MANAJEMEN KONSTRUKSI

ARS183765-03 – Kelas D
SEMESTER GANJIL 2022-2023

Modul #5

Kontrak , Rencana Anggaran Biaya dan

Jadwal Pelaksanaan Pekerjaan

Ar. Georgius Budi Yulianto, ST., MT, IAI., AA

 Competition
Make us FASTER
Collaboration Fyrefly

make us
BETTER
 Widiasanti, Irika Ir., M.T. & Lenggogeni, M’T’, 2013, Manajemen Konstruksi.
Bandung: Remaja Rosdakarya

Kamarwan, Sidharta, dkk, 1998 llmu Manajemen Konstruksi untuk Pergunun

Tinggi, Jakarta: Penerbit Universitas Tarumanegara.

Melik, Serhat. 2010 Cash Flow Analysb of Constntction Projects Using Fuzzy Set

DAFTAR Theory. Turkey: A Thesis, Middle East Technical Universigr.

PUSTAKA
NDIA., NDIA PMSC ANSVEIA-748-A. 2005. Standard for Earued Value
Management System Intent Guide, NDIA.

PMBOK 2OO8
Project Manajement Book of Knowledge 3rd Ed., 2004.
Soeharto, Iman. 1998. Manajemen Proyek, dari Konseptual hingga Operasional.
Jakarta: Erlangga.

Soemardi, 8.W., dkk, 2006 Pengembangan Sistem Eamed Value untuk

Pengelolaan Proyek Konstruksi di Indonesia. Laporan Hasil Riset, Bandung ITB.
 1. Definisi Kontrak Konstruksi
2. Jenis Kontrak Konstruksi
MODUL 5 3.
4.
Penyusunan dan Pengelolaan Kontrak
Dokumen Kontrak
MANAJEMEN KONSTRUKSI
2022 5. Penanggulangan Resiko dalam Pelasanaan Kontrak
6. Manejemen Biaya dan Waktu
7. Penyusunan Rencana Anggaran Biaya [RAB]
8. Penyusunan Jadwal Pelaksanaan Konstruksi
Kontrak Proyek Konstruksi
Kontrak Konstruksi
Kesepakatan Pekerjaan Kontrak konstruksi adalah dokumen yang
mempunyai kekuatan hukum yang berisikan
PROYEK persetujuan bersama secara sukarela, dimana
para pihak bersepakat.
Pihak Kesatu sanggup memberikan jasa dan
menyedikan material untuk membangun proyek
bagi pihak kedua, sedangkan pihak kedua berjanji
untuk membayar sejumlah uang sebagai imbalan
untuk jasa dan material yang telah digunakan
 Jenis Kontrak Konstruksi 1 FIXED PRICE 2 COST N FEE

Kontrak dengan Harga Tetap mewajibkan Kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan

KONTRAK HARGA
hingga selesai sesuai dengan yang disyaratkan dalam kontrak atas resikonya sendiri
TETAP terhadap jumlah total biaya yang dikeluarakan dalam menyelesaikan pekerjaan
1 FIXED PRICE tersebut.
Perbedaan antara biaya total yang dikeluarkan kontraktor dan biaya yang tercantum
dalam kontrak, pada akhir pekerjaan merupakan keuntungan (bila biaya total lebih kecil
dari biaya dalam kontrak) atau dapat juga menjadi kerugian bagi kontraktor.
Kontrak dengan harga tetap dapat berubah selama masa kontrak untuk penyesuaian
terhadap kenaikan harga bahan, upah atau volume pekerjaan. Tetapi di Indonesia
dalam prakteknya, tidak semua kontrak dengan harga tetap mengijinkan perubahan
tersebut.

KONTRAK
KONTRAK JADWAL HARGA DAFTAR
LUMPSUM SATUAN VOLUME
SCHEDULE BILL OF QUANTITY
LUMP SUM
OF RATES
Jenis Kontrak Konstruksi
KONTRAK Pada kontrak Lump sum, kontraktor menawarkan untuk menyelesaikan seluruh
LUMPSUM pekerjaan dengan biaya tetap meskipun terjadi perubahan volume pekerjaan. Agar
digunakan secara efektif, kontrak lump sum harus diperinci dan ruang lingkup
LUMP SUM pekerjaan yang akan dilaksanakan harus diketahui secara lengkap. Oleh sebab itu,
gambar-gambar dan spesifakasi pekerjaan yang akan dilaksanakan harus telah
lengkap sampai pada rincian terakhir sebelum pelangan diadakan. Jenis kontrak ini
digunakan bila semua detail pekerjaan yang telah dilaksanakan diketahui dan
kemungkinan perubahan (variasai) sangat kecil. Kontrak lump sum megijinkan
kenaikan sampai suatu batas tertentu yang telah disepakati oleh pemilik pekerjaan
dan kontraktor.
Jenis Kontrak Konstruksi
KONTRAK Pada kontrak ini, kontraktor menawarkan untuk menyelesaikan berbagai jenis
JADWAL HARGA pekerjaan dimana masing-masing pekerjaan mempunyai harga satuan yang tetap
SATUAN dengan volume sesuai dengan yang dikerjakan. Karena itu jenis pekerjaan yang
akan dilaksanakan maupun kualitas yang diinginkan harus ditentukan secara jelas.
SCHEDULE Jumlah sebenarnya dari tiap pekerjaan tidak perlu ditetapkan lebih dahulu (hanya
OF RATES
berupa taksiran).

DAFTAR
VOLUME Dengan kontrak ini, kontraktor menawarkan untuk menyelesaikan berbagai jenis
pekerjaan dengan masing-masing jenis pekerjaan mempunyai harga satuan yang
BILL OF QUANTITY tetap dan volume pekerjaan berdasarkan gambar rencana.
Dalam praktek, seringkali terdapat kombinasi dari ketiga jenis kontrak tersebut.
Kontrak “ Jadwal Harga Satuan”
Dalam praktek, seringkali terdapat kombinasi dari ketiga jenis kontrak tersebut.
Kontrak “ Jadwal Harga Satuan” atau kontrak “Daftar Volume dapat digunakan
pada pekerjaan-pekerjaan yang sulit ditentukan dan lump sum digunakan pada
pekerjaan-pekerjaan yang dapat ditentukan dengan baik.
 Jenis Kontrak Konstruksi
Kontrak Jenis kontrak ini mewajibkan Pemberi Tugas membayar biaya nyata yang dikeluarkan
Biaya Ditambah Jasa kontraktor untuk menyelesaikan pekerjaan ditambah biaya atas jasa yang dilakukan
kontraktor. Kontraktor seperti ini sangat jarang dilakukan, karena sulitnya
2 COST N FEE mengendalikan biaya yang dikeluarkan kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan.
Kalaupun digunakan, umumnya untuk jenis-jenis pekerjaan yang kecil atau sulit sekali
menetapkan terlebih dahulu harga satuan/harga lump sum pekerjaan.
Kontrak berdasarkan biaya ditambah jasa dibedakan atas cara menetapkan besaranya
biaya atas jasa yang diberikan kontraktor.

a. Biaya atas jasa (fee) yang ditetapkan terlebih dahulu pada suatu jumlah yang tetap.
b. Biaya atas jasa yang besarnya berdasarkan prosentasi biaya nyata yang dikeluarkan
oleh kontraktor. Prosentasi ini ditetapkan terlebih dahulu pada suatu nilai yang tetap.
c. Biaya atas jasa yang besarnya berdasarkan prosentasi biaya nyata yang dikeluarkan
oleh kontraktor , dimana prosentasi tersebut bervariasi terhadap besarnya biaya nyata.
Kontraktor jenis tersebut juga target kontrak.
d. Biaya atas jasa ditetapkan berdasarkan suatu formula yang disepakati oleh Pemberi
Tugas dan Kontraktor, tetapi berbeda dengan yang telah disebut diatas, misalnya dengan
bonus, bila jumlah biaya yang dikeluarakan untuk penyelesaian pekerjaan lebih kecil dari
yang direncanakan dan dikenakan hukuman (penalty) bila biaya yang dikeluarkan lebih
besar dari yang direncankan.
Pengelolaan Kontrak Konstruksi
(1) (2) (3)
PERENCANAAN PENYUSUNAN PELAKSANAAN KONTRAK
DAN STRATEGI KONTRAK (CONTRACT EXECUTION
KOMERSIAL TEKNIS
1. Strategi 1. Rancangan 1. Prosedur 1. Program
kontrak kontrak pembayaran Qa/Qc
2. Jenis kontrak 2. Prakualifikasi 2. Klaim 2. Inspeksi
3. Kelengkapan 3. Menyusun 3. Change 3. Testing
proyek paket lelang order 4. Jaminan
4. Kondisi lokal 4. Membuat 4. Back 5. Laporan
5. Kepentingan proposal Charge
spesifikasi 5. Negosiasi 5. Penutupan
proyek 6. Tanda tangan kontrak
kontrak
Gilbreath (1992)
Urutan Penyusunan Kontrak Konstruksi
1. Strategi dan perencanaan kontrak
2. Pemilik membentuk panitia tender
3. Kriteria seleksi
4. Mengumpulkan daftar panjang rekanan
5. Prakualifikasi untuk mendapatkan daftar
pendek
6. Menyusun rancangan kontrak
7. Menyusun paket lelang
8. Mengirim paket lelang kepada para
peserta
9. Peserta lelang membuat proposal
10. Panitia menerima proposal, evaluasi
rangking atau pemenang
11. Negosiasi dan tanda tangan kontrak
1. Kedudukan/status Pemberi Tugas dan Kontraktor.
Prinsip Penyusunan 2. Macam pekerjaan yang dikerjakan
Kontrak 3. Ketentuan peraturan yang berlaku sebagai dasar
pelaksanaan pekerjaan
4. Jaminan pelaksanaan/pekerjaan (perfomance bond)
Pokok-pokok persetujuan
5. Jangka waktu pelaksanaan
(Article of agreement)
6. Jangka waktu pemeliharaan
Syarat-syarat umum 7. Harga borongan (contract sum)
(General Condition 8. Peraturan pembayaran (progres payment)
of Contract) 9. Denda dan sanksi
10. Pekerjaan tambah dan kurang
syarat-syarat khusus
11. Kenaikan harga dan force mayeur
(Special Condition
12. Pembatalan pekerjaan
of Contract)
13. Direksi/pengawas pekerjaan
14. Wakil kontraktor
15. Pengamanan pelaksanaan
16. Bea materai
17. Perselisihan dan penyelesaian
18. Dan untuk yang dipandang perlu.
Antisipasi Risiko Kontrak Konstruksi
Betolak dari pemikiran bahwa akan banyak dijumpai
permasalahan, pesoalan dan kesulitan dalam proses 1.
plaksanaan kegitan proyek, maka dalam suatu kontak 2.
perlu dilengkapi dengan mekanisme yang efesien dan 3.
efektif untuk menghadapi dan mengendalikan
permasalahan yang timbul. Permasalahan tersebut 4.
pada umumnya sering disebabkan faktor yang tidak 5.
diharapkan atau resiko. 6.
Oleh karena itu untuk pemilik, mekanisme tersebut 7.
dapat diwujudkan dalam:
minan pelaksanaan (Peformance Bond)
Garansi dan pertanggungan (Warranty)
Pembayaran berdasarkan kemajuan pekerjaan (Progress
Payment)
Hak untuk mengadakan inspeksi dan test
Hak mendapatkan laporan berkala
Hak melaksanakan penjaminan mutu (Qunatity Control)
Asuransi
Manajemen Biaya

Manajemen biaya proyek (Project Cost Management) adalah pengendalian proyek untuk memastikan
MANAJEMEN penyelesaian proyek sesuai dengan anggaran biaya yang telah disetujui.
BIAYA Hal-hal utama yang perlu diperhatikan dalam manajemen biaya proyek adalah sebagai berikut:
perencanaan sumber daya, estimasi biaya, penganggaran biaya, dan pengendalian biaya.
(Soemardi,1998)

proses untuk menentukan sumber daya dalam bentuk fisik (manusia,

Perencanaan sumber
1 daya
2 Estimasi biaya
3 Penganggaran biaya
peralatan, material) dan kuantitasnya yang diperlukan untuk melaksanakan
aktivitas proyek. Proses ini sangat berkaitan erat dengan proses estimasi
biaya.
proses untuk memperkirakan biaya dari sumber daya yang dibutuhkan untuk
menyelesaikan proyek. Bila proyek dilaksanakan melalui sebuah kontrak,
perlu dibedakan antara estimasi biaya dengan nilai kontrak. Estimasi biaya
melibatkan perhitungan kuantitatif dari biaya-biaya yang muncul untuk
menyelesaikan proyek.
proses membuat alokasi biaya untuk masing -masing aktivitas dari
keseluruhan biaya yang muncul pada proses estimasi. Dari proses ini
didapatkan Cost Baseline yang digunakan untuk menilai kinerja proyek

proyek berlangsung untuk mendeteksi apakah biaya actual pelaksanaan

4 Pengendalian biaya proyek menyimpang dari rencana atau tidak. Semua penyebab
penyimpangan biaya harus terdokumentasi dengan baik sehingga langkah-
langkah perbaikan dapat dilakukan.
Manajemen Waktu
MANAJEMEN Manajemen waktu proyek (Project Time Management) adalah proses merencanakan, menyusun, dan
Waktu
mengendalikan jadwal kegiatan proyek, dimana dalam perencanaan dan penjadwalannya telah disediakan
pedomanyang spesifik ,untuk menyelesaikan aktivitas proyek dengan lebih cepat dan efisien (Clough dan
Sears, 1991). Ada lima proses utama dalam manajemen waktu proyek, yaitu: pendefinisian aktivitas, urutan
aktivitas, estimasi durasi aktivitas, pengembangan jadwal, dan pengendalian jadwal. (Soemardi , 1998).

proses identifikasi semua aktivitas spesifik yang harus dilakukan dalam rangka
1 Pendefinisian aktivitas mencapai seluruh tujuan dan sasaran proyek (Project Deliveriables). Dalam proses ini
dihasilkan pengelompokkan semua aktivitas yang menjadi ruang lingkup proyek dari
level tertinggi hingga level yang terkecil atau disebut Work Breakdown Structure (WBS

identifikasi dan dokumentasi dari hubungan logis yang interaktif. Masing-masing

2 Urutan aktivitas aktivitas harus diurutkan secara akurat untuk mendukung pengembangan jadwal
sehingga diperoleh jadwal yang realisitis

3 Estimasi durasi aktivitas
proses pengambilan informasi yang berkaitan dengan lingkup proyek dan sumber
daya yang diperlukan yang kemudian dilanjutkan dengan perhitungan estimasi durasi
atas semua aktivitas yang dibutuhkan dalam proyek yang digunakan sebagai input
dalam pengembangan jadwal. Tingkat akurasi estimasi durasi sangat tergantung dari
banyaknya informasi yang tersedia

menentukan kapan suatu aktivitas dalam proyek akan dimulai dan kapan harus
4 Pengembangan jadwal
selesai. Pembuatan jadwal proyek merupakan proses iterasi dari proses input yang
melibatkan estimasi durasi dan biaya hingga penentuan jadwal proyek

Pengendalian jadwal merupakan proses untuk memastikan apakah kinerja yang

5 Pengendalian jadwal
dilakukan sudah sesuai dengan alokasi waktu yang sudah direncanakan atau tidak
Perusahaan
Jenis-jenis Estimasi Biaya Konstruksi
Cost Estimation

1
Perusahaan
Jenis-jenis Estimasi Biaya Konstruksi
Basic Analisys Cost
1
2

3
 Perusahaan
Jenis-jenis Estimasi Biaya Konstruksi

Engineering Estimation

1
3

2
 Penyusunan
Rencana Anggaran Biaya
Tahapan Penyusunan RAB
Daftar dan Urutan Analisa Harga
1 Pekerjaan 2 Bill of Item 3 Bill of Quatity 4 Satuan 5 Analisa Upah

RAB

1. Bahan/ Material
2. Upah
Biaya langsung proyek 3. Peralatan
Biaya tak langsung proyek
1. Overhead 1. Biaya personil dilapangan
2. Fasilitas sementara proyek
2. Biaya tak terduga
3. Bank garasi/ surety bond
3. Profit 4. Peralatan habis pakai
5. Quality control
6. Rapat lapangan
7. dll
ANALISA UPAH
RATA-RATA UPAH HARIAN [B]
HARUS SELALU UPDATE SECARA PERIODIK
Pengelompokan Pekerja
berdasarkan Keahlian dan bidang

[A]
KELOMPOK KEAHLIAN
Pengelompokan
Pekerja berdasarkan
Keahlian dan bidang
ANALISA HARGA SATUAN

Item material
[A] [D]
Spesifikasi material Harga satuan material
[B] PRICE LIST &
Satuan pembelian HARUS SELALU
[C] UPDATE SECARA
PERIODIK
ANALISA HARGA SATUAN Diambil dari tabel harga satuan
Dan upah Harga Satuan [D]
Konstanta pengali untuk satuan Jumlah Harga [E]
[A] Indeks, koefisien Pekerjaan yang dihitung
Hasil perkalian indeks
Satuan komponen material,Upah atau alat bantu y Dikalikan harga satuan
[B Volume ang diperlukan untuk pekerjaan yang dihitung

[C] Komponen Material

Nama/jenis/komponen item
Yang diperlukan untuk
Perhitungan

Komponen Pekerja Harga Satuan Final

[G] Kategori pekerja
Yang diperlukan untuk
Penjumlahan final
Seluruh komponen perhitungan
[F]
Perhitungan Diluar pajak [11%] dan Keuntungan [10%]

[H] Judul satuan pekerjaan

MERANGKAI RENCANA ANGGARAN BIAYA

Daftar dan Urutan

Pekerjaan

Analisa Harga
Bill of Item Bill of Quatity Analisa Upah
Satuan
 Item pekerjaan
Metoda Jadwal
Harga satuan pekerjaan
[A]
[B]
Volume pekerjaan Jumlah harga pekerjaan
[D] Bar chart & Kurva S
Satuan pekerjaan Bobot pekerjaan
[E]
[C] Durasi
[F] [G]

[H]
Progres periodik Bar chart + value [J]
[I] [K]
Curve & prpgress
Kumulatif percentage
Progres periodik
Ar. Georgius Budi Yulianto., ST., MT., IAI., AA
• Principal Architect @LAID Indonesia, Bandung
• Lecturer @Department Architecture, Parahyangan
Catholic University [UNPAR] – Bandung
boegar
[LAB Arsitektur Kota Design Kota, Struktur Bangunan Tinggi, Building Integrated System [BIS], Studio Perancangan
Arsitektur [SPA] 3-4
+62 811 247749, +62 818 247749
+62 811 247749
• Chairman @IAI West Java Chapter 2018-2021
mustboegar@gmail.com
• President IAI 2021-2024 @bugsbugar
www.larasciptaarchitect.co.id
@LAID_Indonesia @boegars

26