JENIS-JENIS KONTRAK KERJA KONSTRUKSI

Wardaniti Anggraini

Fakultas Teknik Universitas Persada Indonesia YAI

ABSTRAK

Kontrak adalah seluruh dokumen yang mengatur tentang hubungan hukum antara
penyedia jasa dengan pengguna jasa dalam penyelenggaraan pekerjaan konstruksi.
Seluruh hak dan kewajiban yang terkandung dalam kontrak diatur dalam perjanjian
tertulis antara pengguna dan penyedia jasa. Prinsip dasar dalam penyusunan dan
penyusunan kontrak kerja harus didasarkan pada kesetaraan dan kejelasan. Setara
artinya para pihak yang berkontrak memiliki status dan kepentingan yang sama.
Tujuan utama dibuatnya kontrak konstruksi tentunya agar kesepakatan yang dibuat
oleh kedua belah pihak saling terikat secara hukum. Ada berbagai jenis kontrak
yang digunakan dalam proses pengadaan barang atau jasa pemerintah seperti
kontrak lump sum, kontrak harga satuan, kontrak gabungan lump sum dan harga
satuan, kontrak persentase, dan kontrak terima jadi (turnkey contract). Pengguna
jasa harus memilih jenis kontrak yang sesuai dengan jenis kegiatan atau pekerjaan
yang akan dilakukan. Kesalahan dalam menentukan jenis kontrak tidak hanya
menimbulkan permasalahan dalam pelaksanaan kontrak terkait kesepakatan antara
pengguna jasa dan penyedia jasa.

Kata kunci: kontrak, jenis kontrak

A. PENDAHULUAN
Kontrak kerja konstruksi merupakan salah satu hal terpenting dalam kerja sama
dalam pekerjaan konstruksi. Dalam hal ini, kontrak harus memiliki dua aspek
utama, yaitu 'kesepakatan bersama' dan 'ada penawaran dan penerimaan' (Sutadi,
2005). Penyedia jasa setuju untuk menyediakan jasa dan material untuk membuat
proyek bagi pengguna jasa. Pengguna jasa setuju untuk membayar sejumlah uang
sebagai imbalan atas jasa dan material yang digunakan.
Hubungan hukum antara pengguna jasa dan penyedia jasa yang timbul menurut
perjanjian pada kontrak berada pada ranah hukum perdata, khususnya hukum
perjanjian. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi
menetapkan prinsip kesetaraan antara pengguna dan penyedia jasa. Menurut prinsip
ini, pengguna jasa dan penyedia jasa adalah sama. Untuk mendukung penerapan
asas kesetaraan, UU No. 2 Tahun 2017 memberdayakan pemerintah untuk
menyusun dokumen kontrak standar, khususnya untuk kontrak konstruksi.
Dalam pelaksanaan pekerjaan konstruksi terdapat berbagai jenis kontrak
berdasarkan peraturan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat
Republik Indonesia dan berdasarkan sistem kontrak luar negeri seperti FIDIC
(Federation Internasional Des Ingenieurs-Conseils), JCT (Joint Contract
Tribunals) atau AIA (American Institute of Architects).
Di Indonesia penggunaan jenis kontrak FIDIC tak jarang dipakai untuk
diadaptasi lantaran ketidaktersediaan baku standar kontrak selama ini. Penggunaan
kontrak FIDIC sebagai standar pembuatan kontrak tidaklah mutlak tetapi dapat
dimodifikasi dan disesuaikan sesuai peraturan negara setempat dan kebijakan pihak
yang bersangkutan.

B. TINJAUAN PUSTAKA
1. KONTRAK KERJA KONSTRUKSI
Berdasarkan pengertian kontrak kerja konstruksi dalam Undang-Undang
No. 2 Tahun 2017, maka unsur-unsur yang terdapat dalam suatu kontrak kerja
konstruksi antara lain:
a) Adanya para pihak yaitu pengguna jasa dan penyedia jasa.
b) Adanya objek yang disepakati yaitu konstruksi.
c) Adanya dokumen yang mengatur hubungan hukum antara pengguna jasa
dan penyedia jasa
 Menurut Putri (2020) , beberapa syarat-syarat penting dalam suatu kontrak
meliputi definisi dan interpretasi, perubahan-perubahan, pelimpahan kontrak,
jumlah perkiraan, dokumen kontrak, perbaikan-perbaikan, kewajiban-
kewajiban umum, risiko khusus, penangguhan pekerjaan, pembebasan dari
pelaksanaan, pelaksanaan dan keterlambatan, penyelesaian perselisihan,
tanggung jawab atas cacat dan kesalahan pengguna jasa.
Pada hakikatnya kontrak konstruksi memiliki bentuk yang berbeda dengan
bentuk kontrak komersial lainnya, hal ini disebabkan karena komoditas yang
dihasilkan bukanlah produk standar, melainkan berupa struktur yang memiliki
sifat unik dengan batasan mutu, waktu, dan biaya. Secara umum, kontrak
konstruksi terdiri dari:
1) Surat Perjanjian (agreement)
Menjelaskan pekerjaan yang harus dilakukan, waktu yang diperlukan
untuk penyelesaian, nilai kontrak, syarat pembayaran, dan daftar dokumen
lain yang membentuk keseluruhan kontrak.
2) Syarat-Syarat Kontrak (condition of the contract)
Terdiri dari Ketentuan Umum Kontrak (General Conditions), yang
memuat ketentuan yang diberikan Pemilik kepada Kontraktor sebelum
dimulainya tender, dan Ketentuan Khusus Kontrak (Special Conditions),
yang memuat tambahan ketentuan.
3) Perencanaan Kontrak (contract plan)
Berupa gambar yang menunjukkan lokasi, dimensi dan detail pekerjaan
yang akan dilakukan.
4) Spesifikasi (specification)
Keterangan tertulis yang memberikan informasi detail mengenai material,
peralatan dan metode kerja yang tidak ditunjukkan pada gambar.

Format Kontrak Jasa Konstruksi Indonesia, yang digunakan sebagai

kontrak standar untuk kontrak kerja konstruksi, paling tidak memuat tiga
bagian utama, yaitu:
a) Bagian pertama
Berisi ketentuan yang umum berlaku untuk semua jenis proyek yang
mewakili ketentuan umum perjanjian (definisi kontrak, pemilik kontrak,
dll).
b) Bagian kedua
Berisi ketentuan khusus yang diperlukan untuk proyek, yang disebut
syarat-syarat khusus kontrak (lingkup pekerjaan, nilai kontrak, waktu
pelaksanaan, metode kerja, laboratorium, dll).
c) Bagian ketiga
Bagian yang berisi penutup, seperti pernyataan ulang bahwa mereka
tunduk pada ketentuan kontrak dan ruang untuk membubuhkan tanda
tangan serta lampiran.

2. JENIS KONTRAK KONSTRUKSI

Berdasarkan ketentuan UU No. 18 Tahun 1999, PP No. 29 Tahun 2000
dan PP No. 59 Tahun 2010, bentuk kontrak kerja konstruksi dapat dibedakan
berdasarkan :
1) Jenis Imbalan
• Kontrak Lump Sum
Menurut Peraturan Pemerintah (PP) No 29/2000 kontrak kerja
konstruksi dengan imbalan lump sum merupakan kontrak jasa atas
penyelesaian atas seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu
dengan jumlah harga yang pasti dan tetap serta semua risiko yang
mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan yang
sepenuhnya ditanggung oleh penyedia jasa sepanjang gambar dan
spesifikasi tidak berubah.
Pada pekerjaan dengan bentuk Lump Sum, dalam hal terjadi
pembetulan perhitungan perincian harga penawaran, karena adanya
kesalahan aritmatik maka harga penawaran total tidak boleh diubah.
Perubahan hanya boleh dilakukan pada salah satu atau volume atau
harga satuan, dan semua risiko akibat perubahan karena adanya
 koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab sepenuhnya Penyedia Jasa,
selanjutnya harga penawaran menjadi harga kontrak atau harga
pekerjaan
• Kontrak Harga Satuan
Kontrak pengadaan atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam
batas waktu tertentu berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap
untuk setiap satuan atau unsur pekerjaan dengan spesifikasi teknis
tertentu, yang volume pekerjaannya masih bersifat perkiraan
sementara, sedangkan pembayarannya didasarkan pada hasil
pengukuran bersama atas volume pekerjaan yang benar-benar telah
dilaksanakan oleh kontraktor.
• Kontrak Gabungan Lump Sum dan Harga Satuan
Kontrak gabungan merupakan gabungan Lump Sum dan/atau
harga satuan dan/atau tambah imbalan jasa dalam 1 (satu) pekerjaan
yang diperjanjikan sejauh yang disepakati para pihak dalam kontrak
kerja konstruksi.
Pada pekerjaan dalam bentuk gabungan Lump Sum dan harga
satuan, pembetulan harga penawaran akibat koreksi aritmatik
mengikuti pelelangan dengan bentuk imbalan Lump Sum atau
pelelangan dengan bentuk imbalan harga satuan.
• Kontrak Persentase
Kontrak persentase adalah kontrak pelaksanaan pekerjaan
pemborongan tertentu, dimana kontraktor menerima imbalan jasa
berdasarkan persentase tertentu dari nilai pekerjaan fisik
konstruksi/pemborongan tersebut (kontrak ini sering dipakai pada
kontrak consultant)
• Kontrak Terima Jadi (turnkey contract)
Kontrak pengadaan jasa pemborongan atas penyelesaian seluruh
pekerjaan dalam batas waktu tertentu dengan jumlah harga pasti dan
tetap sampai seluruh bangunan/konstruksi, peralatan, dan jaringan
utama maupun penunjangnya dapat berfungsi dengan baik sesuai
 dengan kriteria kinerja yang telah ditetapkan Pada sistem kontrak ini
kontraktor bertanggung jawab untuk membiayai seluruh biaya yang
diperlukan untuk menyelesaikan proyek. Pembayaran kepada
kontraktor dilakukan setelah bangunan diserahkan dan siap
dioperasikan oleh pemilik.

2) Pembebanan Tahun Anggaran

• Kontrak Tahun Tunggal
Kontrak tahun tunggal adalah kontrak pelaksanaan pekerjaan yang
mengikat dana anggaran untuk masa 1 (satu) tahun anggaran.
• Kontrak Tahun Jamak
Kontrak tahun jamak adalah kontrak pelaksanaan pekerjaan yang
mengikat dana anggaran untuk masa lebih dari 1 (satu) tahun
anggaran.

3) Sumber Pendanaan
• Kontrak Pengadaan Tunggal
Kontrak antara pemilik proyek dengan kontraktor untuk
menyelesaikan pekerjaan tertentu dalam waktu tertentu.
• Kontrak Pengadaan Bersama
Kontrak pengadaan bersama diuraikan dalam pasal 53 ayat (2) Perpres
70 yaitu merupakan kontrak antara beberapa PPK dengan 1 (satu)
penyedia barang/jasa untuk menyelesaikan pekerjaan tertentu dalam
waktu tertentu sesuai dengan kebutuhan masing-masing PPK yang
menandatangani kontrak.
• Kontrak Payung (framework contract)
Kontrak payung merupakan kontrak harga satuan antara pemerintah
dengan penyedia barang/jasa yang dapat dimanfaatkan oleh
Kementerian/Lembaga/ Pemerintah Daerah/Institusi dengan
ketentuan sebagai berikut:
 a) Diadakan untuk menjamin harga barang/jasa yang lebih efisien,
ketersediaan barang/jasa terjamin dan sifatnya dibutuhkan secara
berulang dengan volume atau kuantitas pekerjaan yang belum
dapat ditentukan pada saat kontrak ditandatangani
b) Pembayarannya dilakukan oleh setiap PPK/satuan kerja yang
didasarkan pada hasil penilaian/pengukuran bersama terhadap
volume/kuantitas pekerjaan yang telah dilaksanakan oleh
penyedia barang/jasa secara nyata.

4) Cara Pembayaran
• Pembayaran Bulanan
Dalam sistem atau cara pembayaran ini, prestasi penyedia Jasa
dihitung setiap akhir bulan. Setelah prestasi tersebut diakui Pengguna
Jasa maka Penyedia Jasa dibayar sesuai prestasi tersebut.
Kelemahan cara ini adalah berapapun kecilnya prestasi penyedia
jasa pada suatu bulan tertentu dia tetap harus dibayar. Hal ini sangat
mempengaruhi prestasi pekerjaan yang seharusnya dicapai sesuai
jadwal pelaksanaan sehingga dapat membahayakan waktu
penyelesaian.
• Pembayaran atas Prestasi
Dalam bentuk kontrak dengan sistem atau cara seperti ini,
pembayaran kepada penyedia Jasa dilakukan atas dasar prestasi yang
dicapai dalam satuan waktu (bulanan). Biasanya besarnya prestasi
dinyatakan dalam persentase. Sering pula cara pembayaran seperti ini
disebut pembayaran termin/angsuran.
• Pra Pendanaan Penuh
Dalam bentuk kontrak dengan sistem atau cara pembayaran seperti
ini, Penyedia Jasa harus mendanai dahulu seluruh pekerjaan sesuai
kontrak. Setelah pekerjaan selesai 100% dan diterima pengguna jasa
barulah penyedia jasa mendapatkan pembayaran sekaligus. Dapat saja
pada saat itu yang dibayar Pengguna Jasa adalah sebesar 95% dari
 nilai kontrak karena yang 5% ditahan (retention money) selama
tanggung jawab atas cacat atau pembayaran penuh 100%, tapi
Penyedia Jasa harus memberikan jaminan untuk Masa Tanggung
Jawab atau cacat, satu dan lain hal sesuai kontrak.

C. KESIMPULAN
Kontrak konstruksi adalah dokumen hukum yang mengikat undang-undang
dan memiliki konsekuensi bagi para pihak, oleh karena itu isi dokumen kontrak
harus dilihat dan dibaca atau ditinjau secara seksama, terutama yang berkaitan
dengan ketentuan kontrak dokumen syarat perjanjian, yang memuat ketentuan-
ketentuan yang menyebutkan persyaratan, larangan, tanggung jawab, hak dan
kewajiban masing-masing pihak yang terikat dan pihak-pihak lain yang terkait
dengan perjanjian yang telah disepakati sehingga dapat dipahami dan diketahui.
Ada berbagai jenis kontrak yang digunakan dalam proses pengadaan barang
atau jasa pemerintah seperti kontrak lump sum, kontrak harga satuan, kontrak
gabungan lump sum dan harga satuan, kontrak persentase, dan kontrak terima jadi.
Pihak yang terlibat dalam proses pengadaan barang atau jasa pemerintah perlu
memahami setiap jenis kontrak.

DAFTAR PUSTAKA

Simanjuntak, Johan Oberlyn., dkk. (2021). Analisa Kontrak Proyek Konstruksi

di Indonesia. Jurnal Visi Eksakta Vol. 2 No. 2

Widyaiswara, Abu Sopian. (2015). Pentingnya Memahami Jenis Kontrak

Pengadaan Barang/Jasa.
https://www.academia.edu/10468625/jenis_jenis_kontrak (diakses pada 17
Desember 2022)

Anonim. (2018). Bab II Tinjauan Pustaka. https://e-

journal.uajy.ac.id/13644/3/MTS023332.pdf (diakses pada 17 Desember
2022)
Slamet, Sri Redjeki. (2016). Kesempurnaan Kontrak Kerja Konstruksi
Menghindari Sengketa. Jakarta: Universitas Esa Unggul

Suteja, I Wayan. (2011). Dokumen Pengadaan/Pelelangan Pada Industri

Konstruksi. Bali: Universitas Warmadewa

Lestari, I Gusti Agung Ayu Istri. (2013). Perbandingan Kontrak Konstruksi

Indonesia Dengan Kontrak Konstruksi Internasional. Jurnal Ganec
Swara Vol. 7 No. 2