BAB III

MANAJEMEN PROYEK

3.1. Uraian Umum

Dalam penyelenggaraan suatu proyek, kegiatan yang akan dihadapi sangat kompleks.
Hal itu tentu memerlukan suatu manajemen yang baik sehingga proyek dapat berjalan
sesuai dengan rencana.

Pelaksanaan proyek harus diselenggarakan secara menyeluruh mulai dari perencanaan,

pembangunan fisik, sampai dengan pemeliharaan yang melibatkan bermacam-macam
unsur dan komponen pendukung. Salah satu bagian dari manajemen proyek yang
memegang peranan cukup penting adalah organisasi proyek. Sebuah proyek akan berhasil
jika di dalamnya terdapat pengorganisasian yang baik. Pengorganisasian tersebut
merupakan pengelolaan proyek dengan tujuan mengatur tahap-tahap pelaksanaan
pekerjaan dalam mencapai sasaran.

Sedangkan organisasi proyek merupakan suatu sistem yang melibatkan banyak pihak
yang bekerja sama dalam melaksanakan serangkaian kegiatan. Oleh karena itu unsur-
unsur yang terlibat dalam pengelolaan harus saling bekerja sama dan mempunyai rasa
tangung jawab terhadap tugas, kewajiban serta wewenang yang telah diberikan sesuai
bidang dan keahlian masing-masing. (Dipenogoro, University : Bab II Manajemen
Proyek)

Keuntungan dari adanya organisasi dalam suatu proyek adalah :

a. Pekerjaan dapat dilaksanakan secara matang.

b. Pekerjaan yang tumpang tindih dapat dihindari dengan dilaksanakannya pembagian

tugas serta tanggung jawab sesuai keahlian.
c. Meningkatkan pendayagunaan dana, fasilitas serta kemampuan yang tersedia secara
maksimal.

1
3.2. Kontrak

Kontrak adalah perjanjian tertulis antara dua belah pihak yang saling membutuhkan
satu sama lain yang dilengkapi dengan hukum yang ditentukan.

3.3. Isi Kontrak

Ketentuan-ketentuan yang termuat dalam kontrak.

1) Pihak yang menandatangani kontrak wajib mencantumkan nama, jabatan, dan

alamat.
2) Uraikan pokok pekerjaan dengan jelas mengenai jenis pekerjaan, jumlah
barang/jasa yang dijanjikan.
3) Hak dan kewajiban pihak yang terikat dalam perjanjian.

4) Nilai kontrak pekerjaan, serta syarat-syarat pembayaran.

5) Persyaratan dan spesifikasi teknis yang jelas dan terinci.

6) Penyerahan pekerjaan dan disertai dengan jangka waktu penyelesaian pekerjaan.

7) Jaminan teknis.

8) Ketentuan mengenai pelanggaran perjanjian dan sanksi bagi pihak yang tidak
memenuhi kewajibannya.
9) Ketentuan mengenai pemutusan kontrak secara sepihak.

10) Ketentuan mengenai keadaan memaksa.

11) Ketentuan mengenai kewajiban pihak yang terkait bila terjadi kegagalan dalam
pelaksanaan pekerjaan.
12) Ketentuan perlindungan tenaga kerja.

13) Ketentuan mengenai bentuk dan tanggung jawab terhadap gangguan lingkungan.

14) Ketentuan mengenai penyelesaian perselisihan.

2
3.4. Jenis Kontrak

a) Berdasarkan bentuk imbalan

1) Lumpsum

Lumpsum adalah kontrak jasa atas penyelesian seluruh pekerjaan dalam jangka
waktu tertentu dengan jumlah harga yang pasti dan tetap, serta semua resiko
yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan sepenuhnya
ditanggung oleh pihak penyedia jasa sepanjang gambar dan spesifikasi tidak
berubah. Jika terdapat perubahan maka perlu dilakukan perhitungan ulang yang
sesuai dengan anggaran yang tersedia.

2) Harga satuan

Harga satuan adalah bentuk kontak dengan penyelesian pekerjaan dalam batas
waktu yang telah ditentukan, harga satuan pasti, spesifikasi teknis pekerjaan
yang telah ditentukan dan volume pekerjaan bersifat sementara. Sedangkan
pembayaran didasarkan pada hasil pengukuran volume pekejaan yang benar-
benar telah dilaksanakan di lapangan.

3) Kontrak gabungan lumpsum dan harga satuan

Adalah konrak yang merupakan gabungan lumpsum dan harga satuan dalam
satu pekerjaan yang dijanjikan.

4) Kontrak terima jadi (turn key)

Adalah kontrak pengadaan barang atau jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan
dalam batas waktu tertentu dengan jumlah harga pasti dan tetap, peralatan dan
penunjang jaringan utama dapat berfungsi dengan baik sesuai dengan kriteria
kinerja yang telah ditetapkan.

3
 5) Kontrak persentase

Adalah kontrak pelaksanaan jasa konsultasi di bidang konruksi, dimana

konsultan yang bersangkutan menerima imbalan jasa berdasarkan persentase
tertentu dari nilai pekerjaan fisik kontruksi tersebut.

b) Berdasarkan jangka waktu pelaksanaan

1)Kontrak tahun tunggal

Adalah kontrak pelaksanaan pekerjaan yang mengikat dana anggaran untuk masa
satu tahun.

2)Kontrak tahun jamak

Adalah kontrak pelaksanaan pekerjaan yang mengikat dana anggaran untuk

masa lebih dari satu tahun yang dilakukan atas persetujuan oleh Menteri
Keuangan untuk pengadaan yang dibiayai APBN, Gubernur untuk pengadaan
yang dibiayai APBN kabupaten.

c) Berdasarkan jumlah pengguna jasa

1)Kontrak pengadaan tunggal

Adalah kontrak antara satu unit kerja dengan penyedian jasa tertentu untuk
menyelesaikan pekerjaan tertentu dalam waktu tertentu.

2)Kontrak pengadaan jamak

Adalah kontrak antara beberapa unit kerja dengan penyedia jasa tertentu untuk
menyelesaikan pekerjaan tertentu dalam waktu tertentu sesuai dengan kegiatan
bersama yang jelas dari masing-masaing unit kerja dan pengadaan bersama
yang dituangkan dalam kesepakatan bersama.

4
 Kontrak jenis lumpsum adalah kontrak yang dipakai dalam proyek
Pembangunan Gedung Rawat Jalan RSUD Kanjuruhan Kepanjen Kabupaten
Malang, karena dikerjakan dengan jangka waktu 36 Minggu (252 hari) kerja,
tanpa mempertimbangkan perubahan harga selama masa kontrak tersebut, dan
spesifikasi tetap.

3.5. Cara Pembayaran

1. Pembayaran bulanan (monthly payment)

Pembayaran dengan cara ini adalah pembarayaran prestasi yang yang dicapai penyedia
jasa dihitung setiap akhir bulan.

2. Pembayaran atas prestasi (stage payment)

Pembayaran dengan cara ini adalah pembayaran yang dilakukan atas dasar prestasi
atau kemajuan pekerjaan yang telah dicapai sesuai dengan ketentuan dalam kontrak.
Umumnya besarnya prestasi dinyatakan dalam presentase. Pembayaran seperti ini
sering disebut dengan pembayaran termin atau angsuran.

3. Pra pendanaan penuh dari penyedia jasa (contractors full prefinanced) Pembayaran
dengan cara ini adalah penyedia jasa harus mendanai dahulu seluruh pekerjaan
sesuai kontrak. Pembayaran dilakulakan apabila pekerjaan telah selesai 100% dan
penyedia jasa menerima pembayaran sekaligus.

Metode pembayaran yang digunakan dalam proyek proyek Pembangunan Gedung

Rawat Jalan RSUD Kanjuruhan Kepanjen Kabupaten Malang adalah dengan cara
pembayaran atas prestasi atau stage payment.

3.6. Penandatanganan Kontrak

1. Pihak terkait menandatangani kontrak selambat-lambatnya 14 hari kerja terhitung

sejak terbitnya surat keputusan penetapan penyedia jasa dan setelah penyedia jasa
menyerahkan surat jaminan pelaksanaan sebesar 5% dari nilai kontrak kepada

5
 pengguna jasa.
2. Untuk jasa konsultasi tidak diperlukan jaminan pelaksanaan.

3. Untuk pengadaan dengan nilai di bawah Rp 5.000.000,00 (lima juta rupiah) bentuk
kontrak cukup dengan kuitansi pembayaran dengan materai secukupnya.
4. Untuk pengadaan dengan nilai di atas Rp 5.000.000,00 ( lima juta rupiah) sampai
dengan Rp 50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah), bentuk kontrak berupa Surat
Perintah Kerja (SPK) tanpa jaminan pelaksanaan.
5. Untuk pengadaan dengan nilai di atas Rp 50.000.000,00 (lima puluh juta rupiah),
bentuk kontrak berupa kontrak pengadaan barang / jasa (KPBJ) dengan jaminan
pelaksanaan 5% dari nilai kontrak.
6. Pihak terkait sedapat mungkin menggunakan standar kontrak yang dikeluarkan oleh
pimpinan instansi yang bersangkutan contoh SPK.

3.7. Hak dan Tanggung Jawab Pihak Terkait dalam Pelaksanaan Kontrak

1. Setelah menandatangani kontrak, pengguna dan penyedia barang/jasa segera

melakukan pemeriksaan lapangan bersama-sama, dan membuat berita acara
tentang keadaan lapangan serta serah terima lapangan.
2. Penyedia barang/asa dapat menerima uang muka dari pengguna barang /jasa.

3. Penyedia barang / jasa dilarang mengalihkan tanggung jawab seluruh pekerjaan utama
dengan mensubkontrakan kepada pihak lain.
4. Penyedia barang/jasa dilarang mengalihkan tanggung jawab sebagian pekerjaan utama
dan mensubkontrakkan kepihak lain dengan cara dan alasan apapun, kecuali disub-
kontrakkan kepada penyedia barang / jasa spesialis.
5. Apabila terjadi pelanggaran atas larangan yang dimaksud dalam ayat 3, penyedia
barang/jasa dikenakan denda yang bentuk dan besarnya sesuai dengan ketentuan
yang diatur dalam kontrak.

3.8. Perubahan Kontrak

Perubahan kontrak dilakukan sesuai kesepakatan bersama antara penyedia dan

pengguna barang/jasa atau pihak terkait apabila terjadi perubahan lingkup pekerjaan,

6
 metode kerja, atau waktu pelaksanaan, sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

3.8.1. Penghentian dan Pemutusan Kontrak

1. Pemutusan kontrak dilakukan bila terjadi hal-hal di luar kekuasaan pihak terkait untuk
melaksanakan kewajiban yang ditentukan dalam kontrak, yang disebabakan oleh
bencana alam, perang dunia dinyatakan resmi oleh pemerintah atau keadaan yang
ditetapkan dalam kontrak.
2. Pemutusan kontrak dilakukan bila pihak terkait tidak memenuhi kewajiban dan
tanggung jawabnya seabagai yang telah diatur dalam kontrak.
3. Pemutusan kontrak disebabkan oleh kelalaian penyedia barang/jasa dan dikenakan
sanksi sesuai dengan ketetapan dalam kontrak yaitu :
a) Jaminan pelaksanaan menjdi milik negara.
b) Sisa uang muka harus dilunasi oleh penyedia barang/jasa.

c) Membayar denda dan ganti rugi kepada negara.

d) Masuk daftar hitam untuk jangka waktu tertentu.

4. Pengguna barang/jasa dapat memutuskan kontrak secara sepihak apabila denda

keterlambatan pelaksanaan pekerjaan sudah melampaui besarnya jaminan
pelaksanaan.
5. Pemutusan kontrak yang disebabkan oleh pengguna barang/jasa dikenakan sanksi
berupa kewajiban mengganti kerugian penyedia barang/jasa sesuai ketetapan dalam
kontrak dan ketentuan undang-undang yang berlaku.
6. Kontrak batal demi hukum apabila isi kontrak melanggar ketentuan undang- undang
yang berlaku.
7. Kontrak dibatalkan apabila pihak terkait terbukti melakukan KKN, kecurangan, dan
pemalsuan dalam proses pengadaan maupun pelaksanaan kontrak.

3.8.2. Jadwal Waktu Pelaksanaan (Time Schedule)

Time schedule adalah rencana alokasi waktu untuk menyelesaikan masing- masing
item pekerjaan proyek, yang secara keseluruhan merupakan rentang waktu yang ditetapkan
untuk melaksanakan sebuah proyek tersebut. (Ilmusipil.com, 2013 : Time Schedule)

7
 Tipe schedule pada proyek konstruksi dapat dibuat dalam bentuk :

1) Kurva S.

2) Bar chart.

3) Network planning.

4) Schedule harian, schedule mingguan, bulanan, tahunan atau waktu tertentu.

5) Pembuatan time schedule dengan bantuan software seperti Ms. Project.

Tujuan pembuatan time schedule pada sebuah proyek konstruksi antara lain :

1) Pedoman waktu untuk pengadaan sumber daya manusia yang dibutuhkan.

2) Pedoman waktu untuk pendatangan material yang sesuai dengan item pekerjaan yang
akan dilaksanakan.
3) Pedoman waktu untuk pengadaan alat-alat kerja.

4) Sebagai alat untuk mengendalikan waktu pelaksanaan proyek.

5) Sebagai tolak ukur pencapaian target waktu pelaksanaan pekerjaan.

6) Sebagai acuan untuk memulai dan mengakhiri sebuah kontrak kerja proyek konstruksi.
7) Sebagai pedoman pencapaian progres pekerjaan setiap waktu tertentu.

8) Sebagai pedoman untuk penentuan batas waktu denda atas keterlambatan proyek atau
bonus atas percetan proyek.
9) Sebagai pedoman untuk mengukur nilai suatu investasi.

Untuk dapat menyusun time scedule atau jadwal pelaksanaan proyek yang baik
dibutuhkan :
1) Gambar kerja proyek.

2) Rencana anggara biaya pelaksanaan proyek.

3) Bill of Quantity (BQ) atau daftar velume pekerjaan.

4) Data lokasi proyek berada.

8
5) Data sumber daya yang meliputi material, peralatan, sub kontraktor yang tersedia
disekitar lokasi pekerjaan proyek berlangsung.
6) Data kebutuhan tenaga kerja dan ketersediaan tenaga kerja yang dibutuhkan untuk
menyelesaikan pekerjaan.
7) Data cuaca atau musim di lokasi pekerjaan proyek.

8) Data jenis transportasi yang dapat digunakan di sekitar lokasi proyek.

9) Metode kerja yang digunakan untuk melaksanakan masing-masing item pekerjaan.

10) Data kapasitas produksi yang meliputi peralatan, tenaga kerja, sub kontraktor dan
material.
11) Data keuangan proyek meliputi arus kas, cara pembayaran, tenggang waktu
pembayaran progres dan lain-lain.

Dalam proyek Pembangunan Gedung Rawat Jalan RSUD Kanjuruhan Kepanjen

Kabupaten Malang, time schedule yang digunakan adalah time schedule yang dibuat
menggunakan aplikasi Ms Project, dimana dengan menggunakan Ms Project tahapan
pelaksanaan pekerjaan terlihat jelas dari waktu yang ditentukan, schedule alat, bahan,
tenaga kerja dan dapat mudah mengetahui pekerjaan yang sedang dilaksanakan dalam
proyek.

9
 BAB IV

URAIAN UMUM PROYEK

4.1. Rencana Umum Kontrak

Nama pekerjaan : Pembangunan Gedung Rawat Jalan RSUD Kanjuruhan Kepanjen

Lokasi Pekerjaan : Kanjuruhan Kepanjen Kabupaten Malang

Pemilik Pekerjaan : PT. MUSTIKA ZIDANE KARYA

Pekerjaan : Pengerjaan 4 Lantai Gedung Rawat Jalan RSUD Kanjuruhan

Kepanjen

Lama Pengerjaan : 252 hari kerja

Awal Pekerjaan : Mei 2017

Sumber Dana : APBD Tahun Anggaran 2017

Gambar Lokasi : Pada Lembar Berikutnya.

10
11
4.2. Rencana Umum Konstruksi

Pengerjaan konstruksi proyek Pembangunan Gedung Rawat Jalan RSUD

Kanjuruhan Kepanjen Kabupaten Malang, merupakan sebuah geduang yang pada
pengerjaannya dilakukan untuk empat lantai pengerjaan. Yang mana berawal dari
pekerjaan persiapan, lalu pada poin ini dilakukan pembersihan halaman bekas bongkaran
bangunan lama, pemasangan pagar, pengukuran/pemasangan bowplank, dan
pembangunan direksi keet. Setelah itu dilakukan pengerjaan struktur.

Untuk pengerjaan struktur yang pertama adalah lantai satu, dimana dilakukan
pengerjaan berupa Pekerjaan tanah, Pekerjaan beton (beton rabat lantai kerja, beton
rabat bawah lantai 1, membuat beton poer type p2, membuat beton poer type p3,
membuat beton poer lift (p4), membuat beton sloof ukuran 20x30 cm dan 15x20 cm,
beton kolom lantai 1, beton tangga dalam, beton meja lab dan bak cuci spoel hoek).
Dilanjutkan dengan pengerjaan lantai dua, dimana dilakukan pengerjaan berupa beton
balok lantai 2, beton plat lantai, beton listplank (tangga), beton kolom lantai 2, beton
tangga dalam, beton dinding lift, beton balok lantai, beton balok dan sun screen. Setelah
itu, dilanjutkan dengan pengerjaan lantai tiga, dimana dilakukan pengerjaan berupa beton
balok lantai 3, beton plat lantai, beton listplank (tangga), beton kolom lantai 3, beton
tangga dalam, beton dinding lift, beton balok lantai, beton balok dan sun screen.
Pengerjaan struktur terakhir, dilakukan pada pengerjaan lantai empat, dimana dilakukan
pengerjaan berupa pekerjaan beton (beton balok lantai 4, beton plat lantai, beton kolom
lantai 4, beton plat sun screen, beton ringbalk, beton dinding lift, beton plat penyangga
tandon air) dan dilanjutkan dengan pengerjaan rangka atap.

Pekerjaan rangka atap diawali dengan pemasangan kuda-kuda double siku,

pemasangan gording, pemasangan plat plendes, pemasangan trekstank, pemasangan usuk
reng Galvalum, pemasangan atap genteng Glazur, pemasangan bubungan atap genteng
Glazur, selanjutnya dilakukan pekerjaan meni kuda-kuda baja.

12
 Terakhir adalah pengerjaan arsitektur yang dikerjakan perlantai. Adapun
pekerjaan arsitektur lantai 1 dimulai dengan pekerjaan pasangan yaitu pekerjaan
pasangan aanstamping batu belah, pekerjaan pasangan pondasi batu belah, pekerjaan
pasangan batu merah ½ bata ini untuk pekerjaan dinding, pekerjaan pasangan shaf
sampah lapis batu merah ½ bata. Dilanjutkan dengan pekerjaan plesteran yang
merupakan bagian dari pekerjaan dinding yang berguna sebagai bahan pelapis atau juga
melindungi dinding dari rembesan air maupun cuaca, memperhalus permukaan dinding
dan juga dapat menambah kekuatan dinding. Plesteran dimaksudkan agar dinding, beton,
batu-bata, dan lainnya agar tampak rapi, halus dan juga rata. Dilanjutkan dengan
pekerjaan pelapis lantai dan dinding, pekerjaan kusen pintu dan jendela, pekerjaan
penggantung, besi dan kaca, pekerjaan plafond, pekerjaan pengecatan, pekerjaan sanitasi,
pekerjaan instalasi listrik. Adapun pekerjaan arsitektur Lantai 2 dimulai dengan pekerjaan
pasangan, pekerjaan plesteran, pekerjaan pelapis lantai dan dinding, pekerjaan kusen
pintu dan jendela, pekerjaan penggantung, besi dan kaca, pekerjaan plafond, pekerjaan
pengecatan, pekerjaan sanitasi, pekerjaan instalasi listrik. Dilanjutkan dengan pengerjaan
arsitektur Lantai 3 yaitu pekerjaan pasangan, pekerjaan plesteran, pekerjaan pelapis lantai
dan dinding, pekerjaan kusen pintu dan jendela, pekerjaan penggantung, besi dan kaca,
pekerjaan plafond, pekerjaan pengecatan, pekerjaan sanitasi, pekerjaan instalasi listrik.
Dilanjutkan dengan pengerjaan arsitektur Lantai 4 yakni pekerjaan pasangan, pekerjaan
plesteran, pekerjaan pelapis lantai dan dinding, pekerjaan kusen pintu dan jendela,
pekerjaan penggantung, besi dan kaca, pekerjaan plafond, pekerjaan pengecatan,
pekerjaan sanitasi, pekerjaan instalasi listrik. Total pekerjaan dilakukan selama 36
minggu (252 hari) yang dimulai dari Mei 2017 sampai dengan berakhir pada April 2018.

13