MODUL DOKUMEN

KONTRAK
 MODUL DOKUMEN KONTRAK

BAB III
GAMBARAN UMUM TENTANG JENIS-JENIS KONTRAK

3.1 JENIS-JENIS KONTRAK

Hal yang perlu dipertimbangkan pertama kali oleh pemilik proyek atau
pengguna jasa adalah memilih jenis-jenis kontrak yang akan diterapkan.

Terdapat berbagai jenis kontrak yang terlihat dalam industri konstruksi, antara lain :
 Kontrak Konstruksi, sering juga disebut “Surat Perjanjian Pelaksanaan
Pekerjaan”
 Kontrak Pengadaan, yaitu kontrak yang hanya membahas aspek pengadaan
barang
 Kontrak Agensi, yaitu kontrak pengadaan jasa (misalnya kontrak antara
pemilik proyek dan konsultan)

Dalam pembahasan selanjutnya di modul ini hanya dibatasi hal-hal yang

terkait dengan kontrak konstruksi. Ada beberapa jenis kontrak konstruksi
diantaranya sebagai berikut.

3.2 Kontrak Berdasarkan “Pengaturan Penggantian Biaya”

Telah kita ketahui bersama bahwa pihak-pihak yang terlibat dalam kontrak
yaitu: kontraktor, pemilik pekerjaan dan perencana akan menjadi sangat berarti
dalam penyusunan dokumen kontrak proyek-proyek konstruksi termasuk di
dalamnya lingkungan kerja proyek tersebut yang juga harus didefinisikan.
Dalam kontrak juga harus disebutkan dengan jelas jangka waktu
penyelesaian proyek tersebut dan kewajiban yang harus dipenuhi kontraktor jika
terjadi keterlambatan.
Sistem pembayaran yang akan dilakukan kepada pihak yang terlibat, baik kontraktor
maupun konsultan, harus dipaparkan secara gambling karena sistem pembayaran

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 1

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

akan membedakan jenis dokumen kontrak proyek konstruksi. Tiga jenis cara
pembayaran dalam kontrak proyek konstruksi adalah :

 Kontrak harga satuan

 Kontrak biaya plus jasa
 Kontrak lump sum

Pemilihan kontrak yang sesuai untuk proyek konstruksi lebih didasarkan dari
karakteristik dan kondisi proyek itu sendiri. Ditinjau dari sudut pandang pemilik
proyek (owner), hal ini erat kaitannya dengan antisipasi dan penanganan resiko
yang ada pada proyek tersebut.

A. Kontrak Harga Satuan

Hal penting dalam kontrak harga satuan (unit price contract) adalah penilaian
harga setiap unit pekerjaan telah dilakukan sebelum konstruksi dimulai. Pemilik
telah menghitung jumlah unit yang terdapat dalam setiap elemen pekerjaan.
Berdasarkan arti kata unit price contract, dapat dipahami bahwa perikatan terjadi
terhadap harga satuan setiap jenis/item pekerjaan sehingga kontraktor hanya perlu
menentukan harga satuan yang akan ditawar untuk setiap item dalam kontrak.
Penetuan besarnya harga satuan ini harus mengakomodasi semua biaya yang
mungkin terjadi seperti biaya overhead, keuntungan, biaya-biaya tak terduga dan
biaya untuk antisipasi resiko.
Penggunaan jenis kontrak ini menjadi tepat apabila proyek mempunyai
karakteristik sebagai berikut : proyek dapat didefinisikan secara jelas, kuantitas
actual masing-masing pekerjaan sulit untuk diestimasi secara akurat sebelum
proyek dimulai. Metode tidak seimbang (unbalanced) adalah metode yang
digunakan kontraktor dalam penawaran harga satuan tanpa mengubah harga
keseluruhan. Kontraktor menggunakan metode ini untuk mendapatkan keuntungan
dari beberapa aspek proyek. Misalnya, dengan menaikkan harga satuan pada
pekerjaan-pekerjaan awal sebagai biaya mobilisasi alat atau material yang
diperlukan.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 2

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

Metode ini juga dapat dimanfaatkan jika kontraktor ingin menggunakan uang
pemilik proyek sebagai dana segar untuk membiayai pelaksanakan proyek jika
sebenarnya kontraktor mengalami kesulitan dalam menyediakan masalah
keuangan. Faktor lain yang mendasari pemakaian metode ini adalah kesalahan
pemilik dalam melakukan/mempersiapkan owner’s estimate.
Apabila terjadi perbedaan antara kuantitas yang sebenarnya dengan kuantitas
hasil estimasi (umumnya berbeda 20%-25%) maka harga satuan untuk tiap item
dapat dinegosiasi ulang. Hal lain yang dapat digunakan oleh pemilik adalah
mengidentifikasi pekerjaan tambah kurang secara lebih akurat sehingga dapat
menghilangkan praktik penawaran tidak seimbang (unbalanced bid).
Dalam kontrak jenis ini, pembayaran akan dilakukan kepada kontraktor yang
besarnya sesuai dengan kuantitas terpasang menurut hasil pengukurannya. Oleh
sebab itu, pemilik perlu menyakinkan hasil pengukuran kontraktor dengan
melakukan pengukuran sendiri.
Kelemahan dari penggunaan kontrak jenis ini adalah pemilik tidak dapat
mengetahui secara pasti biaya actual proyek hingga proyek selesai. Untuk
mencegah ketidakpastian ini, perhitungan kuantitas tiap unit perlu dilakukan secara
akurat.
Melihat karakteristik kontrak harga satuan ini maka jenis-jenis proyek yang
kiranya sesuai untuk kontrak jenis ini adalah proyek dengan estimasi kuantitas yang
tidak dapat dilakukan dengan akurat, seperti pekerjaan tanah, jalan raya,
pemasangan pipa dan sebagainya. Pada proyek-proyek seperti ini sangat penting
bagi kontraktor untuk mengetahui dan memahami batas-batas pay item dan pay line
yang ada dalam kontrak.

B. Kontrak Biaya Plus Jasa

Pada kontrak biaya plus jasa (cost plus fee contract) jenis ini, kontraktor akan
menerima sejumlah pembayaran atas pengeluarannya ditambah sejumlah biaya
untuk overhead dan keuntungan. Besarnya overhead dan keuntungan umumnya
didasarkan atas persentase biaya yang dikeluarkan.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 3

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

Metode pembayaran dalam kontrak jenis ini dibedakan menjadi 2 (dua) yaitu :

1. Pembayaran biaya plus tertentu

Pada metode ini kontraktor tidak mendapat kesempatan menaikkan
biaya untuk menambah keuntungan dan overhead.

2. Pembayaran biaya plus persentase biaya dengan jaminan maksimum

Metode ini dapat meyakinkan pemilik bahwa biaya total proyek tidak
akan melebihi suatu jumlah tertentu

Kontrak jenis ini umumnya digunakan jika biaya aktual dari proyek atau bagian
proyek sulit diestimasi secara akurat. Hal ini dapat terjadi jika perencanaan belum
selesai, proyek tidak dapat digambarkan secara akurat, proyek harus diselesaikan
dalam waktu singkat sementara rencana dan spesifikasi tidak dapat diselesaikan
sebelum proses konstruksi dimulai.
Kekurangan dari kontrak jenis ini adalah pemilik kurang dapat mengetahui
biaya aktual proyek yang akan terjadi. Pemilik harus menempatkan staf untuk
memonitor kemajuan pekerjaan sehingga dapat diketahui apakah biaya-biaya yang
ditagih benar-benar dikeluarkan.
Penentuan fee untuk kontraktor dalam kontrak jenis ini dapat dilakukan dengan
berbagai cara, baik itu merupakan jumlah yang tetap (cost plus fixed fee), dalam
bentuk persentase biaya (cost plus percentage) atau dengan memberikan jaminan
biaya maksimum (cost plus fee with maximum guaranted price).
Cost plust fixed fee, jenis kontrak ini telah mempertimbangkan pembayaran
kembali kepada kontraktor berupa biaya nyata (actual cost) yang telah dikeluarkan
oleh kontraktor ditambah biaya umum (overhead cost) dan sejumlah keuntungan
yang tetap (fixed fee). Yang diamksud biaya nyata adalah semua biaya upah
tenaga kerja, bahan bangunan, biaya peralatan. Kontrak semacam ini digunakan
untuk pekerjaan yang sangat mendesak, misalnya tidak memungkinkan untuk
mempersiapkan gambar neraca.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 4

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

Cost plus precentage, kontraktor akan menerima kembali/ganti semua biaya

nyata (actual cost) yang telah dikeluarkan dan akan menerima kompensasi yang
besarnya didasarkan pada persentase dari biaya nyata (actual cost) sesuai dengan
kesepakatan bersama dengan pemilik proyek. Kontrak semacam ini digunakan
untuk pekerjaan yang sangat mendesak, misalnya tidak memungkinkan untuk
mempersiapkan gambar rencana. Pada kontrak jenis ini, biasanya terjadi
kecenderungan kontraktor untuk memperlambat pekerjaannya dengan harapan
memperbesar biaya nyata sehingga kompensasi yang diterima menjadi lebih
banyak.
Cost plus fee with maximum guaranteed price, kontraktor akan menerima
kembali semua biaya yang telah dikeluarkan ditambah dengan kompensasi yang
besarnya berdasarkan persentase yang telah disepakati bersama, tetapi besarnya
kompensasi tersebut dibatasi jumlah maksimum tertentu.
Kontrak jenis ini sesuai untuk pengadaan proyek-proyek yang mempunyai sifat
ketidakpastian cukup tinggi khususnya bersifat mendesak (emergency), seperti
proyek perbaikan jembatan yang putus. Untuk proyek seperti itu, waktu yang
dibutuhkan untuk menetapkan perancang, melakukan perancangan, menetapkan
pelaksanan dan pelaksanaan perbaikan akan memakan waktu yang relatif lama.
Sebaliknya bila ditunjuk seorang kontraktor yang mampu merancang dan
melaksanakan perbaikan yang dibutuhkan dengan segera, penetapan biaya
perancangan dan perbaikan dapat dihitung langsung ditambah fee untuk
kontraktor/perancang. Keputusan ini perlu didukung kenyataan bahwa kontraktorlah
pihak yang paling mampu mengatasi persoalan tersebut dengan baik dan cepat.

C. Kontrak Biaya Menyeluruh

Kontrak biaya menyeluruh (lump sum contract) ini digunakan pada kondisi
kontraktor akan membangun sebuah proyek sesuai rancangan yang ditetapkan
pada suatu biaya tertentu. Jika terjadi perubahan baik desain, jenis material dan
segala sesuatu yang menyebabkan terjadinya perubahan biaya, maka dfapat
dilakukan negosiasi antara pemilik dan kontraktor untuk menetapkan pembayaran
yang akan diberikan kepada kontraktor terhadap perubahan pekerjaan tersebut.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 5

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

Semua biaya yang dikeluarkan untuk setiap pekerjaan tambah kurang harus
dinegosiasikan antara pemilik dan kontraktor.
Persyaratan utama dalam mengaplikasikan kontrak jenis ini adalah perencanaan
benar-benar telah selesai sehingga kontraktor dapat melakukan estimasi kuantitas
secara akurat. Jika anggaran biaya dari pemilik terbatas maka jenis kontrak ini
menjadi pilihan yang tepat karena memberi nilai pasti terhadap biaya yang akan
dikeluarkan. Pekerjaan konstruksi yang tepat untuk kontrak jenis ini antara lain
pembangunan gedung.
Salah satu kelemahan pemakaian kontrak jenis ini adalah proses konstruksi
yang akan tertunda karena menunggu selesainya perencanaan.
Kesalahan/ketidaktepatan rancangan akan berakibat fatal yang dapat menimbulkan
biaya ekstra yang tidak sedikit. Untuk itu kiranya perlu ada pertimbangan yang
matang sehingga tidak terjadi pelaksanaan konstruksi yang terburu-buru yang dapat
menyebabkan kesalahan dalam perancangan dan pembuatan spisifikasi.

3.3 KONTRAK BERDASARKAN CARA PEMBAYARAN

Dilihat dari aspek cara pembayaran, bentuk kontrak konstruksi dapat di bagi
menjadi 3 (tiga), yaitu :

 pembayaran bulanan (monthly payment),

 pembayaran bertahap (stage payment), dan
 prapendanaan penuh oleh kontraktor (contractor’s full prefinance).

Bentuk kontrak pembayaran bulanan (monthly payment) adalah bentuk

kontrak konstruksi dimana kontraktor mendapatkan pembayaran atas pekerjaan
yang telah dilakukan setiap bulan. Bentuk ini cukup lama ditemukan pada proyek-
proyek konstruksi besar dan menuntut performa kontraktor yang baik sehingga
jumlah pembayaran bulanan tidak terlalu kecil.
Bentuk kontrak pembayaran bertahap (stage payment) adalah bentuk
kontrak konstruksi di mana kontraktor memperoleh pembayaran secara bertahap
sesuai dengan prestasi pekerjaan yang telah disetujui bersama.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 6

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

Sedangkan bentuk kontrak prapendanaan penuh oleh kontraktor (contractor’s full

prefinance) adalah bentuk kontrak konstruksi dimana biaya pelaksanaan pekerjaan
sepenuhnya ditanggung terlebih dahulu oleh kontraktor. Untuk itu pemilik proyek
harus menyerahkan jaminan bank sebagai jaminan pembayaran.

3.4 KONTRAK BERDASARKAN ASPEK PEMBAGIAN TUGAS

Berdasarkan aspek pembagian tugas, bentuk kontrak konstruksi dapat
dibedakan menjadi 6 (enam), yaitu :
a. Kontrak Konvensional,
b. Kontrak Spesialis,
c. Kontrak Design-Build,
d. Kontrak Epc,
e. Kontrak Bot/Blt, Dan
f. Kontrak Swakelola/Force Account.

A. Kontrak Konvensional/Tradisional

Bentuk kontrak konvensional atau tradisional adalah bentuk yang paling umum
digunakan dalam proyek-proyek konstruksi. Dalam bentuk ini terdapat pemisahan
jelas antara pemilik proyek, kontraktor, dan konsultan. Dengan demikian terdapat
beberapa kontrak terpisah, misalnya kontrak antara pemilik proyek dan konsultan
perencana, kontrak antara pemilik proyek dan konsultan pengawas, serta kontrak
antara pemilik proyek dan kontraktor. Untuk lebih jelasnya bentuk pembagian tugas
pada kontrak konvensional dapat dilihat pada gambar berikut :

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 7

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

PEMILIK
PROYEK

KONSULTAN

KONTRAKTOR UTAMA

Subkontraktor/ Pemasok/
Subkontraktor dinominasikan Pemasok Dinominasikan

Gambar 3.1
Bentuk kontrak konvensional/tradisional

B. Kontrak Spesialis

Bentuk kontrak spesialis merupakan perkembangan dari bentuk kontrak

konvensional dimana dalam pelaksanaannya, pemilik proyek menunjuk beberapa
kontraktor utama dengan tujuan efisiensi waktu dan kepastian kualitas pekerjaan
karena item pekerjaan diserahkan kepada kontraktor spesialis, penghematan biaya,
kemudahan untuk mengganti kontraktor utama. Meskipun demikian bentuk ini
menimbulkan kecakapan pemilik proyek dalam menilai performa kontraktor dan
biasanya hanya diterapkan oleh pemilik proyek yang telah berpengalaman dan
memang bergerak di sektor konstruksi.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 8

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

PEMILIK
KONSULTAN
PROYEK

KONTRAKTOR UTAMA KONTRAKTOR UTAMA KONTRAKTOR UTAMA

NSC/SC NSC/SC NS/S NS/S

NS/S NSC/SC

NSC/SC NSC/SC NS/S NS/S

NS/S NSC/SC

Gambar 3.2
Bentuk kontrak spesialis

C. Kontrak Design-Build

Bentuk kontrak selanjutnya yakni bentuk kontrak design-build, sering disingkat

DB, adalah bentuk kontrak dimana kontraktor tidak hanya bertanggung jawab atas
pelaksanaan konstruksi tetapi juga terhadap desain konstruksi. Dengan demikian
kontraktor utama berfungsi pula sebagai konsultan perencana. Tujuan utama dari
diterapkannya bentuk ini adalah agar waktu perencanaan dan perancangan desain
dengan waktu pelaksanaan konstruksi dapat berjalan overlapping sehingga
memperpendek durasi siklus proyek konstruksi.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 9

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

PEMILIK
PROYEK

KONTRAKTOR UTAMA

Konsultan Desain Subkontraktor/ Pemasok/

Subkontraktor dinominasikan Pemasok Dinominasikan

Gambar 3.3
Bentuk kontrak design-build

D. Kontrak EPC

Bentuk kontrak EPC (Engineering, Procurement, and Construction) adalah

kontrak konstruksi dimana kontraktor memegang tanggung jawab terhadap jasa
desain (engineering), pengadaan material (procurement) dan pelaksanaan
konstruksi (construction). Bentuk kontrak ini hampir sama dengan bentuk kontrak
design-build dimana kontraktor bertanggung jawab atas desain dan pelaksanaan
konstruksi. Pada umumnya bentuk kontrak design-build lebih banyak diterapkan
untuk proyek bangunan gedung sedangkan bentuk kontrak EPC lebih banyak
diterapkan untuk proyek-proyek infrastruktur yang lebih menekankan pada aspek
operasional sistem infrastruktur.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 10

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

E. Kontrak BOT/BLT

Bentuk kontrak BOT (build-operate-transfer) dan BLT (build-lease-transfer)

merupakan bentuk kontrak konstruksi dimana pemilik lahan mengajak kontraktor
untuk berinvestasi dengan cara melaksanakan sebuah pembangunan di atas lahan
pemilik. Dengan demikian kontraktor mendanai seluruh biaya pekerjaan dan ketika
pekerjaan telah selesai, kontraktor diberikan hak untuk mengelola (operate) maupun
menyewakan (lease) bangunan tersebut kepada pemilik atau pihak lain, Setelah
kurun waktu tertentu dimana pembiayaan telah dianggap lunas, barulah bangunan
tersebut dikembalikan kepada pemilik proyek/lahan.

F. Kontrak swakelola/Force Account

Bentuk kontrak swakelola (force account) adalah bentuk kontrak konstruksi

dimana seluruh tahapan proyek konstruksi dipegang hanya oleh salah satu pihak.
Bentuk ini biasanya hanya mampu diterapkan oleh para pengembang besar atau
kontraktor besar yang memiliki sumber daya dan teknologi yang memadai. Dalam
bentuk ini, seluruh tahapan proyek konstruksi, mulai dari desain, pengadaan, hingga
pelaksanaan proyek dilakukan oleh pemilik proyek dengan menggunakan personel
dan peralatannya sendiri.

Dari berbagai bentuk kontrak konstruksi yang ada, yang perlu diperhatikan
adalah distribusi resiko kedua belah pihak. Dengan memahami berbagai
pendekatan terhadap bentuk kontrak konstruksi tersebut, kedua belah pihak dapat
mengerti sejauh mana pengaruh bentuk kontrak terhadap harga pekerjaan/nilai
kontrak serta pengaruhnya dalam meminimalkan potensi terjadinya sengketa
konstruksi.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 11

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

3.5 KONTRAK BERDASARKAN PERPRES NO. 70 TAHUN 2012

Selain penggolongan bentuk kontrak konstruksi sebagaimana telah

dijelaskan sebelumnya, Pemerintah Indonesia telah menerbitkan Peraturan
Presiden Republik Indonesia Nomor 70 tahun 2012 tentang Perubahan kedua atas
Peraturan Presiden Nomor 54 tahun 2010 tentang Pengadaan Barang/Jasa
Pemerintah. Penjelasan dalam Perpres No. 70 tahun 2012 ini lebih dimaksudkan
untuk pengadaan barang/jasa pemerintah yaitu proyek-proyek konstruksi yang
didanai dan dikelola oleh pemerintah.

Bentuk Kontrak
Perpres No. 70/2013

Cara Pembayaran Pembebanan Sumber Jenis Pekerjaan

Tahun Anggaran Pendanaan

Tahun Tunggal Pengadaan Pekerjaan Tunggal

Lump sum
Tunggal

Harga Satuan Tahun Jamak Pengadaan Pekerjaan

Bersama Teintegrasi

Gabungan Lump Kontrak Payung

Sum dan Harga

Satuan

Persentase

Terima Jadi

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 12

 MODUL DOKUMEN KONTRAK

Gambar 3.4
Bentuk kontrak berdasarkan Perpres No. 70 tahun 2012

Kontrak tahun tunggal merupakan kontrak yang pelaksanaan pekerjaannya

mengikut dana anggaran selama masa 1 (satu) tahun anggaran. Sedangkan kontrak
tahun jamak merupakan kontrak yang pelaksanaan pekerjaannya untuk masa lebih
dari 1 (satu) tahun anggaran atas beban anggaran.tenaga supervisi yang lebih
sedikit.

Konsultan supervisi berhak untuk menilai pengeluaran nyata oleh kontraktor

untuk pelaksanaan pekerjaan di lapangan, guna keperluan Pimpro untuk
perencanaan proyek masa yang akan datang, atau untuk keperluan bahan
negosiasi penyesuaian harga akibat adanya perintah perubahan pekerjaan.

PUSDIKLAT SDA DAN KONSTRUKSI 13