KONTRAK-KONTRAK PADA PROYEK KONSTRUKSI

Kontrak pada proyek menentukan hak dan kewajiban antara dua belah pihak atau
lebih yang terlibat dalam kontrak, biasa dilakukan antara pemilik dengan
konsultan atau kontraktor, kontraktor dengan pemasok dan lain sebagainya.

Kontrak bersifat mempunyai aspek hukum yang kuat serta mengikat, sehingga
para pihak yang terlibat mempunyai kewajiban-kewajiban yang harus dipenuhi,
ditulis dengan jelas dalam dokumen kontrak.

Proyek konstruksi mempunyai dua jenis kontrak, yaitu kontrak penawaran

bersaing dan kontrak penawaran dengan negosiasi.

Kontrak Penawaran Bersaing

Kontrak penawaran bersaing terdiri atas :

 Kontrak Lump Slump

Dimana biaya yang harus dikeluarkan pemilik proyek adalah suatu jumlah
tetap yang didapat dari perhitungan seluruh aspek pekerjaan sesuai dengan
dokumen kontrak, seperti gambar desain, spesifikasi umum, dan teknik serta
aturan-aturan administrative lainnya.
Jenis kontrak ini mempunyai karakteristik sebagai berikut :
1) Jumlah biaya yang ditetapkan sudah memperhitungkan kesulitan-kesulitan
di lapangan serta biaya-biaya tak terduga, sehingga tidak ada tambahan
biaya lagi untuk kondisi tersebut.
2) Banyak dipakai karena berisiko minimal bagi pemilik proyek.
3) Biaya yang harus disediakan dapat diketahui lebih awal.
4) Kontrak ini titik cocok untuk volume pekerjaan yang tidak pasti seperti
pekerjaan penggalian tanah dan pekerjaan pondasi.

Kita ketahui bahwa variasi kedalaman tanah keras untuk tiap lokasi adalah
sangat spesifik dan tidak dapat digeneralisir. Jika suatu area proyek
memiliki variasi kedalaman tanah keras antara 6-18 m dengan rata-rata 10 m
dan kebetulan soil test menghasilkan data kedalaman tanah keras 12 m,
maka bisa jadi kontraktor akan menghitung kedalaman tanah keras dalam
bentuk rata2 sebesar 12+2 m = 14 m.

Semakin terbatas data maka akan semakin besar angka aman tersebut.
Angka aman akan dikonversi menjadi harga satuan. Sehingga harga
penawaran kontraktor untuk pekerjaan pemancangan akan menjadi lebih
mahal dari yang seharusnya yang akhirnya menjadi beban tambahan bagi
Owner. Pada contoh di atas dan digunakan kontrak lump sum, Owner akan
menanggung kelebihan bayar sebesar 14 – 10 m = 4 m dikali harga satuan.

David Lumban Gaol 1

 Contoh lainnya :
Volume Kontrak 1.000 m3, bila diukur ulang 1100 m3 → yang dibayar tetap
1000 m3 bukan 1100 m3. Diperintahkan pengurangan 200 m3 → yang
dibayar 1.000 - 200 = 800 m3 dan bukan 1100 - 200 = 900 m3.

Terlihat bahwa di dalam kontrak demikian pihak penyedia jasa memikul

resiko yang cukup besar, misalnya volume pekerjaan yang sesungguhnya
(seandainya diukur ulang) lebih besar dari pada yang tercantum didalam
kontrak maka yang dibayarkan kepada penyedia jasa adalah volume yang
tercantum di dalam kontrak. Akan tetapi bila sebaliknya yang terjadi, maka
pihak penyedia jasa mendapatkan keuntungan mendadak (windfall profit).

 Kontrak Unit Price

Didasarkan atas estimasi volume pekerjaan yang telah diklarifikasi bersama-
sama pemilik proyek dengan jumlah biaya per unit pekerjaan.
Jenis kontrak ini mempunyai karakteristik sebagai berikut :
1) Estimasi volume pekerjaan dihitung oleh wakil pemilik proyek seperti
konsultan pengawas bersama kontraktor.
2) Biaya pada awal proyek tidak dapat ditentukan secara pasti karena volume
pekerjaan juga tidak pasti.
3) Perlu pengawasan ketat karena pembayaran dilakukan atas volume aktual
yang harus disepakati bersama.
4) Biaya akhir yang telah ditetapkan dengan risikonya ditanggung bersama
berdasarkan kesepakatan yang diperoleh.
5) Sangat baik dilakukan untuk quantity yang belum pasti, seperti pekerjaan
pondasi atau galian tanah

Lain halnya jika menggunakan kontrak unit price, maka kontraktor tidak
akan menambahkan angka aman dalam menghitung harga satuan. Sehingga
Owner akan membayar sesuai dengan kondisi yang ada atau cukup sebesar
10 m.
Risiko atas ketidakpastian kedalaman tanah keras di atas, pada dasarnya
adalah risiko yang harus ditanggung oleh Owner. Jika dipindahkan kepada
kontraktor maka perpeluang besar menyebabkan biaya akan menjadi lebih
mahal dibandingkan jika risik tersebut tetap berada di Owner. Hal ini yang
menjadi prinsip penting dalam hal menentukan jenis kontrak untuk suatu
pekerjaan di proyek.

Kelemahan dari penggunaan kontrak jenis ini, yaitu pemilik tidak dapat
mengetahui secara pasti biaya aktual proyek hingga proyek itu selesai.

David Lumban Gaol 2

 Yang menjadi masalah dalam bentuk kontrak ini adalah banyaknya
pekerjaan pengukuran ulang yang harus dilakukan secara bersama-sama
yang berpeluang menimbulkan kolusi antara petugas pengguna jasa dan
petugas penyedia jasa.

Kontrak Penawaran Negosiasi Biaya

Kontrak penawaran negosiasi biaya adalah melakukan transaksi dengan cara
penawaran yang dilakukan oleh dua pihak, yaitu pemilik proyek dan kontraktor
pelaksana yang dikenal pemilik, dengan harapan diperoleh harga penawaran yang
sesuai dengan keinginan pihak-pihak tersebut. Kontrak ini biasanya terdiri atas:
 Kontrak lump sum, harga ditentukan dari negosiasi penawaran yang dilakukan
oleh pemilik proyek dengan kontraktor dengan catatan harga yang disepakati
sesuai dengan volume pekerjaan yang dihitung pemilik proyek berdasarkan
klarifikasi kedua belah pihak.
 Unit price, jenis ini juga sama dengan cara kontrak penawaran bersaing ,
namun harga ditentukan berdasarkan kesepakatan kedua belah pihak.
 Kontrak cost plus fee, pembayaran oleh pemilik proyek didasarkan atas daftar
biaya yang dikeluarkan oleh kontraktor setelah proyek selesai ditambah dengan
keuntungannya. Jenis kontrak ini mempunyai karakteristik sebagai berikut :
 Kontrak pembayaran, prosedur dan metode kerja, hasil akhir proyek serta
jumlah keuntungan buat kontraktor harus diurakan secara jelas agar tidak
terjadi perselisihan dikemudian hari.
 Diperlukan metode akunting, yang telah disetujui oleh pemilik proyek,
untuk perhitungan-perhitungan pembiayaan oleh kontraktor.
 Memakai prosedur subletting contract.
 Risiko terbesar yang ada pada pemilik proyek, terjadi bila kontrakor
melakukan kecurangan karena pengawasan yang tidak ketat.
 Daftar biaya pekerjaan yang dibayarkan oleh pemilik proyek kepada
kontraktor pelaksana berdasarkan hasil kesepakatan.
 Kontrak ini dapat memuaskan kadua belah pihak bila kesepakatan-
kesepakatan yang telah dibuat sebelumnya dijalani sesuai dengan
wewenang dan tanggung jawab masing-masing pihak.
 Biasanya keuntungan yang diperoleh kontraktor sebesar 10% atau
berdasarkan kesepakatan.

David Lumban Gaol 3

 SISTEM DAN HUBUNGAN KERJA ANTAR PESERTA PROYEK
Sistem kontrak diberlakukan dalam proyek konstruksi, yang mengatur hubungan
kontrak dan koordinasi terhadap semua pihak yang terlibat. Terdapat beberapa
jenis sistem kontrak pada proyek konstruksi. Yakni, sistem design-bid-build,
sistem design-build, sistem manajemen konstruksi, sistem owner/agent, dan
sistem public-private partnerships.

Sistem Design-Bid-Build
Ciri atau karakteristik dari Traditional Procurement (design-bid-build) adalah :

1) Proses atau tahapan desain dan konstruksi dilakukan terpisah dan berurutan
2) Owner menugaskan Konsultan Desain untuk menghasilkan desain dan
dokumen desain yang lengkap -- Owner mempunyai kontrol yang lebih
besar atas desain, spesifikasi standar dan mutu serta alternatif biaya/budget
yang diinginkan melalui apa yang didesain oleh Konsultan Desain
3) Sebelum dilakukan proses tender dan penetapan Kontraktor, seluruh desain
dan dokumen yang melengkapinya harus selesai secara lengkap, baik
planning, gambar, spesifikasi (umum, teknis, material) dan draft Bill of
Quantity (BOQ) termasuk untuk pekerjaan yang memerlukan sub-
Kontraktor Spesialis
4) Kerangka kontrak pada umumnya sudah ditetapkan di awal proses tender,
termasuk kerangka BOQ
5) Kebanyakan ketentuan dalam jenis procurement ini membuat Owner harus
menunjuk Konsultan yang profesional untuk bertindak sebagai Konsultan
Manajemen Konstruksi (MK) independen
6) Owner menugaskan Kontraktor untuk melaksanakan atau membangun
sesuai desain yang sudah ditetapkan, pada umumnya dengan nilai yang tetap
(fixed price -- dapat berupa lump sum fixed price ataupun fixed unit price)
7) Kewenangan administratif kontraktual terkait dengan perhitungan dan
pembayaran ada pada Konsultan MK
8) Jangka waktu penyelesaian pekerjaan terikat di dalam dokumen kontrak,
dengan kemungkinan revisi atau penyesuaian yang dapat dilakukan oleh
Konsultan MK
9) Relatif merupakan kontrak yang memberikan resiko yang kecil bagi Owner
namun jangka waktu keseluruhan proyek dari perencanaan sampai
penyelesaian yang lebih panjang

David Lumban Gaol 4

Keuntungan sistem Traditional Procurement :

1) Owner mendapatkan desain dan masukan atas biaya yang diperlukan untuk
pembangunan, secara independen dari Konsultan
2) Owner mendapatkan kepastian desain dan perkiraan biaya yang lebih baik
sebelum penandatanganan kontrak
3) Owner mendapatkan mutu desain atau desain khusus yang lebih baik sesuai
dengan kebutuhan
4) Penunjukan Kontraktor dilakukan melalui proses tender yang kompetitif
5) Merupakan metoda pengadaan yang paling lama teruji dan dipahami oleh
banyak kalangan industri konstruksi

Kekurangan sistem Traditional Procurement :

1) Jangka waktu yang relatif lama : tahapan atau proses desain dan konstruksi
harus berurutan dan tidak dapat berlangsung pararel atau bersamaan, satu
tahap harus selesai sebelum dapat melangkah ke tahap atau proses
berikutnya
2) Kontraktor tidak terlibat atau sangat kecil keterlibatannya dalam proses
desain, yang pada konstruksi yang kompleks akan beresiko menimbulkan
masalah desain yang tidak dapat dilaksanakan (dibangun) -- karena
ketidaksinkronan atau ketidaksesuaian antara teori desain dan teknologi
pelaksanaan konstruksi yang ada
3) Owner harus memahami dan memastikan kemampuan pembiayaan di awal,
karena kerangka BQ dan perkiraan besaran pembiayaan sudah distrukturkan
di awal pelaksanaan tender
4) Beresiko terjadi saling menyalahkan antara pihak yang mendesain dan yang
membangun apabila terjadi masalah konstruksi di kemudian hari, yang akan
menyulitkan pihak Owner untuk menentukan pihak mana yang harus
bertanggung jawab atas masalah konstruksi yang terjadi

Sistem Design-Build
Secara teknis istilah rancang bangun (design-build) adalah lebih jelas
menggambarkan pembagian tugas dalam kontrak tersebut. Kontraktor
melaksanakan perencanaan dan pembangunan. Perencanaan dapat dilakukan
melalui konsultan perencana tetapi kontrak perencanaan kepada kontraktor bukan
kepada pengguna jasa. Selain dapat keuntungan, kontraktor sekaligus juga
mendapat bayaran untuk jasa perencanaannya.

David Lumban Gaol 5

Pengguna jasa tidak lagi menempatkan konsultan pengawas tetapi cukup
menunjuk wakil yang fungsi dan tugasnya mengamati jalannya pekerjaan apakah
sesuai spesifikasi teknis dan jadwal. Diperlukan jaminan kemampuan membayar
pengguna jasa yang besarnya senilai kontrak dan masa berlaku selama masa
pelaksanaan. Perlu kehati-hatian pengguna jasa dalam memilih kontraktor karena
semua aspek pembangunan proyek dipercayakan kepada satu perusahaan. Jadi
profesionalisme dan bonafidifitas perusahaan harus benar-benar dipertimbangkan
dalam memilih kontraktor.

Keuntungan kontrak rancang bangun (design-build) dalam pekerjaan konstruksi

meliputi :

1) Komunikasi langsung antara pemilik dan kontraktor & penghematan yang

dihasilkan dalam waktu dan usaha dan potensi keuntungan yang lebih besar
(optimalisasi bagi kedua belah pihak).
2) Potensial kurang untuk perselisihan dengan orang yang lebih sedikit terlibat.
3) Lebih mudah untuk menempatkan tanggung jawab.
4) Komunikasi jalur cepat dengan kontraktor dan penghematan waktu, biaya
proyek dan potensi keuntungan/penghematan yang lebih besar.
5) Biaya konstruksi yang lebih rendah dari hubungan yang lebih dekat antara
desainer dan kontraktor mengakibatkan desain ekonomi, dan karena itu
potensi keuntungan yang lebih besar.
6) Potensi untuk desain inovatif yang mengarah ke keuntungan yang lebih
besar.

Sedangkan kekurangannya meliputi :

1) Pemilik yang kurang memiliki kompetensi pada konstruksi dan biaya,

mungkin curiga dan ragu-ragu dan menghambat kemajuan proyek atau tidak
mampu memahami untuk keluhan dan sengketa.
2) Keterbatasan kemampuan pemilik untuk langsung berkomunikasi dengan
kontraktor.
3) Potensi konflik dengan adanya gabungan (perencana & pelaksana) yang
membatasi penyediaan jasa desain arsitektur, atau tidak mengakui atau tidak
mendukung kontrak rancang-bangun.
4) Bagi perusahaan rancang-bangun baru mungkin tidak memiliki
keterampilan dan pengalaman yang diperlukan untuk berhadapan langsung
dengan pemilik.
5) Pemilik mungkin harus melakukan pembayaran awal yang lebih signifikan
karena membutuhkan biaya awal dalam membuat proposal.
6) Mengevaluasi proposal desain-build dari penawar mungkin bermasalah.
Pemilik perlu menyewa konsultan untuk mengevaluasi proposal.

David Lumban Gaol 6

Sistem Public-Private Partnerships (PPPs)
PPPs merupakan bentuk perjanjian atau kontrak antara sektor publik dan sektor
privat yang terdiri atas beberapa ketentuan, antara lain: sektor privat menjalankan
fungsi pemerintah untuk periode tertentu; sektor privat menerima kompensasi atas
penyelenggaraan fungsi, baik secara langsung maupun tidak langsung; sektor
privat bertanggung jawab atas resiko yang timbul dari penyelenggaraan fungsi
tersebut. Jadi, dalam PPP terdapat pengurangan/reduksi aktivitas atau kepemilikan
pemerintah dalam suatu pelayanan atau industri tertentu dikarenakan sektor privat
(swasta) berpartisipasi dalam penyediaan layanan (service delivery).

Manfaat PPP :

 penghematan biaya
 pembagian risiko (risk sharing)
 perbaikan atau mempertahankan tingkat pelayanan
 peningkatan pendapatan dari layanan
 pelaksanaan yang lebih efisien
 manfaat ekonomi yang lebih luas (efek pengganda, penciptaan lapangan
kerja)

Resiko PPP :

 hilangnya kontrol pemerintah

 penambahan biaya (jika tidak tepat penetapan tarif dan biaya sosial lain)
 risiko finansial berupa arus kas dalam pelaksanaan
 risiko politis berupa instabilitas
 tingkat akuntabilitas yang tidak bisa diterima
 pelayanan yang kurang prima
 ketidakmampuan memanfaatkan kompetisi yang disediakan
 berkurangnya kualitas/efisiensi pelayanan
 bias dalam proses seleksi

 BOT (Built Operate Transfer)

Sesungguhnya bentuk kontrak ini adalah sebuah pola kerja sama antara pemilik
tanah/lahan dan investor yang akan mengolah lahan tersebut menjadi satu fasilitas
untuk perdagangan, hotel, resort, atau jalan tol. Terlihat di sini kegiatan yang

David Lumban Gaol 7

dilakukan oleh investor dimulai dari membangun fasilitas sebagaimana yang
dikehendaki pemilik lahan/tanah. Inilah yang dimaksud dengan istilah B (Build).

Setelah pembangunan fasilitas selesai, investor diberi hak untuk mengelola dan
memungut hasil dari fasilitas tersebut selama kurun waktu tertentu. Inilah yang
dimaksud istilah O (Operate). Setelah masa pengoperasian/konsesi selesai,
fasilitas tadi dikembalikan kepada pemilik lahan (pengguna jasa). Inilah yang
dimaksud dengan istilah T (Transfer), sehingga secara keseluruhan disebu
Kontrak Build, Operate and Transfer (BOT).

kerja sama ini dapat menguntungkan para pihak yang berjanji. Keuntungan dalam
BOT ini bagi pihak-pihak yang terkait, adalah sebagai berikut :

Bagi Pemerintah Daerah, pembangunan infrastruktur dengan metode BOT

menguntungkan, karena dapat membangun infrasturktur dengan biaya perolehan
dana dan tingkat bunga yang relatif rendah, dapat mengurangi pengunaan dana
anggaran publik dan juga mengurangi jumlah pinjaman publik, serta setelah masa
konsensi bangunan dan fasilitas yang ada akan diserahkan kepada pemerintah.
Pemerintah Daerah juga tidak menanggung resiko kemungkinan terjadinya
perubahan kurs.
Bagi investor, pembangunan infrasruktur dengan pola BOT merupakan
pola yang menarik, karena memiliki hak penguasaan yang tinggi terhadap
infrastruktur yang dibangunnya, adanya kesempatan untuk memasuki bidang
usaha dengan hak ekslusif yang hanya dimiliki oleh pemerintah atau BUMN atau
juga BUMD yang bersangkutan serta mendapatkan keuntungan saat
pengoperasian. Namun dengan

Kerugian sistem perjanjian BOT ini antara lain ialah:

Bagi pemerintah melepaskan hak ekslusif beserta hak untuk mengelola

untuk jangka waktu tertentu.
Bagi investor usaha yang dilakukan mengandung resiko yang tinggi
karena memerlukan perhitungan dan pertimbangan yang matang selain itu juga
menggunakan dana yang sangat besar dan pembangunan proyek tersebut juga
memiliki resiko kegagalan bangunan yang dapat saja disebabkan karena salah
perhitungan, salah pengerjaan, dan lain-lain.

 BLT (Build Lease & Transfer)

Bentuk kontrak Build, Lease, Transfer (BLT) sedikit berbeda dengan bentuk
BOT. Di sini setelah fasilitas selesai dibangun, pemilik fasilitas seolah-olah
menyewa fasilitas yang baru dibangun untuk suatu kurun waktu tertentu (Lease)

David Lumban Gaol 8

kepada investor sebagai angsuran dari investasi yang sudah ditanamkan atau
fasilitas tersebut dapat pula disewakan kepada pihak lain. Tentu saja untuk itu
diperlukan perjajian sewa (lease agreement). Setelah masa sewa berakhir, fasilitas
diserahkan kepada pemilik fasilitas (Transfer).

Beberapa keuntungan yang dapat diberikan BLT adalah :

1) Tidak membebani neraca pembayaran pemerintah (off balance-sheet

financing);
2) Mengurangi jumlah pinjaman Pemerintah maupun sektor publik lainnya;
3) Merupakan tambahan sumber pembiayaan bagi proyek-proyek yang
diprioritaskan (additional finance sources for priority projects);
4) Tambahan fasilitas baru;
5) Mengalihkan resiko bagi konstruksi, pembiayaan dan pengoperasian kepada
sector swasta;
6) Mengoptimalkan kemungkinan pemanfaatan perusahaan maupun teknologi
asing;
7) Mendorong proses alih teknologi, khususnya bagi kepentingan negara-
negara berkembang;
8) Diperolehnya fasilitas yang lengkap dan operasional setelah masa akhir
konsesi.

 BOO (Build Operate & Owned)

Bentuk BOO disini setelah dibangun, investor diberi hak untuk mengelola dan
pada akhirnya memiliki sebagian dari fasilitas yang ada sesuai dengan perjanjian
yang disepakati.

Sistem Construction Management (CM)

Keuntungan Sistem Construction Management (CM) :

1) Pemilik dapat memperoleh keuntungan dari layanan jasa CM sejak

dimulainya perencanaan pendahuluan/studi kelayakan, jasa value
engineering, dan analisa proyek secara keseluruhan.
2) Owner memperoleh pengendalian/pengelolaan secara penuh atas setiap
aspek pekerjaan proyek, mulai dari perencanaan, perangangan, hingga biaya

David Lumban Gaol 9

 3) Jangka waktu penyelesaian proyek dapat lebih singkat, karena proses
pelaksanaan konstruksi dapat dimulai sebelum seluruh dokumen detail
perancangan selesai sepenuhnya.

Kerugian Sistem Construction Manager (CM) :

1) CM tidak memiliki kewengangan penuh untuk mengendalikan/mengontrol

penyedia jasa material maupun sub kontraktor, karena hubungan kontraktual
CM hanya dengan Owner
2) Pihak pengguna jasa/owner harus membuat dan mengendalikan
kontrak‐kontrak yang banyak terhadap setiap penyedia jasa.

Sistem Owner/Agent
Keuntungan Sistem Owner/Agent :

1) Pemilik memiliki kewenangan dan kendali penuh dalam seluruh

proses/tahapan konstruksi, dari mulai perencanaan, perancangan hingga
pelaksanaan kosntruksi melalui perwakilan/koordinatornya.
2) Pemilik dapat mengeluarkan biaya yang rendah dalam proses
perencanaan/perancangan, karena dikerjakan secara internal yang biasanya
dibayar dengan nilai/gaji tertentu yang tidak memperoleh
benefit/keuntungan tambahan, bahkan bila owner meminta
perubahan/penyesuaian

Kekurangan Sistem Owner/Agent :

1) Pemilik memiliki resiko yang sangat besar terhadap proyek secara

keseluruhan. Kesalahan/kekurangan pada tahap perancangan, desain
menjadi tanggung jawab pemilik secara langsung, hingga pada proses
pelaksanaan konstruksinya.
2) Diperlukan sumber daya yang cukup dengan keahlian yang mumpuni di
dalam pihak pemilik agar proyek dapat terlaksana dengan baik.

David Lumban Gaol 10

 DAFTAR PUSTAKA
http://choymuhamad.blogspot.co.id/2015/12/perjanjian-build-operate-and-
transfer.html
http://njkontraktor.com/articles/dunia-konstruksi/dunia-konstruksi-2/

https://titisari04.wordpress.com/2014/01/10/keuntungan-kerugian-skema-
kerjasama-pemerintah-swasta/

http://www.pengadaan.web.id/2016/10/kelebihan-dan-kekurangan-kontrak-
design-build-dalam-pekerjaan-konstruksi.html

http://manajemenproyekindonesia.com/?p=1513

http://myexperienceincivil.blogspot.co.id/2015/09/kontrak-penawaran-negosiasi-
biaya.html

https://vancivil.blogspot.co.id/2015/12/kontrak-pada-proyek.html

https://lauwtjunnji.weebly.com/jenis-jenis-procurement.html

http://www.ilmusipil.com/pengertian-sistem-kontrak-konstruksi

https://annisamuawanah.wordpress.com/2013/07/31/public-private-partnership-
kerjasama-pemerintah-swasta/

David Lumban Gaol 11