1

Bab 5. Kontrak
Pendahuluan
Kontrak kontruksi adalah perjanjian tertulis yang mengacu pada ketentuan hokum dan
berlaku antara pemberi pekerjaan dan kontraktor serta berisi segal aspek tentang
pelaksanaan pekerjaan.
Ikatan antara pemberi pekerjaan dan kontraktor ini dijelaskan dalam pasal-pasal serta ayat-
ayat kontrak tentang hak dan kewajiban masing-masing yang menandatangani kontrak
tersebut yang didasarkan pada penawaran dan kesepakatan bersama. Mimasa-masa yang
akan dating, kontrak ini akan dikenal/ disebut dengan nama Ikatan Kontrak Konstruksi (IKK).
Sebelum suatu kontrak ditandatangani biasanya terdapat proses yang mendahului dan
proses ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari administrasi kontrak.
Proses tersebut dapat melalui pelelangan atau pemilihan/ pengadaan langsung kepada
kontraktor.
Hukum dalam kontrak ini adalah sejumlah aturan-aturan sebagai acuan perilaku manusia
yang ditegaskan oleh institusi.

5.1. Surat Penawaran

Surat penawaran dibuat diatas kertas dengan kepala surat tanda identitas perusahaan serta
ditandatangani oleh penawar diatas materai. Jika yang tanda tangaan surat penawaran
bukan direkturnya seperti disebutkan dalam akte pendirian perusahaan maka harus
dibuatkan akte perubahan perusahaan oleh notaries dan dirubah perizinannya.
Surat penawaran berisi jenis pekerjaan dan lokasi pekerjaan yang ditawar, besarnya harga
penawaran , lampiran surat-surat yang diminta oleh pemberia tugas melalui panitia lelang
serta tanda tangan diatas materai oleh penawar.
Suatu undangan kepada kontraktor, mengandung arti agar perusahaan tersebut
menyampaikan penawaran terhadap harga bangunan untuk nantinya dilaksanakan dan
menjadi suatu pekerjaan.
Didalam undangan lelang biasanya pemberi pekerjaan tidak terikat untuk menyepakati
penawaran manapun, disis lain dalam meyepakati suatu penawaran , lazim ada beberapa
criteria sebagai pedoman yang dipakai oleh pemberi pekerjaan sebagai alat evaluasi
penawaran. Juga haruslah dinyatakan berapa lama penawaran tersebut dianggap masih
berlaku.
Didalam menyelesaikan penawaran tersebut, ditetapkan sejumlah aturan yang harus diikuti,
agar penawar tidak ditolak seperti , misalnya :
 Waktu penyampaian,
 Format dan pernyataan –pernyataan yang telah ditentukan,
 Amplop (sampul surat penawaran), dan
 Lampiran-lampiran tertentu yang ditetapkan dalam dokumen lelang.

5.2. Persetujuan atau Kesepakatan

Suatu perjanjian atau kontrak baru dapat diwujudkan, apabila sudah ada persetujuan atas
penawaran. Unsur yang terdapat dalam suatu persetujuan adalah :
 Persetujuan tidak berisi persyaratan-persyaratan,
 Persetujuan harus disampaikan kepada penawar yang bersangkutan,
 Persetujuan dapat dicapai melalui negoisasi, dengan dasar penawaran yang
diajukan.

5.3. Dokumen Kontrak

Dokumen-dokumen untuk pelaksanaan kontrak biasanya terdiri dari dokumen-dokumen
sebagai berikut :
 Surat penawaran,
 2

 Kontrak pemborongan pekerjaan,

 Syarat-syarat umum kontrak,
 Spesifikasi
 Spesifikasi khusus (bila ada)
 Daftar kuantitas dan harga
 Gambar rencana,
 Jadual waktu pelaksanaan pekerjaan, dan
 Addendum (bila ada) dan berita acara.
Semua dokumen-dokumen tersebut merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan satu
dengan yang lainya sedemikian rupa sehingga satu dengan yang lainya sejalan dan saling
menunjang.
Apabila terdapat ketidak sesuaian, maka masing-masing mempunyai kekuatan hokum sesuai
dengan urutan sebagai beriku :
 Kontrak pekerjaan.
 Surat penawaran,
 Addendum (bila ada) dan berita acara,
 Syarat-syarat umum kontrak,
 Spesifikasi
 Gambar rencana,
 Daftar kuantitas dan harga,
 Jadual waktu pelaksanaan pekerjaan.
Dokumen kontrak terdiri dari unsure-unsur sebagai berikut :
 Formulir kontrak (form of countract).
 Gambar-gambar (countract drawing),
 Daftar kuantitas dan harga (bill of quantities)
 Spesifikasi.
Didalam formulir kontrak terdapat artikel-artikel kesepakatan dasar, persyaratan-persyaratan
kontrak dan appendik/ lampiran ;
Bagian yang memuat artukel-artikel kesepakatan dasar merupakan bagian yang
ditandatangani oeh para pihak.
Susunan dari artikel-artikel ini umumnya sudah baku, dan pada bagian-bagian yang kosong
harus disi dengan :
 Nama kontraktor dan pemberi kerja,
 Tanggal penandatanganan kontrak,
 Lokasi dan lingkup pekerjaan,
 Daftar gambar kontruksi,
 Biaya pekerjaan,
 Waktu pelaksanaan.
Bagian persyaratan kontrak, pada umumnya memuat kewajiban kontraktor dalam
melaksanakan dan menyelesaikan pekerjaan seperti ditujukan dalam gambar, dan diuraikan
dalam daftar kuantitas dan harga untuk keperluan direksi pekerjaan/ pengawas. Isi
dokumen kontrak paling tidak harus mengandung informasi sebagai berikut :
1. Lingkup pekerjaan yang harus dilaksanakan
Hal ini diperjelas dengan informasi berupa gambar (countact drawing)
2. Persyaratan mutu pekerjaan
Selain tercantum gambar, maka hal ini diperjelas dengan spesifikasi dan daftar
kuantitas dan harga ;
1. Persyaratan-persyaratan kontrak
Persyaratan-persyaratan ini, dilanjutkan untuk dibuat secara tertulis, untuk
menghindari kesalah pahaman diantara pihak-pihak yang bersangkutan.
2. Biaya pekerjaan
Biaya ini harus disepakati terlebih dahulu, berdasarkan penawaran dari kontraktor.
 3

Pada beberapa jenis pekerjaan, ada kemungkitan biaya dihitung setelah pekerjaan
selesai. Pada keadaan ini, maka tata cara perhitungan tersebut secara jelas harus
disepakati bersama ;
3. Rencana kerja
Penetapan waktu yang tersedia untuk menye;lesaikan pekerjaan, sangat penting
bagi pemberi tugas maupun kontraktor.
Bagi pemberi pekerjaan atau pemilik pekerjaan, sangat penting untuk
memperkirakan saat serah terima pekerjaan, yang berkaitan dengan program
pemanfaatannya.
Bagi kontraktor, yang penting dalam menentuankan penyediaan sumber daya untuk
menyelesaikan pekerjaan.

5.4. Kontrak Pekerjaan

Kontrak pekerjaan yang merupakan salah satu dokumen kontrak biasaaya terdiri dari
beberapa pasal dan dijelaskan didalam ayat demi ayat .
Isi dari dokumen kontrak antara lain :
1. Hari, tanggal dan bulan ditandatangani kontrak tersebut
2. Pihak-pihak yang terkait dalam kontrak
Pihak pertama biasanaya adalah pihak yang mempunyai pekerjaan atau biasa
disebut pemilik pekerjaan/ pemberi pekerjaan sedangkan pihak kedua adalah yang
menjalankan / melaksanakan pekerjaan atau disebut kontraktor.
3. Tujuan kontrak
Menjelaskan tentang nama pekerjaan yang harus dikerjakan oleh pihak kedua serta
lokasi pekerjaan, serta diatur lebih lanjut dalam dokumen kontrak.
4. Lingkup pekerjaan
Menjelaskan mengenai scope pekerjaan yang disebut dalam nama pekerjaan dan
meliputi jenis-jenis kegiatan yang harus dikerjakan ;
5. Hak dan kewajiban
Menurut uraian hak pemberi tugas untuk memperoleh hasil pekerjaan kontruksi serta
kewajibannya untuk memenuhi ketentuan yang diperjanjikan serta hak pemberi jasa
untuk memperoleh informasi dan imbalan jasa serta kewajibannya mewujudkan
pekerjaan kontruksi ;
6. Nilai kontrak
Besarnya nilai kontrak harus jelas dicantumkan, baik dalam angka maupun huruf,
angsuran pembayaran, jangka waktu pelaksanaan dan masa pemeliharaan.
Ada beberapa jenis nilai kontrak tersebut yang kita anut :
 Harga satuan,
 Harga lumpsum.
Perbedaan anatara kedua jenis nilai kontrak tersebut adalah :
a). Nilai kontrak harga satuan adalah harga yang ditawarkan berdadsarkan
volume atau kuantitas pekerjaan yang mengikat, artinya volume merupakan
dasar utama dari pembayaran sedangkan gambar harus disesuaikan dengan
perhitungan volume yang pasti.
b). Nilai kontrak harga lumpsum adalah harga yang ditawarkan mengacu
pepenuhnya pada gambar terlaksana yang merupakan salah satu dokumen
lelang serta addendum hasil peninjauan lapangan.
Didalam nilai kontrak harus menyebutkan dengan jenis semua pajak, bea
dan pungutan resmi lainya.
7. Jangka waktu
a). Jangka ewaktu pelaksanaan
Jangka waktu pelaksanaan harus dicantumkan disini dengan huruf kalender
dan dihitung sejak terbitnya Surat Perintah Kerja (SPK), serta harus
 4

disebutkan dengan jelas kapan pekerjaan tersebut harus diserahkan pertama

kali dengan baik oleh kontraktor kepada pemberi pekerjaan.
b). Jangka waktu pemeliharaan
Jangka waktu pemeliharaan harus dicantumkan/ ditetapkan dalam kontrak
ini dan dihitung sejak tanggal seperti ditetapkan dalam berita acara serah
terima pekerjaan. Biaya yang timbul akibat perbaikan kerusakan ini menjadi
tanggungjawab sepenuhnya pihak kontraktor.
8. Cara pembayaran
Macam cara pembayaran harus dicantumkan didalam didalam kontrak pekerjaan ini.
Jenis dan macam cara pembayaran ini adabeberapa macam, yaitu :
 Sistem termijn.
 Sistem sertifikat bulanan.
Sistem termijn adalah cara pembayaran yang dilakukan beberapa kali lamanya selama
masa kontrak yang telah ditetapkan.
Sedangkan sistem sertifikat bulanan adalah cara pembayaran yang dibayarkan secara
bulanan selama masa kontrak berlangsung.
Pembsayaran dapat dilakukan berdasarkan permintaan pembayaran oleh pihak kontraktor.

9. Selain hal tersebut diatas didalam kontrak perlu ditetapkan secara jelas :
 Pengawas Teknik
Harus tercantum siapa pengawas teknik yang mewakili pemilik pekerjaan/ pemberi
tugas, sehingga jelas tanggung jawab dan komunikasinya.
 Domisili dari kantor Panitera Pengadilan Negeri ;
 Keselamatan kerja ;
 Kewajiban dari kontraktor untuk mengasuransikan tenaga kerja yang dipekerjakan di
proyek tersebut ;
 Tanda tangan ; tanda tangan kedua belah pihak diatas kertas bermatrai.
 Cacat pelaksanaan ;
 Penyelesaian perselisihan ;
 Keadaan memaksa ;
 Pemutusan hubungan.

SYARAT-SYARAT UMUM KONTRAK

Dokumen kontrak yang sebagian besar berisikan persyaratan administrasi yang harus
dipergunakan sebagai pedoman oleh kontraktor didalam melaksanakan pekerjaan.
Isi dari syarat-syarat umumkontrak antara lain :

1. Lingkup kontrak
Menjelaskan lingkup pekerjaan yang harus ditangani yang meliputi pelaksanaan,
penyelesaian dan pemeliharaan pekerjaan, pengerahan tenaga, bahan, peralatan.

2. Pengendalian tugas
Berisi bahwa kontraktor tidak boleh mengalihkan seluruh atau sebagian kontrak pekerjaan
kepada pihak ketiga tanpa persetujuan tertulis dari pihak pemberi tugas.
Pekerjaan yang disubkontraktorkan nilainya tidak boleh lebih dari tiga angka tertentu dari
nilai kontrak.

3. Pemberi tugas
Tugas dan wewenang pemberi tugas sebagai wakil dari pemilik pekerjaan/ pemberi tugas.

4. Kewajiban-kewajiban kontraktor
Berisikan tugas-tugas dari kontraktor dalam menyelesaikan pekerjaannya dan harus sesuai
dengan dokumen kontrak.
 5

Perjanjian Ikatan Kontrak, kewajiban untuk segera setelah 15 hari diterimanyasurat

peninjukan pemenang menyerahkan jaminan pelaksanaan yang sebesarnya ditentukan
sebelum dan segera mengadakan ikatan kontrak.

5. Waktu dimulainya pekerjaan dan keterlambatan

Pemimpin proyek, paling lambat 15 hari mengeluarkan surat pernyerahan lapangan bersama
dengan dikeluarkannya surat penyerahan lapangan maka dikeluarkan juga Surat Perintah
Mulai Kerja (SPMK).
Tanggal dikeluarkan surat perintah mulai kerja dianggap sebagai tanggal dimulainya
pekerjaan. Namun demikian ada kalanya pemberi tugas menyerahkan surat perintah kerja
dari 7 hari setellah menerima surat perintah kerja kontraktor memulai pekerjaannya.
Dicantumkan juga denda akibat keterlambatan yang biasanya berkisar 1 permil untuk
keterlambatan perharinya dengan maksimal 5 % dari nilai kontrak.

6.Pembayaran uang muka

Kontraktor diberi kesempatan untuk mengambil uang muka yang besarnya ditentukan
setelah menyerahkan jaminan uang muka.

5.5. Spesifikasi
Spesifikasi adalah dokumen kontrak yang berisikan persyaratan-persyaratan teknis sedang
susunan dan isinya tergantung dari macam dan jenis pekerjaan yang dilelangkan.
Secara garis besar akan berisi :
Uraian dan jenis pekerjaan yang akan dikerjakan ;
Material yang akan dipakai meliputi persyaratan, metode pengetesannya dan pengujiannya;
Metode pelaksanaan dari pekerjaan ;
Dasar pembiayaan.

5.6. Jenis dan Type Kontrak

Mengingat kepentingan tertentu seperti :
 Adanya kontrak lanjutan dari proyek tertentu (repeat order) ;
 Pemilik memerlukan adanya kegiatan yang lebih awal pada site/ lapangan ;
 Dipandang menguntungkan untuk melibatkan kontraktor dalam tahap perencanaan.

Maka terdapat jenis dan tipe kontrak sebagai berikut :

1. EARLY SELECTION = PEMILIHAN SECARA DINI – TENDER DUA TAHAP.
Pada tahap pertama, diundang sejumlah kontraktor untuk mengajukan penawaran atas
pekerjaan-pekerjaan pokok dari suatu proyek;
Pada tahap kedua, kontraktor yang menang akan diajak negoisasi untuk mencapai
kesepakatan harga proyek berdasarkasn penawaran pada tahap pertama.

2. DESIGN AND BUILD = MERENCANAKAN DAN MELAKSANAKAN

Pemilik menunjuk kontraktor untuk membuat perencanaan suatu proyek sekaligus
melaksanakanya.

3. PACKAGE DEAL = KONTRAK PAKET

Hampir sama dengan jenis “design and build”. Bedanya dalam kontrak paket, design
bangunan dipilih oleh pemilik dari buku atau bangunan-bangunan yang sudah ada.

4. TURNKEY METHOD = CARA PUTAR KUNCI

Semua pekerjaan , mulai dari membuat disain, melaksanakan pembangunan sampai
dengan menyediakan perlengkapan dalam, ditangani oleh kontraktor.
Kadang-kadang juga termasuk menyediakan tapak bangunan. Jadi pemilik terima jadi
dan siap untuk dipakai. Tinggal putar kunci saja.
 6

5. MANAJEMENT CONTRACT = KONTRAK PENGELOLAAN

Istilah ini dipakai untuk menjelaskan suatu cara mengatur kelompok pelaksanadan
proses pelaksanaan pekerjaan. Kontraktor utama menjual yang dibutuhkan dalam
pelaksanaan suatu proyek, dan untuk itu mendapat imbalan sebagai pengganti biaya-
biaya overhead ditambah sejumlah keuntungan.

6. COUNTRUCTION MANAGEMENT CONTRAKTING = KONTRAK

MANAJEMEN KONTRUKSI.
Merupakan suatu alternatif bagi manajemen countract.
Pemilik memilih suatu kontraktor, yang selanjutnya bertanggungjawab untuk menunjuk
kelompok perencana. Pemilik hanya berhubungan dengan kontraktor. Dalam cara “CM”
ini kontrakytor mengendalikan tahap perencanaan maupun pelaksanaaan

7. PROJECT MANAGEMENT = CARA PEMIMPIN PROYEK.

Pemilik menunjuk proyek manajer yang selanjutnya bertanggung jawab menunjukan
konsultan perencana dan memilih kontraktor untuk melaksanakan perkerjaan. Fungsi
proyek manajer adalah mengatur dan mengkoordinasikan jadual kegiatan perencanaan
maupun pelaksanaan.

8. MANAGEMENT FEE COUNTRACT = KONTRAK IMBAL KELOLA

Serupa dengan kontrak counstructions plus.
Kontraktor sepakat untuk melaksanakan proyek sesuai dengan biaya sebenarnya,
sebagai imbalanya, kontraktor memperoleh sejumlah balas jasa/ bonus.

9. FAST TRACKING = JALUR CEPAT.

Dalam cara ini, terjadi kegiatan tumpang tindih antara perencanaan dan pelaksanaan
dalam suatu proyek. Perencanaan dan pelaksanaan berjalan bersamaan. Oleh karena itu,
ada kemungkinan terjadi banyak kontrak untuk suatu proyek. Misalnya : kontrak untuk
pekerjaan fondasi, kontrak untuk pekerjaan struktur bangunan atas dan lain-lain serta
kontraktorpun dapat berbeda-beda.

10. MEASURED TERM

Biasanya terdapat pada proyek-proyek pemeliharaan yang besar (maintenance work)
dalam hal ini kontraktor diberikan pekerjaan pemeliharaan atas berbagai bangunan.
Setelah selesai kontraktor dibayar berdasarkan harga-harga yang telah disetujui.

11. SERIAL TENDER = TENDER BERSAMBUNG

Cara ini merupakan pengembangan kontrak negoisasi, dimana suatu kontraktor telah
berhasil melaksanakan suatu kontrak dari proyek sejenis. Pekerjaan berikutnya
dilaksnakan berdasarkan harga satuan peneawaran awal.
Pada mulanya, para kontraktor bersaing untuk memenangkan satu proyek saja. Namun
pada tahap ini, sudah diantisipasi adanya kemungkinan proyek sejenis dimasa yang akan
dating, yang dapat diperhitungkan dalam mengajukan penawaran proyek pertama
tersebut.

12. BULK PURCHASE AGREEMENTS = KESEPAKATAN PEMBELIAN TERTENTU

Dalam cara ini, pemilik telah menjalin kerjasama dengan perusahaan tertentu untuk
mengadakan barang-barang tertentu dalam jumlah dan priode tertentu.
Kontrak membuat penawaran berdasarkan harga-harga dari perusahaan tersebut.

13. SPECULATIVE WORK = PEKERJAAN SPEKULASI

 7

Hal ini biasanya terjadi pada pemilik yang bergerak dalam usaha property. Karena
adanya permintaan pasar, maka pemilik dapat membangun sejumlah ketentuan atau
pabrik tertentu untuk dijual. Kegiatan ini terlebih tentu didahului oleh survey pasar.
Untuk memenuhi maksud ini, maka pemilik dapat melaksanakan sendiri pekerjaaanya
mulai dari penyediaan tanah, perizinan, perencanaan dan pelaksanaan kontruksi. Tetapi
dapat juga menunjuk arsitek untuk membuat perencanaan dan kontraktor untuk
pelaksanaan kontruksi.

14. DIRECT LABOR = SEWA KELOLA

Biasanya dilakukan oleh pemerintah (Pemerintah Daerah atau Departemen Pekerjaan
Umum) untuk melaksanakan pekerjaan-pekerjaan pemeliharaan yang rutin.

15. BUILD, OPERATE AND TRANSFER (BOT) = MEMBANGUN, MENGOPERASIKAN,

DAN MENYERAHKAN KEMBALI.
Ini sebennarnya merupakan salah satu bentuk penanaman modal. Perusahaan yang
melakukan kontrak ini lebih tepat disebut investor.
Dalam cara ini, maka seluruh kegiatan pekerjaan mulai dari penyediaan lahan, studi
kelayakan, perencanaan, pelaksanaan pekerjaan, pemeliharaan, penyediaan
perlengkapan/ fasilitas, dilakukan dan dibiayai oleh investor.
Sebagai imbalan, maka investor diberi hak untuk mengoperasikan bangunan
tersebutsecara komersial untuk selama jangka waktu tertentu. Setelah masa
pengoperasian habis, maka bangunan tersebut diserahkan kepada pemilik. Didalam
setiap tahap kegiatan pembangunan proyek, investor dapat memakai jasa-jasa
perusahaan/ perorangan yang ahli dibidang itu.

16. LUMPSUM PRICE = HARGA TOTAL PASTI.

Kontraktor harus menghitung volume pekerjaan berdasarkan gambar-gambar dan
spesifikasi yang diterima, dan dengan dasar ini menentukan harga penawaran. Resiko
bagi kontraktor terdapat dalam tahap perhitungan volume dan jugapenentuan harga.
Untuk menghadapi kemungkinan resiko semacam ini, maka kontraktor cenderung
mempertinggi harga penawaran.

17. SCHEDULE OF RATE = DAFTAR HARGA SATUAN

Dalam cara ini, bagian-bagian pekerjaan yang belum dapat ditentukan secara pasti,
hanya ditawar harga satuannya saja. Bagian volumenya tidak ada/ dikosongkan. Dengan
cara ini, tidak dapat diperkirakan harga kontrak atau harga suatu proyek.

1. BILL OF QUANTITIES = HARGA SATUAN PEKERJAAN

Kontraktor hanya memusatkan perhatiannya pada harga saja, karena semua pihak
menggunakan data ukuran yang sama.
Bagian-bagian pekerjaan beserta volumenya sudah diberikan dalam dokumen tender.

2. BILL OF APPROXIMATE = QUANTITIES

Kadang-kadang tidak mungkin untuk mengukur bagian-bagian pekerjaan tertentu secara
tepat. Dalam hal ini, “ Bill Of Approximate Quantities “ dipakai.; dan pengukuran seluruh
pekerjaan dilakukan setelah proyek selesai.

3. COST PLUS PROSENTASE

Kepada kontraktor dibayarkan biaya-biaya upah, bahan, peralatan, sub kontraktor dan “
Overhead ”, serta sejumlah proses sebagai keuntungan.

4. COST PLUS FIXIED FEE

 8

Keuntungan untuk kontraktor ditetapkan dan disepakati lebih dahulu sebelum

pelaksanaan pekerjaan.

5. COST PLUS VARIABLE FEE

Imbalan keuntungan untuk kontraktor dibuat dalam dua bagian, sejumlah nominal yang
besarnya tergantung kepada kemampuan.
Realisasi biaya bias lebih kecil, sama atau melebihi biaya yang ditargetkan.

6. INTERNATIONAL CONTRACT
Apabila tender diikuti oleh kontraktor-kontraktor asing dan kontraktor besar Indonesia,
disebutkan tender internasional.
Scope pekerjaan besar, metode agak rumit dan memerlukan “ heavy equipment ” cukup
banyak dan sebagainya.
Lalu kontraknya disebut “ Internasional Countract “, tetapi tidak seharusnya demikian.
Kontraknya sendiri memakai standar internasional : FIDIC, ASTM, BS, JIS, dan
sebagainya. Bias saja kontrak mengikuti berbagai standard bersama-sama, FIDIC AV. 41,
JIS, tercampur.