SISTEMATIKA DISKUSI • PENDAHULUAN

• METODOLOGI & RENCANA KERJA

• PEMAHAMAN & KEBIJAKAN TERKAIT KPBU
• ISU DAN KEBUTUHAN PERCEPATAN PEMBANGUNAN
MELALUI SKEMA KPBU
• GAMBARAN AWAL BENTUK KERJASAMA PEMBIAYAAN
PERUMAHAN UMUM MELALUI POLA KPBU
PENDAHULUAN
LATAR BELAKANG

DUKUNGAN PERATURAN PERUNDANGAN

TUGAS DAN WEWENANG
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 PEMERINTAH DAERAH
Perpres 39 Tahun 2015 tentang KPBU
dalam penyediaan infrastruktur
PERAN SERTA MASYARAKAT
Permen PPN 4 Tahun 2015 tentang
Panduan Umum KPBU
DAN DUNIA USAHA

PEMBANGUNAN DAN PENGEMBANGAN

PERUMAHAN UMUM
PERMASALAHAN DAN TANTANGAN
Pertumbuhan populasi, peningkatan permintaan
BACKLOG Kebutuhan Ruamh yang belum terpenuhi
Rendahnya Daya Beli masyarakat pada segmen MBR
Keterbatasan lahan pengembangan perumahan di perkotaan
Terbatasnya sumber pendanaan pemerintah
Kebutuhan untuk mengadakan
KPBU dalam Penyediaan
Perumahan Umum
IDENTIFIKASI dan PERUMUSAN MEKANISME
Identifikasi dasar pertimbangan teknis dan ekonomi
Identifikasi keberlanjutan permintaan
Identifikasi dukungan dari pemangku kepentingan
Mekanisme dan skema pembangunan melalui KPBU
MAKSUD, TUJUAN, DAN SASARAN KEGIATAN

MAKSUD
Mendorong Pemenuhan Kebutuhan Rumah

TUJUAN
melalui Penyediaan Perumahan Umum
dengan Pola KPBU
Memberikan gambaran mengenai KPBU dalam
penyediaan perumahan umum serta menginisiasi
terjalinnya kerjasama dengan stakeholders dalam

SASARAN
penyediaan perumahan umum

RENCANA STUDI PENDAHULUAN;

RENCANA • Analisis Kebutuhan REKOMENDASI REKOMENDASI
BENTUK KPBU; PENAWARAN • Kriteria Kepatuhan BENTUK KRITERIA
Skema Pembiayaan KERJASAMA; • Kriteria Faktor penentu manfaat
KERJASAMA UTAMA
uang
Proyek dan Sumber Jadwal, Proses, dan • Analisis bentuk kerja sama, dan skema dalam pemilihan
Pendanaan Cara Penilaian potensi pendapatan dan proyek pembiayaan BADAN USAHA
• Rekomendasi dan rencana tindak
lanjut
RUANG LINGKUP KEGIATAN

• Kepastian KPBU memiliki dasar pemikiran teknis dan ekonomi berdasarkan analisis
data sekunder yang tersedia;
• Kepastian KPBU mempunyai permintaan yang berkelanjutan dan diukur dari
ketidakcukupan pelayanan, baik secara kuantitas maupun kualitas, berdasarkan
analisis data sekunder yang tersedia;
• Kepastian KPBU mendapat dukungan dari pemangku kepentingan yang berkaitan,
salah satunya melalui konsultasi publik. Kriteria kepatuhan (compliance criteria)
• Mekanisme dan skema pembangunan perumahan melalui KPBUPemahaman Terhadap
Lokasi Kegiatan
METODOLOGI DAN RENCANA
PELAKSANAAN KEGIATAN
 ALUR PIKIR PENDEKATAN DAN METODOLOGI

Analisis Peluang dan • Review Kebijakan & Peraturan

Kebutuhan Proyeksi Metode • Desk Study
Kebutuhan Persiapan
Pekerjaan
Diskusi dengan Stakeholders
Analisis Dukungan • Metode Survai & Koordinasi
Bentuk KPBU Kelembagaan • Wawancara Semi Terstruktur
Metode
Identifikasi • Desk Study
& Analisis
Skema dan Mekanisme Metode Diskusi Terbatas
Kriteria dan
KPBU Perumahan • Metode Penyiapan Skema KPBU
Prasyarat` Metode
Umum • Desk Study
Perumusan • Simulasi Model
Skema
KPBU-PP

Rencana dan • Metode Diskusi Terbatas

• Iteratif Proces
Panduan Penawaran
Metodologi • Desk Study
kerjasama Finalisasi
PROGRAM KERJA
Bulan 1 Bulan 2 Bulan 3
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
PERSIAPAN IDENTIFIKASI DAN ANALISIS PERUMUSAN SKEMA KPBU FINALISASI

Penyempurnaan skema KPBU dan

Mobilisasi dan Koordinasi Pengumpulan data
Perumusan Bentuk KPBU mekanisme pelaksanaannya
sekunder dan wawancara
Perumahan Umum

A
KAJIAN
Pemantapan Metoda dan
Rencana Kerja Identifikasi dan Analisis
Kebutuhan Pengembangan
Penyusunan Rencana dan Panduan
Penawaran Kerjasama dengan Badan Usaha
Rumusan Kriteria dan
KPBU Perumahan Umum Prasyarat Pengembangan
KPBU Perumahan Umum
Identifikasi Kebutuhan Data
Identifikasi dan Analisis Kompilasi Laporan
Permintaan dan Proyeksi Rumusan Awal skema
Kebutuhan KPBU Perumahan Umum

Identifikasi dan Analisis Rumusan Awal mekanisme

Dukungan Kelembagaan pelaksanaan skema KPBU
dalam Pengembangan
KPBU Perumahan Umum

B
LAPORAN PENDAHULUAN

Laporan Akhir (Buku Identifikasi Dan Mekanisme KPBU)

PELAPORAN
RINGKASAN EKSEKUTIF
JADWAL PELAKSANAAN
Bulan 1 Bulan 2 Bulan 3
No Kegiatan 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
A Tahap Persiapan
1 Mobilisasi Tim dan Koordinasi x
2 Pemantapan Metoda dan Rencana Kerja x x
3 Identifikasi kebutuhan data x x
B Tahap Identifikasi dan Analisis
1 Pengumpulan data sekunder dan wawancara x
2 Identifikasi dan Analisis Kebutuhan Pengembangan KPBU Perumahan Umum x x
3 Identifikasi dan Analisis Permintaan dan Proyeksi Kebutuhan x x
4 Identifikasi dan Analisis Dukungan Kelembagaan dalam Pengembangan KPBU x x
C Tahap Perumusan Skema KPBU Bidang Perumahan
1 Perumusan Bentuk KPBU Perumahan Umum x x
2 Rumusan Kriteria dan Prasyarat Pengembangan KPBU Perumahan Umum x x
3 Rumusan Awal skema KPBU Perumahan Umum x x
4 Rumusan Awal mekanisme pelaksanaan skema KPBU x x
D Tahap Finalisasi
1 Penyempurnaan skema KPBU dan mekanisme pelaksanaannya x x x
2 Penyusunan Rencana dan Panduan Penawaran Kerjasama dengan Badan Usaha x x x
3 Kompilasi Laporan x x
E Pelaporan
1 Laporan Pendahuluan x x
2 Laporan Akhir (Buku Identifikasi Dan Mekanisme KPBU) x x x x x x x x x x
3 Ringkasan Eksekutif x x x x
PEMAHAMAN & TINJAUAN
KEBIJAKAN TERKAIT KPBU
REGULASI TERKAIT KPBU
PERPRES 38/2015
ttg KPBU dalam
Penyediaan Infrastruktur

Permen PUPR Nomor 21/PRT/M/2018 Tentang Tata Cara

Permen PPN No.4/2015 Pelaksanaan Kerja Sama Pemerintah Dengan Badan Usaha
ttg Panduan Umum KPBU Dalam Penyediaan Infrastruktur Kementerian PUPR

Peraturan Kepala LKPP

Peraturan LKPP No.29 Tahun 2018 tentang Pedoman
No.19/2015 ttg Pengadaan
Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Melalui Penyedia
Badan Usaha

Pembayaran Permendagri No. 96 Tahun 2016 Tentang Pembayaran

Ketersediaan Layanan Ketersediaan Layanan

PMK 190/PMK.08/2015 tentang Pembayaran Ketersediaan

Dukungan pemerintah Layanan Dalam Rangka Kerja Sama Pemerintah dengan
PMK No. 223/ Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur
PMK.11/2012 (VGF)

PENJAMINAN PEMERINTAH
• Peraturan Presiden No. 78/2010
• PMK 260/PMK.011/2010
DEFINISI & TUJUAN KPBU
PERPRES NO.38/2015
Definisi KPBU adalah kerjasama antara pemerintah dan Badan
Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur untuk kepentingan umum
dengan mengacu pada spesifikasi yang telah ditetapkan
sebelumnya oleh Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah/Badan
Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah, yang sebagian
atau seluruhnya menggunakan sumber daya Badan Usaha
dengan memperhatikan pembagian risiko diantara para pihak
(pasal 1 ayat 6).
Tujuan KPBU (pasal 3) :
a. Mencukupi kebutuhan pendanaan secara berkelanjutan dalam
Penyediaan Infrastruktur melalui pengerahan dana swasta;
b. Mewujudkan Penyediaan Infrastruktur yang berkualitas, efektif, efisien,
tepat sasaran, dan tepat waktu;
c. Menciptakan iklim investasi yang mendorong keikutsertaan Badan Usaha
dalam Penyediaan Infrastruktur berdasarkan prinsip usaha secara sehat;
d. Mendorong digunakannya prinsip pengguna membayar pelayanan yang
diterima, atau dalam hal tertentu
e. mempertimbangkan kemampuan membayar pengguna; dan/atau
f. Memberikan kepastian pengembalian investasi Badan Usaha dalam
Penyediaan Infrastruktur melalui mekanisme pembayaran secara
berkala oleh pemerintah kepada Badan Usaha.
 Prinsip KPBU - PERPRES NO.38/2015

PENGENDALIAN
DAN
KEMITRAAN KEMANFAATAN BERSAING EFISIEN EFEKTIF
PENGELOLAAN
RISIKO

❑ Kemitraan,
Kerjasama antara pemerintah dengan Badan Usaha dilakukan berdasarkan ketentuan peraturan
perundang-undangan dan persyaratan yang mempertimbangkan kebutuhan kedua belah pihak;
❑ Kemanfaatan,
Penyediaan Infrastruktur yang dilakukan oleh pemerintah dengan Badan Usaha untuk memberikan
manfaat sosial dan ekonomi bagi masyarakat;
❑ Bersaing,
Pengadaan mitra kerjasama Badan Usaha dilakukan melalui tahapan pemilihan yang adil, terbuka, dan
transparan, serta memperhatikan prinsip persaingan usaha yang sehat;
❑ Efisien,
Kerja sama Penyediaan Infrastruktur mencukupi kebutuhan pendanaan secara berkelanjutan dalam
Penyediaan Infrastruktur melalui dukungan dana BADAN USAHA.
❑ Efektif,
Kerja sama Penyediaan Infrastruktur mampu mempercepat pembangunan sekaligus meningkatkan
kualitas pelayanan pengelolaan dan pemeliharaan infrastruktur; dan
❑ Pengendalian dan pengelolaan risiko,
Kerja sama Penyediaan Infrastruktur dilakukan dengan penilaian risiko, pengembangan strategi
pengelolaan, dan mitigasi terhadap risiko;
POKOK-POKOK PERPRES NO.38/2015
tentang KPBU dalam penyediaan infrastruktur
PEMERINTAH BADAN USAHA

SUBYEK ▪ Menteri ▪ BUMN/BUMD

▪ Kepala Lembaga ▪ Badan Usaha Asing
KERJASAMA ▪ Kepala Daerah ▪ Perseroan Terbatas
▪ BUMN/BUMD ▪ Koperasi

Termasuk
OBYEK
Infrastruktur Ekonomi dan Infrastruktur Sosial Infrastruktur
KERJASAMA Perumahan Rakyat

Pengembalian ▪ Pembayaran oleh pengguna dalam bentuk tarif

▪ Pembayaran ketersediaan layanan (Availability Payment)
Investasi Badan ▪ Bentuk lain sepanjang tidak bertentangan dengan Perundang-
Usaha undangan

KONTRIBUSI ▪ Pembangunan sebagian infrastruktur

▪ Dukungan pemerintah
PEMERINTAH ▪ Jaminan Pemerintah

▪ Tahap Perencanaan
TAHAPAN ▪ Tahap Penyiapan
▪ Tahap Transaksi
TATA CARA PELAKSANAAN KPBU SECARA UMUM
PERENCANAAN PENYIAPAN TRANSAKSI PELAKSANAAN
KPBU KPBU KPBU KPBU

Pengajuan Dukungan
& Jaminan Pemerintah Konstruksi dan
Financial Close
Operasi

Penyusunan Kajian
Akhir Prastudi Penandatanganan Perjanjian KPBU
Kelayakan (FBC) Pra-kualifikasi Perjanjian KPBU Berakhir

Konsultasi Publik
Capacity & Request Pendirian Badan
Building Market Sounding Proposal Usaha Pelaksana

Penyusunan Kajian Penetapan

Studi Pendahuluan Pemenang
Awal Prastudi
dan Konsultasi Lelang
Kelayakan (OBC)

Penyusunan Pembentukan Tim Bid Submission

Rencana KPBU KPBU

Sumber : Perpres No.38/2015

Lingkup Kajian KPBU Perumahan Umum Jawa Barat
FITUR KPBU
Berdasarkan Peraturan Presiden No.38 Tahun 2015
KPBU merupakan kerjasama antara pemerintah dan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur untuk
kepentingan umum dengan mengacu pada spesifikasi yang telah ditetapkan sebelumnya oleh Menteri/Kepala
Lembaga/Kepala Daerah/Badan Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah, yang sebagian atau seluruhnya
menggunakan sumber daya Badan Usaha dengan memperhatikan pembagian risiko diantara para pihak.
Kesepakatan kemitraan mengandung setidaknya ketentuan mengenai, antara lain, (a) Hak dan kewajiban pihak-
pihak yang termasuk alokasi risiko, dan (b) Konsekuensi dalam hal pihak-pihak yang
tidak memenuhi ketentuan-ketentuan Perjanjian
 Permen PPN No.4/2015
tentang Panduan Umum KPBU
Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU) adalah kerjasama antara pemerintah dan badan usaha
dalam penyediaan infrastruktur untuk kepentingan umum dengan mengacu kepada spesifikasi yang
telah ditetapkan sebelumnya oleh penanggung jawab proyek kerjasama, yang sebagian atau seluruhnya
menggunakan sumber daya badan usaha dengan memperhatikan pembagian risiko antara para pihak.

KPBU Perumahan

a. infrastruktur Transportasi
b. infrastruktur …………….
c. ………………….
r. Infrastruktur perumahan rakyat, antara lain:
1. perumahan rakyat untuk golongan rendah; dan/ atau
2. rumah susun sederhan sewa

Sumber: Peraturan Menteri Perencanaan Pembangunan Nasional/ Kepala Badan Perencanaan Pembangunan Nasional
Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2015
JENIS-JENIS INFRASTRUKTUR KPBU
Berdasarkan Permen PUPR No. 21/2018

Sumber Air
Jalan Minum
Daya Air

Infrastruktur perumahan
rakyat, antara lain: - perumahan
rakyat untuk golongan rendah -
rumah susun sederhana sewa
(Permen PPN No.4/2015)
Pengelolaan Pengelolaan Perumahan
Limbah Persampahan Rakyat
Domestik

Atau selain jenis Mengajukan Menteri

infrastruktur diatas Kepada Menteri Mengajukan
Kepada Bappenas

Sumber: Infrastruktur →
Permen PUPR No. 21/2018 Dapat Di-Bundling
TAHAPAN PELAKSANAAN KPBU → Berdasarkan Permen PPN No.4/2015
TAHAP I:
PERENCANAAN PROYEK KERJA SAMA
1. Penyusunan rencana dan anggaran dana KPBU;
2. Identifikasi dan Penyusunan Usulan Rencana
KPBU;
3. Penganggaran dana tahap perencanaan;
4. Pengambilan keputusan lanjut/tidak lanjut
rencana KPBU;
5. Penyusunan Daftar Rencana KPBU; dan
6. Pengkategorian KPBU.
Output:
Studi Pendahuluan Daftar Prioritas Proyek
BAPPENAS, Menteri/Kepala Lembaga/Kepala
Daerah/ Direksi BUMN/Direksi BUMD
TAHAP II:
PENYIAPAN PROYEK KERJA SAMA
1. Penyiapan Kajian KPBU;
2. Pengajuan Dukungan Pemerintah;
3. Pengajuan Jaminan Pemerintah; dan
4. Pengajuan Penetapan Lokasi.
Output:
Prastudi Kelayakan
Proses Permohonan Kebutuhan Dukungan
Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah
Pengajuan penetapan lokasi
Kajian Lingkungan Hidup / PJPK
PROSES PENGADAAN TANAH
PERAN SERTA INSTANSI/LEMBAGA
BAPPENAS, PJPK, BKPM, Kemenkeu, BUPI,
BPN, KLH
TAHAP III:
TRANSAKSI PROYEK KERJA SAMA
1. Penjajakan Minat Pasar (Market Sounding);
2. Penetapan lokasi KPBU;
3. Pengadaan Badan Usaha Pelaksana KPBU;
4. Penandatanganan perjanjian KPBU; dan
5. pemenuhan pembiayaan (Financial Close).
Output :
Dokumen Perjanjian KPBU
Dokumen Pelelangan Umum
Dokumen Persetujuan Prinsip
Dokumen Persetujuan Prinsip Dukungan Kelayakan
Dokumen Perjanjian Penjaminan
Dokumen Perjanjian Regres
Konfirmasi/Persetujuan Pemberian Dukungan Pemerintah
dan/atau Jaminan Pemerintah Penetapan lokasi oleh
gubernur Proses alokasi, pencairan, pengawasan &
pemantauan Pemberian Dukungan Pemerintah dan/
atau pemantauan & evaluasi pelaksanaan Perjanjian
Penjaminan & Perjanjian Regres
Izin Lingkungan
BAPPENAS, PJPK, KEMENKEU, BUPI, BKPM, KEMEN.
AGRARIA DAN TATA RUANG, dan KLH
TAHAPAN PELAKSANAAN KERJASAMA
Berdasarkan Permen PPN No.4/2015
ELEMEN PEMBENTUK
KARAKTERISTIK
KAWASAN PERMUKIMAN
Rumah beserta Sarana • Statis/tetap
dan Prasarana Umum • Perlu untuk disediakan
oleh para konsumen
Jaringan Sistem Sanitasi • Statis/tetap
(Limbah dan • Perlu untuk disediakan
Persampahan) oleh para konsumen
• Terdiri atas
pembangunan sistem
dan pembangunan
jaringan
• Dapat dilihat dari sisi
sumber dan distribusi
kepada masyarakat
TAHAPAN
KOMPONEN INFRASTRUKTUR PELAKSANAAN
KERJASAMA
• Lahan • Perencanaan
• Pengadaan bangunan • Penyiapan
• Pengadaan sarana pendukung rumah • Transaksi
• Pemilahan • Perencanaan
• Pengumpulan • Penyiapan
• Pengangkutan • Transaksi
• Pengolahan
• Pemrosesan akhir sampah
• Pengadaan lahan
• Pengadaan bangunan untuk pengolahan
sampah menjadi barang bermanfaat
dengan prinsip 3R (Reduce, Reuse,
Recyde)
• Instalasi pengolahan air limbah (IPAL)
• Pengolahan gas
• Biomassa
• Composting plan
• Landfill gas.
• Sarana persampahan yang meliputi
pengangkut dan tempat pembuangan
Lanjutan…

ELEMEN PEMBENTUK TAHAPAN

KAWASAN KARAKTERISTIK KOMPONEN INFRASTRUKTUR PELAKSANAAN
PERMUKIMAN KERJASAMA
Jaringan Air Minum • Statis/tetap • Unit air baku • Perencanaan
• Perlu untuk disediakan oleh • Unit produksi • Penyiapan
para konsumen • Unit distribusi • Transaksi
• Terdiri atas pembangunan • Jaringan distribusi air bersih
sistem dan pembangunan • Pengambilan air baku
jaringan • Jaringan transmisi
• Dapat dilihat dari sisi sumber • Jaringan distribusi
dan distribusi kepada • Instalasi pengolahan air minum
masyarakat
Jaringan Jalan • Statis/ tetap • Jaringan jalan • Perencanaan
Lingkungan • Perlu untuk disediakan oleh • Pengadan pengaspalan • Penyiapan
para konsumen • Pengadaan Street furniture • Transaksi
• Dapat dilihat dari sisi
pembangunan jalannya dan
pelayanan pemanfaatan jalan
Ruang Terbuka dan • Statis/tetap • Vegetasi • Perencanaan
Sarana Prasarana • Perlu untuk disediakan oleh • Lighting • Penyiapan
Lainnya para konsumen • Sarana pengadaan RTH aktif • Transaksi
• Dapat dilihat dari sisi • Sarana pengadaan RTH pasif
pembangunan dan
pemanfaatan
Penghuni • Dinamis • Individu • Perencanaan
• Tidak disediakan • Kelompok • Penyiapan
• Transaksi
ORGANISASI DALAM PELAKSANAAN KPBU

Menteri/Kepala
Lembaga/Kepala
Daerah/Kepala BUMN/ BUMD

Menteri/Kepala Lembaga adalah

pimpinan kementerian/kepala lembaga atau
pihak yang didelegasikan untuk bertindak
mewakili kementerian/lembaga berdasarkan
peraturan perundang-undangan, yang
ruang lingkup, tugas, dan tanggung
jawabnya meliputi sektor infrastruktur.

Kepala Daerah adalah gubernur bagi

daerah provinsi, atau bupati/walikota bagi
daerah kabupaten/kota atau pihak yang
didelegasikan berdasarkan peraturan
perundang-undangan untuk mewakili
kepala daerah bersangkutan
ISU DAN KEBUTUHAN PERCEPATAN
PEMBANGUNAN MELALUI SKEMA KPBU
 TARGET RPJMN 2020 -2024
BIDANGPERUMAHAN

RUMAH TANGGA
YANG MENGHUNI
RUMAH LAYAK

Pertumbuhan
40,05% rumah tangga baru 10,4 juta
Rumah tangga
3,2 juta Rumah tangga
Target Penanganan
12,73% ~ 7,2 juta rumah
tangga hingga 2024 60% 40%
6,2 Juta RT 4,2 Juta RT
Intervensi tidak langsung Intervensi langsung:
menjadi • Penyediaan hunian;
• Penyediaan hunian
52,78% melaluiperan masyarakat • Fasilitasi peningkatan kualitas;
Rumah tangga dan swasta; • Fasilitasi bantuan/subsidi pembiayaan
• Fasilitasi pembiayaan dari perumahan;
lembaga keuangan; • Penyediaan infrastruktur permukiman;
• Pembinaan;
Sumber: Bappenas, 2019
SKEMA KPBU
sebagai solusi penyediaan infrastruktur→Perumahan Rakyat
MENGAPA PROYEK KPBU?

Proyek KPBU Indonesia menarik

bagi sektor swasta diantaranya
Proyek KPBU karena:

Komersial KPBU • Nilai pengembalian

investasi yang kompetitif
• Alokasi Risiko yang sesuai
IRR IRR
rendah tinggi • Regulasi yang lengkap

Besaran nilai proyeksi IRR pada

Dukungan proyek KPBU yang sedang
Mekanisme
dibangun dan operasional:
Pemerintah Clawback
11.12% - 15.89%
QUICKWINS KPBU PERUMAHAN
8. Sei Mangkei –
K ab . S I m a l u n g u n 2 . G a n g W a r u – Ko t a Po n tia n a k
Kalimantan Barat
7.Batam–
Kepulauan Ria u
Tanah Pemda
Tanah Masyarakat
Tanah BMN PUPR
Tanah Pengembang

6.Jawa Tenga h

1. Pas a r Sekanak– 3 . C i s a r a n t e n B i n a H a r a p a n - K o t a B a n d u n g Jawa

K ot a P a l e m b a n g Barat
Sumatera Selatan
4. P A L D A M – K o t a Bandung
Jawa Barat
5.V i d a – K o t a Bekasi
Jawa Barat
QUICKWINS KPBU PERUMAHAN
No Nama Proyek Lokasi Status Lahan Jenis KPBU Status sampai saat ini
1 Proyek KPBU Rumah Susun 28 Ilir, Ilir Bar. II, Kota Palembang BMD Kota Solicited Penyusunan Studi Pendahuluan (SP)
Sekanak, Kota Palembang Palembang
(tepi sungai Musi) (Pemda)
2 Proyek KPBU Rumah Susun Jl. WR. Supratman Gang. Waru, Kec. Tanah Negara Solicited Telah Berkoordinasi dengan
Gang Waru, Kota Pontianak Pontianak Selatan (Tanah Masyarakat), Pemerintah Daerah
sertipikat yang telah
terbit:
• HGB ada 4 dan
• Hak Milik ada 29
4 Proyek KPBU Rumah Susun Komplek Pusjatan, Jl. AH. Nasution, BMN PUPR Solicited Telah dilakukan Kick Off Meeting dan
Cisaranten Bina Harapan - Bandung Sudah Bersertifikat Reviu SP oleh Bappenas.
Ujung Berung Penyelenggaraan Konsultasi
Publik (25 Sep 2019)
5 Proyek KPBU Rumah Jalan Jakarta Komplek Paldam III BMD Kota Bandung Solicited Penetapan PJPK
Susun PALDAM Siliwangi Kec. Batununggal, Bandung (Pemda)
6 Proyek KPBU Rumah Jl. Tirta Utama No.1, Bumiwedari, Tanah Pengembang Unsolicited Pengajuan Ke Menteri PUPR terkait
Susun Vida Bekasi Bantargebang, Kota Bekasi Pra Studi Kelayakan dan Studi
Kelayakan
7 Proyek KPBU Rumah Susun 1. Batu Ampar BMD Kota Batam Solicited Identifikasi Awal dan telah
Batam, Kepulauan Riau 2. Arra (Pemda) Berkoordinasi dengan Pemda dan
3. Muka Kuning BP Batam
8 Proyek KPBU Rumah 1. Wilayah Kawasan Ekonomi BMD Provinsi Jawa Solicited Identifikasi Awal dan telah
Susun Jawa Tengah Khusus Kendal Tengah Berkoordinasi dengan Pemda
2. Kawasan Destinasi (Pemda)
Wisata Borobudur
3. Wilayah Kawasan Industri Brebes
9 Proyek KPBU Sei Mangkei – Jln. Keramat Kubah, Desa Perdagangan Solicited Identifikasi Awal dan telah
Kab. Simalungun II, Kab Berkoordinasi dengan Pemda
GAMBARAN AWAL BENTUK KERJASAMA
PEMBIAYAAN PERUMAHAN UMUM MELALUI
POLA KPBU
PENDANAAN KONVENSIONAL dan KPBU

KONVENSIONAL VS KPBU
Cost
Cost

▪ Biaya modal besar

Cost ▪ Pemerintah hanya membayar setelah
Overrun ▪ Biaya modal dan operasi
ditanggung pemerintah (sektor layanan disediakan/ pengoperasian
publik) infrastruktur
▪ Pemerintah menanggung semua ▪ Swasta membiayai sendiri proyek
resiko (cost overrun & time overrun) ▪ Pengembalian bergantung kualitas
Ti yang sudah memenuhi yang
Estimated me
Capital Ov dipersyaratkan
Cost err Cost Overrun
un

Estimated Running Cost no payment Unitary Payment Time

(Year)
Time
0 3 5 25 (Year) 0 3 25
Construction Operation & Maintenance
Construction Operation & Maintenance
Phase Phase
Phase Phase
ARAH KEBIJAKAN
untuk Pendanaan Infrastruktur Pekerjaan Umum & Perumahan

Hipotesa awal untuk skema pembiayaan perumahan umum Jawa Barat

Fasilitas Dukungan KPBU
Kemungkinan Penerapan pada
Fasilitas KPBU Bentuk Fasilitas Karakteristik
Perumahan Rakyat
Viability Gap Fund – Kontribusi fiskal (tunai) terhadap – Ditujukan untuk infrastruktur – Perumahan rakyat berbasis sewa
(VGF) atau Biaya Konstruksi supaya layak dengan pengembalian dengan nilai proyek infrastruktur ≥
Dukungan Kelayakan finansial Investasi berbasis user-fee Rp. 100 milyar
– Maksimum 49% dari biaya konstruksi – Minimal biaya konstruksi yang – Diharapkan dengan VGF bisa
– Dana bersumber dari APBN didukung: Rp. 100 milyar diterapkan tarif sewa yang
– Pemda dianjurkan berkontribusi terjangkau bagi golongan
melalui mekanisme APBD Masyarakat Berpenghasilan Rendah
(MBR)
Availability Payment – Pembayaran secara berkala sesuai – Ditujukan untuk infrastruktur – Perumahan rakyat berbasis sewa
(AP) atau dengan kualitas dan/ atau kriteria dengan pengembalian untuk MBR dimana tarif sewanya
Pembayaran menurut Perjanjian investasi tidak diperoleh dari dinilai terlalu rendah untuk dapat
– Pembayaran dimulai setelah user-fee memenuhi tingkat kelayakan
Ketersediaan
lnfrastruktur selesai dibangun & siap – AP dari KPBU Pemerintah finansial, maka diterapkan AP untuk
Layanan memenuhi kelayakan finansial
beroperasi Pusat tidak disediakan bagi
– Dana dapat bersumber dari APBN & infrastruktur yang sudah tersebut
APBD mendapatkan VGF – Kombinasi antara VGF KPBU Pusat
(dengan kata lain apabila sudah ditambah AP KPBU Daerah; agar
mendapatkan VGF masih bisa tarif sewa sesuai bagi MBR &
mendapatkan AP melalui KPBU pengembalian investasi layak
Daerah) finansial
Perbedaan Skema Konvensional (APBD) dengan AP
Konvesional (APBD) AP
Penganggaran dan Dipecah dalam beberapa Kegiatan (Design, Hanya Satu
Kontraktual Konstruksi, Operasi, Pemeliharaan) (Kontrak KPBU AP)

Jangka Waktu 1. Konstruksi : a. 1 Tahun Anggaran 1. Sesuai Perjanjian/kontrak

b. Tahun Jamak/Multiyears 2. Pemeliharan oleh Badan Usaha

2. Pemeliharaan (setiap Tahun)

Beban Risiko Publik Bersama sesuai dengan alokasi risiko

Sumber Pendaanan untuk

Publik Badan Usaha
Konstruksi
Pembayaran (Tahunan) Jumlah (Rp) Jumlah (Rp)

Relatif datar
Berat di Awal
(Sesuai kontrak 30
s.d 50 thn)

Waktu
Waktu

Konstruksi Operasi Konstruksi Operasi

ALUR BISNIS KPBU
Tujuan dan Manfaat KPBU AP
Availability (based) Payment (Pembayaran Ketersediaan Layanan)/ AP
AP adalah pembayaran secara berkala oleh Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah kepada Badan
Usaha Pelaksana atas tersedianya layanan infrastruktur yang sesuai dengan kualitas dan/atau
kriteria sebagaimana ditentukan dalam perjanjian KPBU.

Tujuan
▪ Mencapai Value for Money Manfaat
(VFM)/Nilai Manfaat Uang yang • Tidak ada pembayaran selama Konstruksi
tinggi untuk layanan publik yang o AP dibayarkan untuk penyediaan jasa layanan.
berkualitas. o PJKP tidak perlu membayar biaya konstruksi.
• Pembayaran bersifat jangka panjang
▪ Sebagai metode dalam o AP dibayarkan selama periode operasi (30 s.d
penyediaan layanan publik yang 50 Tahun), sehingga dapat mengatasi
berkualitas yang pada saat keterbatasan fiskal daerah
bersamaan dapat menekan • Pembayaran dilakukan secara cicilan
beban finansial dari sektor o Jumlah pembayaran setiap tahun disesuaikan
publik. dengan perjanjian kontrak.
o Jumlah AP disesuaikan terhadap inflasi.
KENDALA DAN SOLUSI KPBU AP DAERAH

KENDALA SOLUSI

• Membentuk paket standar untuk mengurangi

Penyiapan proyek KPBU waktu/biaya penyiapan proyek.
AP kompleks dan mahal • Memberikan fasilitas Project Development Fund
(PDF)

Bagi penyedia dana

• Mengkombinasikan sumber pendanaan KPBU-AP
(lenders), proyek di
berasal dari APBD, DAK, dan pinjaman daerah.
Daerah kurang sovereign

• Mengkombinasikan proyek KPBU-AP dengan

Investor kurang tertarik sesuatu yang menarik seperti pariwisata, gedung
tanpa adanya inovasi yang mempunyai nilai sejarah, atau yang
mempunyai nilai komersil.
SUMBER PENDANAAN KPBU-AP

Pinjaman Daerah

Badan
Usaha

Pembayaran AP saat ini Badan

berasal dari APBD Usaha

Dalam rangka meningkatkan kemampuan finansial Pemda terutama bagi daerah afirmatif
dan daerah dengan kapasitas fiskal marjinal, perlu penyesuaian pembayaran AP melalui
pengoptimalan dana transfer daerah (DAK), user fee, maupun pinjaman daerah.
(penyusunan instrumen tersebut masih dalam pembahasan).
SINERGI PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR DAERAH

Manfaat Pembangunan
Infrastruktur
APBN/
APBD

▪ Meningkatkan pertumbuhan
ekonomi.
Obligasi Pinjaman ▪ Meningkatkan produktifitas dan
Daerah Daerah
daya saing.
▪ Mengurangi kesenjangan antar
wilayah.
▪ Menaikkan Indeks
KPBU
Pembangunan Manusia (IPM).

Dalam rangka optimalisasi pemenuhan kebutuhan pendanaan infrastruktur, perlu adanya sinergi instrumen
pembiayaan infrastruktur daerah eksisting atau perlu pengembangan inovasi baru dalam pembiayaan
infrastruktur daerah.