Project Delivery Method adalah sistem pelaksanaan seluruh tahapan proyek yang terkait

dengan pihak-pihak yang akan terlibat dalam setiap tahapan. Project Delivery Method sering
disebut juga Project Delivery System (PDS) atau sistem pelaksanaan proyek. PDS sangat penting
karena berfungsi sebagai kerangka kerja bagi orang-orang dan organisasi yang terlibat dalam
proyek. Beberapa pertimbangan owner dalam menentukan PDS :

 Pengalaman, kebiasaan
 Saran konsultan
 Sumber dan kendala pembiayaan
 Penggunaan sumber daya yang dimiliki
 Keinginan stakeholder dari proyek

Ada beberapa jenis pilihan PDM untuk owner, antara lain:

1. Swakelola (Owner-Provided Delivery)

2. Tradisional (Design-Bid-Build/DBB)

3. Manajemen Konstruksi (Construction Management/CM)

4. Rancang Bangun (Design-Build/DB)

Dari berbagai jenis PDM diatas, sistem tradisional merupakan sistem yang banyak dipakai baik
owner pemerintah maupun swasta. Sistem tradisional dipilih untuk mendapatkan harga yang
murah dengan kualitas yang terbaik.

Swakelola (Owner-Provided Delivery)

Swakelola dilakukan apabila owner tersebut kapabel untuk melakukan perancangan

maupun pelaksanaan seorang diri. Tentu saja lingkup pekerjaan harus sesuai dengan keahlian,
pengalaman, dan sumber daya yang dimiliki oleh owner serta memiliki izin praktek dan sertifikat
profesi. Owner tersebut dapat berperan sebagai konsultan maupun sebagai kontraktor utama yang
mengelola beberapa sub-kontraktor pada saat pelaksanaan proyek. Owner dapat menambah
tenaga ahli apabila diperlukan.
 Kelebihan dan kekurangan
 Swakelola dilakukan jika lingkup pekerjaan sesuai dengan keahlian, pengalaman, dan
sumber daya yang dimiliki oleh owner.
 Swakelola bisa dilakukan baik untuk perancangan maupun pelaksanaan.
 Owner dapat menambahkan sumber daya pada bagian perancangan dari seorang ahli
perancangan.
 Owner dapat pula berlaku sebagai general contractor yang mengelola beberapa sub-
kontraktor. Sumberdaya owner harus memiliki sertifikat yang memadai.

Tradisional (Design-Bid-Build/DBB)

PDM ini merupakan PDM yang ditetapkan oleh perundangan untuk pelaksanaan proyek
pemerintah. Namun, owner swasta pun banyak pula yang menggunakannya.

PDM ini dipakai owner apabila:

 Owner menginginkan pengendalian dan otoritas yang tinggi atas pihak-pihak yang ada
 Owner merupakan pemerintah dan harus akuntabel dalam pengeluaran dana milik publik
 Ditetapkan oleh perundang-undangan
 Digunakan metoda kualifikasi untuk seleksi perancang
 Digunakan metoda kompetisi untuk pemilihan kontraktor

Salah satu keunggulan dalam PDM tradisional ini adalah untuk mendapatkan kualitas yang
terbaik.
Sebagai owner, tentunya harus dapat memastikan tersedianya dana, tujuan awal proyek,
menetukan standard spesifikasi dan bentuk kontrak. Owner akan melakukan tahapan planning
yang dapat dibantu oleh professional, sementara perancang atau konsultan melakukan
perancangan (design) serta mempersiapkan dokumen pengadaan (bid) untuk konstruksi.
Kemudian pada tahapan pengadaan (bid), calon kontraktor berkompetisi mengusulkan proposal
baik teknis maupun harga. Pemilihan biasanya didasarkan pada beberapa aspek, seperti harga
terendah, lama waktu pelaksanaan, dan metode kerja yang digunakan. Pada tahap ini juga akan
ada banyak negoisasi antara owner dengan calon kontraktor. Kontraktor yang terpilih kemudian
melakukan pelaksanaan konstruksi (build). Sementara itu, owner akan memilih perwakilan baik
dari sumber daya yang dimiliki maupun dari profesional yang dikontrak oleh owner untuk
mengawasi pelaksanaan pekerjaan proyek apakah pekerjaan yang dilakukan kontraktor sudah
benar.
Kelebihan dan kekurangan:
 Metode ini dapat diterapkan secara luas, dipahami dengan baik, dan telah mapan dan
 peran yang jelas untuk tim yang terlibat.
 Metode ini saat ini merupakan pendekatan yang sangat umum bagi pemilik publik
 Pemilik memiliki sejumlah besar tanggung jawab untuk keberhasilan atau kegagalan
produk akhir, terutama karena fitur fasilitas sepenuhnya ditentukan dan ditentukan
sebelum memilih kontraktor (Pemilik "memiliki" rincian desain).
 Kontraktor bekerja langsung untuk pemilik.
 Perancang bekerja langsung untuk pemilik.
 Proses mungkin memiliki durasi yang lebih lama jika dibandingkan dengan metode
pengiriman lainnya karena semua pekerjaan desain harus diselesaikan sebelum solusi
tawaran.
 Konstruksi tidak boleh dimulai dari fase desain dan pengadaan sudah lengkap.
 Tidak adanya input konstruksi ke dalam desain proyek dapat membatasi keefektifan dan
kemampuan membangun desain.
 Keputusan desain yang penting mempengaruhi jenis bahan yang ditentukan dan cara serta
metode
 Tidak ada hubungan kontrak antara kontraktor dan perancang.
 Tidak ada kesempatan untuk kolaborasi selama fase desain.

Manajemen Konstruksi (Construction Management/CM)

CM ditugaskan oleh owner untuk membuat dokumen pengadaan dan mengawasi pelaksanaan
konstruksi. Namun,CM dapat berperan dari awal daur hidup proyek.
Terdapat 2 jenis CM :

 Agency Construction Management (ACM)

 Construction Manager-at-Risk (CM-at-Risk)
 Agency Construction Manager
Agency Construction Manager adalah seorang CM yang dapat menggantikan peran owner
dalam suatu proyek. CM dapat available hanya dengan panggilan atau selama proyek
berlangsung. CM berlaku sebagai bagian dari internal organisasi owner dan bertugas dari awal
hingga akhir proyek.

Construction Manager-at-Risk (CM-at-Risk)

CM at Risk ini seringkali dipakai oleh owner swasta. CM bertugas dalam dua tahap:

 Pada saat planning dan conceptual design, yaitu bergabung dengan designer untuk
perancangan. Dengan demikian, CM akan memberikan masukan kepada perancangan
mengenai jadwal, biaya dan juga constructability.
 Pada saat pelaksanaan konstruksi berlaku sebagai general contractor
 Dengan CM ini dapat diterapkan strategi fast track, yaitu proses perencanaan dapat
diselingi dengan proses konstruksi. Namun memiliki resiko apabila terjadi kesalahan
pada proses perancangan, akan langsung berimbas pada proyek konstruksinya.

Kelebihan dan kekurangan:

 Desainer bekerja langsung untuk pemilik.
 Pemilik mendapatkan manfaat dari memiliki kesempatan untuk menggabungkan
Perspektif dan masukan kontraktor untuk keputusan perencanaan dan desain:
- Hubungan yang lebih profesional dengan kontraktor.
 Pengetahuan awal tentang biaya.terlibat sebelumnya dalam pengalaman konstruktor.
 Pengiriman proyek biasanya lebih cepat daripada desain-tawaran-bangun tradisional.
 Kerugian utama dalam pengiriman CMR adalah kurangnya kontrak langsung hubungan
antara kontraktor dan desainer, menempatkan pemilik di antara orang-orang entitas untuk
penyelesaian masalah proyek:
- Ketidaksepakatan mengenai kualitas konstruksi, kelengkapan desain lainnya, dan
dampak terhadap jadwal dan anggaran mungkin muncul.
- Seperti halnya sistem desain-tawaran-bangun, hubungan pertentangan dapat terjadi.
Rancang Bangun (Design-Build/DB)

DB adalah sistem pelaksanaan proyek dimana hanya ada satu entitas yang bertanggung jawab
baik dalam perancangan maupun pelaksanaan konstruksi. Dengan sistem ini diharapkan dapat
menghindari adanya ketidaksepemahaman antara konsultan dan kontraktor.

Pemilihan Design-Builder oleh owner dapat dilakukan dengan kompetitif maupun dengan
negosiasi. Berbagai aspek menjadi pertimbangan dalam memilih Design-Builder, seperti
pengalaman, reputasi, sumber dana, dan hal-hal lain yang terkait dalam keberhasilan proyek.
Dengan sistem ini fast track juga dapat dilakukan. Untuk bangunan industri seperti pabrik dan
power plant dikenal sebuah istilah yang sistemnya mirip dengan DB, yaitu Engineering,
Procurement, Construction (EPC). Sama seperti DB, pada EPC hanya terdapat satu entitas yang
bertugas untuk melakukan kegiatan perancangan engineering, pembelian bahan dan alat, serta
melakukan pelaksanaan konstruksi.

Terdapat beragam arrangement untuk kontrak DB yang menyediakan berbagai fungsi lain untuk
melaksanakan proyek, seperti fungsi pendanaan, penyewaan, operasi dan pemeliharaan.
Beberapa ragam tersebut:

 Turnkey
 Variasi Turnkey
 Variasi Pendanaan


Turnkey
Karakteristik Turnkey adalah sama dengan DB tapi ditambahkan tanggung jawab operasi dan
pemeliharaan proyek kepada design-builder. Jadi ketika proyek selesai, design-builder ”turns
over the keys”, namun tanggung jawab masih berada di design-builder.
Beberapa jenis Turnkey:

 Design-Build-Operate-Transfer: waktu operasi pendek (1 tahun).

 Design-Build-Operate-Maintain: dikenal dengan super turnkey, waktu operasi dan
pemeliharaan yang lama (10-15 tahun)
  Design-Build-Own-Operate-Transfer: lebih luas cakupannya dan lebih lama operasi dan
pemeliharaannya. Biasanya untuk infrastruktur seperti jalan dan jembatan tol. Dapat pula
dikembangkan dengan skema pendanaan oleh pihak swasta atau developer.

Variasi Turnkey
Operator swasta dan developer menawarkan berbagai variasi kepada owner swasta dalam
menjalankan DB.
Seperti:

 Lease-develop-operate: owner memberikan operator swasta untuk menyewa dalam

jangka panjang, mengoperasikan, dan mengembangkan fasilitas yang ada. Operator
swasta mendapatkan dana dari pihak lain untuk owner untuk mengembangkan fasilitas
dan owner akan menggunakan sebagian dana leasing untuk membayar hutangnya.
Operator yang akan melakukan planning dan conceptual design. Kemudian operator
memilih design-builder untuk mengembangkan fasilitas.
 Public-private partnership (PPP): Owner adalah pemerintah yang mengundang pihak
swasta untuk berpartisipasi dalam pengadaan infrastruktur untuk publik.

Variasi Pendanaan
 Selain skema pendanaan diperkenalkan dalam turnkey terdapat beberapa skema lain:
 Finance, Design, Build, Transfer
 Finance, Design, Build, Operate, Transfer
 Finance, Design, Build, Own, Operate, Transfer

Kelebihan dan kekurangan :

 Efisiensi biaya dapat dicapai sejak kontraktor dan perancang bekerja bersama di seluruh
proses:
 Lebih sedikit perubahan, lebih sedikit klaim dan lebih sedikit litigasi.
 Pengetahuan sebelumnya tentang biaya perusahaan.
 Ubah pesanan biasanya terbatas pada perubahan pemilik.
 DB dapat memberikan proyek lebih cepat daripada DBB konvensional atau CMR.
 Pemilik dapat, dan harus, menentukan persyaratan kinerja sebagai pengganti spesifikasi
preskriptif.
 Kemampuan untuk meningkatkan koordinasi proyek.
 Kemampuan untuk mengurangi klaim proyek.
 Kualifikasi tim DB sangat penting untuk keberhasilan proyek;
 Pemilik harus rela memberikan penekanan pada
 bagian kualifikasi dari proses seleksi.
 Pemilik harus bersedia mengizinkan tim DB menangani desain detail.
 Pemilik seluruh tim harus membuat "perubahan mental" ke cara yang berbeda untuk
menyelesaikan proyek mereka.