JENIS KONTRAK KERJA

KONSTRUKSI

Aspek Hukum Pembangunan

By
Dr. Taufik Dwi Laksono, S.T., M.T.
JENIS KONTRAK KERJA KONSTRUKSI

Dalam Pasal 50 Peraturan Presiden RI No.

54 Tahun 2010, Kontrak Pengadaan
Barang/Jasa meliputi :
1. Kontrak berdasarkan cara pembayaran,
terdiri atas :
a. Kontrak Lump Sum
b. Kontrak Harga Satuan
c. Kontrak gabungan Lump Sum dan Harga
Satuan
d. Kontrak Persentase, dan
e. Kontrak Terima Jadi (Turnkey)
2. Kontrak berdasarkan pembebanan Tahun Anggaran,
terdiri atas :
a. Kontrak Tahun Tunggal, dan
b. Kontrak Tahun Jamak
3. Kontrak berdasarkan sumber pendanaan, terdiri
atas :
a. Kontrak Pengadaan Tunggal
b. Kontrak Pengadaan Bersama,
c. Kontrak Payung (Framework Contract)
4. Kontrak berdasarkan jenis pekerjaan, terdiri atas :
a. Kontrak Pengadaan Pekerjaan Tunggal, dan
b. Kontrak Pengadaan Pekerjaan Terintegrasi
Penjelasan dari masing-masing jenis kontrak diatas dijelaskan
dalam Pasal 51 hingga Pasal 54 Peraturan Presiden RI No. 54
Tahun 2010, sebagai berikut :
1. Kontrak Lump Sum merupakan Kontrak Pengadaan
Barang/Jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam
batas waktu tertentu sebagaimana ditetapkan dalam
Kontrak, dengan ketentuan sebagai berikut :
a. Jumlah harga pasti dan tetap serta tidak dimungkinkan
penyesuaian harga
b. Semua resiko sepenuhnya ditanggung oleh Penyedia
Barang/Jasa
c. Pembayaran didasarkan pada tahapan produk/keluaran yang
dihasilkan sesuai dengan isi kontrak
d. Sifat pekerjaan berorientasi kepada keluaran (output based)
e. Total harga penawaran bersifat mengikat, dan
f. Tidak diperbolehkan adanya pekerjaan tambah/kurang
2. Kontrak Harga Satuan merupakan Kontrak Pengadaan
Barang/Jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan
dalam batas waktu yang telah ditetapkan dengan
ketentuan sebagai berikut :
a. Harga Satuan pasti dan tetap untuk setiap satuan atau
unsur pekerjaan dengan spesifikasi teknis tertentu
b. Volume atau kuantitas pekerjaannya masih bersifat
perkiraan pada saat Kontrak ditandatangani
c. Pembayarannya didasarkan pada hasil pengukuran
bersama atas volume pekerjaan yang benar-benar
telah dilaksanakan oleh Penyedia Barang/Jasa, dan
d. Dimungkinkan adanya pekerjaan tambah/kurang
berdasarkan hasil pengukuran bersama atas pekerjaan
yang diperlukan
3. Kontrak gabungan Lump Sum dan Harga
Satuan adalah Kontrak yang merupakan
gabungan Lump Sum dan Harga Satuan dalam
1 (satu) pekerjaan yang diperjanjikan.
4. Kontrak Persentase merupakan Kontrak
Pengadaan Jasa Konsultansi/Jasa Lainnya,
dengan ketentuan sebagai berikut :
a. Penyedia Jasa Konsultansi/Jasa Lainnya
menerima imbalan berdasarkan persentase dari
nilai pekerjaan tertentu, dan
b. Pembayarannya didasarkan pada tahapan
produk/keluaran yang dihasilkan sesuai dengan
isi Kontrak
5. Kontrak Terima Jadi (Turnkey) merupakan Kontrak
Pengadaan Barang/Pekerjaan Konstruksi/Jasa Lainnya
atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas
waktu tertentu dengan ketentuan sebagai berikut :
a. Jumlah harga pasti dan tetap sampai seluruh
pekerjaan selesai dilaksanakan, dan
b. Pembayaran dilakukan berdasarkan hasil penilaian
bersama yang menunjukkan bahwa pekerjaan telah
dilaksanakan sesuai dengan kriteria kinerja yang
telah ditetapkan
6. Kontrak Tahun Tunggal merupakan Kontrak yang
pelaksanaan pekerjaannya mengikat dana anggaran
selama masa 1(satu) tahun Anggaran
7. Kontrak Tahun Jamak merupakan Kontrak yang pelaksanaan
pekerjaannya untuk masa lebih dari 1(satu) Tahun Anggaran
atas beban Anggaran, yang dilakukan setelah mendapat
persetujuan :
a. Menteri Keuangan untuk kegiatan yang nilainya diatas
Rp.10.000.000.000,00 (sepuluh miliar rupiah)
b. Menteri/Pimpinan Lembaga yang bersangkutan untuk kegiatan
yang nilai kontraknya sampai dengan Rp.10.000.000.000,00
(sepuluh miliar rupiah) bagi kegiatan : penanaman benih/bibit,
penghijauan, pelayanan perintis laut/udara, makanan dan obat
di rumah sakit, makanan untuk narapidana di Lembaga
Pemasyarakatan, pengadaan pita cukai, layanan pembuangan
sampah dan pengadaan jasa cleaning service.
8. Kontrak Tahun Jamak pada pemerintah daerah disetujui oleh
Kepala Daerah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan
9. Kontrak Pengadaan Bersama merupakan Kontrak antara beberapa
PPK dengan 1(satu) Penyedia Barang/Jasa untuk menyelesaikan
pekerjaan dalam waktu tertentu, sesuai dengan kebutuhan masing-
masing PPK yang menandatangani Kontrak.
Pembebanan Anggaran untuk Kontrak Pengadaan Bersama diatur
dalam kesepakatan pendanaan bersama
10.Kontrak Payung (Framework Contract) merupakan Kontrak Harga
Satuan antara Pemerintah dengan Penyedia Barang/Jasa yang dapat
dimanfaatkan oleh Kementerian/Lembaga/Satuan Kerja Perangkat
Daerah/Institusi Lainnya, dengan ketentuan sebagai berikut :
a. Diadakan untuk menjamin harga Barang/Jasa yang lebih efisien,
ketersediaan Barang/Jasa terjamin dan sifatnya dibutuhkan secara
berulang dengan volume atau kuantitas pekerjaan yang belum
dapat ditentukan pada saat Kontrak ditandatangani, dan
b. Pembayarannya dilakukan oleh setiap PPK/Satuan Kerja yang
didasarkan pada hasil penilaian/pengukuran bersama terhadap
volume/kuantitas pekerjaan yang telah dilaksanakan oleh Penyedia
Barang/Jasa secara nyata
11.Kontrak Pengadaan Pekerjaan Tunggal
merupakan Kontrak Pengadaan
Barang/Jasa yang hanya terdiri dari
1(satu) pekerjaan perencanaan,
pelaksanaan atau pengawasan
12.Kontrak Pengadaan Pekerjaan Terintegrasi
merupakan Kontrak Pengadaan Pekerjaan
Konstruksi yang bersifat kompleks dengan
menggabungkan kegiatan perencanaan,
pelaksanaan dan/atau pengawasan
Seng Hansen (2015) membagi kontrak menjadi beberapa bagian, yaitu :
1. Kontrak Ditinjau dari Aspek Perhitungan Biaya
Kontrak jenis ini didasari pada letak harga yang diikat. Dibedakan menjadi 2(dua)
bentuk kontrak, yaitu :
a. Fixed Price Lump Sum
Merupakan kontrak yang berdasarkan total harga pekerjaan yang diikat. Pada bentuk
kontrak ini resiko terbesar terdapat pada pihak kontraktor. Untuk itu biasanya
kontraktor akan menetapkan margin yang cukup besar agar dapat mengimbangi
potensi resiko yang ditanggungnya.
Pada kontrak fixed price lump sum, harga total pekerjaan dianggap pasti dan tetap
sepanjang gambar dan spesifikasi yang diberikan kepada kontraktor tidak berubah.
Apabila terjadi perubahan gambar dan spesifikasi, maka tim proyek diperkenankan
mengurangi item volume pekerjaan lain sehingga harga total pekerjaan tidak
berubah.
b. Fixed Price Unit Rate
Merupakan kontrak yang berdasarkan harga satuan item pekerjaan bersifat tetap.
Dengan demikian, volume dan harga total pekerjaan masih dapat berubah secara
fleksibel. Bentuk ini biasanya digunakan apabila kedua belah pihak telah setuju dan
yakin atas analisis perhitungan harga satuan untuk setiap item pekerjaan, tetapi
untuk volume pekerjaan masih bisa berubah tergantung kelengkapan dokumen dan
gambar serta kondisi di Lapangan. Bentuk kontrak ini lebih adil karena resiko biaya
terdistribusi lebih merata di antara kedua belah pihak.
 
2. Kontrak Ditinjau dari Aspek Perhitungan Jasa
Kontrak ini dibedakan menjadi 3(tiga) yaitu :
a. Biaya Tanpa Jasa (Cost without fee)
Merupakan bentuk kontrak konstruksi di mana penyedia jasa (kontraktor)
hanya dibayar sejumlah total biaya pekerjaan tanpa memperoleh imbalan jasa.
Bentuk kontrak ini biasanya hanya diterapkan untuk pekerjaan-pekerjaan yang
bersifat sosial.
b. Biaya Ditambah Jasa (Cost plus fee)
Merupakan bentuk kontrak konstruksi di mana kontraktor diberikan insentif
untuk setiap biaya pekerjaan yang telah dilakukan. Bentuk kontrak ini dianggap
tidak adil karena berpotensi besar merugikan pemilik proyek. Hal ini karena
semakin besar biaya pekerjaan maka semakin tinggi pula insentif yang
diperoleh kontraktor sehingga kecenderungan kontraktor akan memperbanyak
pekerjaan yang akan dilakukannya. Besarnya insentif yang akan diperoleh oleh
kontraktor tergantung negosiasi yang disepakati (misalnya 10%).
c. Biaya Ditambah Jasa Pasti (Cost plus fixed fee)
Merupakan kontrak konstruksi di mana kontraktor akan memperoleh biaya
jasanya bersifat tetap meskipun biaya pekerjaan berubah (biaya jasa tidak
berupa persentase).
3. Kontrak Ditinjau dari Aspek Cara Pembayaran
Kontrak bentuk ini dibedakan menjadi 3(tiga) yaitu :
a. Pembayaran Bulanan (monthly payment)
Merupakan kontrak konstruksi di mana kontraktor mendapatkan
pembayaran atas pekerjaan yang telah dilakukannya setiap bulan.
Bentuk ini biasanya dipakai untuk proyek-proyek besar dan menuntut
performa kontraktor yang baik sehingga jumlah pembayaran bulanan
tidak terlalu kecil.
b. Pembayaran Bertahap (stage payment)
Merupakan kontrak konstruksi di mana kontraktor memperoleh
pembayaran secara bertahap sesuai dengan prestasi pekerjaan yang
telah disetujui bersama,
c. Prapendanaan Penuh oleh Kontraktor (contractor’s full prefinance)
Merupakan kontrak konstruksi di mana biaya pelaksanaan pekerjaan
sepenuhnya ditanggung terlebih dahulu oleh kontraktor.Untuk hal ini
maka pemilik proyek harus menyerahkan jaminan bank sebagai
jaminan pembayaran.
4. Kontrak Ditinjau dari Aspek Pembagian Tugas
Kontrak bentuk ini dibedakan menjadi 6(enam) yaitu :
a. Kontrak Konvensional atau tradisional
Merupakan kontrak yang paling umum digunakan dalam proyek-
proyek konstruksi. Dalam bentuk ini terdapat pemisahan yang jelas
antara pemilik proyek, kontraktor, dan konsultan.
b. Kontrak Spesialis
Merupakan perkembangan dari bentuk kontrak konvensional
dimana dalam pelaksanaannya pemilik proyek menunjuk beberapa
kontraktor utama dengan tujuan efisiensi waktu dan kepastian
kualitas pekerjaan karena item pekerjaan diserahkan kepada
kontraktor spesialis, penghematan biaya, dan kemudahan untuk
mengganti kontraktor utama. Bentuk ini membutuhkan kemampuan
pemilik proyek dalam menilai performa kontraktor dan biasanya
hanya diterapkan oleh pemilik proyek yang telah berpengalaman
dan memang bergerak di sector industri konstruksi.
c. Kontrak Design-Build
Bentuk kontrak ini merupakan kontrak di mana kontraktor tidak
hanya bertanggungjawab atas pelaksanaan konstruksi tetapi
juga terhadap desain konstruksi, sehingga kontraktor utama
berfungsi juga sebagai konsultan perencana. Tujuan utama dari
bentuk kontrak ini adalah agar waktu perencanaan dan
perancangan desain dengan waktu pelaksanaan konstruksi
dapat berjalan overlapping sehingga memperpendek durasi
siklus hidup proyek konstruksi.
d. Kontrak EPC (Engineering, Procurement and Construction)
Merupakan bentuk kontrak di mana kontraktor memegang
tanggungjawab terhadap jasa desain (engineering), pengadaan
material (procurement) dan pelaksanaan konstruksi
(construction). Bentuk kontrak ini lebih banyak digunakan untuk
proyek-proyek infrastruktur yang lebih menekankan pada aspek
operasional sistem infrastruktur.
 
e. Kontrak BOT/BLT
Kontrak BOT (Build-Operate-Transfer) dan BLT (Build-Lease-Transfer)
merupakan kontrak konstruksi di mana pemilik lahan mengajak
kontraktor untuk berinverstasi dengan cara melaksanakan sebuah
pembangunan di atas lahan miliknya. Dengan demikian kontraktor
mendanai seluruh biaya pekerjaan dan ketika pekerjaan telah selesai,
kontraktor diberi hak untuk mengelola (Operate) maupun menyewakan
(Lease) bangunan tersebut kepada pemilik atau pihak lain. Setelah
kurun waktu tertentu di mana pembiayaan telah dianggap lunas,
barulah bangunan tersebut dikembalikan kepada pemilik proyek/lahan.
f. Kontrak Swakelola/force account
Merupakan bentuk kontrak konstruksi di mana seluruh tahapan proyek
konstruksi dipegang hanya oleh salah satu pihak. Bentuk ini biasanya
hanya mampu diterapkan oleh para pengembang besar atau kontraktor
besar yang memiliki sumber daya dan teknologi yang memadai. Dalam
bentuk ini seluruh tahapan proyek konstruksi, yaitu mulai dari desain,
pengadaan hingga pelaksanaan proyek dilakukan oleh pemilik proyek
dengan menggunakan personel dan peralatan sendiri.
Berdasarkan bentuk/jenis kontrak yang
diuraikan diatas, yang perlu dipahami
adalah pembagian resiko yang harus
ditanggung oleh masing-masing pihak
sehingga masing-masing pihak dapat
mengerti sampai sejauh mana
pengaruh bentuk kontrak terhadap
harga pekerjaan/nilai kontrak serta
pengaruhnya dalam meminimalkan
potensi terjadinya sengketa konstruksi.