Modul 2 Tahapan Perencanaan KPBU Bidang Perumahan Final

KATA PENGANTAR
Puji dan syukur kami panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas
segala rahmat-Nya sehingga penyusunan Modul Tahapan Perencanaan
KPBU Sektor Perumahan ini dapat terlaksana sampai selesai. Modul ini
disusun berbasis kompetensi sesuai standar kompetensi jabatan,
perkembangan kebijakan dan NSPK terkait KPBU Sektor Perumahan.
Penyusunan modul ini dilakukan dalam rangka menunjang pelaksanaan

kegiatan Pelatihan KPBU Sektor Perumahan. Penyempurnaan maupun
perubahan modul di masa mendatang senantiasa terbuka dan
dimungkinkan mengingat akan perkembangan situasi, kebijakan dan
peraturan yang terus menerus terjadi.
Ucapan terima kasih dan penghargaan kami sampaikan kepada penyusun

dan seluruh anggota Tim yang telah berpartisipasi. Semoga modul ini dapat
membantu meningkatkan kompetensi Aparatur Sipil Negara (ASN) baik
pusat maupun daerah dalam mewujudkan Pelaksanaan KPBU Perumahan
yang baik. Harapan kami tidak lain modul ini dapat memberikan manfaat.
Bandung, Desember 2021

Kepala Pusat Pengembangan Kompetensi Jalan,
Perumahan, dan Pengembangan Infrastruktur
Wilayah
Ir. Rezeki Peranginangin, M.Sc., M.M

NIP. 196310171990031002
Tahapan Perencanaan KPBU Sektor Perumahan i

ii Tahapan Perencanaan KPBU Sektor Perumahan
UCAPAN TERIMA KASIH
TIM TEKNIS
Ir. Rezeki Peranginangin, M.Sc., M.M (Kepala Pusbangkom JPW)
Ero, S.Pd., M.Pd. (Kepala Bidang Manajemen Sistem dan Pelaksanaan
Pengembangan Kompetensi)
Dra. Ipah Saripah, M.A. (Koordinator Bidang Tugas Teknik dan Materi
Perumahan dan PIW)
Gina Nawangwulan S.T., M.T. (Sub Koordinator Bidang Tugas Teknik dan
Materi Pengembangan Infrastruktur Wilayah, Jafung Tata Bangunan dan
Perumahan Ahli Muda)
Nur Aini Zakiyah, S.T.,M.T. (Jafung Pengembangan Teknologi Pembelajaran
Ahli Muda)
Tri Rahayu Wulansari, S.T., M.T. (Konsultan Individu Substansi)
Meta Maysitah, S. Pd. (Konsultan Individu Editor)
NARASUMBER
Badan Pengembangan Sumber Daya Manusia

Dr. Ir. Sri Hartoyo, Dipl., S.E., M.E
Widyaiswara :
Direktorat Jenderal Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum dan

Perumahan
Direktorat : • Agus Sulaeman, S.T., M.T – Direktur
Pengembangan Pengembangan Sistem dan Strategi
Sistem dan Penyelenggaraan Pembiayaan
Strategi • Denik Haryani, S.T., M.Sc. – Jafung Analis
Penyelenggaraan Anggaran Ahli Muda
Pembiayaan
Direktorat : • SN. Permana Lazuardy, S.E, M.M. - Kasubdit.
Pelaksanaan Legalisasi Rencana Investasi
Tahapan Perencanaan KPBU Sektor Perumahan iii

Pembiayaan • Sukimin Atmosasmito, S.Sos., M.Si -
Perumahan Kasubdit. Koordinasi Kerjasama Investasi
• Fitri Ami Handayani, S.T. – Jafung Analis
Kebijakan Ahli Muda
• Eka Parlita Dewi, S.E. - Jafung Analis
Kebijakan Ahli Muda
Kementerian PPN/ Bappenas
: • Drs. Sri Bagus Guritno, AK, M. Sc –

Direktur Pengembangan Pendanaan
Pembangunan
• Astu Gagono Kendarto, S.T. – Perencana
Ahli Madya
• Agung Teguh Nugroho – Tenaga Ahli
Ekonomi
Kementerian Keuangan RI
: • Aulia Ihsanin S.E., M.A. - Kepala Seksi

Dukungan Pemerintah Proyek Sektor II –
Dit. PDPPI
• Hariyudo Fajar Yuwono, S.E. - Kepala
Seksi Penyiapan Proyek Kerjasama – Dit.
PDPPI
PT. Penjaminan Infrastruktur Indonesia
: • Shiddarta S – Senior Vice President

• Panji Poernomo – Deputy Senior Manager
Underwriting
• Gina Fizriyaningsih – Senior Manager
Guidance and Consultation
• Deri Firmansyah - DSM Guidance and
Consultation
• Rinaldo Nelsonedy Purba – VP
Underwriting Penjaminan 1
iv Tahapan Perencanaan KPBU Sektor Perumahan

• Muhammad Iqball – Staff Guidance and
Consultation
PT. Sarana Multi Infrastruktur
: • Nicolas Brotodewo – Project Analyst

• Bayu Pramudyo – Project Analyst
Lembaga Kebijakan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah:
: • Raden Ari Widianto, S.H., M.E. - Direktur

Pengembangan Strategi dan Kebijakan
Pengadaan Khusus
• Thantawi Jauhari S.T., M.A., M.SE. - Analisis

Kebijakan Ahli Muda
• Ilvia Restu Utama – Analis Kebijakan Ahli

Muda
• Oktarita Purwantari Rahayu - Perancang

Kebijakan PBJ
Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman, Pertanahan dan

Pemakaman Kota Bandung
: Ir. Nunun Yanuati, M.T – Kepala Bidang Perumahan
Akademisi
: • Dr. Dadang Sukirman, M. Pd.
• Prof. Ir. Haryo Winarso, M.Eng., Ph. D.
• Ir. Tri Yuwono, M.T.
Diterbitkan Oleh:
Pusat Pengembangan Kompetensi Jalan, Perumahan, dan
Pengembangan Infrastruktur Wilayah
Badan Pengembangan Sumber Daya Manusia
Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat
Bandung, Desember 2021
Tahapan Perencanaan KPBU Sektor Perumahan v

vi Tahapan Perencanaan KPBU Sektor Perumahan
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR .................................................................................... i
UCAPAN TERIMA KASIH .......................................................................... iii
DAFTAR ISI .............................................................................................. vii
DAFTAR GAMBAR ..................................................................................... x
DAFTAR TABEL ........................................................................................ xi
DAFTAR KOTAK TEKS ............................................................................. xi
BAB 1 PENDAHULUAN .............................................................................. 1
Latar Belakang ................................................................................ 2
Deskripsi.......................................................................................... 3
Peta Kedudukan Modul ................................................................... 4
Standar Kompetensi Lulusan ........................................................... 4
Kompetensi Dasar ........................................................................... 5
Indikator Keberhasilan ..................................................................... 5
Materi dan Sub Materi Pokok ........................................................... 5
Overview Mata Pelatihan ................................................................. 6
Estimasi Waktu ................................................................................ 8
Petunjuk Penggunaan Modul ........................................................... 8
BAB 2 TAHAPAN & PROSES PERENCANAAN KPBU PERUMAHAN ..... 11
Indikator Keberhasilan ................................................................... 12
Tahapan & Proses Perencanaan KPBU Perumahan ..................... 12
Kegiatan Pendukung dalam Tahapan Perencanaan KPBU

Perumahan.................................................................................. 20
Tahapan Perencanaan KPBU Sektor Perumahan vii

Rangkuman ................................................................................... 22
Penilaian/Evaluasi ......................................................................... 23
BAB 3 IDENTIFIKASI DAN SCREENING PROYEK KPBU PERUMAHAN 25
Identifikasi Proyek KPBU ............................................................... 26
Daftar Rencana KPBU ................................................................... 29
Screening Tools yang digunakan untuk Proyek KPBU................... 32
Value For Money (VfM).................................................................. 39
Rangkuman ................................................................................... 41
Penilaian/Evaluasi ......................................................................... 42
BAB 4 KAJIAN DAN ANALISIS DALAM STUDI PENDAHULUAN............. 43
Dokumen Studi Pendahuluan ........................................................ 44
Analisis Kebutuhan (Need Analysis) .............................................. 48
Kajian Kriteria Kepatuhan (Compliance Analysis) .......................... 50
Kajian Nilai Manfaat Uang (Value for Money) ................................ 53
Kajian Potensi Pendapatan dan Skema Pembiayaan .................... 56
Rekomendasi dan Tindak Lanjut.................................................... 60
Rangkuman ................................................................................... 60
Penilaian/ Evaluasi ........................................................................ 61
BAB 5 PENUTUP...................................................................................... 63
Simpulan ....................................................................................... 64
Tindak Lanjut ................................................................................. 65
viii Tahapan Perencanaan KPBU Sektor Perumahan

DAFTAR PUSTAKA .................................................................................. 67
PERISTILAHAN ........................................................................................ 69
BAHAN TAYANG
................................................................................................................. 71
Tahapan Perencanaan KPBU Sektor Perumahan ix

DAFTAR GAMBAR
Gambar 1 Peta Kedudukan Modul Tahapan Perencanaan dalam Pelatihan
KPBU Sektor Perumahan ............................................................ 4
Gambar 2. Keterkaitan Materi Modul Tahapan Perencanaan KPBU Sektor

Perumahan dan Modul Lainnya. .................................................. 7
Gambar 3. Materi Modul Tahapan Perencanaan KPBU Sektor Perumahan . 8
Gambar 4 Proses Identifikasi dan Penetapan Proyek KPBU ...................... 27
Gambar 5 Alur Usulan Rencana KPBU, Penetapan KPBU, dan Penyusunan

Daftar Rencana KPBU ............................................................... 29
Gambar 6 Penilaian (Screening Tools) dalam Identifikasi Proyek KPBU .... 33
Gambar 7 Kriteria Penilaian Screening Tools Proyek KPBU ...................... 34
Gambar 8 Kriteria Penilaian Screening Tools Proyek KPBU - 2 ................. 35
Gambar 9 Strategic Filter for PPP .............................................................. 36
Gambar 10 Contoh Result dalam Strategic Screening Tools for PPP ........ 37
Gambar 11 Contoh proses Konsultasi Publik ............................................. 38
Gambar 12 Posisi Studi Pendahuluan dalam Tahap Perencanaan KPBU.. 44
x Tahapan Perencanaan KPBU Sektor Perumahan

DAFTAR TABEL
Tabel 1 Kegiatan, Output, dan Lingkup Tugas Tahap Perencanaan KPBU 18
Tabel 2 Kegiatan yang Dilakukan Stakeholder Dalam Tahap Perencanaan

KPBU ........................................................................................ 19
Tabel 3 Contoh Ringkasan Eksekutif Proyek KPBU ................................... 46
Tabel 4 Checklist Dokumen Studi Pendahuluan proyek KPBU .................. 48
DAFTAR KOTAK TEKS

Kotak Teks 1 Jenis Infrastruktur Perumahan yang dapat diKPBU-kan ....... 17
Kotak Teks 2 Catatan dalam Kegiatan Pendukung Tahapan Perencanaan

KPBU Sektor Perumahan .......................................................... 22
Kotak Teks 3 Kriteria Identifikasi Proyek KPBU Sektor Perumahan ........... 28
Kotak Teks 4 Analisis Kebutuhan Proyek KPBU Perumahan ..................... 50
Kotak Teks 5 Kriteria Kepatuhan Proyek KPBU Perumahan ...................... 52
Kotak Teks 6 Kajian Nilai Manfaat Proyek KPBU Perumahan .................... 56
Kotak Teks 7 Kajian Potensi Pendapatan Skema Pembiayaan Proyek KPBU

Perumahan ................................................................................ 59
Tahapan Perencanaan KPBU Sektor Perumahan xi

ii Tahapan Perencanaan KPBU Sektor Perumahan
BAB 1
PENDAHULUAN
Tahapan Perencanaan KPBU Sektor Perumahan 1

Pendahuluan
Latar Belakang
Pembiayaan proyek untuk mendanai pengembangan tanah (land
development) dan konstruksi bangunan (building construction) sering
terabaikan dalam sistem pembiayaan perumahan nasional. Akibatnya,
rumah baru di negara berkembang sering disediakan melalui konstruksi
informal (rumah tidak sesuai standar) atau dibangun sendiri secara
swadaya, yang berujung pada meluasnya area kumuh (slum area). Di
banyak negara, lembaga jasa keuangan membatasi eksposur kredit kepada
pengembang karena adanya risiko kredit yang cukup besar akibat dari
terbatasnya modal pengembang dan keterbatasan APBN pemerintah.
Adapun untuk rencana penyelenggaraan infrastruktur di periode RPJMN IV,

Kementerian PUPR telah menetapkan Visium 2030 yang memproyeksikan
bahwa kebutuhan investasi untuk memenuhi kebutuhan infrastruktur selama
tahun 2020-2024 adalah sebanyak 2.058 Triliun Rupiah. Jumlah kebutuhan
tersebut tidak dapat didanai seluruhnya oleh anggaran Pemerintah karena
keterbatasan APBN 2020-2024 yang jumlahnya diperkirakan hanya 30%
dari total kebutuhan anggaran atau sebesar 623 Triliun Rupiah. Seperti
yang disebutkan sebelumnya, ketersediaan infrastruktur yang memadai dan
berkesinambungan merupakan sebuah kebutuhan mendesak, oleh
karenanya Pemerintah perlu mengambil langkah-langkah yang
komprehensif untuk memenuhi gap funding yang ada. Salah satu strategi
yang telah dilakukan adalah dengan menerbitkan Peraturan Presiden
Nomor 135 Tahun 2018 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Nomor
15 Tahun 2015 tentang Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan.
2 Tahapan Perencanaan KPBU Sektor Perumahan

Melalui peraturan tersebut, Pemerintah melakukan penguatan dan
revitalisasi organisasi di lingkungan Kementerian PUPR serta membentuk
Unit Organisasi yang secara khusus menangani bidang pembiayaan
infrastruktur, yaitu Direktorat Jenderal Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan
Umum dan Perumahan.
Amanat untuk penyelenggaran pembiayaan infrastruktur dengan sumber

dana non konvensional, khususnya Skema Kerjasama Pemerintah dengan
Badan Usaha (KPBU), tentunya menjadi tantangan tersendiri bagi Direktorat
Jenderal Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum dan Perumahan (DJPI)
khususnya Direktorat Pelaksanaan Pembiayaan Perumahan mengingat
besarnya gap funding penyediaan infrastruktur yang ada terutama untuk
perumahan. Isu strategis lainnya yang dihadapi Direktorat Jenderal
Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum dan Perumahan, yaitu: (1)
Minimnya kesiapan proyek untuk dibiayai dengan skema KPBU Perumahan;
(2) Minimnya stakeholder yang memahami skema KPBU Perumahan; (3)
Penyelenggaraan KPBU yang didominasi oleh BUMN; serta (4) Minimnya
komitmen Pemerintah terutama Pemerintah Daerah. Sehingga perlu adanya
pemahaman yang mendasar mengenai setiap tahapan dalam KPBU Sektor
Perumahan sehingga ASN di bidang pembiayaan perumahan mempunyai
pemahaman mengenai setiap proses dan tahapan yang perlu disiapkan dan
dilakukan dalam melaksanakan KPBU Perumahan dengan tujuan agar
pelaksanaan KPBU dalam penyediaan dan pembiayaan perumahan dapat
berjalan efektif dan efisien. Pada modul ini akan dibahas mengenai tahapan
perencanaan pada KPBU sektor Perumahan.
Deskripsi
Modul Tahapan Perencanaan KPBU Sektor Perumahan ini terdiri dari tiga
kegiatan belajar mengajar. Kegiatan belajar pertama membahas Tahapan &
Proses Perencanaan KPBU Perumahan. Kegiatan belajar kedua membahas
Identifikasi dan Screening Proyek KPBU Perumahan. Kegiatan belajar
ketiga membahas Kajian dan Analisis dalam Studi Pendahuluan.

Peserta pelatihan mempelajari keseluruhan modul ini dengan cara yang
berurutan. Pemahaman setiap materi pada modul ini sangat diperlukan
karena materi ini menjadi dasar pemahaman sebelum mengikuti
pembelajaran modul-modul berikutnya. Hal ini diperlukan karena masing-
masing modul saling berkaitan. Setiap kegiatan belajar dilengkapi dengan
latihan atau evaluasi. Latihan atau evaluasi ini menjadi alat ukur tingkat
penguasaan peserta pelatihan setelah mempelajari materi dalam modul ini.
Peta Kedudukan Modul
Gambar 1 Peta Kedudukan Modul Tahapan Perencanaan dalam

Pelatihan KPBU Sektor Perumahan
Standar Kompetensi Lulusan

Peserta mampu menerapkan dan menganalisis tahapan penyelenggaraan
KPBU sektor perumahan sesuai dengan peraturan perundang-undangan
dan kebijakan yang berlaku. Pelatihan ini memenuhi Kompetensi Bidang
KPBU Perumahan, yaitu 01 UM, 02 UM, 15 UM, 48 UM, 01 PIP, 02 PIP, 03
PIP, 04 PIP, 05 PIP, 06 PIP dan 07 PIP pada level 2.

Kompetensi Dasar
Setelah mengikuti mata pelatihan ini, peserta diharapkan akan mampu
menerapkan tahapan dan menganalisis dokumen perencanaan KPBU
Perumahan.
Indikator Keberhasilan
Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta diharapkan dapat:
a. Menjelaskan tahapan dan proses perencanaan KPBU Perumahan;
b. Menjelaskan proses identifikasi dan screening proyek KPBU

Perumahan; dan
c. Menyusun kerangka dan menelaah dokumen studi pendahuluan

proyek KPBU Perumahan.
Materi dan Sub Materi Pokok

Materi dan sub materi pokok dalam mata pelatihan ini adalah:
1. Tahapan & Proses Perencanaan KPBU Perumahan
a. Tahapan & Proses Perencanaan KPBU Perumahan
b. Kegiatan Pendukung dalam Tahapan Perencanaan KPBU

Perumahan
2. Identifikasi dan Screening Proyek KPBU Perumahan
a. Identifikasi Proyek KPBU
b. Daftar Rencana KPBU
c. Screening Tools yang digunakan untuk Proyek KPBU
d. Value For Money
3. Kajian dan Analisis dalam Studi Pendahuluan
a. Dokumen Studi Pendahuluan

b. Analisis Kebutuhan (need analysis)
c. Kajian Kriteria Kepatuhan (compliance analysis)
d. Kajian Nilai Manfaat Uang (Value for Money) Partisipasi Badan

Usaha
e. Kajian Potensi Pendapatan dan Skema Pembiayaan
f. Rekomendasi dan Tindak Lanjut
g. Studi Kasus/Review Penyusunan Dokumen Studi Pendahuluan
Overview Mata Pelatihan

Tahapan awal dalam pelaksanaan KPBU Perumahan prakarsa pemerintah
(Solicited) adalah tahapan perencanaan. Pada tahapan ini, pemerintah
melakukan perencanaan anggaran dana, identifikasi, pengusulan dan
pengambilan keputusan proyek KPBU, hingga menyusun daftar rencana
dan pengkategorian KPBU. Kegiatan utama dan output dari pada tahapan
ini adalah penyusunan dokumen Studi Pendahuluan yang menjadi dasar
pertimbangan apakah proyek KPBU yang diusulkan akan ditetapkan atau
tidak, untuk masuk ke dalam daftar rencana KPBU. Sedangkan dalam
proyek KPBU Perumahan atas prakarsa badan usaha (Unsolicited), tahap
awal yang dilaksanakan adalah tahap inisiasi yang meliputi proses yang
berbeda dengan tahap perencanaan pada proyek KPBU Perumahan
Solicited.

Gambar 2. Keterkaitan Materi Modul Tahapan Perencanaan KPBU
Sektor Perumahan dan Modul Lainnya.
Materi utama dalam modul pelatihan ini adalah materi terkait penyusunan
dokumen Studi Pendahuluan. Dokumen studi pendahuluan berisi kajian-
kajian yang digunakan untuk menjawab : (1) rencana bentuk KPBU; (2)
rencana skema pembiayaan KPBU dan sumber dananya; dan (3) rencana
penawaran KPBU yang mencakup jadwal, proses dan cara penilaian. Kajian
yang dilakukan pada dokumen studi pendahuluan meliputi analisa
kebutuhan, kriteria kepatuhan (Compliance Criteria), kajian Manfaat
Uang/Value For Money, analisa potensi pendapatan dan skema
pembiayaan, dan rekomendasi dan rencana tindak lanjut.

Gambar 3. Materi Modul Tahapan Perencanaan KPBU Sektor
Perumahan
Estimasi Waktu
Alokasi waktu yang diberikan untuk pelaksanaan kegiatan belajar mengajar
untuk Mata Pelatihan Tahapan Perencanaan KPBU Sektor Perumahan
pada peserta Pelatihan KPBU Perumahan ini adalah 6 (enam) jam
pelajaran (JP) @45 menit (270 menit).
Petunjuk Penggunaan Modul

1. Persyaratan
Dalam mempelajari modul ini peserta pelatihan perlu dilengkapi dengan
skema, gambar dan tabel yang difungsikan untuk memudahkan peserta
pelatihan agar lebih memahami materi modul.
2. Metode
Dalam melaksanakan pembelajaran ini, metode yang dipergunakan
adalah dengan kegiatan pemaparan yang dilakukan oleh pemberi materi
(narasumber), serta adanya kesempatan tanya jawab, curah pendapat,
dan diskusi.

3. Alat Bantu/Media
Untuk menunjang tercapainya tujuan pembelajaran ini, diperlukan Alat

Bantu/Media pembelajaran tertentu, yaitu:
a. Laptop
b. Modul dan/atau bahan ajar
c. Room Zoom Meeting

BAB 2
TAHAPAN & PROSES PERENCANAAN
KPBU PERUMAHAN

Tahapan & Proses Perencanaan KPBU
Perumahan
Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta diharapkan dapat menjelaskan
tahapan dan proses dalam perencanaan KPBU Perumahan.
Tahapan & Proses Perencanaan KPBU Perumahan

1. Tahapan & Proses Perencanaan KPBU Perumahan Atas Prakarsa
Pemerintah (Solicited)
Tahapan perencanaan merupakan tahapan pertama dalam proses

penyelenggaraan KPBU atas prakarsa pemerintah. Tahapan dan proses
perencanaan dalam proyek KPBU perumahan tidak memiliki perbedaan
yang signifikan dengan tahapan dan proses perencanaan infrastruktur yang
dapat dikerjasamakan melalui KPBU secara umum.
Dalam Peraturan Presiden No. 38 Tahun 2015, terdapat 3 (tiga) kegiatan

yang dilakukan dalam tahap perencanaan, yaitu identifikasi dan penetapan
KPBU, penganggaraan KPBU dan pengkategorian KPBU. Adapun
pelaksanaan kegiatan dalam tahapan perencanaan menurut Peraturan
Menteri PPN/Kepala Bappenas Nomor 2 Tahun 2020, sebagai berikut:
a. Penyusunan rencana anggaran dana KPBU
b. Identifikasi dan penetapan KPBU, termasuk untuk gabungan 2 (dua)
atau lebih PJPK
c. Penganggaran dana tahap perencanaan KPBU
d. Konsultasi Publik
e. Pengambilan keputusan lanjut atau tidak lanjut rencana KPBU
f. Penyusunan Daftar Rencana KPBU

g. Pengkategorian KPBU
Berdasarkan Permen PPN/Kepala Bappenas Nomor 2 Tahun 2020

dokumen yang harus disiapkan pada tahap Perencanaan KPBU yaitu:
a. Kerangka acuan pengadaan Badan Penyiapan, apabila diperlukan;
Kerangka acuan pengadaan Badan Penyiapan paling kurang meliputi:
a) latar belakang dan deskripsi Proyek KPBU;
b) ruang lingkup (scope of work) kegiatan penyiapan dan transaksi
KPBU;
c) output kegiatan:
1) penyiapan dan transaksi; atau
2) transaksi
d) jadwal pelaksanaan pengadaan;
e) Harga Perkiraan Sendiri (HPS); dan
f) skema pembayaran kepada Badan Penyiapan proyek KPBU.
b. Dokumen Studi Pendahuluan; dan
Isi substansi pada dokumen ini merujuk dalam Bagian C angka 3
Permen PPN/Kepala Bappenas Nomor 2 Tahun 2020
c. Berita acara Konsultasi Publik
Berita acara Konsultasi Publik paling kurang meliputi:
a) Daftar peserta Konsultasi Publik;
b) Notulensi pembahasan rencana KPBU; dan
c) Kesimpulan dan rencana tindak lanjut.
Pelaksanaan perencanaan KPBU Perumahan yang diprakarsai Pemerintah

Daerah mengacu tahapan perencanaan KPBU secara umum dalam
Peraturan Menteri PPN/Kepala Bappenas Nomor 2 Tahun 2020. Akan
tetapi, perlu diperhatikan kewenangan pemerintah daerah dalam UU No. 23
Tahun 2014 tentang Pemerintahan Daerah. Kewenangan penyediaan
rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) merupakan
kewenangan dari pemerintah pusat. Ketentuan penting untuk tahapan

perencanaan KPBU yang diprakarsai pemerintah daerah dengan mengacu
Peraturan Menteri PPN/Kepala Bappenas Nomor 2 Tahun 2020, adalah :
1. Kepala Daerah mengidentifikasi Penyediaan Infrastruktur yang akan

dikerjasamakan melalui skema KPBU sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan
2. Dalam melakukan identifikasi, Kepala Daerah menyusun Studi

Pendahuluan dan melakukan konsultasi publik.
3. Identifikasi KPBU yang memiliki potensi untuk dikerjasamakan dengan

Badan Usaha dilaksanakan oleh kepala perangkat daerah (perangkat
daerah yang membidangi urusan perumahan dan kawasan
permukiman) atau direksi BUMD.
4. Menteri/Kepala Lembaga sesuai tugas dan fungsinya dapat memberikan

fasilitasi kepada PJPK dalam penyusunan Studi Pendahuluan melalui
konsultasi, asistensi dan/atau pemberian fasilitator.
5. Pemberian fasilitasi kepada PJPK dalam penyusunan Studi

Pendahuluan dikoordinasikan oleh kementerian yang
menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perencanaan
pembangunan nasional.
6. Berdasarkan hasil Studi Pendahuluan dan Konsultasi Publik, Kepala

Daerah memutuskan lanjut atau tindak lanjut rencana penyediaan
infrastruktur melalui KPBU.
Mengacu pada Permen PUPR No. 2 Tahun 2021, tahap perencanaan

KPBU perumahan adalah meliputi :
a. Penyusunan Rencana Anggaran Dana KPBU
Penyusunan rencana anggaran dana KPBU disusun oleh PJPK untuk setiap
tahapan pelaksanaan KPBU sesuai dengan kewenangannya. Rencana
anggaran dana untuk setiap tahapan KPBU dapat bersumber dari :

1) anggaran pendapatan dan belanja negara;
2) pinjaman atau hibah; dan/atau
3) sumber yang sah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan
b. Identifikasi dan Usulan Penetapan KPBU
Identifikasi dan usulan penetapan KPBU terdiri atas kegiatan :
1) Pemberian rekomendasi keterpaduan proyek KPBU dengan

pengembangan kawasan
Pimpinan Unit Organisasi yang mempunyai tugas melaksanakan
penyusunan kebijakan teknis dan rencana terpadu program
pengembangan Infrastruktur berdasarkan pendekatan pengembangan
wilayah memberikan rekomendasi keterpaduan proyek KPBU dengan
pengembangan kawasan.
2) Penyusunan rencana umum proyek KPBU

Perumahan menyusun rencana umum proyek KPBU berdasarkan
masukan dari Pimpinan Unit Organisasi. Rencana umum proyek KPBU
merupakan bagian dari rencana strategis dari masing-masing Unit
Organisasi. Direktur Jenderal Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan
Umum dan Perumahan melakukan identifikasi proyek Infrastruktur untuk
menyusun rencana umum proyek KPBU.
3) Penyusunan Studi Pendahuluan

Perumahan menyusun dokumen Studi Pendahuluan berdasarkan
rencana umum proyek KPBU. Studi Pendahuluan adalah kajian awal
untuk memberikan gambaran mengenai perlunya penyediaan suatu
Infrastruktur melalui skema KPBU.

Dalam rangka penyusunan dokumen Studi Pendahuluan, Direktur Jenderal
Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum dan Perumahan melakukan
konsultasi publik yang dikoordinasikan dengan Simpul KPBU. Konsultasi
Publik bertujuan memperoleh pertimbangan mengenai manfaat dan dampak
KPBU kepada kepentingan masyarakat. Konsultasi publik pada tahapan ini
paling sedikit menghasilkan :
• Penerimaan tanggapan dan/atau masukan dari pemangku
kepentingan yang menghadiri Konsultasi Publik; dan
• Evaluasi terhadap hasil yang didapat dari Konsultasi Publik dan
implementasinya dalam KPBU.
c. Pengambilan Keputusan Lanjut/Tidak Lanjut Rencana KPBU
Pengambilan keputusan lanjut atau tidak lanjut terhadap rencana KPBU

dilakukan oleh Menteri berdasarkan dokumen Studi Pendahuluan yang
disampaikan oleh Direktorat Jenderal Pembiayaan Infrastruktur
Pekerjaan Umum dan Perumahan. Dalam pengambilan keputusan
tersebut, Menteri dapat meminta masukan Simpul KPBU. Menteri
menyampaikan Studi Pendahuluan kepada menteri yang
menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perencanaan
pembangunan nasional.
d. Penyusunan Daftar Rencana KPBU di Kementerian Pekerjaan

Umum dan Perumahan Rakyat
Simpul KPBU melakukan penyusunan daftar rencana KPBU di

Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat berdasarkan
Studi Pendahuluan dan pengambilan keputusan lanjut atau tidak lanjut
rencana KPBU oleh Menteri. Simpul KPBU berkoordinasi dengan Unit
Organisasi dalam penyusunan daftar rencana KPBU di Kementerian
Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat. Daftar rencana KPBU di
Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat ditetapkan oleh
Menteri. Daftar rencana KPBU di Kementerian Pekerjaan Umum dan

Perumahan Rakyat dimutakhirkan setiap tahun sesuai dengan
perkembangan proyek KPBU di setiap tahapan KPBU.
e. Pengkategorian KPBU
Simpul KPBU melakukan pengkategorian KPBU berdasarkan daftar

rencana KPBU yang telah disusun. Pengkategorian KPBU
terdiri atas:
• KPBU siap ditawarkan; dan
• KPBU dalam proses penyiapan.
Pada tahapan perencanaan KPBU juga dapat dilakukan penyusunan

dokumen perencanaan pengadaan tanah atau pemanfaatan BMN/BMD
serta kajian benchmarking pelaksanaan KPBU Perumahan sejenis yang
telah dilakukan di negara lain.
Kotak Teks 1 Jenis Infrastruktur Perumahan yang dapat diKPBU-kan
CATATAN :
▪ Infrastruktur perumahan rakyat merupakan salah satu infrastruktur yang
dapat dikerjasamakan melalui skema KPBU (Perpres 38 Tahun 2015, Pasal
5 ayat 2)
▪ Infrastruktur perumahan rakyat yang dapat dikerjasamakan melalui skema
KPBU dengan penetapan oleh Menteri PUPR (Permen PUPR No. 2 Tahun
2021 Pasal 2):
a. perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah;
b. rumah susun khusus;
c. rumah susun negara; dan/atau
d. rumah susun umum dengan fungsi campuran

Adapun uraian singkat kegiatan, output, dan lingkup tugas tahap
perencanaan dapat dilihat pada tabel berikut:
Tabel 1 Kegiatan, Output, dan Lingkup Tugas Tahap Perencanaan

KPBU
Tahapan/Sub
Kegiatan Output Lingkup Tugas
Tahap
Perencanaan 1. Mengajukan 1. Studi Dilakukan oleh
daftar proyek Pendahuluan Simpul KPBU
KPBU 2. Daftar Rencana dan Unit
2. Mensinkronkan Proyek KPBU Organisasi
dengan Renstra 3. Site Plan dan
2020 – 2024, program
RPJP, RPJMN, pengembangan
dan RPJMD 4. Rencana
3. Identifikasi Dan Penggunaan
penyusunan Skema KPBU
prastudi proyek 5. Surat Komitmen
KPBU PJPK
4. Rekomendasi 6. Kajian
Keterpaduan Kemampuan
Proyek Fiskal
5. Konsultasi Publik 7. Surat Konfirmasi
6. Kajian Pendahuluan
Kemampuan 8. Berita acara
Fiskal dan Vfm Konsultasi
7. Gagasan skema Publik
KPBU dan
Indikator
Kinerjanya
Sumber: Manual Public Housing Sector, 2020
Keterlibatan stakeholder dalam perencanaan KPBU sektor perumahan

rakyat dapat tergambarkan dalam tabel berikut:

Tabel 2 Kegiatan yang Dilakukan Stakeholder Dalam Tahap
Perencanaan KPBU
Stakeholder Kegiatan detail dalam tahapan KPBU
Unit Organisasi • Mengidentifikasi penyediaan infrastruktur

perumahan rakyat yang akan di lakukan KPBU
• Melakukan keterpaduan perencanaan dengan
pengembangan kawasan.
• Koordinasi dengan unit organisasi (lain) yang
membidangi kebijakan teknis dan strategi
keterpaduan (pengembangan wilayah dan
infrastruktur)
• Hasil koordinasi digunakan untuk menyusun
rekomendasi ke PJPK.
• Dalam melakukan proses identifikasi
infrastruktur perumahan rakyat yang akan
diajukan untuk KPBU, dilakukan dengan:
a) Studi pendahuluan dan konsultasi publik
b) Dalam melakukan konsultasi publik unit
organisasi berkoordinasi dengan Simpul KPBU
c) Hasil studi pendahuluan dan konsultasi publiK
diserahkan ke Simpul KPBU
Simpul KPBU • Berkoordinasi dengan Unit Organisasi dalam
melakukan konsultasi publik.
• Melakukan pengecekan dan kesesuaian dokumen.
Memberikan rekomendasi atas hasil studi
pendahuluan. Menyerahkan hasil pengecekan dan
rekomendasi kepada PJPK.
PJPK membuat keputusan lanjut/tidak lanjut untuk
PJPK(Menteri/Kepala
KPBU. Jika lanjut, maka hasil studi pendahuluan
Lembaga/ Kepala diusulkan ke Menteri PPN/Bappenas untuk diusulkan
Daerah/Direksi BUMN/ menjadi proyek KPBU
Direksi BUMD)
Sumber: Manual Public Housing Sector, 2020

2. Tahapan & Proses Inisiasi KPBU Perumahan Atas Prakarsa Badan
Usaha (Unsolicited)
Tahapan awal dalam pelaksanaan prakarsa Badan Usaha untuk KPBU

Perumahan adalah tahap inisiasi, mengacu pada BAB V Permen PUPR No.
2 Tahun 2021. Beberapa ketentuan pada tahap inisiasi adalah sebagai
berikut:
a. Calon Badan Usaha Pemrakarsa menyampaikan surat pernyataan minat
kepada Menteri PUPR untuk mengajukan usulan proyek KPBU atas
Prakarsa Badan Usaha.
b. Surat pernyataan minat disertai dengan:

• ringkasan studi atau Prastudi Kelayakan;
• laporan keuangan calon Badan Usaha Pemrakarsa; dan
• perjanjian konsorsium dalam hal calon Badan Usaha Pemrakarsa
berbentuk konsorsium.
c. Menteri PUPR melakukan evaluasi terhadap usulan proyek KPBU atas

Prakarsa Badan Usaha paling lama 14 (empat belas) hari kerja sejak
surat pernyataan minat diterima oleh Menteri. Apabila jangka waktu
evaluasi tersebut terlampaui, Menteri dapat menyampaikan
perpanjangan waktu kepada Badan Usaha disertai dengan alasan dan
batas waktu perpanjangan pelaksanaan evaluasi.
d. Dalam hal Menteri PUPR memberikan persetujuan terhadap usulan

proyek KPBU atas Prakarsa Badan Usaha, Menteri menerbitkan Surat
Izin Prakarsa.
Kegiatan Pendukung dalam Tahapan Perencanaan KPBU

Perumahan
Berdasarkan pada Permen PPN/Kepala Bappenas Nomor 2 Tahun 2020
terdapat kegiatan pendukung yang dapat dilakukan pada tahap
perencanaan, diantaranya:

a) Kegiatan terkait dengan kajian lingkungan hidup
Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah/Direksi BUMN/Direksi BUMD
melakukan identifikasi awal bahwa KPBU menerapkan teknologi dengan
dampak lingkungan yang dapat dikelola dengan baik dan berkelanjutan
sesuai dengan referensi literatur dan studi terkait.
b) Kegiatan terkait dengan pengadaan tanah
Untuk KPBU yang dapat diperkirakan lokasinya, Menteri/Kepala
Lembaga/ Kepala Daerah/Direksi BUMN/Direksi BUMD melakukan
identifikasi peninjauan lokasi, luas lahan, dan perkiraan harga sesuai
dengan peraturan perundang-undangan.
Hal – hal yang perlu diperhatikan dalam hal ini yaitu perlunya
menerapkan dan mematuhi Resettlement Policy Framework, seperti
contohnya menyarankan agar sedapat mungkin menghindari proyek
yang dapat menimbulkan pemindahan penduduk dengan paksa,
membuat alternatif lain untuk meminimalkan adanya pemindahan
penduduk secara paksaan, dan jika tidak ada alternatif yang lebih baik,
memindahkan penduduk dimungkinkan dengan persyaratan menjamin
kehidupan di tempat baru yang harus sama atau lebih baik dari kondisi
sebelumnya.
Umumnya kondisi ini juga berkaitan erat dengan proses pemanfaatan
atau pengadaan tanah untuk lokasi pembangunan.

Kotak Teks 2 Catatan dalam Kegiatan Pendukung Tahapan
Perencanaan KPBU Sektor Perumahan
CATATAN :
▪ Kegiatan pendukung terkait dengan kajian lingkungan hidup dan terkait
pengadaan tanah tidak wajib dilakukan dalam tahapan perencanaan.
▪ Dalam tahap perencanaan KPBU, identifikasi awal dampak lingkungan
dapat meninjau dampak dari teknologi bangunan rumah (rumah susun)
yang diperkirakan akan digunakan. Selain itu, dapat juga dilakukan
identifikasi apakah lokasi yang diusulkan untuk proyek KPBU akan terkena
dampak negatif dari proyek KPBU perumahan yang direncanakan (contoh :
lahan eksisting merupakan lahan pertanian). Identifikasi awal ini akan
berkontribusi terhadap kajian kelayakan di tahap penyiapan, jika usulan
KPBU ditetapkan dalam Daftar Rencana Proyek KPBU.
▪ Saat ini jenis infrastruktur perumahan yang dapat dikerjasamakan dalam
proyek KPBU Perumahan merupakan rumah susun sewa untuk MBR,
rumah susun khusus, dan rumah susun negara. Identifikasi awal
peninjauan lokasi, luas lahan, dan perkiraan harga serta kepemilikan tanah
lokasi usulan proyek KPBU akan berkontribusi terhadap kajian kelayakan
dan tahap pengadaan tanah yang dilakukan pada tahapan penyiapan.
Rangkuman
Berdasarkan Permen PUPR Nomor 2 Tahun 2021, tahap perencanaan

KPBU yang juga termasuk KPBU perumahan atas prakarsa pemerintah
adalah meliputi : (a) Penyusunan Rencana Anggaran Dana KPBU; (b)
Identifikasi dan Usulan Penetapan KPBU; (c) Pengambilan Keputusan
Lanjut/Tidak Lanjut Rencana KPBU; (d) Penyusunan Daftar Rencana KPBU
di Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat; dan (e)
Pengkategorian KPBU. Tahapan awal dalam pelaksanaan KPBU atas
prakarsa Badan Usaha untuk KPBU Perumahan adalah tahap inisiasi.
Dalam rangka penyusunan dokumen Studi Pendahuluan, Direktur Jenderal

Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum dan Perumahan melakukan
konsultasi publik yang dikoordinasikan dengan Simpul KPBU. Konsultasi

Publik bertujuan memperoleh pertimbangan mengenai manfaat dan dampak
KPBU kepada kepentingan masyarakat. Konsultasi publik pada tahapan ini
paling sedikit menghasilkan :
• Penerimaan tanggapan dan/atau masukan dari pemangku
kepentingan yang menghadiri Konsultasi Publik; dan
• Evaluasi terhadap hasil yang didapat dari Konsultasi Publik dan
implementasinya dalam KPBU.
Berdasarkan pada Permen PPN/Kepala Bappenas Nomor 2 Tahun 2020

Kegiatan pendukung yang dapat dilakukan pada tahap perencanaan yaitu
kegiatan terkait dengan kajian lingkungan hidup dan pengadaan tanah.
Pada tahapan perencanaan KPBU juga dapat dilakukan penyusunan

dokumen perencanaan pengadaan tanah atau pemanfaatan BMN/BMD
serta kajian benchmarking pelaksanaan KPBU Perumahan sejenis yang
telah dilakukan di negara lain.
Penilaian/Evaluasi
1. Sebutkan tahapan perencanaan KPBU sektor perumahan.
2. Jelaskan kegiatan dalam identifikasi dan usulan penetapan KPBU

Perumahan.

BAB 3
IDENTIFIKASI DAN SCREENING PROYEK
KPBU PERUMAHAN

Identifikasi dan Screening Proyek KPBU
Perumahan
Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta diharapkan dapat menjelaskan
tahapan proses identifikasi dan screening proyek KPBU Perumahan.
Identifikasi Proyek KPBU
Dalam melaksanakan identifikasi proyek Infrastruktur sesuai Permen PUPR

Nomor 2 Tahun 2021, dilakukan analisis multi kriteria yang merupakan
prosedur seleksi dan pemeringkatan proyek dengan menggunakan
metodologi gabungan penilaian subjektif dan objektif dari beberapa kriteria.
Analisis multi kriteria dapat diterapkan pada semua sektor, termasuk dalam
kegiatan ini adalah KPBU. Analisis multi kriteria mudah untuk diterapkan,
namun semuanya bergantung pada penilaian ahli (expert judgment) (United
Nations Framework Convention on Climate Change, n.d.).
Kriteria tersebut dapat mengacu pada Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun

2015 Tentang Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha Dalam
Penyediaan Infrastruktur, yang mengatur bahwa pertimbangan dalam
identifikasi penyediaan infrastruktur dengan skema KPBU, yaitu:
a. Kesesuaian dengan RPJMN/RPJMD dan Renstra Infrastruktur
b. Kesesuaian dengan RTRW
c. Keterkaitan antar sektor infrastruktur dan antar wilayah
d. Analisis biaya manfaat dan sosial
e. Analisis nilai manfaat uang (value for money)

Studi Pendahuluan
Pengadaan
infrastruktur yang Rencana Bentuk KPBU
akan
dikerjasamakan Rencana skema pembiayaan
dengan Badan KONSULTASI PUBLIK
proyek dan sumber dananya
Usaha harus
disertai dengan
studi pendahuluan Rencana penawaran
kerjasama (mencakup jadwal,
proses dan cara penilaian)
DAFTAR USULAN
RENCANA KPBU
Gambar 4 Proses Identifikasi dan Penetapan Proyek KPBU
Identifikasi dan screening proyek merupakan langkah awal sebelum masuk

ke dalam tahapan penyusunan daftar usulan rencana KPBU. Pada proses
ini dilakukan identifikasi berdasarkan informasi yang tersedia apakah proyek
yang paling berpotensi untuk mencapai nilai manfaat uang yang paling
tinggi jika dilakukan menggunakan mekanisme KPBU.
Untuk menyiapkan proyek KPBU sektor perumahan rakyat perlu dilakukan

identifikasi kebutuhan rumah yang harus disediakan oleh pemerintah
khususnya yang dapat diakses oleh masyarakat berpenghasilan rendah
(MBR), berupa penyediaan rumah umum dan rumah susun sewa yang
terjangkau.
Dasar dari proses identifikasi ini perlu dimulai dari kebijakan pemerintah
Indonesia yang dituangkan dalam Rencana Pembangunan Jangka Panjang
Nasional 2005-2025, Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional
2020-2024, Rencana Strategis Kementerian PUPR 2020-2024 dan
Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah yang selaras dengan
RPJMN 2020-2024 khususnya untuk sektor perumahan dan permukiman.
Kebutuhan rumah yang diprogramkan ditingkat pusat adalah bersifat global

atau komulatif yang rinciannya dimiliki oleh masing-masing daerah yang
tertuang dalam RPJMD dan lebih spesifik lagi didokumentasi dalam RP3KP
yang dimiliki oleh masing- masing kota/kabupaten dan provinsi.

Kotak Teks 3 Kriteria Identifikasi Proyek KPBU Sektor Perumahan
CATATAN :
Untuk KPBU Perumahan beberapa contoh hal penting yang dapat dijadikan
kriteria identifikasi proyek KPBU mengacu pertimbangan pada Perpres Nomor
38 Tahun 2015 adalah :
▪ Kesesuaian dengan RPJMN/RPJMD dan Renstra Infrastruktur
- Arahan kebijakan dan program prioritas pada dokumen
RPJMN/RPJMD atau Renstra yang ditetapkan
▪ Kesesuaian dengan RTRW
- Lokasi kawasan perumahan/permukiman dalam rencana pola ruang
- Penetapan Peraturan Kepala Daerah terkait Rencana Detail Tata
Ruang (RDTR)
▪ Keterkaitan antar sektor infrastruktur dan antar wilayah
- Ketersediaan dan rencana pembangunan infrastruktur
- Keterkaitan dengan wilayah sekitar
▪ Analisis biaya manfaat dan sosial
- Manfaat terhadap penanganan kawasan kumuh, pengurangan backlog
hunian, penyediaan PSU
▪ Analisis nilai manfaat uang (value for money)
- Kelayakan proyek (viability), tingkat kebutuhan/ urgensi proyek
(desirability), dan tingkat kemungkinan ketercapaian/ keberhasilan
proyek (achievability)

Gambar 5 Alur Usulan Rencana KPBU, Penetapan KPBU, dan Penyusunan
Daftar Rencana KPBU
Sumber: Lampiran Permen PUPR No. 2 Tahun 2021
Daftar Rencana KPBU
Daftar usulan rencana KPBU ditetapkan oleh Menteri/Kepala

Lembaga/Kepala Daerah setelah melalui proses konsultasi publik. Daftar
usulan rencana KPBU disampaikan kepada Menteri PPN/Bappenas dan
akhirnya akan diumumkan dan disebarluaskan kepada masyarakat.
Identifikasi dan usulan penetapan KPBU terdiri atas beberapa kegiatan,
dimana yang berkaitan dengan penyusunan daftar usulan rencana adalah
kegiatan penyusunan rencana umum proyek KPBU.

Rencana umum proyek KPBU disusun dengan jangka waktu 5 (lima) tahun
oleh Direktur Jenderal Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum dan
Perumahan yang dimana merupakan bagian dari Dokumen Rencana
Strategis masing-masing unit organisasi.
Menteri Perencanaan menetapkan Daftar Rencana KPBU yang terdiri atas

KPBU siap ditawarkan dan KPBU dalam proses penyiapan.
Pengusulan Rencana KPBU dari Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah

dilengkapi dengan dokumen pendukung sebagai berikut:
• Dokumen pendukung untuk usulan KPBU dalam proses penyiapan

terdiri atas:
1. Dokumen perencanaan KPBU;
2. Lembar ringkasan dari dokumen perencanaan; dan/atau
3. Lembar ringkasan dari dokumen penyiapan KPBU dalam hal
penyusunan Dokumen Prastudi Kelayakan dilakukan 2 (dua) tahap
dan kajian awal Prastudi Kelayakan sudah selesai.
• Dokumen pendukung untuk usulan KPBU siap ditawarkan terdiri atas:

1. Dokumen Prastudi Kelayakan;
2. Lembar ringkasan dari dokumen Prastudi Kelayakan;
3. Surat pernyataan persetujuan prinsip Dukungan Pemerintah
dan/atau Jaminan Pemerintah, apabila diperlukan; dan
4. Dokumen perencanaan, dalam hal proyek belum diusulkan dalam
Daftar Rencana KPBU.
Pada Permen PUPR Nomor 2 Tahun 2021 Pasal 17 dan 18, terdapat
ketentuan terkait proses pengajuan daftar rencana KPBU di internal PUPR
sebelum diajukan kepada Bappenas yaitu:
a. Simpul KPBU melakukan penyusunan daftar rencana KPBU di
Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat berdasarkan

Studi Pendahuluan dan pengambilan keputusan lanjut atau tidak lanjut
rencana KPBU oleh Menteri.
b. Simpul KPBU berkoordinasi dengan Unit Organisasi dalam penyusunan
daftar rencana KPBU di Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan
Rakyat
c. Daftar rencana KPBU di Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan
Rakyat ditetapkan oleh Menteri.
d. Daftar rencana KPBU di Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan
Rakyat dimutakhirkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan
proyek KPBU di setiap tahapan KPBU.
e. Simpul KPBU melakukan pengkategorian KPBU berdasarkan daftar
rencana KPBU yang telah disusun.
Berdasarkan Peraturan Menteri PPN/ Kepala Bappenas Nomor 2 Tahun

2020 bahwa Rencana KPBU yang diusulkan sebagai KPBU siap ditawarkan
harus memenuhi kriteria sebagai berikut:
a. Memperoleh kepastian mengenai kesiapan KPBU, kesesuaian teknis,
ketertarikan pasar, dan pilihan bentuk KPBU;
b. Telah menyelesaikan kajian lingkungan hidup sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan;
c. Telah disusun rancangan detail spesifikasi keluaran;
d. Telah disusun rancangan struktur pengembalian investasi Badan Usaha
Pelaksana;
e. Telah dilakukan analisis model keuangan, alokasi dan mitigasi risiko
serta mekanisme pemberian Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan
Pemerintah, apabila diperlukan;
f. Telah disusun rancangan rencana Pengadaan Badan Usaha Pelaksana
dengan mempertimbangkan:
1) potensi dan minat Badan Usaha dalam KPBU;
2) kewajaran rencana atau jadwal pelaksanaan pengadaan; dan
3) penetapan dan kesiapan Panitia Pengadaan.

g. Telah disusun rancangan ketentuan perjanjian KPBU; dan
h. Memperoleh persetujuan dari PJPK untuk KPBU atas prakarsa Badan
Usaha dan kesepakatan dari para pemangku kepentingan atas KPBU.
Screening Tools yang digunakan untuk Proyek KPBU

Proses pemilihan dan penyaringan awal proyek dilakukan untuk menguji
kesesuaian proyek sebagai proyek KPBU sektor Perumahan. KPBU sektor
Perumahan ini tentunya memerlukan pengaturan yang komplek sebagai
private sector infrastructure yang perlu dikawal sejak awal untuk
memastikan proyek akan berhasil dilaksanakan.
Sebagaimana telah diuraikan pada bagian B, identifikasi proyek KPBU

Perumahan dapat menggunakan analisis multi kriteria yang merupakan
prosedur seleksi dan pemeringkatan proyek dengan menggunakan
metodologi gabungan penilaian subjektif dan objektif dari beberapa kriteria.
Usulan program pertama-tama akan dievaluasi berdasarkan ketentuan

untuk penerapan KPBU, sebagaimana disebutkan dalam Perpres Nomor 38
Tahun 2015 dan Permen PPN Nomor Tahun 2020, apakah usulan proyek
tersebut telah menerima dukungan yang memadai dari
Kementerian/Lembaga/Pemerintah Daerah/BUMN/BUMD. Misal program
yang diusulkan sudah masuk dalam RPJMN/RPJMD atau Rencana
Strategis Nasional.
Jika proyek tidak memenuhi persyaratan penerapan dan non-penerapan

KPBU, proyek tidak akan dipertimbangkan untuk penilaian lebih lanjut.
Proyek yang memenuhi syarat penerapan, yang berada di luar ketentuan
tidak dapat diterapkannya KPBU, akan dipertimbangkan untuk penilaian
lebih lanjut.
Dalam melakukan penyaringan (screening) pada tahap perencanaan dapat

menggunakan Tabel Screening Matriks Proyek KPBU dengan melakukan

Rating Nilai dan Evaluasi pada Screening potensi Proyek KPBU, sebagai
berikut:
Gambar 6 Penilaian (Screening Tools) dalam Identifikasi Proyek KPBU

Sumber : Direktorat Jenderal Pembiayaan Infrastruktur dan Perumahan, 2021

Gambar 7 Kriteria Penilaian Screening Tools Proyek KPBU

Gambar 8 Kriteria Penilaian Screening Tools Proyek KPBU - 2

Adapun tools lain pada tahap ini yang dapat digunakan dalam screening
proyek KPBU adalah dengan menggunakan Strategic Filter Tool for PPP
yang dikeluarkan oleh World Bank. Alat ini merupakan filter kesesuaian
tahap awal untuk mengidentifikasi proyek yang mendukung pelaksanaan
KPBU dari proyek infrastruktur yang diusulkan yang disediakan oleh PJPK.
Alat ini diperkirakan akan diterapkan pada tahap penganggaran, dan akan
mengevaluasi proyek berdasarkan serangkaian kriteria kualitatif yang
ditentukan. Berikut merupakan contoh format isian pertanyaan yang
disajikan dalam Strategic Filter Tool for PPP:
Gambar 9 Strategic Filter for PPP
Sumber: CRISIL Infrastructure Advisory, World Bank Group

Gambar 10 Contoh Result dalam Strategic Screening Tools for PPP
Sumber: CRISIL Infrastructure Advisory, World Bank Group
Dalam tahapan perencanaan ini pula dilakukan konsultasi publik

sebagai bagian dari perencanaan KPBU yang mempunyai peran sangat
penting. Perlunya pemahaman stakeholder terkait dengan sektor
perumahan rakyat ini bergantung pada kesuksesan penyelenggaraan

konsultasi publik. Kesuksesan atau kegagalan proyek yang muncul
dalam proses pelaksanaan tidak lepas dari peran konsultasi publik.
Konsultasi Publik juga dapat dilakukan melalui diskusi dengan calon
pengguna dan masyarakat terdampak.
Gambar 11 Contoh proses Konsultasi Publik

Sumber: Manual Public Housing, 2020
Proses konsultasi publik ini dilakukan dengan melakukan kunjungan ke

berbagai tempat dan beragam stakeholder yang potensial akan
berhubungan dengan sektor perumahan, seperti wilayah yang akan
berdampak proyek, kondisi topografi, dinas yang akan menangani
perumahan, PLN, PDAM dan SPAM sebagai penyedia layanan, dll.
Dalam melakukan konsultasi publik ke berbagai stakeholder dapat

dilakukan salah satunya dengan melaksanakan Focus Group Discussion
(FGD), kegiatan ini bertujuan untuk mendapatkan tanggapan langsung dari
stakeholder terkait, misalnya masalah tanah, ketersediaan air bersih,
standar teknis bangunan, ketersediaan calon penerima manfaat khususnya
MBR, serta proses menghuni dan tarif sewa.

Value For Money (VfM)
Kajian Nilai Manfaat Uang/ Value for Money (VfM) dalam Tahap
Perencanaan KPBU dilakukan secara kualitatif namun dapat pula
mempertimbangkan kajian VfM secara kuantitatif. Tujuan dari kajian VfM ini
adalah untuk memastikan:
a. Sektor swasta memiliki keunggulan dalam pelaksanaan KPBU termasuk
dalam pengelolaan risiko;
b. Terjaminnya efektivitas, akuntabilitas dan pemerataan pelayanan publik
dalam jangka panjang;
c. Alih pengetahuan dan teknologi; dan
d. Terjaminnya persaingan sehat, transparansi, dan efisiensi dalam proses
pengadaan.
Dalam melakukan penilaian VFM secara kualitatif, pemangku kepentingan

akan diarahkan untuk menjawab beberapa pertanyaan yang berhubungan
dengan :
• Ukuran proyek dan durasi
• Alokasi risiko dan potensi integrasi lingkup proyek yang meliputi life-
cycle cost, efisiensi dalam pengelolaan proyek dan potensi Badan
Usaha untuk menghasilkan pendapat lain-lain.
Melalui pertanyaan-pertanyaan dimaksud, dapat diketahui potensi suatu

proyek untuk menghasilkan value for money apabila dibiayai melalui skema
KPBU. Sejauh ini analisis VfM paling sering digunakan untuk menentukan
opsi skema/moda penyediaan infrastruktur. Analisis VfM, sebenarnya, juga
memiliki fungsi atau dapat digunakan di tahap yang lebih jauh.
Fungsi VfM dan tahapan penggunaannya yaitu:

1) Sebagai ‘Awareness-raiser’
Analisis VfM diharapkan dapat berfungsi sebagai alat yang dapat
memberikan pemahaman dan menjustifikasi pemilihan pengadaan
dengan metode KPBU dibandingkan pengadaan barang dan jasa biasa.

2) Sebagai ‘gate-keeper’
Analisis VfM diharapkan dapat berfungsi sebagai kriteria penentuan
keputusan dalam mengidentifikasi opsi di tahap penyiapan.
3) Sebagai ‘negotiation tool’/’bid sanity check’
Analisis VfM sebagai panduan dalam melakukan
negosiasi/mengevaluasi tawaran yang diberikan pihak swasta dengan
tujuan memastikan bahwa opsi pengadaan yang dipilih dapat
memberikan keuntungan ekonomi yang lebih tinggi terhadap
masyarakat, dengan mempertimbangkan life-cycle costs dari proyek.
Sebagaimana diatur dalam Permen Bappenas Nomor 2 Tahun 2020

tentang Perubahan atas Permen Bappenas Nomor 4 Tahun 2015 tentang
Tata Cara Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha
dalam Penyediaan Infrastruktur, dalam penyusunan Studi Pendahuluan di
tahap perencanaan termasuk dilakukannya analisis terhadap kriteria faktor
penentu Nilai Manfaat Uang. Pada tahap ini diharapkan dapat diketahui
potensi partisipasi Badan Usaha yang memiliki keunggulan dalam
pengelolaan risiko suatu proyek infrastruktur.
Selanjutnya pada tahap penyiapan utamanya pada proses appraisal telah

terdapat data-data primer tentang proyek dari data biaya hingga alokasi
risiko baik yang berkaitan dengan hukum, teknis, maupun kelayakan
keuangan. Analisis VfM memberikan tanda indikatif proyek dapat memasuki
tahap appraisal penuh yaitu structuring. Ketika kajian telah menunjukkan
bahwa proyek layak untuk diteruskan, maka Pemerintah akan memasuki
tahap structuring (drafting dokumen pengadaan dan perjanjian KPBU).
Penilaian Value For Money juga sangat penting dilakukan sekalipun sudah
terdapat pemenang lelang yang ditetapkan. Tujuannya untuk memeriksa
keputusan yang telah diambil dalam proses structuring. Dengan telah
pastinya data-data yang ada dalam kontrak, value for money dapat
dilakukan kembali sebagai penentuan akhir apakah benar proyek

memberikan nilai manfaat uang yang optimal melalui skema KPBU. Selain
itu bisa digunakan sebagai alat untuk mengkonfirmasi apakah alokasi risiko
yang telah dikaji pada tahap penyiapan tepat dan dapat menjadi
pembelajaran untuk proyek lainnya ke depan. Tidak sampai disitu, sekalipun
proyek telah memasuki tahap operasi, analisis VfM dapat juga digunakan
sebagai alat bantu keputusan pemberian persetujuan atas modifikasi atau
amandemen kontrak yang diajukan oleh Badan Usaha. Sehingga, analisis
VfM dapat menjadi panduan bagi Pemerintah untuk melakukan negosiasi
dengan Badan Usaha.
VfM secara kuantitatif dalam tahapan Studi Pendahuluan dilakukan melalui

perhitungan nilai yang diperoleh dari selisih antara Public Sector
Comparator (nilai yang harus dikeluarkan oleh publik/pemerintah)
dibandingkan dengan Shadow Bid, nilai yang harus dikeluarkan
publik/pemerintah jika proyek diselenggarakan secara kerjasama.
Rangkuman
Identifikasi proyek Infrastruktur dapat dilakukan melalui analisis multi kriteria
yang merupakan prosedur seleksi dan pemeringkatan proyek dengan
menggunakan metodologi gabungan penilaian subjektif dan objektif dari
beberapa kriteria. Beberapa pertimbangan yang dapat digunakan sebagai
kriteria (Perpres 38 Tahun 2015) adalah kesesuaian dengan
RPJMN/RPJMD, Renstra Kementerian, dan RTRW, serta keterkaitan antar
sektor infrastruktur dan antar wilayah, analisis biaya manfaat dan sosial,
dan analisis nilai manfaat uang (value for money).
Kajian Nilai Manfaat Uang/ Value for Money (VfM) yang digunakan untuk
menentukan opsi skema/moda penyediaan infrastruktur. Fungsi VfM yaitu
sebagai ‘Awareness-raiser’, ‘gate-keeper’ dan ‘negotiation tool’/’bid sanity
check’
Hasil identifikasi proyek KPBU digunakan serta dokumen studi pendahuluan

digunakan untuk pengambilan keputusan lanjut atau tidak lanjut rencana

KPBU oleh Menteri yang kemudian penetapannya dicantumkan dalam
Daftar Rencana KPBU.
Dalam ini juga dapat dilakukan Konsultasi publik, yang merupakan proses
interaksi antara Menteri dengan masyarakat termasuk pemangku
kepentingan untuk meningkatkan transparansi, efisiensi, akuntabilitas, dan
efektivitas KPBU. Terdapat 2 (dua) tahapan dalam pelaksanaan konsultasi
publik, yaitu persiapan pelaksanaan dan penyusunan berita acara
konsultasi publik.
Penilaian/Evaluasi
1. Jelaskan metode yang digunakan dalam identifikasi proyek KPBU.
2. Bagaimana proses penetapan Daftar Rencana KPBU?
3. Jelaskan fungsi penilaian Value for Money pada Proyek KPBU

Perumahan.

BAB 4
KAJIAN DAN ANALISIS DALAM STUDI
PENDAHULUAN

Kajian dan Analisis dalam Studi
Pendahuluan
Setelah mengikuti pembelajaran ini, peserta diharapkan dapat menyusun
dan menelaah dokumen Studi Pendahuluan proyek KPBU Perumahan.
Dokumen Studi Pendahuluan
Berdasarkan pada Lampiran Bab II Poin H nomor 2 Permen PPN/Kepala

Bappenas Nomor 2 Tahun 2020 tentang Perubahan atas Peraturan Menteri
PPN/Kepala Bappenas Nomor 4 Tahun 2015 tentang Tata Cara
Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam
Penyediaan Infrastruktur, diuraikan bahwa Studi Pendahuluan merupakan
dokumen yang harus dimiliki sebelum suatu rencana proyek diusulkan
sebagai suatu proyek KPBU.
Gambar 12 Posisi Studi Pendahuluan dalam Tahap Perencanaan KPBU

Sumber: Badan Perencanaan Pembangunan Nasional, 2021

Studi Pendahuluan adalah kajian awal yang dilakukan oleh
Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah/direksi Badan Usaha Milik
Negara/direksi Badan Usaha Milik Daerah untuk memberikan gambaran
mengenai perlunya penyediaan suatu Infrastruktur tertentu serta
manfaatnya, apabila dikerjasamakan dengan Badan Usaha Pelaksana
melalui KPBU. Tujuan dari penyusunan Studi Pendahuluan adalah:
1. Mengidentifikasi Penanggung Jawab Proyek Kerjasama (PJPK);
2. Memberikan gambaran mengenai perlunya penyediaan suatu

infrastruktur tertentu serta manfaatnya, apabila dikerjasamakan
dengan Badan Usaha Pelaksana melalui KPBU;
3. Mengidentifikasi kesesuaian penyediaan infrastruktur yang akan

dikerjasamakan melalui skema KPBU dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan; dan
4. Memberikan rekomendasi pada PJPK untuk memutuskan lanjut atau

tidak lanjut rencana Penyediaan Infrastruktur melalui mekanisme
KPBU.
Sesuai dengan Peraturan Menteri PPN/ Kepala Bappenas Nomor 2

Tahun 2020 bahwa kajian yang perlu dilakukan dalam penyusunan studi
pendahuluan meliputi:
a) Analisis kebutuhan (need analysis)
b) Kriteria kepatuhan (compliance criteria)
c) Kriteria faktor penentu Nilai Manfaat Uang (Value For Money)
partisipasi badan usaha
d) Analisis potensi pendapatan dan skema pembiayaan proyek
e) Rekomendasi dan rencana tindak lanjut
Dokumen studi pendahuluan perlu diawali dengan ringkasan eksekutif

yang merupakan ringkasan dan kesimpulan dari studi pendahuluan
yang disusun sehingga pembaca dapat mengetahui deskripsi proyek

kerjasama yang akan dilakukan. Ringkasan eksekutif disampaikan
dalam bentuk tabel seperti contoh di bawah ini:
Tabel 3 Contoh Ringkasan Eksekutif Proyek KPBU
No Deskripsi Keterangan
1 Nama Proyek
2 Penanggung Jawab Proyek
Kerjasama
3 Lokasi Proyek
4 Data Perencanaan
a. Jenis Infrastruktur
b. Jenis Sektor/Sub-
Infrastruktur
c. Deskripsi Proyek
d. Kesiapan lahan
e. Kapasitas Fiskal PJPK
5 Bentuk KPBU
6 Latar Belakang Proyek
7 Dst
Mengacu kepada Peraturan Menteri PPN/Kepala Bappenas Nomor 2

Tahun 2020 penjabaran dari isi kajian studi pendahuluan meliputi:
a) Kajian Analisis Kebutuhan (Need Analysis)
Tujuan dari Kajian Kebutuhan adalah untuk menguraikan dan

memastikan adanya kebutuhan infrastruktur yang berkelanjutan
untuk suatu pengembangan pembangunan dan pengelolaan
infrastruktur.
b) Kajian Kriteria Kepatuhan (Compliance Criteria)
Tujuan dari Kajian Kepatuhan adalah untuk menguraikan dan

memastikan bahwa rencana pengembangan proyek pembangunan
dan pengelolaan infrastruktur ini telah sesuai dengan regulasi terkait
KPBU serta peraturan dan juga perencanaan di sektor Perumahan.

c) Kajian Nilai Manfaat Uang (Value For Money/VfM) dalam tahap
perencanaan KPBU dilakukan secara kualitatif. Tujuan dari kajian
VfM ini adalah untuk memastikan:
1. sektor swasta memiliki keunggulan dalam pelaksanaan KPBU
termasuk dalam pengelolaan risiko;
2. terjaminnya efektivitas, akuntabilitas, dan pemerataan
pelayanan publik dalam jangka panjang;
3. alih pengetahuan dan teknologi; dan
4. terjaminnya persaingan sehat, transparansi, dan efisiensi dalam
proses pengadaan.
d) Kajian potensi pendapatan dan skema pembiayaan proyek ini

ditujukan untuk mengetahui:
1. Kemampuan pengguna untuk membayar;
2. Kemampuan fiskal Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah,

BUMN/BUMD dalam melaksanakan KPBU;
3. Potensi pendapatan lainnya; dan

4. Perkiraan bentuk Dukungan Pemerintah
e) Rekomendasi dan tindak lanjut terhadap rencana proyek

pembangunan dan pengelolaan infrastruktur perumahan agar dapat
dilaksanakan sesuai dengan peraturan, kebutuhan, kepatuhan dan
sebagainya.
Dalam proses ini Bappenas juga melakukan ceklis untuk memastikan
apakah dokumen studi pendahuluan yang sudah disusun memenuhi
standar pada Permen PPN/Kepala Bappenas Nomor 2 Tahun 2020.
Ceklis tersebut terdiri dari total 19 kriteria yang harus dipenuhi dalam
dokumen studi pendahuluan. Adapun tabel ceklis dokumen studi
pendahuluan sebagi berikut.

Tabel 4 Checklist Dokumen Studi Pendahuluan proyek KPBU
CHECKLIST DOKUMEN STUDI PENDAHULUAN

Nama Proyek:
POKOK ANALISA
Analisa Kebutuhan ADA TIDAK HALAMAN KETERANGAN
Kepastian KPBU memiliki dasar pemikiran teknis dan ekonomi
dengan permintaan berberdasarkan analisa data sekunder yang
a tersedia permintaan yang berkelanjutan dan diukur dari √
ketidakcukupan pelayanan, baik secara kuantitatis maupun
kualitas, berdasarkan analisi data sekunder yang tersedia
Identifikasi pilihan dalam penyediaan layanan mencakup lingkup
b layanan, solusi, ketersediaan penyedia, target pengerjaan, dan √
skema pembiayaan berdasarkan kebutuhan infrastruktur
Kepastian KPBU mendapatkan dukungan dari pemangku
c √
kepentingan yang berkaitan
Kriteria Kepatuhan ADA TIDAK HALAMAN KETERANGAN
a Analisa Kesesuaian dengan Peraturan Perundang-undangan √
b Analisa penentuan PJPK √
Analisa kesesuaian KPBU dengan dokumen RPJMN/D dan/atau
c √
Renstra K/L, RKP/RKPD, rencana bisnis BUMN/BUMD
d Analisa kesesuaian lokasi dengan RTRW √
Analisa keterkaitan antar sektor sektor infrastruktur dan antar
e √
wilayah.
Kriteria Faktor penentu Nilai Manfaat Uanag (Value for Money) ADA TIDAK HALAMAN KETERANGAN
Sektor Swasta memiliki keunggulan dalam pelaksanaan KPBU
a √
termasuk dalam pengelolaan risiko
Terjaminnya efektifitas, akuntabilitas dan pemerataan pelayanan
b √
publik dalam jangka panjang
c alih pengetahuan dan teknologi √
terjaminnya persaingan sehat, transparansi dan efisiensi dalam
d √
proses pengadaan
Analisa potensi pendapatan dan skema pembiayaan proyek ADA TIDAK HALAMAN KETERANGAN
a kemampuan pengguna untuk membayar √
kemampuan fiskal pemerintah pusat, pemerintah daerah,
b √
BUMN/BUMD dalam melaksanakan KPBU;
c Potensi pendapatan lainnya √
d perkiraan bentuk dukungan pemerintah √
Rekomendasi dan rencana tindak lanjut ADA TIDAK HALAMAN KETERANGAN
a Rekomendasi bentuk KPBU √
b Rekomendasi hal-hal yang perlu ditindak lanjuti √
c Rencana jadwal kegiatan penyiapan dan transaksi KPBU √
catatan
Analisis Kebutuhan (Need Analysis)
Isi kajian dari analisis kebutuhan pada dokumen studi pendahuluan yaitu
sebagai berikut:
1) Tujuan Proyek (memiliki dasar pemikiran teknis dan ekonomi)

Kepastian KPBU memiliki dasar pemikiran teknis dan ekonomi
berdasarkan analisis data sekunder yang tersedia.
2) Permintaan yang Berkelanjutan
Kepastian KPBU mempunyai permintaan yang berkelanjutan dan diukur

dari ketidakcukupan pelayanan, baik secara kuantitas maupun kualitas,
berdasarkan analisis data sekunder yang tersedia; dan
3) Dukungan dari Pemangku Kepentingan
Kepastian KPBU mendapat dukungan dari pemangku kepentingan yang

berkaitan, salah satunya melalui Konsultasi Publik.
Selain itu, kajian kebutuhan (Need analysis) perlu diselaraskan dengan

rujukan regulasi dan dokumen-dokumen dukungan proyek, serta sasaran
penerima manfaat. Dalam kajian kebutuhan juga perlu ditambahkan kondisi
eksisting infrastruktur perumahan dan layanan yang eksisting ada di wilayah
lokasi usulan proyek KPBU.
Beberapa hal yang perlu disimpulkan dalam kajian kebutuhan adalah:
1) Kebutuhan infrastruktur memiliki dasar pemikiran teknis dan ekonomi

dengan permintaan yang berkelanjutan dan diukur dari ketidakcukupan
pelayanan, baik secara kuantitas maupun kualitas, berdasarkan analisis
data sekunder yang tersedia;
2) Identifikasi pilihan dalam penyediaan layanan mencakup lingkup

layanan, solusi, ketersediaan penyedia, target pengerjaan, dan skema
pembiayaan berdasarkan kebutuhan infrastruktur; dan
3) Kepastian KPBU mendapat dukungan dari pemangku kepentingan yang

berkaitan, salah satunya melalui konsultasi publik.

Kotak Teks 4 Analisis Kebutuhan Proyek KPBU Perumahan
Analisis Kebutuhan (Need Analysis)– Proyek KPBU Perumahan

----------------------------
Sektor Perumahan memiliki perbedaan khas dengan infrastruktur lainnya
dalam hal kebutuhan, yaitu backlog. Backlog rumah dapat diukur melalui 2
(dua) perspektif, yaitu (Sumber : PPDPP – Kementerian PUPR):
▪ Backlog kepenghunian rumah
- Backlog rumah dari perspektif kepenghunian dihitung dengan
mengacu pada konsep perhitungan ideal: 1 keluarga menghuni 1
rumah.
- Konsep menghuni dalam perhitungan backlog tersebut
merepresentasikan bahwa setiap keluarga tidak diwajibkan untuk
memiliki rumah, tetapi Pemerintah memfasilitasi/mendorong agar
setiap keluarga, terutama yang tergolong Masyarakat Berpenghasilan
Rendah (MBR) bisa menghuni rumah yang layak, baik dengan cara
sewa/kontrak, beli/menghuni rumah milik sendiri, maupun tinggal di
rumah milik kerabat/keluarga selama terjamin kepastian
bermukimnya (secure tenure).
▪ Backlog Kepemilikan Rumah
- Backlog Kepemilikan dihitung berdasarkan angka home ownership
rate /persentase rumah tangga (ruta) yang menempati rumah milik
sendiri. Sumber data dasar yang digunakan dalam perhitungan ini
adalah bersumber dari data BPS.)
PENTING :
▪ Jenis rumah yang sebagai infrastruktur yang dapat dikerjasamakan,
adalah rumah susun sewa (rumah susun umum, khusus, dan negara)
sehingga perspektif kebutuhan yang digunakan adalah kebutuhan
hunian (backlog kepenghunian rumah)
Kajian Kriteria Kepatuhan (Compliance Analysis)

Beberapa hal yang perlu dipastikan dalam kajian kriteria kepatuhan adalah:
1) Kesesuaian dengan peraturan perundang-undangan, termasuk

penentuan Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah/Direksi
BUMN/Direksi BUMD bertindak selaku PJPK

2) Kesesuaian KPBU dengan Rencana Pembangunan Jangka Menengah
Nasional/ Daerah dan/ atau Rencana Strategis Kementerian/Lembaga
(dalam hal ini Kementerian PUPR), Rencana Kerja Pemerintah Daerah,
rencana bisnis BUMN/BUMD;
Kesesuaian KPBU dengan Rencana Pembangunan Jangka Menengah

Nasional/Daerah dan/atau Rencana Strategis Kementerian/Lembaga
(dalam hal ini Kementerian PUPR),, Rencana Kerja Pemerintah Daerah,
rencana bisnis BUMN/BUMD.
3) Kesesuaian lokasi KPBU dengan Rencana Tata Ruang Wilayah sesuai

kebutuhan jenis Infrastruktur yang akan dikerjasamakan
Kesesuaian lokasi KPBU dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (Pola

ruang yang memperbolehkan kegiatan perumahan); dan
4) Keterkaitan antar sektor Infrastruktur dan antar wilayah sesuai

kebutuhan jenis Infrastruktur yang akan dikerjasamakan.
Keterkaitan antar sektor infrastruktur dan antar wilayah (apabila

diperlukan sesuai kebutuhan jenis infrastruktur yang akan
dikerjasamakan).

Kotak Teks 5 Kriteria Kepatuhan Proyek KPBU Perumahan
Kajian Kriteria Kepatuhan (Compliance Analysis) – Proyek KPBU

Perumahan
----------------------------
▪ Regulasi terkait perumahan yang perlu dikaji :
▪ UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman
▪ UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun
▪ UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
▪ UU No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja
▪ PP No. 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Peraturan
Pemerintah No. 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan
Perumahan dan Kawasan Permukiman
▪ PP No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksana Peraturan
Pelaksanaan UU Nomor 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
▪ Dokumen RPJMN/D & Renstra Kementerian PUPR
▪ Pada Dokumen Rencana Pembangunan Jangka Menengah pada
umumnya dirumuskan Visi-Misi pembangunan, kebijakan dan
strategi, serta program prioritas daerah dalam periode 5 (lima)
tahunan dari Presiden (RPJMN) dan Kepala Daerah (RPJMD)
▪ Pada Dokumen Renstra Kementerian PUPR berisi kondisi, potensi
dan permasalahan, visi dan misi, tujuan, sasaran strategis, arah
kebijakan dan strategi pembangunan bidang pekerjaan umum dan
perumahan rakyat, program, sasaran program, kegiatan dan sasaran
kegiatan, keluaran kegiatan, target capaian, serta pendanaan.
▪ Hal yang perlu diperhatikan adalah : program dan lokasi prioritas,
serta indikator kinerja terkait pembangunan perumahan & kawasan
permukiman, penanganan kawasan kumuh, peningkatan hunian
layak, dan lainnya
▪ Kesesuaian Lokasi dengan Dokumen RTRW
▪ Hal-hal yang perlu diperhatikan dalam dokumen RTRW adalah :
Peta Rencana Pola Ruang : Kawasan Budidaya Permukiman/
Perumahan dan Ketentyan Umum Peraturan Zonasi (KUPZ); Peta
Rencana Struktur Ruang : rencana penyediaan kebutuhan
infrastruktur dan PSU
▪ Jika RDTR telah ditetapkan, hal yang perlu diperhatikan adalah :
Peta rencana polar uang : Zona Perumahan, Peta Rencana Struktur
Ruang, Peraturan Zonasi : Matriks ITBX, Ketentuan Intensitas
Pemanfaatan Ruang, Ketentuan Tata Massa Bangunan, Prasarana
Minimum, dan lainnya

Kajian Nilai Manfaat Uang (Value for Money)
Kajian Nilai Manfaat Uang (Value for Money/VfM) dalam Tahap
Perencanaan KPBU dilakukan secara kualitatif. Beberapa hal yang perlu
dikaji dalam bab ini adalah sebagai berikut.
1. Kajian Manfaat KPBU

Pada bagian ini diuraikan berbagai manfaat pelaksanaan proyek
infrastruktur perumahan melalui skema KPBU. Beberapa hal yang dapat
diuraikan misalnya:
a. Sistem pengelolaan yang akan diterapkan, yang menunjukkan
keunggulan teknis yang ditawarkan;
b. Rencana alokasi dan pengelolaan risiko;
c. Kelebihan sistem pengadaan KPBU (efektivitas, akuntabilitas,
persaingan sehat, transparansi, efisiensi dan sebagainya);
d. Pengelolaan sistem persampahan oleh Badan Usaha dengan
melibatkan pegawai Dinas Kebersihan (SKPD terkait) akan
memberikan alih pengetahuan;
e. Alokasi APBN/APBD dapat digunakan untuk pengembangan
infrastruktur lainnya sehingga terjadi pemerataan pembangunan
infrastruktur.
2. Kajian Nilai Manfaat Uang/Vfm Kualitatif

Kajian VfM kualitatif dilakukan untuk menjadi salah satu indikator untuk
mengetahui apakah proyek yang direncanakan lebih baik dan efisien
apabila menggunakan skema KPBU. Kajian kualitatif dapat dilakukan
dengan mengacu pada suplemen atau dokumen yang telah ada, dimana
kajian VfM kuantitatif dan kualitatif sudah pernah dibuatkan suplemen
terpisah sebelumnya dan dapat disampaikan dalam bentuk tabel.
Dalam kajian VfM kualitatif ini perlu dilakukan kajian terhadap beberapa
hal berikut:

a. Apakah proyek merupakan layanan atau infrastruktur yang menjadi
kewajiban pemerintah.
b. Apakah proyek eligible dengan kebijakan KPBU
c. Proyek berasal atau sedang diusulkan melalui prosedur yang
relevan untuk identifikasi proyek publik.
d. Proyek sesuai atau konsisten dengan rencana nasional atau
rencana sektor.
Kriteria Faktor Penentu Nilai Manfaat Uang / Value For Money:
- VfM mana yang lebih menguntungkan antara konvensional (APBN)

dan KPBU
- Keunggulan Swasta dalam Pelaksanaan KPBU
• Pengelolaan Risiko Desain dan Konstruksi
• Kemampuan swasta dalam pembiayaan proyek yang tidak
dibatasi oleh tahun anggaran
• Kualitas infrastruktur yang lebih baik dengan adanya Standar
Pelayanan Minimum
- Terjaminnya efektifitas, akuntabilitas dan pemerataan pelayanan
publik
- Alih pengetahuan dan teknologi
• Pelibatan tenaga kerja asing dan lokal
• Pengadaan pelatihan
• Pengawasan pekerjaan konstruksi
• Pendokumentasian dan pendampingan
- Terjaminnya persaingan sehat, transparansi dan efisiensi dalam
proses pengadaan

Menurut European PPP Expertise Center (EPEC), KPBU dapat
mendorong pihak swasta untuk memberikan pula manfaat non-finansial
yang perlu dipertimbangkan dalam kajian VfM. Manfaat tersebut dapat
diberikan lewat mekanisme berikut:
1. Penyelesaian proyek secara lebih cepat
2. Pemberian layanan dengan standar yang lebih tinggi; dan
3. Dampak sosial yang lebih luas kepada masyarakat
Penilaian VFM secara kualitatif, dilihat dari:

1. Ukuran dan durasi proyek sesuai dengan kemungkinan kerjasama
dan minat swasta;
2. Kemampuan publik mentransfer risiko kepada badan usaha;
3. Kemampuan relatif pihak swasta mengelola risiko proyek;
4. Kemungkinan peningkatan efisiensi pelaksanaan proyek oleh
swasta;
5. Kemungkinan proyek menghasilkan penerimaan yang tinggi bagi
publik jika dilaksanakan oleh swasta/badan usaha.

Kotak Teks 6 Kajian Nilai Manfaat Proyek KPBU Perumahan
Kajian Nilai Manfaat Uang (Value for Money) – Proyek KPBU Perumahan
----------------------------
Kriteria utama suatu infrastruktur dapat dilakukan melalui KPBU
adalahinfrastruktur merupakan layanan atau infastruktur yang menjadi
kewajiban pemerintah dan dapat dikerjasamakan dengan Badan Usaha.
Pembangunan rumah susun umum, rumah susun khusus, dan rumah susun
negara merupakan kewenangan pemerintah (UU No. 20 Tahun 2011). Jenis
rumah susun tersebut juga merupakan jenis infrastruktur perumahan rakyat
yang dapat dikerjasamakan melalui KPBU.
Penyediaan perumahan oleh Pemerintah Pusat terutama dalam konteks

perumahan untuk MBR, telah dilakukan secara konvensional (APBN) melalui
Bantuan Pembangunan dan Pengelolaan Rumah Susun. Kajian VfM Kualitatif
dalam Studi Pendahuluan KPBU Sektor Perumahan harus dapat menjawab
apakah proyek KPBU perumahan lebih efisien dan efektif dibandingkan
dengan skema lainnya.
Hal-hal yang perlu diperhatikan untuk penilaian kualitatif untuk VfM kualitatif
proyek KPBU Perumahan:
▪ Ukuran dan durasi proyek : proyek KPBU Perumahan harus memiliki
ukuran kawasan yang dinilai strategis, tahapan pelaksanaan proyek
dapat mengikutsertakan badan usaha : pra-konstruksi, konstruksi, pasca
konstruksi, pemberian layanan
▪ Risiko : terdapat beberapa risiko properti yang harus dipertimbangkan
seperti risiko konstruksi, risiko rancangan, biaya operasi dan perawatan
(O&M), risiko pemasaran
▪ Pengoperasian dan pemeliharaan rumah susun : perbandingan dengan
layanan untuk rumah susun yang dikelola oleh pemerintah/pemerintah
daerah
▪ Peningkatan penerimaan : untuk proyek KPBU perumahan terdapat
regulasi yang berkaitan dengan tarif sewa yang akan mempengaruhi
penerimaan/keuntungan badan usaha
Kajian Potensi Pendapatan dan Skema Pembiayaan

Kajian potensi pendapatan dan skema pembiayaan ini ditujukan untuk
mengetahui kemampuan pengguna untuk membayar, kemampuan fiskal

pemerintah pusat, pemerintah daerah, BUMN/BUMD dalam melaksanakan
KPBU, potensi pendapatan lainnya; dan perkiraan bentuk dukungan
pemerintah.
Sistematika pembahasan pada kajian potensi pendapatan dan skema

pembiayaan ini adalah seperti diuraikan di bawah ini:
a. Kemampuan Pengguna Membayar
Dalam Studi Pendahuluan, kemampuan pengguna untuk membayar

dilakukan melalui kajian data dan informasi sekunder yang terkait.
Namun apabila rencana skema pengembalian dilakukan melalui skema
Availability Payment (Ketersediaan Layanan), maka kajian kemampuan
pengguna membayar ini tidak diperlukan, namun sub-bab ini tetap perlu
dituliskan.
Kemampuan pengguna untuk membayar dikaji dengan memperhatikan

biaya penyediaan jasa yang bersangkutan, kemampuan masyarakat,
aspek keadilan, dan efektivitas pengendalian atas pelayanan tersebut.
Biaya dimaksud meliputi biaya operasi dan pemeliharaan, biaya bunga,
dan biaya modal yang dikeluarkan oleh penyelenggara dan pengelolaan
infrastruktur perumahan.
b. Kemampuan Fiskal PJPK
Dalam sub-bab ini dilakukan kajian terhadap kemampuan fiskal

Pemerintah Pusat/Pemerintah Daerah yang akan menjadi PJPK proyek
kerjasama ini dalam membiayai sektor Perumahan. Kajian fiskal
terutama dilakukan pada pembiayaan pengelolaan infrastruktur
perumahan oleh PJPK yang telah ditetapkan sebelumnya. Perlu
disampaikan trend pembiayaan pengembangan dan pembangunan
infrastruktur perumahan selama setidaknya 3 (tiga) tahun terakhir
potensi pengembangan yang ada.

Dalam bagian terakhir sub-bab ini perlu diuraikan kesimpulan dan
rekomendasi kemampuan fiskal tersebut.
Apabila skema yang akan diterapkan adalah ketersediaan layanan

(Availability Payment/AP), maka ketentuan mengenai pembayaran
ketersediaan layanan mengacu pada Peraturan Menteri Keuangan
Nomor 260/PMK.08 Tahun 2016 tentang Pembayaran Ketersediaan
Layanan dalam rangka Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha
dalam Penyediaan Infrastruktur dan Peraturan Menteri Dalam Negeri
Republik Indonesia Nomor 96 Tahun 2016 Tentang Pembayaran
Ketersediaan Layanan dalam rangka Kerjasama Pemerintah Daerah
dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur di Daerah.
Kapasitas Fiskal adalah gambaran kemampuan keuangan masing-

masing daerah yang dicerminkan melalui penerimaan umum Anggaran
Pendapatan dan Belanja Daerah (tidak termasuk dana alokasi khusus,
dana darurat, dana pinjaman lama, dan penerimaan lain yang
penggunaannya dibatasi untuk membiayai pengeluaran tertentu) untuk
membiayai tugas pemerintahan setelah dikurangi belanja pegawai dan
dikaitkan dengan jumlah penduduk miskin.
c. Potensi Pendapatan Lainnya
Dalam sub-bab ini dilakukan kajian terhadap berbagai potensi

pendapatan yang bisa didapatkan (jika ada) dalam kerjasama
pengembangan dan pengelolaan infrastruktur perumahan.
d. Dukungan Pemerintah
Kajian dukungan pemerintah perlu dilakukan dengan mengacu pada

peraturan yang berlaku, misalnya Peraturan Menteri Keuangan Republik
Indonesia Nomor 170/PMK.08/2018 Tentang Perubahan Atas Peraturan
Menteri Keuangan Nomor 223/PMK.011/2012 tentang Pemberian
Dukungan Kelayakan Atas Sebagian Biaya Konstruksi Pada Proyek

Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha Dalam Penyediaan
Infrastruktur, Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor
170/PMK.08/2015 Tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri
Keuangan Nomor 143/PMK.011/2013 Tentang Panduan Pemberian
Dukungan Kelayakan Atas Sebagian Biaya Konstruksi Pada Proyek
Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha Dalam Penyediaan
Infrastruktur. Dalam ketentuannya, jika PJPK adalah Pemerintah Pusat,
maka pembayaran ketersediaan layanan (Availability Payment/AP) akan
dilaksanakan oleh pemerintah pusat selaku PJPK, yang berarti proyek
tidak dapat mendapat dukungan viability gap funding/VGF, namun bisa
mendapatkan jaminan pemerintah dan dukungan kelayakan lainnya.
Kajian kebutuhan dukungan pemerintah ini dilakukan baik untuk

dukungan finansial maupun dukungan nonfiskal, seperti misalnya
kebutuhan dukungan peraturan, perizinan, dan sebagainya.
Kotak Teks 7 Kajian Potensi Pendapatan Skema Pembiayaan Proyek

KPBU Perumahan
Kajian Potensi Pendapatan dan Skema Pembiayaan – Proyek KPBU

Perumahan
----------------------------
Proyek KPBU Perumahan (Rumah Susun Sewa) memiliki potensi pendapatan

yang berbeda dengan infrastruktur lainnya. Potensi pendapatan utama yang
bisa didapatkan dari proyek ini adalah biaya layanan (service charge) yang
dibayar oleh pengguna.
Untuk kasus perumahan MBR, kemampuan pengguna untuk membayar

tentunya menjadi risiko yang perlu dipertimbangkan. Selain itu, terdapat pula
aturan perhitungan tarif sewa rumah susun sederhana melalui Peraturan
Menteri Perumahan Rakyat No. 18/PERMEN/M/2007.
Sehingga pada proyek KPBU Perumahan, skema pengembalian melalui

ketersediaan layanan (Availability Payment/AP) lebih mungkin untuk
dilakukan.

Rekomendasi dan Tindak Lanjut
Peraturan Menteri PPN/Kepala Bappenas No. 2 Tahun 2020 mengatur
bahwa bagian rekomendasi dan rencana tindak lanjut dalam dokumen studi
pendahuluan adalah meliputi : (a) indikasi bentuk KPBU; (b) rekomendasi
hal-hal yang perlu ditindaklanjuti; dan (c) rencana jadwal kegiatan
penyiapan dan transaksi KPBU.
Bagian ini juga menjelaskan hal-hal apa saja yang menjadi rekomendasi
dari serta tindak lanjut yang dapat menjadi pertimbangna oleh para
pemangku kepentingan untuk tahap penyiapan Proyek selanjutnya. Pada
bagian ini dapat diuraikan indikasi bentuk KPBU, rekomendasi kriteria
utama pemilihan Badan Usaha, manajemen proyek, jadwal rencana
penyiapan dan transaksi KPBU, serta rencana tindak lanjut termasuk
pertimbangan aspek lingkungan dan sosial (dokumen lingkungan yang
dibutuhkan dan perizinan lainnya yang terkait).
Rangkuman
Dokumen Studi Pendahuluan merupakan dokumen yang harus dimiliki

sebelum suatu rencana proyek diusulkan sebagai suatu proyek KPBU.
Dokumen Studi Pendahuluan berisi kajian untuk menjawab : (1) rencana
bentuk KPBU; (2) rencana skema pembiayaan KPBU dan sumber dananya;
dan (3) rencana penawaran KPBU yang mencakup jadwal, proses dan cara
penilaian. Kajian yang dilakukan pada dokumen studi pendahuluan meliputi
analisis kebutuhan, analisis kriteria kepatuhan, kajian Nilai Manfaat
Uang/Value For Money, analisis potensi pendapatan dan skema
pembiayaan, dan rekomendasi dan rencana tindak lanjut. Berdasarkan studi
pendahuluan, Menteri (PJPK) melakukan pengambilan keputusan lanjut
atau tidak lanjut rencana KPBU.
Dalam tahapan ini pula dapat dilakukan benchmarking / mengkaji proyek –

proyek sejenis di negara – negara lain.

Penilaian/ Evaluasi
1. Menurut Anda, pada kajian mana terdapat perbedaan yang signifikan

proyek KPBU Perumahan dengan Proyek KPBU lainnya.
2. Tugas Mandiri : Susunlah kerangka penyusunan (kebutuhan data –

analisis – output) dari masing-masing kajian dalam Dokumen Studi
Pendahuluan dari Studi Kasus Tematik yang telah ditentukan.

BAB 5
PENUTUP

Penutup
Simpulan
Tahapan perencanaan merupakan tahapan pertama dalam proses
penyelenggaraan KPBU. Dalam perencanaan KPBU Sektor Perumahan
tidak terlepas dari tahapan dan proses sebagai berikut:
1. Penyusunan rencana anggaran dana KPBU
2. Identifikasi dan penetapan KPBU, termasuk untuk gabungan 2

(dua) atau lebih PJPK
3. Penganggaran dana tahap perencanaan KPBU
4. Konsultasi Publik
5. Pengambilan keputusan lanjut atau tidak lanjut rencana KPBU
6. Penyusunan Daftar Rencana KPBU
7. Pengkategorian KPBU
8. Kegiatan Pendukung pada Tahap Perencanaan KPBU (Kajian

Lingkungan dan Kajian Pengadaan Tanah)
Berdasarkan Peraturan Menteri Perencanaan Pembangunan

Nasional/Kepala Badan PPN No. 2 Tahun 2020, terdapat 2 (dua) hal yang
merupakan tujuan dari tahapan perencanaan KPBU, yaitu memperoleh
informasi mengenai kebutuhan penyediaan infrastruktur yang dapat
dikerjasamakan dengan Badan Usaha berdasarkan RPJMN, RKP, Renstra
Kementerian PUPR, dan RK-K/L dan/atau RPJMD dan RKPD sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan dan mendukung
koordinasi perencanaan dan pengembangan rencana KPBU serta
melakukan keterbukaan informasi kepada masyarakat mengenai rencana
KPBU.

Dalam memperoleh daftar rencana KPBU, perlu dilakukan proses
identifikasi dan screening proyek. Proses identifikasi dilakukan untuk bisa
melihat proyek – proyek KPBU potensial, dan untuk melengkapinya proses
screening dilakukan untuk melihat proyek yang paling berpotensi untuk
mencapai nilai manfaat uang yang paling tinggi jika dilakukan menggunakan
mekanisme KPBU.
Output dari tahap perencanaan ini yaitu tersusunnya Dokumen Studi

Pendahuluan, yang meliputi kajian mengenai analisis kebutuhan (need
analysis), kriteria kepatuhan (compliance criteria), kriteria faktor penentu
Nilai Manfaat Uang (Value for Money) partisipan badan usaha, analisis
potensi pendapatan dan skema pembiayaan proyek dan rekomendasi serta
rencana tindak lanjut.
Dalam tahapan ini pula dilakukan konsultasi publik sebagai bagian dari
perencanaan KPBU yang mempunyai peran sangat penting. Perlunya
pemahaman stakeholder terkait dengan sektor perumahan rakyat ini
bergantung pada kesuksesan penyelenggaraan konsultasi publik.
Kesuksesan atau kegagalan proyek yang muncul dalam proses
pelaksanaan tidak lepas dari peran konsultasi publik.
Tindak Lanjut
Sebagai tindak lanjut dari pelatihan ini, peserta diharapkan mampu
menjelaskan hal-hal yang dalam modul ini dan dapat memahami tahapan
dan proses dalam perencanaan KPBU di bidang perumahan dan
menerapkan konsep dan prinsip-prinsip dalam proses perencanaan KPBU
di bidang perumahan sesuai dengan pedoman, standar dan regulasi yang
terkait.

DAFTAR PUSTAKA
ADB, EBRD, IDB, IsDB, and WBG. (2016). The APMG Public-Private
Partnership (PPP) Certification Guide. Washington DC: World Bank
Publications.
IIFD Project. 2020. Manual Public Housing Sector. Grant No.

0307/IIFD/PPK.3/2019. 2020 : IIFD Project
Kementerian Keuangan RI. 2017. Mengenal Value for Money dalam

Penyediaan Infrastruktur. Diunduh dari
https://kpbu.kemenkeu.go.id/read/1092-1254/pjpk/guideline-dan-
toolkit/panduan-value-for-money
Kementerian PUPR. 2019. Proyek Percontohan KPBU-Rumah Susun

Cisaranten, Bina Harapan, Kota Bandung. Direktorat Jenderal
Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum dan Perumahan.
Komite Percepatan Penyediaan Infrastruktur Prioritas. (2017, November 6).

Tantangan Pembangunan Infrastruktur di Indonesia. Retrieved from
https://kppip.go.id/opini/tantangan-pembangunan-infrastruktur-
indonesia/
Mendoza, G. A., & Macoun, P. (1999). Panduan untuk Menerapkan Analisis
Multikriteria dalam Menilai Kriteria dan Indikator. Jakarta: Center for
International Forestry Research (CIFOR).
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 23

Tahun 2020 tentang Rencana Strategis Kementerian Pekerjaan
Umum dan Perumahan Rakyat Tahun 2020-2024
Peraturan Menteri PPN/ Kepala Bappenas Nomor 2 Tahun 2020 tentang

tata cara pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha
dalam penyediaan infrastruktur

Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 2015 tentang Kerjasama Pemerintah
dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur sebagai
landasan penyelenggaraan KPBU.
Permatasari, Yolanda Indah. 2018. Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah

dan Badan Usaha (KPBU). Direktorat Bina Investasi Infrastruktur,
Direktorat Jenderal Bina Konstruksi. Kementerian Pekerjaan Umum
dan Perumahan Rakyat.
PPN/Bappenas. 2021. Kerangka Acuan Studi Pendahuluan KPBU

Infrastruktur Jalan (Jalan dan Jembatan Non-Tol). Template
Penyusunan Studi Pendahuluan.

PERISTILAHAN
Analisis Multi Kriteria Prosedur seleksi dan pemeringkatan proyek
dengan menggunakan metodologi gabungan
penilaian subjektif dan objektif dari beberapa
kriteria.
Appraisal Proses pekerjaan atau kegiatan seorang penilai

dalam memberikan suatu estimasi atau opini
atas nilai ekonomis suatu properti, baik
berwujud maupun tidak berwujud yang
berdasarkan hasil analisis terhadap fakta-fakta
yang objektif dan relevan de Appraisal dengan
menggunakan metode, parameter dan prinsip-
prinsip penilaian yang berlaku.
Availability Payment Pembayaran secara berkala oleh

Menteri/Kepala Lembaga kepada Badan Usaha
Pelaksana atau tersedianya layanan
infrastruktur yang sesuai dengan kualitas
dan/atau kriteria sebagaimana ditentukan dalam
perjanjian KPBU.
Screening Project Penilaian atas kesesuaian usulan proyek KPBU.
Viability Gap Fund Belanja APBN yang diberikan dalam bentuk

tunai kepada proyek KPBU atas porsi tertentu
dari seluruh biaya konstruksi yang tidak
mendominasi.

BAHAN TAYANG


Modul 2 Tahapan Perencanaan KPBU Bidang Perumahan Final

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Modul 2 Tahapan Perencanaan KPBU Bidang Perumahan Final

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

KATA PENGANTAR

Penyusunan modul ini dilakukan dalam rangka menunjang pelaksanaan

Ucapan terima kasih dan penghargaan kami sampaikan kepada penyusun

Bandung, Desember 2021

Ir. Rezeki Peranginangin, M.Sc., M.M

Tahapan Perencanaan KPBU Sektor Perumahan i

Badan Pengembangan Sumber Daya Manusia

Direktorat Jenderal Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum dan

Direktorat : • Agus Sulaeman, S.T., M.T – Direktur

Pengembangan Pengembangan Sistem dan Strategi

Sistem dan Penyelenggaraan Pembiayaan

Strategi • Denik Haryani, S.T., M.Sc. – Jafung Analis

Penyelenggaraan Anggaran Ahli Muda

Direktorat : • SN. Permana Lazuardy, S.E, M.M. - Kasubdit.

Pelaksanaan Legalisasi Rencana Investasi

Tahapan Perencanaan KPBU Sektor Perumahan iii

Kementerian PPN/ Bappenas

: • Drs. Sri Bagus Guritno, AK, M. Sc –

: • Aulia Ihsanin S.E., M.A. - Kepala Seksi

PT. Penjaminan Infrastruktur Indonesia

: • Shiddarta S – Senior Vice President

iv Tahapan Perencanaan KPBU Sektor Perumahan

PT. Sarana Multi Infrastruktur

: • Nicolas Brotodewo – Project Analyst

Lembaga Kebijakan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah:

: • Raden Ari Widianto, S.H., M.E. - Direktur

• Thantawi Jauhari S.T., M.A., M.SE. - Analisis

• Ilvia Restu Utama – Analis Kebijakan Ahli

• Oktarita Purwantari Rahayu - Perancang

Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman, Pertanahan dan

Tahapan Perencanaan KPBU Sektor Perumahan v

UCAPAN TERIMA KASIH .......................................................................... iii

DAFTAR ISI .............................................................................................. vii

DAFTAR GAMBAR ..................................................................................... x

DAFTAR TABEL ........................................................................................ xi

DAFTAR KOTAK TEKS ............................................................................. xi

BAB 1 PENDAHULUAN .............................................................................. 1

Latar Belakang ................................................................................ 2

Peta Kedudukan Modul ................................................................... 4

Standar Kompetensi Lulusan ........................................................... 4

Kompetensi Dasar ........................................................................... 5

Indikator Keberhasilan ..................................................................... 5

Materi dan Sub Materi Pokok ........................................................... 5

Overview Mata Pelatihan ................................................................. 6

Estimasi Waktu ................................................................................ 8

Petunjuk Penggunaan Modul ........................................................... 8

BAB 2 TAHAPAN & PROSES PERENCANAAN KPBU PERUMAHAN ..... 11

Indikator Keberhasilan ................................................................... 12

Tahapan & Proses Perencanaan KPBU Perumahan ..................... 12

Kegiatan Pendukung dalam Tahapan Perencanaan KPBU

Tahapan Perencanaan KPBU Sektor Perumahan vii

BAB 3 IDENTIFIKASI DAN SCREENING PROYEK KPBU PERUMAHAN 25

Indikator Keberhasilan ................................................................... 26

Identifikasi Proyek KPBU ............................................................... 26

Daftar Rencana KPBU ................................................................... 29

Screening Tools yang digunakan untuk Proyek KPBU................... 32

Value For Money (VfM).................................................................. 39

BAB 4 KAJIAN DAN ANALISIS DALAM STUDI PENDAHULUAN............. 43

Indikator Keberhasilan ................................................................... 44

Dokumen Studi Pendahuluan ........................................................ 44

Analisis Kebutuhan (Need Analysis) .............................................. 48

Kajian Kriteria Kepatuhan (Compliance Analysis) .......................... 50

Kajian Nilai Manfaat Uang (Value for Money) ................................ 53