ASPEK HUKUM KONSTRUKSI

KONTRAK KERJA KONTRUKSI

Rezky Kinanda, ST., MT

A. PENGERTIAN KONTRAK KERJA KONTRUKSI

Kontrak Kerja Konstruksi adalah dokumen yang mempunyai kekuatan hukum

yang memuat persetujuan bersama secara sukarela antara pihak kesatu dan pihak
kedua. Pihak kesatu berjanji untuk memberikan jasa dan menyediakan material
untuk membangun proyek bagi pihak kedua; Pihak kedua berjanji untuk membayar
sejumlah uang sebagai imbalan untuk jasa dan material yang telah digunakan.

Menurut PP no.29 tahun 2000 pasal 20 ayat 1, “Kontrak kerja konstruksi pada
dasarnya dibuat secara terpisah sesuai tahapan dalam pekerjaan konstuksi yang terdiri
dari kontrak kerja konstruksi untuk pekerjaan perencanaan, kontrak kerja konstruksi
untuk pekerjaan pelaksanaan, dan kontrak kerja konstruksi untuk pekerjaan
pengawasan”. Pada ayat 2, PP no.29 tahun 2000 pasal 20 dijelaskan bahwa, “Dalam hal
pekerjaan terintegrasi, kontrak kerja konstruksi sebagaimana dimaksud dalam ayat (1)
dapat dituangkan dalam 1 (satu) kontrak kerja konstruksi”. Sedangakan pada ayat
selanjutnya yaitu PP no.29 tahun 2000 pasal 20 ayat 1, yang berbunyi, “Kontrak kerja
konstruksi sebagaimana dimaksud dalam ayat 1 dibedakan berdasarkan“:
Tiga jenis kontrak pada proyek konstruksi adalah :
1. Kontrak Harga Satuan (Unit Price Contract)
2. Kontrak Biaya Plus Jasa (Cost Plus Fee Contract)
3. Kontrak Biaya Menyeluruh (Lump Sum Contract)

1. Kontrak Harga Satuan (Unit Price Contract)

Dalam menggunakan kontrak jenis ini, kontraktor hanya
menentukan harga satuan pekerjaan. Kontraktor perlu
memperhitungkan semua biaya yang mungkin dikeluarkan pada item
penawarannya, seperti biaya overhead dan keuntungan.

Jenis kontrak ini digunakan jika kuantitas aktual masing-masing item

pekerjaan sulit untuk diestimasi secara akurat sebelum proyek
dimulai. Untuk menentukan kuantitas pekerjaan yang sesungguhnya,
dilakukan pengukuran (opname) bersama pemilik dan kontraktor
terhadap kuantitas terpasang. Kelemahan dari penggunaan kontrak
jenis ini, yaitu pemilik tidak dapat mengetahui secara pasti biaya
aktual proyek hingga proyek itu selesai.
Kontrak Biaya Plus Jasa (Cost Plus Fee Contract)
Pada kontrak jenis ini, kontraktor akan menerima pembayaran atas
pengeluarannya, ditambah dengan biaya untuk overhead dan
keuntungan. Besarnya biaya overhead dan keuntungan, umumnya
didasarkan atas persentase biaya yang dikeluarkan kontraktor.

Kontrak jenis ini umumnya digunakan jika biaya aktual dari proyek
belum bisa diestimasi secara akurat, karena perencanaan belum
selesai, proyek tidak dapat digambarkan secara akurat, proyek harus
diselesaikan dalam waktu singkat, sementara rencana dan spesifikasi
belum dapat diselesaikan. Kekurangan dari kontrak jenis ini, yaitu
pemilik tidak dapat mengetahui biaya aktual proyek yang akan
dilaksanakan.
Kontrak Biaya Menyeluruh (Lump Sum Contract)
Kontrak ini menyatakan bahwa kontraktor akan melaksanakan proyek sesuai
dengan rancangan biaya tertentu. Jika terjadi perubahan dalam kontrak, perlu
dilakukan negosiasi antara pemilik dan kontraktor untuk menetapkan besarnya
pembayaran (tambah atau kurang) yang akan diberikan kepada kontraktor
terhadap perubahan tersebut. 

Kontrak ini dapat diterapkan jika perencanaan benar-benar telah selesi,

sehingga kontraktor dapat melakukan estimasi kuantitas secara akurat. Pemilik
dengan anggaran terbatas akan memilih jenis kontrak ini, karena merupakan
satu-satunya jenis kontrak yang memberi nilai pasti terhadap biaya yang akan
dikeluarkan.
`
B. KANDUNGAN ATAU ISI KONTRAK KERJA KONTRKUSI

• Pasal yang melindungi pemilik terhadap kemungkinan tidak tercapainya

sasaran proyek.
• Pasal yang memperhatikan hak-hak kontraktor.
• Memberikan keleluasaan kepada pemilik untuk dapat meyakini tercapainya
sasaran-sasaran proyek tanpa mencampuri tanggung jawab kontraktor.
Pengawasan dan Pemantauan selama proyek: laporan berkala, pengetesan,
ujicoba, dll
• Penjabaran yang jelas tentang segala sesuatu yang diyakini pemilik. Contoh:
definisi lingkup kerja,spesifikasi materi dan peralatan.
C. BENTUK KONTRAK KERJA KONTRUKSI

1. Aspek Perhitungan Biaya

a. Fixed Lump Sum Price
• Jumlah harga pasti dan tetap dimana volume pekerjaan tercantum dalam
kontrak tidak boleh diukur ulang.
• PP no.29 tahun 2000 Pasal 21 ayat 1, yang berbunyi “Kontrak kerja konstruksi
dengan bentuk imbalan Lump Sum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 20 ayat
(3) huruf a angka 1 merupakan kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan
dalam jangka waktu tertentu dengan jumlah harga yang pasti dan tetap serta
semua risiko yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan yang
sepenuhnya ditanggung oleh penyedia jasa sepanjang gambar dan spesifikasi
tidak berubah”.
b. Unit Price (Harga Satuan)
• Volume pekerjaan dalam kontrak baru merupakan perkiraan
(bukanvolume pasti).
• Volume pekerjaan yang sesungguhnya dilaksanakan, akan diukur ulang
bersama.
• PP 29/2000 Pasal 21 ayat 2, yang berbunyi “Kontrak kerja konstruksi
dengan bentuk imbalan Harga Satuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal
20 ayat (3) huruf a angka 2 merupakan kontrak jasa atas penyelesaian
seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu berdasarkan harga satuan
yang pasti dan tetap untuk setiap satuan/unsur pekerjaan dengan
spesifikasi teknis tertentu, yang volume pekerjaannya didasarkan pada
hasil pengukuran bersama atas volume pekerjaan yang benar-benar telah
dilaksanakan oleh penyedia jasa”.
D. ASPEK CARA PEMBAYARAN

Dibedakan 3 cara pembayaran :

1. Bulanan (Monthly Payment)
• Setiap prestasi diukur pada akhir bulan lalu dibayar . Kelemahan dari cara
pembayaran bulanan yaitu sekecil apapun prestasi harus dibayar
• P.P. No.29 tahun 2000 Pasal 20 ayat (3) huruf c ayat 2 mencantumkan cara
pembayaran ini
2. Cara pembayaran atas prestasi (Stage Payment)
• Pembayaran atas dasar prosentase kemajuan fisik yang telah dicapai. Biasanya
dengan memperhitungkan uang muka dan uang Jaminan atas Cacat.
• Masih tetap belum sepenuhnya aman karena kemungkinan prestasi bahan yang
banyak. Penyedia Jasa meningkatkan prestasi dengan cara menimbun bahan yang
lazim disebut “front end loading”.
• “Stokes” : “Progress Payment“, : Pengguna Jasa tidak dapat mengharapkan seluruh
biayaditanggung Penyedia Jasa tapi juga tidak bisa diharapkan Pengguna Jasa
membiayai seluruh pekerjaan. Penyedia Jasa harus membayar upah, bahan, jauh
sebelum mendapatkan pembayaran dari Pengguna Jasa. Bila gagal membayar,
kontrak dapat putus.
3. Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa (Contractor’s Full PreFinanced)
• Pekerjaan didanai penuh terlebih dulu oleh Penyedia Jasa sampai selesai.
Setelah pekerjaan selesai dan diterima baik oleh Pengguna Jasa baru
mendapatkan pembayaran dari Pengguna Jasa.
• Sering dirancukan dengan Design Build / Turnkey. Dari cara pembayaran
memang sama, tapi Penyedia Jasa tidak ditugasi pekerjaan
perencanaan/design.
• Perlu Jaminan Pembayaran dari Pengguna Jasa. Jaminan Pembayaran
bukan instrumen pembayaran kecuali diatur secara tegas. Jaminan
Pembayaran baru boleh dicairkan bila terbukti Pengguna Jasaingkar janji
untuk membayar .
• Dalam sistim ini, Penyedia Jasa menanggung biaya uang (cost of money)
dalam bentuk Interest During Construction- (IDC). Nilai kontrak sedikit
lebih tinggi dari sistim pembayaran termyn karena ada IDC.
E. ASPEK PEMBAGIAN TUGAS

1. Kontrak Biasa atau Konvensional

• Pengguna Jasa menugaskan Penyedia Jasa untuk melaksanakan salah satu
aspek pembangunan saja.
• Setiap aspek satu Penyedia Jasa: perencanaan, pengawasan, pelaksanaan
dilakukan Penyedia Jasa berbeda.
•  Pengawas pekerjaan diperlukan untuk mengawasi pekerjaan Penyedia Jasa.
• Jadi terdapat 3 kontrak terpisah yaitu :Kontrak Perencanaan, Kontrak
Pengawasan, dan Kontrak Pelaksanaan.
• Biasanya kontrak biasa digunakan untuk
•  Bagan Organisasi Penyedia Jasa Umum

2. Swakelola
•  Swakelola adalah pelaksanaan pekerjaan yang direncanakan, dikerjakan, dan
diawasi sendiri.
•  Contoh: suatu instansi pemerintah melaksanakan suatu pekerjaan dengan
mempekerjakan sekumpulan orang dalam instansi itu sendiri, yang memberi
perintah, yang mengawasi, dan yang mengerjakan adalah orang-orang dari
satu instansi yg sama.
STUDI KASUS PEMUTUSAN KONTRAK
PROYEK JALAN DI KABUPATEN
INDRAGIRI HILIR
• Pembangunan Jalan di Kabupaten Indragiri Hilir sepanjang 5 Km
• Dalam pelaksanaan Perusahaan A tidak melaksanakan pembangunan jalan
sesuai dengan sepesifikasi yang telah disetujui, seperti kurangnya tebal jalan
dan tidak sesuainya adukan beton di lapangan dan keterlambatan pelaksanaan
sehingga masa berlaku kotrak telah berakhir dalam satu tahun anggaran.
• Instansi pengguna jasa memiliki hak untuk memutuskan kontrak sehingga
membuat Perusahaan harus membayar klaim jaminan pelaksanaan sebesar 5%
dari biaya kontrak