Jenis Kontrak Dalam Proyek Konstruksi

Posted: June 25, 2010 by inunky in Manajemen Proyek http://iamnotthoseman.wordpress.com/2010/06/25/jenis -kontrak-dalam-proyek-konstruksi/

Kontrak kerja adalah suatu persetujuan yang dibuat oleh satu pihak untukmengerjakan sesuatu bagi kepentingan pihak yang lain menurut persyaratan yang telah ditentukan dan disepakati bersama.

BUILD CONTRACT

Kontrak kerja yang menitik beratkan pada implementasi dari RENCANA DESAIN PROYEK yang sudah ada. Tugas pemborong hanya membangun saja. Kontrak jenis ini dibagai menjadi dua kategori yaitu :

DESIGN AND BUILD CONTRACTS

Pada kontrak ini pihak kontraktor diminta mengajukan penawaran pekerjaan termasuk disainnya (rencana proyek) berdasarkan keahlian pemborongnya (pakag deal). Keuntungan yang didapat oleh e pemiliki dengan sistem ini yaitu memungkinkan mendapatkan desain yang baik dan bermanfaat bagi pemilik meskipun belum tentu harganya yang termurah.

Hal kedua yaitu pihak pemilik proyek hanya berurusan dengan sebuah o rganisasi yang sekaligus menangani masalah desain dan perencanaan plus pelaksanaannya. Kontrak seperti ini dapat digunakan pada proyek yang rumit dan memakai teknologi tinggi. Design and built contract ini dapat dibagi menjadi dua tipe yaitu : - Tipe TURN KEY, artinya mulai preliminary study, pelaksanaannya dan penyediaan dananya diatur dan dikerjakan oleh kontraktor. Pihak Pemilik hanya putar kunci pada waktu upacara penutupan proyek yang telah selesai dan mulai mengoperasikannya. - Tipe NEGITIATED CONTRACT, dilakukan pada proyek-proyek yang sifatnya rahasia (proyek militer) atau proyek yang memerlukan keahlian khusus yang hanya dimiliki oleh 1-2 kontraktor saja dan belum ada standar harga yang jelas.

DESIGN/MANAGEMENT CONTRACTS

Pekerjaan pengelolaan ini dapat dikontrakkan kepada suatu organisasi spesialis/individu yang dikenal sebagai Konsultan. Pekerjaan ini mencakup mulai dari idea, definisi proyek, konsep proyek, study kelayakan, pra-rencana sampai pada monitoring pengawasan pekerjaan fisiknya serta penyiapan manual operation and maintenance. Management Contract dikenal ada 2 macam, yaitu : Projest Management Contracts, dimana Pemilik menetapkan sebuah team yang dipimpin oleh project manager untuk mengelola proyek dari tahapan konsepsio sampai selesai. nal Construction Management Contracts, mirip engan diatas, hanya disini pelaksannan seluruh pekerjaan dipecah-pecah sedemikian rupa dan dilelangkan segera hingga jadwal waktu pelaksanaan secara keseluruhan dapat dipersingkat (metode fast-track).
> FIXED PRICE CONTRACTS

Kontraktor menyelesaikan pekerjaan berdasarkan harga yang disetujui dan pelaksanaannya menurut bestek (tender dokumen) yang ditetapkan dan diterima kontraktor. Keuntungan kontrak ini adalah pemilik dapat mengetahui biaya yang akan dikeluarkan pada awal dan akhir pekerjaan serta mendapatkan harga yang bersaing dari pada kontraktor dengan cara pelelangan. a. LUMP-SUM CONTRACT Pekerjaan yang dilakukan dibawah kontrak semacam ini memerlukan gambar kerja yang jelas, spesifikasi bestek yang akurat dimana kedua belah pihak mempunyai satu interpretasi yang sama terhadap isi dan maksud dari dokumen tender tersebut. Keuntungan bagi kontraktor yaitu pelaksanaan pekerjaan dapat diprogramkan, memungkinkan melaksanakan kontrol denganefisien dan kelengkapan gambar dan bestek menjamin bahwa pekerjaan tambah/kurang ataupun perubahan konstruksi akan minimum. b. UNIT PRICE CONTRACT

Suatu kontrak yang menitik beratkan beaya per unit volume, perunit panjang ataupun per unit berat.. kontrak ini dipakai jika kwalitas dan bentuk dari pekerjaan tersebut secara mendetil dapat dispesifikasikan, tetapi jumlah volume atau panjangnya taj dapat diketahui dengan tepat. Jumlah pasti dari volume pekerjaan dapat diketahui di akhir pekerjaan. Variasi dari unit price contract ini yaitu harga tetap tak berubah sampai kontrak selesai (flat rate); atau harga dapat dikaitkan dengan perkiraan volume (sliding rate).
> PRIME COST CONTRACTS

Semua kontarak yang berada dibawah predikat ini memiliki kesamaan yaitu pemilik mengganti ongkos yang dikeluarkan kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan, ditambah dengan sutu tambahan ongkos untuk beaya kerja pemborong. Perbedaan yang terdapat dalam macam-macam kontrak dalam prime cost contracts ini hanya pada penetapan dan pengaturan biaya tambahannya. Macam-macam prime cost contract yaitu : a. COST PLUS PERCENTAGE FEE CONTRACT Jenis kontrak ini memiliki fleksibilitas yang tinggi artinya bahwa pekerjaan detail dapat diselesaikan bersamaan dengan pekerjaan konstrusinya. Percentage fee adalah beaya tambahan yang merupakan persentasi tertentu dari biaya fisik pekerjaan yang dihasilkan. Secara teknis dan pembiayaan, kontrak semacam ini tidak memiliki mekanisme untuk menekan waktu dan beaya yang lebih banyak merugikan pemilik pekerjaan (owner). Kontrak semacam ini hanya cocok untuk pekerjaan gawat darurat. b. COST PLUS FIXED FEE CONTRACT Fixed fee diartikan jumlah fee yang tertentu atau pasti tanpa meliaht besarnya beaya fisik pekerjaan. Kontrak ini dapat diterapkan bila pekerjaan dapat dirumuskan secara garis besar dan jelas. Meskipun fee telah ditetapkan, pelaksanaan pekerjaan bisa menjadi tidak efisien sehingga dapat meningkatkan beaya yang trjadi dan perpanjangan waktu konstruksi. c. COST PLUS VARIABLAE PERCENTAGE FEE CONTRACT Kontrak ini merupakan perbaikan dari kontrak diatas yaitu kontraktor didorong untuk bekerja lebih efisien karena fee kontraktor dikaitkan dengan beaya yang sebenarnya (actual cost) dari pekerjaan konstruksinya. Rumus : F = R (2E A) Ket : R E A F = fee pemborong = prosentase pokok = estimasi biaya tanpa fee = biaya proyek aktual tanpa fee

d. TARGET ESTIMATE CONTRACT

Kontak ini dipakai bila persyaratan untuk memakai unit price masih belum terpenuhi. Fee aktual yang diberikan pada kontraktor akan berkurang/bertambah berkaitan dengan deviasi yang terjadi dari beaya sebenarnya terhadap beaya yang diperkirakan. Target cost ditetapkan oleh pemborong. Rumus : F = Ls + n ( T A ) Ket : Ls T A n F = fee pemborong = Lump-sum fee = Tarhet estimate cost = Actual cost = 0,3 0,6

Kadang-kadang ditambahkan ketentuaan bahwa fee pemborong minimum setengan dari beaya yang sebenarnya (actual cost). e. GUARANTED MAXIMUM COST CONTRACT Kontraktor menawarkan fee-nya dan sekaligus menjamin bahwa harga total proyek tidak akan melebihi suatu harga tertentu (maksimum). Pengeluaran yang terjadi diatas harga maksimum akan menjadi beban kontraktor. Sebaliknya bilamana beaye total lebih kecil dari maksimum, maka selisih beaya yang terjadi dapat dibagi antara pemilik dan kontraktor sesuai dengan pengaturan yang telah disepakati sebelumnya. f. CONVERTIBLE COST CONTRACT Pemilik dihadapkan pada suatu keinginan untuk melelangkan suat pekerjaan dan diatur secara u Fixed Price Contract, tetapi tidak menemukan kontraktor yang mau menawar dengan harga yang memadai . Dengan keadaan ini pemilik dapat mempekerjakan kontraktor kepercayaannya secara cost plus basis dan meneliti pengeluaran-pengeluaran yang terjadi sampai suatu saat dapat dibuat suatu kontrak dengan sistem Lump-Sum dan Unit Price. g. COST PLUS TIME AND MATERIAL CONTRACT Pekerjaan borong kerja dengan atau tanpa materialnya berdasarkan waktu kerja. Material dapat disuplai oleh pemilik atau oleh pemborong. Misalnya untuk pekerjaan pengadaan barang dan instalasinya.