Mata Kuliah

HUKUM JASA KONSTRUKSI

(Pertemuan 8 : Kontrak Kerja Konstruksi)

Napoli Situmorang
 DEFINISI KONTRAK KERJA KONTRUKSI
Pengguna Penyedia
Hubungan hukum
Jasa/PPK Jasa

KHUP Buku III tentang Perikatan

Pasal 1320, Syarat sahnya suatu Kontrak
1. Kesepakatan mereka yang
Kontrak mengikatkan dirinya;
Kerja 2. Kecakapan untuk membuat suatu
Konstruksi perikatan;
3. Suatu pokok persoalan tertentu; dan
4. Suatu sebab yang tidak terlarang

Pasal 1 angka 8 UU 02/2017

Kontrak kerja konstruksi adalah keseluruhan dokumen yang
mengatur hubungan hukum antara pengguna jasa dan
penyedia jasa dalam penyelenggaraan pekerjaan konstruksi.

2
 Anatomi Kontrak
Pada dasarnya, para pihak memiliki kebebasan untuk menentukan dan mengadakan
kesepakatan tentang pilihan struktur anatomi maupun substansi kontrak. Oleh karena
itu, dalam praktek, terdapat berbagai variasi dalam pilihan struktur, anatomi maupun
substansi kontrak, sesuai dengan pilihan dan kesepakatan para pihak.

PENDAHULUAN KEPALA KONTRAK

ISI BADAN KONTRAK

PENUTUP AKHIR KONTRAK

• JUDUL(Heading)

• PEMBUKAAN (Opening)
• KOMPARASI PARA PIHAK (Parties)
• PREMISE (Recital) – Dasar Pertimbangan
• ISI KONTRAK - Ketentuan dan syarat-
syarat – terms and conditions)

• PENUTUP (Closure)
• TANDA TANGAN (Attestation)
• LAMPIRAN (Attachment/Exhibits)
1. JUDUL
• Judul kontrak
• Nomor kontrak
• Hari, tanggal, bulan ontrak dibuat

Tujuannya :
• Untuk memudahkan memahami alur kontrak dan proses bisnisnya
• Untuk memudahkan penelusuran substansi kontrak
• Untuk menguji konsistensi antara proses bisnis dengan aturan main (aspek hukum)

2. KOMPARASI PARA PIHAK (Parties)

Merupakan bagian yang berisi identitas para pihak, yang menunjukkan pihak-pihak tersebut
mempunyai kecakapan, kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum sebagaimana dinyatakan
dalam kontrak.

Urgensi Komparisi adalah :

• Menjelaskan identitas para pihak

• Kedudukan (kapasitas) para pihak
• Kecakapan dan kewenangan bertindak para pihak
• Alas hak untuk melakukan perbuatan hukum dalam perjanjian (kontrak)
4. Isi Kontrak Kerja Konstruksi
Berdasarkan Pasal 47 Ayat (1) Butir b. UU No. 2 Tahun 2017 Tentang Jasa Kontruksi; Kontrak kerja
konstruksi sekurang-kurangnya harus mencakup :

a. Para pihak, memuat secara jelas identitas para pihak;

b. Rumusan pekerjaan, memuat uraian yang jelas dan rinci tentang lingkup kerja, nilai pekerjaan,
harga satuan, lumsum, dan batasan waktu pelaksanaan;
c. Masa pertanggungan, memuat tentang jangka waktu pelaksanaan dan pemeliharaan yang
menjadi tanggung jawab Penyedia Jasa;
d. Hak dan kewajiban yang setara, memuat hak Pengguna Jasa untuk memperoleh hasil Jasa
Konstruksi dan kewajibannya untuk memenuhi ketentuan yang diperjanjikan, serta hak Penyedia
Jasa untuk memperoleh informasi dan imbalan jasa serta kewajibannya melaksanakan layanan
Jasa Konstruksi;
e. Penggunaan tenaga kerja konstruksi, memuat kewajiban mempekerjakan tenaga kerja konstruksi
bersertifikat;
f. Cara pembayaran, memuat ketentuan tentang kewajiban Pengguna Jasa dalam melakukan
pembayaran hasil layanan Jasa Konstruksi, termasuk di dalamnya jaminan atas pembayaran;
g. Wanprestasi, memuat ketentuan tentang tanggung jawab dalam hal salah satu pihak tidak
melaksanakan kewajiban sebagaimana diperjanjikan;
i. Penyelesaian perselisihan, memuat ketentuan tentang tata cara penyelesaian perselisihan akibat
ketidaksepakatan;
j. Pemutusan Kontrak Kerja Konstruksi, memuat ketentuan tentang pemutusan Kontrak Kerja
Konstruksi yang timbul akibat tidak dapat dipenuhinya kewajiban salah satu pihak;
k. Keadaan memaksa, memuat ketentuan tentang kejadian yang timbul di luar kemauan dan
kemampuan para pihak yang menimbulkan kerugian bagi salah satu pihak;
l. Kegagalan Bangunan, memuat ketentuan tentang kewajiban Penyedia Jasa dan/atau Pengguna
Jasa atas Kegagalan Bangunan dan jangka waktu pertanggungjawaban Kegagalan Bangunan;
m. Pelindungan pekerja, memuat ketentuan tentang kewajiban para pihak dalam pelaksanaan
keselamatan dan kesehatan kerja serta jaminan sosial;
n. Pelindungan terhadap pihak ketiga selain para pihak dan pekerja, memuat kewajiban para pihak
dalam hal terjadi suatu peristiwa yang menimbulkan kerugian atau menyebabkan kecelakaan
dan/atau kematian;
o. Aspek lingkungan, memuat kewajiban para pihak dalam pemenuhan ketentuan tentang
lingkungan;
p. Jaminan atas risiko yang timbul dan tanggung jawab hukum kepada pihak lain dalam pelaksanaan
Pekerjaan Konstruksi atau akibat dari Kegagalan Bangunan; dan
q. Pilihan penyelesaian sengketa konstruksi.
5. Jenis Kontrak Konstruksi
GAMBAR

Jendela tipe 1

Jendela tipe 2
Fixed Lump Sum
p
Price
(Kontrak Lump
Sum)

Perhatikan gambar :

1. Dalam gambar ada 4 buah jendela tipe 2

2. Di daftar volume pekerjaan hanya ada 3 buah jendela tipe 2
3. Penyedia harus mengerjakan 4 buah jendela tipe 2, walau volume yang tertera hanya 3 buah
jendela
 Unit Price
(Kontrak Harga
Satuan)

Harga 1 buah jendela dalam

kontrak adalah Rp. 400.000,
maka pengguna / pemilik harus
menambah Rp. 400.000.

Di volume dan gambar, Pengguna / Pemilik ingin

hanya ada 3 buah menambah jendela menjadi
jendela 4 buah
 HIERARKI KONTRAK
PEKERJAAN KONSTRUKSI
(Peraturan Lembaga Kebijakan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah No. 12 Tahun 2021
tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah Melalui Penyedia)

“Jika terjadi pertentangan antara ketentuan dalam suatu dokumen dengan ketentuan dalam dokumen yang
lain maka yang berlaku adalah ketentuan dalam dokumen yang lebih tinggi berdasarkan urutan hierarki”
Bentuk kontrak pembayaran bulanan (monthly
payment) adalah bentuk kontrak konstruksi dimana
kontraktor mendapatkan pembayaran atas pekerjaan
yang telah dilakukan setiap bulan.

Misal, pelaksanaan selama 4 (empat) bulan

Dibayar 20% Dibayar 30% Dibayar 30% Dibayar 30%

Progres 20% Progres 30% Progres 30% Progres 20%

0 1 2 3 4
Bentuk kontrak pembayaran bertahap (stage
payment) adalah bentuk kontrak konstruksi di mana
kontraktor memperoleh pembayaran secara
bertahap sesuai dengan prestasi pekerjaan yang
telah disetujui.
Misal disepakati pembarayan (waktu pelaksanaan 4 bulan):
• Dibayar 30% bila progress 40 %
• Dibayar 70% bila progress 80 %
• Dibayar 100% bila progress 100 %

Progres 100%
Progres 40% Progres 80%
Dibayar 100%

1 2 3 4
Dibayar 30% Dibayar 70%
Sedangkan bentuk kontrak prapendanaan penuh oleh
kontraktor (contractor’s full prefinance) adalah bentuk
kontrak konstruksi dimana biaya pelaksanaan pekerjaan
sepenuhnya ditanggung terlebih dahulu oleh kontraktor.

Untuk itu pemilik proyek harus menyerahkan jaminan bank

sebagai jaminan pembayaran.
Waktu pelaksanaan 4 bulan): Progres 100%

1 2 3 4
Pelaksanaan pekerjaan, dibiayai oleh kontraktor
Bentuk Kontrak Rancang Bangun (Design Construction/Built, Turn-key)

Dalam suatu Kontrak Rancang Bangun, Penyedia jasa memiliki tugas

membuat suatu perencanaan proyek yang lengkap dan sekaligus
melaksanaannya dalam satu kontrak konstruksi.

Jadi, Penyedia Jasa tersebut selain mendapat pembayaran atas pekerjaan

konstruksi (termasuk imbalan jasanya) dia mendapatkan pula imbalan
jasa atas pembuatan rencana/design proyek tersebut.
Bentuk Kontrak Engineering, Procurement dan Construction (EPC)

Kontrak ini sesungguhnya adalah juga bentuk kontrak rancang bangun

yang dikenal dengan istilah Design Build/Turnkey untuk pekerjaan
konstruksi sipil/bangunan gedung sedangkan kontrak EPC dimaksudkan
untuk pembangunan pekerjaan-pekerjaan dalam industri minyak, gas
bumi, dan petrokimia.
Bentuk Kontrak BOT

Bentuk kontrak ini merupakan pola kerja sama antara Pemilik Tanah/Lahan dan
Investor yang akan menjadikan lahan tersebut menjadi satu fasilitas untuk
perdagangan , hotel, resort atau jalan tol, dan lain-lain.

Kegitan yang dilakukan oleh investor dimulai dari membangun fasilitas yang
dikehendaki Pemilik lahan/Tanah atau Build (B). Setelah pembangunan selesai,
Investor diberi hak untuk mengelola dan memungut hasilnya selama kurun
waktu tertentu atau Operate (O). Setelah masa pengoperasiannya selesai,
fasilitas tadi dikembalikan kepada Pengguna Jasa atau T (Transfer), dan disebut
Kontrak Build, Operate and Transfer (BOT).

Dalam kurun waktu tertentu investor mengelola dan memungut hasil

Dibangun Diserahkan ke
oleh Investor pemilik lahan
Bentuk Kontrak BLT

Bentuk kontrak Build, Lease, Transfer (BLT) berbeda dengan bentuk BOT.
Setelah selesai fasilitas dibangun (Built), Pemilik fasilitas seolah menyewa
fasilitas tersebut untuk suatu kurun waktu (Lease) kepada investor sebagai
angsuran dari investasi yang sudah ditanam, atau fasilitas itu bisa juga
disewakan kepada pihak lain dengan suatu Perjanjian sewa (Lease Agrement).

Setelah masa sewa berakhir, fasilitas dikembalikan kepada pemilik (Transfer).

Dalam kurun waktu tertentu investor menyewakan dan memungut hasil

Dibangun Diserahkan ke
oleh Investor pemilik lahan
CONTOH KONTRAK
 Perubahan Kontrak

Perubahan kontrak merupakan hal sering dan lumrah terjadi pada saat pelaksanaan pekerjaan,
dari awal hingga akhir pelaksanaan kontrak, hal ini disebabkan oleh beberapa faktor selama
pelaksanaan kontrak.

Selain banyaknya faktor penyebab, perubahan kontrak pun memiliki banyak istilah seperti
Contract Changes Order (CCO) dan Addendum/amandemen.

Dalam hal terdapat perbedaan antara kondisi lapangan pada saat pelaksanaan dengan
gambar dan/atau spesifikasi teknis/KAK yang ditentukan dalam dokumen kontrak, Pengguna
Jasa bersama Penyedia dapat melakukan perubahan kontrak, meliputi :

a. Menambah atau mengurangi volume yang tercantum dalam kontrak;

b. Menambah dan/atau mengurangi jenis kegiatan;
c. Merubah spesifikasi teknis sesuai dengan kondisi lapangan; dan/atau
d. Merubah jadwal pelaksanaan.
 CONTRACT CHANGE ORDER (CCO)
Penyesuaian pekerjaan diajukan secara tertulis dalam bentuk perintah perubahan (change
order) dimaksudkan untuk memodifikasi, menambahkan kepada atau membatalkan sebagian
atau seluruh ketentuan-ketentuan yang disepakati dalam dokumen kontrak (Dokumen kontrak
yang disyahkan pada saat pelelangan).

Dalam suatu kontrak bisa terdapat puluhan CCO bahkan ada yang ratusan CCO dan dari segi
tertib administrasi masing-masing CCO diberi nomor yang berurutan sesuai dengan sequent
pekerjaan.

Selama suatu CCO tidak mempengaruhi total nilai kontrak “induk”, CCO dianggap sudah
cukup sebagai pendukung kontrak induk dari segi hukum kontrak. Tetapi apabila suatu saat
CCO akumulatip itu sudah merubah nilai kontrak induk, adendum kontrak perlu dibuat sebagai
bagian dari kontrak induk dengan mengikuti prosedur yang berlaku.
GAMBAR

Jendela tipe 1

Jendela tipe 2
 Gambar Rencana Gambar Kerja

CONTRACT CHANGE ORDER (CCO)

 2. ADDENDUM

Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI)

Adendum/aden·dum/ /adéndum/ n 1 jilid tambahan (pada buku); lampiran; 2 ketentuan atau

pasal tambahan, misalnya dalam akta
Kriteria
1. Perpanjangan waktu pelaksanaan
2. Pengurangan atau Penambahan Biaya
3. Perubahan lingkup pekerjaan

Persyaratan
1. Karena pekerjaan tambah
2. Karena perubahan desain
3. Karena keterlambatan yang disebabkan oleh pihak pengguna barang dan jasa.
4. Karena masalah yang timbul diluar kendali penyedia barang dan jasa.
5. Keadaan kahar (force majeur)
CONTOH ADDENDUM
TUGAS
Buatlah kontrak dengan topik yang sudah ditentukan
Teknis Pengerjaan Tugas
Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Toko (Ruko) suatu persetujuan bahwa pihak kesatu,
yaitu Pemilik Ruko, mengikatkan diri untuk menyewakan Rumah Toko (Ruko) kepada pihak
lain, yaitu Penyewa, dengan harga yang telah ditentukan.

Unsur pembentuk perjanjian Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Toko (Ruko) seperti berikut
ini :

a. Perbuatan hukum yaitu adanya perjanjian antara Penyewa dan Pemilik Ruko
b. Kesepakatan/konsensus yaitu kesepakatan yang dapat berupa harga, jangka waktu,
peruntukan, larangan menyewakan kembali kepada pihak ketiga, dan lain-lain.
c. Obyek Perjanjian yaitu Ruko yang disewa.
d. Para Pihak yaitu Penyewa dan Pemilik Ruko.
e. Akibat hukum yaitu jika salah satu pihak ingkar janji maka pihak yang dirugikan dapat
menuntut ganti rugi. Misalnya, Penyewa menyewakan kembali kepada pihak ketiga
maka Pemilik Ruko berhak menuntut ganti rugi, Pemilik Ruko tidak boleh meminta Ruko
sebelum masa perjanjian habis dan lain-lain.
Ketentuan :

1. Ditulis Tangan (rapi dan mudah dibaca)

2. Dikumpul tanggal 17 November 2022 (1 asli dan 2 fotocopy)
Napoli Situmorang Napoli Situmorang