Badan Perencanaan Pembangunan Daerah

Kota Bandung - 2006

development brief
PUSAT PRIMER
GEDEBAGE
"a new primary center for better urban quality
 “a NEW primary center
for BETTER urban quality”

development brief
Daftar 1. Pengembangan Pusat Primer Gedebage
isi 1.1
1.2
Latar Belakang
Visi
1.3 Persiapan dan Prospek Pengembangan
1.4 Lokasi Tapak

2. Gambaran Umum Kawasan

2.1 Kondisi Fisik Tapak
2.2 Guna Lahan Eksisting
2.3 Kondisi Sosial Ekonomi
2.4 Keterbatasan Tapak dan Penanganannya

3. Rencana Pengembangan Tapak

3.1 Kebijakan Pengembangan
3.2 Rencana Pengembangan

4. Ketentuan Pembangunan
4.1 Intensitas Pemanfaatan Ruang
4.2 Ketentuan Khusus
4.3 Perubahan Pemanfaatan Ruang

5. Administrasi Pembangunan
5.1 Kelembagaan
5.2 Peluang dan Prospek Investasi
5.3 Pedoman Administrasi dan Investasi
5.4 Jenis Perizinan dan Prosedur

i
development brief
 Kata
pengantar

ii
development brief
1.
1.1 Latar
Belakang
Pengembangan
Pusat Primer Gedebage

P engembangan Pusat Primer Gedebage adalah salah satu

prioritas kebijakan pengembangan Pemerintah Kota Bandung
yang dituangkan dalam RTRW Kota Bandung 2004-2013.
Pengembangan kawasan ini sangat penting, karena ditujukan untuk
mendorong perkembangan wilayah Kota Bandung bagian Timur
agar dapat mengurangi beban wilayah Bandung Barat dan Pusat
Kota Primer Kota Bandung yang lama (alun-alun dan sekitarnya).

Oleh karena itu, isu utama dalam pengembangan kawasan ini adalah
kawasan yang berkelanjutan sebagai penggerak perkembangan
dengan tingkat kualitas tinggi dan memiliki daya tarik investasi yang
tinggi. Dokumen ini merupakan prospektus pemasaran sekaligus
panduan dan ketentuan bagi pembangunan di Kawasan Pusat
Primer Gedebage.

1.2 Visi Visi Pengembangan Pusat Primer Gedebage adalah

“Pusat Primer Baru untuk Kualitas Hidup yang Lebih Baik"

(”A New Primary Center for Better Urban Quality”)
Pusat primer baru untuk kualitas lingkungan kota yang lebih baik
yang diwujudkan dalam penataan ruang, kondisi fisik bebas banjir,
serta penyediaan sarana dan prasarana. Dengan kualitas tersebut,
diharapkan pembangunan di Bandung Timur dapat meningkatkan
kualitas Kota Bandung secara internal yaitu pembangunan yang
berkelanjutan dan secara eksternal dengan menciptakan lingkungan
kota yang akan menarik
orang untuk menetap, bekerja dan berekreasi.

1.3 Persiapan & Pengembangan kawasan ini telah dimulai sejak tahun 2001, meliputi
Prospek pembentukan tim Asistensi Perencanaan Pembangunan Terminal
Pengembangan Terpadu, Akses Tol, Pusat Sarana Olah Raga dan fasilitas pendukung
lainnya (di Kelurahan Cisaranten Kidul dan Kelurahan Derwati,
Kecamatan Ranca Sari Kota Bandung tahun 2001, dan lain-lain.

Pengembangan Kawasan Bandung Timur merupakan salah satu

program strategis pembangunan Pemerintah Kota Bandung pada
saat ini dan mendatang. Pengembangan Kawasan Pusat Primer
Gedebage diproyeksikan memiliki fungsi beragam, meliputi
pengembangan fungsi bisnis, komersial, olah raga, hunian maupun
rekreasi. Fasilitas yang sudah ada di sekitar kawasan yaitu terminal
peti kemas di Kota Bandung yang berskala pelayanan lokal, regional
dan nasional. Kawasan ini juga memiliki aksesibilitas yang tinggi baik
dari jalan utama regional, akses dari jalan tol, serta aksesibilitas kereta
api. Selain itu, terdapat rencana penambahan struktur penunjang
generator aktivitas, yaitu terminal bus antar propinsi, sub terminal
angkutan dalam kota serta penambahan fasilitas stasiun kereta
penumpang pada kawasan. Lahan yang sebagian besar masih
berupa persawahan (lahan kosong) akan memudahkan perancangan
dan pembangunannya.

1
 p e n d a h u l
terminal peti kemas Gedebage
koridor by pass Soekarno Hatta
normalisasi Sungai Cinambo
jalan toll Purbaleunyi
pusat primer GEDEBAGE
development brief
Prospek Pengembangan
Kawasan Pusat Primer Gedebage
2
u a n
Pengembangan jalan tol serta adanya jalur SUTET yang melalui kawasan
Pusat Primer Gedebage menjadi batasan yang dapat dijadikan potensi dan
kekhasan dalam merancang kawasan.
Selain menetapkan lokasi pengadaan tanah, Pemerintah Kota Bandung
juga membentuk Tim Asistensi Perencanaan Pembangunan Terminal
Terpadu, Akses Toll, Pusat Sarana Oleh Raga dan Fasilitas Pendukung
Lainnya di Kelurahan Cisaranten Kidul dan Kelurahan Derwati Kecamatan
Rancasari Kota Bandung pada Tahun 2001. Instansi-instansi secara terpisah
juga telah menyusun rencana pengembangannya, seperti Studi Penataan
Wilayah Gedebage dan Ujungberung Kota Bandung (2001); Perencanaan
Bangunan Intersection Sungai Buatan Menelusuri Tol dan Danau Buatan
Gedebage (2001); Rencana Penataan Terminal Terpadu Gedebage Kota
Bandung (2001); Feasibility Study Akses Tol Gedebage Kota Bandung
(2002); Perencanaan Stadion Olah Raga; RTBL Terminal Terpadu Gedebage
(2002); Visi Pengembangan/Masterplan Gedebage (2003); Skenario
Pengembangan Sentra Perdagangan dan Jasa Kawasan Bandung Timur
(2003); Rencana Perbaikan Sungai Cisaranten (2003). Namun karena tidak
padu, serasi dan terintegrasi, maka Pemerintah Kota Bandung pada Tahun
2005 menyusun Rencana Induk Kawasan Gedebage (Pusat Primer
Gedebage) sebagai upaya penyusunan rencana tata ruang secara
menyeluruh, terintegrasi dan berkelanjutan berdasarkan daya dukung
kawasan.
Pasar Induk Gedebage
Koridor Soekarno Hatta
Perkantoran pemerintah
Peningkatan Jalan Cimencrang
Terminal terpadu
Daerah terbangun
rencana yang akan diakomodasi:
- terminal terpadu
- kompleks stadion olah raga
- perumahan (real estate dan
apartemen)
- pusat bisnis dan komersial
- fasilitas kesehatan (rumah sakit)
Normalisasi Sungai Cinambo
Pembangunan perumahan
Jalan toll Purbaleunyi
Rencana jalan toll
Ujung Berung - Majalaya
 Kawasan Pusat Primer Gedebage dengan luas sekitar 712.36 ha terletak di
Bandung Timur (WP Gedebage). Bagian utara kawasan ini dibatasi oleh Jl.
Soekarno Hatta, bagian selatan oleh Jalan Tol Padaleunyi, bagian barat
1.4 Lokasi oleh Jalan Gedebage dan bagian timur dibatasi oleh Jalan Cimencrang.
Tapak Kawasan Pengembangan Pusat Primer Gedebage terletak di Kecamatan
Rancasari (Kelurahan Derwati, Kelurahan Mekarwangi, Cisaranten Kidul,
Kelurahan Derwati) dan Kecamatan Ujungberung (Kelurahan Cisaranten
Wetan).

Orientasi Kawasan
(Gedebage dalam Kota Bandung)

Batas-batas
Kawasan Pengembangan
Pusat Primer Gedebage

3
development brief
2.
Gambaran Kawasan
Pusat Primer Gedebage

2.1 Kondisi Fisik

Tapak
K awasan Pusat Primer Gedebage memiliki kontur yang relatif datar
dengan kecenderungan dari arah utara ke selatan yang semakin
menurun. Kemiringan lahan dominan antara 2 5% dan
mempunyai ketinggian antara 662 670 meter di atas permukaan laut.
Kawasan Gedebage bagian selatan (sebelum Jalan Tol Padaleunyi)
merupakan cekungan dan kawasan Gedebage terletak pada lokasi
genangan / banjir.

Tapak terletak pada cekungan dengan kondisi geologi yang terdiri dari
jenis lempung lanauan, lapisan gambut, lapisan pasir, dan lempung
pasiran. Jenis tanah yang tersebar di kawasan ini umumnya berupa tanah
alluvial. Kondisi ini memerlukan konstruksi yang spesifik untuk bangunan
berat atau tinggi.

Kawasan Gedebage dilalui oleh beberapa sungai, yaitu: (+ PETA!)

1. Sungai Cipamokolan, mengalir dari Utara ke Selatan sepanjang bagian
barat Kawasan Gedebage.
2. Sungai Cisaranten Kulon, mengalir dari Utara ke Selatan, melalui daerah
persawahan dekat kompleks Riung Bandung.
3. Sungai Cisaranten Kidul, mengalir dari Utara ke Selatan, memotong
lintasan kereta api kemudian memotong Jalan Gedebage di wilayah
Kelurahan Cisaranten Kidul.
4. Sungai Cinambo, mengalir dari Utara ke Selatan di wilayah Kelurahan
Mekarmulya.
5. Sungai Cilamenta mengalir dari Utara ke Selatan dan bergabung
dengan Sungai Cinambo.

Bila dikelola dengan baik maka sungai-sungai yang berada di lokasi ini
dapat menjadi view yang menarik (dapat diekspos menjadi kawasan
waterfront city).

0 1 2 3
Scale 1 : 50.000

Potensi
Kawasan Pengembangan
Pusat Primer Gedebage

5
 g a m b a r a n k a w a s a n

Penggunaan lahan dominan di Kawasan Pusat Primer Gedebage saat ini

adalah persawahan. Diluar itu penggunaan lahan campuran antara
2.2 Guna Lahan perdagangan, industri, kawasan perumahan dan penggunaan
Eksisting pemerintahan/perkantoran lainnya. Wilayah Pengembangan Gedebage
memang berfungsi sebagai kawasan permukiman, industri, jasa dan
perkantoran serta pusat kegiatan ekspor impor berupa Terminal Peti
Kemas. Kawasan industri, jasa dan perdagangan memiliki skala pelayanan
untuk wilayah regional dan Terminal Peti Kemas melayani skala Kota
Bandung. Dengan adanya pembangunan Terminal Induk Gedebage, akan
memberikan dampak terhadap percepatan pengembangan Wilayah
Pengembangan Gedebage dan sekitarnya.

Wilayah Gedebage telah memiliki beberapa kegiatan penting yang dapat

menjadi faktor pemicu perkembangan yaitu terminal peti kemas, pasar
induk, beberapa pertokoan, dan beberapa lingkungan permukiman baru.
Guna Lahan Eksisting
Kawasan Pengembangan Di kawasan Timur Bandung ini telah tumbuh dan berkembang berbagai
Pusat Primer Gedebage kegiatan ekonomi, baik yang berskala lokal, regional, maupun nasional.

stasiun peti kemas Gedebage

pasar induk Gedebage

kantor Polda Jawa Barat

depot/gudang BBM Pertamina

koridor Soekarno Hatta

fasilitas pendidikan
Pusat Primer GEDEBAGE
development brief

terminal peti kemas Gedebage

perumahan fasilitas peribadatan

6
 Jumlah penduduk pada kawasan Pusat Primer Gedebage masih rendah
karena penggunaan lahan yang sebagian besar belum terbangun. Tabel
2.3 Kondisi berikut menampilkan data jumlah penduduk di kawasan Pusat Primer
Sosial Ekonomi Gedebage.

Tabel A
Jumlah Penduduk per Kelurahan di Kawasan Perencanaan
KECAMATAN/KELURAHAN 1998 2000 2003
Kecamatan Ujung Berung 5.172 72.749 76.670
· Kel. Cisaranten Wetan 6.872 7.871
Kecamatan Rancasari 3.381 61.005 64.320
· Kel. Derwati 14.542 15.625
· Kel. Cisaranten Kidul 19.170 20.142
· Kel. Mekarmulya 8.502 9.042
s
Total 8.553 2182.84 2196.67
Sumber : Bandung dalam Angka

Laju pertumbuhan penduduk di sekitar Kawasan Pusat Primer Gedebage

yaitu di WP Gedebage dan WP Ujungberung relatif tinggi (5.4% antara
tahun 2000-2003) yang diakibatkan oleh migrasi penduduk. Selain itu,
pesatnya pengembangan kawasan permukiman dan penempatan
berbagai kegiatan fungsional perkotaan (tempat-tempat bekerja) di
kawasan studi akan berpengaruh terhadap peningkatan kapasitas
tampung minimal, yang kemudian akan berpengaruh pula terhadap
pertambahan jumlah penduduk. Tingginya pertumbuhan pada sektor
pengembangan perumahan di Wilayah Gedebage dan Wilayah
Ujungberung dapat mengalihkan pertumbuhan penduduk terutama di
kawasan sekitar pusat kota dan Kawasan Bandung Utara sebagai daerah
konservasi.

Berdasarkan proyeksi jumlah penduduk dan kebutuhan jumlah hunian,

diidentifikasi bahwa kebutuhan hunian akan meningkat di Kecamatan
Ujungberung akan mencapai 15.640 rumah dan di Kecamatan Rancasari
13.544 rumah pada Tahun 2013 dan berdampak pada peningkatan
kebutuhan lahan permukiman. Untuk seluruh Kota Bandung hingga
tahun 2013 masih dibutuhkan 82.496 unit rumah dengan luas total
kebutuhan lahan 19.780 ha. Hal ini akan menyebabkan Kawasan
Perencanaan harus dapat memenuhi kebutuhan akan permukiman.
Hal ini menunjukkan upaya dalam pemerataan penduduk di Kota
Bandung sudah sejalan dengan kebijaksanaan dalam RTRW Kota Bandung.

Sebagian besar kawasan Pusat Primer Gedebage berupa persawahan.

Perumahan tidak terencana berkembang di sepanjang Jl. Gedebage dan
Jl. Cimencrang dan bagian Utara Kawasan Pusat Primer Gedebage.
Perumahan terencana yang berkembang dalam kawasan Pusat Primer
Gedebage bagian Selatan-Barat (PT. Bumi Adipura), sedang di luar
kawasan berada di sebelah Timur adalah Perumahan Bumi Parahyangan
dan di sebelah Utara adalah Perumahan Pinus Regensi.

7
 g a m b a r a n k a w a s a n

Pengembangan kawasan perencanaan akan dilakukan new development

yaitu pembangunan baru lengkap dengan ketersediaan sarana
prasarananya sehingga memiliki daya tarik tersendiri terutama bagi
perkembangan Kota Bandung secara keseluruhan. Konsep pembangan di
kawasan perencanaan dengan menggunakan konsep pembangunan siap
bangun dan lingkungan siap bangunan (lisiba) yang berdiri sendiri,
minimal 1000 unit (RTRW Kota Bandung 2013).

2.4 Keterbatasan • Penyediaan air bersih.

Tapak dan Penyediaan air bersih cukup sulit. Pelayanan PDAM terbatas dan kondisi
Penanganannya sumber air lain (sungai) yang tercemar limbah domestik dan industri.
Namun demikian, hasil penyelidikan air baku yang menemukan sumber
air tanah dangkal dan dalam serta sistem kolam retensi dan drainase
yang diterapkan akan dapat mampu melayani kebutuhan air di Wilayah
Gedebage dengan melengkapi penambahan instalasi pengolahan air
untuk memenuhi kualitas air minum. Rencana penyediaan air bersih
dalam kawasan dirancang dengan alternatif-alternatif sebagai berikut:
a. Dari luar kawasan dengan tambahan pengembangan jaringan.
b. Pemanfaatan wet pond.
c. Pemanfaatan air pada underground storage di ruang terbuka hijau.

• Tapak terletak pada cekungan dengan kondisi geologi yang

kurang begitu baik dan lokasi genangan/banjir;
a. Genangan/banjir diantisipasi dengan rencana
pengembangan/pembangunan retention pond dan perbaikan sistem
drainase untuk manajemen air hujan dan air buangan. Upaya ini juga
diharapkan dapat mengatasi permasalahan genangan dan
kekurangan air pada musim kemarau. Pada musim kemarau,
diharapkan air yang diinjeksi ke dalam tanah tersebut (dengan
retention pond) dapat dimanfaatkan oleh masyarakat setempat. Selain
itu, normalisasi sungai juga sedang diupayakan untuk mengatasi
banjir. Normalisasi sungai saat ini dilakukan pada Sungai Cinambo
untuk dapat mengatasi banjir tersebut.
b. Kondisi geologi, tanah yang kurang baik diantisipasi dengan
rencana/perancangan struktur dan pondasi yang tahan gempa dan
sesuai dengan keterbatasan kondisi geologi/tanah tersebut.

• Bahaya Gempa;
Tapak terletak pada lokasi yang rentan gempa, oleh karena itu dalam
Pusat Primer GEDEBAGE

pembangunannya diperlukan konstruksi bangunan tahan gempa.

development brief

8
image

69
development brief
3.
Rencana
Pengembangan Tapak

3.1 Kebijakan
Pengembangan
K awasan Gedebage pada prinsipnya dikembangkan untuk
mengurangi beban aktivitas dan lalu lintas di pusat Kota Bandung
yang sudah mencapai kapasitas maksimal. Keseriusan Pemerintah
Kota Bandung untuk mengembangkan kawasan ini ditindaklanjuti dengan
ditetapkannya kawasan perencanaan sebagai Pusat Primer Timur dalam
Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Bandung 2004-2013. Dalam RTRW Kota
Bandung 2004-2005 ini, kegiatan yang akan dikembangkan adalah sebagai
berikut:
1. Pendidikan (Perguruan Tinggi dan Perpustakaan)
2. Kesehatan (Rumah Sakit tipe B dan rumah sakit gawat darurat)
3. Peribadatan (mesjid dan rumah ibadah lainnya)
4. Bina Sosial (gedung pertemuan umum)
5. Komplek olahraga dengan gelanggang olahraga, Gedung seni
tradisional, Taman kota,
6. Pelayanan Pemerintah, meliputi Pusat Bisnis dan Perkantoran untuk
swasta, kantor pemerintahan, kantor pos wilayah, kantor kodim, kantor
telekomunikasi wilayah, kantor PLN wilayah, kantor pdam wilayah,
kantor urusan agama, pos pemadam kebakaran
7. Perdagangan dan Jasa meliputi hotel dan mall, bangunan komersial,
Pertokoan, pusat belanja, bank-bank, perusahaan swasta dan jasa-jasa
lain
8. Transportasi, meliputi stasiun kereta api, terminal dan parkir umum.

11
 p e n g e m b a n g a n t a p a k

Program ruang dan bangunan Pusat Primer Gedebage dapat dilihat pada
tabel berikut ini:
3.2 Rencana
Pengembangan Tabel B
Program Ruang dan Bangunan Kawasan Pusat Primer Gedebage
a. Program
ruang & KOMPONEN
PENGEMBANGAN SUB KOMPONEN LUASAN
TOTAL
PERSENTASE
(%)
bangunan
Transportasi Terminal terpadu + fasilitas ± 32.58 Ha 4,6
penunjangnya dan Stasiun kereta
api + fasilitas penunjangnya
Fasilitas Kesehatan Rumah Sakit tipe B dan rumah sakit ± 16,55 Ha 2,3
gawat darurat dengan
pendukungnya
Olah raga dan Komplek olahraga dengan Stadion ± 45 Ha 6,3
Rekreasi Utama Stadion Renang, Lapangan
Tenis, Lapangan Bulutangkis,
Lapangan Basket, Lapangan sepak
bola, lapangan voli, driving
range,soft ball, sport club dan
fasilitas pendukung lainnya
Fasilitas Pendidikan Kampus terpadu untuk ± 24,23 Ha 3,4
penyelenggaraan pendidikan
tinggi
Fasilitas Komersial Pusat perbelanjaan utama, pasar, ± 81,6 Ha 21,8
dan Jasa pertokoan, pusat belanja, bank-
bank,
perusahaan swasta dan jasa-jasa ± 62,3 Ha
lain
Industri (eksisting) Industri Pertamina, sepatu ± 27,61 Ha 8,7

Fasilitas Peribadatan Mesjid Agung ± 5.32 Ha 0,7

Hunian Kawasan perumahan yang telah ± 196.6 Ha 27.6
terbangun dan akan dibangun di
kawasan perencanaan.

Hotel dan apartemen ± 11 Ha 1.5

Infrastruktur Kolam retensi ± 123 Ha 25.1

Jalan, jalan tol dan akses tol ± 55,57

Ruang Terbuka Hijau Ruang terbuka fasilitas lingkungan ± 31 Ha 4,4
(termasuk buffer Ruang terbuka sempadan sungai
zone) Ruang terbuka sempadan SUTT
Ruang terbuka sempadan jalan tol
Taman kawasan
Pusat Primer GEDEBAGE

Theme Park
Luas total kawasan yang akan dikembangkan 712.3 Ha 100
development brief

12
 Rencana pembagian blok dan penggunaan lahan Kawasan Pusat Primer
Gedebage dapat dilihat pada gambar berikut ini:
b. Rencana blok
dan
penggunaan lahan

A2 BLOK A A3
A4
A5
A1
A6
BLOK C
C1
E1 B1 B2 C2
BLOK B
B3
E2 B4 BLOK D

E3 F2
BLOK E F1 BLOK F F3
BLOK G

H1
I2 I5 I6
H2 I1
BLOK H BLOK I I7
I4
Rencana Struktur Pengembangan I3
Kawasan Pusat Primer Gedebage K1

J1 K5 K2
Keterangan K3
BLOK K
komersial
hunian BLOK J J2
Jasa/perkantoran/
fasos fasum J3 K4
gedung olah raga
dan pendukungnya
industri
terminal/stasiun
ruang terbuka hijau
rel kereta api
jalan toll
jalan arteri primer
jalan kolektor primer
jalan lingkungan

13
development brief
4.
Ketentuan
Pembangunan

4.1 Intensitas
pemanfaatan
I ntensitas pemanfaatan ruang akan diatur berdasarkan tiga faktor, yaitu
Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan dan
Ketinggian Lantai Maksimum. KDB adalh persentase luas lantai dasar
maksimum yang diperbolehkan dibangun pada luas kavling sedangkan
KLB adalah bilangan pokok atas perbandingan antara jumlah luas lantai
ruang bangunan dengan luas kavling. Ketentuan intensitas pembangunan,
pembagian blok dan kode pemanfaatan ruang dalam kawasan Pusat
Primer Gedebage dapat dilihat pada tabel berikut:

Tabel C
Ketentuan Pemanfaatan Ruang dan Ketentuan Pembangunan
Kegiatan Blok dan Sub Blok
LUAS INTENSITAS LUAS
BLOK BLOK SUB GUNA KODE KDB max KDH min KOMPONEN
(Ha) BLOK LAHAN (%) KLB max (%) (Ha)
A 86,81 A1 Industri IU-1 40 1,2 40 21,68
A2 Jasa JP-1 dan JS-1 70 2,8 16 21,16
A3 Jasa JP-1 dan JS-1 50 4 25 7,16
A4 Jasa JP-1 dan JS-1 50 4 25 6,40
A5 Perumahan RT-2 50 1,5 25 12,86
A6 Komplek Pertokoan KR-2 70 2,1 16 17,55
B 46,67 B1 Komplek Pertokoan KR-2 70 2,8 16 2,59
B2 Stasiun Kereta Api FT-3 50 2 25 17,58
B3 Terminal Bus (Kelas A) FT-1 50 2 25 15,00
B4 Pusat Perbelanjaan/Mall KR-2 70 2,1 16 11,50
C 27,73 C1 Rumah Sakit (Kelas B) FU-3 50 2 25 16,55
C2 Komplek Pertokoan KR-2 70 2,1 16 11,18
D 29,72 D Kolam Retensi (dry pond) TH-1 15 0,3 77,5 36,02
E 42,07 E1 Perumahan FT-3 50 1,5 25 15,52
E2 Perumahan RT-1 50 1,5 25 31,19
F 56 F1 Kolam Retensi (dry pond) TH-1 15 0,3 77,5 42,60
F2 Komplek Pertokoan KR-2 70 2,8 16 5,73
F3 Komplek Pertokoan KR-2 70 2,1 16 6,82
G 45,05 G1 Komplek Sarana Olah Raga FU-6 50 2 25 45,05
(SOR) dan pendukungnya
H 23,55 H Perumahan RT-1 50 1 25 27,33
I 67,29 I1 Pusat Perbelanjaan/Mall KR-2 70 2,8 16 13,49
I2 Hotel dan Apartemen S-2 50 4 25 10,92
I3 Bisnis dan Perkantoran S-2 50 3 25 9,76
I4 Pusat Perbelanjaan/Mall KR-2 70 2,1 16 8,94
I5 Peribadatan (Masjid, FU-6 50 2 25 5,32
Gereja, Pura, Wihara
I6 Convention Hall dan KR-2 50 1,6 25 9,19
Gedung Seni Tradisional
I7 Kampus Terpadu FU-6 50 1,6 25 9,68
(Perguruan Tinggi)
J 42,56 J1 Perumahan RT-1 50 1 25 8,72
J2 Perumahan RT-1 50 1 25 19,86
J3 Rumah Susun/Apartemen RS-1 25 1,25 50 13,98

15
 ketentuan pembangunan

LUAS INTENSITAS LUAS

BLOK BLOK SUB GUNA KODE KDB max KDH min KOMPONEN
(Ha) BLOK LAHAN (%) KLB max (%) (Ha)
K 112,02 K1 Kampus Terpadu FU-6 50 1,6 25 14,55
(Perguruan Tinggi
K2 Ruang Terbuka Hijau (Wet TH-3 10 0,2 85 14,59
Pond)
K3 Perumahan RT-1 50 1 25 59,35
K4 Perumahan RT-1 50 1 25 6,33
K5 Ruang Terbuka Hijau (Wet TH-3 10 0,2 85 30,07
Pond)

ilustrasi terminal terpadu

Pusat Primer GEDEBAGE
development brief

16
ilustrasi Kompleks Gedung Olah Raga
 Sistem Pengendali Banjir
1. Pembuatan kolam-kolam retensi (retention pond, dry pond dan wet
4.2 Ketentuan pond) untuk menampung sementara kelebihan aliran yang berasal
khusus dari hulu K. Cisaranten dan K.Cinambo sebelum dilepaskan kembali
a. Pengendalian pada waktu muka air di K. Cinambo mulai turun.
banjir dan 2. Volume air yang perlu ditampung oleh kolam Retensi adalah: 1 juta m3
penyediaan untuk periode banjir 25 tahun dan 1,6 juta m3 untuk banjir 50 tahun.
air baku 3. Kolam retensi dibuat dalam satu kesatuan atau dipecah menjadi
beberapa kolam.
4. Air dalam kolam retensi harus mampu dibuang ke saluran diversi
K. Cinambo dalam jangka waktu 24 jam atau maksimal 48 jam.
Elevasi dasar kolam retensi harus lebih tinggi dari pada elevasi dasar
saluran diversi-K. Cinambo.
5. Sebagian areal kolam retensi dapat digunakan sebagai kolam air baku.
6. Kedalaman kolam air baku ditentukan berdasarkan kebutuhan air dan
juga besarnya perkolasi dan penguapan.
7. Untuk menghindari luapan air maka tinggi tanggul kolam retensi
adalah 1.5 -2.0 m
8. Perlu dibangun tanggul disepanjang saluran diversi K. Cinambo
dengan tinggi tanggul 1,5 m dan lebar bantaran banjir 50 -100 m.
Bio-retention sebagai taman
Sistem Drainase
Sistem drainase yang dapat digunakan yaitu:
1. Memanfaatkan air hujan sebagai sumber air baku atau air bersih
dengan pendekatan storage oriented approach menggunakan
kolam-kolam penampungan air hujan (Wet Pond)
2. Perbanyak bio-rentention pada taman-taman dan ruang terbuka.
3. Sistem saluran drainase air hujan dan sistem air kotor terpisah.
4. Menggunakan tanaman untuk menahan erasi lahan.
5. Terintegrasi dengan tata letak bangunan.

Utilitas untuk menajemen air hujan dapat digunakan:

1. Penggunaan buffer dan area undisturbed
2. Penggunaan aliran drainase natural.
3. Penggunaan tanaman penahan air selain gorong-gorong.
4. Pengaliran air atap ke wadah.

17
Kolam retensi berfungsi sebagai taman dan hutan kota
 ketentuan pembangunan

Sumur Resapan
Setiap bangunan dalam dalam blok harus dilengkapi dengan sumur
resapan dengan kapasitas yang diperhitungkan dengan luasan atap
bangunan dan ruang terbuka yang ada. Upaya ini dilakukan supaya air
dari atap tidak langsung dibuang tetapi dimasukkan dulu dalam wadah.

Pond
Sistem drainase dalam blok pemanfaatan ruang sebaiknya menggunakan
teknik stormwater dry pond sebelum ditampung dalam pond kawasan
(kolam retensi).

b. Pengelolaan Air Tanah Dangkal dan Dalam

air Air tanah dangkal yang dapat dimanfaatkan untuk Kawasan Pusat Primer
Gedebage adalah air tanah pada kedalaman 25-40 meter, sedangkan air
tanah dalam tidak dieksploitasi.

Air Permukaan
Air yang digunakan untuk kebutuhan kawasan berasal dari Sungai Citarum
hulu yang dilengkapi dengan IPAL Gedebage. PDAM dengan kapasitas
400 l/s dapat dimanfaakan, demikian juga dengan penggunaan air yang
ditampung dalam kolam retensi.

Prosedur dan Pemanfaatan Air Tanah Dangkal, Dalam dan Air

Permukaan
Penyediaan dan pemanfaatan air dalam kawasan Pusat Primer Gedebage
berada dibawah kewenangan Perusahaan Pengelola Kawasan Pusat Primer
gedebage. Setiap pemanfaatan penggunaan air permukaan maupun air
tanah dalam oleh investor harus melalui ijin dari Perusahaan Pengelola
dengan rekomendasi dari instansi terkait (Dinas PSDA Jawa Barat).

4.3 Perubahan Pemanfaatan Ruang

pemanfaatan Perubahan/pergeseran lokasi kegiatan dalam 1 blok masing
ruang dimungkinkan selama tidak mengubah jenis kegiatan dan luas total
a. Perubahan/ maksimum intensitas pemanfaatan ruang (KDB, KLB, KLB).
fleksibilitas
Pergeseran fungsi subblok antarblok harus dengan persetujuan
Perusahaan Pengelola Kawasan Pusat Primer Gedebage untuk mencek
kompabilitas, dampak, trip attraction, ketinggian bangunan dan aspek
Pusat Primer GEDEBAGE

teknis pembangunan lainnya.

development brief

Intensitas Pemanfaatan Ruang

Dalam satu blok intensitas, baik KDB, KLB dapat ditransfer ke penggunaan
lain tanpa merubah intensitas total maksimum blok tersebut.

18
 Kondisi Diperlukannya Investigasi Tambahan
1. Setiap pembangunan dengan intensitas tinggi (tinggi bangunan
b. Investigasi melampaui 4 lantai)memerlukan investigasi tambahan untuk mengkaji
tambahan kekuatan daya dukung lahan dan penyelidikan batuan keras, untuk
dasar perancangan pondasi.
2. Setiap pembangunan yang akan menyebabkan dampak lalu lintas
besar memerlukan investigasi untuk menghitung dampak lalu lintas
sebagai dasar untuk mengantisipasi penurunan tingkat pelayanan jalan.
3. Setiap pembangunan untuk fungsi-fungsi tertentu yang kemungkinan
menimbulkan dampak lingkungan (limbah, polusi dsb) diperlukan
investigasi untuk memperhitungkan dampak yang akan muncul dan
rencana untuk megatasinya.
4. Setiap permohonan perubahan pemanfaatan ruang harus melalui
investigasi terlebih dahulu.
5. Setiap permohonan pembangunan baik bangunan maupun bangun-
bangunan yang belum diatur dalam rencana yang ditetapkan.

Ketentuan Investigasi
1. Investigasi dilakukan oleh pengembang atau pengembang dapat
menunjuk lembaga/konsultan yang berkompeten dalam bidang
investigasi.
2. Hasil investigasi menjadi persyaratan pengajuan permohonan ijin.
3. Perusahaan Pengelola Kawasan Pusat Primer Gedebage dibantu oleh
instansi terkait dapat membentuk Tim Indepanden Investigasi sebagai
pembanding hasil investigasi yang dilakukan oleh pengembang.
4. Kriteria dilakukan dalam investigasi tambahan ditetapkan oleh
Perusahaan Pengelolaan Kawasan Pusat Primer Gedebage.

c. Detail Kondisi
tambahan Apabila pengembang hendak melaksanakan pembangunan baik berupa
bangunan maupun bangun-bangunan serta infrastruktur dalam blok
maupun sub blok.

Rencana dan Perancangan Detail

Setiap permohonan perijinan pembangunan baik berupa bangunan
maupun bangun-bangunan wajib menyertakan rencana dan
perancangan detail (detail plan and design). Rencana dan Perancangan
Detail ini meliputi:
1. Rencana/rancangan Tapak (tata letak bangunan) Blok atau Sub Blok.
2. Rencana/rancangan bangunan (detail engineering design).
3. Rencana/rancangan prasarana dan utilitas.

Ketentuan Penambahan Rencana dan Perancangan Detail

Kriteria ketentuan penambahan rencana dan perancangan detail
ditetapkan oleh Perusahaan Pengelola Kawasan Pusat Primer Gedebage.

19
development brief
5.
5.1 Kelembagaan
a. Bentuk
lembaga
Administrasi
Pembangunan

P erusahaan Pengelola Kawasan Pusat Primer Gedebage adalah

lembaga yang ditunjuk oleh Pemerintah Kota Bandung dengan
persetujuan DPRD untuk mengelola pengembangan Kawasan Pusat
Primer Gedebage termasuk menyusun rencana teknis, menangani
administrasi, izin dan lain-lain yang terkait secara kolektif. Berdasarkan
proses seleksi yang terbuka (lelang). Perusahaan Pengelola ini lebih lanjut
akan ditetapkan oleh Peraturan Walikota. Perusahaan Pengelola Pusat
Primer Gedebage dapat terdiri atas:
1. Perusahaan tunggal (BUMD atau swasta murni).
2. Perusahaan konsorsium/patungan (BUMD dan beberapa perusahaan
swasta).

Perusahaan patungan digunakan, jika tanggung jawab swasta secara

penuh tidak memungkinkan; kondisi lingkungan berisiko; aspek hukum
yang tidak membolehkan kepemilikan prasarana oleh swasta secara
keseluruhan; hak kepemilikan penuh swasta secara politis tidak dapat
diterima; hukum lingkungan tidak memungkinkan perusahaan swasta
secara keseluruhan menerima liabilitas atau permasalahan lain yang dapat
mempengaruhi formasi perusahaan. Konsorsium ini membutuhkan
perjanjian yang jelas mendefinisikan tambahan manfaat bagi masing-
masing pihak dan tanggung jawab mereka sesuai perjanjian.

b. Tugas Perusahaan Pengelola Pusat Primer Gedebage bertugas untuk

perusahaan mengembangkan kawasan mulai dari pembebasan lahan, pembangunan
pengelola
kawasan dan pengelolaan kawasan. Tugas pokok Perusahaan Pengelola
kawasan Pusat Primer Gedebage adalah sebagai berikut:
· Menyusun rencana teknis
· Menangani proses perizinan secara kolektif
· Menilai permohonan izin pembangunan yang diajukan
· Melaksanakan pembangunan fisik
· Mengawasi pembangunan fisik
· Membebaskan lahan untuk prasarana dan sarana dasar
· Menyediakan prasarana dan sarana dasar

21
 administrasi pembangunan

Pola pengelolaan kawasan Pusat Primer Gedebage oleh Perusahaan

Pengelola serta lingkup tugas masing-masing anggota Perusahaan
pengelola ditunjukkan pada gambar dan tabel di bawah ini.
Proses Penilaian Permohonan
Perijinan Pembangunan
Pembangunan
Pemerintah Blok Kawasan
Kota Bandung Melaksanakan
Pembangunan
Pembangunan Kawasan
Blok Kawasan Investor untuk
Pembebasan lahan,
BUMD PERUSAHAAN pengembangan/
pematangan lahan
PENGELOLA pembangunan Kawasan
dan prasarana dasar
Lahan Pusat Primer Gedebage
Siap Bangun
Menggunakan
Bangunan siap pakai/
Swasta/Investor digunakan
Bangunan siap pakai/
digunakan

Permohonan Perijinan Pembangunan

Pola Pengelolaan Kawasan Pusat
Primer Gedebage dengan Perusahaan
Pengelola

Tabel E
Lingkup Tugas Pemerintah Kota dan Perusahaan Pengelola
Kawasan Pusat Primer Gedebage
STAKEHOLDERS LINGKUP TUGAS
Pemerintah Kota Bandung · Penyediaan peraturan pembangunan.
· Perijinan dan tugas administrasi lainnya berkaitan
dengan administrasi pemerintahan dalam
pengembangan Pusat Primer Gedebage.
· Pemrosesan perijinan secara kolektif dari
pengelola kawasan.
· Memberikan insentif sesuai kewenangannya.
Perusahaan Pengelola · Penyediaan lahan dan pematangan lahan
· Menerima perijinan permohonan pembangunan
oleh pihak yang akan membangun.
· Mengajukan permohonan izin secara kolektif
kepada dinas terkait.
· Bersama dengan Pemerintah Kota Bandung dalam
memproses aplikasi inventasi internasional dan
domestik.
· Bersama dengan Pemerintah Kota Bandung
melakukan penilaian permohonan perijinan yang
diajukan oleh investor.
· Melaksanakan pengendalian pembangunan
Kawasan Pusat Primer Gedebage.
Pusat Primer GEDEBAGE

· Memasarkan peluang investasi kepada calon

investor.
development brief

22
 Peluang atau prospek investasi baik oleh sektor publik maupun
swasta/masyarakat dapat dilihat pada tabel berikut:
5.2 Peluang dan
prospek Tabel F
investasi Peluang dan Prospek Investasi

PUBLIK PPP SWASTA/MASYARAKAT

1. Jalan dalam kawasan 1. Terminal Regional 1. Komersial dan bisnis.

Pusat Primer 2. Stasiun Kereta Api 2. Perkantoran,
Gedebage dan jalan 3. Fasilitas ibadah 3. Hotel,
akses menuju ke 4. Telepon 4. Apartemen,
kawasan. 5. Listrik 5. Convention hall,
2. Dry pond. 6. Penyediaan jaringan air 6. Gedung seni
3. Ruang Publik bersih (dapat tradisional/
4. Normalisasi sungai serta dikerjasamakan pertunjukkan,
pembangunan dengan sektor swasta) 7. Sarana olah raga,
jaringan drainase 8. Kampus terpadu,
sekunder. 9. Rumah sakit, serta
10. Perumahan.
11. Jalan Toll.
12. Telepon (PT. Telkom).
13. Listrik (PT. PLN).
14. Sarana Peribadatan.
15. Pelayanan
Persampahan
16. Pelayanan Air Bersih

5.3 Pedoman Pedoman administrasi dan investasi (administration and investment

administrasi guidelines) yang dimaksud adalah ketentuan administrasi dan investasi
dan investasi dalam pengembangan Pusat Primer Gedebage. Beberapa ketentuan
administrasi dan investasi adalah sebagai berikut:
· Investor yang akan mengembangkan bagian dari Kawasan Pusat
Primer Gedebage berurusan hanya dengan Perusahaan Pengelola.
Urusan perijinan, mekanisme investasi dan urusan lainnya
(pembangunan, pemeliharaan) menjadi tanggung jawab Perusahaan
Pengelola tersebut.
· Persoalan persyaratan investasi, perijinan dan prosedur adminitrasi
dapat dibuat ketentuan sendiri oleh Perusahaan Pengelola selama
tidak melanggar ketentuan yang berlaku.

Persyaratan teknis maupun tata cara investasi baik dalam negeri maupun
luar negeri harus mengikuti ketentuan-ketentuan sebagai berikut:
· Ketentuan penanaman modal dalam negeri dan luar negeri mengikuti
ketentuan dan persyaratan yang ditetapkan dalam Keputusan Menteri
Negara Investasi/Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal Nomor
38/SK/1999 tanggal 6 Oktober 1999 tentang Pedoman dan Tata Cara
Permohonan Penanaman Modal yang Didirikan dalam rangka

23
 administrasi pembangunan

Penanaman Modal Dalan Negeri dan Penanaman Modal Asing.

· Ketentuan dan Tata Cara Permohonan Ijin Pertanahan mengikuti
5.4 Jenis Perizinan ketentuan dalam Peraturan Daerah Kota Bandung.
dan prosedur
Perijinan pembangunan baik (lisensi maupun izin) harus diajukan melalu
a. Jenis Perusahaan Pengelola Kawasan Pusat Primer gedebage. Perusahaan
perijinan Pengelola berhak mengeluarkan ijin setelah mendapat rekomendasi dari
instansi yang terkait. Jenis, klasifikasi perizinan serta instansi yang terkait
dapat dilihat pada tabel berikut ini.

Tabel G
Daftar Perizinan yang Harus Diproses oleh Perusahaan Pengelola

DAFTAR PERIZINAN JENIS PERIZINAN PENANGGUNG JAWAB

· Izin Peruntukkan Penggunaan Tanah (IPPT) IzIn Dinas Tata Kota
· Izin jalan masuk perkarangan Lisensi Dinas Bina Marga
· Izin Penutupan/Penggunaan Trotorar, Berm.
· Izin Reklame/Jembatan Penyeberangan Orang.
· Izin Pematangan Lahan/Tanah.
· Izin Galian, Sewa Penggunaan Alat-alat Berat
· Rekomendasi Penggunaan/Alat Labratorium dan Rekomendasi Dinas Bina Marga
Penggunaan bahan dan Konstruksi
· Izin Mendirikan Bangunan Izin Dinas Bangunan
· Izin Pemakaian Tanah/Bangunan Izin Dinas Perumahan
· Izin Perubahan atau Pembuatan Bangunan dan Jaringan Izin Dinas Pengairan
Pengairan serta Perkuatan Tanggul yang Dibangun oleh
Masyarakat.
· Izin Pembangunan Lintasan yang Berada di
Bawah/atasnya.
· Izin Pemanfaatan Bangunan Pengairan dan Lahan pada
Daerah Sempadan Saluran/Sungai.
· Izin Pemanfaatan Mata Air dan Lahan Pengairan Lainnya.
· Izin Media Promosi/Reklame papan. Lisensi Dinas Pertamanan dan
· Izin Media Promosi/Reklame Papan Perpanjangan, Pemakaman
· Izin Media Promosi/Reklame Insidentil.
· Izin Penyelenggaraan Reklame.
· Izin Penyelenggaraan Reklame (spanduk, pamflet, banner,
baligo yang menempel pada bangunan yang berukuran
kurang dari 10 m2.
· Izin Penyelenggaraan Reklame (yang titiknya disewa
lelangkan)
· Izin Penyelenggaraan Reklame (perpanjangan).
· Izin Pemindahan (pembongkaran makam/pusara).
Pusat Primer GEDEBAGE

· Izin Pengangkutan Mayat/Jenasah.

Izin Operasional Bengkel Umum Kendaraan Bermotor.
development brief

· Izin Dinas Perhubungan

· Izin Operasional Bengkel Tertunjuk.
· Izin Lokasi. Izin Dinas Pertanahan
· Izin Penetapan Lokasi.
· Izin Peralihan Hak.
· Izin Pengelolaan Tempat Parkir
Berkaitan dengan ijin pembangunan,
Izin
seperti izin lokasi (didahului
Unit Pengelola Perparkiran

24
 rekomendasi perencanaan), IPPT, IMB dan IUUG, permohonan perijinan
dilakukan melalui Perusahaan Pengelola. Kemudian Perusahaan
Pengelolan yang mengajukan/membahas permohonan tersebut bersama
instansi yang terkait. Urutan perijinan di Pusat Primer Gedebage adalah
sebagai berikut:
· Prosedur Perubahan Pemanfaatan Ruang
IJIN/LISENSI IJIN IJIN IJIN SEKTOR
PERTANAHAN PEMANFAATAN LINGKUNGAN KEGIATAN
RUANG

REKOMENDASI
PERENCANAAN

Ijin Lokasi IPPT AMDAL

Hak Atas Tanah IMB IUUG Ijin Usaha

Membangun

OPERASIONALISASI KEGIATAN
Urutan Perijinan Pemanfaatan Ruang
di Kawasan Pusat Primer Gedebage

b. Prosedur Setiap pemanfaatan ruang dan/atau perubahan pemanfaatan ruang

dalam blok kawasan harus diajukan dan mendapatkan ijin dari Perusahaan
Pengelola Kawasan Pusat Primer Gedebage, sementara untuk perubahan
antar blok harus dengan persetujuan Walikota.

 Prosedur Investigasi Tambahan

Sebelum mengajukan permohonan perijinan pembangunan,
pengembang wajib melaksanakan investigasi tambahan apabila
pembangunan yang akan dilaksanakan termasuk dalam kategori yang
diatur dalam kondisi investigasi tambahan yang sudah diatur dalam
bagian sebelumnya. Hasil investigasi ini merupakan persyaratan
permohonan ijin yang diajukan ke Perusahaan Pengelola Kawasan Pusat
Primer gedebage.

· Prosedur Pengajuan Rencana dan Desain Tambahan

Pengajuan rencana dan desain tambahan merupakan persyaratan
permohonan pembangunan pada suatu blok atau sub blok, baik untuk
memperoleh Ijin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT) maupun Ijin
Mendirikan Bangunan (IMB).

25
development brief
pusat primer GEDEBAGE