Komentar atas Jenis-jenis Kontrak Konstruksi Josephine - 1711017

JENIS-JENIS KONTRAK KONSTRUKSI

1. MENURUT CARA TERJADINYA

a. Hasil Tender
Menurutku penetapan suatu kontrak konstruksi melalui cara tender merupakan salah satu cara
terbaik yang dapat diterapkan oleh suatu perusahaan. Karena melalui tender, perusahaan dapat
menyeleksi penawaran-penawaran yang masuk dari berbagai segi, seperti segi harga maupun
kualitas agar dapat menetapkan kontraktor yang paling sesuai, pantas, dan layak untuk
mengerjakan suatu paket pekerjaan.
b. Penunjukan
Penunjukan langsung dilakukan dengan mengundang satu penyedia barang / pekerjaan
konstruksi / jasa lainnya yang dinilai mampu melaksanakan pekerjaan dan / atau memenuhi
kualifikasi. Namun cara ini bukanlah cara yang umum digunakan di Indonesia karena hanya bisa
dilakukan dalam keadaan tertentu ataupun pengadaan barang / konstruksi / jasanya bersifat
khusus.
c. Negosiasi
Negosiasi merupakan proses tawar menawar atau upaya untuk mencapai kesepakatan antara dua
pihak secara langsung. Cara ini merupakan salah satu cara dimana suatu penawaran akan
dipertimbangkan sampai diterima oleh kedua belah pihak. Namun cara negosiasi ini dinilai
sebagai sesuatu hal yang tidak dapat diramalkan karena akan melibatkan emosi, latar belakang
nilai dan perbedaan dalam cara pandang, serta ditentukan oleh seberapa banyak hal yang
disepakati.

2. MENURUT CARA PENENTUAN HARGA

a. Fixed price atau Lump Sum Contract
Merupakan jenis kontrak yang paling sering digunakan. Jenis kontrak ini dinilai aman bagi pihak
owner karena dalam kontrak ini penyelesaian proyek sudah ditentukan dan tidak diperbolehkan
adanya pekerjaan tambah kurang. Oleh karena itu, estimator dari pihak konstruksi harus benar-
benar professional. Namun, apabila memang perlu melakukan perubahan, kontraktor perlu
negoisasi kembali dengan owner dan akan diatur dalam kontrak yang baru apabila owner
menyetujui. Jenis kontrak ini beresiko bagi kontraktor karena dapat mengalami kerugian apabila
terjadi kendala. Pembayaran akan dilakukan setiap persentase kemajuan proyek.
Low risk to the owner, highest risk to the contractor
b. Fixed unit price contract
Jenis kontrak ini cocok digunakan untuk jenis proyek yang sulit untuk menentukan jumlah
kebutuhan material yang digunakan sehingga biaya proyek yang sebenarnya hanya akan diketahui
apabila proyek sudah selesai. Untuk jenis kontrak ini, benefit untuk kontraktor sudah dimasukan
dalam harga satuan.
c. Escalation contract
Biasanya digunakan untuk proyek skala besar yang memerlukan waktu lebih (umumnya lebih dari
setahun) karena jenis kontrak ini memerhatikan kenaikan harga sesuai dengan keadaan ekonomi
setiap tahunnya.
d. Cost plus fee contract
Pada cost-plus contract, biaya yang dikeluarkan oleh kontraktor (biaya langsung maupun tidak
langsung / overhead cost) selama pembangunan proyek akan diganti oleh owner. Keuntungan atau
profit untuk kontraktor yang telah menyediakan jasanya juga akan diberikan oleh owner sesuai
kesepakatan, biasanya persentase dari total biaya kontrak. Jenis kontrak ini biasanya digunakan
apabila kebutuhan konstruksi tidak dapat diestimasikan secara tepat. Keuntungan jenis kontrak ini
adalah kontrak ini mampu mengeliminasi resiko bagi kontraktor dan memastikan bahwa kualitas
suatu proyek lebih diperhatikan dibandingkan biaya pengeluarannya. Namun untuk kerugiannya,
jenis kontrak ini mengakibatkan nilai akhir kontrak ‘menggantung’ serta menyebabkan tidak
adanya kepastian waktu / deadline suatu proyek.
e. Target estimate with penalty and incentive fee contract
Kontrak ini menspesifikasikan sanksi dan penghargaan yang ditujukan pada kontraktor,
tergantung pada seberapa akurat biaya proyek sesuai dengan yang diestimasikan kontraktor. Jika
Komentar atas Jenis-jenis Kontrak Konstruksi Josephine - 1711017

biaya akhir pekerjaan dibawah biaya yang diestimasikan, maka sisa biaya tersebut akan dibagi
antara owner dan kontraktor hingga batas biaya tertentu. Jika terjadi over budget, biaya lebih ini
juga akan dibagi sesuai dengan kontrak. Kontrak ini memerlukan kerja sama yang baik antara
pihak owner dan kontraktor serta untuk berbagi keuntungan maupun kerugian secara bersama.

JENIS-JENIS KONTRAK KONSTRUKSI MENURUT KEPPRES 80 TAHUN 2003

1. BERDASARKAN BENTUK IMBALAN

a. Lump sum
Adalah kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu
tertentu, dengan jumlah harga yang pasti dan tetap, dan semua resiko yang mungkin terjadi alam
proses penyelesaian pekerjaan sepenuhnya ditanggung penyedia barang/jasa.
b. Unit price (Harga satuan)
Adalah kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu
tertentu, berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap, untuk Setiap satuan/unsur pekerjaan
dengan Spesifikasi teknis tertentu, yang volume Pekerjaannya masih bersifat sementara,
Sedangkan pembayarannya didasarkan Pada hasil pengukuran bersama atas volumePekerjaan
yang benar-benar telah dilaksanakan oleh penyedia barang/jasa.
c. Gabungan Lump sum dan unit price
Adalah kontrak pengadaan barang/jasa yang merupakan gabungan lump sum dan harga satuan
dalam satupekerjaan yang diperjanjikan.
d. Turn Key (terima jadi)
Adalah kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu
tertentu dengan jumlah harga pasti dan tetap sampai seluruh bangunan/konstruksi peralatan dan
jaringan utama maupun penunjangnya dapat berfungsi dengan baik sesuai dengan kriteria kinerja
yang telah ditetapkan.
Kontrak dimana kontraktor bertanggung jawab untuk merencanakan atau membangun suatu
proyek dimana hasil kerjanya tersebut harus siap digunakan / berfungsi dengan baik ketika
pekerjaan tersebut selesai tanpa memerlukan pekerjaan tambahan lainnya.
e. Presentase
Adalah kontrak pelaksanaan jasa konsultansi bidang konstruksi atau pekerjaan pemborongan
tertentu, dimana konsultan yang bersangkutan menerima imbalan jasa berdasarkan prosentase
tertentu dari nilai pekerjaan fisik konstruksi/pemborongan tersebut.

2. BERDASARKAN JANGKA WAKTU PELAKSANAAN

a. Tahun tunggal
Kontrak Tahun Tunggal merupakan Kontrak Pengadaan Barang/Jasa yang tidak membebani lebih
dari 1 (satu) tahun anggaran
b. Tahun Jamak
membebani lebih dari 1 (satu) Tahun Anggaran. Penandatanganan Kontrak Tahun Jamak ini
dilakukan setelah mendapatkan persetujuan pejabat yang berwenang. Kontrak Tahun Jamak itu
sendiri terdiri dari 2 (dua) jenis, yakni: pekerjaan yang penyelesaiannya lebih dari 12 (dua belas)
bulan atau lebih dari 1 (satu) Tahun Anggaran; atau pekerjaan yang memberikan manfaat lebih
apabila dikontrakkan untuk jangka waktu lebih dari 1 (satu) Tahun Anggaran dan paling lama 3
(tiga) Tahun Anggaran.

3. BERDASARKAN JUMLAH PENGGUNA BARANG/JASA

a. Kontrak Pengadaan tunggal
Kontrak antara satu pengguna dengan satu penyedia barang/jasa untuk menyelesaikan pekerjaan
dalam waktu tertentu
b. Kontrak pengadaan bersama
Kontrak antara beberapa pengguna dengan satu penyedia barang/jasa untuk menyelesaikan
pekerjaan dalam waktu tertentu, sesuai dengan kebutuhan masing-masing pengguna
Komentar atas Jenis-jenis Kontrak Konstruksi Josephine - 1711017

Jenis-jenis Kontrak proyek konstruksi yang lain

• Kontrak rancang bangun (design and build contract)
Kontrak dimana kontraktor yang merancang dan membangun proyek tertentu, berbeda dengan kontrak pada
umumnya, dimana owner menggunakan rancangan konsultan dan kontraktor yang membangun / melakukan
pekerjaan konstruksinya. Keuntungan dari kontrak ini adalah adanya potensi penghematan biaya karena
kontraktor rancang bangun tersebut akan lebih memahami biaya konstruksi berbagai alternative sehingga
dapat membuat suatu rancangan yang lebih hemat biaya dan dalam jangka waktu penyelesaian yang lebih
singkat sehingga dapat diketahui biaya akhir proyek yang lebih akurat. Namun sisi negative dari jenis kontrak
ini ialah owner kurang mampu mengontrol jalannya pembangunan.
• Kontrak putar kunci (turn key contract)
Kontrak dimana kontraktor bertanggung jawab untuk merencanakan atau membangun suatu proyek dimana
hasil kerjanya tersebut harus siap digunakan / berfungsi dengan baik ketika pekerjaan tersebut selesai tanpa
memerlukan pekerjaan tambahan lainnya.
• Contractors full pre financing
Dalam kontrak ini, kontraktor menanggung segala biaya terlebih dahulu hingga segala pekerjaan selesai.
• Build operate and transfer (BOT) – swasta publik
Kontrak ini adalah sebuah pola kerja sama antara pemilik tanah/ lahan dan investor yang akan mengolah lahan
tersebut menjadi satu fasilitas untuk perdangan, hotel, resort atau jalan tol dan lain-lain. Terlibat. Investor
dimulai dari membangun fasilitas sebagaimana yang dikehendaki pemilik lahan/tanah. Inilah yang dimaksud
dengan istilah B(Build).
- Setelah pembangunan fasilitas selesai, investor diberi hak untuk mengelola dan memungut hasil dari
fasilitas tersebut selama kurun waktu tetentu. Inilah yang dimaksud dengan istilah (Operate).
- Setelah masa pengoperasian selesai, fasilitas tadi dikembalikan kepada pemilik lahan (pengguna jasa).
Inilah yang dimaksud dengan istilah T (Transfer). Sehingga secara keseluruhan disebut Build, Operate
and Transfer (BOT).
Konsekuensi:
- Dampak dari pihak investor yaitu status kepemilikan tanah dan bangunan tempat usaha yang dimiliki
bukan menjadi milik investor dikemudian hari karena harus ditransfer ke pihak penyedia lahan, pihak
investor beresiko tinggi dalam proses konstruksi (Build) misalnya harga material naik atau inflasi,
pihak investor dihadapi tingkat ketidakpastian pada saat tahap operasional usaha karena harus
mengembalikan modal pembangunan dan memperoleh laba selama masa operasi tersebut sebelum
ditransfer.
- Dampak dari pihak penyedia lahan yaitu tidak dapat melakukan usaha pada lahan yang dimilikinya
selama masa pembangunan dan pengoperasian, proses perawatan dan pengoperasian setelah masa
transfer yang harus memerlukan pihak yang lebih kompeten untuk melanjutkannya.
• Build operate and own (BOO) – swasta public
Yakni pemberian konsesi, investor punya hak mendapatkan pengembalian investasi, keuntungan yang wajar,
sehingga investor dapat menarik biaya dengan persetujuan pemerintah dari pemakai jasa infrastruktur yang
dibangunnya (Noor, 2007). Dalam hal ini pihak swasta mendanai, membangun, dan mengoperasikan suatu
fasilitas, dengan memperoleh insentif untuk melakukan investasi lebih lanjut namun pihak pemerintah
mengatur harga dan kualitas layanan. Model ini banyak dipakai untuk menyediakan fasilitas baru yang dapat
diantisipasi agar permintaan pasar akan selalu ada.
• Build lease and transfer (BLT)
Membangun, menyewa, dan menyerahkan. Pada jenis ini setelah fasilitas selesai dibagun (build), pemilik
suatu fasilitas seolah-olah meyewakan fasilitas yang baru dibangun untuk suatu kurun waktu tertentu (Lease)
kepada investor sebagai angsuran dari investasi yang sudah ditanamkan atau fasilitas tersebut dapat pula
disewakan kepada pihak lain. Tentu saja untuk ini diperlukan perjanjian sewa (lease Agreement). Setelah masa
sewa berakhir, fasilitas diserahkan kepada pemilik fasilitas (Transfer).

Bentuk dan Jenis Kontrak

Banyaknya jenis dan standar kontrak yang berkembang dalam industri konstruksi memberikan beberapa
alternatif pada pihak pemilik untuk memilih jenis dan standar kontrak yang akan digunakan. Beberapa jenis
Komentar atas Jenis-jenis Kontrak Konstruksi Josephine - 1711017

dan standar kontrak yang berkembang diantaranya adalah Federation Internationale des Ingenieurs
Counseils (FIDIC), Joint Contract Tribunal (JCT), Institution of Civil Engineers (I.C.E), General Condition
of Goverment Contract for Building and Civil Engineering Works (GC/Works), dan lain-lain. Bentuk kontrak
konstruksi bermacam-macam dipandang dari aspek-aspek tertentu. Ada empat aspek atau sisi pandang
bentuk kontrak konstruksi, yaitu:

1. Aspek Perhitungan Biaya

a. Fixed Lump Sum Price
b. Unit Price

2. Aspek Perhitungan Jasa

a. Biaya Tanpa Jasa (Cost Without Fee)
b. Biaya Ditambah Jasa (Cost Plus Fee)
c. Biaya Ditambah Jasa Pasti (Cost Plus Fixed Fee)

3. Aspek Cara Pembayaran

a. Cara Pembayaran Bulanan (Monthly Payment)
b. Cara Pembayaran atas Prestasi (Stage Payment) scheduled payments / a list of dates setting out
when payments will be made by one party to another under the terms of the contract between them.
c. Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa (Contractor’s Full Pre-financed)

4. Aspek Pembagian Tugas

a. Bentuk Kontrak Konvensional
Pengguna Jasa menugaskan Penyedia Jasa untuk melaksanakan salah satu aspek pembangunan saja.
Setiap aspek satu Penyedia Jasa dimana perencanaan, pengawasan, pelaksanaan dilakukan Penyedia
Jasa yang berbeda. Oleh karena itu pengawas pekerjaan secara khusus diperlukan untuk mengawasi
pekerjaan Penyedia Jasa.
b. Bentuk Kontrak Spesialis
Penggunan jasa menandatangani kontrak dengan beberapa perusahaan spesialis untuk masing-
masing keahlian. Keuntungan dari kontrak ini adalah : Mutu pekerjaan lebih handal, Penghematan
waktu, dan Keleluasaan dan kemudahan mengganti penyedia jasa.
c. Bentuk Kontrak Rancang Bangun (Design Construction/Built, Turn-key)
Dalam bentuk kontrak ini, penyedia jasa bertugas membuat perencanaan yang lengkap dan
melaksanakannya dalam suatu kontrak konstruksi. Perbedaan antara design construction/built, dan
turn-key adalah dari sistem pembayarannya, dimana pada design construction/built pembayaran
secara term sesuai pekerjaan. Sedangkan key-turn pembayarannya sekaligus setelah pekerjaan
selesai.
d. Bentuk Kontrak Engineering, Procurement dan Construction (EPC)
Proses mulai dari perencanaan, pengadaan dan peralatan dan pemasangan/ pengerjaan menjadi
tanggung jawab penyedia jasa. Pengguna jasa hanya memberikan TOR atau pokok-pokok acuan
tugas. Kontrak ini biasa dipakai untuk pembayaran pekerjaan-pekerjaan dalam industri
e. Bentuk Kontrak BOT/BLT
Investor membangun pada lahan pemilik (Build). Investor mengelola selama kurun waktu tertentu
(Operate). Setelah masa pengoperasian selesai fasilitas tersebut dikembalikan kepada pemilik
(Transfer)
f. Bentuk Swakelola (Force Account)
Suatu tindakan pemilik proyek yang melibatkan diri dan bertanggung jawab secara langsung dalam
pelaksanaan proyek tsb.
Komentar atas Jenis-jenis Kontrak Konstruksi Josephine - 1711017

Referensi
 https://www.thebalancesmb.com/common-types-of-construction-contracts-844483
 https://www.thebalancesmb.com/lump-sum-construction-contract-844915
 https://www.thebalancesmb.com/escalation-clause-construction-contracting-844531
 https://trentcotney.com/construction/what-are-escalation-clauses-in-construction-
contracts/
 https://www.investopedia.com/terms/c/cost-plus-contract.asp
 https://www.thebalancesmb.com/all-about-cost-plus-contract-basics-plus-4-more-options-
844913
 https://www.neudesignarch.com/target-estimate
 https://www.ukessays.com/essays/construction/advantages-and-disadvantages-of-design-
and-build-method-construction-essay.php