1.

Advice
b. “advice” yang saya berikan kepada owner / pemilik proyek terkait dengan kontrak konstruksi
yang akan dipilih oleh owner itu sendiri yaitu dengan menjelaskan secara singkat tentang
pengertian dan jenis-jenis dari kontak konstruksi yang ada di Indonesia. Berikut adalah sedikit
penjabaran jenis-jenis konstruksi yang telah saya temukan dari hasil literasi yang telah saya
lakukan :
Kontrak Berdasarkan “Pengaturan Penggantian Biaya”

Sistem pembayaran yang akan dilakukan kepada pihak yang terlibat, baik kontraktor
maupun konsultan, harus dipaparkan secara gambling karena sistem pembayaran akan
membedakan jenis dokumen kontrak proyek konstruksi. Tiga jenis cara pembayaran dalam
kontrak proyek konstruksi adalah :

 Kontrak harga satuan

 Kontrak biaya plus jasa
 Kontrak lump sum

 Kontrak harga satuan (unit price contract )

Berdasarkan arti kata unit price contract, dapat dipahami bahwa perikatan terjadi
terhadap harga satuan setiap jenis/item pekerjaan sehingga kontraktor hanya perlu
menentukan harga satuan yang akan ditawar untuk setiap item dalam kontrak.
Dalam kontrak jenis ini, pembayaran akan dilakukan kepada kontraktor yang besarnya
sesuai dengan kuantitas terpasang menurut hasil pengukurannya. Oleh sebab itu, pemilik
perlu menyakinkan hasil pengukuran kontraktor dengan melakukan pengukuran sendiri.
Kelemahan dari penggunaan kontrak jenis ini adalah pemilik tidak dapat mengetahui
secara pasti biaya actual proyek hingga proyek selesai. Untuk mencegah ketidakpastian ini,
perhitungan kuantitas tiap unit perlu dilakukan secara akurat.
 Kontrak biaya plus jasa (cost plus fee contract )

Metode pembayaran dalam kontrak jenis ini dibedakan menjadi 2 (dua) yaitu :
1. Pembayaran biaya plus tertentu
Pada metode ini kontraktor tidak mendapat kesempatan menaikkan biaya
untuk menambah keuntungan dan overhead.
2. Pembayaran biaya plus persentase biaya dengan jaminan maksimum
Metode ini dapat meyakinkan pemilik bahwa biaya total proyek tidak akan
melebihi suatu jumlah tertentu

Kontrak jenis ini umumnya digunakan jika biaya aktual dari proyek atau bagian proyek
sulit diestimasi secara akurat. Hal ini dapat terjadi jika perencanaan belum selesai, proyek
tidak dapat digambarkan secara akurat, proyek harus diselesaikan dalam waktu singkat
sementara rencana dan spesifikasi tidak dapat diselesaikan sebelum proses konstruksi
dimulai.
Kekurangan dari kontrak jenis ini adalah pemilik kurang dapat mengetahui biaya aktual
proyek yang akan terjadi. Pemilik harus menempatkan staf untuk memonitor kemajuan
pekerjaan sehingga dapat diketahui apakah biaya-biaya yang ditagih benar-benar
dikeluarkan.
Penentuan fee untuk kontraktor dalam kontrak jenis ini dapat dilakukan dengan
berbagai cara, baik itu merupakan jumlah yang tetap (cost plus fixed fee), dalam bentuk
persentase biaya (cost plus percentage) atau dengan memberikan jaminan biaya maksimum
(cost plus fee with maximum guaranted price).

 Kontrak Lump Sum

Salah satu kelemahan pemakaian kontrak jenis ini adalah proses konstruksi yang akan
tertunda karena menunggu selesainya perencanaan. Kesalahan/ketidaktepatan rancangan
akan berakibat fatal yang dapat menimbulkan biaya ekstra yang tidak sedikit. Untuk itu
kiranya perlu ada pertimbangan yang matang sehingga tidak terjadi pelaksanaan konstruksi
yang terburu-buru yang dapat menyebabkan kesalahan dalam perancangan dan pembuatan
spisifikasi.
KONTRAK BERDASARKAN CARA PEMBAYARAN

Dilihat dari aspek cara pembayaran, bentuk kontrak konstruksi dapat di bagi menjadi 3
(tiga), yaitu :

 Pembayaran bulanan (monthly payment), adalah bentuk kontrak konstruksi dimana

kontraktor mendapatkan pembayaran atas pekerjaan yang telah dilakukan setiap
bulan.
 Pembayaran bertahap (stage payment), adalah bentuk kontrak konstruksi di mana
kontraktor memperoleh pembayaran secara bertahap sesuai dengan prestasi
pekerjaan yang telah disetujui bersama.
 Prapendanaan penuh oleh kontraktor (contractor’s full prefinance) , adalah bentuk
kontrak konstruksi dimana biaya pelaksanaan pekerjaan sepenuhnya ditanggung
terlebih dahulu oleh kontraktor. Untuk itu pemilik proyek harus menyerahkan
jaminan bank sebagai jaminan pembayaran.

KONTRAK BERDASARKAN ASPEK PEMBAGIAN TUGAS

Berdasarkan aspek pembagian tugas, bentuk kontrak konstruksi dapat dibedakan menjadi 6
(enam), yaitu :

a. Kontrak Konvensional ( tradisional ) , Dalam bentuk ini terdapat pemisahan jelas

antara pemilik proyek, kontraktor, dan konsultan. Dengan demikian terdapat beberapa
kontrak terpisah, misalnya kontrak antara pemilik proyek dan konsultan perencana,
kontrak antara pemilik proyek dan konsultan pengawas, serta kontrak antara pemilik
proyek dan kontraktor.
b. Kontrak Spesialis, dimana dalam pelaksanaannya, pemilik proyek menunjuk beberapa
kontraktor utama dengan tujuan efisiensi waktu dan kepastian kualitas pekerjaan karena
item pekerjaan diserahkan kepada kontraktor spesialis, penghematan biaya, kemudahan
untuk mengganti kontraktor utama.
 c. Kontrak Design-Build, adalah bentuk kontrak dimana kontraktor tidak hanya
bertanggung jawab atas pelaksanaan konstruksi tetapi juga terhadap desain konstruksi.
Dengan demikian kontraktor utama berfungsi pula sebagai konsultan perencana.
d. Kontrak Epc, dimana kontraktor memegang tanggung jawab terhadap jasa desain
(engineering), pengadaan material (procurement) dan pelaksanaan konstruksi
(construction).
e. Kontrak Bot/Blt, , merupakan bentuk kontrak konstruksi dimana pemilik lahan
mengajak kontraktor untuk berinvestasi dengan cara melaksanakan sebuah pembangunan
di atas lahan pemilik. Dengan demikian kontraktor mendanai seluruh biaya pekerjaan dan
ketika pekerjaan telah selesai, kontraktor diberikan hak untuk mengelola (operate)
maupun menyewakan (lease) bangunan tersebut kepada pemilik atau pihak lain, Setelah
kurun waktu tertentu dimana pembiayaan telah dianggap lunas, barulah bangunan
tersebut dikembalikan kepada pemilik proyek/lahan.
f. Kontrak Swakelola/Force Account , bentuk kontrak konstruksi dimana seluruh
tahapan proyek konstruksi dipegang hanya oleh salah satu pihak.

KONTRAK BERDASARKAN PERPRES NO. 70 TAHUN 2012

Penjelasan dalam Perpres No. 70 tahun 2012 ini lebih dimaksudkan untuk pengadaan
barang/jasa pemerintah yaitu proyek-proyek konstruksi yang didanai dan dikelola oleh
pemerintah.
 Kontrak tahun tunggal merupakan kontrak yang pelaksanaan pekerjaannya mengikut
dana anggaran selama masa 1 (satu) tahun anggaran. Sedangkan kontrak tahun jamak merupakan
kontrak yang pelaksanaan pekerjaannya untuk masa lebih dari 1 (satu) tahun anggaran atas beban
anggaran.