STRATEGI KONTRAK DAN ASPEK HUKUM

Kontrak konstruksi adalah dokumen yang mempunyai kekuatan hukum yang memuat
persetujuan bersama secara sukarela di mana pihak kesatu berjanji untuk memberikan jasa
dan menyediakan material untuk pembangunan proyek bagi pihak kedua, sedangkan pihak
kedua berjanji untuk membayar sejumlah uang sebagai imbalan untuk jasa dan material yang
telah digunakan.
Kontrak pembangunan proyek konstruksi pada umumnya mengandung hal-hal sebagai
berikut:
 Adanya pasal yang melindungi kepentingan pemilik terhadap kemungkinan tidak
tercapainya sasaran proyek. Hal ini biasanya disebabkan oleh sesuatu yang menjadi
tanggung jawab kontraktor.
 Adanya pasal yang memperhatikan hak-hak kontraktor. Pasal ini untuk melindungi hak-
hak kontraktor yang menjadi tanggung jawab pemilik proyek.
 Memberikan keleluasaan kepada pemilik untuk dapat meyakini tercapainya sasaran-
sasaran proyek tanpa mencampuri tanggung jawab kontraktor. Artinya pemilik proyek
diberikan kesempatan untuk leluasa memantau dan mengawas sewaktu proyek berjalan,
seperti laporan berkala, pengetesan, uji coba dan lain-lain.
 Penjabaran yang jelas akan segala sesuatu yang diyakini pemilik. Misalnya definisi
lingkup kerja, spesifikasi material dan peralatan. Demikian pula syarat-syarat dan kondisi
aspek komersial.
Dalam pekerjaan pembangunan proyek konstruksi, pada dasarnya ada 2 jenis kontrak
yang dikenal, yaitu : Kontrak dengan Harga Tetap (Fixed Price Contract) dan Kontrak
berdasarkan Biaya ditambah Jasa.
1. Kontrak dengan Harga Tetap (Fixed Price Contract)
Kontrak dengan harga tetap mewajibkan kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan
hingga selesai sesuai dengan yang disyaratkan dalam kontrak. Resiko yang terjadi akibat
adanya perbedaan antara biaya total dengan biaya yang dikeluarkan oleh kontraktor dalam
menyelesaikan pekerjaan tersebut merupakan resiko dari kontraktor. Perbedaan antara biaya
total yang dikeluarkan kontraktor dan biaya yang tercantum dalam kontrak, pada akhir
pekerjaan merupakan keuntungan digunakan pada pekerjaan-pekerjaan yang sulit ditentukan
dan lump sum digunakan pada pekerjaan-pekerjaan yang dapat ditentukan dengan baik.
Pada kontrak ini biaya atau nilai pastinya sudah ditentukan dan disepakati sejak awal
sebelum proyek dimulai. Risiko mengenai perbedaan biaya ditanggung oleh kontraktor.
Sebaliknya pihak owner juga tidak bisa menambah/mengurangi jumlah pekerjaan yang
sudah disepakati.
2. Kontrak Berdasarkan Biaya ditambah Jasa
Jenis kontrak ini mewajibkan Pemberi Tugas membayar biaya nyata yang dikeluarkan
kontraktor untuk menyelesaikan pekerjaan ditambah biaya atas jasa yang dilakukan
kontraktor. Kontrak seperti ini sangat jarang dilakukan, karena sulitnya mengendalikan biaya
yang dikeluarkan kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan. Kalaupun digunakan, umumnya
jenis-jenis pekerjaan yang kecil atau sulit sekali menetapkan terlebih dahulu harga
satuan/harga lump sum pekerjaan.
Kontrak berdasarkan biaya ditambah jasa dibedakan atas cara menetapkan besarnya
biaya atas jasa yang diberikan kontraktor.
Pada kontrak ini biaya atau nilai kontraknya tidak tetap tergantung pada pekerjaan dan
jasa yang dilakukan oleh kontraktor, seperti kondisi di lapangan yang membuat volume
pekerjaan bertambah atau ada penambahan jasa lainnya.

Adapun cara menetapkan besarnya biaya atas jasa sebagai berikut :

a. Biaya atas jasa (fee) yang ditetapkan terlebih dahulu pada suatu jumlah yang tetap.
b. Biaya atas jasa yang besarnya berdasarkan prosentase biaya nyata yang dikeluarkan
oleh kontraktor. Prosentase ini ditetapkan terlebih dahulu pada suatu nilai yang tetap.
c. Biaya atas jasa yang besarnya berdasarkan prosentase biaya nyata yang dikeluarkan
oleh kontraktor, di mana prosentase tersebut bervariasi terhadap besarnya biaya
nyata. Kontrak jenis ini disebut juga target kontrak.
d. Biaya atas jasa ditetapkan berdasarkan suatu formula yang disepakati oleh Pemberi
Tugas dan Kontraktor, tetapi berbeda dengan yang telah disebut di atas, misalnya
dengan ‘bonus’ bila jumlah biaya yang dikeluarkan untuk menyelesaikan pekerjaan
lebih kecil dari yang direncanakan dan dikenakan ‘penalty’ bila biaya yang
dikeluarkan lebih besar dari yang direncanakan.
Sistematika tahap penyusunan dan pengelolaan kontrak menurut Gilbreath (1992)
adalah sebagai berikut :

 Prakualifikasi adalah proses penilaian kompetensi dan kemampuan usaha serta

pemenuhan persyaratan tertentu lainnya dari penyedia barang/jasa sebelum
memasukkan penawaran.
  Klaim adalah permintaan mengenai biaya atau kompensasi terhadap sesuatu
yang ada dalam kontrak.
 Chance order adalah usulan perubahan secara tertulis antara pemilik dan
kontraktor untuk mengubah beberapa kondisi dari kontrak awal. Seperti
menambah/mengurangi volume pekerjaan.
 Back Charge adalah permintaan pengembalian sejumlah dana akibat tidak
sesuai kontrak atau terjadi masalah pada kontrak.
 Program QA/QC adalah QA (Quality Assurance): teknik penjaminan kualitas
dan QC (Quality Control: Teknik pengendalian kualitas. Harus memenuhi
syarat.
 Inspeksi adalah pemeriksaan yang dilakukan untuk menentukan apakah
memenuhi standar atau tidak.
 Testing adalah melakukan uji coba.
Secara garis besar ini conditions of contract meliputi pokok-pokok uraian sebagai
berikut:
a. Kedudukan/status Pemberi Tugas dan Kontraktor
b. Macam pekerjaan yang dikerjakan,
c. Ketentuan peraturan yang berlaku sebagai dasar pelaksanaan pekerjaan
d. Jaminan pelaksanaan/pekerjaan (performance bond)
e. Jangka waktu pelaksanaan,
f. Jangka waktu pemeliharaan
g. Harga borongan (contract sum)
h. Peraturan pembayaran (progress payment)
i. Denda dan sanksi,
j. Pekerjaan tambah dan kurang
k. Kenaikan harga dan force majeure
l. Pembatalan pekerjaan
m. Direksi/pengawas pekerjaan,
n. Wakil kontraktor
o. Pengamanan pelaksanaan,
p. Bea materai,
q. Perselisihan dan penyelesaiannya
r. Dan lain-lain yang dipandang perlu.
Untuk komponen ini di industri konstruksi Indonesia sudah banyak dipakai bentuk
Conditions of Contract yang standar antara lain : AV 41, FIDIC, dll.
AV 41 adalah syarat-syarat umum
FIDIC (Federasi Insinyur Konsultasi Internasional) adalah bentuk standar paling umum dari
kontrak konstruksi Internasional saat ini.
Selain jenis kontrak, terdapat pula bentuk kontrak. Bentuk kontrak konstruksi
bermacam-macam dipandang dari aspek-aspek tertentu. Ada empat aspek atau sisi pandang
bentuk kontrak konstruksi, yaitu:

1.   Aspek Perhitungan Biaya

a.    Fixed Lump Sum Price

b.     Unit Price

2.   Aspek Perhitungan Jasa

a.   Biaya Tanpa Jasa (Cost Without Fee)

b.   Biaya Ditambah Jasa (Cost Plus Fee)

c.   Biaya Ditambah Jasa Pasti (Cost Plus Fixed Fee)

3.   Aspek Cara Pembayaran

a.   Cara Pembayaran Bulanan (Monthly Payment)

b.   Cara Pembayaran atas Prestasi (Stage Payment)

c.   Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa (Contractor’s Full Pre-financed)

4.   Aspek Pembagian Tugas

a.   Bentuk Kontrak Konvensional

b.   Bentuk Kontrak Spesialis

c.   Bentuk Kontrak Rancang Bangun (Design Construction/Built, Turn-key)

d.  Bentuk Kontrak Engineering, Procurement dan Construction (EPC)

e.   Bentuk Kontrak BOT/BLT

f.   Bentuk Swakelola (Force Account)

Isi Kontrak

Secara substansial, kontrak konstruksi memiliki bentuk yang berbeda dari bentuk kontrak
komersial lainnya, hal ini dikarenakan komoditas yang dihasilkan bukan merupakan produk
standar, namun berupa struktur yang memiliki sifat yang unik dengan batasan mutu, waktu,
dan biaya. Dalam kenyataannya, kontrak konstruksi terdiri dari beberapa dokumen yang
berbeda dalam tiap proyek. Namun secara umum kontrak konstruksi terdiri dari:

1.    Agreement (Surat Perjanjian)

Menguraikan pekerjaan yang akan dikerjakan, waktu penyelesaian yang diperlukan, nilai
kontrak, ketentuan mengenai pembayaran, dan daftar dokumen lain yang menyusun
kelengkapan kontrak..
2.    Condition of the Contract (Syarat-syarat Kontrak)

Terdiri dari general conditions (syarat-syarat umum kontrak) yang berisi ketentuan yang

diberikan oleh pemilik kepada kontraktor sebelum tender dimulai dan special
condition (syarat-syarat khusus kontrak) yang berisi ketentuan tambahan dalam kontrak yang
sesuai dengan proyek..

3.    Contract Plan (Perencanaan Kontrak)

Berupa gambar yang memperlihatkan lokasi, dimensi dan detil pekerjaan yang harus
dilaksanakan.

4.    Spesification (Spesifikasi)

Keterangan tertulis yang memberikan berisi informasi detil mengenai material, peralatan dan
cara pengerjaan yang tidak tercantum dalam gambar.

Dokumen kontrak adalah kumpulan dokumen yang berkaitan dengan pelaksanaan kontrak

yang sekurang-kurangnya berisi ketentuan yang tercantum dalam Peraturan Pemerintah No
29/2000 Pasal 22, yaitu:

a.       Surat Perjanjian

b.      Dokumen Tender

c.       Penawaran

d.      Berita Acara

e.       Surat Pernyataan Pengguna Jasa

f.       Surat Pernyataan Penyedia Jasa

Isi Perjanjian/Kontrak harus memuat antara lain:

a.   Uraian para pihak

b.   Konsiderasi : Pertimbangan

c.   Lingkup Pekerjaan

d.   Nilai Kontrak

e.   Bentuk Kontrak yang Dipakai

f.   Jangka Waktu Pelaksanaan

g.   Prioritas Dokumen

Prinsip dari urutan kekuatan (prioritas untuk diikuti/dilaksanakan) adalah dokumen yang
terbit lebih akhir adalah yang lebih kuat/mengikat untuk dilaksanakan. Apabila tidak
ditentukan lain, sesuai dengan prinsip tersebut diatas, maka urutan prioritas dokumen
kontrak adalah berdasarkan:

1.   Instruksi tertulis dari Konsultan MK (jika ada)

2.   Addendum Kontrak (jika ada)

3.   Surat Perjanjian pemborongan (Article of Agreement) dan syarat-syarat Perjanjian 

(Condition of Contract)

4.   Surat Perintah Kerja (Notice to Proceed), Surat Penunjukan (Letter of Acceptance)

5.   Berita Acara Negosiasai

6.   Berta Acara Klarifikasi

7.   Berita Acara Aanwijzing

8.   Syarat-syarat Administrasi

9.   Spesifikasi/Syarat Teknis

10. Gambar Rencana Detail

11. Gambar Rencana

12. Rincian Nilai Kontrak

Pasal-pasal Penting Kontrak

Berdasarkan pengalaman, terdapat pasal-pasal kontrak yang sering menimbulkan

kesalahpahaman (dispute) antara Pemilik proyek dan Kontraktor. Pasal-pasal ini perlu
mendapat perhatian pada saat penyusunan kontrak sebelum ditandatangani. Pasal-pasal
penting dalam kontrak adalah sebagai berikut:

a.   Lingkup pekerjaan : berisi tentang uraian pekerjaan yang termasuk dalam kontrak.

b. Jangka waktu pelaksanaan, menjelaskan tentang total durasi pelaksanaan proyek,

Pentahapan (milestone) bila ada, Hak memperoleh perpanjangan waktu, Ganti rugi
keterlambatan.

c.  Harga borongan menjelaskan nilai yang harus dibayarkan oleh pemilik proyek kepada
kontraktor  untuk melaksanakan seluruh lingkup pekerjaan, Sifat kontrak lumpsum fixed
price atau unit price, Biaya-biaya yang termasuk dalam harga borongan.
d.  Cara pembayaran, berisi ketentuan tentang tahapan pembayaran, cara pengukuran
prestasi, Jangka waktu pembayaran, Jumlah pembayaran yang ditahan pada setiap tahap
(retensi), Konsekuensi apabila terjadi keterlambatan pembayaran (misalnya denda).

e. Pekerjaan tambah atau kurang, berisi Definisi pekerjaan tambah/kurang, Dasar

pelaksanaan pekerjaan tambah/kurang (misal persetujuan yang diperlukan), dampak
pekerjaan tambah/kurang terhadap harga borongan, Dampak pekerjaan tambah/kurang
terhadap waktu pelaksanaan, Cara pembayaran pekerjaan tambah/kurang.

f.  Pengakhiran perjanjian, berisi ketentuan tentang hal-hal yang dapat mengakibatkan

pengakhiran perjanjian, Hak untuk mengakhiri perjanjian, Konsekuensi dari pengakhiran
perjanjian.