayanan kota/kawasan perkotaan;
2) sub pusat pelayanan kota/kawasan perkotaan; dan
3) pusat lingkungan, berupa:
a) pusat lingkungan kecamatan;
b) pusat lingkungan kelurahan; dan/atau
c) pusat rukun warga.
b. Rencana Jaringan Transportasi
Rencana jaringan transportasi dapat mencakup :
1) Jalan umum, meliputi :
2) Jalan tol;
3) Jalan khusus;
4) Jalan masuk dan keluar terminal barang dan penumpang;
5) Jalan menuju moda transportasi umum;
6) Jalan masuk dan keluar parkir;
7) Terminal penumpang, meliputi :
a) Terminal penumpang tipe A;
b) Terminal penumpang tipe B; dan
c) Terminal penumpang tipe C;
8) Terminal barang;
9) Jembatan timbang;
10) Jembatan;
7
Modul 2
11) Halte;
12) Jaringan jalur kereta api antarkota;
13) Jaringan jalur kereta api perkotaan, meliputi :
a) Jalur monorel;
b) Jalur kereta rel listrik;
c) Jalur MRT (mass rapid transitI); dan
d) Jalur LRT (light rapid transit);
14) Jaringan jalur kereta api khusus;
15) Stasiun kereta api, meliputi :
a) Stasiun penumpang besar;
b) Stasiun penumpang sedang;
c) Stasiun penumpang kecil;
d) Stasiun barang; dan
e) Stasiun operasi.
16) Alur – pelayanan sungai dan alur-pelayaran danau, meliputi :
a) Alur-pelayaran kelas I;
b) Alur-pelayaran kelas II; dan
c) Alur-pelayaran kelas III;
17) Lintas penyeberangan, meliputi :
a) Lintas penyeberangan antarnegara;
b) Lintas penyeberangan antarprovinsi;
c) Lintas penyeberangan antarkabupaten/kota dalam provinsi;
d) Lintas penyeberangan dalam kabupaten; dan
e) Lintas penyeberangan dalam kota;
18) Pelabuhan sungai dan danai, meliputi :
a) Pelabuhan sungai dan danau utama;
b) Pelabuhan sungai dan danau pengumpul; dan
c) Pelabuhan sungai dan danau pengumpan;
19) Pelabuhan penyeberangan, meliputi :
a) Pelabuhan penyeberangan kelas I ;
b) Pelabuhan penyeberangan kelas II; dan
c) Pelabuhan penyeberangan kelas III;
8
Modul 2
20) Pelabuhan laut, meliputi :

a) Pelabuhan utama;
b) Pelabuhan pengumpul;
c) Pelabuhan pengumpan regional;
d) Pelabuhan pengumpan lokal;
21) Terminal umum;
22) Terminal khusus;
23) Pelabuhan perikanan, meliputi :
a) Pelabuhan perikanan samudera;
b) Pelabuhan perikanan nusantara;
c) Pelabuhan perikanan pantai;
d) Pelabuhan pendaratan ikan;
24) Bandar udara pengumpul, meliputi :
a) Bandar udara pengumpul skala pelayanan primer;
b) Bandar udara pengumpul skala pelayanan sekunder;
c) Bandar udara pengumpul skala pelayanan tersier;
25) Bandar udara pengumpan; dan
26) Bandar udara khusus
Jaringan transportasi dapat berada di permukaan tanah, di bawah permukaan
tanah, atau di atas permukaan tanah.
c. Rencana Jaringan Energi, meliputi :
1) Jaringan infrastruktur minyak dan gas bumi, terdiri atas:
(a) sarana penyimpanan bahan bakar; dan
(b) sarana pengolahan hasil pembakar.
2) Jaringan yang menyalurkan minyak dan gas bumi dari fasilitas produksi-kilang
pengolahan, terdiri atas:
(a) jaringan yang menyalurkan minyak bumi dari fasilitas produksi kilang
pengolahan; dan
(b) jaringan yang menyalurkan gas bumi dari fasilitas produksi kilang
pengolahan.
3) Jaringan yang menyalurkan minyak dan gas bumi dari fasilitas produksi-
tempat penyimpanan, terdiri atas:
9
Modul 2
(a) jaringan yang menyalurkan minyak bumi dari fasilitas produksi tempat
penyimpanan; dan
(b) jaringan yang menyalurkan gas bumi dari fasilitas produksi tempat
penyimpanan.
4) Jaringan yang menyalurkan gas bumi dari kilang pengolahan ke konsumen;
5) Infrastruktur Pembangkitan Listrik dan Sarana Pendukung, meliputi:
(a) Pembangkit Listrik Tenaga Air (PLTA);
(b) Pembangkit Listrik Tenaga Uap (PLTU);
(c) Pembangkit Listrik Tenaga Gas (PLTG);
(d) Pembangkit Listrik Tenaga Diesel (PLTD);
(e) Pembangkit Listrik Tenaga Nuklir (PLTN);
(f) Pembangkit Listrik Tenaga Surya (PLTS);
(g) Pembangkit Listrik Tenaga Bayu (PLTB);
(h) Pembangkit Listrik Tenaga Panas Bumi (PLTP);
(i) Pembangkit Listrik Tenaga Mikro Hidro (PLTMH); dan
(j) Pembangkit Listrik Lainnya.
6) Jaringan Transmisi Tenaga Listrik Antarsistem, meliputi:
(a) Saluran Udara Tegangan Ultra Tinggi (SUTUT);
(b) Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi (SUTET);
(c) Saluran Udara Tegangan Tinggi (SUTT);
(d) Saluran Udara Tegangan Tinggi Arus Searah (SUTTAS); dan
(e) Saluran transmisi lainnya
7) Kabel bawah tanah;
8) Jaringan Distribusi Tenaga Listrik, meliputi:
(a) Saluran Udara Tegangan Menengah (SUTM);
(b) Saluran Udara Tegangan Rendah (SUTR);
(c) Saluran Kabel Tegangan Menengah (SKTM); dan
(d) Saluran distribusi lainnya.
9) Saluran transmisi/distribusi lainnya;
10) Jaringan pipa/kabel bawah laut penyaluran tenaga listrik; dan
11) Gardu Listrik, meliputi:
(a) Gardu induk;
(b) Gardu hubung; dan
(c) Gardu distribusi.
10
Modul 2
d. Rencana Jaringan Telekomunikasi, terdiri atas:

1) Jaringan Tetap, meliputi :
(a) Jaringan serat optik;
(b) Stasiun Telepon Otomat (STO);
(c) Rumah Kabel;
(d) Kotak Pembagi;
(e) Pusat Otomasi Sambung Telepon; dan
(f) Telepon Fixed Line.
2) Jaringan Bergerak Terestrial, meliputi :
(a) Jaringan Mikro Digital; dan
(b) Stasiun Transmisi (Sistem Televisi).
3) Jaringan Bergerak Seluler berupa menara Base Transceiver Station (BTS);
dan
4) Jaringan Bergerak Satelit, meliputi stasiun Bumi.
e. Rencana Jaringan Sumber Daya Air, meliputi:
1) Sistem Jaringan Irigasi
(a) Jaringan irigrasi primer;
(b) Jaringan irigrasi sekunder;
(c) Jaringan irigrasi tersier; dan
(d) Jaringan irigrasi air tanah.
2) Sistem Pengendalian Banjir, meliputi :
(a) Jaringan pengendalian banjir; dan
(b) Bangunan pengendalian banjir.
3) Bangunan Sumber Daya Air
(a) Pintu Air;
(b) Bendungan; dan
(c) Prasarana irigrasi.
f. Rencana Jaringan Air Minum, meliputi :
1) Jaringan perpipaan :
(a) Unit air baku, meliputi :
• Jaringan transmisi air baku; dan
• Bangunan pengambil air baku.
11
Modul 2
(b) Unit produksi, meliputi :

• Jaringan transmisi air minum;
• Instalasi produksi; dan
• Bangunan penampung air.
(c) Unit distribusi; berupa jaringan distribusi pembagi; dan
(d) Unit pelayanan, meliputi :
• Sambungan langsung;
• Hidran umum; dan
• Hidran kebakaran.
2) Bukan jaringan perpipaan, yang terdiri atas :
(a) Sumur dangkal;
(b) Sumur pompa;
(c) Bak penampungan air hujan;
(d) Terminal air; dan
(e) Bangunan penangkap mata air.
g. Rencana Pengelolaan Air Limbah dan Pengelolaan Limbah Bahan Berbahaya dan
Beracun (B3), meliputi:
1) Sistem Pembuangan Air Limbah Non Domestik, meliputi:
(a) Jaringan Sistem Pembuangan Air Limbah Non Domestik; dan
(b) Infrastruktur Sistem Pembungan Air Limbah Non Domestik.
2) Sistem Pengelolaan Air Limbah Domestik Setempat, meliputi:
(a) Subsistem Pengolahan Setempat; dan
(b) Subsistem Pengolahan Lumpur Tinja.
Sistem pengelolaan air limbah domestik setempat yang dimuat dalam RDTR
merupakan sistem pengelolaan yang bersifat komunal.
3) Sistem Pengelolaan Air Limbah Domestik Terpusat
(a) Subsistem Pelayanan, meliputi:
(1) Pipa Tinja;
(2) Pipa Non Tinja;
(3) Pipa Persil;
(4) Bak Perangkap Lemak dan Minyak dari Dapur;
(5) Bak Kontrol; dan
12
Modul 2
(6) Lubang Inspeksi.

(b) Subsistem Pengumpulan meliputi:
(1) Pipa Retikulasi;
(2) Pipa Induk; dan
(3) Prasarana dan Sarana Pelengkap.
(c) Subsistem Pengolahan Terpusat, meliputi:
(1) IPAL Kota;
(2) IPAL Skala Kawasan Tertentu/Permukiman; dan
(3) IPAL Komunal Industri Rumah Tangga;
(d) Sistem Pengelolaan Limbah Bahan Berbahaya dan Beracun (B3).
Untuk industri rumah tangga harus menyediakan instalasi pengolahan air
limbah komunal tersendiri.
h. Rencana Jaringan Drainase, meliputi :
1) Jaringan drainase primer;
2) Jaringan drainase sekunder;
3) Jaringan drainase tersier;
4) Jaringan drainase lokal;
5) Bangunan peresapan (kolam retensi);
6) Bangunan tampungan (polder); dan
7) Bangunan pelengkap drainase.
i. Rencana Jaringan Persampahan, meliputi :
1) Stasiun Peralihan Antara (SPA);
2) Tempat Pengelolaan Sampah Reuse, Reduce, Recycle (TPS 3R);
3) Tempat Penampungan Sementara (TPS);
4) Tempat Pemrosesan Akhir (TPA); dan
5) Tempat Pengolahan Sampah Terpadu (TPST).
j. Rencana Jaringan Prasarana Lainnya
Penyediaan prasarana lainnya direncanakan sesuai kebutuhan pengembangan WP,
yang dapat berupa:
1) Jalur evakuasi bencana;
Jalur evakuasi bencana dapat memanfaatkan jaringan prasarana dan sarana
yang sudah ada;
13
Modul 2
2) Tempat evakuasi, terdiri atas :

(a) Titik kumpul;
(b) Tempat evakuasi sementara; dan
(c) Tempat evakuasi akhir.
3) Jalur sepeda;
4) Jalur pejan kaki;
5) Pengaman pantai; dan
6) Tanggul penahan longsor.
Dalam Raperkada, setiap rencana struktur ruang yang berupa jaringan agar
disebutkan sebaran lokasinya berdasarkan SWP dan setiap rencana struktur ruang
yang berupa titik agar disebutkan sebaran lokasinya berdasarkan blok.
Peta rencana struktur ruang digambarkan dengan ketentuan sebagai berikut:
a. Peta rencana struktur ruang terdiri dari:

1) Peta rencana pusat pelayanan yang memuat pusat – pusat pelayanan;
2) Peta rencana jaringan transportasi;
3) Peta rencana jaringan energi;
4) Peta rencana jaringan telekomunikasi;
5) Peta rencana jaringan sumber daya air;
6) Peta rencana jaringan air minum;
7) Peta rencana jaringan air limbah dan pengelolaan limbah bahan berbahaya
dan beracun (B3);
8) Peta rencana jaringan drainase;
9) Peta rencana jaringan persampahan; dan
10) Peta rencana jaringan prasarana lainnya.
Peta rencana struktur ruang ini digambarkan secara tersendiri untuk masing –
masing peta rencana.
b. Apabila terdapat jaringan yang berada di bawah permukaan tanah (ruang dalam
bumi) maupun di atas permukaan tanah maka digambarkan dalam peta
tersendiri dan dilengkapi dengan gambar potongan/penampang;
c. Rencana struktur ruang digambarkan dalam peta dengan skala atau tingkat
ketelitian informasi minimal 1:5.000 dan mengikuti ketentuan mengenai sistem
14
Modul 2
informasi geografis yang dikeluarkan oleh kementerian/lembaga yang

berwenang;
d. Rencana struktur ruang disajikan dalam format digital sesuai dengan Pedoman
Penyusunan Basis Data; dan
e. Rencana struktur ruang dapat digambarkan juga dalam model 3 (tiga) dimensi.
C. RENCANA POLA RUANG

Rencana pola ruang merupakan rencana distribusi zona pada wilayah
perencanaan yang akan diatur sesuai dengan fungsi dan peruntukannya.
Rencana pola ruang berfungsi sebagai:

a. Alokasi ruang untuk berbagai kegiatan sosial budaya, ekonomi, serta kegiatan
pelestarian fungsi lingkungan dalam wilayah perencanaan;
b. Dasar penerbitan Konfirmasi Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang
(KKKPR);
c. Dasar penyusunan RTBL dan rencana teknis lainnya; dan
d. Dasar penyusunan rencana jaringan prasarana.
Rencana pola ruang dirumuskan dengan kriteria:

a. Mengacu pada rencana pola ruang yang telah ditetapkan dalam RTRW
kabupaten/kota;
b. Mempertimbangkan daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup dan
infrastruktur dalam wilayah perencana;
c. Memperkirakan kebutuhan ruang untuk pengembangan kegiatan sosial ekonomi
dan pelestarian fungsi lingkungan, khususnya untuk kawasan perkotaan yang
memiliki kegiatan yang berpotensi menimbulkan bangkitan yang cukup besar;
d. Mempertimbangkan ketersediaan ruang yang ada;
e. Memperhatikan rencana pola ruang bagian wilayah yang berbatasan;
f. Memperhatikan mitigasi dan adaptasi bencana pada wilayah perencanaan,
termasuk dampak perubahan iklim; dan
g. Menyediakan RTH dan RTNH untuk menampung kegiatan sosial, budaya, dan
ekonomi masyarakat.
15
Modul 2
Rencana Pola Ruang RDTR terdiri atas:

a. Zona lindung yang meliputi:
1) zona hutan lindung (HL);
2) zona lindung gambut (LG);
3) zona perlindungan setempat (PS);
4) zona ruang terbuka hijau (RTH) yang meliputi:
a) rimba kota (RTH-1);
b) taman kota (RTH-2);
c) taman kecamatan (RTH-3);
d) taman kelurahan (RTH-4);
e) taman RW (RTH-5);
f) taman RT (RTH-6); dan/atau
g) pemakaman (RTH-7).
5) zona konservasi (KS) yang meliputi:
a) cagar alam (CA);
b) cagar alam lau (CAL);
c) suaka margasatwa (SM);
d) suaka margasatwa laut (SML);
e) taman nasional (TN);
f) taman hutan raya (THR);
g) taman wisata alam (TWA);
h) taman wisata alam laut (TWL);
i) taman buru (TB);
j) suaka pesisir (SPS);
k) suaka pulau kecil (SPK);
l) taman pesisir (TP);
m) taman pulau kecil (TPK);
n) daerah perlindungan adat maritim (PAM);
o) daerah perlindungan budaya maritim (PBM); dan/atau
p) kawasan konservasi perairan (KPR).
6) zona hutan adat (ADT);
7) zona lindung geologi (LGE) yang meliputi :
16
Modul 2
a) keunikan batuan dan fosil (LGE-1);

b) keunikan bentang alam (LGE-2);
c) keunikan proses geologi (LGE-3); dan/atau
d) imbuhan air tanah (LGE-4).
8) zona cagar budaya (CB);
Kriteria cagar budaya yang dimaksudkan sebagai zona adalah warisan
budaya berupa bangunan atau situs cagar budaya yang telah ditetapkan oleh
instansi yang berwenang. Dalam hal cagar budaya tersebut berupa lansekap
budaya atau kegiatan, maka dapat tidak digambarkan sebagai zona cagar
budaya namun wajib diatur dalam ketentuan khusus.
9) zona ekosistem mangrove (EM);
10) zona badan air (BA) (jika diperlukan pengaturan)
b. Zona budidaya yang meliputi:

1) zona hutan produksi (KHP) yang meliputi :
a) hutan produksi terbatas (HPT);
b) hutan produksi tetap (HP); dan/atau
c) hutan produksi yang dapat dikonversi (HPK).
2) zona perkebunan rakyat (KR);
3) zona pertanian (P) yang meliputi:
a) tanaman pangan (P-1);
b) hortikultura (P-2);
c) perkebunan (P-3); dan/atau
d) peternakan (P-4).
Khusus zona pertanian, di dalamnya dapat ditetapkan luasan dan sebaran lahan
pertanian pangan berkelanjutan (LP2B) dengan mengacu pada kawasan
pertanian pangan berkelajutan (KP2B) yang telah ditetapkan dalam peraturan
daerah tentang RTRW kabupaten/kota. LP2B memiliki pengaturan tersendiri
sebagai tambahan dari aturan dasar zona pertanian dan dituangkan ke dalam
peta rencana pola ruang yang memuat kode pengaturan zonasi.
4) zona perikanan (IK) yang meliputi:
a) perikanan tangkap (IK-1); dan/atau
17
Modul 2
b) perikanan budi daya (IK-2).

5) zona pertambangan (T) yang meliputi:
a) pertambangan mineral radioaktif (MRA);
b) pertambangan mineral logam (MLG);
c) pertambangan mineral bukan logam (MNL);
d) peruntukkan pertambangan batuan (MBT);
e) pertambangan batubara (BR);
6) zona pembangkitan tenaga listrik (PTL);
7) zona kawasan peruntukan industri (KPI);
8) zona pariwisata (W);
9) zona perumahan (R), yang meliputi:
a) perumahan kepadatan sangat tinggi (R-1);
b) perumahan kepadatan tinggi (R-2);
c) perumahan kepadatan sedang (R-3);
d) perumahan kepadatan rendah (R-4); dan/atau
e) perumahan kepadatan sangat rendah (R-5);
10) zona perdagangan dan jasa (K), yang meliputi:
a) perdagangan dan jasa skala kota (K-1);
b) perdagangan dan jasa skala WP (K-2); dan/atau
c) perdagangan dan jasa skala SWP (K-3).
11) zona perkantoran (KT);
12) zona sarana pelayanan umum (SPU), yang meliputi:
a) sarana pelayanan umum skala kota (SPU-1);
b) sarana pelayanan umum skala kecamatan (SPU-2);
c) sarana pelayanan umum skala kelurahan (SPU-3); dan/atau
d) sarana pelayanan umum skala RW (SPU-4).
13) zona terbuka non hijau (RTNH);
14) zona pengelolaan persampahan;
15) zona campuran (C), yang meliputi:
a) campuran intensitas tinggi (C-1); dan/atau
b) campuran intensitas menengah/sedang (C-2)
18
Modul 2
Penggunaan kategori zona campuran di dalam rencana zonasi bertujuan

untuk mendorong pertumbuhan suatu bagian kawasan perkotaan agar menjadi
satu fungsi ruang tertentu. Kategori zona campuran juga dapat digunakan untuk
mengakomodasi adanya suatu bagian kawasan perkotaan yang memiliki lebih
dari satu fungsi ruang, yang harmonis namun tidak dapat secara utuh
dikategorikan ke dalam salah satu zona.
Zona campuran dapat berupa perumahan dan perdagangan/jasa, perumahan
dan perkantoran, perdagangan/jasa dan perkantoran. Penggunaan kategori
zona campuran harus didukung oleh:
a) Adanya batas zona yang jelas yang dapat membatasi perluasan fungsi
campuran lebih lanjut; dan
b) Dapat diupayakan untuk mendorong perkembangan fungsi campuran menuju
ke satu zona peruntukan tertentu.
16) zona transportasi (TR);
17) zona pertahanan dan keamanan (HK);
18) zona peruntukkan lainnya (PL) yang meliputi:
a) tempat evakuasi sementara (PL-1);
b) tempat evakuasi akhir (PL-2);
c) instalasi pengolahan air minum (IPAM) (PL-3);
d) instalasi pengolahan air limbah (IPAL) (PL-4);
e) pengembangan nuklir (PL-5); dan/atau
f) pergudangan (PL-6)
19) Badan jalan (BJ) (jika diperlukan pengaturan).
Dalam Raperkada, setiap sub zona agar disebutkan luasnya dan sebaran
lokasinya berdasarkan blok.
Dalam menentukan klasifikasi zona/subzona lindung dan budidaya dalam
RDTR, perlu dibuat kriteria pengklasifikasian zona/subzona yang memuat
sekurang-kurangnya:
a. Nama zona/subzona;
b. Kode zona/subzona;
c. Definisi zona/subzone memuat pengertian lebih lanjut tentang
zona/subzona;
19
Modul 2
d. Tujuan penetapan zona memuat tujuan yang ingin dicapai untuk setiap
zona/subzona lindung dan budidaya dalam RDTR;
e. Kriteria performa zona/sub zona merupakan kualitas atau kinerja yang
harus dipenuhi untuk mencapai tujuan penetapan masing-masing
zona/subzona; dan
f. Kriteria perencanaan zona merupakan kriteria dan standar untuk
merencanakan ruang suatu zona agar tercapai tujuan penetapan
zona/subzona. Khusus untuk zona perumahan harus mencantumkan
luas persil minimum dan luas persil maksimum tiap zona/subzona.
Penjabaran zona menjadi sub zona harus memperhatikan dua hal yaitu:
a. Perbedaan dasar pengertian antara zona peruntukan ruang dengan
kegiatan; dan
b. Hakekat zona adalah fungsi ruang, dan penjabarannya pun sebaiknya
mengikuti perbedaan fungsi ruang.
Setiap SWP terdiri atas blok yang dibagi berdasarkan batasan fisik antara lain
seperti jalan, sungai, dan sebagainya. Pengilustrasian overlay peta yang didelineasi
berdasarkan fisik (wilayah perencanaan, SWP, dan blok) hingga peta yang
didelineasi berdasarkan fungsi (zona dan subzona) ditunjukkan pada Gambar 1.
Dalam hal luas wilayah perencanaan relatif kecil, rencana pola ruang dapat
digambarkan secara langsung ke dalam blok. Contoh pendelineasian peta yang
digambarkan dari wilayah perencanaan ke SWP hingga blok dapat dilihat pada
Gambar 2, dan contoh pendeliniasian peta yang digambarkan secara langsung dari
wilayah perencanaan ke dalam blok dapat dilihat pada Gambar 3.
Adapun pengilustrasian pembagian zona-zona peruntukan ke dalam blok
disertai pengkodean berbagai subzona pada suatu SWP dapat dilihat pada Gambar
4.
Zona dapat dibagi lagi menjadi subzona. Apabila dampaknya kecil dan tidak
memiliki urgensi pengaturan, maka tidak perlu diklasifikasikan sebagai zona dan
cukup dimasukkan ke dalam daftar kegiatan pada matriks ITBX
Apabila wilayah perencanaan terlalu luas untuk digambarkan ke dalam satu
peta berskala 1:5.000, maka peta rencana pola tersebut dapat digambarkan ke
20
Modul 2
dalam beberapa lembar peta berdasarkan SWP seperti dapat dilihat pada Gambar
5. Adapun untuk zona rawan bencana, peta digambarkan secara terpisah dari peta
rencana pola.
Gambar 1 Ilustrasi Pembagian Wilayah Perencanaan ke dalam SWP
21
Modul 2
Gambar 2 Ilustrasi Pembagian Wilayah Perencanaan ke dalam SWP hingga Blok
Gambar 3 Ilustrasi Pembagian Wilayah Perencanaan Langsung ke Dalam Blok
22
Modul 2
Gambar 4 Ilustrasi Pembagian Subzona di dalam Blok dan Sub-Blok pada Satu SWP
23
Modul 2
Gambar 5 Ilustrasi Peta Rencana Pola Ruang
Peta rencana pola ruang digambarkan dengan ketentuan sebagai berikut:

1. Rencana pola ruang digambarkan dalam peta dengan skala atau tingkat ketelitian
informasi minimal 1:5.000, serta mengikuti ketentuan mengenai sistem informasi
geografis yang dikeluarkan oleh kementerian/lembaga yang berwenang;
2. Apabila terdapat rencana pemanfaatan ruang yang berada di bawah permukaan
tanah (ruang dalam bumi) maka digambarkan dalam peta tersendiri dan
dilengkapi dengan gambar potongan/penampang;
3. Rencana pola ruang dapat digambarkan ke dalam beberapa lembar peta yang
tersusun secara beraturan mengikuti ketentuan yang berlaku;
4. Peta rencana pola ruang harus sudah menunjukkan batasan bidang tanah/persil
untuk wilayah yang sudah terbangun.
5. Rencana pola ruang disajikan dalam format digital sesuai Pedoman Basis Data;
dan
6. Rencana pola ruang dapat digambarkan juga dalam model 3 (tiga) dimensi.
24
Modul 2
D. KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG

Ketentuan pemanfaatan ruang dalam RDTR merupakan upaya mewujudkan
RDTR dalam bentuk program pengembangan wilayah perencanaan dalam jangka
waktu perencanaan 5 (lima) tahunan sampai akhir tahun masa perencanaan.
Ketentuan pemanfaatan ruang berfungsi sebagai:
a. Dasar pemerintah dan masyarakat dalam pemrograman investasi pengembangan
wilayah perencanaan;
b. Arahan untuk sektor dalam penyusunan program;
c. Dasar estimasi kebutuhan pembiayaan dalam jangka waktu 5 (lima) tahunan dan
penyusunan program tahunan untuk setiap jangka 5 (lima) tahun; dan
d. Acuan bagi masyarakat dalam melakukan investasi.
Ketentuan pemanfaatan ruang disusun berdasarkan:
a. Rencana pola ruang dan rencana struktur ruang;
b. Ketersediaan sumber daya dan sumber dana pembangunan;
c. Kesepakatan para pemangku kepentingan dan kebijakan yang ditetapkan;
d. Masukan dan kesepakatan dengan para investor; dan
e. Prioritas pengembangan wilayah perencanaan dan pentahapan rencana
pelaksanaan program yang sesuai dengan Rencana Pembangunan Jangka
Panjang (RPJP) daerah dan Rencana Pembangunan Jangka Menengah (RPJM)
daerah, serta Rencana Terpadu Dan Program Investasi Infrastruktur Jangka
Menengah (RPI2JM).
Ketentuan pemanfaatan ruang disusun dengan kriteria:
a. Mendukung perwujudan rencana struktur ruang dan rencana pola ruang;
b. Mendukung program penataan ruang wilayah kabupaten/kota;
c. Realistis, objektif, terukur, dan dapat dilaksanakan dalam jangka waktu
perencanaan;
d. Konsisten dan berkesinambungan terhadap program yang disusun, baik dalam
jangka waktu tahunan maupun lima tahunan; dan
e. Terjaganya sinkronisasi antarprogram dalam satu kerangka program terpadu
pengembangan wilayah kabupaten/kota.
Ketentuan pemanfaatan ruang dituangkan dalam bentuk narasi, namun khusus
untuk program prioritas 5 (lima) tahun pertama disusun dalam bentuk tabel
25
Modul 2
indikasi program pemanfaatan ruang prioritas (dapat dilihat pada Tabel 1) yang
memuat:
a. Program pemanfaatan ruang prioritas
Program pemanfaatan ruang prioritas merupakan program-program
pengembangan wilayah perencanaan yang diindikasikan memiliki bobot tinggi
berdasarkan tingkat kepentingan atau diprioritaskan akan diwujudkan dalam 5
(lima) tahun pertama dan memiliki nilai strategis untuk mewujudkan rencana
struktur ruang dan rencana pola ruang di WP sesuai tujuan penataan WP.
Program pemanfaatan ruang prioritas ini dapat memuat kelompok program
sebagai berikut:
1) Program perwujudan rencana struktur ruang yang meliputi :
a) Perwujudan pusat pelayanan kegiatan di Wilayah Perencanaan;
b) Perwujudan jaringan transportasi di Wilayah Perencanaan;dan
c) Perwujudan jaringan prasarana untuk Wilayah Perencanaan, yang
mencakup pula prasarana nasional dan wilayah/regional didalam wilayah
perencanaan yang terdiri atas :
i. Perwujudan jaringan energi;
ii. Perwujudan jaringan telekomunikasi;
iii. Perwujudan jaringan sumber daya air;
iv. Perwujudan jaringan air minum;
v. Perwujudan jaringan air limbah dan pengelolaan limbah bahan
berbahaya dan beracun (B3);
vi. Perwujudan jaringan drainase;
vii. Perwujudan jaringan persampahan; dan/atau
viii. Perwujudan jaringan prasarana lainnya.
2) Program perwujudan rencana pola ruang di wilayah perencanaan yang
meliputi :
a) Perwujudan zona lindung pada wilayah perencanaan termasuk di dalam
pemenuhan kebutuhan RTH; dan
b) Perwujudan zona budi daya pada wilayah perencanaan yang antara lain
terdiri atas:
26
Modul 2
i. Perwujudan penyediaan fasilitas sosial dan fasilitas umum di wilayah

perencanaan;
ii. Perwujudan ketentuan pemanfaatan ruang untuk setiap jenis pola ruang;
iii. Perwujudan intensitas pemanfaatan ruang blok; dan/atau
iv. Perwujudan tata bangunan.
3) Kelompok program lainnya, disesuaikan berdasarkan kebutuhannya.
b. Lokasi
Lokasi merupakan tempat dimana usulan program akan dilaksanakan.
c. Sumber Pendanaan
Sumber pendanaan dapat berasal dari Anggaran Pendapatan dan Belanja
Daerah (APBD) kabupaten/kota, APBD provinsi, Anggaran Pendapatan dan
Belanja Negara (APBN), swasta, dan/atau masyarakat. Sumber pendanaan dapat
dilengkapi dengan perkiraan kebutuhan biaya bagi masing-masing program.
d. Instansi Pelaksana
Instansi pelaksana merupakan pihak-pihak pelaksana program prioritas yang
meliputi pemerintah seperti satuan kerja perangkat daerah (SKPD), dinas teknis
terkait, dan/atau kementerian/lembaga, swasta, dan/atau masyarakat.
f. Waktu dan Tahapan Pelaksanaan
Program direncanakan dalam kurun waktu perencanaan 5 (lima) tahun yang
dirinci setiap tahun dan masing-masing program mempunyai durasi pelaksanaan
yang bervariasi sesuai kebutuhan. Penyusunan program prioritas disesuaikan
dengan pentahapan jangka waktu 5 tahunan RPJP daerah kabupaten/kota.
27
Modul 2
Tabel 1 Tabel Indikasi Program Pemanfaatan Ruang Prioritas

NO. PROGRAM PRIORITAS LOKASI WAKTU PELAKSANAAN SUMBER DANA INSTANSI
PJM-1 (T1 – T5) PJM-2 S/D PELAKSANA
T1 T2 T3 T4 T5 PJM-4
A.. Perwujudan Rencana
struktur ruang
• ……….
• ……….
• ……….
• ……….
B. Perwujudan Rencana
Pola Ruang
1. Perwujudan Zona
Lindung
• ……….
• ……….
• ……….
• ……….
2. Perwujudan Zona
Budidaya
• ……….
• ……….
• ……….
• ……….
28
Modul 2
E. PERATURAN ZONASI
Peraturan Zonasi disusun untuk setiap zona peruntukan baik zona
budidaya dan zona lindung dengan memperhatikan esensi fungsinya yang
ditetapkan dalam rencana rinci tata ruang dan bersifat mengikat/regulatory.
Dalam sistem regulatory, seluruh kawasan perkotaan terbagi habis ke dalam
zona peruntukan ruang yang tergambarkan dalam peta rencana pola ruang.
Pada setiap zona peruntukan akan berlaku satu aturan dasar tertentu yang
mengatur perpetakan, kegiatan, intensitas ruang dan tata bangunan.
Peraturan zonasi merupakan ketentuan sebagai bagian yang tidak
terpisahkan dari RDTR Peraturan zonasi dan berfungsi sebagai:
a. Perangkat operasional pengendalian pemanfaatan ruang;
b. Acuan dalam pemberian rekomendasi Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan
Ruang, termasuk di dalamnya air right development dan pemanfaatan ruang
di bawah tanah;
c. Acuan dalam pemberian insentif dan disinsentif;
d. Acuan dalam pengenaan sanksi; dan
e. Rujukan teknis dalam pengembangan atau pemanfaatan lahan dan
penetapan lokasi investasi.
Peraturan zonasi bermanfaat untuk:
a. Menjamin dan menjaga kualitas ruang wilayah perencanaan minimal yang
ditetapkan;
b. Menjaga kualitas dan karakteristik zona dengan meminimalkan penggunaan
lahan yang tidak sesuai dengan karakteristik zona; dan
c. Meminimalkan gangguan atau dampak negatif terhadap zona.
Peraturan zonasi memuat aturan dasar dan teknik pengaturan zonasi.
Aturan dasar merupakan persyaratan pemanfaatan ruang meliputi, ketentuan
kegiatan dan penggunaan lahan, ketentuan intensitas pemanfaatan ruang,
ketentuan tata bangunan, ketentuan prasarana dan sarana minimal, ketentuan
khusus, dan/atau ketentuan pelaksanaan.
Teknik pengaturan zonasi adalah ketentuan lain dari zonasi konvensional
yang dikembangkan untuk memberikan fleksibilitas dalam penerapan aturan
zonasi dan ditujukan untuk mengatasi berbagai permasalahan dalam penerapan
29
Modul 2
peraturan zonasi dasar, mempertimbangkan kondisi kontekstual kawasan dan

arah penataan ruang.
1. Aturan Dasar (Materi Wajib)

a) Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan
Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan adalah ketentuan yang berisi
kegiatan dan penggunaan lahan yang diperbolehkan, kegiatan dan
penggunaan lahan yang bersyarat secara terbatas, kegiatan dan penggunaan
lahan yang bersyarat tertentu, dan kegiatan dan penggunaan lahan yang tidak
diperbolehkan pada zona lindung maupun zona budi daya.
Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan dirumuskan berdasarkan
ketentuan maupun standar yang terkait dengan pemanfaatan ruang,
ketentuan dalam peraturan bangunan setempat, dan ketentuan khusus bagi
unsur bangunan atau komponen yang dikembangkan.
Ketentuan teknis zonasi terdiri atas:
Klasifikasi I = pemanfaatan diperbolehkan/diizinkan
Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I memiliki
sifat sesuai dengan peruntukan ruang yang direncanakan. Pemerintah
kabupaten/kota tidak dapat melakukan peninjauan atau pembahasan atau
tindakan lain terhadap kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam
klasifikasi I.
Klasifikasi T = pemanfaatan bersyarat secara terbatas
Pemanfaatan bersyarat secara terbatas bermakna bahwa kegiatan dan
penggunaan lahan dibatasi dengan ketentuan sebagai berikut:
1) Pembatasan pengoperasian, baik dalam bentuk pembatasan waktu
beroperasinya suatu kegiatan di dalam subzona maupun pembatasan
jangka waktu pemanfaatan lahan untuk kegiatan tertentu yang diusulkan;
2) Pembatasan luas, baik dalam bentuk pembatasan luas maksimum suatu
kegiatan di dalam subzona maupun di dalam persil, dengan tujuan untuk
tidak mengurangi dominansi pemanfaatan ruang di sekitarnya; dan
3) Pembatasan jumlah pemanfaatan, jika pemanfaatan yang diusulkan telah
ada mampu melayani kebutuhan, dan belum memerlukan tambahan, maka
30
Modul 2
pemanfaatan tersebut tidak boleh diizinkan atau diizinkan terbatas dengan

pertimbangan-pertimbangan khusus.
Klasifikasi B = pemanfaatan bersyarat tertentu

Pemanfaatan bersyarat tertentu bermakna bahwa untuk mendapatkan izin
atas suatu kegiatan atau penggunaan lahan diperlukan persyaratan-
persyaratan tertentu yang dapat berupa persyaratan umum dan persyaratan
khusus, dapat dipenuhi dalam bentuk inovasi atau rekayasa teknologi.
Persyaratan dimaksud diperlukan mengingat pemanfaatan ruang tersebut
memiliki dampak yang besar bagi lingkungan sekitarnya.
Contoh persyaratan umum antara lain:
1) Dokumen AMDAL;
2) Dokumen Upaya Pengelolaan Lingkungan (UKL) dan Upaya Pemantauan
Lingkungan (UPL);
3) Pengenaan disinsentif misalnya biaya dampak pembangunan
(development impact fee).
Klasifikasi X = pemanfaatan yang tidak diperbolehkan

Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X memiliki
sifat tidak sesuai dengan peruntukan lahan yang direncanakan dan dapat
menimbulkan dampak yang cukup besar bagi lingkungan di sekitarnya.
Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X tidak
boleh diizinkan pada zona yang bersangkutan.
Penentuan I, T, B dan X untuk kegiatan dan penggunaan lahan pada suatu

zonasi didasarkan pada:
1) Pertimbangan Umum
Pertimbangan umum berlaku untuk semua jenis penggunaan lahan,
antara lain kesesuaian dengan arahan pemanfaatan ruang dalam RTRW
kabupaten/kota, keseimbangan antara kawasan lindung dan kawasan
budi daya dalam suatu wilayah, kelestarian lingkungan (perlindungan dan
pengawasan terhadap pemanfaatan air, udara, dan ruang bawah tanah),
31
Modul 2
perbedaan sifat kegiatan bersangkutan terhadap fungsi zona terkait,

definisi zona, kualitas lokal minimum, toleransi terhadap tingkat gangguan
dan dampak terhadap peruntukan yang ditetapkan (misalnya penurunan
estetika lingkungan, penurunan kapasitas jalan/lalu-lintas, kebisingan,
polusi limbah, dan restriksi sosial), serta kesesuaian dengan kebijakan
lainnya yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah kabupaten/kota.
2) Pertimbangan Khusus
Pertimbangan khusus berlaku untuk masing-masing karakteristik
guna lahan, kegiatan atau komponen yang akan dibangun.
Pertimbangan khusus dapat disusun berdasarkan rujukan mengenai
ketentuan atau standar yang berkaitan dengan pemanfaatan ruang,
rujukan mengenai ketentuan dalam peraturan bangunan setempat, dan
rujukan mengenai ketentuan khusus bagi unsur bangunan atau
komponen yang dikembangkan. Selain itu perlu dipertimbangkan kondisi
yang harus dipenuhi agar kegiatan dapat berlangsung pada zona terkait
yang antara lain meliputi:
a. Prosedur administrasi yang harus diikuti;
b. Kajian kelayakan lingkungan yang harus dipenuhi;
c. Prasarana dan/atau sarana tambahan yang harus diadakan untuk
menunjang kegiatan tersebut;
d. Pembatasan yang harus diberlakukan, terkait:
(1) luas fisik pemanfaatan ruang;
(2) kajian dengan kegiatan lain di sekitar;
(3) jumlah tenaga kerja;
(4) waktu operasional;
(5) masa usaha;
(6) arahan lokasi spesifik;
(7) jumlah kegiatan serupa;
(8) pengembangan usaha kegiatan lebih lanjut; dan
(9) penggunaan utilitas untuk kegiatan tersebut harus terukur dan
tidak menimbulkan gangguan pada zona tersebut.
32
Modul 2
e. Persyaratan terkait estetika lingkungan; dan

f. Persyaratan lain yag perlu ditambahkan.
b) Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang

Intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan teknis tentang
kepadatan zona terbangun yang dipersyaratkan pada zona tersebut dan
diukur melalui Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan
(KLB), dan Koefisien Daerah Hijau (KDH) baik di atas maupun di bawah
permukaan tanah.
Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan
mengenai intensitas pemanfaatan ruang yang diperbolehkan pada suatu
zona, yang meliputi:
(1) Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Maksimum
KDB adalah koefisien perbandingan antara luas lantai dasar bangunan
gedung dengan luas persil/kavling. KDB maksimum ditetapkan dengan
mempertimbangkan tingkat pengisian atau peresapan air, kapasitas drainase,
dan jenis penggunaan lahan. KDB maksimum dinyatakan dalam satuan
persentase, misalnya di sebuah zona dengan KDB 60%, maka properti yang
dapat dibangun luasnya tak lebih dari 60% dari luas lahan.
(2) Koefisien Lantai Bangunan (KLB) Minimum dan Maksimum
KLB adalah koefisien perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan
gedung dan luas persil/kavling. KLB minimum dan maksimum ditetapkan
dengan mempertimbangkan harga lahan, ketersediaan dan tingkat pelayanan
prasarana, dampak atau kebutuhan terhadap prasarana tambahan, serta
ekonomi, sosial dan pembiayaan.
(3) Koefisien Dasar Hijau (KDH) Minimal
KDH adalah angka prosentase perbandingan antara luas seluruh ruang
terbuka di luar bangunan gedung yang diperuntukkan bagi
pertamanan/penghijauan dengan luas persil/kavling. KDH minimal digunakan
untuk mewujudkan RTH dan diberlakukan secara umum pada suatu zona.
KDH minimal ditetapkan dengan mempertimbangkan tingkat pengisian atau
33
Modul 2
peresapan air dan kapasitas drainase. KDH minimal dinyatakan dinyatakan

dalam satuan persentase, misalnya di sebuah zona dengan KDH 20%.
(4) Luas Kavling Minimum
Untuk zona perumahan, diatur luasan kavling minimum yang disepakati
oleh pemerintah daerah kabupaten/kota dengan kantor pertanahan setempat.
(5) Koefisien Tapak Basement (KTB) Maksimum
KTB maksimum ditetapkan dengan mempertimbangkan KDH minimal.
KTB adalah angka prosentasi luas tapak bangunan yang dihitung dari
proyeksi dinding terluar bangunan dibawah permukaan tanah terhadap luas
perpetakan atau lahan perencanaan yang dikuasai sesuai RTRW dan RDTR
(6) Koefisien Wilayah Terbangun (KWT) Maksimum
KWT adalah perbandingan antara luas wilayah terbangun dengan luas
seluruh wilayah. KWT ditetapkan dengan mempertimbangkan:
(a) Tingkat pengisian peresapan air/water recharge;
(b) Jenis penggunaan lahan; dan
(c) Kebutuhan akan buffer zone
Selain ketentuan di atas, dapat ditambahkan ketentuan Kepadatan

Bangunan atau Unit Maksimum yang ditetapkan dengan mempertimbangkan
faktor kesehatan (ketersediaan air bersih, sanitasi, sampah, cahaya matahari,
aliran udara, dan ruang antar bangunan), faktor sosial (ruang terbuka privat,
privasi, serta perlindungan dan jarak tempuh terhadap fasilitas lingkungan),
faktor teknis (resiko kebakaran dan keterbatasan lahan untuk bangunan atau
rumah), dan faktor ekonomi (biaya lahan, ketersediaan, dan ongkos
penyediaan pelayanan dasar).
Perumusan Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang dilakukan
berdasarkan pada:
(a) Ketentuan kegiatan dalam zona; dan
(b) Peraturan perundang-undangan tentang bangunan gedung.
Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang mendetailkan lebih lanjut

intensitas pemanfaatan ruang yang diatur dalam ketentuan umum peraturan
34
Modul 2
zonasi pada RTRW kabupaten/kota, atau juga bisa berisi sama dengan
intensitas pemanfaatan ruang yang diatur dalam ketentuan umum peraturan
zonasi pada RTRW kabupaten/kota. Intensitas pemanfaatan ruang yang
terdapat dalam ketentuan intensitas pemanfaatan ruang dapat didetailkan
kembali lebih lanjut dalam RTBL.
c) Ketentuan Tata Bangunan
Ketentuan tata bangunan adalah ketentuan yang mengatur bentuk,
besaran, peletakan, dan tampilan bangunan pada suatu zona untuk menjaga
keselamatan dan keamanan bangunan. Komponen ketentuan tata bangunan
minimal terdiri atas :
1) Ketinggian bangunan (TB) maksimum
Ketinggian bangunan adalah tinggi maksimum bangunan gedung yang
diizinkan pada lokasi tertentu dan diukur dari jarak maksimum puncak atap
bangunan terhadap (permukaan) tanah yang dinyatakan dalam satuan meter.
2) Garis sempadan bangunan (GSB) minimum
GSB adalah jarak minimum antara garis pagar terhadap dinding
bangunan terdepan. GSB ditetapkan dengan mempertimbangkan
keselamatan, resiko kebakaran, kesehatan, kenyamanan, dan estetika.
3) Jarak bebas antar bangunan minimal yang harus memenuhi ketentuan
tentang jarak bebas yang ditentukan oleh jenis peruntukan dan ketinggian
bangunan.
4) Jarak bebas samping (JBS) dan jarak bebas belakang (JBB)
JBB adalah jarak minimum antara garis batas petak belakang terhadap
dinding bangunan terbelakang. Jarak Bebas Samping (JBS) merupakan jarak
minimum antara batas petak samping terhadap dinding bangunan terdekat.
Selain itu, ketentuan tata bangunan dapat memuat tampilan bangunan

yang ditetapkan dengan mempertimbangkan warna bangunan, bahan
bangunan, tekstur bangunan, muka bangunan, gaya bangunan, keindahan
bangunan, serta keserasian bangunan dengan lingkungan sekitarnya.
Ketentuan tata bangunan mendetailkan lebih lanjut tata bangunan yang diatur
dalam ketentuan umum peraturan zonasi pada RTRW kabupaten/kota, atau
35
Modul 2
juga dapat berisi sama dengan tata bangunan yang diatur dalam ketentuan
umum peraturan zonasi pada RTRW kabupaten/kota. Tata bangunan yang
terdapat dalam ketentuan tata bangunan ruang dapat didetailkan kembali lebih
lanjut dalam RTBL.
d) Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal

Ketentuan prasarana dan sarana pendukung minimal mengatur jenis
prasarana dan sarana pendukung minimal apa saja yang harus ada pada
setiap zona peruntukan. Jenis prasarana dan sarana minimal ditentukan
berdasarkan sifat dan tuntutan kegiatan utama pada zona peruntukannya.
Sedangkan volume atau kapasitasnya ditentukan berdasarkan pada perkiraan
jumlah orang yang menghuni zona peruntukan tersebut.
Ketentuan prasarana dan sarana minimal berfungsi sebagai kelengkapan
dasar fisik lingkungan dalam rangka menciptakan lingkungan yang nyaman
melalui penyediaan prasarana dan sarana yang sesuai agar zona berfungsi
secara optimal.
Ketentuan prasarana dan sarana minimum sekurangnya harus mengatur
jenis prasarana dan sarana pendukung untuk lima zona budidaya utama,
perumahan, komersial, SPU, industry dan zona hijau budidaya. Prasarana dan
sarana minimum pada. Zona Lainnya diatur mengikuti aturan pada kelima
zona di atas. Prasarana yang diatur dalam peraturan zonasi dapat berupa
prasarana parkir, aksesibilitas untuk difabel, jalur pedestrian, jalur sepeda,
bongkar muat, dimensi jaringan jalan, kelengkapan jalan, dan kelengkapan
prasarana lainnya yang diperlukan.
Ketentuan prasarana dan sarana minimal ditetapkan sesuai dengan
ketentuan mengenai prasarana dan sarana yang diterbitkan oleh instansi yang
berwenang.
36
Modul 2
e) Ketentuan Khusus
Ketentuan khusus adalah ketentuan yang mengatur pemanfaatan zona
yang memiliki fungsi khusus dan diberlakukan ketentuan khusus sesuai
dengan karakteristik zona dan kegiatannya. Selain itu, ketentuan pada zona-
zona yang digambarkan di peta khusus yang memiliki pertampalan (overlay)
dengan zona lainnya dapat pula dijelaskan disini.
Ketentuan khusus merupakan aturan tambahan yang ditampalkan (overlay)
di atas aturan dasar karena adanya hal-hal khusus yang memerlukan aturan
tersendiri karena belum diatur di dalam aturan dasar.
Komponen ketentuan khusus antara lain meliputi:

1. Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangannya (KKOP);
2. Lahan pertanian pangan berkelanjutan (LP2B);
3. Kawasan rawan bencana;
4. Kawasan berorientasi transit (TOD);
5. Tempat evakuasi bencana (TES dan TEA);
6. Kawasan cagar budaya atau adat;
7. Kawasan pertahanan keamanan (hankam);
8. Pusat penelitian (observatorium, peluncuran roket, dan lainlain);
9. Kawasan resapan air;
10. Kawasan sempadan;
11. Kawasan karst;
12. Kawasan migrasi satwa; dan
13. Ruang dalam bumi.
Ketentuan mengenai penerapan aturan khusus pada zona-zona khusus di
atas ditetapkan sesuai dengan ketentuan yang diterbitkan oleh instansi yang
berwenang. Ketentuan khusus dapat menganulir aturan yang ada pada aturan
dasar sesuai dengan tuntutan kekhususannya.
f) Ketentuan Pelaksanaan
Ketentuan pelaksanaan adalah aturan yang berkaitan dengan pelaksanaan
penerapan peraturan daerah RDTR yang terdiri atas:
37
Modul 2
1. Ketentuan variansi pemanfaatan ruang yang merupakan ketentuan yang

memberikan kelonggaran untuk menyesuaikan dengan kondisi tertentu
dengan tetap mengikuti ketentuan massa ruang yang ditetapkan dalam
peraturan zonasi. Hal ini dimaksudkan untuk menampung dinamika
pemanfaatan ruang mikro dan sebagai dasar antara lain transfer of
development rights (TDR) dan air right development yang dapat diatur lebih
lanjut dalam RTBL.
2. Ketentuan pemberian insentif dan disinsentif yang merupakan ketentuan
yang memberikan insentif bagi kegiatan pemanfaatan ruang yang sejalan
dengan rencana tata ruang dan memberikan dampak positif bagi
masyarakat, serta yang memberikan disinsentif bagi kegiatan pemanfaatan
ruang yang tidak sejalan dengan rencana tata ruang dan memberikan
dampak negatif bagi masyarakat. Insentif dapat berbentuk kemudahan
perizinan, keringanan pajak, kompensasi, imbalan, subsidi prasarana,
pengalihan hak membangun, dan ketentuan teknis lainnya. Sedangkan
disinsentif dapat berbentuk antara lain pengetatan persyaratan, pengenaan
pajak dan retribusi yang tinggi, pengenaan denda, pembatasan penyediaan
prasarana dan sarana, atau kewajiban untuk penyediaan prasarana dan
sarana kawasan.
3. Ketentuan untuk penggunaan lahan yang sudah ada dan tidak sesuai
dengan peraturan zonasi. Ketentuan ini berlaku untuk pemanfaatan ruang
yang izinnya diterbitkan sebelum penetapan RDTR/peraturan zonasi, dan
dapat dibuktikan bahwa izin tersebut diperoleh sesuai dengan prosedur
yang benar.
4. Aturan peralihan yang mengatur status pemanfaatan ruang yang berbeda
dengan fungsi ruang zona peruntukannya. Untuk pemanfaatan ruang
tertentu yang memenuhi persyaratan dapat mengajukan persetujuan “legal
nonconforming use” atau persetujuan “conditional use.”
2. Teknik Pengaturan Zonasi (Mater Pilihan)

Teknik pengaturan zonasi berfungsi untuk memberikan fleksibilitas dalam
penerapan peraturan zonasi dasar serta memberikan pilihan penanganan pada
38
Modul 2
lokasi tertentu sesuai dengan karakteristik, tujuan pengembangan, dan

permasalahan yang dihadapi pada zona tertentu, sehingga sasaran
pengendalian pemanfaatan ruang dapat dicapai secara lebih efektif.
Teknik pengaturan zonasi adalah aturan yang disediakan untuk mengatasi
kekakuan aturan dasar di dalam pelaksanaan pembangunan. Penerapan teknik
pengaturan zonasi tidak dapat dilakukan secara serta-merta, melainkan harus
direncanakan sejak awal mengenai teknik apa saja yang akan diaplikasikan dan
didukung oleh perangkat dan kelembagaan yang auditable. Teknik pengaturan
zonasi yang dikenal antara lain:
a) Transfer development right (TDR)

TDR adalah teknik pengaturan zonasi yang memungkinkan pemilik tanah
untuk menjual haknya untuk membangun kepada pihak lain, sehingga si pembeli
dapat membangun propertinya dengan intensitas lebih tinggi. Umumnya, TDR
digunakan untuk melindungi penggunaan lahan pertanian atau penggunaan
lahan hijau lainnya dari konversi penggunaan lahan, dimana pemilik lahan
pertanian/hijau dapat mempertahankan kegiatan pertaniannya dan memperoleh
uang sebagai ganti rugi atas haknya untuk membangun.
Di Indonesia TDR tidak dapat digunakan untuk melindungi lahan pertanian
ataupun lahan hijau karena pada lahan pertanian dan lahan hijau budidaya
sudah tidak diperkenankan ada kegiatan lain (bangunan) dan intensitas
pemanfaatan ruang nol. TDR digunakan untuk menambah intensitas
pemanfaatan ruang pada kawasan terbangun dengan kriteria sebagai berikut:
(a) hanya dapat diaplikasikan sebagai upaya terakhir setelah tidak ada lagi
teknik pengaturan zonasi lain yang dapat digunakan untuk meningkatkan
intensitas pemanfaatan ruang;
(b) diaplikasikan pada satu blok peruntukan yang sama. Bila diaplikasikan pada
zona yang sama namun antara blok peruntukan berbeda, harus didahului
dengan analisis daya dukung daya tampung terkait dengan perubahan
intensitas pemanfaatan ruang pada blok peruntukan yang menerima
tambahan intensitas ruang; dan
(c) hanya dapat diaplikasikan pada zona komersial dan zona perkantoran.
39
Modul 2
b) Bonus zoning
Bonus zoning adalah teknik pengaturan zonasi yang memberikan izin kepada
pengembang untuk meningkatkan intensitas pemanfaatan ruang melebihi aturan
dasar, dengan imbalan (kompensasi) pengembang tersebut harus menyediakan
sarana publik tertentu, misalnya RTH, terowongan penyeberangan dsb.
Penerapan bonus zoning harus memenuhi kriteria berikut:
(1) diberikan pada pengembang yang belum atau tidak pernah menambah
intensitas pemanfaatan ruangnya;
(2) hanya dapat diberlakukan pada zona komersial, zona perkantoran, dan zona
perumahan, khususnya untuk rumah susun; dan
(3) harus didahului dengan analisis daya dukung daya tamping lingkungan untuk
mengetahui:
(a) Penambahan intensitas pemanfaatan ruang pada blok peruntukan agar
masih dalam daya dukung lingkungannya;
(b) Dampak negatif yang mungkin ditimbulkan beserta besar kerugiannya;
dan
(c) Kompensasi pembangunan sarana publik.
Kompensasi pembangunan sarana publik diutamakan untuk
dilaksanakan pada sub kawasan dimana bonus zoning diterapkan,
namun dapat juga dilaksanakan pada kawasan lainnya dengan
persyaratan tertentu berdasarkan keputusan Pemerintah Daerah.
c) Conditional uses
Conditional uses adalah teknik pengaturan zonasi yang memungkinkan suatu
pemanfaatan ruang yang dianggap penting atau diperlukan keberadaannya,
untuk dimasukkan ke dalam satu zona peruntukan tertentu sekalipun
karakteristiknya tidak memenuhi kriteria zona peruntukan tersebut. Pemerintah
daerah dapat menerbitkan izin pemanfaatan ruang bersyarat atau Conditional
Use Permit (CUP) setelah melalui pembahasan dan pertimbangan Forum
Penataan Ruang. CUP diberikan dengan kriteria:
40
Modul 2
(1) Pemanfaatan ruang yang akan diberi izin memiliki tingkat kepentingan yang
nyata bagi kepentingan orang banyak atau kawasan perkotaan secara
keseluruhan;
(2) Pemanfaatan ruang yang akan diberi izin tidak mengganggu fungsi ruang di
sekitarnya; dan
(3) Pemberian izin harus melalui pertimbangan Forum Penataan Ruang.
d) Zona Performa (Performance zoning)

Zona Performa adalah TPZ yang merupakan ketentuan pengaturan pada satu
atau beberapa Zona/Sub-Zona dalam satu blok atau beberapa blok yang
aturannya tidak didasarkan pada aturan prespektif, namun didasarkan pada
kualitas kinerja tertentu yang ditetapkan. Zona performa didesain untuk
menyusun standar-standar kondisi fisik yang terukur yang harus diikuti dengan
standar kinerja yang mengikat, misalkan tingkat pelayanan (Level of Service)
jalan minimum, tingkat pencemaran maksimum, dan lainnya.
e) Zona Fiskal (Fiscal zoning)

Zona Fiskal adalah TPZ yang ditetapkan pada satu zona atau beberapa zona
yang berorientasi kepada peningkatan pendapatan daerah.
f) Zona Pemufakatan Pembangunan (Negotiated Development)

Pemufakatan pembangunan adalah TPZ yang memberikan fleksibilitas dalam
penerapan peraturan zonasi yang diberikan dalam bentuk peningkatan intensitas
pemanfaatan ruang yang didasarkan pada pemufakatan pengadaan lahan untuk
infrastruktur dan/atau fasilitas publik. Dapat diterapkan sebagai bentuk insentif
imbalan.
g) Zona Ambang (Floating Zone)

Zona Ambang adalah TPZ yang merupakan ketentuan pengaturan pada blok
peruntukan yang diambangkan pemanfaatan ruangnya dan peruntukan ruangnya
ditentukan kemudian berdasarkan perkembangan pemanfaatan ruang pada
blok peruntukan tersebut.
41
Modul 2
h) Zona Banjir (Flood Plain Zone)

Zona Banjir adalah TPZ yang merupakan ketentuan pengaturan pada zona
rawan banjir untuk mencegah atau mengurangi kerugian akibat banjir.
Penerapan zona banjir sekurangkurangnya memenuhi kriteria lokasi yang
ditetapkan teridentifikasi adanya rawan bencana banjir yang berdasarkan
analisis banjir tahunan hingga jangka waktu tahunan tertentu dan berdasarkan
analisis kerentanan maupun risiko bencana banjir.
i) TPZ Khusus
TPZ Khusus adalah TPZ yang memberikan pembatasan pembangunan untuk
mempertahankan karakteristik dan/atau objek khusus yang dimiliki Zona, yang
penetapan lokasinya dalam peraturan zonasi. Dapat diterapkan sebagai bentuk
disinsentif pemberian persyaratan tertentu dalam perizinan.
j) Zona Pengendalian Pertumbuhan (Growth Control)

Pengendalian pertumbuhan adalah TPZ yang diterapkan melalui pembatasan
pembangunan dalam upaya melindungi karakteristik kawasan. Dapat diterapkan
sebagai bentuk disinsentif persyaratan tertentu dalam perizinan.
k) Zona Pelestarian Cagar Budaya

Pelestarian cagar budaya adalah TPZ yang memberikan pembatasan
pembangunan untuk mempertahankan bangunan dan situs yang memiliki nilai
budaya tertentu. Dapat berupa persyaratan khusus dalam perizinan untuk tidak
merubah struktur dan bentuk asli bangunan.
l) TPZ Lainnya
TPZ lainnya yang tidak termasuk pada jenis TPZ (kode penulisan a-l) dapat
didefinisikan sesuai dengan kebutuhan masing – masing pemerintah daerah.
Apabila terdapat lebih dari satu TPZ lainnya, dapat dituliskan dengan kode m1,
m2, m3 dst.
42
Modul 2
LATIHAN
Ambillah studi kasus di satu kecamatan sekitar tempat tinggal Anda,
kemudian berdasarkan kondisi dan karakteristik kawasan tersebut, rumuskan
hal-hal sebagai berikut:
1. Identifikasi potensi dan masalah yang terjadi di kawasan tersebut!
2. Rumuskan isu strategis yang terjadi di kawasan tersebut!
3. Rumuskan tujuan penataan kawasan tersebut!
RANGKUMAN
Tujuan penataan wilayah perencanaan merupakan nilai dan/atau kualitas
terukur yang akan dicapai sesuai dengan arahan pencapaian sebagaimana
ditetapkan dalam RTRW Kabupaten/Kota dan merupakan alasan disusunnya
RDTR tersebut, serta apabila diperlukan dapat dilengkapi konsep pencapaian.
Tujuan penataan wilayah perencanaan berisi tema yang akan direncanakan di
wilayah perencanaan.
Rencana struktur ruang meliputi:
1. Rencana Pengembangan Pusat Pelayanan
2. Rencana Jaringan Transportasi
3. Rencana Jaringan Prasarana
Rencana pola ruang yang terdiri dari zona lindung dan zona budidaya,
perlu digambarkan pada peta dengan skala 1 : 5.000. Hal ini dimaksudkan agar
rencana pola ruang dalam RDTR ini dapat dipergunakan sebagai alat untuk
memberikan dasar penerbitan Konfirmasi Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan
Ruang (KKKPR).
Ketentuan pemanfaatan ruang dalam RDTR merupakan upaya
mewujudkan RDTR dalam bentuk program pengembangan wilayah perencanaan
dalam jangka waktu perencanaan 5 (lima) tahunan sampai akhir tahun masa
perencanaan. Program 5 (lima) tahunan dalam ketentuan pemanfaatan ruang
dituangkan dalam bentuk narasi, namun khusus untuk program prioritas 5 (lima)
tahun pertama disusun dalam bentuk tabel indikasi program pemanfaatan ruang
prioritas
43
Modul 2
EVALUASI
1. Jelaskan fungsi penataan wilayah perencanaan?
2. Apa yang menjadi dasar perumusan tujuan penataan?
3. Apa yang menjadi dasar pertimbangan perumusan tujuan penataan wilayah
perencanaan?
4. Jelaskan fungsi rencana pola ruang!
5. Apa yang menjadi dasar perumusan rencana pola ruang?
6. Uraikan jenis rencana pola ruang!
7. Peta rencana pola ruang digambarkan pada skala berapa?
8. Apa yang menjadi fungsi ketentuan pemanfaatan ruang?
9. Jelaskan dasar penyusunan ketentuan pemanfaatan ruang!
10. Apa yang menjadi kriteria dalam penyusunan ketentuan pemanfaatan ruang?
11. Jelaskan apa yang dimaksud dengan program dalam ketentuan pemanfaatan
ruang!

Lihat kembali materi yang ditanyakan di dalam bab ini. Periksa jawaban
Anda apakah sudah benar atau belum. Apabila jawaban Anda benar semua
berarti sudah memenuhi kompetensi yang diharapkan dalam bab ini. Sebaliknya
apabila jawaban Anda ada yang salah, berarti Anda harus mempelajari secara
seksama materi pada bab ini. Setelah itu kembali Anda jawab dan bandingkan
dengan materi pada bab ini.
44
Modul 2
BAB III
PROSEDUR PENYUSUNAN RDTR
Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta dapat menjelaskan prosedur penyusunan RDTR
kabupaten/kota yang meliputi tahap persiapan, tahap pengumpulan data dan informasi, tahap
pengolahan data dan analisis, tahap perumusan konsepsi RDTR Kabupaten/Kota, serta tahap
penyusunan dan pembahasan rancangan peraturan kepala daerah tentang RDTR
Kabupaten/Kota, serta pelibatan masyarakat dalam penyusunan RDTR.
Tata cara penyusunan RDTR mencakup proses penyusunan, pelibatan

peran masyarakat dalam penyusunan, dan pembahasan rancangan RDTR
Kabupaten/Kota oleh pemangku kepentingan di tingkat Kabupaten/Kota. Pada
proses penyusunan RDTR Kabupaten Kota meliputi beberapa tahapan yaitu
tahap persiapan, pengumpulan data dan informasi, pengolahan data dan
analisis, perumusan konsepsi, dan penyusunan rancangan peraturan tentang
RDTR Kabupaten/Kota. Selanjutnya pembahasan lebih lanjut mengenai tata cara
dan proses penyusunan RDTR Kabupaten/Kota.
A. Tahap Persiapan
Proses persiapan penyusunan RDTR terdiri atas:
1) Penyusunan Kerangka Acuan Kerja (KAK), meliputi :
a) Pembentukan tim penyusunan RDTR Kabupaten/Kota yang
beranggotakan :
(1) pemerintah daerah kabupaten/kota, khususnya dalam lingkup
Forum Penataan Ruang Kabupaten/Kota;
(2) tim ahli yang diketuai oleh profesional perencana wilayah dan
kota yang bersertifikat, memiliki pengalaman di bidang
perencanaan wilayah minimal 10 tahun dan pernah menyusun
RDTR, dengan anggota profesional pada bidang keahlian yang
paling kurang terdiri atas:
(a) arsitek (rancang kota);
45
Modul 2
(b) pertanahan;
(c) geografi/geodesi;
(d) geologi/kebencanaan;
(e) teknik sipil (infrastruktur/prasarana/transportasi);
(f) teknik lingkungan; dan
(g) hukum.
Selain itu dapat dilengkapi dengan bidang keahlian lainnya sesuai dengan
kebutuhan perencanaan RDTR.
b) Penyusunan rencana kerja.
2) Penentuan metodologi yang digunakan

a) kajian awal data sekunder, mencakup peninjauan kembali terhadap:
(1) RTRW kabupaten atau kota (termasuk Ketentuan Umum
Zonasi);
(2) RDTR (apabila ada);
(3) RTBL (apabila ada);
(4) RPJPD dan RPJMN; dan
(5) Ketentuan sektoral terkait pemanfaatan ruang.
b) penetapan wilayah perencanaan RDTR;
Wilayah perencanaan RDTR merupakan bagian dari kabupaten/kota
dan/atau kawasan strategis provinsi/kabupaten/kota yang akan atau
perlu disusun RDTRnya. Wilayah perencanaan RDTR tersebut
ditetapkan oleh kepala daerah. Penetapan WP dapat mencakup
wilayah administratif maupun fungsional.
c) persiapan teknis pelaksanaan yang meliputi:
a) penyimpulan data awal;
b) penyiapan metodologi pendekatan pelaksanaan pekerjaan;dan
c) penyiapan rencana kerja rinci; dan
d) penyiapan perangkat survei (checklist data yang dibutuhkan,
panduan wawancara, kuesioner, panduan observasi,
dokumentasi, dan lain-lain), serta mobilisasi peralatan dan
personil yang dibutuhkan.
46
Modul 2
d) pemberitaan kepada publik perihal akan dilakukannya penyusunan

RDTR, tim ahli yang terlibat, tahapan penyusunan, dan penjelasan
lain yang diperlukan, melalui:
(1) media massa (televisi, radio, surat kabar, majalah);
(2) brosur, leaflet, flyers, surat edaran, buletin, jurnal, buku;
(3) kegiatan pameran, pemasangan poster, pamflet, papan
pengumuman, billboard;
(4) kegiatan kebudayaan (misal: pagelaran wayang dengan
menyisipkan informasi yang ingin disampaikan di dalamnya);
(5) multimedia (video, VCD, DVD);
(6) media digital (internet, media sosial, dan lain-lain);
(7) ruang pamer atau pusat informasi; dan/atau
(8) pertemuan terbuka dengan masyarakat/kelompok masyarakat.
Hasil dari kegiatan persiapan meliputi :

(a) Gambaran umum WP;
(b) Kesesuaian dengan RTRW, RDTR dan/atau RTBL yang sudah
disusun;
(c) Metodologi pendekatan pelaksanaan pekerjaan yang akan digunakan;
(d) Rencana kerja pelaksanaan penyusunan peraturan zonasi; dan
(e) Perangkat survei data primer dan data sekunder yang akan digunakan
pada saat proses pengumpulan data dan informasi (survei).
B. Tahap Pengumpulan Data dan Informasi

Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 21 Tahun 2021 tentang
Penyelenggaraan Penataan Ruang, pengumpulan data paling sedikit
meliputi :
a. Data wilayah administrasi;
b. Data dan informasi kependudukan;
c. Data dan informasi bidang pertanahan;
d. Data dan informasi kebencanaan; dan
e. Peta dasar dan peta tematik yang dibutuhkan.
47
Modul 2
Untuk keperluan pengenalan karakteristik wilayah perencanaan serta

penyusunan rencana struktur ruang dan rencana pola ruang wilayah
perencanaan, dilakukan pengumpulan data primer dan data sekunder,
meliputi:
a) Data primer, terdiri atas:
1) aspirasi masyarakat, termasuk pelaku usaha dan komunitas adat
serta informasi terkait potensi dan masalah penataan ruang yang
didapat melalui metode: penyebaran angket, forum diskusi publik,
wawancara per orang, kotak aduan, dan lainnya;
2) kondisi dan jenis guna lahan/bangunan, intensitas ruang serta konflik-
konflik pemanfaatan ruang (jika ada), maupun infrastruktur perkotaan
yang didapat melalui metode observasi lapangan; dan
3) kondisi fisik dan sosial ekonomi wilayah perencanaan secara
langsung melalui kunjungan ke semua bagian dari wilayah
kabupaten/kota.
b) Data sekunder, terdiri atas:
1) Data wilayah administrasi;
2) Data dan informasi kependudukan;
3) Data dan informasi bidang pertanahan;
4) Data dan informasi kebencanaan; dan
5) Peta dasar dan peta tematik yang dibutuhkan, antara lain :
(a) peta dasar rupa bumi Indonesia atau peta dasar lainnya dengan
skala minimal 1:5.000;
(b) peta geomorfologi, peta geologi, peta topografi, serta peta
kemampuan tanah dengan skala minimal 1:5.000;
(c) peta penatagunaan tanah dengan skala minimal 1:5.000,
meliputi:
(1) peta penguasaan tanah/pemilikan tanah/gambaran umum
penguasaan tanah, atau
(2) peta penggunaan dan/atau pemanfaatan tanah.
(d) peta satuan wilayah sungai (SWS) dan daerah aliran sungai
(DAS);
48
Modul 2
(e) peta klimatologis (curah hujan, hidro-geologi, angin, dan

temperatur);
(f) peta kawasan rawan bencana dan/atau risiko bencana di level
kabupaten/kota; dan
(g) apabila masih terdapat pada wilayah tersebut, peta tematik
sektoral tertentu seperti:
1) peta kawasan obyek vital nasional dan kepentingan
pertahanan dan keamanan dari instansi terkait;
2) peta lokasi kawasan industri maupun kluster industri kecil
dari kementerian perindustrian;
3) peta sebaran lahan gambut (peatland), dari instansi terkait;
4) peta kawasan hutan dari instansi terkait baik di pusatmaupun
daerah;
5) peta kawasan pertanian dari instansi terkait baik di pusat
maupun daerah.
6) peta destinasi pariwisata dari instansi terkait baik di pusat
maupun daerah;
7) peta lokasi bangunan bersejarah dan bernilai pusaka
budaya, dari instansi terkait; dan/atau
8) peta kawasan terpapar dampak perubahan iklim dari BMKG
atau instansi terkait.
Ketentuan mengenai peta dasar dan tematik adalah sebagai berikut :

1) peta yang digunakan dalam penyusunan RDTR bersumber dari instansi
yang berwenang. Jika peta yang dibutuhkan tidak tersedia, maka peta
dapat diperoleh dari pihak terkait lainnya yang berkompeten;
2) dalam hal peta dasar dan peta tematik tidak tersedia pada instansi yang
berwenang, maka perlu dilakukan penyiapan peta dasar secara mandiri
dengan mengacu pada ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku; dan
3) apabila tingkat ketelitian peta tematik tidak mencapai skala minimal yang
dimaksudkan, maka dapat digunakan peta tematik dengan tingkat
49
Modul 2
ketelitian yang lebih kecil (kurang dari 1:5.000) dengan ditambahkan

catatan kaki mengenai keterbatasan data tersebut.
Selain data dan informasi tersebut di atas, dapat ditambahkan data dan
informasi sebagai berikut:
1) data dan informasi tentang kebijakan antara lain RTRW
Provinsi/Kabupaten/Kota, RPJP Kabupaten/ Kota dan RPJM
Kabupaten/Kota;
2) data fisiografis;
3) data kondisi fisik tanah;
4) data sosial budaya;
5) data dan informasi penggunaan lahan eksisting dan intensitas
pemanfaatan bangunan eksisting berdasarkan klasifikasi umum;
6) data penatagunaan tanah, meliputi:
a) data penguasaan tanah/pemilikan tanah/gambaran umum
penguasaan tanah, dan
b) data penggunaan dan/atau pemanfaatan tanah.
7) data peruntukan ruang (yang dapat diperoleh dari RTRW, RDTR
kawasan yang bersebelahan, dan lain-lain);
8) data dan informasi izin pemanfaatan ruang eksisting, baik dari sektor
kehutanan, kelautan, pertanahan, pertambangan, dll, terutama yang
berskala besar;
9) data dan informasi persetujuan dan rekomendasi Kesesuaian
Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR);
10) data ketersediaan prasarana dan sarana;
11) data dan informasi tentang peluang ekonomi.
12) data kemampuan keuangan pembangunan daerah;
13) data dan informasi tentang kelembagaan pembangunan daerah;
14) data terkait kawasan dan bangunan (kualitas, intensitas blok eksisting,
tata bangunan);
15) RDTR kawasan yang bersebelahan dengan kawasan perencanaan
(jika ada);
50
Modul 2
16) data dan informasi terkait kondisi geologi kawasan termasuk

pemanfaatan ruang di dalam bumi (jika ada); dan
17) identifikasi isu pembangunan berkelanjutan.
Untuk kepentingan penyusunan peraturan zonasi, perlu ditambahkan data

dan informasi
sebagai berikut:
1) jenis penggunaan lahan yang ada pada daerah yang bersangkutan;
2) jenis kegiatan pemanfaatan ruang;
3) jenis dan intensitas kegiatan yang ada pada daerah yang
bersangkutan;
4) identifikasi masalah dari masing-masing kegiatan serta kondisi fisik
(tinggi bangunan dan lingkungannya);
5) kajian dampak kegiatan terhadap zona yang bersangkutan;
6) standar teknis dan administratif yang dapat dimanfaatkan dari
peraturan perundang-undangan nasional maupun daerah; dan
7) peraturan perundang-undangan pemanfaatan lahan dan bangunan,
serta prasarana di daerah terkait.
Seperti halnya dalam penyusunan RTRW, tingkat akurasi data, sumber

penyedia data, kewenangan sumber atau instansi penyedia data, tingkat
kesalahan, variabel ketidakpastian, serta variabel-variabel lainnya yang mungkin
ada, perlu diperhatikan dalam pengumpulan data. Data dalam bentuk data
statistik dan peta, serta informasi yang dikumpulkan berupa data tahunan (time
series) minimal 5 (lima) tahun terakhir dengan kedalaman data setingkat
kelurahan/desa. Data berdasarkan kurun waktu tersebut diharapkan dapat
memberikan gambaran perubahan apa yang terjadi pada bagian dari wilayah
kabupaten/kota.
Penjaringan isu pembangunan berkelanjutan dilakukan melalui konsultasi
publik. Hasil kegiatan pengumpulan data akan menjadi bagian dari dokumentasi
Buku Fakta dan Analisis.
51
Modul 2
C. Tahap Pengolahan Data dan Analisis

Berdasarkan amanat Peraturan Pemerintah No. 21 Tahun 2021 Tentang
Penyelenggaraan Penataan Ruang, pengolahan data dan analisis paling sedikit
meliputi :
a) Analisis daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup;
b) Analisis keterkaitan antarwilayah kabupaten/kota; dan
c) Analisis keterkaitan antarkomponen ruang kabupaten/kota.
Pengolahan data dan analisis untuk penyusunan RDTR meliputi :

1) Analisis struktur internal WP;
2) Analisis sistem penggunaan lahan (land use);
3) Analisis kedudukan dan peran WP dalam wilayah yang lebih luas;
4) Analisis sumber daya alam dan fisik atau lingkungan WP;
5) Analisis sosial budaya;
6) Analisis kependudukan;
7) Analisis ekonomi dan sektor unggulan;
8) Analisis transportasi (pergerakan);
9) Analisis sumber daya buatan;
10) Analisis kondisi lingkungan binaan;
11) Analisis kelembagaan;
12) Analisis karakteristik peruntukan zona;
13) Analisis jenis dan karakteristik kegiatan yang saat ini berkembang dan
14) Analisis kesesuaian kegiatan terhadap peruntukan/zona/sub zona;
15) Analisis dampak kegiatan terhadap jenis peruntukan/zona/sub zona;
16) Analisis pertumbuhan dan pertambahan penduduk pada suatu zona;
17) Analisis gap antara kualitas peruntukan/zona/sub zona yang diharapkan
dengan kondisi yang terjadi di lapangan;
18) Analisis karakteristik spesifik lokasi;
19) Analisis ketentuan dan standar setiap sektor terkait; dan
20) Analisis kewenangan dalam perencanaan, pemanfaatan ruang, dan
52
Modul 2
Selain analisis tersebut, dapat ditambahkan analisis sebagai berikut:

1) Kapasitas daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup untuk
pembangunan;
2) Perkiran mengenai dampak dan resiko lingkungan hidup;
3) Kinerja layanan atau jasa ekosistem;
4) Efisiensi pemanfaatan sumber daya alam;
5) Tingkat kerentanan dan kapasitas adaptasi terhadap perubahan iklim;dan
6) Tingkat ketahanan dan potensi keanekaragaman hayati
Keluaran dari pengolahan data meliputi:

1) Potensi dan masalah pengembangan di wilayah perencanaan;
2) Peluang dan tantangan pengembangan;
3) Tema pengembangan wilayah perencanaan;
4) Kecenderungan perkembangan;
5) Perkiraan kebutuhan pengembangan di wilayah perencanaan;
6) Intensitas pemanfaatan ruang sesuai dengan daya dukung dan daya
tampung (termasuk prasarana/infrastruktur dan utilitas);
7) Indikasi arahan penanganan kawasan dan lingkungan;
8) Kriteria performa zona/subzona yang termuat pada tabel kriteria
pengklasifikasian zona/subzona dalam RDTR (dapat dilihat pada Gambar 6);
53
Modul 2
Gambar 6 Contoh Kriteria Pengklasifikasian Zona dan Subzona Kawasan Lindung
54
Modul 2
Untuk kepentingan penyusunan peraturan zonasi, perlu ditambahkan analisis

meliputi :
1) Analisis karakteristik peruntukan, zona dan zona berdasarkan kondisi
yang diharapkan (berdasarkan nilai sejarah, lokasi, kerentanan dan risiko
bencana, persepsi maupun preferensi pemangku kepentingan);
2) Analisis jenis dan karakteristik kegiatan yang saat ini berkembang dan
3) Analisis kesesuaian kegiatan terhadap peruntukan/zona/sub zona
(karakteristik kegiatan, fasilitas penunjang dll);
4) Analisis dampak kegiatan terhadap jenis peruntukan/zona/sub zona;
5) Analisis pertumbuhan dan pertambahan penduduk pada suatu zona;
6) Analisis gap antara kualitas peruntukan/zona/sub zona yang diharapkan
dengan kondisi yang terjadi di lapangan (peruntukan saat ini, perizinan
yang sudah dikeluarkan; status guna lahan, konflik pemanfaatan ruang);
7) Analisis karakteristik spesifik lokasi (obyek strategis nasional/provinsi,
ruang dalam bumi);
8) Analisis ketentuan, standar setiap sektor terkait; dan
9) Analisis kewenangan dalam perencanaan, pemanfaatan ruang dan
Keluaran dari analisis peraturan zonasi di atas meliputi:

1) Definisi zona dan kualitas lokal minimum yang diharapkan;
2) Kesesuaian/kompatibilitas kegiatan dengan peruntukan/zona/ sub zona;
3) Kesesuaian/kompatibilitas kegiatan dengan kualitas lokal
4) Peruntukan/zona/ subzona sebagai dasar perumusan ketentuan ITBX;
5) Dampak kegiatan terhadap peruntukan/zona/subzona, sebagai dasar
perumusan ketentuan ITBX;
6) Lokasi-lokasi dengan karakteristik spesifik yang membutuhkan pengaturan
yang berbeda (khusus atau perlu penerapan teknik pengaturan zonasi);
dan
7) Rumusan tabel atribut kegiatan untuk peta zonasi.
55
Modul 2
D. Tahap Perumusan Konsepsi RDTR

Berikut ini akan dijelaskan masing-masing tahapan perumusan konsepsi
RDTR dalam penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kabupaten/Kota.
Perumusan konsepsi RDTR dilakukan dengan :
1) Mengacu pada RTRW;
2) Mengacu pada pedoman dan petunjuk pelaksanaan bidang penataan
ruang; dan
3) Memperhatikan RPJP kabupaten/kota dan RPJM kabupaten/kota.
Konsep RDTR dirumuskan berdasarkan hasil analisis yang telah

dilakukan sebelumnya dengan menghasilkan beberapa alternatif konsep
RDTR, yang berisi:
1) Rumusan tentang tujuan penataan wilayah perencanaan; dan
2) Konsep struktur internal wilayah perencanaan.
Penyusunan alternatif konsepsi RDTR ini berdasarkan prinsip optimasi

pemanfaatan ruang kawasan perkotaan (ruang darat, ruang laut, ruang
udara termasuk ruang di dalam bumi). Kegiatan penyusunan konsepsi RDTR
melibatkan masyarakat secara aktif dan bersifat dialogis/komunikasi dua
arah. Dialog dilakukan antara lain melalui konsultasi publik, workshop, FGD,
seminar, dan bentuk komunikasi dua arah lainnya. Konsultasi publik pada
tahap penyusunan konsepsi minimal dilakukan 1 (satu) kali yang melibatkan
DPRD, perguruan tinggi, pemerintah Provinsi, swasta, dan masyarakat, serta
dituangkan dalam bentuk berita acara.
Setelah dilakukan beberapa kali iterasi, dipilih alternatif terbaik sebagai
dasar perumusan RDTR. Hasil kegiatan perumusan konsepsi RDTR terdiri
atas:
1) Tujuan penataan wilayah perencanaan;
2) Rencana struktur ruang;
3) Rencana pola ruang;
4) Ketentuan pemanfaatan ruang; dan
5) Peraturan Zonasi.
56
Modul 2
Permusan muatan peraturan zonasi meliputi :

1) Penentuan delineasi blok peruntukan;
2) Perumusan aturan dasar, yang memuat :
a) Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan daftar kegiatan pada tabel
ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan mengacu pada Klasifikasi
Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLI) digit 3 dan dapat ditambahkan
sesuai kebutuhan;
b) Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang;
c) Ketentuan tata bangunan;
d) Ketentuan prasarana minimal;
e) Ketentuan khusus;
f) Ketentuan pelaksanaan meliputi :
(1) Ketentuan variansi pemanfaatan ruang;
(2) Ketentuan insentif dan disinsentif; dan
(3) Ketentuan penggunaan lahan yang tidak sesuai (non conforming
situation) dengan peraturan zonasi;
3) Perumusan teknik pengaturan zonasi yang dibutuhkan (jika ada).
Dalam rangka kemudahan pelayanan perizinan dan keterbukaan

informasi, maka diperlukan RDTR dalam bentuk digital yang terintegrasi
dengan sistem pelayanan perizinan berusaha secara elektronik. Tata cara
penyusunan RDTR dalam bentuk digital akan diatur lebih lanjut dalam
peraturan tersendiri.
E. Pelibatan Masyarakat Dalam Penyusunan RDTR

Kegiatan penyusunan Raperkada tentang RDTR melibatkan masyarakat
dalam bentuk pengajuan usulan, keberatan, dan sanggahan terhadap Naskah
Raperkada RDTR, melalui :
a. media massa (televisi, radio, surat kabar, majalah);
b. website resmi lembaga pemerintah yang berkewenangan menyusun
RTRW kabupaten/kota;
c. surat terbuka di media massa;
d. kelompok kerja (working group/public advisory group); dan/atau
57
Modul 2
e. diskusi/temu warga (public hearings/meetings), konsultasi publik,

workshops, FGD, seminar, konferensi, dan panel.
F. Penyusunan dan Pembahasan Rancangan Peraturan tentang RDTR

Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 Tentang
Penyelenggaraan Penataan Ruang, jangka waktu penyusunan dan penetapan
RDTR Kabupaten/Kota paling lama 12 (dua belas) bulan terhitung sejak
dimulainya pelaksanaan penyusunan RDTR Kabupaten/Kota.
Penyusunan rancanagan peraturan tentang RDTR dalam bentuk
Rancangan Peraturan Kepala Daerah (Raperkada), terdiri atas :
a. Penyusunan kajian kebijakan raperkada tentang RDTR; dan
b. Penyusunan Raperkada tentang RDTR yang merupakan proses penuangan
materi teknis RDTR ke dalam pasal – pasal dengan mengikuti kaidah
penyusunan peraturan perundang – undangan.
Naskah raperkada tentang RDTR terdiri atas:
a. Raperkada, merupakan rumusan pasal per pasal dari buku rencana; dan
b. Lampiran yang terdiri atas peta rencana struktur ruang, rencana pola ruang,
tabel indikasi program pemanfaatan ruang prioritas, serta tabel ketentuan
kegiatan dan penggunaan lahan (tabel ITBX). Khusus untuk lampiran peta
rencana struktur ruang dan rencana pola ruang disajikan dalam format A1.
Pembahasan rancangan RDTR Kabupaten/Kota oleh pemangku
kepentingan di tingkat kabupaten/kota dilakukan dengan konsultasi publik pada
tahapan penyusunan raperkada tentang RDTR minimal dilakukan 1 (satu) kali
yang melibatkan DPRD, perguruan tinggi, pemerintah Provinsi, swasta, dan
masyarakat, serta dituangkan dalam bentuk berita acara. Hasil pelaksanaan
penyusunan raperkada tentang RDTR terdiri atas:
a. Kajian kebijakan raperkada RDTR;
b. Naskah raperkada tentang RDTR beserta seluruh lampirannya; dan
c. Berita acara pembahasan RDTR dengan para pemangku kepentingan antara
lain :
1) berita acara konsultasi publik; dan
2) berita acara pembahasan dengan kabupaten/kota yang berbatasan.
58
Modul 2
Secara keseluruhan, penyusunan RDTR dilaksanakan paling lama 8

(delapan) bulan. Tata cara penyusunan RDTR ditunjukkan pada Tabel 2.
59
Modul 2
Tabel 2 Tata Cara Penyusunan RDTR
60
Modul 2
Pemerintah Daerah wajb menyusun dan menyediakan RDTR dalam bentuk

digital sesuai dengan standar dan dapat diakses dengan mudah oleh masyarakat
untuk mendapatkan informasi mengenai kesesuaian rencana lokasi kegiatan
dan/atau usahanya dengan RDTR.
Pemerintah Pusat wajib mengintegrasikan RDTR dalam bentuk digital ke
dalam sistem Perizinan Berusaha secara elektronik, sehingga pelaku usaha dapat
memperoleh informasi rencana lokasi kegiatan usaha sesuai dengan RDTR.
Penetapan RDTR berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021
Tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang adalah sebagai berikut :
a. Penetapan peraturan kepala daerah kabupaten/kota tentang RDTR kabupaten/kota
wajib dilaksanakan dalam jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan terhitung sejak
mendapat persetujuan substansi dari Menteri.
b. Apabila rancangan peraturan kepala daerah kabupaten/kota belum ditetapkan oleh
bupati/walikota dalam waktu paling lama 2 (dua) bulan terhitung sejak mendapat
persetujuan substansi dari Menteri. Penetapan rancangan peraturan kepala daerah
oleh Pemerintah Pusat dilaksanakan oleh Menteri setelah mendapat persetujuan
Presiden. Selanjutnya Rancangan peraturan kepala daerah ditetapkan dengan
Peraturan Menteri.
c. Setelah Raperkada ditetapkan oleh Pemerintah Pusat dengan Peraturan Menteri,
Menteri menyampaikan Peraturan Menteri kepada Bupati/Walikota. Bupati/walikota
wajib menetapkan peraturan kepala daerah untuk melaksanakan Peraturan Menteri
di daerahnya dalam jangka waktu paling lama 15 (lima belas) hari sejak Peraturan
Menteri ditetapkan.
d. Jangka waktu 15 hari (lima belas) hari tersebut termasuk pengundangan peraturan
kepala daerah dalam berita daerah oleh sekretaris daerah kabupaten/kota.
e. Jika bupati/walikota dan sekretaris daerah kabupaten/kota tidak melaksanakan
ketentuan tersebut (penetapan peraturan kepala daerah untuk melaksanakan
Peraturan Menteri di daerahnya dalam jangka waktu paling lama 15 hari termasuk
pengundangan peraturan kepala daerah dalam berita daerah) maka dikenai sanksi
administratif sesuai ketentuan peraturan perundang – undangan.
61
Modul 2
Diamanatkan juga dalam Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021

Tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang terkait dengan peninjauan kembali
RTR. Peninjauan kembali RTR khususnya RDTR dapat dilakukan 1 (satu) kali dalam
setiap periode 5 (lima) tahunan. Namun, peninjauan kembali RTR dapat dilakukan
lebih dari 1 (satu) kali dalam periode 5 (lima) tahunan apabila terjadi perubahan
lingkungan strategis berupa bencana alam skala besar, perubahan batas territorial
Negara, perubahan batas daerah, dan perubahan kebijakan nasional yang bersifat
strategis.
LATIHAN
Berdasarkan tujuan penataan kawasan yang telah dirumuskan pada latihan
sebelumnya dan didukung oleh data-data sekunder maka buatkan sebuah konsep
pengembangan kawasan tersebut!
RANGKUMAN
Tata cara penyusunan RDTR mencakup proses penyusunan, pelibatan peran
masyarakat dalam penyusunan, dan pembahasan rancangan RDTR
Kabupaten/Kota oleh pemangku kepentingan di tingkat Kabupaten/Kota. Pada
proses penyusunan RDTR Kabupaten Kota meliputi beberapa tahapan yaitu tahap
persiapan, pengumpulan data dan informasi, pengolahan data dan analisis,
perumusan konsepsi, dan penyusunan rancangan peraturan tentang RDTR
Kabupaten/Kota.
Kegiatan penyusunan Raperkada tentang RDTR melibatkan masyarakat dalam
bentuk pengajuan usulan, keberatan, dan sanggahan terhadap Naskah Raperkada
RDTR.
Format penyajian RDTR, terdiri atas:
a. materi teknis RDTR meliputi:
1) buku fakta dan analisis yang dilengkapi peta-peta;
2) buku rencana yang disajikan dalam format A4; dan
3) album peta yang disajikan dengan skala atau tingkat ketelitian 1:5.000
dalam format A1 yang dilengkapi dengan data peta digital yang
62
Modul 2
memenuhi ketentuan sistem informasi geografis (GIS) yang dikeluarkan

oleh lembaga yang berwenang. Album peta minimal terdiri atas:
a) peta wilayah perencanaan, yang berisi informasi rupa bumi, dan batas
administrasi WP dan Sub Wilayah Perencanaan (SWP);
b) peta penggunaan lahan saat ini;
c) peta rencana struktur ruang WP, yang meliputi rencana pusat
pelayanan WP, rencana jaringan transportasi, rencana jaringan
energi, rencana jaringan telekomunikasi, rencana jaringan sumber
daya air, rencana jaringan air minum, rencana pengelolaan air limbah
dan pengelolaan limbah bahan berbahaya dan beracun (B3), rencana
jaringan drainase, rencana jaringan persampahan, dan rencana
jaringan prasarana lainnya; dan
d) peta rencana pola ruang WP, yang meliputi rencana alokasi zona dan
subzona sesuai klasifikasi yang telah ditentukan.
b. naskah raperkada tentang RDTR terdiri atas:
1) Raperkada, merupakan rumusan pasal per pasal dari buku rencana; dan
2) Lampiran yang terdiri atas peta rencana struktur ruang, rencana pola
ruang, tabel indikasi program pemanfaatan ruang prioritas, serta tabel
ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan (tabel ITBX). Khusus untuk
lampiran peta rencana struktur ruang dan rencana pola ruang disajikan
dalam format A1.
EVALUASI
1. Jelaskan proses penyusunan RDTR!

2. Uraikan jenis data yang dibutuhkan dalam penyusunan RDTR!
3. Apa yang menjadi acuan dalam perumusan konsepsi RDTR?
4. Berapa jangka waktu penyusunan RDTR?
5. Uraikan kelengkapan dokumen Raperkada RDTR!
63
Modul 2
Lihat kembali materi yang ditanyakan di dalam bab ini. Periksa jawaban anda
apakah sudah benar atau belum. Apabila jawaban anda benar semua berarti sudah
memenuhi kompetensi yang diharapkan dalam bab ini. Sebaliknya apabila jawaban
anda ada yang salah, berarti anda harus mempelajari secara seksama materi pada
bab ini. Setelah itu kembali anda jawab dan bandingkan dengan materi pada bab ini.
64
Modul 2
BAB IV
PENUTUP
Modul ini disusun agar peserta diklat dapat memahami materi pembelajaran ini
dalam konteks pengenalan muatan dan prosedur RDTR dalam sistem penataan
ruang, khususnya dalam pengendalian pemanfaatan ruang.
Penataan wilayah perencanaan mempunyai fungsi sebagai acuan untuk
penyusunan rencana pola ruang, penyusunan rencana jaringan prasarana,
penyusunan ketentuan pemanfaatan ruang, penyusunan peraturan zonasi.
Penataan ini juga dimaksudkan untuk menjaga konsistensi dan keserasian
pengembangan kawasan perkotaan dengan rencana tata ruang wilayahnya.
Rencana pola ruang yang tercakup dalam rencana detail tata ruang merupakan
rencana distribusi subzona peruntukan. Pola ruang ini terdiri dari zona lindung dan
zona budidaya. Pola ruang perlu direncanakan lokasinya agar diperoleh suatu hasil
perencanaan yang dapat diacu oleh sektor.
Hal ini sejalan dengan fungsi rencana pola ruang untuk mengalokasi ruang
bagi berbagai kegiatan sosial, ekonomi, serta kegiatan pelestarian fungsi lingkungan
dalam wilayah perencanaan sebagai dasar penerbitan konfirmasi kesesuaian
kegiatan pemanfaatan ruang, dasar penyusunan RTBL, dan dasar penyusunan
rencana jaringan prasarana.
Rencana jaringan prasarana yang ada merupakan pengembangan hierarki
sistem jaringan prasarana yang ditetapkan dalam rencana struktur ruang yang
termuat dalam rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota. Hal ini dimaksudkan agar
walaupun jaringan prasarana direncakan hanya pada sebagian wilayah, namun
masih terkait secara sistem.
Dengan telah dirumuskannya rencana pola ruang dan rencana jaringan
prasarana, dalam upaya mewujudkan RDTR maka disusun ketentuan pemanfaatan
ruang yang berisi program pengembangan wilayah perencanaan dalam jangka
waktu perencanaan 5 (lima) tahunan sampai akhir tahun masa perencanaan.
65
Modul 2
DAFTAR PUSTAKA
Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang
Undang – Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Undang – Undang Cipta Kerja
Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan

Ruang
66
Modul 2
109
Modul 3
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Analisis Penyusunan RDTR
KATA PENGANTAR
Segala puji dan syukur kami ucapkan kehadirat Allah SWT yang telah memberikan
kemudahan dalam menyelesaikan Modul Diklat Penyusunan Rencana Detail Tata
Ruang Tingkat Dasar. Modul ini disusun sebagai penunjang kegiatan diklat agar
peserta diklat dapat mempelajari dan memahami materi-materi yang diberikan.
kepada pembaca, khususnya peserta diklat. Akhir kata dengan segala kerendahan
hati, tim penyusun mengharapkan masukan dan kritikan demi perbaikan
Terima kasih.
Jakarta, 2021
Kepala Pusat Pengembangan Sumber Daya
Manusia,
Deni Santo, S.T., M.Sc

NIP. 19700129 199703 1 004
ii
Modul 3
DAFTAR ISI
Hal
KATA PENGANTAR................................................................................................ ii
DAFTAR ISI............................................................................................................. iii
DAFTAR GAMBAR ................................................................................................ iv
DAFTAR TABEL ...................................................................................................... v
BAB I PENDAHULUAN........................................................................................... 1
1. LATAR BELAKANG ............................................................................................................. 1
2. DESKRIPSI SINGKAT .......................................................................................................... 2
3. TUJUAN PEMBELAJARAN ................................................................................................ 2
4. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK ................................................................ 3
BAB II ANALISIS PENYUSUNAN RDTR............................................................... 4

1. ANALISIS RDTR .................................................................................................................... 4
2. KELUARAN HASIL ANALISIS RDTR ............................................................................. 13
RANGKUMAN ................................................................................................................................. 14
BAB III OUTPUT ANALISIS PENYUSUNAN RDTR .......................................... 16

1. OUTPUT TUJUAN PENATAAN WILAYAH PERENCANAAN .................................... 16
2. OUTPUT RENCANA STRUKTUR RUANG ..................................................................... 17
3. OUTPUT RENCANA POLA RUANG ............................................................................... 18
4. OUTPUT KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG ....................................................... 19
5. OUTPUT PERATURAN ZONASI ...................................................................................... 21
RANGKUMAN ................................................................................................................................. 43
BAB IV PENUTUP ................................................................................................. 44

DAFTAR PUSTAKA .............................................................................................. 45
iii
Modul 3
DAFTAR GAMBAR
Hal
Gambar 1 Ilustrasi Pusat Pelayanan di Dalam Wilayah Perencanaan ............................ 5
Gambar 2 Contoh Kalimat Tujuan Penataan Wilayah Perencanaan ............................. 17
Gambar 3 Contoh Peta Rencana Pola Ruang ................................................................ 19
iv
Modul 3
DAFTAR TABEL
Hal
Tabel 1 Indikasi Program Pemanfaatan Ruang Prioritas .................................................. 20
Tabel 2 Contoh Kriteria Pengklasifikasian Zona dan Subzona Kawasan Lindung ....... 22
Tabel 3 Contoh Kriteria Pengklasifikasian Zona dan Subzona Kawasan Budidaya ..... 30
Tabel 4 Contoh Tabel Matriks ITBX ..................................................................................... 39
v
Modul 3
BAB I
PENDAHULUAN
1. LATAR BELAKANG
Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten/Kota belum operasional dan
sulit dijadikan rujukan dalam pengendalian pemanfaatan ruang. Rencana Detail Tata
Ruang (RDTR) sudah lebih rinci (mengatur guna lahan, intensitas bangunan, tata
massa bangunan), tetapi tetap kurang operasional bila tidak disertai dengan aturan
yang lengkap. Dengan hal tersebut maka dengan terdapat peraturan zonasi dalam
muatan RDTR maka bertujuan untuk melengkapi RDTR agar lebih operasional.
RDTR merupakan dasar dalam penerbitan perizinan pemanfaatan ruang. Muatan
RDTR yang terdiri dari tujuan penataan wilayah perencanaan, struktur ruang, pola
ruang, ketentuan pemanfaatan ruang, dan peraturan zonasi dapat dijadikan sebagai
dasar perizinan untuk pemanfaatan ruang serta perangkat operasional pengendalian
pemanfaatan ruang.
Analisis yang digunakan penyusunan RDTR meliputi analis struktur internal
wilayah perencanaan, analisis sistem penggunaan lahan (land use), analisis kedudukan
dan peran wilayah perencanaan dalam wilayah yang lebih luas, analisis sumber daya
alam dan fisik atau lingkungan wilayah perencanaan, analisis sosial budaya, analisis
kependudukan, analisis ekonomi dan sektor unggulan, analisis transportasi
(pergerakan), analisis sumber daya buatan, analisis kondisi lingkungan binaan, analisis
kelembagaan, analisis karakteristik peruntukan zona, analisis jenis dan karakteristik
kegiatan yang saat ini berkembang dan mungkin akan berkembang di masa
mendatang, analisis kesesuaian kegiatan terhadap peruntukan/zona/sub zona, analisis
dampak kegiatan terhadap jenis peruntukan/zona/sub zona, analisis pertumbuhan dan
pertambahan penduduk pada suatu zona, analisis gap antara kualitas
peruntukan/zona/sub zona yang diharapkan dengan kondisi yang terjadi di lapangan,
analisis karakteristik spesifik lokasi, analisis ketentuan dan standar setiap sektor terkait,
1
Modul 3
analisis kewenangan dalam perencanaan, pemanfaatan ruang, dan pengendalian

pemanfaatan ruang.
Analisis penyusunan RDTR merupakan instrument yang digunakan untuk
menghasilkan perumusan substansi RDTR. Data yang telah di analisis akan
menghasilkan potensi dan masalah pengembangan, peluang dan tantangan
pengembangan, tema pengembangan wilayah perencanaan, kecenderuangan
perkembangan, perkiraan kebutuhan pengembangan di wilayah perencanaan,
intensitas pemanfaatan ruang sesuai dengan daya dukung dan daya tampung, indikasi
arahan penanganan kawasan dan lingkungan, kriteria performa zona/subzona yang
termuat pada tabel kriteria pengklasifikasian zona/subzona dalam RDTR, definisi zona
dan kualitas lokal minimum yang diharapkan, kesesuaian/kompatibilitas kegiatan
dengan peruntukan/zona/ subzone, kesesuaian/kompatibilitas kegiatan dengan kualitas
local peruntukan/zona/ subzona sebagai dasar perumusan ketentuan ITBX, lokasi-
lokasi dengan karakteristik spesifik yang membutuhkan pengaturan yang berbeda,
kebutuhan prasarana minimum/maksimum dan standar-standar pemanfaatan ruang,
kebutuhan teknik pengaturan zonasi, dan konsep awal peraturan zonasi termasuk
untuk mitigasi bencana, pemanfaatan ruang dalam bumi, dan lain-lain.
Aparat pemerintah daerah perlu memahami analisis dalam penyusunan RDTR
agar hasil dan output analisis RDTR dapat menghasilkan rencana tata ruang yang
berkualitas sehingga dapat dijadikan acuan dalam pengendalian pemanfaatan ruang
agar lebih efektif.
2. DESKRIPSI SINGKAT
Mata Diklat Analisis Penyusunan RDTR ini membekali peserta agar dapat
memahami Analisis Penyusunan RDTR dan Output Analisis Penyusunan RDTR dalam
penyusunan RDTR.
3. TUJUAN PEMBELAJARAN
Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta mampu menjelaskan Analisis
Penyusunan RDTR dan Output Analisis Penyusunan RDTR. Indikator keberhasilan dari
pembelajaran ini peserta mampu:
2
Modul 3
1. Menjelaskan analisis – analisis yang digunakan dalam penyusunan RDTR; dan

2. Menjelaskan output dari analisis penyusunan RDTR.
4. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK

1) Analisis Penyusunan RDTR
a. Analisis RDTR
b. Keluaran Hasil Analisis RDTR
2) Output Analisis Penyusunan RDTR
a. Output Tujuan Penataan Wilayah Perencanaan
b. Output Rencana Struktur Ruang
c. Output Rencana Pola Ruang
d. Output Ketentuan Pemanfaatan Ruang
e. Output Peraturan Zonasi
3
Modul 3
BAB II
ANALISIS PENYUSUNAN RDTR
Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta dapat menjelaskan analisis penyusunan RDTR dalam
menyusun RDTR, selain itu peserta diharapkan mampu menjelaskan keluaran dari hasil analisis
secara umum dan keseluruhan.
1. ANALISIS RDTR
Dalam penyusunan RDTR serangkaian analisis digunakan sebagai masukan
dalam merumuskan konsepsi RDTR meliputi, tujuan penataan wilayah perencanaan,
penyusunan rencana struktur ruang, penyusunan rencana pola ruang, perumusan
ketentuan pemanfaatan ruang, penentuan deliniasi blok peruntukkan, perumusan
aturan dasar dan teknis peraturan zonasi. Berikut merupakan analisis yang digunakan
sebagai perumusan RDTR :
a) Analisis struktur internal wilayah perencanaan
Analisis struktur internal kawasan wilayah perencanaan (WP) dilakukan untuk
merumuskan kegiatan fungsional sebagai pusat dan jaringan yang menghubungkan
antarpusat di dalam WP ruang dari RTRW Kabupaten ke RDTR. Analisis struktur
internal WP didasarkan pada kegiatan fungsional di dalam WP tersebut, pusat-pusat
kegiatan, dan sistem jaringan yang melayaninya. Analisis struktur internal kawasan
membagi WP berdasarkan homogenitas kondisi fisik, ekonomi, dan sosial budaya,
serta menggambarkan arahan garis besar intensitas ruang dan arahan
pengembangannya di masa datang.
Pada analisis struktur internal WP meliputi 3 analisis yaitu analisis system pusat
pelayanan, analisis sistem jaringan jalan, dan analisis intensitas pengembangan ruang
pada seluruh WP. Analisis struktur internal WP digunakan sebagai bahan
pertimbangan merumuskan rencana pola ruang dan masukan perumusan konsep
struktur internal WP.
4
Modul 3
Gambar 1 Ilustrasi Pusat Pelayanan di Dalam Wilayah Perencanaan
b) Analisis sistem penggunaan lahan (land use)

Analisis sistem penggunaan lahan dilakukan untuk mendetailkan pola ruang dari
RTRW Kabupaten/Kota ke RDTR. Analisis sistem penggunaan lahan didasarkan pada
kondisi fisik kawasan perencanaan, kondisi eksisting, status lahan, dan kerentanan
terhadap risiko bencana. Analisis sistem penggunaan lahan meliputi analisis
simpangan antara pola ruang RTRW dan kondisi eksisting, analisis tutupan lahan dan
run-off yang ditimbulkan, dan analisis kepemilikan tanah. Analisis ini digunakan
sebagai bahan pertimbangan dalam menentukan rencana pola ruang.
c) Analisis kedudukan dan peran WP dalam wilayah yang lebih luas

Analisis WP pada wilayah yang lebih luas, dilakukan untuk memahami
kedudukan dan keterkaitan WP dalam sistem regional yang lebih luas dalam
aspek sosial, ekonomi, lingkungan, sumber daya buatan atau sistem prasarana,
budaya, pertahanan, dan keamanan. Sistem regional tersebut dapat berupa sistem
kota, wilayah lainnya, kabupaten atau kota yang berbatasan, pulau, dimana WP
tersebut dapat berperan dalam perkembangan regional.
Pada analisis regional dilakukan analisis pada aspek analisis kedudukan dan
keterkaitan sosial-budaya dan demografi, analisis kedudukan dan keterkaitan ekonomi,
analisis kedudukan dan keterkaitan sosial – budaya dan demografi WP pada
5
Modul 3
wilayah yang lebih luas, analisis kedudukan dan keterkaitan sistem prasarana
wilayah perencanaan dengan wilayah yang lebih luas, analisis kedudukan dan
keterkaitan aspek lingkungan, analisis kedudukan dan keterkaitan aspek pertahanan
dan keamanan WP, analisis kedudukan dan keterkaitan aspek pendanaan WP, dan
analisis spesifik terkait kekhasan kawasan.
Hasil dari analisis regional adalah memberikan gambaran pola ruang dan sistem
jaringan prasarana WP yang berhubungan dengan WP lain dan kota atau wilayah yang
berbatasan, gambaran fungsi dan peran WP pada wilayah yang lebih luas, gambaran
potensi dan permasalahan pembangunan akan penataan ruang pada wilayah yang
lebih luas terkait dengan kedudukan dan hubungan WP dengan wilayah yang lebih
luas, dan gambaran peluang dan tantangan pembangunan wilayah perencanaan
dalam wilayah yang lebih luas yang ditunjukkan oleh sektor unggulan.
Hasil analisis regional tersebut digunakan sebagai pertimbangan dalam
penyusunan RDTR meliputi penetapan fungsi dan peran WP dalam wilayah yang lebih
luas yang akan mempengaruhi pada pembentukan jaringan prasarana terutama lintas
sub wilayah/lintas kawasan atau yang mengemban fungsi layanan dengan skala yang
lebih luas dari wilayah WP. Selain itu, digunakan sebagai bahan pertimbangan
pembentukan pola ruang WP yang serasi dengan kawasan berdekatan terutama pada
wilayah perbatasan agar terjadi sinkronisasi dan harmonisasi dalam pemanfaatan
ruang antar WP dalam rangka perwujudan tujuan penataan ruang.
d) Analisis sumber daya alam dan fisik atau lingkungan WP

Analisis dilakukan untuk memberikan gambaran kerangka fisik pengembangan
wilayah serta batasan dan potensi alam WP dengan mengenali karakteristik sumber
daya alam, menelaah kemampuan dan kesesuaian lahan agar pemanfaatan lahan
dalam pengembangan wilayah dapat dilakukan secara optimal dengan tetap
memperhatikan keseimbangan ekosistem dan meminimalkan kerugian akibat bencana.
Analisis sumber daya alam dan fisik/lingkungan wilayah yang perlu dilakukan
mencakup beberapa analisis yaitu, analisis sumber daya air, analisis sumber daya
tanah, analisis topografi dan kelerengan, analisis geologi lingkungan, analisis
6
Modul 3
klimatologi, analisis sumber daya alam (zona lindung), dan analisis sumber daya alam
dan fisik wilayah lainnya (zona budi daya).
Analisis sumber daya air dilakukan untuk memahami bentuk dan pola
kewenangan, pola pemanfaatan, dan pola kerjasama pemanfaatan sumber daya
air yang ada dan yang sebaiknya dikembangkan di dalam WP. Khususnya
terhadap sumber air baku serta air permukaan (sungai dan/atau danau) yang mengalir
dalam WP yang memiliki potensi untuk mendukung pengembangan dan/atau memiliki
kesesuaian untuk dikembangkan bagi kegiatan tertentu yang sangat membutuhkan
sumber daya air. Analisis ini menjadi dasar dalam menetapkan kebijakan yang
mengatur sumber-sumber air tersebut.
Analisis sumber daya tanah digunakan dalam mengidentifikasi potensi dan
permasalahan pengembangan WP berdasarkan kesesuaian tanah serta kawasan
rawan bencana. Analisis ini menghasilkan rekomendasi bagi peruntukan zona budi
daya dan zona lindung.
Analisis topografi dan kelerengan dilakukan untuk potensi dan permasalahan
pengembangan wilayah perencanaan berdasarkan ketinggian dan kemiringan
lahan. Analisis ini dilakukan untuk mengetahui daya dukung serta kesesuaian
lahan bagi peruntukan kawasan budi daya dan lindung
Analisis geologi lingkungan dilakukan untuk mengidentifikasi potensi dan
pengembangan WP berdasarkan potensi dan kendala dari aspek geologi lingkungan.
Analisis ini menjadi rekomendasi bagi peruntukan kawasan rawan bencana,
kawasan lindung geologi, dan kawasan pertambangan.
Analisis klimatologi digunakan dalam mengidentifikasi potensi dan permasalahan
pengembangan WP berdasarkan kesesuaian iklim setempat. Analisis ini menjadi
bahan rekomendasi bagi kesesuaian peruntukan pengembangan kegiatan budi daya.
Analisis sumber daya alam (zona lindung) dilakukan untuk mengetahui daya
dukung/kemampuan wilayah perencanaan dalam menunjang fungsi hutan/sumber
daya alam hayati lainnya, baik untuk perlindungan maupun kegiatan produksi.
Selain itu, analisis ini dimaksudkan untuk menilai kesesuaian lahan bagi penggunaan
hutan produksi tetap dan terbatas, hutan yang dapat dikonversi, hutan lindung, dan
kesesuaian fungsi hutan lainnya.
7
Modul 3
Analisis sumber daya alam dan fisik wilayah lainnya (zona budi daya) perlu juga
dilakukan analisis terhadap sumber daya alam lainnya sesuai dengan karakteristik WP
yang akan direncanakan, untuk mengetahui pola kewenangan, pola pemanfaatan,
maupun pola kerjasama pemanfaatan sumber daya tersebut.
Secara umum analisis fisik/lingkungan dan SDA memberikan gambaran daya
dukung lingkungan fisik dalam menampung kegiatan yang ada maupun yang akan
dikembangkan sampai akhir masa berlakunya RDTR, gambaran daya dukung
maksimum (daya tampung) ruang/lingkungan hidup dalam menampung kegiatan
sampai waktu yang melebihi masa berlakunya RDTR, gambaran kesesuaian lahan
untuk pemanfaatan ruang di masa datang berdasarkan kondisi fisik/lingkungannya,
gambaran potensi dan hambatan pembangunan keruangan dari aspek fisik, dan
gambaran alternatif-alternatif upaya mengatasi hambatan fisik/lingkungan yang ada di
WP. Hasil analisis ini digunakan sebagai bahan dalam sintesa analisis holistic dalam
melihat potensi, masalah, peluang penataan ruang WP dalam penyusunan RDTR.
e) Analisis sosial budaya

Analisis ini dilakukan untuk mengkaji kondisi sosial budaya masyarakat yang
mempengaruhi pengembangan wilayah perencanaan seperti elemen-elemen kota
yang memiliki nilai historis dan budaya yang tinggi (urban heritage, langgam
arsitektur, landmark kota) serta modal sosial dan budaya yang melekat pada
masyarakat (adat istiadat) yang mungkin menghambat ataupun mendukung
pembangunan, tingkat partisipasi/peran serta masyarakat dalam pembangunan,
kepedulian masyarakat terhadap lingkungan, dan pergeseran nilai dan norma yang
berlaku dalam masyarakat setempat.
f) Analisis kependudukan
Analisis yang dilakukan untuk mengidentifikasi dan mendapatkan proyeksi
perubahan demografi seperti pertumbuhan dan komposisi jumlah penduduk serta
kondisi sosial kependudukan dalam memberikan gambaran struktur dan karakteristik
penduduk. Hal ini berhubungan erat dengan potensi dan kualitas penduduk,
mobilisasi, tingkat pelayanan dan penyediaan kebutuhan sektoral (sarana, prasarana
maupun utilitas minimum). Selain itu analisis terhadap penyebaran dan perpindahan
8
Modul 3
penduduk dari daerah perdesaan ke daerah perkotaan memberikan gambaran

dan arahan kendala serta potensi sumber daya manusia untuk keberlanjutan
pengembangan, interaksi, dan integrasi dengan daerah di luar WP. Analisis
dilakukan dengan mempertimbangkan proyeksi demografi terhadap batasan daya
dukung dan daya tampung WP dalam jangka waktu rencana.
g) Analisis ekonomi dan sektor unggulan

Dalam mewujudkan ekonomi WP yang berkelanjutan melalui keterkaitan ekonomi
lokal dalam sistem ekonomi kota, regional, nasional, maupun internasional,
analisis ekonomi dilakukan dengan menemukenali struktur ekonomi, pola persebaran
pertumbuhan ekonomi, potensi, peluang dan permasalahan perekonomian wilayah
kota untuk mencapai pertumbuhan ekonomi yang baik, terjadinya investasi dan
mobilisasi dana yang optimal.
Analisis diarahkan untuk menciptakan keterkaitan intra-regional (antar
kawasan/kawasan perkotaan/perdesaan/kabupaten/kota) maupun inter-regional
sehingga teridentifikasi sektor-sektor riil unggulan, dan solusi-solusi secara
ekonomi yang mampu memicu peningkatan ekonomi wilayah kota. Analisis
diharapkan dapat membaca potensi ekonomi lokal terhadap pasar regional, nasional
maupun global.
Dari analisis ini, diharapkan diperoleh karakteristik perekonomian wilayah
perencanaan dan ciri-ciri ekonomi kawasan dengan mengidentifikasi basis
ekonomi, sektor-sektor unggulan, besaran kesempatan kerja, pertumbuhan dan
disparitas pertumbuhan ekonomi di WP.
h) Analisis transportasi (pergerakan)

Analisis transportasi dilakukan untuk menciptakan kemudahan dalam pergerakan,
mendorong pertumbuhan ekonomi kawasan, dan mendukung fungsi masing-masing
zona. Analisis transportasi didasarkan pada pusat kegiatan, proyeksi kebutuhan lalu
lintas. Analisis transportasi meliputi analisis sistem kegiatan, analisis sistem jaringan,
dan analisis sistem pergerakan. Analisis ini digunakan sebagai bahan pertimbangan
dalam menyusun rencana struktur ruang.
9
Modul 3
i) Analisis sumber daya buatan

Sumber daya buatan merupakan sumber daya alam yang telah/akan ditingkatkan
dayagunanya untuk memenuhi kebutuhan manusia. Pemanfaatan sumber daya buatan
akan mengurangi eksploitasi sumber daya alam sehingga tetap dapat menjaga
keseimbangan ekosistem suatu wilayah. Misalnya, waduk, dinding talud penahan
tanah, reklamasi pantai, sodetan sungai, terasering, dan lain-lain.
Analisis sumber daya buatan dilakukan untuk memahami kondisi, potensi,
permasalahan, dan kendala yang dimiliki dalam peningkatan pelayanan sarana dan
prasarana pada WP. Melalui analisis ini diharapkan teridentifikasi kebutuhan sarana
dan prasarana yang diperlukan untuk memaksimalkan fungsi WP.
Analisis didasarkan pada luas wilayah dan perhitungan penduduk per unit kegiatan
dari sebuah WP atau perhitungan rasio penduduk terhadap kapasitas atau skala
pelayanan prasarana dan sarana wilayah perencanaan atau intensitas pemanfaatan
ruang terhadap daya dukung prasarana/utilitas serta analisis daya dukung wilayah.
Dalam analisis sumber daya buatan perlu dianalisis cost benefit ratio terhadap
program pembangunan sarana dan prasarana tersebut. Analisis sumber daya buatan
sangat terkait erat dengan perkembangan dan pemanfaatan teknologi.
j) Analisis kondisi lingkungan binaan

Analisis kondisi lingkungan binaan dilakukan untuk menciptakan ruang yang
berkarakter, layak huni dan berkelanjutan secara ekonomi, lingkungan, dan sosial.
Analisis kondisi lingkungan binaan didasarkan pada kondisi fisik kawasan perencanaan
dan kriteria lokal minimum. Analisis kondisi lingkungan binaan meliputi analisis figure
and ground, analisis aksesibilitas pejalan kaki dan pedestrian, analisis ketersediaan
dan dimensi jalur khusus pedestrian, analisis karakteristik kawasan (langgam
bangunan), analisis land use, analisis ketersediaan ruang terbuka hijau dan non hijau,
analisis vista kawasan (pelataran pandang), analisis tata massa bangunan, analisis
intensitas bangunan, analisis land value capture (pertambahan nilai lahan), analisis
kebutuhan prasarana dan sarana sesuai standar (jalan, jalur pejalan kaki, jalur sepeda,
saluran drainase, dan lainnya), dan analisis cagar budaya. Analisis ini digunakan
sebagai bahan pertimbangan dalam menentukan konsep ruang.
10
Modul 3
k) Analisis kelembagaan
Analisis kelembagaan dilakukan untuk memahami kapasitas pemerintah kota
dalam menyelenggarakan pembangunan yang mencakup struktur organisasi dan tata
laksana pemerintahan, sumber daya manusia, sarana dan prasarana kerja,
produk-produk pengaturan serta organisasi nonpemerintah, perguruan tinggi dan
masyarakat. Analisis diharapkan menghasilkan beberapa bentuk dan operasional
kelembagaan di WP sehingga semua pihak yang terlibat dapat berpartisipasi dalam
perencanaan, pemanfaatan, dan pengendalian pemanfaatan ruang.
l) Analisis karakteristik peruntukan zona

Analisis ini dilakukan untuk mengidentifikasi definisi dan kualitas local minimum
pada masing – masing zona/subzone serta menjadi rumusan bagi ketentuan
penggunaan lahan, ketentuan intesitas pemanfaatan ruang, ketentuan tata bangunan,
dan ketentuan khusus.
m) Analisis jenis dan karakteristik kegiatan yang saat ini berkembang dan mungkin
akan berkembang di masa mendatang
Analisis jenis dan karakteristik kegiatan eksisting dan perkembangannya
digunakan untuk mengidentifikasi kegiatan yang ada saat ini, kegiatan yang
direncanakan, dan/atau kegiatan yang mungkin timbul akibat rencana yang disusun.
Analisis ini digunakan sebagai perumusan ketentuan kegiatan dan penentuan kegiatan
peraturan zonasi.
n) Analisis kesesuaian kegiatan terhadap peruntukan/zona/sub zona

Analisis kesesuaian kegiatan terhadap peruntukan/zona/sub zona dilakukan untuk
mengindentifikasi kompatibilitas kegiatan dengan zona/sub zona serta kompatibilitas
kegiatan dengan kualitas lokal minimum zona/sub zona. Analisis ini merupakan dasar
dalam perumusan ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan (matriks ITBX).
11
Modul 3
o) Analisis dampak kegiatan terhadap jenis peruntukan/zona/sub zona

Analisis dampak kegiatan terhadap jenis peruntukan/zona/sub zona dilakukan
sebagai dasar dalam perumusan ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan (matriks
ITBX) dan penentuan kebutuhan TPZ.
p) Analisis pertumbuhan dan pertambahan penduduk pada suatu zona

Analisis pertumbuhan dan pertambahan penduduk pada suatu zona dilakukan
sebagai dasar penentuan kebutuhan prasarana dan sarana minimum/maksimum di
setiap zona/sub zona. Analisis ini juga dapat dilakukan untuk mengidentifikasi standar
teknis dari sektor-sektor terkait.
q) Analisis gap antara kualitas peruntukan/zona/sub zona yang diharapkan dengan

kondisi yang terjadi di lapangan
Analisis gap antara kualitas peruntukan/zona/sub zona yang diharapkan dengan
kondisi eksisting dilakukan untuk mengidentifikasi lokasi-lokasi dengan karakteristik
spesifik yang membutuhkan pengaturan yang berbeda. Analisis ini merupakan dasar
dalam perumusan ketentuan khusus serta dapat menjadi masukan bagi analisis
kewenangan dalam perencanaan, pemanfaatan ruang, dan pengendalian pemanfaatan
ruang.
r) Analisis karakteristik spesifik lokasi (obyek strategis nasional/provinsi, ruang dalam

bumi)
Analisis karakteristik spesifik lokasi dilakukan untuk mengidentifikasi lokasi-lokasi
dengan karakteristik spesifik yang membutuhkan pengaturan yang berbeda. Analisis ini
dilakukan sebagai dasar perumusan dalam ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan
(matriks ITBX), ketentuan khusus, kebutuhan TPZ.
s) Analisis ketentuan dan standar setiap sektor terkait

Analisis ketentuan atau standar setiap sector terkait dilakukan untuk
mengindentifikasi kebutuhan prasarana maksimum/minimum dan standar-standar
pemanfaatan ruang. Analisis ini digunakan sebagai dasar perumusan ketentuan
sarana dan prasarana minimum.
12
Modul 3
t) Analisis kewenangan dalam perencanaan, pemanfaatan ruang dan pengendalian

pemanfaatan ruang.
Analisis ini digunakan sebagai dasar perumusan dalam ketentuan pelaksanaan.
Selain analisis – analisis tersebut yang digunakan untuk penyusunan RDTR,

analisis lainnya yang dapat ditambahkan adalah sebagai berikut :
1) Kapasitas daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup untuk
pembangunan;
2) Perkiran mengenai dampak dan resiko lingkungan hidup;
3) Kinerja layanan atau jasa ekosistem;
4) Efisiensi pemanfaatan sumber daya alam;
5) Tingkat kerentanan dan kapasitas adaptasi terhadap perubahan iklim; dan
6) Tingkat ketahanan dan potensi keanekaragaman hayati
2. KELUARAN HASIL ANALISIS RDTR

Dalam penyusunan RDTR, analisis diperlukan sebagai masukan dalam
perumusan konsep sehingga menjadikan rencana sesuai dengan karakterisitik
terhadap kebutuhan wilayahnya. Selain itu serangkaian analisis yang dilakukan guna
mengidentifikasi dan mengkaji kebutuhan dalam perencanaan, sehingga hasil dari
analisis tersebut dapat menjaga konsistensi dan keserasian pengembangan kawasan
perencanaan. Secara umum, berdasarkan serangkaian analisis untuk menyusun
RDTR menghasilkan beberapa keluaran yang bermanfaat bagi masukan dalam
perumusan konsepsi RDTR.
Keluaran yang dihasilkan dari serangkaian analisis penyusunan RDTR yaitu
potensi dan masalah pengembangan di wilayah perencanaan, peluang dan tantangan
pengembangan, tema pengembangan wilayah perencanaan, kecenderungan
perkembangan, perkiraan kebutuhan pengembangan di wilayah perencanaan,
intensitas pemanfaatan ruang sesuai dengan daya dukung dan daya tampung
(termasuk prasarana/infrastruktur dan utilitas), indikasi arahan penanganan kawasan
dan lingkungan, kriteria performa zona/subzona yang termuat pada tabel kriteria
pengklasifikasian zona/subzona dalam RDTR.
13
Modul 3
Selain keluaran tersebut, keluaran lainnya dari analisis untuk kepentingan

peraturan zonasi diantaranya meliputi definisi zona dan kualitas local minimum yang
diharapkan, kesesuaian/kompatibilitas kegiatan dengan peruntukan/zona/subzona,
kesesuaian/kompatibilitas kegiatan dengan kualitas lokal peruntukan/zona/subzona
sebagai dasar perumusan ketentuan ITBX, dampak kegiatan terhadap
peruntukan/zona/subzone sebagai dasar perumusan ketentuan ITBX, lokasi-lokasi
dengan karakteristik spesifik yang membutuhkan pengaturan yang berbeda, kebutuhan
prasarana minimum/maksimum dan standar-standar pemanfaatan ruang, kebutuhan
teknik pengaturan zonasi, konsep awal peraturan zonasi termasuk untuk mitigasi
bencana, pemanfaatan ruang dalam bumi, dan lain-lain.
RANGKUMAN
Penyusunan RDTR meliputi berbagai serangakaian analisis yaitu, analis struktur
internal wilayah perencanaan, analisis sistem penggunaan lahan (land use), analisis
kedudukan dan peran wilayah perencanaan dalam wilayah yang lebih luas, analisis
sumber daya alam dan fisik atau lingkungan wilayah perencanaan, analisis sosial
budaya, analisis kependudukan, analisis ekonomi dan sektor unggulan, analisis
transportasi (pergerakan), analisis sumber daya buatan, analisis kondisi lingkungan
binaan, analisis kelembagaan, analisis karakteristik peruntukan zona, analisis jenis dan
karakteristik kegiatan yang saat ini berkembang dan mungkin akan berkembang di
masa mendatang, analisis kesesuaian kegiatan terhadap peruntukan/zona/sub zona,
analisis dampak kegiatan terhadap jenis peruntukan/zona/sub zona, analisis
pertumbuhan dan pertambahan penduduk pada suatu zona, analisis gap antara
kualitas peruntukan/zona/sub zona yang diharapkan dengan kondisi yang terjadi di
lapangan, analisis karakteristik spesifik lokasi, analisis ketentuan dan standar setiap
sektor terkait, analisis kewenangan dalam perencanaan, pemanfaatan ruang, dan
pengendalian pemanfaatan ruang. Adapun analisis yang dapat ditambahkan yaitu
kapasitas daya dukung dan daya tampung lingkungan hidup untuk pembangunan,
perkiran mengenai dampak dan resiko lingkungan hidup, kinerja layanan atau jasa
ekosistem, efisiensi pemanfaatan sumber daya alam, tingkat kerentanan dan kapasitas
14
Modul 3
adaptasi terhadap perubahan iklim, dan tingkat ketahanan dan potensi

keanekaragaman hayati.
15
Modul 3
BAB III
OUTPUT ANALISIS
PENYUSUNAN RDTR
Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta diharapkan mampu menjelaskan output dari analisis
penyusunan RDTR sesuai dengan hasil kegiatan perumusan konsepsi RDTR.
Penyusunan RDTR disusun dengan memperhatikan tujuan penataan wilayah

perencanaan yang merupakan kualitas yang terukur yang akan dicapai sesuai arahan
pencapaian dalam RTRW dan dilengkapi dengan konsep pencapaian. Berdasarkan
perumusan konsep RDTR, akan menghasilkan tujuan penataan wilayah perencanaan,
rencana struktur ruang, rencana pola ruang, ketentuan pemanfaatan ruang, dan
peraturan zonasi sesuai dengan muatan RDTR.
Analisis penyusunan RDTR dilakukan untuk menjawab hasil kegiatan perumusan
konsepsi RDTR agar penentuan konsep menjadi tepat dan efisien. Berdasarkan hasil
analisis penyusunan RDTR secara keseluruhan akan memberikan output. Output yang
dihasilkan dari serangkaian analisis dalam perumusan konsepsi RDTR, diantaranya
meliputi tema penataan wilayah perencanaan, peta rencana struktur ruang, peta
rencana pola ruang, indikasi program pemanfaatan ruang prioritas, tabel ketentuan
kegiatan dan penggunaan lahan. Berikut ini akan dijelaskan mengenai output dari
analisis penyusunan RDTR:
1. OUTPUT TUJUAN PENATAAN WILAYAH PERENCANAAN
Sesuai dengan muatan RDTR yakni tujuan penataan wilayah perencanaan
yang merupakan hasil kegiatan perumusan konsepsi RDTR, menghasilkan tema yang
akan di rencanakan di wilayah perencanaan. Penetapan tema tersebut dihasilkan dari
serangkaian analisis penyusunan RDTR berdasarkan arahan yang telah ditetapkan di
RTRW, isu strategis wilayah perencanaan, dan karakteristik wilayah perencanaan.
Berikut ini adalah mindmap untuk menghasilkan tema wilayah perencanaan :
16
Modul 3
Gambar 2 Contoh Kalimat Tujuan Penataan Wilayah Perencanaan
Tujuan penataan wilayah perencanaan berisi tema yang akan direncanakan di

wilayah perencanaan, dimana hal tersebut menjadi faktor penentu dalam memilih
pendekatan teknis yang akan diterapkan dalam menyusun RDTR. Penulisan kalimat
tujuan penataan wilayah perencanaan juga harus mampu menjawab rumusan isu
strategis yang muncul, memuat solusi ideal yang dapat merujuk pada indikator kualitas
suatu kota, berorientasi pada kondisi yang akan dicapai di masa depan dengan
menyisipkan unsur waktu, serta bersifat positif dan proaktif. Sehingga dari tujuan
penataan wilayah perencanaan akan menghasilkan tema yang akan di rencanakan di
wilayah perencanaan.
2. OUTPUT RENCANA STRUKTUR RUANG

Dalam perumusan konsepsi penyusunan RDTR, analisis untuk rencana struktur
ruang akan menghasilkan rencana pengembangan pusat pelayanan, rencana jaringan
transportasi, dan rencana jaringan jalan. Output dari analisis tersebut akan
menghasilkan peta rencana pusat pelayanan yang memuat pusat – pusat pelayanan,
peta rencana jaringan transportasi, peta rencana jaringan energi, peta jaringan
telekomunikasi, peta rencana jaringan sumber daya air, peta rencana jaringan air
minum, peta rencana jaringan air limbah dan pengelolaan limbah bahan berbahaya dan
beracun (B3), peta rencana jaringan drainase, peta rencana jaringan persampahan, dan
17
Modul 3
peta rencana jaringan prasarana lainnya. Peta rencana struktur ruang ini digambarkan
secara tersendiri untuk masing – masing peta rencana. Peta rencana struktur ruang
digambarkan dalam peta dengan skala atau ketelitian informasi 1 : 5.000 dan mengikuti
ketentuan mengenai sistem informasi geografis yang dikeluarkan oleh
kementerian/lembaga yang berwenang serta disajikan dalam format digital sesuai
dengan pedoman basis data.
3. OUTPUT RENCANA POLA RUANG

Dalam perumusan konsepsi penyusunan RDTR, rencana pola ruang meliputi
zona lindung dan zona budidaya. Output dari analisis menghasilkan rencana pola ruang
yaitu peta rencana pola ruang yang meliputi rencana alokasi zona dan subzone sesuai
klasifikasi yang telah ditentukan. Peta rencana struktur ruang digambarkan dalam peta
dengan skala atau ketelitian informasi 1: 5.000 dan mengikuti ketentuan mengenai
sistem informasi geografis yang dikeluarkan oleh kementerian/lembaga yang
berwenang. Rencana pola ruang dapat digambarkan kedalam beberapa lembar peta
yang tersusun secara beraturan mengikuti ketentuan yang berlaku serta peta rencana
pola ruang harus sudah menunjukkan batasan bidang tanah/persil untuk wilayah yang
sudah terbangun . Peta disajikan dalam format digital sesuai dengan pedoman basis
data. Berikut ini adalah output dari serangkaian analisis untuk menghasilkan peta
rencana pola ruang :
18
Modul 3
Gambar 3 Contoh Peta Rencana Pola Ruang
4. OUTPUT KETENTUAN PEMANFAATAN RUANG

Ketentuan pemanfaatan ruang dalam RDTR merupakan upaya mewujudkan
RDTR dalam bentuk program pengembangan wilayah perencanaan dalam jangka
waktu perencanaan 5 (lima) tahunan sampai akhir tahun masa perencanaan. Hasil
serangkaian analisis untuk merumuskan konsepsi ketentuan pemanfaatan ruang,
output dituangkan dalam bentuk narasi namun khusus untuk program prioritas 5
(lima) tahun pertama disusun dalam bentuk tabel indikasi program pemanfaatan
ruang prioritas. Berikut ini adalah contoh matriks indikasi program pemanfaatan
ruang prioritas :
19
Modul 3
Tabel 1 Indikasi Program Pemanfaatan Ruang Prioritas

NO. PROGRAM PRIORITAS LOKASI WAKTU PELAKSANAAN SUMBER DANA INSTANSI
PJM-1 (T1 – T5) PJM-2 S/D PELAKSANA
T1 T2 T3 T4 T5 PJM-4
A.. Perwujudan Rencana
struktur ruang
• ……….
• ……….
• ……….
• ……….
B. Perwujudan Rencana
Pola Ruang
1. Perwujudan Zona
Lindung
• ……….
• ……….
• ……….
• ……….
2. Perwujudan Zona
Budidaya
• ……….
• ……….
• ……….
• ……….
20
Modul 3
5. OUTPUT PERATURAN ZONASI

Peraturan zonasi disusun untuk setiap zona peruntukan baik zona lindung
maupun zona budidaya. Berdasarkan serangkaian analisis penyusunan RDTR
diantaranya memuat analisis untuk kebutuhan peraturan zonasi. Hasil dari beberapa
analisis untuk kebutuhan zonasi diantaranya untuk dapat merumuskan konsepsi
peraturan zonasi. Bentuk output dari hasil analisis - analisis tersebut dalam
merumuskan konsepsi peraturan zonasi menghasilkan aturan dasar (ketentuan
kegiatan dan penggunaan lahan, ketentuan instensitas pemanfaatan ruang,
ketentuan tata bangunan, ketentuan prasarana dan sarana minimal, ketentuan
khusus, dan ketentuan pelaksanaan) dalam bentuk tabel/matriks ITBX yang
dilengkapi ketentuan ITBX dalam bentuk deskripsi untuk setiap zona.
Sebelum menghasilkan output tabel ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan,
perlu diketahui klasifikasi zona/sub zona pada kawasan perencanaan agar dapat
diketahui kategori zona lindung atau zona budidaya. Untuk menentukan klasifikasi
penentuan zona/subzone lindung dan budidaya, kriteria pengklasifikasian
zona/subzone memuat sekurang – kurangnya nama zona/subzone,
kodezona/subzone, definisi zona, tujuan penetapan zona, kriteria performazona, dan
kriteria perencanaan zona.
Pengklasifikasian zona lindung dan budidaya dapat dilakukan dengan melihat
kriteria-kriteria berdasarkan zona lindung dan budidaya, sebagai berikut:
21
Modul 3
Tabel 2 Contoh Kriteria Pengklasifikasian Zona dan Subzona Kawasan Lindung
22
Modul 3
A. Kriteria Pengklasifikasian Zona dan Subzona Kawasan Budidaya

Kriteria pengklasifian zona dan subzona kawasan budidaya dibagi menjadi 8 (delapan) zona, yakni zona perumahan,
zona perdagangan dan jasa, zona perkantoran, zona industri, zona sarana pelayanan umum, zona peruntukan lainna,
dan zona peruntukan campuran. Berikut ini penjelasan pengklasifikasian zona budidaya:
Klasifikasi Zona Budidaya
23
Modul 3
24
Modul 3
25
Modul 3
26
Modul 3
27
Modul 3
28
Modul 3
29
Modul 3
Tabel 3 Contoh Kriteria Pengklasifikasian Zona dan Subzona Kawasan Budidaya
30
Modul 3
31
Modul 3
32
Modul 3
33
Modul 3
34
Modul 3
35
Modul 3
36
Modul 3
37
Modul 3
Matriks I, T, B dan X untuk kegiatan dan penggunaan lahan pada suatu zonasi
didasarkan pada:
1) Pertimbangan Umum
Pertimbangan umum berlaku untuk semua jenis penggunaan lahan, antara lain
kesesuaian dengan arahan pemanfaatan ruang dalam RTRW kabupaten/kota,
keseimbangan antara kawasan lindung dan kawasan budi daya dalam suatu
wilayah, kelestarian lingkungan (perlindungan dan pengawasan terhadap
pemanfaatan air, udara, dan ruang bawah tanah), perbedaan sifat kegiatan
bersangkutan terhadap fungsi zona terkait, definisi zona, kualitas lokal minimum,
toleransi terhadap tingkat gangguan dan dampak terhadap peruntukan yang
ditetapkan (misalnya penurunan estetika lingkungan, penurunan kapasitas
jalan/lalu-lintas, kebisingan, polusi limbah, dan restriksi sosial), serta kesesuaian
dengan kebijakan lainnya yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah
kabupaten/kota.
2) Pertimbangan Khusus
Pertimbangan khusus berlaku untuk masing-masing karakteristik guna lahan,
kegiatan atau komponen yang akan dibangun. Pertimbangan khusus dapat disusun
berdasarkan rujukan mengenai ketentuan atau standar yang berkaitan dengan
pemanfaatan ruang, rujukan mengenai ketentuan dalam peraturan bangunan
setempat, dan rujukan mengenai ketentuan khusus bagi unsur bangunan atau
komponen yang dikembangkan. Selain itu perlu dipertimbangkan kondisi yang harus
dipenuhi agar kegiatan dapat berlangsung pada zona terkait yang antara lain meliputi:
a. prosedur administrasi yang harus diikuti;
b. kajian kelayakan lingkungan yang harus dipenuhi;
c. prasarana dan/atau sarana tambahan yang harus diadakan untuk menunjang
kegiatan tersebut;
d. pembatasan yang harus diberlakukan, terkait:
(1) luas fisik pemanfaatan ruang;
(2) kaitan dengan kegiatan lain di sekitar
(3) jumlah tenaga kerja;
(4) waktu operasional;
(5) masa usaha;
38
Modul 3
(6) arahan lokasi spesifik;

(7) jumlah kegiatan serupa;
(8) pengembangan usaha kegiatan lebih lanjut; dan
(9) penggunaan utilitas untuk kegiatan tersebut harus terukur dan tidak
menimbulkan gangguan pada zona tersebut.
e. persyaratan terkait estetika lingkungan; dan
f. persyaratan lain yag perlu ditambahkan.
Berikut ini merupakan contoh tabel matriks ITBX :

Tabel 4 Contoh Tabel Matriks ITBX
Berdasarkan tabel ITBX diatas, dapat dilihat bahwa terdapat kegiatan

perumahan pada zona perumahan (R) dan zona perdagangan dan jasa (K).
Kegiatan yang berhubungan dengan aktifitas perumahan dilarang (X) dibeberapa
sub zona, seperti pada sub zona rumah kepadatan sangat tinggi (R1), sub zona
rumah kepadatan tinggi (R2), dan sub zona perdagangan dan jasa skala kota (K1)
seperti kegiatan panti jompo, panti asuhan, paviliun, rumah dinas lain, dan
39
Modul 3
lainnya. Kemudian terdapat pula kegiatan perumahan yang diperbolehkan

bersyarat (B) yaitu rumah tunggal, rumah kopel, rumah deret, townhouse, rumah
susun rendah, rumah mewah, dan rumah adat. Kegiatan perumahan yang
diperbolehkan terbatas (T) yaitu rumah susun rendah, rumah susun sedang,
rumah susun tinggi, dan lain sebagainya.
Matriks ITBX tersebut kemudian dilengkapi dengan deskripsi yang memuat
ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan, ketentuan instensitas pemanfaatan
ruang, ketentuan tata bangunan, ketentuan prasarana dan sarana minimal,
ketentuan khusus, dan ketentuan pelaksanaan pada setiap zona. Berikut ini
merupakan contoh deskripsi aturan dasar sebagai keterangan pada matriks ITBX :
Aturan Dasar Zona : Perumahan (R)

Subzona : Kepadatan Sangat Tinggi (R-1)
I. Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan

A. Pemanfaatan Bersyarat secara Terbatas (T):
1. Ruko, warung, toko, pasar lingkungan, diijinkan secara
terbatas dengan batasan :
a. tidak mengganggu lingkungan sekitarnya;
b. KDB maksimum sebesar 60%;
c. KLB maksimum 1,0-1,8;
d. KDH minimal 40% dari luas persil; dan
e. jumlah maksimal perbandingan dari masing-masing kegiatan lahan
tersebut dengan jumlah rumah yang ada di blok tersebut adalah 1 : 4.
B. Pemanfaatan Bersyarat Tertentu (B) :
1. Rumah tunggal, kopel, deret, townhouse, diijinkan dengan syarat :
a. menyesuaikan dengan desain arsitektur dari rumah-rumah lain yang
ada di sekitarnya; dan
b. memperoleh persetujuan dari Ketua RT dan Ketua RW setempat.
2. Rumah mewah dan rumah adat diijinkan dengan syarat :
a. memperoleh persetujuan dari Ketua RT dan Ketua RW setempat,
memperoleh persetujuan dari masyarakat setempat, dan
b. dibatasi jumlahnya hanya 5 untuk setiap blok.
40
Modul 3
II. Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang

A. KDB
KDB maksimum sebesar 70%.
B. KLB
KLB maksimum sebesar 2.1-3.0.
C. KDH
KDH minimal 30% dari keseluruhan luas lahan perumahan, setiap
100𝑚2 RTH diharuskan minimum ada 1 pohon tinggi dan rindang.
III. Ketentuan tata bangunan
A. GSB
1. Kavling besar
Sempadan muka bangunan adalah 14 meter, sempadan samping
bangunan adalah 8 meter, sempadan belakang bangunan adalah 10 meter
2. Kavling sedang
Sempadan muka bangunan adalah 9 meter, sempadan samping
bangunan adalah 4 meter, sempadan belakang bangunan adalah 5 meter
B. Ketinggian maksimum dan minimum
1. Ketinggian bangunan maksimum perumahan berkepadatan tinggi
bersusun adalah 40 meter (setara dengan 8 lantai).
2. Ketinggian bangunan maksimum perumahan berkepadatan tinggi tidak
bersusun adalah 10 meter (setara dengan 2 lantai).
C. Jarak bebas antar bangunan minimum
Perumahan berkepadatan tinggi tidak bersusun dengan jarak bebas
samping 2 meter dan jarak bebas belakang 2 meter.
D. Tampilan bangunan
1. Ketentuan arsitektural yang berlaku pada subzona perumahan ini adalah
bebas, dengan catatan tidak bertabrakan dengan arsitektur tradisional
lokal serta tetap memperhatikan keindahan dan keserasian lingkungan
sekitar.
2. Warna bangunan, bahan bangunan, tekstur bangunan, tidak diatur
mengikat.
41
Modul 3
IV. Ketentuan prasarana dan sarana minimum

A. Jalur pejalan kaki
1. Jalur pejalan kaki dengan tipe sidewalk dengan LOS B seluas
5,6m2/pejalan kaki dan arus pejalan kaki lebih dari 16-23
orang/menit/meter.
2. Dilengkapi fasilitas pejalan kaki seperti lampu jalan, bangku jalan,
fasilitas penyeberangan, dan jalur hijau.
B. Ruang terbuka hijau
1. Ruang terbuka hijau berupa taman rekreasi skala kota.
2. Ruang terbuka hijau privat bagi rumah berlantai 2 atau lebih wajib
menerapkan konsep "green roof".
C. Ruang terbuka non hijau
Ruang terbuka non hijau berupa lapangan olahraga.
V. Ketentuan pelaksanaan
1. Pembangunan rumah sesuai dengan peraturan zonasi ini akan diberikan
insentif berupa kemudahan perizinan pembangunan dan keringanan pajak.
2. Pembangunan rumah yang tidak sesuai dengan peraturan zonasi ini namun
sudah memiliki ijin yang diperoleh sebelum disahkannya Peraturan Zonasi
ini dan belum dilaksanakan, maka pembangunannya dapat terus dilakukan,
namun akan dikenakan disinsentif berupa peningkatan pajak dan tidak
diterbitkannya lagi perizinan operasi (bila ada), serta dicabutnya ijin setelah
5 tahun tahun dengan memberikan ganti rugi kepada pihak yang
bersangkutan.
VI. Ketentuan khusus
Ketentuan khusus pada sub zona perumahan kepadatan sangat tinggi pada
wilayah perencanaan ini adalah :
A. Untuk kawasan yang juga termasuk zona rawan bencana gempa, yang
petanya terdapat pada lampiran xx, maka :
1. Konstruksi bangunan rumah harus mengikuti standar pembangunan
rumah tahan gempa (sesuai aturan teknis atau peraturan daerah
mengenai kawasan rawan bencana), dan
42
Modul 3
2. KDH harus ditambahkan 10% dari yang disebutkan.

B. Untuk kawasan yang juga termasuk zona rawan bencana banjir, yang
petanya terdapat pada lampiran xx, maka :
rumah tahan banjir (sesuai aturan teknis atau peraturan daerah
mengenai kawasan rawan banjir), KDH harus ditambahkan 10% dari
yang disebutkan,
rumah tahan banjir (sesuai aturan teknis atau peraturan daerah
mengenai kawasan rawan banjir),
RANGKUMAN
Penyusunan RDTR dilakukan untuk menjawab konsep muatan RDTR agar
penentuan konsep menjadi tepat dan efisien. Berdasarkan hasil analisis
pennyusunan RDTR secara keseluruhan memberikan output. Output yang
dihasilkan dari serangkaian analisis dalam perumusan konsepsi RDTR, diantaranya
meliputi tema penataan wilayah perencanaan, peta rencana struktur ruang, peta
rencana pola ruang, tabel indikasi program pemanfaatan ruang prioritas, dan tabel
ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan.
43
Modul 3
BAB IV
PENUTUP
Modul ini disusun agar peserta diklat dapat memahami materi pembelajaran ini
dalam konteks analisis penyusunan RDTR. Analisis penyusunan RDTR merupakan
instrument yang digunakan untuk menghasilkan perumusan substansi RDTR.
Analisis yang digunakan penyusunan RDTR meliputi analis struktur internal
wilayah perencanaan, analisis sistem penggunaan lahan (land use), analisis
kedudukan dan peran wilayah perencanaan dalam wilayah yang lebih luas, analisis
sumber daya alam dan fisik atau lingkungan wilayah perencanaan, analisis sosial
budaya, analisis kependudukan, analisis ekonomi dan sektor unggulan, analisis
transportasi (pergerakan), analisis sumber daya buatan, analisis kondisi lingkungan
binaan, analisis kelembagaan, analisis karakteristik peruntukan zona, analisis jenis
dan karakteristik kegiatan yang saat ini berkembang dan mungkin akan berkembang
di masa mendatang, analisis kesesuaian kegiatan terhadap peruntukan/zona/sub
zona, analisis dampak kegiatan terhadap jenis peruntukan/zona/sub zona, analisis
pertumbuhan dan pertambahan penduduk pada suatu zona, analisis gap antara
kualitas peruntukan/zona/sub zona yang diharapkan dengan kondisi yang terjadi di
lapangan, analisis karakteristik spesifik lokasi, analisis ketentuan dan standar setiap
sektor terkait, analisis kewenangan dalam perencanaan, pemanfaatan ruang, dan
Dengan adanya analisis dan output analisis penyusunan RDTR, sehingga
perencanaan wilayah dapat lebih terukur arahan yang akan dicapai dengan
penggunaan analisis – analisis yang tepat sesuai kebutuhan wilayah perencanaan,
serta output yang dihasilkan dapat merumuskan konsep perencaan wilayah sesuai
dengan karakteristiknya.
44
Modul 3
DAFTAR PUSTAKA

Undang – Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Undang – Undang Cipta Kerja
Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan
Ruang
45
Modul 2
109
Pusat Pengembangan Sumber Daya Manusia
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/
Badan Pertanahan Nasional
Tahun 2021
Modul 4
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Peta RDTR dan Basis Data
KATA PENGANTAR
Segala puji dan syukur kami ucapkan kehadirat Allah SWT yang telah
memberikan kemudahan dalam menyelesaikan Modul Diklat Penyusunan
Rencana Detail Tata Ruang Tingkat Dasar. Modul ini disusun sebagai penunjang
kegiatan diklat agar peserta diklat dapat mempelajari dan memahami materi-
materi yang diberikan.
kepada pembaca, khususnya peserta diklat. Akhir kata dengan segala
kerendahan hati, tim penyusun mengharapkan masukan dan kritikan demi
perbaikan penyusunan modul di masa akan datang.
Terima kasih.
Jakarta, 2021
Kepala Pusat Pengembangan Sumber
Daya Manusia,

NIP. 19700129 199703 1 004
ii
Modul 4
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR.......................................................................................................ii
DAFTAR ISI ................................................................................................................... iii
DAFTAR GAMBAR ........................................................................................................v
DAFTAR TABEL ........................................................................................................... vi
BAB I PENDAHULUAN ..................................................................................................1
A. LATAR BELAKANG .............................................................................................................. 1
B. DESKRIPSI SINGKAT .......................................................................................................... 4
C. TUJUAN PEMBELAJARAN ................................................................................................ 5
D. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK ................................................................. 5
BAB II MUATAN PETA RDTR ........................................................................................7

A. MUATAN PETA DASAR ....................................................................................................... 7
B. MUATAN PETA TEMATIK ................................................................................................. 17
C. MUATAN PETA RENCANA ............................................................................................... 23
LATIHAN ........................................................................................................................................... 25
RANGKUMAN .................................................................................................................................. 26
EVALUASI ........................................................................................................................................ 27
UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT........................................................................................ 28
BAB III PROSES PENYUSUNAN PETA RDTR ............................................................ 29

A. PENGANTAR ........................................................................................................................ 29
B. ANALISIS ASPEK FISIK DAN LINGKUNGAN DALAM PENYUSUNAN PETA
RENCANA DETAIL TATA RUANG .................................................................................. 31
C. ANALISIS ASPEK EKONOMI DALAM PENYUSUNAN PETA RENCANA DETAIL
TATA RUANG ...................................................................................................................... 33
D. ANALISIS ASPEK SOSIAL BUDAYA DALAM PENYUSUNAN PETA RENCANA
DETAIL TATA RUANG ....................................................................................................... 34
E. PROSES PENYUSUNAN PETA RDTR ........................................................................... 39
LATIHAN ........................................................................................................................................... 44
RANGKUMAN .................................................................................................................................. 44
EVALUASI ........................................................................................................................................ 44
BAB IV KETENTUAN UMUM PENYUSUNAN BASIS DATA DALAM PETA RDTR .... 46
iii
Modul 4
A. DATA SPASIAL ................................................................................................................... 46

B. BASIS DATA SPASIAL ...................................................................................................... 50
C. MEKANISME DAN TAHAPAN PENYUSUNAN BASIS DATA .................................... 52
LATIHAN ........................................................................................................................................... 55
RANGKUMAN .................................................................................................................................. 55
BAB V MANAJEMEN BASIS DATA PETA RDTR ....................................................... 58

A. PENGATURAN FORMAT PENAMAAN FILE PETA ..................................................... 58
B. ATRIBUT DALAM PETA RDTR ........................................................................................ 62
C. PENYIMPANAN FILE PETA RDTR .................................................................................. 82
LATIHAN ........................................................................................................................................... 85
RANGKUMAN .................................................................................................................................. 86
BAB VI PENUTUP ........................................................................................................ 88

DAFTAR PUSTAKA ..................................................................................................... 89
GLOSARIUM ................................................................................................................ 90
iv
Modul 4
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1. Keterkaitan Rencana Pembangunan dengan RTR dan RRTR .......................2

Gambar 2. Unsur Peta Rupa Bumi ..................................................................................9
Gambar 3. Contoh Citra Satelit Resolusi Tinggi Sebagai Sumber Data ......................... 12
Gambar 4. Proses input Penentuan Ground Control Point (GCP).................................. 13
Gambar 5. Proses input Penentuan Ground Control Point (GCP).................................. 14
Gambar 6. Distribusi dan Jarak Ideal Antar Titik ............................................................ 15
Gambar 7. Peta Rupa Bumi Indonesia skala 1:5.000 sebagai acuan Peta RDTR ......... 17
Gambar 8. Peta Rawan Banjir Kawasan Perbatasan di Motamasin............................... 20
Gambar 9. Peta Penggunaan Lahan Kawasan Perbatasan di Motamasin ..................... 21
Gambar 10. Peta SKL terhadap Bencana Kawasan Perbatasan di Motamasin ............. 21
Gambar 11. Muatan Peta Tematik ................................................................................. 23
Gambar 12. Gambaran Umum Tahapan Penyusunan Peta RDTR ................................ 30
Gambar 13. Proses Penyusunan Peta RDTR ................................................................ 30
Gambar 14. Analisis dalam Proses Penyusunan Peta RDTR ........................................ 31
Gambar 15. Bagan Alir Teknik Analisis Aspek Fisik dan Lingkungan ............................ 32
Gambar 16. Bagan Alir Teknik Analisis Aspek Ekonomi ................................................ 34
Gambar 17. Bagan Alir Pengumpulan Data Teknik Analisis Aspek Sosial Budaya ........ 36
Gambar 18. Bagan Alir Teknik Analisis Aspek Sosial Budaya ....................................... 39
Gambar 19. Ilustrasi Peta Rencana Pola Ruang Rencana Detail Tata Ruang ............... 43
Gambar 20. Ketidakseragaman Penamaan Field ......................................................... 51
Gambar 21. Perbedaan Penyebutan Kawasan Peruntukkan ......................................... 52
Gambar 22. Perbedaan Nama Objek ............................................................................ 52
Gambar 23. Contoh Pengaturan Domain Struktur Ruang RDTR Kabupaten/Kota ......... 82
v
Modul 4
DAFTAR TABEL
Tabel 1. Walidata untuk Tiap Jenis Peta Tematik .......................................................... 19

Tabel 2. Tingkat Ketelitian Peta RBI untuk Berbagai Skala Peta ................................... 29
Tabel 3. Topologi Geometri Polygon ............................................................................. 48
Tabel 4. Topologi Geometri Garis .................................................................................. 49
Tabel 5. Keterangan Pengisian Tabel Atribut Peta RDTR ............................................. 62
Tabel 6. Format Penyajian Tabel Atribut Peta Rencana Struktur Ruang RDTR
Kabupaten/Kota ............................................................................................................ 64
Tabel 7. Contoh Pengisian Tabel Atribut Peta Rencana Struktur Ruang RDTR
Kabupaten/Kota ............................................................................................................ 65
Tabel 8. Format Penyajian Tabel Atribut Peta Rencana Pola Ruang RDTR
Kabupaten/Kota ............................................................................................................ 65
Tabel 9. Contoh Pengisian Tabel Atribut Peta Rencana Pola Ruang RDTR
Kabupaten/Kota ............................................................................................................ 65
Tabel 10. Informasi Kode Teknik Pengaturan Zonasi .................................................... 66
Tabel 11. Klasifikasi Turunan Unsur pada Rencana Struktur Ruang RDTR
Kabupaten/Kota Skala 1:5.000 ...................................................................................... 68
Tabel 12. Klasifikasi dan Kodifikasi Turunan Unsur pada Rencana Pola Ruang
RDTR Kabupaten/Kota Skala 1:5.000 ........................................................................... 73
Tabel 13. Ketentuan Penamaan Basis Data dan Bentuk Geometri Peta Rencana
Struktur Ruang RDTR Skala 1:5.000 ............................................................................. 75
Tabel 14. Ketentuan Penamaan Basis Data dan Bentuk Geometri Peta Pada
Rencana Pola Ruang RDTR Skala 1:5.000 ................................................................... 81
Tabel 15. Struktur Penyimpanan file Basis Data Peta RDTR ......................................... 84
vi
Modul 4
BAB I
PENDAHULUAN
A. LATAR BELAKANG
Penataan Ruang adalah suatu sistem proses perencanaan tata ruang,
pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang. Penyelenggaraan
penataan ruang dilakukan melalui pengaturan, pembinaan, pelaksanaan dan
pengawasan. Pelaksanaan penataan ruang adalah upaya untuk pencapaian
tujuan penataan ruang melalui pelaksanaan perencanaan tata ruang,
pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang. Pelaksanaan
perencanaan tata ruang diwujudkan dalam bentuk rencana tata ruang. Rencana
tata ruang muncul sebagai perwujudan perencanaan jangka panjang yang
sangat penting dalam proses dan pelaksanaan pembangunan wilayah yang
dibuat karena pada dasarnya ruang bersifat terbatas. Oleh karena itu,
dibutuhkan peraturan untuk mengatur dan merencanakan agar ruang dapat
digunakan secara efektif.
Penataan ruang berdasarkan wilayah administratif terdiri atas penataan
ruang wilayah nasional, wilayah provinsi, wilayah kabupaten/kota, dan
pulau/kepulauan. Sementara berdasarkan nilai strategis kawasan terdiri atas
penataan ruang kawasan strategis nasional, penataan ruang kawasan strategis
provinsi, dan penataan ruang kawasan strategis kabupaten/kota.
Perencanaan tata ruang dilakukan untuk menghasilkan rencana umum dan
rencana rinci tata ruang. Rencana umum tata ruang terdiri atas rencana tata
ruang wilayah nasional, rencana tata ruang wilayah provinsi dan rencana tata
ruang wilayah kabupaten/kota. Rencana rinci tata ruang mengalami perubahan
sejak disahkannya UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja dengan
dihapuskannya rencana tata ruang kawasan strategis provinsi dan rencana tata
ruang kawasan strategis kabupaten/kota dari hierarki produk Rencana Tata
Ruang. Kini rencana rinci tata ruang terdiri atas rencana tata ruang
1
Modul 4
pulau/kepulauan, rencana tata ruang kawasan strategis nasional, dan rencana

detail tata ruang kabupaten/kota.
Keterkaitan antara rencana umum dan rencana rinci tata ruang di tiap
tingkatan administrasi serta ketentuan tingkat ketelitian peta untuk masing-
masing jenis rencana tata ruang dapat dilihat pada gambar di bawah ini.
Gambar 1. Keterkaitan Rencana Pembangunan dengan RTR dan RRTR
Berdasarkan gambar di atas, dapat dilihat bahwa Rencana Pembangunan

(Nasional dan Daerah) dan Rencana Tata Ruang harus dapat saling mengacu
dan mengisi. Berdasarkan pasal 19 UU No. 26/2007 tentang Penataan Ruang,
bahwa di dalam penyusunan RTRWN harus memperhatikan RPJPN, dan pada
pasal 20 ayat (2) menyatakan bahwa RTRWN menjadi pedoman untuk
penyusunan RPJPN. RTRWN merupakan pedoman bagi penyusunan dan
pelaksanaan kegiatan yang bersifat “keruangan”. RPJPN dan RTRWN memiliki
batas waktu selama 20 tahun. Penjabaran RPJMN tertuang di dalam RKP yang
dirumuskan setiap tahun dan disusun melalui Musrenbangnas.
Gambar di atas juga memperlihatkan bahwa RDTR merupakan bentuk
perencanaan lebih lanjut dan lebih rinci dari peraturan pemanfaatan ruang yang
lebih umum, yakni RTRW tingkat kabupaten/kota dan seterusnya hingga tingkat
nasional. Substansi yang terdapat dalam RDTR kabupaten/kota tidak bisa
2
Modul 4
terlepas dari apa yang telah direncanakan di dalam RTRW kabupaten/kota

begitu pula sebaliknya. Kewajiban untuk menyusun RDTR kabupaten/kota dalam
bentuk digital dan sesuai standar tercantum jelas di dalam UU Cipta Kerja. Hasil
utama dari pelaksanaan amanat tersebut di antaranya adalah peta rencana
detail tata ruang dalam bentuk digital yang akan digunakan dalam proses
pemanfaatan ruang. Proses pemanfaatan ruang memastikan rencana lokasi
kegiatan dan/atau usaha sesuai dengan RDTR melalui Kesesuaian Kegiatan
Pemanfaatan Ruang atau umum disebut KKPR seperti yang ada di dalam UU
Nomor 11 Tahun 2020 pasal 14.
Secara garis besar, beberapa peraturan perundangan yang dapat dijadikan
sebagai acuan dalam pembuatan peta RDTR beserta poin-poin penting dalam
peraturan tersebut adalah:
i. UU No. 11 Tahun 2020 Tentang Cipta Kerja
Di dalam UU ini terdapat pasal yang mengatur bahwa untuk percepatan
pemenuhan peta dasar dalam penyusunan RTR terutama RDTR, dapat
mempergunakan Peta Dasar Lainnya yang telah mendapat rekomendasi
Badan Informasi Geospasial (BIG) dengan ketelitian detail informasi sesuai
dengan skala perencanaan RTR, jika Peta Dasar (dari BIG) tidak tersedia.
ii. UU No. 4 Tahun 2011 tentang Informasi Geospasial
UU ini mengatur ketentuan bahwa Informasi Geospasial Tematik wajib
mengacu pada Informasi Geospasial Dasar, dan Peta Tata Ruang
termasuk Informasi Geospasial Tematik. Hal lain yang diatur dalam UU ini
adalah tidak diperkenankannya membuat skala Informasi Geospasial
Tematik lebih besar dari pada skala Informasi Geospasial Dasar yang
diacu.
Adanya peraturan perundang-undangan tentang basis data bukan hanya
sebagai pedoman penyusunan basis data pada peta RDTR, tetapi
memperlihatkan pula pentingnya basis data dalam peta produk rencana tata
ruang. RDTR sebagai alat untuk mengalokasikan pemanfaatan ruang, struktur,
sistem prasarana, serta dasar teknis dalam pemanfaatan ruang memerlukan
basis data yang seragam. Keseragaman yang dimaksud adalah adanya integrasi
3
Modul 4
dan sinkronisasi seluruh struktur, format, hingga penamaan data di dalam basis
data RDTR.
Untuk mendukung dan mewujudkan kemudahan informasi rencana tata
ruang dan penyeragaman basis data disusun standardisasi yang dikenal dengan
Standar Penyusunan Basis Data. Basis data dapat diartikan sebagai sistem
penyimpanan data spasial yang terstruktur dalam bentuk struktur dan format
yang baku pada media digital untuk memudahkan pencarian, pengelolaan dan
penggunaan informasi data spasial pada peta rencana tata ruang. Di dalam
basis data inilah terdapat kumpulan data yang terstruktur pada media digital
yang diperlukan oleh berbagai instansi. Setiap wilayah pun membutuhkan basis
data, guna menjamin kualitas peta RDTR agar tidak terjadi tumpang tindih
peruntukan zona pada perencanaan struktur ruang.
RDTR merupakan dasar penyusunan rencana tata bangunan dan
lingkungan. Salah satu aspek yang cukup penting dalam penyusunan rencana
detail tata ruang adalah terkait aspek peta yang memberikan gambaran pola
ruang dan jaringan infrastruktur. Dengan demikian pemahaman mengenai
bagaimana tahapan untuk penyusunan peta menjadi salah satu aspek yang
perlu dipahami dalam penyusunan rencana detail tata ruang. Melalui
penyusunan modul ini diharapkan peserta diklat dapat meningkatkan
kemampuan dan memahami tahapan yang harus dilakukan untuk menghasilkan
peta rencana detail tata ruang termasuk menyusun basis data terstruktur yang
dapat ditambah, diperbaiki, dan dicari secara cepat untuk berbagai keperluan.
Sebelum peserta mendapatkan pemahaman terkait tahapan penyusunan
peta rencana detail tata ruang, diharapkan para peserta telah memahami muatan
dan prosedur penyusunan rencana detail tata ruang.
Mata Diklat Penyusunan Peta Rencana Detail Tata Ruang ini membekali
peserta agar mampu mengetahui, memahami dan menjelaskan jenis-jenis peta
yang diperlukan untuk penyusunan rencana detail tata ruang serta tahapan yang
harus dilakukan untuk menghasilkan peta rencana detail tata ruang hingga
tersusunnya basis data peta rencana detail tata ruang yang sesuai standar.
4
Modul 4
Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta mampu menjelaskan
muatan peta yang diperlukan untuk penyusunan RDTR serta menjelaskan
proses penyusunan peta rencana detail tata ruang. Indikator keberhasilan
dari pembelajaran ini adalah peserta mampu:
1) Menjelaskan muatan peta yang digunakan dalam penyusunan RDTR, yakni
muatan peta dasar, muatan peta tematik, dan muatan peta RDTR
(rencana)
2) Menjelaskan Proses Penyusunan Peta RDTR yakni penyusunan peta
rencana struktur ruang dan penyusunan peta rencana pola ruang.
3) Menjelaskan Ketentuan Umum Penyusunan Basis Data dalam Peta RDTR,
berkenaan dengan data spasial, basis data spasial, serta mekanisme dan
tahapan penyusunan basis data dari peta RDTR.
4) Menjelaskan Manajemen Basis Data Peta RDTR, yakni pengaturan format
penamaan file peta RDTR, atribut dalam peta RDTR, dan penyimpanan file
peta RDTR.
Secara garis besar materi pokok modul ini adalah :
1) Muatan Peta RDTR
a. Muatan Peta Dasar
b. Muatan Peta Tematik
c. Muatan Peta Rencana
2) Proses Penyusunan Peta RDTR

a. Pengantar
b. Analisis Aspek Fisik dan Lingkungan dalam Penyusunan Peta Rencana
Detail Tata Ruang
c. Analisis Aspek Ekonomi dalam Penyusunan Peta Rencana Detail Tata
Ruang
d. Analisis Aspek Sosial Budaya dalam Penyusunan Peta Rencana Detail
Tata Ruang
e. Proses Penyusunan Peta RDTR
5
Modul 4
3) Ketentuan Umum Penyusunan Basis Data dalam Peta RDTR

a. Data Spasial
b. Basis Data Spasial
c. Mekanisme dan Tahapan Penyusunan Basis Data
4) Manajemen Basis Data Peta RDTR

a. Pengaturan Format Penamaan File Peta
b. Atribut dalam Peta RDTR
c. Penyimpanan File Peta RDTR
6
Modul 4
BAB II
MUATAN PETA RDTR
Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta diharapkan dapat menjelaskan muatan peta yang
digunakan dalam penyusunan RDTR, yakni muatan peta dasar, muatan peta tematik, dan
muatan peta RDTR (rencana)
A. MUATAN PETA DASAR

Informasi Geospasial Dasar (IGD) adalah informasi geospasial yang berisi
tentang objek yang dapat dilihat secara langsung atau diukur dari kenampakan
fisik di muka bumi dan yang tidak berubah dalam waktu yang relatif lama. Untuk
menghasilkan Peta Induk (RBI) perlu dilakukan tahapan jaring kontrol geologi
baik untuk berupa titik horizontal, vertikal, gaya berat, dan pasang surut laut dari
peta IGD untuk kemudian dihasilkan Peta Induk (Rupa Bumi Indonesia,
Lingkungan Pantai Indonesia, dan Lingkungan Laut Nasional).
Salah satu poin penting dalam penyusunan RDTR adalah ketersediaan
peta dasar skala 1:5000 yang dijadikan sebagai titik awal dalam proses
penyusunan rencana detail tata ruang. Hal ini dikarenakan informasi yang harus
tertuang dalam rencana tata ruang ini sudah bersifat sangat detail sehingga
apabila peta dasar yang digunakan tidak sesuai dengan kondisi di lapangan
akan dapat berimplikasi hukum. Hal ini dikarenakan, untuk peta dengan skala
1:5000 maka 1 cm di peta adalah 50 m di kondisi lapangan.
Peta Dasar adalah Peta Rupabumi Indonesia yang mengintegrasikan
seluruh unsur peta dasar yaitu garis pantai, hipsografi, perairan, transportasi dan
utilitas, nama rupabumi, batas wilayah, bangunan dan fasilitas umum, penutup
lahan yang terletak di darat, pantai, dan laut.
Peta Dasar yang berasal dari Badan Informasi Geospasial (BIG) adalah
Peta Rupa Bumi Indonesia (RBI), atau disebut juga sebagai Peta Topografi. Peta
RBI adalah peta topografi yang menampilkan sebagian unsur-unsur alam dan
buatan manusia.
7
Modul 4
Muatan mengandung data/informasi Peta Rupa Bumi adalah sebagai berikut:

1. Garis Pantai
2. Penutup Lahan (area tutupan lahan seperti hutan, sawah, permukiman, dsb),
3. Hidrografi (meliputi unsur perairan seperti sungai, danau, garis pantai, dsb),
4. Hipsografi (data ketinggian seperti titik tinggi dan kontur),
5. Bangunan (gedung, rumah, dan bangunan perkantoran),
6. Transportasi dan utilitas (jaringan jalan, kereta api, kabel transmisi, dan
jembatan),
7. Batas administrasi (batas negara, provinsi, kabupaten/kota, kecamatan,
kelurahan/desa),
8. Toponim (nama-nama geografi seperti nama pulau, nama selat, nama
gunung, dsb).
Peta Dasar (RBI) yang digunakan dalam penyusunan Peta RDTR harus
mengikuti ketentuan berikut:
1. Jika Peta Dasar dibuat berdasarkan Citra Satelit maka:
a. Citra satelit harus memiliki resolusi tinggi, minimal 0,6 meter (contoh
resolusi 0,5 m, resolusi 0,45 m, dsb). Angka ini berlaku untuk citra satelit
dengan warna hitam putih maupun warna alami (natural colour).
b. Disarankan citra satelit liputan 2 tahun terakhir. Namun, untuk kota atau
kabupaten yang tingkat perkembangan pembangunan wilayahnya tidak
terlalu tinggi, dapat menggunakan citra satelit dengan liputan lebih dari 2
(dua) tahun terakhir dengan catatan harus diperbaharui (update) melalui
survei lapangan.
c. Harus sudah terkoreksi radiometric dan geometric dengan Global
Positioning System (GPS) geodetic untuk memperoleh presisi tinggi,
sehingga posisi obyek yang ada di citra sesuai (minimal penyimpangan di
lapangan 4 meter) dengan koordinat yang sebenarnya. Setelah citra
satelit terkoreksi baru dilakukan digitasi atau proses konversi data analog
ke dalam format digital.
2. Jika Peta Dasar dibuat berdasarkan Foto Udara maka:
a. Foto udara yang digunakan mempunyai skala minimal 1:5.000 atau
resolusi minimal 0,6 meter.
8
Modul 4
b. Disarankan foto udara liputan 2 tahun terakhir. Namun, untuk kota atau
kabupaten yang tingkat perkembangan pembangunan wilayahnya tidak
terlalu tinggi, dapat menggunakan foto udara dengan liputan lebih dari 2
(dua) tahun terakhir dengan catatan harus diperbaharui (update) melalui
survei lapangan.
c. Harus sudah terkoreksi radiometric dan geometric dengan Global
Positioning System (GPS) geodetic untuk memperoleh presisi tinggi,
sehingga posisi obyek yang ada di foto udara sesuai dengan koordinat
yang sebenarnya (minimal penyimpangan di lapangan 4 meter). Setelah
foto udara terkoreksi, dilakukan digitasi.
3. Peta Dasar harus memuat informasi fungsi penggunaan lahan eksisting.
4. Sebelum digunakan dalam penyusunan Peta RDTR, Peta Dasar yang
dihasilkan dari citra satelit atau foto udara harus dikonsultasikan dengan
kementerian atau lembaga yang membidangi peta.
5. Peta Dasar menggunakan sistem Referensi Geospasial yang ditetapkan oleh
kementerian atau lembaga yang membidangi peta.
6. Peta Dasar memiliki skala atau tingkat ketelitian peta minimal 1:5.000.
Dengan skala tersebut, ketelitian horizontal Peta Dasar adalah 0,5-4 meter,
dan ketelitian vertikal 0,75 meter.
7. Peta Dasar memuat unsur hipsografi dengan interval kontur 2,5 meter.
Gambar 2. Unsur Peta Rupa Bumi
9
Modul 4
Peta Dasar dapat diperoleh dengan cara:

1. Mengolah citra satelit
2. Mengolah foto udara
3. Mengajukan permohonan kepada kementerian atau lembaga penyelenggara
informasi geospasial dasar sesuai perundang-undangan yang berlaku.
Hingga saat ini, ketersediaan peta dasar skala 1:5000 di BIG (sebagai
instansi yang bertanggungjawab dalam ketersediaan IGD) masih relatif sangat
terbatas, terutama untuk wilayah di Indonesia bagian Timur. Hingga bulan
September tahun 2017, ketersediaan peta dasar dari seluruh Indonesia baru
mencapai 1%. Hal ini dikarenakan keterbatasan anggaran yang disediakan oleh
pemerintah. Saat ini BIG mempercepat pengerjaan peta berskala besar dan
detail yaitu peta berskala 1:500, karena dibutuhkan untuk tata ruang, pemetaan
desa serta reforma agraria, dengan pengadaan Citra Satelit Resolusi Tinggi
yang pengadaannya oleh LAPAN, dan BIG hanya menegaskan secara
geometri. Hingga saat ini pemetaan Kalimantan sudah rampung. Selanjutnya di
tahun 2017 akan diselesaikan untuk Bali, Nusa Tenggara Barat (NTB) dan Nusa
Tenggara Timur (NTT). Selanjutnya, di tahun 2018 dilanjutkan ke Papua,
Maluku dan Jawa. Oleh karena itu, saat ini apabila Peta Dasar untuk
penyusunan peta RTR yang memenuhi kesesuaian ketelitian belum tersedia
maka dapat digunakan Peta Dasar Lainnya yang telah mendapat rekomendasi
BIG (Pasal 17 Angka 8 UUCK).
Dalam proses penyusunan Peta RDTR apabila tidak tersedia Peta Dasar
(RBI) skala 1 : 5.000 atau memerlukan updating peta dasar tersebut maka dapat
menggunakan citra satelit atau foto udara sebagai sumber data. Citra satelit
atau foto udara untuk kebutuhan peta RDTR antara lain :
• Citra Pleiades,
• WorldView-2/3,
• GeoEye,
• QuickBird,
• Ikonos, dan
• Foto Udara.
10
Modul 4
Namun sebelum peta citra satelit tersebut dapat dijadikan sebagai peta
dasar maka harus dilakukan koreksi secara geometris terlebih dahulu. Dalam
melakukan koreksi geometris harus dilakukan atas supervisi dari BIG.
Koreksi geometeris peta Citra satelit dengan dilakukan dengan menggunakan
ground control point (GCP) sebagai titik-titik ikat (pengikat), proses
orthorectification (proses penegakan) dengan menggunakan data Digital
Elevation Model (DEM) serta Independent Check Point (ICP).
GCP dilaksanakan dengan tujuan untuk mendapatkan data koordinat
sebenarnya. Hal ini dilakukan dikarenakan koordinat pada peta citra satelit atau
foto udara seringkali bergeser bila dibandingkan dengan kondisi sesungguhnya.
GCP dilakukan dengan menggunakan GPS Geodetik untuk menentukan
koordinat beberapa titik sebagai titik ikat.
Koreksi Titik Ikat GCP harus menggunakan GPS Geodetik dikarenakan :
• Citra Satelit dalam kenyataannya tidak presisi koordinatnya, bisa bergeser
lebih dari 2,5 meter bahkan bisa lebih dari 10 meter dari koordinat aslinya di
lapangan.
• Skala 1:5.000 membutuhkan Citra Satelit Resolusi Tinggi, dengan resolusi
kurang dari 1 meter per pixelnya.
• Akurasi koordinat titik ikat (GCP) harus lebih teliti dari lebar nilai pixel tersebut,
yaitu sampai ketelitian centimeter.
• Diperlukan GPS yang mampu untuk menghasilkan ketelitian sampai cm
tersebut.
• GPS Smartphone, GPS Navigasi, GPS Handheld sampai saat ini belum bisa
mencapai ketelitian tersebut, hanya bisa digunakan untuk penunjuk jalan /
asosiasi lokasi sekitar, bukan untuk presisi akurasi (akurasi lebih dari 5 meter).
Dalam menentukan titik ikat GCP, beberapa kriteria untuk penetapan titik
GCP (Pengikat ke koordinat sebenarnya) antara lain:
• Diletakkan pada sisi perimeter dan sudut citra
• Diletakkan pada tengah scene citra
• Tersebar merata dalam lokasi pekerjaan
• Pada overlap dua scene citra terdapat titik pengikat minimal 3 titik
11
Modul 4
• Kesesuaian sebaran terhadap kondisi terrain (area berbukit lebih rapat

titiknya)
Gambar 3. Contoh Citra Satelit Resolusi Tinggi Sebagai Sumber Data
12
Modul 4
Gambar 4. Proses input Penentuan Ground Control Point (GCP)
13
Modul 4
Gambar 5. Proses input Penentuan Ground Control Point (GCP)
Setelah dilakukan GCP, tahap koreksi kedua yang dilakukan adalah proses
Orthorekfikasi. Proses ini dimaksudkan untuk proses penegakan dikarenakan
pada saat pengambilan citra satelit atau foto udara biasanya dilakukan dalam
posisi miring/rebah. Proses orthorekfikasi dilakukan dengan menggunakan data
DEM (Digital Elevation Model).
Tahapan proses orthorektifikasi disusun sebagai berikut:
14
Modul 4
Tahap terakhir proses koreksi peta citra satelit sebelum digunakan sebagai
peta dasar adalah tahap ICP (Independent Check Point). ICP dilakukan sebagai
jaminan kualitas seberapa akurat peta citra yang telah dikoreksi.
Beberapa kriteria dalam melakukan proses ICP adalah :
• Kesesuaian ICP terhadap luasan area citra
• ICP Tersebar merata dalam luasan area cakupan citra
• Jumlah minimum ICP 20% dari total titik uji pada tiap kuadran
• Jarak antar ICP, minimum 10% dari diagonal area citra
• ICP tidak digunakan sebagai GCP
Gambar 6. Distribusi dan Jarak Ideal Antar Titik
15
Modul 4
16
Modul 4
Gambar 7. Peta Rupa Bumi Indonesia skala 1:5.000 sebagai acuan Peta RDTR
B. MUATAN PETA TEMATIK

Informasi Geospasial Tematik (IGT) adalah informasi geospasial yang
menggambarkan satu atau lebih tema tertentu yang dibuat mengacu pada IGD
yang telah disederhanakan sebagai dasar untuk meletakkan informasi
tematiknya.
IGT terbagi menjadi 3 (tiga) yaitu :
• Peta Tematik Dasar adalah peta yang berisi satu tema tertentu yang
menyajikan informasi dasar muka bumi, baik fisik maupun hasil
budidaya manusia, serta merupakan fenomena muka bumi tunggal.
17
Modul 4
Data untuk penyusunan peta tematik dasar dapat diperoleh dari hasil survei
lapangan, interpretasi citra penginderaan jauh, dan data statistik. Peta
tematik dasar bersifat terbuka dan dibuat oleh Instansi Pemerintah yang
mempunyai otoritas pada tema tersebut.
Contoh: Peta Lereng, Peta Geologi, Peta Hidrologi, Peta Penutup Lahan,
Peta Tanah, Peta Hutan, Peta Jalan, Peta Utilitas Perkotaan dan Peta
Penduduk.
• Peta Tematik Analisis adalah peta yang berisi suatu tema tertentu
hasil dari proses analisis dan transformasi dari suatu peta tematik
dasar.
Contoh: Peta Sistem Lahan, Peta Bentuk Lahan, Peta Neraca Sumber
daya Alam, Peta Daerah Aliran Sungai (DAS) Peta Curah Hujan, Peta
Temperatur dan Peta Perolehan Suara Pemilu.
• Peta Tematik Sintesis adalah peta yang berisi suatu tema tertentu
hasil proses sintesis (penggabungan) dari peta tematik dasar, dan/atau
peta tematik analisis.
Contoh: Peta Potensi Mikrohidro, Peta Rencana Tata Ruang Wilayah,
Peta Kemampuan Lahan, Peta Kesesuaian Lahan, Peta Potensi Wisata,
Peta Resiko Bencana, Peta Kemiskinan, Peta Daerah Tangkapan Ikan,
Peta Kerawanan Konflik, dan Peta Prediksi Penyebaran Penyakit Flu
Burung.
1) SUMBER INFORMASI GEOSPASIAL TEMATIK (IGT)

Pada pelaksanaan kegiatan Kebijakan Satu Peta (One Map Policy) yang
dikoordinasikan oleh Kementerian Koordinator Perekonomian, telah ditetapkan
instansi yang bertanggung jawab dalam penyediaan peta tematik sesuai dengan
tugas dan fungsi dari Kementerian yang bersangkutan (walidata). Adapun wali
data untuk masing-masing jenis peta tematik tersebut dapat dilihat pada tabel di
bawah ini:
18
Modul 4
Tabel 1. Walidata untuk Tiap Jenis Peta Tematik
Selain peta tematik dengan wali data K/L yang telah disebutkan di atas,
BIG juga menyediakan peta tematik terkait sumber daya alam darat. Adapun
peta tematik tersebut adalah :
1. Geomorfologi
2. Liputan lahan
3. Lahan basah
4. Kawasan konservasi
5. Potensi kawasan lindung
6. Ekosistem
7. Lahan kritis
8. Resiko Bencana
9. Neraca sumber daya lahan
10. Neraca sumber daya air
11. Neraca sumber daya hutan
12. Neraca sumber mineral
13. Daerah aliran sungai
14. Integrasi neraca
19
Modul 4
Proses penyusunan peta rencana tata ruang akan lebih optimal apabila
peta tematik memiliki skala yang sama dengan peta dasar. Namun saat ini masih
sesangat minim ketersediaan peta tematik untuk skala kebutuhan peta RDTR.
Sebagian besar peta tematik tersedia dalam skala 1:50.000.
Berikut adalah contoh-contoh peta tematik:
Gambar 8. Peta Rawan Banjir Kawasan Perbatasan di Motamasin
20
Modul 4
Gambar 9. Peta Penggunaan Lahan Kawasan Perbatasan di Motamasin
Gambar 10. Peta SKL terhadap Bencana Kawasan Perbatasan di Motamasin
21
Modul 4
2) KEBUTUHAN INFORMASI GEOSPASIAL TEMATIK (IGT) UNTUK TATA

RUANG
Peta tematik yang dibutuhkan di dalam RDTR antara lain:
1. peta geomorfologi, peta geologi, peta topografi, serta peta kemampuan
tanah dengan skala minimal 1:5.000;
2. peta penatagunaan tanah dengan skala minimal 1:5.000, meliputi:
a. peta penguasaan tanah/pemilikan tanah/gambaran umum penguasaan
tanah, atau
b. peta penggunaan dan/atau pemanfaatan tanah;
3. peta satuan wilayah sungai (SWS) dan daerah aliran sungai (DAS);
4. peta klimatologis (curah hujan, hidro-geologi, angin, dan temperatur);
5. peta kawasan rawan bencana dan/atau risiko bencana di level
kabupaten/kota; dan
6. apabila masih terdapat pada wilayah tersebut, peta tematik sektoral tertentu
seperti:
a. peta kawasan obyek vital nasional dan kepentingan pertahanan dan
keamanan dari instansi terkait;
b. peta lokasi kawasan industri maupun kluster industri kecil dari
kementerian perindustrian;
c. peta sebaran lahan gambut (peatland), dari instansi terkait;
d. peta kawasan hutan dari instansi terkait baik di pusat maupun daerah;
e. peta kawasan pertanian dari instansi terkait baik di pusat maupun
daerah;
f. peta destinasi pariwisata dari instansi terkait baik di pusat maupun
daerah;
g. peta lokasi bangunan bersejarah dan bernilai pusaka budaya, dari
instansi terkait; dan/atau
h. peta kawasan terpapar dampak perubahan iklim dari BMKG atau
instansi terkait.
22
Modul 4
Ketentuan penggunaan Peta Tematik untuk pembuatan Peta RDTR adalah

sebagai berikut:
1. tahun pembuatan yang disarankan adalah dua tahun terakhir;
2. menggunakan sistem referensi geospasial yang ditetapkan ole kementerian
atau lembaga yang membidangi peta;
3. peta yang digunakan dalam penyusunan RDTR bersumber dari instansi
yang berwenang. Jika peta yang dibutuhkan tidak tersedia, maka peta
dapat diperoleh dari pihak terkait lainnya yang berkompeten; dan
4. Memiliki skala atau tingkat ketelitian peta minimal 1:5.000. Apabila tingkat
ketelitian peta tematik tidak mencapai skala minimal yang dimaksudkan,
maka dapat digunakan peta tematik dengan tingkat ketelitian yang lebih
kecil (kurang dari 1:5.000) dengan ditambahkan catatan kaki mengenai
keterbatasan data tersebut.
Gambar 11. Muatan Peta Tematik
C. MUATAN PETA RENCANA

Peta Rencana Tata Ruang merupakan peta hasil perencanaan tata ruang
yang termasuk ke dalam klasifikasi peta tematik sintesis, yakni peta yang berisi
suatu tema tertentu hasil proses sintesis (penggabungan) dari peta tematik dasar
23
Modul 4
dan atau/peta tematik analisis. Secara umum terdapat 2 (dua) jenis peta yang
menjadi keluaran dalam rencana tata ruang yaitu peta rencana struktur ruang
dan peta rencana pola ruang.
Peta rencana struktur ruang pada RDTR disusun dengan skala 1:5000,
dengan memuat informasi tentang rencana pusat pelayanan wilayah
perencanaan, rencana jaringan transportasi, dan rencana jaringan prasarana.
Sementara untuk peta pola ruang pada RDTR, meliputi rencana alokasi zona
dan subzona sesuai klasifikasi yang telah ditentukan.
Ketentuan yang harus diperhatikan dalam penyusunan peta rencana
struktur ruang yakni:
1. Peta rencana struktur ruang terdiri dari:
• peta rencana pusat pelayanan yang memuat pusat-pusat pelayanan;
• peta rencana jaringan transportasi;
• peta rencana jaringan energi;
• peta rencana jaringan telekomunikasi;
• peta rencana jaringan sumber daya air;
• peta rencana jaringan air minum;
• peta rencana jaringan air limbah dan pengelolaan limbah bahan
berbahaya dan beracun (B3);
• peta rencana jaringan drainase;
• peta rencana jaringan persampahan; dan
• peta rencana jaringan prasarana lainnya.
2. Peta rencana struktur ruang ini digambarkan secara tersendiri untuk

masing-masing peta rencana.
3. Apabila terdapat rencana jaringan yang berada di bawah permukaan tanah
(ruang dalam bumi) maupun di atas permukaan tanah maka digambarkan
dalam peta tersendiri dan dilengkapi dengan gambar
potongan/penampang;
4. Rencana struktur ruang digambarkan dalam peta dengan skala atau tingkat
ketelitian informasi 1:5.000 dan mengikuti ketentuan mengenai sistem
24
Modul 4

berwenang;
5. Rencana struktur ruang disajikan dalam format digital sesuai dengan
Pedoman Basis Data; dan
6. Rencana struktur ruang dapat digambarkan juga dalam model 3 (tiga)
dimensi.
Pada penyusunan peta rencana pola ruang, ketentuan yang harus

diperhatikan adalah:
1. Rencana pola ruang digambarkan dalam peta dengan skala atau tingkat
ketelitian informasi 1:5.000, serta mengikuti ketentuan mengenai sistem
berwenang;
2. Apabila terdapat rencana pemanfaatan ruang yang berada di bawah
permukaan tanah (ruang dalam bumi) maka digambarkan dalam peta
3. Rencana pola ruang dapat digambarkan kedalam beberapa lembar peta
yang tersusun secara beraturan mengikuti ketentuan yang berlaku;
4. Peta rencana pola ruang harus sudah menunjukkan batasan bidang
tanah/persil untuk wilayah yang sudah terbangun;
5. Rencana pola ruang disajikan dalam format digital sesuai dengan Pedoman
Basis Data; dan
6. Rencana pola ruang dapat digambarkan juga dalam model 3 (tiga) dimensi.
LATIHAN
1. Menjabarkan citra satelit atau foto udara untuk kebutuhan peta RDTR.
2. Menjelaskan tujuan ground control point (GCP) pada proses koreksi
geometris pada citra satelit/foto udara.
3. Menjelaskan tahapan proses orthorektifikasi.
4. Menjabarkan peta tematik terkait sumber daya alam darat.
5. Menjelaskan skala peta tematik untuk kebutuhan peta RDTR.
25
Modul 4
6. Menjelaskan ketentuan penggunaan peta tematik untuk pembuatan Peta

RDTR
RANGKUMAN
Penataan ruang adalah proses perencanaan tata ruang, pemanfaatan
ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang. Penyelenggaraan penataan ruang
dilakukan melalui pengaturan, pembinaan, pelaksanaan dan pengawasan.
Perencanaan tata ruang dilakukan untuk menghasilkan rencana umum dan
rencana rinci tata ruang. Rencana detail tata ruang termasuk ke dalam jenis
rencana rinci tata ruang. Rencana detail tata ruang menggunakan skala 1:5.000.
Informasi Geospasial terdiri atas Informasi Geospasial Dasar (IGD) dan
Informasi Geospasial Tematik (IGT), yang terdiri atas Peta Tematik Dasar, Peta
Tematik Analisis, dan Peta Tematik Sintesis. Peta dasar merupakan salah satu
aspek yang cukup penting dalam penyusunan RDTR mengingat informasi yang
tertuang bersifat sangat detail sehingga apabila peta dasar yang digunakan tidak
sesuai dengan kondisi di lapangan akan dapat berimplikasi hukum.
IGD dapat diperoleh dengan cara mengolah citra satelit, foto udara atau
mengajukan permohonan ke BIG. Saat ini BIG mempercepat pengerjaan peta
berskala besar dan detail yaitu peta berskala 1:5000 karena dibutuhkan untuk
tata ruang, pemetaan desa serta reforma agraria. Dalam proses penyusunan
Peta RDTR apabila tidak tersedia Peta Dasar (RBI) skala 1 : 5.000 atau
memerlukan updating peta dasar tersebut maka dapat menggunakan citra satelit
atau foto udara sebagai sumber data untuk kemudian dilakukan koreksi
geometris dan dilakukan dibawah supervisi BIG. Koreksi geometeris peta Citra
satelit dilakukan dengan menggunakan ground control point (GCP) sebagai titik-
titik ikat (pengikat), proses orthorectification(proses penegakan)dengan
menggunakan data Digital Elevation Model (DEM) serta Independent Check
Point (ICP). Peta Dasar Lainnya dengan ketelitian detail informasi sesuai dengan
skala perencanaan RTR juga dapat digunakan apabila peta dasar dari BIG tidak
tersedia.
Informasi Geospasial Tematik (IGT) adalah informasi geospasial yang
menggambarkan satu atau lebih tema tertentu yang dibuat mengacu pada IGD
26
Modul 4
yang telah disederhanakan sebagai dasar untuk meletakkan informasi

tematiknya. Untuk masing-masing informasi geospasial tematik telah ditetapkan
wali data atau penanggungjawab untuk muatan dari masing-masing peta tematik
tersebut. Proses penyusunan peta rencana tata ruang akan lebih optimal apabila
peta tematik memiliki skala yang sama dengan peta dasar. Namun saat ini masih
belum tersedia peta tematik untuk skala yang lebih besar.
Adapun jenis peta tematik yang dibutuhkan untuk penyusunan rencana
detail tata ruang adalah peta geomorfologi, peta geologi, peta topografi, serta
peta kemampuan tanah, peta penatagunaan tanah, peta satuan wilayah sungai
(SWS) dan daerah aliran sungai (DAS), peta klimatologis (curah hujan, hidro-
geologi, angin, dan temperatur); peta kawasan rawan bencana dan/atau risiko
bencana di level kabupaten/kota; dan peta tematik sektoral tertentu.
Peta RBI adalah peta dasar yang memberikan informasi secara khusus
untuk wilayah darat berupa bangunan, jaringan transportasi, hipsografi, batas
administrasi, penutup lahan, hidrografi dan toponim.
EVALUASI
1. Jelaskan keterkaitan antara rencana umum tata ruang dan rencana rinci
tata ruang di tiap tingkatan administrasi serta tingkat ketelitian peta untuk
masing-masing jenis rencana tata ruang
2. Apa yang dimaksud dengan Informasi Geospasial Dasar?
3. Mengapa peta dasar menjadi salah satu aspek yang cukup penting dalam
penyusunan Rencana Detail Tata Ruang?
4. Sebutkan secara singkat tahapan proses koreksi geometris serta tujuan
dari tiap tahapan tersebut apabila akan menggunakan peta citra satelit/foto
udara sebagai peta dasar dalam penyusunan rencana detail tata ruang
5. Sebutkan muatan data/informasi yang ada di dalam Peta Rupa Bumi.
6. Apa yang dimaksud dengan Informasi Geospasial Tematik ?
7. Informasi Geospasial Tematik terbagi menjadi 3, jelaskan dan berikan
contohnya
8. Sebutkan 5 (lima) jenis informasi geospasial tematik beserta walidata untuk
masing-masing jenis informasi geospasial tematik tersebut
27
Modul 4

anda apakah sudah benar atau belum. Apabila jawaban anda benar semua
apabila jawaban anda salah, berarti anda harus mempelajari dengan seksama
materi bab ini. Setelah itu kembali anda jawab dan bandingkan dengan materi
pada bab ini.
28
Modul 4
BAB III
PROSES PENYUSUNAN PETA RDTR
Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta diharapkan dapat menjelaskan proses
penyusunan Peta RDTR yakni penyusunan peta rencana struktur ruang dan penyusunan peta
rencana pola ruang
A. PENGANTAR
Peta RDTR dibuat berdasarkan peta dasar dengan skala 1:5.000. Mengacu
peraturan perundangan yang berlaku, tingkat ketelitian untuk peta dengan skala
1:5.000 adalah 2,5 meter. Akurasi 2,5 meter dipertahankan dikarenakan Peta
RDTR adalah peta yang sangat operasional, detail, dan berimplikasi hukum,
serta digunakan untuk aspek perizinan berusaha dan non-berusaha. Setengah
milimeter pada peta RDTR adalah 2,5 meter di lapangan. Oleh karenanya perlu
dijaga mengenai akurasi tersebut, dengan memakai Peta Dasar yang mengikuti
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku tentang peta RDTR.
Tabel 2. Tingkat Ketelitian Peta RBI untuk Berbagai Skala Peta
Secara garis besar tahapan umum dalam penyusunan Peta Rencana Detail
Tata Ruang adalah sebagai berikut :
29
Modul 4
Gambar 12. Gambaran Umum Tahapan Penyusunan Peta RDTR
Gambar 13. Proses Penyusunan Peta RDTR
30
Modul 4
Gambar 14. Analisis dalam Proses Penyusunan Peta RDTR
Dalam menyusun Peta RDTR diperlukan tahapan analisis berupa teknik

analisis aspek fisik dan lingkungan, ekonomi, serta sosial budaya. Teknis analisis
tersebut dilakukan untuk mengenali karakteristik sumber daya fisik lingkungan,
ekonomi dan sosial budaya daerah sehingga pemanfaatan lahan dalam
pengembangan wilayah dan kawasan dapat dilakukan secara optimal dengan
tetap memperhatikan keseimbangan ekosistem sehingga dapat menjadi acuan
dalam penyusunan Peta RDTR yang meliputi Peta Rencana Pola Ruang dan
Peta Rencana Jaringan Prasarana.
B. ANALISIS ASPEK FISIK DAN LINGKUNGAN DALAM PENYUSUNAN

PETA RENCANA DETAIL TATA RUANG
Lahan pengembangan wilayah merupakan sumber daya alam yang
memiliki keterbatasan dalam menampung kegiatan manusia dalam pemanfaatan
sumber daya alam tersebut. Banyak contoh kasus kerugian ataupun korban yang
disebabkan oleh ketidaksesuaian penggunaan lahan yang melampaui
31
Modul 4
kapasitasnya. Untuk itulah perlu dikenali sedini mungkin karakteristik fisik suatu
wilayah maupun kawasan untuk dikembangkan, baik potensi sumber daya
alamnya maupun kerawanan bencana yang dikandungnya, yang kemudian
diterjemahkan sebagai potensi dan kendala pengembangan wilayah atau
kawasan.
Analisis fisik dan lingkungan wilayah atau kawasan ini adalah untuk
mengenali karakteristik sumber daya alam tersebut, dengan menelaah
kemampuan dan kesesuaian lahan, agar penggunaan lahan dalam
pengembangan wilayah dan/ atau kawasan dapat dilakukan secara optimal
dengan tetap memperhatikan keseimbangan ekosistem.
Hasil studi analisis fisik dan lingkungan ini akan menjadi masukan dalam
penyusunan rencana tata ruang maupun rencana pengembangan wilayah dan/
atau kawasan (rencana tindak, rencana investasi, dan lain-lain), karena akan
memberikan gambaran kerangka fisik pengembangan wilayah dan/atau
kawasan. Secara garis besar tata cara analisis kelayakan fisik atau dikenal juga
sebagai studi kesesuaian lahan wilayah dan/atau kawasan ini dapat
digambarkan dalam bentuk bagan alir berikut.
Gambar 15. Bagan Alir Teknik Analisis Aspek Fisik dan Lingkungan
32
Modul 4
C. ANALISIS ASPEK EKONOMI DALAM PENYUSUNAN PETA RENCANA

DETAIL TATA RUANG
Salah satu tujuan penataan ruang wilayah dan/atau kawasan adalah untuk
mengoptimalkan pemanfaatan potensi sumber daya pada wilayah dan/atau
kawasan dalam rangka pembangunan ekonomi nasional dan daerah.
Penilaian ekonomi bagi pengembangan wilayah dan/atau kawasan adalah
upaya untuk menemukenali potensi dan sektor-sektor yang dapat dipacu serta
permasalahan perekonomian, khususnya untuk penilaian kemungkinan aktivitas
ekonomi yang dapat dikembangkan pada wilayah dan/atau kawasan tersebut.
Hal yang mendasar dalam analisis ekonomi pengembangan wilayah
dan/atau kawasan yaitu perlunya mengenali potensi lokasi, potensi sumber daya
alam, sumber daya manusia, dan sumber daya buatan, sehingga akan terjadi
efisiensi tindakan. Dengan usaha yang minimum akan diperoleh hasil yang
optimum yang kesemuanya bertujuan untuk mencapai pertumbuhan ekonomi
dan kemakmuran bagi seluruh masyarakat, serta terjadinya investasi dan
mobilisasi dana.
Suatu penelitian atau studi pada tahap awal yang dilakukan adalah
pengumpulan data, dan identifikasi potensi sumber daya yang terdiri dari lokasi,
sumber daya alam, sumber daya buatan, dan sumber daya manusia. Identifikasi
potensi adalah sebagai keluaran dari analisis melalui perumusan lingkup
pekerjaan, sasaran, masukan, keluaran, dan langkah-langkah analisis. Bagan
alir tata cara analisis aspek ekonomi bagi penyusunan Peta RDTR dapat dilihat
pada Gambar dibawah ini.
33
Modul 4
Gambar 16. Bagan Alir Teknik Analisis Aspek Ekonomi
D. ANALISIS ASPEK SOSIAL BUDAYA DALAM PENYUSUNAN PETA

RENCANA DETAIL TATA RUANG
Dalam upaya untuk mencapai pemanfaatan sumberdaya alam secara
berkelanjutan bagi peningkatan kesejahteraan masyarakat, perlu dilakukan
penilaian/analisis aspek sosial budaya di wilayah dan/atau kawasan. Penilaian/
analisis aspek sosial budaya dapat diperoleh melalui hasil pengukuran beberapa
indikator sosial (urban social indicator) misalnya struktur sosial budaya,
pelayanan sarana dan prasarana budaya, potensi sosial budaya masyarakat,
atau kesiapan masyarakat terhadap suatu pengembangan.
Tujuan analisis aspek sosial budaya adalah mengkaji kondisi sosial budaya
masyarakat yang mendukung atau menghambat pengembangan wilayah dan/
atau kawasan, serta memiliki fungsi antara lain:
1) Sebagai dasar penyusunan rencana tata ruang wilayah dan/atau kawasan
serta pembangunan sosial budaya masyarakat.
2) Mengidentifikasi struktur sosial budaya masyarakat.
3) Menilai pelayanan sarana dan prasarana sosial budaya yang mendukung
pengembangan wilayah dan/atau kawasan.
34
Modul 4
4) Menentukan prioritas-prioritas utama dalam formulasi kebijakan

pembangunan sosial budaya masyarakat.
5) Memberikan gambaran situasi dan kondisi objektif dalam proses
perencanaan.
6) Sebagai acuan pelaksanaan pemantauan, pelaporan, dan penilaian
program-program pembangunan sosial budaya secara integratif.
Adapun sasaran yang hendak dicapai dalam pelaksanaan analisis aspek
sosial budaya antara lain:
1) Teridentifikasinya struktur sosial dan budaya yang terbentuk di wilayah
dan/atau kawasan.
2) Terumuskannya potensi dan kondisi sosial budaya, meliputi pasar tenaga
kerja, keragaman sosial budaya penduduk, serta jumlah dan pertumbuhan
penduduk.
3) Penilaian pelayanan sarana dan prasarana sosial budaya yang mendukung
pengembangan wilayah dan/atau kawasan.
Data yang dibutuhkan untuk analisis sosial budaya wilayah dan/atau
kawasan ini antara lain meliputi:
1) Data makro, yang diperoleh dari BPS Pusat dan Daerah atau data yang
diperoleh dari Instansi/Lembaga Pemerintah lainnya.
2) Data mikro, yang diperoleh dari hasil-hasil studi sosial budaya di wilayah
dan/atau kawasan.
Pengumpulan data analisis sosial budaya ini bersifat sekunder atau ‘desk
study’, yaitu mengkaji referensi yang relevan dengan objek penelitian, dengan
menggunakan data eksisting suatu wilayah dan/atau kawasan dan informasi
yang diperlukan untuk menganalisis masalah. Data yang dibutuhkan dipilih
sesuai kebutuhan yaitu meliputi aspek sosial budaya yang dapat mengukur
tingkat kesejahteraan masyarakat di wilayah dan/atau kawasan. Proses
pengumpulan data untuk analisis aspek sosial budaya dapat dilihat pada
Gambar di bawah ini.
35
Modul 4
Gambar 17. Bagan Alir Pengumpulan Data Teknik Analisis Aspek Sosial Budaya
Pada hakikatnya pengukuran indikator sosial budaya tidak berdiri sendiri

melainkan terkait erat dengan kegiatan lainnya, yaitu aspek ekonomi dan
kelembagaan. Seringkali sulit untuk menemukan indikator yang sederhana dan
hanya mengukur satu aspek saja karena keberhasilan pengembangan suatu
kawasan sangat ditentukan oleh kinerja sektoral dan berbagai pelaku utama
pembangunan (stakeholders) seperti Pemerintah, Swasta, dan Masyarakat
sendiri.
Dalam penyusunan indikator ini perlu digunakan prinsip ‘parsimony’ yang

artinya semakin sedikit indikator yang digunakan semakin baik, untuk itu harus
dipilih indikator-indikator yang paling efisien. Suatu wilayah dan/atau kawasan
perencanaan mungkin terdiri dari dua wilayah otonom atau lebih maka pemilihan
indikator bersifat umum dapat digunakan pada semua kelompok penduduk tanpa
dibedakan.
Jenis indikator yang disajikan tidak hanya berupa indikator input dan
proses, tetapi juga indikator output/outcome yang disebut ‘indikator keberhasilan’
atau indikator dampak (impact indicators). Indikator keberhasilan digunakan
untuk mengukur sejauh mana suatu keadaan telah dicapai sesuai ukuran
tertentu yang telah ditetapkan. Angka partisipasi sekolah merupakan salah satu
contoh, yang mencerminkan keberhasilan atau kegagalan di bidang pendidikan.
36
Modul 4
Salah satu indikator yang dipakai adalah ‘indikator komposit objektif’ yaitu
indikator tunggal yang merupakan gabungan dari beberapa indikator
kesejahteraan rakyat dari berbagai data sensus dan survei. Indikator komposit
dipakai untuk membandingkan tingkat indikator tertentu atau tingkat
kesejahteraan rakyat antar daerah di wilayah dan/atau kawasan. Indikator
komposit objektif yang digunakan adalah Indeks Pembangunan Manusia (IPM)/
Human Development Index (HDI) yang merupakan gabungan dari tiga indikator
tunggal yaitu angka harapan hidup (life expectancy), angka melek huruf (adult
literacy rate) dan rata-rata lamanya pendidikan yang diperoleh (mean years of
schooling).
Indikator komposit objektif lainnya yang dapat digunakan adalah Indeks
Mutu Hidup (Physical Quality of Life Index/PQLI) yang merupakan gabungan dari
indikator angka kematian bayi (IMR), angka harapan hidup pada umur satu tahun
dan angka melek huruf penduduk dewasa (persentase penduduk dewasa
berumur 15 tahun ke atas). Baik Indeks Pembangunan Manusia maupun Indeks
Mutu Hidup dapat menggambarkan keseluruhan hasil pembangunan sosial
ekonomi.
Indikator angka kematian bayi dan angka harapan hidup umur satu tahun
merupakan indikator yang dapat digunakan untuk menganalisis kemajuan sosial
karena keduanya menyajikan dampak dari keadaan gizi, kesehatan, pendapatan,
dan lingkungan umum dari suatu masyarakat. Pada saat yang sama kedua
indikator tersebut secara terpisah merefleksikan aspek-aspek interaksi sosial
yang cukup berbeda, jika angka kematian bayi secara peka menggambarkan
taraf ketersediaan air bersih, kondisi di dalam rumah, dan kesejahteraan ibu,
maka angka harapan hidup umur satu tahun merefleksikan taraf gizi dan
keadaan lingkungan luas di luar rumah.
Indikator angka melek huruf juga merupakan indikator yang penting karena
merupakan ukuran kesejahteraan dan taraf keterampilan yang diperlukan dalam
proses pembangunan. Tingkat melek huruf tidak dapat berkembang tanpa
kemajuan yang memadai dalam masyarakat yang membuatnya sebagai suatu
keterampilan yang secara luas diinginkan. Tingkat melek huruf dari kelompok
penduduk miskin dapat memperlihatkan tingkat sumbangan yang mampu
37
Modul 4
mereka berikan dalam pertumbuhan ekonomi atau dapat memberikan indikasi

posisi wanita dalam masyarakat (Inkesra, 1994). Meskipun banyak indikator
sosial budaya yang dapat digunakan untuk mengukur kesejahteraan masyarakat
suatu wilayah, tetapi dalam pedoman kelayakan sosial budaya ini hanya akan
digunakan beberapa indikator yang dianggap dapat menggambarkan
kesejahteraan masyarakat di suatu daerah. Kelompok indikator sektoral tersebut
meliputi Kependudukan, Pendidikan, Ketenagakerjaan, Kesehatan, Perumahan,
dan Lingkungan serta Sosial Budaya.
Analisis aspek sosial budaya pada hakekatnya adalah suatu upaya yang
dilakukan oleh Pemerintah Daerah dalam mengembangkan kawasan untuk
mencapai pemanfaatan sumber daya alam secara berkelanjutan bagi
peningkatan kesejahteraan masyarakat. Kesejahteraan tidak hanya menyangkut
aspek yang bersifat lahiriah atau material tetapi juga bersifat batiniah atau
spiritual. Sedemikian luasnya aspek-aspek yang terkandung dalam istilah
tersebut tetapi tidak berarti semuanya dapat menggambarkan secara utuh
makna kesejahteraan rakyat.
Di beberapa daerah peningkatan kesejahteraan rakyat di berbagai bidang
telah mulai dirasakan. Peningkatan tersebut antara lain di bidang pendidikan,
kesehatan, ketenagakerjaan, pendapatan, dan bidang sosial budaya lainnya.
Sedangkan masalah kependudukan seperti tingginya laju pertumbuhan
penduduk, persebaran yang tidak merata dan struktur umur penduduk yang
relatif muda masih merupakan faktor penghambat usaha peningkatan
kesejahteraan rakyat.
Analisis aspek sosial budaya ini terdiri dari berbagai macam indikator sosial
budaya yang dipilih sehingga dapat memberikan gambaran baik secara langsung
atau tidak langsung mengenai kondisi sosial budaya masyarakat di wilayah dan/
atau kawasan.
Berdasarkan analisis indikator sosial budaya dapat diperoleh gambaran
apakah suatu wilayah dan/atau kawasan cukup potensial untuk dikembangkan
atau tidak. Jika wilayah dan/atau kawasan potensial untuk dikembangkan
barulah dilakukan perencanaan pengembangan sosial budaya melalui berbagai
program perencanaan sosial.
38
Modul 4
Tujuan utama perencanaan sosial adalah manusia, artinya yang menjadi

objek sekaligus subjek adalah manusia. Penyediaan sarana-sarana sosial antara
lain yang mencakup pendidikan, kesehatan, keamanan dan lain-lain adalah
dalam upaya memberikan kesejahteraan sosial. Oleh karena itu perubahan yang
diharapkan adalah terjadinya peningkatan kesejahteraan masyarakat sehingga
wilayah dan/atau kawasan memang layak dikembangkan. Adapun bagan alir
analisis aspek sosial budaya dapat dilihat pada Gambar di bawah ini.
Gambar 18. Bagan Alir Teknik Analisis Aspek Sosial Budaya
Setelah dilakukan analisis aspek fisik dan lingkungan, ekonomi, serta sosial
budaya langkah selajutnya adalah mengkaitkan ketiga aspek tersebut menjadi
satu kesatuan yang utuh sehingga dapat menjadi dasar acuan dalam menyusun
Peta Rencana Pola Ruang dan Peta Rencana Jaringan Prasarana.
E. PROSES PENYUSUNAN PETA RDTR

Peta hasil penyusunan dan penetapan RDTR kabupaten/kota dituangkan
dalam peta format digital dengan ketelitian geometris dan ketelitian detail
informasi skala 1:5000. Peta Rencana Detail Tata Ruang terdiri dari Peta
Rencana Struktur Ruang dan Peta Rencana Pola Ruang.
39
Modul 4
1. Peta Rencana Struktur Ruang
Rencana struktur ruang digambarkan dalam peta dengan skala atau tingkat
ketelitian informasi minimal 1:5.000 dan mengikuti ketentuan mengenai
sistem informasi geografis yang dikeluarkan oleh kementerian/lembaga yang
berwenang.
Apabila terdapat jaringan transportasi dan jaringan prasarana yang berada di
bawah permukaan tanah (ruang dalam bumi) maupun di atas permukaan
tanah maka digambarkan dalam peta tersendiri dan dilengkapi dengan
gambar potongan/penampang.
Rencana struktur ruang disajikan dalam format digital sesuai dengan standar
yang akan diatur lebih lanjut melalui pedoman tersendiri dan dapat
digambarkan juga dalam model 3 (tiga) dimensi.
Ketentuan teknis mengenai penyusunan peta rencana struktur ruang
sebagai berikut :
a. Peta rencana pengembangan pusat pelayanan
Rencana pengembangan pusat pelayanan merupakan distribusi pusat-

pusat pelayanan di dalam Wilayah Perencanaan (WP) yang akan
melayani Sub Wilayah Perencanaan (SWP), dapat meliputi pusat
pelayanan kota/kawasan perkotaan, sub pusat pelayanan kota/kawasan
perkotaan, dan pusat lingkungan, berupa pusat lingkungan kecamatan,
pusat lingkungan kelurahan, dan/atau pusat rukun warga.
b. Peta rencana jaringan transportasi
Menggambarkan jalan umum (jalan arteri primer hingga jalan lingkungan
sekunder), jalan tol, jalan khusus, jalan masuk dan keluar terminal barang
dan penumpang, jalan menuju moda transportasi umum, jalan masuk dan
keluar parkir, terminal penumpang (tipe A, B, C), terminal barang,
jembatan timbang, jembatan, halte, jaringan jalur kereta api antarkota,
jaringan jalur kereta api perkotaan (jalur monorel, kereta rel listrik, MRT
(mass rapid transit, LRT (light rapid transit)), jaringan jalur kereta api
khusus; stasiun kereta api (stasiun penumpang besar, stasiun
penumpang sedang, stasiun penumpang kecil, stasiun barang, dan
40
Modul 4
stasiun operasi), alur-pelayaran sungai dan alur-pelayaran danau (kelas I,

II, III), lintas penyeberangan (antar negara hingga dalam kota), pelabuhan
sungai dan danau (utama, pengumpul, dan pengumpan), pelabuhan
penyeberangan (kelas I, II, III), pelabuhan laut (utama, pengumpul,
pengumpan regional, dan pengumpan lokal), terminal umum, terminal
khusus, pelabuhan perikanan (samudera, nusantara, pantai, dan
pelabuhan pendaratan ikan), bandar udara pengumpul (primer, sekunder,
tersier), bandar udara pengumpan; dan bandar udara khusus. Jaringan
transportasi dapat berada di permukaan tanah, di bawah permukaan
tanah, atau di atas permukaan tanah.
c. Peta rencana jaringan prasarana memuat:
• Peta rencana energi/kelistrikan
Menggambarkan seluruh jaringan penyaluran minyak dan gas bumi
baik dari fasilitas produksi ke kilang pengolahan dan/atau tempat
penyimpanan, maupun jaringan penyalur ke konsumen, infrastruktur
pembangkit listrik dan sarana pendukung, jaringan transmisi tenaga
listrik antarsistem, kabel bawah tanah, jatingan distribusi tenaga listrik,
jaringan pipa/kabel bawah laut penyaluran tenaga listrik, serta gardu
listrik.
• Peta rencana pengembangan jaringan telekomunikasi
Memuat jaringan tetap maupun jaringan bergerak terrestrial, jaringan
bergerak seluler, jaringan bergerak satelit.
• Peta rencana pengembangan jaringan sumber daya air
Menggambarkan sistem jaringan irigasi, pengendalian banjir, dan
bangunan sumber daya air
• Peta rencana pengembangan jaringan air minum
Memuat sistem penyediaan air minum wilayah perencanaan mencakup
sistem jaringan perpipaan dan jaringan non-perpipaan.
• Peta rencana pengembangan jaringan drainase
Memuat rencana jaringan drainase primer, sekunder, tersier, lokal,
bangunan peresapan, dan bangunan tampungan.
• Peta rencana pengembangan jaringan air limbah
41
Modul 4
Memuat seluruh sistem pengelolaan air limbah non domestik,

setempat maupun terpusat.
• Peta rencana pengembangan jaringan persampahan
Menggambarkan stasiun peralihan antara, tempat pengolahan sampah
3R, tempat penampungan sementara, tempat pemrosesan akhir, dan
tempat pengolahan sampah terpadu.
d. Peta rencana jaringan prasarana lainnya
Memuat jalur evakuasi dan tempat evakuasi bencana, jalur sepeda, jalur
pejalan kaki, pengaman pantai, dan tanggul penahan longsor. Prasarana
lainnya yang disesuaikan dengan kebutuhan wilayah perencanaan, misal
peta rencana jalur evakuasi bencana.
2. Peta Rencana Pola Ruang
Peta rencana pola ruang digambarkan dengan ketentuan sebagai berikut:

a. Rencana pola ruang digambarkan dalam peta dengan skala atau tingkat
ketelitian informasi minimal 1:5.000, serta mengikuti ketentuan mengenai
sistem informasi geografis yang dikeluarkan oleh kementerian/lembaga
yang berwenang;
b. Apabila terdapat rencana pemanfaatan ruang yang berada di bawah
permukaan tanah (ruang dalam bumi) maka digambarkan dalam peta
c. Rencana pola ruang dapat digambarkan ke dalam beberapa lembar peta
yang tersusun secara beraturan mengikuti ketentuan yang berlaku;
d. Peta rencana pola ruang harus sudah menunjukkan batasan bidang
tanah/persil untuk wilayah yang sudah terbangun;
e. Rencana pola ruang disajikan dalam format digital sesuai dengan
Pedoman Basis Data; dan
f. Rencana pola ruang dapat digambarkan juga dalam model 3 (tiga)
dimensi.
42
Modul 4
Gambar 19. Ilustrasi Peta Rencana Pola Ruang Rencana Detail Tata Ruang
43
Modul 4
LATIHAN
1. Menjelaskan gambaran umum tahapan penyusunan peta RDTR.
2. Menjabarkan tahapan teknik analisis aspek fisik dan lingkungan dalam
proses penyusunan rencana detail tata ruang.
3. Menjabarkan tahapan teknik ekonomi dalam proses penyusunan rencana

detail tata ruang.
4. Menjabarkan tahapan tekniksosial budaya dalam proses penyusunan

rencana detail tata ruang.
RANGKUMAN
Dalam menyusun Peta RDTR diperlukan tahapan analisis berupa teknik
analisis aspek fisik dan lingkungan, ekonomi, serta sosial budaya. Teknis analisis
tersebut dilakukan untuk mengenali karakteristik sumber daya fisik lingkungan,
ekonomi dan sosial budaya daerah sehingga pemanfaatan lahan dalam
pengembangan wilayah dan kawasan dapat dilakukan secara optimal dengan
tetap memperhatikan keseimbangan ekosistem. Setelah dilakukan analisis
ketiga aspek tersebut langkah selajutnya adalah mengkaitkan ketiga aspek
tersebut menjadi satu kesatuan yang utuh sehingga dapat menjadi dasar acuan
dalam menyusun Peta Rencana Pola Ruang dan Peta Rencana Struktur Ruang.
Peta Rencana Detail Tata Ruang sebagai output/produk penyusunan
rencana detail tata ruang terdiri dari :
• Peta Rencana Struktur Ruang
• Peta Rencana Pola Ruang menggambarkan rencana distribusi peruntukan
zona-zona lindung dan peruntukan zona-zona budidaya.
EVALUASI
1. Analisis apa saja yang diperlukan dalam penyusunan rencana detail tata
ruang serta tujuan dari masing-masing analisis tersebut?
2. Peta apa saja yang harus dihasilkan dari Rencana Detail Tata Ruang serta
informasi yang tergambar dalam masing-masing peta tersebut?
44
Modul 4
3. Sebutkan ketentuan penggambaran peta pola ruang dalam rencana detail

tata ruang?
4. Sebutkan ketentuan penggambaran peta jaringan prasarana dalam rencana
detail tata ruang!

pada bab ini.
45
Modul 4
BAB IV
KETENTUAN UMUM
PENYUSUNAN BASIS DATA
DALAM PETA RDTR
Peserta diharapkan mampu memahami ilmu-ilmu dasar mengenai penyusunan basis data dan
memahami materi tentang ketentuan umum penyusunan basis data dalam peta RDTR agar
tersusun basis data yang baik sesuai dengan ketentuan
A. DATA SPASIAL
Data spasial merupakan data yang menunjuk posisi geografi dimana setiap
karakteristik memiliki satu lokasi yang harus ditentukan dengan cara yang unik.
Untuk menentukan posisi secara absolut dapat didasarkan pada sistem
koordinat. Untuk area kecil, sistem koordinat yang paling sederhana adalah grid,
untuk area yang lebih besar dapat menggunakan proyeksi kartografi yang umum
digunakan.
Jenis data spasial dalam sistem informasi geografi dapat dibagi menjadi
dua format yakni data vektor dan data raster. Data vektor merupakan data yang
mempunyai arah dan besaran, sedangkan data raster yang dikenal sebagai data
citra menggunakan teknologi penginderaan jauh (remote sensing). Data spasial
biasanya memuat dua informasi penting yang berbeda dengan data lainnya
yakni informasi mengenai lokasi (spasial) berkaitan dengan suatu koordinat baik
koordinat geografi (lintang bujur) dan koordinat XYZ seperti datum dan proyeksi.
Informasi lainnya adalah informasi deskriptif (atribut) atau informasi non spasial
yang memiliki beberapa keterangan yang berkaitan.
1. Sistem Koordinat Geodetik

Sistem koordinat geodetik mengacu pada sistem referensi geospasial
Indonesia yang merupakan sistem koordinat nasional yang konsisten dan
kompatibel dengan sistem koordinat global. Sistem tersebut secara spesifik
menentukan lintang, bujur, tinggi, skala, gaya berat, dan orientasinya
46
Modul 4
mencakup seluruh wilayah Indonesia, termasuk bagaimana nilai-nilai

koordinat tersebut berubah terhadap waktu. Datum geodesi didefinisikan
berdasarkan spesifikasi ellipsoid, koordinat titik, dan arah utara dari model
fisik bumi yang didekati dengan model matematik berupa elipsoid putar
dengan pusat ellipsoid berimpit dengan pusat massa bumi. Datum yang
digunakan adalah WGS84.
2. Skala Peta
Skala ialah perbandingan antara dimensi peta dan realitas misalnya
jarak atau luas. Dapat ditampilkan dalam 4 pernyataan yakni dengan skala
pecahan, skala verbal, skala grafis/batang, dan skala luas. Skala dapat juga
mengukur tingkat ke detailan informasi yang termuat pada peta. Skala untuk
membuat peta tata ruang ditetapkan sebagai berikut:
a. Peta RTRW Provinsi dengan Skala minimal 1:250.000;
b. Peta RTRW Kabupaten dengan Skala minimal 1:50.000;
c. Peta RTRW Kota dengan skala minimal 1:25.000;
d. Peta RDTR Kabupaten/Kota dengan skala minimal 1:5000.
3. Bentuk Geometri Data Spasial

a. Titik (Point)
Titik merupakan representasi grafis yang paling sederhana pada
suatu objek. Titik tidak mempunyai dimensi tetapi dapat ditampilkan dalam
bentuk simbol baik pada peta maupun dalam layar monitor.
b. Garis (Polyline)
Garis merupakan bentuk geometri linier yang menghubungkan
setidaknya dua titik dan digunakan untuk merepresentasikan objek-objek
yang berdimensi satu. Batas-batas objek geometri polygon juga
merupakan garis-garis, contohnya seperti jaringan listrik, jaringan
komunikasi, pipa air minum dan hal lainnya yang direpresentasikan
sebagai objek dengan bentuk geometri garis.
c. Area (Polygon)
Polygon merupakan bentuk geometri untuk merepresentasikan
objek-objek dua dimensi. Contoh unsur-unsur spasial yang
47
Modul 4
merepresentasikan polygon diantaranya danau, batas provinsi, batas kota,

dan unsur lainnya yang merepresentasikan objek geometri polygon.
Polygon merupakan representasi grafis atau geometri dari:
1) Rencana Pola Ruang dan penetapan Kawasan Strategis pada RTRW
Provinsi, Kabupaten dan Kota
2) Rencana Pola Ruang pada RDTR Kabupaten/Kota.
4. Topologi Data Spasial

Topologi adalah pendefinisian secara matematis yang menerangkan
hubungan atau relasi antar objek spasial yang satu dengan objek spasial
yang lain. Dalam sistem informasi geografis, relasi antar objek spasial
didefinisikan sesuai dengan karakteristik data seperti titik (point), garis
(polyline) dan poligon (polygon). Topologi sangat berguna pada saat
melakukan deteksi kesalahan pada saat proses digitasi. Selain itu berguna
pula dalam melakukan proses analisis spasial yang bersifat kompleks
dengan melibatkan data spasial yang cukup besar ukuran filenya
Dalam pembuatan peta RTRW Provinsi, Kabupaten dan Kota, serta
peta RDTR Kabupaten/Kota, ketentuan mengenai topologi hanya dilakukan
berdasarkan bentuk geometri poligon (polygon) dan garis (polyline).
Tabel 3. Topologi Geometri Polygon

Aturan Topologi Keterangan
Aturan Topologi bentuk geometri 8
Salah Benar Tidak terjadi tumpang

tindih unsur pada peta
(must not overlap) antara
satu unsur atau lebih
dengan unsur lainnya,
sehingga dalam satu
lokasi atau kawasan
memiliki fungsi yang tidak
tercampur.
Salah Benar Tidak terjadi ruang kosong
48
Modul 4
pada peta (must not have

gaps) sehingga tidak
memiliki informasi yang
hilang dalam rencana tata
ruang.
Tabel 4. Topologi Geometri Garis

Aturan Topologi bentuk geometri garis
Tidak ada garis yang terputus

antara garis satu dengan garis
lainnya (must not have dangles).
Garis tidak menumpuk pada satu

lokasi yang sama (must not
overlap), kecuali garis yang
menumpuk tersebut
menggambarkan kondisi
jaringan sarana dan prasarana
sebenarnya atau rencana.
49
Modul 4
Garis tidak boleh memotong atau

menumpuk dengan garis itu sendiri
(must not self overlap).
B. BASIS DATA SPASIAL

Basis data merupakan sistem penyimpanan data yang terstruktur pada
media digital. Basis data spasial merupakan sistem penyimpanan data spasial
yang terstruktur beserta informasi-informasi spasial maupun non-spasial (atribut)
didalamnya. Terdapat beberapa prinsip dasar dalam pembuatan basis data.
Prinsip pertama adalah bahwa informasi duplikat (juga disebut data redundan)
harus dihindari. Duplikasi data harus dihindari karena dapat membuang ruang
dan meningkatkan kemungkinan kesalahan dan inkonsistensi. Prinsip kedua
adalah kebenaran dan kelengkapan informasi merupakan hal yang penting. Jika
basis data berisi informasi yang salah, setiap laporan yang menarik informasi
dari basis data tersebut juga akan berisi informasi yang salah. Oleh karena itu,
dalam menyusun basis data perlu diperhatikan hal-hal berikut:
▪ Membagi informasi ke dalam tabel berbasis subjek untuk mengurangi data
yang berlebihan;
▪ Memberi akses informasi yang diperlukan untuk menggabungkan informasi
dalam tabel sesuai kebutuhan;
▪ Membantu mendukung dan memastikan keakuratan dan integritas informasi
yang dimasukkan; dan
▪ Mengakomodasi kebutuhan pemrosesan dan pelaporan data.
50
Modul 4
1. Fungsi Pengembangan Basis Data dalam Peta RDTR

Fungsi pengembangan basis data dalam pembuatan peta RDTR
adalah untuk:
a. Mengklasifikasikan basis data peta RDTR berdasarkan jenis rencana;
b. Memudahkan dalam menemukan dan atau mengakses data peta RDTR
berdasarkan penamaan peta sesuai dengan format yang ditentukan;
c. Menyeragamkan muatan kualitas informasi yang harus dipenuhi;
d. Menjamin kualitas peta RDTR agar tidak terjadi tumpang tindih
peruntukan kawasan dan atau rencana sistem jaringan;
e. Menjamin kualitas peta RDTR agar tidak terjadi tumpang tindih
peruntukan zona/sub zona pada perencanaan struktur ruang maupun
pola ruang.
2. Kendala Jika Tidak Melakukan Manajemen Basis Data dalam Peta RDTR
a. Jenis penamaan field yang beraneka ragam menyulitkan dalam
identifikasi informasi field utama yang digunakan;
Gambar 20. Ketidakseragaman Penamaan Field

b. Terdapat perbedaan dalam penyebutan kawasan peruntukkan di daerah
meskipun kawasan yang dimaksud memiliki pengertian yang sama;
51
Modul 4
Gambar 21. Perbedaan Penyebutan Kawasan Peruntukkan
c. Terdapat perbedaan dalam nama objek yang sama dituliskan lebih dari
satu jenis unsur/klasifikasi terkadang klasifikasi tersebut tidak ditemukan
dalam batang tubuh.
Tabalo Kotabaru
ng
Gambar 22. Perbedaan Nama Objek
C. MEKANISME DAN TAHAPAN PENYUSUNAN BASIS DATA

1. Tahapan Penyusunan Basis Data
a. Pengumpulan data RDTR dari tiap kabupaten
Pada tahapan ini tiap daerah mengirimkan masing-masing file RDTR
dalam bentuk shapefile maupun jpeg untuk kemudian dikoreksi.
1) Pengkoreksian data disesuaikan dengan batang tubuh Perkada
52
Modul 4
Proses koreksi data yang sebelumnya diberikan dari tiap daerah

disesuaikan dengan Perkada yang ditetapkan. Pada tabel atribut
disusun dengan format tertentu berisikan informasi tentang nama
objek, orde 1, orde 2, jenis rencana struktur ruang, status jaringan,
dan sumber data.
2) Load Data
Data yang telah disesuaikan atau dikoreksi sesuai dengan ketentuan
kemudian dilakukan load data ke dalam satu folder. Penyimpanan
data-data peta atau informasi geospasial Peta Rencana Detail Tata
Ruang (RDTR) dalam format Geodatabase (*.gdb) dan image (.jpeg).
2. Ketentuan Khusus Pengecekkan Basis Data Pola Ruang Rencana Detail

Tata Ruang
a. Overlay
(1) Ketentuan overlay KKOP seharusnya ada jika dalam pola ruang
terdapat Kawasan transportasi dan di struktur ruang terdapat bandara; (2)
Ketentuan overlay KP2B harus berada pada pola ruang pertanian dengan
peruntukkan Kawasan Tanaman Pangan dan Kawasan Hortikultura; (3)
Kawasan Campuran dapat memiliki overlay dengan TOD; (4) Ketentuan
overlay TEB, tidak memiliki kriteria khusus dalam penempatannya (dapat
berada di Kawasan lindung ataupun budidaya) namun tergambar dalam
struktur ruang (point); (5) Ketentuan khusus PUSLIT tidak memiliki kriteria
khusus dalam penempatannya (dapat berada di Kawasan lindung ataupun
budidaya).
b. Area Solid
(1) Segala bentuk tubuh air (waduk, sungai, danau, situ, kali dan
daerah irigasi yang pemanfaatannya sama dengan sungai) dimasukan
kedalam peruntukan Badan Air. (2) Jalur Hijau dapat dimasukan dalam
badan jalan, namun tidak dapat dihitung sebagai RTH. Jika ingin dihitung
sebagai RTH harus dibuat sebagai Taman (kelurahan, kecamatan, kota)
tergantung pada luas jalur hijau; (3) Jika ada pelabuhan perikanan, tempat
pelelangan ikan, tempat penyimpanan ikan, bangunan pendingin, maka
53
Modul 4
dimasukan dalam Zona Perikanan, sub zona Perikanan Tangkap; (4) Jika
ada TUKS (Terminal Untuk Kepentingan Sendiri) / Terminal Barang maka
dimasukkan berdasarkan fungsi terminalnya disesuaikan dengan zona
yang terkait.
c. Struktur
Struktur ruang harus berada di Kawasan Budidaya, kecuali pada
wilayah sempadan yang sudah memiliki building code; (2) Pada Kawasan
yang ditetapkan sebagai KP2B perlu didukung jaringan irigasi sesuai
dengan ketentuan yang berlaku, di luar KP2B boleh ada tapi tidak harus;
(3) Untuk setiap titik transportasi contohnya terminal, bandara, pelabuhan,
dll harus memiliki jaringan jalan yang terhubung dengannya; (4)
Pembangkit listrik harus terhubung dengan jaringan penyaluran tenaga
listrik; (5) Saluran air untuk jaringan SDA dan SPAM harus terhubung
dengan sumber air; (6) Untuk pedestrian dan jalur pejalan kaki hanya
digambarkan apabila difungsikan sebagai jalur evakuasi; (7) Jaringan
Telekomunikasi tidak boleh tergambarkan pada jalan bebas hambatan/tol.
3. Ketentuan Lain dalam Standar Basis Data Peta RDTR

a. Tata cara penulisan wilayah perencanaan– Sub wilayah perencanaan dan
Blok – Sub Blok menjadi salah satu ketentuan yang diatur dalam Standar
Basis Data Peta RDTR.
b. Ketentuan Khusus ditambahkan dan diatur dalam Standar Basis Data
Peta RDTR.
c. Terkait perubahan tata urutan pada Zona Peruntukan Lainnya berkenaan
dengan penyusunan basis data RDTR yang telah disusun pemerintah
daerah (sebelum adanya kesepakatan ini) akan dijembatani dengan tata
nama penghubung dan difasilitasi oleh Kelompok Kerja Data dan
Informasi Direktorat Jendral Tata Ruang.
d. Untuk penambahan serta perubahan zona, masih bersifat dinamis dan
diperlukan uji coba terlebih dahulu.
e. Penambahan zona ruang dalam bumi perlu diuji coba terlebih dahulu
sebelum dimasukkan kedalam basis data.
54
Modul 4
f. Terkait dengan ketentuan penggambaran seluruh jalan dan air permukaan

dimasukan pada Badan Jalan dan Badan Air dalam Peta Rencana Pola
Ruang:
• Ketentuan penggambaran Badan Jalan dan Badan Air pada Peta
Rencana Struktur Ruang RTRW dan RDTR Kabupaten dan Kota
menggunakan garis (line) dan area (polygon);
• Ketentuan penggambaran Badan Jalan dan Badan Air pada Peta
Rencana Pola Ruang RDTR menggunakan garis (line) dan area
(polygon) sebagai kebutuhan data dalam menganalisis luasan area dari
jalan dan air permukaan (agar tidak terjadi kekosongan area pada
penggambaran peta pola ruang); dan
• Ketentuan penggambaran Badan Jalan dan Badan Air dengan catatan
lebar jalan yang dapat tergambar adalah lebih besar dari 5m.
LATIHAN
1. Jelaskan apa yang dimaksud dengan basis data spasial sesuai dengan
pemahaman anda
2. Sebutkan fungsi data spasial dalam penyusunan peta rencana detail tata
ruang
3. Sebutkan Bentuk-Bentuk Geometri Spasial. Jelaskan!
4. Apa yang dimaksud dengan Topologi? Jelaskan kegunaannya!
5. Jelaskan mengenai aturan topologi yang anda ketahui dan berikan
contohnya
RANGKUMAN
Data spasial merupakan data yang menunjuk posisi geografi dimana

setiap karakteristik memiliki satu lokasi yang harus ditentukan dengan cara
yang unik. Jenis data spasial dalam sistem informasi geografi dapat dibagi
menjadi dua format yakni data vektor dan data raster. Data vektor merupakan
data yang mempunyai arah dan besaran, sedangkan data raster yang dikenal
sebagai data citra menggunakan teknologi penginderaan jauh (remote
55
Modul 4
sensing). Bentuk geometri data spasial ada tiga yakni bentuk titik, garis, dan
area.
Sistem koordinat geodetik mengacu pada sistem referensi geospasial
Indonesia yang merupakan sistem koordinat nasional yang konsisten dan
kompatibel dengan sistem koordinat global, datum yang digunakan adalah
WGS84. Salah satu komponen penting pada saat menampilkan data spasial
adalah penggunaan skala, skala merupakan perbandingan antara dimensi
peta dan realitas misalnya jarak atau luas. Dapat ditampilkan dalam 4
pernyataan yakni dengan skala pecahan, skala verbal, skala grafis/batang,
dan skala luas. Skala dapat juga mengukur tingkat ke detailan informasi yang
termuat pada peta. Topologi adalah pendefinisian secara matematis yang
menerangkan hubungan atau relasi antar objek spasial yang satu dengan
objek spasial yang lain. Dalam sistem informasi geografis, relasi antar objek
spasial didefinisikan sesuai dengan karakteristik data seperti titik (point), garis
(polyline) dan poligon (polygon). Aturan topologi pada geometri poligon terdiri
dari must not overlap dan must not have gaps. Sedangkan untuk bentuk
geometri garis ada must not have dangles, must not overlap, dan must not self
overlap.
Basis data spasial merupakan sistem penyimpanan data spasial yang
terstruktur beserta informasi-informasi spasial maupun non-spasial (atribut)
didalamnya. Fungsi pengembangan basis data dalam Peta RDTR antara lain
(1) mengklasifikasikan basis data peta RDTR berdasarkan jenis rencana; (2)
Memudahkan dalam menemukan dan atau mengakses data peta RDTR
berdasarkan penamaan peta sesuai dengan format yang ditentukan; (3)
Menyeragamkan muatan kualitas informasi yang harus dipenuhi; (4) Menjamin
kualitas peta RDTR agar tidak terjadi tumpang tindih peruntukan kawasan dan
atau rencana sistem jaringan; dan (5) Menjamin kualitas peta RDTR agar tidak
terjadi tumpang tindih peruntukan zona/sub zona pada perencanaan struktur
ruang maupun pola ruang.
Pada mekanisme dan tahapan penyusunan basis data RDTR, tahap
pertama yang dilakukan adalah pengumpulan data RDTR dari tiap kabupaten,
kemudian melakukan pengkoreksian data sesuai dengan batang tubuh
56
Modul 4
Perkada, dan loading data ke dalam satu folder. Terdapat beberapa

ketentukan khusus disertai dengan ketentuan lainnya saat melakukan
pengecekkan basis data RDTR antara lain ketentuan overlay, ketentuan area
solid, dan ketentuan struktur.
berarti sudah memenuhi kompetensi yang diharapkan dalam bab ini.
Sebaliknya apabila jawaban anda salah, berarti anda harus mempelajari
dengan seksama materi bab ini. Setelah itu kembali anda jawab dan
bandingkan dengan materi pada bab ini.
57
Modul 4
BAB V
MANAJEMEN BASIS DATA PETA RDTR
Setelah mengikuti pembelajaran ini peserta diharapkan dapat memahami ketentuan
pengaturan format penamaan file peta, pengisian attribute table dan penyimpanan file peta
RDTR
A. PENGATURAN FORMAT PENAMAAN FILE PETA

Penamaan file peta merupakan tata cara penyimpanan file peta sesuai
dengan format tertentu yang dapat memudahkan dalam menyimpan,
menampilkan dan memanfaatkan file. Komponen file peta RDTR terdiri atas
kumpulan dataset yang disusun atas kelas fitur. Untuk itu, pembuatan Kelas
Fitur didahului dengan mengatur spesifikasi data dan penamaan yang
terdapat dalam fitur dataset peta RDTR Kabupaten/Kota dengan ketentuan
sebagai berikut:
▪ Kode Wilayah menerangkan 4 (empat) digit kode daerah yang berasal

dari peraturan resmi yang diterbitkan oleh instansi yang membidangi
urusan dalam negeri serta berwenang mengeluarkan peraturan tentang
kode dan data wilayah administrasi pemerintah. Ketentuan penamaan
kode wilayah untuk kabupaten/kota diawali dengan 2 (dua) digit kode
provinsi diikuti 2 (dua) digit kode kabupaten/kota
▪ Skala Peta menerangkan skala perencanaan RDTR dengan ketentuan

penamaan 5RD
▪ Bentuk Geometri menerangkan kode geometri berupa titik, garis, atau

poligon, dengan ketentuan sebagai berikut:
- Titik/Point menggunakan ketentuan penamaan PT;

- Garis/Line menggunakan ketentuan penamaan LN; atau
- Poligon/Polygon menggunakan ketentuan penamaan AR
58
Modul 4
▪ Jenis Rencana menerangkan jenis rencana berupa Struktur Ruang dan

Pola Ruang dengan ketentuan sebagai berikut:
- Struktur Ruang menggunakan ketentuan penamaan SR; dan

- Pola Ruang menggunakan ketentuan penamaan PR.
▪ Nama Unsur Rencana Struktur Ruang (penulisan unsur dibuat tanpa

spasi), terdiri dari:
- Rencana Pengembangan Pusat Pelayanan menggunakan ketentuan

penamaan PUSATPELAYANAN
- Rencana Jaringan Transportasi menggunakan ketentuan penamaan
TRANSPORTASI
- Rencana Jaringan Energi menggunakan ketentuan penamaan ENERGI
- Rencana Jaringan Telekomunikasi menggunakan ketentuan penamaan
TELEKOMUNIKASI
- Rencana Jaringan Sumber Daya Air menggunakan ketentuan
penamaan SDA
- Rencana Jaringan Air Minum menggunakan ketentuan penamaan AIR
- Rencana Jaringan Drainase menggunakan ketentuan penamaan
DRAINASE
- Rencana Jaringan Air Limbah menggunakan ketentuan penamaan
LIMBAH
- Rencana Jaringan Persampahan menggunakan ketentuan penamaan
PERSAMPAHAN
- Rencana Jaringan Prasarana Lainnya menggunakan ketentuan
penamaan PRASARANALAIN
▪ Nama RDTR menerangkan judul dari wilayah RDTR Kabupaten/Kota

yang disusun (penulisan dibuat tanpa spasi)
▪ Tahun menerangkan tahun pembuatan dan pengerjaan peta
59
Modul 4
1. Penamaan Fitur Dataset Peta RDTR

Ketentuan format penamaan fitur dataset Peta RDTR Kabupaten/Kota
disusun dengan format berisikan informasi tertentu yang mengatur:
a. Penamaan fitur dataset peta rencana Struktur Ruang RDTR
Penamaan fitur dataset peta rencana struktur ruang disusun dengan

format yang berisikan informasi tentang kode wilayah, skala peta,
jenis rencana, nama unsur, nama RDTR dan tahun pembuatan.
Format penamaan dataset rencana Struktur Ruang RDTR adalah
sebagai berikut:
_[Kode Wilayah]_[Skala Peta]_[Jenis Rencana]_[Nama Unsur

Rencana Struktur Ruang]_[Nama RDTR]_[Tahun]
Contoh:
_3275_5RD_SR_TRANSPORTASI_RDTRBEKASI_2014
_3203_5RD_SR_ENERGI_RDTRCIANJUR_2019
_3204_5RD_SR_DRAINASE_RDTRSOREANGRAYA_2019
b. Penamaan fitur dataset peta rencana Pola Ruang RDTR
Penamaan fitur dataset peta rencana pola ruang disusun dengan

jenis rencana, nama RDTR dan tahun pembuatan. Format penamaan
dataset rencana Pola Ruang RDTR adalah sebagai berikut:
_[Kode Wilayah]_[Skala Peta]_[Jenis Rencana]_[Nama RDTR]_[Tahun]
Contoh:
_3275_5RD_PR_RDTRBEKASI_2014
_3203_5RD_PR_RDTRCIANJUR_2019
_3204_5RD_PR_RDTRSOREANGRAYA_2019
2. Penamaan Kelas Fitur Peta RDTR

Ketentuan format penamaan Kelas Fitur Peta RDTR Kabupaten/Kota
disusun dengan format berisikan informasi tertentu yang mengatur:
60
Modul 4
a. Penamaan Kelas Fitur peta rencana Struktur Ruang RDTR
Penamaan Kelas Fitur peta rencana struktur ruang disusun dengan

bentuk geometri, jenis rencana, nama unsur, nama RDTR dan tahun
pembuatan Format penamaan Kelas Fitur rencana Struktur Ruang
RDTR adalah sebagai berikut:
_[Kode Wilayah]_[Skala Peta]_[Bentuk Geometri]_[Jenis Rencana]_

[Nama Unsur Rencana Struktur Ruang]_[Nama RDTR]_[Tahun]
Contoh:
_3275_5RD_PT_SR_TRANSPORTASI_RDTRBEKASI_2014
_3203_5RD_LN_SR_ENERGI_RDTRCIANJUR_2019
_3204_5RD_LN_SR_DRAINASE_RDTRSOREANGRAYA_2019
b. Penamaan Kelas Fitur peta rencana Pola Ruang RDTR
Penamaan Kelas Fitur peta rencana pola ruang disusun dengan

format yang berisikan informasi tentang wilayah, skala peta, bentuk
geometri, jenis rencana, nama RDTR dan tahun pembuatan. Format
penamaan Kelas Fitur rencana Pola Ruang RDTR adalah sebagai
berikut:
_[Kode Wilayah]_[Skala Peta]_[Bentuk Geometri]_[Jenis Rencana]_

[Nama RDTR]_[Tahun]
Contoh:
_3275_5RD_AR_PR_RDTRBEKASI_2014
_3203_5RD_AR_PR_RDTRCIANJUR_2019
_3204_5RD_AR_PR_RDTRSOREANGRAYA_2019
61
Modul 4
B. ATRIBUT DALAM PETA RDTR

1. Jenis-Jenis Atribut dalam Peta RDTR
a. Jenis-Jenis Atribut dalam Tabel Atribut Peta RDTR
Tabel atribut merupakan keterangan atau informasi mengenai sebuah

bentukan dalam informasi geografis, dituangkan dalam bentuk tabel yang
masing-masing catatannya mempunyai kaitan dengan bentuk spasial
tertentu. Tabel atribut juga dapat diartikan sebagai data tabular yang memiliki
kolom (field) dan baris (record), yang berfungsi untuk menampilkan data
yang terdapat dalam data spasial (bentuk vektor) yang dapat diakses baik
dalam mode sunting (editing) maupun dalam mode biasa. Adapun tabel
atribut disusun dengan format tertentu yang berisikan informasi atribut
Struktur dan Pola Ruang, keterangan mengenai pengisian tabel atribut Peta
RDTR tercantum pada Tabel 5.
Tabel 5. Keterangan Pengisian Tabel Atribut Peta RDTR

Penulisan Tabel
Nama Atribut Penjelasan
Atribut
Menerangkan klasifikasi turunan unsur
orde terakhir pada RTRW sesuai skala
rencana. Muatan unsur lokal dan/atau
turunan unsur di
Nama Objek Provinsi/Kabupaten/Kota yang tidak NAMOBJ
tercantum dalam Lampiran II dapat
dimasukkan pada field nama objek
mengikuti mekanisme ketentuan yang
akan diatur lebih lanjut.
Nama Unsur pada Menerangkan klasifikasi turunan unsur
ORDE01
Orde 1 orde 1 jenis rencana Struktur Ruang.
Nama Unsur pada Menerangkan klasifikasi turunan unsur
ORDE02
Orde 2 orde 2 jenis rencana Struktur Ruang.
Menerangkan jenis rencana Struktur
Jenis Rencana Ruang meliputi susunan pusat-pusat
JNSRSR
Struktur Ruang pelayanan dan jaringan prasarana di
wilayah perencanaan
Menerangkan status jaringan yang
terdiri dari rencana jaringan baru atau
Status Jaringan pengembangan kondisi eksisting atau STSJRN
kondisi eksisting dan dapat diisi dengan
keterangan “rencana” atau “eksisting”.
Menerangkan sumber data berasal dan
SBDATA
Sumber Data tahun data diterbitkan misalnya “Dinas
Perhubungan, 2019”, “Analisis RTRW,
62
Modul 4
Penulisan Tabel
Atribut
2019”.
Menerangkan klasifikasi zona pada
Nama Zona NAMZON
rencana Pola Ruang
Menerangkan kode zona yang
Kode Zona KODZON
digunakan pada rencana Pola Ruang
Menerangkan klasifikasi turunan zona
Nama Sub-Zona NAMSZN
pada rencana Pola Ruang
Menerangkan kode Sub-Zona yang
Kode Sub-Zona KODSZN
digunakan pada rencana Pola Ruang
Menerangkan satuan wilayah yang
menjadi bagian dari kabupaten/kota
dan/atau Kawasan Strategis
kabupaten/kota yang akan atau perlu
disusun RDTRnya, sesuai arahan atau
WP yang ditetapkan didalam RTRW KODBWP
Kabupaten/Kota yang bersangkutan.
Penulisan untuk nama wilayah
perencanaan menggunakan angka
romawi, contoh penulisan: I, II, III, IV, V
dst.
Menerangkan bagian dari wilayah
perencanaan yang dibatasi dengan
batasan fisik dan terdiri atas beberapa
Sub-WP blok. Penulisan untuk nama Sub-WP KOSBWP
wilayah perencanaan menggunakan
huruf kapital, contoh penulisan: A, B, C,
D, E dst.
Menerangkan kode untuk sebidang
tanah yang dibatasi sekurang-
kurangnya oleh batasan fisik yang
Kode Blok KODBLK
nyata. Penulisan untuk nama Blok
menggunakan angka, contoh
penulisan: 1, 2, 3, 4, 5 dst.
Menerangkan turunan kode blok untuk
sebidang tanah yang dibatasi
sekurang-kurangnya oleh batasan fisik
Kode Sub-Blok KODSBL
yang nyata. Penulisan untuk nama
Sub-Blok menggunakan huruf kapital,
contoh penulisan: A, B, C, D, E dst.
Menerangkan satuan wilayah
Wilaah
administrasi terkecil di dalam RTRW
Administrasi WADMKK
Provinsi yang menjadi tempat objek
Kabupaten/Kota
berada (Kabupaten/Kota).
Wilayah Menerangkan satuan wilayah
Administrasi administrasi RDTR yang menjadi WADMCK
Kecamatan tempat objek berada.
Wilayah Menerangkan satuan wilayah
Administrasi administrasi terkecil di dalam RDTR WADMKD
Kelurahan/Desa yang menjadi tempat objek berada.
63
Modul 4
Penulisan Tabel
Atribut
Menerangkan aturan tambahan yang ditumpangsusunkan
(overlay) di atas suatu Zona/Sub-Zona tertentu karena adanya
hal-hal khusus yang memerlukan aturan tersendiri.
Kawasan Keselamatan Operasi
KKOP_1
Penerbangan (KKOP)
Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan
LP2B_2
(LP2B)
Kawasan Rawan Bencana KRB_03
Kawasan Berorientasi Transit (TOD) TOD_04
Tempat Evakuasi Bencana meliputi
Ketentuan Khusus tempat evakuasi sementara dan tempat TEB_05
evakuasi akhir
Cagar Budaya atau Adat CAGBUD
Pertahanan Keamanan (Hankam) HANKAM
Pusat Penelitian meliputi
observatorium, tempat peluncuran PUSLIT
roket, dan lain-lain
Resapan Air RESAIR
Penyangga SANGGA
Menerangkan ketentuan yang
disediakan atau dikembangkan untuk
memberikan fleksibilitas dalam
penerapan aturan dasar dan ditujukan
Teknik Pengaturan
untuk mengatasi berbagai TPZ_00
Zonasi
permasalahan dengan
mempertimbangkan karakteristik
blok/zona. Penulisan TPZ
menggunakan kode huruf kecil
Menerangkan luas cakupan areal
Luas Zona LUASHA
kawasan dalam satuan hektar (ha).
b. Tabel Atribut Peta RDTR Kabupaten/Kota

1) Tabel Atribut Peta rencana Stuktur Ruang RDTR Kabupaten/Kota
Menerangkan informasi nama objek, orde 1, orde 2, jenis rencana
Struktur Ruang, status jaringan, dan sumber data.
Tabel 6. Format Penyajian Tabel Atribut Peta Rencana Struktur Ruang RDTR Kabupaten/Kota
Ketentuan Nama Objek Jenis Rencana Status Sumber
Data Orde 1 Orde 2 Struktur Ruang Jaringan Data
Nama Field NAMOBJ ORDE01 ORDE02 JNSRSR STSJRN SBDATA
Data Type Text Long Integer Long Integer Long Integer Long Integer Text
Length 250 - - - - 250
64
Modul 4
Tabel 7. Contoh Pengisian Tabel Atribut Peta Rencana Struktur Ruang RDTR Kabupaten/Kota
NAMOBJ ORDE01 ORDE02 JNSRSR STSJRN SBDATA
Dinas Bina Marga
Jalan Arteri Jalan Arteri Jalan Arteri Rencana Jaringan Eksisting Kota Dd,
Primer Primer Primer Transportasi
2019
Jalan Arteri Jalan Arteri Jalan Arteri Rencana Jaringan Analisis RDTR,
Rencana
Sekunder Sekunder Sekunder Transportasi 2019
Jalan Lokal Jalan Lokal Jalan Lokal Rencana Jaringan Rencana Analisis RDTR,
Sekunder Sekunder Sekunder Transportasi 2019
2) Tabel Atribut Peta rencana Pola Ruang RDTR Kabupaten/Kota
Menerangkan informasi nama objek, nama Zona, kode Zona, nama

Sub-Zona, kode Sub- Zona, kode wilayah perencanaan, kode Sub
wilayah perencanaan, kode blok, kode sub-blok, wilayah administrasi
kabupaten/kota, wilayah administrasi kecamatan, wilayah administrasi
kelurahan/desa, ketentuan khusus, teknik pengaturan zonasi, dan luas
area.
Tabel 8. Format Penyajian Tabel Atribut Peta Rencana Pola Ruang RDTR Kabupaten/Kota
Tabel 9. Contoh Pengisian Tabel Atribut Peta Rencana Pola Ruang RDTR Kabupaten/Kota
65
Modul 4
c. Tata Cara Penulisan Teknis Pengaturan Zonasi (TPZ)

Ketentuan tata cara penulisan Teknik Pengaturan Zonasi (TPZ) pada
peta RDTR dimaksudkan untuk menyeragamkan format penulisan kode
TPZ pada Basis Data dalam penyajian peta RDTR. Format Penulisan TPZ
disesuaikan dengan masing-masing kebutuhan penyusun RDTR untuk
menggunakan dan memilih jenis TPZ pada wilayah perencanaan RDTR.
Ketentuan format penulisan TPZ pada penyajian peta RDTR adalah
sebagai berikut:
[Kode Sub-Zona].[Kode TPZ(1)],[Kode TPZ(2)],[Kode TPZ(dst)]
Keterangan:
Kode Sub-Zona : Menggunakan
: ketentuan kode Sub-Zona
Kode TPZ : Menggunakan
: ketentuan kode TPZ
Contoh penulisan TPZ pada penyajian peta RDTR adalah sebagai

berikut:
K-1.a,b
Pada contoh penulisan TPZ tersebut, K-1.a,b menerangkan bahwa

pada sub-zona perdagangan dan jasa skala kota (K-1) terdapat TPZ
Transfer Development Right (a) dan TPZ Bonus Zoning (b). Informasi
mengenai kode teknik pengaturan zonasi tercantum pada Tabel 10.
Tabel 10. Informasi Kode Teknik Pengaturan Zonasi

Kode
Nama TPZ Penjelasan
Penulisan
TDR adalah TPZ yang memungkinkan pemilik tanah untuk
menjual haknya untuk membangun kepada pihak lain,
sehingga pembeli dapat membangun propertinya dengan
Transfer intensitas lebih tinggi. Umumnya TDR digunakan untuk
Development melindungi penggunaan lahan pertanian atau penggunaan
Right (TDR) lahan hijau lainnya dari konversi penggunaan lahan, dimana a
pemilik lahan pertanian atau lahan hijau lainnya dapat
mempertahankan kegiatan pertaniannya dan memperoleh
uang sebagai ganti rugi atas haknya untuk membangun.
Bonus zoning adalah TPZ yang memberikan izin kepada
pengembang untuk meningkatkan intensitas pemanfaatan
ruang melebihi aturan dasar, dengan imbalan (kompensasi)
Bonus Zoning
pengembang tersebut harus menyediakan sarana publik b
tertentu, misalnya RTH, terowongan penyeberangan, dan
sebagainya.
Conditional Conditional uses adalah TPZ yang memungkinkan suatu
Uses pemanfaatan ruang yang dianggap penting atau diperlukan
66
Modul 4
Kode
Nama TPZ Penjelasan
Penulisan
keberadaannya untuk dimasukkan ke dalam satu Zona
peruntukan tertentu sekalipun karakteristiknya tidak
memenuhi kriteria Zona peruntukan tersebut. Pemerintah c
Daerah dapat menerbitkan izin pemanfaatan ruang bersyarat
atau Conditional Use Permit (CUP) setelah melalui
pembahasan dan pertimbangan TKPRD.
Zona Performa adalah TPZ yang merupakan ketentuan
pengaturan pada satu atau beberapa Zona/Sub-Zona dalam
satu blok atau beberapa blok yang aturannya tidak
Zona didasarkan pada aturan prespektif, namun didasarkan pada
Performa kualitas kinerja tertentu yang ditetapkan. Zona performa d
didesain untuk menyusun standar-standar kondisi fisik yang
terukur yang harus diikuti dengan standar kinerja yang
mengikat.
Zona Fiskal adalah TPZ yang ditetapkan pada satu zona
atau beberapa zona yang berorientasi kepada peningkatan e
Zona Fiskal
pendapatan daerah.
Pemufakatan pembangunan adalah TPZ yang memberikan
fleksibilitas dalam penerapan peraturan zonasi yang
Zona
diberikan dalam bentuk peningkatan intensitas pemanfaatan
Pemufakatan
ruang yang didasarkan pada pemufakatan pengadaan lahan f
Pembangunan
untuk infrastruktur dan/atau fasilitas publik. Dapat diterapkan
sebagai bentuk insentif imbalan.
Pertampalan aturan (Overlay) adalah TPZ yang memberikan
Zona
fleksibilitas dalam penerapan peraturan zonasi yang berupa
Pertampalan
pembatasan intensitas pembangunan melalui penerapan dua g
Aturan
atau lebih aturan. Dapat diterapkan sebagai bentuk
(Overlay)
disinsentif pemberian persyaratan tertentu dalam perizinan.
Zona Ambang adalah TPZ yang merupakan ketentuan
pengaturan pada blok peruntukan yang diambangkan
pemanfaatan ruangnya dan peruntukan ruangnya ditentukan h
Zona Ambang
kemudian berdasarkan perkembangan pemanfaatan ruang
pada blok peruntukan tersebut.
Zona Banjir adalah TPZ yang merupakan ketentuan
pengaturan pada zona rawan banjir untuk mencegah atau
mengurangi kerugian akibat banjir. Penerapan zona banjir
sekurang-kurangnya memenuhi kriteria lokasi yang i
Zona Banjir ditetapkan teridentifikasi adanya rawan bencana banjir yang
berdasarkan analisis banjir tahunan hingga jangka waktu
tahunan tertentu dan berdasarkan analisis kerentanan
maupun risiko bencana banjir.
TPZ Khusus adalah TPZ yang memberikan pembatasan
pembangunan untuk mempertahankan karakteristik
dan/atau objek khusus yang dimiliki Zona, yang penetapan
TPZ Khusus
lokasinya dalam peraturan zonasi. Dapat diterapkan sebagai j
bentuk disinsentif pemberian persyaratan tertentu dalam
perizinan.
Pengendalian pertumbuhan adalah TPZ yang diterapkan
Zona
melalui pembatasan pembangunan dalam upaya melindungi
Pengendalian
karakteristik kawasan. Dapat diterapkan sebagai bentuk k
Pertumbuhan
disinsentif persyaratan tertentu dalam perizinan.
Pelestarian cagar budaya adalah TPZ yang memberikan
Zona pembatasan pembangunan untuk mempertahankan
Pelestarian bangunan dan situs yang memiliki nilai budaya tertentu.
Cagar Budaya Dapat berupa persyaratan khusus dalam perizinan untuk l
tidak merubah struktur dan bentuk asli bangunan.
TPZ lainnya yang tidak termasuk pada jenis TPZ (kode
penulisan a-l) dapat didefinisikan sesuai dengan kebutuhan
TPZ Lainnya masing-masing pemerintah daerah. m
Apabila terdapat lebih dari satu TPZ lainnya, dapat dituliskan
dengan kode m1, m2, m3 dst.
67
Modul 4
2. Klasifikasi Turunan Unsur Pada Peta RDTR

Format basis data spasial merupakan bentuk penyimpanan yang
memuat data spasial atau informasi geografi. Format basis data spasial
yang diatur dalam peraturan ini terdiri atas fitur dataset dan Kelas Fitur.
Format Basis Data Spasial RDTR Kabupaten/Kota.
Format basis data spasial RDTR Kabupaten/Kota adalah informasi
yang memuat klasifikasi turunan unsur rencana Struktur Ruang dan
rencana Pola Ruang pada penyusunan RDTR Kabupaten/Kota skala
1:5.000.
Tabel 11. Klasifikasi Turunan Unsur pada Rencana Struktur Ruang RDTR Kabupaten/Kota
Skala 1:5.000
Nama Unsur Orde 1 Orde 2
Pusat Pelayanan Kota/ Kawasan
*
Perkotaan
Sub Pusat Pelayanan Kota/ Kawasan
*
Rencana Perkotaan
Pengembangan Pusat Lingkungan
Pusat Pelayanan Kecamatan
Pusat Lingkungan Pusat Lingkungan
Kelurahan
Pusat Rukun Warga
Jalan Arteri Primer *
Jalan Arteri Sekunder *
Jalan Kolektor Primer *
Jalan Kolektor Sekunder *
Jalan Lokal Primer *
Jalan Lokal Sekunder *
Jalan Lingkungan Primer *
Jalan Lingkungan Sekunder *
Jalan Bebas Hambatan *
Jalan Tol *
Jalan Strategis *
Jalan Khusus *
Rencana Jaringan
Jalur Pejalan Kaki *
Transportasi
Jalur Sepeda *
Jalan Masuk dan Keluar Terminal
*
Barang dan Penumpang
Jalan Menuju Moda Transportasi Umum *
Jalan Masuk dan Keluar Parkir *
Terminal Penumpang Tipe A *
Terminal Penumpang Tipe B *
Terminal Penumpang Tipe C *
Terminal Barang *
Jembatan Timbang *
Pangkalan Angkutan Umum *
Halte *
68
Modul 4

Jalur Ganda Kereta Api
Antarkota
Jaringan Jalur Kereta Api Antarkota
Antarkota
Perkotaan
Jalur Tunggal Kereta Api
Perkotaan
Jaringan Jalur Kereta Api Perkotaan
Jalur Monorail
Jalur Kereta Rel Listrik
Jalur MRT
Jalur LRT
Jaringan Jalur Kereta Api
Jaringan Jalur Kereta Api Khusus
Khusus
Stasiun Penumpang
Besar
Stasiun Penumpang
Stasiun Kereta Api Sedang
Stasiun Penumpang Kecil
Stasiun Barang
Stasiun Operasi
Pelabuhan Sungai dan Danau Utama *
Pelabuhan Sungai dan Danau
*
Pengumpul
Pelabuhan Sungai dan Danau
*
Pengumpan
Pelabuhan Penyeberangan Kelas I *
Pelabuhan Penyeberangan Kelas II *
Pelabuhan Penyeberangan Kelas III *
Alur-Pelayaran Umum dan Perlintasan *
Alur-Pelayaran Masuk Pelabuhan *
Alur-Pelayaran Kelas I *
Alur-Pelayaran Kelas II *
Alur-Pelayaran Kelas III *
Lintas Penyeberangan Antarprovinsi *
Lintas Penyeberangan Antarnegara *
Lintas Penyeberangan
*
Antarkabupaten/Kota dalam Provinsi
Lintas Penyeberangan dalam
*
Kabupaten
Lintas Penyeberangan dalam Kota
Pelabuhan Utama *
Pelabuhan Pengumpul *
Pelabuhan Pengumpan Regional *
Pelabuhan Pengumpan Lokal *
Terminal Khusus *
Bandar Udara Pengumpul Skala
*
Pelayanan Primer
*
Pelayanan Sekunder
*
Pelayanan Tersier
Bandar Udara Pengumpan *
Bandar Udara Khusus *
69
Modul 4

Ruang Udara untuk Penerbangan *
Jaringan Penyaluran
Minyak Bumi dari Fasilitas
Produksi-Kilang
Jaringan Penyaluran Minyak dan Gas
Pengolahan
Bumi dari Fasilitas Produksi-Kilang
Jaringan Penyaluran Gas
Pengolahan
Bumi dari Fasilitas
Produksi-Kilang
Pengolahan
Jaringan Penyaluran
Minyak Bumi dari Fasilitas
Jaringan Penyaluran Minyak dan Gas
Produksi-Penyimpanan
Bumi dari Fasilitas Produksi-
Jaringan Penyaluran Gas
Penyimpanan
Bumi dari Fasilitas
Produksi-Penyimpanan
Jaringan Penyaluran Gas Bumi dari
*
Kilang Pengolahan-Konsumen
Saluran Udara Tegangan Ultra Tinggi
*
(SUTUT)
Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi
*
(SUTET)
Saluran Udara Tegangan Tinggi (SUTT) *
Saluran Udara Tegangan Tinggi Arus
*
Searah (SUTTAS)
Saluran Udara Tegangan Menengah
*
(SUTM)
Saluran Udara Tegangan Rendah
Rencana Jaringan *
(SUTR)
Energi Saluran Kabel Tegangan Menengah
*
(SKTM)
Kabel Bawah Tanah *
Kabel Laut *
Saluran Transmisi Lainnya *
Saluran Distribusi Lainnya *
Gardu Induk
Gardu Listrik Gardu Hubung
Gardu Distribusi
Pembangkit Listrik Tenaga Air (PLTA) *
Pembangkit Listrik Tenaga Uap (PLTU) *
Pembangkit Listrik Tenaga Gas (PLTG) *
Pembangkit Listrik Tenaga Diesel
*
(PLTD)
Pembangkit Listrik Tenaga Nuklir
*
(PLTN)
Pembangkit Listrik Tenaga Surya
*
(PLTS)
Pembangkit Listrik Tenaga Bayu (PLTB) *
Pembangkit Listrik Tenaga Panas Bumi
*
(PLTP)
Pembangkit Listrik Tenaga Mikro Hidro
*
(PLTMH)
Pembangkit Listrik Lainnya *
Sarana Penyimpanan Bahan Bakar *
Sarana Pengolahan Hasil Pembakaran *
Rencana Jaringan Jaringan Tetap Jaringan Serat Optik
70
Modul 4

Telekomunikasi Stasiun Telepon Otomat
(STO)
Rumah Kabel
Kotak Pembagi
Pusat Otomasi
Sambungan Telepon
Telepon Fixed Line
Jaringan Mikro Digital
Jaringan Bergerak Terestrial Stasiun Transmisi (Sistem
Televisi)
Jaringan Peningkatan
Pelayanan
Jaringan Bergerak Seluler
Menara Base Transceiver
Station (BTS)
Jaringan Bergerak Satelit Stasiun Bumi
Sumber Air Permukaan *
Sumber Air Tanah *
Pintu Air
Bangunan Sumber Daya Air
Bendungan
Jaringan Irigasi Primer
Rencana Jaringan Jaringan Irigasi Sekunder
Sistem Jaringan Irigasi
Sumber Daya Air Jaringan Irigasi Tersier
Jaringan Irigasi Air Tanah
Bangunan Pengendali
Banjir
Sistem Pengendalian Banjir
Jaringan Pengendali
Banjir
Unit Air Baku
Bangunan Pengambil Air
Baku
Pipa Transmisi Air Baku
Unit Produksi
Instalasi Produksi
Pipa Transmisi Air Minum
Jaringan Perpipaan
Unit Distribusi
Pipa Unit Distribusi
Unit Pelayanan
Rencana Jaringan
Bangunan Penunjang
Air Minum
SPAM
Bangunan Pelengkap
SPAM
Sumur Dangkal
Sumur Pompa
Bak Penampungan Air
Bukan Jaringan Perpipaan Hujan
Terminal Air
Bangunan Penangkap
Mata Air
Saluran Drainase Primer *
Saluran Drainase Sekunder *
Rencana Jaringan Saluran Drainase Tersier *
Drainase Saluran Drainase Lokal *
Bangunan Peresapan (Kolam Retensi) *
Bangunan Tampungan (Polder) *
71
Modul 4

Bangunan Pelengkap Drainase *
Jaringan Sistem
Pembuangan Air Limbah
Sistem Pembuangan Air Limbah Non Non Domestik
Domestik Infrastruktur Sistem
Pembuangan Air Limbah
Non Domestik
Subsistem Pengolahan
Setempat
Sistem Pengelolaan Air Limbah
Subsistem Pengangkutan
Domestik Setempat
Lumpur Tinja
Sub Sistem Pelayanan
Pipa Tinja
Pipa Non Tinja
Pipa Persil
Rencana Bak Perangkap Lemak
Pengelolaan Air dan Minyak dari Dapur
Limbah Bak Kontrol
Lubang Inspeksi
Sub Sistem Pengumpulan
Sistem Pengelolaan Air Limbah Pipa Retikulasi
Domestik Terpusat Pipa Induk
Prasarana dan Sarana
Pelengkap
Sub Sistem Pengolahan
Terpusat
IPAL Kota
IPAL Skala Kawasan
Tertentu / Permukiman
IPAL Komunal Industri
Rumah Tangga
Sistem Pengelolaan Limbah Bahan
*
Berbahaya dan Beracun (B3)
Stasiun Peralihan Antara
(SPA)
Tempat Pengelolaan
Sampah Reuse, Reduce,
Recycle (TPS 3R)
Rencana Jaringan
Persampahan Tempat Penampungan
Persampahan
Sementara (TPS)
Tempat Pemrosesan
Akhir (TPA)
Tempat Pengolahan
Sampah Terpadu (TPST)
Jalur Evakuasi Bencana
Ruang Pejalan Kaki Di sisi
Jalan
Ruang Pejalan Kaki Di sisi
Rencana Jaringan Air
Jalur Evakuasi
Prasarana Lainnya Ruang Pejalan Kaki di
Kawasan Komersil/
Perkantoran
Ruang Pejalan Kaki di
Ruang Terbuka Hijau
72
Modul 4

(RTH)
Ruang Pejalan Kaki di
dalam Bumi
Meeting Point
Tempat Evakuasi
Tempat Evakuasi
Sementara
Tempat Evakuasi Akhir
Pengaman Pantai *
Keterangan :
Kolom orde bertanda (*) diisi mengikuti penamaan klasifikasi unsur dan kodifikasi
pada orde pendetailan terakhir.
Tabel 12. Klasifikasi dan Kodifikasi Turunan Unsur pada Rencana Pola Ruang RDTR
Kabupaten/Kota Skala 1:5.000
Nama
Zona Kode Sub-Zona Kode
Unsur
Zona Hutan Lindung HL Hutan Lindung HL
Zona Lindung Gambut LG Lindung Gambut LG
Zona Sempadan Pantai SP Sempadan Pantai SP
Zona Sempadan Sungai SS Sempadan Sungai SS
Zona Sekitar Danau
DW Sekitar Danau atau Waduk DW
atau Waduk
Zona Sempadan Mata
MA Sempadan Mata Air MA
Air
Zona Cagar Budaya CB Cagar Budaya CB
Rimba Kota RTH-1
Taman Kota RTH-2
Taman Kecamatan RTH-3
Zona Ruang Terbuka
RTH Taman Kelurahan RTH-4
Hijau
Taman RW RTH-5
Taman RT RTH-6
Pemakaman RTH-7
Cagar Alam CA
Zona Cagar Alam Laut CAL
Lindung Suaka Margasatwa SM
Suaka Margasatwa Laut SML
Taman Nasional TN
Taman Hutan Raya THR
Taman Wisata Alam TWA
Taman Wisata Alam Laut TWL
Taman Buru TB
Zona Konservasi KS
Suaka Pesisir SPS
Suaka Pulau Kecil SPK
Taman Pesisir TP
Taman Pulau Kecil TPK
Daerah Perlindungan Adat
PAM
Maritim
Daerah Perlindungan Budaya
PBM
Maritim
Kawasan Konservasi Perairan KPR
Zona Hutan Adat ADT Hutan Adat ADT
Zona Ekosistem EM Ekosistem Mangrove EM
73
Modul 4
Nama
Unsur
Mangrove
Keunikan Batuan dan Fosil LGE-1
Keunikan Bentang Alam LGE-2
Zona Lindung Geologi LGE
Keunikan Proses Geologi LGE-3
Imbuhan Air Tanah LGE-4
Rumah Kepadatan Sangat
R-1
Tinggi
Rumah Kepadatan Tinggi R-2
Zona Perumahan R Rumah Kepadatan Sedang R-3
Rumah Kepadatan Rendah R-4
Rumah Kepadatan Sangat
R-5
Rendah
Perdagangan dan Jasa Skala
K-1
Kota
Zona Perdagangan dan Perdagangan dan Jasa Skala
K K-2
Jasa Wilayah Perencanaan
Perdagangan dan Jasa Skala
K-3
Sub Wilayah Perencanaan
Zona Perkantoran KT Perkantoran KT
SPU Skala Kota SPU-1
Zona Sarana Pelayanan SPU Skala Kecamatan SPU-2

SPU
Umum SPU Skala Kelurahan SPU-3
SPU Skala RW SPU-4
Zona Kawasan
KPI Kawasan Peruntukan Industri KPI
Peruntukan Industri
Hutan Produksi Terbatas HPT
Zona
Budi Zona Hutan Produksi KHP Hutan Produksi Tetap HP
Daya Hutan Produksi yang dapat
HPK
Dikonversi
Zona Perkebunan
KR Perkebunan Rakyat KR
Rakyat
Tanaman Pangan P-1
Hortikultura P-2
Zona Pertanian P
Perkebunan P-3
Peternakan P-4
Perikanan Tangkap IK-1
Zona Perikanan IK
Perikanan Budi Daya IK-2
Pertambangan Mineral
MRA
Radioaktif
Pertambangan Mineral Logam MLG
Pertambangan Mineral Bukan
MNL
Logam
Zona Pertambangan T Peruntukan Pertambangan
MBT
Batuan
Pertambangan Batubara BR
Pertambangan Minyak dan Gas
MG
Bumi
Panas Bumi PBM
Zona Ruang Terbuka
RTNH Ruang Terbuka Non Hijau RTNH
Non Hijau
74
Modul 4
Nama
Unsur
Zona Sektor Informal SI Sektor Informal SI
Zona Tempat
TPA Tempat Pemrosesan Akhir TPA
Pemrosesan Akhir
Zona Pembangkitan
PTL Pembangkitan Tenaga Listrik PTL
Tenaga Listrik
Zona Pariwisata W Pariwisata W
Zona Pertahanan dan
HK Pertahanan dan Keamanan HK
Keamanan
Zona Pos Lintas Batas
PLBN Pos Lintas Batas Negara PLBN
Negara
Zona Transportasi TR Transportasi TR
Tempat Evakuasi Sementara PL-1
Tempat Evakuasi Akhir PL-2
Instalasi Pengolahan Air Minum
PL-3
Zona Peruntukan (IPAM)
PL
Lainnya Instalasi Pengolahan Air
PL-4
Limbah (IPAL)
Pengembangan Nuklir PL-5
Pergudangan PL-6
Campuran Intensitas Tinggi C-1
Zona Campuran C Campuran Intensitas
C-2
Menengah/Sedang
3. Ketentuan Penamaan Basis Data dan Bentuk Geometri Peta

RDTR Kabupaten/Kota
Ketentuan bentuk geometri peta RDTR Kabupaten/Kota adalah

bagian dari Kelas Fitur peta RDTR yang dibedakan menjadi 3 (tiga) jenis
yaitu titik (point), garis (line), dan poligon (polygon). Kelas Fitur peta RDTR
disusun berdasarkan skala penyusunan 1:5.000.
Tabel 13. Ketentuan Penamaan Basis Data dan Bentuk Geometri Peta Rencana
Struktur Ruang RDTR Skala 1:5.000
Bentuk
Geometri
_0000_5RD_PT_SR_PUSATPELAYANAN_NAMARDTR_TAHUN
Pusat Pelayanan Kota/ *
Rencana Kawasan Perkotaan
Pengembangan Sub Pusat Pelayanan Kota/ *
Pusat Kawasan Perkotaan Titik
Pelayanan Pusat Lingkungan Kecamatan
Pusat Lingkungan Pusat Lingkungan Kelurahan
Pusat Rukun Warga
Rencana _0000_5RD_LN_SR_TRANSPORTASI_NAMARDTR_TAHUN
Jaringan Jalan Arteri Primer *
Garis
Transportasi Jalan Arteri Sekunder *
75
Modul 4
Bentuk
Geometri
Jalan Kolektor Primer *
Jalan Kolektor Sekunder *
Jalan Lokal Primer *
Jalan Lokal Sekunder *
Jalan Lingkungan Primer *
Jalan Lingkungan Sekunder *
Jalan Bebas Hambatan *
Jalan Tol *
Jalan Strategis *
Jalan Khusus *
Jalur Pejalan Kaki *
Jalur Sepeda *
Jalan Masuk dan Keluar *
Terminal Barang dan
Penumpang
Jalan Menuju Moda *
Transportasi Umum
Jalan Masuk dan Keluar Parkir *
Jaringan Jalur Kereta Api Antarkota
Antarkota Jalur Tunggal Kereta Api
Antarkota
Perkotaan
Jalur Tunggal Kereta Api
Jaringan Jalur Kereta Api Perkotaan
Perkotaan Jalur Monorail
Jalur Kereta Rel Listrik
Jalur MRT
Jalur LRT
Jaringan Jalur Kereta Api Jaringan Jalur Kereta Api
Khusus Khusus
Alur-Pelayaran Umum dan *
Perlintasan
Alur-Pelayaran Masuk *
Pelabuhan
Alur-Pelayaran Kelas I *
Alur-Pelayaran Kelas II *
Alur-Pelayaran Kelas III *
Lintas Penyeberangan *
Antarprovinsi
Antarnegara
Antarkabupaten/Kota dalam
Provinsi
Lintas Penyeberangan dalam *
Kabupaten
Lintas Penyeberangan dalam *
Kota
Ruang Udara untuk *
Penerbangan
_0000_5RD_PT_SR_TRANSPORTASI_NAMARDTR_TAHUN
Terminal Penumpang Tipe A * Titik
76
Modul 4
Bentuk
Geometri
Terminal Penumpang Tipe B *
Terminal Penumpang Tipe C *
Terminal Barang *
Jembatan Timbang *
Pangkalan Angkutan Umum *
Halte *
Stasiun Penumpang Besar
Stasiun Penumpang Sedang
Stasiun Kereta Api Stasiun Penumpang Kecil
Stasiun Barang
Stasiun Operasi
Pelabuhan Sungai dan Danau *
Utama
Pengumpul
Pengumpan
Pelabuhan Penyeberangan *
Kelas I
Kelas II
Kelas III
Pelabuhan Utama *
Pelabuhan Pengumpul *
Pelabuhan Pengumpan *
Regional
Pelabuhan Pengumpan Lokal *
Terminal Khusus *
Bandar Udara Pengumpul *
Skala Pelayanan Primer
Skala Pelayanan Sekunder
Skala Pelayanan Tersier
Bandar Udara Pengumpan *
Bandar Udara Khusus *
_0000_5RD_LN_SR_ENERGI_NAMARDTR_TAHUN
Jaringan Penyaluran Minyak
Bumi dari Fasilitas Produksi -
Kilang Pengolahan
dan Gas Bumi dari Fasilitas
Jaringan Penyaluran Gas Bumi
Produksi - Kilang Pengolahan
dari Fasilitas Produksi - Kilang
Pengolahan
Rencana
Bumi dari Fasilitas Produksi –
Jaringan Energi Jaringan Penyaluran Minyak Garis
Penyimpanan
dan Gas Bumi dari Fasilitas
Jaringan Penyaluran Gas Bumi
Produksi - Penyimpanan
dari Fasilitas Produksi –
Penyimpanan
Jaringan Penyaluran Gas *
Bumi dari Kilang Pengolahan –
Konsumen
Saluran Udara Tegangan Ultra *
77
Modul 4
Bentuk
Geometri
Tinggi (SUTUT)
Saluran Udara Tegangan *
Ekstra Tinggi (SUTET)
Tinggi (SUTT)
Tinggi Arus Searah (SUTTAS)
Menengah (SUTM)
Rendah (SUTR)
Saluran Kabel Tegangan *
Menengah (SKTM)
Kabel Bawah Tanah *
Kabel Laut *
Saluran Transmisi Lainnya *
Saluran Distribusi Lainnya *
_0000_5RD_PT_SR_ENERGI_NAMARDTR_TAHUN
Gardu Induk
Gardu Listrik Gardu Hubung
Gardu Distribusi
Pembangkit Listrik Tenaga Air *
(PLTA)
Pembangkit Listrik Tenaga *
Uap (PLTU)
Gas (PLTG)
Diesel (PLTD)
Nuklir (PLTN)
Titik
Surya (PLTS)
Bayu (PLTB)
Panas Bumi (PLTP)
Mikro Hidro (PLTMH)
Pembangkit Listrik Lainnya *
Sarana Penyimpanan Bahan *
Bakar
Sarana Pengolahan Hasil *
Pembakaran
_0000_5RD_LN_SR_TELEKOMUNIKASI_NAMARDTR_TAHUN
Jaringan Serat Optik
Jaringan Tetap Garis
Telepon Fixed Line
_0000_5RD_PT_SR_ TELEKOMUNIKASI_NAMARDTR_TAHUN
Rencana
Stasiun Telepon Otomat (STO)
Jaringan
Rumah Kabel
Telekomunikasi
Jaringan Tetap Kotak Pembagi
Titik
Pusat Otomasi Sambungan
Telepon
Jaringan Bergerak Terestrial Jaringan Mikro Digital
78
Modul 4
Bentuk
Geometri
Stasiun Transmisi (Sistem
Televisi)
Jaringan Peningkatan
Pelayanan
Jaringan Bergerak Seluler
Menara Base Transceiver
Station (BTS)
Jaringan Bergerak Satelit Stasiun Bumi
_0000_5RD_LN_SR_SDA_NAMARDTR_TAHUN
Jaringan Irigasi Primer
Jaringan Irigasi Sekunder
Sistem Jaringan Irigasi
Jaringan Irigasi Tersier Garis
Rencana Jaringan Irigasi Air Tanah
Jaringan Sistem Pengendalian Banjir Jaringan Pengendali Banjir
Sumber Daya _0000_5RD_PT_SR_SDA_NAMARDTR_TAHUN
Air Sumber Air Permukaan *
Sumber Air Tanah *
Pintu Air Titik
Bangunan Sumber Daya Air
Bendungan
Sistem Pengendalian Banjir Bangunan Pengendali Banjir
_0000_5RD_LN_SR_AIR_NAMARDTR_TAHUN
Pipa Transmisi Air Baku
Jaringan Perpipaan Pipa Transmisi Air Minum Garis
Pipa Unit Distribusi
_0000_5RD_PT_SR_AIR_NAMARDTR_TAHUN
Unit Air Baku
Bangunan Pengambil Air Baku
Unit Produksi
Rencana
Instalasi Produksi
Jaringan Air Jaringan Perpipaan
Unit Distribusi
Minum
Unit Pelayanan
Bangunan Penunjang SPAM Titik
Bangunan Pelengkap SPAM
Sumur Dangkal
Sumur Pompa
Bukan Jaringan Perpipaan Bak Penampungan Air Hujan
Terminal Air
Bangunan Penangkap Mata Air
_0000_5RD_LN_SR_DRAINASE_NAMARDTR_TAHUN
Saluran Drainase Primer *
Saluran Drainase Sekunder *
Garis
Saluran Drainase Tersier *
Saluran Drainase Lokal *
Rencana
_0000_5RD_PT_SR_ DRAINASE_NAMARDTR_TAHUN
Jaringan
Drainase Bangunan Peresapan (Kolam *
Retensi)
Bangunan Tampungan *
Titik
(Polder)
Bangunan Pelengkap *
Drainase
_0000_5RD_LN_SR_LIMBAH_NAMARDTR_TAHUN
Rencana
Sistem Pembuangan Air Jaringan Sistem Pembuangan
Pengelolaan Air
Limbah Non Domestik Air Limbah Non Domestik Garis
Limbah
Sistem Pengelolaan Air Subsistem Pengangkutan
79
Modul 4
Bentuk
Geometri
Limbah Domestik Setempat
Pipa Tinja
Pipa Non Tinja
Sistem Pengelolaan Air
Pipa Persil
Limbah Domestik Terpusat
Pipa Retikulasi
Pipa Induk
_0000_5RD_PT_SR_LIMBAH_NAMARDTR_TAHUN
Infrastruktur Sistem
Sistem Pembuangan Air
Pembuangan Air Limbah Non
Limbah Non Domestik
Domestik
Sistem Pengelolaan Air Setempat
Limbah Domestik Setempat Subsistem Pengolahan Lumpur
Tinja
Sub Sistem Pelayanan
Bak Perangkap Lemak dan
Minyak dari Dapur
Bak Kontrol
Lubang Inspeksi
Sub Sistem Pengumpulan Titik
Prasarana dan Sarana
Sistem Pengelolaan Air
Pelengkap
Limbah Domestik Terpusat
Sub Sistem Pengolahan
Terpusat
IPAL Kota
IPAL Skala Kawasan Tertentu /
Permukiman
IPAL Komunal Industri Rumah
Tangga
Sistem Pengelolaan Limbah
Bahan Berbahaya dan *
Beracun (B3)
_0000_5RD_PT_SR_PERSAMPAHAN_NAMARDTR_TAHUN
Stasiun Peralihan Antara (SPA)
Tempat Pengelolaan Sampah
Reuse, Reduce, Recycle (TPS
3R)
Tempat Penampungan
Rencana
Sementara (TPS)
Jaringan
Persampahan Titik
Persampahan
Tempat Pemrosesan Akhir

(TPA)
Tempat Pengolahan Sampah
Terpadu (TPST)
_0000_5RD_LN_SR_PRASARANALAIN_NAMARDTR_TAHUN
Jalur Evakuasi Bencana
Rencana Ruang Pejalan Kaki di Sisi Jalan
Jaringan Ruang Pejalan Kaki di Sisi Air
Prasarana Jalur Evakuasi Ruang Pejalan Kaki di Kawasan Garis
Lainnya Komersil/Perkantoran
Ruang Pejalan Kaki di Ruang
Terbuka Hijau (RTH)
80
Modul 4
Bentuk
Geometri
Ruang Pejalan Kaki di dalam
Bumi
Pengaman Pantai *
_0000_5RD_PT_SR_ PRASARANALAIN_NAMARDTR_TAHUN
Meeting Point
Tempat Evakuasi Tempat Evakuasi Sementara Titik
Tempat Evakuasi Akhir
Keterangan:
Kolom orde bertanda (*) diisi mengikuti penamaan klasifikasi unsur dan kodifikasi
pada orde pendetailan terakhir.
Tabel 14. Ketentuan Penamaan Basis Data dan Bentuk Geometri Peta Pada Rencana Pola
Ruang RDTR Skala 1:5.000
Nama Unsur Sub Jenis Rencana Penamaan Bentuk Geometri
Zona Lindung
Seluruh Jenis _0000_5RD_AR_PR_NAMARDTR_TAHUN Poligon
Zona Budi Daya Rencana
Ketentuan Tambahan:
a) Ketentuan penggambaran Jalan dan Air Permukaan (danau, embung,
waduk, sungai, dsb) sebagai berikut:
• Seluruh jalan dan air permukaan digambarkan sebagai Badan Jalan
dan Badan Air pada Peta Rencana Pola Ruang RDTR;
• Badan Jalan dan Badan Air digambarkan dalam bentuk poligon sesuai
dengan tingkat ketelitian skala rencana tata ruang, agar tidak terjadi
kekosongan area pada penggambaran peta Rencana Pola
Ruang/must not have gaps sebagai kebutuhan dalam menganalisis
luasan area jalan dan air permukaan.
b) Ketentuan basis data terkait holding zone untuk Sub-Zona pada kawasan
hutan atau kawasan pertanian yang belum disepakati pada saat
penetapan Perda menggunakan: kode Sub-Zona pada kawasan hutan
atau kawasan pertanian garis miring (/) Sub-Zona yang perlu disepakati.
Mekanisme penetapan holding zone mengacu pada ketentuan perundang-
undangan.
4. Penggunaan Domain dalam Tabel Atribut Peta RDTR
81
Modul 4
Domain adalah suatu aturan atau nilai yang digunakan untuk

menggambarkan dan menjelaskan sebuah objek atau kenampakkan pada
batasan yang telah disepakati dengan tujuan meningkatkan integritas
data. Adapun maksud dari pengaturan domain dalam penyusunan basis
data peta RTRW Provinsi, Kabupaten dan Kota, serta peta RDTR
Kabupaten/Kota adalah sebagai berikut:
a. Menyeragamkan informasi tabel atribut dan klasifikasi unsur;
b. Mengurangi kesalahan penulisan dalam pengisian Tabel Atribut; dan
c. Menyeragamkan unsur pada komponen rencana tata ruang agar
bersifat standar dan konsisten.
Gambar 23. Contoh Pengaturan Domain Struktur Ruang RDTR Kabupaten/Kota
C. PENYIMPANAN FILE PETA RDTR

Penyimpanan file Peta RDTR merupakan pengelompokan peta atau
informasi geospasial dengan tema tertentu sesuai ketentuan yang dikeluarkan
oleh instansi yang bertanggung jawab dalam bidang informasi geospasial.
Tujuan penyimpanan file untuk memudahkan pencarian data peta atau
informasi geospasial secara sistematis dalam proses penyiapan peta
Rencana Detail Tata Ruang (RDTR).
Penyimpanan data peta atau informasi geospasial Peta Rencana Detail
Tata Ruang (RDTR) dalam format Geodatabase (.gdb) dan image (.jpeg).
Ketentuan penyimpanan file Peta Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) adalah
sebagai berikut:
82
Modul 4
1. Penyimpanan File Peta Dasar
Penyimpanan file Peta Dasar berisi informasi dasar yang terdiri atas
peta batas wilayah, garis pantai, hipsografi, perairan, nama rupabumi,
transportasi dan utilitas, bangunan dan fasilitas umum, dan penutup lahan.
Informasi Peta dasar yang digunakan mengacu kepada instansi yang
membidangi urusan informasi geospasial. Sedangkan citra yang
digunakan diperoleh dari instansi yang bertanggung jawab dalam urusan
informasi geospasial dan/atau direkomendasikan dari instansi tersebut.
2. Penyimpanan File Peta Tematik
Penyimpanan file Peta Tematik berisi informasi tematik yang terdiri

atas peta curah hujan, penggunaan lahan, geologi, daerah aliran sungai,
jenis tanah, kawasan hutan, kemiringan lereng, kepadatan penduduk,
kawasan pertanian, kesesuaian lahan, daya dukung lingkungan, kawasan
rawan bencana, dan kawasan pariwisata, dan tema lainnya yang
dibutuhkan dalam penyiapan peta rencana tata ruang.
Informasi peta tematik yang digunakan mengacu kepada dari instansi
yang membidangi urusan informasi geospasial dan instansi terkait yang
berwenang mengeluarkan peta tematik.
3. Penyimpanan File Peta Rencana
Penyimpanan file peta rencana memuat informasi peta rencana yang

terdiri atas:
1) Peta Rencana Struktur Ruang berisikan mengenai rencana
pengembangan pusat pelayanan, rencana pengembangan pusat
pelayanan, rencana jaringan transportasi, dan rencana jaringan
prasarana yang meliputi rencana jaringan energi/kelistrikan, rencana
jaringan telekomunikasi, rencana jaringan air minum, rencana jaringan
drainase, rencana jaringan air limbah, dan rencana jaringan prasarana
lainnya.
2) Peta Rencana Pola Ruang berisikan mengenai zona lindung dan
zona budidaya beserta sub zonanya.
83
Modul 4
4. Penyimpanan file Album Peta
Penyimpanan file Album peta RDTR Kabupaten/Kota merupakan

kumpulan peta dasar, peta tematik dan peta rencana dengan tingkat
ketelitian peta minimal skala 1:5.000 yang disajikan dalam format A1.
File album peta dilengkapi dengan file digital yang disimpan dalam
format sesuai ketentuan sistem informasi geografis (GIS) yang
dikeluarkan oleh instansi/lembaga berwenang, minimal memuat:
- Peta Orientasi
- Peta Batas Administrasi
- Peta Guna Lahan
- Peta Rawan Bencana
- Peta sebaran Penduduk
- Peta Rencana Struktur Ruang
- Peta Rencana Pola Ruang
Jenis peta yang dimuat dalam album peta mengacu pada sistematika
album peta yang diatur dalam peraturan perundang-undangan yang
berlaku tentang pedoman penyusunan RDTR. Berikut tabel struktur
penyimapanan file basis data peta RDTR:
Tabel 15. Struktur Penyimpanan file Basis Data Peta RDTR
84
Modul 4
LATIHAN
1. Format penamaan file peta untuk kode wilayah memiliki beberapa kentuan,
yaitu?
Jawaban: 2 (dua) digit kode provinsi diikuti 2 (dua) digit kode kabupaten/kota.
2. Perbedaan pada penamaan fitur dataset pada peta rencana struktur ruang
RDTR dan pola ruang RDTR terletak pada?
Jawaban: Perbedaan terletak pada informasi pada penamaan fitur dataset,
Pada peta rencana struktur ruang RDTR terdapat penambahan informasi
yaitu [Jenis Rencana]_[Nama Unsur Rencana Struktur Ruang]
3. Berikan 1 (satu) contoh penamaan kelas fitur peta Pola Ruang yang
diprioritaskan penanganan sesuai dengan format penamaan yang ditentukan.
Jawaban: _3275_5RD_AR_PR_RDTRBEKASI_2014 atau jawaban yang
sesuai dengan format _[Kode Wilayah]_[Skala Peta]_[Bentuk
Geometri]_[Jenis Rencana]_[Nama RDTR]_[Tahun]
4. Kode (i) pada teknik pengaturan zonasi menjelaskan tentang?
Jawaban: tentang Zona Banjir adalah TPZ yang merupakan ketentuan
pengaturan pada zona rawan banjir untuk mencegah atau mengurangi
kerugian akibat banjir. Penerapan zona banjir sekurang-kurangnya memenuhi
kriteria lokasi yang ditetapkan teridentifikasi adanya rawan bencana banjir
yang berdasarkan analisis banjir tahunan hingga jangka waktu tahunan
tertentu dan berdasarkan analisis kerentanan maupun risiko bencana banjir.
5. Fungsi pengaturan domain dalam penyusunan basis data peta RDTR
Kabupaten/Kota, yaitu?
Jawaban:
Menyeragamkan informasi tabel atribut dan klasifikasi unsur;
Mengurangi kesalahan penulisan dalam pengisian Tabel Atribut; dan
Menyeragamkan unsur pada komponen rencana tata ruang agar bersifat
standar dan konsisten.
85
Modul 4
RANGKUMAN
Manajemen Basis Data Peta RDTR merupakan tata cara pengaturan,

pengisian dan penyimpanan file peta RDTR sesuai dengan format tertentu yang
dapat memudahkan dalam menyimpan, menampilkan, memanfaatkan dan
mengintegrasikan file-file basis data peta RDTR. Untuk itu, manajemen basis
data Peta RDTR mengatur format penamaan file peta, pengisian attribute table
serta penyimpanan file peta RDTR sebagai komponen basis data peta RDTR.
Pengaturan format penamaan file peta merupakan tata cara penamaan file
peta sesuai dengan format tertentu. Komponen file peta RDTR terdiri atas
kumpulan dataset yang disusun atas kelas fitur. Untuk itu, pembuatan Kelas Fitur
didahului dengan mengatur spesifikasi data dan penamaan yang terdapat dalam
fitur dataset peta RDTR Kabupaten/Kota. Penamaan file peta tersebut disusun
dengan format yang berisikan informasi tentang kode wilayah, skala peta, bentuk
geometri, jenis rencana, nama unsur, nama RDTR dan tahun pembuatan. Setiap
informasi tersebut memiliki ketentuan penamaan yang kemudian disusun untuk
memudahkan penggambaran objek fitur dataset atau kelas fitur yang diatur
berdasarkan peta rencana struktur ruang dan rencana pola ruang.
Tabel atribut berisikan keterangan atau informasi mengenai sebuah
bentukan dalam informasi geografis, dituangkan dalam bentuk tabel yang
masing-masing catatannya mempunyai kaitan dengan bentuk spasial tertentu.
Untuk itu pengisian tabel atribut perlu diatur guna memudahkan membaca dan
mensinergiskan suatu informasi geografis. Informasi kolom (field) dan baris
(record) pada format penyajian pada tabel atribut diatur berdasarkan peta
rencana struktur ruang dan pola ruang. Untuk mempermudah pengisian
informasi tersebut terdapat ketentuan cara penulisan baik kode nama unsur peta
rencana struktur ruang dan rencana pola ruang serta tata cara penulisan teknis
pengaturan zonasi (TPZ).
Penyimpanan file Peta RDTR merupakan pengelompokan peta atau
informasi geospasial dengan tema tertentu sesuai ketentuan yang dikeluarkan
oleh instansi yang bertanggung jawab dalam bidang informasi geospasial.
Tujuan penyimpanan file untuk memudahkan pencarian data peta atau informasi
geospasial secara sistematis dalam proses penyiapan peta RDTR. Penyimpanan
86
Modul 4
data peta atau informasi geospasial Peta Rencana Detail Tata Ruang (RDTR)
dalam format Geodatabase (.gdb) dan image (.jpeg). Ketentuan penyimpanan file
Peta Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) terbagi atas folder-folder data Peta
Dasar, Peta Tematik, Peta Rencana meliputi Rencana Struktur Ruang dan
Rencana Pola Ruang serta Album Peta yang berisikan kumpulan peta dasar,
peta tematik dan peta rencana dengan tingkat ketelitian peta minimal skala
1:5.000 yang disajikan dalam format A1.
pada bab ini.
87
Modul 4
BAB VI
PENUTUP
Modul ini disusun agar peserta diklat dapat memahami materi

pembelajaran ini dalam konteks penyusunan peta rencana detail tata sebagai
bagian dalam proses penyusunan rencana detail tata ruang yang akan
digunakan dalam proses pengendalian pemanfaatan ruang.
Peta rencana detail tata ruang, terdiri atas peta rencana pola ruang yang
merupakan rencana distribusi subzona peruntukan. Pola ruang ini terdiri dari
zona lindung dan zona budidaya, peta rencana jaringan prasarana yang
merupakan pengembangan hierarki sistem jaringan prasarana yang ditetapkan
dalam rencana struktur ruang yang termuat dalam rencana tata ruang wilayah
kabupaten/kota dalam upaya mewujudkan RDTR.
Peta rencana detail tata ruang ini akan menggambarkan harapan kondisi
wilayah yang ingin diwujudkan atau dicapai dalam 20 tahun kedepan.
88
Modul 4
DAFTAR PUSTAKA

Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 2011 tentang Informasi Geospasial
Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 Tentang Cipta Kerja
Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan
Penataan Ruang
89
Modul 4
GLOSARIUM
Spasial : aspek keruangan suatu objek ataukejadian

yang mencakup lokasi, letak, dan posisinya
Geospasial : Aspek keruangan yang menunjukkan lokasi,

letak, dan posisi suatu objek atau kejadian
yang berada di bawah, pada, atau di atas
permukaan bumi yang dinyatakan dalam
sistem koordinat tertentu
Informasi Geospasial Dasar : Informasi geospasial yang berisi tentang

objek yang dapat dilihat secara langsung
atau diukur dari kenampakan fisik di muka
bumi dan yang tidak berubah dalam waktu
yang relatif lama
Informasi Geospasial Tematik : Informasi geospasial yang menggambarkan

satu atau lebih tema ertentu yang dibuat
mengacu pada Informasi Geospasial Dasar
(IGD)
Skala : angka perbandingan antara jarak dalam

suatu IG dengan jarak sebenarnya di muka
bumi
Titik Kontrol Geodesi : posisi di muka bumi yangditandai dengan

bentuk fisik tertentu yang dijadikan sebagai
kerangka acuan posisi untuk IG
Jaring Kontrol Horizontal Nasional: sebaran titik kontrol geodesi horizontal yang
terhubung satu sama lain dalam
satukerangka referensi.
90
Modul 4
Jaring Kontrol Vertikal Nasional : sebaran titik kontrol geodesi vertikal yang
terhubung satu sama lain dalam satu
kerangka referensi.
Jaring Kontrol Gayaberat Nasional: sebaran titik kontrol geodesi gaya berat
yang terhubung satu sama lain dalam satu
kerangka referensi.
Peta Rupabumi Indonesia : peta dasar yang memberikan informasi
secara khusus untuk wilayah darat.
Walidata : Pimpinan tertinggi pratama pada
kementerian/lembaga yang memiliki tugas
pokok, fungsi, atau kewenangan menurut
peraturan perundang – undangan dalam
penyelenggaraan IGT
91
Modul 2
109
Modul 5
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar : Kapita Selekta Pertanahan
KATA PENGANTAR
Segala puji dan syukur kami ucapkan kehadirat Allah SWT yang
telah memberikan kemudahan dalam menyelesaikan Modul
Diklat Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Tingkat Dasar.
Modul ini disusun sebagai penunjang kegiatan diklat agar peserta
diklat dapat mempelajari dan memahami materi-materi yang
diberikan.
Pada kesempatan ini pula, kami menyampaikan rasa terima kasih

kepada semua pihak yang terlibat dalam penyusunan modul ini.
Semoga Tuhan Yang Maha Esa membalas semua kebaikan dan
jerih payah Saudara-saudara sekalian.
Semoga modul ini dapat memberikan manfaat dan pengetahuan

yang lebih luas kepada pembaca, khususnya peserta diklat. Akhir
kata dengan segala kerendahan hati, tim penyusun
mengharapkan masukan dan kritikan demi perbaikan
Terima kasih.
Jakarta, April 2021

Kepala Pusat Pengembangan
Sumber Daya Manusia,

NIP. 19700129 199703 1 004
ii
Modul 5
DAFTAR ISI
Hal
KATA PENGANTAR ............................................................................... ii

DAFTAR ISI ......................................................................................... iii
DAFTAR GAMBAR ................................................................................ v
DAFTAR TABEL .................................................................................. vi
BAB I PENDAHULUAN ......................................................................... 1
A. LATAR BELAKANG ................................................................. 1
B. DESKRIPSI SINGKAT ............................................................. 3
C. TUJUAN PEMBELAJARAN ..................................................... 3
BAB II HAK ATAS TANAH DAN PENDAFTARAN TANAH ........................ 6
A. HAK ATAS TANAH MENURUT UUPA ...................................... 6
B. PERMOHONAN HAK ATAS TANAH ....................................... 17
C. PENDAFTARAN TANAH SISTEMATIS DAN SPORADIS .......... 24
D. PENDAFTARAN TANAH DERIVATIF ..................................... 29
LATIHAN ..................................................................................... 34
RANGKUMAN .............................................................................. 34
EVALUASI ................................................................................... 35
UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT .......................................... 37
BAB III PETA PERTANAHAN ............................................................... 38
A. PETA DASAR PERTANAHAN................................................. 38
B. PETA PENDAFTARAN TANAH ............................................... 48
C. PETA BIDANG TANAH .......................................................... 57
LATIHAN ..................................................................................... 61
RANGKUMAN .............................................................................. 61
EVALUASI ................................................................................... 62
iii
Modul 5
BAB IV PENILAIAN TANAH ................................................................. 64

A. SURVEI NILAI TANAH .......................................................... 64
B. PETA ZONA NILAI TANAH DAN EKONOMI KAWASAN .......... 72
LATIHAN ..................................................................................... 82
RANGKUMAN .............................................................................. 83
EVALUASI ................................................................................... 84
BAB V PETA TEMATIK BERBASIS BIDANG TANAH ............................ 86
A. SURVEI TEMATIK ................................................................ 86
B. PETA TEMATIK PERTANAHAN ............................................. 97
LATIHAN ................................................................................... 107
RANGKUMAN ............................................................................ 107
EVALUASI ................................................................................. 108
UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT ........................................ 110
BAB VI PENATAAN AGRARIA ........................................................... 111
A. PENATAGUNAAN TANAH ................................................... 111
B. REFORMA AGRARIA .......................................................... 128
LATIHAN ................................................................................... 134
RANGKUMAN ............................................................................ 135
EVALUASI ................................................................................. 136
UMPAN BALIK DAN TINDAK LANJUT ........................................ 137
BAB VII PENUTUP ........................................................................... 138
KUNCI JAWABAN............................................................................. 139
DAFTAR PUSTAKA ........................................................................... 140
iv
Modul 5
DAFTAR GAMBAR
Hal
Gambar 1. Akta Eigendom ................................................................... 7

Gambar 2. Ilustrasi Tanah Erfpacht ..................................................... 9
Gambar 3. Petuk Pajak ...................................................................... 21
Gambar 4. Pembagian Zona TM3 ....................................................... 44
Gambar 5. Peta Dasar Pertanahan Dalam Bentuk Peta Garis ............. 46
Gambar 6. Peta Dasar Pertanahan Dalam Bentuk Peta Foto .............. 47
Gambar 7. Peta Dasar Pertanahan Skala 1 : 10.000 .......................... 47
Gambar 8. Penggunaan Peta Dasar Pendaftaran Tanah ..................... 50
Gambar 9. Alur Kerja Pembuatan Peta Pendaftaran Tersedia Peta Dasar
.......................................................................................................... 50
Gambar 10. Alur Kerja Pembuatan Peta Pendaftaran Tidak Tersedia Peta
Dasar ................................................................................................. 52
Gambar 11. Pemecahan Dari Satu Bidang Menjadi Dua Bidang Tanah
Atau Lebih ......................................................................................... 54
Gambar 12. Penggabungan; dari dua bidang atau lebih menjadi satu
bidang tanah ..................................................................................... 55
Gambar 13. Pemisahan; satu bidang menjadi dua bidang dan sisa .... 55
Gambar 14. Peta Pendaftaran Tanah .................................................. 57
Gambar 15. Peta Bidang Tanah ......................................................... 59
Gambar 16. Panduan Survei Lapangan Tanah................................... 68
Gambar 17. Diagram Alir Proses Produksi ......................................... 73
Gambar 18. Tahapan Valuasi Ekonomi Kawasan ............................... 82
Gambar 19. Tahapan Pelaksanaan Survei Pemetaan Tematik Pertanahan
.......................................................................................................... 87
Gambar 20. Pola Umum Sungai ....................................................... 120
Gambar 21. Aliran Air Permukaan ................................................... 120
Gambar 22. Konservasi Lahan Untuk Mencegah Erosi ..................... 121
Gambar 23. Pemukiman Perdesaan ................................................. 124
Gambar 24. Tanah Sawah Irigasi ..................................................... 124
v
Modul 5
Gambar 25. Tegalan ......................................................................... 125

Gambar 26. Hutan Pesisir ................................................................ 125
Gambar 27. Tanah Perusahaan........................................................ 127
vi
Modul 5
DAFTAR TABEL
Hal
Tabel 1. Standar Layer Peta Dasar Pertanahan

.....................................................................................................................
45
Tabel 2. Contoh Total Nilai Ekonomi Ekosistem Mangrove
.....................................................................................................................
80
Tabel 3. Ukuran Tingkat Ketelitian Pemetaan (Minimal Unit Pemetaan)
.....................................................................................................................
88
Tabel 4. Tingkat Resolusi Satelit
.....................................................................................................................
92
Tabel 5. Contoh Interpretasi Citra Pankromatik dan Foto Udara
.....................................................................................................................
95
vii
Modul 5
BAB I
PENDAHULUAN
A. LATAR BELAKANG
Terkait dengan penyusunan rencana detail tata ruang,

tanah merupakan komponen dasar yang harus diperhitungkan
karena merupakan tempat berbagai kegiatan kehidupan
manusia sekaligus sebagai tempat kandungan sumberdaya
alam. Agar tanah sebagai unsur utama tata ruang dapat
bermanfaat sebesar- besarnya untuk kemakmuran rakyat,
maka selayaknya tanah digunakan sesuai dengan daya dukung
dan letak strategisnya. Kepentingan tanah perlu diatur dalam
suatu sistem yang dapat meningkatkan nilai guna tanah tanpa
merusak fungsi tanah dalam menunjang sistem kehidupan.
Oleh karenanya, diperlukan pemahaman secara komprehensif
karakteristik tanah, hubungan tanah dengan sumberdaya alam
lainnya, tanah dalam berbagai jenis ekosistem, penggunaan
tanah, hubungan tanah dengan manusia, hak atas tanah,
permasalahan tanah, dan berbagai hal lainnya yang
berhubungan dengan pertanahan seperti ekologi, ekonomi,
sosial, budaya, politik, hukum, pertahanan dan keamanan.
Definisi Tanah menurut Arsyad (1989) adalah :
- Semua bagian padat diatas permukaan bumi termasuk

segala yang ada diatas dan didalamnya (sama dengan
pengertian land yang di Indonesia kan bagian lahan),
- Benda alami yang dibentuk dari bahan induk sebagai hasil
kerja iklim, jasad hidup dan relief setempat dalam waktu
tertentu (sama denga pengertian soil yang diindonesiakan
bagian tanah).
Dalam membahas masalah tanah kedua pengertian
8
Modul 5
tersebut senantiasa tidak dapat dipisahkan. Oleh karena itu

maka kata ”tanah” dalam alam pikir orang awam mengandung
arti tanah (soil) dan lahan (land).
Pengertian tanah menurut Sandy (1977) adalah :
- Tanah dinilai menurut kesuburannya sehingga ada tanah

gersang dan tanah subur. Penilaian ini dilakukan
sehubungan dengan kemampuan tanah itu untuk
menghidupkan tanaman
- Tanah bisa juga diukur dengan ukuran berat atau isi,
misalnya telah dipindahkan 10 ton tanah atau 10 m3 tanah
dengan truk
- Selanjutnya tanah bisa diukur dengan ukuran luas (m2, hektar)
Istilah tanah secara harfian dalam Kamus Besar Bahasa

Indonesia Online di artikan sebagai :
- Permukaan bumi atau lapisan bumi
- Keadaan bumi di suatu tempat
- Permukaan bumi yg diberi batas (teritorial)
Di dunia akademis, tanah mempunyai makna dalam

dimensi luas yang diistilahkan sebagai lahan (land), dan makna
lain adalah dalam dimensi volume yang diistilahkan tetap
sebagai tanah (soil). Umumnya di lingkungan pertanian istilah
lahan dan tanah berbeda penggunaan katanya. Sedangkan
dalam pemahaman secara hukum, politis dan sosiologis tanah
mempunyai satu makna baik sebagai lahan maupun tanah.
Menariknya dua istilah lahan dan tanah digunakan pada
konteks yang sama dalam dua undang – undang yang berbeda
sebagai berikut :
- Lahan adalah bagian daratan dari permukaan bumi sebagai
suatu lingkungan fisik yang meliputi tanah beserta segenap
faktor yang mempengaruhi penggunaanya seperti iklim,
9
Modul 5
relief, aspek geologi, dan hidrologi yang terbentuk secara

alami maupun akibat pengaruh manusia (UU No. 37 Tahun
2014 tentang Konservasi Tanah dan Air)
- Tanah adalah permukaan bumi, baik yang berupa daratan
maupun yang tertutup air dalam batas tertentu sepanjang
penggunaan dan pemanfaatannya terkait langsung dengan
permukaan bumi, termasuk ruang di atas dan di dalam
tubuh bumi (UU No. 39 Tahun 2014 tentang Perkebunan)
Pengertian pertanahan menurut Murad (1997) adalah
“Suatu kebijakan yang digariskan oleh Pemerintah di dalam
mengatur hubungan-hubungan hukum antara tanah dengan
orang sebagaimana yang ditetapkan oleh Undang-Undang
Dasar 1945 dan dijabarkan dalam Undang-Undang Nomor 5
Tahun 1960 yang dikenal dengan Undang-Undang Pokok
Agraria (UUPA).” Selain itu istilah pertanahan banyak disebut
dalam setiap peraturan perundangan – undangan yang terkait.
Meskipun demikian pertanahan yang dimaksud sama
pengertiannya dengan agraria.
Modul ini disiapkan untuk membekali peserta dengan
pemahaman mengenai konsep pertanahan secara umum dan
kaitannya dengan perencanaan detail tata ruang. Mata
pendidikan dan pelatihan ini membahas tentang kapita selekta
pertanahan yang berisi materi – materi terkait erat dengan
penyusunan detail tata ruang. Terkait dengan modul kapita
selekta pertanahan, peserta akan dibekali tentang konsep hak
atas tanah dan pendaftaran tanah, peta pertanahan, penilaian
tanah, peta tematik berbasis bidang tanah dan penataan
agraria.
Penyajian materi kapita selekta pertanahan hanya berupa
teori. Oleh karena itu fasilitator mata diklat Kapita Selekta
10
Modul 5
Pertanahan diharapkan dapat memberikan contoh – contoh

praktis kepada peserta agar teori yang diberikan dapat
terdeskripsikan dengan jelas.
1. Kompetensi Dasar
Setelah selesai pembelajaran, peserta diharapkan

mampu mengetahui dan memahami materi pokok
pertanahan yang terkait dengan penyusunan detail tata
ruang dan implementasinya dalam penyelenggaraan
kegiatan pertanahan.
2. Indikator keberhasilan
Setelah selesai pembelajaran, peserta diharapkan dapat :
a. Mengetahui konsep Hak Atas Tanah Dan Pendaftaran Tanah
b. Mengetahui konsep Peta Pertanahan
c. Mengetahui konsep Penilaian Tanah
d. Mengetahui konsep Peta Tematik Berbasis Bidang Tanah
e. Mengetahui konsep Penataan Agraria
3. Materi Pokok
Mengacu pada tujuan pembelajaran di atas, materi
pokok untuk Mata Diklat ”Kapita Selekta Pertanahan”
adalah :
a. Hak Atas Tanah Dan Pendaftaran Tanah
b. Peta Pertanahan
c. Penilaian Tanah
d. Peta Tematik Berbasis Bidang Tanah
e. Penataan Agraria
4. Petunjuk Belajar
Modul Kapita Selekta Pertanahan merupakan bahan
referensi untuk pembelajaran mata diklat Penyusunan
11
Modul 5
Rencana Detail Tata Ruang. Isi dari modul ini terdiri dari
teori yang memberikan pemahaman tentang pertanahan
yang terkait erat dengan penyusunan rencana detail tata
ruang..
Bagian isi modul yang berisi tentang konsep
pertanahan dibaca dengan seksama terutama pada bagian
paragraf yang membicarakan suatu pengertian. Selesai
membaca bagian teori secara keseluruhan, pembaca dapat
menambah khasanah pengetahuan dengan membaca
buku – buku yang bertema hukum agraria. Sedangkan
pada bagian latihan, peserta diklat dituntut untuk
mempertajam pengetahuan melalui diskusi dengan
sesama peserta yang dipandu oleh fasilitator.
Pada setiap bagian akhir bab – bab di dalam modul
ini akan diberikan pertanyaan soal yang mengevaluasi
tingkat pemahaman peserta. Kunci jawaban dari
pertanyaan soal diberikan secara keseluruhan di bagian
akhir modul ini. Diharapkan dengan cara seperti ini
peserta diklat dapat mengevaluasi diri apakah sudah
memahami materi diklat atau belum.
12
Modul 5
BAB II
HAK ATAS TANAH DAN
PENDAFTARAN TANAH
Setelah mempelajari bab ini peserta diharapkan mampu menjelaskan berbagai hak atas tanah
menurut UUPA, tata cara permohonan hak atas tanah, pengertian tentang pendaftaran tanah
sistematis dan sporadis serta pendaftaran tanah derivatif
A. HAK ATAS TANAH MENURUT UUPA
Istilah agraria di dalam peraturan perundang -

undangan pertama kali dicantumkan dalam Undang -Undang
No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok - Pokok
Agraria yang lebih dikenal dengan Undang – Undang Pokok
Agraria (UUPA). Pengertian agraria di dalam UUPA adalah
sangat luassebagaimana disebut dalam Pasal 1 ayat (2) undang
- undang tersebut yaitu meliputi bumi, air dan ruang angkasa
serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya.
Pengertian bumi di dalam UUPA tidak semata – mata
tanah. Dari aspek praktis pendaftaran tanah pengertian bumi
sama dengan permukaan tanah. Sedangkan dari aspek fungsi
pemanfaatan, pengertian bumi meliputi permukaan tanah
beserta bagian ekosistem yang berinteraksi dengan tanah.
Dengan demikian dapat disimpulkan bumi adalah permukaan
tanah beserta bagian dalam tanah.
1. Hukum Agraria Sebelum UUPA
Jenis hak tanah pada masa kolonial Belanda terdiri dari
hak Barat dan hak menurut hukum adat. Akibat penetapan
hukum kolonial tersebut terjadi dualisme hukum agraria di
dalam kehidupan pada masa itu.Noor (2008) menyebutkan
13
Modul 5
pengertian hak – hak Barat mengacu pada KUHP Perdata.

Jenis – jenis hak Barat adalah :
a. Hak Eigendom
Hak terhadap suatu benda untuk mempergunakan benda
itu dengan bebas sepenuhnya (Pasal 674 ayat (1) KUHPerdata).
Pengertian Eigendom (kebendaan) meliputi mempergunakan
benda dengan bebas sepenuhnya dan menguasai benda seluas
– luasnya. Sejenis hak yang merupakan perluasan
kewenangan dari Eigendom adalah Hak Agrarisch Eigendom
yang lebih dikenal dengan Tanah Partikelir. Tanah Partikelir
adalah hak Eigendom yang luasnya lebih dari 10 bau (dari kata
Belanda bauw yang berarti tanah pertanian), yang menjadi
milik seseorang atau suatu badan hukum atau milik bersama
dari beberapa orang atau beberapa badan hukum dan
diperlakukan sebagai tanah partikelir.
Gambar 1. Akta Eigendom
b. Hak Opstal
14
Modul 5
Hak kebendaan untuk mempunyai bangunan, pekerjaan

atau tanaman di atas sebidang tanah lain (Pasal 711
KUHPerdata). Unsur, ciri, sifat dari hak Opstal :
- Dibatasi oleh jangka waktu tertentu dan tidak tertentu. Apabila
tidak tertentu maka hak Opstal dapat dihentikan
- Hak retensi yaitu apabila berakhir pemegang hak Opstal
mendapatkan pembayaran dari pemegang hak Eigendom
- Hak Opstal berakhir maka pemegang hak mempunyai
bangunan, tanaman dan pekerjaan tersebut
- Hak Opstal dapat diserah lepaskan, dibebani dengan
hypotheek dan dengan servituten
- Hak Opstal tidak diberikan untuk perusahaan pertanian
dan hanya diberikan untuk tanaman lunak
c. Hak Erfpacht
Hak kebendaan untuk menarik penghasilan seluas-
luasnya untuk waktu yang lama dari sebidang tanah milik
orang lain dengan kewajiban membayar sejumlah uang atau
penghasilan tiap-tiap tahun yang dinamakan “pacht” (Pasal 720
KUHPerdata). Unsur, ciri, sifat dari hak Erfpacht adalah :
- Sistem sewa tanah milik negara selama maksimum 75
tahun sesuai kewenangan yang diberikan hak eigendom
(kepemilikan) dan dapat diwariskan
- Dapat dipindahkan (serah lepas) dan dapat dibebani dengan
hypotheek
- Pemegang hak Eigendom dan hak Erfpacht dapat
mengadakan perjanjian yang isinya menyimpang dari
ketentuan – ketentuan dalam BW
- Tanah yang dapat diberikan hak Erfpacht adalah domein
Negara yaitu tanah yang tidak dibuka oleh masyarakat dan
tidak sebagai pangonan dan bukan tanah desa
Jenis hak Erfpacht terdiri dari :
15
Modul 5
- Hak untuk perkebunan dan pertanian besar, maksimum

500 bau dengan harga sewa maksimum lima florint per bau
- Hak untuk perkebunan dan pertanian kecil bagi orang
Eropa "miskin" atau perkumpulan sosial di Hindia-Belanda,
maksimum 25 bau dengan harga sewa satu florint per bau
(tetapi pada tahun 1908 diperluas menjadi maksimum 500
bau)
- Hak untuk rumah tetirah dan pekarangannya (estate)
seluas maksimum 50 bau.
Gambar 2. Ilustrasi Tanah Erfpacht
d. Recht van Gebruik

Hak kebendaan atas benda orang lain bagi seseorang
untuk mengambil benda sendiri dan memakai apabila ada
hasilnya, sekedar buat sendiri dan keluarga. Hak van gebruik
diatur melalui perjanjian. Apabila tidak diperjanjikan maka
terkena ketentuan pasal 821 dalam KUHPerdata yaitu
“Barangsiapa mempunyai Hak Pakai atas sebuah pekarangan,
hanya diperbolehkan menarik hasil – hasil dari pekarangan
itu, sekedar dibutuhkan sendiri dan anggota keluarganya”. Hak
Gebruik dikonversi menjadi Hak Pakai sesuai Pasal 41 ayat 1
UUPA (Chomzah, 2004).
e. Hak Barat Lainnya

1) Hak Bruikleend. Hak untuk memakai atau meminjam
16
Modul 5
yang didasari suatu perjanjian yang berbatas waktu

2) Grant Controleur. Hak yang diberikan kepada para bukan
kaula Swapraja (pendaftarannya dilakukan di kantor
Controleur). Hak ini banyak diubah menjadi Hak Opstal
/ Hak Erfpacht.
f. Hak Menurut Hukum Adat

Beberapa jenis hak atas tanah menurut hukum adat ciptaan
swapraja antara
lain :
1) Milik, yasan (yoso). Adalah tanah di mana hak seseorang
atas tanah itu berasal dari kenyataan bahwa dia atau
leluhurnya yang pertama-tama membuka atau
mengerjakan tanah tersebut.
2) Tanah kesultanan (Sultan ground). Adalah tanah yang
belum diberikan haknya kepada penduduk maupun
pemerintah desa, masih merupakan milik keraton
Yogyakarta sehingga siapapun yang akan menggunakan
harus meminta ijin kepada pihak keraton. Tanah ini
berdasarkan pasal 1 Rijksblaad Kasultanan Tahun 1918
No. 16 dan Rijksblaad Tahun 1919 No.
18. Semua tanah yang tidak dapat dibuktikan dengan
hak eigendom oleh pihak lain adalah milik/domain
kerajaan/keraton Yogyakarta. Hak domein bagi Sultan
(Raja) pada Kerajaan/ Kasultanan Yogyakarta ada sejak
ditanda tanganinya perjanjian Giyanti tahun 1755.
Sultan Ground terbagi atas :Tanah Mahkota (Crown
Domain) dan Sultanaad Ground (Tanah Milik
Kesultanan).
3) Tanah Grant Sultan. Tanah yang berasal dari pemberian
raja – raja kepada bangsa asing. Tanah ini terdapat di
Medan yang berasal dari tanah milik Sultan Deli.
17
Modul 5
4) Tanah gogolan, norowito, pekulen, pelayangan, kesikepan

: tanah pertanian milik bersama (komunal), dimana para
warga desa dapat memperoleh bagian untuk digarap, baik
secara bergilir maupun secara tetap dengan syarat-syarat
tertentu. Apabila tanah gogolan diserahkan untuk
kepentingan desa maka statusnya menjadi tanah
bengkok atau titisara. Hak Gogolan sering disebut Hak
Sanggao atau Hak Pekulen. Tanah Gogolan terbagi atas :
5) Tanah Titisoro, bondo deso, kas desa. Adalah tanah milik
desa yang biasanya disewakan, dengan cara dilelang
kepada siapa yang mau menggarapnya.
6) Bengkok : tanah yang diperuntukan bagi pejabat desa

terutama lurah, yang hasilnya dianggap sebagai gaji
selama mereka menduduki jabatan itu
7) Perdikan : tanah bebas pajak. Contoh: Desa Perdikan
Banjarsari (Madiun), berasal dari “Ganjar” dan “Sri” (
hadiah sang raja). Sejak diterbitkannya UU No.13/1946,
tentang Penghapusan Desa Perdikan, maka desa-desa
Perdikan hapus dan beralih menjadi Desa biasa.
2. Hak Atas Tanah Sesudah UUPA
Berlakunya UUPA menghapus segala jenis hak yang
berlaku pada masa kolonial. Sebagai ganti dari hak – hak
berdasar hukum kolonial adalah jenis – jenis hak yang
disebut dalam Undang – Undang Pokok Agraria dan
peraturan lainnya. Hak – hak atas tanah tersebut dapat
berasal dari konversi hak, penegasan/ pengakuan hak dan
pemberian hak.
a. Hak Milik
Hak Milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan
terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah (dengan
18
Modul 5
mengingat fungsi sosial). Pihak yang dapat memiliki HM

(Subyek Hak) adalah :
1. Warga Negara Indonesia
2. Badan-badan hukum yang ditetapkan oleh Pemerintah
(badan-badan keagamaan, sosial dan lain – lain)
Hak Milik (HM) merupakan hak atas tanah yang paling
banyak dimiliki dan diinginkan oleh masyarakat Indonesia
karena sifat – sifatnya sebagai berikut
1. Merupakan hak turun temurun (dapat diwariskan), terkuat dan
terpenuh
2. Dapat beralih dan dialihkan ke pihak lain
3. Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebankan Hak
Tanggungan Meskipun HM merupakan hak terkuat,
namun hak tersebut dapat hapus oleh
hal – hal sebagai berikut :
1. Tanahnya jatuh kepada negara :
a. Karena pencabutan hak berdasarkan ketentuan – ketentuan
yang berlaku
b. Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya
c. Karena diterlantarkan setelah melalui tahapan dan
prosedur yang telah ditentukan dalam peraturan
d. Karena ketentuan kewarnegaraan sebagaimana disebut dalam
pasal 21
(3) dan pasal 26 (2) UUPA
2. Tanahnya musnah. Umumnya disebabkan oleh bencana
alam seperti abrasi, erosi, amblas, dan sebagainya.
Orang asing (WNA) yang sesudah berlakunya UUPA
memperoleh hak milik karena pewarisan tanpa wasiat atau
percampuran harta karena perkawinan, demikian pula WNI
yang mempunyai hak milik dan setelah berlakunya UUPA
kehilangan kewarga-negaraannya wajib melepaskan hak itu
didalam jangka waktu satu tahun sejak diperolehnya hak
tersebut atau hilangnya kewarga-negaraan itu. Jika sesudah
19
Modul 5
jangka waktu tersebut hak milik tersebut tidak dilepaskan,

maka hak tersebut hapus karena hukum dan tanahnya jatuh
pada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain
yang membebaninya tetap berlangsung ( Pasal 21 UUPA).
b. Hak Guna Usaha

Hak Guna Usaha (HGU) adalah hak untuk mengusahakan
tanah yang dikuasailangsung oleh Negara, dalam jangka waktu
yang ditentukan, guna perusahaanpertanian, perikanan atau
peternakan.HGU diberikan luasnya paling sedikit 5 hektar,
dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih
harus memakai investasi modal yang layak dan tehnik
perusahaan yang baik. HGU dapat beralih dan dialihkan
kepada pihak lain.
Waktu pemberian paling lama 25 tahun. Untuk
perusahaan yang memerlukan waktu lebih lama
dapatdiberikan HGU untuk waktu paling lama 35 tahun
dandapat diperpanjang dengan waktu yang paling lama 25
tahun.
Subyek hak yang dapat mempunyai HGU menurut pasal 30 UUPA
adalah :
1) Warga Negara Indonesia
2) Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia
dan berkedudukan di Indonesia
Orang atau badan hukum yang mempunyai HGU dan tidak

lagi memenuhi syarat-syarat pada pasal 30 UUPA dalam jangka
waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu
kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Jika HGU yang
bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalamjangka
waktu tersebut maka hak itu hapus karena hukum, dengan
ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan,
20
Modul 5
menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan

Peraturan Pemerintah.
c. Hak Guna Bangunan

Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan
dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan
miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.
Subyek hak yang dapat memilikiHGB menurut pasal 36 UUPA
adalah :
Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna-
bangunan dan tidak lagi memenuhi syarat-syarat pada pasal 36
UUPA dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau
mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat.
Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh
HGB, jika ia tidak memenuhi syarat-syarat tersebut. Jika HGB
yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam
jangka waktu tersebut, maka hak itu hapus karena hukum,
dengan ketentuan, bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan,
menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan
Peraturan Pemerintah.
d. Hak Pakai
Hak Pakai (HP) adalah hak untuk menggunakan dan/atau
memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara
atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan
kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya
oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam
perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian
sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala
21
Modul 5
sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-

ketentuan Undang-undang ini.
Subyek hak yang dapat mempunyai Hak Pakai sesuai
Pasal 42 UUPA adalah
2) Orang asing yang berkedudukan di Indonesia
4) Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia
Hak pakai dapat diberikan: selama jangka waktu yang
tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan
yang tertentu;dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau
pemberian jasa berupa apapun.
Dalam rangka pemberian Hak Pakai untuk orang asing,
pemerintah mengatur persyaratan sebagaimana di atur dalam
Peraturan Pemerintah No. 103 Tahun 2015 Tentang Pemilikan
Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang
Berkedudukan Di Indonesia. Untuk dapat memiliki rumah
tinggal orang asing harus mempunyai izin tinggal sesuai
peraturan perundangan yang berlaku.
Ketentuan tentang kepemilikan rumah tinggal untuk orang asing
:
- Rumah tinggal atau hunian dapat diwariskan
- Apabila ahli waris juga orang asing harus mempunyai izin
tinggal sesuai peraturan
- Apabila ahli waris berkewanegaraan Indonesia dapat
memiliki sebagaimana WNI lainnya
- Hak atas tanah yang dimiliki pasangan asing dan WNI
bukan harta bersama yang dibuktikan dengan perjanjian
pemisahan harta yang dibuat dengan akta notaris.
e. Hak Pengelolaan
22
Modul 5
Hak pengelolaan adalah hak menguasai dari Negara yang

kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada
pemegangnya. Berdasarkan Pasal 67 ayat (1) dan ayat (2)
PMNA/KBPN No.9 th 1999, Hak Pengelolaan dapat diberikan
kepada badan-badan hukum sepanjang sesuai dengan tugas
pokok dan fungsinya berkaitan dengan pengelolaan tanah,
antara lain:
- Instansi Pemerintah termasuk Pemerintah Daerah Provinsi
/Kabupaten /Kota, dengan contoh antara lain: Pemerintah
Daerah, Sekretariat Negara (HPL Komplek Kemayoran dan
HPL Gelora Bung Karno diatur dalam Keppres No, 47 Tahun
1984)
- Badan Usaha Milik Negara, dengan contoh antara lain:
Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional
(PERUM PERUMNAS)
- Badan Usaha Milik Daerah, dengan contoh antara lain:
Perusahan Daerah Aneka Industri dan Jasa “ANINDYA”
Propinsi DIY, berkeduddukan di Yogyakarta, PT. Jakarta
Propertindo, berkedudukan di Jakarta
- PT. Persero, dengan contoh antara lain: PT. (Persero)
Pelabuhan Indonesia, diatur dalam PP No. 69 tahun 2001
tentang Kepelabuhan, PT. Kereta Api, diatur dalam UU No.
13 Tahun 1992 dan PP No. 19 tahun 1998., PT. (Persero)
Angkasa Pura
- Badan otorita
- Badan-badan Hukum Pemerintah lainnya yang ditunjuk
Pemerintah
Berbeda dengan Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak
Guna Usaha dan Hak Pakai, maka Hak Pengelolaan secara
ekplisit tidak disebut di dalam UUPA. Istilah Hak Pengelolaan
secara jelas dinyatakan dalam Peraturan Menteri Agraria No. 9
Tahun 1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan
23
Modul 5
Atas Tanah Negara dan Ketentuan-Ketentuan Tentang

Kebijaksanaan Selanjutnya.
f. Hak Atas Tanah Untuk Rumah Susun

Pengertian rumah susun adalah bangunan gedung
bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi
dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional,
baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan
satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan
digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian
yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan
tanah bersama. (UU No. 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun)
Pengertian Satuan Rumah Susun adalah bangunan

gedungbertingkat yang dibangun dengan suatu lingkungan
yangterbagi dalam bagian-bagianyang distrukturkan
secarafungsional baik dalam arah horisontal maupun
vertikaldan merupakan satuan-satuan yang masing-
masingdapat dimiliki dan digunakan secara terpisah,
yangdilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama
dantanah bersama, yang meliputi rumah susun
hunian,campuran dan non-hunian, yang dapat diberikan
Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun sesuaiketentuan
peraturan perundang-undangan.
Sertifikat hak milik sarusun yang selanjutnya disebut SHM
sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas
tanah :
- Hak Milik
- Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas tanah negara
- Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas tanah Hak
Pengelolaan.
Proses jual beli, yang dilakukan sesudah pembangunan
24
Modul 5
rumah susun selesai, dilakukan melalui akta jual beli (AJB).

Nilai perbandingan proporsional (NPP) adalah angka yang
menunjukkan perbandingan antara sarusun terhadap hak atas
bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang
dihitung berdasarkan nilai sarusun yang bersangkutan
terhadap jumlah nilai rumah susun secara keseluruhan pada
waktu pelaku pembangunan pertama kali memperhitungkan
biaya pembangunannya secara keseluruhan untuk
menentukan harga jualnya.
Jenis – Jenis Rumah Susun terdiri atas :
1) Rumah Susun Umum adalah rumah susun (rusun) yang
diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi
masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Pembangunan
rusun ini merupakan tanggung jawab pemerintah dan dapat
dilakukan oleh lembaga nirlaba dan badan usaha
2) Rumah Susun Khusus yang diselenggarakan untuk
memenuhi kebutuhan khusus. Pembangunan rusun ini
juga merupakan tanggung jawab pemerintah dan dapat
dilakukan oleh lembaga nirlaba dan badan usaha
3) Rumah Susun Negara adalah rusun yang dimiliki negara
dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana
pembinaan keluarga serta penunjang pelaksana tugas, pejabat
atau Pegawai Negeri yang merupakan tanggung jawab pemerintah
4) Rumah Susun Komersial adalah rusun yang
diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan. Dapat
dilaksanakan oleh perorangan/ badan hukum.
Di dalam kompleks rumah susun terdapat bagian –
bagian yang harus diketahui dan diperjanjikan antar
penghuni dan dengan pihak – pihak terkait. Bentuk bagian
– bagian tersebut adalah :
1) Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki
25
Modul 5
secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam

kesatuan fungsi dengan satuan- satuan rumah susun.
Contoh: fondasi, kolam , balok, dinding, lantai, atap, talang
air, tangga, selasar, saluran, pipa, jaringan listrik, gas, dan
telekomunikasi
2) Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan
bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki
bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.
Contoh: ruang pertemuan, tanaman, bangunan
pertamanan, bangunan sarana sosial, tempat ibadah,
tempat bermain, parkir.
3) Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa
untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama
secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun
dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan
bangunan.
B. PERMOHONAN HAK ATAS TANAH
1. Riwayat Pemilikan Tanah

Permohonan pembuatan sertipikat hak atas tanah yang
berasal dari tanah milik adat diajukan oleh pemegang hak
tanah milik adat ke Kantor Pertanahan, pada dasarnya diproses
melalui kegiatan
- Pengukuran bidang tanah
- Penelitian alat bukti oleh Panitia Pemeriksaaan Tanah (Panitia A)
26
Modul 5
- Pengumuman selama 60 hari atau dua bulan, jika dalam

waktu pengumuman tidak ada yang mengajukan, maka
diterbitkan sertipikat melaui pencatatan konversi,
penegasan dan pengakuan hak.
Konversi hak atas tanah adalah perubahan hak atas tanah
yang terjadi pada tanggal 24 september 1960 dari hak atas
tanah lama (baik yang berpokok pada Naskah II Kitab Undang-
undang Hukum Perdata Indonesia maupun hukum adat)
menjadi hak atas tanah baru menurut Undang-Undang No. 5
tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
Untuk pembuktian hak dengan bukti kepemilikian yang
tidak lengkap, maka ditempuh mekanisme :
a) Penegasan hak.Merupakan konversi hak dari tanah milik
adat menjadi hak milik (menurut UUPA) yang alat bukti
kepemilkannya dinyatakan tidak lengkap
b) Pengakuan Hak.Merupakan konversi hak dari tanah milik
adat menjadi hak milik (menurut UUPA) yang alat bukti
kepemilkannya dinyatakan tidak lengkap atau tidak ada.
Pembuktian Hak Lama diatur dalam Pasal 24 PP 24/1997)
disebutkan:
1) Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang
berasal dari konversi hak-hak lama dibuktikan dengan alat-
alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti
tertulis, keterangan saksi dan atau pernyataan yang
bersangkutan
2) Apabila tidak tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian,
pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan
penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama
20 (dua puluh) tahun atau lebih secara berturut – turut
27
Modul 5
oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu-pendahulunya,

dengan syarat :
a) Penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan
secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang
berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang
yang dapat dipercaya
b) Penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama
pengumuman sebagaimana dimaksud dalam pasal 26
tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat
atau desa/kelurahan yang bersangkutan ataupun pihak
lainnya
2. Alat Bukti Tertulis Lengkap

Permohonan yang dapat dikonversi langsung apabila alat
bukti haknya dinyatakan lengkap. Menurut PP No. 24 Tahun
1997 alat bukti tertulis mengenai kepemilikan tanah berupa
alat bukti untuk pendaftaran hak baru dan pendaftaran hak-
hak lama dinyatakan lengkap apabila dokumen –
dokumennyaberupa :
1) Grosse akta hak eigendom :yang diterbitkan berdasarkan
Overschrijvings Ordonnantie (S.1834-27) sejak berlakunya
UUPA sampai tanggal pendaftaran tanah dilaksanakan
menurut Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 di
daerah yang bersangkutan; atau grosse akta hak eigendom
yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie
(S.1834-27), yang telah dibubuhi catatan, bahwa hak
eigendom yang bersangkutan dikonversi menjadi hak milik,
atau
2) Surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan
Peraturan Swapraja yang bersangkutan, atau
3) Sertipikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan
Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1959 tentang
28
Modul 5
Pemberian Dan Pembaharuan Beberapa Hak Atas Tanah

Serta Pedoman Mengenai Tata-Tjara Kerdja Bagi Pedjabat-
Pedjabat Jang Bersangkutan; atau
4) Surat keputusan pemberian hak milik dari Pejabat yang
berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA,
yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang
diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang
disebut di dalamnya, atau
5) Petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir dan
Verponding Indonesia sebelum berlakunya Peraturan
Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 atau
6) Akta pemindahan hak yang dibuat dibawah tangan yang
dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala
Desa/Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan
Pemerintah ini dengan disertai alas hak yang dialihkan,
atau
7) Akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT,
yang tanahnya belum dinaskahkan dengan disertai alas hak
yang dialihkan, atau
8) Akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum

atau sejak mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah
Nomor 28 Tahun 1977 dengan disertai alas hak yang
diwakafkan, atau
9) Risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang
berwenang, yang tanahnya belum dinaskahkan dengan
disertai alas hak yang dialihkan, atau
10) Surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah pengganti
tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah
Daerah, atau
11) Surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh
Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan dengan
29
Modul 5
disertai alas hak yang dialihkan, atau

12) Lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama
apapun juga sebagaimana dimaksud dalam Pasal II, VI dan
VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA
3. Alat Bukti Tertulis Tidak Lengkap

a. Alat bukti yang dinyatakan Tidak Lengkap
Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap
alat-alat pembuktian, maka pemnaskahan hak dapat dilakukan
berdasarkan kenyataan penguasaan fisik bidang tanah yang
bersang-kutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih secara
ber-turut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu-
pendahulunya, dengan syarat :
1) Penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan
secara terbuka oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak
atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang dapat
dipercaya
2) Penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama
pengumuman sebagaimana dimaksud dalam Pasal 26 PP
No.24 tahun 1997 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat
hukum adat atau desa/kelurahan yang bersangkutan
ataupun pihak lainnya
30
Modul 5
Gambar 3. Petuk Pajak
b. Alat bukti yang dinyatakan tidak ada

Dalam hal bukti-bukti mengenai kepemilikan tanah tidak
ada, maka permohonan tersebut harus disertai dengan:
1) Surat pernyataan dari pemohon yang menyatakan hal-hal sebagai
berikut:
- Bahwa pemohon telah menguasai secara nyata tanah
yang bersangkutan selama 20 tahun atau lebih secara
berturut-turut, atau telah memperoleh penguasaan itu
dari pihak atau pihak-pihak lain yang telah
menguasainya, sehingga waktu penguasaan pemohon
dan pendahulunya tersebut berjumlah 20 tahun atau
31
Modul 5
lebih
- Bahwa penguasaan tanah itu telah dilakukan dengan itikad baik
- Bahwa penguasaan itu tidak pernah diganggu gugat dan
karena itu dianggap diakui dan dibenarkan oleh
masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang
bersangkutan
- Bahwa tanah tersebut sekarang tidak dalam sengketa

- Bahwa apabila pernyataan tersebut memuat hal-hal yang
tidak sesuai dengan kenyataan, penandatangan bersedia
dituntut di muka hakim secara pidana maupun perdata
karena memberikan keterangan palsu.
2) Keterangan dari Kepala Desa/Lurah dan sekurang-
kurangnya 2 (dua) orang saksi yang kesaksiannya dapat
dipercaya, karena fungsinya sebagai tetua adat setempat
dan/atau penduduk yang sudah lama bertempat tinggal di
desa/kelurahan letak tanah yang bersangkutan dan tidak
mempunyai hubungan keluarga pemohon sampai derajat
kedua baik dalam kekerabatan vertikal maupun horizontal,
yang membenarkan apa yang dinyatakan oleh pemohon
dalam surat pernyataan:
• Penguasaan fisik 20 th/lebih secara berturut-turut
• Surat pernyataan, sumpah di hadapan Satgas Yuridis,
dilengkapi: keterangan dari sekurang-kurangnya 2 orang
saksi (tetua adat lama)
• kesaksian dari Kepala Desa/Lurah selaku anggota
Panitia Ajudikasi dalam di 201;
3) Surat pernyataan yang berisi bahwa:fisik tanahnya secara
nyata dikuasai dan digunakansendiri;bahwa tanahnya
sedang/tidak dalam keadaan sengketa; bahwa apabila
penandatangan memalsukan isi surat pernyataan, bersedia
dituntut di muka Hakim secara pidana maupun perdata
32
Modul 5
karena memberikan keterangan palsu

4. Pemberian Hak Atas Tanah
Pengertian pemberian hak atas tanah adalah :
a. Pemberian Hak Atas Tanah adalah penetapan
Pemerintah yang memberikan suatu Hak Atas Tanah
negara, termasuk perpanjangan jangka waktu hak dan
pembaharuan hak serta pemberian hak di atas Hak
Pengelolaan
b. Pemberian hak Atas Tanah secara umum adalah
pemberian hak atas bidang tanah yang memenuhi
kriteria tertentu kepada penerima hak
yang memenuhi kriteria tertentu yang dilakukan

dengan satu penetapan pemberian hak
c. Perpanjangan jangka waktu hak adalah penambahan
jangka waktu berlakunya sesuatu Hak Atas Tanah atas
permohonan sebelum haknya berakhir
d. Pembaharuan hak adalah pemberian hak yang sama
kepada pemegang Hak Atas Tanah atas permohonan
sesudah jangka waktu hak tersebut berakhir
Hak Milik Perseorangan
berasal dari tanah negara (TN)diajukan oleh yang menguasai
atau menggarap tanah negara ke Kantor Pertanahan, pada
dasarnya diproses melalui kegiatan pengukuran bidang tanah,
penelitian alat bukti penguasaan oleh panitia pemeriksaaan
tanah (Panitia A), kemudian diterbitkan Surat Keputusan
Pemberian hak milik, selanjutnya diterbitkan sertipikat Hak
milik (Hanya kepada warga-negara Indonesia dan badan-badan
hukum yang ditetapkan oleh Pemerintah).
Hak Guna Usaha
33
Modul 5
Permohonan pembuatan sertipikat Hak Guna Usaha yang

berasal dari tanah negara (TN)diajukan oleh yang menguasai
tanah negara ke Kantor Pertanahanpada dasarnya diproses
melalui kegiatan sebagai berikut :
- Pengukuran bidang tanah
- Penelitian tanah oleh panitia pemeriksaaan tanah (Panitia B)
- Penerbitan surat keputusan pemberian Hak Guna Usaha (HGU)
- Penerbitan sertipikat HGU
Tanah yang dapat diberikan dengan HGUadalah Tanah
Negara. Jikayang akan diberikan HGUitu adalah Tanah negara
yang merupakan kawasan hutan, maka pemberian HGUdapat
dilakukan setelah tanah yang bersangkutan dikeluarkan dari
statusnya sebagai kawasan hutan. Jika tanah yang akan
diberikan dengan HGUterdapat tanaman dan/atau bangunan
milik pihak lain yang keberadaannya berdasarkan alas hak
yang sah, pemilik bangunan dan tanaman tersebut diberi ganti
rugi yang dibebankan pada pemegang HGU.
Hak Guna Bangunan (HGB)

berasal dari tanah negara diajukan oleh ke Kantor Pertanahan.
Selanjutnya diproses melalui kegiatan pengukuran bidang
tanah, penelitian alat bukti penguasaan oleh panitia
pemeriksaaan tanah (Panitia A), kemudian diterbitkan Surat
Keputusan Pemberian HGBdan diterbitkan sertipikat. Tanah
yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan adalahtanah
di atas Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan dan Tanah hak
Milik.
Hak Pakai (HP)
berasal dari negara diajukan oleh ke Kantor Pertanahan, pada
34
Modul 5
dasarnya diproses melalui kegiatan pengukuran bidang tanah,

penelitian alat bukti penguasaan oleh panitia pemeriksaaan
tanah (Tim Peneliti Tanah), kemudian diterbitkan Surat
Keputusan Pemberian Hak Pakai dan selanjutnya diterbitkan
sertipikat. Tanah yang dapat diberikan dengan hak pakai
adalah: Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan dan Tanah Hak
Milik.
C. PENDAFTARAN TANAH SISTEMATIS DAN SPORADIS
1. Ketentuan Pokok Pendaftaran Tanah

Dasar hukum Pendaftaran Tanah adalah Pasal 19 UUPA, yaitu :
(1). Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah
diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah
Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan
yang diatur dengan Peraturan Pemerintah
(2). Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi:
a. pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah;
b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak
tersebut;
c. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang
berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
(3). Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat
keadaan Negara dan masyarakat, keperluan lalu-lintas
sosial ekonomi serta kemungkinan
penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri
Agraria
(4). Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang
bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam
ayat (1) diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang
tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-
biaya tersebut
Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang
35
Modul 5
dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus,

berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan,
pengolahan, penaskahan, dan penyajian serta pemeliharaan
data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar,
mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah
susun, termasuk pemberian suatu tanda bukti haknya bagi
bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas
satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang
membebaninya. (PP N0.24/1997).
Pendaftaran tanah dilaksanakan dengan azas :
a. Sederhana dan aman : dalam rangka memberikan kepastian
hukum pelaksanaan kegiatan pendaftaran tanah harus
dilakukan secara teliti dan cermat)
b. Terjangkau : keterjangkauan bagi pihak-pihak yang
memerlukan khususnya dengan memperhatikan
kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah
c. Mutakhir : dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam
pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan
datanya
d. Terbuka : masyarakat dapat memperoleh keterangan
mengenai data yang benar setiap saat
Dokumen-dokumen yang merupakan alat pembuktian
yang telah digunakan sebagai dasar pendaftaran diberi tanda
pengenal dan disimpan di Kantor Pertanahan yang
bersangkutan atau di tempat lain yang ditetapkan, sebagai
bagian yang tidak terpisahkan dari daftar umum. Dokumen-
dokumen tersebut dapat disimpan dalam bentuk elektronik dan
diberikan sistem pengamanan tertentu secara elektronik di
Kantor Pertanahan yang bersangkutan atau ditempat lain
yang ditetapkan oleh Menteri sebagai bagian yang tidak
terpisahkan dari daftar umum.
36
Modul 5
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali

diselenggarakan melalui pendaftaran tanah sporadis dan
pendaftaran tanah sistematis. Pendaftaran tanah secara
sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama
kalimengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah
dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan
secara individual atau massal. Sedangkan pendaftaran tanah
secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk
pertamakali yang dilakukan secara serentak yang meliputi
semua obyek pendaftaran tanah yangbelum didaftar dalam
wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan.
Dalam rangka percepatan pendaftaran tanah telah
diterbitkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala
BPN No. 12 Tahun 2017 tentang Percepatan Pelaksanaan
Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap. Peraturan tersebut
merupakan acuan kegiatan sertipikasi tanah secara massal
yang diarahkan secara sistematis.
Pengertian Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL)
adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang
dilakukan secara serentak bagi semua obyek pendaftaran tanah
di seluruh wilayah Republik Indonesia dalam satu wilayah
desa/kelurahan atau nama lainnya yang setingkat dengan itu,
yang meliputi pengumpulan dan penetapan kebenaran data
fisik dan data yuridis mengenai satu atau beberapa obyek
pendaftaran tanah untuk keperluan pendaftarannya.
Obyek PTSL meliputi seluruh bidang tanah tanpa
terkecuali, baik bidang tanah yang belum ada hak atas
tanahnya maupun bidang tanah hak, baik merupakan tanah
aset Pemerintah/Pemerintah Daerah, tanah Badan Usaha Milik
Negara/Badan Usaha Milik Daerah, tanah desa, Tanah Negara,
tanah masyarakat hukum adat, kawasan hutan, tanah obyek
37
Modul 5
landreform, tanah transmigrasi, dan bidang tanah lainnya.

Pelaksanaan PTSL dilakukan dengan tahapan:
a. perencanaan dan persiapan;
b. penetapan lokasi kegiatan PTSL;
c. pembentukan dan penetapan Panitia Ajudikasi PTSL;
d. penyuluhan;
e. pengumpulan Data Fisik dan Data Yuridis bidang tanah;
f. pemeriksaan tanah;
g. pengumuman Data Fisik dan Data Yuridis bidang tanah
serta pembuktian hak;
h. penerbitan keputusan pemberian atau pengakuan Hak atas
Tanah;
i. pembukuan dan penerbitan Sertipikat Hak atas Tanah; dan
j. penyerahan Sertipikat Hak atas Tanah.
2. Tujuan Pendaftaran Tanah

Dalam PP No. 24/1997, tujuan diselenggarakannya
pendaftaran tanah adalah:
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan
perlindungan hukum kepada pemegang hak atas
suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-
hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat
membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang
bersangkutan
b. Untuk menyediakan informasi kepada fihak-fihak
yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar
dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum
mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan
rumah susun yang sudah terdaftar.
c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
38
Modul 5
Idealnya seluruh bidang tanah di Indonesia harus didaftarkan.

Menurut pasal 9 ayat 1 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah, bahwa obyek pendaftaran tanah meliputi:
- Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak
guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai
- Tanah hak pengelolaan
- Tanah wakaf
- Hak milik atas satuan rumah susun
- Hak tanggungan
- Tanah Negara
Kegiatan pendaftaran tanah menurut pasal 11 dan pasal
12 PP No. 24 Tahun 1997 meliputi kegiatan pendaftaran tanah
untuk pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah.
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi :
a) pengumpulan dan pengolahan data fisik;
b) pembuktian hak dan pembukuannya;
c) penerbitan sertipikat;
d) penyajian data fisik dan data yuridis;
e) penyimpanan daftar umum dan dokumen.

Sedangkan kegiatan pemelihaan data pendaftaran tanah meliputi
:
a) pendaftaran peralihan dan pembebanan hak;
b) pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya
Satuan wilayah tata usaha pendaftaran tanah adalah

desa/ kelurahan. Khusus untuk pendaftaran tanah Hak Guna
Usaha, Hak Pengelolaan, Hak Tanggungan dan tanah Negara
satuan wilayah tata usaha pendaftarannya adalah
Kabupaten/Kota.
Sistem pendaftaran tanah secara umum terdiri atas :
39
Modul 5
a) Sistem negatif : data tanah yang dimohon belum tentu

merupakan pemilik tanah yang sebenarnya. Dalam hal ini
negara hanya menerima data mengenai kepemilikan tanah.
Sertipikat yang diterbitkan mempunyai kekuatan hukum.
Apabila ada gugatan dan dimenangkan oleh pengadilan
maka sertipikat tanah yang diklaim dapat dibatalkan.
b) Sistem positif : data tanah yang dimohon dijamin
kebenarannya oleh negara. Artinya apabila ada gugatan atas
suatu hak atas tanah, maka negara yang akan memberikan
kompensasi atas tanah tersebut.
Indonesia menganut sistem pendaftaran tanah negatif
tetapi bertendensi positif. Maksud dari pengertian ini adalah
sistem pendaftaran tanah yang digunakan adalah sistem
negatif. Meskipun demikian negara berupaya memberikan
kepastian hukum semaksimal mungkin yang ditempuh dengan
cara antara lain :
a) Pada waktu pelaksanaan pengukuran bidang tanah
tetangga bersebelahan harus menyaksikan dan menyetujui
batas – batas bidang tanah tersebut yang dikenal dengan
azas contradictoire delimitatie.
b) Pengumuman terhadap permohonan hak selama 2 bulan
untuk memberikan kesempatan kepada pihak lain apabila
berkeberatan terhadap data bidang tanah
Sebagai tanda bukti bidang tanah telah didaftarkan adalah
dengan pemberian sertipikat tanah. Pengertian sertipikat tanah
adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak
pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun
dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan
dalam buku tanah yang bersangkutan (PP No. 24 Tahun 1997).
40
Modul 5
D. PENDAFTARAN TANAH DERIVATIF
Pada pasal 37 ayat (1) PP No. 24 tahun 1997 dinyatakan

bahwa Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan
rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah,
pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum
pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui
lelang, hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta
yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
1) Jual beli, yaitu peralihan hak sebagai akibat telah dibuatnya
suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu
mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan
(tanah) dan pihak lainnya untuk membayar harga yang
telah dijanjikan
2) Tukar menukar, yaitu peralihan hak yang terjadi karena
adanya suatu perjanjian dengan mana kedua belah pihak
mengikatkan dirinya untuk saling memberikan suatu
barang secara bertimbal balik sebagai gantinya suatu
barang lain
3) Hibah, yaitu peralihan hak sebagai akibat adanya suatu
perjanjian dengan mana si penghibah diwaktu hidpnya
dengan cuma-cuma dan dengan tidak dapat ditarik kembali
menyerahkan suatu benda guna keperluan si penerima
hibah yang menerima penyerahan itu
4) Pemasukan dalam perusahaan, yaitu peralihan hak yang
terjadi sebagai akibat adanya perjanjian dengan mana
pihak yang satu memasukkan tanahnya sebagai penyertaan
ke dalam suatu Perseroan Teratas sebagai pihak kedua,
selanjutnya pihak kedua mengganti nilai tanah tersebut
dengan saham perusahaan dimaksud
41
Modul 5
5) Pembagian hak bersama, yaitu peralihan hak yang terjadi

sebagai akibat timbulnya perjanjian diantara para pihak
untuk mengakhiri suatu pemilikan bersama
6) Warisan, yaitu peralihan hak yang terjadi sebagai akibat
suatu peristiwa hukum yaitu matinya seorang pewaris.
Jual Beli
Jual beli, yaitu peralihan hak sebagai akibat telah
dibuatnya suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu
mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan
(tanah) dan pihak lainnya untuk membayar harga yang telah
dijanjikan. Menurut Pasal 1458 KUH Perdata adalah jual beli
dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera
setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang
tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum
diserahkan dan harganya belum dibayar.
Syarat-syarat sahnya suatu perjanjian yaitu :
a. Sepakat mereka yang meIngikatkan dirinya
b. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan
c. Suatu hal tertentu
d. Suatu sebab yang halal
Menurut hukum adat tentang jual beli tanah, Syarat
sahnya jual beli harus dilakukan secara “terang” dan “tunai
atau kontan”, yaitu:
a. terang artinya bahwa jual beli tersebut harus dilakukan di
depan ketua masyarakat adat yang bersangkutan ataupun
di depan saksi-saksi
b. tunai atau kontan berarti pembeli harus membayar penuh
harga yang telah disepakati bersama
Hibah
Hibah yaitu peralihan hak sebagai akibat adanya suatu
42
Modul 5
perjanjian dengan mana si penghibah diwaktu hidupnya

dengan cuma-cuma dan dengan tidak dapat ditarik kembali
menyerahkan suatu benda guna keperluan si penerima hibah
yang menerima penyerahan itu. MenurutPasal 666 KUHPerdata
bahwa: “Penghibahan adalah suatu persetujuan dengan mana
seorang penghibah menyerahkan suatu barang secara cuma-
cuma, tanpa dapat menariknya kembali, untuk kepentingan
seseorang yang menerima penyerahan barang itu. Undang-
undang hanya mengakui penghibahan-penghibahan antara
orang-orang yang masih hidup.”
Walaupun telah ditentukan bahwa penghibahan yang
telah dilakukan tidak dapat ditarik kembali secara sepihak.
Terdapat 3 (tiga) hal dalam Pasal 1688 KUHPerdata yang
memungkinkan penghibahan tersebut ditarik kembali, yaitu :
- Karena tidak dipenuhinya syarat-syarat dengan mana
penghibahan telah dilakukan;
- Jika si penerima hibah telah bersalah melakukan atau
membantu melakukan kejahatan yang bertujuan
mengambil jiwa si penghibah atau suatu kejahatan lain
(misalnya penistaan) terhadap si penghibah;
43
Modul 5
- Jika ia menolak memberikan tunjangan nafkah kepada si

penghibah, setelah orang ini jatuh dalam kemiskinan.
Penarikan kembali dilakukan dengan menyatakan
kehendaknya kepada si penerima hibah disertai penuntutan
kembali atas barang-barang yang telah dihibahkan. Apabila hal
tersebut tidak dapat dilakukan secara sukarela, maka
penuntutan kembali atas barang-barang tersebut diajukan
kepada Pengadilan yang berwenang
Tukar menukar
Yaitu peralihan hak yang terjadi karena adanya suatu
perjanjian dengan mana kedua belah pihak mengikatkan
dirinya untuk saling memberikan suatu barang secara
bertimbal balik sebagai gantinya suatu barang lain. Pembagian
hak bersama, yaitu peralihan hak yang terjadi sebagai akibat
timbulnya perjanjian diantara para pihak untuk mengakhiri
suatu pemilikan bersama
Peralihan Hak Karena Lelang

Lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk
umum dengan penawaran harga secara tertulis dan/atau lisan
yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga
tertinggi yang didahului dengan pengumuman lelang.
Lelang Eksekusi adalah lelang untuk melaksanakan
putusan/penetapan pengadilan, dokumen-dokumen lain yang
dipersamakan dengan itu, dan/atau melaksanakan ketentuan
dalam peraturan perundang-undangan.
Lelang Noneksekusi Wajib adalah lelang untuk
melaksanakan penjualan barang yang oleh peraturan
perundang-undangan diharuskan dijual secara lelang.
Lelang Noneksekusi Sukarela adalah lelang atas barang
44
Modul 5
milik swasta, orang atau badan hukum/badan usaha yang

dilelang secara sukarela
Pemasukan dalam perusahaan

Yaitu peralihan hak yang terjadi sebagai akibat adanya
perjanjian dengan mana pihak yang satu memasukkan
tanahnya sebagai penyertaan ke dalam suatu Perseroan Teratas
sebagai pihak kedua, selanjutnya pihak kedua mengganti nilai
tanah tersebut dengan saham perusahaan dimaksud.
Peralihan Hak Karena Warisan

Pengertian warisan adalah peralihan hak yang terjadi
sebagai akibat suatu peristiwa hukum yaitu matinya seorang
pewaris. Sedangkan wasiat adalah pemberian secara suka rela,
yang dilaksanakan setelah pemberinya meninggal dunia. Hal-
hal mengenai pewarisan/wasiat yang harus diketahui adalah :
a. Dalam hukum waris Islam, pada prinsipnya pembagian
terhadap anak laki-laki lebih besar dari anak perempuan.
Hal ini berdasarkan ketentuan dalam Pasal
176 KHI yang menyatakan sebagai berikut : “Anak
perempuan bila hanya seorang ia mendapat separuh
bagian, bila dua orang atau lebih mereka bersama-sama
mendapat dua pertiga bagian, dan apabila anak perempuan
bersama-sama dengan anak laki-laki, maka bagian anak
laki-laki adalah dua berbanding satu dengan anak
perempuan
b. Dalam BW (Burgerlijk Wetboek) atau kitab Undang- Undang
Hukum Perdata, yang termasuk ahli waris adalah:
- Golongan pertama yaitu keluarga dalam garis lurus
kebawah, meliputi anak-anak beserta keturunan
mereka beserta suami atau isteri yang ditinggalkan
- Golongan kedua, keluarga dalam garis lurus ke atas,
45
Modul 5
meliputi orang tua dan saudara, baik laki-laki maupun

perempuan, serta keturunan mereka
- Golongan ketiga, meliputi kakek, nenek dan leluhur
selanjutnya ke atas dari pewaris
- Golongan ke empat, meliputi anggota keluarga dalam
garis kesamping dan sanak keluarga lainnya sampai
derajat keenam
46
Modul 5
LATIHAN
Buatlah kelompok diskusi dengan jumlah 5 – 8
anggota. Lakukan pembahasan hal – hal berikut ini :
1. Jelaskan perbedaan hak atas tanah pada masa
sebelum dan sesudah UUPA.
2. Bagaimana karakteristik masing - masing jenis hak menurut
UUPA
3. Jelaskan pengertian berbagai jenis perbuatan hukum
mengenai tanah di Indonesia
RANGKUMAN
Pengertian agraria menurut Undang - Undang Pokok

Agraria (UUPA) meliputi bumi, air dan ruang angkasa serta
kekayaan alam yang terkandung di dalamnya.
Jenis hak tanah pada masa kolonial Belanda terdiri dari
hak Barat dan hak menurut hukum adat. Akibat penetapan
hukum kolonial tersebut terjadi dualisme hukum agraria di
dalam kehidupan pada masa itu. Contoh hak barat atas tanah
antara lain hak eigendom, hak erfpacht, hak opstaal.
Sedangkan hak hukum adat yang diakui pemerintah penjajah
Belanda antara lain tanah yasan, sultan grond, titisara, dan
sebagainya.
Jenis hak atas tanah setelah berlakunya UUPA adalah Hak
Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, Hak Pakai dan
Hak Pengelolaan. Selain untuk tujuan tertentu terdapat Hak
Milik Satuan Rumah Susun.
Penerbitan hak atas tanah berasal dari konversi hak atas
tanah, pengakuan hak atas tanah dan pemberian hak atas
tanah. Konversi hak atas tanah merupakan perubahan hak
atas tanah lama menjadi hak atas tanah baru. Pengakuan hak
47
Modul 5
merupakan pembuktian hak kepemilikan yang tidak lengkap.

Sedangkan pemberian hak atas tanah adalah penetapan
Pemerintah yang memberikan suatu Hak Atas Tanah negara,
termasuk perpanjangan jangka waktu hak dan pembaharuan
hak serta pemberian hak di atas Hak Pengelolaan.

dilakukan oleh Pemerintah secra terus menerus,
membebaninya. Pendaftaran tanah diselenggarakan secara
sporadis dan sistematis.
Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah
susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan
dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak
lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, dapat
didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT
yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-
undangan yang berlaku.
48
Modul 5
EVALUASI
1. Hak barat sebelum UUPA yang mempunyai karakteristik

untuk menarik penghasilan seluas-luasnya untuk waktu
yang lama dari sebidang tanah milik orang lain dengan
kewajiban membayar sejumlah uang adalah :
a. Erfpacht
b. Eigendom
c. Opstal
d. Gebruik
e. Hak Bruikleend
2. Hak menurut UUPA untuk mengusahakan tanah yang

dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu yang
ditentukan, guna perusahaan pertanian, perikanan atau
peternakan adalah :
a. Hak Milik
b. Hak Guna Bangunan
c. Hak Guna Usaha
d. Hak Pakai
e. Hak Membuka Tanah
3. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat diberikan :

a. Hak Milik
b. Hak Guna Bangunan
c. Hak Guna Usaha
d. Hak Pakai
e. Hak Membuka Tanah
4. Untuk menjamin kepastian hukum hak atas tanah di

seluruh wilayah Republik Indonesia oleh Pemerintah
diadakan :
49
Modul 5
a. Pendaftaran tanah
b. Pemberian hak atas tanah
c. Pengakuan hak atas tanah
d. Konversi hak atas tanah
e. Peralihan hak atas tanah
5. Peralihan hak dengan persetujuan seseorang menyerahkan

suatu barang secara cuma-cuma, tanpa dapat menariknya
kembali disebut :
a. Jual beli
b. Waris
c. Tukar menukar
d. Pembagian hak bersama
e. Hibah

Lihat kembali materi yang ditanyakan di dalam bab ini.
Periksa jawaban anda apakah sudah benar atau belum.
Apabila jawaban anda benar semua berarti sudah memenuhi
kompetensi yang diharapkan dalam bab ini. Sebaliknya apabila
jawaban anda ada yang salah, berarti anda harus mempelajari
secara seksama materi pada bab ini. Setelah itu kembali anda
jawab dan bandingkan dengan materi pada bab ini
50
Modul 5
BAB III
PETA PERTANAHAN
Setelah mempelajari bab ini peserta diharapkan mengetahui konsep mengenai Peta Dasar
Pertanahan, Peta Pendaftaran Tanah dan Peta Bidang
A. PETA DASAR PERTANAHAN
Berdasarkan Pasal 19 UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan

Dasar Pokok – Pokok Agraria atau lebih dikenal dengan Undang
– Undang Pokok Agraria (UUPA) yaitu :
(1) Bahwa untuk menjamin kepastian hukum oleh
Pemerintah diadakan Pendaftaran tanah di seluruh
wilayah Republik Indonesia
(2)Kegiatan pendaftaran tanah harus meliputi, kegiatan :
- Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah
- Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut
- Pemberian surat-surat tanda bukti hak Pembuatan Peta Dasar

Pendaftaran
Selanjutnya berdasarkan Pasal 14 ayat (2) PP No.24 Tahun
1997 bahwa kegiatan pengukuran dan pemetaan kadastral
meliputi :
- Penetapan batas bidang-bidang tanah
- Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan

pembuatan Peta Pendaftaran
- Pembuatan daftar tanah
- Pembuatan Surat Ukur
51
Modul 5
Secara harfiah Peta Dasar Pertanahan adalah peta dasar

yang digunakan untuk kegiatan pelayanan pertanahan. Istilah
Peta Dasar Pertanahan disebut juga Peta Dasar Pendaftaran
Tanah karena digunakan untuk plotting lokasi bidang tanah
yang telah didaftarkan. Peta Dasar Pertanahan atau Peta
Dasar Pendaftaran Tanah selain digunakan untuk pendaftaran
tanah juga digunakan untuk berbagai tujuan pemetaan tematik
berbasis bidang tanah. Salah satu unsur yang harus ada yaitu
Titik ikat.
Tujuan pembuatan Peta Dasar Pertanahan atau
Pendaftaran yaitu sebagai media untuk melaksanakan
pemetaan pemilikan bidang tanah dalam rangka pelaksanaan
pendaftaran tanah. Walaupun demikian karena pelaksanaan
pengukuran dilaksanakan secara bersamaan, pembuatan peta
dasar teknik, peta situasi dan peta dasar pendaftaran dapat
juga dilakukan secara bersamaan. Dalam hal ini pemberian
nama peta tersebut adalah Peta Dasar Pertanahan atau
Pendaftaran. Apabila pengukuran bidang (dalam pengukuran
terrestrial) atau identifikasi bidang milik (dalam pengukuran
fotogrametrik) juga dilakukan bersama, maka nama peta
tersebut adalah Peta Pendaftaran.
Pembuatan PetaDasar Pertanahan dapat dilaksanakan
dengan dua metoda yaitu terrestrial dan fotogrametriks.
1. Metoda Pemetaan
Peta dasar pendaftaran yang dilaksanakan secara
pengukuran terrestrial merupakan proses pemetaan dari
pengukuran situasi. Pada metoda ini, pengukuran situasi
hanya digunakan untuk kelengkapan detail pada pengukuran
titik dasar teknik orde 4. Dengan demikian pengukuran situasi-
nya dilakukan secara bersamaan.
52
Modul 5
Hal-hal yanga perlu diperhatikan dalam pengukuran situasi

adalah :
- Pengambilan data sudut dan jarak cukup dilakukan satu kali
- Pengukuran jarak dapat dilakukan secara optis
- Dalam hal detail situasi berupa tugu dari instansi lain yang
memenuhi persyaratan untuk digunakan sebagai titik dasar
teknik, pengambilan data ukuran lapangan sama dengan
pada pengukuran titik dasar teknik
- Poligon cabang untuk pengambilan detail diperbolehkan.
Pemetaan fotogrametrik adalah pemetaan dengan
menggunakan media foto udara dan citra satelit resolusi tinggi.
Adapun peta yang dihasilkan dapat berupa peta foto/citra atau
peta garis. Pada peta garis semua detail dapat dipetakan sesuai
dengan tujuan pemetaan tersebut. Dengan demikian pada
metoda ini dapat dilaksanakan pembuatan untuk peta titik
dasar teknik, peta dasar pendaftaran dan peta pendaftaran
secara bersamaan.
2. Skala dan Unsur Peta

Peta Dasar Pertanahan adalah peta dasar yang berbasis
bidang tanah sehingga dalam penyajiannya harus dapat
menampilkan bidang – bidang tanah secara jelas. Oleh karena
itu skala peta yang digunakan paling kecil adalah skala 1 :
10.000. Paling umum digunakan adalah antara skala 1 : 2.500
dan skala 1 :
1.000. Keentuan penggunaan skala peta untuk Peta Dasar
Pertanahan, yaitu
- Daerah pemukiman dengan skala 1:1000 atau 1:500
- Daerah bukan pemukiman (misalnya pertanian) dengan skala
1:2.500
- Daerah perkebunan untuk permohonan HGU dibuat dengan skala
1:10.000:
Penyajian data dii dalam Peta Dasar Pertanahan berupa
53
Modul 5
citra satelit atau foto udara dan data vektor. Data vektor yang
disajikan berupa unsur – unsur detail berasal dari digitasi dan
pengambilan data lapang. Unsur detail yang harus disajikan
dalam Peta Dasar Pertanahan terdiri unsur-unsur alam dan
unsur-unsur buatan manusia. Tidak semua detail dilakukan
pengukuran tetapi hanya dilakukan identifikasi lapangan dan
memetakan pada peta, misalnya areal hutan, ilalang dan
sebagainya.
1) Batas administrasi,yaitu batas wilayah berdasarkan wilayah
penguasaan administrasi pemerintahan. Berdasarkan
hirarkis pemeritahan yang tertinggi dapat dibagi menjadi :
a) Batas Negara
b) Batas Propinsi
c) Batas Kota atau Batas Kabupaten
d) Batas Kecamatan
e) Batas Desa atau Batas Kelurahan
Pengukuran batas administrasi harus berdasarkan peta
batas wilayah yang sudah disepakati (batas definitif) dan
disetujui antara kedua pemerintah yang berbatasan.
Apabila peta batas wilayah tidak/ belum ada, maka
penentuan batas administrasi dapat dilakukan langsung di
lapangan dengan menghadirkan aparat pemerintah yang
mengetahui dari kedua pemerintah yang berbatasan.
2) Unsur perairan, adalah detail alam atau buatan manusia
yang mengandung unsur-unsur perairan beserta
bangunan-bangunan pendukung yang ada di
atasnya.Adapun unsur perairan terdiri dari :
a) Sungai
b) Saluran atau selokan
c) Lautan
d) Danau atau rawa
54
Modul 5
e) Empang
3) Unsur bangunan-bangunan pendukung, adalah bangunan
infrastruktur yang digunakan untuk kepentingan umum.
Unsur ini terdiri dari :
a) Bangunan pembagi air
b) Jembatan
c) Bendungan
d) Bendungan dengan pintu air
4) Titik-titik Tetap yang dikenal dengan Kerangka Dasar
Teknik (KDT), berupa tugu-tugu yang dipasang baik yang
BPN/ Agraria maupun milik instansi lain, apabila dianggap
perlu, adalah detail-detail yang harus diukur sebagai
kelengkapan pengukuran situasi.
a) Tugu Kerangka Dasar
b) Tugu Titik Tinggi Geodesi (TTG)
c) Tugu Km
d) Tugu dari PBB, Dep. PU, Dep. Perhubungan dan lain-lain.
5) Jalan, merupakan sarana penghubung antar wilayah
merupakan detail situasi yang sangat diperlukan dalam
rangka pelaksanaan pengukuran dan pemetaan. Jalan
dibagi menjadi dua jenis berdasarkan kondisi-nya, yaitu
jalan yang diperkeras dan jalan tanah.
a) Jalan diperkeras yaitu jalan yang dibangun dengan

pondasi batu dan dilapisi dengan aspal
b) Jalan tanah yaitu jalan yag kondisinya berupa tanah
belum dibangun pondasi, berpondasi batu atau
berpondasi pasir dan dipasang conblock. Di lapangan
kondisinya dapat berupa jalan tanah biasa, jalan setapak,
lorong atau gang.
6) Rel, merupakan sarana transportasi untuk kereta api antar
wilayah atau untuk lori di wilayah perkebunan, misalnya di
55
Modul 5
perkebunan tebu
7) Bangunan-bangunan Penting, berupa bangunan milik atau
yang digunakan untuk kegiatan pemerintahan, baik sipil
maupun militer, dan untuk keperluan kegiatan masyarakat
umum. Untuk memudahkan mengenali bangunan tersebut
harus diberi nama bangunan tersebut. Jika tidak ada nama
formal- nya maka digunakan nama yang digunakan oleh
penduduk setempat.
Contoh bangunan-bangunan penting yaitu :
a) Kantor Gubernur, Bupati/ Walikota, Kecamatan, Desa/
Kelurahan
b) Kantor-kantor instansi pemerintah
c) Kantor Polsek, Koramil dll.
d) Tempat-tempat ibadah
e) Pasar, terminal, stasiun, bandara, lapangan olahraga, dll.
f) Sekolah
g) Jalur listrik tegangan tinggi, telepon, pipa hidran, minyak, gas
8) Pemukiman. Pengukuran situasi untuk daerah perkebunan
besar adakalanya dijumpai daerah-daerah yang harus
dienclave. Untuk daerah enclave yang merupakan
pemukiman harus diukur sepanjang batas enclave tersebut.
9) Perkebunan, Tegalan dan Sawah. Perkebunan dalam rangka
pengukuran situasi hanya dilakukan identifikasi saja,
Sedangkan daerah persawahan dan tegalan apabila
dilakukan pengukuran bidang, harus diukur sudut-sudut
pematang yang merupakan batas milik.
3. Sistem Proyeksi
Pembuatan Peta Dasar Pertanahan menggunakan standar
sistem proyeksi tertentu dengan tujuan untuk memastikan
adanya kesamaan pola distorsi sudut, luas dan jarak pada peta.
Seperti telah diketahui, setiap sistem proyeksi peta hanya
56
Modul 5
mampu meminimalkan distorsi, tidak menghilangkan.

Karakteristik distorsi tersebut berbeda – beda untuk setiap
sistem proyeksi. Dengan adanya kesamaan pola distorsi,
diharapkan peta – peta pendaftaran diseluruh wilayah
indonesia dapat disatukan dalam satu sistem peta tunggal.
Sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun
1997, sistem koordinat yang digunakan dalam Peta Dasar
Pertanahan atau Peta Dasar Pendaftaran Tanah adalah
Transverse Mercator Nasional dengan lebar zone 30 atau
disingkat TM3o. Berdasarkan Peraturan Pemerintah tersebut,
sistem koordinat TM3o memiliki ketentuan – ketentuan sebagai

berikut:
1) Meridian sentral zone TM-3o terletak 1,5 derajat di timur

dan barat meridian sentral zone UTM yang bersangkutan
2) Besaran faktor skala di meridian sentral yang digunakan
dalam Zone TM-3o adalah 0,9999

3) Titik nol semu yang digunakan mempunyai koordinat (X)
= 200.000 m barat dan (Y) = 1.500.000 m selatan
4) Model matematik bumi sebagai bidang referensi adalah
spheroid pada datum WGS-1984 dengan parameter a =
6.378.137 meter dan f = 1 / 298,25722357
World Geodetic System 1984 (WGS 84) selanjutnya dikenal
juga dengan Datum Geodesi Nasional 1995 (DGN 95).
Selengkapnya, datum ini mempunyai parameter sebagai berikut
:
1) Jari-jari ekuator (a) = 6.378.137 m
2) Penggepengan (f) = 1 : 298,25722357
3) Setengah sumbu pendek (b) =
6.356.752,314 m 4) Jari-jari kutub
(c) = 6.399.593,626 m
57
Modul 5
5) Eksentisitas I kuadrat (e2) = = 0,006694380
6) . Eksentrisitas II kuadrat (e'2) = = 0,006739497

Berdasarkan titik semu tersebut dan dengan beberapa
penyederhanaan, satu zone TM-3o akan berupa sebuah persegi
panjang dengan dengan koordinat titik kiri bawah adalah
(32.000, 282.000) dan titik kanan atas adalah (368.000,
2.166.000). Dalam penggambaran Peta Pendaftaran, satu zone
TM-3o dibagi menjadi beberapa lembar.Penomoran lembar

tersebut disesuaikan dengan skala peta yang akan dibuat.
Dengan mengacu pada ketentuan tersebut, maka
pembagian zone TM3o adalah sebagai berikut :
Gambar 4. Pembagian Zona TM3
46.2
47.1 47.2 48.1 48.2 49.1 49.2 50.1 50.2 51.1 51.2 52.1 52.2 53.1
53.2 54.1
4. Pengolahan Data
Data dijital ini dapat digunakan untuk editing dan
updating data (pembaruan data) dan reproduksi peta. Proses
58
Modul 5
pemetaan dan updating-nya menggunakan CAD software dan

GIS software tertentu, misalnya AutoCad, Microstation, ArcGIS,
Smallworld, dan lain - lain.
Untuk memudahkan editing dan updating data, masing-
masing data dikelompokkan dalam layer (untuk CAD software
yang menggunakan sistem layering) atau berdasarkan objek
yang sejenis (untuk GIS software yang menggunakan sistem
orientasi objek). Layer (lapisan data) disebut juga dengan tema
peta, karena berisi sekelompok geographical feature tertentu,
misalnya jalan, sungai, bangunan dan sebagainya. Sedangkan
pada GIS Software yang menggunakan sistem orientasi objek,
objek-objek dikelompokkan berdasarkan jenisnya.
Untuk keseragaman penggunaan layer supaya mengikuti
aturan sebagai berikut :
Tabel 1. Standar Layer Peta Dasar
Pertanahan
No Jenis Kelompok (Kode) No Warna

laye
r
1 Batas Administrasi (ADM) 1 Coklat
2 Batas Bidang (PERSIL) 2 Putih
3 Perairan (AIR) 3 Biru
4 Jalan dan Rel (JLN) 4 Merah
5 Titik Tinggi dan Ketinggian (TOP) 5 Oranye
6 Tugu Titik Dasar Teknik (TDT) 6 Merah
7 Bangunan (BANG) 7 Oranye
8 Text (TEXT) 4 Putih
9 Pemukiman (KP) 8 Putih
10 Tanaman/ perkebunan (POHON) 9 Hijau
Ukuran lembar Peta Dasar Pertanahan adalah 93 cm x 76

cm untuk peta dasar pendaftaran skala 1 : 1000, 103 cm x 86
59
Modul 5
cm untuk skala 1 : 2.500 dan 83 cm x 66 cm untuk skala 1 :

10.000, yang dibatasi garis penuh dengan ketebalan
0.3 mm dan di dalamnya terdiri atas muka peta, bidang gambar
dan informasi tentang peta.
Standarisasi pembuatan Peta Dasar Pendaftaran Tanah adalah untuk:
- Menyeragamkan konsep peta dasar pendaftaran
- Untuk mengeliminasi dan meminimasi problem pertanahan
- Merupakan standar produk peta dasar pendaftaran

- Sebagai acuan penggambaran peta dasar pendaftaran
Standarisasi Peta Dasar Pendaftaran Tanah meliputi :
- Objek pemetaan. Meliputi unsur alam dan unsur buatan yang

dipetakan
- Metode Pembuatan Peta Dasar
- Sistem Koordinat
- Sistem Penomoran
- Ukuran untuk Membuat Peta
- Sumber Data
- Informasi Tepi
- Lay-out Peta
- Simbolisasi dan Penamaan
- Pembagian Layer dan Pengkodean (untuk metode
penggambaran secara digital)
60
Modul 5
Gambar 5. Peta Dasar Pertanahan Dalam Bentuk Peta Garis
61
Modul 5
Gambar 6. Peta Dasar Pertanahan Dalam Bentuk Peta Foto
Gambar 7. Peta Dasar Pertanahan Skala 1 : 10.000
62
Modul 5
B. PETA PENDAFTARAN TANAH
Peta Pendaftaran merupakan peta tematik, adalah peta

yang menginformasikan mengenai bentuk, batas, letak, nomor
bidang dari setiap bidang tanah dan digunakan untuk
keperluan pembukuan bidang . Hal ini sesuai dengan bunyi
pasal 1 ayat 15 PP24/1997 dan pasal 141 PMNA/KBPN No. 3/
1997. Peta Dasar yang digunakan untuk pembuatan Peta
Pendaftaran Tanah adalah Peta Dasar Pertanahan atau Peta
Dasar Pendaftaran Tanah.
Peta Pendaftaran Tanah dibuat dengan skala yaitu skala 1
: 1.000, 1 : 2.500, dan 1 : 10.000.Sesuai dengan fungsinya, Peta
Pendaftaran Tanah sebagai pembukuan bidang-bidang tanah
dan mencegah terjadinya pendaftaran ganda, sehinggaPeta
Pendaftaran Tanah harus berkembang (up-to date). Dengan
demikian setiap perubahan, penambahan bidang-bidang tanah
yang tercakup pada suatu lembar peta pendaftaran harus
digambar pada peta tersebut.
Unsur bangunan pada peta pendaftaran tidak merupakan
keharusan untuk dipetakan, kecuali unsur tersebut
merupakan bagian data yang penting atau dapat digunakan
untuk rekonstruksi batas bidang tanah jika diperlukan (pasal
141) . Nomor identifikasi bidang (NIB) digunakan sebagai
identifier untuk dapat berhubungan atau korelasi dengan data
lain yang menyangkut satu bidang atau bidang-bidang tanah
(pasal 21 PP24/1997 dan pasal 142 ayat 3). Dalam peta
pendaftaran hanya ditulis 5 (lima) digit terakhir mengingat
batas wilayah administrasi telah dicantumkan.
Peta pendaftaran yang digunakan untuk kegiatan sehari-
hari di Kantor Pertanahan haruslah peta dalam satu sistim
koordinat tertentu dan format peta tertentu.Sistim koordinat
63
Modul 5
tertentu artinya untuk suatu peta pendaftaran hanya

menggunakan sistim koordinat nasional. Semua bidang tanah
yang tercakup pada lembar peta harus dapat dipetakan sesuai
keadaan dilapangan. Sehingga pada suatu lokasi administrasi
desa/ kelurahan tidak perlu lagi menggunakan banyak peta
dengan banyak sistim koordinat, tetapi hanya ada satu sistim
koordinat yaitu lokal/ nasional. Apabila menggunakan sistim
lokal, maka harus ditransformasi ke sistim nasional.
1. Pembuatan Peta Pendaftaran Tersedia Peta Dasar Pendaftaran

Dasar pembuatan peta pendaftaran adalah peta dasar
pendaftaran (pasal 16 ayat 4 PP24/1997), dimana hasil
pengukuran bidang-bidang tanah dipetakan/ dikartir diatas
peta dasar pendaftaran yang berupa drafting film atau sepia .
Sebelum digunakan Peta Dasar Pendaftaran harus terdiri
atas 2 (dua) set peta, dimana
• 1 (Satu) set peta dasar pendaftaran yang di sahkan
penggunaannya digunakan sebagai dokumen dan harus
disimpan
• 1 (satu) set lainnya di sahkan penggunaannya menjadi peta
pendaftaran dengan mencoret kata Dasar yang akan
digunakan untuk pembukuan bidang- bidang tanah
terdaftar.
Kriteria peta dasar pendaftaran agar dapat digunakan
sebagai peta pendaftaran :
1) Berupa peta garis atau peta foto. Jika tersedia peta foto,
untuk salinan (lembar kedua) di tracing/ disalin menjadi
peta garis
2) Kesalahan planimetris ≤ 0.3 mm x skala peta
3) Skala, sistim koordinat dan format peta harus memenuhi
persyaratan dan peraturan yang berlaku
4) Sistim koordinat nasional/ lokal. Sistim koordinat lokal
64
Modul 5
harus di transformasi ke sistim koordinat nasional jika telah

tersedia titik-titik dasar teknik nasional
5) Format peta nasional atau sistim lokal.Jika format peta
masih sistim lokal, harus dibuatkan ke dalam sistem
nasional bersamaan pada saat transformasi peta.
Gambar 8. Penggunaan Peta Dasar Pendaftaran Tanah
65
Modul 5
Peta dasar pendaftaran yang memenuhi kriteria diatas

akan berubah fungsi menjadi peta pendaftaran setelah di
sahkan dan selanjutnya disebut peta pendaftaran.Data tersebut
disalin pada peta pendaftaran, sebagaimana skema berikut :
Gambar 9. Alur Kerja Pembuatan Peta

Pendaftaran Tersedia Peta Dasar
Pemetaan bidang-bidang tanah pada peta pendaftaran

dilakukan dengan memetakan data dari :
1) Gambar ukur sistematik
2) Gambar ukur sporadik
3) GIM, hasil pemetaan indeks grafis
Pembuatan Peta Pendaftaran Tidak Tersedia Peta Dasar

Pendaftaran
Apabila sama sekali belum tersedia peta dasar pendaftaran
ataupun peta lain, maka pembuatan peta pendaftaran
dilakukan bersamaan dengan pengukuran dan pemetaan
bidang-bidang tanah (pasal 20 ayat 3 PP24/1997). Bila
dilaksanakan secara lokal, dalam arti tidak tersedia titik dasar
teknik orde 2 atau orde 3 maka pembuatan peta dasar
66
Modul 5
pendaftaran harus dimulai dengan pembuatan titik dasar

teknik dengan sistem koordinat lokal. Dalam hal pendaftaran
tanah secara sistematik harus mencakup minimal wilayah yang
ditunjuk sebagai wilayah pelaksanaan pendaftaran tanah
secara sistematik tersebut (pasal 18 ayat 3 dan pasal 32 ayat 4)
dan selanjutnya dilakukan perencanaan pembuatan peta
pendaftaran (pasal 79 butir c).
Perencanaan pembuatan peta pendaftaran dilaksanakan
dengan tahapan sebagai berikut :
1) Tentukan batas koordinat minimum dan maksimum lokasi
pemetaan; hal ini akan memudahkan untuk mengetahui
luasan dari lokasi tersebut.
2) Tentukan skala peta pendaftaran yang akan dibuat; dengan
ditentukan skala, maka cakupan lokasi dilapangan akan
dapat diprediksikan dengan baik,
25 Ha.
3) Buat peta dasar teknik yang mencakup pembagian lembar
peta pendaftaran dalam skala yang lebih kecil.
4) Buat lembar-lembar bingkai peta pendaftaran sesuai format
nasional.
5) Lakukan pengkartiran data yang diperoleh dari lapangan,
baik koordinat titik dasar teknik, detail situasi pada lembar
manuskrip. Lembar manuskrip berfungsi sebagai peta dasar
pendaftaran.
6) Penyalinan yang merupakan penggabungan antara
manuskrip dan bingkai peta yang telah disediakan sesuai
dengan cakupan lokasinya.
7) Buat salinannya sesuai kebutuhan, minimal 2 set yaitu
untuk dokumen dan sebagai peta untuk pembukuan bidang
tanah di Kantor Pertanahan.
67
Modul 5
Untuk bidang-bidang tanah yang telah terdaftar tapi belum

dipetakan, dilakukan pemetaan indeks grafik (GIM/Graphical
Index Mapping) pada peta pendaftaran, sehingga bidang-bidang
tanah terdaftar yang belum dipetakan dapat dipetakan dengan
baik (pasal 43).Jika sistem koordinat peta pendaftaran yang
digunakan masih lokal, maka Kantor Pertanahan
mempertimbangkan untuk pelaksanaan transformasi peta
tersebut kedalam sistim TM-3 (nasional) dan kemudian disalin
menggunakan bingkai peta pendaftaran sistim nasional (pasal
18 ayat 4).
Dasar pertimbangan tersebut antara lain;
• Tersedianya titik kerangka dasar orde 2 atau 3 atau orde 4
nasional
• Tersedianya tenaga pelaksana
Gambar 10. Alur Kerja Pembuatan Peta Pendaftaran Tidak

Tersedia Peta Dasar
2. Simbol Peta Pendaftaran
68
Modul 5
Simbol adalah tanda-tanda menurut perjanjian yang

menyatakan obyek tertentu . Simbol digunakan untuk
menggambarkan obyek-obyek yang terlalu kecil jika
digambarkan dengan menggunakan skala peta. Untuk
pembuatan peta pendaftaran simbol yang digunakan antara
lain adalah seperti yang ditampilkan pada lampiran lampiran
X . Simbol tersebut masih dapat dikembangkan sesuai
kebutuhan, sebaiknya untuk simbol ini di kembangkan per
wilayah kerja pusat, provinsi, atau kabupaten, sehingga
keperluan akan simbol ini dapat disesuaikan dengan
kebutuhan peta didaerah tersebut.
Perlu dipahami, bahwa simbol yang dicantumkan pada
peta adalah secara umum berlaku untuk wilayah tersebut.
Namun perlu juga diperhatikan, sebagai contoh untuk daerah
Provinsi Papua “simbol rel Kereta Api tidak perlu dipilih,
karena secara umum di propinsi tersebut memang tidak ada
rel KA, Sebaliknya hutan bambu mungkin sangat diperlukan
karena hutan tersebut kadang kala merupakan milik adat
penduduk setempat, sehingga simbol ini perlu ditambahkan.
Untuk mendapatkan simbol tambahan yang belum diatur
pada PMNA-3/1997 ini dapat diambil dari simbol peta rupa
bumi skala 1 : 25.000 atau peta topografi skala 1 : 50.000, atau
dibuat secara khusus, karena tidak ada bentuk yang paling
sesuai dari sumber-sumber yang ada.Simbol dan legenda yang
telah dilakukan penambahan tersebut diatas perlu di sah kan
penggunaannya oleh Kepala Kantor Wilayah propinsi setempat,
agar tidak ada keraguan dalam pelaksanaan pembuatan peta
yang sesuai dengan kebutuhan dan terdapat keseragaman .
Kartografi peta pendaftaran sama dengan kartografi peta
dasar pendaftaran. Penggambaran unsur-unsur bidang tanah,
jalan, sungai, saluran, penulisan teks, serta yang lainnya,
69
Modul 5
dilakukan sesuai dengan aturan kartografi diatas. Kartografi

peta pendaftaran yang dilaksanakan dengan manual, tidak
menggunakan warna, sedangkan kartografi digital masing-
masing layer/objek diberi warna warna sesuai dengan aturan
kartografi diatas, dan hasil pencetakan pada hard-copy (drafting
film) sebaiknya berwarna.
3. Reproduksi Peta Pendaftaran:

Setiap lembar peta pendaftaran dibuatkan salinan
(duplikat) (pasal 40 ayat 1), sehingga untuk peta yang dibuat
secara manual terdiri atas :
- 1 (satu) set asli peta pendaftaran sebagai peta uptodate
- 1 (satu) set copy peta pendaftaran sebagai dokumen
Untuk keamanan peta dijital dibuat hard copy (peta) dalam
format, skala dan bahan sesuai peraturan.Hard copy ini dibuat
dengan pertimbangan :
- Hasil pemetaan pertama kali (Pada Pendaftaran Sistematik)

- Pada lembar tertentu yaitu, lembar peta yang hilang atau rusak.
Hard copy dan Back-up data digital tersebut diatas
disimpan dan dianggap sebagai dokumen peta. Peta atau data
yang ada dalam komputer (internal storage) adalah peta yang
selalu berubah mengikuti perkembangan kegiatan pendaftaran
tanah di kantor pertanahan.
Pemeliharaan peta pendaftaran dilaksanakan oleh Kantor
Pertanahan. Pemeliharaan tersebut meliputi pekerjaan revisi,
penambahan data dan pembaharuan peta pendaftaran.Revisi
peta pendaftaran dilakukan terhadap bidang atau bidang-
bidang tanah sebagai berikut :
◼ Terdapat kesalahan pada pemetaannya
◼ Terjadi sanggahan dan perubahan data ukuran
◼ Perubahan batas fisik karena pemecahan, pemisahan atau
70
Modul 5
penggabungan. Nomor bidang lama dicoret dengan tinta

merah serta diberi nomor bidang baru (jika pemecahan atau
penggabungan), sedangkan untuk pemisahan, bidang yang
dipisah diberi nomor bidang baru sedangkan bagian yang
lama (sisa) tetap nomor bidang lama (pasal 143).
Gambar 11. Pemecahan Dari Satu Bidang Menjadi Dua

Bidang Tanah Atau Lebih
Gambar 12. Penggabungan; dari dua bidang atau lebih

menjadi satu bidang tanah
71
Modul 5
Gambar 13. Pemisahan; satu bidang menjadi dua bidang dan

sisa
Jika hasil penetapan batas pemilikan bidang tanah masih

bersifat sementara sesuai bunyi pasal 19 ayat 1 PP24 1997
maka pemetaan bidang tanah pada peta pendaftaran juga
bersifat sementara.Jika telah diperoleh kesepakatan baik
melalui musyawarah atau keputusan pengadilan dan
kenyataannya batas-batasnya dilapangan berubah, maka pada
peta pendaftaran harus dilakukan revisi (perubahan) sesuai
keadaan dilapangan (pasal 19 ayat 5 PP24/1997) .
4. Revisi Data
Penambahan data atau pemetaan bidang-bidang tanah
pada peta pendaftaran yang telah tersedia dilaksanakan jika :
◼ Terjadi penambahan bidang-bidang tanah akibat

pelaksanaan pendaftaran tanah secara sistematik; misalnya
melanjutkan proyek pendaftaran tanah sistematik tahun
yang lalu.
◼ Terjadi penambahan bidang tanah akibat pelaksanaan
pendaftaran tanah sporadik; misalnya adanya penambahan
atau pengukuran bidang tanah (termasuk HGU/HPL) pada
lokasi yang bersebelahan dan masih tercakup pada lembar
72
Modul 5
peta pendaftaran yang ada.

Kantor Pertanahan wajib melakukan pembaharuan peta
dengan menyalin ke lembar peta pendaftaran baru jika :
◼ Peta pendaftaran rusak.
◼ Telah terlalu banyak revisi-revisi pada peta pendaftaran
yanag mengakibatkan peta pendaftaran tersebut sulit
dibaca.
◼ Perlu perubahan skala; dimana satu atau beberapa bidang
tanah tidak dapat digambarkan pada peta pendaftaran
karena alasan kartografi, sehingga harus digambar pada
skala yang lebih besar.
Pembaharuan peta hanya dilaksanakan pada lembar-
lembar peta yang dianggap perlu, bukan keseluruhan
area/blok/desa/ kelurahan.
Gambar 14. Peta Pendaftaran Tanah
73
Modul 5
C. PETA BIDANG TANAH
Peta bidang tanah adalah hasil pemetaan 1 (satu) bidang

tanah atau lebih pada lembaran kertas dengan suatu skala
tertentu yang batas-batasnya telah ditetapkan oleh pejabat
yang berwenang dan digunakan untuk pengumuman data fisik
(pasal 1 ayat 6) . Dari definisi tersebut, jelas dimaksudkan
bahwa setiap data hasil pengukuran bidang tanah baik yang
dilaksanakan secara sistematik maupun sporadik harus
dibuatkan peta bidang tanahnya.
1. Lingkup Peta Bidang Tanah

Peta bidang tanah ini selain merupakan bagian (lampiran)
DI 201 B pada pendaftaran tanah sporadik dan DI 201C pada
pendaftaran tanah sistematik, yang digunakan sebagai salah
satu data fisik pada pengumuman, juga dapat digunakan untuk
melengkapi peta pendaftaran yang telah tersedia.Pembuatan
peta bidang tanah adalah berdasarkan data gambar ukur baik
itu dilakukan dengan cara pengukuran terrestrial atau dengan
cara identifikasi pada peta foto.
Pembuatan peta bidang tanah pada pendaftaran tanah
sistematik harus dibuat sedemikian rupa dengan batas wilayah
yang jelas, misalnya digambarkan satu blok atau satu RT. Jika
tidak dapat digambarkan per blok/ RT, maka dibuat
secukupnya sesuai format yang ada, hanya perlu ditambahkan
dengan informasi nomor peta bidang tanah dan informasi
lembar bersebelahan untuk memudahkan sistim penyimpanan
dan pencariannya jika diperlukan. Informasi nomor lembar ini
dapat dicantumkan pada kolom/kotak keterangan.
Agar masyarakat dapat dengan mudah membaca
hubungan antara obyek pada peta bidang tanah dengan subyek
pada daftar bidang tanah (DI 201B dan atau DI 201C) maka
74
Modul 5
pada peta bidang tanah dicantumkan masing-masing nomor

bidangnya. Nomor bidang adalah 5 (lima) digit terakhir dari NIB,
tanpa angka 0 nya, misal NIB bidang tanah tersebut ;
0904010600231, maka nomor bidang tersebut adalah 231
(pasal 31 ayat 5 g).
Detail situasi penting yang digambarkan antara lain
jalan/ gang berikut namanya, sungai serta arah aliran dan
namanya, tempat ibadah, dan detail lainnya yang dapat
memperjelas informasi dan memudahkan untuk dikenali oleh
masyarakat, misalnya transmisi tegangan tinggi. Pada
pendaftaran tanah sporadik pembuatan peta bidang tanah
harus dilengkapi dengan informasi kepemilikan bidang
berbatasan, dan jika terdapat bidang tanah yang berbatasan
tersebut telah terdaftar maka perlu dicantumkan nomor
bidangnya (bila telah tertata sesuai PMNA/Ka.BPN No.3/1997)
atau dicantumkan nomor hak dan nomor GS/SU jika masih
belum tertata sesuai PMNA/Ka.BPN No. 3/1997.
Sedangkan bidang tanah yang belum terdaftar
dicantumkan nama pemegang hak dan status tanahnya. Dalam
penggambaran perlu di perhatikan :
1) Penomoran nomor bidang harus jelas, jangan sampai terjadi
keraguan membaca, misalnya antara angka 0 dengan 6, 3
dengan 8, 2 dengan 5 dan 2 dengan 7
2) Penggambaran bidang harus jelas, dengan ukuran tebal garis 0.2
mm
75
Modul 5
3) Penomoran bidang diatas harus sesuai dengan

daftar lampirannya (daftar bidang tanah)
Gambar 15. Peta Bidang Tanah
2. Tata Cara Pembuatan Peta Bidang Tanah.

Pembuatan peta bidang tanah pada pendaftaran tanah
sistematik harus dibuat sedemikian rupa dengan batas wilayah
yang jelas, misalnya digambarkan satu blok atau satu RT. Jika
tidak dapat digambarkan per blok/ RT, maka dibuat
secukupnya sesuai format yang ada, hanya perlu ditambahkan
dengan informasi nomor peta bidang tanah dan informasi
lembar bersebelahan untuk memudahkan sistim penyimpanan
dan pencariannya jika diperlukan . Informasi nomor lembar ini
dapat dicantumkan pada kolom/kotak keterangan.
Agar masyarakat dapat dengan mudah membaca
hubungan antara obyek pada peta bidang tanah dengan subyek
pada daftar bidang tanah (DI 201B dan atau DI 201C) maka
pada peta bidang tanah dicantumkan masing-masing nomor
76
Modul 5
bidangnya. Nomor bidang adalah 5 (lima) digit terakhir dari

NIB, tanpa angka 0 nya, misal NIB bidang tanah tersebut ;
0904010600231, maka nomor bidang tersebut adalah 231
(pasal 31 ayat 5 g) .
Detail situasi penting yang digambarkan antara lain
jalan/ gang berikut namanya, sungai serta arah aliran dan
namanya, tempat ibadah, dan detail lainnya yang dapat
memperjelas informasi dan memudahkan untuk dikenali oleh
masyarakat, misalnya transmisi tegangan tinggi.
Pada pendaftaran tanah sporadik pembuatan peta bidang
tanah harus dilengkapi dengan informasi kepemilikan bidang
berbatasan, dan jika terdapat bidang tanah yang berbatasan
tersebut telah terdaftar maka perlu dicantumkan nomor
bidangnya (bila telah tertata sesuai PMNA/Ka.BPN No.3/1997)
atau dicantumkan nomor hak dan nomor GS/SU jika masih
belum tertata sesuai PMNA/Ka.BPN No. 3/1997. Sedangkan
bidang tanah yang belum terdaftar dicantumkan nama
pemegang hak dan status tanahnya.
Dalam penggambaran Peta Bidang Tanah perlu di perhatikan :
1) Penomoran nomor bidang harus jelas, jangan sampai

terjadi keraguan membaca, misalnya antara angka 0
dengan 6, 3 dengan 8, 2 dengan 5 dan 2 dengan 7
2) Penggambaran bidang harus jelas, dengan ukuran tebal garis 0.2
mm
3) Penomoran bidang diatas harus sesuai dengan daftar

lampirannya (daftar bidang tanah).
Apabila terjadi sanggahan selama masa pengumuman,
maka bidang tanah tersebut harus dilaksanakan pengecekan
ulang. Prosedur pengecekan dimulai dari pembuatan peta
bidang tanah, perhitungan luas sampai dengan pembuatan
gambar ukurnya. Apabila hasil dari pemeriksaan tersebut tidak
77
Modul 5
terdapat keraguan, maka perlu dilaksanakan pengukuran

ulang dengan memperhatikan batas-batas tanah yang telah
ditetapkan.
Jika ternyata terjadi kesalahan dalam proses pembuatan
peta bidang ini maka harus dilakukan perubahan atau dibuat
peta bidang baru. Peta bidang lama dimusnahkan (pasal 33 ayat
1 dan pasal 35 ayat 2). Pada kartiran (manuskrip) dilakukan
perubahan sesuai dengan data yang benar.
78
Modul 5
LATIHAN
Di dalam kelompok diskusi, bahaslah hal – hal berikut ini :
1. Sebutkan tujuan dari Peta Dasar Pertanahan, Peta
Pendaftaran Tanah dan Peta Bidang Tanah
2. Sebutkan keterkaitan masing – masing satu sama
lain antara Peta Dasar Pertanahan, Peta Pendaftaran
Tanah dan Peta Bidang Tanah
RANGKUMAN
Peta Dasar Pertanahan adalah peta dasar yang digunakan

untuk kegiatan pelayanan pertanahan. Istilah Peta Dasar
Pertanahan disebut juga Peta Dasar Pendaftaran Tanah karena
digunakan untuk plotting lokasi bidang tanah yang telah
didaftarkan. Peta Dasar Pertanahan selain digunakan untuk
pendaftaran tanah juga digunakan untuk berbagai tujuan
pemetaan tematik berbasis bidang tanah.
Peta dasar pendaftaran yang dilaksanakan secara
pengukuran terrestrial merupakan proses pemetaan dari
pengukuran situasi. Pada metoda ini, pengukuran situasi
hanya digunakan untuk kelengkapan detail pada pengukuran
titik dasar teknik orde 4.
skala peta yang digunakan paling kecil adalah skala 1 :
10.000. Paling umum digunakan adalah antara skala 1 : 2.500
dan skala 1 : 1.000. Keentuan penggunaan skala peta untuk
Peta Dasar Pertanahan sesuai dengan standar pembuatan peta.
Sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun
1997, sistem koordinat yang digunakan dalam Peta Dasar
Pertanahan adalah Transverse Mercator Nasional dengan lebar
zone 3 atau disingkat TM3.
Peta Pendaftaran merupakan peta tematik, adalah peta
yang menginformasikan mengenai bentuk, batas, letak, nomor
79
Modul 5
bidang dari setiap bidang tanah dan digunakan untuk

keperluan pembukuan bidang . Hal ini sesuai dengan bunyi
pasal 1 ayat 15 PP24/1997 dan pasal 141 PMNA/KBPN No. 3/
1997. Peta Dasar yang digunakan untuk pembuatan Peta
Pendaftaran Tanah adalah Peta Dasar Pertanahan atau Peta
Dasar Pendaftaran Tanah.
Peta bidang tanah adalah hasil pemetaan 1 (satu) bidang
tanah atau lebih pada lembaran kertas dengan suatu skala
tertentu yang batas-batasnya telah ditetapkan oleh pejabat
yang berwenang dan digunakan untuk pengumuman data fisik
(pasal 1 ayat 6) . Dengan demikian setiap data hasil
pengukuran bidang tanah baik yang dilaksanakan secara
sistematik maupun sporadik harus dibuatkan peta bidang
tanahnya.
80
Modul 5
EVALUASI
1. Sistem koordinat pada Peta Dasar Pertanahan adalah :

a. TM3
b. TM6
c. UTM
d. Koordinat lokal
e. Koordinat nasional
2. Salah satu kegunaan Peta Dasar Pertanahan adalah
a. Pembuatan Peta Potensi Perkebunan
b. Pembuatan Peta Pendaftaran Tanah
c. Pembuatan Peta Kemampuan Tanah
d. Pembuatan Peta Penggunaan Tanah Perdesaan
e. Pembuatan Peta Administrasi
3. Berikut ini adalah kriteria peta dasar pendaftaran agar dapat
digunakan sebagai peta pendaftaran, kecuali :
a. Berupa peta garis atau peta foto.
b. Digambar di atas kertas kalkir
c. Format peta harus memenuhi persyaratan dan peraturan yang
berlaku
d. Sistim koordinat TM3
e. Skala peta yang digunakan adalah skala besar
81
Modul 5
4. Untuk bidang-bidang tanah yang telah terdaftar tapi

belum dipetakan, di atas Peta Pendaftaran harus dilakukan :
a. Pemetaan indeks grafik (GIM/Graphical Index Mapping)
b. Pemetaan indeks geografis (GIM/Geographical Index Mapping)
c. Pemetaan indeks bidang (PIM/Parcel Index Mapping)
d. Pemetaan indeks koordinat (CIM/Coordinate Index Mapping)
e. Pemetaan indeks wilayah (RIM/Regional Index Mapping)
5. Pembuatan peta bidang tanah pada pendaftaran tanah sistematik
dibuat dalam
:
a. Per bidang tanah
b. Per desa/ kelurahan
c. Blok bidang tanah maksimal 5 bidang
d. Blok bidang tanah minimal 5 bidang
e. Blok bidang tanah menyesuaikan format kertas

82
Modul 5
BAB IV
PENILAIAN TANAH
Setelah mempelajari bab ini peserta diharapkan mengetahui pelaksanaan survei nilai tanah dan
bagaimana pembuatan Peta Zona Nilai Tanah dan Ekonomi Kawasan
A. SURVEI NILAI TANAH
Dalam pelaksanaan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan

untuk Kepentingan Umum sesuai UU No.2 Tahun 2012, yang
berhak Ikut serta dalam kegiatan penilaian ganti kerugian
adalah Penilai Pertanahan. Untuk itu diperlukan pemenuhan
kebutuhan Penilai Pertanahan untuk seluruh wilayah
Indonesia. Penilaian Pertanahan yang dimaksud tentunya
setelah ditunjuk sebagai Penilai melalui proses yang ditetapkan
oleh Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah berdasarkan
pengadaan barang/jasa pemerintah yang dilakukan oleh
Instansi yang memerlukan tanah.
Penilai Pertanahan dalam melakukan penilaian besarnya
ganti kerugian bidang per bidang tanah, meliputi : tanah, ruang
atas tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang
berkaitan dengan tanah, dan/atau kerugian lain yang dapat
dinilai.
Kata penilai merupakan terjemahan dari
appraisal/valuation. Pengertian penilaian adalah suatu proses
pekerjaan yang dilakukan seorang penilai/appraiser dalam
memberikan suatu estimasi dan pendapat (opini) tentang nilai
ekonomis suatu properti baik berwujud maupun tidak
83
Modul 5
berwujud berdasarkan analisis terhadap fakta-fakta yang

obyektif dan relevan dengan menggunakan metode penilaian
tertentu serta mengacu kepada prinsip-prinsip penilaian yang
berlaku.
Penilai Publik adalah Perorangan yang telah lulus Ujian
Sertifikasi Penilai serta memperoleh izin (lisensi) dari Menteri
Keuangan untuk memberikan jasa penilaian. Sedangkan
Penilai Pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai adalah
orang perseorangan yang melakukan penilaian secara
independen dan profesional yang telah mendapat ijin praktik
penilaian dari Menteri Keuangan dan telah mendapat lisensi
dari Lembaga Pertanahan untuk menghitung nilai/objek
pengadaan tanah (pasal 1 angka 11, UU No.2 Th 2012).
Lembaga Pertanahan dalam hal ini adalah Kementerian Agraria
dan Tata Ruang/BPN.
Penilai Pertanahan harus bernaung dalam Kantor Jasa
Penilai Publik (KJPP). Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) adalah
badan usaha yang telah memperoleh /mendapat izin usaha dari
menteri keuangan sebagai wadah/ Lembaga bagi penilai publik
dalam menjalankan usaha di bidang penilaian dan jasa jasa
lainnya.
Dalam penilaian, hasil penilaian dinyatakan dengan
menggunakan istilah “Nilai. Dalam penilaian, Nilai (Value) tidak
selalu sama dengan Harga (Price) dan Biaya (Cost). Pengertian
masing – masing istilah tersebut adalah :
- Nilai adalah hasil guna dari suatu properti yang dinyatakan
dalam suatu mata uang yang diperoleh melalui proses
penilaian pada tanggal tertentu
- Harga adalah sejumlah uang yang disepakati oleh penjual
dan pembeli di pasar
- Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan dalam
84
Modul 5
melakukan pengadaan atau pembangunan suatu properti.

Tidak semua benda memiliki Nilai. Ada beberapa
persyaratan agar suatu benda dapat memiliki Nilai, yaitu:
• Memiliki daya guna
• Ketersediaan terbatas
• Pemilikannya
dapat dipindahkan
Contoh:
Tanah berguna bagi manusia, ketersediaan tanah terbatas,
untuk dapat mendayagunakan harus membayar, maka tanah
memiliki nilai ekonomis.Namun bila tanah itu merupakan jalur
hijau, maka tanah tidak dapat didayagunakan, jadi tanah
dikatakan tidak memiliki nilai.
1. Pengertian Dasar
Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang
atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan
atau memproduksi barang atau jasa tersebut. Jika barang atau
jasa sudah terselesaikan, biaya tersebut menjadi faktor historis.
Harga yang dibayarkan untuk suatu barang atau jasa
merupakan biaya bagi pembelinya. (Standar Penilaian
Indonesia 2007- KPUP Butir 4.3).
Harga adalah Istilah yang digunakan untuk sejumlah uang
yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu barang
atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, harga merupakan
fakta historis, baik yang diumumkan secara terbuka maupun
dirahasiakan. Karena kemampuan finansial, motivasi, atau
kepentingan khusus dari seorang penjual atau pembeli, harga
yang dibayarkan atau suatu barang atau jasa dapat
berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai barang atau
jasa yang bersangkutan. Meskipun demikian, harga biasanya
merupakan indikasi atas nilai relative dari barang atau jasa oleh
85
Modul 5
pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi yang

tertentu pula. (Standar Penilaian Indonesia 2007- KPUP Butir
4.2).
Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga
yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari
suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan
merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat
mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu
tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai. (Standar
Penilaian Indonesia 2007- KPUP Butir 4.5).
Nilai Tanah adalah nilai tanah sebagaimana dimaksud di
atas, dalam keadaan “kosong”, tidak termasuk nilai benda -
benda yang melekat padanya.
Zona Nilai Tanahadalah poligon yang menggambarkan
nilai tanah yang relatif sama dari sekumpulan bidang tanah
didalamnya, yang batasanya bisa bersifat imajiner ataupun
nyata sesuai dengan penggunaan tanah dan mempunyai
perbedaan nilai antara satu dengan yang lainnya berdasarkan
analisa petugas dengan metode perbandingan harga pasar dan
biaya.
Propertimerupakan kata singkat dari “Properti Riil” (Real
Property), adalah tanah berikut seluruh benda-benda buatan
manusia yang melekat padanya sebagai satu kesatuan, baik
yang berada pada, di atas, dan di bawah permukaan tanah
dimaksud.
Nilai Properti adalah nilai tanah berikut nilai seluruh
benda-benda buatan manusia yang melekat padanya sebagai
satu kesatuan, baik yang berada pada, di atas, dan di bawah
permukaan tanah dimaksud.
Nilai Pasaradalah estimasi sejumlah uang pada tanggal
penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau
86
Modul 5
penukaran suatu properti, antara yang pembeli yang berniat

membeli dan penjual yang berniat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, dimana kedua belah pihak masing -masing bertindak
atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan
tanpa paksaan. (Standar Penilaian Indonesia 2007
– SPI 1 Butir 3.1).
Indekspada dasarnya merupakan suatu angka yang dibuat
sedemikian rupasehingga dapat dipergunakan untuk
melakukan perbandingan antara kegiatan yang sama (hasil
penjualan, produksi, ekspor, jumlah uang beredar, dll) dalam
waktu yang berbeda. Dari angka indeks dapat diketahui maju
mundurnya atau naik turunnya suatu usaha atau kegiatan.
Jadi tujuan pembuatan angka indeks sebetulnya adalah untuk
mengukur secara kuantitatif terjadinya perubahan dalam dua
waktu yang berlainan misalnya indeks nilai untuk mengukur
perubahan harga (berapa kenaikannya atau penurunannya).
Indeks Nilai Tanahadalah angka yang menggambarkan
perbandingan tingkat kemahalan nilai tanah suatu
kabupaten/kota atau provinsi dari waktu ke waktu. Indeks Nilai
Tanah merupakan cerminan nilai tanah per satuan ukuran luas
di suatu kabupaten/kota atau provinsi. Sesuai dengan
pengertiannya, Indeks Nilai Tanah dapat dikategorikan sebagai
indeks spasial, yaitu indeks yang menggambarkan
perbandingan harga untuk lokasi yang berbeda pada periode
waktu tertentu.
87
Modul 5
Gambar 16. Panduan Survei Lapangan Tanah
2. Obyek Penilaian
Prinsip-prinsip penilaian Ganti Kerugian adalah sebagai berikut
:
- Pihak yang berhak harus memperoleh penggantian kerugian

yang wajar, yaitu penggantian yang layak dan adil
- Nilai penggantian wajar (fair replacement value) adalah nilai
untuk kepentingan pemilik yang didasarkan kepada
kesetaraan dengan NILAI PASAR dan dengan
memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non- fisik
yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak
- Penilai harus memperhitungkan potensi nilai tanah
berdasarkan prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik
(highest and best use) pada tanggal penilaian
- Nilai ganti kerugian, merupakan nilai dari tiap-tiap bidang tanah
88
Modul 5
- Besarnya nilai Ganti Kerugian berdasarkan hasil penilaian

Penilai disampaikan kepada Lembaga Pertanahan dengan
suatu berita acara.
Obyek penilaian yang tergolong sebagai kerugian fisik meliputi :
a. Tanah; dengan peruntukan seperti pertanian, permukiman,

industri atau komersial
b. Ruang atas tanah dan bawah tanah; (lihat Hak Guna Ruang
Atas Tanah meliputi hak atas permukaan bumi tempat
pondasi bangunan dan hak untuk menguasai ruang udara
seluas bangunan tersebut serta hak kepemilikan bangunan,
dan Hak Guna Ruang Bawah Tanah meliputi hak atas
permukaan bumi yang merupakan pintu masuk/keluar
tubuh bumi dan hak membangun dan memakai ruang
dalam tubuh bumi, serta hak milik atas bangunan yang
berbentuk ruang dalam tubuh bumi)
c. Bangunan; dapat terdiri bangunan residensial, industri, komersil
d. Tanaman; dapat terdiri dari tanaman semusim, hortikultura

atau tanaman keras/tahunan
e. Benda yang berkaitan dengan tanah; seperti utilitas dan
sarana pelengkap bangunan.
Objek penilaian dalam penentuan kerugian non fisik meliputi :
a. Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik

tanah yang akan diberikan premium serta diukur dalam
bentuk uang berdasarkan ketentuan peraturan perundang-
undangan yang berlaku. Penggantian ini dapat meliputi hal-
hal yang berkaitan dengan :
• adanya potensi kehilangan pekerjaan atau kehilangan
bisnis termasuk alih profesi
• kerugian emosional (solatium), merupakan kerugian
89
Modul 5
tidak berwujud yang dikaitkan dengan pengambilalihan

tanah yang digunakan sebagai tempat tinggal dari pemilik
• hal-hal yang belum diatur pada butir a dan b diatas
seharusnya ditentukan berdasarkan kesepakatan para
pihak yang terkait.
b. Biaya transaksi, dapat meliputi biaya pindah dan pajak
sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku
c. Kompensasi masa tunggu (bunga), yaitu sejumlah dana

yang diperhitungkan sebagai pengganti adanya perbedaan
waktu antara tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal
pembayaran ganti kerugian
d. Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat
pengambilan sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah
tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya,
maka dapat diperhitungkan penggantian atas keseluruhan
bidang tanahnya
e. Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang
terpotong akibat pengadaan tanah sehingga membutuhkan
biaya perbaikan agar dapat berfungsi sebagaimana
mestinya.
90
Modul 5
3. Penetapan Dan Metode Penilaian Untuk Menghitung Kerugian

Fisik
91
Modul 5
4. Penerapan Penilaian Kompensasi Nilai Fisik dan Non

Fisik
Penerapan Penilaian Kompensasi Nilai Fisik meliputi obyek

penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi:
- Tanah;
- Ruang atas tanah dan bawah tanah;
- Bangunan;
- Tanaman; dan
- Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan

sarana pelengkap bangunan
Kerugian non fisik meliputi :
a. Penggantian terhadap kerugian pelepasan hak dari pemilik

tanah yang akan diberikan premium serta diukur dalam
bentuk uang berdasarkan ketentuan peraturan perundang-
undangan yang berlaku. Penggantian ini dapat meliputi hal-
hal yang berkaitan dengan;
1) kehilangan pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk
alih profesi (dengan memperhatikan UU No. 2 tahun 2012
pasal 33 huruf f berikut penjelasannya)
2) kerugian emosional (solatium), merupakan kerugian
tidak berwujud yang dikaitkan dengan pengambilalihan
tanah yang digunakan sebagai tempat tinggal dari
pemilik (dengan memperhatikan UU No. 2 tahun 2012
pasal 1 butir 10, pasal 2 berikut penjelasannya dan pasal
9 ayat 2)
b. Biaya transaksi, dapat meliputi biaya pindah dan pajak
sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang
berlaku;
c. Kompensasi masa tunggu (bunga), yaitu sejumlah dana
92
Modul 5
yang diperhitungkan sebagai pengganti adanya perbedaan

waktu antara tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal
pembayaran ganti kerugian;
d. Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat
pengambilan sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah
tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya,
maka dapat diperhitungkan penggantian atas keseluruhan
bidang tanahnya; dan
e. Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang
terpotong akibat pengadaan tanah sehingga membutuhkan
biaya perbaikan agar dapat berfungsi sebagaimana
mestinya.
B. PETA ZONA NILAI TANAH DAN EKONOMI KAWASAN
1. Pembuatan Peta Zona Nilai Tanah
Pada prinsipnya, dalam menghasilkan peta ZNT, petugas

wajib menyajikan nilai pasartanah pada suatu wilayah sesuai
dengan pekerjaan yang diberikan. Nilai Pasar Tanahdihasilkan
dengan menerapkan prinsip kehati-hatian. Hal yang pertama
dilakukan adalah mensurvei batas zona pada wilayah kerja
yang didugamemiliki nilai pasar tanah yang mirip atau
seragam. Untuk dapat menentukan nilai pasartanah pada
masing-masing zona, petunjuk ini mensyaratkan agar petugas
wajibmengumpulkan data harga pasar tanah sebagai data
pembanding.
Dalam hal tidak tersedia data harga pasar tanah, petugas
dapat mengumpulkan data harga pasar properti dan data pasar
lainnya. Petugas dapat menggunakan semua pendekatan,
teknik dan prosedur dalam menetapkan nilai pasar tanah
sepanjang penerapannya dapat dilakukan secara tepat dan
benar dan bersandar pada kriteria dandata pasar.Sebagai
contoh: Petugas dapat menggunakan teknik penyisaan tanah
93
Modul 5
(land residual) atauteknik ekstraksi (extraction) untuk

memperoleh nilai pasar tanah jika data pasar
tentangpenghitungan nilai bangunan dan/atau tingkat
kapitalisasi bangunan diperoleh. Petugas selanjutnya
menganalisis nilai pasar tanah tersebut secara spasial
untukmemperoleh zona-zona nilai tanah yang menggambarkan
nilainilai pasar tanah yang sama. Dalam melakukan analisis
spasial, petugas dapat menggunakan metoda statistik yang
didukung oleh perangkat sistem
informasi geografis.
Gambar 17. Diagram Alir Proses Produksi
Uraian diagram alir proses produksi tersebut di atas adalah

1. Persiapan. Meliputi persiapan perlatan lapangan berupa
GPS navigasi, kamera dan alat tulis. Peralatan pengolah
data lapangan juga harus disiapkan berupa komputer,
printer, plotter beserta aplikasinya. Semua peta dasar
menggunakan sistem proyeksi TM-3° BPN RI. Daerah-
daerah yang terbagi dalam dua zona sistem proyeksi TM-
3° BPN RI, menggunakan sistem proyeksi UTM.Skala
peta disesuaikan dengan kondisi wilayah dan ditentukan
sebagai berikut : 1. Daerah Padat (Pusat Kota) : Skala 1 :
94
Modul 5
2.500. 2. Daerah Sedang (Pinggiran Kota) : Skala 1 :

10.000 atau lebih besar 3. Daerah Jarang (Pedesaan) : Skala
1 : 25.000. Dengan catatan : skala peta dalam satu Kecamatan
harus sama
2. Pembuatan Zona Awal Nilai Tanah
1. Survei Batas Zona Awal Nilai

Tanah
a. Petugas wajib melakukan survey untuk membuat batas
zona yang berisikan bidang-bidang tanah dengan nilai tanah
relative sama
b. Kegiatan ini bertujuan untuk mencocokkan keadaan yang
sebenarnya dilapangan dengan peta dasar yang digunakan
sebagai acuan
c. Dalam hal terjadi perubahan detil lapangan yang akan
menjadi batas zona awal, maka perubahan tersebut agar
digambarkan pada sket yang akan digunakan sebagai dasar
deliniasi zona awal
d. Survei ini harus benar-benar dilaksanakan secara teliti
guna mengurangi kemungkinan terjadinya perbedaan nilai
bidang tanah yang ekstrim pada zona yang sama
2. Deliniasi Zona Awal Nilai
Deliniasi Zona Awal Nilai
Tanah Skala 1 : 2.500 Tanah
Skala 1 : 2.500 – 1 :
10.000
a. Pembuatan batas a. Pembuatan batas zona
zona awal merupakan
awalmerupakan overlay dari overlay dari bahan
bahan utama dan bahan utam dan bahan
pendukung terutama dengan pendukung
peta pendaftaran tanah/ peta
bidang untuk mendapatkan
hasil deliniasi zona
awal yang detil
95
Modul 5
b. Untuk deliniasi jalan, seperti b. Untuk deliniasi

jenis jalan arteri,kolektor atau jalan, seperti
jalan lain yang diperkirakan jenis
mempunyai nilai yang sama jalan arteri,
harus dibuat batas zona atau kolektor
buffer ( kanan dan kiri ) atau jalan
disesuaikan dengan peta citra lain
satelit dan peta bidang yang
diperkirakan
mempunyai nilai
yang sama
harus
dibuat batas
zona
atau buffer (
kanan dan kiri
) disesuaikan dengan
peta citra satelit
c. Pembuatan batas zona awal dilakukan diatas

peta dasar dalam skala tampilan minimal sam
atau lebih besar dengan skala dimaksud
d. Penentuan zona awal harus memperhatikan
informasi/ data dari
96
Modul 5
surveyor hasil pekerjaan survey batas zona nilai tanah

diatas.
e. Selain itu penentuan zona awal nilai tanah
harus memperhatikan karakterisik fisik yang
tidak berubah dalam kurun waktu yang lama
f. Beberapa hal lain yang perlu diperhatikan :
1) Dalam satu zona diperkirakan mempunyai
nilai pasar tanah yang relative sama
2) Dalam satu zona diperkirakan memperoleh
akses fasilitas social dan fasilitas umum yang
sama
aksebilitas yang tidak jauh berbeda
potensi nilai yang sama
g. Deliniasi dilakukan oleh tenaga ahli pemetaan
yang didampingi dengan surveyor nlai tanah
yang berpengalaman
h. Luas minimum suatu zona awal adalah ( 0,5 cm
x bilangan skala peta) x ( o,5 cm x bilangan skala
peta )
i. Untuk keperluan kontrol kualitas, zona awal
dapat disupervisi dengan pihak-pihak terkait
yang mengerti dengan kondisi pasar tanah
dilokasi kerja
j. Misalnya : Aparat Kantor Pertanahan atau
masyarakat setempat dan lain-lain
3. Survei Pengumpulan Data Harga Pasar

Sampel diupayakan harga transaksi atau penawaran yang
dimaksud adalahharga jual-beli.
a) Penentuan sample, Sampel dipilih dengan teknik
stratified random sampling, dengan jumlah minimal 3
(tiga) sampel untuk setiap zona nilai tanah, sedangkan
untuk zona dengan luas di atas muka peta lebih dari 10
cm x10 cm, sampel minimal 5. Untuk kelebihan setiap
10 cm x10 cm jumlah sampel ditambah 2 demikian
97
Modul 5
seterusnya setiap kelipatan 10 cm x

10 cm. Sampel yang dipilih diupayakan berupa bidang
tanah kosong untuk mengurangi resiko kesalahan
menghitung nilai bangunan dan benda-benda tak
bergerak yang melekat pada bidang tanah tersebut.Data
tersebut harus apple to apple, terdistribusi secara
merata/mewakili di dalam zona dan harus sesuai
dengan peruntukan/zoning.
b) Penentuan responden Responden adalah sumber data
utama yang dapat memberikan gambaran dan
keterangan yang dapat dipercaya tentang informasi
harga transaksi atau harga penawaran. Responden
yang dapat dipilih adalah ;
- Pemilik tanah yang baru melakukan transaksi
- Pemilik tanah yang berniat menjual tanahnya
- Real estate agent/broker
- Developer
- Lurah, aparat lainnya, masyarakat sekitar yang
diyakini sebagai sumber terpercaya informasi harga
pasar jika seluruh responden yang dipersyaratkan
tidak tersedia
c) Pengumpulan data
- Mendapatkan sampel bidang tanah
- Menentukan koordinat lokasi titik sampel bidang tanah
- Wawancara dengan responden
- Petugas dalam melakukan pengumpulan data, wajib
mengumpulkan sekurang-kurangnya jenis data
seperti yang tertera pada daftar isian pendataan
sampel penilaian tanah individual (Formulir SPT. 111
atau SPT. 112 terlampir, formulir yang lengkap)
- Dalam hal sampel data transaksi atau penawaran
98
Modul 5
tidak bisa terpenuhi 3 (tiga) sampel dalam satu zona,

maka petugas pengumpulan data langsung
menentukan sampel kekurangannya yang terletak
dalam satu zona dengan menggunakan penilaian
bersifat individual
- Untuk keperluan supervisi, petugas pengumpul data
wajib menyerahkan data tracking petugas (file .gpx)
yang didapat dari GPS Handheld yang dibawa
petugas.
d) Entry data. Petugas yang mengumpulkan data wajib
menyimpan seluruh Data yang telah dikumpulkan
menggunakan Formulir Daftar Isian SPT. 111 atau SPT.
112 dalam bentuk digital. Penyimpanan hasil
pengumpulan data dapat dilakukan minimal dengan
menggunakan Tabel Standar Pengolahan Data Tekstual
dan Numeris (tipe file: Excel).
4. Pengolahan data tekstual dan numeris

a) Penyesuaian (adjusment) harga
- Harga dari jenis data penawaran dikonversi menjadi
harga dari jenis data harga transaksi
- Harga dari jenis data dengan Status hak selain hak
milik dikonversi menjadi harga dari jenis data dengan
status Hak Milik
- Harga pada waktu transaksi/penawaran disesuaikan
menjadi harga pada tanggal 31 Desember tahun
berjalan
- Penyesuaian lain yang dianggap perlu oleh Petugas
- Petugas wajib menetapkan besarnya penyesuaian
dengan prinsip kehati-hatian yang cukup dengan
mengacu pada kriteria dan data pasar.
b) Penyesuaian (adjusment) jenis data
99
Modul 5
- Membandingkan data penawaran dengan data

transaksi yang memiliki karakteristik (waktu
transaksi/penawaran, luas, lokasi, status hak) yang
relative sama minimal di 3 lokasi
- Mengambil rata-rata Perbandingan di minimal 3 lokasi yang
menyebar
- Mempertimbangkan informasi dari Kantor
Pertanahan/ masyarakat setempat
(mempertimbangkan faktor local knowledge)
c) Penyesuaian (adjusment) waktu dengan cara :
- Membandingkan antara data transaksi yang memiliki
karakteristik (luas, lokasi, status hak) yang relative
sama dan terjadi pada waktu yang berbeda, minimal
di 3 lokasi
menyebar
- Penyesuaian waktu dihitung sampai penyesuaian per hari
d) Penyesuaian (adjusment) status hak dengan cara :
- Membandingkan antara data transaksi yang memiliki
karakteristik (luas, lokasi, waktu
transaksi/penawaran) yang relative sama dengan
status hak yang berbeda minimal di 3 lokasi

menyebar
e) Perhitungan Land Extraction (optional)
- Untuk sampel tanah yang terdapat bangunan/ benda
100
Modul 5
tak bergerak yang melekat pada bidang tanah

tersebut, maka nilai bangunan/benda tersebut harus
dikeluarkan/dikurangkan untuk mendapatkan nilai
tanah
- Nilai Bangunan diperoleh dengan cara mengurangkan
Biaya Reproduksi Baru dengan besarnya penyusutan
- Biaya Reproduksi Baru (BRB) atau Replacement Cost
New (RCN) dihitungdengan menggunakan pendekatan
nilai per meter persegi bangunan.
f) Penentuan nilai tanah per meter persegi sampel. Setelah
dilakukan adjustment terhadap data dan pengurangan
nilai bangunan, didapat nilai tanah. Selanjutnya
dihitung/ditentukan nilai tanah per meter persegi
g) Dalam hal sampel bidang tanah yang akan dihitung
menggunakan penilaian bersifat individual, dapat
digunakan pendekatan perbandingan data pasar dan
atau pendekatan biaya
h) Nilai tanah hasil penilaian individual, merupakan nilai
tanah pada tanggal penilaian atau tanggal survei
pengumpulan data, dengan jenis data transaksi dan
dengan status hak sesuai dengan sampel obyek
penilaian
i) Untuk keperluan kontrol kualitas, maka petugas
sebaiknya melakukan analisa tambahan terhadap zona-
zona yang sampel harga pasarnya sedikit bahkan tidak
ada, dengan cara membandingkan dengan zona –
zonaberbatasan. Faktorpembanding yang dimaksud
meliputi : keadaan fisik, aksebilitas, dan jenis
penggunaan
j) Checking data. Pengecekan data dilakukan untuk
memastikan kembali kebenaran data, sebelum
101
Modul 5
dilakukan penghitungan nilai zona

k) Perhitungan kembali nilai bidang tanah
l) Dengan data-data yang valid dan telah dicek di lapangan
selanjutnya dilakukan perhitungan nilai bidang tanah
sampel dengan menggunakan kriteria penyesuaian.
Hasilnya berupa rekapitulasi data dan hasil hitungan sesuai
dengan Tabel Standar Pengolahan Data Tekstual dan
Numeris.
5. Pengolahan data spasial. Jika Tabel Pengolahan Data
Tekstual dan Numeris serta deliniasi zona awal nilai tanah
sudah dianggap mewakili keadaan di lapangan, dapat
dilakukan pengolahan data spasial.
2. Pembuatan Peta Zona Nilai Kawasan

Survey dan Pemetaan Nilai Kawasan adalah upaya untuk
menghitung nilai ekonomi suatu kawasan atau subkawasan (
Exsistng Value ) yang dapat dimanfaatkan untuk pengambilan
keputusan/ kebijakan dalam pengembangan kawasan tersebut.
Existing Value yang diperoleh, sebagai dasar untuk
menghitung kepentingan :
- Peningkatan nilai tanah (Improve land value)
- Peningkatan nilaikehidupan (expected live improvement value)
- Nilai pembangunan regional (regional development value)
- Nilai pajak dan pengembalian (tax

and revenue value)
Rumus p enghitungan zona nilai

kawasan adalah : TAV=RPV+TEV
RPV = Real
Property Value
TEV = Total
102
Modul 5
Economic
Value
Total ecomonic value adalah penjumlahan dari Use Value

dan Non Use Value.
Use Value terdiri dari dari nilai-nilai
1. Penggunaan langsung (Direct Use Value, DUV), adalah nilai

ekonomi yang diperoleh dari pemanfaatan langsung dari
sebuah sumberdaya
2. Nilai ekonomi penggunaan tidak langsung (Indirect Use
Value, IUV), adalah nilai ekonomi yang diperoleh dari
pemanfaatan tidak langsung dari sebuah sumberdaya/
ekosistem
3. Nilai pilihan ( Option Value, OP), adalah nilai dimana

masyarakat setempat mempunyai pilihan untuk menikmati
sesuatu dimasa mendatang walaupun saat ini mereka
tidak/ belum mempergunakan
Non Use Value, adalah nilai ekonomi berbasis bukan pada
pemanfaatan. terdiri dari 2 komponen yaitu:
1. Bequest Value, BV, adalah nilai yang diketahui
masyarakat setempat bahwa generasi dimasa mendatang
akan mempunyai pilihan untuk menikmati sesuatu
2. Existance Value, EV, adalah nilai yang diketahui
masyarakat setempat secara mudah, bahwa ada sesuatu
yang exists walaupun mereka tidak memperhatikan
ataupun menggunakannya
3. Willingnes to Pay, WTP adalah jumlah dan harga yang
mampu dibayar terhadap barang dan jasa.
Tabel 2. Contoh Total Nilai Ekonomi Ekosistem Mangrove
103
Modul 5
USE VALUE NON USE

VALUE
DIRECT USE INDIRECT USE OPTION
VALUE
Kayu Log, Kayu Stabilisasi Garis Penggunaan Budaya
baker Pantai masa dan
mendatang Keindah
an
Perikanan Sirkulasi Air Tanah Kepercayaan
Lokal
Sumberdaya Penahan
Hutan, Gelombang
Makanan ikan,
Satwa liar
Potensi Penahan Polusi
Pertanian
lainnya
Supply Air Maintenance
Biodiversity
Tranportasi Air Migrasi Habitat
Sumberdaya Pembibitan /
Genetika Pembiakan Ikan
Turis dan Rekreasi Relief Karang
dan Proteksi
Pendidikan, Interusi Air
Sejarah, Garam/ Laut
informasi
Keilmuan
104
Modul 5
Tahapan pembuatan Peta Zona Nilai Kawasan :

1. Deliniasi area surve
2. Identifikasi potensi yang ada, kemudian lakukan deliniasi
agarmenjadi zona tema kawasan (dapat dari peta2 yang ada,
bila tidak lakukan dengan GPS)
3. Pada masing2 zona, lakukan identifikasi jenis potensi yang
ada (peta zona tema kawasan) kemudian tentukan
methoda/ teknik yang akan digunakan untuk valuasi/
penilaian
4. Tetapkan jenis responden dan jumlah nya, menurut:
- Pendapatan
- Jenis pekerjaan
- Umur
- Domisili (sebaiknya berada di wilayah survei)
5. Siapkan data-data pendukung:
- jumlah populasi penduduk di wilayah survei
- Luas wilayah
- Lain-lain data sosial ekonomi
6. Tabulasi data, kemudian pengolahan statistik
7. Buat peta Zona Nilai Kawasan
105
Modul 5
Gambar 18. Tahapan Valuasi Ekonomi Kawasan
LATIHAN
Buat kelompok praktek lapang dengan jumlah anggota 5

orang. Lakukan penilaian atas beberapa bidang tanah
berdasarkan perhitungan yang telah diberikan pada materi ini.
Selanjutnya bahas di dalam kelompok berapa harga ganti rugi
bidang tanah tersebut apabila seluruh bidang tanah terkena
proyek pembangunan jalan untuk kepentingan umum.
106
Modul 5
RANGKUMAN
Penilai Pertanahan adalah orang perseorangan yang
melakukan penilaian secara independen dan profesional yang
telah mendapat ijin praktik penilaian dari Menteri Keuangan
dan telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan untuk
menghitung nilai/objek pengadaan tanah.
Dalam penilaian, Nilai (Value) tidak selalu sama dengan
Harga (Price) dan Biaya (Cost). Nilai adalah hasil guna dari
suatu properti yang dinyatakan dalam suatu mata uang yang
diperoleh melalui proses penilaian pada tanggal tertentu. Harga
adalah sejumlah uang yang disepakati oleh penjual dan pembeli
di pasar. Biaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan dalam
melakukan pengadaan atau pembangunan suatu properti.
Prinsip-prinsip penilaian Ganti Kerugian adalah sebagai berikut
:
- Pihak yang berhak harus memperoleh penggantian kerugian
yang wajar, yaitu penggantian yang layak dan adil
- Nilai penggantian wajar (fair replacement value) adalah nilai
untuk kepentingan pemilik yang didasarkan kepada
kesetaraan dengan NILAI PASAR dan dengan
memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non- fisik
yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak
- Penilai harus memperhitungkan potensi nilai tanah
- Nilai ganti kerugian, merupakan nilai dari tiap-tiap bidang tanah
- Besarnya nilai Ganti Kerugian berdasarkan hasil penilaian
Penilai disampaikan kepada Lembaga Pertanahan dengan
suatu berita acara.
107
Modul 5
EVALUASI
1. Hasil guna dari suatu properti yang dinyatakan dalam
suatu mata uang yang diperoleh melalui proses penilaian
pada tanggal tertentu adalah :
a. Biaya
b. Harga
c. Nilai
d. Pendapatan
e. Keuntungan
2. Salah satu prinsip penilaian Ganti Kerugian adalah :
a. Penilai harus memperhitungkan potensi nilai tanah
berdasarkan prinsip penggunaan terbesar dan terbaik
(greatest and best use) pada tanggal penilaian
b. Penilai harus memperhitungkan potensi nilai tanah
c. Nilai ganti kerugian merupakan nilai dari total bidang tanah
d. Nilai penggantian wajar (fair replacement value) adalah
nilai untuk kepentingan pemilik yang lebih mahal dari
nilai pasar
e. Besarnya nilai Ganti Kerugian berdasarkan perkiraan Penilai
3. Objek penilaian dalam penentuan kerugian non fisik antara lain :
a. Biaya perhitungan
b. Biaya musyawarah
c. Kerusakan lingkungan
d. Kompensasi salah hitung
e. Kompensasi masa tunggu
4. Harga transaksi dapat diperoleh dari :
a. Kantor Perbendaharaan Negara
b. Kantor Pertanahan
108
Modul 5
c. Tokoh masyarakat
d. Camat
e. Real estate agent/broker
5. Dalam hal tidak tersedia data harga transaksi/penawaran
jual beli dapat digunakan :
a. Harga transaksi ataupun penawaran sewa bidang tanah
b. Harga transaksi ataupun penawaran lelang bidang tanah
c. Harga transaksi ataupun penawaran pinjam pakai bidang tanah
d. Harga perkiraan transaksi
e. Harga perkiraan potensi tanah

Periksa jawaban anda apakah sudah benar atau belum. Apabila
jawaban anda benar semua berarti sudah memenuhi
jawab dan bandingkan dengan materi pada bab ini.
109
Modul 5
BAB IV
PETA TEMATIK
BERBASIS BIDANG
TANAH
Setelah mempelajari bab ini peserta diharapkan mengetahui pelaksanaan survei tematik dan
bagaimana penyajian peta tematik pertanahan
A. SURVEI TEMATIK
1. Standar Survei Pemetaan Tematik

Pengambilan data untuk setiap pembuatan peta secara
garis besar terbagi atas pengambilan data primer dan sekunder.
Meskipun demikian dalam metodologi pembuatan keduanya
mempunyai kesamaan yaitu perlunya penyiapan peta dasar,
plotting lokasi, pengolahan data hingga penyajian peta. Khusus
untuk pembuatan peta tematik pertanahan secara umum
dibuat melalui mekanisme sebagai berikut :
110
Modul 5
Gambar 19. Tahapan Pelaksanaan Survei Pemetaan Tematik

Pertanahan
Beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam pembuatan peta tematik

adalah:
a. Pemetaan tematik berbasis bidang tanah menggunakan Peta
Dasar Pertanahan atau peta dasar lainnya yang berskala
besar. Sedangkan untuk pemetaan tematik berbasis wilayah
(region) menggunakan peta Rupa Bumi Indonesia (RBI) atau
peta dasar lainnya yang berskala menengah
b. Hasil peta tematik berbasis bidang tanah adalah peta
berskala besar sedangkan peta tematik berbasis wilayah
adalah peta berskala menengah
c. Luas minimal yang harus dipetakan adalah ½ cm x ½ cm di
peta. Apabila kurang dari luasan tersebut, tidak perlu
dicantumkan dalam peta
d. Khusus untuk pemetaan permukiman atau kampung, maka
tingkat ketelitiannya 2 milimeter x 2 milimeter di peta. Hal-
hal yang tidak memenuhi minimal unit namun sangat
penting artinya untuk pemetaan gambaran umum
penguasaan tanah, dicantumkan dalam bentuk plot titik.
Contoh sumber mata air, antena stasiun bumi, bendungan.
Tabel 3. Ukuran Tingkat Ketelitian Pemetaan (Minimal Unit

Pemetaan)
No Skala peta Ukuran panjang Ukuran luas ½ x ½

1/2cm cm2
di lapang di lapang
1 : 250.000 1.250 meter 156,2 Ha
5
1 : 100.000 500 meter 25 Ha
1 : 50.000 250 meter 6,25 Ha
1 : 25.000 125 meter 1,56 Ha
111
Modul 5
1 : 10.000 50 meter 0,25 Ha

1 : 5.000 25 meter 0,062 Ha
5
1 : 2.500 12,5 meter 0,015 Ha
6
1 : 1.000 5 meter 0,002 Ha
5
Skala peta tematik pertanahan dalam format wilayah

administrasi menyesuaikan dengan luas wilayah atau ukuran
kertas yang digunakan. Meskipun demikian untuk hasil yang
optimal diperlukan standar minimal skala peta untuk input
data dengan ketentuan skala terkecil (dibaca skala minimal)
adalah sebagai berikut :
- Wilayah desa : 1 : 10.000

- Wilayah kelurahan : 1 : 5.000
- Wilayah kecamatan perdesaan : 1 : 50.000
- Wilayah kecamatan perkotaan : 1 : 25.000
- Wilayah kabupaten : 1 : 100.000
- Wilayah kota : 1 : 50.000
- Wilayah propinsi : 1 : 250.000
- Wilayah nasional : 1 : 1.000.000
- Wilayah pesisir, pulau – pulau kecil dan khusus : 1 : 10.000
Untuk peta tematik berbasis bidang tanah adalah
berdasarkan blad tunggal dari Peta Dasar Pertanahan atau
kumpulan beberapa blad yang membentuk blok area tertentu.
Areal pemetaan (Area of Interest) menjadi acuan untuk
menentukan lokasi blad pemetaan. Sistem koordinat yang
digunakan untuk pemetaan tematik berbasis bidang
menggunakan sistem koordinat TM3, sedangkan untuk
pemetaan tematik berbasis wilayah menggunakan sistem
koordinat UTM.
112
Modul 5
Standar survei dan pengambilan data tematik lainnya

mengacu pada Norma, Standar, Prosedur dan Kriteria (NSPK).
Data sekunder harus diambil dari data tahun terakhir dan
secara resmi dirilis dari instansi yang bersangkutan.
2. Persiapan Survei Pemetaan Tematik

Dalam tahap ini dilakukan persiapan-persiapan
sehubungan dengan rencana pelaksanaan pekerjaan survei
pemetaan tematik, meliputi :
a) Persiapan administrasi. meliputi :
- Penyiapan dokumen administrasi
- Koordinasi dengan pihak pemberi pekerjaan
- Persiapan personil pelaksana, meliputi : koordinator-
koordinator, tenaga administrasi, operator, surveior
- Perencanaan waktu pelaksanaan dan tenaga pelaksananya
- Pembuatan laporan pendahuluan
b) Persiapan teknis meliputi
- Mobilisasi tenaga pelaksana dan atau peralatan yang
akan dipergunakan untuk penyelesaian pekerjaan
- Persiapan peralatan termasuk pengujian dan
pengaturan kembali (adjustment) alat-alat
sebelum digunakan
- Persiapan pembuatan Peta Kerja dan kolekting data.
c) Pembuatan peta kerja
Pembuatan peta kerja ditujukan untuk mempersiapkan
bahan dalam rangka kegiatan selanjutnya yaitu kegiatan
survei lapang dalam rangka pengecekan antara data hasil
interpretasi dengan kondisi eksisting dilapangan.
Pembuatan peta kerja ini untuk 2 tema yang perlu disiapkan,
yaitu tema penggunaan tanah dan penguasaan tanah skala
besar.
113
Modul 5
Langkah – langkah yang dilakukan adalah :

• Menyiapkan Citra Resolusi Tinggi untuk cakupan
wilayah kerja yang akan dilaksanakan
• Peta kerja diperuntukan untuk tema
Penggunaan Tanah dan Peta Penguasaan Tanah
Skala Besar
• Peta kerja penguasaan tanah skala besar dapat
diperoleh dengan mengajukan permohonan kepada
kantor BPN untuk mendapatkan data penguasaan
tanah skala besar
• Peta kerja Penggunaan Tanah dihasilkan dengan cara
melakukan interpretasi terhadap objek penggunaan tanah
yang ada didalam citra sesuai dengan kenampakan yang
ada dan membuat deliniasi berupa poligon- poligon kelas
penggunaan tanah
• Klasifikasi kelas penggunaan tanah mengacu pada
kelas klasifikasi penggunaan tanah skala 1 : 5.000 yang
terdapat dalam NSPM Pemetaan Tematik
• Proses interpretasi dan deliniasi citra dilakukan dan
harus menggunakan Zoom dengan perbandingan 1 :
5.000
• Untuk tema-tema yang lainnya tidak diperlukan
peta kerja tetapi akan dilakukan proses ground
check dilapangan
• Peta yang telah dikompilasi selanjutnya digunakan sebagai
peta acuan untuk melaksanakan orientasi dan identifikasi
lapangan untuk mengetahui kondisi lapangan wilayah
pekerjaan sehingga diperoleh informasi yang
komprehensif.
Selain poin – poin di atas yang harus diingat adalah :
• Identifikasi geografis batas wilayah administrasi pemerintahan
114
Modul 5
• Meneliti ketersambungan antar peta yang

berbatasan baik secara administrasi ataupun
fungsional
• Identifikasi sebaran titik pasti yang dapat digunakan sebagai titik

ikat
• Melakukan penelitian mengenai ketelitian dan kelengkapan peta
yang ada
• Mencocokkan detail-detail utama yang diperlukan seperti
jalan-jalan, sungai, parit, dan sebagainya.
d) Kompilasi Data Dasar.
Dalam tahap ini dilakukan penyiapan data dasar yang
diperlukan dalam pekerjaan survei pemetaan tematik. Data
dasar meliputi : citra satelit, foto udara, peta dasar dan layer-
layer dasar. Data dasar yang diperlukan meliputi :
• Pengumpulan peta dasar pendaftaran bidang tanah dari
BPN RI, baik dari kantor pusat, kantor wilayah maupun
kantor pertanahan
• Pengumpulan peta-peta hasil P4T dari BPN RI
• Pengumpulan data bidang tanah dari instansi lain yang
terkait, contoh peta Rincikan Pajak Bumi dan Bangunan
dari Direktorat Jenderal Pajak
• Pengumpulan peta Rencana Tata Ruang Wilayah dari instansi
terkait
• Menyiapkan Citra Resolusi Tinggi untuk cakupan
wilayah kerja yang akan dilaksanakan
• Menyiapkan peta dasar administrasi yang bersifat tunggal
sebagai reverensi batas sehingga seluruh peta tematik
yang dihasilkan berada dalam satu sistem
• Meneliti Teknis Peta, berdasarkan peta dan data yang
telah berhasil dikumpulkan, di lakukan kompilasi peta
yang ada di wilayah pekerjaan apakah sudah lengkap
dan memenuhi spesifikasi teknis yang dikehendaki
115
Modul 5
• Pengumpulan dan kompilasi berbagai macam peta

dilakukan dari berbagai sumber sehingga semua tema
yang di syaratkan dalam kegiatan ini terpenuhi.
e) Konversi dan Transformasi Koordinat
Konversi data merupakan kegiatan merubah data analog
menjadi data digital atau merubah data format raster menjadi
format vektor. Dalam hal data raster belum memiliki
koordinat maka harus dilakukan rektifikasi dan jika data
vektor belum memiliki sistem koordinat yang sama maka
dilakukan transformasi koordinat mengacu pada sistem
koordinat yang telah ditentukan. Sistem koordinat dalam
pekerjaan ini menggunakan sistem koordinat Latitude
Longitude (Geografis).
f) Interpretasi Citra Satelit
Hal yang harus diperhatikan dalam pemanfaatan citra satelit
dalam pemetaan tematik pertanahan adalah resolusi spasial
dan resolusi spektral. Resolusi spasial berbicara mengenai
seberapa detail obyek di atas tanah yang dapat diamati.
Sedangkan resolusi spektral berbicara mengenai seberapa
banyak kanal gelombang cahaya yang disediakan sebagai
bagian dari kelengkapan informasi. Oleh karena itu maka
resolusi satelit akan menentukan detail informasi yang
tersedia atau yang dapat digunakan dalam interpretasi,
sehingga resolusi satelit berhubungan dengan skala peta
yang mungkin dapat dibuat dan juga akurasi yang dapat
diterima. Tabel 3 memberi gambaran perkiraan hubungan
resolusi satelit dengan skala peta dan akurasinya.
Tabel 4. Tingkat Resolusi Satelit
116
Modul 5
Skala Resolusi Akur

Satelit asi
1 : 30 m 50 m
100.000
1 : 20 m 25 m
50.000
1 : 10 m 12,5
25.000 m
1 : 2,5 m 5m
10.000
1 : 5.000 1m 2,5 m
1 : 3.000 0,61 m 1,5 m
1 : 2.500 0, 5 m 1m
Ukuran resolusi spasial yang semakin kecil atau resolusi

tinggi akan semakin detail obyek yang bisa dilihat. Ukuran
resolusi spasial mempengaruhi skala peta yang akan
dihasilkan. Apabila hendak menghasilkan peta dengan skala
besar (1:10.000 atau lebih besar) diperlukan resolusi spasial
yang kecil (ukuran lebih kecil dari 2,5 m x 2,5 m) dan sebaliknya
untuk peta dengan skala kecil dapat digunakan resolusi citra
dengan resolusi spasial di atas 2,5 m. Kelemahan penggunaan
citra satelit beresolusi tinggi adalah cakupan area (scene) yang
kecil sehingga berpengaruh terhadap harga pembelian citra.
Secara visual citra satelit atau foto udara dibedakan atas
citra pankromatik dan citra multispektral. Citra pankromatik
menampilkan feature dalam warna hitam putih. Sedangkan
citra multispektral menampilkan feature dalam berbagai warna.
Citra pankromatik umumnya digunakan sebagai bahan dasar
(raw data) pemetaan skala besar dan menengah. Sebaliknya
citra satelit multispectral umumnya digunakan sebagai bahan
dasar (raw data) untuk pemetaan dengan skala menengah dan
kecil. Hal tersebut karena citra multispectral memiliki resolusi
spasial yang lebih rendah dari panchromatic. Meskipun
demikian citra multispectral dapat memberikan informasi lebih
117
Modul 5
lengkap karena menampilkan berbagai kanal warna yang

berguna untuk berbagai analisis kebumian. Contoh hasil
analisis citra dapat menunjukkan daerah yang memiliki
vegetasi yang subur, daerah perairan yang tercemar, tanah
kritis, dan sebagainya.
Hal – hal yang harus diperhatikan dalam citra satelit adalah :
a. Perhatikan dan cermati tanggal, waktu, musim pengambilan
(scanning) akuisisi dari data digital citra satelit raw data
image, dan
b. Data citra satelit sesuai format yang ditentukan.
Pekerjaan interpretasi resolusi citra satelit resolusi tinggi
membutuhkan kecermatan dalam menentukan obyek yang
akan diidentifikasikan melalui visualisasi. Citra resolusi tinggi
yang dimaksud adalah citra dengan resolusi di bawah 1 m, yang
mampu menghasilkan peta berskala besar. Kunci interpretasi
citra dengan resolusi tersebut dapat digunakan kunci untuk
foto udara. Langkah – langkah penyiapan citra untuk
interpretasi citra resolusi tinggi sebagai berikut :
a. Menyiapkan citra satelit atau foto udara yang telah
direktifikasi. Pemotongan blad peta untuk peta skala 1 :
10.000 atau lebih besar menginduk pada sistem indeks
TM3. Satu blad peta skala 1 : 10.000 terdiri dari 16 blad
skala 1 : 2.500 dan satu blad skala 1 : 2.500 terdiri dari 9
blad skala 1 : 1.000
b. Untuk memperoleh hasil yang memuaskan dari
interpretasi citra diperlukan tehnik penajaman citra (image
enhancement). Teknik penajaman citra antara lain dengan
mengatur kontras warna, komposit warna dan
penggunaan filter warna
c. Menarik garis/delineasi elemen dasar sesuai perbedaan
rona, tekstur, struktur, pola, bentuk, ukuran, bayangan,
118
Modul 5
asosiasi, situs/tapak (site) pada peta citra (image hardcopy)

yaitu : jalan, rel, sungai, irigasi
d. Menarik batas administrasi dari data sekunder
e. Menarik garis/ delineasi kelas tutupan tanah (land cover) yaitu :
- Tanah bervegetasi
- Tanah terbuka
- Daerah terbangun/ bangunan
- Tubuh air
Di dalam pemetaan tematik yang menggunakan citra
satelit resolusi menengaha dan rendah melalui tahapan sebagai
berikut :
a. Menyiapkan citra satelit atau foto udara yang telah
direktifikasi Pemotongan blad peta untuk skala kecil (1 :
25.000 atau lebih kecil) merujuk pada indeks blad
Bakosurtanal
b. Untuk memperoleh hasil yang memuaskan dari
interpretasi citra diperlukan tehnik penajaman citra (image
enhancement). Tehnik penajaman citra antara lain dengan
mengatur kontras warna, komposit warna dan
penggunaan filter warna.
c. Citra yang telah dipertajam warnanya selanjutnya
dihitung statistik nilai pikselnya
d. Melakukan klasifikasi dengan bantuan komputer. Tehnik
klasifikasi yang digunakan adlah klasifikasi tak terawasi
(unsupervised classification) dimana pembagian kelas
berdasarkan perbedaan nilai piksel
e. Menarik batas administrasi dari data sekunder
f. Menarik garis/ delineasi kelas penggunaan/ tutupan
tanah (land cover) berdasarkan hasil klasifikasi
seperti :
- Hutan
119
Modul 5
- Perkebunan/ kebun campur

- Sawah
- Tegalan/ ladang
- Tanah terbuka/ padang rumput
- Daerah terbangun/ permukiman
- Tubuh air
Tabel 5. Contoh Interpretasi Citra Pankromatik dan Foto Udara
Bent Ukur Keteratur Karakteristik Kategori

uk an an foto (tone, tekstur, interpretasi
prim relat pola, stereo)
er if
Linear Sempit Teratur Tone abu-abu gelap Parit
Tidak Tone abu-abu terang Jalan
teratur setapak
Lebar Teratur Tone abu-abu gelap Kanal
Tone abu-abu terang Jalan
Tidak Tone abu-abu gelap Sungai
teratur
Areal Kecil Teratur Lapangan kecil Hortikultura
berpola, tone
abu-abu bervariasi
Tidak Elemen seperti blok Pemukiman
teratur kecil,
pengaruh stereo
Tone abu-abu cerah, Batuan
tekstur karang
kasar
Besar Teratur Pola titik hitam gelap Kebun
pada
latar yang lebih cerah
Pola lapangan, tone Tanaman
abu-abu
pangan
bervariasi dan tekstur
halus
Tidak Tdk ada pola lapangan, Tanah
teratur tone
penggembala
abu-abu bervariasi
Bercak-bercak atau an
tekstur
kasar
120
Modul 5
3. Pelaksanaan Pemetaan Tematik

Pemetaan penggunaan tanah menggunakan citra satelit
sebagai alat bantu untuk mengidentifikasi sementara jenis
penggunaan tanah. Setelah dilakukan ground check baru dapat
diketahui jenis penggunaan tanah yang sebenarnya. Untuk
menghasilkan data atau informasi yang baik citra satelit
terlebih dahulu harus menginterpretasi citra terlebih dahulu
sehingga mempermudah dalam kegiatan checking lapangan.
Keberadaan citra satelit dalam pemetaan penggunaan tanah
memberi keuntungan yaitu memberi hasil yang akurat dan
cepat serta efisien dalam pembiayaan kegiatan karena
memangkas biaya survei lapang.
Data citra satelit yang akan digunakan dalam survei
ground check terlebih dahulu harus diplot pada peta dasar
yaitu dengan cara menggabungkan file ke dalam satu layout
peta. Citra satelit yang sudah digabungkan dengan peta dasar
tersebut dinamakan peta kerja. Proses penggabungan tersebut
dapat Anda lakukan di software ArcGIS atau ArcView.
Bahan dan peralatan yang diperlukan khusus untuk
keperluan pengambilan data penggunaan tanah adalah :
• GPS receiver : untuk penentuan lokasi
• Kompas : untuk penunjuk arah.
Selanjutnya yang pertama harus dilakukan adalah
mencari titik pasti di lapang yang sesuai dengan yang tampak
pada peta kerja. Titik tersebut ditetapkan sebagai titik awal
pengamatan menjelajah lapangan, sebagai contoh simpang
jalan, jembatan, mercusuar dan lainnya yang terlihat nyata
khas. Kemudian tentukan arah dan pergerakan untuk
mengamati lapangan yang disesuaikan dengan rencana jalur
jelajah pengamatan wilayah yang telah disiapkan. Jangan lupa
cantumkan dan berikan simbol klasifikasi penggunaan tanah
121
Modul 5
pada peta kerja sesuai dengan klasifikasi yang telah ditentukan.

Objek yang dipetakan adalah :
- Semua poligon penggunaan tanah yang masuk dalam
tingkat ketelitian sebagai ukuran minimal unit pemetaan,
seperti tercantum pada tabel ukuran tingkat ketelitian
pemetaan (minimal unit pemetaan) di atas
- Jaringan jalan, rel, yang didasarkan pada kwalitas, nilai
dan fungsi dari aksesnya, contoh: jalan aspal, jalan
berbatu, jalan tanah; jalan penghubung kampung dengan
sawah, tegalan, kebun, rel kereta api, rel lori
- Saluran pengairan/sungai, yang didasarkan pada kualitas,

nilai dan fungsi dari saluran, contoh: sungai, irigasi,
drainase, bendungan, terowongan air, waduk, situ, embung
dengan mencantumkan namanya bila ada
- Batas administrasi. Hal ini dilakukan bersamaan
waktunya dengan pengamatan menjelajah
penggunaan tanah. Pemetaan batas dilakukan
sampai tingkat desa/kelurahan.
B. PETA TEMATIK PERTANAHAN
1. Jenis – Jenis Peta Tematik

Data pertanahan tidak terlepas dari data spasial atau peta
karena menyangkut letak suatu lokasi atau areal. Idealnya
setiap data atau informasi pertanahan dapat disajikan dalam
peta. Sesuai dengan banyaknya dimensi dalam masalah
pertanahan dibutuhkan berbagai jenis data atau peta tematik.
Jenis data spasial atau peta tematik yang lebih beragam akan
mempermudah penanganan masalah.
Jenis peta tematik pertanahan yang menjadi prioritas adalah :
1. Peta Administrasi dan Tempat – Tempat Penting;
122
Modul 5
2. Peta Penggunaan Tanah;

3. Peta Pemanfaatan Tanah;
4. Peta Pemilikan Tanah;
5. Peta Penguasaan Tanah;
6. Peta Sebaran Bidang Tanah;
7. Peta Kemampuan Tanah;
8. Peta Ekosistem Pesisir;
9. Peta Indikasi Tanah Terlantar;
10. Peta Peruntukan Tanah Terlantar;
11. Peta Penguasaan Tanah Negara;
12. Peta Tanah Kritis;
13. Peta Masalah Pertanahan;
14. Peta Lokasi Sertipikasi Tanah Secara Massal;
15. Peta Tanah Aset Pemerintah dan Desa;
16. Peta Rawan Bencana Alam;
17. Peta Tematik Berbasis Data Statistik;
18. Peta Infrastruktur Wilayah;
19. Peta Tanah Obyek Landreform;
20. Peta Kawasan Fungsional;
21. Peta Wilayah Ketinggian;
22. Peta Pola Aliran Sungai.
Jenis Peta Tematik Berbasis Data Statistik dibuat
berdasarkan prioritas kebutuhan, yang terkait erat dengan
analisis spasial pertanahan secara umum. Namun
untukkelengkapan data dapat ditambah unsur statistik
lainnya. Perlu diingat bahwa dalam pembangunan geodatabase
spasial, jumlah informasi yang ditambahkan tidak
terbatassepanjang kapasitas penyimpanannya memungkinkan.
Oleh karena itu dalam pembangunan geodatabase spasial
untuk tema statistik tidak terpaku pada prioritas sajatetapi
disarankan untuk dikembangkan, terutama tema sosial
123
Modul 5
ekonomi yang sangat pentingdalam pertimbangan pemberian

keputusan atas penetapan suatu hak atas tanah atau dalam
rangka perumusan suatu kebijakan pertanahan.
Dari segi jenis tersebut, yang menjadi proritas dapat
diadakan dan disajikan oleh Kabupaten/Kota dan Provinsi,
pada dasarnya adalah sama, karena data tingkat
provinsimerupakan kumpulan data dari tingkat
Kabupaten/Kota, hanya saja pada Provinsi ada ditambah
beberapa jenis. Peta yang dapat diadakan dan disajikan oleh
Kabupaten/Kotaadalah Nomor urut 1 – 18, sedangkan 1 – 23
dapat diadakan dan disajikan oleh Provinsi,sebagaimana di
bawah ini :
1. Peta Jumlah Penduduk;
2. Peta Kepadatan Penduduk;
3. Peta Jumlah Kepala Keluarga;
4. Peta Jumlah Penduduk Miskin;
5. Peta Persentase Penduduk Miskin;
6. Peta Jumlah Angkatan Kerja Yang Menganggur;
7. Peta Persentase Angkatan Kerja Yang Menganggur;
8. Peta Persentase Penduduk Tidak Tamat SMP;
9. Peta Jumlah Penduduk Profesi Petani;
10. Peta Persentase Buruh Tani;
11. Peta Jumlah Sertipikat.
Selanjutnya jumlah sertipikat tiap jenis hak dibuat peta

tersendiri yaitu :
a. Jumlah Sertipikat Hak Milik
b. Jumlah Sertipikat Hak Guna Bangunan
c. Jumlah Sertipikat Hak Guna Usaha
d. Jumlah Sertipikat Hak Pakai
e. Jumlah Sertipikat Hak Pengelolaan
12. Peta Nilai Tanggungan Sertipikat;
124
Modul 5
13. Peta Rasio Jumlah Sertipikat dan Jumlah Penduduk;

14. Peta Rasio Jumlah Sertipikat dan Jumlah Kepala Keluarga;
15. Peta rasio jumlah petani dan luas tanah pertanian;
16. Peta Layanan Pendidikan Dasar;
17. Peta Jangkauan Wilayah Kesehatan Dasar;
18. Peta Jangkauan Wilayah Pasar;
19. Peta Pendapatan Per Kapita;
20. Peta Pendapatan Domestik Regional Bruto (PDRB);
21. Peta Indeks Pembangunan Manusia (IPM);
22. Peta Rasio Nilai Tanggungan Sertipikat dan Pendapatan Per
Kapita;
23. Peta rasio PDRB dan nilai tanggungan sertipikat.
Selain berdasarkan obyek peta, pembuatan peta tematik
pertanahan juga berdasarkan wilayah atau kawasan yang tema-
temanya dapat berupa salah satu ataubeberapa tema prioritas
di atas. Batas wilayah atau kawasan berupa batas formal yang
ditentukan oleh suatu aturan dan batas fungsional yang lebih
ditentukan oleh pengaruhsuatu kondisi tertentu. Wilayah atau
kawasan yang menjadi prioritas pemetaan tematikadalah :
1. Wilayah pesisir
2. Wilayah pulau – pulau kecil
3. Kawasan perdesaan
4. Kawasan perkotaan
5. Wilayah ekonomi khusus
6. Wilayah konservasi
7. Wilayah perbatasan negara
8. Wilayah tanah adat
9. Wilayah lainnya.
2. Pengolahan Data
Data survei pemetaan tematik secara umum diolah dengan
software berbasis Sistem Informasi Geografis (SIG). Pada
125
Modul 5
dasarnya SIG adalah pemetaan digital yang telah diperkaya

dengan informasi yang terkandung dalam unsur peta dan
kemampuan analisis spasial. SIG dapat menampilkan output
pemetaan digital untuk kepentingan penyajian data spasial.
Sebaliknya pemetaan digital belum dapat digunakan sebagai
data SIG bila belum dibangun database spasial dan
konnektivitasnya (topologi). Pemetaan digital dapat dilakukan di
perangkat lunak aplikasi SIG dan aplikasi grafis CAD
(Computer Aided Drawing), sebaliknya SIG tidak bisa dibuat
dengan program aplikasi grafis CAD. Perbedaan antara SIG
dengan digital mapping adalah :
1. SIG menekankan pada hubungan antar database spasial
dengan elemen peta, sedangkan digital mapping bertujuan
hanya menampilkan peta dalam format digital dengan
penggunaan beragam simbol dan warna yang harmonis
2. SIG dapat digunakan untuk analisis dan pembuatan model
(modelling) spasial karena setiap unsur peta mengandung
data yang memungkinkan untuk dilakukan operasi
matematika sedangkan digital mapping tidak memiliki
kemampuan itu
3. SIG dapat digunakan secara real time (bekerja dengan data
terkini) sebaliknya digital mapping bersifat statis karena
terbingkai pada saat pembuatan. Misal, suatu aplikasi SIG
memungkinkan adanya perubahan data delineasi suatu
poligon tematik berdasarkan input data dari alat GPS yang
tersambung secara on-line
4. Pada umumnya software untuk digital mapping bervariasi

dari jenis CAD (Computer Aided Drawing) seperti AutoCAD,
Visio maupun desktop publishing seperti Freehand, Corel
Draw. Sedangkan software untuk SIG bersifat khusus.
Walau demikian data gambarnya bisa saling bermigrasi
126
Modul 5
melalui konversi.
Data yang diolah dalam SIG melalui tahapan – tahapan sebagai
berikut :
• Penghimpunan data
• Pengintegrasian data
• Strukturisasi data
• Pembuatan model – model data
Data yang akan diolah dalam SIG harus memiliki referensi
koordinat lokasi pada bumi (georeference). Pada umumnya
posisi dinyatakan dalam bentuk koordinat kartesis (X, Y) dan
atau koordinat geodetik. Setiap sumber data spasial yang
digunakan SIG dalam bentuk digital seperti peta digital, foto
udara dan citra satelit. Setiap sumber peta digital tersebut
kemudian dintegrasikan melalui proses rektifikasi (penentuan
georeferensi) secara akurat.
Strukturisasi data dilakukan apabila hendak menganalisis
data yang berasal dari data raster dan data vektor. Data raster
harus dikonversi dahulu ke bentuk vektor dan kemudian
dilakukan penyesuaian melalui strukturisasi data. Langkah
terakhir dalam analisis SIG adalah pembuatan model yang pada
umumnya disertai dengan sejumlah model matematika.
Query dan atau analisis spasial yang dapat
dilakukan SIG antara lain meliputi :
• Information retrieval
• Pemodelan topologis
• Jaringan (network)
• Overlay
• Penyajian output
Salah satu kemampuan SIG adalah apabila dilakukan
query data dapat dipanggil secara secara cepat. Misalnya
seseorang ingin mengetahui area persawahan yang mengalami
127
Modul 5
puso di suatu wilayah Kabupaten, maka informasi tentant areal

gagal panen tersebut akan segera muncul.
Pemodelan topologis yang digunakan dalam SIG untuk
analisis berdasarkan konsep kedekatan (adjacency), dekat
dengan (proximity) dan hubungan (connectivity),misalnya
untuk mengetahui lokasi yang paling mudah dijangkau atau
untuk mengetahui pengaruh pembangunan suatu proyek
industri terhadap lingkungan perumahan disekitarnya.
Sedangkan analisis jaringan bila hendak mengetahui analisis
jaringan transportasi, sungai dan sebagainya. Analisis overlay
(tumpang susun) dilakukan apabila hendak mengetahui luas
suatu wilayah pada beberapa kondisi misalnya hendak
mengetahui luas wilayah di suatu DAS yang dapat diusahakan
untuk pertanian konservasi, dan sebagainya.
Keluaran yang dapat dihasilkan oleh GIS bervariasi
tergantung kebutuhan dan permintaan. Misalnya
divisualisasikan dalam bentuk peta softcopy (data digital)
atau hardcopy (cetak peta), tabel, bar-chart, grafik, dan lain –
lain.
Pelaksanaan digitasi peta dijelaskan sebagai berikut :
a. Scanning peta analog (bila data yang dimiliki masih dalam format
analog)
• Scanning adalah proses mentransfer peta analog ke
dalam bentuk digital format raster. Pekerjaan scanning
dilakukan dengan menggunakan alat scanner yang
dapat men-scan lembar peta blok secara utuh
• Peta di-scan secara tegak lurus sehingga akan
ditampilkan secara tegak lurus pula dalam monitor
komputer. Setiap lembar peta di-scan satu persatu,
diberi nama sesuai dengan nomor peta atau nama
peta, dan disimpan dalam suatu folder penyimpanan
128
Modul 5
• Peta yang terdiri dari beberapa lembar peta (lebih dari

satu lembar), maka pemberian nama filenya dibuat
sedemikian rupa sehingga urutan lembar peta dapat
teridentifikasi dengan jelas
• Melakukan editing raster dengan cara :
- Membersihkan speckle (titik-titik) pada peta
yang mengganggu tampilan dan tidak
diperlukan dalam proses selanjutnya
- Melakukan pemotongan terhadap unsur-unsur

peta yang tidak diperlukan dalam proses digitasi
peta, seperti : frame peta, legenda, dan keterangan
peta lainnya
- Melakukan penggabungan lembar-lembar peta
sehingga untuk peta yang terdiri dari beberapa
lembar peta dapat tersusun menjadi satu
kesatuan peta yang utuh.
b. Digitasi (vektorisasi)
Digitasi data raster dimaksudkan untuk mengubah data
raster hasil scanning atau citra satelit/ foto udara menjadi data
format vektor. Proses digitasi dilakukan untuk semua jenis
tema yang telah ditentukan yang belum memiliki format vektor.
Proses ini dapat dilaksanakan melalui dua macam cara :
1) Vektorisasi, konversi format dilaksanakan secara
otomatis dengan memanfaatkan perangkat lunak
pengolah data raster yang mempunyai kemampuan
untuk itu
2) Digitasi on screen, yaitu proses digitasi di atas layar monitor
komputer dengan perangkat lunak yang mempunyai
kemampuan untuk itu.
Digitasi data spasial penggunaan tanah harus dalam zoom
skala 1 : 5000 terhadap citra yang digunakan. Klasifikasi kelas
129
Modul 5
penggunaan tanah mengacu pada kelas klasifikasi penggunaan

tanah skala 1 : 5.000 yang terdapat dalam NSPK Pemetaan
Tematik. Saat proses digitasi, peta indikasi bidang-bidang
tanah hasil kolekting harus disertakan sebagai back ground
penggunaan tanah sehingga batas kelas penggunaan tanah dan
batas indikasi bidang tanah memiliki batas yang sama.
Hasil pekerjaan seluruh pemetaan tematik berupa peta
digital dengan sistem proyeksi yang telah ditentukan dan
mempunyai spesifikasi teknis. Seluruh file data digital yang
diolah harus dalam bentuk format *.shp. Peta digital tersebut
harus memiliki basis data dengan atribut yang telah
ditentukan dan sistem penamaan file. Hal tersebut untuk
memudahkan pertukaran dan integrasi data. Standar
pembuatan peta tematik dapat dilihat pada buku Norma,
Standar, Prosedur dan Kriteria Survei dan Pemetaan Tematik
Pertanahan yang diterbitkan oleh Direktorat Pemetaan Tematik,
BPN RI. Hal yang harus diperhatikan adalah standar layout,
pemberian simbol dan warna dan sistem penyimpanan file.
3. Penyajian Peta Tematik

Menyajikan peta tematik harus mengikuti kaidah – kaidah
kartografi (ilmu tentang pembuatan peta). Syarat utama untuk
membuat peta adalah :
1. Tidak boleh membingungkan
2. Mudah dimengerti dan ditangkap maknanya
3. Enak dilihat (estetika)
Peta yang tidak membingungkan adalah peta yang dilengkapi
dengan :
- Judul Peta
- Petunjuk arah utara (orientasi peta)
- Skala peta
- Legenda / Keterangan
130
Modul 5
- Petunjuk letak bidang tanah / diagram lokasi

- Sistim koordinat dan sistim proyeksi
- Informasi lain yang penting
Peta yang mudah dimengerti dan ditangkap maknanya
harus memperhatikan elemen – elemen berikut ini :
- Tata warna
- Simbol
- Tidak se atau lebih komplek / rumit dari data / informasi asal
- Memberikan gambaran sebenarnya
- Memberikan gambaran sebenarnya
- Harus cukup teliti sesuai dengan tujuan
Saat ini kartografi sedang mengalami perubahan yang
disebabkan oleh perkembangan teknologi di bidang
telekomunikasi dan komputer, merupakan tantangan baru bagi
dunia kartografi. Tantangan ini datang dalam tiga rangkaian :
formalisasi, komunikasi, dan kognisi (pengertian) dan analisis.
Visualisasi kartografi akan mempunyai arti penting terhadap
fungsi analitis dan kognisi kartografi, seperti halnya terhadap
fungsi komunikasi dan dapat merangsang keseluruhan bidang
dari desain kartografi.
Belakangan ini peta sudah menjadi suatu bagian dalam
penyebaran informasi melalui web. Kartografi dapat memainkan
suatu peranan penting dalam medium baru ini, yaitu untuk
komunikasi secara visual dari informasi (geospasial).
Komunikasi telah selalu menjadi elemen utama dalam
kartografi. Peta dan produk kartografi yang terkait adalah media
ideal untuk komunikasi dan presentasi yang efektif dari
informasi geografis. Peta bahkan lebih jelas untuk komunikasi
informasi geospasial yang tidak bisa cukup disampaikan saja
oleh tabel angka- angka dan teks.
Kognisi (pengertian) kartografi adalah suatu proses yang
131
Modul 5
unik. Ini melibatkan penggunaan dari otak dalam mengenali

pola spasial dan hubungan antara fenomena-fenomena
geografis dari dunia nyata (real world). Visualisasi kartografi
bisa sangat membantu dalam meningkatkan proses ini.
Suatu peta skala kecil maupun skala besar selalu terdapat
objek-objek yang tidak mungkin digambarkan dengan skala
yang bersangkutan sedangkan objek- objek tersebut harus
dicantumkan dalam peta. Oleh sebab itu, pemakian simbol
sangat dibutuhkan. Di dalam simbolisasi suatu peta untuk
membedakan bermacam-macam data, harus dibuat bermacam-
macam kenampakan agar mudah dimengerti oleh pemakai peta
(Prihandito, 1989).
Ada tujuh variasi gambar yang mampu/dapat diterima
oleh mata sebagai pembentuk gambar dasar utama yang
ditampilkan sebagai informasi. Tujuh variasi gambar ini
disebut sebagai variabel tampak. Di dalam kartografi ketujuh
variabel tampak ini digunakan untuk membuat simbol. Ketujuh
buah variabel tampak tersebut antara lain (Riyadi,1994 dalam
Suryotejo, 2007) :
1. Posisi (x,y). Posisi merupakan variabel tampak yang
dipakai untuk memberikan informasi lokasi (posisi x, y)
di peta. Tidak ada satu simbolpun ditempatkan di peta
tanpa menggunakan variabel tampak ini
2. Bentuk. Simbol-simbol mungkin dibuat hanya semata-
mata berbeda bentuknya. Sebab dengan menggunakan
bentuk, perbedaan simbol satu dengan yang lain
mudah digambarkan dan jumlahnya tidak terbatas
3. Orientasi. Arah suatu simbol yang digambarkan di peta

merupakan variabel tampak yang digunakan oleh
kartografer untuk membedakan simbol satu dengan
lainnya, variabel tampak ini disebut dengan orientasi
132
Modul 5
4. Warna. Warna mungkin variabel tampak yang paling kuat

dan sering digunakan untuk merancang simbol. Dengan
warna perbedaan antara simbol satu dengan lainnya
mudah dilihat dengan jelas
5. Tekstur. Tekstur sebagai variabel tampak yang
sebaiknya digunakan pada variasi dari gambar elemen
dengan value tetap
6. Value. Value adalah variabel tampak yang
menunjukkan besaran derajat keabuan (grey scale),
kisarannya dari putih sampai hitam
7. Ukuran (size). Variabel tampak size (besaran) digunakan
untuk menunjukkan variasi dari besaran suatu simbol.
Merancang simbol untuk ditampilkan ke peta, kartografer
seharusnya tidak hanya mengerti objek dari informasi yang
akan dipetakan dan bentuk dasar gambar yang digunakan
untuk merancang simbol (variabel tampak), tetapi kartografer
juga mempunyai kemampuan yang benar tentang aspek yang
muncul dalam membaca dan mengerti peta yang dibaca.
Dengan kata lain mempunyai kemampuan untuk memahami
suatu gambar yang dilihat. Memahami yang dimaksud adalah
kemampuan dalam menjawab dan mengerti arti secara tepat
dari objek yang ditampilkan dalam bentuk gambar.
Variabel tampak tersebut digunakan sebagai pedoman
untuk membedakan simbol satu dengan yang lainnya. Dalam
perancangan simbol peta, seorang kartografer juga harus
mempunyai kemampuan pemahaman dalam melihat suatu
gambar yang disebut pemahaman dari variabel tampak.
Layout peta adalah sebuah proses menata dan merancang
letak unsur- unsur peta (properti peta) seperti judul peta, skala
peta, legenda, orientasi (indeks), sumber data, label dan lain-
lain, sehingga hasil layout dimaksudkan dapat memperjelas
133
Modul 5
dan memberi keterangan yang benar kepada pengguna peta

tersebut.
Sebagaimana telah dijelaskan pada pokok bahasan
sebelumnya bahwa format, ukuran dan skala peta sudah
distandarisasi dan dibakukan sehingga penataan dan
perancangan unsur-unsur peta harus distandarkan menurut
ketentuan tersebut. Tata letak hasil rancangan dimaksud baik
yang dilakukan dengan cara manual ataupun dengan cara
digital pada prinsipnya sama saja. Apa yang berbeda hanya
pada proses pembuatannya saja, di mana dengan cara digital
prosesnya dilakukan dengan bantuan teknologi komputer dan
sistemnya sehingga akan lebih cepat karena semua unsur-
unsur yang diatur tersebut terutama layout dalam format
sheet sudah dibuat dalam bentuk template, dan telah menjadi
standar baku di lingkungan Direktorat Tematik Pertanahan
Badan Pertanahan Nasional. Sedangkan layout untuk format
wilayah administrasi ataupun kawasan, harus dikonsep
terlebih dahulu mengingat format, atau bentuk dan ukuran
luas daerahnya tidak ada yang sama.
LATIHAN
Lakukan diskusi dalam kelompok untuk menjawab

pertanyaan – pertanyaan berikut :
1. Sebutkan jenis peta – peta tematik yang relevan dengan
penyusunan Rencana Detail Tata Ruang dan bagaimana
peta – peta tersebut digunakan
2. Sebutkan faktor – faktor yang harus diperhitungkan
134
Modul 5
dalam penggunaan peta tematik untuk penyusunan

Rencana Detail Tata Ruang
RANGKUMAN
Pengambilan data untuk setiap pembuatan peta secara

garis besar terbagi atas pengambilan data primer dan
sekunder. Meskipun demikian dalam metodologi pembuatan
keduanya mempunyai kesamaan yaitu perlunya penyiapan
peta dasar, plotting lokasi, pengolahan data hingga penyajian
peta.
Beberapa hal yang perlu diperhatikan dalam pembuatan peta
tematik adalah:
a. Pemetaan tematik berbasis bidang tanah menggunakan

Peta Dasar Pertanahan atau peta dasar lainnya yang
berskala besar. Sedangkan untuk
135
Modul 5
pemetaan tematik berbasis wilayah (region)

menggunakan peta Rupa Bumi Indonesia (RBI) atau peta
dasar lainnya yang berskala menengah
b. Hasil peta tematik berbasis bidang tanah adalah peta
berskala besar sedangkan peta tematik berbasis wilayah
adalah peta berskala menengah
c. Luas minimal yang harus dipetakan adalah ½ cm x ½ cm
di peta, atau seluas ukuran pada Tabel 1 di lapang
tergantung dari skala yang akan dibuat. Apabila kurang
dari luasan tersebut, tidak usah dicantumkan dalam peta
d. Khusus untuk pemetaan permukiman atau kampung,
maka tingkat ketelitiannya 2 milimeter x 2 milimeter di
peta. Hal-hal yang tidak memenuhi minimal unit namun
sangat penting artinya untuk pemetaan gambaran umum
penguasaan tanah, dicantumkan dalam bentuk plot titik
EVALUASI
1. Urutan pembuatan peta tematik secara umum adalah :
136
Modul 5
a. Pengambilan data-pengolahan data-analisa data-penyajian hasil

b. Pengambilan data-analisa data-penyajian hasil-evaluasi
c. Persiapan-pengambilan data-analisa data-penyajian hasil
d. Persiapan-pengolahan data-pengambilan data-penyajian hasil
e. Persiapan-pengambilan data-pengolahan data-penyajian hasil
2. Luas minimal obyek yang harus dipetakan adalah :

a. ½ cm x ½ cm
b. ¼ cm x ¼ cm
c. 1½ cm x 1½ cm
d. 1 cm x 1 cm
e. ½ cm x ¼ cm
3. Untuk pembuatan peta skala 1 : 25.000, maka luas

minimal obyek yang dipetakan adalah :
a. 0,25 Ha
b. 1,56 Ha
c. 25 Ha
d. 0,0156 Ha
e. 6,25 Ha
4. Untuk pembuatan peta skala 1 : 25.000, maka resolusi

satelit penginderaan jauh yang digunakan, minimal :
a. 20 m
b. 2,5 m
c. 1 m
d. 10 m
e. 30 m
5. Citra satelit yang paling tepat digunakan untuk

pembuatan peta skala besar adalah :
a. Citra satelit multispektral
137
Modul 5
b. Citra satelit hiperspektral

c. Citra satelit pankromatik
d. Citra satelit multikromatik
e. Citra satelit panspektral

138
Modul 5
BAB V
PENATAAN AGRARIA
Setelah mempelajari bab ini peserta diharapkan memahami konsep

penatagunaan tanah dan reforma agraria
A. PENATAGUNAAN TANAH
Beberapa pengertian yang terkait dengan penatagunaan

tanah berasal dari PP No. 16 Tahun 2004 tentang
Penatagunaan Tanah yaitu :
- Penatagunaan tanah adalah sama dengan pola pengelolaan
tanah yang meliputi penguasaan, penggunaan dan
pemanfaatan tanah yang berwujud konsolidasi pemanfaatan
tanah melalui pengaturan kelembagaan yang terkait dengan
pemanfaatan tanah sebagai satu kesatuan sistem untuk
kepentingan masyarakat secara adil. (Pasal 1 butir 1)
- Penguasaan tanah adalah hubungan hukum antara orang
perorang, kelompok orang, atau badan hukum dengan tanah
sebagaimana dimaksud dalam UU No.5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. (Pasal 1 butir 2)
- Penggunaan tanah adalah wujud tutupan permukaan bumi
baik yang merupakan bentukan alami maupun buatan
manusia. (Pasal 1 butir 3)
- Pemanfaatan tanah adalah kegiatan untuk mendapatkan nilai
tambah tanpa mengubah wujud fisik penggunaan tanahnya.
(Pasal 1 butir 4)
Landasan penatagunaan tanah adalah Undang –
Undang Pokok Agraria yang termuat dalam pasal – pasal
sebagai berikut :
139
Modul 5
a. Pasal 2 Ayat 2
Hak menguasai dari Negara termaksud dalam ayat (1)
pasal inimemberi wewenang untuk :
- Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan,

penggunaan, persediaan dan pemeliharaan bumi, air dan
ruang angkasa tersebut
- Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum
antaraorang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa
- Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum
antaraorang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang
mengenaibumi, air dan ruang angkasa.
b. Pasal 14 Ayat 1 dan 2
- Pemerintah membuat suatu rencana umum mengenai
persediaan, peruntukan dan penggunaan bumi, air dan
ruang angkasa serta kekayaan alam yang terkandung
didalamnya
- Pemerintah Daerah mengatur persediaan, peruntukan dan
penggunaan bumi, air serta ruang angkasa untuk
daerahnya, sesuai dengan keadaan daerah masing-masing
c. Pasal 15
- Memelihara tanah, termasuk menambah kesuburannya serta
mencegah kerusakannya adalah kewajiban tiap-tiap orang,
badan hukum atau instansi yang mempunyai hubungan
hukum dengan tanah itu, denganmemperhatikan pihak yang
ekonomis lemah
Penatagunaan tanah secara jelas merupakan amanat dari
UUPA. Pelaksanaan penatagunaan tanah harus mencakup asas
– asas sebagaimana disebut dalam Pasal 2 PP No. 16 Tahun
2004 sebagai berikut :
- Keterpaduan
- Berdayaguna dan berhasilguna
140
Modul 5
- Serasi
- Selaras
- Seimbang
- Berkelanjutan
- Keterbukaan
- Persamaan
- Keadilan
- Perlindungan hukum
Penatagunaan tanah merupakan bagian dari penataan

ruang wilayah. Keterkaitan antara penatagunaan tanah dengan
tata ruang diwujudkan sebagai tujuan penatagunaan tanah
sebagaimana disebut dalam Pasal 3 PP No. 16 Tahun 2004
yaitu :
a. Mengatur penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah
bagi berbagai kebutuhankegiatan pembangunan yang sesuai
dengan Rencana Tata Ruang Wilayah;
b. Mewujudkan penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan
tanah agar sesuai denganarahan fungsi kawasan dalam
Rencana Tata Ruang Wilayah;
c. Mewujudkan tertib pertanahan yang meliputi penguasaan,
penggunaan danpemanfaatan tanah termasuk pemeliharaan
tanah serta pengendalian pemanfaatantanah;
d. Menjamin kepastian hukum untuk menguasai,
menggunakan dan memanfaatkan tanahbagi masyarakat
yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah sesuai
dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang telah ditetapkan.
1. Kebijakan penatagunaan tanah

Kebijakan penatagunaan tanah secara umum bersumber
dari kebijakan nasional mengenai pertanahan yang bersumber
pada UUPA. Kebijakan Penatagunaan Tanah sesuai PP Nomor
141
Modul 5
16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah tertuang pada

Pasa16 sd. Pasa120 meliputi :
1). Penyelenggaraan Kebijakan penatagunaan Tanah dilaksanakan
terhadap :
a. Bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya, baik yang
sudah atau belum terdaftar
b. Tanah Negara
c. Tanah Ulayat masyarakat hukum adat sesuai ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku; (Pasal 6
PP Nomor 16 Tahun 2004)
2). Kebijakan Penatagunaan Tanah dalam Penggunaan dan

Pemanfaatan Tanah Terhadap RTRW dan Perubahannya :
a. Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah harus sesuai
dengan RTRW; (Pasal 7 Ayat (1) PP Nomor 16 Tahun
2004).
b. Kesesuaian Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah
Terhadap RTRW ditentukan berdasarkan Pedoman,
Standard dan Kreitiria Teknis yang ditetapkan oleh
Pemerintah, dan dijabarkan lebih lanjut oleh Pemerintah
Kabupaten/Kota sesuai dengan kondisi wilayah masing-
masing; (Pasal 7 Ayat (2) dan Ayat (3) PP Nomor 16 Tahun
2004)
c. Penggunaan Tanah Yang Tidak Sesuai Dengan RTRW :
− Penggunaan Tanah tidak dapat diperluas atau
dikembangkan; (Pasal 7 Ayat (4) PP Nomor 16 Tahun
2004)
− Pemanfaatan Tanah tidak dapat ditingkatkan
pemanfaatannya; (Pasa17 Ayat (5) PP Nomor 16 Tahun
2004)
− Pemegang hak atas tanah wajib menggunakan dan
dapat meman faatkan tanah sesuai dengan RTRW,
142
Modul 5
serta memelihara tanah dan mencegah kerusakan

tanah (Pasal 8 PP Nomor 16 Tahun 2004)
3). Kebijakan Penatagunaan Tanah Dalam Penguasaan Tanah
a. Pada Kawasan Budidaya :
− Penetapan RTRW tidak mempengaruhi status
hubungan hukum atas tanah; (Pasa19 Ayat (1) PP
Nomor 16 Tahun 2004)
− Penetapan RTRW tidak mempengaruhi Status
hubungan hukum atas tanah sebagaimana dimaksud
dalam Pasa16 yang di atas dan di bawah tanahnya
dilakukan pemanfaatan tanah ; (Pasal 9 Ayat (2) PP
− Kegiatan dalam rangka Pemanfaatan Ruang di atas dan
di bawah tanah yang tidak terkait dengan penguasaan
tanah sebagaimana dimaksud pada Pasal 9 ayat (2)
dapat dilaksanakan apabila tidak mengganggu
penggunaan dan pemanfaatan tanah yang
bersangkutan; dan yang menganggu pemanfaatan
tanah harus mendapat persetujuan pemegang hak
atas tanah serta harus sesuai dengan peraturan
perundang- undangan (Pasal 19 Ayat (1), ayat (2) dan
ayat (3) PP Nomor 16 Tahun
2004)
− Terhadap tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6,
setelah penetapan RTRW, penyelesaian administrasi
pertanahan dilaksanakan apabila pemegang hak atas
tanah atau kuasanya memenuhi syarat- syarat
menggunakan dan memanfaatkan tanahnya sesuai
dengan RTRW; (Pasal 10 Ayat (1) PP Nomor 16 Tahun
2004)
− Tidak dipenuhinya syarat-syarat mengunakan dan
143
Modul 5
memanfaatkan tanah sebagaimana dimaksud pada

Pasal 10 ayat (1), akan dikenai sanksi sesuai dengan
peraturan peundang-undangan yang berlaku; (Pasal 10
Ayat (2) PP Nomor 16 Tahun 2004)
b. Pada Kawasan Lindung :
− Terhadap tanah dalam Kawasan Lindung yang belum
ada hak atas tanahnya dapat diberikan hak atas tanah,
kecuali pada Kawasan Hutan; (Pasal 11 Ayat (1) PP
− Terhadap tanah dalam Kawasan Cagar Budaya yang
belum ada hak atas tanahnya dapat diberikan hak atas
tanah tertentu sesuai dengan peraturan perundang-
undangan yang berlaku; (Pasal 11 Ayat (2) PP Nomor
16 Tahun 2004)
− Yang berasal dari Tanah Timbul atau Hasil Reklamasi
di wilayah Perairan Pantai, Pasang Surut, Rawa,
Danau dan Bekas Sungai dikuasai langsusung oleh
Negara; (Pasal 12 PP Nomor 16 Tahun 2004)
4. Kebijakan Penatagunaan Tanah dalam Penggunaan
dan Pemanfaatan Tanah Pada Kawasan Lindung dan
Budidaya
a. Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah Di Kawasan
Lindung atau Kawasan Budidaya harus sesuai dengan
fungsi kawasan dalam RTRW; Tasal 13 Ayat (1) PP
b. Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah Pada Kawasan Lindung :
− Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah di Kawasan
Lindung tidak boleh meng ganggu fungsi alam dan
tidak mengubah bentang alam dan ekosistem alami;
(Pasal 13 Ayat (2) PP Nomor 16 Tahun 2004)
144
Modul 5
− Pemanfaatan tanah pada Kawasan Lindung dapat

ditingkatkan untuk kepentingan Pendidikan,
Penelitian dan Pengembangan Ilmu Penge tahuan dan
Teknologi dan Ekowisata apabila tidak mengganggu
fungsi lindung (Pasal 18 PP Nomor 16 Tahun 2004)
− Kebijakan penatagunaan tanah dalam penggunaan dan
pemanfaatan tanah pada pulau-pulau tecil, dan
bidang-bidang tanah yang berada di sempadan pantai,
danau, sempadan waduk atau sempadan sungai,
harus memperhatikan :
✓ Kepentingan Umum
✓ Keterbatasan Daya Dukung
✓ Pembangunan yang berkelanjutan
✓ Keterkaitan ekosistem
✓ Keanenaragaman hayati
✓ Kelestarian fungsi
lingkungan (Pasal 15
PP Nomor 16 Tahun
2004)
c. Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah di Kawasan Budidaya :
− Penggunaan Tanah di Kawasan Budidaya tidak boleh
diterlantarkan, harus dipelihara dan dicegah
kerusakannya; (Pasal 13 Ayat (3) PP Nomor 16 Tahun
2004)
− Pemanfaatan Tanah di Kawasan Budidaya tidak saling
bertentangan, tidak saling mengganggu, memberikan
peningkatan nilai tam bah terhadap peng gunaan
tanahnya (Pasal 13 Ayat (4) PP Nomor 16 Tahun 2004)
− Ketentuan penggunaan dan pemanfaatan tanah
sebagaimana dimak sud pada Pasal 13 ayat (2), ayat (3)
dan ayat (4) ditetapkan melalui Pedoman Teknis
145
Modul 5
Penatagunaan Tanah yang menjadi syarat meng

gunakan dan memenfaatkan tanah sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 10 ayat (1); (Pasal 13 Ayat (5) PP
− Penggunaan dan pemanfaatan tanah sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 13, wajib mengikuti RTRW yang
terakhir apabila terjadi perubahan RTRW; (Pasal 16 PP
Nomor 16 Tahun 2004);
− Pemegang hak atas tanah wajib mengikuti persyaratan

dalam hal penggunan dan pemanfaatan tanah yang
diatur dalam peraturan perundang-undangan; (Pasal
14 PP Nomor 16 Tahun 2004)
− Pemanfaatan tanah dapat ditingkatkan apabila tidak
mengubah penggunaan tanahnya, dengan
memperhatikan hak atas tanahnya dan kepentingan
masyarakat.
(Pasal 17 ayat (1) dan ayat (2) PP Nomor 16 Tahun 2004)
d. Penguasaan, Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah yang
tidak sesuai dengan RTRW disesuaikan melalui
Penyelengaraan Penatagunaan Tanah; (Pasal 20 PP
2. Penyelenggaraan penatagunaan tanah
Sejalan dengan penyelenggaraan kebijakan penatagunaan
tanah yang tertuang pada pasal6 PP No. 16 Tahun 2004,
penyelenggaraan penatagunaan tanah juga dilakukan terhadap
:
- Bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya, baik yang
sudah atau belum terdaftar;
- Tanah Negara
- Tanah Ulayat masyarakat hukum adat sesuai ketentuan
peraturan perundang- undangan yang berlaku.
146
Modul 5
Sesuai dengan ketentuan pada Pasal 22 ayat (1) (PP Nomor

16 Tahun 2004 disebutkan, bahwa dalam rangka
penyelenggaraan penatagunaan tanah dilaksanakan kegiatan
yang meliputi :
1. Pelaksanaan Inventarisasi Penguasaan, Penggunaan dan
Pemanfaatan Tanah
2. Penetapan Perimbangan Antara Persediaan dan
Kebutuhan Pengua saan, Penggunaan dan Pemanfaatan
Tanah Menurut Kawasan
3. Penetapan Pola Penyesuaian Penguasaan, Penggunaan dan
Peman faatan Tanah dengan Rencana Tata Ruang Wilayah
(RTRW)
Adapun jenis kegiatan Inventarisasi Penguasaan,

Penggunaan dan Pemanfaatan Tanah meliputi :
a. Pengumpulan dan pengolahan data Penguasaan,
Penggunaan dan Peman faatan tanah, Kemampuan
Tanah, Evaluasi Tanah serta data Pendukung;
b. Penyaj ian data berupa Peta dan Informasi Penguasaan,
Penggunaan Pemanfaatan Tanah, Kemampuan Tanah,
Evaluasi tanah serta Data Pen dukung;
c. Penyediaan dan Pelayanan berupa Peta dan Infromasi
Penguasaan, Peng gunaan Pemanfaatan Tanah,
Kemampuan Tanah, Evaluasi tanah serta Data
Pendukung.
Inventarisasi Penguasaan, Penggunaan dan Pemanfaatan
Tanah disajikan dalam peta dengan skala kebih besar dari pada
skala peta RTRW yang bersangkutan dan dapat dijadikan
sebagai bahan masukkan dalam Penyusunan dan revisi RTRW.
Sesuai penjelasannya dalam Pasal 22 ayat (1) huruf (b) PP
Nomor 16 Tahun 2004; Penetapan Perimbangan Antara
Persediaan dan Kebutuhan Penguasaan, Penggunaan dan
147
Modul 5
Pemanfaatan Tanah Menurut Kawasan tersebut disusun

dalam bentuk Neraca Penatagunaan Tanah (NPGT).
Sesuai dengan pasal 23 ayat (4) PP Nomor 16 Tahun 2004,

pelaksanaan pola penyesuaian penguasaan, penggunaan dan
pemanfaatan tanah dengan RTRW sebagaimana dimaksud
dalam pasal 22 ayat (1) huruf (c) dilakukan melaluI:
- Penataan Kembali; berupa 1). Konsoslidasi Tanah; 2).
Relokasi, 3). Tukar- menukar, 4). Peremajaan Kota.
- Upaya Kemitraan; yaitu usaha yangdilakukan oleh
masyarakat pemilik tanah, baik swadaya maupun
kerjasama dengan pihak lain untuk menca pai tujuan
bersama dengan hak dan kewajiban yang diatur bersama;
- Penyerahan dan Pelepasan Hak Atas Tanah kepada negara
atau pihak lain dengan penggantian sesuai dengan
perundang-undangan; yaitu antara lain berupa: 1). Hibah,
2). Jual beli; 3).Tukar menukar dan 4). Bentuk-bentuk lain
yang sesuai dengan peraturan perundangundangamn yang
berlaku.
Penyesuaian penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan
tanah Dengan RTRW dilaksanakan dengan mempertimbangkan:
- Kebijakan Penatagunaan Tanah
- Hak-hak masyarakat pemilik tanah
- Invenstasi pembangunan prasarana dan sarana
- Evaluasi tanah
Usaha melibatkan peran serta masyarakat sesuai dengan

peraturan perundangundangan sangat penting untuk
mengetahui bagaimana penyesuaianpenguasaan, penggunaan
dan pemanfaatan tanahterhadap RTRW dapat dilakukan. Peran
serta masyarakat merupakan bentuk kegiatan bottom-up yang
harus dilakukan agar tidak terjadi gap antara keinginan
148
Modul 5
masyarakat dengan pemerintah.
3.1. Karakteristik penggunaan tanah perdesaan

Pengertian kawasan perdesaan dapat dilihat pada Undang
– Undang No. 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang. Definisi
Kawasan perdesaan adalah wilayah yang mempunyai kegiatan
utama pertanian, termasuk pengelolaan sumber daya alam
dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman
perdesaan, pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial, dan
kegiatan ekonomi.
Ciri yang paling jelas dari kawasan perdesaan adalah
aktivitas yang menonjol adalah pertanian dan tempat
tumbuhnya vegetasi liar. Selain itu pola pemukimannya
cenderung mengelompok dalam satuan satuan wilayah dusun
serta desa. Dinamika ekonomi kawasan perdesaan relatif
rendah, dimana penduduk mengandalkan pada penjualan hasil
pertanian ke kota. Meskipun demikian untuk kawasan
perdesaan di Pulau Jawa khususnya daerah Pantai Utara
semakin menunjukkan suasana pinggiran perkotaan.
Bentang fisik wilayah perdesaan sangat bervariasi, mulai
dari daerah pegunungan hingga pesisir pantai. Wilayah hulu
di hampir seluruh pula besar adalah daerah pegunungan. Pola
aliran sungai di daerah hulu yang mempunyai banyak sumber
air kemudian mengumpul ke anak sungai dan berakhir pada
sungai utama
149
Modul 5
Gambar 20. Pola Umum Sungai
Semakin landai dan curam suatu wilayah akan semakin

rentan terjadinya erosi aliran air permukaan (run-off).
Terjadinya erosi menyebaban lapisan tanah subur terkikis
sehingga dalam jangka waktu tertentu tanah akan kehilangan
kesuburannya. Hilangnya kesuburan tanah akibat erosi
mengakibatkan terjadinya degradasi lahan (land degradation).
Larikan air permukaan dari daerah hulu ke hilir yang akan
semakin besar juga menghilangkan penyimpanan air tawar.

Pola aliran air permukaan dari hulu ke sungai dapat dilihat
pada gambar di bawah ini.
Gambar 21. Aliran Air Permukaan
150
Modul 5
Erosi aliran air permukaan harus diminimalisir untuk

mencegah kerugian lingkungan akibat hilangnya kesuburan
tanah. Pencegahan tersebut dengan penanaman vegetasi dan
praktek pengolahan tanah yang lebih ramah lingkungan seperti
pembuatan guludan dengan pola yang mengikuti bentuk lereng.
Aliran air permukaan akan semakin baik kalau dapat terserap
ke dalam tanah karena akan menambah cadangan air tanah
permukaan (aquifer). Skema pencegahan erosi dapat dilihat
sebagai berikut.
Gambar 22. Konservasi Lahan Untuk Mencegah Erosi
Pola penggunaan tanah di kawasan perdesaan yang

letaknya relatif jauh dari kota sebagian besar didominasi oleh
tanah pertanian. Lebih jauh lagi, di wilayah – wilayah yang ke
arah pedalaman atau daerah terpencil masih didominasi oleh
hutan belukar dan semak atau padang rumput. Sedangkan
areal yang mengelilingi kota (hinterland) banyak mengalami
perubahan menjadi daerah non pertanian.
Penggunaan tanah yang dianggap paling intensif adalah
sawah irigasi teknis. Di dalam sawah irigasi teknis minimal
dilakukan 2 kali penanaman baik seluruhnya padi sawah
151
Modul 5
maupun tumpangsari dengan palawija. Pola penanaman di

sawah irigasi teknis umumnya 2 x padi sawah setahun dan 2x
padi sawah + 1 x palawija. Di tempat yang irigasinya bagus
dapat dilakukan 3 x penanaman padi sawah. Intensitas
penanaman sangat tergantung dari suplai air irigasi yang
belakangan ini berkurang dan umur varietas tanaman.
Sumber irigasi teknis berasal dari bendungan yang
umumnya di daerah dataran rendah dan dari mata air di
dataran tinggi. Di tempat yang sumber airnya melimpah bahkan
dapat diusahakan budidaya perairan seperti tambak ikan air
tawar sebagai selingan. Sebagai contoh sebagian daerah
Priangan Timur tanaman padi ditumpang sarikan dengan
budidaya ikan dimana umur ikan disesuaikan dengan umur
tanaman padi.
Sawah non irigasi terbagi atas sawah tadah hujan (upland
rice) dan daerah genangan (wetland rice). Sawah tadah hujan
umumnya hanya dapat ditanami 1 x padi pada waktu masih
banyak air dan 1x atau 2 x palawija untuk memanfaatkan sisa
air. Untuk sawah yang berada di daerah rawa atau lebak dapat
dilakukan 1x atau 2x tergantung dari jenis varietas yang
diusahakan. Tidak ada tanaman lain yang diusahakan karena
ekosistemnya yang khas terus menerus tergenang oleh air.
Kelompok pertanian lahan kering lainnya adalah
tegalan dan ladang. Tegalan diusahakan untuk komoditi
tanaman setahun yang umumnya adalah palawija. Di dataran
rendah jenis komoditi yang ditanam adalah tanaman pangan
seperti ketela pohon, jagung, kacang – kacangan dan
tanaman lainnya. Sedangkan di dataran tinggi selain
tanaman pangan juga jenis komoditi hortikultura yaitu
tanaman sayuran, tanaman bunga dan tanaman buah –
buahan semusim.
152
Modul 5
Ladang umumnya dilakukan oleh masyarakat pedalaman

yang membuka hutan belukar atau semak kemudian dijadikan
lahan pertanian. Ada yang bersifat permanen dan ada ladang
yang bersifat sementara atau ladang berpindah. Jenis komoditi
adalah tanaman pangan seperti padi ladang dan tanaman
pangan lainnya. Intensitas penanaman masih terbatas dan
umumnya dilakukan tumpang sari seperti padi ladang dengan
kacang – kacangan atau jagung.
Kebun campur diusahakan mulai dari dataran rendah
hingga dataran tinggi. Jenis komoditi beragam sehingga relatif
tidak ada yang dominan. Umumnya adalah tanaman
tahunan seperti tanaman buah – buahan dan kehutanan.
Misalnya di wilayah pegunungan ditanam pohon albisia atau
sengon untuk produk kayudengan pohon aren, nangka,
pisang, duren, dan lain – lain. Apabila tajuk tanaman masih
belum lebat diselingi dengan tanaman pangan.
Perkebunan secara umum terbagi atas perkebunan rakyat
dan perkebunan besar. Perkebunan rakyat adalah areal kebun
monokultur yang diusahakan oleh rakyat. Manajemen usaha
umumnya masih dilakukan secara tradisional dengan teknologi
dan modal yang terbatas. Hal berbeda dengan perkebunan
besar baik oleh swasta maupun BUMN yang diusahakan secara
manajemen modern sehingga produktivitas maupun kualitas
panen jauh lebih baik.
Hutan lebat pada umumnya berada pada kawasan hutan
yang umumnya berada pada Taman Nasional dan Hutan
Lindung. Namun dengan makin maraknya penebangan liar
(illegal logging) dan desakan aktivitas manusia, secara fisik
tegakaan hutan makin berkurang. Ketentuan mengenai
kawasan hutan tunduk pada peraturan perundang –
undangan mengenai kawasan hutan.
153
Modul 5
Hutan belukar dapat berada di dalam kawasan hutan atau

di kawasan budidaya. Tegakan hutan belukar di kawasan
budidaya umumnya merupakan tanah milik adat yang berada
di luar pulau Jawa. Hutan produksi umumnya berada di
kawasan hutan dengan status sebagai Hutan Produksi, Hutan
Produksi Terbatas dan Hutan Produksi yang Dapat Dikonversi.
Jenis penggunaan tanah perdesaan merujuk pada
Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN No. 1 Tahun
1997 tentang Pemetaan Penggunaan Tanah Perdesaan,
Penggunaan Tanah Perkotaan, Kemampuan Tanah Dan
Penggunaan Simbol/Warna Untuk Penyajian Dalam Peta.
Berikut ini adalah jenis – jenis penggunaan tanah dan
definisinya :
1. Tanah Pemukiman adalah tanah yang digunakan untuk
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian
penduduk dan sarana – sarana penunjangnya.
2. Tanah Industri adalah areal tanah yang digunakan untuk
kegiatan ekonomi berupa proses pengolahan bahan baku
menjadi barang setengah jadi dan atau setengah jadi
menjadi barang jadi.
154
Modul 5
Gambar 23. Pemukiman Perdesaan
3. Tanah Pertambangan adalah areal tanah yang digunakan

untuk kegiatan eksplorasi dan eksploitasi bahan tambang
yang terkandung didalamnya dengan cara terbuka dan atau
tertutup.
4. Tanah Persawahan adalah areal tanah pertanian yang
digenangi air secara periodik dan atau terus menerus
dengan tujuan tertentu, ditanami padi dan atau diselingi
dengan tanaman lain.
Gambar 24. Tanah Sawah Irigasi
5. Pertanian tanah kering semusim adalah areal pertanian

yang tidak pernah diairi dan mayoritas ditanami dengan
tanaman umur pendek.
6. Tanah Kebun adalah areal tanah pertanian yang

dimanfaatkan untuk menanam rupa-rupa jenis tanaman
keras, tanaman semusim, dan atau kombinasi dari
tanaman-tanaman tersebut serta satu tanaman dengan
tanaman lainnya tidak ada yang mendominasi.
155
Modul 5
Gambar 25. Tegalan
7. Tanah Perkebunan adalah areal tanah pertanian yang

ditanami tanaman keras dengan jenis tanaman tertentu
yang dikelola secara khusus.
8. Padang/Sabana/Stepa adalah areal tanah yang hanya
ditumbuhi oleh tumbuhan rendah dari keluarga rumput dan
semak rendah.
9. Hutan adalah areal tanah yang ditumbuhioleh
tumbuhan dan atau pepohonan yang tajuk daunnya
dapat saling menutupi / bergesekan.
Gambar 26. Hutan Pesisir
10. Perairan adalah areal tanah yang secara dominan digenangi
156
Modul 5
air secara permanen alami dan atau buatan dengan tujuan

tertentu.
11. Tanah Terbuka adalah areal tanah yang tidak digarap
karena tidak subur/tandus dan atau menjadi tidak
subur/rusak setelah digarap serta tidak ditumbuhi oleh
tumbuhan.
Sumberdaya alam di kawasan perdesaan sangat penting
bagi perekonomian nasional. Di dalam kawasan perdesaan
terdapat 3 besar sektor ekonomi yaitu pertanian, kehutanan
dan pertambangan. Ketiga sektor utama tersebut memberikan
sumbangsih sebagai :
- Sumber pangan dan protein nabati
- Sumber protein hewani
- Sumber kebutuhan kayu
- Sumber energi dan mineral
3.2. Karakteristik penggunaan tanah perkotaan

Kawasan perkotaan menurut definisi dalam UU No. 26
Tahun 2007 tentang Penataan Ruang adalah wilayah yang
mempunyai kegiatan utama bukan pertanian dengan susunan
fungsi kawasan sebagai tempat permukiman perkotaan,
pemusatan dan distribusi pelayanan jasa pemerintahan,
pelayanan sosial, dan kegiatan ekonomi.
Kawasan perkotaan secara jelas menunjuk pada wilayah
administrasi Kota. Bentang alam kawasan perkotaan umumnya
datar meskipun dengan ketinggian tempat yang bervariasi.
Intensitas penggunaan tanah lebih tinggi, pemukiman lebih
padat dan sangat bervariasi. Kompleksnya pola penggunaan
tanah yang seakan memberikan kesan semrawut lebih banyak
disebabkan penegakkan aturan dalam pemanfaaatan ruang
yang sangat minim atau bahkan tidak ada. Pola pemukiman
157
Modul 5
tumbuh tidak teratur bercampur dengan kawasan lain seperti

jasa, industri dan perdagangan.
Masalah pertanahan yang menonjol di kawasan perkotaan
adalah sengketa dan perkara pertanahan, okupasi liar di atas
tanah negara, pembangunan di atas jalur hijau dan
pembangunan yang kurang berpihak pada masyarakat bawah.
Perencanaan ruang dalam skala detail sangat menentukan
dalam penataan pertanahan. Hal tersebut karena dalam
pemberian hak atas tanah harus jelas di posisi mana suatu
bidang tanah dapat dimanfaatkan. Dengan demikian jenis hak
yang dapat diberikan akan menyesuaikan dengan jenis
peruntukan ruang.
Sebagaimana halnya penggunaan tanah perdesaan,
jenis dan definisi penggunaan perkotaan merujuk pada
Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN No. 1 Tahun
1997. Jenis – jenis penggunaan tanah perkotaan adalah
sebagai berikut :
1. Tanah Perumahan adalah bidang-bidang tanah yang
digunakan untuk kelompok rumah yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang
dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan
2. Tanah Perusahaan adalah bidang-bidang tanah yang
digunakan untuk suatu badan hukum dan atau badan
usaha milik pemerintah maupun swasta untuk kegiatan
ekonomi yang bersifat komersial bagi pelayanan
perekonomian dan atau tempat transaksi barang dan jasa
158
Modul 5
Gambar 27. Tanah Perusahaan

3. Tanah Industri adalah bidang-bidang tanah yang
digunakan untuk suatu badan hukum dan atau badan
usaha milik pemerintah maupun swasta untuk kegiatan
ekonomi yang bersifat komersial bagi pelayanan
perekonomian dan atau tempat transaksi barang dan jasa.
4. Tanah Jasa adalah bidang-bidang tanah yang digunakan
untuk suatu kegiatan pelayanan sosial dan budaya bagi
masyarakat kota yang dilaksanakan oleh badan dan atau
organisasi kemasyarakatan, pemerintah maupun swasta
yagn menitikberatkan kegiatan bertujuan untuk pelayanan
non komersial.
5. Tanah Tidak Ada Bangunan adalah bidang-bidang tanah di
dalam wilayah perkotaan yang belum atau tidak digunakan
untuk pembangunan perkotaan
6. Tanah Terbuka adalah bidang-bidang tanah yang tidak
dibangun dan berfungsi sebagai ruang terbuka atau
tanaman
7. Tanah Non-Urban adalah areal tanah/bidang-bidang tanah
didalam wilayah perkotaan yang dimanfaatkan untuk
kegiatan pertanian dalam arti luas
159
Modul 5
B. REFORMA AGRARIA
1. Pengertian Reforma Agraria

Secara etimologis, kata agraria berasal dari kata bahasa
Latin ager yang artinya sebidang tanah (bahasa Inggris acre ).
Kata bahasa Latin aggrarius meliputi arti yang ada
hubungannya dengan tanah, pembagian atas tanah terutama
tanah umum, bersifat perdesaan.Kata reform merujuk pada
perombakan, mengubah dan menyusun/membentuk kembali
sesuatu menuju perbaikan. Dengan demikian reforma agraria
dapat diartikan secara sederhana sebagai penataan kembali
struktur pemilikan, penguasaan, dan penggunaan
tanah/wilayah, demi kepentingan petani kecil, penyakap,
buruh tani ( Rolaswati, tanpa tahun ).
Sementara pengertian reforma agrariayang lebih lengkap
(Tuma, 1965) adalahsuatu upayasistematik, terencana, dan
dilakukan secara relatif cepat, dalam jangka waktutertentu dan
terbatas, untuk menciptakan kesejahteraan dan keadilan sosial
sertamenjadi pembuka jalan bagi pembentukan masyarakat
‘baru’ yang demokratis danberkeadilan; yang dimulai dengan
langkah menata ulang penguasaan, penggunaan,dan
pemanfaatan tanah dan kekayaan alam lainnya, kemudian
disusul dengansejumlah program pendukung lain untuk
meningkatkan produktivitas petanikhususnya dan
perekonomian rakyat pada umumnya (Bachriadi, 2007)
Landreform atau Reforma Agraria

Istilah landreform pertama kali dicetuskan oleh Lenin dan
banyak digunakan di negara komunis atau blok timur pada saat
itu dengan adagium “ land to the tiller ” untuk memikat hati
rakyat dan petani yang menderita karena tekanan tuan tanah,
160
Modul 5
untuk kepentingan politis (Sumaya, 2003). Tentu saja

pemahaman ini berbeda dengan yang dipergunakan di
Indonesia.Pengertian landreform dalam UUPA dan UU Nomor
56 Prp Tahun 1960 merupakan pengertian dalam arti luas
sesuai pengertian FAO ( Food and Agriculture Organization)
yaitu meliputi program tindakan yang saling berhubungan
yang bertujuan untuk menghilangkan penghalang di bidang
ekonomi, sosial yang timbul dari kekurangan yang terdapat
dalam struktur pertanahan (Hermawan, 2003).
Sementara dalam PP Nomor 224 Tahun 1961 tentang
Pelaksanaan Pembagian Tanah dan Pemberian Ganti Kerugian,
dijelaskan bahwa landreform bertujuan mengadakan
pembagian yang adil dan merata atas sumber penghidupan
rakyat tani yang berupa tanah, sehingga dengan pembagian
tersebut diharapkan akan dapat dicapai pembagian hasil yang
adil dan merata.
Siregar (2008) menjelaskan landreform sebagai usaha
sistematis untuk memperbaiki hubungan antara manusia
dengan tanah yang dirasakan belum harmonis dan belum
mencerminkan keadilan sosial. Usaha perbaikan yang
dilakukan melalui penataan kembali struktur penguasaan,
pemilikan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah menjadi
tatanan keagrarian baru yang dapat menjamin keadilan,
harmoni sosial, produktivitas dan keberlanjutan, berdasarkan
prinsip bahwa “tanah pertanian harus dikerjakan dan
diusahakan secara aktif oleh pemiliknya sendiri” (Utami, 2013).
Pelaksanaan landreform dengan demikian bertujuan
memperbaiki keadaan sosial ekonomi rakyat melalui
pembagian yang lebih adil atas sumber penghidupan petani
berupa tanah (Utami, 2013). Namun kemudian disadari bahwa
dalam banyak kejadian, petani yang telah memperoleh tanah
161
Modul 5
dari kegiatan landreform kemudian melepaskan kembali

tanahnya karena petani tidak memiliki akses kepada kegiatan
ekonomi, sumber keuangan, manajemen usaha, dan teknologi
pertanian. Akibatnya keberadaan tanah tidak membantu petani
meningkatkan kesejahteraannya.
Kondisi ini kemudian mendorong dilaksanakannya konsep
reforma agraria, yaitu landreform dalam pengertian redistribusi
pemilikan dan penguasaan tanah (reforma aset) yang didukung
oleh program penunjang seperti pengairan perkreditan,
penyuluhan, pendidikan, pemasaran, dan sebagainya (reforma
akses). Dengan demikian, dapat dikatakan bahwa reforma
agraria terdiri dari 2 (dua) pilar yaitu reforma aset dan reforma
akses.
Tuma (1965) menyimpulkan bahwa “landreform” dalam
pengertian luas akhirnya dapat disamakan dengan reforma
agraria, yakni suatu upaya untuk mengubah struktur agraria
demi terciptanya tujuan sebagaimana disebutkan di atas.Jad
ireforma agraria dapat diartikan sebagai landreform plus
(Bachriadi, 2007) Dari pengertian diatas disimpulkan bahwa
reforma agraria mengandung 2 pokok, yaitu :
a. Penataan sistem politik dan hukum pertanahan berdasarkan
Pancasila, UUD
45 dan UUPA
b. Proses penyelenggaraan land reform (redistribusi) dan
access reform (AR) secara bersama.
Dengan demikian Reforma Agraria (RA) = Aset Reform + Akses
Reform.
2. Dasar Hukum dari Reforma Agraria

a. TAP MPR RI No. IX/MPR/2001 Tentang Pembaruan Agraria
dan Pengelolaan Sumber Daya Alam
Pasal 2
162
Modul 5
“ Pembaruan Agraria mencakup proses yang

berkesinambungan berkenaan dengan penataan kembali
penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan sumber
daya agraria, dilaksanakan dalam rangka tercapainya
kepastian dan perlindungan hukum serta keadilan dann
kemakmuran bagi seluruh rakyat Indonesia”
Pasal 5
“Arah Kebijakan pembaruan agraria :
− Penataan hukum dan politik pertanahan.
− Melaksanakan penataan kembali penguasaan, pemilikan,
penggunaan dan pemanfaatan tanah (P4T/landreform) yang
berkeadilan dengan memperhatikan kepemilikan tanah
untuk rakyat.
− Menyelenggarakan pendataan melalui inventarisasi
penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan
tanah (IP4T) secara komperhensif dan sistematik dalam
rangka pelaksanaan landreform.
− Menyelesaikan konflik-konflik yang berkenaan dengan
sumberdaya agraria yang timbul selama ini.
− Memperkuat kelembagaan dalam rangka pelaksanaan
pembaharuan agrarian (reforma agrarian).”
c. Peraturan Bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri
Kehutanan Republik Indonesia, Menteri Pekerjaan Umum
Republik Indonesia dan Kepala Badan Pertanahan
Nasional Republik Indonesia No. : 79 Tahun 2014, No.:
PB.3/Menhut-11/2014,No.: 7/PRTM/2014, No.:
8/SKB/X/2014, tanggal 17 Oktober 2014 Tentang Tata
Cara Penyelesaian Penguasaan Tanah yang Berada di
dalam Kawasan Hutan
3. Latar Belakang Reforma Agraria
163
Modul 5
Sumber daya agraria harus dikelola dan dimanfaatkan

dalam rangka mewujudkan masyarakat adil dan makmur,
namun kenyataannya banyak masalah yang dihadapi berkaitan
dengan pengelolaan dan pemanfaatan sumber daya agraria,
yaitu :
1. Ketimpangan Penguasaan Tanah
Konsentrasi Aset di sekelompok masyarakat. Terdapat Hak Guna

Usaha 15.000.000 Ha yang dikelola perusahaan -
perusahaan besar, Hak Guna Bangunan yang dikuasai oleh
pengusaha-pengusaha property tertentu, Hutan Tanaman Industri
8.800.000 Ha dan Hak Pengelolaan Hutan 17.380.000 Ha oleh
perusahaan tertentu.
Di sisi lain, pada bulan September tahun 2013 Petani Gurem di
Indonesia berjumlah 13.700.000 Orang (Sumber:
www.bps.go.id/ akses Mei 2015). Ada perumahan mewah, di
sisi lain ada perkampungan kumuh.
2. Kemiskinan
Pada bulan Agustus tahun 2013 28,55 Juta Penduduk

Indonesia tergolong pada penduduk miskin dengan pendapatan
308 ribu rupiah/ org/ bulan ( Sumber: www.bps.go.id/ akses
Mei 2015).
3. Pengangguran
Ada 28,55 Juta Penduduk Indonesia tergolong penduduk

miskin dengan pendapatan 308 ribu rupiah/ org/ bulan.
4. Pihak ketiga yang berada dalam kawasan
Banyak masyarakat atau suku-suku yang hidup di dalam

hutan dan mengandalkan kehidupannya dari alam
diantaranya:
− Suku Dayak di Kalimantan
− Suku anak dalam/ kubu di Jambi
164
Modul 5
− Suku Polohi di Gorontalo
− Suku Dani, Suku Bauzi, Suku Korowai di Papua
− Suku Togothi di Halmahera
− Suku Sakai di Siak Riau, dan lain - lain
5. Ketahanan Pangan
− Konversi tanah sawah ke non sawah
− Setiap Tahun Terdapat sekitar 110.000 Ha Lahan

pertanian beralih fungsi menjadi non Pertanian
− Jumlah petani yang tidak memiliki tanah
− Pada 2013, jumlah rumah tangga petani gurem di Indonesia

adalah
14.250.000 rumah tangga atau 55,53 % dari total

rumah tangga petani di Indonesia.(BPS, 2013)
− Petani sulit mengakses sumber pembiayaan murah
6. Bidang tanah yang belum bersertipikat

Dari jumlah bidang tanah di Indonesia ± 100 juta bidang,
sudah bersertipikat 45 juta bidang dan belum bersertipikat 55
juta bidang.
7. Konflik agraria
Dari tahun ke tahun konflik agraria semakin meningkat,
sehingga luas areal konflikpun semakin bertambah.
8. Kerusakan Lingkungan Hidup
Daerah Aliran Sungai di Indonesia perlu mendapatkan perhatian
serius, karena rentan akan erosi dan banjir. DAS tersebut
diantaranya :
• Sungai Ciliwung; Prov. Jabar dan DKI dengan DAS seluas
97.151 ha.
165
Modul 5
• Sungai Cisadane; Prov. Jabar dan Banten dengan DAS seluas

151.283 ha
• Sungai Citanduy; Prov. Jabar dan Jateng dengan DAS seluas
69.554 ha
• Sungai Bengawan Solo; Prov. Jateng dan Jatim DAS seluas
1.779.070 ha.
• Sungai Progo; Prov. Jateng dan DIY dengan DAS seluas 18.097
ha
• Sungai Kampar; Prov. Sumbar dan Riau dengan DAS seluas
2.516.882 ha
• Sungai Batanghari; Prov. Sumbar dan Jambi DAS seluas
4.426.004 ha
• Sungai Musi; Prov. Bengkulu dan Sumsel dengan DAS
seluas 5.812.303 ha
• Sungai Barito; Prov. Kalteng dan Kalsel dengan DAS seluas
6.396.011 ha.
• Sungai Mamasa (Saddang); Prov. Sulbar dan Sulsel DAS
seluas 846.898 ha.
(Sumber: http://alamendah.org/kerusakan-sungai-dan-
daerah-aliran-sungai-di- indonesia/)
Tujuan Reforma Agraria adalah sebagai berikut :

1. Menata kembali ketimpangan struktur penguasaaan
dan penggunaan tanah ke arah yang lebih adil
2. Mengurangi kemiskinan
3. Menciptakan lapangan kerja
4. Memperbaiki akses rakyat kepada sumber-sumber
ekonomi, terutama tanah
5. Mengurangi sengketa dan konflik pertanahan

6. Memperbaiki dan menjaga kualitas lingkungan hidup
7. Meningkatkan ketahanan pangan (terutama
ketahanan pangan rumahtangga).
Prinsip Keagrarian yang dijalankan dalam Reforma
166
Modul 5
Agraria adalah agraria harus berkontribusi secara nyata :

1. Untuk meningkatkan kesejahteraan rakyat
2. Untuk menata kehidupan bersama yang lebih berkeadilan
3. Untuk mewujudkan keberlanjutan sistem kemasyarakatan,
kebangsaan dan kenegaraan Indonesia
4. Untuk mewujudkan keadilan (terselesaikannya sengketa
dan konflik pertanahan).
LATIHAN
Bagi kelas dalam beberapa grup diskusi. Setiap grup

memilih satu tema di bawah ini dan lakukan diskusi kelompok.
Tema yang dipilih adalah :
1. Kebijakan penatagunaan tanah dalam penggunaan dan
pemanfaatan tanah pada rencana pembangunan kawasan
industri
pemanfaatan tanah pada rencana pembangunan kebun
kelapa sawit
pemanfaatan tanah pada rencana pembangunan
perumahan real estate
pemanfaatan tanah pada rencana pembangunan tempat
latihan militer
RANGKUMAN
Salah satu penopang kegiatan penataan agraria adalah
penatagunaan tanah. Pengertian penatagunaan tanah adalah
sama dengan pola pengelolaan tanah yang meliputi
penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah yang
berwujud konsolidasi pemanfaatan tanah melalui pengaturan
167
Modul 5
kelembagaan yang terkait dengan pemanfaatan tanah sebagai

satu kesatuan sistem untuk kepentingan masyarakat secara
adil.
Penatagunaan tanah merupakan bagian dari penataan
ruang wilayah. Keterkaitan antara penatagunaan tanah dengan
tata ruang diwujudkan sebagai tujuan penatagunaan tanah
sebagaimana disebut dalam Pasal 3 PP No. 16 Tahun 2004
yaitu :
a. Mengatur penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan
tanah bagi berbagai kebutuhankegiatan pembangunan yang
sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah
b. Mewujudkan penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan
tanah agar sesuai denganarahan fungsi kawasan dalam
Rencana Tata Ruang Wilayah
c. Mewujudkan tertib pertanahan yang meliputi penguasaan,
penggunaan danpemanfaatan tanah termasuk
pemeliharaan tanah serta pengendalian pemanfaatantanah
d. Menjamin kepastian hukum untuk menguasai,
menggunakan dan memanfaatkan tanahbagi masyarakat
yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah sesuai
dengan Rencana Tata Ruang Wilayah yang telah ditetapkan
Reforma agraria dapat diartikan secara sederhana sebagai
penataan kembali struktur pemilikan, penguasaan, dan
penggunaan tanah/wilayah, demi kepentingan petani kecil,
penyakap, buruh tani.Sementara pengertian reforma agraria
yang lebih adalahsuatu upayasistematik, terencana, dan
dilakukan secara relatif cepat, dalam jangka waktutertentu dan
terbatas, untuk menciptakan kesejahteraan dan keadilan sosial
sertamenjadi pembuka jalan bagi pembentukan masyarakat
‘baru’ yang demokratis danberkeadilan; yang dimulai dengan
langkah menata ulang penguasaan, penggunaan,dan
168
Modul 5
pemanfaatan tanah dan kekayaan alam lainnya, kemudian

disusul dengansejumlah program pendukung lain untuk
meningkatkan produktivitas petanikhususnya dan
perekonomian rakyat pada umumnya
169
Modul 5
EVALUASI
1. Kegiatan untuk mendapatkan nilai tambah tanpa

mengubah wujud fisik penggunaan tanahnya
merupakan pengertian dari :
a. Penggunaan tanah
b. Penatagunaan tanah
c. Pemanfaatan tanah
d. Penguasaan tanah
e. Penilaian tanah
2. Tanah di dalam kawasan lindung yang tidak dapat

diberikan hak atas tanah adalah :
a. Tanah kawasan pertanian
b. Tanah kawasan hutan
c. Tanah kawasan pemukiman
d. Tanah hasil reklamasi
e. Tanah timbul
3. Salah satu penyesuaian penguasaan, penggunaan dan

pemanfaatan tanah dengan RTRW adalah melalui :
a. Redistribusi tanah
b. Penatagunaan tanah
c. Pengadaan tanah
d. Konsolidasi tanah
e. Pematangan tanah
170
Modul 5
4. Kebijakan penatagunaan tanah pada sempadan pantai,

danau, sempadan waduk atau sempadan sungai, harus
memperhatikan salah satunya :
a. Keterbatasan daya dukung
b. Rencana pembangunan pemukiman
c. Rencana pengembangan ekonomi
d. Keterbatasan pembiayaan pembangunan
e. Kelestarian budaya
5. Salah satu yang mendasari lahirnya program Reforma Agraria

adalah :
a. Ketimpangan penguasaan tanah
b. Ketimpangan ekonomi wilayah
c. Ketimpangan struktur sosial
d. Ketimpangan pembangunan fisik
e. Ketimpangan pendapatan masyarakat

Periksa jawaban anda apakah sudah benar atau belum. Apabila
jawaban anda benar semua berarti sudah memenuhi
171
Diklat Penyusunan RDTR Tingkat Dasar
BAB VI
PENUTUP
Undang - Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan

Dasar Pokok – Pokok Agraria merupakan tonggak sejarah
pemberlakukan hukum agraria nasional. Sebelum UUPA
berlaku, hukum agraria yang berlaku adalah produk kolonial
Belanda. Jenis hak produk kolonial adalah hak barat dan hak
adat. Adanya dualisme hak atas tanah mencerminkan adanya
diskriminasi hukum terhadap masyarakat Indonesia dan
bernuansa kolonialisme. Berlakunya UUPA menghapus
ketentuan hukum hak atas tanah peninggalan Belanda.
Sebagai gantinya diberlakun hukum agraria nasional dan
diperkenal berbagai jenis hak atas tanah.
dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus,
membebaninya.
Pendaftaran tanah pertama kali diselenggarkan dengan
cara sistematis dan sporadis. Saat ini pemerintah sedang
gencar menyelenggarakan pendaftaran tanah sistematis
lengkap (PTSL). Diharapkan dengan PTSL, pembuatan
sertipikasi atas bidang tanah di wilayah Indonesia lebih cepat
terealisir.
172
KUNCI JAWABAN
BAB II BAB V
1. a 1. e
2. c 2. a
3. d 3. b
4. a 4. d
5. e 5. c
BAB III BAB VI

1. a 1. c
2. b 2. b
3. b 3. d
4. a 4. a
5. e 5. a
BAB IV
1. c
2. b
3. e
4. e
5. d
173
DAFTAR PUSTAKA
Arsyad, Sitanala. 1989. Konservesi Tanah dan Air. Institut

Pertanian Bogor. Badan Pertanahan Nasional. 2004.
Standar Struktur Data Spasial Dxf.
Murad, Rusmadi. 1997. Administrasi Pertanahan :
Pelaksanaan Hukum Pertanahan Dalam Praktek.
Mandar Maju, Bandung
Sandy, I Made. 1977. Penggunaan Tanah (Land Use) di Indonesia.
Publikasi No.
75. Direktorat Tata Guna Tanah Ditjen Agraria Departemen
Dalam Negeri
174
175

Modul 1-5

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi Asli:

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Modul 1-5

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

lllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk

Pusat Pengembangan Sumber Daya Manusia

Deni Santo, S.T., M.Sc.

KATA PENGANTAR ................................................................................................................. I

E. KETERKAITAN RDTR DENGAN PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN LAINNYA ..................... 32

Tabel 1 Penyusunan RDTR ............................................................................................................. 12

Kondisi saat ini kawasan perkotaan mengalami perkembangan yang sangat

Sesuai ketentuan Pasal 55 Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang

Wilayah perencanaan RDTR antara lain mencakup wilayah administrasi,

Sesuai dengan Pasal 83 ayat (3) PP No. 21 Tahun 2021 tentang

Modul Pengantar RDTR dapat memberi pemahaman bagi aparatur bidang

Sejarah Peraturan Zonasi

• Di akhir era 1920-an sebagian besar USA telah mengembangkan suatu

Selama berabad-abad lamanya, keuntungan kekayaan alam, luas wilayah,

Segala macam aktivitas di muka bumi memerlukan ruang. Penataan Ruang

Dapat disimpulkan dari uraian di atas, bahwa tantangan utama Indoneisa,

sistem kota-kota masa depan yang menampung urbanisasi dan

Dalam modul tentang pengantar RDTR, peserta perlu pengenalan mengenai

pemanfaatan ruang yang diizinkan, intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan

Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta diharapkan mampu menjelaskan

D. MATERI POKOK DAN SUB MATERI POKOK

1) Pengenalan dan Pentingnya Rencana Detail Tata Ruang

A. DEFINISI RENCANA DETAIL TATA RUANG

Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) adalah rencana yang digambarkan

unsur-unsur lain tersebut ada aturan hukumnya, namun karena RDTR

RDTR memiliki fungsi sebagai pengendali mutu pemanfaatan ruang

ekonomi khusus, kewenangan untuk menyusun RDTR tersebut berada di

3. Waktu Penetapan dan Masa Berlaku RDTR

Berdasarkan PP Nomor 21 Tahun 2021, Waktu penetapan rencana rinci

ditetapkan Raperkada oleh Bupati/Wali Kota, RDTR ditetapkan oleh

4. Urgensi Penyusunan RDTR

Kebutuhan akan RDTR bagi para pemangku kepentingan di daerah

untuk dijadikan sebagai dasar pemberian Kesesuaian Kegiatan

Sementara dalam aspek kebencanaan, RDTR diperlukan guna

5. Proses Penyusunan RDTR

Penyusunan RDTR terdiri dari 5 (lima) tahapan besar, yaitu:

Tata cara penyusunan RDTR ditampilkan pada tabel berikut:

Tahap persiapan terdiri dari penyusunan kerangka acuan kerja dan

1) Potensi dan masalah pengembangan di Wilayah Perencanaan;

19) analisis ketentuan dan standar setiap sektor terkait; dan

prinsip optimasi pemanfaatan ruang kawasan perkotaan (ruang darat,

Secara keseluruhan, penyusunan RDTR kabupaten/kota dilaksanakan

B. Dasar Hukum Penyusunan RDTR

• Berdasarkan Pasal 14 ayat (2) Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020

persetujuan substansi dari Pemerintah Pusat. Jika tidak, RDTR

2. Kedudukan RDTR dalam Sistem Perencanaan Tata Ruang dan

Berikut di bawah ini merupakan diagram kedudukan RDTR jika

Sejak ditetapkannya UU Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja, RTR

3. Hubungan antara RTRW Kabupaten/Kota, RDTR dan RTBL serta

Di bawah ini merupakan penggambaran hubungan antara RTRW

Gambar 2 Hubungan Antara Produk Rencana dan Wilayah Perencanaannya

C. RUANG LINGKUP RDTR

1. Kedudukan RDTR dalam Rencana Tata Ruang

penataan ruang di Indonesia dilakukan secara berjenjang dan

Bagian dari kabupaten/kota dan/atau kawasan strategis

RDTR disusun apabila RTRW Kab/Kota perlu dilengkapi dengan acuan

RDTR merupakan rencana yang menetapkan blok pada kawasan

UU 26/2007 tentang Penataan Ruang menjelaskan bahwa

Gambar 3 Kedudukan Rencana Rinci dalam Sistem Penataan Ruang

2. Kriteria Penyusunan RDTR Kabupaten/Kota

RDTR Kabupaten/Kota disusun apabila :

1) RTRW Kabupaten/Kota dinilai belum efektif sebagai acuan dalam