KONTRAK JASA KONSTRUKSI

Mewujudkan informasi menjadi realisasi proyek ( kontrak Jasa konstruksi ) dapat ditempuh
dengan berbagai cara, antara lain :

1. Mengikuti proses prakualifikasi dan proses tender sesuai yang ditetapkan, terutama pada
proyek-proyek pemerintah
2. Pada proyek swasta sangat dimungkinkan kontraktor bergabung dengan konsultan
perencana untuk memberi masukan-masukan yang berkaitan dengan kemudahan
pelaksanaan, sehingga perencanaan yang dibuat sudah disesuaikan dengan tahapan
pelaksanaan.
Dari usaha ini kemungkinan kontraktor mendapatkan prioritas untuk diundang dengan
tahap tender
3. Apabila data yang dapat dipelajari sudah cukup maka kontraktor bisa menawarkan
kepada pemilik untuk melakukan presentasi teknis maupun skema pembiayaan. Ini sangat
membantu pemilik dalam membuat keputusan.

KONTRAK JASA KONSTRUKSI

Tender pelaksanaan suatu bangunan adalah salah satu sistem pengadaan bahan/jasa (usaha
pemborongan jasa konstruksi disebut pelelangan).
Dalam bidang jasa konstruksi, tender pelaksanaan dilakukan oleh pemberi tugas / pemilik proyek
dengan mengundang beberapa perusahaan kontraktor untuk mendapatkan satu pemenang yang
mampu melaksanakan pekerjaan sesuai persyaratan yang ditentukan dengan harga yang wajar
dan dapat dipertanggung jawabkan baik dari segi mutu maupun waktu pelaksanaannya.

Setelah melewati proses pelelangan, dan melewati proses seleksi oleh pembeli / owner, maka
langkah selanjutnya adalah pembuatan dokumen kontrak, perlu diketahui jenis-jenis kontrak
Jasa Konstruksi ,biasanya ada beberapa sistem kontrak proyek yang ditawarkan kepada
kontraktor melalui tender terbatas , berdasarkan jenis imbalannya kontrak dibedakan atas :

1. Kontrak Lumpsum adalah Kontrak Jasa Konstruksi untuk penyelesaian seluruh

pekerjaan dalam batas waktu tertentu, dengan jumlah harga kontrak yang pasti dan tetap,
serta semua resiko yang mungkin terjadi dalam pelaksanaan pekerjaan sepenuhnya
ditanggung oleh penyedia barang/jasa atau kontraktor pelaksana.
 2. kontrak Unit Price / harga satuan adalah kontrak untuk penyelesaian seluruh pekerjaan
dalam batas waktu tertentu berdasarkan harga satuan untuk setiap jenis pekerjaan dan
volume pekerjaan yang dilaksanakan
3. Kontrak Cost Plus Fee adalah kontrak pengadaan barang/jasa konstruksi dimana
kontraktor menerima imbalan jasa yang nilainya disepakati oleh kedua belah pihak.
Kontrak ini memberikan kewenangan kepada kontraktor sampai pada plafon biaya
tertentu, setelah batas plafon terlampaui maka segala biaya dan resiko menjadi tanggung
jawab kontraktor (kontraktor terjamin biaya dan fee didapatkan selama pengeluaran
dibawah plafon ditetapkan dalam kontrak).
4. Kontrak TurnKey / Contractor’s Full Prefinancing Contract yaitu kontrak pengadaan
dimana kontraktor bertanggung jawab untuk membiayai seluruh biaya yang diperlukan
untuk menyelesaikan proyek. Pembayaran kepada kontraktor dilakukan setelah bangunan
diserahkan dan siap dioperasikan oleh pemilik. Sebagai jaminan pembayaran kepada
kontraktor diberikan surat jaminan bank senilai biaya pembanguann yang terdiri dari
biaya pra desain, biaya desain, biaya konstruksi, biaya bunga (interest During
Construction/IDC).
Surat Jaminan bank dapat dicairkan oleh kontraktor apabila pemilik gagal membayar
pada waktu yang telah disepakati dan kewajiban kontraktor sudah dipenuhi semuanya.
5. Kontrak Prosentase adalah kontrak pengadaan jasa konsultasi konstruksi, dimana
konsultan yang bersangkutan menerima imbalan jasa berdasarkan prosentase dari nilai
pekerjaan fisik konstruksi.
6. Kontrak Rancang Bangun (Design and Built Contract) adalah sistem kontrak di mana
perencanaan dan pelaksanaan diserahkan kepada kontraktor utama, dan pemilik hanya
menentukan persyaratan-persyaratan yang diinginkan kemudian dikembangkan dan
dirinci oleh kontraktor.
Jenis kontrak ini biasanya tahap desain dan konstruksi dilakukan secara overlapping,
sehingga dapat mempercepat waktu penyelesaian proyek, dalam kondisi ini seringkali
kontraktor mengalami kesulitan dalam menghitung harga penawaran secara akurat karena
keterbatasan dokumen.
Untuk itu perlu diperhitungkan biaya cadangan (contigency cost) yaitu sejumlah biaya
yang disediakan untuk menyelesaikan segala pekerjaan yang belum terhitung dari
dokumen yang ada karena detail perencaaan belum dibuat.
7. Kontrak Engineering, Procurement dan Construction (EPC) adalah sistem kontrak yang
mencakup lingkup tanggung jawab Engineering (Perekayasaan), Procurement
(Pengadaan), Construction (Konstruksi) dan Commissioning (Uji coba operasi) sampai
menghasilkan sistem yang mampu berproduksi.
Proyek EPC umumnya dibayar seseuai dengan kemajuan pekerjaan, sistem yang
digunakan adalah sistem earned value, sistem ini mengkonversikan progress pekerjaan ke
nilai uang ataupun ke nilai jam kerja (man hour), sebagai contoh untuk memproduksi
gambar-gambar sipil bisa di konversi ke nilai pekerjaan atau nilai jam kerjanya.
Berdasarkan kesepakatan pada perhitungan progress yang disepakati sejak proyek
dimulai, maka kontraktor berhak mengajukan earn value progress setiap bulan untuk
mendapatkan persetujuan pemilik proyek.

Pengertian Kontrak adalah perjanjian dari suatu pertukaran yang saling menguntungkan (Boyce
Thimothy J, 2002), dengan demikian kita bisa memahami lebih lanjut bahwa ketika lebih dari
dua orang yang membuat perjajian, dalam hal ini mereka mendapatkan keuntungan dan dengan
sukarela memenuhi sampai selesai perjanjian.

Kontrak dapat juga dibagi berdasarkan durasi waktu pelaksanaan

1. kontrak tahun tunggal adalah kontrak pelaksanaan pekerjaan yang mengikat dana
anggaran untuk masa 1 tahun anggaran.
2. Kontrak tahun jamak adalah kontrak pelaksanaan pekerjaan yang mengikat dana
anggaran untuk masa lebih dari 1 tahun anggaran yang dilakukan atas persetujuan oleh
menteri keuangan apabila pengadaan dibiayai APBN, atau disetujui oleh bupati / walikota
untuk pengadaan yang dibiayai APBD.

Dalam dokumen Kontrak Jasa Konstruksi berisi surat perjanjian pemborongan dan bagian-
bagian dokumen kontrak yang bertujuan apabila terjadi pertentangan maka yang berlaku adalah
ketentuan berdasarkan urutan ketentuan yang ditetapkan. Urutan ketentuan dokumen kontrak
adalah sebagai berikut :

1. Urutan 1, Surat Perjanjian dan Amandemen / Addendum Kontrak

2. Urutan 2, Ketentuan Khusus Kontrak
3. Urutan 3, Ketentuan Umum kontrak
4. Urutan 4, Surat Perintah Kerja
5. Urutan 5, Berita Acara Klarifikasi / Negosiasi
6. Urutan 6, Addendum Dokumen Lelang
7. Urutan 7, Spesifikasi teknis
8. Urutan 8, Spesifikasi Umum
9. Urutan 9, Gambar
10. Urutan 10, Berita Acara Rapat Penjelasan Lelang (Aanwijzing)
11. Urutan 11, Bill of Quantity / Rincian Anggaran Biaya
DOKUMEN KONTRAK
Kontrak atau perjanjian adalah merupakan bagian dalam hukum perdata oleh karena itu
ketentuan-ketentuan mengenai kontrak / perjanjian diatur dalam kitab undang-undang Hukum
Perdata (Burgelijk Wetboek)

Menurut pasal 1313 KUH Perdata defenisi perjanjian adalah sebagai berikut :

“Suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang
lain atau lebih.”

Syarat sahnya suatu kontrak menurut pasal 1320 KUH Perdata adalah :

1. Sepakat mereka yang mengikatkan diri

2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan
3. Suatu hal tertentu
4. Suatu sebab yang halal

Syarat 1 dan 2 merupakan syarat subyektif yaitu berhubungan dengan pihak-pihak yang
membuat perjanjian kontrak.

Syarat 3 dan 4 merupakan syarat obyektif, mengenai obyek harus dilakukan.

Apabila syarat-syarat yang disebutkan diatas tidak terpenuhi berarti perjanjian / kontrak tersebut
tidak jelas atau tidak ada yang diperjanjikan, dan perjanjian / kontrak tersebut null dan void atau
batal demi hukum.

Dokumen kontrak dalam bidang konstruksi adalah perjanjian antara pemberi kerja di satu pihak
dan penerima kerja di pihak lain.
Kontrak atau perjanjian antara pemilik proyek dan kontraktor pemborongpada umumnya terdiri
dari beberapa dokumen yang saling melengkapi dan secara bersama disebut dokumen kontrak.
Sebagai contoh Dokumen Kontrak suatu proyek dapat terdiri dari dokumen-dokumen seperti :

1. Dokumen tender (spesifikasi, gambar)

2. Surat penunjukan (Letter of Acceptance / Award)
3. Surat perjanjian (Articles / form of agreement)
4. Syarat-syarat perjanjian (Condition of contract)
5. Rincian pekerjaan dan harga (Bill of Quantities)
6. Dokumen lain seperti berita acara prebid meeting, berita acara klarifikasi dan
penyelidikan tanah dll.

Dokumen kontrak yang perlu mendapat perhatian antara dokumen syarat-syarat perjanjian
(Conditions of contract) karena syarat-syarat perjanjian berisi ketentuan-ketentuan yang
merupakan hak dan kewajiban dari masing-masing pihak serta pihak ketiga yang terkait dalam
perjanjian, persyaratan, tanggung jawab, larangan dan sanksi-sanksi untuk kedua belah pihak.
Format standar kontrak yang banyak digunakan syarat-syarat perjanjian yang mengacu kepada
format standar kontrak internasional antara lain :

1. Format standar FIDIC

FIDIC (Federation Internationale Des Ingenieurs Conseils) atau Internasional Federation
of Consulting Engineers yaitu federasi internasional dari Engineer Konsultan
mancanegara yang berkantor pusat di Lausanne, Swiss.
FIDIC mempunyai lebih dari 50 negara anggota di dunisa termasuk IKINDO di
Indonesia.
Format FIDIC dibuat untuk kontrak yang sifatnya remeasure (jumlah / volume pekerjaan
dihitung kembali), ada yang menyebutnya dengan UNIT PRICE CONTRACT atau
FIXED UNIT PRICE CONTRACT, karena dari rincian pekerjaan dan harga yang
mengikat adalah harga satuan pekerjaan, sedangkan volume tidak mengikat.
2. Format standar JCT
Dokumen syarat-syarat kontrak dinamakan STANDARD FORM OF BUILDING
CONTRACT dan lebih dikenal format standar RIBA dari pada format standar JCT, hal
ini disebabkan karena dokumen diterbitkan oleh RIBA
JCT (Joint Contracts Tribunal), adalah Dokumen Kontrak yang dibuat oleh J.C.T terdiri
dari badan-badan seperti
1. Royal Institute of British Architects (RIBA)
2. National Federation of Building Trades Employers
3. Association of Country Councils
4. Association of District Councils
5. Greater London councils
6. Committee of Association of Specialist Engineering Contractors
7. Federation of Association of Specialist and subcontractors
8. Association of Consulting Engineers
9. Scottish Building Contract Committee.

Pasal-pasal penting di dalam Dokumen Kontrak digolongkan sebagai berikut

1. Lingkup pekerjaan berisi tentang uraian pekerjaan yang termasuk kontrak

2. Jangka waktu pelaksanaan menjelaskan tentang total durasi pelaksanaan, pentahapan
(milestone), hak memperoleh perpanjangan waktu, ganti rugi keterlambatan
3. Harga Borongan menjelaskan nilai yang harus dibayar oleh pemilik proyek kepada
kontrak untuk melaksanakan seluruh lingkup pekerjaan, biaya-biaya yang termasuk
dalam harga borongan, sifat kontrak lumpsum, fixed price atau unit price
4. Cara pembayaran berisi tentang tahapan pembayaran, cara pengukuran prestasi, jangka
waktu pembayaran, jumlah pembayaran yang ditahan pada setiap tahap, konsekuensi
apabila terjadi keterlambatan pembayaran
5. Pekerjaan tambah atau kurang
6. Pengakhiran perjanjian

Istilah-istilah yang sering muncul dalam kontrak

1. Provisional Sum adalah sejumlah biaya yang disediakan oleh pemilik proyek dan
termasuk dalam nilai kontrak untuk mencakup pekerjaan-pekerjaan yang sudah tercantum
dalam dokumen kontrak namun belum dapat dihitung dengan pasti volumenya.
2. Prime cost adalah sejumlah biaya yang disediakan oleh pemilik proyek dan termasuk
dalam nilai kontrak untuk mencakup pekerjaan-pekerjaan yang sudah ditentukan jenis
dan harganya
3. Nominated Sub Contractor (NSC) adalah sub contractor yang telah ditetapkan oleh
pemilik proyek untuk melaksanakan pekerjaan tertentu dengan :
1. Spesifikasi dan negosiasi disepakati antara pemilik proyek dan NSC
2. Pembayaran kepada NSC dilakukan melalui kontraktor utama
3. Kontraktor utama mendapatkan fee koordinasi, biasanya besarannya 3-4%
4. Kontraktor utama tidak bertanggung jawab atas mutu pekerjaan NSC
4. Defect Liability period / masa pemiliharaan adalah suatu kurun waktu terhitung sejak
dilakukannya Penyerahan Pertama Pekerjaan untuk menyelesaikan cacat-cacat yang
ditentukan pada waktu penyerahan pertama serta kerusakan-kerusakan yang terjadi
selama masa pemiliharaan , biasanya ditetapkan 3 bulan, 6 bulan atau 12 bulan
5. Force Majeure / keadaan memaksa adalah peristiwa-peristiwa yang berada di luar
kemampuan pemilik proyek maupun kontraktor yang dapat memperngaruhi kinerja dan
pelaksanaan
6. Arbitrasi adalah suatu badan hukum yang ditunjuk untuk menyelesaikan perselisihan
antara pemilik proyek dan kontraktor yang tidak dapat diselesaikan secara musyawarah.
Untuk kontrak yang berlaku di Indonesia adalah BANI
7. Eskalasi harga adalah perubahan harga bahan, upah dan alat sesuai dengan kondisi pasar
yang dapat mengakibatkan perubahan harga kontrak.