I.

Pengertian Kontrak
 PMBOK : Dokumen yang mengikat pembeli dan penjual secara hukum.
Kontrak merupakan persetujuan yang mengikat penjual dan penyedia jasa,
barang, maupun suatu hasil, dan mengikat pembeli untuk menyediakan uang
atau pertimbangan lain yang berharga.
 FIDIC Edisi 2006 : Kontrak berarti Perjanjian Kontrak (Contract Agreement),
Surat Penunjukan (Letter of Acceptance), Surat Penawaran (Letter of Tender),
Persyaratan (Conditions), Spesifikasi (Spesifications), Gambar-gambar
(Drawings), Jadual/Daftar (Schedules), dan dokumen lain (bila ada) yang
tercantum dalam perjanjian kontrak atau dalam Surat Penunjukan.
 UU Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 1999 tentang jasa konstruksi
dijelaskan bahwa kontrak kerja konstruksi merupakan keseluruhan dokumen
yang mengatur hubungan hukum antara pengguna jasa dan penyedia jasa
dalam penyelenggaraan pekerjaan konstruksi.
 Kontrak kerja konstruksi adalah juga kontrak bisinis yang merupakan suatu
perjanjian dalam bentuk tertulis dimana substansi yang disetujui oleh para
pihak yang terikat di dalamnya terdapat tindakan-tindakan yang bermuatan
bisnis. Sedangkan yang dimaksud bisnis adalah tindakan yang mempunyai
aspek komersial. Dengan demikian kontrak kerja konstruksi yang juga
merupakan kontrak bisnis adalah perjanjian tertulis antara dua atau lebih
pihak yang mempunyai nilai komersial (Hikmahanto Juwana, 2001).

II. Bentuk dan Jenis Kontrak

Banyaknya jenis dan standar kontrak yang berkembang dalam industri
konstruksi memberikan beberapa alternatif pada pihak pemilik untuk memilih
jenis dan standar kontrak yang akan digunakan. Beberapa jenis dan standar
kontrak yang berkembang diantaranya adalah Federation Internationale des
Ingenieurs Counseils (FIDIC), Joint Contract Tribunal (JCT), Institution of Civil
Engineers (I.C.E), General Condition of Goverment Contract for Building and Civil
Engineering Works (GC/Works), dan lain-lain. Bentuk kontrak konstruksi
bermacam-macam dipandang dari aspek-aspek tertentu. Ada empat aspek atau
sisi pandang bentuk kontrak konstruksi, yaitu:
1. Aspek Perhitungan Biaya
a.   Fixed Lump Sum Price
b.    Unit Price
2. Aspek Perhitungan Jasa
a. Biaya Tanpa Jasa (Cost Without Fee)
b. Biaya Ditambah Jasa (Cost Plus Fee)
c. Biaya Ditambah Jasa Pasti (Cost Plus Fixed Fee)
 3. Aspek Cara Pembayaran
a. Cara Pembayaran Bulanan (Monthly Payment)
b. Cara Pembayaran atas Prestasi (Stage Payment)
c. Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa (Contractor’s Full Pre-
financed)
4. Aspek Pembagian Tugas
a. Bentuk Kontrak Konvensional
b. Bentuk Kontrak Spesialis
c. Bentuk Kontrak Rancang Bangun (Design Construction/Built, Turn-key)
d. Bentuk Kontrak Engineering, Procurement dan Construction (EPC)
e. Bentuk Kontrak BOT/BLT
f. Bentuk Swakelola (Force Account)

III. Isi Kontrak

Secara substansial, kontrak konstruksi memiliki bentuk yang berbeda dari
bentuk kontrak komersial lainnya, hal ini dikarenakan komoditas yang dihasilkan
bukan merupakan produk standar, namun berupa struktur yang memiliki sifat
yang unik dengan batasan mutu, waktu, dan biaya. Dalam kenyataannya, kontrak
konstruksi terdiri dari beberapa dokumen yang berbeda dalam tiap proyek.
Namun secara umum kontrak konstruksi terdiri dari:
1. Agreement (Surat Perjanjian)
Menguraikan pekerjaan yang akan dikerjakan, waktu penyelesaian
yang diperlukan, nilai kontrak, ketentuan mengenai pembayaran, dan
daftar dokumen lain yang menyusun kelengkapan kontrak.
2. Condition of the Contract (Syarat-syarat Kontrak)
Terdiri dari general conditions (syarat-syarat umum kontrak) yang
berisi ketentuan yang diberikan oleh pemilik kepada kontraktor sebelum
tender dimulai dan special condition(syarat-syarat khusus kontrak) yang
berisi ketentuan tambahan dalam kontrak yang sesuai dengan proyek.
3. Contract Plan (Perencanaan Kontrak)
Berupa gambar yang memperlihatkan lokasi, dimensi dan detil
pekerjaan yang harus dilaksanakan.
4. Spesification (Spesifikasi)
Keterangan tertulis yang memberikan informasi detil mengenai
material, peralatan dan cara pengerjaan yang tidak tercantum dalam
gambar.
IV. Pengertian HPS/OE
Harga Perkiraan Sendiri (HPS) atau Owner Estimate (OE) adalah perkiraan
harga pengadaan barang/jasa yang dianalisa secara profesional dan disyahkan
oleh eksekutif yang memiliki otoritas. Owner Estimate (OE) berfungsi berbagai
acuan dalam melakukan evaluasi harga penawaran barang dan jasa dengan
tujuan untuk mendapatkan harga penawaran yang wajar , dapat
dipertanggungjawabkan dan dapat dilaksanakan oleh rekanan sesuai dengan
ketentuan kontrak. Dengan demikian, penyusunan Owners Estimate merupakan
kunci keberhasilan purchasing Management sebuah perusahaan. 

V. Pengertian FIDIC
FIDIC adalah singkatan dari Federation Internationale Des Ingenieurs-Conseils
(International Federation of Consulting Engineers) yang berkedudukan di
Lausanne, Swiss, dan didirikan dalam tahun 1913 oleh negara-negara Perancis,
Belgia dan Swiss. Dalam perkembangannya, FIDIC merupakan perkumpulan dari
assosiasi-assosiasi nasional para konsultan (Consulting engineers) seluruh dunia.
Dari asalnya sebagai suatu organisasi Eropa, FIDIC mulai berkembang setelah
Perang Dunia ke II dengan bergabungnya Inggris pada tahun 1949 disusul
Amerika Serikat pada tahun 1958, dan baru pada tahun tujuhpuluhan
bergabunglah negara-negara NIC, Newly Industrialized Countries, sehingga FIDIC
menjadi organisasi yang berstandar internasional.
Didukung oleh ilmu pengetahuan dan pengalaman professional yang
sedemikian luas dari anggota-anggotanya, FIDIC telah menerbitkan berbagai
bentuk standar dari dokumen dan persyaratan kontrak, conditions of contract,
untuk proyek-proyek pekerjaan sipil (civil engineering construction) sejak 1957
yang secara terus menerus direvisi dan diperbaiki sesuai perkembangan industri
konstruksi. Sejak diterbitkannya edisi ke 1 pada tahun 1957, maka edisi ke 2
diterbitkan pada tahun 1969, edisi ke 3 pada tahun 1977 dan edisi ke 4 pada
tahun 1987 yang dicetak ulang dengan beberapa amandemen pada tahun 1992.
Pada tahun 1999 telah dikeluarkan edisi ke 1 dari satu dokumen standar yang
sama sekali baru tentang persyaratan kontrak untuk pekerjaan konstruksi,
yaitu:”Conditions of Contract for Building and Engineering Works Designed by
the Employer“. Pada FIDIC tersebut, hal yang penting adalah diterapkannya suatu
pembagian risiko yang berimbang antara pihak-pihak yang terkait dalam suatu
pembangunan proyek, yaitu bahwa risiko dibebankan kepada pihak yang paling
mampu untuk mengendalikan risiko tersebut.
VI. Pengertian Arbitrase
Arbitrase adalah cara penyelesaian suatu sengketa perdata di luar peradilan
umum yang didasarkan pada perjanjian arbitrase yang dibuat secara tertulis oleh
para pihak yang bersengketa (berdasarkan pasal 1 ayat (1) Undang-Undang No.
30 Tahun 1999 TentangArbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa).

VII. Pengertian Kahar

Sebuah keadaan yang terjadi diluar kehendak para pihak sehingga kewajiban
dalam kontrak tidak dapat dipenuhi.

VIII. Peranan MK
1. Agency Construction Manajement (ACM)
Pada sistim ini konsultan manajemen konstruksi mendapat tugas dari pihak
pemilik dan berfungsi sebagai koordinator “penghubung” (interface) antara
perancangan dan pelaksanaan serta antar para kontraktor. Konsultan MK
dapat mulai dilibatkan mulai dari fase perencanaan tetapi tidak menjamin
waktu penyelesaian proyek, biaya total serta mutu bangunan. Pihak pemilik
mengadakan ikatan kontrak langsung dengan beberapa kontraktor sesuai
dengan paket-paket pekerjaan yang telah disiapkan.
2. Extended Service Construction Manajemen (ESCM)
Jasa konsultan MK dapat diberikan oleh pihak perencana atau pihak
kontraktor. Apabila perencana melakukan jasa Manajemen Konstruksi, akan
terjadi “konflik-kepentingan” karena peninjauan terhadap proses
perancangan tersebut dilakukan oleh konsultan perencana itu sendiri,
sehingga hal ini akan menjadi suatu kelemahan pada sistim ini Pada type yang
lain kemungkinan melakukan jasa Manajemen Konstruksi berdasarkan
permintaan Pemilik ESCM/ KONTRAKTOR.
3. Owner Construction Management (OCM)
Dalam hal ini pemilik mengembangkan bagian manajemen konstruksi
profesional yang bertanggungjawab terhadap manajemen proyek yang
dilaksanakan
4. Guaranted Maximum Price Construction Management (GMPCM)
Konsultan ini bertindak lebih kearah kontraktor umum daripada sebagai wakil
pemilik. Disini konsultan GMPCM tidak melakukan pekerjaan konstruksi
tetapi bertanggungjawab kepada pemilik mengenai waktu, biaya dan mutu.
Jadi dalam Surat Perjanjian Kerja/ Kontrak konsultan GMPCM tipe ini
bertindak sebagai pemberi kerja terhadap para kontraktor (sub kontraktor)
IX. Siklus Hidup Proyek
Dalam mengerjakan sebuah proyek, dibutuhkan sebuah perencanaan yang
matang. Hal ini diperlukan untuk memastikan bahwa tujuan akhir proyek dapat
tercapai sesuai dengan waktu, scope dan dana yang telah ditetapkan di awal
kegiatan proyek. Untuk itu, manajer proyek harus dapat memastikan bahwa
seluruh sumber daya yang dialokasikan dalam proyek digunakan dengan cara
yang paling efisien. Ini berarti bahwa perencanaan proyek harus dilakukan secara
professional yang didasarkan pada siklus hidup proyek. Lalu apa yang dimaksud
dengan siklus hidup proyek itu?

Secara umum, siklus hidup proyek merupakan suatu metode yang digunakan
untuk menggambarkan bagaimana sebuah proyek direncanakan, dikontrol, dan
diawasi sejak proyek disepakati untuk dikerjakan hingga tujuan akhir proyek
tercapai. Terdapat empat tahap kegiatan utama yang dilakukan dalam siklus
hidup proyek yaitu :
1. Tahap Inisiasi
Tahap inisiasi proyek merupakan tahap awal kegiatan proyek sejak
sebuah proyek disepakati untuk dikerjakan. Pada tahap ini, permasalahan
yang ingin diselesaikan akan diidentifiasi. Beberapa pilihan solusi untuk
menyelesaikan permasalahan juga didefinisikan. Sebuah studi kelayakan
dapat dilakukan untuk memilih sebuah solusi yang memiliki kemungkinan
terbesar untuk direkomendasikan sebagai solusi terbaik dalam
menyelesaikan permasalahan. Ketika sebuah solusi telah ditetapkan, maka
seorang manajer proyek akan ditunjuk sehingga tim proyek dapat dibentuk.
2. Tahap Perencanaan
Ketika ruang lingkup proyek telah ditetapkan dan tim proyek
terbentuk, maka aktivitas proyek mulai memasuki tahap perencanaan. Pada
tahap ini, dokumen perencanaan akan disusun secara terperinci sebagai
panduan bagi tim proyek selama kegiatan proyek berlangsung. Adapun
aktivitas yang akan dilakukan pada tahap ini adalah membuat dokumentasi
project plan, resource plan, financial plan, risk plan, acceptance plan,
communication plan, procurement plan, contract supplier dan perform phare
review.
3. Tahap Eksekusi (Pelaksanaan proyek)
Dengan definisi proyek yang jelas dan terperinci, maka aktivitas
proyek siap untuk memasuki tahap eksekusi atau pelaksanaan proyek. Pada
tahap ini, deliverables  atau tujuan proyek secara fisik akan dibangun. Seluruh
aktivitas yang terdapat dalam dokumentasi project plan akan dieksekusi.
Sementara kegiatan pengembangan berlangsung, beberapa proses
manajemen perlu dilakukan guna memantau dan mengontrol penyelesaian
deliverables sebagai hasil akhir proyek.
4. Tahap Penutupan
Tahap ini merupakan akhir dari aktivitas proyek. Pada tahap ini, hasil
akhir proyek (deliverables project) beserta dokumentasinya diserahkan
kepada pelanggan, kontak dengan supplier diakhiri, tim proyek dibubarkan
dan memberikan laporan kepada semua stakeholder yang menyatakan
bahwa kegiatan proyek telah selesai dilaksanakan. Langkah akhir yang perlu
dilakukan pada tahap ini yaitu melakukan post implementation review untuk
mengetahui tingkat keberhasilan proyek dan mencatat setiap pelajaran yang
diperoleh selama kegiatan proyek berlangsung sebagai pelajaran untuk
proyek-proyek dimasa yang akan datang.