ASPEK HUKUM DALAM

PEMBANGUNAN

PRODI TEKNIK SIPIL

UNIVERSITAS BANTEN JAYA
 POKOK MATERI
Mengkaji tentang legalitas usulan proyek yang akan
dibangun dan dioperasikan,
Mengkaji tentang legalitas dalam pembangunan,&
Mengkaji tentang kegagalan pekerjaan konstruksi

dan kegagalan bangunan.

 
 MATERI
1. Pendahuluan,Etika hukum dan dasar
hukum kontruksi,
2. Kontrak jasa konstruksi,
3. Ketentuan-ketentuan umum dalam
hukum kontrak,
4. Masalah dalam pelaksanaan kontrak,
5. Pola penyelesaian sengketa di bidang
kontrak,
6. Pre Construction Meeting (PCM),
7. Klaim Konstruksi,
8. Proses penanganan klaim,
9. Mengenal Arbitrase,&
10. Arbiter/Arbitrator
 PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
TERKAIT JASA KONSTRUKSI:

1. Undang-undang Republik Indonesia Nomor 2

Tahun 2017 Tentang Jasa Konstruksi (Sebagai
Pengganti Undang-undang Republik Indonesia
Nomor 18 Tahun 1999 Tentang Jasa Konstruksi)
2. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 4
Tahun 2010 Tentang Perubahan Atas Peraturan
Pemerintah Nomor 28 Tahun 2000 Tentang Usaha
Dan Peran Masyarakat Jasa Konstruksi
3. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 29
Tahun 2000 Tentang Penyelenggaraan Jasa
Konstruksi
4. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 30
Tahun 2000 Tentang Penyelenggaraan Pembinaan Jasa
Konstruksi
5. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No 4 Tahun 2011
tentang Pedoman Persyaratan Pemberian Izin Usaha
Jasa Konstruksi Nasional
6. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No 8 Tahun 2011
Tentang Pembagian Subklasifikasi dan Subkualifikasi
Usaha Jasa Konstruksi
7. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No 19 Tahun 2014
Tentang Perubahan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
No 8 Tahun 2011 Tentang Pembagian Subklasifikasi
dan Subkualifikasi Usaha Jasa Konstruksi
8. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Dan Perumahan
Rakyat Republik Indonesia Nomor 30/Prt/M/2016
Tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Pekerjaan
Umum Dan Perumahan Rakyat Nomor 03/Prt/M/2016
Tentang Petunjuk Teknis Pemberian Izin Usaha Jasa
Konstruksi Badan Usaha Jasa Konstruksi Penanaman
Modal Asing
9) Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat
Nomor 51/PRT/M/2015 tentang Tata Cara Pemilihan
Pengurus, Masa Bakti, Tugas Pokok dan Fungsi, serta
Mekanisme Kerja Lembaga Pengembangan Jasa Konstruksi.
10) Peraturan Lembaga Pengembangan Jasa Konstruksi
Nasional Nomor : 10 Tahun 2013 Tentang Registrasi Usaha
Jasa Pelaksana Konstruksi
11) Peraturan Lembaga Pengembangan Jasa Konstruksi
Nasional Nomor : 3 Tahun 2017 Tentang Sertifikasi dan
Registrasi Usaha Jasa Pelaksana Konstruksi
 Penundaan Inflasi
Sengketa
waktu hukum
BIAYA Bunga Bank
Modal Kerja

Peraturan Tenaga Terampil

Pemerintah
Pengawasan
Pengadaan
bahan & alat
WAKTU MUTU Mutu bahan &
alat
Jadwal

Perubahaan Perencanaan &

pekerjaan Spesifikasi Teknis
 ETIKA HUKUM JASA KONSTRUKSI

TEAM WORK YANG HARUS BEKERJA SECARA SERASI

DAN PROFESIONAL

PIMPRO

* BIAYA

* MUTU

* WAKTU
PERENCANA
PENGAWAS PELAKSANA
 DASAR HUKUM KONSTRUKSI
DASAR HUKUM YANG DIPAKAI DI INDONESIA ADALAH UU
RI NO.02/207 TENTANG JASA KONSTRUKSI

Hukum konstruksi di indonesia dipakai sejak indonesia

merdeka dari penjajahan belanda adalah av 1941 tentang
masalah pemborongan kerja sebagai dasar pembuatan bestek
en voorwarden/rencana kerja & syarat-syarat konstruksi.

Pembangunan prasarana dan sarana meningkat sejak thn

1970, banyak perkembangan mengenai peraturan yang
berkaitan dengan jasa konstruksi.

Pedoman pelaksanaan jasa konstruksi yang terakhir adalah

UU RI No.2/2017 sebelumnyaUU RI No.18/1999 tentang Jasa
Konstruksi ,
 USAHA JASA KONSTRUKSI

 Jenis, bentuk, dan bidang usaha

 Persyaratan usaha,
 keahlian,keterampilan
 Tanggung jawab profesional
 Pengembangan usaha
 JENIS USAHA BENTUK USAHA BIDANG USAHA
 JASA PERENCANAAN KONSRUKSI ORANG PERSEORANGAN  PEKERJAAN ARSITEKTUR
 JASA PELAKSANAA KONSTRUKSI (ASING/ NASIONAL)
JASA PENGAWASA KONSTRUKSI PEKERJAAN SIPIL
BADAN USAHA NASIONAL :
CATATAN : - BENTUK BADAN HUKUM PEKERJAAN MEKANIKAL
1.DALAM LAYANAN JASA PERENCANAN -TIDAK BERBENTUK BADAN
ATAU PENGAWASA MENCAKUP : HUKUM PEKERJAAN ELEKTRIKAL
- JASA MANAJEMEN PROYEK
- JASA MANAJEMEN KONST. BADAN USAHA ASING PEKERJAAN TATA LINGKUNGAN
- JASA PENILAIAN KUALITAS,
KUANTITAS & BIAYA PEK.
2. LAYANAN JASA MENCAKUP
PELAYANAN JASA PERENCANAAN,
PELAKSANAAN DAN PENGAWASAN
SECARA TERINTEGRASI

UUJK PASAL 4 (1) UUJK PASAL 5 (1) UUJK PASAL 6

BADAN USAHA JASA
KONSTRUKSI PERENCANA, BERTANGGUNG JAWAB ATAS
PELAKSANA & PENGAWAS HASIL PEKERJAANNYA
KONSTRUKSI :
ORANG PERSEORANGAN
PERENCANA & PENGAWAS
KONSTRUKSI

PRINSIP-PRINSIP KEAHLIAN
TENAGA AHLI & TENAGA SESUAI DENGAN KAIDAH
TERAMPIL KEILMUAN, KEPATUTAN,
DAN KEJUJURAN
INTELEKTUAL DALAM
MENJALANKAN PROFESINYA
SERTIFIKAT KEAHLIAN & DENGAN TETAP
KETERAMPILAN MENGUTAMAKAN
KEPENTINGAN UMUM

SISTEM PERTANGGUNGAN
 PENGEMBANGAN USAHA

DUKUNGAN

PENGEMBANGAN JENIS
PERLUASAN & IKLIM USAHA
USAHA
PENINGKATAN AKSES YANG KONDUSIF
PERTANGGUNGAN
TERHADAP SUMBER
DANA DAN
KEMUDAHAN
PERSYARATAN DALAM
MEMPEROLEHAN
PENDANAAN
DASAR HUKUM :
UU RI NO.18 TAHUN 1999 TENTANG JAKON
DAN PERATURAN PEMERINTAH

BERDASARKAN UU RI TAHUN No.18 Tahun 1999 :

1. IZIN USAHA JAKON (IUJK)
2. SERTIFIKAT BADAN USAHA (SBU) DITERBITKAN OLEH LPJK
3. SERTIFIKAT AHLI/TERAMPIL DITERBITKAN OLEH LPJK
4. UNTUK PEKERJAAN KHUSUS DITAMBAHKAN SERTIFIKAT
MANAJEMEN MUTU (ISO)
 METODE PEMILIHAN PENYEDIA JASA
KONSTRUKSI

 PPJ Pelaksanaan dapat dilakukan dengan

cara pelelangan umum, pelelangan
terbatas, pemilihan langsung dan
penunjukkan langsung.
 PPJ Perencanaan dan pengawasan dengan
seleksi umum, seleksi terbatas, seleksi
langsung dan penunjukkan langsung.
CARA PEMILIHAN PENYEDIA JASA
PROSEDUR PEMILIHAN PENYEDIA JASA
 PROSEDUR PEMILIHAN PENYEDIA JASA

 PIHAK YANG TERLIBAT

1. PEMILIK PROYEK
2. PERENCANA
3. PELAKSANA
4. KONTRAKTOR

 PENGIKATAN PARA PIHAK

 KONTRAK KERJA KONSTRUKSI
 KONTRAK
MAKSUD DAN TUJUAN :
Menyamakan pola pikir, pengertian dan
memberi pedoman sehingga memudahkan
bagi pengguna barang/jasa dan pengawas
untuk menyusun, memeriksa dan
melaksanakan kontrak sesuai dengan
perundang-undangan yang berlaku.
 UU No.18 Th 1999 TENTANG JASA
KONSTRUKSI
PASAL 1 AYAT 5 :
Kontrak kerja konstruksi adalah keseluruhan dokumen yang mengatur hubungan
hukum antara pengguna jasa dan penyedia jasa dalam penyelenggaraan konstruksi.
Isi kontrak konstruksi :
Kontrak kerja konstruksi sekurang-kurangnya memuat :
1. Identitas Para Pihak Yang Terlibat
2. Rumusan pekerjaan (kerja, nilai kerja dan batasan waktu pelaksanaan)
3. Masa petanggungan/pemeliharaan
4. Tenaga ahli (jumlah, kalasifikasi dan kualifikasi)
5. Hak dan kewajiban,Cara pembayaran & Sanksi (cedera janji)
6. Penyelesaian perselisihan,Pemutusan kontrak kontruksi
7. Keadaan memaksa (force majeur )
8. Kegagalan bangunan
9. Perlindungan pekerjaan
10. Aspek lingkungan
 KONSTRUKSI
1. Kontrak lumpsum (firm fixed price contract )
2. Kontrak harga satuan (firm fixed unit price contract)
3. Kontrak biaya tambah imbalan (cost plus fee contract )
4. Kontrak putar kunci (turnkey contract)

KONTRAK LUMPSUM

 Konrak Harga Borongan Atau Kontrak Harga Pasti Merupakan Jenis Kontrak
Yang Mengacu Kepada Harga Penawaran Yang Diajukan Oleh Penyedia Jasa
Yang Telah Ditunjuk Sebagai Pelaksana Pekerjaan
 Untuk jenis pekerjaan yang setiap item pekerjaan dan volume telah diketahui
dengan pasti serta spesifikasi teknis, gambar rencana yang disusun dalam
dokumen lelang jelas, pasti dan tetap.
 KONTRAK HARGA SATUAN
 KONTRAK YANG BERPEDOMAN ATAS HARGA SATUAN ITEM PEKERJAAN
YANG DITAWARKAN OLEH PENGGUNA BARANG/JASA.
 HARGA SATUAN PASTI DAN TETAP SELAMA MASA PELAKSANAAN
KONTRAK
 UNTUK JENIS PEKERJAAN YANG VOLUME PEKERJAANNYA TIDAK DAPAT
DIKETAHUI DENGAN PASTI ATAU SIFATNYA MENDESAK DAN TIDAK
DAPAT DITUNDA
 REALISASI PEMBAYARAN TERGANTUNG HASIL VOLUME PEKERJAAN
AKTUAL DALAM SATU BULAN
 MEMUNGKINKAN ADANYA PEKERJAAN TAMBAH ATAU KURANG
(SEPANJANG KEDUA BELAH PIHAK MENYETUJUI)

KONTRAK BIAYA TAMBAHAN IMBALAN

 SUATU JENIS KONTRAK YANG PEMBAYARANNYA MENGACU KEPADA
TAGIHAN TOTAL BIAYA YANG TELAH DIKELUARKAN OLEH PENYEDIA
BARANG/JASA DALAM MELAKSANAKAN KONTRAK DITAMBAH DENGAN
IMBALAN UANG (FEE)
 PEMBAYARAN IMBALAN DAPAT DILAKUKAN DENGAN CARA JUMLAH
TETAP (FIXED COST) ATAU BERDASARKAN PRESENTASE (PRECENTAGE
FEE )
 BELUM DAPAT DIBERLAKUKAN DI INDONESIA
 KONTRAK PUTAR KUNCI
 Sistem kontrak yang mengacu pada produk/kinerja yang dihasilkan harus
dapat berfungsi sesuai dengan kriteria yang ditetapkan dalam dokumen
lelang dengan harga kontrak yang pasti dan tetap selama pelaksanaan
kontrak.
 Spesifikasi Teknis/Gambar Rencana Kerja Tidak Bersifat Rinci Dan
Lengkap Karena Adanya Negosiasi Teknis.
TIPE KONTRAK YANG BERKEMBANG DI INDONESIA
1. Tipe kontrak turnkey
2. Tipe bot (build operate transfer )
Pihak kontraktor menyerahkan bangunan setelah masa transfer,
20 tahun masa konsesi untuk mengoperasikan proyek.
3. Tipe boo (build operate own )
Setelah pembangunan proyek, kepemilikan beralih kepada pihak kontraktor dan
masa operasi pihak kontraktor wajib membayar semacam sewa kepada pemilik.
4. Tipe boot (build own operate transfer )
Pihak kontraktor membangun, mengoperasikan dan memungut hasil sebagai
imbalan jasanya, kedudukan pihak kontraktor sebagai operator dan Kepemilikan
MASALAH DALAM KONTRAK KONSTRUKSI
Pada prinsipnya pimpro memiliki tanggungjawab terhadap proses
pelaksanaan proyek sesuai dengan 4 tepat :
1.Mutu
2.Tuju
3.Waktu
4.Laku

MASALAH DALAM PROSES PELAKSANAAN KONSTRUKSI

Tidak Tepat Mutu, Tuju, Laku

Dan Waktu

Kontraktor Dinilai Tidak Mampu Lagi

Untuk Menyelesaikan Tugas Dan Tanggung
Jawabnya
LANGKAH-LANGKAH DALAM PENYELESAIAN
MASALAH :
1)PENGHENTIAN KONTRAK
2)PEMUTUSAN KONTRAK (TERMINATION)
3)PENGAMANAN TERHADAP KONTRAK
KATEGORI KRITIS
4)KESEPAKATAN TIGA PIHAK (THREE PARTIES
AGREEMENT/TPA)
PENYEBAB DIHENTIKANNYA KONTRAK :
1)TIMBULNYA PERANG
2)PEMBERONTAKAN,PERANG SAUDARA, SEJAUH
KEJADIAN-KEJADIAN TERSEBUT BERKAITAN
DENGAN RI
3)KERIBUTAN, KEKACAUAN DAN HURU HARA
4)BENCANA ALAM
5)DENGAN DIHENTIKANNYA KONTRAK, PEMILIK
DIWAJIBKAN MEMBAYAR KEPADA KONTRAKTOR
BIAYA DAN ONGKOS YANG DIATUR DALAM
SYARAT-SYARAT UMUM DAN KHUSUS KONTRAK
CIDERA JANJI (TIDAK
MEMENUHI KEWAJIBAN DAN
TANGGUNG JAWABNYA)

PENILAIAN KONDISI
KONTRAK KRITIS,
TERLAMBAT ATAU WAJAR
 Rapat pembuktian dengan memberikan uji coba
terhadap kemampuan kontrakor disebut show
cause meeting (scm) atau rapat pembuktian.
 Apabila sampai scm tingkat direktorat jenderal
ternyata kontraktor gagal untuk menunjukkan
kemampuan kerjanya maka langkah pengamanan
dan penyelamatan proyek adalah pemutusan
kontrak.
Melibatkan kontraktor lain sebagai penerus pelaksanaan
pekerjaan dengan ketentuan :
1.Kontraktor pertama masih bertanggung jawab
2.Kontraktor penerus mampu menyelesaikan sisa
pekerjaan
3.Tetap menggunakan harga satuan kontraktor pertama
4.Diatur Dalam Adendum Kontrak Yang Ditanda Tangani
Tiga Pihak (Pimpro, Kontraktor Pertama Dan Kontraktor
Pengganti)
1. Jaminan pelaksanaan dicairkan/ditarik untuk pihak
pemberi kerja
2. Sisa jaminan uang muka dicairkan sekaligus atau sebagai
gantinya sisa uang muka harus dilunasi sekaligus kepada
pemberi kerja
3. Aturan pengenaan denda :
• Sanksi pada butir 2 dan pengenaan daftar hitam ( tidak
diundang lelang/tidak diberikan pekerjaan) untuk jangka
waktu tertentu
• Ketentuan-ketentuan sanksi dituangkan secara jelas
dalam kontrak
Pre construction meeting (rapat pra
pelaksanaan) merupakan rapat yang dilakukan
sebelum pelaksanaan proyek, yang dihadiri :
1.Pimpro & staf
2.Kontraktor & staf
3.Konsultan pengawas
4.Wakil masyarakat setempat
5.Instansi terkait
FUNGSI DARI PCM ADALAH :
1)Tahapan awal pengendalian proyek
terhadap pelaksanaan dilapangan.
2)Kerangka kerja dan rencana pekerjaan
selanjutnya
3)Dapat mengantisipasi kemungkinan kendala
yang akan dihadapi di lapangan, sehingga
tercapai kelancaran pelaksanaan
  Organisasi kerja
Tatacara pengaturan pelaksanaan pekerjaan
Review dan penyempurnaan schedule kerja yang
harus sesuai dengan target, volume, waktu dan mutu
Jadwal Pengadaan Bahan Dan Penggunaan Peralatan
Serta Personil (Mobilisasi)
 Menyusun Rencana Dan Pelaksanaan Pemeriksaan
Lapangan (Mutual Chek) Dan Review Terhadap
Simplified Design (Pembuatan Gambar Untuk
Pelaksanaan/ Shop Drawing)
 Menentukan lokasi quarry, estimasi kuantitas bahan,
dan rencana pemeriksaan mutu bahan yang akan
dipakai
 Pendekatan kepada masyarakat dan pemda setempat
sehubungan dengan kegiatan proyek / rencana kerja
Pembuatan Program Kerja Akan Mempermudah
Penyusunan Keperluan Sumber Daya
Misal :
 Salah satu faktor yang menentukan harga
material adalah jarak antara sumber
pengambilan material dengan lokasi material

JARAK

SUMBER LOKASI
Penyusunan schedule dapat dilakukan
pada setiap hari, minggu & setiap bulan,
tergantung dari ukuran, kompleksitas dan
karateristik proyek
BERDASARKAN UU RI TENTANG JAKON NO. 18 TAHUN 1999
MASYARAKAT BERHAK :
1)MELAKUKAN PENGAWASAN UNTUK MEWUJUDKAN TERTIB
PELAKSANAAN JASA KONSTRUKSI
2)MEMPEROLEH PENGGANTIAN YANG LAYAK ATAS KERUGIAN
YANG DIALAMI SECARA LANGSUNG SEBAGAI AKIBAT
PENYELENGGARAAN PEKERJAAN KONSTRUKSI
MASYARAKAT BERKEWAJIBAN :
1)MENJAGA KETERTIBAN DAN MEMENUHI KETENTUAN YANG
BERLAKU DIBIDANG PELAKSANAAN KONSTRUKSI
2)TURUT MENCEGAH TERJADINYA PEKERJAAN KONSTRUKSI
YANG MEMBAHAYAKAN KEPENTINGAN UMUM
Kata “klaim” atau “claim” dalam bahasa inggris,
berasal dari bahasa latin “clamare” atau “clamo” yang
berarti berteriak.
Pengertian klaim barat vs indonesia :
Dunia barat :
Hampir semua batasan dari kepustakaan barat
menyatakan bahwa klaim adalah suatu permintaan
(demand)
Indonesia :
Hampir semua batasan dari kepustakaan indonesia
menyatakan bahwa klaim adalah suatu tuntutan,
sehingga klaim menjadi sesuatu yang kurang disukai
(tabu).
Klaim Konstruksi : Klaim Yang Timbul
Dari Atau Sehubungan Dengan
Pelaksanaan Suatu Pekerjaan Jasa
Konstruksi Antara Pengguna Jasa Dan
Penyedia Jasa Atau Antara Penyedia Jasa
Utama Dengan Sub-penyedia Jasa Atau
Pemasok Material Atau Antara Pihak Luar
Dan Pengguna/Penyedia Jasa Yang
Biasanya Mengenai Permintaan
Tambahan Waktu, Biaya Atau
Kompensasi Lain
 VARIATION
LIABILITY
& DELAY

DAMAGE

CONSTRUCTION
CLAIM
Sebab-sebab umum :
1)Komunikasi antara pengguna jasa dan
penyedia jasa buruk
2)Administrasi kontrak kurang cukup
3)Sasaran waktu tidak terkendali
4)Kejadian eksternal yang tidak dikehendaki
5)Kontrak yang memiliki perbedaan penafsiran
Sebab-sebab dari pengguna jasa :
1)Informasi tender yang tidak
lengkap mengenai desain, bahan
dan spesifikasi
2)Penyelidikan site kurang
sempurna
3)Alokasi resiko tidak jelas
4)Keterlambatan pembayaran
5)Larangan metode kerja tertentu
Sebab-sebab dari penyedia jasa :
1. Pekerjaan yang cacat/mutu pekerjaan buruk
2. Keterlambatan penyelesaian
3. Klaim tandingan/perlawanan klaim
4. Pekerjaan tidak sesuai spesifikasi
5. Bahan yang dipakai tidak memenuhi syarat
UNSUR-UNSUR KLAIM
UNSUR-UNSUR KLAIM ANTARA LAIN :
1. TAMBAHAN UPAH, MATERIAL, PERALATAN,ADMINISTRASI, DAN
WAKTU
2. PENGULANGAN PEKERJAAN (BONGKAR/PASANG)
3. PENURUNAN PRESTASI KERJA
4. PENGARUH IKLIM
5. SALAH PENEMPATAN PERALATAN
6. PENUMPUKAN BAHAN
7. TIDAK EFISIENSI JENIS PEKERJAAN
Jenis Klaim Terbagi Atas :
1. Klaim Tambahan Biaya Dan Waktu
2. Klaim Biaya Tak Langsung (Overhead)
3. Klaim Tambahan Waktu (Tanpa Tambahan Biaya)
4. Klaim kompensasi lain
KEMAMPUAN MEMBAYAR KLAIM
DALAM UU NO. 18/1999 TENTANG JASA KONTRUKSI
PASAL 15 AYAT 2 :
PENGGUNA JASA HARUS MEMILIKI KEMAMPUAN
MEMBAYAR BIAYA PEKERJAAN KONSTRUKSI YANG
DIDUKUNG DENGAN DOKUMEN PEMBUKTIAN DARI
LEMBAGA PERBANKAN DAN/ATAU LEMBAGA
KEUANGAN BUKAN BANK
 BERDASARKAN PPRI PASAL 31 NO.29 TAHUN
2000:
Kegagalan pekerjaan konstruksi adalah
keadaan hasil pekerjaan konstruksi yang tidak sesuai
dengan spesifikasi pekerjaan sebagaimana
Disepakati dalam kontrak kerja konstruksi baik
sebagian maupun keseluruhan sebagai akibat
kesalahan pengguna jasa atau penyedia jasa.
 PENGGUNA JASA PENYEDIA JASA

BERTANGGUNG
BERTANGGUNG JAWAB SEJAK
JAWAB (DALAM PENYERAHAN
PENGELOLAAN) AKHIR PALING
LAMA 10 TAHUN

DITETAPKAN
OLEH PENILAI
KEGAGALAN
AHLI BANGUNAN
Pasal 34 PP RI no.29/2000 :
Kegagalan bangunan merupakan keadaan
bangunan yang tidak berfungsi, baik secara
keseluruhan maupun sebagian dari Segi
teknis, manfaat, keselamatan dan kesehatan
kerja, dan atau keselamatan umum sebagai
akibat kesalahan penyedia jasa dan atau
pengguna jasa setelah penyerahan akhir
pekerjaan konstruksi
Jangka waktu pertanggung jawaban atas kegagalan
bangunan sesuai pasal 34 PP RI 29/2000 :
1.Ditentukan sesuai dengan umur konstruksi yang
direncanakan maksimal 10 tahun, sejak penyerahan
akhir pekerjaan konstruksi
2.Penetapan umur konstruksi yang direncanakan
harus jelas dan tegas dinyatakan dalam dokumen
perencanaan, serta disepakati dalam kontrak
konstruksi
3.Jangka waktu pertanggung jawaban atas kegagalan
bangunan harus dinyatakan dengan tegas dalam
kontrak kerja konstruksi.
Penilai ahli harus memiliki sertifikasi keahlian dan terdaftar
pada lembaga, sesuai PP RI pasal 36 no 29/2000 :
1)Kegagalan Bangunan Dinilai Dan Ditetapkan Oleh Satu
Atau Lebih Penilai Ahli Yang Profesional Dan Kompoten
Dalam Bidangnya Dan Bersifat Independen Dan Mampu
Memberikan Penilaian Secara Obyektif, Yang Harus
Dibentuk Paling Lambat 1 Bulan Sejak Diterimanya Laporan
Mengenai Terjadinya Kegagalan Bangunan
2)Penilai dipilih dan disepakati bersama oleh penyedia jasa
dan pengguna jasa
3)Pemerintah berwewenang untuk mengambil tindakan
tertentu apabila kegagalan menimbulkan gangguan pada
keselamatan umum termasuk dalam memberikan pendapat
dalam penunjukkan.
 Menetapkan sebab-sebab terjadinya kegagalan bangunan
 Menetapkan tidak berfungsinya sebagian atau
keseluruhan bangunan
 Menetapkan pihak yang bertanggung jawab atas
kegagalan bangunan serta tingkat dan kesalahan yang
dilakukan
 Menetapkan besarnya kerugian, serta usulan besarnya
ganti rugi yang harus dibayar oleh pihak-pihak yang
melakukan kesalahan
 Menetapkan jangka waktu pembayaran kerugian
 Pelaksanaan ganti rugi dalam hal kegagalan konstruksi
dapat dilakukan dengan mekanisme pertanggungan pihak
ketiga atau asuransi, dengan ketentuan :
1. Persyaratan dan jangka waktu ditetapkan atas dasar
kesepakatan
2. Premi dibayar oleh masing-masing pihak, dan biaya premi
yang menjadi tanggungan penyedia jasa menjadi bagian
unsur biaya pekerjaan konstruksi.
 Dalam hal pengguna jasa tidak bersedia memasukkan
premi maka resiko kegagalan bangunan menjadi tanggung
jawab pengguna jasa
Proses klaim terjadi sebagai akibat perubahan yang
diperintahkan atau diminta. Proses terjadinya klaim :
1)Perubahan pekerjaan
2)Pemberitahuan
3)Permintaan perubahan
4)Penerbitan perintah perubahan
5)Klaim
6)Arbitrase / pengadilan
7)Amandemen kontrak
1. Formal changes
Pengarahan kepada kontraktor untuk
melakukan suatu perubahan.
2. Construction changes
perubahan konstruksi untuk perbaikan
3. Cardinal changes
perubahan kontrak, dapat merubah karakter
dari pekerjaan
4. Design related changes
perubahan design melalui review
5. Termination
penghentian atau pengurangan bagian
pekerjaan tertentu
6. Payment changes
perubahan angsuran biaya
7. Coordination changes
Perubahan tanggung jawab koordinasi
8. Owner supply
perubahan tanggung jawab owner
9. Higher standart changes
Perubahan Keinginan Mendapatkan Standart Produk Yang
Lebih Tinggi
10. Delay
Perubahan Yang Mempengaruhi Keterlambatan Pekerjaan
11. Acceleration
Percepatan untuk mengejar keterlambatan
12. Kualitas material
Perubahan terhadap kualitas material yang lebih baik.
1. Administrasi kontrak
2. Manajer kontrak / administrator kontrak
(analisis, mencatat & penyelesaian)
3. Evaluasi ( wawancara & mempelajari dokumen)
4. Bahan-bahan evaluasi (dokumen kontrak,
perubahan pekerjaan, ringkasan pekerjaan,
risalah rapat, jadual pelaksanaan, foto dan
laporan)
5. Analisis
6. Perintah perubahan
7. Penyelesaian sengketa
Analisis klaim :
1.Analisis secara faktual (apa yang
sesungguhnya terjadi)
2.Analisis secara hukum atau berdasarkan
kontrak
3.Analisis biaya (berupa biaya tambahan uang
atau waktu harus diberikan kepada penyedia
jasa)
JENIS-JENIS KLAIM
Jenis klaim terbagi atas :
1.Klaim tambahan biaya dan waktu
2.Klaim biaya tak langsung (overhead)
3.Klaim tambahan waktu (tanpa tambahan biaya)
4.Klaim kompensasi lain
Dalam uu no. 18/1999 tentang jasa kontruksi
pasal 15 ayat 2 :
Pengguna jasa harus memiliki kemampuan
membayar biaya pekerjaan konstruksi yang
didukung dengan dokumen pembuktian dari
lembaga perbankan dan/atau lembaga keuangan
bukan bank.
RESIKO PROYEK
Dalam teori hukum dikenal suatu ajaran yang disebut
dengan resicoleer (ajaran tentang resiko)
Resicoleer adalah suatu ajaran, seseorang berkewajiban
untuk memikul kerugian, jika ada suatu kejadian diluar
kesalahan salah satu pihak yang menimpa benda yang
menjadi objek perjanjian.
Perubahan dalam bahasa inggris disebut “changes” dan
perintah perubahan disebut “changes order” atau variation.
Perubahan dapat berupa :
-Lingkup pekerjaan
-Spesifikasi teknik
-Jenis material
-Metode kerja
-Percepatan pelaksanaan, dll
Arbitrase telah dikenal di indonesia sejak abad xix (1848)
dengan diberlakukannya kitab undang-undang hukum acara
perdata (reglement op de rechtsvordering atau dikenal R.V
PENGERTIAN ARBITRASE
 Menurut Rv, Arbitrase Adalah Suatu Bentuk Peradilan Di
Luar Badan Peradilan Resmi Yang Dibentuk Dan
Diselenggarakan Berdasarkan Bentuk Sukarela Dan Itikat
Baik Dari Para Pihak Yang Berselisih Atau Yang
Bersengketa tersebut diselesaikan oleh hakim (para ahli)
yang mereka tunjuk sendiri dengan ketentuan bahwa
putusan yang diambil oleh hakim atau para hakim
tersebut merupakan putusan pada tingkat terakhir dan
mengikat para pihak.
 Hakim-hakim menurut rv dinamakan wasit atau dikenal
sebagai arbiter
Ada 2 jenis arbitrase :
1.Arbitrase AD HOC
Dibentuk Khusus Untuk Memutus/Menyelesaikan
Sengketa/Perselisihan, Sering Juga Disebut
Arbitrase Sukarela Dan Bersifat Sementara
2.Arbitrase institusional (kelembagaan)
Suatu institusi arbitrase yang bersifat permanen,
terlepas ada tidaknya sengketa, lengkap dengan
arbiter-arbiter, kepengurusan tempat sidang yang
permanen dan prosedur yang baku.
Lembaga-lembaga yang menyediakan jasa arbitrase :
1. Arbitrase nasional
Keberadaannya dan daerah kewenangan meliputi wilayah
suatu negara tertentu :
a.Indonesia : -Badan arbitrase nasional indonesia (bani)
-Badan arbitrase muamalat indonesia (bamui)
B. Belanda : Nederland arbitrase institute
C. Inggris : the british institute of arbitration
2. Arbitrase international
Daerah kewenangannya meliputi seluruh dunia
a.Court of arbitration of international chamber of commerce
(icc)
b.The international center for settlement of investment
disputes (icsid)
c.United nations commision on international trade law
(uncitral) diterbitkan oleh pbb tahun 1976
 ARBITRASE PENGADILAN
BEBAS & OTONOM MENENTUKAN MUTLAK TERIKAT PADA HUKUM
RULES & INSTITUSI ARBITRASE ACARA YANG BERLAKU
MENGHINDARI KETIDAKPASTIAN YANG BERLAKU MUTLAK ADALAH
AKIBAT PERBEDAAN SISTEM SISTEM HUKUM DARI NEGARA
HUKUM DENGAN NEGARA TEMPAT SENGKETA DIPERIKSA
TEMPAT SENGKETA DIPERIKSA,
MAUPUN KEMUNGKINAN ADANYA
KEPUTUSAN HAKIM YANG UNFAIR
DENGAN MAKSUD APAPUN

KELELUASAN MEMILIH ARBITER MAJELIS HAKIM PENGADILAN

PROFESIONAL, PAKAR DALAM DITENTUKAN OLEH
BIDANG YANG MENJADI OBJEK ADMINISTRASI PENGADILAN
SENGKETA, DAN INDEPENDEN
DALAM MEMERIKSA SENGKETA
 BERHASIL
KASUS KUASA HUKUM PENYELE
NEGOSIASI
SENGKETA SAIAN
BERHASIL
PENYELESAIAN SOMASI
GAGAL GAGAL

ARBITRASE

ARBITRASE INSTITUTIONAL
AD HOC (BANI)

PROSES
PERSIDANGAN
PN.DOMISILI
KEPUTUSAN TERMOHON
(30 HARI)
BERHASIL GAGAL EKSEKUSI
PELAKSANAAN
SUKARELA PENGADILAN
 Pelaksanaan ganti rugi dalam hal kegagalan
konstruksi dapat dilakukan dengan mekanisme
pertanggungan pihak ketiga atau asuransi, dengan
ketentuan :
1. Persyaratan dan jangka waktu ditetapkan atas dasar
kesepakatan
2. Premi dibayar oleh masing-masing pihak, dan biaya
premi yang menjadi tanggungan penyedia jasa
menjadi bagian unsur biaya pekerjaan konstruksi.
 Dalam hal pengguna jasa tidak bersedia memasukkan
premi maka resiko kegagalan bangunan menjadi
tanggung jawab pengguna jasa
Pengaruh tuntutan globalisasi dan
otonomi daerah :
1.Meningkatnya ukuran proyek
(volume & nilai kontrak)
2.Meningkatnya kompleksitas proyek
(metode & teknologi)
3.Kompetisi yang makin tinggi
 CONSTRUC TEKNOLOGI
TIBILITY

SOSIAL KEUANGAN
RESIKO
PROYEK

DESIGN POLITIK

TENAGA
KERJA
 Berdasarkan pp 28/2000 pasal 10 (1) tentang
usaha dan peran serta masyarakat jasa konstruksi,
kriteria resiko :
1.Resiko kecil : pekerjaan konstruksi yang
pelaksanaannya tidak membahayakan keselamatan
umum dan harta benda.
2.Resiko sedang : pekerjaan konstruksi yang
pelaksanaannya beresiko membahayakan keselamatan
umum dan harta benda
3.Resiko tingi : pekerjaan konstruksi yang
pelaksanaannya beresiko sangat membahayakan
keselamatan umum dan harta benda.
Berdasarkan pp 29/2000 pasal 6 :
 Proyek dengan resiko kecil, teknologi
sederhana & biaya kecil : penunjukkan
langsung
 Proyek dengan resiko sedang, teknologi
sederhana sampai madya & biaya kecil sampai
sedang : pemilihan langsung
 Proyek dengan resiko tinggi, teknologi tinggi &
biaya besar : pelelangan terbatas
Berdasarkan penjelasana uu ri no.18/1999 pasal 13 :
Untuk mengatasi resiko dan tanggung jawab hukum
kepada pihak lain dapat ditempuh melalui
pertanggungan dengan mitra usaha antara lain :
1.Jaminan Penawaran
2.Jaminan Pelaksanaan
3.Jaminan Uang Muka
4.Jaminan Sosial Tenaga Kerja
5.Construction All Risk Insurance
6.Profesional Liability Insurance
Disamping Itu Jasa Konstruksi Memerlukan dukungan
sumber informasi mengenai ketersediaan peralatan,
bahan dan komponen bangunan
 Teknologi sederhana
Pekerjaan konstruksi yang menggunakan alat kerja
sederhana dan tidak memerlukan tenaga ahli
Teknologi madya
Pekerjaan konstruksi yang menggunakan sedikit
peralatan berat dan memerlukan sedikit tenaga ahli
Teknologi tinggi
Pekerjaan Konstruksi Yang Menggunakan Banyak
Peralatan Berat Dan Memerlukan Tenaga Ahli Dan
Tenaga Terampil
 RESIKO >>
KONTRAKTOR ASURANSI
GANTI RUGI
MAX 100 %

RESIKO
RESIKO
TERBATAS
OWNER BOND
GANTI RUGI
TERBATAS
Pada tanggal 12 agustus 1999
telah diundangkan dan
diberlakukan :
Uu ri no.30 thn 1999 tentang
arbritrase dan alternatif
penyelesaian sengketa
Pada bab i pasal 1, point 10 disebutkan :
Alternatif penyelesaian sengketa adalah lembaga
penyelesaian sengketa atau beda pendapat melalui
prosedur yang disepakati para pihak, yakni
penyelesaian di luar pengadilan dengan cara :

KONSULTASI
NEGOSIASI
MEDIASI
KONSILIASI ATAU
PENILAIAN AHLI
Konsultasi merupakan suatu tindakan yang bersifat
“personal” antara suatu pihak tertentu, yang disebut
“klien” dengan pihak lain yang merupakan pihak
“konsultan” yang memberikan pendapat (hukum)
kepada klien tersebut.
NEGOSIASI
Negosiasi Merupakan Salah Satu Lembaga Alternatif
Penyelesaian Sengketa Yang Dilaksanakan Diluar
Pengadilan, Sedangkan perdamaian dapat dilakukan
baik sebelum proses persidangan pengadilan
dilakukan, maupun setelah sidang peradilan
dilaksanakan, baik didalam maupun diluar sidang
pengadilan.
1. KOMPETITIF
2. KOOPERATIF
3. LUNAK DAN KERAS
4. INTEREST BEST
Negosiasi Bersifat Alot Dan Bersaing, Ciri Negosiasi :
1.Mengajukan permintaan awal yang tinggi diawal
negosiasi
2.Menjaga tuntutan agar tetap tinggi sepanjang proses
negosiasi dilangsungkan
3.Menggunakan cara-cara yang berlebihan dan
melemparkan tuduhan-tuduhan dengan tujuan
menciptakan ketegangan dan tekanan terhadap pihak
lain
TEKNIK NEGOSIASI KOOPERATIF
Menganggap pihak negosiator lawan bukan sebagai
musuh, melainkan sebagai mitra kerja untuk mencari
penyelesaian sengketa yang adil berdasarkan analisis yang
obyektif dan atas fakta hukum yang jelas
 SOFT (LUNAK) HARD (KERAS)
NEGOSIATOR ADALAH TEMAN NEGOSIATOR DIPANDANG SEBAGAI
LAWAN

TUJUAN PERUNDINGAN ADALAH TUJUAN UNTUK MENANG

KESEPAKATAN

MEMPERCAYAI PERUNDING LAWAN KERAS TERHADAP ORANG MAUPUN

MASALAH

MENGEMUKAKAN TAWARAN MEMBUAT ANCAMAN

MENGALAH UNTUK KESEPAKATAN MENUNTUT PEROLEHAN SEPIHAK
MENCEGAH UNTUK BERLOMBA SEDAPAT MUNGKIN MEMENANGKAN
KEHENDAK KEINGINAN

MENERIMA UNTUK DITEKAN MENERAPKAN TEKANAN

Teknik negosiasi interest based merupakan jalan
tengah pada teknik keras dan lunak, teknik
negosiasi berdasarkan pada komponen :

1.People (orang)
2.Interest (kepentingan)
3.Option / solusi
4.Criteria
 Memberikan tenggang waktu
penyelesaian paling lama 14 hari
 Penyelesaian sengketa tersebut
harus dilakukan dalam bentuk
“pertemuan langsung” oleh dan
antara para pihak yang
bersengketa
Mediasi adalah sebuah proses
penyelesaian sengketa
berdasarkan perundingan.

UU RI no.30/1999 pasal 6 ayat (3)

;
Sengketa atau beda pendapat
diselesaikan melalui bantuan
seorang atau lebih penasehat ahli
maupun melalui seorang
mediator
Penyelenggara pertemuan
Pemimpin diskusi netral
Pemelihara atau penjaga aturan agar
perundingan berlangsung baik
Pengendali emosi para pihak
Pendorong pihak yang kurang mampu agar
mengemukakan pandangannya
pandan
 Konsiliasi berasal dari kata “conciliation”
(bahasa inggris) berarti “perdamaian”
 Konsiliasi adalah suatu tindakan atau proses
untuk mencapai perdamaian di luar
pengadilan.
 Konsiliasi adalah upaya penyelesaian
sengketa dengan cara mempertemukan
keinginan para pihak dengan
menyerahkannya kepada suatu komisi yang
bertindak sebagai konsiliator
 Somasi adalah teguran dari pihak pengguna jasa
kepada penyedia jasa atau sebaliknya, agar dapat
memenuhi prestasi sesuai dengan isi perjanjian yang telah
disepakati antar keduanya.
SEBAB TERJADINYA SOMASI
1.Penyedia jasa melaksanakan prestasi yang keliru
2.Penyedia jasa tidak memenuhi prestasi pada hari yang telah
dijanjikan
3.Prestasi yang dilaksanakan oleh penyedia tidak lagi berguna bagi
pengguna jasa setelah lewat waktu yang ditentukan
Terdapat 5 jenis peristiwa :
1.Penyadia jasa menolak pemenuhan
prestasi
2.Penyedia jasa mengakui
kelalaiannya
3.Pemenuhan prestasi tidak mungkin
dilakukan
4.Pemenuhan pretasi tidak berlaku
lagi
5.Penyedia jasa melakukan prestasi
tidak sebagaimana mestinya
 Wanprestasi adalah tidak memenuhi atau
lalai melaksanakan kewajiban
sebagaimana yang ditentukan dalam
perjanjian yang dibuat antara pengguna
jasa dan penyedia jasa
 Dalam restatement of the law of contracts
(amerika serikat), wanprestasi (breach of
contracts) dibedakan atas 2 macam :
1. Total breachts
2. Partial breachts
1. Perikatan tetap ada
2. Penyedia jasa atau pengguna
jasa harus membayar ganti rugi
3. Beban resiko beralih untuk
kerugian penyedia jasa, jika
masalah muncul setelah
penyedia jasa wanprestas
Pengguna / penyedia jasa dapat
menuntut wanprestasi sebagai
berikut :
1.Meminta pemenuhan prestasi
2.Menuntut prestasi disertai
ganti rugi
3.Menuntut dan meminta ganti
rugi
4.Menuntut pembatalan
perjanjian
5.Menuntut pembatalan disertai
ganti rugi
 BIAYA
COSTS

GANTI RUGI
COMPENSATION

PEMBATALAN PERJANJIAN
RESCISSION
 Berdasarkan Uu Ri No.18/ 1999 Bab Vi Disebutkan ;
Pasal 26 (1)
Jika Terjadi Kegagalan Bangunan Yang Disebabkan Kesalahan
Perencana Atau Pengawas Konstruksi, Dan hal tersebut terbukti
menimbulkan kerugian bagi pihak lain, maka perencana atau pengawas
konstruksi wajib bertanggung jawab sesuai dengan bidang profesi dan
dikenakan ganti rugi

Pasal 26 (2)
Jika Terjadi Kegagalan Bangunan Yang Disebabkan Kesalahan
Pelaksana Konstruksi Dan Hal Tersebut Terbukti Menimbulkan kerugian
bagi pihak lain, maka pelaksana konstruksi wajib bertanggung jawab
sesuai dengan bidang usaha dan dikenakan ganti rugi

Pasal 27
Jika Terjadi Kegagalan Bangunan Yang Disebabkan Kesalahan
Pengguna Jasa Dalam Pengelolaan Bangunan Dan Hal tersebut
menimbulkan kerugian bagi pihak lain, maka pengguna jasa wajib
bertanggung jawab dan dikenai ganti rugi
Ganti rugi yang dapat
dituntut :

1.Kerugian yang diderita dari

masing-masing pihak
2.Keuntungan yang akan
diperoleh
 Suatu keadaan yang terjadi diluar
kekuasaan para pihak, sehingga untuk
melaksanakan kewajibannya sesuai
kontrak menjadi tidak terpenuhi
1. Timbulnya perang,
pemberontakan,perang
saudar, dll
2. Kekacauan dan huru hara
3. Bencana alam : gempa, badai,
gunung meletus dll
4. Atau keadaan yang ditetapkan
dalam kontrak, misal; wabah
penyakit, kebakaran dll
ACT OF GOD (KEHENDAK ALLAH)
SUATU KEADAAN ATAS KEHENDAK ALLAH,
SEPERTI ; BANJIR, TANAH LONGSOR, GUNUNG
MELETUS, HALILINTAR, GEMPA, TSUNAMI DLL
TINDAKAN PEMERINTAH ATAU PIHAK LAIN,
MISALNYA; KEBIJAKAN MONETER,
PEPERANGAN, PEMBERONTAKAN, HURU HARA,
PEMOGOKKAN DLL
Keadaan Memaksa Dibagi Menjadi 2 Jenis :
1.Keadaan Memaksa Absolut
Suatu Keadaan Yang Samasekali Tidak Dapat
Memenuhi Prestasinya (Gempa, Banjir Bandang
Dll)
2.Keadaan Memaksa Relatif
Suatu keadaan yang masih memungkinkan
untuk melaksanakan prestasinya, dengan
resiko tertimpa bahaya kerugian yang sangat
besar
Ada tiga akibat keadaan memaksa :
1.Penyedia jasa tidak perlu membayar ganti
rugi
2.Beban resiko tidak berubah
3.Pengguna jasa tidak berhak atas
pemenuhan prestasi
Ketika mendesain sebuah konstruksi
bangunan, seorang engineer teknik sipil pasti
membayangkan yang buruk-buruk ; topan
badai, hujan salju, air bah, gempa, dsb
 Bangunan yang didesain dengan asumsi tidak
akan terjadi bahaya apa pun terhadapnya
adalah bangunan yang sangat buruk.
Karena bencana alam tak dapat diramal, maka
digunakanlah asumsi.
Bangunan pun dikonstruksi dengan persiapan
yang dianggap cukup untuk menghadapi
bahaya yang diasumsikan itu.
Jelaslah bahwa logika ilmiah menghendaki
kita untuk mempersiapkan diri menghadapi
bencana sebelum benar-benar terjadi.
Kata orang : hope for the best, but prepare
for the worst.