KPBU

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN
RAKYAT DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN

INFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN
Satuan Kerja Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum dan Perumahan
KEGIATAN
PEMANTAUAN, PEMBINAAN DAN PENDAMPINGAN PRODUK HUKUM BIDANG
PELAKSANAAN PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN
PERUMAHAN
LAPORAN AKHIR
TA- 2021
Kajian Implementasi Tentang Pengaturan

Penyelenggaraan KPBU Pada Proyek
Pembangunan Rumah Susun Bersubsidi
Oleh :
Ratna Dewi Anggraeni, ST.MT

Konsultan Individu
Bidang Teknis Kajian Perundang-Undangan Pembiayaan Infrastruktur
Pekerjaan Umum dan Perumahan
Kajian Implementasi Tentang Pengaturan Penyelenggaraan KPBU
Pada Proyek Pembangunan Rumah Susun Bersubsidi
KATA PENGANTAR
Sehubungan telah ditunjuk sebagai Konsultan Individu Bidang Teknis Kajian Perundang-
Undangan Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum dan Perumahan dalam Kegiatan di
Bidang Pengadaan Jasa Konsultasi pada Satuan Kerja Pembiayaan Pekerjaan Umum dan
Perumahan Direktorat Jenderal Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum dan
Perumahan, Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, berdasarkan Surat
Perjanjian Kerja Nomor: 28/SPK/TA/PK-OMP/2021, untuk melakukan kegiatan
PEMANTAUAN, PEMBINAAN DAN PENDAMPINGAN PRODUK HUKUM BIDANG
PELAKSANAAN PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR PEKERJAAN UMUM DAN
PERUMAHAN Tahun 2021
Adapun beberapa hal yang disampaikan pada laporan ini berfokus pada upaya memahami
informasi yang disampaikan pada Satuan Kerja Pembiayaan Pekerjaan Umum dan
Perumahan dan menyusun rencana kerja sesuai yang diarahkan dalam KAK.
Selain membuat laporan, kami turut membantu memberikan ide dan masukan dalam
kegiatan Pemantauan, Pembinaan Dan Pendampingan Produk Hukum Bidang
Pelaksanaan Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum Dan Perumahan.
Semoga laporan ini bermanfaat bagi pihak-pihak yang berkepentingan.
Jakarta,5 Oktober 2021
Tenaga Ahli
Satuan Kerja Pembiayaan Perumahan
Ratna Dewi Anggraeni, ST.MT
Ratna Dewi Anggraeni, ST,MT-.Laporan Akhir - ii

DAFTAR ISI
Kata Pengantar................................. ........................................................................................ ii

Daftar Isi................................. ...................................................................................................iii
Daftar Tabel................................. .............................................................................................. v
Daftar Gambar................................. ......................................................................................... vi
BAB I PENDAHULUAN ......................................................................................................... 1

1.1. LATAR BELAKANG ........................................................................................... 2
1.1.1. Dasar Hukum ....................................................................................... 2
1.1.2. Latar Belakang ..................................................................................... 2
1.2. MAKSUD DAN TUJUAN .................................................................................... 4
1.2.1. Maksud ................................................................................................. 4
1.2.2. Tujuan................................................................................................... 4
1.3. ALUR PIKIR........................................................................................................ 4
1.4. PENDEKATAN DAN METODOLOGI ................................................................ 6
1.5. SISTEMATIKA PEMBAHASAN ......................................................................... 7
BAB II TINJAUAN TEORI DAN KEBIJAKAN TENTANG RUMAH SUSUN ........................ 8

2.1. TINJAUAN TEORI .............................................................................................. 9
2.1.1. Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU) ............................. 9
2.1.1.1 KPBU Bagi Perumahan ....................................................... 20
2.1.1.2 KPBU Bagi Rusun................................................................ 21
2.1.2. Rumah Susun .................................................................................... 22
2.1.2.1 Rumah Susun Sederhana Sewa(RUSUNAWA) ................. 23
2.1.2.2 Rumah Sususn Sederhana Milik (RUSUNAMI) .................. 28
2.2. ANALISIS PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN DAN KEBIJAKAN
YANG MENGATUR TENTANG KPBU RUMAH SUSUN ................................ 29
BAB III LESSON LEARN PEMBANGUNAN RUSUNAWA DAN RUSUNAMI

DI DAERAH ............................................................................................................... 47
3.1. PENGALAMAN PEMBANGUNAN RUSUNAWA DAN RUSUNAMI
DAERAH........................................................................................................... 48
3.1.1 Provinsi Jawa Barat ........................................................................... 48
3.1.2 Provinsi DKI Jakarta........................................................................... 55
Ratna Dewi Anggraeni, ST,MT-.Laporan Akhir - iii

3.1.3 Provinsi Sumatera Barat .................................................................... 61

3.1.4 Kota Bandung .................................................................................... 62
3.1.5 Kota Medan ........................................................................................ 73
3.1.6 Kabupaten Bogor ............................................................................... 76
3.1.7 Kota Surabaya ................................................................................... 79
3.2. ANALISIS PERMASALAHAN PEMBANGUNAN RUSUNAWA
DI DAERAH ...................................................................................................... 89
BAB IV INOVASI IMPLEMENTASI SKEMA KPBU RUMAH SUSUN ................................. 92

4.1. USULAN SKEMA KPBU RUMAH SUSUN (UNTUK MENARIK MINAT
INVESTOR/ SWASTA) .................................................................................... 93
4.1.1. Pendahuluan ...................................................................................... 93
4.1.2. Prinsip-Prinsip Yang Menjadi Daya Tarik Swasta Dalam
Pembangunan Rumah Susun............................................................ 94
4.1.3. Dasar Pertimbangan Inovasi Implementasi Skema KPBU Rumah
Susun ................................................................................................. 96
4.1.4. Skema KPBU Pembangunan Rumah Susun (Model Pembangunan
Lahan BMN/BMD secara Bundling dengan kegiatan komersial) .... 101
4.1.5. Struktur KPBU Rumah Susun .......................................................... 105
4.1.6. Konsep Kelembagaan ...................................................................... 107
4.2. RISIKO IMPLEMENTASI KPBU RUMAH SUSUN SUBSIDI ........................ 111
4.2.1 Identifikasi Risiko ............................................................................. 111
4.3. DUKUNGAN PEMERINTAH DAN KEBIJAKAN/PERATURAN PERUNDANG-
UNDANGAN TERKAIT .................................................................................. 117
BAB V KESIMPULAN DAN REKOMENDASI.................................................................... 119

5.1 KESIMPULAN ................................................................................................ 120
5.2 SARAN ........................................................................................................... 122
Ratna Dewi Anggraeni, ST,MT-.Laporan Akhir - iv

DAFTAR TABEL
Tabel 2.1. Infrastruktur yang dapat di KPBU .................................................................... 11

Tabel 2.2. Tahapan KPBU ................................................................................................ 14
Tabel 2.3. Infrastruktur PUPR yang dapat di KPBU ......................................................... 18
Tabel 2.4. Tahapan KPBU Bidang PUPR ......................................................................... 19
Tabel 2.5. Pembagian Urusan Pemerintah Bidang PUPR ............................................... 20
Tabel 2.6. Pola pembiayaan proyek-proyek infrastruktur PUPR untuk Bidang
Pengembangan Perumahan ............................................................................ 20
Tabel 2.7. Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur Bidang PUPR Sektor
Perumahan. ...................................................................................................... 22
Tabel 2.8. Optimalisasi Rumah Susun .............................................................................. 26
Tabel 2.9. Analisis Peraturan Perundang-Undangan Dan Kebijakan Yang Mengatur
Tentang KPBU Rumah Susun ......................................................................... 29
Tabel 3.1. Tarif iuran sewa rusunawa berdasarkan unit lantai per bulan, yaitu : ............. 53
Tabel 3.2. Skema Pembiayaan apartemen transit di Jawa Barat .................................... 53
Tabel 3.3. Tipe unit Rusunawa d DKI Jakarta .................................................................. 56
Tabel 3.4. Pembagian Wilayah Kerja Kantor Pengelola Rumah Susun .......................... 57
Tabel 3.5. Sebaran Apartemen di Kota Bandung ............................................................. 63
Tabel 3.6. Rencana Rusunawa dan Apartemen Rakyat eksisting di Kota Bandung ....... 64
Tabel 3.7. Sebaran Rencana Apartemen Rakyat di Kota Bandung ................................. 65
Tabel 3.8. Sebaran Rencana Apartemen Rakyat di Kota Medan .................................... 73
Tabel 3.9. Profil 3 Rusunawa di Kota Surabaya .............................................................. 80
Tabel 3.10. Pembiayaan Rusunawa ................................................................................... 83
Tabel 3.11. Contoh Tarif Sewa Sosial Minimum di Kota Surabaya.................................... 84
Tabel 3.12. Contoh Tarif Sewa Sosial Maksimum di Kota Surabaya ................................. 85
Tabel 3.13. Contoh Tarif Sewa Komersial Minimum di Kota Surabaya ............................. 86
Tabel 3.14. Perbandingan Luas Unit dengan Tarif ............................................................. 87
Tabel 3.15. Rekapitulasi Tarif Rusunawa di Kota Surabaya .............................................. 88
Tabel 4.1. Dasar Hukum UPT ......................................................................................... 109
Tabel 4.2. Identifikasi Risiko KPBU Rusunawa .............................................................. 112
Ratna Dewi Anggraeni, ST,MT-.Laporan Akhir - v

DAFTAR GAMBAR
Gambar 1.1. Proses Penyelenggaran Rususn Bersubsidi dengan Skema KPBU ............ 5
Gambar 1.2. Alur Pikir Kajian Implementasi tentang Pengaturan Penyelenggaraan
KPBU pada Proyek Pembangunan Rumah Susun Bersubsidi .................... 5
Gambar 1.3. Metodologi Kajian .......................................................................................... 7
Gambar 3.1. Konsep Pengelolaan Rusun Provinsi Jawa Barat ...................................... 54
Gambar 3.2. Rusunawa di Kota Bandung ........................................................................ 62
Gambar 3.3. Sebaran Rusun dan Apartemen di Kota Bandung ..................................... 62
Gambar 3.4. Sebaran Rencana Apartemen Rakyat ........................................................ 65
Gambar 3.5. Siteplan Apartemen Rakyat PALDAM. ....................................................... 67
Gambar 3.6. Ilustrasi Apartemen Rakyat PALDAM. ........................................................ 67
Gambar 3.7. Info Grafis Rencana Apartemen Rakyat PALDAM ..................................... 68
Gambar 3.8. Siteplan Apartemen Rakyat Nyengseret ..................................................... 68
Gambar 3.9. Lokasi Perumahan Rakyat Derwati ............................................................. 69
Gambar 3.10. Lokasi Perumahan Rakyat Cingised ........................................................... 69
Gambar 3.11. Lokasi Perumahan Rakyat Kiaracondong................................................... 70
Gambar 3.12. Lokasi Perumahan Rakyat Simpang Dago ................................................. 71
Gambar 3.15. Lokasi Rusun Desa Besar Medan............................................................... 74
Gambar 3.16. Lokasi Rusun Desa Besar Medan............................................................... 75
Gambar 3.17. Tahapan Pembngunan Rusun Desa Besar Medan .................................... 75
Gambar 3.18. Rusunawa Limusnunggal Kecamatan Cileungsi ........................................ 77
Gambar 3.19. Rusunawa di Kota Surabaya ....................................................................... 80
Gambar 4.1. Skema Komersial KPBU ............................................................................. 94
Gambar 4.2. Prinsip Daya Tarik Pihak Swasta ................................................................ 96
Gambar 4.4. Ilustrasi Lahan satu hamparan dengan konsep peruntukan bagi MBR
secara maksimal (Rusunawa+Komersial) ................................................ 102
Gambar 4.5. Ilustrasi Lahan tidak satu hamparan dengan konsep peruntukan
Rusunawa+Komersial ............................................................................... 103
secara maksimal (Rusunami+Komersial) ................................................. 104
Rusunami + Komersial .............................................................................. 104
Ratna Dewi Anggraeni, ST,MT-.Laporan Akhir - vi

Gambar 4.8. BOT Rumah Susun Sederhana ................................................................ 106

Gambar 4.9. AP Rumah Susun Sederhana ................................................................... 106
Gambar 4.10. Skema Badan Pengelola Rusunawa (Non KPBU) ................................... 109
Gambar 4.11. Skema Badan Pengelola Rusunawa (Proyek KPBU)............................... 110
Gambar 4.12. Grafik Risiko berdasarkan Kategori Risiko ............................................... 116
Ratna Dewi Anggraeni, ST,MT-.Laporan Akhir - vii

BAB I PENDAHULUAN
Berangkat dari pemikiran bagaimana cara menarik minat investor untuk

investasi pembangunan perumahan, khususnya untuk pembangunan
perumahan MBR salah satunya perumahan vertikal. Maka investasi-investasi
pemberian peluang pengelolaan lahan yang provitable menjadi salah satu
alternatif. Atas dasar hal tersebut, maka perlu adanya kajian implementasi
tentang pengaturan penyelenggaraan KPBU pada proyek-proyek
pembangunan perumahan bersubsidi, sehingga proyek KPBU Pembangunan
Rumah Susun Bersubsidi dapat menarik bagi pihak swasta dan dapat sinergi
mendukung program pemerintah dalam pemenuhan perumahan bagi
masyarakat
1.1. LATAR BELAKANG

1.1.1. Dasar Hukum
1. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman
2. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
3. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2021 Tentang
Penyelenggaraan Rumah Susun
4. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 14 tahun 2016 tentang
Kemudahan dan/atau Bantuan Perolehan Rumah Bagi Masyarakat
Berpenghasilan Rendah
5. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 64 Tahun 2016 tentang
Pembangunan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah
6. Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 2015 tentang Kerjasama Pemerintah
dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur.
7. Peraturan Menteri Perencanaan Pembangunan Nasional/Kepala Bappenas
Nomor 2 Tahun 2020 tentang Perubahan atas Peraturan Menteri
Perencanaan Pembangunan Nasional/Kepala Badan Perencanaan
Pembangunan Nasional Nomor 4 Tahun 2015 Tentang Tata Cara
Pelaksanaan Kerja Sama Pemerintah Dengan Badan Usaha Dalam
Penyediaan Infrastruktur.
8. Peraturan Kepala Lembaga Kebijakan Pengadaan Barang/Jasa
Pemerintah Nomor 29 Tahun 2018 tentang Tata Cara Pelaksanaan
Pengadaan Badan Usaha Pelaksana Penyediaan Infrastruktur melalui
Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha atas Prakarsa Menteri/Kepala
Lembaga/Kepala Daerah.
1.1.2. Latar Belakang

Berdasarkan Surat Perjanjian Kerja Nomor: 28/SPK/TA/PK-OMP/2021, untuk
melakukan kegiatan PEMANTAUAN, PEMBINAAN DAN PENDAMPINGAN
PRODUK HUKUM BIDANG PELAKSANAAN PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR
PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN Tahun 2021, maka dilakukan
pembinaan oleh Menteri pada tingkat nasional, gubernur pada tingkat provinsi,
dan bupati/walikota pada tingkat kabupaten/kota merupakan pengejahwantahan
Negara dalam rangka menjamin penyelenggaraan perumahan dan kawasan
permukiman melalui kegiatan pembinaan.
Dalam rangka mengaplikasikan pembinaan yang meliputi perencanaan,
Ratna Dewi Anggraeni, ST,MT-.Laporan Akhir - 2

pengaturan, pengendalian, dan pengawasan. Pembinaan dalam bentuk

pengaturan dilakukan melalui tahapan yang sistematis, yaitu:
a. Penelaahan hukum;
Merupakan kegiatan untuk melakukan kajian yuridis atas materi muatan
peraturan perundang-undangan dalam hal sinkronisasi, harmonisasi, dan
pembulatan norma sehingga tidak dimungkinkan untuk memberikan
pemahaman ganda (multi tafsir);
b. Pembentukan dan penyempurnaan peraturan;
Tahap ini merupakan proses pembentukan atau penetapan peraturan
perundang-undangan sesuai peraturan perundang-undangan, tetapi masih
dimungkinan untuk penyempurnaan substansi;
c. Penyebarluasan perundang-undangan;
Kegiatan ini adalah kegiatan dimana peraturan perundang-undangan yang
diundangkan dianggap telah diketahui oleh seluruh masyarakat. Tetapi
dalam aplikasinya harus didukung dengan penyampaian peraturan
perundang-undangan melalui media cetak atau elektronik.
d. Bantuan teknis, bimbingan teknis, dan/atau kegiatan untuk penyuluhan
hukum.
Atas dasar hal tersebut, maka dalam upaya poin a dan b, dilakukan kajian
terkait pengaturan penyelenggaraan KPBU pada proyek-proyek pembangunan
perumahan bersubsidi.
Berangkat dari pemikiran bagaimana cara menarik minat investor untuk
investasi pembangunan perumahan, khususnya untuk pembangunan
perumahan MBR salah satunya perumahan vertikal. Maka investasi-investasi
pemberian peluang pengelolaan lahan yang provitable menjadi salah satu
alternatif. Atas dasar hal tersebut maka perlu adanya kajian implementasi
tentang pengaturan penyelenggaraan KPBU pada proyek-proyek
pembangunan perumahan bersubsidi. Harapan hasil kajian ini dapat menjadi
masukan bagi penyempurnaan peraturan tentang penyelenggaraan KPBU
dibidang perumahan bersubsidi khususnya penyelenggaran rumah susun sewa
(rusunawa), sehingga proyek KPBU dapat menarik bagi pihak swasta dan dapat
sinergi mendukung program pemerintah dalam pemenuhan perumahan bagi
masyarakat.

1.2. MAKSUD DAN TUJUAN

1.2.1. Maksud
Maksud Pelaksanaan Pemantauan, Pembinaan dan Pendampingan Produk
Hukum Bidang Pelaksanaan Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum dan
Perumahan Tahun 2021 sebagai sebuah bentuk tanggungjawab Direktorat
Jenderal Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum dan Perumahan dalam
rangka menyusun sebuah kebijakan terkait pembiayaan infastruktur Pekerjaan
Umum dan Perumahan.
1.2.2. Tujuan
a. melakukan pembinaan produk hukum bidang Pembiayaan Infrastruktur
Pekerjaan Umum dan Perumahan; dan
b. menjaring masukan atas pelaksanaan Pemantauan, Pembinaan dan
Pendampingan Produk Hukum Bidang Pelaksanaan Pembiayaan
Infrastruktur Pekerjaan Umum dan Perumahan Tahun 2021 dan
Perumahan.
c. memberikan masukan bagi penyempurnaan peraturan tentang
penyelenggaraan KPBU dibidang perumahan bersubsidi khususnya
penyelenggaran rumah susun sewa (rusunawa), sehingga proyek KPBU
dapat menarik bagi pihak swasta dan dapat sinergi mendukung program
pemerintah dalam pemenuhan perumahan bagi masyarakat.
1.3. ALUR PIKIR

Kajian implementasi tentang pengaturan penyelenggaraan KPBU pada proyek
pembangunan rumah susun bersubsidi dilatar belakangi oleh kebijakan pemerintah
dalam skema pembiayaannya melalui KPBU. Atas dasar hal ini aturan yang telah ada
selama ini tentang KPBU infrastruktur perumahan, perlu dilakukan inovasi-inovasi agar
pihak swasta (badan usaha) tertarik sebagai pelaku pembangunan rusun bersubsidi.

Gambar 1.1. Proses Penyelenggaran Rususn Bersubsidi dengan Skema KPBU
Sumber: Hasil Analisis, 2021
Gambar 1.2. Alur Pikir Kajian Implementasi tentang Pengaturan Penyelenggaraan KPBU
pada Proyek Pembangunan Rumah Susun Bersubsidi

1.4. PENDEKATAN DAN METODOLOGI
1.4.1 Kerangka Pikir Konseptual
Kajian ini dilatarbelakangi oleh 3 pendekatan yaitu:
1. Mengkaji Teori dan kebijakan juga best practice skema KPBU infrastruktur
lain yang dapat di adopsi untuk KPBU Rusunawa
2. Pendekatan Lesson learn Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa di

daerah
Bagaimana Implementasi sistem pembangunan

Rumah Susun Sewa di Daerah dengan skema
konvensional (APBN) selama ini
Bagaimana kesiapan daerah terhadap

pelaksanaan KPBU Rumah Susun sederhana
Sewa
Bagaimana inovasi daerah dalam

merencanakan KPBU Rumah Susun Sederhana
Sewa
Best practice yang bisa diambil
3. Mengkaji permasalahan Pembangunan RUSUNAWA di Daerah
4. Menyusun model Pembangunan Rusunawa yang mengakomodir prinsip-

prinsip bisnis pihak swasta yang di selaraskan dengan konsep KPBU
1.4.2 Metodologi Analisis
Metode analisis yang digunakan adalah metode analisis kualitatif. Metode

kajian kualitatif yang digunakan merupakan eksplorasi suatu kasus secara
mendalam, mengumpulkan informasi secara lengkap dengan menggunakan
berbagai prosedur pengumpulan data berdasarkan waktu yang telah
ditentukan.
Metodologi yang digunakan yaitu menerapkan studi pustaka yang dilakukan

dengan menghimpun sumber-sumber kepustakaan, baik primer maupun
sekunder. Data-data yang didapatkan akan ditampilkan sebagai temuan kajian
yang bertujuan untuk menampilkan fakta. Kemudian fakta yang didapatkan di
interpretasi untuk menghasilkan informasi agar dapat dilakukan analisis.

Untuk lebih jelas mengenai pendekatan dan yang digunakan dapat dilihat pada
gambar berikut.
Gambar 1.3. Metodologi Kajian
Sumber: Hasil Analisis, 2021
1.5. SISTEMATIKA PEMBAHASAN
BAB 1 PENDAHULUAN
Bab ini berisi tentang latar belakang, maksud dan tujuan, alur pikir,
pendekatan dan metodologi, serta sistematika pembahasan.
BAB 2 TINJAUAN TEORI DAN KEBIJAKAN TENTANG KPBU RUMAH SUSUN
Memuat uraian tentang tinjauan teori mengenai KPBU dan RUSUN, serta
uraian mengenai analisa peraturan perundang-undangan dan kebijakan
terkait
BAB 3 PEMBANGUNAN RUSUNAWA DAN RUSUNAMI DI DAERAH
Memuat uraian tentang profil best practice pembangunan rusunawa dan
rusunami di beberapa daerah, serta terdapat identifikasi permasalahan
pembangunan dan pengelolaan rusunawa dan rusunami di daerah.
BAB 4 ANALISIS DAN INOVASI MODEL KPBU RUMAH SUSUN
Memuat uraian mengenai potensi kerjasama untuk menarik minat investor
serta pembahasan mengenai dukungan pemerintah dalam bentuk kebijakan
dan peraturan perundang-undangan terkait.
BAB 5 SIMPULAN DAN REKOMENDASI
Bab terakhir berisi kesimpulan dan rekomendasi yang menyajikan secara
ringkas semua temua pada bab sebelumnya.

BAB II TINJAUAN TEORI DAN KEBIJAKAN

TENTANG RUMAH SUSUN
Penyediaan dan pengelolaan rumah susun merupakan salah satu

sektor yang dapat dikerjasamakan antara pemerintah dengan badan
usaha (KPBU) yang berbasis ketersediaan layanan dengan target
pengguna akhir adalah masyarakat berpenghasilan rendah

2.1. TINJAUAN TEORI

2.1.1. Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU)
Pembangunan infrastruktur diperlukan untuk mempercepat pertumbuhan
ekonomi, meningkatkan kesejahteraan masyarakat, dan mewujudkan
tersedianya pelayanan publik yang lebih baik. Keterlibatan pihak swasta
sebagai inovasi dalam pembangunan infrastruktur akan menciptakan
pelayanan publik yang lebih baik. Terkait hal tersebut, Pemerintah Indonesia
memperkenalkan skema Kerja Sama Pemerintah dengan Badan Usaha
(KPBU) dalam penyediaan infrastruktur untuk memberikan ruang bagi
pemerintah untuk bekerjasama dengan swasta berdasarkan prinsip alokasi
risiko yang proporsional. Implementasi skema ini, diatur dalam Perpres Nomor
38 Tahun 2015. Sebelum diatur dalam Perpres Nomor 38 Tahun 2015, KPBU
dikenal juga sebagai Kerjasama Pemerintah-Swasta sebagaimana diatur dalam
Perpres Nomor 56 Tahun 2011.
Skema KPBU menjadi salah satu prioritas skema pembiayaan infrastruktur
dengan berbagai pertimbangan sebagai berikut :
• Adanya keterbatasan anggaran Pemerintah untuk pembangunan
infrastruktur
• Skema KPBU menjadi alternatif sumber pendanaan dan pembiayaan
dalam penyediaan infrastruktur atau layanan public
• Skema KPBU memungkinkan pelibatan swasta atau badan usaha dalam
penentuan proyek yang layak untuk dikembangkan
• Skema KPBU memungkinkan bagi Pemerintah untuk memilih dan memberi
tanggung jawab kepada pihak swasta yang benar-benar memiliki kapasitas
untuk melakukan pengelolaan yang efisien terhadap fasilitas atau
infrastruktur yang dibangun.
• Melalui skema KPBU, Pemerintah dapat memilih dan memberi tanggung
jawab kepada pihak swasta untuk melakukan pemeliharaan secara optimal
terhadap infrastruktur yang dikerjasamakan, sehingga layanan publik dapat
digunakan secara berkelanjutan.
KPBU di dunia internasional dikenal juga sebagai Public Private Partnership

(PPP). Tidak ada satu definisi tunggal atas PPP tersebut. Di Uni Eropa
mengartikan PPP sebagai pengalihan proyek investasi yang telah dikerjakan
atau dibiayai oleh pemerintah kepada sektor swasta. Adapun di Brazil, PPP Law
mengatur kontrak PPP adalah kesepakatan antara sektor publik dan swasta

yang mengatur kewajiban hukum yang mengikat untuk mengelola (seluruh atau
sebagian) jasa, usaha dan kegiatan untuk kepentingan publik/umum dimana
swasta bertanggung jawab membiayai investasi dan manajemennya. Lain lagi
di Afrika Selatan, diimana PPP secara hukum diartikan sebagai transaksi
komersial antara sebuah lembaga dan pihak swasta dalam kondisi pihak
swasta antara lain atas nama institusi bertindak selaku institusi (publik),
dan/atau menggunakan barang milik negara untuk tujuan komersial.
Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU) di Indonesia diatur dalam
Perpres Nomor 38 Tahun 2015, yakni :
“KPBU adalah kerjasama antara Pemerintah dan Badan Usaha dalam

Penyediaan Infrastruktur untuk kepentingan umum dengan mengacu kepada
spesifikasi yang telah ditetapkan sebelumnya oleh Menteri/Kepala
Lembaga/Kepala Daerah/BUMN/BUMD, yang sebagian atau seluruhnya
menggunakan sumber daya Badan Usaha dengan memperhatikan pembagian
risiko antara para pihak.”
Intisari dari KPBU yaitu:

• Kerjasama antara Pemerintah dengan Badan Usaha
• Penyediaan Infrastruktur
• Menggunakan sumber daya Badan Usaha (sebagian atau seluruhnya)
• Pembagian risiko antara Pemerintah dan Badan Usaha
Penyediaan Infrastruktur adalah kegiatan yang meliputi pekerjaan konstruksi

untuk membangun atau meningkatkan kemampuan infrastruktur dan/atau
kegiatan pengelolaan infrastruktur dan/atau pemeliharaan infrastruktur dalam
rangka meningkatkan kemanfaatan infrastruktur.
Obyek KPBU adalah Infrastruktur yang berupa fasilitas teknis, fisik, sistem,
perangkat keras, dan lunak yang diperlukan untuk melakukan pelayanan
kepada masyarakat dan mendukung jaringan struktur agar pertumbuhan
ekonomi dan sosial masyarakat dapat berjalan dengan baik.
Penyediaan Infrastruktur adalah kegiatan yang meliputi pekerjaan konstruksi
untuk membangun atau meningkatkan kemampuan infrastruktur dan/atau
kegiatan pengelolaan infrastruktur dan/atau pemeliharaan infrastruktur dalam
rangka meningkatkan kemanfaatan infrastruktur.
Infrastruktur yang dapat dikerjasamakan berdasarkan Peraturan Presiden
Nomor 38 Tahun 2015 adalah infrastruktur ekonomi dan infrastruktur sosial
yang mencakup :

Tabel 2.1. Infrastruktur yang dapat di KPBU
No Jenis Infrastruktur Rincian Cakupan
1. Penyediaan dan/atau pengelolaan fasilitas dan/atau

pelayanan jasa kebandarudaraan, termasuk fasilitas
pendukung seperti terminal penumpang dan kargo;
2. Penyediaan dan/atau pengelolaan fasilitas dan/atau
Infrastruktur pelayanan jasa kepelabuhanan;
1
transportasi 3. Sarana dan/atau prasarana perkeretaapian;
4. Sarana dan prasarana angkutan massal perkotaan
dan lalu lintas; dan/atau
5. Sarana dan prasarana penyeberangan laut, sungai,
dan/atau danau.
1. Jalan arteri, jalan kolektor dan jalan lokal;

2 Infrastruktur jalan 2. Jalan tol; dan/atau
3. Jembatan tol.
1. saluran pembawa air baku; dan/atau

Infrastruktur sumber 2. jaringan irigasi dan prasarana penampung air
3
daya air dan irigasi beserta bangunan pelengkapnya, antara lain waduk,
bendungan, dan bendung.
1. unit air baku;

Infrastruktur air
4 2. unit produksi; dan/atau
minum
3. unit distribusi.
1. unit pelayanan;
Infrastruktur sistem 2. unit pengumpulan;
5 pengelolaan air 3. unit pengolahan;
limbah terpusat 4. unit pembuangan akhir; dan/atau
5. saluran pembuangan air, dan sanitasi.
1. unit pengolahan setempat;

Infrastruktur sistem 2. unit pengangkutan;
6 pengelolaan air 3. unit pengolahan lumpur tinja;
limbah setempat 4. unit pembuangan akhir; dan/atau
5. saluran pembuangan air, dan sanitasi.
Infrastruktur sistem 1. pengangkutan;

7 pengelolaan 2. pengolahan; dan/atau
persampahan 3. pemrosesan akhir sampah.
1. jaringan telekomunikasi;
Infrastruktur
2. infrastruktur e-government; dan/atau
8 telekomunikasi dan
3. infrastruktur pasif seperti pipa saluran media
informatika
transmisi kabel (ducting).
Termasuk infrastruktur energi terbarukan. Infrastruktur

ketenagalistrikan, antara lain :
Infrastruktur 1. pembangkit listrik;
9
ketenagalistrikan 2. transmisi tenaga listrik;
3. gardu induk; dan/atau
4. distribusi tenaga listrik.

Infrastruktur minyak 1. pengolahan;

dan gas bumi, dan 2. penyimpanan;
10
energi terbarukan 3. pengangkutan; dan/atau
termasuk bioenergy 4. distribusi.
Infrastruktur 1. penerangan jalan umum; dan/atau

11
konservasi energy 2. efisiensi energi.
Infrastruktur 1. saluran utilitas (tunnel); dan/atau

12
konservasi energy 2. pasar umum.
1. kawasan pengembangan ilmu pengetahuan,

teknologi dan inovasi termasuk pembangunan
13 Infrastruktur kawasan
science and techno park; dan/atau
2. kawasan industri.
Infrastruktur tourism information center

pariwisata, antara lain
14 kawasan pariwisata
dan pusat informasi
pariwisata
1. sarana pembelajaran;
2. laboratorium;
3. pusat pelatihan;
4. pusat penelitian/pusat kajian;
Infrastruktur fasilitas
5. sarana dan prasarana penelitian dan pengembangan;
15 pendidikan, penelitian
6. inkubator bisnis;
dan pengembangan
7. galeri pembelajaran;
8. ruang praktik siswa;
9. perpustakaan; dan/atau
10. fasilitas pendukung pembelajaran dan pelatihan.
Infrastruktur fasilitas 1. gedung/stadion olahraga; dan/atau

16 sarana olahraga, 2. gedung kesenian dan budaya.
kesenian dan budaya
1. rumah sakit, seperti bangunan rumah sakit,

prasarana rumah sakit, dan peralatan medis;
2. fasilitas pelayanan kesehatan dasar, seperti
Infrastruktur bangunan, prasarana, dan peralatan medis baik
17
kesehatan untuk puskesmas maupun klinik; dan/atau
3. laboratorium kesehatan, seperti bangunan
laboratorium kesehatan, prasarana laboratorium
kesehatan dan peralatan laboratorium.
1. lembaga pemasyarakatan;
2. balai pemasyarakatan;
3. rumah tahanan negara;
Infrastruktur 4. rumah penyimpanan benda sitaan dan barang
18
pemasyarakatan rampasan negara;
5. lembaga penempatan anak sementara;
6. lembaga pembinaan khusus anak; dan/atau
7. rumah sakit pemasyarakatan.

Infrastruktur 1. perumahan rakyat untuk golongan rendah; dan/atau

19
perumahan rakyat 2. rumah susun sederhana sewa.
Infrastruktur Gedung perkantoran, rumah negara, dan

20
bangunan Negara sarana pendukung lainnya.
Sumber : Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 2015
Para pihak dalam pelaksanaan KPBU yaitu :

• Menteri Keuangan selaku Penyedian Fasilitas dan atau Dukungan
Pemerintah;
• Menteri teknis;
• Penanggung Jawab Proyek Kerjasama yang selanjutnya disingkat PJPK
adalah Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah, atau Badan Usaha Milik
Negara/Badan Usaha Milik Daerah sebagai penyedia atau penyelenggara
infrastruktur berdasarkan peraturan perundangundangan. Penentuan
Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah sebagai PJPK dilakukan dengan
memperhatikan peraturan perundang-undangan di bidang sektor. Direksi
Badan Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah dapat bertindak
sebagai PJPK sepanjang diatur dalam peraturan perundang-undangan
sektor.
• Badan Usaha adalah Badan Usaha Milik Negara, Badan Usaha Milik
Daerah, badan usaha swasta yang berbentuk Perseroan Terbatas, badan
hukum asing, atau koperasi.
• Badan Usaha Pelaksana (BUP) KPBU, yang selanjutnya disebut dengan
Badan Usaha Pelaksana, adalah Perseroan Terbatas yang didirikan oleh
Badan Usaha pemenang lelang atau ditunjuk langsung.
Jenis proyek yang dapat dikerjakan dengan skema KPBU yaitu: Proyek
Solicoted (Proyek program Pemerintah/yang di prakarsai oleh Pemerintah) dan
Proyek Unsolicited (Proyek yang prakarsa diprakarsai oleh Badan Usaha).
Calon Pemrakarsa KPBU (Unsolicited) adalah suatu badan usaha berbentuk
Perseroan Terbatas, Badan Usaha Milik Negara (BUMN), Badan Usaha Milik
Daerah (BUMD), Badan Hukum Asing, dan koperasi yang mengajukan suatu
prakarsa KPBU kepada Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah.
Dukungan dan fasilitas KPBU berupa :

a. Dukungan Pemerintah adalah kontribusi fiskal dan/atau bentuk lainnya

yang diberikan oleh Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah dan/atau
menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintah di bidang keuangan
dan kekayaan negara sesuai kewenangan masing-masing berdasarkan
peraturan perundangundangan dalam rangka meningkatkan kelayakan
finansial dan efektifitas KPBU.
b. Dana Penyiapan Proyek (Project Development Fund) adalah dana yang
digunakan untuk membiayai pelaksanaan Fasilitas.
c. Dukungan Kelayakan adalah Dukungan Pemerintah dalam bentuk
kontribusi fiskal yang bersifat finansial yang diberikan terhadap Proyek
KPBU oleh menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintah di bidang
keuangan dan kekayaan negara.
d. Jaminan Pemerintah adalah kompensasi finansial yang diberikan oleh
menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintah di bidang keuangan
dan kekayaan negara kepada Badan Usaha Pelaksana melalui skema
pembagian risiko untuk Proyek Kerja Sama.
e. Penjaminan Infrastruktur adalah pemberian jaminan atas kewajiban
finansial PJPK yang dilaksanakan berdasarkan perjanjian penjaminan.
f. Pembayaran Ketersediaan Layanan (Availability Payment) adalah
pembayaran secara berkala oleh Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah
kepada Badan Usaha Pelaksana atas tersedianya layanan Infrastruktur
yang sesuai dengan kualitas dan/atau kriteria sebagaimana ditentukan
dalam perjanjian KPBU.
g. Viability Gap Fund (VGF) adalah dana yang diberikan Pemerintah pada
proyek KPBU guna meningkatkan kelayakan finansial sebuah proyek yang
biasanya digunakan dalam pembangunan. Dukungan berupa VGF dapat
menurunkan biaya konstruksi sebuah proyek infrastruktur sehingga tingkat
pengembalian investasi semakin tinggi.
Tabel 2.2. Tahapan KPBU

No Tahapan KPBU Rincian Tahapan KPBU
1. Penyusunan rencana anggaran dana KPBU;
2. Identifikasi dan penetapan KPBU;
3. Penganggaran dana tahap perencanaan KPBU;
4. Pengambilan keputusan lanjut/tidak lanjut rencana
1 Perencanaan KPBU
KPBU;
5. Penyusunan Daftar Rencana KPBU; dan
6. Pengkategorian KPBU.

No Tahapan KPBU Rincian Tahapan KPBU

1. Penyiapan Prastudi Kelayakan (Feasibility Study)
termasuk kajian pengembalian investasi Badan
Usaha Pelaksana. Feasibility Study terdiri dari
kajian awal Prastudi Kelayakan (Outline Business
Case/OBC) dan kajian akhir Prastudi Kelayakan
2 Penyiapan KPBU (Final Business Case/FBC).
2. Pengajuan Dukungan Pemerintah dan/atau
Jaminan Pemerintah; dan
3. Pengajuan penetapan lokasi KPBU.
1. Penjajakan Minat Pasar (Market Sounding)

Penjajakan minat pasar antara lain melalui kegiatan
pertemuan dua pihak (one-on-one meeting) dan
promosi KPBU dengan calon investor, lembaga
keuangan nasional dan internasional, dan/atau
pihak lain yang memiliki ketertarikan terhadap
pelaksanaan KPBU. Pelaksanaan penjajajakan
minat pasar paling sedikit menghasilkan:
• Penerimaan tanggapan dan/atau masukan
dari calon investor, lembaga keuangan
3 Transaksi KPBU nasional dan internasional, dan/atau pihak lain
yang memiliki ketertarikan terhadap
pelaksanaan KPBU; dan
• Evaluasi terhadap hasil yang didapat dari
penjajakan minat pasar dan implementasinya
dalam KPBU.
2. Penetapan lokasi KPBU;
3. Pengadaan Badan Usaha Pelaksana yang
mencakup persiapan dan pelaksanaan pengadaan
Badan Usaha Pelaksana;
4. Penandatanganan perjanjian KPBU; dan
5. Pemenuhan pembiayaan (financial close).
Bentuk partnership (Kerjasama) antara Pemerintah dengan Badan Usaha

dapat diklasifikasikan sebagai berikut :
1. Service Contract
Kontrak servis adalah kontrak antara pemerintah dan pihak swasta/badan
usaha untuk melaksankan tugas tertentu dalam jangka pendek dengan
pemberian kompensasi/fee.
2. Management Contract
Kontrak manajemen adalah kontrak kerjasama dimana pemerintah
menyerahkan seluruh pengelolaan (operation & maintenance) suatu
infrastruktur kepada pihak swasta/badan usaha dalam jangka lebih
Panjang,dengan kompensasi tetap.

3. Turnkey contracts (Kontrak Terima jadi)

Kontrak pengadaaan barang/jasa pemborongan atas penyelesaiaan
seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu dengan jumlah harga pasti
dan tetap sampai seluruh konstruksi dapat berfungsi.
4. Lease contract (Kontrak Sewa)
Badan usaha membayar uang sewa untuk penggunaan sementara suatu
fasilitas umum dan mengelola, mengoperasikan serta memelihara dengan
menerima pembayaran dari para pengguna fasilitas.
5. Concession
Badan usaha melakukan pembiayaan, mengoperasikan, memelihara dan
membangun infrastruktur dengan jangka waktu Panjang misalkan 20 tahun
hingga 35 tahun.
6. Private Finance Initiative and Private ownership
Badan usaha bertanggungjawab penuh untuk disain, konstruksi, operasi
sampai pada pemeliharaan.
Sebagai perbandingan dengan kelaziman bentuk kerjasama KPBU/PPP di

dunia internasional yang merujuk kepada Peraturan Menteri Keuangan Nomor
65 Tahun 2016 jo. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 164 tahun 2014, bentuk
pemanfaatan Barang Milik Negara (BMN) dalam rangka penyediaan
infrastruktur adalah sebagai berikut :
a. Sewa
Pemanfaatan BMN oleh pihak lain dalam jangka waktu tertentu dan
menerima imbalan uang tunai.
b. Kerja Sama Pemanfaatan (KSP)
Pendayagunaan BMN oleh pihak lain dalam jangka• waktu tertentu dalam
rangka peningkatan penerimaan negara bukan pajak dan sumber
pembiayaan lainnya.
c. Kerja Sama Pemanfaatan Infrastruktur (KSPI)
Kerja sama antara pemerintah dan Badan Usaha untuk kegiatan
penyediaan infrastruktur sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.
Barang Milik Negara (BMN) adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh
atas beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) atau berasal
dari perolehan lainnya yang sah.

Bentuk-bentuk pemanfaatan BMN diatur Pemerintah melalui PP 27 tahun 2014

dengan mengadopsi skema PPP, namun tidak otomatis termasuk KPBU,
pemanfaatan BMN dapat diakui sebagai KPBU apabila disetujui oleh Menteri
PPN/Kepala BAPPENAS dan masuk dalam Daftar Rencana KPBU. Sebagai
contoh, ketika rencana penyediaan infrastruktur atas BMN yang diajukan
Kementerian/Lembaga disetujui Menteri PPN/Kepala BAPPENAS sebagai
proyek KPBU maka untuk BMN yang ada pada Pengelola Barang Menteri
Keuangan akan bertindak sebagai PJPK, sedangkan untuk BMN yang ada
pada Pengguna Barang Menteri/Kepala Lembaga terkait bertindak sebagai
PJPK.
Pengadaan yang dilakukan adalah Pengadaan Badan Penyiapan dan Badan
Usaha Pelaksana KPBU. Pengadaan Badan Usaha dalam proses pelaksanaan
KPBU berada dalam tahapan Transaksi.
a. Pengadaan Badan Penyiapan
Pengadaan Badan Penyiapan adalah rangkaian kegiatan pemilihan Badan
Usaha dan lembaga/institusi/organisasi nasional atau internasional yang
memberikan pendampingan dan/atau pembiayaan Penyiapan dan
Transakasi, atau hanya Transaksi Proyek KPBU.
b. Pengadaan Badan Usaha Pelaksana KPBU
Pengadaan Badan Usaha Pelaksana adalah rangkaian kegiatan pemilihan
Badan Usaha untuk mendapatkan mitra kerjasama bagi PJPK untuk
melaksanakan Proyek KPBU.
KPBU Infrastruktur Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat yang selanjutnya

disebut Infrastruktur PUPR adalah Infrastruktur yang dapat dikerjasamakan
yaitu:

Tabel 2.3. Infrastruktur PUPR yang dapat di KPBU

No Jenis Infrastruktur Rincian
1 Infrastruktur Jalan Jalan nasional, termasuk jembatan dan jalan tol

Prasarana penampung air beserta bangunan
pelengkapnya, antara lain waduk/bendungan dan
Infrastruktur Sumber bendung, saluran pembawa air baku; dan/atau
2
Daya Air jaringan irigasi
1. Investasi pengembangan Sistem Pengelolaan

Air Minum (SPAM) dan/atau pengelolaan SPAM
terhadap unit air baku;
2. Investasi unit distribusi yang selanjutnya
dioperasikan dan dikelola oleh BUMN atau
3 Infrastruktur Air Minum
BUMD yang bersangkutan; dan/atau
3. Investasi teknologi pengoperasian dan
pemeliharaan dalam rangka mengupayakan
penyelenggaraan SPAM yang efektif dan efisien
dengan mekanisme kontrak berbasis kinerja.
Infrastruktur Sistem 1. Pengelolaan air limbah domestik terpusat;
4 Pengelolaan Air Limbah dan/atau
Domestik 2. pengelolaan air limbah domestik setempat.
Infrastruktur Sistem 1. Pengangkutan;
5 Pengelolaan 2. Pengolahan; dan/atau
Persampahan 3. Pemrosesan akhir sampah.
1. Rumah susun umum;
2. Rumah susun khusus; dan
6 Infrastruktur Perumahan 3. Rumah susun negara yang pemanfaatannya
dengan cara sewa.
KPBU Infrastruktur PUPR diselenggarakan dengan beberapa tahapan yaitu

tahap perencanaan, tahap penyiapan, tahap transaksi, dan tahap manajemen
pelaksanaan Perjanjian KPBU.
Badan Usaha dapat memprakarsai KPBU Penyediaan Infrastruktur PUPR.
Prakarsa Badan Usaha harus memenuhi persyaratan yaitu usulan KPBU
terintegrasi secara teknis dengan rencana teknis sektor yang bersangkutan,
layak secara ekonomi dan finansial, dan memiliki kemampuan keuangan yang
memadai untuk membiayai pelaksanaan Penyediaan Infrastruktur.
Prakarsa Badan Usaha dilakukan dengan beberapa tahapan yaitu tahap
inisiasi, tahap penyiapan, tahap transaksi, dan tahap manajemen pelaksanaan
Perjanjian KPBU.
Tahapan pelaksanaan proyek kerjasama KPBU secara umum yaitu :

Tabel 2.4. Tahapan KPBU Bidang PUPR
Sumber : Prinsip Dasar dan Kelembagaan Penerapan KPBU Bidang PUPR
Prinsip utama KPBU yaitu untuk mengoptimalkan alokasi risiko, mencapai

Value For Money, mempertahankan atau meningkatakan tingkat layanan, dan
membuka akses pada keahlian, teknologi serta inovasi yang baru atau yang
lebih baik.Terdapat beberapa keuntungan dari skema KPBU yaitu :
a. Keuntungan KPBU bagi Pemerintah dalam penyediaan infrastruktur yaitu
untuk memberikan layanan publik yang lebih baik dan memanfaatkan nilai
uang (value for money) melalui pembagian risiko, pengelolaan yang
sinergi, mendorong inovasi, pemanfaatan dan pengelolaan aset yang
efisien selama umur rencananya.
b. Keuntungan KPBU bagi sektor Badan Usaha adalah mendapatkan akses
di sektor baru dan dapat meraih lebih banyak aktivitas bisnisnya,
mendapatkan keuntungan yang lebih baik, dan mendapatkan kepastian
pasar yang lebih lama.
Keuntungan KPBU bagi sektor publik yaitu meningkatnya kualitas pelayanan,

biaya proyek yang lebih rendah, pembangunan lebih awal dan lebih cepat,
penganggaran yang lebih baik, dan pembagian risiko sesuai kapabilitasnya

2.1.1.1 KPBU Bagi Perumahan

Pembagian Urusan Pemerintah Bidang PUPR Berdasarkan Undang-
Undang Nomor 23 Tahun 2014 dengan Skema KPBU terkait
penyediaan perumahan, yaitu :
Tabel 2.5. Pembagian Urusan Pemerintah Bidang PUPR
Pemerintah Daerah
Bidang Daerah Provinsi
Pusat Kabupaten/Kota
Penyediaan Penyediaan Penyediaan Penyediaan
perumahan a.l : rumah bagi rumah bagi rumah bagi
• Perumahan Masyarakat masyarakat masyarakat
Rakyat Berpenghasilan terkena dampak terkena dampak
untuk MBR; Rendah (MBR) bencana bencana
• Rusun termasuk Rusun
Sederhana Sederhana Sewa
Sewa
Sumber : Undang-Undang Nomor 23 Tahun 2014
Tabel 2.6. Pola pembiayaan proyek-proyek infrastruktur PUPR untuk

Bidang Pengembangan Perumahan
Klasifikasi Sumber Instrumen
No Kegiatan
Proyek Pembiayaan Pembiayaan
Pemberdayaan
1 Perumahan
Swadaya Investor –
Penyediaan Rumah Sosial Pribadi, Hibah, CSR, Hibah
Khusus dan CSR, ZIS
2
Pembinaan Rumah
Negara
Penyediaan Rumah IKBN, Sukuk,
3
Susus Lembaga Obligasi,
Pembinaan dan Multilateral, DIRE, EBA,
Ekonomi
Pengembangan Investor – CSR, Loan,
4
Rumah Umum dan Pribadi, CSR, DINFRA,
Komersial Dana Lain RDPT
Sumber : Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur dan Optimalisasi Aset
Bidang PUPR
Manfaat KPBU sektor perumahan bagi pemerintah yaitu :

1. Fleksibel dan mendorong inovasi layanan
2. Keunggulan dari pendekatan biaya yang menyeluruh (whole life
cycle costing)
3. Tidak ada pembayaran sampai dengan layanan tersedia penuh
4. Mendorong kepstian penyelesaian proyek.

2.1.1.2 KPBU Bagi Rusun

Pembangunan rumah susun (vertical house) menjadi salah satu opsi
dalam rangka menyelesaikan permasalahan perumahan di daerah
perkotaan (urban area) di tengah peningkatan urbanisasi yang tinggi
(populasi penduduk yang terus meningkat) dan ketersediaan lahan
yang semakin terbatas.
Salah satu strategi untuk memenuhi penyediaan perumahan adalah
melalui penyediaan rumah susun sewa (rusunawa) yang
pembiayaannya dilakukan melalui alokasi anggaran di Kementerian
PUPR. Strategi rusunawa cocok untuk mengatasi masalah terutama
untuk perumahan di perkotaan (urban area) untuk mengatasi tingkat
pertumbuhan urbanisasi yang tinggi, disisi lain terkendala pada
kesediaan lahan yang terbatas untuk pembangunan rumah tapak.
Penyediaan dan pengelolaan rumah susun merupakan salah satu
sektor yang dapat dikerjasamakan antara pemerintah dengan badan
usaha (KPBU) yang berbasis ketersediaan layanan dengan target
pengguna akhir adalah masyarakat berpenghasilan rendah.Hal
tersebut dilandasi oleh pertimbangan pokok yaitu :
a. Sebagai salah satu cara untuk mengatasi keterbatasan lahan di
daerah perkotaan dengan harga yang semakin mahal;
b. Kemudahan implementasi dibandingkan dengan rumah tapak;
dan
c. Sesuai kebutuhan dan kemampuan membayar pengguna baik
untuk masyarakat maupun penyedia.
Dengan kebutuhan pembiayaan dana yang sangat besar apabila

harus ditanggung seluruhnya oleh APBN, maka melakukan shifting
pendanaan dan fokus pada ketersediaan layanan perumahan dapat
dilakukan dengan mekanisme kerjasama antara pemerintah dengan
badan usaha. Dengan adanya shifting dana dari kebutuhan
pembangunan tersebut, maka setidakya dapat mencapai 2 tujuan
yaitu anggaran dapat digunakan untuk pembiayaan yang lain atau
dapat dihemat (mengurangi anggaran belanja secara total pada
tahun yang bersangkutan) dan yang kedua layanan ketersediaan
perumahan menjadi lebih efektif, karena kualitas layanan yang
baik/memuaskan pemerintah dan pengguna.

Tabel 2.7. Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur Bidang PUPR Sektor

Perumahan.
Jenis proyek penyediaan Perumahan
Apartemen/ Rumah
Instrumen Pembiayaan Rumah Rumah Rumah
Rumah umum dan
Susun MBR Tapak
Susun Sewa komersial
Obligasi/Bond √ √
Sukuk √ √
Sukuk Mudharabah √ √
Saham/Equity √ √
Kontrak Investasi Efek
√
Beragun Aset (KIK-EBA)
Efek Beragun Aset Surat
√
Partisipasi (EBA-SP)
Dana Investasi
Infrastruktur (DINFRA) √
Direct
Dana Investasi
Infrastruktur (DINFRA) √
Indirect
Dana Investasi Real
Estate (DIRE) Tanpa √
Entitas
Dana Investasi Real
Estate (DIRE) Dengan √
Entitas
Reksa Dana Penyertaan
√
Terbatas (RDPT) Utang
Reksa Dana Penyertaan
√
Terbatas (RDPT) Ekuitas
Syariah √
Modal Ventura √ √
Corporate Social
√
Responsibility
Project Finance √ √
Corporate Finance (Loan) √ √
Sumber: Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur dan Optimalisasi Aset Bidang PUPR,
DJPI-Kemen PUPR 2017
2.1.2. Rumah Susun

Definisi Rumah Susun dalam Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang
Rumah Susun disebutkan :
“Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam

suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan
secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal, dan
merupakan satuan- satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan
digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi
dengan bagian bersama.”

Suatu hunian vertikal akan dikategorikan sebagai rusun jika memiliki ukuran
dan luas bangunan satu unit hunian rusun berkisar antara 18 m2 hingga 50 m2,
yang mencakup fasilitas pribadi mendasar seperti kamar tidur, ruang tamu atau
keluarga, kamar mandi, serta dapur atau pantry. Selain itu, lingkungan rumah
susun juga harus dilengkapi dengan fasilitas umum serta fasilitas sosial yang
memadai.
2.1.2.1 Rumah Susun Sederhana Sewa(RUSUNAWA)

Istilah Rusunawa dapat ditemukan dalam Peraturan Menteri Negara
Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2007 tentang Pengelolaan
Rumah Susun Sederhana Sewa (Permenpera 14/2007). Dalam
peraturan tersebut disebutkan bahwa :
“Rusunawa adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun

dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang
distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal maupun
vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing
digunakan secara terpisah, status penguasaannya sewa serta
dibangun dengan menggunakan dana Anggaran Pendapatan
dan Belanja Negara dan/atau Anggaran Pendapatan dan Belanja
Daerah dengan fungsi utamanya sebagai hunian.”
Sejak berlakunya Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan

Perumahan Rakyat Nomor 01 Tahun 2018 tentang Bantuan
Pembangunan dan Pengelolaan Rumah Susun (Permenpupera
01/2018), maka Permenpera 14/2007 telah dicabut dan dinyatakan
tidak berlaku lagi.
Dalam Permenpupera 01/2018, secara eksplisit istilah rusunawa
tidak disebutkan. Tetapi ada pengaturan mengenai rumah susun
yang disewakan. Dalam Permenpupera 01/2018 ada yang
dinamakan Bantuan Pembangunan Rumah Susun yaitu
pembangunan rumah susun umum, rumah susun khusus, dan rumah
susun negara yang diberikan oleh pemerintah pusat melalui
Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara.
Penerima bantuan pembangunan rumah susun diberikan kepada
kementerian/lembaga atau pemerintah daerah. Pemerintah daerah
terdiri dari pemerintah daerah provinsi atau pemerintah daerah
kabupaten/kota.

Rumah susun tersebut merupakan barang milik negara atau barang

milik daerah yang penguasaannnya dilakukan dengan cara sewa.
Jadi rumah susun diberikan oleh pemerintah pusat melalui Anggaran
Pendapatan dan Belanja Negara kepada kementerian/lembaga atau
pemerintah daerah. Rumah susun tersebut dihuni oleh maysarakat
dengan cara sewa.
Tarif sewa rusun dihitung dan ditetapkan dengan memperhatikan
dasar perhitungan tarif, komponen perhitungan tarif, dan struktur
perhitungan tarif. Perhitungan besaran tarif sewa rusun oleh
pengelola tidak lebih besar 1/3 (satu per tiga) dari upah minimum
provinsi. Hasil perhitungan tarif sewa rusun ditetapkan oleh
pengguna barang milik negara atau pengelola barang milik daerah.
Dalam hal penetapan tarif tidak dapat dijangkau oleh penghuni rusun,
maka Pemerintah Pusat atau pemerintah daerah dapat memberikan
subsidi tarif sewa rusun sesuai dengan kewenangannya.
Dasar perhitungan tarif, komponen perhitungan tarif, dan struktur
perhitungan tarif tercantum dalam Lampiran III Permenpupera
01/2018 yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari
Permenpupera 01/2018 ini. Komponen perhitungan tarif sewa rumah
susun itu terdiri dari biaya operasional, biaya perawatan serta biaya
pemeliharaan.
Komponen perhitungan tarif sewa rumah susun adalah sebagai
berikut:
1. Biaya operasional
Rumus perhitungan biaya operasional:

Biaya operasional per bulan
Jumlah Unit Hunian
2. Biaya perawatan
Rumus perhitungan biaya perawatan :

Biaya perawatan per-tahun 12 bulan x jumlah unit hunian

3. Biaya pemeliharaan
Rumus perhitungan biaya pemeliharaan :

Biaya pemeliharaan perbulan
Jumlah unit hunian
4. Struktur tarif sewa rumah susun :
a. Tarif Maksimum
Biaya operasional + biaya perawatan + biaya pemeliharaan
b. Tarif Minimum
Biaya perawatan +biaya pemeliharaan
5. Besar Tarif Sewa Rumah Susun Sederhana

Besarnya tarif sewa rumah susun sederhana diatur dalam
peraturan masing-masing daerah mengenai retribusi daerah.
Sebagai contoh di Jakarta diatur dalam Peraturan Daerah
Provinsi DKI Jakarta Nomor 3 Tahun 2012 tentang Retribusi
Daerah (Perda DKI Jakarta 3/2012) sebagaimana telah diubah
dengan Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 1Tahun
2015 tentang Perubahan Atas Peraturan Daerah Nomor 3 Tahun
2012 Tentang Retribusi Daerah (Perda DKI Jakarta 1/2015).
Pasal 71 Perda DKI Jakarta 3/2012 mengatur mengenai retribusi
pemakaian kekayaan daerah (dalam hal ini rumah susun
sederhana milik pemerintah daerah), sebagai berikut :
1) Atas pemakaian kekayaan daerah pada bidang Perumahan
dipungut retribusi dengan nama Retribusi Pemakaian
Kekayaan Daerah.
2) Objek Retribusi Pemakaian Kekayaan Daerah sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) adalah pemakaian kekayaan
daerah, yaitu pemakaian rumah susun sederhana milik
Pemerintah Daerah.
Yang dimaksud dengan pemakaian rumah susun sederhana

adalah sewa rumah susun sederhana, besarnya sewa rumah
susun sederhana tidak termasuk biaya pemakaian air PAM,
Listrik dan Gas Negara.

Pemanfaatan rumah susun secara optimal sebenarnya dapat

dilakukan pada saat awal perencanaan dilakukan karena terkait
dengan pengurusan Izin Mendirikan Bangunan sesuai dengan
Blok Plan dan RTBL yang ditetapkan oleh Pemerintah masing-
masing daerah. Identik dengan kondisi pengembangan sektor
sebelumnya, maka optimalisasi rumah susun dapat dilakukan
dengan dasar pemanfaatan lokasi yang tidak difungsikan
sebagai fasilitas dasar kebutuhan permukiman. Untuk lebih
jelasnya dapat dilihat pada tabel berikut.
Tabel 2.8. Optimalisasi Rumah Susun
No Optimalisasi Mekanisme
Pemanfaatan Rusun untuk
Sewa selama 10 tahun dan
1 instalasi Utilitas Base Tranceiver
dapat diperanjang
Station (data dan komunikasi
Kerjasama Pemerintah dan
Transit Oriented Development
2 Badan Usaha, EBA, DIRE<
(TOD)
RDPT
Sumber: Pedoman Pola Pembiayaan Investasi Infrastruktur dan Optimalisasi Aset
Bidang PUPR, DJPI-Kemen PUPR 2017
Dikumpulkan dari berbagai sumber, yang menjadi batasan

tersendiri dalam pemahaman rumah susun sederhan sewa
sekaligus yang membedakannya dengan bangunan-bangunan
lain dengan fungsi yang sarna adalah :
• Rumah susun sederhana adalah proyek yang dibangun oleh
pemerintah, dikelola oleh pemerintah, melibatkan dana dari
pemerintah.
• Konsep kepemilikan rusunawa adalah properti milik
pemerintah, yakni melalui BUMN atau BUMD kepada
masyarakat, unit bangunan ini disewakan dan tidak boleh
diperjualbelikan.
• Biaya sewa murah, berkisar antara Rp 100.000- Rp 800.000
per bulan.
• Yang boleh menjadi penghuni adalah kelompok masyarakat
tertentu, yakni masyarakat berpenghasilan rendah dan
harus dilengkapi dengan berbagai surat kependudukan
yang sah.

• Ketika penghuni menyewa unit rusun, maka penghuni hanya

mendapat kamar kosong, sehingga calon penghuni harus
membawa perlengkapan rumah tangga sendiri.
Dikarenakan masih banyaknya rusunawa yang blum dihuni
karena tidak adanya meubeleir, maka sejak tahun 2015
kemen PUPR membuat kebijakan pembangunan rusunawa
dilengkapi dengan mebeleir.
• Karakteristik penghuni rumah rumah susun sangat
beragam.
• Tampilan bangunan dan kualitas bahan bangunan rumah
susun adalah kelas menengah, tidak ada tampilan yang
mewah.
Sementara itu, sebab – sebab mengapa bangunan seperti ini

disebut rumah susun sederhana sewa sekaligus juga
membedakannya dari fasilitas rumah susun lainnya, seperti
tertuang dalam UU Nol 20 tahun 2011, tentang Rumah Susun
dan Permen PU Nomor 05/PRT/M/2007 tentang Pedoman
Teknis Pembangunan - Rumah Susun - Sederhana Bertingkat
Tinggi adalah :
• Rumah susun disebut sederhana karena biaya
pembangunan, pengelolaan dan pemeliharaannya
bersumber dari dana APBN/APBD, sehingga
mengakibatkan biaya sewa menjadi murah karena disubsidi
oleh, baik Pemerintah Pusat rnaupun-Pemerintah Daerah.
• Disebut rumah susun sederhana sewa karena berdiri di atas
lahan pemerintah, bukan di atas lahan masyarakat secara
personal /kelompok maupun swasta, oleh karena itu, status
kepemilikan adalah milik pemerintah pusat/daerah dan
status yang bisa digunakan bagi penghuni adalah sewa.
• Disebut rumah susun sederhana sewa karena biaya sewa
yang dibebankan kepada masyarakat sangat murah,
dikarenakan masyarakat yang dijadikan sasaran calon
penghuni adalah masyarakat berpenghasilan rendah.
• Disebut rumah susun sederhana karena, balk kualitas
bahan bangunan maupun tampilan .bangunan sangat

sederhana, bukan kualitas bahan hangunan kelas I dan

bukan tampilan bangunan yang rnewah dan banyak
ornamen.
2.1.2.2 Rumah Sususn Sederhana Milik (RUSUNAMI)

Rumah susun sederhana milik (Rusunami) adalah jenis hunian
vertikal sederhana berstatus milik, dengan para pengguna yang
menjadi pemilik utama atau pembeli tangan pertama dari pihak
pengembang secara langsung. Rusunami adalah rumah susun
umum yang dibangun untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi
masyarakat berpenghasilan rendah yang terdiri dari bangunan tinggi
lebih dari 8 lantai. Wujud fisiknya mirip dengan apartemen pada
umumnya, maka rusunami juga dikenalkan oleh para pengembang
properti sebagai apartemen bersubsidi.
Tujuan pembuatan rusunami sendiri yaitu untuk memenuhi
kebutuhan akan sebuah hunian bagi masyarakat. Pemerintah pun
melengkapinya dengan subsidi yang berlaku bagi konsumen yang
memenuhi syarat. Bantuan subsidi yang diberikan pemerintah pun
beragam, antara lain:
1) Subsidi selisih bunga hingga maksimum 5% (sesuai golongan)
2) Bantuan uang muka hingga maksimum Rp 7 juta (sesuai
golongan)
3) Bebas PPN
Mengenai harga rusunami, semuanya telah diatur pemerintah melalui

Menteri Keuangan, dengan mengeluarkan Peraturan Menteri
Keuangan (PMK) nomor 269/PMK.010/2015 tentang Batasan Harga
Jual Unit Hunian Rumah Susun Sederhana Milik dan Penghasilan
Bagi Orang Pribadi Yang Memperoleh Unit Hunian Rumah Susun
Sederhana Milik. Dalam PMK yang berlaku mulai 8 Januari 2016
tersebut, dijelaskan jika harga jual Rumah Susun Sederhana Milik
tidak boleh melebihi Rp 250.000.000 dengan luas 21 – 36 meter
persegi.
Meski telah menjadi hak milik, rusunami harus digunakan sendiri dan
tidak dapat dipindah tangankan dalam jangka waktu yang telah
ditentukan. Pemilik unit rusunami akan mendapat Sertifikat Hak Milik

Atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) atas nama perorangan atau

badan hukum.
Berdasarkan Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 7
Tahun 2007, kelompok sasaran penerima subsidi yaitu:
1. WNI dan berdomisili di Indonesia yang telah berusia 21 tahun
atau sudah menikah.
2. Pemohon maupun pasangan (suami/istri) belum memiliki rumah
dan belum pernah menerima subsidi pemerintah untuk pemilikan
hunian. Ini dibuktikan oleh surat pengantar dari kelurahan.
3. Gaji/penghasilan pokok tidak melebihi Rp. 7.000.000 per bulan
dengan masa kerja atau usaha minimal 1 tahun.
4. Memiliki NPWP dan SPT Tahunan PPh orang pribadi sesuai
perundang-undangan yang berlaku.
2.2. ANALISIS PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN DAN KEBIJAKAN YANG

MENGATUR TENTANG KPBU RUMAH SUSUN
Analisa terkait Peraturan Perundang-Undangan dan Kebijakan yang mengatur tentang
KPBU dan Rumah Susun dapat dilihat pada tabel berikut :
Tabel 2.9. Analisis Peraturan Perundang-Undangan Dan Kebijakan Yang Mengatur

Tentang KPBU Rumah Susun
PERATURAN
PERUNDANG-
NO ISI ANALISIS
UNDANGAN DAN
KEBIJAKAN
1 Undang-Undang Nomor 1 Pasal 1 Tidak spesifik
Tahun 2011 tentang Butir 2. Perumahan adalah kumpulan membahas megenai
Penyenggaraan rumah sebagai bagian dari KPBU Rumah Susun
Perumahan dan Kawasan permukiman, baik perkotaan
Permukiman maupun perdesaan, yang
dilengkapi dengan prasarana,
sarana dan utilitas umum
sebagai hasil upaya
pemenuhan rumah yang layak
huni.
Butir 6. Penyelenggaraan perumahan
dan kawaan permukiman
adalah kegiatan perencanaan,
pembangunan, pemanfaatan,
dan pengendalian, termasuk
didalamnya pengembangan
kelembagaan, pendanaan dan
system pembiayaan, serta
peran masyarkat yang
terkoordinasi dan terpadu.

PERATURAN
PERUNDANG-
NO ISI ANALISIS
UNDANGAN DAN
KEBIJAKAN
Butir 10. Rumah Umum dalah rumah
yang disengenggarakan
untuk memenuhi kebutuhan
rumah bagi masyarakat
berpenghasilan rendah.
Butir 24. Masyarakat Berpenghasilan
Rendah yang selanjutnya
disingkat MBR adalah
masyarakat yang mempunyai
keterbatasan daya beli
sehingga perlu mendapat
dukungan pemerintah untuk
memperoleh rumah.
Pasal 21
Ayat (1) Jenis rumah dibedakan
berdasarkan pelaku
pembangunan dan
penghunian yang meliputi :
a. Rumah komersial;
b. Rumah umum;
c. Rumah swadaya
d. Rumah khusus; dan
e. Rumah Negara.
Pasal 22
Ayat (2) Bentuk rumah meliputi :
• Rumah tunggal;
• Rumah deret; dan
• Rumah susun.
Pasal 46
Ketentuan mengenai rumah susun
diatur sendiri dengan undang-undang.
Pasal 50
Ayat (2) Hak untuk menghuni rumah
dapat berupa :
a. Hak milik; atau
b. Sewa atau bukan
dengan cara sewa.
Pasal 119
Sumber dana untuk pemenuhan
kebutuhan rumah, perumahan,
permukiman, serta lingkungan hunian
perkotaan dan perdesaan berasal dari
:
a. Anggaran pendapatan dan
belanja Negara;
b. Anggaran pendapatan dan
belanja daerah; dan/atau
c. Sumber dana lainnya sesuai
dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.

PERATURAN
PERUNDANG-
NO ISI ANALISIS
UNDANGAN DAN
KEBIJAKAN
2 Undang-Undang Nomor Pasal 1 Membahas mengenai
20 Tahun 2011 tentang Butir 1. Rumah susun adalah pembangunan dan
Rumah Susun bangunan gedung bertingkat pengelolaan rumah
yang dibangun dalam suatu susun, tapi tidak
lingkungan yang terbagi dalam membahas mengenai
bagian-bagian yang KPBU rumah susun
distrukturkan secara secara spesifik.
fungsional, baik dalam arah
horizontal maupun vertical dan
merupakan satuan-satuan
yang masing-masing dapat
dimiliki dan digunakan secara
terpisah, terutama untuk
tempat hunian yang dilengkapi
dengan bagian bersama,
benda bersama, dan tanah
bersama.
Butir 7. Rumah susun umum adalah
rumah susun yang
diselenggarakan untuk
memenuhi kebutuhan rumah
bagi masyarakat
Butir 14. Masyarakat berpenghasilan
rendah yang selanjutnya
disebut MBR adalah
memperoleh sarusun umum.
Butir 15. Pelaku pembangunan rumah
susun yang selanjutnya
disebut pelaku pembangunan
adalah setiap orang dan/atau
pemerintah yang melakukan
pembangunan perumahan dan
permukiman.
Pasal 15
Butir 3. Pembangunan rumah susun
umum dan rumah susun
khusus dapat dilaksanakan
oleh lembaga nirlaba dan
badan usaha.
Pasal 45
Butir 1. Penguasaan sarusun pada
rumah susun umum dapat
dilakukan dengan cara dimiliki
atau disewa.
Pasal 50

PERATURAN
PERUNDANG-
NO ISI ANALISIS
UNDANGAN DAN
KEBIJAKAN
Pemanfaatan rumah susun
dilaksanakan sesuai dengan fungsi
hunian atau campuran.
Pasal 86
Pemerintah memberikan bantuan dan
kemudahan dalam rangka
pembangunan, penghunian,
penugasan, pemilikan, dan
pemanfaatan rumah susun bagi MBR.
Pasal 91
Pendanaan dan system pembiayaan
dimaksudkan untuk memastikan
ketersediaan dana dan dana murah
jangka panjang yang berkelanjutan
untuk pemenuhan kebutuhan rumah
susun.
Pasal 92
Sumber dana untuk pemenuhan
kebutuhan rumah susun berasal dari:
a. Anggaran pendapatan dan
belanja Negara;
b. Anggaran pendapatan dan
belanja daerah; dan/atau
c. Sumber dana lainnya sesuai
dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
3 Peraturan Pemerintah Pasal 1 Membahas mengenai
Nomor 13 Tahun 2021 Butir 1. Penyelenggaraan Rumah pengelolaan rumah
tentang Penyelenggaraan Sususn adalah kegiatan susun, tapi tidak
Rumah Susun perencanaan, pembangunan, membahas mengenai
penguasaan dan KPBU rumah susun
pemanfaatan, pengelolaan, secara spesifik.
pemeliharaan dan perawatan,
pengendalian, kelembagaan,
pendanaan dan system
pembiayaan, serta peran
masyarakat yang dilaksanakan
secara sistematis, terpadu,
berkelanjutan, dan
bertanggung jawab.
Butir 2. Rumah Susun adalah
bangunan gedung bertingkat
yang dibangun dalam suatu
lingkungan yang terbagi dalam
bagian-bagian yang
distrukturkan secara
horizontal maupun vertikal dan

PERATURAN
PERUNDANG-
NO ISI ANALISIS
UNDANGAN DAN
KEBIJAKAN
bersama.
rumah susun yang
bagi masyarakat
Butir 7. Satuan Rumah Susun yang
selanjutnya disebut Sarusun
adalah unit Rumah Susun yang
tujuan utamanya digunakan
secara terpisah dengan fungsi
utama sebagai tempat hunian
dan mempunyai sarana
penghubung ke jalan umum.
Butir 14. Dana Konversi adalah dana
yang berupa dana kelola atau
dana hibah yang diperoleh dari
pelaku pembangunan sebagai
alternative kewajiban
pembangunan rumah
sederhana bersubsidi dalam
pembangunan perumahan
dengan hunian berimbang
yang dihitung berdasarkan
rumus perhitungan konversi.
Rendah yang selanjutnya
disingkat MBR adalah
memperoleh Sarusun umum.
Pasal 13
Jenis Rumah Susun meliputi :
a. Rumah Susun Umum;
b. Rumah Susun Khusus;
c. Rumah Susun Negara; dan
d. Rumah Sususn Komersial.
Pasal 71
Ayat (1) Sarusun umum yang
memperoleh kemudahan
dari pemerintah hanya
dapat dimiliki atai disewa
oleh MBR.
4 Perpres 38 Tahun 2015 Pasal 1 Membahas mengenai
tentang KPBU dalam Butir 3. Pananggung Jawab Proyek KPBU secara spesifik,
penyediaan infrastruktur Kerjasama yang selanjutnya tetapi tidak membahas
disingkat PJPK adalah mengenai KPBU

PERATURAN
PERUNDANG-
NO ISI ANALISIS
UNDANGAN DAN
KEBIJAKAN
Menteri/Kepala rumah susun secara
Lembaga/Kepala Daerah, spesifik.
atau Badan Usaha Milik
Negara/Badan Usaha Milik
Daerah sebagai penyedia
atau penyelenggara
infrastruktur berdasarkan
peraturan perundang-
undangan.
Butir 6. Kerjasama Pemerintah dan
Badan Usaha yang
selanjutnya disebut sebagai
KPBU adalah kerjasama
antara Pemerintah dan
Badan Usaha dalam
penyediaan Infrastruktur
untuk kepentingan umum
dengan mengacu pada
spesifikasi yang telah
ditetapkan sebelumnya oleh
Menteri/Kepala
Lembaga/Kepala
Daerah/Badan Usaha Milik
Negara/Badan Usaha Milik
Daerah, yang sebagian atau
seluruhnya menggunakan
sumber daya Badan Usaha
dengan memperhatikan
pembagian risiko dinatara
para pihak.
Butir 7. Badan Usaha adalah Badan
Usaha Milik Negara, Badan
Usaha Milik Daerah, Badan
Usaha Swasta yang
berbentuk Perseroan
Terbatas, Badan Hukum
Asing atau Koperasi.
Butir 8. Badan Usaha Pelaksana
KPBU, yang selanjutnya
disebut dengan Badan
Usaha Pelaksana, adalah
Perseroan Terbatas yang
didirikan oleh Badan Usaha
pemenang lelang atau
ditunjuk langsung.
Pasal 2
Ayat (1) Menteri/Kepala Lembaga/
Kepala Daerah dapat
bekerjasama dengan
Badan Usaha dalam
Penyediaan Infrastruktur.
Pasal 3

PERATURAN
PERUNDANG-
NO ISI ANALISIS
UNDANGAN DAN
KEBIJAKAN
KPBU dilakukan dengan tujuan untuk :
a. Mencukupi kebutuhan pendanaan
secara berkelanjutan dalam
Penyediaan Infrastruktur melalui
pengerahan dana swasta;
b. Mewujudkan Penyediaan
Infrastruktur yang berkualitas,
efektif, efisien, tepat sasaran, dan
tepat waktu;
c. Menciptakan iklim investasi yang
mendorong keikutsertaan Badan
Usaha dalam Penyediaan
Infrastruktut berdasarkan prinsip
usaha secara sehat;
d. Mendorong digunakannya prinsip
pengguna membayar pelayanan
yang diterima, atau dalam hal
tertentu mempertimbangkan
kemampuan membayar
pengguna; dan/atau
e. Memberikan kepastian
pengembalian investasi Badan
Usaha dalam penyediaan
Infrastruktur melalui mekanisme
pembayaran secara berkala oleh
pemerintah kepada Badan Usaha.
Pasal 4
KPBU dilakukan berdasarkan prinsip :
a. Kemitraan,
b. Kemanfaatan,
c. Bersaing,
d. Pengendalian dan pengelolaan
risiko,
e. Efektif, dan
f. Efisien.
Pasal 5
Ayat (2) Jenis Infrastruktur ekonomi
dan infrastruktur social
mencakup :
a. Infrastruktur transportasi;
b. Infrastruktur jalan;
c. Infrastruktur sumber daya
air dan irigasi;
d. Infrastruktur air minum;
e. Infrastruktur system
pengelolaan air limbah;
f. Infrastruktur system
pengelolaan
persampahan;
g. Infrastruktur
telekomunikasi dan
informatika;

PERATURAN
PERUNDANG-
NO ISI ANALISIS
UNDANGAN DAN
KEBIJAKAN
h. Infrastruktur
ketenagalistrikan;
i. Infrastruktur minyak dan
gas bumi dan energi
terbarukan;
j. Infrastruktur konversi
energi;
k. Infrastruktur fasilitas
perkotaan;
l. Infrastruktur fasilitas
pendidikan;
m. Infrastruktur fasilitas
sarana dan prasarana
olehraga, serta kesenian;
n. Infrastruktur kawasan;
o. Infrastruktur pariwisata;
p. Infrastruktur kesehatan;
q. Infrastruktur lembaga
pemasyarakatan; dan
r. Infrastruktur perumahan
rakyat.
Pasal 19
Ayat (1) PJPK dapat membiayai
sebagian Peyediaan
Infrastruktur.
Ayat (2) Penyediaan Infrastruktur
dilaksanakan oleh Badan
Usaha Pelaksana.
5 Peraturan Menteri Pasal 1 Membahas mengenai
Pekerjaan Umum Nomor Butir 2. Lingkungan Rumah Susun persyaratan teknis
60/PRT/M/1992 tentang adalah sebidang tanah dengan pembangunan rumah
Persyaratan Teknis batas-batas yang jelas, susun secara spesifik,
Pembangunan Rumah diatasnya dibangun rumah tetapi tidak membahas
Susun susun termasuk prasarana dan mengenai KPBU
fasilitasnya yang secara Rumah Susun.
keseluruhan meupakan
kesatuan tempat pemukiman.
bagian-bagian yang
bersama.

PERATURAN
PERUNDANG-
NO ISI ANALISIS
UNDANGAN DAN
KEBIJAKAN
Pasal 3
Persyaratan teknis pembangunan
rumah susun, meliputi ketentuan-
ketentian teknis tentang :
a. Ruang;
b. Struktur, komponen dan bahan
bangunan;
c. Kelengkapan rumah susun;
d. Satuan rumah susun;
e. Bagian bersama dan benda
bersama;
f. Kepadatan dan tata letak
bangunan;
g. Prasarana lingkungan; dan
h. Fasilitas lingkungan.
Pasal 17
Ayat (1) Rumah susun harus dilengkapi
dengan alat transportasi
bangunan, pintu dan tangga
darurat kebakaran, alat dan
system alarm kebakaran,
penangkal petir, dan jaringan-
jaringan air bersih, saluran
pembuangan air hujan,
saluran pembuangan air
limbah, tempat perwadahan
sampah, tepat jemuran,
kelengkapan pemeliharaan
bangunan, jaringan listrik,
generator listrik, gas, tempat
untuk kemungkinan
pemasangan jaringan telepon
dan alat komunikasi lainnya
sesuai dengan tingkat
keperluan.
6 Peraturan Meteri Pasal 1 Membahas mengenai
Pekerjaan Umum Nomor Butir 1. Rumah Susun adalah pedoman teknis
05/PRT/M/2007 tentang bangunan gedung bertingkat pembangunan rumah
Pedoman Teknis yang dibangun dalam suatu susun sederhana
Pembangunan Rumah lingkungan yang terbagi dalam bertingkat tinggi secara
Susun Sederhana bagian-bagian yang spesifik, tetapi tidak
Bertingkat Tinggi distrukturkan secara membahas KPBU
fungsional, baik dalam arah Rumah Susun.
bersama.
Butir 4. Rumah Susun Sederhana
(Rusuna) adalah rumah susun

PERATURAN
PERUNDANG-
NO ISI ANALISIS
UNDANGAN DAN
KEBIJAKAN
yang diperuntukan bagi
masyarakat berpenghasilan
menengah bawah dan
Rendah adalah masyarakat
yang mempunyai pendapatan
diatas Rp. 1.000.000,- sampai
dengan Rp. 2.500.000,- per
bulan, atau yang ditetapkan
oleh Menteri Negara
Perumahan Rakyat.
Rendah Bawah adalah
pendapatan diatas Rp.
2.500.000,- sampai dengan
Rp. 4.500.000,- per bulan, atau
yang ditetapkan oleh Menteri
Negara Perumahan Rakyat.
Butir 7. Rusuna Bertingkat Tinggi
adalah bangunan gedung
rumah susun sederhana
dengan jumlah lantai
bangunan lebih dari 8 lantai
dan maksimum 20 lantai.
Pasal 7
Ayat (1) Ketentuan biaya bangunan
rusuna bertingkat tinggi
meliputi :
a. Umum;
b. Biaya pembangunan
fisik;
c. Biaya yang dapat
dioptimasi; dan
d. Biaya-biaya yang dapat
disubsidi/dibiayai oleh
Pemerintah dan/atau
Pemerintah Daerah.
Ayat (2) Biaya bangunan harus
dibedakan harga jualnya
sesuai dengan kemampuan
masyarakat berpenghasilan
rendah menengah bawah
dan berpenghasilan rendah.
7 Peraturan Menteri PUPR Pasal 1 Membahas mengenai
Nomor 1/PRT/M/2018 Butir 1. Bantuan Pembangunan Rumah bantuan pembangunan
tentang Bantuan Susun adalah pembangunan dan pengelolaan
Pembangunan dan rumah susun umum, rumah rumah susun secraa
Pengelolaan Rumah susun khusus, dan rumah rinci, tetapi tidak
Susun susun Negara yang diberikan membahas KPBU
oleh pemerintah pusat melalui Rumah Susun.
Anggaran Pendapatan dan
Belanja Negara.

PERATURAN
PERUNDANG-
NO ISI ANALISIS
UNDANGAN DAN
KEBIJAKAN
bagian-bagian yang
bersama.
rumah susun yang
bagi masyarakat
Pasal 3
Ruang lingkup Peraturan Menteri
meliputi:
a. Bantuan pembangunan rumah
susun;
b. Tata cara pemberian bantuan
pembangunan rumah susun;
c. Pengelolaan rumah susun; dan
d. Monitoring dan evaluasi.
Pasal 4
Ayat (3) Bantuan pembangunan rumah
susun diberikan paling tinggi
5 (lima) lantai.
Ayat (4) Dalam hal bantuan
pembangunan rumah susun
diberikan lebih dari 5 (lima)
lantai perlu mendapatakan
persetujuan dan penetapan
oleh Menteri.
Pasal 6
Ayat (1) Penerima manfaat
pembangunan rumah
susun umum diberikan
kepada MBR untuk
pemenuhan kebutuhan
rumah susun umum.
8 Permen PUPR Nomor 21 Pasal 1 Membahas mengenai
Tahun 2018 Tentang Tata Butir 1. Pelaksanaan Kerja Sama tata cara pelaksanaan
Cara Pelaksanaan Kerja Pemerintah dengan Badan kerja sama pemerintah
Sama Pemerintah Usaha dalam Penyediaan dengan badan usaha
Dengan Badan Usaha Infrastruktur di Kementerian dalam Penyediaan

PERATURAN
PERUNDANG-
NO ISI ANALISIS
UNDANGAN DAN
KEBIJAKAN
Dalam Penyediaan Pekerjaan Umum dan Infrastruktur
Infrastruktur Kementerian Perumahan Rakyat yang Kementerian PUPR,
PUPR selanjutnya disebut tetapi tidak membahas
Pelaksanaan KPBU adalah secara spesifik KPBU
kegiatan yang bertujuan Rumah Susun.
membangun, memperluas
dan/atau meningkatkan
system fisik (teknik) dan non-
fisik (kelembagaan,
manajemen, keuangan, peran
masyarakat, dan hokum)
dalam kesatuan yang utuh
untuk melaksanakan
Penyediaan Infrastruktur
kepada masyarakat menuju
kedadan yang lebih baik.
Butir 5. Penanggung Jawab Proyek
Kerja Sama yang selanjutnya
disingkat PJPK adalah menteri,
kepala lembaga, kepala
daerah, atau direksi Badan
Usaha Milik Negara/direksi
Badan Usaha Milik Daerah
sebagai penyedia atau
penyelenggara Infrastruktur
berdasarkan peraturan
perundang-undangan.
Butir 6. Kerja Sama Pemerintah
dengan Badan Usaha yang
selanjutnya disingkat KPBU
adalah kerja sama antara
pmerintah dan Badan Usaha
dalam penyediaan Infrastruktur
untuk kepentingan umum
dengan mengacu pada
spesifikasi yang telah
ditetapkan sebelumnya oleh
menteri dan direksi Badan
Usaha Milik Negara/direksi
Badan Usaha Milik Daerah,
yang sebagian atau seluruhnya
menggunakan sumber daya
Badan Usaha dengan
memperhatikan pembagian
resioko diantara para pihak.
Pasal 2
Peraturan Menteri ini dimaksudkan
untuk memberikan pedoman bagi Unit
Organisasi dan pemangku kepentingan
mengenai tata cara Pelaksanaan
KPBU di Kementerian Pekerjaan
Umum dan Perumahan Rakyat, baik
yang diprakarsai oleh pemerintah
(solicited project) maupun yang

PERATURAN
PERUNDANG-
NO ISI ANALISIS
UNDANGAN DAN
KEBIJAKAN
diprakarsai oleh Badan Usaha
(unsolicited project).
Pasal 4
Ruang lingkup Peraturan Menteri ini
meliputi :
a. Jenis infrastruktur yang dapat
dikerjasamakan melalui skema
KPBU;
b. Kelembagaan KPBU;
c. Tata cara pelaksanaan KPBU;
d. Manajemen risiko; dan
e. Pemantauan dan evaluasi.
Pasal 5
Infrastruktur yang dapat
dikerjasamakan dengan menggunakan
skema KPBU berdasarkan Peraturan
Menteri ini mencakup :
a. Infrastruktur jalan, meliputi jalan
nasional, termasuk jembatan tol;
b. Infrastruktur sumber daya air;
c. Infrastruktur air minum;
d. Infrastruktur system pengelolaan
air limbah domestic;
e. Infrastruktur sistem pengelolaan
persampahan; dan
f. Infrastruktur perumahan, meliputi
rumah susun umum, rumah
susun khusus, dan rumah susun
Negara yang pemanfaatannya
dengan cara sewa.
Pasal 12
KPBU diselenggarakan dengan
tahapan sebagai berikut :
a. Tahapan perencanaan;
b. Tahapan penyiapan;
c. Tahapan transaksi; dan
d. Tahapan manajemen
pelaksanaan Perjanjian KPBU.
9 Peraturan Menteri PUPR Pasal 17 Membahas secara
No 19/PRT/M/2019 Ayat (1) Pengelolaan Rumag Susun spesifik mengenai
tentang Perubahan atas dilakukan terhadap bantuan pembangunan
Peraturan Menteri bangunan Rumah Susun dan pengelolaan
Pekerjaan Umum dan yang merupakan BMN atau rumah susun, tetapi
Perumahan Rakyat barang milik daerah setelah tidak membahas
Nomor 01/PRT/M/2018 dilakukan serah terima mengenai KPBU
tentang Bantuan Rumah Susun kepada Rumah Susun secara
Pembangunan dan penerima Bantuan spesifik.
Pengelolaan Rumah Pembangunan Rumah
Susun Susun.
Ayat (2) Jenis Rumah Susun terdiri
atas :
a. Rumah susun umum;

PERATURAN
PERUNDANG-
NO ISI ANALISIS
UNDANGAN DAN
KEBIJAKAN
b. Rumah susun Negara;
dan
c. Rumah susun khusu.
Ayat (3) Rumah susun dengan
penguasaan cara sewa.
Ayat (7) Pengelolaan rumah susun
meliputi kegiatan operasional,
pemeliharaan, dan perawatan
dengan ketentuan sesuai
peraturan perundang-
undangan.
Pasal 26
Ayat (3) Sumber Pendapatan diperoleh
dari hasil penyewaan :
a. Sarusun;
b. Ruang untuk
kepentingan komersial;
dan
c. Parasaran, sarana, dan
utilitas umum.
10 Peraturan Menteri Pasal 1 Membahas mengenai
Perencanaan Butir 1. Kerja Sama Pemerintah dan KPBU secara spesifik,
Pembangunan Badan Usaha yang tetapi tidak membahas
Nasional/Kepala Badan selanjutnya disingkat KPBU mengenai KPBU
Perencanaan adalah kerja sama antara Rumah Susun.
Pembangunan Nasional pemerintah dan badan usaha
Nomor 2 Tahun 2020 dalam penyediaan
Tentang Perubahan Atas infrastruktur untuk
Peraturan Menteri kepentingan umum dengan
PPN/Kepala Badan mengacu kepada spesifikasi
Perencanaan yang telah ditetapkan
Pembangunan Nasional sebelumnya oleh
Nomor 4 Tahun 2015 penanggung jawab proyek
Tentang Tata Cara kerja sama, yang sebagian
Pelaksanaan Kerja Sama atau seluruhnya
Pemerintah Dengan menggunakan sumber daya
Badan Usaha Dalam badan usaha dengan
Penyediaan Infrastruktur memperhatikan pembagian
risiko antara para pihak.
Butir 2. Tata Cara Pelaksanaan KPBU
yang selanjutnya disebut
panduan Umum adalah
pedoman mengenai tata cara
pelaksanaan kerja sama yang
menjadi acuan bagi
penanggung jawab proyek
kerja sama dan pemangku
kepentingan dalam
pelaksanaan KPBu
berdasarkan perjanjian
KPBU.
Butir 5. Penanggung Jawab Proyek
Kerja Sama yang selanjutnya
disingkat PJPK adalah

PERATURAN
PERUNDANG-
NO ISI ANALISIS
UNDANGAN DAN
KEBIJAKAN
menteri/kepala
lembaga/kepala daerah, atau
direksi badan usaha milik
Negara/badan uasaha milik
daerah sebagai penyedia atau
penyelenggara Infrastruktur
berdasarkan peraturan
perundang-undangan.
Butir 8. Badan Usaha adalah Badan
Uasaha Milik Negara (BUMN),
Badan Usaha MIlik Daerah
(BUMD), badan usaha swasta
yang berbentuk perseroan
terbatas, badan hokum asing
atau koperasi.
Butir 9. Badan Usaha Pelaksana KPBU
yang selanjutnya disebut
Badan Usaha Pelaksana
adalah perseroan terbatas
yang didirikan oleh Badan
Usaha pemenang lelang atau
yang telah ditunjuk secara
langsung.
Butir 16. Pembayaran Ketersediaan
Layanan (Availability
Payment) adalah
pembayaran secara berkala
oleh Menteri/Kepala
Lembaga/Kepala Daerah
kepada Badan Usaha
Pelaksana atas tersedianya
layanan Infrastruktur yang
sesuai dengan kualitas
dan/atau kriteria
sebagaimana ditentukan
dalam perjanjian KPBU.
Butir 18. Penjajakan Minat Pasar
(Market Sounding) adalah
poses interaksi untuk
mengetahui masukan
maupun minat calon investor,
perbankan, dan asuransi atas
KPBU yang dikerjasamakan
pada tahap penyiapan KPBU.
Butir 19. Konsultasi Pasar (Market
Consultation) adalah proses
interaksi untuk mengetahui
masukan maupun minat calon
investor, perbankan, dan
asuransi atas KPBU yang
akan dikerjasamakan pada
tahap transaksi KPBU.

PERATURAN
PERUNDANG-
NO ISI ANALISIS
UNDANGAN DAN
KEBIJAKAN
Pasal 3
Infrastruktur yang dapat
dikerjasamakan berdasarkan
Peraturan Menteri ini mencakup :
a. Infrastruktur transportasi;
b. Infrastruktur jalan;
c. Infrastruktur sumber daya air dan
irigasi;
d. Infrastruktur air minum;
e. Infrastruktur system pengelolaan
air limbah;
f. Infrastruktur system pengelolaan
persampahan;
g. Infrastruktur telekomunikasi dan
informatika;
h. Infrastruktur ketenagalistrikan;
i. Infrastruktur minyak dan gas bumi
dan energi terbarukan;
j. Infrastruktur konversi energi;
k. Infrastruktur fasilitas perkotaan;
l. Infrastruktur fasilitas pendidikan;
m. Infrastruktur fasilitas sarana dan
prasarana olehraga, serta
kesenian;
n. Infrastruktur kawasan;
o. Infrastruktur pariwisata;
p. Infrastruktur kesehatan;
q. Infrastruktur lembaga
pemasyarakatan;
r. Infrastruktur perumahan rakyat;
dan
s. Infrastruktur bangunan neagara.
Pasal 31
Tahapan transaksi KPBU terdiri atas
kegiatan :
a. Konsultasi Pasar (Market
Consultation);
b. Penetapan lokasi KPBU;
c. Pengadaan Badan Usaha
Pelaksanaan yang mencakup
persiapan dan pelaksanaan
Pengadaan Badan Usaha
Pelaksana;
d. Penandatanganan perjanjian
KPBU; dan
e. Pemenuhan pembiayaan
penyediaan Infrastruktur
(Financial Close) oleh Badan
Usaha Pelaksana.
11 PMK 190/PMK.08/2015 Pasal 1 Membahas mengenai

Tentang Pembayaran Butir 1. Kerja Sama Pemerintah dan pembayaran
Ketersediaan Layanan Badan Usaha yang selanjutnya ketersediaan layanan
Dalam Rangka Kerja disingkat KPBU adalah kerja dalam rangka KPBU,

PERATURAN
PERUNDANG-
NO ISI ANALISIS
UNDANGAN DAN
KEBIJAKAN
Sama Pemerintah dengan sama antara pemerintah dan tetapi tidak membahas
Badan Usaha dalam badan usaha dalam mengenai KPBU
Penyediaan Infrastruktur penyediaan infrastruktur untuk Rumah Susun.
kepentingan umum dengan
mengacu kepada spesifikasi
yang telah ditetapkan
sebelumnya oleh penanggung
jawab proyek kerja sama, yang
sebagian atau seluruhnya
menggunakan sumber daya
badan usaha dengan
memperhatikan pembagian
risiko antara para pihak.
Butir 2. Layanan infrastruktur adalah
layanan public yang disediakan
oleh Pemerintah Pusat atau
Pemerintah Daerah melalui
Badan Usaha Pelaksana
berdasarkan Perjanjian KPBU.
Butir 6. Pembayaran Ketersediaan
Layanan (Availability Payment)
adalah pembayaran secara
berkala oleh Menteri/Kepala
Lembaga/Kepala Daerah
kepada Badan Usaha
Pelaksana atas tersedianya
layanan Infrastruktur yang
sesuai dengan kualitas
dan/atau kriteria sebagaimana
ditentukan dalam perjanjian
KPBU.
Pasal 3
Ayat (1) Pembayaran ketersediaan
layanan dilakukan untuk :
a. KPBU Pemerintah Pusat
melalui mekanisme
APBN; dan
b. KPBU Pemerintah
Daerah melalui
mekanisme APBD.
Ayat (2) Pembayaran ketersediaan
layanan tidak disediakan
untuk KPBU yang telah
mendapatkan dukungan
kelayakan.
Ayat (3) pembayaran ketersediaan
layanan yang dilakukan oleh
BUMN/BUMD selaku PJPK
mengikuti mekanisme
korporasi.
Pasal 7
Ayat (2) pembayaran ketersediaan
layanan dilakukan setelah

PERATURAN
PERUNDANG-
NO ISI ANALISIS
UNDANGAN DAN
KEBIJAKAN
infrastruktur selesai
dibangun dan siap
beroperasi serta memeneuhi
spesifikasi keluaran dan/atau
indicator kinerja berdasarkan
perjanjian KPBU.
Pasal 9
Terhadap KPBU yang dilaksanakan
dengan mekanisme pembayaran
ketersediaan layanan, dapat diberikan
penjaminan infrastruktur sesuai
dengan peraturan perundang-
undangan mengenai penjaminan
infastruktur untuk proyek KPBU.
Sumber : Berbagai sumber perundang-undangan dan kebijakan terkait KPBU Rumah Susun, yang
diolah/analisis 2021

BAB III LESSON LEARN PEMBANGUNAN

RUSUNAWA DAN RUSUNAMI DI DAERAH
Reviu implementasi kebijakan pembangunan RUSUNAWA dan

RUSUNAMI sebagai upaya pemerintah / pemerintah daerah dalam
menyediakan hunian layak yang dapat dijangkau oleh masyarakat
berpenghasilan rendah (MBR), dimana salah satunya adalah
dengan menyediakan rusunawa (rumah susun sewa).
Dengan ketersediaan sarana dan prasarana yang lengkap serta
transportasi yang mudah dijangkau dan terintegrasi, diharapkan
penyediaan rusunawa dapat menghemat pengeluaran sehari-hari,
sehingga masyarakat akan mempunyai kesempatan menabung
untuk mampu mendapatkan hunian sendiri secara legal.

3.1. PENGALAMAN PEMBANGUNAN RUSUNAWA DAN RUSUNAMI DAERAH

3.1.1 Provinsi Jawa Barat
1. Profil Rusunawa (Apartemen Transit)
Provinsi Jawa Barat memiliki apartemen transit dengan konsep green living
dan capacity building. Fasilitas yang terdapat di Apartemen Transit Jawa
Barat yaitu Ruang hunian dengan type 24, type 27, dan Type 36, Listrik
PLN 900 Watt, Pelayanan Air Bersih/PDAM, serta keamanan dilengkapi
CCTV. Provinsi Jawa Barat memiliki 4 apartemen transit yaitu:
a. Apartemen Transit Rancaekek di Kabupaten Bandung
Apartemen Transit Rancaekek berlokasi di Jalan Cipanas Nomor 158,
Kelurahan Cangkuang, Kecamatan Rancaekek, Kabupaten Bandung.
Berlokasi di tempat stategis, pada kawasan industri Kabupaten
Bandung, apartemen transit ini diperuntukan untuk masyarakat
berpenghasilan rendah (MBR) terutama buruh/pekerja yang bekerja
di area industri tersebut. Dengan luas 38.325 m2 terdiri dari 6 twin blok.
Jumlah hunian yang tersedia sebanyak 584 unit yang terdiri dari 89
untit type 27 dan 495 unit type 24. Daya tarik apartemen transit ini
sangat tinggi, pada tahun 2019 sebanyak 96% unit hunian telah terisi.
Konsisi saat ini sedang dibangun 1 unit blok rusunawa type 36.
b. Apartemen transit Solokan Jeruk di Kabupaten Bandung

Apartemen Transit Solokan Jeruk terletak di Jalan Raya Majalaya -
Rancaekek No. 253, Solokan Jeruk Kabupaten Bandung. Apartemen
transit ini berlokasi di tempat yang strategis kawasan industri Majalaya
Kabupaten Bandung diperuntukan untuk Pekerja/Buruh. Memiliki luas
15.232 m2 yang terdiri dari 2 twin blok. Jumlah hunian yang tersedia
sebanyak 198 unit dengan type 24. Pada tahun 2019, 93% unit hunian
telah terisi. Konsisi saat ini sedang dibangun 1 unit blok rusunawa type
36.

c. Apartemen transit Ujung berung di Kota Bandung

Apartemen Transit Ujung Berung terletak di Jalan A.H. Nasution
No.117 Kecamatan Ujung Berung, Kota Bandung. Apartemen transit
ini berlokasi di tempat yang strategis di daerah Timur Kota Bandung.
Apartemen transit ini diperuntukan untuk PNS dan Pegawai
Pemerintah Non PNS. Apartemen Transit Ujung Berung memiliki luas
area 14.500 m2 dan terdiri dari 3 twin blok. Jumlah hunian yang
tersedia di Apartemen transit Ujung Berung sebanyak 266 hunian,
dengan 198 unit hunian tipe 24 dan 68 unit tipe 21. Pada tahun 2019,
99% unit hunian telah terisi.

d. Apartemen transit Batujajar di Kabupaten Bandung

Apartemen Transit Batujajar terletak di Jalan Raya Batujajar No. 203,
Kec. Batujajar, Kabupaten Bandung Barat. Apartemen Transit
Batujajar berlokasi di kawasan industri Batujajar. Apartemen Batujajar
diperuntukan untuk pekerja/buruh dengan luas area 5.900 m2 dan
terdiri dari 1 twin blok. Jumlah hunian yang tersedia di Apartemen
transit ini sebanyak 89 hunian tipe 27. Tahun 2019, apartemen transit
telah terhuni 99%.
2. Rencana Pembangunan Rusunawa

Rencana proyek KPBU rumah susun di Jawa Barat yaitu KPBU Rusunawa
ASN Gede Bage. Rusunawa Gede Bage berada di lokasi yang strategis di
Bandung Timur yang terletak di selatan Masjid Al-Jabbar serta diapit oleh
SOR GBLA dan Summarecon Bandung. Lahan yang direncanakan
merupakan lahan milik provinsi dengan luas 34.815 m2. Kondisi fisik tapak
pada lahan eksisting yaitu merupakan lahan sawah yang sudah memiliki
akses jalan. Lokasi berada dekat dengan Sungai Cinambo dan saluran
drainase kota. Lokasi Rusun Gede Bage yang direncanakan sudah sesuai
dengan RDTR SWK Gede Bage Kota Bandung yang ditetapkan sebagai
zona perumahan kepadatan tinggi.
Kestrategisan lokasi Rusunawa Gedebage yaitu dekat dengan bangunan
ikonik seperti Masjid Agung Al-Jabbar dan Museum Al-Qur’an, serta
Stadion GBLA. Selain itu, lokasi juga dekat dengan kawasan terpadu
residensial dan komersial Summarecon Bandung seluas 300 Ha. Didukung
oleh adanya rencana exit Tol Gedebage KM 149 Padaleunyi, dan berada
di dekat stasiun terakhir kereta cepat Jakarta-Bandung, yaitu Stasiun KA
Tegal luar. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada gambar berikut.

Sumber : Laporan Akhir Penyusunan Kajian Pendahuluan Kerjasama Pemerintah

melalui Badan Usaha 2021
Kajian skema pembiayaan Rusun Gede Bage yaitu kebutuhan investasi

untuk biaya konstruksi. Rencana sumber pembiayaan didapatkan dari
modal badan usaha, AP APBD, dan VGF APBN.
1). Peraturan Daerah terkait Rusun/Rusunawa
Dasar hukum yang melatarbelakangi pembangunan rusun di Jawa
Barat yaitu :
a. Peraturan Daerah Jawa Barat Nomor 6 Tahun 2016 tentang
Pembentukan dan Susunan Perangkat Daerah Provinsi Jawa
Barat.
b. Peraturan Daerah Jawa Barat Nomor 6 Tahun 2018 tentang
Perubahan Kedua atas Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat
Nomor 14 Tahun 2011 tentang Retribusi Daerah.
c. Peraturan Gubernur Jawa Barat Nomor 84 Tahun 2017 tentang
Tugas Pokok, Fungsi, Rincian Tugas Unit dan Tata Kerja Unit
Pelaksana Teknis Daerah di Lingkungan Dinas Perumahan dan
Permukiman Pemerintah Daerah Provinsi Jawa Barat
d. Peraturan Gubernur Jawa Barat Nomor 69 Tahun 2017 tentang
Pembentukan dan Susunan Organisasi Cabang Dinas dan Unit
Pelaksana Teknis Daerah di Lingkungan Pemerintah Provinsi

Jawa Barat (Pembentukan UPTD BP3JB)

e. Peraturan Gubernur Jawa Barat Nomor 27 Tahun 2019 tentang
Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Sewa
2). Sistem Pengelolaan

Berdasarkan Pergub Jawa Barat No. 27 Tahun 2019 tentang
Pengelolaan Rumah Susun Sederhan Sewa di Provinsi Jawa Barat
yaitu:
• Masa sewa penghuni apartemen transit paling lama 5 (lima) tahun
dan dapat diperpanjang 1 (satu) periode sepanjang penghuni
masih memenuhi kriteria dan persyaratan.
• UPTD pengelolaan dan pelayanan Perumahan Jawa Barat
melakukan pendampingan kepada penghuni, termasuk
memberikan saran dan pertimbangan kepada para penghuni
dalam memperoleh kepemilikan
• Penghuni apartemen transit wajib mengikuti GEMPITA (Gerakan
Menabung Penghuni Apartemen Transit) yaitu gerakan menabung
untuk memperoleh rumah yang layak huni terjangkau dan
berkelanjutan sebagai sarana pembinaan keluarga sejahtera
• Gempita diperuntukan untuk penyiapan kemampuan keuangan
dalam kepemilikan rumah secara mandiri atau melalui program
pembiayaan perumahan yang diselenggarakan oleh Pemerintah
• Besaran tabungan Gempita minimal 10% dari pendapatan
penghuni per bulan.
Tata cara pengelolaan fisik rusunawa yaitu :

• Pemeliharaan merupakan kegiatan menjaga keandalan bangunan
apartemen transit beserta prasarana dan sarananya, agar
bangunan apartemen transit tetap layak fungsi
• Perawatan merupakan kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti
bagian bangunan dan/atau komponen, bahan bangunan dan/atau
prasarana dan sarana, agar bangunan apartemen transit tetap
layak fungsi.
• Peningkatan kualitas prasarana, sarana dan utilitas yang tersedia
di kawasan apartemen transit, dari kondisi yang kurang baik
menjadi lebih baik, nyaman dan aman sesuai dengan kebutuhan.

3). Tarif
Tabel 3.1. Tarif iuran sewa rusunawa berdasarkan unit lantai per bulan, yaitu :
Type/Lantai Lantai 1 Lantai 2 Lantai 3 Lantai 4 Lantai 5
Type 21 Rp. 200.000,- Rp. 185.000,- Rp. 170.000,- - -
Type 24 Rp. 215.000,- Rp. 245.000,- Rp. 235.000,- Rp. 225.000,- Rp. 215.000,-
Type 27 :
-Non Rp. 350.000,- Rp. 300.000,- Rp. 275.000,- Rp. 250.000 Rp. 225.000,-
Difabel
-Difabel Rp. 225.000,-
Type 36 Rp. 250.000,- Rp. 350.000,- Rp. 300.000,- Rp. 275.000,- Rp. 250.000,-
4). Sasaran penghuni rusun

Sasaran penghuni apartemen transit yaitu :
• Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dengan pekerjaan
formal
• Masyarakat pekerja industri/buruh, pegawai negeri sipil dan non
pegawai negeri sipil
5). Skema pembiayaan APBN/APBD
Tabel 3.2. Skema Pembiayaan apartemen transit di Jawa Barat

Sumber Biaya Sumber Biaya
No Lokasi
Pembangunan Pengelolaan
1 Rancaekek TB 5 KEMENPERA 2010/2011
Rancaekek TB 1 – TB KEMENPU 2011/2012
2
5
3 Rancaekek TB 6 KEMENPU 2012/2013 APBD
4 Batujajar KEMENPERA 2010/2011 PROVINSI
5 Ujung Berung TB 1 KEMENPERA 2012/2013 JAWA BARAT
Uajung Berung TB 2 – KEMENPU 2012/2013
6
TB 3
Solokan Jeruk KEMENPU 2013/2014
Sumber : Pelaksanaan Kegiatan Pengelolaan Rumah Susun (Apartemen Transit Provinsi
Jawa Barat)

6). Konsep Pengelolaan Apartemen Transit
Gambar 3.1. Konsep Pengelolaan Rusun Provinsi Jawa Barat
Sumber: Disperkim Provinsi Jawa Barat, 2021
7). Lembaga Pengelola Rusun

Sesuai dengan Pergub Jawa Barat No 27 Tahun 2019 Unit Pelaksana
Teknis Daerah Pengelolaan dan Pelayanan Perumahan Jawa Barat
(UPTD P3JB) memiliki ruang lingkup pemanfaatan fisik bangunan
apartemen transit, kepenghunian, administrasi keuangan dan
pemasaran, kelembagaan, penghapusan dan pengembangan
bangunan, pendampingan, pengawasan dan pengendalian, sanksi
adminstratif, dan program pemberdayaan penghuni apartemen transit.
Sumber pembiayaan kegiatan pengelolaan dan pelayanan apartemen
transit bersumber dari APBD Provinsi Jawa Barat. Apartemen transit
belokasi di Kab. Bandung (Rancaekek dan Solokan Jeruk), Kota
Bandung (Ujung Berung), Kab. Bandung Barat (Batujajar) dan akan
terus berkembang seiring pesatnya pertumbuhan kebutuhan akan
rumah di Jawa Barat.

8). Biaya Pengelolaan
3.1.2 Provinsi DKI Jakarta

1. Profil Rusun Eksisting
Rumah susun di Provinsi DKI Jakarta merupakan salah satu solusi
penataan kawasan kumuh, terutama yang terkonsentrasi di sepanjang
bantaran sungai/kali, rel kereta api, dan listrik tegangan tinggi. Berikut
adalah daftar Rusunawa di Provinsi DKI Jakarta :

Tabel 3.3. Tipe unit Rusunawa d DKI Jakarta

No Wilayah Rusunawa Type
Flat Pluit 30 dan 36
Penjaringan 30 dan 36
Muara Angke 30 dan 36
Suka Pura 30 dan 36
Kapuk Muara 30 dan 36
1 Jakarta Utara
Cilincing 30 dan 36
Sindang 30 dan 36
Marunda 30 dan 36
Nagrak 30 dan 36
Rorotan 30 dan 36
Pulo Mas 30 dan 36
Cipinang Besar 30 dan 36
Pondok Bambu 30 dan 36
Cipinang Muara 30 dan 36
Pulo Jahe 30 dan 36
Pik Pulo Gadung 30 dan 36
Tipar Cakung 30 dan 36
2 Jakarta Timur
Pinus Elok 30 dan 36
Cakung Barat 30 dan 36
Cipinang Besar Selatan 30 dan 36
Komarudin 30 dan 36
Pulo Gebang/Wika 30 dan 36
Penggilingan 30 dan 36
Pulogebang Penggilingan 30 dan 36
Bulak Wadon 30 dan 36
Cengkareng 30 dan 36
3 Jakarta Barat Tambora 30 dan 36
Pegadungan 30 dan 36
Daan Mogot 30 dan 36
Karang Anyar 30 dan 36
4 Jakarta Pusat
Jati Rawa Sari 30 dan 36
Sumber : berbagai sumber
2. Peraturan Daerah terkait Rusun/Rusunawa

Peraturan Daerah yang melatarbelakangi pembangunan rusun di Provinsi
DKI Jakarta yaitu :
a. Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 1991 tentang
Rumah Susun di DKI Jakarta
b. Peraturan Gubernur Provinsi DKI Jakarta Nomor 274 Tahun 2016
tentang Organisasi dan Tata Kerja Dinas Perumahan rakyat dan
Kawasan Permukiman Provinsi DKI Jakrta
c. Peraturan Gubernur Provinsi DKI Jakarta Nomor 351 Tahun 2016
tentang Pembentukan, Organisasi dan tata kerja Unit pengelolaan
Rumah Susun
d. Peraturan Gubernur Provinsi DKI Jakrta Nomor 31 Tahun 2018
tentang Pembentukan. Organisasi dan tata kerja Unit Fasilitasi
pemilikan Rumah Sejahtera

3. Sistem Pengelolaan
Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman (DPRKP) Provinsi
DKI Jakarta dibentuk pada tahun 2016 berdasarkan Peraturan Gubernur
Provinsi DKI Jakarta Nomor 274 Tahun 2016 tentang Organisasi dan Tata
Kerja Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman yang telah
diubah menjadi Peraturan Gubernur Provinsi DKI Jakarta Nomor 158
Tahun 2019. DPRKP Provinsi memiliki 2 Unit Pelaksana Teknis (UPT) yaitu
Unit Pelaksana Rumah Susun (UPRS) dan Unit Fasilitasi Pemilikan Rumah
Sejahtera (UFPRS). UPRS dibentuk berdasarkam Peraturan Gubernur
Provinsi DKI Jakarta Nomor 351 Tahun 2016 tentang Pembentukan
Organisasi dan Tata Kerja Unit Pengelola Rumah Susun. UPRS
merupakan Unit Pelaksana Teknis (UPT) DPRKP Provinsi DKI Jakarta
yang bertugas membantu Kepala Dinas Perumahan dan Kawasan
Permukiman Provinsi DKI Jakarta dalam melaksanakan pengelolaan
rumah susun.
Adapun pembagian wilayah kerja dari setiap kantor pengelola rumah susun
berdasarkan Peraturan Gubernur Provinsi DKI Jakarta Nomor 351 Tahun
2016 adalah sebagai berikut :
Tabel 3.4. Pembagian Wilayah Kerja Kantor Pengelola Rumah Susun

No UPRS Wilayah Kerja
Rusun Jatirawasari
1 Jatirawasari Rusun Karang Anyar
Rusun KS Tubun
2 Penjaringan Rusun Penjaringan
3 Marunda Rusun Marunda
4 Muara Baru Rusun Muara Baru
Rusun Kapuk Muara
Rusun Sukapura
Rusun Lokbin Semper
5 Semper
Rusun Nagrak
Rusun Rorotan
Rusun Tambora
6 Tambora Rusun Daan Mogot
Rusun Flamboyan
Rusun Cakung Barat
7 Cakung Barat Rusun Tipar cakung
Rusun Jalan Bekasi Km 2
Rusun Pulo Gebang
8 Pulo Gebang
Rusun Komarudin
9 Rusun Pinus Elok
Pinus Elok
Rusun Penggilingan
10 Rawa Bebek Rusun Rawa bebek
Rusun Jatinegara Kaum
11 Jatinegara Kaum
Rusun Cipinang Besar Utara

No UPRS Wilayah Kerja

Rusun Pulo Jahe
Rusun Jatinegara Barat
12 Jatinegara Barat Rusun Pengadegan
Rusun Pasar Rumput
Rusun Cipinang Besar Selatan
Rusun Pondok Bambu
13 Cipinang
Rusun Cipinang Muara
Rusun Lokbin Pasar Rebo
Sumber : PERGUB Provinsi DKI Jakarta Nomor 351 Tahun 2016
Sistem pengelolaan rusun lainnya adalah sistem pengaturan model

pemerintah (PMP) dengan Perumnas (BUMN)
Adapun rusun/rusunawa perumnas di DKI Jakarta yaitu:
• Rusunawa perumnas Pasar Jumat
• Rumah susun perumnas Klender
• Rumah susun perumnas Sindang Koja
• Rumah susun perumnas Cengkareng
• Rumah susun Kebon Kacang
• Rumah susun Tanah Abang
4. Tarif
Besaran tarif sewa atau retribusi unit rusunawa sudah ditetapkan dalam
Peraturan Gubernur Nomor 29 Tahun 2019 tentang Perubahan atas
Pergub Nomor 55 Tahun 2018 tentang Penyesuaian Tarif Retribusi
Layanan Perumahan. Dengan ketentuan harga sewa belum termasuk
pemakaian air dan listrik. Ada 3 jenis harga sewa Rusunawa di Provinsi
DKI Jakarta, yaitu:
• Harga sewa berkisar antara Rp. 350.000 – Rp. 650.000 per bulan
• Harga sewa Rp. 765.000 per bulan
• Harga sewa Rp. 1.500.000 per bulan
Berikut daftar Rusunawa Pemerintah di Kota Jakarta

1. Wilayah Jakarta Utara
Ada 2 jenis harga sewa Rusunawa Jakarta Utara, yaitu rusunawa
dengan biaya sewa berkisar 350 - 650 ribu per bulan dan rusunawa
dengan biaya sewa 765 ribu perbulan, belum termasuk pemakaian air
dan listrik.
a. Rusunawa Pemerintah dengan baya sewa 350 - 650 ribu per bulan
• Rusunawa Flat Pluit - Jakarta Utara – type 30 dan type 36

• Rusunawa Flat Penjaringan - Jakarta Utara – type 30 dan type 36

• Rusunawa Flat Muara Angke II - Jakarta Utara – type 30 dan type
36
• Rusunawa Flat Muara Angke III- Jakarta Utara – type 30 dan type
36
• Rusunawa Flat Sukapura - Jakarta Utara – type 30 dan type 36
• Rusunawa Flat Kapuk Muara - Jakarta Utara – type 30 dan type
36
• Rusunawa Flat Cilincing I - Jakarta Utara – type 30 dan type 36
• Rusunawa Flat Cilincing II - Jakarta Utara – type 30 dan type 36
• Rusunawa Flat Sindang - Jakarta Utara – type 30 dan type 36
• Rusunawa Flat Marunda - Jakarta Utara – type 30 dan type 36
b. Rusunawa Pemerintah dengan baya sewa 765 ribu per bulan

• Rusunawa Nagrak - Jakarta Utara – 3189 unit
• Rusunawa Rorotan - Jakarta Utara – 444 unit- type 36
2. Wilayah Jakarta Timur

Ada 2 jenis harga sewa Rusunawa Jakarta Timur, yaitu rusunawa
dengan biaya sewa berkisar 350 - 650 ribu per bulan dan rusunawa
dengan biaya sewa 765 ribu per bulan, belum termasuk pemakaian air
dan listrik.
a. Rusunawa Pemerintah dengan Biaya Sewa 350 ribu hingga 650 ribu
++ per bulan di Jakarta Timur:
- Rusunawa Pulo Mas - Jakarta Timur - type 30 dan type 36
- Rusunawa Cipinang Besar Utara - Jakarta Timur - type 30 dan
type 36
- Rusunawa Pondok Bambu - Jakarta Timur - type 30 dan type 36
- Rusunawa Cipinang Muara - Jakarta Timur - type 30 dan type 36
- Rusunawa Pulo Jahe - Jakarta Timur - type 30 dan type 36
- Rusunawa Pik Pulo Gadung - Jakarta Timur - type 30 dan type 36
- Rusunawa Tipar Cakung - Jakarta Timur - type 30 dan type 36
- Rusunawa Pinus Elok - Jakarta Timur - type 30 dan type 36
- Rusunawa Cakung Barat - Jakarta Timur - type 30 dan type 36
- Rusunawa Cipinang Besar Selatan - Jakarta Timur - type 30 dan
type 36

- Rusunawa Komarudin - Jakarta Timur - type 30 dan type 36

- Rusunawa Pulo Gebang / Wika - Jakarta Timur - type 30 dan type
36
b. Rusunawa Pemerintah dengan Biaya Sewa 765 ribu per bulan di

Jakarta Timur:
- Rusunawa Penggilingan - Jakarta Timur - 1.333 unit - type 36
- Rusunawa Pulogebang Penggilingan - Jakarta Timur - 155 unit -
type 36
3. Daftar Rusunawa Pemerintah di Jakarta Barat

Ada rentang 2 jenis harga sewa Rusunawa Jakarta Barat dengan
perbedaan harga sewa yang cukup besar, yaitu rusunawa dengan biaya
sewa berkisar 350 - 650 ribu per bulan dan rusunawa dengan biaya
sewa 1,5 juta per bulan (2x harga rusunawa yang 350 - 650 ribu per
bulan).
Harga sewa ini belum termasuk pemakaian air dan listrik.
a. Rusunawa Pemerintah dengan Biaya Sewa 350 ribu hingga 650 ribu
++ per bulan di Jakarta Barat:
- Rusunawa Bulak Wadon I - Jakarta Barat - type 30 dan type 36
- Rusunawa Bulak Wadon II - Jakarta Barat - type 30 dan type 36
- Rusunawa Bulak Wadon III - Jakarta Barat - type 30 dan type 36
- Rusunawa Cengkareng - Jakarta Barat - type 30 dan type 36
- Rusunawa Cengkareng (Budha Tzu Chi) - Jakarta Barat - type
30 dan type 36
- Rusunawa Tambora I - Jakarta Barat - type 30 dan type 36
- Rusunawa Tambora II - Jakarta Barat - type 30 dan type 36
- Rusunawa Tambora III B - Jakarta Barat - type 30 dan type 36
- Rusunawa Tambora III C - Jakarta Barat - type 30 dan type 36
- Rusunawa Tambora IV - Jakarta Barat - type 30 dan type 36
- Rusunawa Pegadungan - Jakarta Barat - type 30 dan type 36
- Rusunawa Daan Mogot - Jakarta Barat - type 30 dan type 36
b. Rusunawa Pemerintah dengan Biaya Sewa Rp 1,5 juta per bulan di

Jakarta Barat:
- Rusunawa KS Tubun - Jakarta Barat - 213 unit - type 36

4. Daftar Rusunawa di Jakarta Pusat

Harga sewa Rusunawa Jakarta Pusat berkisar 350 - 650 ribu per bulan.
Harga sewa ini belum termasuk pemakaian air dan listrik.
Rusunawa Pemerintah dengan Biaya Sewa 350 ribu hingga 650 ribu ++
per bulan di Jakarta Pusat:
- Rusunawa Karang Anyar - Jakarta Pusat - type 30 dan type 36
- Rusunawa Jati Rawa Sari - Jakarta Pusat - type 30 dan type 36
3.1.3 Provinsi Sumatera Barat

Terdapat beberapa rusunawa yang sudah di bangun di Provinsi Sumatera
Utara, yaitu :
a. Rusunawa Belawan berada di Kecamatan Medan Labuhan, Kota
Medan.
b. Rusunawa Binjai berada di Kelurahan Rambung Barat, Kecamatan
Binjai Selatan, Kota Binjai.
c. Rusunawa Ketaren berada di Kecamatan Medan, Kota Medan.
d. Rusunawa Kayu Putih berada di Kelurahan Tanjung Mulia, Medan
Deli.
e. Rusunawa Perumnas PUPR Martubung berada di Kecamatan Medan
Labuhan, Kota Medan.
f. Rusun Barakuda berada di Tanjung Mulia Hilir, Medan Deli.
g. Rusunawa Tanjungbalai berada di Tanjung balai.
h. Rusunawa Sunggal KODAM I/BB berada di Kecamatan Medan
Sunggal, Kota Medan.
i. Rusunawa 2 berada di Padang hilir, Kota Tebing Tinggi.
j. Rusunawa Sibolga berada di Sibolga Selatan, Kota Sibolga.
k. Rusunawa Kabupaten Tapanuli Tengah
2. Rencana Pembangunan Rusun

Pembangunan rusunawa di Provinsi Sumatera Utara rencananya akan
menggunakan sistem Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU).
Pemerintah Provinsi Sumatera Utara akan menyediakan lahan sekitar
26.200 m2. Rusunawa yang akan dibangun diperuntukan bagi para pekerja
yang terintegrasi dengan Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Sei Mangkei.

Recananya tahun 2020-2024 investasi pendanaan infrastruktur dengan

persentase 37% APBN, 42% Swasta, dan 21% BUMN atau BUMD.
3.1.4 Kota Bandung

Pemerintah Kota Bandung memiliki 30 apartemen dan 5 Rusunawa/
Apartemen Rakyat yang sudah dibangun dan tersebar di wilayah Kota
Bandung.
Adapun ke-5 Rusunawa/apartemen rakyat yang dimaksud yakni: 1)
Rusunawa Rancacili Twin Blok 1; 2) Rusunawa Rancacili Tower 8 lantai;
3) Rusunawa Rancacili Twin Blok 3; 4) Rusunawa Cingised, dan 5)
Rusunawa Sadang serang.
Gambar 3.2. Rusunawa di Kota Bandung
Sumber: Survey lapangan 2021 dan internet
Gambar 3.3. Sebaran Rusun dan Apartemen di Kota Bandung
Sumber : Profil Pembangunan Perumahan dan Kawasan Permukiman di Kota Bandung

Tabel 3.5. Sebaran Apartemen di Kota Bandung
Jenis No Nama Alamat Jumlah

1 Setiabudhi Jl. Setiabudhi 1
2 Ciumbuleuit 1 Jl. Ciumbuleuit 1
5 Podomoro Jl. Ciumbuleuit 1
6 Baverly Jl. Sangkuriang 1
7 Dago Suite Jl. Sangkuriang 1
8 La Grande Jl. Merdeka 1
Sudirman Jl. Jenderal
9 4
Sudirman
10 Gateway Cicadas Jl. Ahmad Yani 4
11 Emerald Jl. Sanggar Hurip 1
12 Newton Jl. Buah Batu 1
13 Suite Metro Jl Soekarno Hatta 1
14 Panoramic Jl Soekarno Hatta 1
15 Jardin Jl. Cihampelas 1
16 Pavillion Jl. Martadinata 1
17 Galeri Asia Afrika Jl. Karapitan 4
18 Swarna Bumi Gang Sekolah 1
Apartemen
19 Panghegar Jl. Merdeka 1
20 The Maj Jl. Ir. H. Juanda 1
21 Gateway Pasteur Jl. Gunung Batu 1
22 M. Square Jl. Cibaduyut 1
23 Landmark Jl. Industri 4
24 Citylight Jl. Pasirluyu 1
25 Golden line Jl. Ahmad Yani 1
26 Tera Jl. Tera 1
27 Bellazona 1
28 Panghegar 1
29 Cisitu 1
30 Dago Golf Jl. Cigadung 1
Panorama Jl. Cigadung
31 1
Parahyangan
Penthouse
32 1
Margahayu
33 MCP 1
34 Soetta Park 1
35 Royal Paradise 1
Sumber: Profil Pembangunan Perumahan dan Kawasan Permukiman di Kota Bandung
Di Kota Bandung terdapat juga beberapa rusunawa dan apartemen rakyat.

Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel berikut.

Tabel 3.6. Rencana Rusunawa dan Apartemen Rakyat eksisting di Kota

Bandung
Jenis No Lokasi Jumlah Unit Keterangan
1. Warga Umum/Pendaftar
Cingised 5 Twin
1 483 2. Warga Sekitar
Blok
3. Buruh dan Guru Honorer
1. Warga Umum/Pendaftar
Rusunawa Rancacili 3 Twin
2 272 2. Warga Sekitar
Blok
3. Relokasi Jalan Jakarta
Sadang Serang 1 Warga relokasi dari Babakan
3 99
Twin Blok Siliwangi dan Caringin
Apartemen Rakyat
Rancacili
Tower Silinder 1 107 2015, APBN (Selesai 2016)
1 Tower Cross 1 278 2016, APBD (Proses)
Tower Silinder 2 187 2017, APBD (Proses)
Apartemen Tower Cross 2 287 2019, APBD/APBN
Rakyat Total 850
Rumah Deret
Tamansari
2 Tahap 1 194 2017, APBD (Proses)
Tahap 2 303 2019/2020, APBD
Total 497
2. Rencana Pembangunan Apartemen Rakyat

Perkembangan permukiman Kota Bandung pada saat ini yaitu banyaknya
pembangunan kawasan perumahan diluar pusat kota karena lahan yang
terbatas tetapi pertumbuhan penduduk yang semakin hari semakin
bertambah. Hal ini menyebabkan banyaknya perumahan padat dan kumuh
yang semakin bertambah. Maka dari itu, pembangunan rumah susun muali
dikembangkan untuk mengatasi permasalaahan bertambahnya kebutuhan
rumah dan keterbatasan serta efisiensi lahan.
Pemerintah Kota Bandung, memiliki program pembangunan rumah susun
dengan pola kepemilikan yang disebut Apartemen Rakyat dan dibangun
dengan skema Kerjasama Pemerintah, Swasta dan Masyarakat
(mengusung konsep terjalinnya kemitraan antara swasta, pemerintah dan
masyarakat melalui konsep Social Business).
Apartemen rakyat yang dimaksud merupakan Kepemilikan Berjangka
untuk mempenuhi kebutuhan hunian terutama Masyarakat Berpenghasilan
Rendah (MBR). Mengembangkan Kawasan fungsi campuran antara
hunian dengan komersial atau tempat kerja yang mendorong konsep
Green Mobility.
Terdapat 13 lokasi rencana pembangunan apartemen rakyat, untuk lebih
jelasnya dapat dilihat pada gambar berikut.

Gambar 3.4. Sebaran Rencana Apartemen Rakyat
Tabel 3.7. Sebaran Rencana Apartemen Rakyat di Kota Bandung
Luas Tanah Peruntukan

No Lokasi Jenis Bangunan
(m2) Tata Ruang
Apartemen rakyat,
1 PALDAM 16.000 Perumahan
komersial
Apartemen rakyat,
2 Sadang Serang 14.763 Perdagangan
komersial, rusunawa
3 Rancacili 32.925 Rusunawa Perumahan
4 Tamansari 22.313 Rumah deret Perumahan
5 Cingised 6.593 Rusunawa Perumahan
Apartemen rakyat,
6 ABRA 9.865 Perumahan
komersial, rusunawa
Apartemen rakyat, Jasa,
7 Jamika 37.752
komersial, rusunawa perumahan
Apartemen rakyat,
8 Jatayu Molek 108.189 Perumahan
komersial, rusunawa
Apartemen rakyat,
9 Braga 11.670 Perdagangan
komersial, rusunawa
Cicadas Apartemen rakyat,
10 38.399 Perumahan
(Baksur) komersial, rusunawa
Apartemen rakyat,
11 Nyengseret 20.021 Perdagangan
komersial, rusunawa
Apartemen rakyat,
12 Gedebage 39.453 Jasa
komersial, rusunawa
Apartemen rakyat,
13 Bagusrangin 26.664 Perumahan
komersial, rusunawa

Berikut adalah beberapa rencana pembangunan apartemen rakyat di Kota

Bandung :
a. Rencana Pembangunan Apartemen Rakyat PALDAM
Rencana pembangunan Rusun PALDAM berlokasi di Jalan Jakarta
Komplek PALDAM III, Kelurahan Kacapiring, Kecamatan Batununggal
Kota Bandung.
Lokasinya strategis tetap berada dibelakang GOR KONI Kota
Bandung. Luas lahannya yaitu 15.000 m2 dengan status kepemilikan
lahan adalah milik Pemkot Bandung dengan nilai investasi Rp.
200.430.000.000,-. Unit yang akan dibangun yaitu :
• Type A untuk TNI sebanyak 8 lantai, 247 unit type 36
• Type B untuk MBR dan area komersil sebanyak 15 lantai, 420 unit
type 36 dan type 24
• Type C1 untuk MBR dan area komersil sebanyak 12 lantai, 420 unit
type 36 dan type 24
• Type C2 untuk MBR dan area komersil sebanyak 18 lantai, 420 unit
type 36 dan type 24
- Rencana pembangunan tower dengan skema berikut :
• Tower 1 dan Tower 2 dibangun dan dikelola oleh pihak ketiga
pemenang lelang kerjasama pemanfaatan
• Tower 3 dibangun oleh pihak ketiga sebagai bagian kontribusi dan
dikelola oleh TNI.
- Rencana skema KPBU Rusun PALDAM yaitu :
• Jika PJPK adalah pemerintah daerah, maka bentuk skema
pembayaran dapat di mix berupa Availability Payment (AP) dan
Viability Gap Fund (VGF). Pembayaran VGF dapat dibayarkan oleh
Kementerian Keuangan sebesar Rp. 98.220.000.000,- (APBN)
sedangkan untuk AP dibayarkan pertahun sebesar Rp.
6.800.000.000,- selam 15 tahun menggunakan dana APBD
• Bentuk kerjasama Build, Operate, Transfer
• Fungsi lantai yaitu untuk hunian sarusun umum dan unit komersial
sewa

Gambar 3.5. Siteplan Apartemen Rakyat PALDAM.
Sumber: Profil Pembangunan Perumahan dan Kawasan Permukiman di Kota

Bandung
Gambar 3.6. Ilustrasi Apartemen Rakyat PALDAM.

Bandung
PJPK KPBU Rencana Pembangunan Rusun PALDAM adalah sebagai

berikut :
• Pemereintah Kota membayar AP < Rp. 12.000.000.000 dikurangi
biaya konstruksi salah satu apartemen dari APBN (RM) selama 15
tahun
• Pemerintah Kota membentuk BULD untuk mengelola
Apartemen/Rusun PALDAM
• Warga PALDAM direlokasi ke Rusunawa Rancacili/sewa rumah
• Pemerintah Kota mendapatkan retribusi uang sewa per bulan dari
unit rusun dan komersial.

Gambar 3.7. Info Grafis Rencana Apartemen Rakyat PALDAM

Bandung
b. Rencana Pembangunan Apartemen Rakyat Nyengseret

Rencana Pembangunan Apartemen Rakyat Nyengseret akan
dibangun dilahan seluas 15.205 m2dengan type 24 sebanyak 640 unit
dan type 30 sebanyak 485 unit. Rencana harga pembangunan yaitu
Rp. 273.710.425.000,-. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada gambar
berikut.
Gambar 3.8. Siteplan Apartemen Rakyat Nyengseret

Bandung
c. Rencana Pembangunan Apartemen Rakyat Derwati
Rencana Pembangunan Apartemen Rakyat Derwati akan

dibangun di lahan seluas 32.851 m2 dengan type 24 sebanyak 350
unit, type 30 sebanyak 576 unit, dan type 40 untuk komersial

sebanyak 2.160 unit. Rencana harga pembangunan yaitu Rp.

907.196.035.167,-. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada gambar
berikut.
Gambar 3.9. Lokasi Perumahan Rakyat Derwati
Sumber : Profil Pembangunan Perumahan dan Kawasan Permukiman

di Kota Bandung
1. Apartemen Rakyat Cingised

Apartemen Rakyat Cingised akan dibangun di lahan seluas 7.061
m2 dengan type 24 sebanyak 51 unit dan type 24 sebanyak 155
unit. Rencana harga pembangunan yaitu Rp. 59.096.568.548,-.
Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada gambar berikut.
Gambar 3.10. Lokasi Perumahan Rakyat Cingised
Sumber : Profil Pembangunan Perumahan dan Kawasan Permukiman

di Kota Bandung

2. Rencana Pembangunan Apartemen Rakyat Kiaracondong

Rencana Pembangunan Apartemen Rakyat Kiaracondong akan
dibangun di lahan seluas 28.928 m2 dengan type 24 sebanyak 730
unit, type 24 sebanyak 500 unit dan type 24 untuk komersil
sebanyak 1.050 unit. Rencana harga pembangunan yaitu Rp.
521.631.112.500.
Gambar 3.11. Lokasi Perumahan Rakyat Kiaracondong
Sumber : Profil Pembangunan Perumahan dan Kawasan Permukiman di Kota

Bandung
3. Rencana Pembangunan Apartemen Rakyat Simpang Dago

Rencana Pembangunan Apartemen Rakyat Simpang Dago akan
dibangun di lahan seluas 43.808 m2 sebanyak 218 unit. Rencana
harga pembangunan yaitu Rp. 341.146.350.000,-. Untuk lebih
jelasnya dapat dilihat pada gambar berikut.

Gambar 3.12. Lokasi Perumahan Rakyat Simpang Dago
Sumber: Profil Pembangunan Perumahan dan Kawasan Permukiman

di Kota Bandung
4. Rencana Pembangunan Apartemen Rakyat Bagusrangin

Rencana Pembangunan Apartemen Rakyat Bagusrangin akan
dibangun di lahan seluas 27.808 m2. Rencana harga
pembangunan yaitu Rp. 2.721.746.340.000,-. Untuk lebih jelasnya
dapat dilihat pada gambar berikut.
Sumber : Profil Pembangunan Perumahan dan Kawasan Permukiman di

Kota Bandung
5. Rencana Pembangunan Apartemen Rakyat Arjuna

Rencana Pembangunan Apartemen Rakyat Arjuna akan dibangun
di lahan seluas 8.203 m2. Rencana harga pembangunan yaitu Rp.

68.331.922.877,-. Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada gambar

berikut.
Sumber : Profil Pembangunan Perumahan dan Kawasan Permukiman di Kota

Bandung
3. Peraturan Daerah terkait pembangunan rumah susun/Rusunawa
a. Perda Kota Bandung Nomor 18 Tahun 2011 Tentang Rencana Tata

Ruang Wiayah Kota Bandung
b. Perda Kota Bandung Nomor 10 Tahun 2015 tentang Rencana Detail
Tata Ruang dan Peraturan Zonasi Kota Bandung
c. Perda Kota bandung Nomor 5 Tahun 2010 tentang Bangunan Gedung
d. Perda Kota Bandung Nomor 7 tahun 2013 tentang Penyediaan,
Penyerahan, dan Pengelolaan PSU Perumahan dan Permukiman
e. Peraturan Daerah Kota Bandung Nomor 06 Tahun 2014 Tentang
Rumah Susun
f. Peraturan Walikota Bandung Nomor 1023 Tahun 2016 tentang
Bangunan dan Gedung Hijau
g. Peraturan Walikota Nomor 1058 Tahun 2013 tentang Tata Cra
Penghunian Rusunawa
h. Peraturan Walikota Bandung Nomor 627 Tahun 2016 Tentang Rincian
Tugas Pokok, Fungsi, Uraian Tugas Dan Tata Kerja Unit Pelaksana
Teknis Pengelolaan Rusunawa Pada Dinas Tata Ruang Dan Cipta
Karya Kota Bandung.

4. Tarif
• Rumah susun sewa (rusunawa) di Kota Bandung belum ada regulasi

yang mengatur tarif, warga yang menempati rusunawa hanya
membayar iuran kebersihan, listrik dan air.
• Bangunan Rusunawa di Kota Bandung milik pemerintah pusat, namun
untuk pengelolaan semua diatur pemerintah daerah termasuk untuk
sewa yang dibebankan kepada warga tetapi saat ini belum dipungut
karena belum ada aturannya untuk menarik retribusi.
3.1.5 Kota Medan

Terdapat 2 rumah susun di Kota Medan yaitu Rumah Susun Sei Mati dan
Rumah Susun Kayu Putih. Berikut adalah tingkat penghunian rumah susun
di Rusun Sei Mati dan Rusun Kayu Putih.
Tabel 3.8. Sebaran Rencana Apartemen Rakyat di Kota Medan

Tahun Jumlah Jumlah Jumlah
Lokasi Blok Tipe
Pembangunan Twin Blok Unit KK
Sei Mati A 2004-2005 21 1 96 93
Sei Mati B 2006-2007 21 1 96 93
Sei Mati C 2007-2008 21 1 96 75
Sei Mati D 2017-2018 Belum Terisi
Kayu Putih C dan D 2008-2009 24 2 196 196
Kayu Putih B dan A 2011-2012 24 2 196 48
Kayu Putih E dan F 2013-2014 24 2 196 181
Sumber : Penghunian dan pengelolaan Rumah Susun di Kota Medan

Pesatnya pertumbuhan penduduk di kawasan perkotaan dan terbatasanya
lahan menyebabkan kawasan hunian di perkotaan menjadi padat sehingga
berubah menjadi permukiman kumuh. Selain itu, tingginya harga lahan di
pusat perkotaan mengakibatkan MBR tidak dapat mengakses kepemilikan
rumah yang dekat dengan tempat kerja sehingga menimbulkan permukiman
illegal.
Maka dari itu Pemerintah Kota Medan menyediakan beberapa lokasi untuk
pembangunan rumah susun. Penyediaan lahan bagi perumahan di Kota
Medan yang telah dilakukan oleh Pemerintah yaitu :

a. Kelurahan Nelayan Indah di Kecamatan Medan Labuan seluas 15 Ha.

Kondisi pada saat ini 8 Ha untuk perumahan nelayan sebanyak 1.300
unit telah dibangun.
b. Kelurahan Sei Mati di Kecamatan Medan Labuan seluas 6 Ha. Kondisi
pada saat ini telah dibangun 4 twin block rumah susun.
c. Di Kelurahan Tanjung Mulia seluas 3 Ha telah dibangun 6 twin block.
Pemerintah Kota Medan memiliki rencana proyek pembangunan KPBU

Rusun yang berlokasi di Desa Besar, Kecamatan Medan Labuan, Kota
Medan dengan luas 5,9 Ha. Lokasinya strategis karena dekat dengan
Kawasan Industri Medan, Bandara Kualanamu, dan Pelabuhan Belawan.
Detail tapak rusun di Desa Besar dapat dilihat pada gambar berikut.
Gambar 3.15. Lokasi Rusun Desa Besar Medan
Sumber : Rencana Pembangunan Rusun Desa Besar, Medan Labuhan
Rusun Desa Besar direncanakan dibangun untuk masyarakat MBR yang

terdiri dari 6 tower, 15 lantai sebanyak 1.126 unit. Konsep blok plan untuk
Rusun Desa Besar dalah sebagai berikut.

Gambar 3.16. Lokasi Rusun Desa Besar Medan
Rencana pembangunan Tahap 1 akan dibangun 684 unit pada kurun waktu
2023-2024 dan Tahap 2 akan dibangun 442 unit pada kurun waktu 2024-
2026. Total biaya pembanguan Tahap 1 dan Tahap 2 yaitu Rp.
393.816.621.616,-. Untuk ilustrasi dan periode pembangunan tahap 1 dan
tahap 2, dapat dilihat pada gambar berikut.
Gambar 3.17. Tahapan Pembngunan Rusun Desa Besar Medan
3. Peraturan Daerah terkait pembangunan rumah susun/Rusunawa

• Peraturan Daerah Kota medan Nomor 7 Tahun 2009 tentang Pokok-
pokok Pengelolaan Keuangan Daerah (lembaran Daerah Kota Medan
Tahun 2009 Nomor 4);

• Peraturan Daerah Kota Medan No 11 Tahun 2009 tentang Rumah

Susun (lembaran Daerah Kota Medan Tahun 2009 Nomor 11);
• Peraturan Daerah No 13 Tahun 2011 tentang Rencana Tata Ruang
Wilayah Kota Medan 2011-2031 (lembaran Daerah Kota Medan Tahun
2011 No 13, Tambahan Lembaran Daerah Kota Medan
• Peraturan Wali Kota Medan Nomor 29 Tahun 2013 Tentang Tarif
Rumah Susun Sederhana Sewa Di Kelurahan Sei Mati Kecamatan
Medan Labuhan Dan Kelurahan Tanjung Mulia HIlir Kecamatan Medan
Deli;
4. Tarif
Tarif sewa rusunawa di Kota Medan berdasarkan Peraturan Walikota Nomor
29 Tahun 2013 yaitu :
a. Rumah Susun Seruai
• Lantai 2 Rp 130.400.000
• Lantai 3 Rp 110.200.000
• Lantai 4 Rp 95.400.000
• Lantai 5 Rp 75.000.000
b. Rumah Susun Kayu Putih

• Lantai 2 Rp 230.000.000
• Lantai 3 Rp 220.100.000
• Lantai 4 Rp 210.000.000
• Lantai 5 Rp 172.300.000
c. Tarif sewa ruang usaha yaitu Rp 27.500/m2
Pada tahun 2020, jumlah biaya operasional rusunawa yaitu Rp.
4.173.600.000,-, sedangkan pendapatan rusunawa yaitu Rp.
1.188.000.000,- sehingga terdapat selisih sebesar Rp. 2.985.600.000,-
3.1.6 Kabupaten Bogor

Di Kabupaten Bogor terdapat tiga jenis rumah susun yaitu rumah susun
hunian, rumah susun bukan hunian dan rumah susun campuran. Saat ini
Pemerintah
Kabupaten Bogor memiliki 1 Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa)
Limusnunggal yang berada di desa Limusnunggal, Kecamatan Cileungsi

yang dibangun pada tahun 2012 oleh Kementerian PUPR sebanyak 2 Twin
Block, 5 lantai dengan jumlah unit 196 unit. Rusun Limusnunggal
diperuntukan bagi pekerja, buruh dan pedagang. Rusunawa Limusnunggal
dibangun diatas tanah PSU yang diserahkan oleh Perumahan Kota Wisata
(PT. Mekanusacipta).
Gambar 3.18. Rusunawa Limusnunggal Kecamatan Cileungsi
Sumber:https://issuu.com/ipwbappedalitbangbogor/docs/ipw_bappedalitban
g_-_rusunawa_limus
Jl Raya Narogong Limusnunggal. Kabupaten Bogor

Berdasarkan hasil identifikasi terdapat beberapa alternatif lokasi rumah
susun yang kemudian dilakukan analisis kelayakan lokasi rumah susun
sesuai dengan kriteria. Hasil dari Studi Kelayakan Rencana Pembangunan
Rumah Susun merupakan lokasi prioritas pembangunan rumah susun,
meliputi :

• Lokasi prioritas 1 di Kelurahan Cibinong Kecamatan Cibinong dengan

luas 4.500 m2. Lokasi berada di Simpang LIPI-RPH. Kepemilikan lahan
yaitu milik Pemerintah Kabupaten Bogor. Target pasar adalah pekerja
swasta, pedagang, dan pekerja industri.
• Lokasi prioritas 2 di Desa Klapanunggal Kecamatan Klapanunggal
seluas 6.900 m2. Lokasi berada belakang Polsek Klapanunggal.
Kepemilikan lahan yaitu milik Pemerintah Kabupaten Bogor. Target
pasar adalah pekerja industri.
• Lokasi prioritas 3 di Desa Kedungwaringin Kecamatan Bojonggede
dengan luas 6.800 m2. Lokasi berada di belakang Terminal
Bojonggede. Kepemilikan lahan yaitu milik masyarakat. Target pasar
adalah pekerja swasta dan pedagang.
• Lokasi prioritas 5 di Desa Bojong Kecamatan Klapanunggal dengan
luas 32.270 m2. Lokasi dekat pemakaman. Kepemilikan lahan yaitu
milik PT. Starnusa. Target pasar adalah pedagang dan pekerja industri.
• Lokasi rencana di Desa Dayeuh, Kecamatan Cileungsi dengan luas
kurang lebih 7.000 m2. Lokasi berada disekitar Kawasan Industri
Menara Permai. Kepemilikan lahan adalah milik Pemerintah Kabupaten
Bogor. Target pasar yaitu pekerja industri.
3. Perturan Daerah Terkait Rusun/Rusunawa

• Peraturan Daerah (PERDA) Kabupaten Bogor No 10 Tahun 2005
tentang Rumah Susun
• Peraturan Bupati Bogor Nomor 58 Tahun 2016 tentang Kedudukan,
Susunan Organisasi dan Tata Kerja Dinas Perumahan, Kawasan
Permukiman dan Pertanahan
• Peraturan Bupati Bogor Nomor 17 Tahun 2018 tentang Pembentukan,
Organisasi dan Tata Kerja Unit Pelaksana Teknis Rumah Susun Umum
Sewa Kelas A pada Dinas Perumahan, Kawasan Permukiman dan
Pertanahan
• Keputusan Bupati Bogor Nomor 591.3/59/Kpts/PerUU/2013 Tentang
Pengesahan Siteplan Pembanguna Rumah Susun Sederhana Sewa
Beserta Fasilitas Penunjangnya atas nama Dinas Tata Bangunan dan
Permukiman Kabupaten Bogor di Desa Limusnunggal Keamatan
Cileungsi

• Peraturan Bupati Kabupaten Bogor No 107 Tahun 2016 Tentang

Rumah Susun Sewa yang dikelola Oleh Pemerintah Daerah
• SK Bupati Kabupaten Bogor no 648/497/Kpts/PerUU/2015 Tentang
Pembentukan Tim Pengelola Rumah Susun
4. Tarif
Iuran pengelolaan rumah susun umum sewa yang dikelola oleh Pemerintah
Daerah Kabupaten Bogor di Desa Limusnunggal Kecamatan Cileungsi,
adalah sebagai berikut :
a. Unit Hunian
• Lantai 1 peuntukan difable Rp 250.000 per bulan
• Lantai 2 peruntukan umum Rp 350.000 per bulan
b. Ruang Usaha peruntukan umum atau penghuni Rp 35.000/m2 /bulan

Iuran pengelolaan tersebut dibayarkan paling lambat setiap tanggal 10
bulan berkenaan secara tunai oleh penghuni kepada pihak pengelola.
Iuran pengelolaan digunakan untuk biaya operasional seperti biaya
administrasi, biaya pemeliharaan dan perawatan, biaya keamanan,
serta biaya kebersihan.
3.1.7 KOTA SURABAYA

Terdapat 20 Rusunawa yang berada di Kota Surabaya yakni
1) Rusunawa Wonorejo, Jalan Raya Wonorejo Surabaya
2) Rusunawa Penjaringansari II, Jalan PenjaringansariSurabaya
3) Rusunawa Randu, Jalan Sidotopo Wetan Surabaya
4) Rusunawa Tanah Merah Tahap I, Jalan Tanah MerahSurabaya
5) Rusunawa Tanah Merah Tahap II, Jalan Tanah MerahSurabaya
6) Rusunawa Penjaringansari III, Jalan PenjaringansariSurabaya
7) Rusunawa Grudo, Jalan Grudo Surabaya
8) Rusunawa Pesapen, Jalan Pesapen Selatan Surabaya
9) Rusunawa Jambangan, Jalan Jambangan Surabaya
10) Rusunawa Siwalankerto, Jalan Siwalankerto Surabaya

11) Rusunawa Romokalisari Tahap I, Jalan Romokalisari Surabaya

12) Rusunawa Romokalisari Tahap II, Jalan Romokalisari Surabaya
13) Rusunawa Urip Sumohardjo, Jl Uripsumohardjo Surabaya
14) Rusunawa Tambakwedi, Jl. Tambak Wedi, Kec. Kenjeran, Surabaya
15) Rusunawa Dukuh Menanggal, Dukuh Menanggal, Surabaya
16) Rusunawa Bandarejo Jl Bandarejo, Sememi, Surabaya
17) Rusunawa Sombo,, Simokerto Surabaya
18) Rusunawa Babat Jerawat, Jl Pondok benowo indah Surabaya
19) Rusunawa Indrapura, Kecamatan Pabean Cantikan Surabaya
20) Rusunawa Gununganyar , Jl.Gn. Anyar Tambak Surabaya
Gambar 3.19. Rusunawa di Kota Surabaya

21)
22)
23)
Sumber: Internet, akses 2021

Penjarngan sari Warugunung Siwalankerto
Rusunawa Penjaringan Sari, Rusunawa Warugunung dan Rusunawa

Siwalankerto. Ketiga Rusunawa tersebut dimiliki dan dikelola dengan pola
yang berbeda-beda. Sehingga, ketiga Rusunawa tersebut memiliki
perbedaan karakteristik baik dari segi pemilik, penghuni, pengelola,
pembiayaan, luas unit, tarif dan penyediaan fasilitasnya. Adapun profil dari
ketiga Rusunawa tersebut diuraikan dalam Tabel berikut ini.
Tabel 3.9. Profil 3 Rusunawa di Kota Surabaya

Kepemilikan Aset Jumlah Luas
Rusunawa Lokasi Pengelola
Tanah Bangunan Tower Lahan
Penjaringan Jl. Pemerintah Pemerintah 10 Tower 32.350 UPTD Dinas
Sari Penaringan Kota Kota tein block, m2 Pengelolaan
Sari, Kec. Surabaya Surabaya 5 lantai Bangunan
Rungkut, 4 tower dan Tanah
Kota tipe 18 m2 Pemkot
Surabaya 4 tower Surabaya
tipe 21 m2
2 tower
tipe 24 m2
Warugunung Kelurahan Pemerintah PT. Perum 10 Tower 35.386 UPTD Dinas
Warugunung, Kota Perumnas s.d tein block, m2 Pengelolaan
Kec. Karang Surabaya penyelesaian 5 lantai Bangunan
Pilang Kota pengembalian 10 tower dan Tanah

Kepemilikan Aset Jumlah Luas

Rusunawa Lokasi Pengelola
Tanah Bangunan Tower Lahan
Surabaya investasi tipe 21 m2 Pemkot
Surabaya
Siwalankerto Jl. Pemerintah Pemerintah 5 Tower ± BUMD PT.
Siwalankerto Peovinsi Peovinsi tein block, 22.000 Jatim Graha
Timur, Jawa Jawa Timur 5 lantai m2 Utama
Kecamatan Timur Tipe
Wonocolo, bervareasi
Kota yaitu:
Surabaya 18 m2
24 m2
28 m2
30 m2
36 m2
48 m2
Sumber: Departemen Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh November, SurabayaJurnal Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas - Vol. 4, No. 2, April 2020
Sasaran utama Rusunawa Penjaringan Sari adalah warga kota Surabaya

(berdasar kepemilikan KTP), belum memiliki rumah dan berpenghasilan
rendah. Rusunawa Penjaringan Sari I dan II merupakan relokasi warga yang
digusur dari beberapa kawasan permukiman ilegal di Surabaya, terutama
dari kawasan Karang Menjangan dan kawasan pinggir sungai. Sedangkan
Rusunawa Penjaringan Sari III dan Penjaringan Sari IV dihuni oleh warga
umum (bukan warga relokasi) berpenghasilan rendah yang bekerja di
sekitar wilayah industri Rugkut. Rusunawa Penjaringansari dikelola oleh
UPT Dinas Pengelolaan Bangunan dan Tanah Pemkot Surabaya. Seleksi
penghuni dilakukan oleh Dinas Pengelolaan Bangunan dan Tanah, dan
bukan dilakukan oleh UPTD yang bertindak selaku pengelola lokasi
Rusunawa. Sasaran Penghunian bagi Rusunawa Warugunung agak
berbeda dengan sasaran bagi Rusunawa Penjaringan Sari. Rusunawa
Warugunung ditujukan bagi Masyarakat Berpenghasilan Menengah Bawah
(MBMB). Kelompok masyarakat ini berpenghasilan relative lebih tinggi dari
pada MBR. Rusunawa Warugung ini pun dikelola oleh UPT Dinas
Pengelolaan Bangunan dan Tanah, Pemkot Surabaya. Rusunawa
Siwalankerto adalah milik Pemerintah Provinsi Jawa Timur. Rusunawa ini
diperuntukkan masyarakat umum. Pengelolaan Rusunawa Siwalankerto
ditugaskan kepada PT. Jatim Grha Utama (PT. JGU), sebuah Badan Usaha
Milik Daerah (BUMD) milik Pemerintah Provinsi Jawa Timur, Skema
kerjasama antara Pemerintah Provinsi Jawa Timur dengan PT. Jatim Grha
Utama (PT. JGU) adalah skema kontrak manajemen (Management
Contract), dimana PT. JGU menjalankan fungsi pengelolaan dan

penyediaan jasa layanan Rusunawa dengan menggunakan aset

infrastruktur dan sarana yang telah dibangun atau dimiliki oleh Pemerintah.
2. Pembiayaan Pembangunan Rusun

Rusunawa Penjaringan Sari adalah salah satu contoh penyediaan rumah
susun yang sepenuhnya menggunakan alokasi APBN oleh kementerian
terkait, pembangunannya dilaksanakan secara bertahap pada lahan milik
Pemerintah Kota Surabaya. Pengelolaan Rusunawa Penjaringan Sari
diserahkan kepada Pemerintah Kota Surabaya. Rusunawa Warugunung
merupakan contoh pembangunan rumah susun dengan pembiayaan
Kerjasama Pemerintah Swasta (KPS) atau saat ini disebut dengan
Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU). KPS dilaksanakan
antara Pemerintah Kota Surabaya dengan Perumnas sesuai Perjanjian
Kerjasama No.648.21/3938.3/402.601/96 dan No.DIRUT/525/22/IX/96
dengan skema Bangun, Serah, Kelola. Rusunawa ini sendiri dibangun di
atas tanah milik Pemerintah Kota Surabaya, pengalihan atas aset yang telah
terbangun sesuai Perjanjian Kerjasama No.648.21/1412.1/402.601/97 dan
No.DIRUT/507/22/V/97 dengan masa pengembalian investasi kepada PT
Perum Perumnas selama 26 tahun. Dalam perjanjian tersebut dinyatakan
bahwa Bangunan merupakan milik PT Perum Perumnas sampai dengan
Pemerintah Kota Surabaya menyelesaikan pengembalian investasi
tersebut. CaLK Audited Pemerintah Kota Surabaya tahun 2015 mencatat
pengembalian biaya investasi yang harus dibayar kepada Perumnas adalah
sebesar Rp. 4.969.192.500,00 sedangkan yang telah dibayar sampai
dengan tahun 2015 adalah sebesar Rp 1.298.340.952,00. Biaya
operasional, pemeliharaan dan perawatan Rusunawa yang pengelolaannya
oleh Pemerintah Kota Surabaya,dilaksanakan dibawah Dinas Pengelolaan
Bangunan dan Tanah Pemkot Surabaya dengan UPTD sebagai pengelola
seperti Rusunawa Penjaringan Sari dan Rusunawa Warugunung tidak
sepenuhnya berdasarkan tarif yang dibebankan kepada penghuni, sehingga
Pemerintah Kota Surabaya menganggarkan subsidi berupa biaya
operasional, pemeliharaan dan perawatannya pada APBD setiap tahunnya.
Untuk Rusunawa Siwalankerto pembangunannya terbagi dalam 3 tahap
dengan sistem pembiayaan yang berbeda. Pembangunan Tahap I pada
2004 dilakukan dengan kerjasama pembangunan dengan menggandeng
PT. Perum Perumnas berupa 2 twin block, kemudian dialihkan haknya pada

Pemerintah Provinsi Jawa Timur dengan sistem angsur sampai tahun 2005
menggunakan APBD. Tahap II dilaksanakan pada Tahun 2006 berupa 2
twin block dengan menggunakan hibah bantuan pembangunan
menggunakan APBN. Tahap III dilaksanakan pada tahun 2008 berupa
pembangunan 1 twin block menggunakan APBD Pemerintah Provinsi Jawa
Timur dengan anggaran lebih kurang Rp7,3 milyar (AP Indonesia, 2008).
Tabel 3.10. Pembiayaan Rusunawa

Rusunawa
Penjaringan Sari Warugunung Siwalankerto
Tahun - Tahap I 1998 1990 PT. Petm - Tahap I 2004
Pembangunan dan Hubah APBN Perumnas berupa PT. Perum
Sumber dana - Tahap II 2002- Bangunan, Serah, Perumnas,
Pembangunan 2004 Hibah Kelola (BSK) dengan pengambilan
APBN masa pengambilan Investasi
- Tahap III 2009- investasi 26 tahun dengan sistem
2010 Hibah cicil, selesai
APBN - Tahap II 2006
- Tahap IV 2017- Hibah APBN
2018 Hibah - Tahap III 2008
APBN APBD
Pemerintah
Provinsi Jawa
Timur
Biaya Operasional - Tarif sewa - Tarif sewa Sepenuhnya
dan Pemeliharaan - Subsidi APBD - Subdit APBD menggunakan tarif
Pemerintah Kota Pemerintah kota sewa (user fee)
Surabaya Surabaya
Sumber: Departemen Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh November, SurabayaJurnal Manajemen
Aset Infrastruktur & Fasilitas - Vol. 4, No. 2, April 2020
3. Peraturan Daerah Terkait tentang Rusun/Rusunawa

• Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 2 Tahun 2010 tentang
Pemakaian Rumah Susun sebagaimana telah diubah dengan
Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 15 Tahun 2012 tentang
Perubahan Atas Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 2 Tahun
2010 tentang Pemakaian Rumah Susun
• Peraturan Daerah Kota Surabaya Nomor 14 Tahun 2016 tentang
Pembentukan dan Susunan Perangkat Daerah Kota Surabaya
(Lembaran Daerah Kota Surabaya Tahun 2016 Nomor 12 Tambahan
Lembaran Daerah Kota Surabaya Nomor 10);
• Peraturan Walikota Surabaya Nomor 57 Tahun 2016 tentang
Kedudukan, Susunan Organisasi, Uraian Tugas dan Fungsi serta Tata
Kerja Dinas Pengelolaan Bangunan dan Tanah Kota Surabaya (Berita
Daerah Kota Surabaya Tahun 2016 Nomor 61).

• Peraturan Walikota Surabaya Nomor 12 Tahun 2018 Tentang Tarif

Sewa Rumah Susun Sederhana Sewa Dalam Pengelolaan Pemerintah
Kota Surabaya
4. Tarif
Tarif sewa yang ditetapkan untuk penghuni tidak termasuk penggunaan air,
gas, listrik dan/atau telepon yang dipergunakan oleh penghuni. Pemerintah
daerah dapat mensubsidi biaya operasional dan pemeliharaan
menggunakan alokasi dana APBD sesuai dengan kewenangannnya.
Sebagaimana diatur Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2008, berbunyi
“Biaya pemeliharaan barang milik negara/daerah dibebankan pada
Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara/Daerah”, sepanjang tidak ada
kerjasama pemanfaatan Rusunawa dengan pihak
lain. Biaya anggaran pemeliharaan bangunan Rusunawa digunakan dalam
rangka mempertahankan gedung dan bangunan kantor dengan tingkat
kerusakan kurang dari atau sampai dengan 2% (termasuk cleaning service).
Contoh pengenaan tarif sewa sosial minimum dengan memperhitungkan
biaya pemeliharaan dan perawatan rutin termasuk eskalasi harga karena
inflasi, yang ditetapkan berdasarkan perhitungan kebutuhan biaya
pemeliharaan setiap bulan dibagi jumlah satuan rumah susun, seperti yang
diberlakukan pada Rusunawa Penjaringan Sari II dan Rusunawa
Penjaringan Sari III sebagaimana dalam Tabel berikut.
Tabel 3.11. Contoh Tarif Sewa Sosial Minimum di Kota Surabaya

Tarif sewa
Rumah Lantai Tipe per Bulan
Susun Tower Hunian Hunian (Rp) Dasar Hukum
Penjaringan DA-DB I 21 m2 59.000,- Peraturan
Seri II EA-EB II 21 m2 53.000,- Walikota
FA-FB III 21 m2 47.000,- Surabaya Nomor
IV 21 m2 38.000,- 5 Tahun 2020
Penjaringan Penjaringan I 24 m2 76.000,- tentang Tarif
Seri III Seri 3 II 24 m2 69.000,- Ruah Susun
III 24 m2 61.000,- Sederhana Sewa
IV 24 m2 50.000,- dalam
V 24 m2 34.000,- Pengelolaan
Pemerintah Kota
Surabaya
Sumber: Departemen Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh November, SurabayaJurnal
Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas - Vol. 4, No. 2, April 2020

Selanjutnya contoh pengenaan tarif sosial maksimum atau tarif sewa dasar
meliputi biaya pemeliharaan, perawatan dan biaya operasional yang
ditetapkan berdasarkan perhitungan setiap bulan dibagi jumlah satuan
rumah susun, diberlakukan pada Rusunawa Penjaringan Sari III dan
Rusunawa Warugunung, sebagaimana disajikan seperti dalam Tabel
berikut.
Tabel 3.12. Contoh Tarif Sewa Sosial Maksimum di Kota Surabaya

Tarif sewa
Rumah Lantai Tipe per Bulan
Susun Tower Hunian Hunian (Rp) Dasar Hukum
Penjaringan Penjaringan I 24 m2 96.000,- Peraturan
Seri IV Seri 4 II 24 m2 86.000,- Walikota
III 24 m2 76.000,- Surabaya Nomor
IV 24 m2 62.000,- 5 Tahun 2020
Warugunung Blok 1 s.d I 21 m2 126.000,- tentang Tarif
Blok 10 II 21 m2 120.000,- Ruah Susun
III 21 m2 114.000,- Sederhana Sewa
IV 21 m2 108.000,- dalam
V 21 m2 102.000,- Pengelolaan
Pemerintah Kota
Surabaya
Sumber: Departemen Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh November, SurabayaJurnal
Manajemen Aset Infrastruktur & Fasilitas - Vol. 4, No. 2, April 2020
Sedangkan, Rusunawa Siwalankerto yang pengelolaan dan penyediaan

jasa layanannya dikerjasamakan antara Pemerintah Provinsi Jawa Timur
dan PT. JGU, adalah contoh penetapan tarif sewa komersial, dimana
perhitungan tarif berdasarkan kebutuhan nyata operasional, pemeliharaan
dan perawatan yang murni dibebankan kepada penghuni. Keputusan
pengenaan tarif diatur sendiri oleh PT. JGU tanpa membutuhkan
persetujuan dari Pemerintah Provinsi Jawa Timur, dapat dilihat Tabel berikut
ini.

Tabel 3.13. Contoh Tarif Sewa Komersial Minimum di Kota Surabaya

Tarif Sewa per Tipe Hunian/Bulan
Rumah Lantai
(RP Dasar Hukum
Susun Hunian
Tower A, B, D, E Towe C
Siwalankerto I 48 1.655.000,- 36 1.242.000,- - Peraturan Gubernur
m2 m2 Jawa Timur No. 39
36 1.148.000,- 28 999.000,- Tahun 2009
m2 m2 - Surat Gubernur jawa
28 951.000,- 24 873.000,- Timur
m2 m2 No.648/493/112/2011
II 48 1.472.000,- 36 1.105.000,- tentang Pengelolaan
m2 m2 Sementara Rusun
36 1.302.000,- 28 889.000,- Siwalankerto
m2 m2
28 884.000,- 24 780.000,-
m2 m2
III 48 1.251.000,- 36 929.000,-
m2 m2
36 879.000,- 28 763.000,-
m2 m2
28 706.000,- 24 693.000,-
m2 m2
IV 48 1.086.000,- 36 814.000,-
m2 m2
36 786.000,- 28 659.000,-
m2 m2
28 604.000,- 24 586.000,-
m2 m2
V 48 490.000,- 24 490.000,-
m2 m2
36 479.000,- 24 479.000,-
m2 m2
28 410.000,- 24 410.000,-
m2 m2
18 299.000,- 24 299.000,-
m2 m2
Sumber: Departemen Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh November, SurabayaJurnal Manajemen Aset
Infrastruktur & Fasilitas - Vol. 4, No. 2, April 2020
Rusunawa dengan sasaran penghuni kelompok MBR dan MBMB memiliki

tarif yang lebih rendah dibandingkan dengan Rusunawa penghuni umum
bahkan pada tipe/luas unit per m2 yang sama. Penetapan tarif kelompok
MBR dan MBMB berdasarkan Peraturan Kepala Daerah, sedangkan utuk
kelompok umum ditetapkan oleh badan pengelola rumah susun tanpa
melibatkan pemerintah. Perbandingan luasan unit per m2 yang sama dan
tarif sewa Rusunawa memiliki perbedaan antara kelompok sasaran MBR
dan MBMB dengan masyarakat umum, sebagaimana ditampilkan pada
Tabel berikut.

Tabel 3.14. Perbandingan Luas Unit dengan Tarif
Perbandingan Luas Unit dengan Tarif sewa/Bulan (Rp)

Rusunawa Penghuni Luas
Vriasi Unit Tarif Sewa
Unit
Penjaringan Seri II MBR Seragam dalam 1 Tertinggi 59.000,-
21 m2
Tower Terendah 38.000,-
Warugunung MBMB Seragam dalam 1 Tertinggi 126.000,-
21 m2
Penjaringan Seri III MBR Seragam dalam 1 Tertinggi 76.000,-
24 m2
Penjaringan Seri IV MBMB Seragam dalam 1 Tertinggi 96.000,-
24 m2
Siwalankert Umum Bervariasi : Tertinggi 873.000,-
18 m2, 24 m2, Terendah 410.000,-
24 m2
28m2 30 m2, 36
m2, 48 m2
Sumber: Departemen Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh November, SurabayaJurnal Manajemen Aset
Infrastruktur & Fasilitas - Vol. 4, No. 2, April 2020
Berikut disampaikan Rekapitulasi tarif sewa rusunawa yang berlaku sampai

saat ini (tahun 2021) di Kota Surabaya.

Tabel 3.15. Rekapitulasi Tarif Rusunawa di Kota Surabaya
Sumber: https://www.biaya.net/2016/03/tarif-sewa-rusunawa-di-surabaya.html

3.2. ANALISIS PERMASALAHAN PEMBANGUNAN RUSUNAWA DI DAERAH
Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU) merupakan sebuah skema

kerjasama pendanaan yang melibatkan peran swasta dalam pengediaan infrastruktur.
Penerapan KPBU dapat dilaksanakan pada pengelolaan rumah susun. Rumah susun
merupakan hunian vertikal sebagai salah satu solusi atas keterbatasan dan tingginya
harga lahan di perkotaan serta terjadinya backlog perumahan sehingga dapat
meningkatkan kualitas permukiman perkotaan yang lebih layak huni.
Namun demikian, walaupun KPBU sudah dirancang sedemikian rupa agar memberi
keuntungan bagi pihak swasta, dengan pengembalian yang kompetitif dan alokasi
resiko yang sesuai serta regulasi yang lengkap.
Realestat Indonesia (REI) menanggapi bahwa pengembang enggan terlibat dalam
pembangunan proyek perumahan dengan skema KPBU, hal ini dikarenakan hunian
yang dibangun dengan skema KPBU ini bukan menjadi hak milik, melainkan sewa. REI
berprndpat bahwa untuk dapat mengurangi backlog rumah, pemerintah lebh baik
melakukan inovasi untuk memberikan kemudahan pembayaran hunian rumah bersubidi
dan hunian untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) terutama untuk
masyarakat yang tidak memiliki penghasilan tetap. Hal ini dengan pertimbangan bahwa
pada saat ini untuk masyarakat yang non-fixed income sangat susah mengakses
pembiayaan rumah, terlebih di tengah kondisi pasca Pandemi Covid 2019.
Disisi lain, susahnya mendapatkan lahan yang murah untuk menutupi biaya
pembangunan perumahan/rumah susun sederhana bersubsidi, maka terobosan
pemanfaatan tanah BMN/D untuk pemanfaatan perumahan sederhana bersubsidi
ataupun rumah susun sederhana bersubsidi dengan skema pembiayaan pembangunan
melalui Skema KPBU merupakan solusi yang sangat tepat bagi pengurangan beban
APBN namun tujuan pengurangan backlog juga tetap berjalan
Kondisi faktual mengenai kondisi rumah susun sederhana dilihat dari aspek
pernbangunan, pengelolaan dan penghunian, dapat menjadi sumber informasi yang
nyata dan menggambarkan kondisi sebenarnya di Iapangan. Sehingga basil survey
lapangan dapat rnembantu memberikan informasi terkait isu permasalahan rumah
susun sederhana.
Dari basil kajian terhadap hasil studi literatur, pemberitaan di media massa
khususnya. media cetak/online, hasil FGD via online dengan pemda dan stakeholder
terkait, serta hasil pengamatan langsung beberapa rumah susun sewa, maka didapat
isu permasalahan yang paling sering muncul dibahas di masyarakat terkait rumah
susun sederhana.

a. Pengelolaan dan Pemeliharaan
Isu pengelolaan rumah susun menduduki peringkat pertama yang paling sering
dibahas dan rnemang sesuai dengan kondisi faktual di iapangan. Permasalahan
yang terjadi dalam pegelolaan rumah susun yaitu keterbatasan biaya operasional
dan pemeliharaan sehingga mengakibatkan kurang terpeliharanya rumah susun
(karena kendala dari aspek institusi, aspek teknis, aspek biaya, dan karakter
penghuni masyarakat menengah ke bawah yang kurang peduli terhadap
pemeliharaan bangunan) serta besarnya pengeluaran pemerintah dalam
pengelolaan rumah susun
b. Aspek Pemilikan dan Penghunian
Pengelolaan yang terkait pemeliharaan dan perawatan bangunan atau

perbaikan rusuna Iebih sering dipermasalahkan oleh masyarakat, baik penghuni
maupun pemerhati rumah susun sederhana. Penggunaan serta pengawasan
terhadap fasilitas bersarna atau fasilitas publik yang digunakan oleh individu
penghuni untuk kepentingan pribadi, menjadi perhatian berikutnya yang dibahas
oleh penghuni dan masyarakat umum pemerhati rumah susun.
Isu permasalahan terkait aspek kepemilikan dan penghunian menduduki peringkat

kedua yang sering dibahas oleh masyarakat dan penghuni, setelah isu
permasalahan pengelolaan. Sampai saat ini pengalihan kepemilikan rumah susun
sederhana belum dapat dikendalikan, sehingga penghuni rusun adalah
masyarakat yang seharusnya tidak mendapat subsidi pemerintah, tetapi
menikmati tinggal di rusun yang bukan untuk mereka.
c. Aspek Lahan dan Pendanaan
Isu permasalahan berikutnya yang menduduki peringkat ketiga paling sering

dibahas di masyarakat adalah yang terkait pembangunan, khususnya terkait
masalah pembebasan lahan untuk rumah susun, dan pendanaan pembangunan
rumah susun
Pemerintah melakukan kebijakan menggalakkan pembangunan rusunawa karena

adanya permasalahan perkotaan dengan jumlah penduduk yang setiap tahun
semakin meningkat. Tindakan pemerintah ini tepat dikarenakan luas lahan di
kawasan perkotaan yang seiring berjalannya waktu semakin terbatas jumlahnya
dan tidak memungkinkan untuk membangun permukiman secara horizontal.
Pembangunan yang ada kini lebih difokuskan ke arah pembangunan secara vertikal
(bersusun).Ketersediaan lahan menjadi masalah utama dalam penyediaan rumah

susun murah. Kebutuhan akan tempat tinggal masyarakat berpenghasilan rendah

terus meningkat, sementara pasokan lahan sangat terbatas. Belum lagi tingginya
harga lahan menjadi tantangan.
d. Sosialisasi Budaya tinggal di Rumah Susun
Sosialisasi budaya tinggal di rumah susun yang belum melekat di masyarakat

berpenghasilan menengah ke bawah.
Apabila dilihat dari prioritas pemecahan masalah yang harus dicarikan solusinya,
maka prioritas pertama adalah masalah pengelolaan, disusul oleh masalah kepemilikan
dan penghunian, terakhir masalah pembangunan. Masalah pengelolaan terkait
pemanfaatan dan penggunaan ruang dan fasilitas di rusun, serta pemeliharaan dan
perawatan bangunan rumah susun menjadi penting diselesaikan lebih dahulu,
karena apabila masyarakat merasa nyaman dan kebutuhannya terpenuhi tinggal di
rumah susun, maka budaya tinggal di rumah susun akan terbentuk dengan
sendirinya. Masyarakat akan lebih dapat bertahan menetap di rumah susun karena
kondisinya lebih baik dari hunian dan lingkungan tempat tinggal mereka sebelumnya.
Bahkan bila peluang peningkatan kesejahteraan masyarakat berpenghasilan
menengah ke bawah terpenuhi saat mereka tinggal di rumah susun, maka
masyarakat golongan tersebut akan saling mernpengaruhi sesamanya untuk berhuni
di rumah susun.
Apabila kondisi seperti penjelasan di atas terjadi di rumah susun, maka tujuan
pemerintah menyediakan hunian bagi masyarakat golongan menengah ke bawah
dapat dianggap berhasil. Untuk mencapai hal tersebut, perlu upaya kerjasarna
antara pemerintah, pengembang, dan masyarakat dalam mewujudkan hal ini.

BAB IV
1. INOVASI IMPLEMENTASI SKEMA KPBU
2.
RUMAH SUSUN
3.
Dimasa yang akan datang, penyediaan perumahan akan lebih banyak

memakai pembiayaan dari swasta. Dukungan yang bisa diberikan
pemerintah antara lain dengan skema KPBU. Pembangunan hunian
dengan skema KPBU fokus sasarannya yaitu pembangunan hunian vertikal
di perkotaan yang lahannya terbatas.
Skema KPBU juga dapat digunakan dalam pembangunan hunian
berimbang untuk pengembangan area seperti konsep superblok, dimana
didalamnya harus dijamin ada sebagian hunian yang dibangun untuk MBR
Menanggapi isu “Swasta Tidak akan invest ke proyek yang profitable
rendah, apalagi resiko relative tinggi” Maka untuk menarik minat pihak
swasta berminat bekerjasama dalam pembangunan rumah susun ini maka
diperlukan inovasi dalam implementasi skema KPBU
4.1. USULAN SKEMA KPBU RUMAH SUSUN (UNTUK MENARIK MINAT INVESTOR/
SWASTA)
4.1.1. Pendahuluan
Pelaksanaan KPBU bidang perumahan sudah dilaksanakan di banyak Negara.
Sebagai contoh Negara yang sudah menerapkan KPBU bidang perumahan
yaitu Kenya dan India. Untuk saat ini, Indonesia masih pada tahap persiapan.
Pemerintah sedang melakukan studi pendahuluan terhadap empat proyek
KPBU sebagai pilot project yaitu KPBU Pasar Sekanak di Palembang, KPBU
Gang Waru di Pontianak, KPBU PALDAM di Bandung, dan KPBU Cisaranten
di Bandung.
Rencana indikasi proyek KPBU infrastruktur tahun anggaran 2022 yakni untuk
sektor perumahan terdapat enam proyek, daeri keenam tersebut semua
merupakan rencna pembangunan rumah susun.
Untuk tahapan OBC (outline business case), terdapat dua proyek perumahan
dengan estimasi jumlah investasi Rp20,37 triliun, yakni rusun (rumah susun)
TOD Makassar dan penyediaan perumahan KIPP ibu kota negara (rusun
negara tahap I). Lalu untuk tahap FBC (final business case) terdapat empat
proyek di sektor perumahan dengan estimasi investasi Rp22,22 triliun.
Keempat proyek itu yakni rusun TOD Makassar, penyediaan perumahan KIPP
IKN (rusun negara tahap I), Rusun Daan Mogot, dan Rusun Sei Mangke
Lalu untuk tahap transaksi terdapat dua proyek di sektor perumahan dengan
estimasi investasi Rp2,18 triliun. Kedua proyek itu yakni Rusun Kerawang
Spuur dan Rusun Desa Besar.
Dari segala kendala yang dimiliki masing-masing lokasi proyek KPBU tersebut
diatas, selain aspek kebijakan yang lebih di utamakan terdahulu sebagai pionir
pembangunan KPBU di bidang perumahan, sejalan dengan itu dilakukan
pendekatan skema kerjasama dengan badan usaha swasta tersebut.
Dimasa yang akan datang, penyediaan perumahan akan lebih banyak
memakai pembiayaan dari swasta. Dukungan yang bisa diberikan pemerintah
antara lain dengan skema KPBU. Pembangunan hunian dengan skema KPBU
fokus sasarannya yaitu pembangunan hunian vertikal diperkotaan yang
lahannya terbatas.
Penyelenggaran rumah susun tidak hanya menjadi monopoli pemerintah,
namun dapat pula melibatkan sektor swasta melalui skema KPBU tersebut.
Investasi pembangunan rumah susun sepenuhnya oleh pemerintah dan untuk
pengembalian investasi sektor swasta pada tahap pembangunan

menggunakan mekanisme angsuran sesuai Perjanjian Kerjasama yang

disepakati.
Skema KPBU juga dapat digunakan dalam pembangunan hunian berimbang
untuk pengembangan area seperti konsep superblok. Konsep superblok
bertujuan untuk memberikan solusi penyediaan rumah MBR agar tidak jauh ke
pusat keramaian dan ekonomi. Didalamnya harus dijamin ada sebagian hunian
yang dibangun untuk MBR.
Dengan adanya pembangunan rumah tapak, sangat sulit untuk membangun
satu rumah mewah, dua rumah sederhana, dan tiga rumah murah dalam satu
hamparan lahan. Tetapi hal tersebut mungkin dilakukan dengan pembangunan
hunian secara vertikal.
4.1.2. Prinsip-Prinsip Yang Menjadi Daya Tarik Swasta Dalam Pembangunan

Rumah Susun
Gambar 4.1. Skema Komersial KPBU
Sumber: Bappenas,” Kebijakan Umum Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha”, paparan
Workshop Perencanaan Pembangunan Daerah dan Alternatif Pembiayaan di Luar
APBD Pemkot Semarang, 2019
Secara umum proyek KPBU sudah mempertimbangkan aspek-aspek yang

dibutuhkan bagi pihak investor/swasta, hal ini berlaku pada seluruh
pembangunan infrastruktur. Khusus untuk pembangunan perumahan bersubsid
terdapat kekhususan karena bangunan rumah atau unit rumah susun
diperuntukan unuk 1 keluarga, dengan kata lain ada pembatasan pengguna.
Selain itu secara umum pengusaha real estate kurang berminat dengan skema
KPBU apabila hunian yang dibangun bukan menjadi hak milik, melainkan sewa.

Prinsip-prinsip tersebut dibawah ini selain untuk menanggapi kondisi tersebut

diatas, perlu hal-hal lain yang prinsip untuk dipertimbangka agar lebih menarik
pihak swasta yang ingin berinvestasi di KPBU Rusunawa. Adapun prinsip yang
perlu diperhatikan antara lain adalah:
1. Pengembalian Modal yang cepat / skema pendapatan yang tidak rumit

2. Penentuan harga sewa unit berdasarkan hasil kajian BUP yang kemudian
dimintakan persetujuan kepala daerah. Tarif sewa tidak dipatok dari pemda
namun atas dasar kajian
3. Bentuk Rumah Susun yang lebih diminati untuk dibangun/ dikelola adalah
berbentuk Rusunami, dengan kepemilikan rumah susun yang dibangun di
atas barang milik negara berupa tanah diterbitkan Sertifikat Kepemilikan
Bangunan Gedung (SKBG)
4. Jaminan pemerintah serta pemberian insentif kepada pihak pelaku
pembangunan berupa:
 Fasilitasi pengadaan tanah
 Sertifikasi tanah
 Perizinan
 Kredit konstruksi
 Insentif perpajakan dan PSU
5. Lahan yang dibangun dan kemudian akan dikelola merupakan lahan yang
pemanfaatannya bundling antara lahan yang dapat dimanfaatkan secara
komersial dan lahan bagi pembangunan rusun, baik dalam satu hamparan
lahan proyek dan/atau tidak dalam satu hamparan lahan proyek.
6. Lahan sudah clean and clear dari pemanfaatan existing.
7. Skema KSO dalam operasional / pengelolaan rusun dan PSU atau dapat
dikelola sendiri dengan perjanjian konsesi BOT;
8. Ada payung hukum yang lebih spesifik (les specialis) sebagai landasan
keterlibatan badan usaha swasta sebagai pelaku pembangunan rumah
susun

Gambar 4.2. Prinsip Daya Tarik Pihak Swasta
Dari 6 responden yang bergerak di

bidang real estate, dengan melakukan
diskusi informal secara personal, terdiri
atas representatif developer swasta,
BUMN Waskita, kontraktor dan
investor, pengurus REI dan perwakilan
dari pemda (pemprov Jawa Barat dan
Kota Bandung). Berpendapat bahwa
delapan prinsip diatas akan menjadi
daya tarik swasta untuk meningkatkan
kelayakan finansial atas proyek rusun
diatas lahan negara tersebut, baik
dalam skema pendanaan melalui
KPBU.
Sumber: Hasil interview, 2021
4.1.3. Dasar Pertimbangan Inovasi Implementasi Skema KPBU Rumah Susun

1. Dasar Hukum
Berikut dasar hukum pertimbangan dilakukan inovasi implementasi skema
KPBU, mengingat adanya kondisi spesifik suatu proyek atau sektor
tertentu, praktek yang berlaku umum, kont regulasi di masing-masing sektor
atau terkait posisi komersial yang disepakati para pihak adalah mengacu
pada pertimbangan hukum sebagai berikut:
 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia No.
101/PMK.08/2018 tentang Tata Cara Pemberian dan Pelaksanaan
Jaminan Pemerintah Bersama atau Melalui Badan Usaha Penjaminan
Infrastruktur terhadap Risiko Gagal Bayar dari Badan Usaha Milik
Negara yang Melakukan Pinjaman dan/ atau Penerbitan Obligasi
untuk Membiayai Penyediaan Infrastruktur.
 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor
73/PMK.08/2018 tentang Fasilitas Untuk Penyiapan dan Pelaksanaan
Transaksi Proyek Kerja Sama Pemerintah dengan Badan Usaha
dalam Penyediaan Infrastruktur.

 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor

260/PMK/210 pasal 11 mengamanatkan diterbitkannya suatu acuan
mengenai kategori dan distribusi risiko infrastruktur antara sektor
publik dan swasta (“Acuan Alokasi Risiko” atau singkatnya “Acuan”)
sebagai rujukan utama bagi PJPK dalam membuat Perjanjian KPBU.
Dasar Hukum yang secara spesifik menjelaskan tentang alokasi risiko

pengembalian investasi, secara tidk langsung mengamanatkan dapat
dilakukan kegiatan komersial didalam lahan pengusahaan yang dibiayai
skema KPBU sebagai salah satu upaya untuk mendapatkan kelayakan
pengembalian investasi.
 Sebagai dasar pertimbangan lain, mengacu pada Buku Acuan Alokasi
Risiko sesuai amanat Peraturan Menteri Keuangan No 260 tahun 2010
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan No 8
Tahun 2016 kepada PT Penjaminan Infrastruktur Persero (PT PII)
sebagai Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur (BUPI), bahwa
bundling kegiatan komersial banyak disebutkan dalam masing-masing
kategori jenis proyek infrastruktur yang di KPBU-kan. Namun khusus
untuk rumah susun belum terdefinisi, tetapi kajian ini dapat menjadi
masukan bagi PT. PII atas dasar beberapa kategori dalam buku
tersebut, aspek kegiatan komersial dalam proyek KPBU infrasruktur
maka khusus rusun dapat menjadi pertimbangan juga.
 Pasal 19 ayat 2 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang
Rumah SusunTanah yang dapat dibangun rumah susun dengan
pemanfaatan barang milik negara berupa tanah tersebut haruslah
tanah yang telah diterbitkan sertifikat hak atas tanah.
 Guna mendukung pensertifikatan barang milik negara berupa tanah
pemerintah telah mengeluarkan Peraturan Bersama Menteri
Keuangan dan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor:
186/PMK.06/2009 dan Nomor 24 Tahun 2009 tentang
Pensertifikatan Barang Milik Negara Berupa Tanah.
 Pertimbangan Lampiran IV Peraturan Menteri Keuangan Nomor:
96/PMK.06/2007 tentang Tata Cara Pelaksanaan Penggunaan,
Pemanfaatan, Penghapusan, dan Pemindahtanganan Barang
Milik Negara: Kerjasama Pemanfaatan Barang Milik Negara dilakukan

untuk mengoptimalkan pemanfaatan barang milik negara yang

belum/tidak dipergunakan dalam pelaksanaan tugas pokok dan fungsi
penyelenggaraan pemerintahan, meningkatkan penerimaan negara,
dan mengamankan barang milik negara dalam arti mencegah
penggunaan barang milik negara tanpa didasarkan pada ketentuan
yang berlaku
 Pasal 4 Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor:
33/PMK.06/2012
Tanah Negara tidak dapat disewakan, karena Negara bukan sebagai
pemilik tanah tetapi hanya sebagai penguasa sebagaimana dimaksud
dalam Hak Menguasai Negara, namun tanah yang berada di bawah
hak pengelolaan suatu lembaga yang merupakan Barang Milik
Negara, dapat disewakan Tujuan penyewaan Barang Milik Negara
yaitu:
a. Mengoptimalkan pemanfaatan BMN yang belum/tidak
dipergunakan dalam pelaksanaan tugas dan fungsi
penyelenggaraan pemerintahan Negara;
b. Memperoleh fasilitas yang diperlukan dalam rangka menunjang
tugas dan fungsi instansi pengguna barang; atau
c. Mencegah penggunaan BMN oleh pihak lain secara tidak sah
 Pasal 21 ayat 3 Undang-Undang Nomor 20 tahun 2011 tentang
Rumah Susun: Jangka waktu sewa atas Barang Milik Negara berupa
tanah dapat diberikan selama 60 tahun sejak ditandatanganinya
perjanjian tertulis. Perjanjian sewa harus tertulis sehingga dengan
demikian terdaftar dan mengikat bagi pihak ketiga,
 Pasal 48 ayat 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang
Rumah Susun: Sebagai tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas
barang milik Negara/daerah berupa tanah dengan cara sewa,
ditebitkan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG) sarusun.
 Pasal 1 ayat 9 Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor
25/PRT/M/2007 tentang Pedoman Setifikat Laik Fungsi Bangunan
Gedung: SKBG adalah surat penetapan status kepemilikan
bangunan gedung yang dikeluarkan berdasarkan hasil pendataan
pendaftaran bangunan gedung yang diterbitkan oleh instansi yang
ditunjuk sesuai dengan peraturan presiden.

2. Best Practice implementasi Skema KPBU Bundling dengan kegiatan

komersial
a) KPBU Lapas Salemba
PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero) atau PII menarget
proyek pembangunan Lembaga Pemasyarakatan (Lapas) Ciangir,
Tangerang dapat didanai investor melalui skema Kerjasama
Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU) pada tahun ini. Lapas Ciangir
direncanakan berbentuk open camp dan diperuntukkan menggantikan
peran Rutan Salemba di Jakarta Pusat., yang saat ini kapasitasnya
kurang memadai, serta lokasi Rutan yang berada di tengah kota dapat
memengaruhi keamanan dan ketertiban daerah sekitar.
Mayoritas tanah yang akan dibangun Lapas Ciangir merupakan milik
Pemerintah Provinsi DKI Jakarta. Rencananya Lapas Ciangir akan
dibangun di atas lahan seluas 30 hektare dengan anggaran Rp 1,2
triliun, jauh lebih luas dibandingkan Rutan Salemba yang hanya
memiliki luas 4,2 hektare. Jika jadi dipindah, Rutan Salemba akan
dimanfaatkan sebagai area komersial hingga perkantoran.
b) OBC KPBU Rusun PNS Gedebage (Pemerintah Provinsi Jawa
Barat) dan OBC KPBU Rusun Paldam (Pemerintah Kota Bandung)
Berdasarkan analisis OBC KPBU Rusun Paldam yaitu kurang lebih 50%
untuk sewa komersial non hunian dan Rusunami (komposisi 22:78)
serta 50% peruntukan Rusunawa dari total unit dengan angka sewa dan
KPBU Rusun PNS Gedebage, yaitu kurang lebih 60% sewa komersial
(hunian dan kegiatan non hunian) dan 40% Rusunawa dari total unit
dengan angka sewa, namun komposisi ini tidak mengikat dan
tergantung dari kajian OBC dan bisnisplan-nya. Komposisi ini sudah
termasuk bantuan VGF dan dukungan pembayaran melalui AP.
Gambar 4.3. Skema Pengembalian Investasi KPBU : sistem bundling kegiatan
komersial
Sumber: Bappenas,” Kebijakan Umum Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha”, paparan
Workshop Perencanaan Pembangunan Daerah dan Alternatif Pembiayaan di Luar APBD
Pemkot Semarang, 2019

3. Peluang
BMN atau Barang Milik Negara sebagaimana kita ketahui dalam berbagai
peraturan yang yang terkait dengan BMN adalah “Semua barang yang
dibeli atau diperoleh atas beban APBN atau berasal dari perolehan
lainnya yang sah”. Sementara itu BMN idle sesuai dengan Peraturan
Menteri Keuangan No.250/PMK.06/2011 yang kemudian diperbaharui
dengan Peraturan Menteri Keuangan No.71/PMK.06/2016, adalah “BMN
berupa tanah dan/atau bangunan yang tidak digunakan untuk
kepentingan penyelenggaraan tugas dan fungsi
Kementerian/Lembaga”. Namun kemudian dijelaskan lagi tidak hanya
BMN yang sedang tidak digunakan dalam penyelenggaraan tugas dan
fungsi (tusi) kementerian/Lembaga (K/L) saja yang disebut BMN idle, BMN
yang sedang digunakan tetapi tidak sesuai dengan tusi K/L juga bisa
dikategorikan sebagai BMN idle. Ada mekanisme tahapan yang harus
ditempuh sehingga suatu BMN terindikasi idle (tak terpakai), di sisi yang
lain ada aspek efisiensi uang negara ketika BMN terindikasi idle yaitu
adanya biaya pemeliharaan yang tetap dibebankan pada APBN.
Ketika BMN idle terindikasi, kemudian diserahkan kepada Pengelola
Barang (DJKN) maka akan segera timbul kewajiban pemeliharaan dan
pengamanan yang dampaknya membebani APBN, oleh karena itu tindakan
pemanfaatan dengan segera sangat diperlukan, disamping untuk menekan
biaya pemeliharaan juga kemungkinan potensi penerimaan negara dari
suatu BMN Idle yang akan dimanfaatkan. Di sini analisa highest and best
use sangat diperlukan guna melihat peruntukan yang tepat dan potensi
pasarnya. Jika merupakan aset yang berada pada lokasi strategis dan
memiliki nilai ekonomis tinggi maka bisa disewakan atau melalui sistem bagi
hasil keuntungan dengan pihak swasta yang berminat untuk kerjasama
pemanfaatan, sehingga diperoleh PNBP yang lumayan bagi Negara. Nilai
sewa properti secara umum memang berkisar antara 3%-5% dari harga
pasaran suatu properti, namun dengan pengelolaan yang baik, dengan cara
meng-upgrade baik itu dengan merubah atau menambah fungsi dan
fisiknya maka nilai sewa bisa menjadi lebih tinggi. Bahkan untuk jenis
properti tertentu seperti hotel, memiliki potensi pendapatan yang jauh lebih
tinggi dibandingkan dengan jenis properti yang lain.
Lokasi BMN idle merupakan lokasi yang cukup strategis, bahkan memiliki

nilai plus jika berada di zona atau kawasan komersial. Perlu diperhatikan
juga insfrastruktur dan fasilitasnya apakah bisa menunjang sehingga BMN
idle bisa dimanfaatkan secara optimal. Karakteristik lokasi dan kemudahan
akses menjadi salah satu pertimbangan suatu BMN idle memiliki potensi
untuk dimanfaatkan. Bukan hanya lokasi yang strategis saja, potensi
keuntungan paling maksimal apa yang bisa dimanfaatkan sehingga BMN
idle bisa memberikan pemasukan uang ke negara. Namun jangan
dilupakan untuk aspek legalitasnya, apakah suatu BMN idle sudah clear
and clean sehingga tidak ada potensi permasalahan hukum di kemudian
hari.
4.1.4. Skema KPBU Pembangunan Rumah Susun (Model Pembangunan Lahan

BMN/BMD secara Bundling dengan kegiatan komersial)
Lahan yang dibangun dan kemudian akan dikelola adalah lahan yang
komersial dan lahan bagi pembangunan rusun sederhana, baik dalam satu
hamparan lahan proyek dan/atau tidak dalam satu hamparan lahan proyek.
Adapun komposisinya sangat bergantung pada luas lahan dan jumlah tower
hunian yang dibangun, baik itu penyediaan fasilitas untuk penghuni MBR dan
MBMB maupun masyarakat umum/ komersial.
Pembangunan rumah susun dengan pemanfaatan barang milik negara berupa

tanah dapat disewa hingga 60 tahun (Pasal 21 ayat 3 Undang-undang Nomor
20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun). Hal ini jika dikaitkan dengan masa
konsesi, maka perlu dipertimbangkan lama masa sewa dan status setelahnya.
Penyelenggaraan Rusunawa dengan kelompok sasaran penghuni MBR

dikelola sepenuhnya oleh Pemerintah melalui UPT Dinas terkait atau dapat
pula berbentuk BLUD, tarif yang diberlakukan bersubsidi dan ditetapkan melalui
Peraturan Kepala Daerah. Sedangkan, pada penghuni umum dapat dikelola
dengan mekanisme kemitraan antara Pemerintah dan Swasta dengan
pengenaan tarif komersial.
Diusulkan 4 model KPBU bundling pemanfaatan lahan peruntukan komersial
dengan Rumah susun bersubsidi. Secara ilustrasi dijelaskan sebagai berikut:

1. Model Pengusahaan Proyek Rusunawa Dan Komersial Pada Lahan

Satu Hamparan
Lahan satu hamparan dengan konsep swasta mengelola lahan BMN/BMD
pada untuk dibangun dengan komposisi pemanfaatan bangunan untuk
kegiatan komersial dan Rumah Susun Sederhana Sewa. Komposisi
disesuaikan dengan kajian OBC/ Bisnisplan-nya. Best practise
menjelaskan bahwa komposisi yang layak secara bisnis lebih besar
peruntukan bagi komersial. Seperti pendekatan perumahan berimbang.
Usulan sebaiknya tidak lebih dari komposisi Rusunawa: komersial adalah
60:40 dengan beberapa tambahan dukungan dari pemerintah/pemerintah
daerah. Mungkin untuk pengelolaan PSU yang dilimpahkan ke pihak
swasta, dapat menambah tingkat kelayakan finansial.
secara maksimal (Rusunawa+Komersial)
Sumber: Inspirasi KPBU Peldam yang diolah/analisis kembali, 2021
2. Model Pengusahaan Proyek Rusunawa Dan Komersial Pada Lahan

Tidak Satu Hamparan
Lahan tidak satu hamparan dengan konsep swasta mengelola lahan
BMN/BMD pada lokasi strategis untuk dibangun komersial, namun
diberikan kewajiban membangun lahan bagi peruntukan rumah susun
sederhana bersubsidi, dalam satu kontrak kerjasama

Rusunawa+Komersial
3. Model Pengusahaan Proyek Rusunami Pada Lahan Satu Hamparan

Lahan satu hamparan dengan konsep swasta mengelola lahan BMN/BMD
pada untuk dibangun dengan komposisi pemanfaatan bangunan untuk
kegiatan komersial dan Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami)
kepemilikan rumah susun yang dibangun di atas barang milik negara
berupa tanah diterbitkan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG).
Komposisi disesuaikan dengan kajian OBC /Bisnisplan-nya. Best practise
menjelaskan bahwa komposisi yang layak secara bisnis lebih besar
peruntukan bagi komersial.
Komposisi: Komersial dan rusunami 30:70.

secara maksimal (Rusunami+Komersial)
Sumber: Inspirasi KPBU Peldam yang diolah/analisis kembali, 2021
4. Model Pengusahaan Proyek Rusunami Pada Lahan Tidak Satu

Hamparan
Lahan tidak satu hamparan dengan konsep swasta mengelola lahan
BMN/BMD pada lokasi strategis untuk dibangun komersial, namun
diberikan kewajiban membangun lahan bagi peruntukan rumah susun
bersubsidi (Rusunami), dalam satu kontrak kerjasama
Rusunami + Komersial

4.1.5. Struktur KPBU Rumah Susun

Ketersediaan rumah bagi masyarakat golongan menegah bawah menjadi isu
yang harus segera dipecahkan dalam rangka mewujudkan kota yang lebih
humanis. Pelaksanaan KPBU dalam sektor perumahan rakyat dapat membantu
akselerasi pembangunan tersebut. PJPK pada proyek ini adalah Menteri,
Gubernur, Bupati, atau Walikota sesuai dengan kewenangannya. Skema
kerjasama untuk pengembangan perumahan rakyat menggunakan skema BOT
atau Availability Payment. Akan tetapi, untuk kondisi saat ini skema BOT
menjadi pilihan karena BU dapat lebih fleksibel melakukan proses transaksi
dengan pembeli menggunakan skema pembiayaan/kredit kepemilikan hunian
yang lebih fleksibel.
Terdapat 2 model struktur KPBU yang dapat diterapkan untuk KPBU Rumah
Susun, yaitu:
1. Build Of Transfer (BOT) Rumah Susun Sederhana
Pada skema ini, BU membayar kontribusi tetap kepada pemerintah atas
pemakaian aset. Risiko spesifik terkait Rumah Susun Sederhana adalah
risiko lokasi, risiko demand (penghuni dan tenant), dan risiko wanprestasi
pembayaran pemilik/penyewa hunian/ruangan. Risiko lokasi khususnya
terkait dengan aksesibilitas (transportasi), ketersediaan fasilitas umum dan
sosial di sekitar hunian, dan sebgainya. Risiko demand atas minat tidaknya
tenant yang mengisi juga menjadi perhatian. Selain itu, risiko wanprestasi
pembayaran pemilik/penyewa hunian/ruangan atas biaya sewa atau biaya
pemeliharaan. Kondisi lokasi menjadi aspek yang harus dikaji dengan
komprehensif di awal studi sebagai mitigasi. Adapaun risiko demand dan
wanprestasi pembayaran pemilik/penyewa hunian/ruangan menjadi aspek
yang menjadi fokus utama Badan Usaha.

Gambar 4.8. BOT Rumah Susun Sederhana
Sumber: Buku “Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU) di Indonesia: Acuan Alokasi
Risiko”, PT PII (persero), 2016
2. Ability Payment (AP) Rumah Susun Sederhana

Pada skema ini, BU tidak menanggung risiko demand dan wanprestasi
pembayaran pemilik/penyewa hunian/ruangan. Risiko-risiko tersebut
menjadi fokus perhatian pemerintah.
Gambar 4.9. AP Rumah Susun Sederhana
Sumber: Buku “Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU) di Indonesia: Acuan Alokasi Risiko”,
PT PII (persero), 2016

4.1.6. Konsep Kelembagaan

Kelembagaan dalam pengembangan dan pengelolaan rusunawa merupakan
unsur penting agar pengelolaan rusunawa dapat memenuhi harapan para
pemangku kepentingan yang terkait dengan rusunawa. Agar tujuan
pembangunan rusunawa dapat tercapai dengan baik, maka unsur-unsur
kelembagaan yang sangat terkait dengan penyelenggaraan rusunawa harus
bersinergi, berinteraksi, berintegrasi dan berkoordinasi secara intens dalam
menjalankan program-program yang telah dirumuskan bersama. Kelembagan
ini sebagai salah satu bentuk solusi dari permasalahan pengelolaan rusunawa
yang sebelumnya tidak terkoordinasi dengan baik sehingga kondisi rusunawa
menjadi kurang terjaga.
Dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun,
pengelolaan rumah susun dilakukan oleh pengelola, jadi berbeda istilah dengan
Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 14 Tahun 2007, yang
menyebut pengelola rusunawa adalah badan pengelola.
Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 14/Permen/M/2007
dalam Pasal 1 Angka 4, menyatakan bahwa “Pengelola, yang selanjutnya
disebut badan pengelola, adalah instansi pemerintah atau badan hukum atau
badan layanan umum yang ditunjuk oleh pemilik rusunawa untuk
melaksanakan sebagian fungsi pengelolaan rusunawa”.
Peraturan Menteri tersebut masih mengacu pada UU No. 16 Tahun 1985

tentang Rumah Susun, dalam Pasal 1 Angka 12, yang menyatakan bahwa
"Badan pengelola" adalah badan yang bertugas untuk mengelola rumah
susun”;
UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, dalam Pasal 1 Angka 20,
menyatakan bahwa “Pengelola adalah suatu badan hukum yang bertugas
untuk mengelola rumah susun”;
Berdasarkan kondisi tersebut, maka istilah “badan pengelola”

selanjutnya dibaca sebagai “pengelola

Secara umum model organisasi pengelola rusunawa dibedakan dalam 2 (dua)

model sebagai berikut :
a) Model swakelola yaitu pengelola operasional merupakan bagian dari
organisasi pemilik atau yang mewakili pemilik rusunawa, yaitu unit
pelaksana teknis (UPT) atau badan usaha milik negara/daerah
(BUMN/BUMD) atau perhimpunan penghuni/pemilik rusunawa atau
perusahaan swasta pengembang rusunawa.
b) Model kerja sama operasional yaitu pengelolaan operasional merupakan
pihak ketiga, terdiri dari konsultan properti, koperasi dan perhimpunan
penghuni, yang bermitra dengan pemilik yang mewakili pemilik/pemegang
hak pengelolaan aset rusunawa untuk melaksanakan tugas pengelolaan
operasional rusunawa dalam jangka waktu yang ditentukan dan sesuai
dengan peraturan yang berlaku.
A. Model Swakelola
Berdasarkan data dari sampling daerah yang diuraikan pada Bab 3, maka
badan pengelola rusunawa yang sudah berjalan saat ini antara lain
berbentuk UPT (unit pelaksana teknis) dari dinas yang berwenang
mengelola rusun/rusunawa dimasing-masing daerah, kecuali di DKI
Jakarta kelembagaan rusunawa ada yang berbentuk pola kerjasama
dengan Perumnas atau model skema Penyertaan Modal Pemerintah
(PMP). Masing-masing skema yang dimaksud adalah sebagai berikut:
a. Berdasarkan data sampling Provinsi Jawa Barat, Provinsi Sumatera
Utara, Provinsi DKI Jakarta (sebagian dari sejumlah Rusunawa), Kota
Bandung, Kota Medan, Kota Surabaya dan Kabupaten Bogor, badan
pengelola masih berbentuk UPT yang dibentuk oleh Peraturan
Gubernur/walikota/bupati.
b. Berdasarkan data sampling Provinsi DKI Jakarta badan pengelola
berbentuk pola kerjasama dengan Perumnas atau model skema
Penyertaan Modal Pemerintah (PMP)yang dibentuk oleh Peraturan
Gubernur.

Tabel 4.1. Dasar Hukum UPT
Sumber: Diklat Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa, Modul 4 Pengelolaan Rusunawa, 2016
Gambar 4.10. Skema Badan Pengelola Rusunawa (Non KPBU)
Pola UPT Pola PMP
Sumber: Diklat Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa, Modul 4 Pengelolaan Rusunawa, 2016,
berdasarkan studi PU-JICA tentang Kajian Pengelolaan Operasional Rusunawa, 2007
Catatan: Untuk Provinsi Jawa Barat, dalam proses perubahan UPT menjadi BLUD

B. Model Kerja Sama Operasional
Dengan akan dipakainya skema pembiayaan pembangunan KPBU

melalui skema KPBU, maka skema kelembagaan pengelola yang
cocok adalah kemitraan dengan swasta. (Model Kerjasama
Operasional/ KSO)
Pola kemitraan ini mengacu pada PP No. 44 tahun 1997 mengenai

kemitraan. Kemitraan adalah kerja sama usaha antara usaha kecil dengan
usaha menengah dan atau dengan usaha besar yang disertai pembinaan
dan pengembangan oleh Usaha Menengah dan atau Usaha Besar dengan
memperhatikan prinsip saling memerlukan, saling memperkuat dan saling
menguntungkan.
Gambar 4.11. Skema Badan Pengelola Rusunawa (Proyek KPBU)
Sumber: Diklat Pemeliharaan dan Perawatan Rusunawa, Modul 4 Pengelolaan Rusunawa,

2016, berdasarkan studi PU-JICA tentang Kajian Pengelolaan Operasional
Rusunawa, 2007

4.2. RISIKO IMPLEMENTASI KPBU RUMAH SUSUN SUBSIDI
KPBU memberikan fleksiblitas bagi badan usaha untuk melakukan pengelolaan biaya
(cost management) diantaranya melalui negosiasi dengan subkontraktor dan
fleksiblitas pengelolaan tenaga kerja. Secara konsep, dalam KPBU risiko tersebut
dialokasikan kepada badan usaha karena dianggap lebih mampu untuk mengelolanya.
Selain itu motif badan usaha untuk mencari keuntungan juga akan mendorong efisiensi
dalam pengelolaan biaya proyek.
Penyediaan infrastruktur perumahan (rumah susun) melalu KPBU biasanya

dilaksanakan melalui suatu kontrak komprehensif dengan jangka waktu yang panang
dan tidak ada pembayaran kepada badan usaha selama masa konstruksi proyek.
Kontrak tersebut dapat meliputi desain, membangun, membiayai, mengoperasikan
dan memelihara asset infrastruktur.
Badan usaha akan meminimalisasi risiko kerugian yang diakibatkan oleh kesalahan
perencanaan dan pengeluaran sumberdaya dalam jumlah dengan mengurangi biaya
kontruksi agar dapat margin yang lebih besar.
4.2.1 Identifikasi Risiko

Identifikasi risiko implementasi skema KPBU Rumah susun subsidi dilakukan
dengan pendekatan kategori risiko KPBU yang kemudian dikembangkan
sebagai suatu daftar kelompok risiko yang generi. Kategori ini diharapkan dapat
digunakan untuk membantu mengidentifikasi peristiwa-peristiwa risiko spesifik
kepada setiap proyek KPBU. Peristiwa-peristiwa risiko yang teridentifikasi
tersebut dapat digunakan lebih jauh untuk tahapan penilaian risiko dan
pengembangan matriks/strategi alokasi risiko.
Setelah penggunaan Kategori Risiko KPBU, peristiwa-peristiwa risiko yang
telah diidentifikasi kemudian dievaluasi menggunakan matriks alokasi risiko
yang dibuat untuk setiap sektor dan struktur (“Matriks Risiko KPBU”). Dalam
mengembangkan matriks tersebut, prinsip alokasi risiko, best practice dan
kerangka regulasi terkait di Indonesia menjadi referensi yang digunakan.
Matriks ini hanya merupakan referensi dan tidak bersifat kaku, mengingat
alokasi suatu risiko yang akhirnya dianggap optimal perlu mempertimbangkan
situasi dan kondisi spesifik pada masing-masing proyek.

Tabel 4.2. Identifikasi Risiko KPBU Rusunawa

PIHAK
KATEGORI RISIKO DESKRIPSI TERDAMPAK
RISIKO
Disebabkan oleh
perkembangan politik negara Pemerintah/Pemda/
Terminasi/pengentian
sehingga salah satu pihak PJPK
Perjanjian
berkeberatan dan dan Badan usaha
menghentikan perjanjian.
Mata uang asing tidak bisa
Mata uang asing tidak
ditransfer ke negara asal Badan Usaha
dapat direpatriasi
investor.
Risiko Politik Nasionalisasi /
Risiko propriasi pengambilalihan tanpa Badan Usaha
kompensasi (yang memadai).
Hanya jika dipicu keputusan
Keterlambatan perolehan
sepihak /tidak wajar dari Badan Usaha
persetujuan perencanaan
otoritas terkait.
Hanya jika dipicu keputusan
Gagal/terlambatnya
sepihak /tidak wajar dari Badan Usaha
perolehan persetujuan
otoritas terkait.
Aspek-aspek yang tidak dapat
diperkirakan pada saat PJPK
dan badan usaha
 Risiko internal kewajiban
menandatangani perjanjian Pemerintah/Pemda/
finansial (kewajiban
kerja sama sehingga PJPK
kontigensi).
menimbulkan kewajiban PJPK dan Badan usaha
Risiko fiskal untuk memberikan
kompensasi finansial
(kewajiban kontigensi).
 Risiko ternal yang
 Perubahan regulasi
mengakibatkan
ekonomi makro dan pajak Badan Usaha
perubahan kebijakan
 Refocusing anggaran
fiskal
Selain melihat keuangan
investor, perbankan juga akan
melihat kelayakan dan segi
Pemerintah/Pemda/
Kegagalan mencapai finansial proyeknya secara
PJPK
financial close langsung, hal ini yang
Dan Badan usaha
menentukan cepat atau
lambatnya financial close
Risiko dapat tercapai.
Finansial Cakupan asuransi untuk risiko
tertentu tidak tersedia di
Risiko asuransi pasaran dan kenaikan Badan Usaha
substansial tingkat premi
terhadap estimasi awal
Pencairan bertahap berisiko
Risiko pencairan VGF/ AP tidak dapat dilakukan tepat Badan Usaha
waktu
Risiko pada bagian yang
menjadi dukungan pemerintah
Risiko Risiko ketimpangan waktu (dukungan konstruksi
Badan Usaha
interface dan kualitas pekerjaan sebagian) atau ruas-ruas yang
dibangun ketika kondisi
keuangan BUP sudah menipis

PIHAK
RISIKO
Rework yang substantial
Risiko perbedaan terkait perbedaan standar /
Badan Usaha
standar/metode layanan metode layanan yang
digunakan
Miskomunikasi di dalam
internal dan eksternal
organisasi, termasuk
mengakibatkan
Risiko relasi keterlambatan/ kesalahan Badan Usaha
proses karena kurang
pengalaman di proyek
KPBU/Project Financing
Default Badan usaha, Untuk risiko sponsor dapat

Risiko muncul dalam penyelesaian
sponsor proyek, lender Badan Usaha
sponsor konstruksi
proyek
Lahan tidak dapat  Sebagian besar lahan
digunakan karena perlu BMN/BMD sudah
adanya relokasi kegiatan dimanfaatkan baik secara
isting/ masyarakat liar maupun tidak
Pemerintah/Pemda/
 Kondisi lahan masih belum
PJPK
clean & clear sehingga dan Badan usaha
perlu dilakukan relokasi
terlebih dahulu, serta aset
bangunan yang ada
dilahan perlu dikonfirmasi
lebih lanjut
Proses pemukiman kembali  Apakah relokasi warga
warga yang rumit bersifat permanen/
dipindahkan atau
sementara konstruksi
berlangsung Pemerintah/Pemda/
 Apabila pemindahan PJPK
sementara, maka dan Badan usaha
Risiko lokasi
bagaimana skema
pembiayaan yang
ditetapkan (apakah harus
sewa atau digratiskan)
Risiko Status Tanah  Secara yuridis,
kepemilikan sudah sangat
jelas apakah lahan
tersebut BMN atau BMD
 Fakta, sebagian lahan
tersebut telah ditempati
oleh pihak-pihak tertentu Pemerintah/Pemda/
yang mengklaim PJPK
kepemilkan atau susah di Dan Badan usaha
relokasi karena adanya
kebijakan-kebijakan
sebelumnya yang
mengizinkan
warga/pemakaian lahan
isting

PIHAK
RISIKO
Ketidakjelasan spesifikasi Kesiapan dokumen lelang, di
output antaranya adalah spesifikasi
Badan Usaha
teknis minimum (basic design)
yang harus dipenuhi.
Kenaikan biaya konstruksi  Biaya konstruksi sangat
sensitif dengan
penyesuaian-penyesuaian
yang dapat saja terjadi
akibat kondisi lapangan Badan Usaha
yang tidak terduga
 faktor inflasi dan
kemungkinan terjadinya
kenaikan harga-harga.
Kesalahan desain  Dokumen KPBU hanya
Risiko Desain, menyediakan basic design,
Konstruksi, uji detailed design merupakan
operasi kewajiban dari pemenang
lelang sehingga perlu
diperhatikan bahwa BUP Badan Usaha
pemenang lelang dapat
melakukan DED dengan
baik
 Desain harus memenuhi
spesifikasi output
Terlambatnya penyelesaian Penyelesaian konstruksi harus
konstruksi sesuai dengan perkiraan
waktu pada studi kelayakan
Pemerintah/Pemda/
dan merupakan risiko yang
PJPK
dialokasikan kepada Badan
Dan Badan usaha
Usaha Pelaksana kecuali
keterlambatan disebabkan
oleh PJPK.
Buruk atau tidak Akibat fasilitas tidak bisa
Badan Usaha
Resiko tersedianya layanan beroperasi
Operasional Risiko sosial dan budaya Masyarakat yang menolak
Badan Usaha
lokal untuk direlokasi.
Kegagalan manajemen Kegagalan atau
proyek ketidakmampuan Badan
Usaha dalam mengelola Badan Usaha
operasional Proyek
Kerjasama
Kegagalan kontrol dan PJPK dan Badan Usaha
monitoring proyek Pelaksana masing-masing
memiliki fungsi monitoring,
PJPK memonitoring kinerja
Pemerintah/Pemda/
BUP dan juga layanan yang
PJPK
tersedia sementara BUP
Dan Badan usaha
memonitoring pekerjaan
proyek. Kantor bersama juga
membantu monitoring proyek
KPBU.

PIHAK
RISIKO
Kenaikan biaya O&M Proyek dengan feasibility
study yang kurang memadai
umumnya berdampak kepada Badan Usaha
biaya O&M ketika beroperasi.
Kesalahan estimasi biaya  Biaya material, bahan,

life cycle inflasi, pekerja, dan lainnya
cukup bervariasi di
Resiko
berbagai daerah di
Operasional
Indonesia. Sehingga ketika
proses penyiapan,
sebaiknya sudah dilakukan
pemetaan sumber
material, bahan, dan Badan Usaha
pekerja serta
memperkirakan inflasi di
lokasi proyek
 Kenaikan (trim) tingkat
inflasi terhadap asumsi
dalam life-cycle cost dan
suku bunga.
 Fluktuasi (trim) nilai tukar
Kegagalan mengajukan Jika kegagalan mengajukan
penyesuaian tarif tarif merupakan murni
kehendak PJPK misal karena
dianggap tarif saat ini masih
cukup tinggi maka risiko ini Pemerintah/Pemda/
merupakan risiko PJPK, PJPK
namun jika kegagalan Dan Badan usaha
mengajukan tarif karena satu
Risiko dan lain hal yang disebabkan
Pendapatan oleh BUP maka risiko ini
merupakan risiko BUP
Keterlambatan Lebih umum terjadi karena
penyesuaian tarif periodik keinginan PJPK untuk
menunda kenaikan tarif.
Biasanya karena tarif
dianggap masih kemahalan Badan Usaha
walaupun inflasi hasil evaluasi
dua tahunan sudah cukup
tinggi.
Tingkat penyesuaian tarif Perlu diperhatikan kelogisan

lebih rendah dari proyi dari perkiraan penyesuaian Badan Usaha
tarif di dokumen FS.
Risiko Kesalahan perhitungan Penetapan tarif terlalu optimis
Pendapatan estimasi tarif atau di atas kemauan
membayar konsumen Badan Usaha
Rendahnya kesadaran
penghuni untuk membayar Badan Usaha
sewa

PIHAK
RISIKO
tingkat pengembalian
investasi yang tidak sesuai Badan Usaha
dengan rencana.
Bencana alam Terjadinya bencana alam
sehingga tidak dapat Pemerintah/Pemda/
beroperasi secara normal PJPK
Dan Badan usaha
Force majeure politis Peristiwa perang, kerusuhan,
Risiko Force gangguan keamanan Badan Usaha
Majeure masyarakat.
Force majeure Jika di atas 6-12 bulan,dapat
berkepanjangan mengganggu aspek ekonomis
(pandemic atau lainnya) pihak yang terkena dampak
(terutama bila asuransi tidak Badan Usaha
tercover), seperti pandemic
atau lainnya
Risiko nilai aset turun terjadi kebakaran, ledakan,

kebijakan tataruang
menempatkan rencana Pemerintah/Pemda
infrastruktur tertentu yang
Risiko
mengakibatkan penurunan
Kepemilikan
asset
Aset
Transfer aset setelah Proses transfer aset Pemerintah/Pemda
kontrak KPBU berakhir terkendala karena ada
perbedaan mekanisme
pengalihan atau penilaian.
Sumber: Hasil analisis 2021
Gambar 4.12. Grafik Risiko berdasarkan Kategori Risiko
Sumber: Hasil analisis dari pendapat responden

Sumber: Hasil analisis dari pendapat responden
4.3. DUKUNGAN PEMERINTAH DAN KEBIJAKAN/PERATURAN PERUNDANG-

UNDANGAN TERKAIT
Pengadaan tanah, keterbatasan, dan harga lahan yang semakin tinggi menjadi
penghambat terlaksananya pemenuhan target perumahan dan kawasan permukiman
sesuai dengan Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) periode
2020-2024. Arah kebijakan dengan meningkatkan akses masyarkat terhadap
perumahan dan permukiman yang layak, aman, dan terjangkau, dimana salah satu
strategi dari sisi supply adalah pemanfaatan tanah milik Negara/BUMN untuk
mendukung penyediaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan menengah
kebawah.
Untuk mewujudkan penyediaan infrastruktur rumah susun, maka analisis dukungan

pemerintah dan kebijakan/peraturan perundang-undangan terkait yaitu sebagai
berikut:
1. Dibutuhkan penyesuaian regulasi pada PMK Nomor 115/PMK.06/2020 tentang

Pemanfaatan Barang Milik Negara, khususnya mengenai kewajaran jangka waktu
kerjasama dari skema pemanfaatan Barang Milik Negara untuk sektor perumahan
dan kawasan permukiman.
2. Pelaksanaan KPBU mengacu pada Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 2015
tentang Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha Dalam Penyediaan
Infrastruktur. Aturan ini mengatur 19 jenis proyek infrastruktur yang dapat

dikolaborasikan dengan pihak swasta seperti infrastruktur jalan, air minum,

telekomunikasi, pendidikan, lembaga pemasyarakatan, kesehatan maupun
perumahan rakyat. Yang menjadi catatan, aturan ini hanya diatur peraturan
setingkat Peraturan Presiden. Maka, perlu disusun peraturan setingkat dengan
undang-undang. Hal ini perlu dilakukan agar tidak menyulitkan dalam
pelaksanaannya karena dapat mengatur lebih banyak sektor dalam pemerintahan.
3. Hingga saat ini, belum terdapat suatu pedoman atau panduan bagi PJPK dalam
menyusun anggaran dan melaksanakan kewajiban untuk membayar kompensasi
finansial kepada Badan Usaha atas terjadinya risiko infrastruktur. Diperlukan suatu
pedoman yang menjadi dasar PJPK untuk mengalokasikan anggaran untuk
pembayaran kompensasi finansial, yang paling tidak berisi kriteria-kriteria dapat
dianggarkannya alokasi dana kompensasi finansial, mekanisme penganggaran
dana kompensasi finansial, dan pengaturan mengenai jenis belanja serta mata
anggarannya. Kriteria penganggaran dapat berupa adanya suatu kajian yang
menyimpulkan bahwa tingkat keterjadian dan besaran kompensasi finansial harus
diberikan adalah pasti akan terjadi, serta menjelaskan sebabsebab terjadinya
risiko infrastruktur dan mitigasi risiko yang telah dilaksanakan oleh PJPK. Kajian
tersebut dapat dihasilkan jika PJPK memiliki mekanisme pengelolaan risiko yang
baik dan efektif. Mekanisme penganggaran dana kompensasi finansial
seyogyanya dapat mendukung PJPK untuk lebih antisipatif dan responsif dalam
melaksanakan pembayaran kompenasi finansialnya. Mekanisme yang dapat
dipertimbangkan misalnya melalui realokasi anggaran PJPK atau PJPK diberikan
wewenang untuk dapat menganggarkan dana kewajiban kontingensi dengan
syarat dan ketentuan tertentu sebagaimana Kementerian Keuangan selaku
penjamin dalam proyek infrastruktur dapat mengalokasikan dana kewajiban
penjaminan Pemerintah. Sementara untuk jenis anggaran dalam APBN dapat
dipertimbangkan untuk dimasukkan dalam jenis Belanja Lain-Lain mengingat
pembayaran kompensasi finansial bukan merupakan aktivitas yang rutin terjadi.

4.
BAB V
5. Kesimpulan dan Rekomendasi
6.
Model skema KPBU bundling komersial dan rumah susun bersubsidi menjadi
suatu usulan skema yang akan menadi daya Tarik pihak swasta untuk turut serta
dalam pembangunan rumah susun bersubsidi.
Pola pengusahaan komersial pada lahan BMN/D baik dalam satu hamparan atau
bukan satu haparan dapat diimplementasikan dalam pengusahaan rumah susun
bersubsidi, dengan memperhatikan prinsip-prinsip bisnis ke dalam skema KPBU
5.1 KESIMPULAN
1. Pelibatan pihak swasta dalam penyelenggaraan rumah susun sederhana yang

merupakan pelayan publik dan merupakan bagian urusan pemerintah (pusat).
Skema KPBU disesuaikan dengan adanya penyesuaian-penyesuaian aspek
bisnis yang profitable terhadap pihak swasta, atas dasar hal tersebut maka untuk
menarik minat pihak swasta dalam pembangunan rumah susun dengan skema
KPBU perlu diperhatikan beberapa hal yang cukup prinsip, antara lain:
a. Pengembalian Modal yang cepat / skema pendapatan yang tidak rumit

b. Penentuan harga sewa unit berdasarkan hasil kajian BUP yang kemudian
dimintakan persetujuan kepala daerah. Tarif tidak dipatok dari pemda namun
atas dasar kajian
c. Bentuk Rumah Susun yang lebih diminati untuk dibangun/ dikelola adalah
berbentuk Rusunami, dengan kepemilikan rumah susun yang dibangun di
atas barang milik negara berupa tanah diterbitkan Sertifikat Kepemilikan
Bangunan Gedung (SKBG)
d. Jaminan pemerintah serta pemberian insentif kepada pihak pelaku
pembangunan berupa:
 Fasilitasi pengadaan tanah
 Sertifikasi tanah
 Perizinan
 Kredit konstruksi
 Insentif perpajakan dan PSU
e. Lahan yang dibangun dan kemudian akan dikelola merupakan lahan yang
komersial dan lahan bagi pembangunan rusun, baik dalam satu hamparan
lahan proyek dan/atau tidak dalam satu hamparan lahan proyek.
f. Lahan sudah clean and clear dari pemanfaatan existing
g. Skema KSO dalam operasional / pengelolaan rusun dan PSU atau dapat
dikelola sendiri dengan perjanjian konsesi BOT;
h. Ada payung hukum yang lebih spesifik (les specialis) sebagai landasan
keterlibatan badan usaha swasta sebagai pelaku pembangunan rumah susun
2. Berdasarkan prnsip-prinsip yang telah dikemukakan, maka skema KPBU perlu

penyesuaian-penyesuaian antara lain dijelaskan pada poin b tersebut diatas, yaitu
masalah tarif sewa. Komponen perhitungan besaran tarif sewa rumah susun diatur

dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Dan Perumahan Rakyat Nomor

01/PRT/M/2018 Tahun 2018 tentang Bantuan Pembangunan dan Pengelolaan
Rumah Susun, Yang ditetapkan oleh pemerintah daerah melalui peraturan daerah
adalah besaran tarif retribusi atau tarif sewa untuk pemakaian rumah susun
sederhana. Besaran tarif sewa rumah susun tidak lebih besar 1/3 (satu per
tiga) dari upah minimum provinsi. Hasil perhitungan tarif sewa satuan rumah susun
(sarusun) ditetapkan oleh pengguna barang milik negara atau pengelola barang
milik daerah. Perhitungan besaran tarif sewa sarusun oleh pengelola tidak
lebih besar 1/3 (satu per tiga) dari upah minimum provinsi. Hasil perhitungan tarif
sewa sarusun ditetapkan oleh pengguna barang milik negara atau pengelola
barang milik daerah. Dalam hal penetapan tarif tidak dapat dijangkau oleh
penghuni sarusun, maka Pemerintah Pusat atau pemerintah daerah dapat
memberikan subsidi tarif sewa sarusun sesuai dengan kewenangannya.
Pertimbangan hukum terkait tarif sewa yang sudah diatur tersebut, dapat
menjadi kendala dalam perhitungan bisnisplan apabila tidak memenuhi
jumlah pengembalian investasi yang harus dibayarkan pada masa konsesi
tersebut.
3. Skema KPBU bundling antara Rumah susun subsidi dan komersial

Diusulkan 4 model KPBU bundling pemanfaatan lahan peruntukan komersial
dengan Rumah susun bersubsidi, yaitu:
a. Model Pengusahaan Proyek Rusunawa dan Komersial pada lahan satu
Hamparan
b. Model Pengusahaan Proyek Rusunawa dan Komersial pada lahan tidak
satu Hamparan
c. Model Pengusahaan Proyek Rusunami dan Komersial pada lahan satu
Hamparan
d. Model Pengusahaan Proyek Rusunami dan Komersial pada lahan tidak
satu Hamparan
4. Pemanfaatan barang milik negara dalam pembangunan rumah susun di atas

tanah Negara/barang milik Negara berupa tanah dapat dilakukan dengan cara
sewa dan kerjasama pemanfaatan, pelaksanaan pemanfaatan barang milik
negara berupa tanah dilakukan oleh pengelola barang, tanah yang dapat dijadikan
objek pemanfaatan hanyalah tanah yang telah bersertifikat, rumah susun yang
dibangun di atas barang milik negara berupa tanah diberikan jangka waktu sewa

selama 60 tahun sejak ditandatanganinya perjanjian tertulis di hadapan pejabat

yang berwenang sesuai dengan ketentuan perundang-undangan. Sebagai tanda
bukti kepemilikan satuan rumah susun di atas barang milik Negara/daerah berupa
tanah dengan cara sewa, diterbitkan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung
(SKBG) satuan rumah susun.
5. Perbedaan perlakuan hukum atas pembangunan rumah susun yang dibangun di
atas barang milik Negara berupa tanah dengan pembangunan rumah susun di
atas tanah hak, di atas Barang milik Negara berupa tanah hanya dapat dibangun
rumah susun umum dan rumah susun khusus, sebagai bukti kepemilikan Rumah
Susun di atas Tanah Hak diterbitkan Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun,
sedangkan bukti kepemilikan rumah susun yang dibangun di atas barang milik
negara berupa tanah diterbitkan Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung
(SKBG).
6. Pengelolaan rumah susun harus dilaksanakan oleh pengelola yang berbadan
hukum, dapat dibentuk kosorsium (Kerjasama Operasional/KSO) ataupun BUP itu
sendiri dengan skema yang dijelaskan pada bab 4
7. Pemerintah bertanggung jawab melakukan pembinaan dalam penyelenggaraan
pembangunan rumah susun, pembinaan yang dilakukan meliputi perencanaan,
pengaturan, pengendalian dan pengawasan dalam perannya sebagai
penyelenggara rumah susun. Pembinaan yang dilakukan pemerintah ditujukan
kepada pemerintah daerah provinsi, pemerintah daerah kabupaten/kota, dan
masyarakat. Dalam pembangunan rumah susun sederhana pemerintah telah
mencanangkan “program 1000 menara rumah susun sederhana milik” yang dalam
pembangunannya pemerintah memberikan subsidi serta berbagi kemudahan,
juga menjanjikan insentif keada developer, diantaranya insentif pajak, kemudahan
perizinan, subsidi pembiayaan, fasilitas infrastruktur, dan penyediaan lahan
murah.
5.2 SARAN
1. Pembangunan rumah susun dengan pemanfaatan barang milik negara berupa

tanah dapat disewa hingga 60 tahun (Pasal 21 ayat 3 Undang-undang Nomor 20
Tahun 2011 tentang Rumah Susun). Hal ini jika dikaitkan dengan masa konsesi,
maka perlu dipertimbangkan lama masa sewa dan status setelahnya
2. Pemerintah perlu menyusun Peraturan Teknis mengenai rumah susun sederhana
bersubsidi yang saat ini mulai digalakan untuk dibangun dengan Skema KPBU,

yang pengaturannya diharapkan berbeda dengan rumah susun umum, khusus

maupun Negara, pengaturan mengenai bundling rumah susun komersial seperti
dalam hal peruntukannya seperti kios-kios di pusat perbelanjaan.
3. Perlu adanya penraturan mewajibkan pembangunan rumah susun sederhana
milik diatas lahan milik swasta dengan ketentuan teknis yang dikeluarkan oleh
pemda sebagai salah satu syarat perizinan pembangunan rumah susun komersial
secara berimbang dengan komposisi minimal 20:80 (Rusun:Komersial).
4. Agar pemerintah memberikan kepastian hukum kepada developer dalam
pembangunan rumah susun sederhana mengenai insentif dan subsidi yang pada
akhirnya dapat memberikan kepastian hukum kepada penghuni dan pemilik
sarusun sederhana. Juga lebih banyak memberikan sosialisasi kepada MBR
mengenai subsidi yang diberikan pemerintah agar dapat terjadi peningkatan
dalam penghunian rumah susun sederhana sewa.

“Pemerintah berkomitmen untuk
lebih mendorong keterlibatan
swasta maupun investor dalam
proyek KPBU di bidang
perumahan”
Ratna Dewi Anggraeni, ST,MT- Laporan Akhir
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR
PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN
Satuan Kerja Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum dan Perumahan
2021

KPBU

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

KPBU

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN

RAKYAT DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN

Kajian Implementasi Tentang Pengaturan

Ratna Dewi Anggraeni, ST.MT

Jakarta,5 Oktober 2021

Ratna Dewi Anggraeni, ST.MT

Ratna Dewi Anggraeni, ST,MT-.Laporan Akhir - ii

Kata Pengantar................................. ........................................................................................ ii

BAB I PENDAHULUAN ......................................................................................................... 1

BAB II TINJAUAN TEORI DAN KEBIJAKAN TENTANG RUMAH SUSUN ........................ 8

BAB III LESSON LEARN PEMBANGUNAN RUSUNAWA DAN RUSUNAMI

Ratna Dewi Anggraeni, ST,MT-.Laporan Akhir - iii

3.1.3 Provinsi Sumatera Barat .................................................................... 61

BAB IV INOVASI IMPLEMENTASI SKEMA KPBU RUMAH SUSUN ................................. 92

BAB V KESIMPULAN DAN REKOMENDASI.................................................................... 119

Ratna Dewi Anggraeni, ST,MT-.Laporan Akhir - iv

Tabel 2.1. Infrastruktur yang dapat di KPBU .................................................................... 11

Ratna Dewi Anggraeni, ST,MT-.Laporan Akhir - v

Ratna Dewi Anggraeni, ST,MT-.Laporan Akhir - vi

Gambar 4.8. BOT Rumah Susun Sederhana ................................................................ 106

Ratna Dewi Anggraeni, ST,MT-.Laporan Akhir - vii

Berangkat dari pemikiran bagaimana cara menarik minat investor untuk

1.1. LATAR BELAKANG

1.1.2. Latar Belakang

Ratna Dewi Anggraeni, ST,MT-.Laporan Akhir - 2

pengaturan, pengendalian, dan pengawasan. Pembinaan dalam bentuk

Ratna Dewi Anggraeni, ST,MT-.Laporan Akhir - 3

1.2. MAKSUD DAN TUJUAN

1.3. ALUR PIKIR

Ratna Dewi Anggraeni, ST,MT-.Laporan Akhir - 4

Gambar 1.1. Proses Penyelenggaran Rususn Bersubsidi dengan Skema KPBU

Sumber: Hasil Analisis, 2021

Ratna Dewi Anggraeni, ST,MT-.Laporan Akhir - 5

1.4. PENDEKATAN DAN METODOLOGI

1.4.1 Kerangka Pikir Konseptual

Kajian ini dilatarbelakangi oleh 3 pendekatan yaitu:

2. Pendekatan Lesson learn Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa di

Bagaimana Implementasi sistem pembangunan

Bagaimana kesiapan daerah terhadap

Bagaimana inovasi daerah dalam

Best practice yang bisa diambil

3. Mengkaji permasalahan Pembangunan RUSUNAWA di Daerah

4. Menyusun model Pembangunan Rusunawa yang mengakomodir prinsip-

1.4.2 Metodologi Analisis

Metode analisis yang digunakan adalah metode analisis kualitatif. Metode

Metodologi yang digunakan yaitu menerapkan studi pustaka yang dilakukan

Ratna Dewi Anggraeni, ST,MT-.Laporan Akhir - 6

Gambar 1.3. Metodologi Kajian

Sumber: Hasil Analisis, 2021

1.5. SISTEMATIKA PEMBAHASAN

Ratna Dewi Anggraeni, ST,MT-.Laporan Akhir - 7

BAB II TINJAUAN TEORI DAN KEBIJAKAN

Penyediaan dan pengelolaan rumah susun merupakan salah satu

Ratna Dewi Anggraeni, ST,MT-.Laporan Akhir - 8

2.1. TINJAUAN TEORI

KPBU di dunia internasional dikenal juga sebagai Public Private Partnership

Ratna Dewi Anggraeni, ST,MT-.Laporan Akhir - 9

“KPBU adalah kerjasama antara Pemerintah dan Badan Usaha dalam

Intisari dari KPBU yaitu:

Penyediaan Infrastruktur adalah kegiatan yang meliputi pekerjaan konstruksi

Ratna Dewi Anggraeni, ST,MT-.Laporan Akhir - 10

Tabel 2.1. Infrastruktur yang dapat di KPBU

No Jenis Infrastruktur Rincian Cakupan

1. Penyediaan dan/atau pengelolaan fasilitas dan/atau