Pengambilan

Keputusan
Untuk Memilih
Alternatif-Alternatif
Investasi

7 Langkah Sistematis
1.
2.

3.
4.
5.
6.
7.

Mendefinisikan sejumlah alternatif yang akan

dianalisa
Mendefinisikan horizon perencanaan yang akan
digunakan dasar dalam membandingkan
alternatif
Mengestimasikan aliran kas masing-masing
alternatif
Menentukan MARR yang akan digunakan
Membandingkan alternatif-alternatif investasi
Melakukan analisa suplementer
Memilih alternatif terbaik

Pengambilan Keputusan untuk Memilih

Alternatif-Alternatif Investasi
1. Present Worth (Analisa Nilai
Sekarang) NPV
2. Annual Equivalent (Analisa Deret
Seragam)
3. Future Worth (Analisa Nilai
Mendatang)
4. Capital Recovery (Analisa Pembalikan
Modal)
5. Payback Period (Analisa Periode
Pengembalian)
6. Capitalized Equivalent

Metode Lain

Internal Rate of
Return

INTERNAL RATE OF RETURN

Tingkat suku bunga yang menyebabkan
penerimaan ekuivalen suatu cash flow
sama dengan pembayaran ekuivalen cash
flow tersebut

0 PW i Ft 1 i

i 0

IRR menjelaskan persentase atau tingkat

pengembalian unrecovered balance dari
suatu investasi

INTERNAL RATE OF RETURN

Contoh: hitung IRR untuk cash flow di bawah
ini
End of Year t

0 PW i

Cash flow Ft

-$1,000

1
2
3
4

-800
500
500
500

1200

$1,000 $800

P / F ,i ,1

$500

P / A ,i , 4

P / F ,i ,1

$700

P / F ,i , 5

INTERNAL RATE OF RETURN

Jika i* = 0 % PW(i) = $900
i* = 12% PW(i) = $39
i* = 13% PW(i) = -$12
Dengan interpolasi diperoleh i* = 12.8%

INTERNAL RATE OF RETURN

Rate of Return is the breakeven

interest rate, i, such that PW(i) =FW(i)
= AW(i) = 0

Example CNC Machine

You are debating whether to purchase a new
machine, which will generate $8000 per year
for the next 5 years. The purchase price is
$25000 and you estimate that you can sell it
for $5000 after 5 years.

INTERNAL RATE OF RETURN

Example: CNC Machine
$13000
$8000
1

$25000

PW(20%) > 0
PW(25%) < 0

INTERNAL RATE OF RETURN

0 = -25000 + 8000(P/A,i,5) +
5000(P/F,i,5)
Solve for i
21.58%
For project j

i=

> MARR Accept

If IRR = MARR Indifferent
< MARR Reject

INTERNAL RATE OF RETURN

Latihan
Seorang investor membeli sebidang tanah seharga

Rp 60juta dan menjualnya 10 tahun kemudian

dengan harga Rp 240juta. Pajak yang ditanggung
investor adalah Rp 100ribu pada tahun pertama,
Rp 150ribu pada tahun kedua, dan seterusnya
naik tiap tahun sebesar Rp 50ribu. Berapakah IRR
tanah tersebut ?

INTERNAL RATE OF RETURN

Possibility
of
multiple
rates
of
return!
Secara umum, asumsi yang digunakan adalah
bahwa suatu aliran kas hanya memiliki satu
nilai ROR.
Satu nilai ROR terjadi pada aliran kas
konvensional, dimana perubahan tanda hanya
sekali, biasanya dari negatif ke positif.
Apabila perubahan tanda aliran kas kumulatif
lebih dari sekali (aliran kas non konvensional)
akan diperoleh ROR yang banyaknya sama
atau lebih sedikit dari banyaknya perubahan
tanda.

INTERNAL RATE OF RETURN

Possibility of multiple rates of return!
tanda aliran kas kumulatif pada
periode
0

Jumlah
perubah
an
tanda

Konvensional

Konvensional

Non
konvensional

Non
konvensional

TIPE

MULTIPLE IRR

Alternatif D

Alternatif E

Incremental Rate of Return

(IROR)
IROR, atau Analisa ROR meningkat adalah

suatu tingkat bunga (ROR) yang dihasilkan

oleh suatu tambahan (incremental) investasi
awal suatu alternatif bila dibandingkan
dengan alternatif lain yang membutuhkan
investasi awal yang lebih rendah.
IROR

disebut juga ROR marjinal dan

investasi tambahan disebut juga investasi
marjinal

Incremental Rate of Return

(IROR)
Prosedur :

1.

Hitung ROR untuk masing-masing alternatif

2.

Bandingkan ROR masing-masing alternatif dengan

MARR yang ditetapkan, buang alternatif yang RORnya kurang dari MARR.

3.

Urutkan
alternatif-alternatif
yang
tersisa
berdasarkan besarnya investasi awal, mulai dari
yang terkecil.

4.

Hitunglah penambahan investasi awal maupun

penambahan aliran kas netto dari alternatif dengan
investasi terkecil terhadap alternatif dengan
investasi terkecil berikutnya (yang lebih besar), cari
IROR dari peningkatan tersebut.

Incremental Rate of Return

(IROR)
Prosedur :

5.

Bila IROR lebih besar atau sama dengan

MARR, pilih alternatif dengan investasi
yang lebih besar, dan bila IROR kurang dari
MARR, pilih alternatif yang membutuhkan
biaya investasi yang lebih kecil.

6.

Kembali lagi ke langkah 5 sampai akhirnya

tinggal satu alternatif saja.

Incremental Rate of Return (IROR)

Contoh Soal

Seorang investor sedang mempertimbangkan 5

lokasi untuk pengembangan supermarket,
yaitu: A, B, C, D, dan E.

Data investasi awal dan pendapatan tahunan

kelima alternatif tersebut terlihat pada tabel.

Semua alternatif diperkirakan berumur 5 tahun.

Tentukan alternatif mana yang terbaik menurut

metode ROR meningkat bila MARR adalah 6%
per tahun.

Incremental Rate of Return (IROR)

Tabel Data Investasi
Alternatif

Investasi
(juta rupiah)

400

100

300

200

500

Pendapatan
per tahun

105

35

76

60

125

Incremental Rate of Return (IROR)

1. Hitung ROR untuk masing-masing alternatif
A:
A:

NPW = 105 (P/A, i%, 5) 400 = 0

NPW = 105 (P/A, i%, 5) 400 = 0
(P/A, i%, 5)
= 400/105 = 3,81
(P/A, i%, 5)
= 400/105 = 3,81

i 10 %
i 10 %

B:
B:

(P/A, i%, 5)
(P/A, i%, 5)

= 100/35 = 2,86
= 100/35 = 2,86

i 22 %
i 22 %

C:
C:

(P/A, i%, 5)
(P/A, i%, 5)

= 300/76 = 3,95
= 300/76 = 3,95

i 8,5 %
i 8,5 %

D:
D:

(P/A, i%, 5)
(P/A, i%, 5)

= 200/60 = 3,33
= 200/60 = 3,33

i 15,5 %
i 15,5 %

E:
(P/A, i%, 5)
E:
(P/A, i%, 5)
7,5 %
7,5 %

= 500/125 = 4
= 500/125 = 4

i
i

Incremental Rate of Return (IROR)

2.

Bandingkan ROR masing-masing alternatif

dengan MARR yang ditetapkan, buang alternatif
yang ROR-nya kurang dari MARR.
Karena
Karena semua
semua alternatif
alternatif memberikan
memberikan ROR
ROR
lebih
besar
dari
MARR,
maka
semua
lebih besar dari MARR, maka semua
alternatif
alternatif tersebut
tersebut dilibatkan
dilibatkan dalam
dalam
perhitungan
IROR.
perhitungan IROR.

Incremental Rate of Return (IROR)

3. Urutkan alternatif-alternatif yang tersisa
berdasarkan besarnya investasi awal, mulai dari
yang terkecil.
Alternatif

Investasi (juta
rupiah)

100

200

300

400

500

Pendapatan
per tahun

35

60

76

105

125

Incremental Rate of Return (IROR)

4 6. Bandingkan alternatif-alternatif, cari IRORnya

Bandingkan B dengan D
Bandingkan B dengan D

Investasi tambahan = Rp 200jt Rp 100jt= Rp 100jt

Investasi tambahan = Rp 200jt Rp 100jt= Rp 100jt
Pendptan/th tambahan
= Rp 60jt Rp 35jt = Rp 25jt
Pendptan/th tambahan
= Rp 60jt Rp 35jt = Rp 25jt
IROR ( B D)
: (P/A, i%, 5) = 100/25
=4
i
IROR ( B D)
: (P/A, i%, 5) = 100/25
=4
i
7,5 %
7,5 %
Karena IRORBD lebih besar dari MARR, maka pilih alternatif
Karena IRORBD lebih besar dari MARR, maka pilih alternatif
dengan investasi yang lebih besar, yaitu alternatif D.
dengan investasi yang lebih besar, yaitu alternatif D.
selanjutnya alternatif B tidak dipertimbangkan lagi.
selanjutnya alternatif B tidak dipertimbangkan lagi.

Incremental Rate of Return (IROR)

4 6. Bandingkan alternatif-alternatif, cari IRORnya
Bandingkan D dengan C
Bandingkan D dengan C
Investasi tambahan = Rp 300 - Rp 200jt = Rp 100jt
Investasi tambahan = Rp 300 - Rp 200jt = Rp 100jt
Pendapatan/th tambahan
= Rp 76jt Rp 60jt = Rp 16jt
Pendapatan/th tambahan
= Rp 76jt Rp 60jt = Rp 16jt
IROR ( D C)
: (P/A, i%, 5) = 100/16
= 6,25 i
IROR ( D C)
: (P/A, i%, 5) = 100/16
= 6,25 i
-8.5 %
-8.5 %
Karena IRORDC negatif, maka pilih alternatif D karena
Karena IRORDC negatif, maka pilih alternatif D karena
investasinya lebih
kecil.
investasinya lebih kecil.

Incremental Rate of Return (IROR)

4 6. Bandingkan alternatif-alternatif, cari IRORnya
Bandingkan D dengan A
Bandingkan D dengan A
Investasi tambahan = Rp 400 - Rp 200jt = Rp 200jt
Investasi tambahan = Rp 400 - Rp 200jt = Rp 200jt
Pendapatan/th tambahan
= Rp 105jt Rp 60jt = Rp 45jt
Pendapatan/th tambahan
= Rp 105jt Rp 60jt = Rp 45jt
IROR ( D A)
: (P/A, i%, 5) = 200/45
= 4,44 i
IROR ( D A)
: (P/A, i%, 5) = 200/45
= 4,44 i
4.04 %
4.04 %
Karena IRORDA < MARR, maka pilih alternatif D karena
Karena IRORDA < MARR, maka pilih alternatif D karena
investasinya lebih
kecil.
investasinya lebih kecil.

Incremental Rate of Return (IROR)

4 6. Bandingkan alternatif-alternatif, cari IRORnya
Bandingkan D dengan E
Bandingkan D dengan E
Investasi tambahan = Rp 500 - Rp 200jt = Rp 300jt
Investasi tambahan = Rp 500 - Rp 200jt = Rp 300jt
Pendapatan/th tambahan
= Rp 125jt Rp 60jt = Rp 65jt
Pendapatan/th tambahan
= Rp 125jt Rp 60jt = Rp 65jt
IROR ( D E)
: (P/A, i%, 5) = 300/65
= 4,61 i
IROR ( D E)
: (P/A, i%, 5) = 300/65
= 4,61 i
2.68 %
2.68 %
Karena IRORDE < MARR, maka pilih alternatif D karena
Karena IRORDE < MARR, maka pilih alternatif D karena
investasinya lebih
kecil.
investasinya lebih kecil.

Kesimpulan: D adalah alternatif investasi

yang dipilih