Sistematika Diskusi

01 Pendahuluan

Peluang dan Tantangan Pengembangan KPBU

02 Perumahan Umum di Jawa Barat
Simulasi Investasi Skema KPBU
03 Perumahan Umum

04 Temuan dan Rekomendasi Awal

PENDAHULUAN
LATAR BELAKANG
DUKUNGAN PERATURAN PERUNDANGAN
TUGAS DAN WEWENANG
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 PEMERINTAH DAERAH
Perpres 39 Tahun 2015 tentang KPBU
dalam penyediaan infrastruktur
PERAN SERTA MASYARAKAT
Permen PPN 4 Tahun 2015 tentang
Panduan Umum KPBU DAN DUNIA USAHA

PEMBANGUNAN DAN PENGEMBANGAN

PERUMAHAN UMUM
PERMASALAHAN DAN TANTANGAN
Pertumbuhan populasi, peningkatan permintaan
BACKLOG Kebutuhan Ruamh yang belum terpenuhi
Rendahnya Daya Beli masyarakat pada segmen MBR
Keterbatasan lahan pengembangan perumahan di perkotaan
Terbatasnya sumber pendanaan pemerintah
Kebutuhan untuk mengadakan
KPBU dalam Penyediaan
Perumahan Umum
IDENTIFIKASI dan PERUMUSAN MEKANISME
Identifikasi dasar pertimbangan teknis dan ekonomi
Identifikasi keberlanjutan permintaan
Identifikasi dukungan dari pemangku kepentingan
Mekanisme dan skema pembangunan melalui KPBU
 MAKSUD, TUJUAN, DAN SASARAN KEGIATAN
MAKSUD
Mendorong Pemenuhan Kebutuhan Rumah
melalui Penyediaan Perumahan Umum
dengan Pola KPBU
TUJUAN Memberikan gambaran mengenai KPBU dalam
penyediaan perumahan umum serta menginisiasi
terjalinnya kerjasama dengan stakeholders dalam
penyediaan perumahan umum

SASARAN
01 02 03 04 05
RENCANA RENCANA STUDI PENDAHULUAN; REKOMENDASI REKOMENDASI
BENTUK KPBU; PENAWARAN • Analisis Kebutuhan BENTUK KRITERIA
Skema Pembiayaan KERJASAMA; • Kriteria Kepatuhan KERJASAMA UTAMA
Proyek dan Sumber Jadwal, Proses, dan • Kriteria Faktor penentu manfaat uang dan skema dalam pemilihan
• Analisis bentuk kerja sama, potensi pembiayaan BADAN USAHA
Pendanaan Cara Penilaian pendapatan dan proyek
• Rekomendasi dan rencana tindak lanjut
 KORELASI ANTARA SASARAN DI DALAM KAK
SASARAN DENGAN PROGESS PEKERJAAN

1 RENCANA
BENTUK
KPBU

2 RENCANA
PENAWARAN Peluang dan Tantangan Pengembangan KPBU
KERJASAMA Perumahan Umum di Jawa Barat

3 STUDI
PENDAHULUAN

REKOMENDASI Simulasi Investasi Skema KPBU Perumahan Umum

4 BENTUK
KERJASAMA

5 KRITERIA
REKOMENDASI
Temuan dan Rekomendasi Awal
UTAMA
RUANG LINGKUP

1 Kepastian KPBU memiliki dasar pemikiran teknis dan ekonomi

berdasarkan analisis data sekunder yang tersedia
Indikator analisis
kebutuhan :
2 Kepastian KPBU mempunyai permintaan yang berkelanjutan dan
diukur dari ketidakcukupan pelayanan, baik secara kuantitas
• Dasar Pemikiran Teknis
• Dasar Pemikiran
maupun kualitas, berdasarkan analisis data sekunder yang tersedia Ekonomis
• Dukungan Pemangku

3
Kepentingan
Kepastian KPBU mendapat dukungan dari pemangku kepentingan
yang berkaitan, salah satunya melalui konsultasi publik
• kesesuaian dengan peraturan
perundang-undangan

4
• kesesuaian KPBU dengan
Kriteria kepatuhan (compliance criteria) RPJMN/RPJMD/Renstra Dinas/RKPD
• kesesuaian lokasi KPBU dengan
RTRW
• keterkaitan antar sektor infrastruktur

5
dan antar wilayah
Mekanisme dan skema pembangunan perumahan melalui KPBU
 KEDUDUKAN PEKERJAAN

 penyusunan rencana anggaran dana KPBU

 IDENTIFIKASI DAN PENETAPAN KPBU
 penganggaran dana tahap perencanaan KPBU
PERENCANAAN  pengambilan keputusan lanjut/tidak lanjut rencana KPBU
KPBU  penyusunan Daftar Rencana KPBU
 pengkategorian KPBU

MUATAN STUDI PENDAHULUAN

1. rencana bentuk KPBU Studi Pendahuluan
PERSIAPAN 2. rencana skema pembiayaan KPBU dan sumber dananya
KPBU 3. rencana penawaran KPBU yang mencakup jadwal, proses, dan cara
penilaian

LINGKUP KAJIAN STUDI PENDAHULUAN :

1. analisis kebutuhan
2. kriteria kepatuhan
TRANSAKSI 3. kriteria faktor penentu Nilai Manfaat Uang (Value for Money) partisipasi
KPBU badan usaha
4. analisa potensi pendapatan dan skema pembiayaan proyek
5. rekomendasi dan rencana tindak lanjut

Output utama pekerjaan diusulkan sampai kepada tahap PRA STUDI PENDAHULUAN
 PENGERTIAN DAN ISTILAH

KPBU Pemerintah KPBU Pemerintah Daerah KPBU yang dilaksanakan berdasarkan Perjanjian KPBU antara
Daerah Permerintah Daerah dan Badan Usaha Pelaksana
Badan usaha lembaga/institusi/organisasi nasional atau internasional, yang melakukan
pendampingan dan/atau pembiayaan kepada PJPK dalam tahap penyiapan atau dalam tahap
Badan usaha
penyiapan hingga tahap transaksi KPBU, bisa berbentuk Perseroan nTerbatas, Badan Usaha
Milik Negara (BUMN), Badan Usaha Milik Daerah (BUMD), dan Koperasi.
Badan Usaha
Perseroan Terbatas yang didirikan oleh Badan Usaha pemenang lelang atau ditunjuk langsung
Pelaksana KPBU
Kajian awal yang dilakukan oleh Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah/direksi Badan
Usaha Milik Negara/direksi Badan Usaha Milik Daerah untuk memberikan gambaran mengenai
Studi Pendahuluan
perlunya penyediaan suatu Infrastruktur tertentu serta manfaatnya, apabila
dikerjasamakan dengan Badan Usaha Pelaksana melalui KPBU.
Solicited Suatu proyek infrastruktur yang diinisiasi oleh pemerintah dan ditawarkan kepada Badan Usaha
(Prakarsa untuk dikerjasamakan, dengan siklus proyek KPBU terdiri dari 4 tahap, yaitu : Perencanaan,
Pemerintah) Persiapan Proyek, Transaksi, dan Manajemen Kontrak.
Merupakan suatu proyek infrastruktur yang diinisiasi oleh Badan Usaha dimana proposal yang
Unsolicited (Prakarsa diajukan oleh Badan Usaha harus memenuhi persyaratan kesesuaian dengan rencana induk
Badan Usaha) sektor, kelayakan secara ekonomi dan finansial, serta Badan Usaha memiliki kemampuan
keuangan yang memadai untuk membiayai pelaksanaan proyek yang diprakarsai
 PENGERTIAN DAN ISTILAH

Availability Payment Pembayaran secara berkala oleh Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah kepada Badan
(Pembayaran Usaha Pelaksana atas tersedianya layanan Infrastruktur yang sesuai dengan kualitas dan/atau
Ketersediaan Layanan) kriteria sebagaimana ditentukan dalam perjanjian KPBU
Viablity Gap Fund (KPBU Dukungan Pemerintah dalam bentuk kontribusi sebagian biaya konstruksi yang diberikan
dengan Dukungan secara tunai pada proyek KPBU yang sudah memiliki kelayakan ekonomi namun belum
Kelayakan) memiliki kelayakan finansial
Prioritas Proyek Dokumen yang memuat Rencana Proyek Kerjasama yang ditetapkan
Daftar Prioritas Proyek
prioritasnya oleh PJPK
Nilai Manfaat Uang Pengukuran kinerja suatu KPBU berdasarkan nilai ekonomi, efisiensi, dan efektivitas
(Value for Money) pengeluaran serta kualitas pelayanan yang memenuhi kebutuhan masyarakat
PJPK (Penanggung Menteri, kepala lembaga, kepala daerah, atau direksi Badan Usaha Milik Negara/direksi Badan
Jawab Proyek Usaha Milik Daerah sebagai penyedia atau penyelenggara Infrastruktur berdasarkan
Kerjasama) peraturan perundang-undangan.
Unit kerja di kementerian/lembaga pada tingkat nasional atau unit kerja pada tingkat daerah,
yang dibentuk baru atau melekat pada unit kerja atau bagian yang sudah ada, dengan tugas
Simpul KPBU dan fungsi perumusan kebijakan dan/atau sinkronisasi dan/atau koordinasi tahap
perencanaan dan tahap penyiapan dan/ atau pengawasan dan evaluasi tahap penyiapan dan
tahap transaksi, termasuk manajemen pelaksanaan KPBU
PELUANG DAN TANTANGAN
PENGEMBANGAN KPBU PERUMAHAN UMUM
DI JAWA BARAT
KPBU Perumahan
dalam Peraturan Perundangan
KPBU BUKAN PRIVATISASI
KPBU bukan berarti privatisasi, pada konsepsi KPBU bahwa pemerintah tetap
mempunyai otoritas dalam pengaturan, pengawasan, dan pengendalian terhadap
kualitas standar pelayanan,
• misalnya: Standar Kualitas Air Minum; Pengalihan aset akan dilakukan pada akhir
masa konsesi/kontrak, dan dimungkinkan untuk dikerjasamakan kembali.

Terdapat Perbedaan yang signifikan antara KPBU dan privatisasi.

Dalam konsep KPBU, pihak publik dan swasta melakukan kerjasama dalam
pembiayaan, pendapatan, dan tanggung jawab. Sedangkan dalam privatisasi pemerintah
melakukan transfer tugas dan tanggung jawabnya ke sektor swasta, dengan biaya,
risiko, dan pendapatan berada di tangan swasta
KESALAHPAHAMAN TERHADAP KPBU

Investasi BADAN USAHA bukan sumbangan gratis kepada

pemerintah dalam penyediaan pelayanan publik;

KPBU bukan merupakan privatisasi barang publik;

KPBU bukan merupakan sumber pendapatan pemerintah yang

akan membebani masyarakat dalam pemberian pelayanan umum

KPBU bukan merupakan pinjaman (utang) pemerintah

kepada BADAN USAHA.
 Permen PPN No.4/2015
tentang Panduan Umum KPBU
Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU) adalah kerjasama antara pemerintah dan badan usaha
dalam penyediaan infrastruktur untuk kepentingan umum dengan mengacu kepada spesifikasi yang
telah ditetapkan sebelumnya oleh penanggung jawab proyek kerjasama, yang sebagian atau seluruhnya
menggunakan sumber daya badan usaha dengan memperhatikan pembagian risiko antara para pihak.

KPBU Perumahan

a. infrastruktur Transportasi
b. infrastruktur …………….
c. ………………….
r. Infrastruktur perumahan rakyat, antara lain:
1. perumahan rakyat untuk golongan rendah; dan/ atau
2. rumah susun sederhan sewa

Sumber: Peraturan Menteri Perencanaan Pembangunan Nasional/ Kepala Badan Perencanaan Pembangunan Nasional
Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2015
JENIS-JENIS INFRASTRUKTUR KPBU
Berdasarkan Permen PUPR No. 21/2018
Rumah Susun Umum : rumah susun yang
diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan
rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
Rumah susun khusus : rumah susun yang
diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan
khusus.
Sumber Air
Jalan Minum
Daya Air

• Rumah susun umum

• Rumah susun khusus
• Rumah susun negara yang
pemanfaatannya dengan
cara sewa.
Pengelolaan Pengelolaan Infrastruktur
Limbah Persampahan Perumahan
Domestik

Rumah susun negara : rumah susun yang

dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat
Atau selain jenis Mengajukan Menteri tinggal atau hunian, sarana pembinaan
infrastruktur diatas Kepada Menteri Mengajukan
keluarga, serta penunjang pelaksanaan tugas
Kepada Bappenas
pejabat dan/atau pegawai negeri

Sumber: Infrastruktur 
Permen PUPR No. 21/2018 Dapat Di-Bundling
 Prinsip KPBU - PERPRES NO.38/2015

PENGENDALIAN
DAN
KEMITRAAN KEMANFAATAN BERSAING EFISIEN EFEKTIF
PENGELOLAAN
RISIKO

 Kemitraan,
Kerjasama antara pemerintah dengan Badan Usaha dilakukan berdasarkan ketentuan peraturan
perundang-undangan dan persyaratan yang mempertimbangkan kebutuhan kedua belah pihak;
 Kemanfaatan,
Penyediaan Infrastruktur yang dilakukan oleh pemerintah dengan Badan Usaha untuk memberikan
manfaat sosial dan ekonomi bagi masyarakat;
 Bersaing,
Pengadaan mitra kerjasama Badan Usaha dilakukan melalui tahapan pemilihan yang adil, terbuka, dan
transparan, serta memperhatikan prinsip persaingan usaha yang sehat;
 Efisien,
Kerja sama Penyediaan Infrastruktur mencukupi kebutuhan pendanaan secara berkelanjutan dalam
Penyediaan Infrastruktur melalui dukungan dana BADAN USAHA.
 Efektif,
Kerja sama Penyediaan Infrastruktur mampu mempercepat pembangunan sekaligus meningkatkan
kualitas pelayanan pengelolaan dan pemeliharaan infrastruktur; dan
 Pengendalian dan pengelolaan risiko,
Kerja sama Penyediaan Infrastruktur dilakukan dengan penilaian risiko, pengembangan strategi
pengelolaan, dan mitigasi terhadap risiko;
Tahapan Baku
Pelaksanaan KPBU
 TAHAPAN PELAKSANAAN KPBU  Berdasarkan Permen PPN No.4/2015

PERENCANAAN PERSIAPAN TRANSAKSI

 Penyusunan dana rencana KPBU  Penetapan Lokasi
 Penyiapan KPBU;
 Identifikasi dan usulan KPBU  Penjajakan Minat Pasar
 Pengajuan Penetapan Lokasi.
 Penganggaran dana tahap perencanaan  Pengadaan Badan Usaha Pelaksana
 Pengajuan fasilitas dan dukungan
 Pengambilan keputusan lanjut/tidak KPBU KPBU;
Pemerintah;
 Penyusunan daftar KPBU  Penandatangan Perjanjian KPBU
 Pengajuan Jaminan Pemerintah
 Pengkategorian KPBU  Pemenuhan Pembiayaan (Financial Dose)

OUTPUT
 Dokumen Perjanjian KPBU
 Dokumen Pelelangan Umum
 Studi Pendahuluan
 Pra-Studi Kelayakan  Dokumen Persetujuan Dukungan Pemerintah
 Daftar Proyek Prioritas  Dokumen Persetujuan Penjaminan
 Dokumen Perjanjian Regres

Konfirmasi Persetujuan Pemberian Dukungan

 Proses permohonan Kebutuhan Dukungan
Pemerintah/ Jaminan Pemerintah, Penetapan
Pemerintah dan/ atau Penjaminan
Lokasi oleh Gubernur, Proses Alokasi, Pencairan,
Pemerintah
Pengawasan dan/ atau Pemantauan, Pemberian
Dukungan Pemerintah dan/atau Pemantauan dan
 Pengajuan Penteapan Lokasi
Evaluasi Pelaksanaan Perjanjian Penjaminan dan
Perjanjian Regres

Kajian Lingkungan Hidup Izin Lingkungan

Proses Pengadaan Tanah Proses Pengadaan Tanah

PERAN SERTA INSTANSI PEMERINTAH

BAPPENAS, Menteri/Kepala Lembaga, BAPPENAS, PJPK, BKPM, Kemenkeu, BAPPENAS, BKPM, Kemenkeu, BUPI,
Kepala Daerah, Direksi BUMN/ BUMD BUPI, BPN, KLH Kemen. Agraria dan Tata Ruang, KLH
 Tahapan Perencanaan

Penilaian Diusulkan
Penganggaran Identifikasi
Penyusunan Rencana Dana Tahap terhadap Lanjut Kepada
Anggaran Perencanaan Penetapan Menteri
KPBU Usulan
KPBU PPN &
KPBU
Mendagri
APBN, APBD, Pinjaman, 1. Studi Pendahuluan
Hibah, dll 2. Konsultasi Publik
Tidak Lanjut
1. Honor dan Operasional tim
KPBU
2. Biaya Studi Pendahuluan
dan Konsultasi Publik Dilanjutkan Dengan Daftar
3. Biaya Koordinasi Skema Lainnya Rencana
4. Biaya Kegiatan Pendukung
dan lain-lain
(APBN/ APBD) KPBU

Ke Tahapan
Penyiapan

Output :
1. Dokumen Prastudi Kelayakan
2. Berita Acara Konsultasi Publik
3. KAK pengadaan Badan Penyiapan KPBU (jika diperlukan)
Tahapan Penyiapan

Kajian Awal Kajian Akhir

Konsultasi
Penganggaran Prastudi Prastudi
Publik
Kelayakan Kelayakan

APBN, APBD, 1. Hukum & 1. Mendapat masukan 1. Penyesuaian Data

Pinjaman, Hibah, dll Kelembagaan mengenai kebutuhan dari Kajian Awal
2. Teknis masyarakat Prastudi Kelayakan
1. Honor dan 3. Ekonomi & 2. Memastikan 2. Terpenuhinya
Operasional tim Komersial kesiapan KPBU seluruh persyaratan
KPBU 4. Lingkungan & social 3. Menjajaki Kepatuhan 3. Persetujuan
2. Biaya Prastudi 5. Bentuk Kerjasama terhadap norma stakeholder
Kelayakan 6. Resiko social dan 4. Kepastian dukungan/
3. Biaya Koordinasi 7. Dukungan dan/atau lingkungan jaminan pemerintah
4. Biaya Kegiatan Jaminan Pemerintah
Pendukung 8. Hal-hal yang perlu
5. Pengadaan Badan ditindaklanjuti
Penyiapan dan lain-
lain
Output :
Kegiatan Pendukung: 1. Dokumen Prastudi Kelayakan
1. Dukungan dan/atau Jaminan Pemerintah
2. Kajian Lingkungan Hidup
3. Pengadaan Tanah
4. Izin-izin dan lainnya
Tahapan Transaksi

Penetapan Pengadaan Penandatanga

Market Financial
Lokasi Badan nan Perjanjian
Sounding KPBU
Close
KPBU Usaha

1. Masukan, 1. Memastikan (sesuai dengan 1. Badan Usaha (BU) 1. Badan Usaha

Tanggapan Kesesuaian Perka LKPP Didirikan Paling (BU) harus
dan Minat Dokumen No.19/2015) Lambat 6 Bulan memperoleh
2. Promosi KPBU Perencaan setelah Pengadaan pembiayaan
3. One on one Pengadaan 2. Penandatangan paling lambat
meeting Tanah KPBU paling lambat 12 bulan
2. Untuk tanah milik 40 hari setelah BU setelah tanda
Negara yang terbetuk tangan
sudah tersedia
mengikuti
mekanisme yang
ada Output :
1. Dokumen Persetujuan Prinsip Dukungan
Kegiatan Pendukung: Kelayakan dan/atau Jaminan Pemerintah
1. Melengkapi Kajian Lingkungan Hidup 2. Dokumen Pengadaan
2. Melanjutkan Proses Pengadaan Tanah 3. Dokumen Perjanjian
3. Koordinasi dukungan dan/ atau jaminan 4. Dokumen Perjanjian Penjaminan
Pemerintah 5. Dokumen erjanjian Regres
Bentuk dan Jenis
KPBU Bidang Perumahan
PENDANAAN KONVENSIONAL dan KPBU

KONVENSIONAL VS KPBU
Cost
Cost

 Biaya modal besar

Cost  Pemerintah hanya membayar setelah
Overrun  Biaya modal dan operasi
ditanggung pemerintah (sektor layanan disediakan/ pengoperasian
publik) infrastruktur
 Pemerintah menanggung semua  Swasta membiayai sendiri proyek
resiko (cost overrun & time overrun)  Pengembalian bergantung kualitas
Ti yang sudah memenuhi yang
Estimated me
Capital Ov dipersyaratkan
Cost err Cost Overrun
un

Estimated Running Cost no payment Unitary Payment Time

(Year)
Time
0 3 5 25 (Year) 0 3 25
Construction Operation & Maintenance
Construction Operation & Maintenance
Phase Phase
Phase Phase
ARAH KEBIJAKAN
untuk Pendanaan Infrastruktur Pekerjaan Umum & Perumahan

Hipotesa awal untuk skema pembiayaan perumahan umum Jawa Barat

SKEMA PEMBIAYAAN KPBU
Kemungkinan Penerapan pada
Fasilitas KPBU Bentuk Fasilitas Karakteristik
Perumahan Rakyat
Viability Gap Fund – Kontribusi fiskal (tunai) terhadap – Ditujukan untuk infrastruktur – Perumahan rakyat berbasis sewa
(VGF) atau Biaya Konstruksi supaya layak dengan pengembalian dengan nilai proyek infrastruktur ≥
Dukungan Kelayakan finansial Investasi berbasis user-fee Rp. 100 milyar
– Maksimum 49% dari biaya konstruksi – Minimal biaya konstruksi yang – Diharapkan dengan VGF bisa
– Dana bersumber dari APBN didukung: Rp. 100 milyar diterapkan tarif sewa yang
– Pemda dianjurkan berkontribusi terjangkau bagi golongan
melalui mekanisme APBD Masyarakat Berpenghasilan Rendah
(MBR)
Availability Payment – Pembayaran secara berkala sesuai – Ditujukan untuk infrastruktur – Perumahan rakyat berbasis sewa
(AP) atau dengan kualitas dan/ atau kriteria dengan pengembalian untuk MBR dimana tarif sewanya
Pembayaran menurut Perjanjian investasi tidak diperoleh dari dinilai terlalu rendah untuk dapat
– Pembayaran dimulai setelah user-fee memenuhi tingkat kelayakan
Ketersediaan
lnfrastruktur selesai dibangun & siap – AP dari KPBU Pemerintah finansial, maka diterapkan AP untuk
Layanan memenuhi kelayakan finansial
beroperasi Pusat tidak disediakan bagi
– Dana dapat bersumber dari APBN & infrastruktur yang sudah tersebut
APBD mendapatkan VGF – Kombinasi antara VGF KPBU Pusat
(dengan kata lain apabila sudah ditambah AP KPBU Daerah; agar
mendapatkan VGF masih bisa tarif sewa sesuai bagi MBR &
mendapatkan AP melalui KPBU pengembalian investasi layak
Daerah) finansial
Perbedaan Skema Konvensional (APBD) dengan AP
Konvesional (APBD) AP
Penganggaran dan Dipecah dalam beberapa Kegiatan (Design, Hanya Satu
Kontraktual Konstruksi, Operasi, Pemeliharaan) (Kontrak KPBU AP)

Jangka Waktu 1. Konstruksi : a. 1 Tahun Anggaran 1. Sesuai Perjanjian/kontrak

b. Tahun Jamak/Multiyears 2. Pemeliharan oleh Badan Usaha

2. Pemeliharaan (setiap Tahun)

Beban Risiko Publik Bersama sesuai dengan alokasi risiko

Sumber Pendaanan untuk

Publik Badan Usaha
Konstruksi
Pembayaran (Tahunan) Jumlah (Rp) Jumlah (Rp)

Relatif datar
Berat di Awal
(Sesuai kontrak 30
s.d 50 thn)

Waktu
Waktu

Konstruksi Operasi Konstruksi Operasi

ALUR BISNIS KPBU
Tujuan dan Manfaat KPBU AP
Availability (based) Payment (Pembayaran Ketersediaan Layanan)/ AP
AP adalah pembayaran secara berkala oleh Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah kepada Badan
Usaha Pelaksana atas tersedianya layanan infrastruktur yang sesuai dengan kualitas dan/atau
kriteria sebagaimana ditentukan dalam perjanjian KPBU.

Tujuan
 Mencapai Value for Money Manfaat
(VFM)/Nilai Manfaat Uang yang • Tidak ada pembayaran selama Konstruksi
tinggi untuk layanan publik yang o AP dibayarkan untuk penyediaan jasa layanan.
berkualitas. o PJKP tidak perlu membayar biaya konstruksi.
• Pembayaran bersifat jangka panjang
 Sebagai metode dalam o AP dibayarkan selama periode operasi (30 s.d
penyediaan layanan publik yang 50 Tahun), sehingga dapat mengatasi
berkualitas yang pada saat keterbatasan fiskal daerah
bersamaan dapat menekan • Pembayaran dilakukan secara cicilan
beban finansial dari sektor o Jumlah pembayaran setiap tahun disesuaikan
publik. dengan perjanjian kontrak.
o Jumlah AP disesuaikan terhadap inflasi.
KENDALA DAN SOLUSI KPBU AP DAERAH

KENDALA SOLUSI

• Membentuk paket standar untuk mengurangi

Penyiapan proyek KPBU waktu/biaya penyiapan proyek.
AP kompleks dan mahal • Memberikan fasilitas Project Development Fund
(PDF)

Bagi penyedia dana

• Mengkombinasikan sumber pendanaan KPBU-AP
(lenders), proyek di
berasal dari APBD, DAK, dan pinjaman daerah.
Daerah kurang sovereign

• Mengkombinasikan proyek KPBU-AP dengan

Investor kurang tertarik sesuatu yang menarik seperti pariwisata, gedung
tanpa adanya inovasi yang mempunyai nilai sejarah, atau yang
mempunyai nilai komersil.
SUMBER PENDANAAN KPBU-AP

Pinjaman Daerah

Badan
Usaha

Pembayaran AP saat ini Badan

berasal dari APBD Usaha

Dalam rangka meningkatkan kemampuan finansial Pemda terutama bagi daerah afirmatif
dan daerah dengan kapasitas fiskal marjinal, perlu penyesuaian pembayaran AP melalui
pengoptimalan dana transfer daerah (DAK), user fee, maupun pinjaman daerah.
(penyusunan instrumen tersebut masih dalam pembahasan).
SINERGI PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR DAERAH

Manfaat Pembangunan
Infrastruktur
APBN/
APBD

 Meningkatkan pertumbuhan
ekonomi.
Obligasi Pinjaman  Meningkatkan produktifitas dan
Daerah Daerah
daya saing.
 Mengurangi kesenjangan antar
wilayah.
 Menaikkan Indeks
KPBU
Pembangunan Manusia (IPM).

Dalam rangka optimalisasi pemenuhan kebutuhan pendanaan infrastruktur, perlu adanya sinergi instrumen
pembiayaan infrastruktur daerah eksisting atau perlu pengembangan inovasi baru dalam pembiayaan
infrastruktur daerah.
Gambaran Umum Pelaksanaan KPBU
(Potensi, Peluang, Kendala, dan Tantangan)
 TARGET RPJMN 2020 -2024
BIDANGPERUMAHAN

RUMAH TANGGA
YANG MENGHUNI
RUMAH LAYAK

Pertumbuhan
40,05% rumah tangga baru 10,4 juta
Rumah tangga
3,2 juta Rumah tangga
Target Penanganan
12,73% ~ 7,2 juta rumah
tangga hingga 2024 60% 40%
6,2 Juta RT 4,2 Juta RT
Intervensi tidak langsung Intervensi langsung:
menjadi • Penyediaan hunian;
• Penyediaan hunian
52,78% melaluiperan masyarakat • Fasilitasi peningkatan kualitas;
Rumah tangga dan swasta; • Fasilitasi bantuan/subsidi pembiayaan
• Fasilitasi pembiayaan dari perumahan;
lembaga keuangan; • Penyediaan infrastruktur permukiman;
• Pembinaan;
Sumber: Bappenas, 2019
QUICKWINS KPBU PERUMAHAN
8. Sei Mangkei –
K ab . S I m a l u n g u n 2 .Ga n g Wa r u –Kot a Pontianak
Kalimantan Barat
7.Batam–
K ep u l a ua n Ria u
Tanah Pemda
Tanah Masyarakat
Tanah BMN PUPR
Tanah Pengembang

6.Jawa Tenga h

1. Pas a r Sekanak– 3 . C i s a r a n t e n B i n a H a r a p a n - K o t a B a n d u n g Jawa

K ot a P a l e m b a n g Barat
Sumatera Selatan
4. P A L D A M – K o t a Bandung
Jawa Barat
5.V i d a – K o t a Bekasi
Jawa Barat
QUICKWINS KPBU PERUMAHAN
No Nama Proyek Lokasi Status Lahan Jenis KPBU Status sampai saat ini
1 Proyek KPBU Rumah Susun 28 Ilir, Ilir Bar. II, Kota Palembang BMD Kota Solicited Penyusunan Studi Pendahuluan (SP)
Sekanak, Kota Palembang Palembang
(tepi sungai Musi) (Pemda)
2 Proyek KPBU Rumah Susun Jl. WR. Supratman Gang. Waru, Kec. Tanah Negara Solicited Telah Berkoordinasi dengan
Gang Waru, Kota Pontianak Pontianak Selatan (Tanah Masyarakat), Pemerintah Daerah
sertipikat yang telah
terbit:
• HGB ada 4 dan
• Hak Milik ada 29
4 Proyek KPBU Rumah Susun Komplek Pusjatan, Jl. AH. Nasution, BMN PUPR Solicited Telah dilakukan Kick Off Meeting dan
Cisaranten Bina Harapan - Bandung Sudah Bersertifikat Reviu SP oleh Bappenas.
Ujung Berung Penyelenggaraan Konsultasi
Publik (25 Sep 2019)
5 Proyek KPBU Rumah Jalan Jakarta Komplek Paldam III BMD Kota Bandung Solicited Penetapan PJPK
Susun PALDAM Siliwangi Kec. Batununggal, Bandung (Pemda)
6 Proyek KPBU Rumah Jl. Tirta Utama No.1, Bumiwedari, Tanah Pengembang Unsolicited Pengajuan Ke Menteri PUPR terkait
Susun Vida Bekasi Bantargebang, Kota Bekasi Pra Studi Kelayakan dan Studi
Kelayakan
7 Proyek KPBU Rumah Susun 1. Batu Ampar BMD Kota Batam Solicited Identifikasi Awal dan telah
Batam, Kepulauan Riau 2. Arra (Pemda) Berkoordinasi dengan Pemda dan
3. Muka Kuning BP Batam
8 Proyek KPBU Rumah 1. Wilayah Kawasan Ekonomi BMD Provinsi Jawa Solicited Identifikasi Awal dan telah
Susun Jawa Tengah Khusus Kendal Tengah Berkoordinasi dengan Pemda
2. Kawasan Destinasi (Pemda)
Wisata Borobudur
3. Wilayah Kawasan Industri Brebes
9 Proyek KPBU Sei Mangkei – Jln. Keramat Kubah, Desa Perdagangan Solicited Identifikasi Awal dan telah
Kab. Simalungun II, Kab Berkoordinasi dengan Pemda
PROFIL UMUM KERJASAMA
dalam penyediaan perumahan di Jawa barat

• Pembangunan Apartemen Rakyat melibatkan pihak swasta

• Terdapat 7 lokasi pembangunan yang direncanakan untuk dibangun dengan skema kerjasama dengan badan
Pola Kerjasama
usaha
dalam • sempat melakukan proses lelang dengan badan usaha untuk pembangunan Rusunawa (di Kawasan
Penyediaan Paldam) namun gagal, karena setelah dihitung kembali, ternyata biaya pembangunan tidak memenuhi
Perumahan kelayakan finansial

• Perencanaan pada skala kota: lokasi pembangunan apartemen rakyat

• Kajian Pra Kelayakan pembangunan apartemen
PROSES • Kajian kelayakan
• Market Sounding
• lelang untuk pembangunan Apartemen Rakyat (Yang sudah di Paldam)

• Terdapat 21 titik lokasi pembangunan rusunawa dan rusunami di Kota Bandung

• Tanah merupakan tanah hak milik Pemerintah Kota Bandung
Kondisi • Pembangunan apartemen rakyat dilakukan melalui skema penunjukkan langsung Perumnas (saat ini masih
saat ini proses drafting MoU)
SEBARAN LOKASI RENCANA APARTEMEN RAKYAT

Rencana Awal:
pembangunan 13
lokasi Apartemen
SD. Serang Rakyat
Jatayu
Bagusrangin
ABRA

Arjuna
Taman Sari
Simpang Dago Tahun 2017:
Paldam tambahan jadi
21 lokasi
Kiaracondong Cingised apartemen
rakyat
Nyengseret Derwati
Gedebage

Rancacili
13 LOKASI RENCANA APARTEMEN RAKYAT
Hasil Feasibility Study

Lokasi Luas Lahan Unit Biaya Pembangunan Skema

Pembangunan
Paldam 11.336 m²  Unir MBR : 300 bay tipe 24 seharga @ Rp. 55.000.000,- Rp. 377.766.963.400,- Kerjasama
 Unit MBR+ : 275 bay tipe 24 seharga @ Rp. Pemanfaatan
262.000.000,-
 Unit Komersial : 433 bay tipe 24 seharga @ Rp
400.000.000,-
Nyengseret 15.205 m²  Unit MBR : 640 unit tipe 24 seharga @ Rp. 72.000.000,- Rp.273.710.425.000,- Kerjasama
 Unit MBR + : 485 unit tipe 30 seharga @ Rp. Pemanfaatan
262.000.000,-

Sadang Serang 10.556 m²  Unit MBR : 132 unit tipe 24 seharga @ Rp. 72.000.000,- Rp.295.619.355.559,- Kerjasama
 Unit MBR + : 99 unit tipe 24 seharga @ Rp. Pemanfaatan
208.800.000,- dan APBD
 Unit Komersial : 552 unit tipe 24 seharga @ Rp.
372.224.340,-
Derwati 32.851 m²  Unit MBR : 350 unit tipe 24 seharga @ Rp. 72.000.000,- Rp.907.196.035.167,- Kerjasama
 Unit MBR + : 576 unit tipe 30 seharga @ Rp. Pemanfaatan
262.000.000,-
 Unit Komersial : 2160 unit tipe 40 seharga @ Rp.
480.000.000,-
Cingised 7.061 m²  Unit MBR : 51 unit tipe 24 seharga @ Rp. 2.500.000,- Rp.59.096.568.548,- APBD
per tahun
 Unit MBR + : 155 unit seharga tipe 24 @ Rp.
262.000.000,-
13 LOKASI RENCANA APARTEMEN RAKYAT
Hasil Feasibility Study

Skema
Lokasi Luas Lahan Unit Biaya Pembangunan
Pembangunan
Arjuna 8.203 m² - Unit MBR : 82 unit tipe 27 seharga @ Rp. 40.000.000,- Rp. 68.331.922.877,- APBD
- Unit MBR : 60 unit tipe 36 seharga @ Rp. 45.000.000,-
- Unit MBR : 33 unit tipe 42 seharga @ Rp. 55.000.000,-
- Unit MBR+ : 82 unit tipe 27 seharga @ Rp.
200.000.000,-
- Unit MBR+ : 60 unit tipe 36 seharga @ Rp.
235.000.000,-
- Unit MBR+ : 33 unit tipe 42 seharga @ Rp.
262.000.000,-
Bagusrangin 27.808 m² Rp. 2.721.746.340.000,- Kerjasama
Pemanfaatan

Kiaracondong 28.928 m² - Unit MBR : 730 unit tipe 24 seharga @ Rp. 72.000.000,- Rp. 521.631.112.500,- Kerjasama
- Unit MBR+ : 500 unit tipe 24 seharga @ Rp. Pemanfaatan
87.600.000,-
- Unit Komersil : 1050 unit tipe 24 seharga @ Rp.
327.600.000,-

Simpang Dago 43.808 m² - Unit MBR : 120 unit seharga @ Rp. 72.000.000,- Rp. 341.146.350.000,- Kerjasama
- Unit MBR+ : 98 unit seharga @ Rp. 262.000.000,- Pemanfaatan
Rancacili 35.000 m² - Unit eksisting : 307 unit Rp.95.000.000.000,- APBD
- Unit sedang dibangun : 107 unit untuk tahun 2016 dan
- Unit akan dibangun (2016) : 278 unit 2017
POTENSI DAN PELUANG PENGEMBANGAN KPBU PERUMAHAN

Dengan keterbatasan anggaran

Pengembangan TOD yang bisa
diintegrasikan dengan
pembangunan infrastruktur melalui
skema KPBU, terutama untuk
pembangunan hunian vertikal
Pemerintah, skema KPBU dapat
menjadi alternatif sumber
pembiayaan dalam penyediaan
infrastruktur perumahan rakyat,
khususnya Rusunawa

Skema KPBU memungkinkan untuk

Skema KPBU bisa menjadi
memilih dan memberi tanggung jawab
Alternatif dalam percepatan
kepada pihak swasta untuk ikut serta
penyediaan Penyediaan Akses
melakukan pemeliharaan secara
Perumahan dan Permukiman
optimal, sehingga layanan publik dapat
Layak, Aman, danTerjangkau
digunakan dalam waktu yang lebih lama
(Pemanfaatan Barang Milik Negara
dan/atau Barang Milik Daerah selama
perjanjian KPBU)

Daya Tarik Proyek KPBU yang

Melalui skema KPBU terjadi
menawarkan Peluang : Nilai
kesinambungan dalam setiap tahapan
Pengembalian yang kompetitif, Alokasi
(perencanaan, konstruksi, operasi dan
Resiko yang sesuai, serta regulasi yang
pemeliharaan dilakukan satu kesatuan
lengkap
dalam kontrak jangka panjang)
KENDALA DAN TANTANGAN PENGEMBANGAN KPBU PERUMAHAN
Proses/tahapan KPBU yang panjang dan kaku serta
pemahaman yang belum utuh terhadap skema kerjasama
Pemerintah dengan Badan Usaha
KPBU perumahan termasuk kedalam kategori infrastruktur
sosial yang mempunyai tingkat kelayakan ekonomis tinggi,
namun tingkat kelayakan finansial yang minim.
Masih minimnya ketertarikan swasta dalam program
pembangunan infrastruktur dengan skema kerja sama
pemerintah badan usaha (KPBU), terutama dalam
penyediaan perumahan MBR & Rusunawa
Keterbatasan anggaran Pemerintah Daerah dalam
pembangunan infrastruktur pembangunan hunian vertikal
01 atau Rumah Susun
02
Karakteristik proyek infrastruktur perumahan yang
memiliki risiko tinggi, jangka panjang, dan margin terbatas
03 menjadi tantangan dalam “menggaet” investasi sektor
swasta Skema KPBU
04
Dalam pembangunan dan pengoperasian KPBU
Perumahan, membutuhkan subsidi atau bantuan dalam
bentuk lain yang bersumber dari pemerintah, Hal ini
05 dikarenakan tarif yang dibayarkan pengguna layanan tidak
cukup untuk memenuhi tingkat ekspektasi keuntungan
investor
06
Simulasi Investasi
Skema KPBU Perumahan Umum
Studi Kasus :
Rencana RUSUN GEDE BAGE

ADMINISTRASI LOKASI TAPAK

Posisi lahan Aset provinsi sangat

sangat strategis terletak diselatan Masjid
Al-Jabbar – dan diapit oleh SOR GBLA dan
Summarecon Bandung.

Luas Lahan

34.815 m
+
2

RUSUN
GEDE
BAGE
KONDISI FISIK TAPAK

Keterangan :
(1) Eksisting lahan Sawah;
(2) Akses Masuk Jalan
Rancanumpang;
(3) Sungai Cinambo;
(4) Batas Site Selatan
(Saluran Drainase Kota);
(5) Batas Site Barat.
SITE PLAN
RENCANA SITE PLAN

ANALISA PERBANDINGAN KDB ALTERNATIF 1

Berdasarkan hasil analisa 1 unit rusun

dengan luas lantai dasar 1338,5m2 dan Luas Total Kavling 34815 m2
luas lantai tipikal 995 m2 (Asumsi no Bangunan Luas Unit
menggunakan bentuk Rusunawa Jawa Barat
sudah termasuk lantai dasar sebagai fasos
1 Blok Rusun 1 1338.5 m2
fasum), di dalam tapak perencanaan hanya 2 Blok Rusun 2 1338.5 m2
dapat menampung 4 Blok Rusun. 3 Blok Rusun 3 1338.5 m2
Hal ini dikarenakan pertimbangan kondisi 4 Blok Rusun 4 1338.5 m2
tapak yang tidak memungkinkan dan 5 Sarana Prasarana 3307.4 m2
pertimbangan jarak bebas antara bangunan.
TOTAL Lantai dasar 8661.4 m2
Analisa alternatif 1 yaitu dengan 6 RTH 26153.5 m2
akses melalui jalan lokal/
lingkungan KDB 8.703,75m2 maka
perhitungan lantai dasar yang
memungkinkan yaitu
RENCANA SITE PLAN

ANALISA PERBANDINGAN KLB ALTERNATIF 1

Koefisien Lantai Bangunan 2,5 87037.5 m2

Luas Lantai Maksimum 1 Blok 21759.4 m2
Kemudian, apabila1 Blok Rusun
Luas Lantai Dasar 1338.5 m2
dengan dengan luas lantai dasar
1338,5m2 dan luas lantai tipikal 972m2 Luas Sisa (- Lantai Dasar) 20420.9 m2
maka untuk memenuhi KLB
maksimal alternatif 1 2,5 Luas Lantai Tipikal 972 m2
(87.037,5 m2) yaitu Jumlah Lantai Tipikal Memungkinkan 21 Lantai

Jumlah Total Lantai (+ Lantai Dasar) 22 Lantai

Dengan Rincian

Jumlah Unit Lantai Dasar 2 Unit

Jumlah Unit dalam 1 Lantai Tipikal 20 Unit
Jumlah Unit Total 22 Lantai 422 Unit
Jumlah Unit Total 4 Blok Rusun 1688.0 Unit
4 tower, @ 22 lantai, luas lantai : 995 m2 KOMPONEN RUANG:
1 tower : 20 unit type 30 m2, ditambah 2 unit type 30 • 4 Tower Rusun UTILITAS :
• Mesjid Kawasan • Rumah Pompa & Ground Tank • TPS
m2 untuk difabel, 18 unit komersil
• Gedung Serba Guna • Treatment Plant • Rumah Genset
Total Hunian : 1.688 unit Type 30 m2 • Shelter Parkir • Tangki Daur Ulang • Gardu Transformer
Sumber : Studi Kelayakan Teknis Pembangunan Hunian ASN di Gedebage • Taman Bermain • Sewage Treatment Plant • Kolam Retensi
Dinas Perumahan dan Permukiman Provinsi Jawa Barat, Tahun 2019 • Pos Jaga
SKEMA BIAYA KESELURUHAN KAWASAN
NO URAIAN PEKERJAAN LUAS TOTAL SATUAN ESTIMASI BIAYA
A Persiapan Lahan
1 Pematangan Lahan 34815 m2 Rp 3,356,793,400

B Pekerjaan Blok Rusun

2 Pembangunan Rusun Blok 1, 2, 3, dan 4 87002 m2 Rp 635,114,600,000

C Pekerjaan Sarana Prasarana Kawasan

3 Pembangunan Masjid Kawasan 1109 m2 Rp 3,327,000,000
4 Pembangunan Shelter Parkir 1496 m2 Rp 748,000,000
5 Pembangunan Taman Bermain 835.85 m2 Rp 250,755,000
6 Pembangunan Pos Jaga Kawasan 47.4 m2 Rp 142,200,000
7 Pembangunan Gedung Serbaguna 518 m2 Rp 1,554,000,000

D Pekerjaan Infrastruktur Kawasan

8 Pembangunan Jalan 363.55 m3 Rp 1,223,366,472
9 Pembangunan Saluran Drainase, L=30cm 1322 m3 Rp 330,500,000
10 Pembangunan Jaringan Pipa Air Bersih PDAM ke GWT 1322 m' Rp 117,471,598
11 Pembangunan Gedung Transformator dan Genset 260 m2 Rp 650,000,000
11 Pembangunan PJU 60 unit Rp 1,500,000,000
12 Pembangunan TPS Kawasan 100 m2 Rp 386,000,000

JUMLAH Rp 648,700,686,470
SIMULASI POLA INVESTASI (1)
• Biaya investasi : 648,70 Milyar  > 100 M, sehingga diperbolehkan mendapat fasilitas VGF dari Pemerintah Pusat
• Waktu Konstruksi : 2 tahun
• Fasilitas VGF : 51% dari biaya konstruksi
• Tarif (dasar) MBR/ASN = Rp. 500.000
A. Simulasi Tarif untuk VGF 49% biaya konstruksi
Komponen Tarif/Biaya/Nilai Keterangan
Harga Sewa Murni (HSM) Rp. 998.470 Lebih besar dari tarif MBR
Biaya O&M + Administrasi Rp. 560.439 Lebih besar dari tarif MBR
Total HSM + O&M + Adm Rp. 1.558.909 3 kali lebih dari tarif MBR

B. Simulasi Tarif untuk mengejar tarif dasar susuai MBR

Komponen Tarif/Biaya/Nilai Keterangan
Harga Sewa Murni (HSM) Rp. 391.557 HSM bila nilai proyek 20 %
Biaya O&M + Administrasi Rp. 112.088 OM Adm bila nilai proyek 20 %
Total HSM + O&M + Adm Rp. 503.645 Sesuai dengan tarif MBR/ASN
 SIMULASI POLA INVESTASI (2)
• Pembiayaan dengan mengunakan fasilitas VGF (dari pemerintah pusat) dinilai belum layak investasi, karena
hanya mengandalkan tarif sewa dari konsumen, sehingga perlu ditambahkan fasilitas pembiayaan lain untuk
menutup beban investasi yang cukup tinggi
• Pemberian fasiltas AP (antara Badan Usaha dengan Pemda) dinilai dapat membantu meringkan beban
investasi
• Untuk menambah penerimaan, pola hunian tidak semua ditujukan untuk MBR, ASN, tetapi juga untuk non
MBR, dan dengan mengoptimalkan sewa ruang komersil
• Dari hasil iterasi, investasi yang layak pada tingkat keuntungan yang wajur diperoleh melalui scenario :
 Masa Konstruksi 2 tahun
 Masa konsensi 25 tahun
 Modal Badan Usaha (51% dari nilai proyek), 50% dari pinjaman dengan masa pinjaman 10 tahun
 Pola Hunian 50 % MBR/ASN dan 50% non MBR
 Tarif MBR : Rp. 550.000 /bulan, Tarif Non MBR : Rp. 2.000.000/bulan
 Tarif komersil = Rp. 50 juta/tahun
 Asumsi tingkat hunian : tahun (T) 1 – T3 : 60%, T4- T5 : 70%, T6-T25 : 95%
 Asumsi tingkat hunian komersil : T1- T3 : 20%, T4- T5 : 50%, T6-T25 : 90%
 Pembayaran fasilitas AP oleh Pemda : Rp 7, 8 M / Tahun

IRR : 6,88%, NPV : 64,522, Payback Periode : 19 tahun

Rangkuman KOMPONEN INVESTASI
No Komponen
A Modal Investasi
1 Biaya Investasi Pembangunan
2 Fasilitas VGF untuk modal investasi
3 Modal Investasi konstruksi
4 Pinjaman modal investasi
B Pengeluaran
1 Pembayaran modal (tenor 10 thn)
2 Biaya OM dan Administrasi
C Pendapatan
1 Sewa Hunian
Sewa Hunian tahun 1 s.d 3 (60%)
Sewa Hunian tahun 4 s.d 5 (70%)\
Sewa Hunian tahun 6 s.d 25 (95%)
2 Sewa Ruang Komersil
Sewa Komersil tahun 1 s.d 3 (20%)
Sewa Komersil tahun 4 s.d 5 (50%)
Sewa Komersil tahun 6 s.d 25 (90%)
3 Pendapatan dari pembayaran AP
Pembayaran AP dari pemda
Biaya Keterangan
648.700.686.470
330.837.350.100 49% dari nilai project
317.863.336.370 51% dari nilai project
158.931.668.185 50% dari modal investasi konstruksi
16.541.867.505 per tahun selama 10 tahun
3.970.048.201,20 per tahun selama masa konsensi
15.495.840.000 per tahun dari T1 sd T3
18.078.480.000 per tahun dari T4 sd T5
24.535.080.000 per tahun dari T6 sampai akhir konsensi
720.000.000 per tahun dari T1 sd T3
1.800.000.000 per tahun dari T4 sd T5
3.240.000.000 per tahun dari T6 sampai akhir konsensi
7.784.408.238 dibayarkan setiap tahun selama masa konsensi
Temuan dan
Rekomendasi Awal
 TEMUAN DAN REKOMENDASI AWAL
• KPBU Perumahan, pada umumnya mempunyai kelayakan secara ekonomi tetapi tidak terlalu layak secara
finansial, disamping karena lebih bersifat public dibandingkan komersil/privat
• KPBU Perumahan menjadi tidak menarik bagi badan usaha karena profit margin yang diperoleh dinilai
kurang menguntungkan, terutama bila tanpa adanya inovasi
• Pada studi kasus Rusun ASN Gedebage, dengan desain yang ada, investasi dinilai terlalu besar. Dengan
menggunakan fasilitas nnVGF, AV (Pemda) dan kemudian ditambahkan dengan usaha sewa komersil,
investasi dapat dinilai layak, walaupun waktu pengembalian modalnya cukup lama.
• Untuk memperoleh kelayakan investasi, desain Rusun perlu direview, mengingat biaya investasi
pembangunan yang cukup besar.
• Dalam upaya menambah kelayakan dan keuntungan yang wajar, perlu ada inovasi yang dapat menjual site
sehingga membuat minat pasar menjadi tinggi, misalnya dengan bekerjasama dengan Persib untuk
membuat Museum atau Bisnis lain yang terkait denga Persib – mengingat letaknya yang sangat dekat dengan
stadion Gelora Bandung Lautan Api, yang sering dijadikan home base oleh Persib.
• Untuk menjalankan proses KPBU Perumahan di Jawa Barat, kegiatan ini perlu ditindaklanjuti dengan
penyusunan Studi Pendahuluan yang lebih lengkap, yaitu dengan mengkaji juga lokasi-lokasi proyek rusun
yang berpotensi untuk dilakukan skema KPBU, yang secara formal juga perlu diikuti dengan perencanaan
anggaran jangka menengah untuk tahap KPBU secara utuh.
• Oleh karenannya perlu dilakukan pendalaman studi dengan memperkaya data-data sekunder dengan data-
data primer di lapangan pada berbagai lokasi potensi Rusun di Jawa Barat.
ALTERNATIF BENTUK SKEMA KERJASAMA
No. Bentuk Skema Kerjasama
1 BOT (Build, Operate,
Transfer)
2 BTO (Build, Transfer,
Operate)
3 ROT (Rehabilitate, Operate,
Transfer)
4 BOO (Build, Own, Operate)
5 O & M (Operation and
Maintenance)
Keterangan
Swasta membangun, mengoperasikan
fasilitas dan mengembalikannya ke
pemerintah setelah masa konsesi/kontrak
berakhir.
Swasta membangun, menyerahkan asetnya
ke pemerintah dan mengoperasikan
fasilitas sampai masa konsesi/kontrak
berakhir.
Swasta memperbaiki, mengoperasikan
fasilitas dan mengembalikannya ke
pemerintah setelah masa konsesi/kontrak
berakhir.
Swasta membangun, swasta merupakan
pemilik fasilitas dan mengoperasikannya.
Untuk kasus khusus, pemerintah
membangun, swasta mengoperasikan dan
memelihara.
SEKIAN
TERIMAKASIH