Jenis Kontrak Dalam Proyek Konstruksi

Kontrak kerja adalah suatu persetujuan yang dibuat oleh satu pihak untuk mengerjakan sesuatu
bagi kepentingan pihak yang lain menurut persyaratan yang telah ditentukan dan disepakati
bersama.

BUILD CONTRACT
Kontrak kerja yang menitik beratkan pada implementasi dari RENCANA DESAIN PROYEK
yang sudah ada. Tugas pemborong hanya membangun saja. Kontrak jenis ini dibagai menjadi
dua kategori yaitu :

DESIGN AND BUILD CONTRACTS
Pada kontrak ini pihak kontraktor diminta mengajukan penawaran pekerjaan termasuk disainnya
(rencana proyek) berdasarkan keahlian pemborongnya (pakage deal). Keuntungan yang didapat
oleh pemiliki dengan sistem ini yaitu memungkinkan mendapatkan desain yang baik dan
bermanfaat bagi pemilik meskipun belum tentu harganya yang termurah.
Hal kedua yaitu pihak pemilik proyek hanya berurusan dengan sebuah organisasi yang sekaligus
menangani masalah desain dan perencanaan plus pelaksanaannya. Kontrak seperti ini dapat
digunakan pada proyek yang rumit dan memakai teknologi tinggi.
Design and built contract ini dapat dibagi menjadi dua tipe yaitu :
- Tipe TURN KEY, artinya mulai preliminary study, pelaksanaannya dan penyediaan
dananya diatur dan dikerjakan oleh kontraktor. Pihak Pemilik hanya putar kunci pada
waktu upacara penutupan proyek yang telah selesai dan mulai mengoperasikannya.
- Tipe NEGITIATED CONTRACT, dilakukan pada proyek-proyek yang sifatnya
rahasia (proyek militer) atau proyek yang memerlukan keahlian khusus yang hanya
dimiliki oleh 1-2 kontraktor saja dan belum ada standar harga yang jelas.
DESIGN/MANAGEMENT CONTRACTS
Pekerjaan pengelolaan ini dapat dikontrakkan kepada suatu organisasi spesialis/individu yang
dikenal sebagai Konsultan. Pekerjaan ini mencakup mulai dari idea, definisi proyek, konsep
proyek, study kelayakan, pra-rencana sampai pada monitoring pengawasan pekerjaan fisiknya
serta penyiapan manual operation and maintenance.
Management Contract dikenal ada 2 macam, yaitu :
1. Projest Management Contracts, dimana Pemilik menetapkan sebuah team yang dipimpin
oleh project manager untuk mengelola proyek dari tahapan konsepsional sampai selesai.
2. Construction Management Contracts, mirip engan diatas, hanya disini pelaksannan
seluruh pekerjaan dipecah-pecah sedemikian rupa dan dilelangkan segera hingga jadwal
waktu pelaksanaan secara keseluruhan dapat dipersingkat (metode fast-track).
> FIXED PRICE CONTRACTS
Kontraktor menyelesaikan pekerjaan berdasarkan harga yang disetujui dan pelaksanaannya
menurut bestek (tender dokumen) yang ditetapkan dan diterima kontraktor.
Keuntungan kontrak ini adalah pemilik dapat mengetahui biaya yang akan dikeluarkan pada
awal dan akhir pekerjaan serta mendapatkan harga yang bersaing dari pada kontraktor
dengan cara pelelangan.
a. LUMP-SUM CONTRACT
Pekerjaan yang dilakukan dibawah kontrak semacam ini memerlukan gambar kerja yang
jelas, spesifikasi bestek yang akurat dimana kedua belah pihak mempunyai satu interpretasi
yang sama terhadap isi dan maksud dari dokumen tender tersebut.
Keuntungan bagi kontraktor yaitu pelaksanaan pekerjaan dapat diprogramkan,
memungkinkan melaksanakan kontrol denganefisien dan kelengkapan gambar dan bestek
menjamin bahwa pekerjaan tambah/kurang ataupun perubahan konstruksi akan minimum.
b. UNIT PRICE CONTRACT
Suatu kontrak yang menitik beratkan beaya per unit volume, perunit panjang ataupun per unit
berat.. kontrak ini dipakai jika kwalitas dan bentuk dari pekerjaan tersebut secara mendetil
dapat dispesifikasikan, tetapi jumlah volume atau panjangnya taj dapat diketahui dengan
tepat. Jumlah pasti dari volume pekerjaan dapat diketahui di akhir pekerjaan.
Variasi dari unit price contract ini yaitu harga tetap tak berubah sampai kontrak selesai (flat
rate); atau harga dapat dikaitkan dengan perkiraan volume (sliding rate).
> PRIME COST CONTRACTS
Semua kontarak yang berada dibawah predikat ini memiliki kesamaan yaitu pemilik
mengganti ongkos yang dikeluarkan kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan, ditambah
dengan sutu tambahan ongkos untuk beaya kerja pemborong.
Perbedaan yang terdapat dalam macam-macam kontrak dalam prime cost contracts ini hanya
pada penetapan dan pengaturan biaya tambahannya. Macam-macam prime cost contract yaitu
:
a. COST PLUS PERCENTAGE FEE CONTRACT
Jenis kontrak ini memiliki fleksibilitas yang tinggi artinya bahwa pekerjaan detail dapat
diselesaikan bersamaan dengan pekerjaan konstrusinya. Percentage fee adalah beaya
tambahan yang merupakan persentasi tertentu dari biaya fisik pekerjaan yang dihasilkan.
Secara teknis dan pembiayaan, kontrak semacam ini tidak memiliki mekanisme untuk
menekan waktu dan beaya yang lebih banyak merugikan pemilik pekerjaan (owner). Kontrak
semacam ini hanya cocok untuk pekerjaan gawat darurat.
b. COST PLUS FIXED FEE CONTRACT
Fixed fee diartikan jumlah fee yang tertentu atau pasti tanpa meliaht besarnya beaya fisik
pekerjaan. Kontrak ini dapat diterapkan bila pekerjaan dapat dirumuskan secara garis besar
dan jelas. Meskipun fee telah ditetapkan, pelaksanaan pekerjaan bisa menjadi tidak efisien
sehingga dapat meningkatkan beaya yang trjadi dan perpanjangan waktu konstruksi.
c. COST PLUS VARIABLAE PERCENTAGE FEE CONTRACT
Kontrak ini merupakan perbaikan dari kontrak diatas yaitu kontraktor didorong untuk bekerja
lebih efisien karena fee kontraktor dikaitkan dengan beaya yang sebenarnya (actual cost) dari
pekerjaan konstruksinya.
Rumus :
F = R (2E A)
Ket : F = fee pemborong
R = prosentase pokok
E = estimasi biaya tanpa fee
A = biaya proyek aktual tanpa fee
d. TARGET ESTIMATE CONTRACT
Kontak ini dipakai bila persyaratan untuk memakai unit price masih belum terpenuhi. Fee
aktual yang diberikan pada kontraktor akan berkurang/bertambah berkaitan dengan deviasi
yang terjadi dari beaya sebenarnya terhadap beaya yang diperkirakan. Target cost ditetapkan
oleh pemborong.
Rumus :
F = Ls + n ( T A )
Ket : F = fee pemborong
Ls = Lump-sum fee
T = Tarhet estimate cost
A = Actual cost
n = 0,3 0,6
Kadang-kadang ditambahkan ketentuaan bahwa fee pemborong minimum setengan dari
beaya yang sebenarnya (actual cost).
e. GUARANTED MAXIMUM COST CONTRACT
Kontraktor menawarkan fee-nya dan sekaligus menjamin bahwa harga total proyek tidak
akan melebihi suatu harga tertentu (maksimum). Pengeluaran yang terjadi diatas harga
maksimum akan menjadi beban kontraktor.
Sebaliknya bilamana beaye total lebih kecil dari maksimum, maka selisih beaya yang terjadi
dapat dibagi antara pemilik dan kontraktor sesuai dengan pengaturan yang telah disepakati
sebelumnya.
f. CONVERTIBLE COST CONTRACT
Pemilik dihadapkan pada suatu keinginan untuk melelangkan suatu pekerjaan dan diatur
secara Fixed Price Contract, tetapi tidak menemukan kontraktor yang mau menawar dengan
harga yang memadai.
Dengan keadaan ini pemilik dapat mempekerjakan kontraktor kepercayaannya secara cost
plus basis dan meneliti pengeluaran-pengeluaran yang terjadi sampai suatu saat dapat dibuat
suatu kontrak dengan sistem Lump-Sum dan Unit Price.
g. COST PLUS TIME AND MATERIAL CONTRACT
Pekerjaan borong kerja dengan atau tanpa materialnya berdasarkan waktu kerja. Material
dapat disuplai oleh pemilik atau oleh pemborong. Misalnya untuk pekerjaan pengadaan
barang dan instalasinya.