Kontrak pada Proyek

Konstruksi
 Pengertian Kontrak
• Kontrak adalah kesepakatan (perjanjian)
secara sukarela antara dua pihak yang
mempunyai kekuatan hukum.
• Kesepakatan dicapai setelah satu pihak
menerima penawaran yang diajukan oleh pihak
lain untuk melakukan sesuatu sebagaimana
yang tercantum dalam penawaran.
 Jenis-Jenis Kontrak pada
Proyek Konstruksi

Kontrak

Kontrak dengan Kontrak berdasarkan

harga tetap biaya ditambah jasa (cost plus
(fixed price contract) fee contract)

Kontrak Kontrak
Lumpsum Daftar Volume

Kontrak Ditetapkan
Harga Satuan lebih dahulu Target kontrak

Prosentase Bonus dan

biaya nyata Penalty
 Kontrak dengan Harga Tetap
(Fixed Price Contract)
• Kontraktor wajib melaksanakan pekerjaan hingga
selesai sesuai dengan yang disyaratkan dalam kontrak
atas resikonya sendiri terhadap jumlah total biaya
yang dikeluarkan untuk penyelesaian pekerjaan
tersebut.
• Kontrak Harga Satuan dan Kontrak Daftar Volume
dapat digunakan pada pekerjaan-pekerjaan yang sulit
ditentukan dan Kontrak Lump Sum digunakan pada
pekerjaan-pekerjaan yang dapat ditentukan dengan
baik
 Kontrak Berdasarkan Biaya
Ditambah Jasa
• Pemberi Tugas berkewajiban membayar biaya nyata
yang dikeluarkan kontraktor untuk menyelesaikan
pekerjaan ditambah biaya atas jasa yang dilakukan
kontraktor
• Umumnya digunakan untuk jenis-jenis pekerjaan yang
kecil atau sulit sekali menetapkan lebih dahulu harga
satuan/harga lumpsum pekerjaan.
– Kontrak Lump Sum

Kontraktor menawarkan untuk menyelesaikan seluruh

pekerjaan dengan biaya tetap meskipun terjadi perubahan
volume pekerjaan. Kontrak ini digunakan jika semua detail
pekerjaan yang dilaksanakan diketahui dan kemungkinan
terjadinya perubahan sangat kecil
– Kontrak Harga Satuan

Kontraktor menawarkan untuk menyelesaikan berbagai jenis

pekerjaan di mana masing-masing pekerjaan mempunyai harga
satuan yang tetap sesuai dengan yang dikerjakan
– Kontrak Daftar Volume
Kontraktor menawarkan untuk menyelesaikan berbagai jenis
pekerjaan dengan masing-masing jenis pekerjaan mempunyai
harga satuan yang tetap dan volume pekerjaan berdasarkan
pada gambar rencana
Penentuan besarnya fee:
• Biaya atas jasa (fee) yang ditetapkan lebih dahulu pada suatu jumlah yang
tetap
• Biaya atas jasa yang besarnya berdasarkan prosentase biaya nyata yang
dikeluarkan oleh kontraktor. Prosentase ini ditetapkan lebih dahulu pada
suatu nilai yang tetap
• Biaya atas jasa yang besarnya berdasarkan prosentase biaya nyata yang
dikeluarkan kontraktor, di mana prosentase tersebut bervariasi terhadap
besarnya biaya nyata. Kontrak jenis tersebut disebut juga target kontrak
• Biaya atas jasa ditetapkan berdasarkan suatu formula yang disepakati
oleh Pemberi Tugas dan Kontraktor, tetapi berbeda dengan yang telah
disebut diatas, misalnya dengan “bonus” bila jumlah biaya yang dikeluarkan
untuk penyelesaian pekerjaan lebih kecil dari yang direncanakan dan
dikenakan hukuman (penalty) bila biaya yang dikeluarkan lebih besar dari
yang direncanakan
 Isi Dokumen Kontrak

• Persyaratan Umum Kontrak

• Persyaratan Khusus Kontrak
• Gambar & Spesifikasi
• Daftar Volume / Kuantitas, Daftar Harga
Satuan, dan Daftar Harga
• Penawaran
• Persetujuan
• Perjanjian
 Persyaratan Umum (1)
Menetapkan dan mendefinisikan hak dan kewajiban
yang sah dari setiap pihak terhadap kontrak. Isinya :
– Sifat kontrak
– Definisi dan pengertian istilah yg dipakai dalam
kontrak
– Asuransi
– Hak – kewajiban kontraktor
– Hak – kewajiban pemilik pekerjaan
– Kekuasaan dan tugas “Owner’s Engineer”
– Pengadaan sehubungan dgn pengawasan pekerjaan
 Persyaratan Umum (2)
– Ketentuan terhadap variasi pekerjaan
– Ketentuan terhadap perpanjangan waktu
– Cara dan waktu pembayaran
– Ketentuan uang disimpan/ditahan (retention money)
– Perubahan biaya kontrak oleh tenaga kerja & bahan
– Prosedur yang digunakan bila kontraktor bangkrut
– Prosedur yang digunakan untuk menyelesaikan
perselisihan yang timbul antara pemilik pekerjaan dan
kontraktor selama pelaksanaan kontrak
 Persyaratan Khusus

Diperlukan untuk melengkapi persyaratan umum

kontrak.
– Waktu yang diberikan untuk pelaksanaan kontrak
– Denda yg hrs dibayar untuk keterlambatan
– Masa pemeliharaan sesudah penyelesaian kontrak
– Pengadaan item-item khusus oleh pemilik
– Pembatasan khusus pada kontraktor
 Gambar
Kekurangan informasi dalam gambar harus diberikan
dalam spesifikasi, maka gambar rencana harus dibaca
bersama-sama dengan spesifikasi
Jenis-jenis gambar:
• Gambar rencana
• Gambar pelaksanaan (shop drawing)
• Gambar yang dilaksanakan (as built drawing)
 
 Spesifikasi

• Merupakan dokumen tertulis berisi ruang lingkup

pekerjaan, persyaratan & penjelasan detail dari
bentuk, kualitas bahan, dan cara pengerjaan
• Spesifikasi yang berorientasi pada hasil akhir
• Spesifikasi yang berorientasi pada metoda
pelaksanaan
• Merupakan spesifikasi gabungan jenis 1 dan jenis 2
 
 Daftar Volume, Daftar Harga Satuan,
dan Daftar Biaya

• Kegunaannya :
– Membantu kontraktor untuk mempersiapkan lelang
– Membantu pemilik untuk menilai pelelang
– Dasar utk menentukan perubahan biaya kontrak
– Sebagai dasar untuk menghitung nilai angsuran
 Penawaran, Persetujuan,
dan Surat Perjanjian
• Penawaran

Kontraktor menawarkan untuk melaksanakan pekerjaan yang

tertera dalam gambar & spesifikasi untuk sejumlah biaya
tertentu
• Persetujuan

Diberikan melalui surat dari pemilik ke kontraktor yang

menyatakan bahwa penawaran kontraktor sudah disetujui
• Surat Perjanjian

Dokumen yang dirancang untuk menyatakan kontrak dan

membawa semua dokumen kontrak untuk mengacu padanya
Risiko dalam Kontrak Konstruksi
Risiko yang berkaitan dengan kontrak dan hukum:
• Dokumen kontrak kurang lengkap/jelas
• Pasal-pasal kurang lengkap, kurang jelas
• Perbedaan interpretasi
• Pengaturan pembayaran, change order, dan klaim
• Masalah jaminan
• Force majeure
 Jaminan

• Jaminan penawaran (bid bond)

• Jaminan pelaksanaan (performance bond)
• Jaminan pembayaran (payment bond)
• Jaminan pemeliharaan
• Jaminan subkontraktor
 Cara-cara Pembayaran

• Berdasarkan waktu (secara periodik)

• Berdasarkan kemajuan pekerjaan (biaya aktual
yang dikeluarkan)
• Berdasarkan milestones
Kontrak Menurut Perpres 70 Tahun 2012
tentang Perubahan Kedua atas Peraturan
Presiden Nomor 54 tahun 2010 tentang
Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah
 Pengertian Kontrak

Kontrak Pengadaan Barang/Jasa yang

selanjutnya disebut Kontrak adalah
perjanjian tertulis antara PPK dengan
Penyedia Barang/Jasa atau pelaksana
Swakelola.
 Penetapan Jenis Kontrak

Pasal 50
(1) PPK menetapkan jenis Kontrak Pengadaan Barang/Jasa.

(2) Kontrak Pengadaan Barang/Jasa meliputi :

a. Kontrak berdasarkan cara pembayaran;
b. Kontrak berdasarkan pembebanan Tahun Anggaran;
c. Kontrak berdasarkan sumber pendanaan; dan
d. Kontrak berdasarkan jenis pekerjaan.
(3) Kontrak Pengadaan Barang/Jasa berdasarkan cara
pembayaran terdiri atas:
a. Kontrak Lump Sum;
b. Kontrak Harga Satuan;
c. Kontrak gabungan Lump Sum dan Harga Satuan;
d. Kontrak Persentase; dan
e. Kontrak Terima Jadi (Turnkey).

4) Kontrak Pengadaan Barang/Jasa berdasarkan

pembebanan Tahun Anggaran terdiri atas:
a. Kontrak Tahun Tunggal; dan
b. Kontrak Tahun Jamak.
(5) Kontrak Pengadaan Barang/Jasa berdasarkan
sumber pendanaan terdiri atas:
a. Kontrak Pengadaan Tunggal;
b. Kontrak Pengadaan Bersama; dan
c. Kontrak Payung (Framework Contract).

(6) Kontrak Pengadaan Barang/Jasa berdasarkan jenis

pekerjaan terdiri atas:
a. Kontrak Pengadaan Pekerjaan Tunggal; dan
b. Kontrak Pengadaan Pekerjaan Terintegrasi.
 Kontrak Lump Sum
Kontrak Lump Sum merupakan Kontrak Pengadaan
Barang/Jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam
batas waktu tertentu sebagaimana ditetapkan dalam Kontrak,
dengan ketentuan sebagai berikut:
a. jumlah harga pasti dan tetap serta tidak dimungkinkan
penyesuaian harga;
b. semua risiko sepenuhnya ditanggung oleh Penyedia
Barang/Jasa;
c. pembayaran didasarkan pada tahapan produk/keluaran
yang dihasilkan sesuai dengan isi Kontrak;
d. sifat pekerjaan berorientasi kepada keluaran
e. total harga penawaran bersifat mengikat; dan
f. tidak diperbolehkan adanya pekerjaan tambah/kurang.
 Kontrak Harga Satuan
Kontrak Harga Satuan merupakan Kontrak Pengadaan
Barang/Jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam
batas waktu yangtelah ditetapkan dengan ketentuan sbb:
a. Harga Satuan pasti dan tetap untuk setiap satuan atau
unsur pekerjaan dengan spesifikasi teknis tertentu;
b. volume atau kuantitas pekerjaannya masih bersifat
perkiraan pada saat Kontrak ditandatangani;
c. pembayarannya didasarkan pada hasil pengukuran
bersama atas volume pekerjaan yang benar-benar telah
dilaksanakan oleh Penyedia Barang/Jasa; dan
d. dimungkinkan adanya pekerjaan tambah/kurang
berdasarkan hasil pengukuran bersama atas pekerjaan
yang diperlukan.
 Kontrak Gabungan Lump Sum dan
Harga Satuan

(3) Kontrak gabungan Lump Sum dan Harga Satuan adalah

Kontrak yang merupakan gabungan Lump Sum dan Harga
Satuan dalam 1 (satu) pekerjaan yang diperjanjikan.
(4) Kontrak Persentase merupakan Kontrak Pengadaan Jasa
Konsultansi/Jasa Lainnya, dengan ketentuan sebagai
berikut:
a. Penyedia Jasa Konsultansi/Jasa Lainnya menerima
imbalan berdasarkan persentase dari nilai pekerjaan
tertentu; dan
b. pembayarannya didasarkan pada tahapan produk/
keluaran yang dihasilkan sesuai dengan isi Kontrak.
Kontrak Gabungan Lump Sum dan
Harga Satuan

Kontrak gabungan Lump Sum dan Harga Satuan

adalah Kontrak yang merupakan gabungan Lump Sum
dan Harga Satuan dalam 1 (satu) pekerjaan yang
diperjanjikan.
 Kontrak Terima Jadi (Turnkey)
Kontrak Terima Jadi (Turnkey) merupakan Kontrak
Pengadaan Barang/Pekerjaan Konstruksi/Jasa
Lainnya atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam
batas waktu tertentu dengan ketentuan sbb:
a. jumlah harga pasti dan tetap sampai seluruh
pekerjaan selesai dilaksanakan; dan
b. pembayaran dilakukan berdasarkan hasil penilaian
bersama yang menunjukkan bahwa pekerjaan telah
dilaksanakan sesuai dengan kriteria kinerja yang
telah ditetapkan.
 Perubahan Kontrak
Pasal 87
(1) Dalam hal terdapat perbedaan antara kondisi lapangan
pada saat pelaksanaan, dengan gambar dan/atau
spesifikasi teknis yang ditentukan dalam Dokumen
Kontrak, PPK bersama Penyedia Barang/Jasa dapat
melakukan perubahan Kontrak yang meliputi:
a. menambah atau mengurangi volume pekerjaan yang
tercantum dalam Kontrak;
b. menambah dan/atau mengurangi jenis pekerjaan;
c. mengubah spesifikasi teknis pekerjaan sesuai dengan
kebutuhan lapangan; atau
d. mengubah jadwal pelaksanaan.
 Pasal 87
(1a) Perubahan Kontrak sebagaimana dimaksud pada ayat
(1), berlaku untuk pekerjaan yang menggunakan Kontrak
Harga Satuan atau bagian pekerjaan yang menggunakan
harga satuan dari Kontrak Gabungan Lump Sum dan
Harga Satuan.
(2) Pekerjaan tambah sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) dilaksanakan dengan ketentuan:
a. tidak melebihi 10% (sepuluh perseratus) dari
harga yang tercantum dalam
perjanjian/Kontrak awal; dan
b. tersedia anggaran untuk pekerjaan tambah.

(3) Penyedia Barang/Jasa dilarang mengalihkan

pelaksanaan pekerjaan utama berdasarkan
Kontrak, dengan melakukan subkontrak kepada
pihak lain, kecuali sebagian pekerjaan utama
kepada penyedia Barang/Jasa spesialis.
(4) Pelanggaran atas ketentuan sebagaimana
dimaksud pada ayat (3), Penyedia Barang/Jasa
dikenakan sanksi berupa denda yang bentuk dan
besarnya sesuai dengan ketentuan sebagaimana
diatur dalam Dokumen Kontrak.

(5) Perubahan kontrak yang disebabkan masalah

administrasi, dapat dilakukan sepanjang
disepakati kedua belah pihak.
 Pembayaran Prestasi Pekerjaan (Pasal 89)
(1) Pembayaran prestasi pekerjaan dapat diberikan dalam
bentuk:
a. pembayaran bulanan;
b. pembayaran berdasarkan tahapan penyelesaian pekerjaan
(termin); atau
c. pembayaran secara sekaligus setelah penyelesaian
pekerjaan.
2) Pembayaran prestasi kerja diberikan kepada Penyedia
Barang/Jasa setelah dikurangi angsuran pengembalian Uang
Muka, dan denda apabila ada, serta pajak.
(3) Permintaan pembayaran kepada PPK untuk Kontrak yang
menggunakan subkontrak, harus dilengkapi bukti pembayaran
kepada seluruh subkontraktor sesuai dengan perkembangan
(progress) pekerjaannya.
(4) Pembayaran bulanan/termin untuk Pekerjaan
Konstruksi, dilakukan senilai pekerjaan yang telah
terpasang, termasuk peralatan dan/atau bahan
yang menjadi bagian dari hasil pekerjaan yang
akan diserahterimakan, sesuai dengan ketentuan
yang terdapat dalam Kontrak.
(5) PPK menahan sebagian pembayaran prestasi
pekerjaan sebagai uang retensi untuk Jaminan
Pemeliharaan Pekerjaan Konstruksi dan Jasa
Lainnya yang membutuhkan masa pemeliharaan.
 Keadaan Kahar (Pasal 91)

(1) Keadaan Kahar adalah suatu keadaan yang terjadi di luar

kehendak para pihak dan tidak dapat diperkirakan sebelumnya,
sehingga kewajiban yang ditentukan dalam Kontrak menjadi
tidak dapat dipenuhi.
(2) Yang dapat digolongkan sebagai Keadaan Kahar dalam Kontrak
Pengadaan Barang/Jasa meliputi:
a. bencana alam;
b. bencana non alam;
c. bencana sosial;
d. pemogokan;
e. kebakaran; dan/atau
f. gangguan industri lainnya sebagaimana dinyatakan melalui
keputusan bersama Menteri Keuangan dan menteri teknis
terkait.
 Pemutusan Kontrak (Pasal 93)

(1) PPK dapat memutuskan Kontrak secara sepihak

apabila:
a. kebutuhan barang/jasa tidak dapat ditunda melebihi
batas berakhirnya kontrak;
b. Penyedia Barang/Jasa lalai/cidera janji dalam
melaksanakan kewajibannya dan tidak memperbaiki
kelalaiannya dalam jangka waktu yang telah
ditetapkan;
c. Penyedia Barang/Jasa terbukti melakukan KKN,
kecurangan dan/atau pemalsuan dalam proses
Pengadaan yang diputuskan oleh instansi yang
berwenang; dan/atau
 Pemutusan Kontrak (Pasal 93)

d. pengaduan tentang penyimpangan prosedur, dugaan KKN

dan/atau pelanggararan persaingan sehat dalam
pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa dinyatakan benar
oleh instansi yang berwenang.
(2) Dalam hal pemutusan Kontrak dilakukan karena kesalahan
Penyedia Barang/Jasa:
a. Jaminan Pelaksanaan dicairkan;
b. sisa Uang Muka harus dilunasi oleh Penyedia
Barang/Jasa atau Jaminan Uang Muka dicairkan;
c. Penyedia Barang/Jasa membayar denda keterlambatan;
d. Penyedia Barang/Jasa dimasukkan dalam Daftar Hitam
 Penyelesaian Perselisihan (Pasal 94)

(1) Dalam hal terjadi perselisihan antara para pihak

dalam Penyediaan Barang/Jasa Pemerintah, para
pihak terlebih dahulu menyelesaikan perselisihan
tersebut melalui musyawarah untuk mufakat.

(2) Dalam hal penyelesaian perselisihan sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) tidak tercapai, penyelesaian
perselisihan tersebut dapat dilakukan melalui
arbitrase, alternatif penyelesaian sengketa atau
pengadilan sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan.
 Serah Terima Pekerjaan (Pasal 95)

(1) Setelah pekerjaan selesai 100% (seratus

perseratus) sesuai dengan ketentuan yang
tertuang dalam Kontrak, Penyedia Barang/Jasa
mengajukan permintaan secara tertulis kepada
PA/KPA melalui PPK untuk penyerahan pekerjaan.

(2) PA/KPA menunjuk Panitia/Pejabat Penerima Hasil

Pekerjaan untuk melakukan penilaian terhadap
hasil pekerjaan yang telah diselesaikan.
(3) Apabila terdapat kekurangan dalam hasil
pekerjaaan sebagaimana dimaksud pada ayat (2),
Panitia/Pejabat Penerima Hasil Pekerjaan melalui
PPK memerintahkan Penyedia Barang/Jasa untuk
memperbaiki dan/atau melengkapi kekurangan
pekerjaan sebagaimana yang disyaratkan dalam
Kontrak.

(4) Panitia/Pejabat Penerima Hasil Pekerjaan

menerima penyerahan pekerjaan setelah seluruh
hasil pekerjaan dilaksanakan sesuai dengan
ketentuan Kontrak.
(5) Khusus Pekerjaan Konstruksi/Jasa lainnya:
a. Penyedia Pekerjaan Konstruksi/Jasa Lainnya
melakukan pemeliharaan atas hasil pekerjaan
selama masa yang ditetapkan dalam Kontrak,
sehingga kondisinya tetap seperti pada saat
penyerahan pekerjaan;
b. masa pemeliharaan paling singkat untuk pekerjaan
permanen selama 6 (enam) bulan, sedangkan untuk
pekerjaan semi permanen selama 3 (tiga) bulan;
dan
c. masa pemeliharaan dapat melampaui Tahun
Anggaran.
(6) Setelah masa pemeliharaan sebagaimana dimaksud
pada ayat (5) berakhir, PPK mengembalikan Jaminan
Pemeliharaan/uang retensi kepada Penyedia
Barang/Jasa.
(7) Khusus Pengadaan Barang, masa garansi diberlakukan
sesuai kesepakatan para pihak dalam Kontrak.
(8) Penyedia Barang/Jasa menandatangani Berita Acara
Serah Terima Akhir Pekerjaan pada saat proses
serah terima akhir (Final Hand Over).
(9) Penyedia Barang/Jasa yang tidak menandatangani
Berita Acara Serah Terima Akhir Pekerjaan
sebagaimana dimaksud pada ayat (8) dimasukkan
dalam Daftar Hitam.
Klaim dan Perselisihan
 Klaim
• Klaim dapat diartikan sebagai permintaan
atau tuntutan berupa kompensasi biaya
atau jadwal di luar kontrak.
• Klaim dapat datang dari pihak kontraktor
maupun pemilik.
• Pada umumnya klaim diselesaikan dengan
cara negosiasi. Jarang ditempuh proses
arbitrase atau litigasi.
 Klaim vs Change Order

• Persamaan klaim dan change order: terjadi

setelah kontrak ditandatangani.
• Untuk change order, lingkupnya telah
diketahui terlebih dahulu, kemudian
diproses pelaksanaannya sesuai prosedur.
• Untuk klaim, subyek yang menjadi
persoalan telah terjadi, sehingga tidak
mudah untuk mencari titik temu
permasalahannya.
 Penyebab Klaim

• Dokumen kontrak yang tidak jelas

• Tidak lengkapnya spesifikasi/lingkup kerja
• Perbedaan interpretasi di antara pihak-
pihak yang terlibat
• Perubahan kontrak/lingkup pekerjaan
• Perbedaan/perubahan kondisi lapangan
• Keterlambatan dan faktor penyebabnya
• Pekerjaan tambahan
• Percepatan/penangguhan waktu proyek
• Perubahan peraturan
 Penanganan Klaim
• Lakukan antisipasi untuk mencegah
terjadinya klaim, misalnya dengan
dokumentasi, pemahaman kontrak, dan
perencanaan yang matang.
• Apabila terjadi klaim, lakukan analisis
tentang alasan klaim yang diajukan
• Bila terdapat cukup alasan, besarnya
kompensasi yang akan diberikan didasarkan
kepada: pencarian fakta, analisis yang
mendalam, estimasi biaya, & negosiasi
 Perselisihan

• Kontrak pada proyek konstruksi sangat

rentan terhadap terjadinya perselisihan.
• Penyebab utama terjadinya perselisihan
adalah keterlambatan
• Perselisihan yang terjadi di antara pihak-
pihak yang terlibat dapat mengakibatkan
terjadinya klaim.
• Perselisihan & klaim memerlukan tambahan
waktu, biaya, dan tenaga.
 Penyelesaian Perselisihan

Perselisihan bisa diselesaikan dengan

cara:
• Negosiasi
• Mediasi
• Arbitrase
• Litigasi
 Negosiasi
• Negosiasi adalah cara penyelesaian yang
hanya melibatkan kedua belah pihak yang
bersengketa, tanpa melibatkan pihak-pihak
yang lain.
• Dilakukan dengan cara musyawarah untuk
mufakat
• Umumnya kontraktor dan pemilik menunjuk
arsitek/engineer sebagai penengah, di mana
kontraktor diminta untuk mengajukan klaim
kepada engineer sebagai negosiator.
• Keputusan yang diambil tidak mengikat
 Mediasi

• Merupakan cara untuk menyelesaikan

masalah di awal perselisihan.
• Melibatkan pihak ketiga yang tidak memihak
dan dapat diterima oleh kedua belah pihak
• Dapat menyelesaikan masalah dengan waktu
yang lebih cepat, murah, tertutup dan
ditangani oleh para ahli
• Keputusan yang dihasilkan tidak mengikat
 Arbitrase

• Merupakan metode penyelesaian masalah

yang dibentuk melalui kontrak dan
melibatkan para ahli di bidang konstruksi
yang tergabung dalam badan arbitrase.
• Penyelesaiannnya lebih cepat dan murah
dibandingkan dengan litigasi
• Dilakukan secara tertutup dan ditangani
oleh para ahli
 Litigasi

• Litigasi adalah proses penyelesaian masalah

yang melibatkan pengadilan.
• Proses ini sebaiknya dilakukan sebagai
langkah akhir apabila cara-cara yang lain
tidak dapat menyelesaikan masalah
• Memerlukan waktu yang lebih lama dan
biaya yang lebih tinggi
• Keputusannya bersifat mengikat
 UNDANG-UNDANG NO 18 TAHUN 1999
TENTANG JASA KONSTRUKSI
(penyelesaian sengketa )

1. PASAL 36
ayat (1) : penyelesaian sengketa dapat
dilakukan melalui pengadilan atau di luar
pengadilan
ayat (2) : penyelesaian di luar pengadilan
tidak berlaku untuk tindak pidana.
ayat (3) : bila dipilih penyelesaian di luar
pengadilan, gugatan melalui pengadilan
hanya dapat dilakukan apabila upaya di
luar pengadilan dinyatakan tidak berhasil.
 UNDANG-UNDANG NO 18 TAHUN 1999
TENTANG JASA KONSTRUKSI
( penyelesaian sengketa )

2. PASAL 37
ayat (1) : penyelesaian sengketa di luar
pengadilan dapat ditempuh untuk masalah yang
timbul dalam PENGIKATAN dan
PENYELENGGARAAN pekerjaan konstruksi
serta dalam terjadi KEGAGALAN
BANGUNAN
ayat (2) : dapat menggunakan jasa pihak
ketiga
ayat (3) : pihak ketiga dapat dibentuk
pemerintah dan atau masyarakat jasa
konstruksi.
Case Studies
 Case Study 1

• Owner was dissatisfied with the quality of

Contractor’s workmanship. Owner took the
position that the poor workmanship was a
material breach of contract which
justified a change in the payment terms of
the contract.
• The Court of Appeals of Indiana disagreed.
Given the complexity of a construction
project, it would be unfair to treat every
workmanship as a material breach of contract.
Contractor was entitled to notice of the
problem and a reasonable opportunity to
correct it.
• Defective workmanship is an immaterial
breach of contract unless and until Contractor
fails to correct the problem after a
reasonable opportunity to do so. At that point
it becomes a material breach of contract.
 Case Study 2

• Owner’s on-site representative

inspected Contractor’s installation of a
roof. Contractor’s work was later
accepted and final payment was made.
• After final acceptance and payment,
Owner sued contractor for defective
workmanship in the roof installation.
Contractor responded that Owner’s
claim had been waived by final
acceptance.
The California Court of Appeal agreed.
The Court said that Owner’s on-site
representative knew or should have
known of the defects prior to final
acceptance. The knowledge of Owner’s
agent is imputed to Owner. Therefore,
Owner accepted the project with
imputed knowledge of patent, or
apparent, defects and thereby waived
the right to bring a claim against
Contractor for those defects.
 Case Study 3
Owner awarded Contractor a lump-sum
construction contract. Contract called for
Owner to make a monthly progress payments to
Contractor based on Architect’s certification of
Contractor’s percentage of completion.
Architect certified a particular percentage of
completion, but Owner refused to make a
progress payment for that amount unless
certain changes were made in the terms of
contract. Contractor sued Owner for breach of
contract.
The Missouri Court of Appeals ruled that
Owner did breach the contract. When a
contract establishes Architect as the
party responsible for determining
Contractor percentage of completion,
that determination is binding on both
Owner and Architect. Owner was not
entitled to ignore Architect’s
certification or to impose additional
preconditions before making the
progress payment.
 Case Study 4
Owner awarded highway construction contract
to Contractor. Owner made irregular progress
payments, violating the terms of the contract.
Contractor experienced severe cash-flow
problems and went out of business. Contractor
sued Owner for the destruction of the
business.
The Commonwealth Court of Pennsylvania
denied the claim, saying that the destruction
of an entire business is simply not a
foreseeable result of the failure to make
timely progress payments. Therefore, these
were not recoverable consequential damages.
 Case Study 5

Contractor awarded subcontract calling for

monthly progress payments. Contractor
then refused to pay Subcontractor until
Subcontractor’s work was complete.

Subcontractor refused to perform any

more work on the grounds that was not
being paid. Contractor claimed the refusal
to work was a breach of the subcontract.
• The Appellate Court of Connecticut
ruled that the Contractor’s failure to
make progress payments was a material
breach of the subcontract, as payment
was fundamental to the purpose of the
agreement.
• Contractor material breach justified
Subcontractor’s refusal to perform.
Subcontractor was not liable for breach
of the subcontract.
 Case Study 6
• Contractor completed a project. Owner
inspected and accepted the project and
made final payment to Contractor.
• Contractor then brought a claim against
Owner for additional compensation due to
unforeseen site conditions encountered
during construction. Owner responded
that under the terms of the contract,
acceptance of final payment operated as
a waiver and release by Contractor of any
claim relating to the contract.
The Court of Appeals of Ohio agreed
with Owner. The contract made it clear
that acceptance of final payment
precluded Contractor from asserting any
new claims. The clause, which is quite
standard, is enforceable. Once
Contractor accepted final payment, it
could not claim any additional
compensation.