LAPORAN AKHIR

1 PENDAHULUAN

2 ANALISIS KEBUTUHAN

3 KAJIAN KRITERIA KEPATUHAN

4 KAJIAN MEKANISME DAN SKEMA INVESTASI

5 REKOMENDASI DAN RENCANA TINDAK LANJUT

PEMBELAJARAN KPBU KOTA BANDUNG

KESIMPULAN STUDI
LATAR BELAKANG
DUKUNGAN PERATURAN PERUNDANGAN
TUGAS DAN WEWENANG
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 PEMERINTAH DAERAH
Perpres 39 Tahun 2015 tentang KPBU
dalam penyediaan infrastruktur
PERAN SERTA MASYARAKAT
Permen PPN 4 Tahun 2015 tentang
Panduan Umum KPBU
DAN DUNIA USAHA

PEMBANGUNAN DAN PENGEMBANGAN

PERUMAHAN UMUM
PERMASALAHAN DAN TANTANGAN
Pertumbuhan populasi, peningkatan permintaan
BACKLOG Kebutuhan Ruamh yang belum terpenuhi
Rendahnya Daya Beli masyarakat pada segmen MBR
Keterbatasan lahan pengembangan perumahan di perkotaan
Terbatasnya sumber pendanaan pemerintah
Kebutuhan untuk mengadakan
KPBU dalam Penyediaan
Perumahan Umum
IDENTIFIKASI dan PERUMUSAN MEKANISME
Identifikasi dasar pertimbangan teknis dan ekonomi
Identifikasi keberlanjutan permintaan
Identifikasi dukungan dari pemangku kepentingan
Mekanisme dan skema pembangunan melalui KPBU
 MAKSUD, TUJUAN, DAN SASARAN
MAKSUD
Mendorong Pemenuhan Kebutuhan Rumah
melalui Penyediaan Perumahan Umum
dengan Pola KPBU
TUJUAN Memberikan gambaran mengenai KPBU dalam
penyediaan perumahan umum serta menginisiasi
terjalinnya kerjasama dengan stakeholders dalam
penyediaan perumahan umum

SASARAN
01 02 03 04 05
RENCANA RENCANA STUDI PENDAHULUAN; REKOMENDASI REKOMENDASI
BENTUK KPBU; PENAWARAN • Analisis Kebutuhan BENTUK KRITERIA
Skema Pembiayaan KERJASAMA; • Kriteria Kepatuhan KERJASAMA UTAMA
Proyek dan Sumber Jadwal, Proses, dan • Kriteria Faktor penentu manfaat uang dan skema dalam pemilihan
• Analisis bentuk kerja sama, potensi pembiayaan BADAN USAHA
Pendanaan Cara Penilaian pendapatan dan proyek
• Rekomendasi dan rencana tindak lanjut
RUANG LINGKUP

1 Kepastian KPBU memiliki dasar pemikiran teknis dan ekonomi

berdasarkan analisis data sekunder yang tersedia
Indikator analisis
kebutuhan :
2 Kepastian KPBU mempunyai permintaan yang berkelanjutan dan
diukur dari ketidakcukupan pelayanan, baik secara kuantitas
• Dasar Pemikiran Teknis
• Dasar Pemikiran
maupun kualitas, berdasarkan analisis data sekunder yang tersedia Ekonomis
• Dukungan Pemangku

3
Kepentingan
Kepastian KPBU mendapat dukungan dari pemangku kepentingan
yang berkaitan, salah satunya melalui konsultasi publik
• kesesuaian dengan peraturan
perundang-undangan

4
• kesesuaian KPBU dengan
Kriteria kepatuhan (compliance criteria) RPJMN/RPJMD/Renstra Dinas/RKPD
• kesesuaian lokasi KPBU dengan
RTRW
• keterkaitan antar sektor infrastruktur

5 Mekanisme dan skema pembangunan perumahan melalui KPBU

dan antar wilayah
 CONTENT STUDI PENDAHULUAN KPBU BIDANG PERUMAHAN
ANALISIS KEBUTUHAN
KONDISI EKSISTING
PERUMAHAN & PERMUKIMAN:
▪ Lokasi dan fungsi
perumahan
▪ Jenis perumahan yang
telah ada di sekitarnya
▪ Pengelola rumah susun
▪ Pengguna rumah susun
▪ Manfaat rumah susun
▪ Kualitas rumah susun
▪ Biaya atau tarif sewa
rumah susun
TREN PENYEDIAAN
PERUMAHAN SAAT INI
• Pergeseran paradigma dari
penyediaan landed houses
menjadi vertikal
• Rendahnya keterjangkauan
MBR dalam memiliki rumah
• Ketimpangan antara pasokan
(supply) dan kebutuhan
(demand)
KRITERIA FAKTOR PENENTU ANALISIS POTENSI PENDAPATAN REKOMENDASI DAN
KRITERIA KEPATUHAN DAN SKEMA PEMBIAYAAN
NILAI MANFAAT UANG RENCANA TINDAK LANJUT
Kesesuaian dengan Perhitungan Biaya Kemampuan pengguna Rekomendasi bentuk
peraturan perundang- Dasar (Base Cost) untuk membayar KPBU
undangan yang berlaku
Kemampuan fiskal
Kesesuaian KPBU dengan Analisis Pembiayaan
pemerintah daerah, Rekomendasi kriteria
(Financing)
Rencana Pembangunan BUMD dalam utama dalam pemilihan
• RPJPN melaksanakan KPBU badan usaha
• RPJMN
• RPJMD
Analisis Biaya Lain-
• Renstra Dinas Perumahan lain (Ancillary Cost)
& Permukiman
• Rencana bisnis BUMN/
Identifikasi potensi Rencana jadwal
pendapatan lainnya kegiatan penyiapan dan
BUMD
Analisis Competitive transaksi KPBU
Neutrality
DEMOGRAFI DAN
KEBUTUHAN Perkiraan bentuk
Kesesuaian lokasi KPBU dukungan pemerintah
• Jumlah penduduk dengan RTRW & RDTR
eksisting & proyeksi
• kajian kebutuhan
perumahan
• gap antara perumahan
eksisting dengan Konsultasi Publik menjadi pelengkap dari Studi
kebutuhan penyediaan
perumahan Pendahuluan dalam rangka
• Penerimaan tanggapan dan masukan dari pemangku
INISIATIF PEMERINTAH
kepentingan
DAERAH • Evaluasi terhadap hasil yang didapat dari Konsultasi
• alokasi anggaran untuk
perumahan Publik dan implementasinya dalam KPBU.
• program yang sedang
atau akan dijalankan
Dilakukan pada tahapan berikutnya
JUMLAH ASN PROVINSI JAWA BARAT
BERDASARKAN GOLONGAN

Sumber : jabarprov.go.id, Publikasi Tahun 2018

Jumlah ASN Provinsi Jawa Barat
BERDASARKAN KELOMPOK USIA

Sumber : jabarprov.go.id, Publikasi Tahun 2018

TINGKAT PENDAPATAN ASN

Sumber : Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2019

 TUNJANGAN PENGHASILAN TAMBAHAN ASN
NO. JABATAN BESARAN
1. Eselon IB Rp32.000.000 NO. JABATAN BESARAN
2. Eselon IIA (Sekda) Rp25.000.000 12. Gol IVB Rp2.800.000
3. Eselon IIA (Kepala OPD) Rp23.000.000 13. Gol IVA Rp2.750.000
4. Eselon IIA Rp19.000.000 14. Gol IIID Rp2.400.000
5. Eselon IIB Rp19.000.000 15. Gol IIIC Rp2.350.000
6. Eselon IIIA Rp11.000.000 16. Gol IIIB Rp2.300.000
7. Eselon IIIB Rp9.000.000 17. Gol IIIA Rp2.250.000
8. Eselon IV Rp7.000.000 18. Gol IID Rp1.650.000
9. Gol IVE Rp2.950.000 19. Gol IIC Rp1.600.000
10. Gol IVD Rp2.900.000 20. Gol IIB Rp1.550.000
11. Gol IVC Rp2.850.000 21. Gol IIA Rp1.500.000

Sumber: https://www.tppns.net/, Publikasi 2016

Kebutuhan Rumah ASN
PROVINSI JAWA BARAT
• Sebanyak 26% ASN Provinsi
Jawa Barat belum memiliki
rumah. Dari persentase
tersebut 24,91 % merupakan
Golongan I – IV dan 1,09 %
PPPK dan null.
• Dari 24,91% persentase ASN
Golongan I – IV yang belum
memiliki rumah, distribusi
untuk setiap golongan yaitu:
a) Golongan I sebesar 0,50%;
b) Golongan II sebesar
8,53%; c) Golongan III
sebesar 14,89%; dan d)
Golongan IV sebesar 0.99%.
• kelompok sasaran
Rusunawa ASN Gedebage
adalah ASN Golongan I
sampai dengan Golongan III.
Rencana proyek KPBU RUSUN GEDE BAGE

ADMINISTRASI LOKASI TAPAK

Posisi lahan Aset provinsi
sangat strategis terletak diselatan Masjid
Al-Jabbar – dan diapit oleh SOR GBLA
dan Summarecon Bandung.

Luas Lahan

34.815 m
+
2

RUSUN
GEDE
BAGE
KONDISI FISIK TAPAK

Keterangan :
(1) Eksisting lahan Sawah;
(2) Akses Masuk Jalan
Rancanumpang;
(3) Sungai Cinambo;
(4) Batas Site Selatan
(Saluran Drainase Kota);
(5) Batas Site Barat.
KONDISI FASOS FASUM
DI SEKITAR TAPAK
DASAR PERTIMBANGAN EKONOMI
 AGLOMERASI DAGO ATAS DSK.
Tinjauan Lokasi Tempat Kerja
ASN PROVINSI JAWA BARAT
AGLOMARESI CICENDO
DSK.

AGLOMARESI ASIA AFRIKA

DSK.

AGLOMERASI OPD
Provinsi Jawa Barat
di Kota Bandung
AGLOMARESI MARTADINATA
DSK.

AGLOMARESI GEDUNG SATE

DSK.

AGLOMARESI KAWALUYAAN DAN

SOEKARNO HATTA DSK.
sebaran OPD
Provinsi Jawa Barat
Berdasarkan Aglomerasi

Lokasi
Rusunawa
ASN
Rincian OPD NO AGLOMERASI OPD
Provinsi Jawa Barat AGLOMERASI DAGO ATAS DSK.
Berdasarkan 1. Dinas Kependudukan dan Pencatatan Sipil
Aglomerasi 2. Dinas Tanaman Pangan dan Hortikultura
3. Bappeda Provinsi
AGLOMARESI CICENDO DSK.
4. Dinas Kesehatan
5. Dinas Pendidikan
AGLOMARESI ASIA AFRIKA DSK.
6. Dinas Kelautan dan Perikanan
7. Dinas Sumber Daya Air
8. Dinas Bina Marga dan Penataan Ruang
9. Dinas Perindustrian dan Perdagangan
10. Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu
AGLOMARESI MARTADINATA DSK.
11. Badan Kepegawaian Daerah
12. Satuan Polisi Pamong Praja
13. Badan Kesatuan Bangsa dan Politik
14. Dinas Pariwisata dan Kebudayaan
15. Dinas Perhubungan

Sumber: Badan Kepegawaian Daerah Provinsi Jawa Barat, 2019

Rincian OPD NO AGLOMERASI OPD
Provinsi Jawa Barat AGLOMARESI GEDUNG SATE DSK.
Berdasarkan 16. Diskominfo
Aglomerasi 17. Inspektorat
18. Sekretariat Daerah
19. Sekretariat DPRD
20. Badan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah
21. Dinas Perkebunan
22. Dinas Tanaman Pangan dan Hortikultura
AGLOMARESI KAWALUYAAN DAN SOEKARNO HATTA DSK.
23. Dinas Perumahan dan Permukiman
24. Dinas Lingkungan Hidup
25. Dinas Pemberdayaan Masyarakat dan Desa
26. Badan Penanggulangan Bencana Daerah
27. Dinas Tenaga Kerja dan Transmigrasi
28. Dinas Energi dan Sumber Daya Mineral
29. Dinas Koperasi dan Usaha Mikro, Kecil, Menengah
30. Badan Penelitian dan Pengembangan Daerah
31. Dinas Perpustakaan dan Kearsipan Daerah
32. Dinas Kehutanan

Sumber: Badan Kepegawaian Daerah Provinsi Jawa Barat, 2019

Tinjauan Kedekatan
LOKASI RUSUNAWA
ke Tempat Kerja ASN
Kestrategisan • Dekat dengan bangunan –
bangunan ikonik : Masjid
Lokasi Agung Al-Jabbar dan
museum Al-Quran, Stadion
RUSUNAWA •
GBLA.
Dekat dengan kawasan
terpadu residensial dan
komersial Summarecon
Bandung seluas 300 Ha
• Didukung oleh adanya
rencana exit tol Gedebage
KM 149 Padaleunyi
• Berada di dekat stasiun
terakhir kereta cepat
Jakarta-Bandung, yaitu
stasiun Tegalluar
IDENTIFIKASI PEMANGKU
KEPENTINGAN
 LEMBAGA TERKAIT & PERANANNYA
Dalam Pengembangan KPBU Perumahan di Jawa Barat
Nama Lembaga Fungsi Peranan
Menyusun panduan pelaksanaan kerjasama pemerintah dengan badan
usaha dalam penyediaan infrastruktur
Kementerian Koordinator KPBU tingkat Memfasilitasi forum koordinasi antar pemangku kepentingan KPBU di
PPN/BAPPENAS Nasional tingkat pemerintah pusat
Mendorong Kementerian/ Lembaga untuk mendukung pelaksanaan
KPBU di daerah melalui dukungan fasilitas (VGF)
Fasilitas penyiapan proyek
Membantu PJPK dalam meningkatkan efektivitas pelaksanaan penyiapan
dan/atau pelaksanaan transaksi Proyek KPBU, guna memenuhi kualitas
dan waktu yang ditentukan.
Dukungan Kelayakan
Dukungan Pemerintah dalam bentuk kontribusi sebagian biaya
Lembaga yang konstruksi yang diberikan secara tunai pada proyek KPBU yang sudah
memiliki kelayakan ekonomi namun belum memiliki kelayakan finansial.
berperan langsung
Dukungan Kelayakan dapat diberikan setelah tidak terdapat lagi
Kementerian Keuangan
Memberikan Dukungan alternatif lain untuk membuat Proyek Kerja Sama layak secara finansial.
melalui DJPPR (Direktorat
fasilitas Pemerintah dan Pemerintah Daerah dapat berkontribusi atas pemberian dukungan ini
Jenderal Pengelolaan
Jaminan Pemerintah setelah memperoleh persetujuan dari DPRD.
Pembiayaan dan Risiko)
Penjaminan Infrastruktur
pemberian jaminan atas kewajiban finansial PJPK untuk membayar
kompensasi kepada badan usaha saat terjadi risiko infrastruktur – sesuai
dengan alokasi yang disepakati dalam perjanjian KPBU – yang menjadi
tanggung jawab PJPK. Penjaminan infrastruktur dilaksanakan oleh PT
Penjaminan Infrastruktur Indonesia (PT PII) sebagai single window
policy. Apabila cakupan kebutuhan penjaminan melewati kapasitas
modal PT PII, maka akan dilakukan penjaminan bersama antara
Kementerian Keuangan dengan PT PII.
Lanjutan… Nama Lembaga
Bappeda Provinsi Jawa Barat Koordinator KPBU di tingkat
Lembaga yang
berperan langsung
BKD Provinsi Jawa Barat
Gubernur Jawa Barat
Komite Percepatan
Penyediaan Infrastruktur
Prioritas (KPPIP)
Lembaga Pendukung
PT. Sarana Multi Infrastruktur
(SMI)
PT Penjaminan Infrastruktur Instrumen penjaminan
Indonesia (PII)
Fungsi
Simpul Kerjasama &
Provinsi
Koordinator ASN
Penanggung Jawab Proyek
Kerjasama (PJPK)
Koordinator dan fasilitator
Proyek Strategis Nasional dan Penerapan standar kualitas pra-studi kelayakan
Proyek Prioritas
Badan Penyiapan dalam
pendampingan dan/atau
pembiayaan kepada PJPK
pembangunan infrastruktur
Peranan
Membantu Kab/Kota atau Dinas – dinas terkait yang ingin mengusulkan
kegiatan pembangunan infrastruktur melalui skema KPBU
Memperkuat koordinasi dengan pemangku kepentingan pemerintah dan
non pemerintah di tingkat pusat dan daerah
Mempercepat dan menyempurnakan rencana pembangunan proyek
infrastruktur di Jawa Barat dengan menggunakan skema KPBU
Melakukan koordinasi, sinergi dan sinkronisasi antara rencana
pembangunan proyek infrastruktur melalui skema pendanaan KPBU
dengan alokasi APBD Provinsi Jawa Barat
Memberikan pendampingan kepada Tim KPBU pada tahap transaksi
Menyampaikan rekomendasi kepada Gubernur tentang rencana
pembangunan proyek infrastruktur di Jawa Barat dengan menggunakan
skema KPBU
Mendorong ASN agar mau menghuni Rumah Susun yang akan
disediakan melalui skema KPBU
Berkontribusi dalam proses verifikasi calon penghuni Rusunawa
Berkontribusi dalam pengelolaan Rumah Susun setelah masuk ke tahap
operasi
Menganggarkan biaya pelaksanaan Pengadaan dan pelaksanaan
Perjanjian KPBU;
Menetapkan Tim KPBU dan Panitia Pengadaan
Menyediakan Ruangan Data dan Informasi (Data Room)
Mendorong penyelesaian masalah yang muncul akibat kurang efektifnya
koordinasi beragam pemangku kepentingan
Penetapan skema dan sumber pendanaan untuk proyek yang ditetapkan
sebagai prioritas
Katalis dalam percepatan pembangunan infrastruktur di Indonesia
Fasilitator penyiapan proyek KPBU
Memberikan alternatif sumber dana untuk pembiayaan proyek
Berperan dalam mempromosikan Kerjasama Pemerintah dengan
Swasta/Badan Usaha
Berperan dalam melaksanakan penjaminan Pemerintah untuk proyek
infrastruktur yang dilakukan dengan skema KPBU
Struktur Organisasi
KPBU
Rumah Susun
GUBERNUR JAWA
BARAT
KAJIAN PERATURAN
PERUNDANGAN KPBU
REGULASI TERKAIT KPBU
PERPRES 38/2015
ttg KPBU dalam
Penyediaan Infrastruktur

Permen PUPR Nomor 21/PRT/M/2018 Tentang Tata Cara

Permen PPN No.4/2015 Pelaksanaan Kerja Sama Pemerintah Dengan Badan Usaha
ttg Panduan Umum KPBU Dalam Penyediaan Infrastruktur Kementerian PUPR

Peraturan Kepala LKPP

Peraturan LKPP No.29 Tahun 2018 tentang Pedoman
No.19/2015 ttg Pengadaan
Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Melalui Penyedia
Badan Usaha

Pembayaran Permendagri No. 96 Tahun 2016 Tentang Pembayaran

Ketersediaan Layanan Ketersediaan Layanan

PMK 190/PMK.08/2015 tentang Pembayaran Ketersediaan

Dukungan pemerintah Layanan Dalam Rangka Kerja Sama Pemerintah dengan
PMK No. 223/ Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur
PMK.11/2012 (VGF)

PENJAMINAN PEMERINTAH
• Peraturan Presiden No. 78/2010
• PMK 260/PMK.011/2010
DEFINISI & TUJUAN KPBU
PERPRES NO.38/2015
Definisi KPBU adalah kerjasama antara pemerintah dan Badan
Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur untuk kepentingan umum
dengan mengacu pada spesifikasi yang telah ditetapkan
sebelumnya oleh Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah/Badan
Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah, yang sebagian
atau seluruhnya menggunakan sumber daya Badan Usaha
dengan memperhatikan pembagian risiko diantara para pihak
(pasal 1 ayat 6).
Tujuan KPBU (pasal 3) :
a. Mencukupi kebutuhan pendanaan secara berkelanjutan dalam
Penyediaan Infrastruktur melalui pengerahan dana swasta;
b. Mewujudkan Penyediaan Infrastruktur yang berkualitas, efektif, efisien,
tepat sasaran, dan tepat waktu;
c. Menciptakan iklim investasi yang mendorong keikutsertaan Badan Usaha
dalam Penyediaan Infrastruktur berdasarkan prinsip usaha secara sehat;
d. Mendorong digunakannya prinsip pengguna membayar pelayanan yang
diterima, atau dalam hal tertentu
e. mempertimbangkan kemampuan membayar pengguna; dan/atau
f. Memberikan kepastian pengembalian investasi Badan Usaha dalam
Penyediaan Infrastruktur melalui mekanisme pembayaran secara
berkala oleh pemerintah kepada Badan Usaha.
 Prinsip KPBU - PERPRES NO.38/2015

PENGENDALIAN
DAN
KEMITRAAN KEMANFAATAN BERSAING EFISIEN EFEKTIF
PENGELOLAAN
RISIKO

❑ Kemitraan,
Kerjasama antara pemerintah dengan Badan Usaha dilakukan berdasarkan ketentuan peraturan
perundang-undangan dan persyaratan yang mempertimbangkan kebutuhan kedua belah pihak;
❑ Kemanfaatan,
Penyediaan Infrastruktur yang dilakukan oleh pemerintah dengan Badan Usaha untuk memberikan
manfaat sosial dan ekonomi bagi masyarakat;
❑ Bersaing,
Pengadaan mitra kerjasama Badan Usaha dilakukan melalui tahapan pemilihan yang adil, terbuka, dan
transparan, serta memperhatikan prinsip persaingan usaha yang sehat;
❑ Efisien,
Kerja sama Penyediaan Infrastruktur mencukupi kebutuhan pendanaan secara berkelanjutan dalam
Penyediaan Infrastruktur melalui dukungan dana BADAN USAHA.
❑ Efektif,
Kerja sama Penyediaan Infrastruktur mampu mempercepat pembangunan sekaligus meningkatkan
kualitas pelayanan pengelolaan dan pemeliharaan infrastruktur; dan
❑ Pengendalian dan pengelolaan risiko,
Kerja sama Penyediaan Infrastruktur dilakukan dengan penilaian risiko, pengembangan strategi
pengelolaan, dan mitigasi terhadap risiko;
POKOK-POKOK PERPRES NO.38/2015
tentang KPBU dalam penyediaan infrastruktur
PEMERINTAH BADAN USAHA

SUBYEK ▪ Menteri ▪ BUMN/BUMD

▪ Kepala Lembaga ▪ Badan Usaha Asing
KERJASAMA ▪ Kepala Daerah ▪ Perseroan Terbatas
▪ BUMN/BUMD ▪ Koperasi

Termasuk
OBYEK
Infrastruktur Ekonomi dan Infrastruktur Sosial Infrastruktur
KERJASAMA Perumahan Rakyat

Pengembalian ▪ Pembayaran oleh pengguna dalam bentuk tarif

▪ Pembayaran ketersediaan layanan (Availability Payment)
Investasi Badan ▪ Bentuk lain sepanjang tidak bertentangan dengan Perundang-
Usaha undangan

KONTRIBUSI ▪ Pembangunan sebagian infrastruktur

▪ Dukungan pemerintah
PEMERINTAH ▪ Jaminan Pemerintah

▪ Tahap Perencanaan
TAHAPAN ▪ Tahap Penyiapan
▪ Tahap Transaksi
TATA CARA PELAKSANAAN KPBU SECARA UMUM
PERENCANAAN PENYIAPAN TRANSAKSI PELAKSANAAN
KPBU KPBU KPBU KPBU

Pengajuan Dukungan
& Jaminan Pemerintah Konstruksi dan
Financial Close
Operasi

Penyusunan Kajian
Akhir Prastudi Penandatanganan Perjanjian KPBU
Kelayakan (FBC) Pra-kualifikasi Perjanjian KPBU Berakhir

Konsultasi Publik
Capacity & Request Pendirian Badan
Building Market Sounding Proposal Usaha Pelaksana

Penyusunan Kajian Penetapan

Studi Pendahuluan Pemenang
Awal Prastudi
dan Konsultasi Lelang
Kelayakan (OBC)

Penyusunan Pembentukan Tim Bid Submission

Rencana KPBU KPBU

Sumber : Perpres No.38/2015

Lingkup Kajian KPBU Perumahan Umum Jawa Barat
FITUR KPBU
Berdasarkan Peraturan Presiden No.38 Tahun 2015
KPBU merupakan kerjasama antara pemerintah dan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur untuk
kepentingan umum dengan mengacu pada spesifikasi yang telah ditetapkan sebelumnya oleh Menteri/Kepala
Lembaga/Kepala Daerah/Badan Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah, yang sebagian atau seluruhnya
menggunakan sumber daya Badan Usaha dengan memperhatikan pembagian risiko diantara para pihak.
Kesepakatan kemitraan mengandung setidaknya ketentuan mengenai, antara lain, (a) Hak dan kewajiban pihak-
pihak yang termasuk alokasi risiko, dan (b) Konsekuensi dalam hal pihak-pihak yang
tidak memenuhi ketentuan-ketentuan Perjanjian
 Permen PPN No.4/2015
tentang Panduan Umum KPBU
Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU) adalah kerjasama antara pemerintah dan badan usaha
dalam penyediaan infrastruktur untuk kepentingan umum dengan mengacu kepada spesifikasi yang
telah ditetapkan sebelumnya oleh penanggung jawab proyek kerjasama, yang sebagian atau seluruhnya
menggunakan sumber daya badan usaha dengan memperhatikan pembagian risiko antara para pihak.

KPBU Perumahan

a. infrastruktur Transportasi
b. infrastruktur …………….
c. ………………….
r. Infrastruktur perumahan rakyat, antara lain:
1. perumahan rakyat untuk golongan rendah; dan/ atau
2. rumah susun sederhan sewa

Sumber: Peraturan Menteri Perencanaan Pembangunan Nasional/ Kepala Badan Perencanaan Pembangunan Nasional
Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2015
JENIS-JENIS INFRASTRUKTUR KPBU
Berdasarkan Permen PUPR No. 21/2018

Sumber Air
Jalan Minum
Daya Air

Infrastruktur perumahan
rakyat, antara lain: - perumahan
rakyat untuk golongan rendah -
rumah susun sederhana sewa
(Permen PPN No.4/2015)
Pengelolaan Pengelolaan Perumahan
Limbah Persampahan Rakyat
Domestik

Atau selain jenis Mengajukan Menteri

infrastruktur diatas Kepada Menteri Mengajukan
Kepada Bappenas

Sumber: Infrastruktur →
Permen PUPR No. 21/2018 Dapat Di-Bundling
TAHAPAN PELAKSANAAN KPBU → Berdasarkan Permen PPN No.4/2015
TAHAP I:
PERENCANAAN PROYEK KERJA SAMA
1. Penyusunan rencana dan anggaran dana KPBU;
2. Identifikasi dan Penyusunan Usulan Rencana
KPBU;
3. Penganggaran dana tahap perencanaan;
4. Pengambilan keputusan lanjut/tidak lanjut
rencana KPBU;
5. Penyusunan Daftar Rencana KPBU; dan
6. Pengkategorian KPBU.
Output:
Studi Pendahuluan Daftar Prioritas Proyek
BAPPENAS, Menteri/Kepala Lembaga/Kepala
Daerah/ Direksi BUMN/Direksi BUMD
TAHAP II:
PENYIAPAN PROYEK KERJA SAMA
1. Penyiapan Kajian KPBU;
2. Pengajuan Dukungan Pemerintah;
3. Pengajuan Jaminan Pemerintah; dan
4. Pengajuan Penetapan Lokasi.
Output:
Prastudi Kelayakan
Proses Permohonan Kebutuhan Dukungan
Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah
Pengajuan penetapan lokasi
Kajian Lingkungan Hidup / PJPK
PROSES PENGADAAN TANAH
PERAN SERTA INSTANSI/LEMBAGA
BAPPENAS, PJPK, BKPM, Kemenkeu, BUPI,
BPN, KLH
TAHAP III:
TRANSAKSI PROYEK KERJA SAMA
1. Penjajakan Minat Pasar (Market Sounding);
2. Penetapan lokasi KPBU;
3. Pengadaan Badan Usaha Pelaksana KPBU;
4. Penandatanganan perjanjian KPBU; dan
5. pemenuhan pembiayaan (Financial Close).
Output :
Dokumen Perjanjian KPBU
Dokumen Pelelangan Umum
Dokumen Persetujuan Prinsip
Dokumen Persetujuan Prinsip Dukungan Kelayakan
Dokumen Perjanjian Penjaminan
Dokumen Perjanjian Regres
Konfirmasi/Persetujuan Pemberian Dukungan Pemerintah
dan/atau Jaminan Pemerintah Penetapan lokasi oleh
gubernur Proses alokasi, pencairan, pengawasan &
pemantauan Pemberian Dukungan Pemerintah dan/
atau pemantauan & evaluasi pelaksanaan Perjanjian
Penjaminan & Perjanjian Regres
Izin Lingkungan
BAPPENAS, PJPK, KEMENKEU, BUPI, BKPM, KEMEN.
AGRARIA DAN TATA RUANG, dan KLH
ORGANISASI DALAM PELAKSANAAN KPBU

Menteri/Kepala
Lembaga/Kepala
Daerah/Kepala BUMN/ BUMD

Menteri/Kepala Lembaga adalah

pimpinan kementerian/kepala lembaga atau
pihak yang didelegasikan untuk bertindak
mewakili kementerian/lembaga berdasarkan
peraturan perundang-undangan, yang
ruang lingkup, tugas, dan tanggung
jawabnya meliputi sektor infrastruktur.

Kepala Daerah adalah gubernur bagi

daerah provinsi, atau bupati/walikota bagi
daerah kabupaten/kota atau pihak yang
didelegasikan berdasarkan peraturan
perundang-undangan untuk mewakili
kepala daerah bersangkutan
KAJIAN KESESUAIAN
RENCANA PEMBANGUNAN
 LOKASI RUSUN
Berdasarkan arahan RDTR SWK Gedebage
Lokasi Rusun sudah
sesuai dengan RDTR
SWK Gedebage Kota
Bandung, yang
ditetapkan sebagai
zona perumahan
kepadatan tinggi

RENCANA
LOKASI RUSUN
GEDE BAGE
LOKASI RUSUN
Berdasarkan arahan RDTR SWK Gedebage
 KEWENANGAN PROVINSI DALAM BIDANG PKP
Berdasarkan UU Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah

UU NOMOR 23/2014 Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman → Urusan

KAJIAN TERHADAP
Pemerintahan Wajib yang berkaitan dengan Pelayanan Dasar

Urusan Pemerintahan yang menjadi kewenangan Daerah provinsi :

1. Urusan Pemerintahan yang lokasinya lintas Daerah
kabupaten/kota;
2. Urusan Pemerintahan yang penggunanya lintas Daerah
kabupaten/kota;
3. Urusan Pemerintahan yang manfaat atau dampak negatifnya
lintas Daerah kabupaten/kota; dan/atau
4. Urusan Pemerintahan yang penggunaan sumber dayanya lebih
efisien apabila dilakukan oleh Daerah Provinsi.
KEWENANGAN PROVINSI DALAM BIDANG PKP
Berdasarkan UU Nomor 23 Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah

1 BIDANG PKP 2 BIDANG

PERTANAHAN 3 BIDANG PEKERJAAN UMUM DAN
PENATAAN RUANG
PERUMAHAN Air Minum
• Penyediaan dan rehabilitasi rumah 1. Pemberian izin lokasi • Pengelolaan danpengembangan SPAM lintas Daerah
korban bencana Provinsi lintas daerah kab/kota kabupaten/kota
• Fasilitasi penyediaan rumah bagi dalam 1 (satu) daerah Persampahan
masyarakat yang terkena relokasi provinsi.
• Pengembangan sistem dan pengelolaan
program Pemerintah Daerah provinsi 2. Penetapan lokasi persampahan regional.
KAWASAN PERMUKIMAN pengadaan tanah untuk
Air Limbah
kepentingan umum
• Penataan dan peningkatan kualitas provinsi • Pengelolaan dan pengembangan sistem air limbah
kawasan permukiman kumuh dengan domestik regional
luas 10 (sepuluh) ha sampai dengan di 3. Penyelesaian masalah,
bawah 15 (lima belas) ha. inventarisasi dan Drainase
pemanfaatan tanah • Pengelolaan dan pengembangan system drainase
PRASARANA, SARANA, DAN UTILITAS kosong lintas daerah
UMUM (PSU) yang terhubung langsung dengan sungai lintas
kab/kota. Daerah kabupaten/kota
• Penyelenggaraan PSU permukiman 4. Perencanaan Permukiman
SERTIFIKASI, KUALIFIKASI, DAN REGISTRASI penggunaan tanah yang
BIDANG PKP hamparannya lintas • Penyelenggaraan infrastruktur pada permukiman di
daerah kab/kota dalam 1 kawasan strategis Daerah provinsi
• Sertifikasi dan registrasi bagi orang atau
(satu) provinsi. Bangunan Gedung
badan hukum yang melaksanakan
perancangan dan perencanaan rumah • Penetapan bangunan gedung dan penyelenggaraan
serta perencanaan PSU tingkat bangunan gedung untuk kepentingan strategis
kemampuan kecil Daerah Provinsi
KEWENANGAN PROVINSI DALAM BIDANG PKP
Berdasarkan UU Nomor 1 Tahun 2011 dan UU Nomor 20 Tahun 2011
UU No.1/2011
Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
▪ Merumuskan dan menetapkan kebijakan dan strategi pada
tingkat provinsi di bidang perumahan dan kawasan
permukiman dengan berpedoman pada kebijakan nasional;
▪ Merumuskan dan menetapkan kebijakan provinsi tentang
pendayagunaan dan pemanfaatan hasil rekayasa teknologi
di bidang perumahan dan kawasan permukiman dengan
berpedoman pada kebijakan nasional;
▪ Merumuskan dan menetapkan kebijakan penyediaan Kasiba
dan Lisiba lintas kabupaten/kota;
▪ Mengawasi pelaksanaan kebijakan dan strategi nasional
pada tingkat provinsi di bidang perumahan dan kawasan
permukiman;
▪ Menyelenggarakan fungsi operasionalisasi dan koordinasi
pelaksanaan kebijakan provinsi penyediaan rumah,
perumahan, permukiman, lingkungan hunian, dan kawasan
permukiman;
▪ Menyusun rencana pembangunan dan pengembangan
perumahan dan kawasan permukiman lintas
kabupaten/kota;
▪ Memfasilitasi pengelolaan prasarana, sarana, dan utilitas
umum perumahan dan kawasan permukiman pada tingkat
provinsi;
▪ Mengalokasikan dana dan/atau biaya pembangunan untuk
mendukung terwujudnya perumahan bagi MBR;
▪ Memfasilitasi penyediaan perumahan dan kawasan
permukiman bagi masyarakat, terutama bagi MBR;
▪ Memfasilitasi pelaksanaan kebijakan dan strategi pada
tingkat provinsi.
UU No.20/2011
Tentang Rumah Susun
▪ Merumuskan kebijakan dan strategi di bidang rumah susun pada tingkat
provinsi dengan berpedoman pada kebijakan dan strategi nasional;
▪ Menyusun rencana dan program pembangunan dan pengembangan rumah
susun pada tingkat provinsi dengan berpedoman pada perencanaan nasional;
▪ Melaksanakan sinkronisasi dan sosialisasi peraturan perundang-undangan
serta kebijakan dan strategi penyelenggaraan rumah susun pada tingkat provinsi;
▪ Melaksanakan fungsi operasionalisasi kebijakan penyediaan rumah susun
dan mengembangkan lingkungan hunian rumah susun sebagai bagian dari
kawasan permukiman pada tingkat provinsi;
▪ Memberdayakan pemangku kepentingan dalam bidang rumah susun pada
tingkat provinsi;
▪ Melaksanakan standar pelayanan minimal rumah susun;
▪ Melaksanakan koordinasi dan fasilitasi penyusunan dan penyediaan basis
data rumah susun di kabupaten/kota pada wilayah provinsi;
▪ Mengalokasikan dana dan/atau biaya pembangunan untuk mendukung
terwujudnya rumah susun umum, rumah susun khusus, dan rumah susun
negara;
▪ Memfasilitasi penyediaan rumah susun bagi masyarakat, terutama bagi
MBR;
▪ Memfasilitasi penyediaaan prasarana, sarana, dan utilitas umum bagi
rumah susun yang disediakan untuk MBR;
▪ Melaksanakan kebijakan provinsi tentang pendayagunaan dan pemanfaatan
hasil rekayasa teknologi di bidang rumah susun dengan berpedoman pada
kebijakan nasional;
▪ Melakukan pencadangan atau pengadaan tanah untuk rumah susun umum,
rumah susun khusus, dan rumah susun negara yang sesuai dengan
peruntukan lokasi pembangunan rumah susun.
KEWENANGAN PROVINSI DALAM BIDANG PKP
Permendagri Nomor 90 Tahun 2019 tentang Klasifikasi, Kodefikasi, dan Nomenklatur Perencanaan Pembangunan dan Keuangan Daerah

1 URUSAN PEMERINTAHAN BIDANG PKP- Program Pengembangan Perumahan

Pendataan Penyediaan dan Rehabilitasi Rumah Korban Bencana atau Relokasi Program Provinsi
1. Identifikasi Perumahan di Lokasi Rawan Bencana atau Terkena Relokasi Program Provinsi
2. Identifikasi Lahan-lahan Potensial sebagai Lokasi Relokasi Perumahan
3. Pengumpulan Data Rumah Korban Bencana Kejadian Sebelumnya yang Belum Tertangani
4. Pendataan Tingkat Kerusakan Rumah Akibat Bencana
5. Pendataan dan Verifikasi Penerima Rumah bagi Korban Bencana Alam atau Terkena Relokasi Program Provinsi
6. Pendataan Rumah Sewa Milik Masyarakat, Rumah Susun dan Rumah Khusus
Sosialisasi dan Persiapan Penyediaan dan Rehabilitasi Rumah Korban Bencana atau Relokasi Provinsi
1. Sosialisasi Standar Teknis Penyediaan dan Rehabilitasi Rumah kepada Masyarakat/Sukarelawan Tanggap Bencana
2. Sosialisasi tentang Mekanisme Penggantian Hak Atas Tanah dan Bangunan
3. Sosialisasi Pengembangan Perumahan Baru dan Mekanisame Akses Perumahan KPR-FLPP
4. Pembentukan dan Pelatihan Tim Satgas, Pendamping dan Tim Fasilitator
5. Rembug Warga untuk Menentukan Calon Penerima Rumah bagi Korban Bencana
6. Koordinasi untuk Menyepakati Penerima dan Jenis Pelayanan
Pembangunan dan Rehabilitasi Rumah Korban Bencana atau Relokasi Program Provinsi
1. Rehabilitasi Rumah bagi Korban Bencana
2. Penyusunan Site Plan dan/atau Detail Engineering Design (DED) bagi Rumah Korban Bencana atau Relokasi Program Provinsi
3. Pengadaan Lahan untuk Pembangunan Rumah bagi Korban Bencana
4. Pembangunan Rumah bagi Korban Bencana
5. Pembangunan Rumah Khusus beserta PSU bagi Korban Bencana atau Relokasi Program Provinsi
6. Operasional dan Pemeliharaan Lingkungan Perumahan pada Relokasi Program Provinsi
Pendistribusian dan Serah Terima Rumah bagi Korban Bencana atau Relokasi Program Provinsi
1. Pelaksanaan Pembagian Rumah bagi Korban Bencana Kabupaten/Kota atau Relokasi Program Provinsi
2. Penatausahaan Serah Terima Rumah bagi Korban Bencana Provinsi atau Relokasi Program Provinsi
KEWENANGAN PROVINSI DALAM BIDANG PKP
Permendagri Nomor 90 Tahun 2019 tentang Klasifikasi, Kodefikasi, dan Nomenklatur Perencanaan Pembangunan dan Keuangan Daerah

URUSAN PEMERINTAHAN BIDANG PKP

2 Program Peningkatan PSU

Urusan Penyelenggaraan PSU Permukiman

1. Perencanaan Penyediaan PSU Permukiman
2. Penyediaan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum di Permukiman untuk Menunjang Fungsi Permukiman
3. Koordinasi dan Sinkronisasi dalam Rangka Penyediaan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum Permukiman

URUSAN PEMERINTAHAN BIDANG PEKERJAAN UMUM DAN PENATAAN RUANG

3 Program Pengembangan Permukiman

Penyelenggaraan Infrastruktur pada Permukiman di Kawasan Strategis Daerah Provinsi

1. Pembangunan dan Pengembangan Infrastruktur Kawasan Permukiman di Kawasan Strategis Daerah Provinsi
2. Pembangunan dan Pengembangan Infrastruktur Kawasan Permukiman di Kawasan Strategis Daerah Provinsi
3. Pemanfaatan dan Pemeliharaan Infrastruktur Kawasan Permukiman di Kawasan Strategis Daerah Provinsi
4. Pengawasan dan Pengendalian Infrastruktur Kawasan Permukiman di Kawasan Strategis Daerah Provinsi
5. Pembinaan Penyelenggaraan Infrastruktur Kawasan Permukiman di Kawasan Strategis Daerah Provinsi

Program pengembangan jasa konstruksi

1. Penyusunan data dan informasi Proyek Bidang PUPR yang dapat Dilaksanakan dengan Skema KPBU
PP NO. 42 TAHUN 2O21
tentang Kemudahan proyek strategis nasional

Pasal 14 ayat (1) : Pembiayaan Proyek Strategis Nasional yang bersumber dari pembiayaan
lain yang sah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 13 ayat (1) huruf c dapat dilakukan
melalui KPBU dan/atau bentuk pembiayaan lainnya melalui kerja sama sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pasal 15 : Kategori Proyek Strategis Nasional yang penyediaannya dapat dilakukan melalui
prakarsa Badan Usaha, meliputi:
a. Penyediaan infrastruktur pelayanan publik;
b. optimasi barang milik negaraf barang milik daerah;
c. optimasi aset BUMN; dan/atau
d. meningkatkan pendapatan negara d.anlata.u daerah.

Pasal 18 ayat 2 : Jaminan Pemerintah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), diberikan
terhadap:
a. kredit atau pembiayaan syariah;
b. kelayakan usaha;
c. KPBU; dan/atau
d. risiko politik.
 UU No.23/2014 ttg Pemerintahan Daerah → Perumahan UU No.1/2011 ttg Rumah Susun →
Rakyat dan Kawasan Permukiman merupakan Urusan Kewenangan Pemerintah Provinsi terkait
Wajib yang berkaitan dengan Pelayanan Dasar, namun pembangunan Rumah Susun :
SINTESA HASIL KAJIAN Pemerintah Provinsi tidak ada kewenangan dalam • Menyusun rencana dan program
penyediaan perumahan. pembangunan dan pengembangan
• Kewenangan dari aspek pertanahan → Pemberian izin rumah susun
lokasi lintas kab/kota, Penetapan lokasi pengadaan • Mengalokasikan dana dan/atau biaya
tanah untuk kepentingan umum provinsi, pembangunan untuk mendukung
Perencanaan penggunaan tanah yang hamparannya terwujudnya rumah susun umum,
lintas daerah kab/kota. rumah susun khusus, dan rumah
• Kewenangan dari aspek PSU → Penyelenggaraan PSU susun negara;
permukiman. • Memfasilitasi penyediaan rumah
UU No.1/2011 ttg Perumahan dan Kawasan Permukiman susun bagi masyarakat, terutama bagi
→ Kewenangan Pemerintah Provinsi terkait penyediaan MBR;
perumahan : • Memfasilitasi penyediaaan prasarana,
• Menyusun rencana pembangunan dan pengembangan sarana, dan utilitas umum bagi rumah
perumahan dan kawasan permukiman lintas susun yang disediakan untuk MBR;
kabupaten/kota; • Melakukan pencadangan atau
• Memfasilitasi pengelolaan prasarana, sarana, dan utilitas pengadaan tanah untuk rumah susun
umum perumahan dan kawasan permukiman pada tingkat umum, rumah susun khusus, dan
provinsi; rumah susun negara yang sesuai
dengan peruntukan lokasi
• Mengalokasikan dana dan/atau biaya pembangunan untuk
pembangunan rumah susun.
mendukung terwujudnya perumahan bagi MBR;
• Memfasilitasi penyediaan perumahan dan kawasan
permukiman bagi masyarakat, terutama bagi MBR.
 Beberapa Opsi/Peluang Pemerintah Provinsi dalam Penyediaan Perumahan melalui
Skema KPBU:
SINTESA HASIL KAJIAN Dengan adanya batasan kewenanganan, opsi yang bisa dilakukan :
1. Pengembangan instrumen pada setiap tahapan penyelenggaraan KPBU : Identifikasi Proyek KPBU,
penyusunan rencana anggaran dan sumber pembiayaan, identifikasi Badan Usaha potensial, Studi
Pendahuluan KPBU, Penyusunan Kajian Awal Prastudi Kelayakan (OBC), Penyusunan Kajian Akhir
Prastudi Kelayakan (FBC)
2. Pengembangan infrastruktur hanya di PSU permukiman
3. Fasilitasi penyediaan perumahan (Rusun KPBU) tanpa dukungan fasilitas AP (APBD) → konsekuensi perlu
pengembangan blok komersial atau memperbanyak hunian Non MBR (non ASN) atau menaikkan harga
sewa dengan asumsi ASN Jabar memiliki tingkat keterjangkauan pembiayaan perumahan lebih tinggi
dari MBR biasa
4. Fasilitasi penyediaan perumahan (Rusun KPBU) dengan tetap mempertahankan dukungan fasilitas AP
(APBD), dengan memperkuat landasan regulasi terkait kewenangan Pemerintah Provinsi :
 Undang-Undang No. 1/ 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman
 Undang-Undang No. 20/ 2011 tentang Rumah Susun
 PP NO. 42 tahun 2O21 tentang Kemudahan Proyek Strategis Nasional, yang secara eksplisit
menyatakan proyek (dalam hal ini penyediaan perumahan) yang berlokasi/masuk dalam list PSN, bisa
diselenggarakan melalui skema KPBU → Mendukung PSN KCIC

• Pasal 15 : Kategori Proyek Strategis Nasional yang penyediaannya dapat dilakukan melalui
prakarsa Badan Usaha, meliputi: Penyediaan infrastruktur pelayanan publik
• Pasal 18 ayat 2 : Jaminan Pemerintah sebagaimana dimaksud pada ayat (1), diberikan
terhadap : KPBU
KAJIAN SKEMA PEMBIAYAAN
Kebutuhan Investasi

Biaya Konstruksi
Sumber Pembiayaan
• Pematangan Lahan,
• Pembangunan Rusun 4 Tower,
Modal Badan Usaha AP APBD VGF APBN • Pembangunan Sarana
Prasarana (Mesjid, Shelter, Taman
AP PLUS VGF bermain, Pos Jaga, Gedung
Ekuitas Pinjaman Bank
Serbaguna),
VGF (non AP) • Infrastruktur kawasan (jalan,
drainase, jaringan air bersih, gedung
transformator dan genset, PJU, TPS)
Modal Badan Usaha VGF APBN
22 lantai 18 lantai 14 lantai 12 lantai 10 lantai 8 lantai
Rp. 648,70 M Rp. 535,17 M Rp. 421,64 M Rp. 364,87 M Rp. 308,11 M Rp. 251,34 M
Potensi dan Sumber Pendapatan
Cash In Cash Out
Sewa Hunian Pembayaran
Sewa Komersil Sewa Komersil Pinjaman Modal
Pembayaran Pembayaran OM & Administrasi
Sewa Hunian Layanan dari AP Layanan dari AP
MODEL INVESTASI (ITERASI AWAL – AP & VGF)

Maks. 18 %

Maks. 30 %

Maks. 40 %

Maks. 49 %
 SIMULASI INVESTASI (ITERASI AWAL – AP & VGF)
• Masa konsensi 25 tahun, Skema : VGF (49%) dan AP (20%),
• Pinjaman modal bank, tenor 15 tahun, Bunga efektif : 10% per tahun
• Tarif Sewa; Hunian per bulan : ASN = Rp. 700.000, non ASN = Rp. 2.000.000; Komersil per tahun : Rp. 50 juta
• Tingkat hunian : tahun 1-3 : 60%, tahun 4-5 : 70%, tahun 6 – 25 : 95%
• Tingkat hunian komersil : tahun 1-3 : 20%, tahun 4-5 : 50%, tahun 6 – 25 : 90%
• Tingkat pengembalian investasi minimum (MARR) : 12,5%
A. Perbandingan ASN – non ASN = 60 : 40
Lantai Type Biaya Investasi AP APBD pertahun IRR NPV Payback Periode
22 lantai A 648.700.686.470 5.189.605.492 #NUM! (8.181.485.701) - tahun
B 12,68% 1.906.571.196 24 tahun
18 lantai A 535.171.086.470 4.281.368.692 11,76% (6.267.280.512) - tahun
B 12,37% (1.103.445.469) - tahun
14 lantai A 421.641.486.470 3.373.131.892 11,89% (4.113.462.134) - tahun
B #NUM! 6.214.207.952 21 tahun
12 lantai A 364.876.686.470 2.919.013.492 11,98% (3.036.552.945) - tahun
B 13,69% 7.291.117.141 20 tahun
10 lantai A 308.111.886.470 2.464.895.092 12,11% (1.959.643.756) - tahun
B 14,09% 8.368.026.330 18 tahun
8 lantai A 251.347.086.470 2.010.776.692 12,28% (882.734.567) - tahun
B 14,65% 9.444.935.519 17 tahun
 SIMULASI INVESTASI (ITERASI AWAL – AP & VGF)
B. Perbandingan ASN – non ASN = 50 : 50
AP APBD Payback
Lantai Type Biaya Investasi pertahun IRR NPV Periode
22 lantai A 13,08 % 5.791.071.970 22 tahun
B 648.700.686.470 6.822.264.162 13,95 % 15.445.179.456 19 tahun
18 lantai A 13,11 % 5.250.639.948 22 tahun
B 535.171.086.470 4.281.368.692 13,66 % 10.077.693.691 20 tahun
14 lantai A 13,19 % 4.710.207.926 22 tahun
B 421.641.486.470 3.373.131.892 14,52 % 14.364.315.412 17 tahun
12 lantai A 13,25 % 4.439.991.915 21 tahun
B 364.876.686.470 2.919.013.492 14,77 % 14.094.099.401 17 tahun
10 lantai A 13,33 % 4.169.775.904 21 tahun
B 308.111.886.470 2.464.895.092 15,10 % 13.823.883.390 16 tahun
8 lantai A 13,44 % 3.899.559.893 21 tahun
B 251.347.086.470 2.010.776.692 15,56 % 13.553.667.379 15 tahun
 SIMULASI INVESTASI (ITERASI AWAL – AP & VGF)
Perbandingan IRR dengan MARR
20 %
• Investasi dinilai layak pada
15 % batas yang wajar bila IRR
diatas MARR
10 % • Investasi dinilai sangat
5% layak bila IRR lebih besar 5%
dari MARR
0% • IRR berbanding lurus dengan
22 lantai 18 lantai 14 lantai 12 lantai 10 lantai 8 lantai besaran investasi dan
pendapatan yang diterima
= MARR = Type A = Type B = Sangat• Pada umumnya IRR di atas
(komersil 1 lt) (komersil 2 lt) Layak
angka MARR namun belum
PAYBACK PERIODE
pada batas > 5% dari MARR
• Investasi pada type A : 22 sampai 20 tahun
• Investasi pada type B : 19 sampai 15 tahun
• Payback Periode paling cepat diperoleh pada investasi Rusun 8 lantai dengan jumlah
ruang komersil 2 lantai, yaitu selama 15 tahun
• Bila dibandingkan dengan masa konsensi selama 25 tahun dan masa pinjaman modal
dari bank selama 15 tahun, payback periode dinilai terlalu lama
 SIMULASI INVESTASI (ITERASI KEDUA – VGF , non AP)
• Masa konsensi 25 tahun, Skema : VGF (49%)
• Pinjaman modal bank, tenor 15 tahun, Bunga efektif : 10% per tahun
• Tarif Sewa; Hunian per bulan :
Alt 1 : ASN = Rp. 700.000, non ASN = Rp. 2.000.000; Komersil per tahun : Rp. 50 juta
Alt 2 : ASN = Rp. 1.000.000, non ASN = Rp. 2.000.000; Komersil per tahun : Rp. 50 juta
• Perbandingan ASN dan non ASN : (alt 1) 40 : 60, (alt 2) 30 : 70
• Jumlah tower : 4, masing-masing 8 lantai
• Simulasi ruang komersil 2 lantai sd 7 lantai
• Tingkat hunian : tahun 1-3 : 60%, tahun 4-5 : 70%, tahun 6 – 25 : 95%
• Tingkat hunian komersil : tahun 1-3 : 20%, tahun 4-5 : 50%, tahun 6 – 25 : 90%
• Tingkat pengembalian investasi minimum (MARR) : 12,5%
SIMULASI INVESTASI (ITERASI KEDUA – VGF , non AP)
Jumlah Lantai Perbandingan Payback
Sewa ASN/bulan IRR NPV
Komersil / % of total ASN : Non ASN Periode
700.000 5,93% -42.916.923.584 -
40 : 60
1.000.000 #NUM! -41.051.673.307 -
2 lantai / 25%
700.000 #NUM! -38.875.547.984 -
30 : 70
1.000.000 7,06% -36.077.672.569 -
700.000 7,57% -33.936.378.698 -
40 : 60
1.000.000 8,05% -30.827.628.237 -
3 lantai / 37,5%
700.000 #NUM! -30.568.565.698 -
30 : 70
1.000.000 8,44% -28.237.002.852 -
700.000 9,04% -24.955.833.812 -
40 : 60
1.000.000 9,40% -22.468.833.443 -
4 lantai / 50%
700.000 9,43% -22.261.583.413 -
30 : 70
1.000.000 9,69% -20.396.333.136 -
700.000 10,38% -15.975.288.927 -
40 : 60
1.000.000 #NUM! -14.110.038.650 -
5 lantai / 62,5%
700.000 #NUM! -13.954.601.127 -
30 : 70
1.000.000 #NUM! -12.555.663.419 -
700.000 11,61% -6.994.744.041 -
40 : 60
1.000.000 11,77% -5.751.243.856 -
6 lantai / 75%
700.000 11,78% -5.647.618.841 -
30 : 70
1.000.000 11,90% -4.714.993.702 -
700.000 12,75% 1.985.800.845 23 tahun
40 : 60
1.000.000 12,82% 2.607.550.937 23 tahun
7 lantai / 87,5%
700.000 12,83% 2.659.363.445 23 tahun
30 : 70
1.000.000 12,89% 3.125.676.014 23 tahun
Nilai Manfaat Uang (Value for Money)
“ konsep penilaian kinerja suatu organisasi sektor publik berdasarkan tingkat keberhasilan
suatu program kerja mengacu kepada tiga elemen utama : ekonomi, efisiensi dan efektivitas”
• Ekonomi, sejauh mana organisasi sektor publik dapat meminimalisir input resources yang digunakan yaitu
dengan menghindari pengeluaran yang boros dan tidak efektif. ```
Dari sisi pemerintah provinsi dipandang ekonomis dibandingkan dengan membangun sendiri (tanpa
kerja sama), namun bila dibandingkan skema Kerjasama lain (misalnya Kerjasama pemanfaatan) dapat
dinilai tidak ekonomis
• Efisiensi, Berdaya guna dalam penggunaan sumber daya, yaitu pencapaian output yang maksimum
dengan input tertentu atau penggunaan input yang terendah untuk mencapai output tertentu.
Efisiensi investasi APBD; dengan besaran yang wajar dapat menyediakan hunian rusunawa bagi ASN
pada lahan milik Pemda dengan lokasi yang cukup strategis

• Efektivitas, Berhasil guna dalam mencapai tujuan, yaitu tingkat pencapaian hasil program dengan target
yang telah ditetapkan secara sederhana, efektivitas merupakan perbandingan outcome dengan output.

Investasi APBD yang sangat efektif, tidak hanya menyediakan hunian bagi ASN, tetapi juga
meningkatkan nilai ekonomi lahan serta mengintegrasikan perkembangan ekonomi di kawasan pusat
pertumbuhan Gedebage
 Rencana dan Tahapan KPBU RUSUNAWA ASN JABAR

MASA KONSENSI KONSTRUKSI

IDENTIFIKASI
AWAL
• Pra Studi TRANSAKSI
Pendahuluan
INISIASI •
•
Penetapan Lokasi
Penjajakan Minat Pasar
• Inisiasi dukungan • Pengadaan Badan Usaha Pelaksana KPBU
Pendanaan Daerah • Penandatanganan Perjanjian KPBU
• Konsultasi ke PERSIAPAN • Pemenuhan Pembiayaan (Financial Dose)
Pemerintah Pusat
• Penyiapan KPBU • Dokumen Perjanjian KPB U
• Pengajuan Penetapan Lokasi • Dokumen Pelelangan Umum
PERENCANAAN • Pengajuan Fasilitas dan • Dokumen Persetujuan Dukungan Pemerintah
Dukungan Pemerintah • Dokumen Persetujuan Penjaminan
• Penyusunan rencana Pendanaan • Pengajuan Jaminan Pemerintah • Dokumen Perjanjian Regres
• Identifikasi dan usulan KPBU
• Penganggaran dana tahap • Pra Studi Kelayakan Konfirmasi persetujuan pemberian dukungan
perencanaan • Proses permohoman kebutuhan pemerintah/jaminan pemerintah, penetapan lokasi
• Pengambilan keputusan lanjut/tidak dukungan pemerintah dan/atau oleh Gubernur, Proses Alokasi, Pencairan,
KPBU penjaminan pemerintah Pengawasan dan/atau Pemantauan, Pemberian
• Penyusunan daftar KPBU • Pengajuan penetapan lokasi dukungan pemerintah dan atau Pemantauan dan
• Pengkategorian KPBU Evaluasi pelaksanaan perjanjian penjaminan dan
• Kajian Lingkungan Hidup perjanjian regres
• STUDI PENDAHULUAN
• Daftar Proyek Prioritas • Proses Pengadaan Tanah Ijin Lingkungan
Rencana Bentuk KPBU RUSUNAWA ASN JABAR

KPBU RUSUN ASN GEDEBAGE

APBD
APBN

Ekuitas Badan Usaha

Pinjaman Bank

PEMERINTAH
PROVINSI

BUMD
PEMERINTAH
PUSAT
Rencana Bentuk KPBU RUSUNAWA ASN JABAR

KPBU RUSUN ASN GEDEBAGE

APBD
APBN

Ekuitas Badan Usaha

Pinjaman Bank

PEMERINTAH
PROVINSI

BUMD
PEMERINTAH
PUSAT
KRITERIA BUMD DALAM PELAKSANAAN KPBU BIDANG PERUMAHAN
1. Memenuhi ketentuan peraturan perundang-undangan untuk menjalankan kegiatan/usaha
2. Memiliki pengalaman dalam pelaksanaan proyek KPBU perumahan
3. Memiliki kapasitas keuangan dan kekuatan modal usaha dalam pembiayaan dan pelaksanaan
proyek KPBU perumahan serta memiliki manajemen keuangan yang sehat
4. Dalam hal peserta berbentuk Konsorsium :
• Pengalaman dan kemampuan dalam pelaksanaan proyek KPBU sekurang-kurangnya dimiliki
oleh salah satu anggota Konsorsium
• pengalaman dan kemampuan dalam pembiayaan dinilai secara agregat.
5. Memenuhi kewajiban peroajakan
6. Tidak sedang dalam pengampuan, pailit, dan kegiatan usahanya tidak sedang dihentikan
7. Tidak memiliki pertentangan kepentingan
8. Peserta dapat berbentuk sebagai badan usaha tunggal atau konsorsium
9. Dalam hal peserta melakukan konsorsium, harus memenuhi ketentuan sebagai berikut :
a. Peserta memiliki perjanjian Konsorsium
b. Perjanjian konsorsium memuat sekurang-kurangnya:
• Kewajiban dan tanggung jawab masing-masing Badan Usaha
• Penunjukan pimpinan konsorsium
• Kewajiban dan tanggung jawab pimpinan Konsorsium
• Pimpinan konsorsium bisa lebih dari 1 Badan Usaha
• Pimpinan konsorsium harus menguasai mayoritas ekuitas dari Badan Usaha pelaksana
yang dibentuk apabila ditetapkan sebagai pemenang/ditunjuk dalam pemilihan.
• Dalam hal pimpinan konsorsium lebih dari 1, maka ditunjuk perwakilan resmi konsorsium.
10. Bukan badan usaha atau lembaga/institusi/organisasi yang melakukan penyiapan dan/atau
transaksi pada proyek KPBU yang sama.
 NO KABUPATEN/ KOTA NAMA BUMD ALAMAT NO TELEPON NO KABUPATEN/ KOTA NAMA BUMD ALAMAT NO TELEPON

KABUPATEN PDAM Gapura Tirta Jl Letjend Basuki Rachmat No PDAM TIRTA

1 KABUPATEN BOGOR Jl. Raya Tegar Beriman Cibinong (021) 87915270
53 (0264) 200000 KAHURIPAN
PURWAKARTA Rahayu 120 Purwakarta
Jl Edyoso Martadipura Ruko 99
KABUPATEN LKM Mekar Asih Jl. Ir. H. Juanda No. 20 Desa 2 KABUPATEN BOGOR PD PASAR TOHAGA (021) 87912230
54 Gor Pakansari
PURWAKARTA Purwakarta Jatiluhur PT BPRS Bogor Tegar Cibinong City Center Blok A No
3 KABUPATEN BOGOR (021) 29335193
Beriman 12 A-B Jl Tegar Beriman

IDENTIFIKASI BUMD PROVINSI JABAR

55 KABUPATEN KARAWANG PDAM TIRTA TARUM Jl. Suroto Kunto No. 205 (0267) 402861
Jl KSR Dadi Kusumayadi6 B Ruko
4 KABUPATEN BOGOR PT LKM (021) 87929975
Jl. Raya Cilamaya Komp. Cinus
56 KABUPATEN KARAWANG PD BPR BKPD Cilamaya (0264) 240426 Komplek Pemerintah Kab Bogor
Perkantoran Camat Cilamaya 5 KABUPATEN BOGOR Sayaga Wisata Bogor (021) 83711243
Jl Tgar Beriman
Jl Arif Rahman Hakim No 68 PDAM Tirta Jaya Jl. Cireundeu No. 5 Karang
57 KABUPATEN KARAWANG PT LKM Karawang (0267) 404148 6 KABUPATEN SUKABUMI (0266) 532408
Niaga Karawang Mandiri Tengah Cibadak
PDAM TIRTA Jl. KH.Noer Ali Kav No.1 Perum Jl Sindang Raja Nom 48 Cidolog
58 KABUPATEN BEKASI (021) 89327255-6

97
7 KABUPATEN SUKABUMI PT LKM Sukabumi
BHAGASASI Masnaga Kec Cibangkong

PT BINA BANGUN 8 KABUPATEN CIANJUR PDAM TIRTA MUKTI Jl. Siliwangi No. 34 Cianjur (0263) 261157
59 KABUPATEN BEKASI Jl. Jend, Ahmad Yani No. 3 Bekasi (021) 88962606

BUMD PROVINSI JABAR

WIBAWA MUKTI
Jl Cilaku No 5 Ds Cikaroya Kec
PT BPR Wibawa Mukti Ruko Harapan Baru II Kav C9-07 9 KABUPATEN CIANJUR PT BPR Cianjur Jabar (0263) 287598
60 KABUPATEN BEKASI (021) 8866231 Warungkondang
Jabar Kota Baru Bekasi Barat PT LKM Akhlakul Jl Komplek SMPN 2 Cianjur No
10 KABUPATEN CIANJUR (0263) 284471
KABUPATEN BANDUNG PT PERDANA Jl. Raya Cimareme No.193 Karimah 12
61 (022) 6621032
BARAT MULTIGUNA SARANA Bandung Barat PT CITRA BANGUN Perumahan Linggahara II
11 KABUPATEN BANDUNG (022) 85874797
KABUPATEN PD BPR BKPD Jl. Merdeka No. 269 SELARAS Soreang Blok A No 3

tersebar di 27 Kabupaten/Kota, terbanyak

62 (0265) 639092 12 KABUPATEN BANDUNG PDAM TIRTA RAHARJA Jl. Kolonel Masturi Km. 3 Cimahi (022) 6654184
PANGANDARAN PANGANDARAN Pangandaran
KABUPATEN PT BPR Artha Galuh Jl Raya Ciparanti No 149 Legok 13 KABUPATEN BANDUNG PT BPR KERTA RAHARJA Jl. Raya Soreang No. 26 Soreang (022) 5893334
63 (0265) 7500841
PANGANDARAN Mandiri Jabar Jawa Cimerak
14 KABUPATEN GARUT PDAM TIRTA INTAN Jl. Raya Bayongbong Km. 3 Garut (0262) 2248250

di Kota Bandung →13 BUMD

Jl. Siliwangi No. 121 Bogor
64 KOTA BOGOR PDAM TIRTA PAKUAN (0251) 8324111
Selatan 15 KABUPATEN GARUT PD BPR INTAN JABAR Jl. Pramuka No. 30 A (0262) 231172
PD PASAR PAKUAN 16 KABUPATEN GARUT BPR Garut Jl A Yani Paminggir (0262) 543215
65 KOTA BOGOR Jl. Siliwangi No. 31 Bogor Timur (0251) 8330313
JAYA Jl Guntur Kencana No 02 Ds
17 KABUPATEN GARUT PT LKM Garut (0262) 240621

• BUMD yang membidangi Infrastruktur

Haurpanggung
PERUMDA BPR Bank
66 KOTA BOGOR Jl. RE Martadinata No. 45 Bogor (0251) 8324601 KABUPATEN PD USAHA Jl A Yani No 136 Sukamanah
Karsa 18 (0265) 331156
TASIKMALAYA PERTAMBANGAN Cipedes Tasikmalaya
PD Jasa Transportasi KABUPATEN PDAM TIRTA
67 KOTA BOGOR Pemkot Jl A Yani No. 1 19 Jl. AH Nasution Km 8 Cibanjaran (0265) 330921
(Transpakuan) TASIKMALAYA SUKAPURA

PT JASA SARANA, merupakan

PDAM TIRTA BUMI KABUPATEN PD BPR ARTHA
68 KOTA SUKABUMI Jl Badak Singa No 10 (0266) 221172 20 Jl. Siliwangi No. 12 Tasikmalaya (0265) 346008
WIBAWA TASIKMALAYA GALUNGGUNG
KABUPATEN PT LKM Pancatengah Jl Raya Pancatengah
PD BPR KOTA Jl A Yani No 235 Ruko No 2 21
69 KOTA SUKABUMI (0266) 221851 TASIKMALAYA Tasikmalaya Tasikmalaya
SUKABUMI Sukabumi

perusahaan holding di bidang

KABUPATEN PT BPR Cipatujah Jabar Jl Raya Cipatujah Rt 008/003
PT AGRONESIA Jl. Jend Sudirman No. 4 22
70 KOTA SUKABUMI (0266) 222562 TASIKMALAYA Perseroda Ds/Kec Cipatujah
SARIPETOJO Sukabumi Jl MR Iwa Kusuma Somantri No
23 KABUPATEN CIAMIS PDAM TIRTA GALUH (0265) 772094
71 KOTA SUKABUMI PD Waluya Jl Rumah Sakit No1 (0266) 6254777 16 Ciamis

infrastruktur
Jl Raya Barat No 506 Kompleks
72 KOTA BANDUNG PDAM TIRTA WENING Jl. Badak Singa No. 10 Bandung (022) 2506581 24 KABUPATEN CIAMIS PT LKM Ciamis (0265) 7549045
Pasar Cidalang
PT TIRTA GEMAH
73 KOTA BANDUNG Jl Belitung No 7 (022) 20512887 PDAM TIRTA Jl. RE Martadinata No. 529 (0232) 873927,
RIPAH 25 KABUPATEN KUNINGAN
KAMUNING Kuningan 871190
PT Agronesia 26 KABUPATEN KUNINGAN PD BPR KUNINGAN Jl. Jend Sudirman No. 88 (0232) 8880207-8

• Tahun 2021 mendapatkan

74 KOTA BANDUNG Jl Aceh No 30 Bandung (022) 4232060
Saripetojo Jl. Raya Kramat Mulya No. 44
27 KABUPATEN KUNINGAN PT LKM Kuningan (0232) 8882095
PD KEBERSIHAN KOTA Kuningan
75 KOTA BANDUNG Jl. Surapati No. 126 Bandung (022) 7207889 Jl. Sunan Drajat No. 12 Suimber
BANDUNG 28 KABUPATEN CIREBON PDAM Tirtajati (0231) 321457
Kab Cirebon
PD JASA DAN

penghargaan sebagai Indonesia Best

76 KOTA BANDUNG Jl Aceh No 30 Bandung (022) 4260484 Jl. P. Kejaksaan No. 61 Sumber
KEPARIWISATAAN 29 KABUPATEN CIREBON PD BPR SUMBER (0231) 320286
Cirebon
PD BPR KOTA PD BPR Cirebon Jl P Cakra Buaya No 25
77 KOTA BANDUNG Jl. Naripan No. 29 Bandung (022) 4207147 30 KABUPATEN CIREBON (0231) 222389
BANDUNG Selatan Kecomberan Kec Jawa

BUMD Awards 2021 on Partnership

PT BPD PROV JABAR Jl KH Wahid Hasim No 3 Ds
78 KOTA BANDUNG Jl. Naripan No. 12-14 Bandung (022) 4234868 31 KABUPATEN CIREBON PD BPR Astanajapura (0231) 636207
BANTEN Markapada Wetan
32 KABUPATEN CIREBON PD BPR Beber Jl Jend Sudirman No 51 Beber (0232) 616020
PT JASA Jl. Tb Ismail Depan (022)
79 KOTA BANDUNG 33 KABUPATEN CIREBON PD BPR Gegesik Jl Raya Gegesik Kidul No 50 (0231) 8356661
SARANA No 1 A 2535771 Jl Raya Endang Geulis No 56

Infrastructure Programs to Support

34 KABUPATEN CIREBON PD BPR Klangenan (0231) 343515
Klangenan
Jl Soekaerno Hatta No 592 Buah
80 KOTA BANDUNG PT Jamkrida Jabar (022) 7504777 Desa Karangreja Kec.
Batu 35 KABUPATEN CIREBON PD BPR Kapetakan
Suranenggala
Jl Sriwijaya No 58 Cigereleng Kec (0231) 344301,
81 KOTA BANDUNG PT Agro Jabar (022) 5206270 36 KABUPATEN CIREBON PD BPR Ciwaringin Jl Raya Ciwaringin No 01

Local Economy at West Java, Java

Regol 342673
82 KOTA BANDUNG PD Pasar Bermartabat Jl Jurang No 1 Kota Bandung (022) 2038189 37 KABUPATEN MAJALENGKA PDAM MAJALENGKA Jl. Laswi No. 02 (0233) 283900
83 KOTA BANDUNG PT Migas Hulu Jl Cipunagara Cihapit (022) 20532599
Jl. KH Abdul Halim No. 373
84 KOTA BANDUNG RSUD Ujungberung Jl Rumah Sakit No 1 38 KABUPATEN MAJALENGKA APOTIK SILIH ASIH (0233) 281234

Island→untuk Kategori Contructions

Majalengka
85 KOTA CIREBON PDAM KOTA CIREBON Jl Tuparev No 25 (0231) 204800
39 KABUPATEN MAJALENGKA PD BPR Majalengka Jl. KH Abdul Halim No. 388 (0233) 282498
86 KOTA CIREBON PD PEMBANGUNAN Jl. Siliwangi No 13 Cirebon (0231) 205259
PD Sindang Kasih Multi
PD Pasar Berintan Kota Jl Kesambi No 63 Kel/kec 40 KABUPATEN MAJALENGKA Jl. KH Abdul Halim No. 22 (0233) 8287118
87 KOTA CIREBON (0231) 202698 Usaha

and infrastructures
Cirebon Kesambi Jl. Raya Sumedang Cirebon Km
41 KABUPATEN SUMEDANG PDAM TIRTA MEDAL (0261) 202627
PD BPR PASAR KOTA 4,5 Serang Cimalaka
88 KOTA CIREBON Jl. Talang No. 43 (0231) 204150
CIREBON 42 KABUPATEN SUMEDANG PD BPR SUMEDANG Jl. Mayor Abdurahman No. 78 (026) 202667
PD FARMASI CIREMAI Jl Raya Ujung Jaya No 25
89 KOTA CIREBON Jl. Siliwangi No. 171 Cirebon (0231) 203700 43 KABUPATEN SUMEDANG PT LKM Sumedang
Sumedang
CIREBON
PDAM TIRTA DARMA Jl. Letjend Suprapto 25/E
Jl Perjuangan No 99 Kel Marga 44 KABUPATEN INDRAMAYU (0234) 271311
90 KOTA BEKASI PDAM Tirta Patriot (021) 88966161 AYU Indramayu
Mulya Kec Bekasi Utara PD BPR Karya Remaja Jl Raya Kongsi Naga No 24
45 KABUPATEN INDRAMAYU (0234) 351530
Jl Legong Raya No 1 Depok II Widasari Widasari Indramayu
91 KOTA DEPOK PDAM TIRTA ASASTA (021) 77820897
Tengah Kel Mekarjaya PD BPR Karya Remaja Jl Raya Eretan Wetan Kandang
46 KABUPATEN INDRAMAYU
92 KOTA CIMAHI PDAM TIRTA RAHARJA Jl. Kolonel Masturi Km 3 Cimahi (022) 6654184 Kandang Haur Haur
PD BPR Karya Remaja Jl Jend A Yani No 161 Anjatan
Jl. Noenoeng Tisnasaputra No. 5 47 KABUPATEN INDRAMAYU (0234) 610614
93 KOTA TASIKMALAYA PD PASAR RESIK (0265) 7294444 Anjatan Indramayu
Tasikmalaya
PD BPR Karya Remaja
Jl. Sutisna Senjaya No. 99 48 KABUPATEN INDRAMAYU Jl. MT Haryono No. 46 Sindang (0234) 271486
Sindang
94 KOTA TASIKMALAYA PT BPRS AL-MADINAH (0265) 325033
Tasikmalaya PD Bumi Wira Lodra Jl Jend Sudirman No 52 Lemah
49 KABUPATEN INDRAMAYU (0234) 272719
Jl A Yani No 124-138 Kota Indramayu Abang Indramayu
95 KOTA TASIKMALAYA PD BPR Artha Sukapura (0265) 330960 (0260) 412301,
Tasikmalaya 50 KABUPATEN SUBANG PDAM TIRTA RANGGA Jl. Darmodiharjo No. 2 Subang
412052
Jl. Perintis Kemerdekaan No. 29
96 KOTA BANJAR PDAM TIRTA ANOM (0265) 743987
Banjar 51 KABUPATEN SUBANG PD BPR PASAR SUBANG Jl. Pejuang 45 No. 13 Subang (0260) 414750

PT BPR Karya Utama Jl Raya Jalancagak No 151 Kec

97 KOTA BANJAR RSUD KOTA BANJAR Jl. Rumah Sakit No. 5 Kota Banjar (0265) 741032 52 KABUPATEN SUBANG (0260) 472100
Jabar Jalancagak
 RUSUN PALDAM
Lokasi : Jalan Jakarta, Kompleks
Paldam III, belakang GOR KONI Kota
Bandung, Kelurahan Kacapiring,
Kecamatan Batununggal

Luas Lahan : 11.336 m2

Kepemilikan Lahan : Pemkot Bandung

Unit Hunian
• Type A (TNI) : 15 lt, 247 unit (T-36)
• Type B (MBR) : 15 lt, 420 unit (T-36 &
T24)
• Type C (komersil) : 15 lt, 420 unit (T-36
& T24) LAPAS KEBON WARU

Nilai Investasi : Rp 414 M

Project Status :
v Outline Bussiness Case (OBC)
X Studi Pendahuluan
X Studi Kelayakan
X Penjajakan minat pasar (market
sonding)
X Kajian Lingkungan Hidup GOR KONI
X Financial Closed
X Pengadaan Badan Usaha
X Dokumen Persetujuan penjamnan
X Ijin Lingkungan RUSUN PALDAM
X Construction
 Lokasi : Cisaranten Indah Village Bandung
Luas Lahan : 3,3 ha
LOKASI RUSUN
Kepemilikan Lahan : BMN PUPR
CISARANTEN
Unit Hunian
BINAHARAPAN
4 tower @20 lantai, total : 2.189 unit
MBR, Non MBR, dan komersil
PUSAT PENELITIAN JALAN Type 24 : 745 unit
DAN JEMBATAN KEMEN PUPR Type 35 : 1.118 unit
Type 48 : 326 unit

Nilai Investasi : Rp 1,1 Triliun

Project Status :
v Outline Bussiness Case (OBC)
X Studi Pendahuluan
X Studi Kelayakan
X Penjajakan minat pasar (market
sonding)
X Kajian Lingkungan Hidup
X Financial Closed
X Pengadaan Badan Usaha
X Dokumen Persetujuan penjamnan
X Ijin Lingkungan
X Construction
KRONOLOGIS KPBU RUSUN PALDAM
KOTA BANDUNG • SP menghasilkan AP (APBD Kota)
→50 M/tahun
Inisiasi Walikota Bandung Walikota mengusulkan dgn • Pemkot menyanggupi 12 M/tahun
Mengembangkan 13 skema KPBU Ke Pemerintah • Penetapan PJPK dgn Opsi
Apartement Rakyat→salah 1 Pusat→Penyiapan SP dibantu Menteri/Walikota
nya Rusun Paldam melalui Bappenas & PUPR • PJPK Menteri tdk ada fasilitas &
Kerjasama Pemanfaatan subsidi, bila Walikota akan ada

2015 2017 fasilitas & Subsidi

2016 2018
Terkait kewenagan→Kemenkeu
FS Kerjasama LELANG INVESTASI dan penetapan
memperbolehkan Walikota jd
Pemanfaatan pemenang lelang→PT Adhi Karya
Setelah Kaji Ulang PT Adhi Karya Arahan untuk PJPK karena Rusun Paldam
Studi Lanjutan diperuntukkan bagi relokasi
mengundurkan diri karena tidak
warga yg terdampak program
sesuai dgn Business Plan
pemerintah

2021 2020 2019

• Perbaikan Studi Simulasi ulang perhitungan Kajian Hukum &
Pendahuluan Nilai AP melalui Konsultan Kelembagaan terkait
• Kajian skema lain selain Individual→ menghasilkan
KPBU (konsumsi Pemkot)
kewenangan
nilai AP yg lebih besar→ + 100
M (Murni Business Plan)
KESIMPULAN STUDI
1. Kajian Pendahuluan memberikan gambaran awal tentang kemungkinan, peluang
dan kendala yang dapat terjadi pada pelaksanaan KPBU dalam penyediaan RUSUN
ASN. Temuan awal dari kajian pendahuluan dapat berubah seiring dengan adanya
‘intervensi’ atau perubahan skema dan kebijakan yang menyertai pelaksanaan
KPBU
2. Sifat “Public Good” dari Rusunawa dengan nilai manfaat ekonomi yang non profit,
membuat terbatasnya sumber pendapatan dari investasi yang dilakukan, yaitu
dari sewa ruang hunian. Berbeda dengan PLTSA, Jalan Tol, SPAM dimana ada
sumber pedapatan yang lebih besar untuk menutup investasi.
3. Kelayakan investasi Badan Usaha dalam pengembangan Rusun melalui skema
KPBU dapat diketegorikan cukup rendah, terlihat dari IRR yang rendah, pay back
periode yang cukup lama. Terlbeih bila hanya menggunakan fasilitas VGF dari
APBN (tanpa AP dari Pemda). Perlu inovasi untuk membuat investasi menjadi
layak, misalnya dengan memodifikasi skema dan memberikan peluang profit bagi
Badan Usaha melalui insentif atau pemberian kewenangan pengusahaan non
public yang lebih besar.
4. Pembatasan kewenangan Pemerintah Provinsi dalam penyediaan perumahan,
perlu dipastikan lagi melalui konsultasi dengan Pemerintah Pusat. Beberapa
alternatif dapat ditempuh antara lain melalui Kerjasama antara pemerintah pusat,
pemerintah provinsi dan pemerintah kota dalam mendukung pelaksanaan KPBU.