BAB 3 ANALISIS PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN DALAM

PENYUSUNAN RDTR
 PETUNJUK TEKNIS
Teknik Analisis dalam Penyusunan RDTR

PEMAHAMAN ANALISIS PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN DALAM

PENYUSUNAN RDTR
Analisis Pembiayaan Pembangunan dalam penyusunan RDTR dilakukan bertujuan untuk mengkaji gambaran
kemampuan keuangan pemerintah daerah dan upaya yang dapat dilakukan oleh pemerintah untuk membiayai
perwujudan rencana detail tata ruang di wilayahnya.
Informasi yang dihasilkan dari Analisis Pembiayaan Pembangunan adalah:
a. Gambaran tentang kondisi kemampuan keuangan pembangunan daerah Kabupaten/Kota untuk membiayai
program dan kegiatan yang terkait dengan bidang penataan ruang;
b. Proyeksi kebutuhan pembiayaan perwujudan RDTR; dan
c. Sumber-sumber pembiayaan pembangunan yang dapat dimobilisasi untuk membiayai perwujudan RDTR.
Informasi yang dihasilkan dari Analisis Pembiayaan Pembangunan di atas menjadi masukan dan dasar
pertimbangan untuk merumuskan muatan RDTR, secara khusus untuk perumusan Indikasi Program dalam
Ketentuan Pemanfaatan Ruang.
Analisis Pembiayaan Pembangunan terdiri dari beberapa analisis seperti:
a. Review Analisis Kemampuan Keuangan Pembangunan Daerah Kabupaten/Kota;
b. Analisis Kebutuhan Pembiayaan Perwujudan RDTR; dan
c. Analisis Sumber-sumber Pembiayaan Pembangunan di BWP.

Gambar 3. 11-1: Keterkaitan Antarsubanalisis Pembiayaan Pembangunan

11.1.1
REVIEW ANALISIS KEMAMPUAN
KEUANGAN PEMBANGUNAN
DAERAH KABUPATEN/KOTA

11.1.2
ANALISIS DAMPAK RDTR
TERHADAP FISKAL DAERAH

11.1.3
ANALISIS PROYEKSI
KEBUTUHAN PEMBIAYAAN
PEMBANGUNAN

11.1.4
ANALISIS
ANALISIS SUMBER-SUMBER
PEMBIAYAAN
PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN
PEMBANGUNAN
DI BWP

Bab 3. Langkah-Langkah Pelaksanaan

Analisis Pembiayaan Pembangunan Dalam Penyusunan RDTR | 3-293
 PETUNJUK TEKNIS
Teknik Analisis dalam Penyusunan RDTR

Gambar 3. 11-2: Bagan Alir Proses Analisis Pembiayaan Pembangunan

INPUT PROSES OUTPUT

1. Review Analisis Kemampuan Keuangan Pembangunan Daerah Kabupaten/Kota

Materi Teknis RTRW

Kabupaten/Kota

• Hasil analisis sumber penerimaan Kecenderungan (trend) kemampuan

daerah dan alokasi pembiayaan pembiayaan pemerintah yang
• Analisis Konten
pembangunan bersumber dari dana APBN dan
• Analisis Deskriptif
• Hasil analisis prediksi peningkatan ABPD untuk membiayai program dan
Kualitatif dan kuantitatif kegiatan yang terkait dengan
kemampuan keuangan
pembangunan daerah penataan ruang

2. Analisis Dampak RDTR terhadap Fiskal Daerah

Hasil analisis sistem transportasi

• Analisis deskriptif Dampak bagi fiskal pemerintah

Peta konsep zona/subzona BWP kualitatif dan kuantitatif daerah berdasarkan perubahan nilai
• Overlay peta lahan

Peta Zona Nilai Tanah (ZNT

3. Analisis Proyeksi Kebutuhan Pembiayaan Pembangunan

• Trend kemampuan pembiayaan

pemerintah (APBN & APBD)
terkait penataan ruang
• Daftar Program dalam Ketentuan • Kebutuhan pembiayaan
Pemanfaatan Ruang BWP pembangunan berdasarkan hasil
proyeksi/estimasi
proyeksi dan analisis gap
• Gap antara kemampuan pembiayaan
dengan kebutuhan pembiayaan
pembangunan
Data Harga Satuan

4. Analisis Sumber-sumber Pembiayaan Pembangunan di BWP

• Gap antara kemampuan

pembiayaan dengan kebutuhan
pembiayaan pembangunan
• Daftar Program dalam Ketentuan
Pemanfaatan Ruang BWP
Ketentuan Pemanfaatan Ruang yang
Analisis deskriptif kualitatif telah dilengkapi dengan potensi sumber
pendanaan untuk setiap program
• Data realisasi kegiatan dengan
pembiayaan non pemerintah di
BWP dan Kabupaten/Kota
• Data Perusahaan Swasta yg
memiliki program CSR di Kab/
Kota

Bab 3. Langkah-Langkah Pelaksanaan

Analisis Pembiayaan Pembangunan Dalam Penyusunan RDTR | 3-294
 PETUNJUK TEKNIS
Teknik Analisis dalam Penyusunan RDTR

3.11 METODE ANALISIS PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN DALAM

PENYUSUNAN RDTR
3.11.1 Review Analisis Kemampuan Keuangan Pembangunan Daerah
Kabupaten/Kota
Review Analisis Kemampuan Keuangan Pembangunan Daerah Kabupaten/Kota dalam penyusunan RDTR
merupakan review terhadap hasil analisis kemampuan keuangan pembangunan daerah kabupaten/kota yang
termuat dalam Materi Teknis RTRW Kabupaten/Kota.
Review dilakukan untuk mendapatkan informasi kapasitas fiskal daerah dan kecenderungan (trend) kemampuan
pembiayaan pemerintah untuk membiayai program dan kegiatan yang terkait dengan penataan ruang. Informasi
ini akan menjadi basis/dasar untuk menentukan kebutuhan (gap) pembiayaan perwujudan RDTR yang
direncanakan.
A. DATA DAN INFORMASI
NAMA (JENIS) BENTUK/FORMAT SUMBER UNIT DATA
1. Hasil analisis sumber Text/matriks 1) GISTARU Skala kabupaten/ kota
penerimaan daerah dan /Kementerian ATR
alokasi pembiayaan 2) Bappelitbangda/ Materi Teknis RTRW yg
pembangunan Bappeda memuat data dan informasi
2. Hasil analisis prediksi Text/matriks 3) Setda anggaran dan kemampuan
peningkatan kemampuan 4) OPD terkait pembiayaan yg terkait
keuangan pembangunan penataan ruang
daerah

B. PROSES ANALISIS
Review Analisis Kemampuan Keuangan Pembangunan Daerah Kabupaten/Kota dalam penyusunan RDTR dapat
dilakukan dengan menggunakan teknik analisis konten (Content Analysis) dan teknik deskriptif kuantitatif dan
kualitatif, atau teknik lainnya untuk menginterpretasikan hasil analisis kemampuan keuangan pembangunan
daerah di dalam Materi Teknis RTRW Kabupaten/Kota sehingga dapat dilakukan sintesis untuk memperoleh
kesimpulan informasi.
Review Analisis Kemampuan Keuangan Pembangunan Daerah Kabupaten/Kota dalam penyusunan RDTR
minimal dilakukan dengan langkah-langkah sebagai berikut:
1) Lakukan review terhadap hasil analisis sumber penerimaan daerah dan alokasi pembiayaan pembangunan
serta hasil analisis prediksi peningkatan kemampuan keuangan pembangunan daerah yang termuat dalam
Materi Teknis RTRW. Simpulkan sumber-sumber penerimaan daerah dan besarnya alokasi pembiayaan
pembangunan untuk program dan kegiatan terkait penataan ruang sesuai dengan analisis yang telah
dilakukan saat penyusunan RTRW Kabupaten/Kota.
2) Bandingkan dengan anggaran belanja pemerintah daerah terbaru dan simpulkan apabila terdapat perbedaan
sumber-sumber penerimaan daerah dan besar alokasi pembiayaan pembangunan untuk program dan
kegiatan yang terkait dengan penataan ruang. Bandingkan pula kondisi APBD eksisting dengan hasil analisis
prediksi peningkatan kemampuan keuangan pembangunan daerah dalam RTRW.
3) Simpulkan kecenderungan (trend) alokasi pembiayaan pembangunan dan sumber-sumber penerimaan
untuk program dan kegiatan yang terkait dengan penataan ruang di Kabupaten/Kota.
Apabila Analisis Kemampuan Keuangan Pembangunan Daerah tidak dilakukan di RTRW, maka gunakan data di
bawah ini untuk menghasilkan keluaran analisis:

Bab 3. Langkah-Langkah Pelaksanaan

Analisis Pembiayaan Pembangunan Dalam Penyusunan RDTR | 3-295
 PETUNJUK TEKNIS
Teknik Analisis dalam Penyusunan RDTR

a. Laporan realisasi kegiatan tahunan OPD terkait penataan ruang: Bappeda, Dinas PU, dan OPD lainnya
(yg bersumber dari APBD dan APBN)
b. Rencana Kerja Anggaran (RKA) - OPD terkait penataan ruang: Bappeda, Dinas PU, dan OPD lainnya
c. Laporan realisasi kegiatan tahunan BUMD terkait penataan ruang
d. Rencana Kerja Anggaran (RKA) – BUMD terkait penataan ruang
C. KELUARAN ANALISIS
Keluaran analisis adalah kecenderungan (trend) kemampuan pembiayaan pemerintah yang bersumber dari dana
APBN dan ABPD untuk membiayai program dan kegiatan yang terkait dengan penataan ruang (O.3.11.1).

3.11.2 Analisis Dampak RDTR terhadap Fiskal Daerah

Analisis Dampak RDTR terhadap Fiskal
Daerah merupakan analisis yang bertujuan
untuk mengkaji dampak implementasi RDTR
terhadap pengeluaran dan pendapatan
pemerintah daerah. Dasar yang digunakan
adalah perubahan nilai lahan akibat rencana
struktur ruang dan pola ruang BWP sesuai
RDTR dan adanya keuntungan/kerugian
yang dialami oleh pihak pemilik lahan akibat
rencana tersebut.
Analisis ini diperlukan untuk memberikan informasi tindakan dan solusi yang harus diambil pemerintah daerah
terkait dengan konsekuensi akibat perubahan nilai lahan tersebut. Keputusan untuk melakukan akuisisi atau
kompensasi harus diperhitungkan sesuai dengan kemampuan keuangan daerah, sementara keputusan untuk
menerapkan konsep Land Value Capture memberikan peluang sumber pembiayaan untuk penyediaan sarana dan
prasarana.
A. DATA DAN INFORMASI
NAMA (JENIS) BENTUK/FORMAT SUMBER UNIT DATA
1. Hasil analisis sistem Text/matriks Keluaran analisis sistem Skala 1:5.000
transportasi Shp transportasi
2. Peta konsep zona/subzona Shp Keluaran analisis klasifikasi Skala 1:5.000
BWP zona/subzona (O.3.3.1.2.a)
3. Peta Zona Nilai Tanah (ZNT) Text/tabular BPN/Kanwil/Kantah Skala 1:5.000
Shp

B. PROSES ANALISIS
Analisis Dampak RDTR terhadap Fiskal Daerah dilakukan dengan menggunakan metode overlay peta dan metode
analisis deskriptif kuantiatif dan kualitatif berbasis Sistem Informasi Geografis untuk mengidentifikasi dampak
perubahan nilai lahan akibat perencanaan tata ruang yang memerlukan kebijakan fiskal pada pemerintah daerah
kabupaten/kota.
Analisis Dampak RDTR terhadap Fiskal Daerah minimal dilakukan dengan langkah-langkah sebagai berikut:
1) Identifikasi perubahan nilai lahan akibat dampak dari rencana transportasi dan atau perubahan
zona/subzona (nilai lahan naik, tetap, turun).

Bab 3. Langkah-Langkah Pelaksanaan

Analisis Pembiayaan Pembangunan Dalam Penyusunan RDTR | 3-296
 PETUNJUK TEKNIS
Teknik Analisis dalam Penyusunan RDTR

a). Identifikasi lokasi yang mengalami perubahan akibat rencana struktur ruang dan rencana poa ruang
BWP, diantaranya:
• Lokasi zona/subzona di sepanjang jaringan jalan yang direncanakan akan dibangun,
ditingkatkan fungsinya dan/atau kondisi fisiknya;
• Lokasi zona/subzona yang direncanakan akan memiliki kegiatan baru dengan skala
pelayanan kota/BWP/Sub BWP;
• Lokasi zona/subzona yang mengalami perubahan jenis penggunaan lahan dari eksisting
ke rencana;
• Lokasi zona/subzona yang direncanakan akan memiliki intensitas pemanfaatan ruang lebih
tinggi dari eksisting;
• Lokasi zona/subzona yang mengalami kerugian akibat rencana struktur ruang dan pola
ruang BWP, misalnya rencana jaringan jalan layang yang akan menurunkan kualitas visual
ruang sehingga menurunkan nilai strategis lahan; rencana pembangunan prasarana yang
memiliki dampak lingkungan; rencana penyediaan fasilitas umum pada lahan dengan
status privat; rencana zona lindung atau LP2B pada lahan privat; dll.
b). Identifikasi potensi perubahan nilai lahan yang terjadi pada lokasi-lokasi tersebut.
Apabila pada BWP yang direncanakan terdapat data Peta ZNT pada 2 (dua) tahun yang berbeda
(minimal 5 tahun), maka perubahan nilai lahan dihitung dengan menggunakan perbandingan ZNT
tersebut dan faktor yang memengaruhi terjadinya perubahan nilai lahan ZNT. Perubahan nilai lahan
pada BWP menggunakan preseden dari perubahan nilai ZNT dengan kasus pengaruh yang sama
(misalnya perubahan nilai ZNT akibat adanya pembangunan jalan baru, maka persentase
perubahan nilai lahan di BWP digunakan untuk menghitung potensi perubahan nilai lahan pada
lokasi yang terkena dampak peningkatan aksesibilitas/pembangunan jalan baru).
Apabila pada BWP yang direncanakan hanya terdapat 1 (satu) tahun data Peta ZNT, maka asumsi
perubahan nilai lahan dapat dilengkapi dengan informasi primer berupa hasil wawancara kepada
stakeholder setempat untuk mendapatkan informasi peningkatan harga lahan rata-rata akibat
pembangunan di daerah.
Potensi perubahan nilai lahan dapat pula dihitung dengan menggunakan pendekatan lainnya sesuai
ketersediaan data di BWP termasuk hasil penelitian yang ada, sepanjang dapat memberikan
informasi perubahan nilai lahan dan perkiraan besar pengeluaran yang harus ditanggung
pemerintah daerah apabila dilakukan akuisisi/kompensasi (sebagai dasar pengambilan keputusan
kesiapan pemerintah daerah terkait kesiapan dan kemampuan keuangan pemerintah daerah).
2) Identifikasi konsekuensi dari perubahan nilai lahan akibat dampak dari rencana struktur ruang dan atau
perubahan zona/subzona (akuisisi, kompensasi, value capture); dan
3) Susunlah peta lokasi dan matriks yang berisikan hasil perubahan nilai lahan.

Tabel 3. 11-1: Contoh Matriks Dampak Perubahan Nilai Lahan

Perubahan Guna
Perubahan Struktur Perubahan Nilai
No Lokasi Lahan Sebelum Dan Konsekuensi
Ruang Lahan
Sesudah
1 Nama kelurahan, Pembangunan jalan Nilai lahan naik Value capture
nama jalan, dst kolektor X

Bab 3. Langkah-Langkah Pelaksanaan

Analisis Pembiayaan Pembangunan Dalam Penyusunan RDTR | 3-297
 PETUNJUK TEKNIS
Teknik Analisis dalam Penyusunan RDTR

Perubahan Guna
Perubahan Struktur Perubahan Nilai
No Lokasi Lahan Sebelum Dan Konsekuensi
Ruang Lahan
Sesudah
2 Lahan perumahan Nilai lahan turun Akuisisi (pembelian
menjadi zona lindung lahan oleh pemda)
3 Pembangunan flyover Nilai lahan turun Kompensasi
4 Lahan permukiman Nilai lahan turun Kompensasi
menjadi RTH
pemakaman

CONTOH. Perubahan Nilai Lahan Akibat Perubahan Penggunaan Lahan dari Berbagai Sumber Penelitian

Land Value Capture adalah kebijakan pemanfaatan peningkatan nilai tanah yang dihasilkan dari
investasi, aktivitas, dan kebijakan pemerintah dikawasan tersebut. Skema Land Value
Capture (LVC) sebagai salah satu skema pembiayaan infrastruktur yang juga telah banyak
diterapkan di berbagai negara, dimana Pemerintah menggunakan 2 (dua) instrumen yaitu tax based
(berbasis pajak) dan development based (berbasis pembangunan) untuk menangkap manfaat dan
limpahan keuntungan dari terbangunnya infrastruktur terhadap kenaikan nilai lahan.
Manfaat dari skema LVC dalam pembiayaan infrastruktur antara lain agar mendapatkan perolehan
sumber pembiayaan alternative yang dapat digunakan untuk investasi sektor public lainnya dan
pertambahan perolehan pendapatan daerah dari meningkatnya pajak dan retribusi
Sumber: https://www.pu.go.id/berita/view/19035/peluang-penerapan-pembiayaan-infrastruktur-melalui-skema-land-value-capture-di-
indonesia

C. KELUARAN ANALISIS
Keluaran analisis adalah dampak bagi fiskal pemerintah daerah berdasarkan perubahan nilai lahan.

Bab 3. Langkah-Langkah Pelaksanaan

Analisis Pembiayaan Pembangunan Dalam Penyusunan RDTR | 3-298
 PETUNJUK TEKNIS
Teknik Analisis dalam Penyusunan RDTR

Tabel 3. 11-2: Contoh Matriks Dampak Fiskal Akibat Perubahan Nilai Lahan

Perubahan Guna
Perubahan Perubahan
No Lokasi Lahan Sebelum Konsekuensi Dampak Fiskal
Struktur Ruang Nilai Lahan
Dan Sesudah
1 Nama Pembangunan Nilai lahan naik Value capture Peningkatan
kelurahan, jalan kolektor X Pendapatan PBB
nama jalan,
dst
2 Bantaran Lahan perumahan Nilai lahan Akuisisi (pembelian Pengeluaran Belanja
sungai menjadi zona turun lahan oleh pemda) untuk Akuisisi
lindung
3 Pusat Kota Pembangunan Nilai lahan Kompensasi Penurunan PAD
flyover turun
4 Lahan permukiman Nilai lahan Kompensasi Penurunan PAD
menjadi RTH turun
pemakaman

3.11.3 Analisis Proyeksi Kebutuhan Pembiayaan Pembangunan

Analisis Proyeksi Kebutuhan Pembiayaan Pembangunan dalam penyusunan RDTR merupakan analisis yang
bertujuan untuk memprediksi besaran kebutuhan pembiayaan pembangunan untuk mewujudkan RDTR di BWP
yang direncanakan dan mengetahui gap antara kebutuhan pembiayaan dengan kemampuan pembiayaan
pembangunan yang bersumber dari pemerintah, baik berupa APBD maupun APBN.
A. DATA DAN INFORMASI
NAMA (JENIS) BENTUK/FORMAT SUMBER UNIT DATA
1. Trend kemampuan Text/matriks Keluaran Review Analisis Skala
pembiayaan pemerintah Kemampuan Keuangan Kabupaten/kota
(APBN & APBD) terkait Pembangunan Daerah
penataan ruang Kabupaten/Kota
2. Data Harga Satuan Peraturan Kepala Dinas Tata Ruang (atau OPD Tahun terbaru
Daerah sejenis)
3. Daftar Program dalam Text/matriks Keluaran sintesis analisis ketentuan Skala 1:5.000
Ketentuan Pemanfaatan pemanfaatan ruang dan update
Ruang BWP kebutuhan pembiayaan dari analisis
3.11.2.

B. PROSES ANALISIS
Analisis Proyeksi Kebutuhan Pembiayaan Pembangunan di BWP dilakukan dengan menggunakan metode
proyeksi dan analisis gap yang memanfaatkan teknik analisis yang berkesesuaian untuk mengidentifikasi,
memprediksi, dan menghitung gap antara kebutuhan dan kemampuan pembiayaan pembangunan oleh
pemerintah.
Analisis Proyeksi Kebutuhan Pembiayaan Pembangunan di BWP minimal dilakukan dengan langkah-langkah
sebagai berikut:
1) Hitung kebutuhan pembiayaan pembangunan untuk setiap program yang telah dirumuskan dalam Indikasi
Program (Ketentuan Pemanfaatan Ruang). Gunakan Harga Satuan yang berlaku di daerah. Proyeksikan
atau estimasi besar kebutuhan pembiayaan perwujudan RDTR sampai akhir tahun perencanaan dengan
mempertimbangkan tingkat inflasi dan faktor-faktor lainnya yang dinilai berpengaruh terhadap peningkatan
nilai Harga Satuan.

Bab 3. Langkah-Langkah Pelaksanaan

Analisis Pembiayaan Pembangunan Dalam Penyusunan RDTR | 3-299
 PETUNJUK TEKNIS
Teknik Analisis dalam Penyusunan RDTR

2) Proyeksikan alokasi pembiayaan pembangunan hingga akhir tahun perencanaan dengan menggunakan
trend alokasi (hasil analisis 3.11.2.1) sebagai dasar proyeksi, pertumbuhan ekonomi kabupaten/kota, asumsi
ada/tidaknya perubahan kebijakan alokasi anggaran untuk program terkait penataan ruang, dan/atau
pertimbangan lainnya yang dinilai relevan.
3) Bandingkan kebutuhan pembiayaan pembangunan dari tahun pertama sampai akhir tahun perencanaan
dengan alokasi pembiayaan pemerintah untuk program yang terkait dengan penataan ruang. Hitung besar
gap untuk mengetahui besarnya pembiayaan pembangunan yang dibutuhkan tetapi tidak dapat dipenuhi dari
pembiayaan yang bersumber dari APBD dan APBN.
C. KELUARAN ANALISIS
Keluaran analisis adalah:
a. Kebutuhan pembiayaan pembangunan berdasarkan hasil proyeksi/estimasi (O.3.11.3.a);
b. Gap antara kemampuan pembiayaan dengan kebutuhan pembiayaan pembangunan (O.3.11.3.b).

Tabel 3. 11-3: Contoh Matriks Kebutuhan Pembiayaan Berdasarkan Hasil Proyeksi/Estimasi

Harga Satuan Jumlah

No Program Kegiatan Lokasi Volume
(Rp. 000) (Rp. 000)
A. Perwujudan
Struktur Ruang
A1. Jalan Peningkatan Kualitas Jalan Blok 4C 300 m’ 200.000 60.000.000
Lingkungan Pembebasan Lahan Blok 4C 1000 m2 1.000 1.000.000
B. Perwujudan
Pola Ruang
B1. Zona RTH Taman RW Blok 5E 50 m2 5.000 250.000
Zona Tanggul Sungai Blok 2A 500 m’ 100.000 50.000.000
B2.
Perumahan
Dst
TOTAL KEBUTUHAN 111.250.000
KEMAMPUAN PEMBIAYAAN (+/- 30%) 35.000.000
TOTAL GAP 76.250.000
Catatan: Persentase kemampuan pembiayaan setiap daerah berbeda-beda. Perlu dilakukan analisis kemampuan
belanja riil daerah dan kesepakatan dengan Pemda atas besaran persentase yang dapat dikomitmenkan kepada
pembiayaan program RDTR

3.11.4 Analisis Sumber-sumber Pembiayaan Pembangunan di BWP

Analisis Sumber-sumber Pembiayaan Pembangunan di BWP merupakan analisis yang bertujuan untuk mengkaji
sumber-sumber pembiayaan, baik konvensional maupun inkonvensional, yang berpotensi dimobilisasi untuk
membiayai kebutuhan perwujudan RDTR di BWP. Melalui analisis ini akan dihasilkan indikasi program dengan
mekanisme pendanaan yang lebih tajam sesuai kemampuan keuangan pembangunan pemerintah.
A. DATA DAN INFORMASI
NAMA (JENIS) BENTUK/FORMAT SUMBER UNIT DATA
1. Gap antara kemampuan Text/matriks Keluaran Analisis Proyeksi Skala 1:5.000
pembiayaan dengan Kebutuhan Pembiayaan
kebutuhan pembiayaan Pembangunan
pembangunan
2. Daftar Program dalam Text/matriks Skala 1:5.000
Ketentuan Pemanfaatan
Ruang BWP

Bab 3. Langkah-Langkah Pelaksanaan

Analisis Pembiayaan Pembangunan Dalam Penyusunan RDTR | 3-300
 PETUNJUK TEKNIS
Teknik Analisis dalam Penyusunan RDTR

3. Data realisasi kegiatan Text/matriks 1) Bappeda/ Sumber pendanaan

dengan pembiayaan non Bappelitbangda BUMN/D, KPBU,
pemerintah di BWP dan 2) Setda bidang Swasta, CSR,
Kabupaten/Kota pembangunan Masyarakat, dll
4. Data Perusahaan Swasta yg Text/matriks 1) Bappeda/ Program yg terkait
memiliki program CSR di Bappelitbangda dengan penataan
Kabupaten/Kota 2) Setda bidang ruang di BWP
pembangunan

B. PROSES ANALISIS
Analisis Sumber-Sumber Pembiayaan Pembangunan di BWP dilakukan dengan menggunakan metode analisis
deskriptif kualitatif dengan memanfaatkan teknik analisis yang berkesesuaian untuk dapat mengidentifikasi dan
menilai kesesuaian program dengan kriteria sumber-sumber pembiayaan.
Analisis Sumber-Sumber Pembiayaan Pembangunan di BWP minimal dilakukan dengan langkah-langkah sebagai
berikut:
1) Identifikasi program yang dapat dibiayai secara konvensional dari pemerintah (APBN, APBD) dan
inkonvensional dari non pemerintah (Penugasan BUMN/D, PHLN, Swasta, KPBU, CSR, PINA, Bonus
Zoning, Kompensasi, Obligasi, Swadaya Masyarakat, dll).
Pertimbangan utama dalam menilai kesesuaian program dengan potensi sumber-sumber pembiayaan
adalah karakteristik program dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, diantaranya
adalah beberapa hal berikut ini:
a. manfaat ekonomi dan sosial dari program, yaitu manfaat yang diberikan kepada masyarakat akibat dari
pembiayaan pembangunan yang dilakukan;
b. kelayakan finansial, yaitu batas minimal nilai ekonomi yang menguntungkan bagi swasta untuk
berinvestasi sehingga dapat menunjukkan minat investasi;
c. kewenangan, yaitu urusan kewenangan Pemerintah dan pemerintah daerah sesuai peraturan
perundang-undangan (UU 23/2014 ttg Pemerintahan Daerah dan UU sektoral);
d. peraturan pembiayaan, yaitu peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang bidang kerja
sama antara pemerintah dengan badan usaha dan pembiayaan non pemerintah lainnya; dan
e. data rekaman program/kegiatan yang dibiayai melalui pendanaan KPBU, Swasta, dan/atau CSR di
kabupaten/kota sebagai dasar awal potensi pembiayaan di kabupaten/kota.
Rujukan yang secara umum dapat digunakan untuk melakukan identifikasi adalah sebagai berikut:
a. Program yang menjadi kewajiban pemerintah adalah penyediaan sarana dan prasarana dasar (basic
needs) yang memiliki kelayakan investasi rendah;
b. Program yang menjadi kewajiban pemerintah dan tidak dapat sepenuhnya diserahkan ke swasta, dapat
melalui KPBU;
c. Program yang memiliki kelayakan investasi tinggi dan manfaat ekonomi dan sosial tinggi dapat
diserahkan ke swasta murni;
d. Program yang dapat dibiayai dari sumber-sumber lainnya sesuai karakteristik program dan kriteria
pembiayaan, seperti misalnya program singkat dan bermanfaat bagi masyarakat dapat melalui CSR,
program berbasis masyarakat yang dapat dibiayai oleh swadaya masyarakat, program infrastruktur dan
kepentingan publik lainnya dapat melalui kompensasi atau bonus zoning, dll.

Bab 3. Langkah-Langkah Pelaksanaan

Analisis Pembiayaan Pembangunan Dalam Penyusunan RDTR | 3-301
 PETUNJUK TEKNIS
Teknik Analisis dalam Penyusunan RDTR

MANFAAT EKONOMI MANFAAT EKONOMI DAN MANFAAT EKONOMI DAN

DAN SOSIAL RENDAH SOSIAL SEDANG SOSIAL TINGGI

KELAYAKAN Penyediaan oleh Penyediaan oleh Penyediaan oleh

FINANSIAL RENDAH pemerintah pemerintah/BUMN/ BUMD pemerintah/BUMN/ BUMD

Memungkinkan KPBU dengan

Memungkinkan KPBU Memungkinkan KPBU dengan
KELAYAKAN intervensi jaminan kestabilan
dengan intervensi jaminan intervensi jaminan kestabilan
FINANSIAL SEDANG konsumen; operasi pemeliharaan
kestabilan konsumen harga
oleh swasta

Memungkinkan KPBU Penyediaan oleh dunia

KELAYAKAN
dengan intervensi jaminan Penyediaan melalui KPBU usaha/business to business –
FINANSIAL TINGGI
kestabilan konsumen aset dimiliki pemerintah

Sumber: PT. SMI (2016) dan BPIW, Kementerian PUPR (2017)

• Jenis program perwujudan struktur ruang, pola ruang, dan sub BWP yang diprioritaskan penanganannya
yang dapat dibiayai dengan pola KPBU (Kerja Sama Pemerintah dengan Badan Usaha) dapat merujuk
pada Peraturan Menteri PPN/Kepala Bappenas No. 2 tahun 2020;
• Beberapa contoh program yang dapat dibiayai CSR, misalnya
penyediaan air minum, pengelolaan persampahan/limbah,
penyediaan dan pemeliharaan ruang terbuka, penyediaan
sarana/fasilitas umum, dll;
• Contoh pengembangan kawasan oleh swasta, misalnya KEK
Tanjung Lesung;
• Contoh pembangunan infrastruktur dengan pembiayaan dana
kompensasi atau kelebihan KLB, misalnya pembangunan simpang susun Semanggi dan trotoar yang
dilengkapi ducting sepanjang 3.5 Km di Provinsi DKI Jakarta.

2) Lengkapi ketentuan pemanfaatan ruang dengan sumber pembiayaan berdasarkan hasil identifikasi
dalam langkah 1) lalu diskusikan dengan pemerintah daerah untuk mempertajam dan memastikan
sumber pendanaan yang berpotensi untuk dimobilisasi dalam rangka mewujudkan RDTR di BWP yang
direncanakan.
C. KELUARAN ANALISIS
Keluaran analisis adalah Ketentuan Pemanfaatan Ruang yang telah dilengkapi dengan potensi sumber
pendanaan untuk setiap program.

Bab 3. Langkah-Langkah Pelaksanaan

Analisis Pembiayaan Pembangunan Dalam Penyusunan RDTR | 3-302
 PETUNJUK TEKNIS
Teknik Analisis dalam Penyusunan RDTR

Tabel 3. 11-4: Contoh Matriks Pemanfaatan Ruang

Sumber Pendanaan
Estimasi Jangka Waktu Pelaksanaan
Estimasi (Rp. 000)
Harga INSTANSI
No. Program Kegiatan Lokasi Volume Jumlah Sumber 5 tahun 5 tahun 5 tahun 5 tahun
Satuan APBD PELAKSANAN
(Rp. 000) APBN Lain (CSR Pertama Kedua ketiga Kempat
(Rp. 000) Prov/Kab.
dll)
A Perwujudan
Struktur
Ruang
A1. Jalan Peningkatan Blok 300 m’ 200.000 60.000.000 20.000.000 40.000.000 - Kemen PUPR dan
Lingkungan Kualitas Jalan 4C Dinas PU dan TR
Prov.
Pembebasan Blok 1000 m2 1.000 1.000.000 - 1.000.000 Dinas PU dan TR
Lahan 4C Kab/Kota
B Perwujudan
Pola Ruang
B1. Zona RTH Taman RW Blok 50 m2 5.000 250.000 250.000 swasta
5E
Zona Tanggul Blok 500 m’ 100.000 50.000.000 50.000.000 Kemen PUPR
B2.
Perumahan Sungai 2A
Dst
TOTAL 70.000.000 41.000.000 250.000

Bab 3. Langkah-Langkah Pelaksanaan

Analisis Pembiayaan Pembangunan Dalam Penyusunan RDTR | 3-302