Pembiayaan Proyek

KPBU

Selasa, 7 Februari 2022

Agenda
01 Struktur Dasar Pembiayaan Proyek KPBU

02 Contoh – Contoh Proyek KPBU

03 Aspek Keuangan Proyek KPBU

04 Critical Financial Indicator

05 Proyeksi Cashflow

06 Cash Waterfall Management & Financial Covenant

2
Struktur Pembiayaan
Proyek KPBU
1. Proyek Infrastruktur Melalui Skema KPBU

Kelayakan Proyek Bentuk Kerjasama Skema Pendanaan Bank

Layak Secara Pendanaan secara
Ekonomi dan B to B Komersial
Finansial
tinggi

Layak Secara KPBU dengan Dukungan Pendanaan secara komersial

Ekonomi dan dengan menyesuaikan pada
Pemerintah (VGF, PDF, IG)
Finansial Marginal perjanjian KPBU
Viability

Layak Secara Pendanaan secara komersial

Ekonomi namun KPBU dengan Availability dengan menyesuaikan pada
Tidak Layak Payment perjanjian KPBU
Financial
Layak Secara
Ekonomi, Tidak
Layak Financial, Dengan / tanpa
APBN / SJP pembiayaan Bank
Tidak Ada
rendah

Alternatif
Pendanaan Lain
2. Jenis KPBU
Mekanisme KPBU

Solicited Unsolicited
KPBU atas prakarsa Pemerintah KPBU atas prakarsa Badan Usaha

Pengembalian Investasi KPBU

User Charge / Tarif Availability Payment

Badan Usaha
PJPK
Pelaksana (BUP)
AP
Layanan Tarif
Badan Usaha
Pelaksana (BUP)
Masyarakat
Layanan
Masyarakat
3. Skema KPBU Financial Close
3
Availability Payment Sponsors Equity
Lenders
(khusus KPBU skema AP)

5 Pembayaran
6 Kewajiban
Perjanjian KPBU
Badan Usaha
1
Pelaksana (BUP)
Perjanjian Regres Perjanjian Penjaminan
2 2
Layanan / 4 5 Tarif
Infrastruktur (khusus KPBU
skema User
Charge)
Khusus KPBU yang
menggunakan Penjaminan PII
Masyarakat / Users

7
Penyerahan Infrastruktur
(Setelah masa konsesi berakhir)
4. Proses KPBU

Perpres 38 Th 2015 Pasal 43:

Financial Close dinyatakan terlaksana apabila
a. Perjanjian pembiayaan telah ditandatangani
b. Sebagian pembiayaan telah dapat dicairkan
untuk memulai pekerjaan konstruksi
5. Perjanjian KPBU (1/5)
Perpres 38 Th 2015 Pasal 32 - Perjanjian KPBU minimal memuat:
▪ Lingkup Pekerjaan
▪ Jangka waktu
▪ Jaminan Pelaksanaan
▪ Tarif dan mekanisme penyesuaian
▪ Standar Kinerja Pelayanan
▪ Status kepemilikan aset
▪ Mekanisme pengawasan kinerja BUP
▪ Hak dan Kewajiban para pihak
▪ Pemutusan atau pengakhiran perjanjian
▪ Mekanisme Penyelesaian sengketa
▪ Mekanisme Perubahan Pekerjaan dan/atau
layanan
▪ Mekanisme hak pengambilalihan oleh
Pemerintah dan pemberi pinjaman
▪ Penggunaan dan kepemilikan aset infrastruktur
dan/atau pengelolaannya kepada PJPK
▪ Pengembalian aset infrastruktur dan/atau
pengelolaannya kepada PJPK
▪ Pengalihan hak dan kepemilikan saham
▪ Keadaan memaksa (force majeur)
▪ Pernyataan dan jaminan para pihak bahwa
perjanjian KPBU sah dan mengikat
5. Perjanjian KPBU (2/5)
Critical Point:

a. Lingkup : Pendanaan, Perencanaan Teknik, Konstruksi, Pengoperasian dan Pemeliharaan

b. Jangka Waktu : - Masa konsesi / layanan terhitung sejak SPMK
- Timeline konstruksi dan pengoperasian/ketersediaan layanan diatur di BAST yang menjadi
lampiran Perjanjian KPBU
- Selama masa konsesi wajib menyerahkan laporan periodik terkait progres konstruksi,
pelaksanaan pengoperasian dan pemeliharaan, user volume (untuk user charge),
penghasilan, laporan keuangan, dll
c. Jaminan : - Pelaksanaan : Sesuai yang diatur dalam perjanjian KPBU (contoh 1% dari nilai investasi)
- Pemeliharaan : Sesuai yang diatur dalam perjanjian KPBU (contoh 10% dari pendapatan)
d. Tarif : - Ditentukan oleh PJPK setelah konstruksi selesai (talah BAST)
- Dapat disesuaikan secara berkala sesuai ketentuan hukum yang berlaku
e. Kepemilikan Aset : - Kepemilikan aset tetap pada pemerintah
- BUP memperoleh hak pengusahaan aset selama masa konsesi/layanan dan berkewajiban
mengembalikan kepada pemerintah setelah masa konsesi/layanan selesai
- BUP tidak dapat menjaminkan fisik dari aset KPBU, melainkan dapat mengalihkan hak
pengusahaannya (diikat cesie)
f. Pengawasan selama masa : BUP menyampaikan laporan – laporan secara periodik (progres, user volume dan penghasilan,
konsesi kinerja layanan, laporan keuangan, dan laporan lain sesuai perjanjian KPBU)
5. Perjanjian KPBU (3/5)
g. Hak dan Kewajiban Para Pihak
Hak:
▪ Menerima Jaminan pelaksanaan dan pemeliharaan
dari BUP
▪ Menerima laporan periodik dari BUP
▪ Memperoleh aset infrastruktur beserta manfaatnya
dari BUP setelah masa konsesi/layanan berakhir
Kewajiban:
▪ Memberi kuasa hak pengusahaan aset selama masa
konsesi/layanan kepada BUP
▪ Menyediakan tanah
▪ Menentukan dan menyesuaikan tarif
▪ Membayar Availability Payment
▪ Membayar kewajiban klaim atas perjanjian regres
dengan PII
Hak:
▪ Menerima kuasa pengusahaan aset selama masa
konsesi/layanan dari PJPK
▪ Menerima penguasaan tanah untuk melakukan
konstruksi
▪ Menerima penetapan dan penyesuaian tarif dari PJPK
▪ Menerima pembayaran Availability Payment dari PJPK
▪ Menerima Penjaminan dan klaim dari PII
Badan Usaha Pelaksana (BUP)
Kewajiban:
▪ Menyerahkan jaminan pelaksanaan dan pemeliharaan
▪ Memenuhi Financial Close
▪ Melakukan Perencanaan Teknis
▪ Melaksanakan Konstruksi
▪ Melaksanakan pengoperasian dan pemeliharaan
▪ Melakukan laporan periodik kepada PJPK
▪ Mengasuransikan aset selama masa konsesi/layanan
▪ Menyerahkan kembali aset kepada pemerintah
5. Perjanjian KPBU (4/5)
h. Pengalihan Hak dan Kepemilikan Saham

BUP dilarang mengalihkan Hak dan BUP dapat melakukan perubahan

Kewajiban kepada pihak lain tanpa pemegang saham dengan persetujuan
persetujuan pemerintah kecuali kepada tertulis PJPK.
Pemberi Pinjaman untuk menjamin Hal – hal yang membolehkan perubahan
pinjaman sampai dengan lunas pemegang saham:

Dilakukan pengikatan dalam bentuk

1. Konstruksi telah selesai atau telah
Akta Pengalihan Hak atas Perjanjian
memperoleh Sertifikat Laik Operasi dari
KPBU (Cessie)
Pemerintah (minimal 1 seksi/bagian)
2. BUP menawarkan saham kepada publik
3. Penunjukkan pemegang saham pengganti
oleh Pemberi Pinjaman dalam rangka
ekseskusi jaminan
5. Perjanjian KPBU (5/5)
i. Pengambilalihan oleh Pemerintah dan Pemberi Pinjaman

Jika BUP dinyatakan cidera janji maka dilakukan hal - hal sebagai berikut:
Pencairan Jaminan
(Jika BUP gagal memperbaiki cidera janji)

3 2 Memperbaiki Cidera Janji

(Rata – rata 30 - 60 hari)
1
Pemerintah BUP
Pemberitahuan tertulis
Menunjuk BUP baru terkait Cidera Janji

4a

4b

Jika saat Cidera Janji BUP masih memiliki

kewajiban kepada Bank, maka Pemerintah Lenders
memberikan hak kepada Bank untuk:
▪ Mengambil alih kepemilikan dan/atau
BUP Baru pengendalian atas BUP
▪ Menunjuk BUP baru
6. Struktur Pembiayaan Proyek KPBU
Jenis
Porsi Pembiayaan
Penggunaan
Jangka Waktu Pembiayaan
Jangka Waktu Masa Penarikan
Jangka Waktu Grace Period
Agunan & Jaminan
: Pembiayaan Investasi
: % Bank : % Equity
Besarnya porsi pembiayaan : Equity disesuaikan dengan perjanjian KPBU
: ▪ Pembiayaan Investasi Pokok
▪ Pembiayaan Interest During Construction/IDC (Khusus untuk Bank Konvensional)
: Sesuai dengan Repayment Capacity nasabah
▪ User Charge mempertimbangkan kajian feasibility (Masa pembiayaan tidak melebihi
payback period)
▪ Availability Payment mempertimbangkan masa layanan (Masa pembiayaan tidak melebihi
masa AP)
: Masa konstruksi + beberapa bulan (menyesuaikan revenue stream)
Pertimbangan : mengakomodir jangka waktu konstruksi dan penyelesaian proyek
: Masa konstruksi + beberapa bulan (menyesuaikan revenue stream)
Pertimbangan :
▪ Jangka waktu penyelesaian konstruksi
▪ Fase negative period
: ▪ Jaminan atau Letter of Undertaking dari para pemegang saham
▪ Pendapatan / Tagihan Availability Payment diikat fidusia minimal 100% dari nilai fasilitas
▪ Pengalihan hak atas perjanjian KPBU (Akta Pengalihan Hak)
▪ Dana di rekening penampungan diikat gadai
▪ Hasil klaim Bank Garansi, Asuransi, PII, kompensasi pemerintah diikat fidusia
7. Critical Point dalam Penyusunan struktur
Pembiayaan
1 Sinkronisasi Syarat – syarat pembiayaan terhadap
perjanjian KPBU

▪ Ketentuan porsi pembiayaan

▪ Jangka waktu pembiayaan, masa penarikan, grace
period
▪ Agunan dan Jaminan termasuk ketentuan pengalihan
hak atas perjanjian KPBU
▪ Syarat financial close
▪ Penjaminan dan Asuransi
▪ Affirmative covenant termasuk pemberian laporan –
laporan secara periodik
▪ Negative Covenant seperti ketentuan perubahan
pemegang saham dan perubahan Perjanjian KPBU
▪ Event of default
7. Critical Point dalam Penyusunan struktur
Pembiayaan
2 Sinking Fund
▪ Menyediakan sinking fund untuk mengcover
angsuran pokok + bagi hasil/ujroh/margin minimal
1 kali angsuran
▪ Disediakan maksimal sebelum pencairan
pembiayaan
▪ Dijaga selama masa pembiayaan sampai dengan
lunas
▪ Untuk mengcover kemungkinan adanya delay
angsuran (misal karena adanya proses klaim ke PII,
adanya keterlambatan pembayaran AP)
7. Critical Point dalam Penyusunan struktur
Pembiayaan
3 Cash Waterfall
▪ Mengatur penerimaan revenue stream BUP, baik
KPBU skema user charge maupun availability
payment
▪ Mengamankan pemenuhan kewajiban kepada
Bank

4 Jumlah Angsuran dibanding Penerimaan Availability

Payment (AP)

▪ Nilai AP harus mengcover Kewajiban Bank, OPEX dan

Keuntungan BUP
▪ Memantau kinerja BUP melalui laporan pemenuhan
standar layanan. Jika pemenuhan standar layanan di
bawah 100%, maka AP akan dikurangi sesuai
perhitungan dalam perjanjian KPBU
8. Skema Pembiayaan Bank Syariah
SKEMA VARIABLE MARK TO MARKET
• Murabahah
(barang sudah jadi dan dapat PRINCIPAL Margin Mark-up
langsung diserahkan)
+
• Salam
(barang sudah jadi namun belum MARGIN Discount Margin
dapat langsung diserahkan)
• Istishna
JUAL BELI (barang harus diproduksi dulu)

MODAL KERJA
• Mudharabah Tanazul Haq
(penyertaan Bank 100%) PRINCIPAL (Pelepasan Hak)
• Musyarakah +
(bank dan nasabah memiliki porsi
penyertaan) BAGI HASIL Adjustable Expected
• Musyarakah Mutanaqisah Return
(musyarakah dicombine dengan dasar
PENYERTAAN transaksi jual beli/sewa)

INVESTASI
• Ijarah
(sewa manfaat)
PRINCIPAL
• Ijarah Muntahiyah Adjustable Fee
Bittamlik (IMBT) +
(sewa manfaat dengan perpindahan FEE/UJRAH
hak manfaat di akhir)
SEWA
 Perbedaan Akad MMq dan IMBT

Musyarakah Mutanaqisah Ijarah Muntahiya Bittamlik

(MMQ) (IMBT)

Produk pembiayaan berdasarkan prinsip syirkah
'inan, dimana porsi (hishshah) modal salah satu
Pengertian syarik (Bank) berkurang disebabkan oleh
pembelian secara bertahap kepada syarik yang
lain (Nasabah)
Produk pembiayaan yang digunakan untuk
perolehan asset melalui skema sewa yang
diakhiri dengan pengalihan kepemilikan asset
kepada penyewa

Pembukuan Aset pada

On B/S Off B/S
Buku Nasabah

PSAK 106 107

MMQ
Musyarakah Mutanaqisah
 Skema Akad MMQ

Bayar ujroh/sewa
Membeli hishoh/porsi bank NASABAH

Bagi Hasil

Ijarah/sewa
Penyertaan Modal Penyertaan Modal
Bank (Hishoh/porsi) Nasabah (Hishoh/porsi)

PROYEK
Musyarakah
Ijarah
Bai’

Referensi: Fatwa DSN-MUI No. 73/DSN-MUI/XI/2008 tentang Musyarakah Mutanaqishah

IMBT
Ijarah Muntahiya Bittamlik
 Benefit dan Uniqueness Akad IMBT

Ijarah Muntahiyah
Bittamlik atau IMBT

adalah pembiayaan atas sewa manfaat dari suatu aset tertentu,

dengan pembayaran ujrah untuk jangka waktu tertentu yang diikuti
dengan kepindahan kepemilikan (opsi beli) pada saat jatuh tempo

Referensi: Fatwa DSN nomor: 09/DSN-MUI/IV/2000

Benefit
aM enjaga Rasio b Angsuran tercatat c Pembayaran principal flat
Leverage perusahaan sebagai Biaya Sewa mengikuti depresiasi
Skema I - Pembelian Barang Baru
Nasabah mengajukan
1 pembelian Objek Sewa Bank membeli Objek Sewa
2
kepada Bank langsung kepada Produsen

Keterangan :
NASABAH Bank dan Nasabah BANK PRODUSEN • Ditujukan untuk pembelian
3 menandatangani Akad IMBT dan Barang Baru
Hibah (Untuk akhir periode Sewa) • Bank melakukan pembelian
langsung kepada Produsen
sesuai dengan Permohonan
Nasabah
Nasabah membayar biaya • Objek Sewa atas nama
5 sewa kepada Bank
Nasabah

Transaksi Keuangan
Pengalihan Objek
Produsen mengirimkan Objek Sewa kepada Nasabah
4
(Bank mencatat nilai Objek Sewa pada Neraca Bank)

Bank mengalihkan kepemilkan melalui Hibah di akhir periode 6

Skema II - Refinancing

Nasabah mengajukan Objek Sewa

1 kepada Bank

Bank membeli Objek Sewa Nasabah

2 melalui Akad Baí
Keterangan :
NASABAH
• Ditujukan untuk Barang yang
Bank dan Nasabah BANK sudah menjadi milik Nasabah
4 menandatangani Akad IMBT dan • Objek Sewa atas nama Nasabah
Hibah (Untuk akhir periode Sewa)
• Bank melakukan pembelian
langsung kepada Produsen sesuai
5 Nasabah membayar biaya
dengan Permohonan Nasabah
sewa kepada Bank

Transaksi Keuangan
Pengalihan Objek
Objek Sewa sudah berada Nasabah
(Bank mencatat nilai Objek Sewa pada Neraca Bank)
3

Bank mengalihkan kepemilkan melalui Hibah di akhir periode 6

Skenario Peralihan Hak Milik Atas Barang Berdasarkan Akad IMBT
3 (a) Akad Jual Beli atau (b) Akad Hibah

1 Akad Jual Beli

2 Akad Ijarah/ Sewa Menyewa Barang dimiliki Nasabah
Barang dimiliki Bank
Barang dimiliki Bank
PRODUSEN
NASABAH NASABAH

(Awal Masa Pembiayaan) (Akhir Masa Pembiayaan)

BANK
Perjanjian Jual Beli
Barang dimiliki Nasabah

1. Kepemilikan Barang berdasarkan Akad IMBT merujuk pada hukum syariah. Sesuai PSAK 107, perpindahan kepemilikan asset pada
2. Tindakan hukum balik nama tidak menjadi syarat dan rukun Akad IMBT IMBT dilakukan dengan cara:
a. Hibah, penyewa mengakui asset dan keuntungan
3. Pencatatan kepemilikan barang dapat diatur sama sesuai dengan skema IMBT, atau sebesar nilai wajar objek ijarah yang diterima.
langsung dicatatkan atas nama Nasabah sejak awalnya (diagunkan kepada Bank) b. Penjualan sebelum akad berakhir sebesar nilai wajar
4. Secara hukum positif, karena bentuknya adalah penyediaan uang atau tagihan, atau harga yang disepakati;
sama dengan bentuk kredit, maka jaminan yang diminta sama dengan jaminan c. Penjualan pada akhir masa Ijarah dengan nilai wajar
atau pembayaran tertentu sebagai referensi yang
pada kredit. Bentuknya dapat berupa APHT, fidusia, cessie, guarantee, dan lain lain.
disepakati dalam akad.
5. Fatwa DSN terkait IMBT (Fatwa No. 27/DSN-MUI/III/2002 tanggal 28 Maret 2002) d. Penjualan secara bertahap sebesar harga tertentu
disebutkan bahwa Bank boleh mengikat obyek pembiayaan dengan akad IMBT. yang disepakati dalam akad.
Kelebihan IMBT Dibandingkan Kredit Konvensional
IMBT Kredit Konvensional
✓ Asset yang diperoleh dari hutang tercatat
Laporan Baik asset maupun biaya perolehan asset IMBT di balancesheet (fixed asset).
keuangan tidak tercatat pada balancesheet. ✓ Biaya perolehan asset jg tercatat di
balancesheet (hutang bank)
Rasio leverage menjadi lebih baik disebabkan
Rasio leverage menjadi lebih tinggi
hutang IMBT tidak tercatat sebagai kewajiban
Rasio disebabkan utang dengan system
(liabilities/pasiva) pada balancesheet. Pembayaran
Keuangan konvensional (kredit/pinjaman) tercatat
sewa diakui sebagai beban biaya dalam laporan
sebagai kewajiban/liabilities/passiva
income statament
✓ Penghematan pajak berasal dari nilai
Penghematan depresiasi (depreciation tax shield) dan
Pembayaran sewa dapat diperhitungakan sebagai
Pajak ✓ Pembayaran bunga (interest tax shield).
komponen pengurang pajak (income tax shield)
Cat. nilai depresiasi sangat mempengaruhi
Komponen pada penghematan pajak
Penghematan
Seluruh kewajiban/angsuran (pokok & ujrah) dapat Hanya terkait biaya; biaya bunga dan
Pajak digunakan sebagai pengurang penghasilan bruto. penyusutan
Frequent Ask Question (FAQ)
Bagaimana status kepemilikan asset IMBT
dalam pola pembiayaan IMBT?
Bagaimana cara perpindahan kepemilikan
asset pada pembiayaan IMBT?
Apakah terdapat beban pajak pada saat
perpindahan kepemilikan asset IMBT dari
Bank kepada nasabah?
Bagaimana metode penyusutan asset
Ijarah/IMBT?
Sebagaimana fiqih Ijarah menyebutkan bahwa IMBT merupakan akad perpindahan kepemilikan
(transfer of title), sehingga selama belum terjadi perpindahan kepemilikan maka status kepemilikan
asset IMBT berada pada pihak lesse/muajir
Sesuai PSAK 107, perpindahan kepemilikan asset pada IMBT dilakukan dengan cara:
a. Hibah, penyewa mengakui asset dan keuntungan sebesar nilai wajar objek ijarah yang diterima.
b. Penjualan sebelum akad berakhir sebesar nilai wajar atau harga yang disepakati;
c. Penjualan pada akhir masa Ijarah dengan nilai wajar atau pembayaran tertentu sebagai referensi
yang disepakati dalam akad.
d. Penjualan secara bertahap sebesar harga tertentu yang disepakati dalam akad.
Alternatif Jual Beli.
Sesuai dengan SE Dirjen Pajak No.121/PJ/2010 tanggal 23 November 2010 tentang Penegasan
Perlakuan PPn Atas Kegiatan Perbankan, perpindahan kepemilikan dengan alternative jual beli tidak
ada pengenaan pajak (baik PPn maupun PPh).
Alternatif Hibah.
Tidak dikenakan pajak PPn, namun nasabah dikenakan pajak PPh sebesar nilai hibah.
Metode yang digunakan sesuai PSAK 16 dan 19 adalah:
a. Metode garis lurus (straight line method), Cara ini membebankan nilai depresiasi dengan jumlah
yang sama untuk tiap periode, tidak menghiraukan kegiatan dalam periode tersebut.
b. Metode saldo menurun (diminishing balance method)
c. Metode jumlah unit (sum of the unit method).
Frequent Ask Question (FAQ)
Bagaimana perlakuan akuntansinya?
Apakah reappraisal, asuransi dan monitoring
menjadi beban nasabah krn aset atas nama
bank ?
Apakah setiap tahun ada perpajakan yang
harus dibayarkan nasabah atas biaya sewa
yang dbayarkan setiap bulan?
Saat perolehan asset IMBT:
Tidak ada pembukuan dari sisi nasabah.
Saat pembayaran sewa:
Db. Biaya Sewa (jika dalam hutang biaya bunga).
Cr. Kas (sebesar angsuran).
Saat peralihan hak asset IMBT:
Alternatif Hibah
Db. Asset (sebesar nilai wajar).
Cr. Pendapatan (sebesar nilai wajar).
Alternatif Jual Beli
Db. Asset (sebesar nilai jual beli). Kas (sebesar nilai jual beli).
Cr. Kas (sebesar nilai jual beli).
*Sesuai PSAK 107 Akuntansi Ijarah
Biaya terkait reappraisal, asuransi tetap menjadi beban nasabah dan dimasukkan dalam klausula
Akad IMBT
Nasabah tidak dikenakan pajak sewa setiap bulan
IMBT Vs LEASING
Aset selama masa sewa menjadi pemilik Sama seperti dalam financial lease nasabah membeli
Bank/Muajjir aset dari supplier dengan dana pembiayaan dari bank
Objek Kepemilikan dan aset langsung dicatatkan atas nama nasabah

Ijarah Operating Lease

No transfer of title No transfer of lease
Transfer of Title
IMBT Financial Lease

LEASING
Promise to sell or hibah pada awal perikatan Option to buy or not to buy at the end
IMBT
Perjanjian menggunakan 2 akad yaitu Akad Sewa dan jual beli menjadi satu kesatuan dalam satu
Akad/Perjanjian Ijarah/Sewa dan Wa’ad atas jual beli/hibah diakhir akad
periode saat Akad Ijarah berakhir.

Perpindahan kepemilikan menggunakan Jual Beli Perpindahan kepemilikan hanya dengan skema jual
Perpindahan Kepemilikan atau Hibah beli

Perpindahan kepemilikan dilaksanakan setelah Perpindahan kepemilakan diakui setelah seluruh

berakhirnya masa sewa/Ijarah pembayaran sewa dilunasi nasabah.
Pembuktian Kepemilikan
Objek Bank dianggap sebagai pemilik dari objek yang Financial Lease tidak mengkonstruksikan bahwa
disewakan. lessor yang membeli barang dari supplier
Contoh – Contoh
Proyek KPBU
Contoh Proyek KPBU
Skema VGF – User Charge

Pengoperasian

Deskripsi Nilai
Proyeksi LHR th pertama 16.000 kend/hari
Proyeksi tarif Rp1000,- per km
Dukungan Pemerintah (VGF) Konstruksi Seksi 1&2 (28,5 km)

Penjaminan PII
No. Risiko
a. Keterlambatan Pengadaan Tanah
Proyek Jalan Tol Cileunyi – Sumedang - Dawuan b. Pengembalian Dana Talangan Tanah
Proyek Jalan Tol 61,7 Km c. Keterlambatan Penyesuaian Tarif Tol
Akad: LF – Musyarakah
(6 seksi) d. Peristiwa Politik Permanen
Mutanaqisah
e. Peristiwa Politik Temporer
Lokasi : Cileunyi, Skema KPBU : Viability Gap
Sumedang, Dawuan Fund / Partisipasi Pemerintah
Viability
Project Value : Rp8,4 T (Seksi 1 & 2) & Penjaminan PII
Skema Kerjasama : Design, Build, Deskripsi Nilai
Pembiayaan: Rp5,5T Finance, Operate, Maintain, and IRR 10,56%
Transfer (DBFOMT) NPV 2.142.960
BCR 1,29
Jenis Fasilitas : Investasi Masa Konsesi : 40 th Payback Period 13 Tahun 9 bulan
Contoh Proyek KPBU
Skema User Charge

Pengoperasian

Deskripsi Nilai
Proyeksi LHR th pertama 23.000 kend/hari
Proyeksi tarif Rp1800,- per km
Dukungan Pemerintah (VGF) Tidak ada

Penjaminan PII
No. Risiko
a. Keterlambatan Pengadaan Tanah
Proyek Jalan Tol Solo - Jogja b. Pengembalian Dana Talangan Tanah
Proyek Jalan Tol 49,2 Km c. Keterlambatan Penyesuaian Tarif Tol
Akad: LF – Musyarakah
(Tahap I) d. Peristiwa Politik Permanen
Mutanaqisah
e. Peristiwa Politik Temporer
Lokasi : Solo - Jogja
Skema KPBU : Penjaminan PII
Project Value : Rp14,1 T Viability
(Tahap I) Deskripsi Nilai
Skema Kerjasama : Design, Build,
Pembiayaan: Rp9,9T Finance, Operate, Maintain, and IRR 11,33%
Transfer (DBFOMT) NPV 2.678.313
BCR 1,15
Jenis Fasilitas : Investasi Masa Konsesi : 40 th Payback Period 14 Tahun 2 bulan
Karakteristik Investasi Infrastruktur User Charge
5 – 7 th ± 15 th > 15 th
± 3 th sejak operasi sejak operasi sejak operasi s.d akhir konsesi

Masa Arus Kas

Konstruksi Negatif Pembayaran Angsuran
Bank (pokok + bagi
hasil/ujroh/margin)

Brown Periode
Green Periode
- Arus Kas mulai positif namun Mature Periode
- Pembebasan lahan
sebatas untuk pembayaran - Kewajiban Bank telah lunas
- Konstruksi
kewajiban Bank (Pokok + Bagi - Pendapatan jalan tol menjadi cash cow BUJT
- Awal Operasi dimana arus kas
Hasil/Margin)
masih negatif
- Payback Periode
Contoh Proyek KPBU
Skema Availability Payment
Preservasi Jalan Lintas Timur Sumatera Selatan
Proyek Jalan Non Tol 43Km
Lokasi : Prov. Riau
Project Value : Rp525 M
(Biaya konstruksi)
Pembiayaan: Rp420 M
Jenis Fasilitas : Investasi
Pendapatan
Deskripsi Nilai
Proyeksi total AP Maksimal Rp1,60 T selama 12 th
dengan syarat:
▪ BUP harus memenuhi Indikator
Kinerja Jalan (IKJ)
▪ Jika tidak memenuhi IKJ maka
terdapat faktor pengurang
dengan bobot tertentu
Periode pembayaran AP Periode I (Jan – Mar)
Periode II (Apr – Jun)
Akad: LF – Ijarah Periode III (Jul – Sep)
Muntahiyah Bitamlik Periode IV (Okt – Des)
Viability
Skema KPBU : Availability
Payment & Penjaminan PII
Deskripsi Nilai
Skema Kerjasama : Design, Build, IRR 17,79%
Finance, Operate, Maintain, and NPV Rp718.200.000,-
Transfer (DBFOMT) Payback Period 7 Tahun 7 bulan
Masa Layanan : 15 th
(3 th masa konstruksi + 12 th
masa layanan)
Karakteristik Investasi Infrastruktur Availability Payment
12 th
± 3 th Masa layanan

EBITDA

Akhir masa
pembiayaan
Pembayaran Angsuran Bank Rata-rata 10 th
(pokok + bagi
hasil/ujroh/margin)

- Kewajiban Bank
- Masa Konstruksi
- Masa Layanan telah lunas
- Grace period
- Pemenuhan standar pelayanan - Pendapatan AP
- Ujroh/Bagi Hasil
- Penerimaan pembayaran AP menjadi cash cow
Bank dicover
- Pembayaran angsuran Bank (pokok + bagi BUP
pemegang saham
hasil/ujroh/margin) s.d lunas
/sponsor
 TEKNIS PENAGIHAN AP
Periode Pembayaran AP :
1. Periode I : Januari – Maret
2. Periode II : April - Juni
3. Periode III : Juli – September Hasil Pemeriksaan Oleh Pembayaran
4. Periode IV : Oktober – Desember Balai Disampaikan Dilakukan Oleh KPPN
Kepada BUP Ke Rekening Bank BUP
Triwulanan 14 Hari
(1 Bulan)
5 Hari 12 Hari
Tagihan Final
Pengajuan Tagihan Oleh BUP : Pemeriksaaan Tagihan dan Mengikat
1. Periode I : 1 – 5 April Oleh Balai
2. Periode II : 1 – 5 Juli
3. Periode III : 1 – 5 Oktober 3 Hari
4. Periode IV : 1 – 5 Januari Pembayaran
Pelaksanaan & Dilakukan Oleh KPPN
Penyelesaian Tagihan Final
BUP Keberatan dan Mengikat Ke Rekening Bank BUP
Rekonsiliasi
. (1.5 Bulan)
14 Hari 14 Hari

Pembayaran
Belum Tercapai Dilakukan Oleh KPPN
Pelaksanaan & Penyelesaian Verifikasi Ke Rekening Bank BUP
Kesepakatan Auditor Independen
(3 Bulan)
7 Hari 30 Hari 14 Hari
Tagihan Final
Penunjukan dan Mengikat
Auditor
Independen
 PENJAMINAN PII

KETERLAMBATAN AP TRIGGERING EVENT

1. Keterlambatan AP telah mencapai min. Rp 80 Miliar.
Jumlah Maksimum 2. Telah Jatuh Tempo dan Terutang serta harus dibayar PJPK
Rp. 241 Miliar 3. Tidak dibayar oleh PJPK
Masa Berlaku
Perjanjian
Penjaminan :
Sejak Tanggal
Efektif sampai PENGAKHIRAN PROYEK
dengan TRIGGERING EVENT
11 tahun setelah 1. Jumlah maksimum: 1. Cidera Janji PJPK karena kegagalan pembayaran AP
COD ▪ 80% dari Nilai Pengakhiran 2. Peristiwa Kebijakan atau Tindakan Sepihak Pemerintah
▪ Rp 550 miliar, dan/atau Perubahan Hukum (yang berlangsung lebih
Mana yang lebih kecil dari 12 bulan)
2. Jumlah maksimum:
▪ 100% dari nilai
Pengakhiran
Peristiwa Keadaan Kahar yang berlangsung lebih dari 6bulan
▪ Rp 345 miliar.
Mana yang lebih kecil

Contoh Penjaminan untuk proyek Preservasi Jalan dengan nilai investasi

sebesar Rp525 Miliar dengan jangka waktu masa layanan selama 15 tahun
 PROSES KLAIM KETERLAMBATAN PEMBAYARAN AP

Pemberitahuan
Tagihan Jatuh Tempo Cidera Janji Pengakhiran/
disetujui Tagihan PJPK Tanggal Pengakhiran

14 Hari 90 Hari
PJPK
Jumlah Tagihan
yang jatuh Masa Pemulihan (Remedy Period)
tempo telah
mencapai
minimum 85 Hari
Rp 80 miliar

Penetapan Tanggal
Besaran Penentuan Jangka waktu proses
Pemberitahuan BUP kepada PJPK Penjaminan Tanggung penjaminan sampai
(Ditembuskan kepada PII) oleh PII Jawab* dibayarkannyaklaim
di bawah Remedy
Period sehingga BUP
* Dalam hal BUP tidak
tidak dapat
menyampaikan konfirmasi 25 Hari 10 Hari 30 Hari 5 Hari 15 Hari mengajukan
atas Penetapan Besaran
Pemberitahuan
Penjaminan dalam waktu 5
PII hari, BUP dianggap setuju i. Lewatnya waktu 25 Hari; Pengakhiran
atau Klaim Evaluasi Persetujuan Pembayaran mengingat klaim
dengan Penetapan dari PII Klaim BUP
ii. Konfirmasi PJPK bahwa: Penjaminan klaim telah dibayarkan PII.
1. Jumlah Tagihan tidak oleh BUP Penjaminan atas Besaran Penjaminan
dipersengketakan; oleh PII Penjaminan
2. PJPK tidak dapat
melakukan pembayaran

PJPK BUP PII Hari = Hari Kalender

© 2021 PT Penjaminan Infrastruktur Indonesia (Persero) | 4
 PROSES KLAIM ATAS RISIKO PENGAKHIRAN (KEGAGALAN PEMBAYARAN AP)

Cidera Janji
PJPK berupa
Penyampaian Pemberitahuan Penunjukan Penentuan Besaran Jatuh Tempo Pembayaran
kegagalan
Pengakhiran oleh BUP Auditor Independen Nilai Pengakhiran Nilai Pengakhiran
pembayaran AP

90 Hari 30 Hari 30 Hari 30 Hari

PJPK Tanggal
Masa Pemulihan Pengakhiran/
(Remedy Period) Permohonan atas
Pembayaran Nilai
Pengakhiran
130 Hari

Penetapan Tanggal
Besaran Penentuan
Penjaminan Tanggung
oleh PII Jawab*

* Dalam hal BUP tidak

menyampaikan konfirmasi 25 Hari 10 Hari 30 Hari 5 Hari 60 Hari
atas Penetapan Besaran
Penjaminan dalam waktu 5
hari, BUP dianggap setuju
PII dengan Penetapan dari PII
i. Lewatnya waktu 25 Hari; Klaim Evaluasi Persetujuan Pembayaran
atau Penjaminan Klaim BUP klaim
ii. Konfirmasi PJPK bahwa: oleh BUP Penjaminan atas Besaran Penjaminan
1. Jumlah Tagihan tidak oleh PII Penjaminan
dipersengketakan;
2. tidak dapat
melakukan pembayaran
Hari = Hari Kalender
PJPK BUP PII 39
 PROSES KLAIM ATAS RISIKO PENGAKHIRAN (TINDAKAN SEPIHAK PEMERINTAH)

Pemberitahuan Pengakhiran
oleh BUP karena Govt Pengakhiran Penunjukan Penentuan Besaran Jatuh Tempo Pembayaran
Action/Inaction dan/atau PKS Auditor Independen Nilai Pengakhiran Nilai Pengakhiran
Perubahan Hukum

Lebih dari 12 Bulan 30 Hari 30 Hari 30 Hari

PJPK
Tanggal
Pengakhiran/
Permohonan atas
Pembayaran Nilai
Pengakhiran
130 Hari

Penetapan Tanggal
Besaran Penentuan
Penjaminan Tanggung
oleh PII Jawab*

* Dalam hal BUP tidak

menyampaikan konfirmasi 25 Hari 10 Hari 30 Hari 5 Hari 60 Hari
atas Penetapan Besaran
Penjaminan dalam waktu 5
PII hari, BUP dianggap setuju i. Lewatnya waktu 25 Hari; Klaim Evaluasi Persetujuan Pembayaran
dengan Penetapan dari PII atau Klaim BUP
Penjaminan klaim
ii. Konfirmasi PJPK bahwa: oleh BUP Penjaminan atas Besaran Penjaminan
1. Jumlah Tagihan tidak oleh PII Penjaminan
dipersengketakan;
2. tidak dapat
melakukan pembayaran
Hari = Hari Kalender
PJPK BUP PII 40
 PROSES KLAIM ATAS RISIKO PENGAKHIRAN (KEADAAN KAHAR)

Keadaan Penyampaian Pemberitahuan Penunjukan Penentuan Besaran Jatuh Tempo Pembayaran

Kahar Pengakhiran oleh PJPK Auditor Independen Nilai Pengakhiran Nilai Pengakhiran

Bila terjadi lebih dari 6 bulan 30 Hari 30 Hari 30 Hari

PJPK
Tanggal
Pengakhiran/
Permohonan atas
Pembayaran Nilai
Pengakhiran
130 Hari

Penetapan Tanggal
Besaran Penentuan
Penjaminan Tanggung
oleh PII Jawab*

* Dalam hal BUP tidak

menyampaikan konfirmasi 25 Hari 10 Hari 30 Hari 5 Hari 60 Hari
atas Penetapan Besaran
PII Penjaminan dalam waktu 5
hari, BUP dianggap setuju i. Lewatnya waktu 25 Hari; atau Evaluasi Persetujuan
Klaim Pembayaran
dengan Penetapan dari PII ii. Konfirmasi PJPK bahwa: Klaim BUP
Penjaminan klaim
1. Jumlah Tagihan tidak oleh BUP Penjaminan atas Besaran Penjaminan
dipersengketakan; oleh PII Penjaminan
2. PJPK tidak dapat
melakukan pembayaran

Hari = Hari Kalender

PJPK BUP PII 41
Aspek Keuangan
1. Critical Financial Indicator (1/4)
Penyusunan Studi Kelayakan (Feasibility Study)
▪ Penyusunan FS dilakukan oleh pihak independen diutamakan rekanan Bank
▪ FS inline dengan perjanjian KPBU, term and conditions pada Bank dan ketentuan – ketentuan lain
yang terkait.
▪ Hasil kajian dibagi menjadi konservatif, moderat, optimis

Pra Studi Kelayakan: Update Studi Kelayakan sesuai

Solicited oleh Pemerintah TOC Bank dan perjanjian KPBU
Unsolicited oleh Badan Usaha
1. Critical Financial Indicator (2/4)

Potensi User Inflasi, Suku Bunga, Kurs

Khusus untuk KPBU Berpengaruh pada
user charge proyeksi keuangan

Sosial & Ekonomi Main Project Schedule

Kondisi sosial dan Jadwal konstruksi,
ekonomi daerah Assumption operasi, layanan,
akhir proyek

Geografi & Demografi Loan Disbursment

& Installment
Kondisi wilayah dan
kepadatan penduduk Jadwal penarikan
dan angsuran Bank
1. Critical Financial Indicator (3/4)

Internal Rate of Return (IRR)

Net Present Value (NPV)

Viability
Payback Period

Benefit to Cost Ratio

1. Critical Financial Indicator (4/4)
Kemampuan Sponsor:
▪ Kemampuan menyediakan Self Financing dan
Cash Deficiency Support selama masa
pembiayaan
▪ Memastikan penyelesaian proyek
▪ Kemampuan menanggung cost overrun bila ada

Note:
Konsultan FS tidak melakukan assesment
terhadap kemampuan pemegang saham /
sponsor, sehingga Lenders harus melakukan
assesment sendiri
2. Proyeksi Cashflow (1/2)
a Cash in From Operating Activities

* Peningkatan volume user memperhitungkan demografi daerah

Skema
* Kenaikan tarif sesuai kebijakan pemerintah User Charge

* Volume user x tarif

Untuk Skema Availability Payment (AP)

pendapatan diproyeksikan sesuai jadwal
Pembayaran AP
Contoh skema User Charge
Year Year Year Year Year Year Year Year Year
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Cash Flow from Operating Activities

Cash In from Operating Activities
Revenue - - 411.610 919.755 1.049.881 1.214.496 1.440.120 1.656.546 1.861.279
Pendapatan Lain-lain 105 9.127 2.058 4.599 5.249 6.072 7.201 8.283 9.306
Piutang Usaha
- Beginning - - - 15.133 25.199 28.764 33.274 39.455 45.385
10 - Ending - - (15.133) (25.199) (28.764) (33.274) (39.455) (45.385) (50.994)
Accrued Expenses
10 - Beginning - - (3.444) (6.700) (8.181) (8.504) (8.840) (9.189)
- Ending - - 3.444 6.700 8.181 8.504 8.840 9.189 9.552
Total Cash In from Operating Activities 105 9.127 401.979 917.544 1.053.047 1.216.381 1.441.475 1.659.248 1.865.339

Contoh skema Availability Payment

Year Year Year Year Year Year Year Year Year
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Cash Flow from Operating Activities - - 110.267 147.023 147.023 147.023 147.023 147.023 147.023
Penerimaan Availability Payment - - 100.243 133.657 133.657 133.657 133.657 133.657 133.657
PPN - - 10.024 13.366 13.366 13.366 13.366 13.366 13.366
2. Proyeksi Cashflow (2/2)
b Cash out From Operating Activities
Operating & Maintenance Cost
▪ Nilainya sesuai dengan budget tahunan
▪ Terdiri dari seluruh biaya terkait
pengoperasian dan perawatan rutin
▪ Khusus untuk KPBU – AP, Operating &
Maintenance Cost selama masa layanan
harus tercover oleh AP
d Cash in From Financing Activities
▪ Pencairan pembiayaan
▪ Setoran modal dari pemegang saham
▪ Pinjaman dari pemegang saham dalam
rangka Cash Deficiency Support
▪ Penerimaan piutang Dana Talangan Tanah
(jika ada)
c Cash out From Investing Activities
Capital Expenditure
▪ Progres pekerjaan konstruksi
▪ Pembayaran kepada kontraktor
▪ Konstruksi selama masa pengoperasian
seperti pelebaran, perbaikan besar,
maintenance besar (5 tahunan, 10
tahunan dst)
e Cash out From Financing Activities
▪ Pembayaran Angsuran Bank
▪ Pembayaran hutang kepada pemegang
saham
 Year Year Year Year Year Year Year Year Year
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Cash Out from Operating Activities
Operating & Maintenance Costs - - 93.668 244.539 298.620 310.401 322.653 335.395 348.646
Income Tax - - - - - - - - 29.356
Total Cash Out from Operating Activities - - 93.668 244.539 298.620 310.401 322.653 335.395 378.003
Cash Flow from Operating Activities 105 9.127 308.311 673.005 754.427 905.981 1.118.822 1.323.854 1.487.336
Cash Flow from Investing Activities
Cash In from Investing Activities
Interest Income
Total Cash In from Investing Activities
Cash Out from Investing Activities
Pekerjaan Konstruksi 195.997 2.649.635 1.776.026 - - - - - -
Masa Konstruksi dan awal
Pelebaran - - - - - - - - -
operasi
Pembayaran Kontraktor 6.432.747 2.749.174
Pemeliharaan - - - 814 403 187.333 39.855
Total Cash Out from Investing Activities 195.997 9.082.382 4.525.200 - - 814 403 187.333 39.855
Cash Flow from Investing Activities (195.997) (9.082.382) (4.525.200) - - (814) (403) (187.333) (39.855)
Cash Flow from Financing Activities #REF! #REF!
Cash In from Financing Activities
Pinjaman KI - 6.432.747 3.460.468 -
Paid in Capital 195.997 2.756.892 1.187.061 - Negative Periode
Shareholder Loan CDS - 15.000 220.000 520.000 280.000 130.000 - - - - Periode pemberian CDS
Penerimaan Piutang DTT (Pokok+Bunga) 9.377 405.623 - 870.000 - - - - Total Kebutuhan CDS
Total Cash In from Financing Activities 205.374 9.610.262 4.867.528 1.390.000 280.000 130.000 - - -
Cash Out from Financing Activities 14.033.165 14.133.165
Pembayaran Bunga masa Konstruksi 107.257 120.405
Pembayaran Hutang Bank Eksisting 9.377 405.623 - 870.000 - -
Pembayaran Bunga Hutang Bank Eksisting 182 15.718 - - - -
DSRA - 239.264 20.527 23.653 116.077
Pembayaran KI - - - 19.786 19.786 19.786 108.825 217.651 217.651
Pembayaran Bunga KI - - 469.928 939.151 937.271 935.391 930.339 916.124 895.447
Total Cash Out from Financing Activities 9.559 528.598 626.826 2.068.201 957.057 975.704 1.062.817 1.133.775 1.229.175
Cash Flow from Financing Activities 195.815 9.081.664 4.240.703 (678.201) (677.057) (845.704) (1.062.817) (1.133.775) (1.229.175)
Contoh skema User Charge
Year Year Year Year Year Year Year Year Year
Laba/Rugi Proyeksi
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Income
Revenue - - 411.610 919.755 1.049.881 1.214.496 1.440.120 1.656.546 1.861.279
Other Income 0,5% 105 9.127 2.058 4.599 5.249 6.072 7.201 8.283 9.306
Pendapatan Konstruksi 1.945.018 9.189.639 1.896.431
Total Revenue 1.945.124 9.198.766 2.310.099 924.354 1.055.130 1.220.569 1.447.321 1.664.829 1.870.585
Margin 100,0% 100,0% 95,9% 73,5% 71,7% 74,6% 77,7% 79,9% 81,4%
Operating Expenses
## Total Operating & Maintenance Expenses - - 93.668 244.539 298.620 310.401 322.653 335.395 348.646
Provisi - 59.050 77.802 77.802 77.836 77.852 85.970
Amortisasi 226 677 38.341 96.789 108.058 121.773 141.822 158.978 176.136
Beban Konstruksi 1.945.018 9.189.639 1.896.431
Total Opex 1.945.244 9.190.316 2.028.440 400.379 484.480 509.975 542.310 572.225 610.752
32,8% 31,8% 27,7% 24,8% 23,2%
Gross Margin (120) 8.449 281.658 523.975 570.651 710.594 905.010 1.092.603 1.259.833

Others Income (Expense)

Interest Expense 182 16.796 487.465 1.008.063 1.059.133 1.094.403 1.114.432 1.122.318 1.126.396
Total Non - opex 182 16.796 487.465 1.008.063 1.059.133 1.094.403 1.114.432 1.122.318 1.126.396

Profit (Loss) before Tax (302) (8.347) (205.807) (484.088) (488.482) (383.809) (209.422) (29.715) 133.437

Income Tax 22% - - - - - - - - 29.356

Net Profit (Loss) (302) (8.347) (205.807) (484.088) (488.482) (383.809) (209.422) (29.715) 104.081

Negative Periode
Contoh skema Availability Payment
Laba/Rugi Proyeksi 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Profit & (Losses) Statement
Revenue (Availability Payment) - - 100.243 133.657 133.657 133.657 133.657 133.657 133.657
Other Revenue - - - - - - - - -
Total Revenue - - 100.243 133.657 133.657 133.657 133.657 133.657 133.657
Direct Cost
Biaya Langsung Personel 2.709 2.814 3.293 3.536 3.659 3.782 3.905 4.028 4.151
Biaya Langsung Non Personel 1.148 1.188 2.223 1.984 1.879 2.019 1.995 2.028 2.184
Operasional UPPKB - - 3.424 4.456 4.419 4.473 4.437 4.423 4.499
Pemeliharaan Rutin - - 986 1.314 1.314 1.314 1.314 1.314 1.314
Pemeliharaan Berkala - - 149 50 24.469 8.156 - 149 50
Rehabilitasi - - 12 4 - 4.818 14.722 20.629 16.683
Pemeliharaan UPPKB - - 176 235 235 235 235 235 235
Gross Profit (3.857,15) (4.002,59) 89.979,44 122.079,27 97.682,10 108.860,17 107.049,16 100.850,35 104.542,11
(%) 0% 0% 90% 91% 73% 81% 80% 75% 78%
Indirect Cost
IIGF Upfront Fee - - - - - - - - -
IIGF Recurring Fee - - 1.650 2.200 2.200 2.200 2.200 2.200 2.200
Biaya tidak langsung lain - lain 1 - - - - - - - - -
EBITDA (3.857) (4.003) 88.329 119.879 95.482 106.660 104.849 98.650 102.342
(%) 0% 0% 88% 90% 71% 80% 78% 74% 77%
Depresiasi & Amortization - - 32.846 43.794 43.794 43.794 43.794 43.794 43.794
EBIT (3.857) (4.003) 55.484 76.085 51.688 62.866 61.055 54.856 58.548
(%) 0% 0% 55% 57% 39% 47% 46% 41% 44%
Interest - - 26.087 31.299 26.999 22.321 17.233 11.698 5.677
EBT (3.857) (4.003) 29.397 44.786 24.689 40.545 43.822 43.158 52.870
(%) 0% 0% 29% 34% 18% 30% 33% 32% 40%
Tax - - 7.349 11.196 6.172 10.136 10.956 10.790 13.218
Net Profit (3.857) (4.003) 22.048 33.589 18.517 30.409 32.867 32.369 39.653

Negative Periode hanya

pada masa konstruksi
 Year Year Year Year Year Year Year Year Year
Neraca Proyeksi 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
ASSETS
Current Assets
Cash & cash equivalent 82 8.490 32.304 27.107 104.477 163.939 219.541 222.287 440.594
Accounts Receivable - - 15.133 25.199 28.764 33.274 39.455 45.385 50.994
Jaminan Pelaksanaan 12.984 12.984 12.984 12.984 12.984 12.984 12.984 12.984 12.984
Piutang DTT - - - - - - - - -
Total Current Assets 13.585 21.993 60.940 65.809 146.744 210.716 272.500 281.175 505.091
Fixed Assets
DSRA dijaga selama
DSRA - - - 239.264 239.264 259.791 283.444 283.444 399.520
Aset Konsesi 3.047.094 12.236.734 14.133.165 14.133.165 14.133.165 14.133.165 14.133.165 14.133.165 14.133.165
masa pembiayaan
Accumulated Depreciation - - 38.341 135.131 243.189 364.962 506.784 665.762 841.898
3.048.306 12.237.268 14.095.358 14.237.833 14.129.775 14.028.529 13.910.359 13.751.381 13.691.322
Total Fixed Assets 3.048.306 12.237.268 14.095.358 14.237.833 14.129.775 14.028.529 13.910.359 13.751.381 13.691.322 Aset konsesi sebesar
Total Assets 3.061.891 12.259.262 14.156.297 14.303.642 14.276.519 14.239.245 14.182.858 14.032.556 14.196.412
nilai investasi KPBU dan
LIABILITIES & EQUITIES
didepresiasi sesuai masa
Current Liabilities
Accounts Payable - - 3.444 6.700 8.181 8.504 8.840 9.189 9.552 konsesi
Utang Usaha 24.287 24.287 - - - - - - -
Beban Akrual 3.474 3.474 - - - - - - -
Utang Pajak 719 719 - - - - - - -
Utang Lain-lain 8.012 8.012 - - - - - - -
Total Current Liabilities 36.493 36.493 3.444 6.700 8.181 8.504 8.840 9.189 9.552
Non-Current Liabilities
Beban Akrual 2.749.174 2.749.174 - - - - - - -
Pinjaman KI - 6.432.747 9.893.215 9.873.429 9.853.642 9.833.856 9.725.031 9.507.380 9.289.729
Provisi - 59.050 136.852 213.839 291.272 181.791 227.906
CDS sebagai junior
- Hutang CDS - 15.000 235.000 755.000 1.035.000 1.165.000 1.165.000 1.165.000 1.165.000 loan, dibayar setelah
- Hutang Bunga Tangguhan CDS - 1.078 18.616 87.529 209.390 368.402 552.495 758.689 989.638 fasilitas Bank Lunas
Total Liabilities 2.749.174 9.198.000 10.146.831 10.775.008 11.234.885 11.581.097 11.733.797 11.612.860 11.672.273
Equities
Modal disetor 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000
Rencana Tambahan Modal 213.757 2.970.649 4.157.709 4.157.709 4.157.709 4.157.709 4.157.709 4.157.709 4.157.709 Equity dijaga positif
Retained Earning (37.231) (37.533) (45.880) (251.686) (735.775) (1.224.257) (1.608.066) (1.817.488) (1.847.203)
sesuai covenant
Curent Year Earnings (302) (8.347) (205.807) (484.088) (488.482) (383.809) (209.422) (29.715) 104.081
Total Equities 276.224 3.024.769 4.006.023 3.521.935 3.033.453 2.649.643 2.440.221 2.410.507 2.514.588
pembiayaan
Total Liabilities & Equities 3.061.891 12.259.262 14.156.297 14.303.642 14.276.519 14.239.245 14.182.858 14.032.556 14.196.412
 Years Years Years Years Years Years Years Years Years
Proyeksi Rasio
2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

1. Likuiditas
- Current Ratio 37% 60% 1770% 982% 1794% 2478% 3083% 3060% 5288%
- Quick Ratio 37% 60% 1770% 982% 1794% 2478% 3083% 3060% 5288%

2. Solvabilitas
- Total Debt to Total Assets Ratio 91,0% 75,3% 71,7% 75,4% 78,8% 81,4% 82,8% 82,8% 82,3%
- Total Debt to Equity Ratio 1008% 305% 253% 306% 371% 437% 481% 482% 465%
(Ebit to Interest Ratio)
3 Time Interest Earned 54,3% 65,6% 61,6% 64,1% 76,1% 93,9% 111,5% 127,5% DSCR dijaga minimal
ICR 114,9% 121,5% 102,3% 102,9% 112,5% 136,6% 160,4%
100% sebagai finansial
DSCR 114,9% 119,0% 100,2% 100,8% 100,7% 110,4% 129,0%
covenant
4. Earning Power 0% 0% -1% -3% -3% -3% -1% 0% 1%
(EAT to Total Assets)

5. Return On Equity 0% 0% -5% -14% -16% -14% -9% -1% 4%

(EAT to Equity Ratio)

6. Gross Profit on Sales 0% 0% 12% 57% 54% 58% 63% 66% 67%
(Gross Profit to Sales Ratio) Negative period

7. Net Profit Margin 0% 0% -9% -52% -46% -31% -14% -2% 6%

(EAT to Net Sales)

8. Return on Invesment 0,00% 0,07% 2,26% 4,34% 4,75% 5,85% 7,38% 8,92% 10,12%
(EBIT to Total Assets)

9. Assets Turn Over 0,64 0,75 0,16 0,06 0,07 0,09 0,10 0,12 0,13
(Sales to Total Assets)
Cash Waterfall
Management &
Financial Covenant
1. Skema Cash Waterfall

Pemegang Pendapatan
Pemerintah
Saham (User charge / AP)

Kompensasi Pemerintah
Pemenuhan CDS sesuai KPBU (Jika Ada)
Collection
Account

Debt Service Debt Service

Reserve Account Account

Dipenuhi di awal dan

dijaga s.d fasilitas lunas Operational
Account
Excess Cash dapat digunakan
untuk:
Excess Cash ▪ Pelunasan Fasilitas Bank
Account ▪ Deviden
▪ Operasional Perusahaan
2. Financial Covenant

Debt Service Coverage Ratio (DSCR) ≥ 1 kali

DSCR = (EBITDA + Top Up) / (Biaya Bagi Hasil + Angsuran Pokok)

Menjaga Equity Positif

Tambahan modal disetor selama negative period

Pembiayaan : Self Financing

sesuai komposisi pembiayaan
Terima Kasih