MANAJEMEN KONSTRUKSI

: Kontrak (Kerjasama)
Kontrak Konstruksi

ELVIRA HANDAYANI,ST.,MT
Daftar Isi
Sub Bagian 3.1 Kontrak Konstruksi:
1. Tinjauan Kontrak di Industri Konstruksi
2. Pembentukan Kontrak
2.1 Pengadaan Barang dan Jasa
2.2 Pengadaan Dana
2.3 Skema Pembentukan Kontrak
3. Azas dan Sahnya Kontrak
4. Kontrak dan Tahapan Investasi
5. Jenis Kontrak
5.1 Jenis Kontrak Menurut Nilai Kontrak
5.2 Jenis Kontrak Menurut Cara Pembayaran
5.3 Jenis Kontrak Menurut Pihak Yang Terlibat dan Lingkup Tugasnya
5.4 Kemitraan/Kontrak Pemerintah, Swasta, dan Masyarakat

2
1. Tinjauan Kontrak di Industri Konstruksi

Kontrak atau perjanjian kerjasama adalah bentuk kesepakatan dua

pihak atau lebih untuk saling mengikat melakukan kerjasama
(dibidang perdagangan, kegiatan usaha atau bisnis, pengadaan
barang, pengadaan jasa, dsb.) dan mempunyai kekuatan hukum.

Kontrak di Industri Konstruksi meliputi kontrak jasa konstruksi (jasa

membangun bangunan/konstruksi) dan kontrak jasa operasi dan
pemeliharaan bangunan/konstruksi.

Kontrak jasa konstruksi adalah kerjasama dibidang jasa konstruksi

antara dua pihak yang terlibat dalam kontrak (sesuai UU Jasa
Konstruksi) yaitu antara pengguna jasa dan penyedia jasa
konstruksi.

3
2. Pembentukan Kontrak
Pembentukan kontrak adalah proses terjadinya suatu kontrak atau
perjanjian kerjasama antara dua pihak penyelenggara yaitu pihak
pengguna jasa dan pihak penyedia jasa.

Dalam Industri Konstruksi, disamping jasa konstruksi dan jasa

operasi pemeliharaan dibutuhkan juga jasa pendanaan atau
pembiayaan.

Dalam investasi infrastruktur seringkali dibutuhkan kontrak

gabungan jasa konstruksi, jasa operasi pemeliharaan, dan jasa
pendanaan.

4
2.1 Pembentukan Kontrak:
Pengadaan Barang dan Jasa
1

Pengguna 3 Penyedia
Pengguna Penyedia
barang/ jasa barang/ jasa
barang/ jasa barang/ jasa

1. Pengguna barang/ jasa menawarkan pekerjaan tertentu kepada calon

penyedia jasa (pengadaan barang atau jasa) disertai dokumen
pengadaan.
2. Penyedia barang/ jasa mempelajari tawaran tersebut, bila sepakat dengan
tawaran tersebut calon penyedia barang/jasa mengajukan sejumlah uang
(biaya) sebagai imbalan jasa untuk melaksanakan tawaran pekerjaan
pengguna barang dan jasa.
3. Bila pengguna barang/ jasa sepakat dengan sejumlah uang (biaya)
sebagai imbalan yang diminta calon penyedia barang/jasa terbentuklah
kesepakatan antara pengguna barang/jasa dan penyedia barang/jasa
5
yang tertuang dalam bentuk dalam suatu kontrak.
2.2 Pembentukan Kontrak:
Pengadaan Dana
1

Pengguna 3 Penyedia
Pengguna Penyedia
dana dana
dana dana

2
1. Pengguna dana mengajukan pinjaman sejumlah dana kepada
lembaga keuangan bank atau lembaga keuangan non bank sebagai
calon penyedia dana
2. Penyedia dana mempelajari permintaan tersebut dan mengajukan
sejumlah persyaratan berkaitan dengan peminjaman dana tersebut
termasuk mekanisme pembayaran kembali pinjaman atau hutang
tersebut diatas kepada peminjam atau pengguna dana.
3. Bila pengguna dana sepakat dengan persyaratan yang diajukan oleh
penyedia dana maka terbentuklah kesepakatan antara pengguna dana
dan penyedia dana. Kesepakatan tersebut dituangkan dalam bentuk
6
dalam suatu kontrak atau perjanjian kerjasama.
2.3 Skema Pembentukan Kontrak

PERIKATAN
PROSES ANTARA Dalam Bentuk
KESEPAKATAN DUA PIHAK Surat Perjanjian
Melahirka Dituangkan
DUA PIHAK n atau LEBIH atau
ATAU LEBIH UNTUK SALING KONTRAK
BEKERJA SAMA

PERUNDANGAN dan PERATURAN KONTRAK

berkaitan dengan PERIKATAN mempunyai
KEKUATAN HUKUM

7
3. Azas dan Sahnya Kontrak
Beberapa Asas Hukum Kontrak:
 Kebebasan Berkontrak
Sistem terbuka dan bebas: setiap orang dapat membuat perjanjian sesuai
dengan maksud dan keinginannya.
 Konsensualisme
Perjanjian kontrak berlaku sejak detik dicapai kesepakatan
 Tidak Boleh Main Hakim Sendiri

Dalam suatu kontrak/perjanjian sekurang-kuranya harus mengandung hal-hal

sebagai berikut:
 Adanya hubungan hukum
 Berkaitan dengan kekayaan atau harta benda
 Terjadi antara 2 orang/pihak atau lebih
 Kesepakatan dari yang mengikatkan diri
 Kecakapan untuk membuat perikatan
 Ada Saksi
8
4. Kontrak & Tahapan Investasi

Kontrak dibuat secara terpisah sesuai tahapan dalam

investasi, yaitu:
1. Kontrak untuk jasa perencanaan bangunan/konstruksi
2. Kontrak untuk jasa pelaksanaan bangunan/konstruksi
3. Kontrak untuk jasa pengawasan pelaksanaan
bangunan/konstruksi
4. Kontrak untuk jasa pengoperasian bangunan/konstruksi
5. Kontrak untuk jasa pemeliharaan bangunan/konstruksi
6. Kombinasi kontrak-kontrak di atas, misalnya Kontrak
Manajemen Konstruksi, Kontrak BOT (Built-Operate-
Transfer), dst.
9
5. Jenis Kontrak

Kontrak dapat dibedakan menurut:

1. Nilai kontrak /aspek perhitungan biaya
2. Cara pembayaran
3. Tahapan pihak-pihak yang terlibat dan lingkup tugasnya
4. Kontrak operasi pemeliharaan

10
5.1 jenis kontrak menurut nilai
kontrak
1. Kontrak dengan biaya tetap (Fixed Price Contract)
a. Kontrak Lumpsum 
1. Secara umum pengertian fixed lumpsum adalah biaya total tetap,
volume pekerjaan tdk bisa berubah
2. Menurut (pp no 29/ 2000)
merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan
dalam jangka waktu tertentu dengan jumlah harga yang pasti dan
tetap serta semua resiko yang mungkin terjadi dalam proses
penyelesaian pekerjaan yang sepenuhnya di tanggung oleh
penyedia jasa sepanjang gambar dan spesifikasi tidak berubah
3. Menurut perpres no 70tahun 2012 (pasal 51)
merupakan kontrak pengadaan barang / jasa atas penyelesaian
seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu sebagaimana di
tetapkan di dalam kontrak

11
Kontrak lump sum
 Di dalam perprest 70 tahun 2012 kontrak lumpsum dengan
ketentuan sebagai berikut:
 1. jumlah harga pasti dan tetap serta tidak di mungkinkan
penyesuaian harga
 2. semua resiko sepenuhnya di tanggung oleh penyedia barang/
jasa
 3. pembayaran di dasarkan pada tahapan produk / keluaran yang
di hasilkan sesuai dengan isi kontrak
 4. sifat pekerjaan berorientasi pada keluaran
 5. Total harga penawaran bersifat mengikat
 6. tidak diperbolehkan adanya pekerjaan tambah kurang

12
5.1 jenis kontrak menurut nilai
kontrak
Kontrak dengan biaya tetap (Fixed Price Contract)
b. Kontrak Harga Satuan
1. Secara umum unit price adalah biaya satuan pekerjaan tetap, biaya
total dapat berubah sesuai volume yang dikerjakan
2. Menurut PP NO 29/2000
kontrak kerja konstruksi dengan imbalan harga satuan merupakan
kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka
waktu tertentu berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap
untuk setiap satuan/ unsur pekerjaan dengan spesifikasi teknis
tertentu yang volume pekerjaannya di dasarkan pada hasil
pengukuran bersama atas volume pekerjaan yang benar – benar
telah dilaksanakan penyedia jasa
3. menurut perpres 70 tahun 2012
kontrak harga saruan merupakan kontrak pengadaan barang / jasa atas
penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu yang telah
ditetapkan.
13
Kontrak harga satuan
 Ketentuan kontrak harga satuan berdasarkan perpres 70 tahun
2012:
 1. harga satuan pasti dan tetap untuk setiap satuan atau unsur
pekerjaan dengan spesifikasi teknis tertentu
 2. volume atau kuantitas pekerjaannya masih bersifat perkiraan
pada saat kontrak di tandatangani
 3. pembayaran didasarkan pada hasil pengukuran bersama atas
volume pekerjaan yang benar – benar telah di laksanakan oleh
penyedia barang/ jasa
 4. di mungkinkan adanya pekerjaan tambah/ kurang berdasarkan
hasil pengukuran bersama atas pekerjaan yang diperlukan

14
5.1 Jenis Kontrak Menurut Nilai Kontrak
2. Kontrak biaya ditambah jasa (Cost Plus Fee Contract)
a. Kontrak Cost plus fixed fee  biaya + jasa yang besarnya
ditetapkan terlebih dahulu.
b. Kontrak Cost plus sliding fee  besarnya jasa bervariasi, semakin
kecil biaya, semakin besar nilai jasa.
c. Dapat juga sliding fee berupa bonus atau penalti dimana:
 Bila biaya aktual < biaya rencana  bonus
 Bila biaya aktual > biaya rencana  penalti

15
5.2 Jenis Kontrak Menurut Cara
Pembayaran (1)

Pembayaran 100% di muka Pembayaran 100% di belakang

(Turn Key)
100% 100% 100% 100%

Pembayaran

Pembayaran
Progres

Progres
0% 0%
0% 0%

16
5.2 Jenis Kontrak Menurut Cara
Pembayaran (2)

Pembayaran bertahap Pembayaran dengan uang

(progress payment) muka

100% 100% 100% 100%

Pembayaran

Pembayaran
Progres

Progres
Uang
Muka

0% 0% 0% 0%

17
5.2 Jenis Kontrak Menurut Cara
Pembayaran (3)

Pembayaran dengan uang retensi Pembayaran dengan uang

(pembayaran ditahan) muka dan uang retensi

100% 100% Penyerahan 2 100% 100% Penyerahan 2

Uang
Retensi
Uang
Penyerahan 1
Retensi

Penyerahan 1

Pembayaran
Pembayaran

Progres
Progres

Uang
Muka
0% 0% 0% 0%

18
5.4 Kemitraan/Kontrak Pemerintah,
Swasta, dan Masyarakat (1)
Kemitraan/Kontrak Pemerintah, Swasta, dan Masyarakat
adalah perjanjian kerjasama antara Pemerintah dengan
pihak Swasta yang dilakukan untuk meningkatkan
pelayanan kepada Masyarakat.

Perbedaan antara Kemitraan dengan Swastanisasi adalah

pada kewenangan dan kepemilikan asset. Pada Kemitraan
asset tetap dimiliki oleh pemerintah, sedangkan pada
kasus Swastanisasi asset menjadi milik Swasta.

19
5.4 Kemitraan/Kontrak Pemerintah,
Swasta, dan Masyarakat (2)
Berbagai bentuk Kemitraan/Kontrak Pemerintah, Swasta,
dan Masyarakat antara lain:
 BOT (Build, Operate, Transfer)
 BOO (Build, Owned, Operate)
 BT (Build, Transfer)
 BTO (Build, Transfer, Operate)
 BLT (Build, Lease, Transfer)
 JO (Joint Operation)
 PS (Production Sharing)

20
5.4 Kemitraan/Kontrak Pemerintah,
Swasta, dan Masyarakat (3)
Beberapa bentuk Kemitraan/Kontrak Pemerintah, Swasta,
dan Masyarakat yang sering dipakai di Indonesia adalah:
 BOT (Build, Operate, Transfer atau Bangun, Kelola, Alih
Milik), adalah perjanjian kerjasama dimana mitra swasta
bertanggungjawab membangun dan membiayai suatu
bangunan, kemudian mengelola fasilitas tersebut selama
jangka waktu (periode konsesi), dan diakhir periode
tersebut kepemilikannya dialihkan kepada pemerintah.
 BT (Build, Transfer atau Bangun, Alih Milik), adalah
perjanjian kerjasama dimana mitra swasta
bertanggungjawab membangun dan membiayai suatu
bangunan dan setelah selesai dialihkan kepemilikannya ke
Pemerintah. Jenis kontrak ini mirip dengan jenis kontrak
Turn Key.
21
PERMASALAHAN DALAM
PELAKSANAAN KONTRAK
1.Pada saat proses pengadaan
a.Penawaran kurang profesional,menyebabkan harga
penawaran menjadi kurang wajar.kadang tidak sesuai
dengan kondisi lapangan sehingga dalam pelaksanaan
pekerjaansering terjadi perhitungan
tambahan/pengurangan volume pekerjaan yang dapat
merugikan
b.Daftar peralatan dan tenaga yang ditawarkan tidak
sesuai dengan pada saat pelaksanaan pekerjaan
sehingga menjadi hambatan kelancaran pekerjaan

22
PERMASALAHAN DALAM
PELAKSANAAN KONTRAK
2. Pada saat masa pelaksanaan pekerjaan
a.Rapat pra pelaksanaan kurang dimamfaatkan secara
baik sehingga antisipasi pekerjaan tidak ada
b.Pada pembuatan job mixing formula(JMF)yang dibuat
berdasarkan spesifikasi belum dapat dilaksanakansecara
baik disebabkan faktor pengawasan yang kurang baikdan
adanya pengaruh pihak ketiga/pemilik alat
c.Pelaksanaan pekerjaan terhambat dikarenakan
perubahan desain,kondisi keuangan penyedia jasa dan
manajemen operasional penyedia jasa kurang baik

23
Pada saat masa pelaksanaan pekerjaan

d. Pelaksanaan pekerjaan tidak sesuai spesifikasi

disebabkan mutu bahan tidak sesuai
spesifikasi,perbandingan campuran tidak sesuai
e. Pada data pendukung pembayaran terdapat hal – hal
negatif a.l perhitungan volume pekerjaan tidak sesuai
dengan realisasi di lapangan
f. Karena lemahnya manajemen operasional kontraktor
dan kurang profesionalnya penyedia jasa

24
Permasalahan dalam pelaksanaan
kontrak
3. Pada masa pemeliharaan
a.Karena pana penawaran,biasanya biaya untuk pekerjaan
pemeliharaan kurang memadai atau bahkan biaya
pemeliharaan untuk hasil pekerjaan tidak memadai,maka
pelaksanaan pemeliharaan tidak sesuai dengan spesifikasi
dan terpaksa serah terima akhir ditunda
b.Jaminan pemeliharaan habis berlakunya
c.Setelah serah terima akhir dapat saja terjadi kegagalan
bangunan

25
Masalah dalam pelaksanaan kontrak

Langkah penyelesaian masalah

1.Penghentian kontrak
2.Pemutusan kontrak(termination)
3.Pengamanan pada kontrak kategori
kritis
4.Kesepakatan tiga pihak(three
parties agreement)
26
Penghentian kontrak

1. Bilamana terjadi hal – hal di luar kekuasaan kedua

belah pihak dan yang tidak memungkinkan salah satu
pihak melaksanakan kewajibannyasesuai kontrak
,maka atas prakarsa pemilik yang dilakukan dengan
pemberitahuan secara tertulis kepada kontraktor,
kontrak dihentikan dan berakhir lebih awal dari tanggal
yang di jadwalkan
2. Dengan dihentikannya kontrak pemilik diwajibkan
membayar kepada kontraktor biaya dan ongkos yang
diatur dalam syarat – syarat umum dan khusus
kontrak

27
Penghentian kontrak

Hal – hal yang mengakibatkan dihentikannya

kontrak antara lain:
1.Timbulnya perang
2.Pemberontakan,perang saudara, sejauh
kejadian – kejadian tersebut berkaitan
dengan RI
3.Keributan, kekacauan, dan huru hara
4.Bencana alam

28
Pemutusan kontrak (termination)

1. Bilamana kontraktor cidera janji tidak memenuhi

kewajiban dan tanggung jawabnya sebagaimana yang
diatur dalam kontrak atas prakarsa pemilik kontrak
data diputuskan dan berakhir lebih awal dari jadwal
yang telah ditetapkan dalam kontrak
2. Kriteria kesepakatan untuk nilai kondisi suatu kontrak
a. suatu kontrak dinilai masuk kategori kritis apabila:
- dalam peride I(rencana pelaksanaan phisik 0 –
75%)dari kontrak terlambat progres phisik lebih dari
20%
- atau dalam peride II(rencana pelaksanaan phisik
70-100%)dari kontrak terlambat prigres phisik lebih
dari 10% 29
Pemutusan kontrak

- atau dalm periode III(pelaksanaan phisik 70-

100%) apabila pekerjaan belum selesai dan waktu
pelaksanaan sudah habis dan kontraktor dikenakan denda
b. Suatu kontrak dinilai dalm kategori terlambat apabila:
-dalam peride I (rencana pelaksanaan phisik 0-
70%)dari kontrak terjadi keterlambatan antara 10 – 20 %
- dalam periode II dari kontrak terjadi keterlambatan
progres phisik antara 0.5 -10%
c. Suatu kontrak dinilai batas wajar apabila keterlambatan
progres phisik dibawah nilai 5%

30
Pemutusan kontrak
Sesuai dengan surat edaran nomor 04/SE/M/1989 tertanggal 26 April 1989 yang
disempurnakan dengan surat edaran nomor KU.08.02-MN/90-TED Tertanggal 30
April 1990, langkah penyelesaian adalah sebagai berikut: sebagai dari ketetapan
sanksi pemutusan kontrak kepada kontraktor dikenakan sanksi – sanksi antara
lain
1.Jaminan pelaksanaan dicairkan atau ditarik untuk pihak
pemberi kerja
2.Sisa uang muka dicairkan sekaligus atau sebagai
gantinya sisa uang muka harus dilunasi kepada pemberi
kerja(tidak boleh dicicil)
3.Apabila kontrak diputus sebelum masa konstruksi
berakhir kontraktor tidak dikenakan denda
4.Kepada kontraktor yang diputus kontraknya dikenakan
sanksi tambahan daftar hitam
31
Pemutusan kontrak

4. Kesepakatan tiga pihak

Yakni melibatkan kontraktor lain sebagai penerus
pelaksanaan pekerjaan dengan ketentuan berikut:
a.Kontraktor pertama/semula masih bertanggung jawab
atas seluruh pekerjaan sesuai ketentuan dalam kontrak
b.Kontraktor pengganti melaksanakan sisa pekerjaan yang
belum diselesaikan oleh kontraktor pertama yang ditunjuk
oleh pejabat yang berwenang berdasarkan usulan dari
pimpinan proyek setelah mempertimbangkan kemampuan
dan kesanggupan kontraktor pengganti

32
c. Sedapat mungkin menggunakan harga satuan
kontraktor pertama namun,bila terjadi keselisihan akan
menjadi tanggung jawab kontraktor pertama
d. Kesepakatan selisih harga tersebut didapatkan melalui
negisiasi antara kontraktor pertama dan penggantinya
dihadiri oleh direksi pekerjaan
e. Pembayaran progres phisik pekerjaan langsung
kepada kontraktor pengganti yang di atur dalam
adendum kontrak yang di tandatanggani oleh 3 pihak
f. Hal – hal yang perlu disepakati secara khusus dapat
dicantumkan dalam adendumkontrak

33
Terima Kasih