ASPEK HUKUM

DALAM KONTRAK
KONSTRUKSI
Rizky Citra Islami, ST., MT., M.Sc

ALLPPT.com _ Free PowerPoint Templates, Diagrams and Charts

Pengertian Kontrak Konstruksi
Suatu perjanjian untuk membangun suatu bangunan fisik dengan persyaratan-
persyaratan tertentu yang dibuat oleh Pemilik Proyek atau Pemberi Order
sebagai Pihak I dengan Penyedia Jasa atau Pelaksana Konstruksi yang sering
disebut Kontraktor pada Pihak II (Pastiarsa, 2015).
UU No.18 Tahun 1999 tentang Jasa Konstruksi (Pasal 1 Ayat 5)
Keseluruhan dokumen yang mengatur hubungan hukum antara Pengguna Jasa
dan Penyedia Jasa dalam penyelenggaraan pekerjaan konstruksi

FIDIC 2010
Contract means the Contract Agreement, the Letter of Acceptance, the Letter of
Tender, these conditions, the specification, the drawings, the schedules, and the
further documents which are listed.
Muatan Kontrak Konstruksi
Dari penjabaran masing-masing pengertian, maka dapat disimpulkan
bahwa kontrak konstruksi merupakan dokumen yang:

Mengatur hubungan hukum antara Pemilik

Proyek dan Penyedia Jasa

Memuat ketentuan-ketentuan yang

merupakan hak, tanggungjawab dan
kewajiban dari masing-masing pihak, baik
aspek teknis maupun administrasi

Memuat aturan main yang disepakati oleh

kedua belah pihak yang membuat
perjanjian
Jenis Kontrak Konstruksi
Menurut Perpres No. 04 Tahun 2015 tentang Pengadaan Barang dan Jasa Pemerintah, jenis
kontrak berdasarkan cara pembayarannya:

Kontrak Lump Sum

Kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu
sebagaimana ditetapkan dalam kontrak dengan ketentuan:
Jumlah harga pasti dan tetap serta tidak dimungkinkan penyesuaian harga;

Semua risiko sepenuhnya ditanggung oleh Penyedia Barang/Jasa;

Pembayaran didasarkan pada tahapan produk/keluaran yang dihasilkan sesuai dengan isi kontrak;

Sifat pekerjaan berorientasi pada keluaran (output based)

Total harga penawaran bersifat mengikat;

Tidak diperbolehkan adanya pekerjaan tambah/kurang.

Kontrak Harga Satuan
Kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam
batas waktu tertentu sebagaimana ditetapkan dalam kontrak, dengan ketentuan:
Harga satuan pasti dan tetap untuk setiap satuan atau unsur
pekerjaan dengan spesifikasi teknis tertentu;

Volume atau kuantitas pekerjaannya masih bersifat perkiraan pada

saat kontrak ditandatangani;
Pembayarannya didasarkan pada hasil pengukuran bersama atas
volume pekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan oleh
Penyedia;
Dimungkinkan adanya pekerjaan tambah kurang berdasarkan hasil
pengukuran bersama atas pekerjaan yang diperlukan

Kontrak Gabungan Lump Sum & Harga Satuan

Kontrak yang merupakan gabungan lump sum dan harga satuan dalam satu
proyek yang diperjanjikan
 Kontrak Persentase
Kontrak pengadaan jasakonsultasi/jasa lainnya, dengan ketentuan:
 Penyedia jasa konsultasi menerima imbalan berdasarkan persentase dari nilai
proyek tertentu;
 Pembayaran didasarkan pada tahapan produk/keluaran yang dihasilkan sesuai
isi kontrak
Kontrak Terima Jadi (Turnkey)
Kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu
sebagaimana ditetapkan dalam kontrak, dengan ketentuan:
 Jumlah harga pasti dan tetap sampai seluruh pekerjaan diselesaikan;
 Pembayaran dilakukan berdasarkan hasil penilaian bersama yang menunjukkan bahwa
pekerjaan telah dilaksanakan sesuai dengan kriteria kinerja yang telah ditetapkan
Pertimbangan Pemilihan Kontrak
•Jenis proyek yang perhitungan volumenya
untuk masing-masing item pekerjaan sudah
Lump Sum
diketahui dengan pasti berdasarkan gambar
rencana dan spesifikasi teknis

•Untuk keakuratan pengukuran volume

pekerjaan yang tinggi diperlukan survei dan
Harga Satuan penelitian sangat mendalam, detail dan
sampel yang banyak, waktu lama sehingga
biaya besar

•Lebih tepat digunakan untuk membeli suatu

industri jadi yang hanya diperlukan sekali saja
Turnkey
dan tidak mengutamakan kepentingan untuk
alih teknologi selanjutnya
Berdasarkan Pembebanan Tahun Anggaran

Kontrak Kontrak
Tahun Kontrak yang Tahun Kontrak yang
Tunggal pelaksanaan
pekerjaannya mengikat
Jamak pelaksanaan
pekerjaannya untuk
dana anggaran selama masa lebih dari satu
masa satu tahun tahun anggaran atas
anggaran beban anggaran
Berdasarkan Sumber Pendanaan
Kontrak Pengadaan •Kontrak yang dibuat PPK dengan satu penyedia barang/jasa
tertentu untuk menyelesaikan pekerjaan tertentu dalam waktu
Tunggal tertentu

•Kontrak antara beberapa PPK dengan satu penyedia barang/jasa

Kontrak Pengadaan tertentu untuk menyelesaikan pekerjaan dalam waktu tertentu,
sesuai dengan kebutuhan masing-masing PPK yang
Bersama menandatangani kontrak

Kontrak Payung •Kontrak harga satuan antara Pejabat

(Framework Kementrian/Lembaga/Daerah/Institusi dengan penyedia
barang/jasa yang dapat dimanfaatkan oleh K/L/D/I
Contract)
Berdasarkan Jenis Pekerjaan
Kontrak Pengadaan Kontrak Pengadaan
Pekerjaan Tunggal Pekerjaan Terintegrasi
• Kontrak pengadaan • Kontrak pengadaan
barang/jasa yang proyek konstruksi
hanya terdiri dari yang bersifat
satu pekerjaan kompleks dengan
perencanaan, menggabungkan
pelaksanaan atau kegiatan
pengawasan perencanaan,
pelaksanaan dan atau
pengawasan
Kontrak Berdasarkan PMBOK-Guide
Fixed Price Contracts atau Lump Sum Contracts
Kontrak dengan harga tetap untuk pelaksanaan pekerjaan dengan spesifikasi yang telah
ditentukan
 Firm Fixed Price Contracts (FFP)
Jenis kontrak dengan total harga kontrak tetap kecuali jika ada perubahan skop pekerjaan
 Fixed Price Incentive Fee Contracts (FPIF)
Kontrak dengan harga tetap, namun memberikan fleksibilitas pada Pemilik Proyek dan Penye
dia Jasa terhadap kemungkinan penyimpangan kinerja
 Fixed Price with Economic Price Adjustment Contracts (FP-EPA)
Kontrak dengan harga tetap namun memungkinkan adanya kenaikan atau penyesuaian total
harga kontrak karena adanya perubahan kondisi ekonomi
Cost Reimbursable Contracts
Kontrak dimana pembayaran kepada Penyedia Jasa berupa penggantian (reimburse)
biaya-biaya aktual yang sah dan logis yang dikeluarkan oleh Penyedia Jasa selama
menyelesaikan pekerjaan ditambah dengan fee untuk keuntungan Penyedia Jasa.
 Cost Plus Fixed Fee Contracts (CPFF)
Kontrak cost reimburse dimana Penyedia Jasa akan menerima fee yang nilainya tetap yang
biasanya dihitung berdasarkan suatu persentase dari perkiraan awal biaya awal proyek
 Cost Plus Incentive Fee Contracts (CPIF)
Kontrak cost reimburse dimana Penyedia Jasa akan menerima insentif yang nilainya telah
ditentukan sebelumnya di dalam kontrak, tergantung dari realisasi pencapaian dari target kinerja
 Cost Plus Award Fee Contracts (CPAF)
Kontrak cost reimburse dimana Penyedia Jasa akan menerima fee yang nilainya ditentukan berdasa
rkan kriteria kepuasan pemilik proyek atas kinerja penyedia jasa yang tercantum dalam kontrak

Time and Material Contracts (T & M)

Gabungan kontrak cost reimburse dan fixed price yang umumnya digunakan untuk
kontrak penambahan staff, menyewa tenaga ahli, dan dukungan pihak luar lainnya ketika
detail rincian volume dan spesifikasi pekerjaan tidak dapat ditentukan dengan cepat
Format dan Isi Kontrak Konstruksi
1. Adendum Surat Perjanjian (bila ada);
2. Surat Perjanjian;
3. Surat Penawaran Harga;
4. Syarat-syarat Umum Kontrak;
5. Syarat Khusus Kontrak;
6. Spesifikasi Umum;
7. Spesifikasi Khusus;
8. Gambar-gambar;
9. Daftar Kuantitas Harga (bila ada);
10. Dokumen lainnya; Surat Penunjukkan Penyedia Barang &
Jasa (SPPBJ), Berita Acara Hasil Pelelangan (BAHP), Berita
Acara Pemberian Penjelasan (BAPP)
Muatan yang Perlu Diperhatikan
Menurut Peraturan Menteri Negara BUMN No.PER-05/MBU/2008, kontrak dilakukan dengan memperhatikan
sekurang-kurangnya aspek berikut:

Persyaratan &
Identitas Pokok Pekerjaan Hak & kewajiban Nilai Pekerjaan
spesifikasi teknis

Jadwal
Hasil dari
pelaksanaan & Cidera janji & Pemutusan
pengadaan barang Jaminan teknis
kondisi serah teknis kontrak sepihak
& jasa
terima

Keadaan memaksa Penyelesaian Jangka waktu Kepastian jaminan

Pakta integritas
(force majeure) sengketa kontrak barang & jasa
Prioritas Dokumen Kontrak
1. Instruksi tertulis dari Tim Pengawas Proyek (bila ada);
2. Adendum Surat Perjanjian (bila ada);
3. Surat Perjanjian;
4. Surat Penawaran Harga;
5. Syarat-syarat Umum Kontrak;
6. Syarat Khusus Kontrak;
7. Spesifikasi Umum;
8. Spesifikasi Khusus;
9. Gambar-gambar;
10. Daftar Kuantitas Harga (bila ada);
11. Dokumen lainnya; Surat Penunjukkan Penyedia Barang &
Jasa (SPPBJ), Berita Acara Hasil Pelelangan (BAHP), Berita
Acara Pemberian Penjelasan (BAPP)
Aspek-aspek Dalam Kontrak Konstruksi
Aspek Teknis
Lingkup Pekerjaan
•Uraian pekerjaan yang termasuk dalam kontrak

Waktu Pelaksanaan
•Total durasi pelaksanaan proyek dan jangka waktu masa pemeliharaan (hari kalender)
•Kapan proyek dimulai dan kapan selambat-lambatnya harus diselesaikan

Metode Pelaksanaan
•Standar pelaksanaan proyek mulai dari rancangan dan rekayasa, pengadaan sampai pelaksanaan konstruksi di lokasi proyek

Jadwal Pelaksanaan
•Pentahapan (milestone) proyek serta kapan selambat-lambatnya masing-masing tahapan harus diselesaikan

Metode Pengukuran
•Cara pengukuran kemajuan pekerjaan termasuk proses penerimaan penyelesaian proyek/tahapan proyek
 Aspek Hukum

Bahasa Kontrak Hukum yg Berlaku Domisili Para Pihak

•Berpegang pada satu bahasa •Satu hukum dari satu negara •Ditetapkan bahwa
yang mengikat perselisihan hanya akan
diselesaikan di Pengadilan

Keadaan Memaksa Ganti Rugi (liquidity Denda (penalty)

•Kejadian diluar kemauan dan damage) •Walaupun tidak
kemampuan •Kerugian langsung menghasilkan kerugian
•Kategori keadaan memaksa •Persentase dan nilai
•Penanggungjawab maksimum

Penyelesaian Pemutusan Kontrak Pencairan Jaminan

Perselisihan •Hal yang melatrbelakangi •Hal yang menyebabkan
•Cara penyelesaian yang •Hak & konsekuensi dapat mencairkan jaminan
digunakan
Aspek Keuangan & Perbankan
 Nilai Kontrak/Harga Borongan
Jumlah biaya yang hars dibayarkan oleh Pemilik Proyek kepada Penyedia Barang/Jasa untuk melak
sanakan seluruh skop pekerjaan.
 Kenaikan/ Penyesuaian Harga
Ditentukan berdasarkan Indeks Kemahalan yang diterbitkan instansi yang berwenang
 Pekerjaan Tambah/Kurang
Definisi dan dasar pelaksanaan perubahan pekerjaan
 Ganti Rugi Keterlambatan/Denda
Jumlah uang yang harus dibayar
 Cara Pembayaran
Cara pembayaran berangsur sesuai progress pekerjaan atau langsung, syarat penagihan dan
prosedur
 Jaminan Bank
Dapat berupa jaminan uang muka (advance payment bond), jaminan pelaksanaan (performance
bond), jaminan pembayaran (payment guarantee), jaminan pemeliharaan (maintenance bond).
Besar nilai terhadap kontrak, masa berlaku dan kapan harus diterbitkan.
Aspek Perpajakan
Pajak Pertambahan Nilai (PPN) Pajak Penghasilan (PPh)

Menurut UU No.42 Tahun 2009, tarif

yang berlaku untuk jasa konstruksi Diatur dalam PP 40 Tahun 2009 yang
adalah 10% dari harga borongan masing-masing nominalnya dibedakan
Nilai yang harus dibayar = harga
borongan + 10% PPN

Aspek Perasuransian
Memuat ketentuan tentang asuransi yang harus ditutup oleh Penyedia Jasa atas nama
Pemilik Proyek, asuransi Contractor’s All Risk, Third Party Liability, ASTEK, dll

Aspek Sosial Ekonomi

Memuat ketentuan tentang aspek sosial ekonomi, misalnya keharusan penggunaan te
naga kerja lokal, produk lokal dan jasa perusahaan lokal
Aspek Administrasi Kepentingan surat menyurat
Standar Kontrak Konstruksi Internasional
FIDIC IA Contract dari
AIA Standard JCT
(Federation SIA (Singaporean
(American Institute (Joint Contract
International Des Institute of
of Architect) Tribunals)
Ingenieurs Conseils) Architect)

Di Indonesia standar kontrak tersebut umunya digunakan untuk proyek berskala

besar yang menggunakan dana luar negeri atau menggunakan kontraktor luar negeri
maupun dipakai oleh pihak swasta yang menggunakan Konsultan Perencana dari luar
negeri maupun pihak swasta asing yang beroperasi di Indonesia