MANAJEMEN DAN KEBIJAKAN

PROYEK
MELLY ANDRIANA , S.T., M.T.
PowerPoint Designer suggests professional designs for your

A. PENGERTIAN & PERBEDAAN TYPE KONTRAK

A. BERDASARKAN BENTUK
IMBALAN 
 Kontrak Lumpsum. Adalah kontrak pengadaan barang/jasa untuk penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu
tertentu, dengan jumlah harga kontrak yang pasti dan tetap, serta semua resiko yang mungkin terjadi dalam pelaksanaan
pekerjaan sepenuhnya ditanggung oleh penyedia barang/jasa atau kontraktor pelaksana.

 Kontrak Unit Price/Harga Satuan . Adalah kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas
waktu tertentu berdasarkan harga satuan yg pasti & tetap untuk setiap satuan pekerjaan dengan spesifikasi teknis
tertentu, yang volume pekerjaannya masih bersifat perkiraan sementara. Pembayaran kepada penyedia jasa / kontraktor
pelaksanaan berdasarkan hasil pengukuran bersama terhadap volume pekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan.

 Kontrak Gabungan/Lumpsum dan Unit Price.  Adalah kontrak yang merupakan gabungan lumpsum & harga satuan dalam
satu pekerjaan yang diperjanjikan

 Kontrak Terima Jadi/Turn Key.  Adalah kontrak pengadaan barang / jasa pemborongan atas EPC (Engineering Proquirement
& Consctruction) penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu dengan jumlah harga pasti & tetap sampai
seluruh bangunan/konstruksi, peralatan & jaringan utama maupun penunjangnya dapat berfungsi dengan baik sesuai
dengan kriteria kinerja yg telah ditetapkan.

 Kontrak Persentase. Adalah kontrak pelaksanaan jasa konsultansi dibidang konstruksi atau pekerjaan pemborongan
tertentu, dimana konsultan yang bersangkutan menerima imbalan jasa berdasarkan persentase dari nilai pekerjaan fisik
konstruksi/pemborongan tersebut.

 Kontrak Cost & Fee. Adalah kontrak pelaksanaan pengadaan barang / jasa pemborongan dimana kontraktor yang
bersangkutan menerima imbalan jasa yg nilainya tetap disepakati oleh kedua belah pihak.

 Kontrak Design & Built. Adalah kontrak pelaksanaan jasa pemborongan mulai dari proses perencanaan sampai dengan
pelaksanaan konstruksi fisik yang dilaksanakan oleh Penyedia Jasa satu kontrak yang sama.
B. BERDASARKAN JANGKA WAKTU PELAKSANAAN
  

 Kontrak Tahun Tunggal. Adalah kontrak pelaksanaan pekerjaan yang mengikat dana anggaran untuk masa 1 (satu) tahun anggaran

 Kontrak Tahun Jamak. Adalah kontrak pelaksanaan pekerjaan yang mengikat dana anggaran untuk masa lebih dari 1 ( satu ) tahun
anggaran yang dilakukan atas persetujuan oleh Menteri Keuangan untuk pengadaan yang dibiayai APBN, Gubernur untuk pengadaan yg
dibiayai APBD Propinsi, Bupati / Walikota untuk pengadaan yang dibiayai APBD Kabupaten / Kota.
C. BERDASARKAN JUMLAH PENGGUNA BARANG/JASA
  

 Kontrak Pengadaan Tunggal. Adalah kontrak antara satu unit kerja

atau satu proyek dengan penyedia barang/jasa tertentu untuk
menyelesaikan pekerjaan tertentu dalam waktu tertentu.
 Kontrak Pengadaan Bersama. Adalah kontrak antara beberapa unit
kerja atau beberapa proyek dengan penyedia barang / jasa tertentu
untuk menyelesaikan pekerjaan tertentu dalam waktu tertentu
sesuai dengan kegiatan bersama yg jelas dari masing-masing unit
kerja dan pendanaan bersama yang dituangkan dalam kesepakatan
bersama.
B. APLIKASI SETIAP TYPE KONTRAK
I. KONTRAK LUMPSUM

Try it. yourself with these two simple “planets”:

Sistem Kontrak Lumpsum ini lebih tepat digunakan untuk :

1 Jenis pekerjaan borongan yang perhitungan volumenya untuk masing-masing

unsur/jenis item pekerjaan sudah dapat diketahui dengan pasti berdasarkan
gambar rencana & spek teknisnya.
2
Jenis pekerjaan dengan Budget tertentu yang terdiri dari Jenis pekerjaan dengan
Budget tertentu yg terdiri dari banyak sekali Jenis / item pekerjaan atau Multi
Paket Pekerjaan yang sangat beresiko bagi Pemberi tugas atas terjadinya
“unpredictable cost” seperti misalnya adanya claim kontraktor akibat adanya
ketidak-sempurnaan dari Batasan Lingkup Pekerjaan, Gambar lelang, Spesifikasi
teknis, atau Bill of Quantity yang ada. Dengan system kontrak ini diharapkan
dapat meminimalize tejadinya unpredictable cost tersebut karena harga yg
HAL-HAL YANG HARUS DIPERHATIKAN DALAM PENGGUNAAN
SYSTEM KONTRAK LUMPSUM ADALAH :
 - Batasan lingkup pekerjaan yang akan dilaksanakan harus jelas dinyatakan dalam Spesifikasi Teknis / Gambar Lelang.
 - Apabila ada perbedaan lingkup pekerjaan antara yg tercantum dalam Spesifikasi Teknis / Gambar dengan Pekerjaan yang akan dilelangkan, harus
dijelaskan dalam Rapat Penjelasan Lelang (Aanwijzing) dan dibuat Addendum Dokumen Lelang yang menjelaskan perubahan lingkup pekerjaan
tersebut.
 - Penggunaan Daftar Kuantitas/Bill of Quantity dalam pelelangan hanya digunakan sebagai acuan bagi kontraktor dalam mengajukan penawaran
harga yang bersifat tidak mengikat & Peserta Lelang harus melakukan perhitungan sendiri sebelum mengajukan penawaran.
 - Untuk mempermudah dalam hal evaluasi penawaran harga, saat rapat penjelasan lelang (Aanwijzing) harus ditegaskan bahwa apabila terdapat
perbedaan antara volume pada Bill of Quantity (BQ) dengan hasil perhitungan peserta lelang maka peserta lelang tidak boleh merubah volume Bill
of Quantity yg diberikan dan agar menyesuaikannya dalam harga satuan yg diajukan
 - Dalam perhitungan volume pekerjaan yg akan dicantumkan & Bill of Quantity harus dihindari sampai sekecil mungkin kesalahan yang mungkin
terjadi, karena setelah terjadi kontrak nantinya volume lebih/kurang tidak dapat dikurangkan/ditambahkan.
 - Pekerjaan tambah/kurang terhadap nilai kontrak yg ada hanya boleh dilakukan apabila:
 - Permintaan dari Pemberi Tugas untuk menambah / mengurangi pekerjaan yang instruksinya dilakukan secara tertulis.
 - Adanya perubahan gambar / spesifikasi teknis dari Perencana yang sudah disetujui oleh Pemberi Tugas
 - Adanya instruksi tertulis dari pengawas lapangan untuk menyempurnakan suatu jenis pekerjaan tertentu yg dipastikan bahwa sangat beresiko
secara struktural atau system tidak berfungsi tanpa adanya penyempurnaan tersebut dimana hal tersebut sebelumnya belum dinyatakan dalam
spesifikasi teknik.
 - Dalam perhitungan biaya tambah/kurang harga satuan yang digunakan harga satuan pekerjaan yang tercantum dalam Bill of Quantity kontrak
yang bersifat mengikat.
IMPLIKASI/PENYIMPANGAN YANG SERING DILAKUKAN OLEH KONTRAKTOR DI
LAPANGAN

 Kontraktor tidak mau melaksanakan pekerjaan tertentu karena item pekerjaan tidak
tercantum dalam Bill of Quantity
 Kontraktor mengajukan perhitungan perubahan pekerjaan mengacu kepada volume Bill of
Quantity yang ada.
 Kontraktor melaksanakan pekerjaan dilapangan sesuai volume yang tercantum dalam BQ.
 II. KONTRAK UNIT PRICE ATAU HARGA SATUAN

 Sistem Kontrak Unit Price/Harga Satuan ini lebih tepat digunakan untuk :

1 Jenis pekerjaan yang untuk mendapatkan keakuratan perhitungan volume pekerjaan yang
tajam/pasti diperlukan adanya :
 - Survey dan penelitian yang sangat dalam
 -  Detail dan sampleyang sangat banyak
 -  Waktu yang lama sehingga biaya sangat besar Sementara di lain pihak pengukuran volume
lebih mudah dilakukan dalam masa pelaksanaan dan pekerjaan sangat mendesak dan harus
segera dilaksanakan.
2
 Jenis pekerjaan yang mana volume pekerjaan yang pasti sama sekali tidak dapat diperoleh
sebelum pekerjaan selesai dilaksanakan, sehingga tidak memungkinkan untuk digunakan
system kontrak Lumpsum.
HAL-HAL YANG HARUS DIPERHATIKAN DALAM PENGGUNAAN SYSTEM KONTRAK UNIT
PRICE / HARGA SATUAN

a. Untuk pekerjaan-pekerjaan yang terdiri dari banyak sekali item pekerjaan namun
volume pekerjaan sudah dapat dihitung dari gambar rencana seperti halnya
bangunan gedung, maka kurang tepat apabila digunakan system kontrak unit price
ini karena :
 Untuk setiap proses pembayaran harus dilakukan pengukuran bersama di
lapangan yang dapat dipastikan memerlukan waktu yang cukup lama.
 Biaya total pekerjaan belum dapat diprediksi dari awal sehingga untuk pekerjaan
dengan Budget tertentu sangat riskan bagi Pemberi Tugas terhadap terjadinya
resiko pembengkakan biaya proyek
b. Untuk penggunaan system kontrak unit price agar dihindari terjadi adanya harga
satuan timpang karena harga satuan bersifat mengikat untuk perhitungan realisasi
biaya kontrak. Dalam hal penawaran kontraktor terdapat harga satuan timpang
untuk item pekerjaan tertentu harus dilakukan klarifikasi & dibuat Berita Acara
Kesepakatan mengenai harga satuan yg akan digunakan untuk perhitungan biaya
perubahan. Dalam penggunaan system kontrak ini jarang dijumpai adanya Implikasi
seperti halnya pada kontrak Lumpsum di atas karena kontraktor tidak terbebani oleh
adanya resiko-resiko pekerjaan yang belum terprediksi pada saat pelelangan.
III. KONTRAK GABUNGAN/LUMPSUM

Sistem Kontrak gabungan ini pada umumnya digunakan pada :  Unit Price.

a. Jenis pekerjaan borongan yang terdiri dari gabungan antara :

 Komponen pekerjaan yang perhitungan volumenya untuk masing - masing unsur /
jenis / item pekerjaan sudah dapat diketahui dengan pasti berdasarkan gambar
rencana dan spesifikasi teknisnya, dan
 Komponen pekerjaan yang perhitungan volumenya belum dapat diketahui dengan
pasti sebelum pelaksanaan pekerjaan dilakukan.

b. Jenis pekerjaan borongan yg sebagian perhitungan volumenya untuk masing-

masing unsure/jenis/item pekerjaan sudah dapat diketahui dengan pasti berdasarkan
gambar rencana, namun terdapat bagian-bagian tertentu pekerjaan yg masih
memerlukan adanya tambahan gambar/detail/sample sedangkan pekerjaan sudah
sangat mendesak dan harus segera dilaksanakan. 
IV. KONTRAK TERIMA JADI / TURNKEY / EPC (ENGINEERING PROQUIREMENT &
CONSTRUCTION).

Sistem Kontrak ini pada umumnya digunakan pada :

a. Pembelian suatu barang atau industri jadi yg hanya diperlukan sekali saja, dan
tidak mengutamakan kepentingan untuk alih (transfer) teknologi selanjutnya.

b. Jenis pekerjaan spesifik yang hanya bisa dilaksanakan oleh penyedia jasa
tertentu baik dari segi perencanaan ataupun konstruksinya. Dalam system kontrak
Terima Jadi/Turnkey Pemberi Tugas tidak perlu menyiapkan Dokumen
Perencanaan berupa gambar detail dan spesifikasi teknis tetapi cukup membuat
suatu standar requirement/TOR (Term of Requriement) saja
V. KONTRAK PERSENTASE

Sistem Kontrak Prosentase ini pada umumnya digunakan pada Kontrak Jasa
Konsultasi bidang konstruksi atau pekerjaan pemborongan, dimana konsultan
yg bersangkutan menerima imbalan jasa berdasarkan prosentase tertentu dari
nIlai fisik konstruksi/pemborongan tersebut. Namun demikian tidak semua
pekerjaan jasa konsultansi menggunakan system kontrak Prosentase tetapi
dapat pula menggunakan system Billing Rate.
VI. KONTRAK COST & FEE.

Sistem Kontrak Cost & Fee ini pada umumnya

digunakan pada kontrak jasa pemborongan
dimana kontraktor yg bersangkutan menerima
imbalan jasa / fee tertentu yg sifatnya tetap
karena sulitnya untuk memprediksi besarnya
faktor resiko yang bakal terjadi selama durasi
pelaksanaan
VII. KONTRAK DESIGN & BUILT

Sistem Kontrak Design & Built ini pada

umumnya digunakan pada kontrak jasa
pemborongan untuk pekerjaan-pekerjaan yang
sifatnya umum dan sederhana sehingga dirasa
oleh Pemilik proyek akan kurang efisien baik
dari segi biaya maupun waktu jika design dan
pelaksanaan dilaksanakan oleh Penyedia Jasa
yang berbeda
C. HIRARKI DAN HUBUNGAN ANTAR DOKUMEN
URUTAN HIRARKI DOKUMEN KONTRAK

Didalam Surat Perjanjian Pemborongan selain berisi ketentuan-KONTRAK

ditetapkan URUTAN HIRARKI bagian-bagian dokumen kontrak yang bertujuan
apabila terjadi pertentangan ketentuan antara bagian satu dengan bagian yang
lain maka yang berlaku adalah ketentuan berdasarkan urutan yang lebih tinggi
dari urutan yg telah di tetapkan.
a.      Urutan ke-1 :Surat Perjanjian dan Amandemen/Addendum Kontrak
b.      Urutan ke-2 : Ketentuan khusus kontrak
c.       Urutan ke-3 :Ketentuan umum kontrak (Beberapa type kontrak butir b & c
masuk dalam pasal-pasal Surat Perjanjian)
d.      Urutan ke-4 :Surat Perintah Kerja
e.      Urutan ke-5 :Berita Acara Klarifikasi / Negosiasi
f.        Urutan ke-6 :Addendum Dokumen Lelang
g.      Urutan ke-7 :Spesifikasi Teknis
h.      Urutan ke-8 :Spesifikasi Umum
i.        Urutan ke-9 :Gambar
j.        Urutan ke-10 :Berita Acara Rapat Penjelasan Lelang (Aanwijzing)
k.       Urutan ke-11 :Bill of Quantity / Rincian Anggaran Biaya. 
HUBUNGAN ANTAR DOKUMEN PELAKSANAAN

Berdasarkan urutan proses dan kegunaan dari

masing-masing dokumen maka terjadi saling
keterkaitan antara dokumen yang satu dengan
dokumen lainnya.
1. SURAT PERJANJIAN.

Surat Perjanjian adalah bentuk perjanjian

perikatan kontrak antara Pihak Pemberi Tugas
/ Pengguna Jasa dengan Pihak penerima Tugas
/ Penyedia Jasa yang ditandatangani oleh
kedua belah pihak diatas materai dengan
ketentuan-ketentuan yg telah ditetapkan
dalam syarat-syarat khusus kontrak dan
syarat-syarat umum kontrak diatas. 
2. KETENTUAN KHUSUS KONTRAK.

Ketentuan khusus kontrak adalah pasal-pasal yang berisi tentang penjelasan -

penjelasan DETAIL dan atau “PERUBAHAN” terhadap pasal-pasal yang ada didalam
syarat-syarat umum Kontrak sebagai contoh misalnya :
Penentuan Besar Jaminan Penawaran.
ü  Jaminan Pelaksanaan sebesar 5 % dari harga kontrak yaitu Rp
ü  Jaminan Pemeliharaan / Retensi sebesar 5 % dari harga kontrak yaitu sebesar Rp .
ü  Jaminan Uang Muka sebesar 20 % dari harga kontrak yaitu sebesar Rp
Penentuan Tata cara Pembayaran.
ü  Pembayaran Uang Muka sebesar 20 % dari harga kontrak yaitu sebesar Rp
ü  Pembayaran selanjutnya berdasarkan progress bulanan dengan dikurangi
pengembalian Uang mukan dan retensi secara proporsional.
ü  Termyn Retensi sebesar 5 % dari harga kontrak yaitu sebesar Rpsetelah berakhirnya
masa pemeliharaan.
Penentuan Waktu Pelaksanaan Pekerjaan.
ü  Waktu pelaksanaan pekerjaan adalah selama hari dimulai sejak dikeluarkannya SPK
yaitu tgl. s/d tgl.
Penentuan Masa Pemeliharaan.
ü  Masa pemeliharaan ditentukan selama.hari
Penyesuaian Harga Kontrak / Eskalasi Pasal ini tidak berlaku (misalnya), dan
seterusnya. Untuk proyek-proyek yang mengacu kepada Kepres misalnya untuk
Proyek-proyek dikalangan Departemen Pekerjaan Umum. Ketentuan Umum Kontrak ini
sudah ada standarisasinya yang dinamakan Dokumen Syarat-syarat Khusus Kontrak.
Dan untuk type kontrak yang menganut kepada standar FIDIC Ketentuan khusus
kontrak ini dinamakan “Part II Condition” 
3. KETENTUAN UMUM KONTRAK.

Ketentuan umum kontrak adalah pasal-pasal yg berisi tentang definisi-definisi dan

penjelasan-penjelasan UMUM yang akan diperikatkan dalam kontrak setelah
diterbitkannya SPK yang antara lain menjelaskan :
 Hak & Kewajiban Para Pihak
 Jaminan Pekerjaan
 Asuransi
 Keselamatan Kerja
 Tata cara pembayaran
 Waktu pelaksanaan pekerjaan
 Masa Pemeliharaan
 Pengawas Pekerjaan
 Keterlambatan Pelaksanaan Pekerjaan
 Tata cara penyelesaian perselisihan
 Penyesuaian Harga Kontrak / Eskalasi
 Denda
 Tata cara perubahan pekerjaan & pekerjaan tambah/kurang
 Dll
Untuk proyek-proyek dikalangan Departemen Pekerjaan Umum Ketentuan Umum
Kontrak ini sudah ada Standarisasinya yang dinamakan Dokumen Syarat-syarat
Umum Kontrak”. Dan untuk type kontrak yang menganut kepada standar FIDIC
 ketentuan Umum Kontrak ini dinamakan Part I Condition
4. SURAT PERINTAH KERJA.

Surat Perintah Kerja (SPK) adalah Dokumen yang

dikeluarkan oleh Pemberi Tugas kepada Pemenang Lelang
yang merupakan perintah untuk segera memulai kegiatan
dilapangan berdasarkan Dokumen dari Gambar s/d Berita
Acara Rapat Klarifikasi di atas. Surat Perintah Kerja
tersebut sekurang - kurangnya berisi tentang nama paket
pekerjaan jangka waktu pelaksanaan pekerjaan dan
besarnya nilai pekerjaan. 
5. BERITA ACARA RAPAT KLARIFIKASI /
NEGOSIASI.

Berita Acara Rapat Klarifikasi dibuat apabila

Pemberi Tugas merasa perlu untuk meminta
penegasan / kesanggupan untuk
melaksanakan pekerjaan kepada Pemenang
Lelang terkait adanya :
 Beberapa hal yg dirasa belum jelas dari
dokumen penawaran penawaran yg telah
disampaikan, misalnya produk material
yang ditawarkan dll.
Kesalahan yang dibuat oleh peserta lelang
dalam membuat penawaran namun bersifat
tidak menggugurkan
6. ADDENDUM DOKUMEN LELANG.

Addendum Dokumen Lelang adalah dokumen

yg berisi segala macam perubahan baik
pengurangan, penambahan maupun
penyempurnaan terhadap Dokumen Lelang
(Gambar lelang, Spesifikasi Teknis, Spesifikasi
Umum) yg terjadinya dalam kurun waktu
setelah undangan lelang / pengambilan sampai
dengan pemasukan dokumen penawaran dari
peserta lelang yg harus disetujui oleh
Konsultan & Pemberi Tugas / Pengguna Jasa. 
7. SPESIFIKASI TEKNIS.

Spesifikasi Teknis berisi uraian tentang peraturan-

peraturan yg dipakai, lingkup pekerjaan, persyaratan
material, persyaratan pelaksanaan pekerjaan,
persyaratan-persyaratan peralatan & persyaratan
khusus lainnya dari pekerjaan-pekerjaan yang
ditentukan dalam Gambar tersebut Butir A.
Spesifikasi teknis memiliki tingkat hirarki yg lebih
tinggi dibanding gambar karena apabila dilihat dari
kronologis penyusunannya spesifikasi teknis dibuat
untuk menjelaskan, menegaskan dan mendetailkan
hal-hal yang belum tercantum dalam gambar.
8. SPESIFIKASI UMUM

.
Spesifikasi Umum selain memuat ketentuan yg
telah diuraikan dalam Definisi Spesifikasi
Umum di muka, juga menjelaskan tentang tata
cara peserta lelang dalam memasukan
penawaran pekerjaan yang telah diuraikan
dalam Gambar (butir A) dan Spesifikasi Teknis
(butir B) termasuk dokumen-dokumen yang
harus dilampirkan. 
9. GAMBAR.

Gambar adalah dokumen produk Konsultan Perencana yang disahkan oleh Pemberi
Tugas yg berisi tentang dimensi-dimensi dan ukuran-ukuran bangunan yang dipakai
sebagai acuan bagi pelaksanaan pekerjaan di lapangan.
 Jika dalam suatu dokumen terdapat perbedaan gambar antara antara lembar
satu dengan yang lain maka yang berlaku adalah gambar dengan skala yang
lebih besar.
 Jika dalam suatu dokumen terdapat perbedaan antara gambar arsitektur dengan
gambar struktur maka untuk dimensi ruang yang berlaku adalah sesuai dengan
gambar arsitektur, namun untuk dimensi struktur (misalnya dimensi penulangan
pelat) yang berlaku adalah yang tercantum pada gambar struktur.
10. BERITA ACARA RAPAT PENJELASAN LELANG.

Berita Acara Rapat Penjelasan Lelang adalah Notulen hasil

rapat penjelasan terhadap Gambar Lelang, Spesifikasi
Teknis dan Spesifikasi Umum yang ditandatangani oleh
Panitia Lelang, Konsultan dan Wakil Peserta Lelang. Pada
umumnya proyek swasta Berita Acara Aanwijzing ini juga
memuat Addendum/Perubahan spesifikasi teknis, gambar
atau lingkup pekerjaan. Tetapi untuk proyek pemerintah
Berita Acara Aanwijzing hanya berisi penjelasan tentang
Spesifikasi Teknis, Spesifikasi Umum & Gambar Lelang
tanpa merubah substansi yang ada didalamnya; Namun
apabila diperlukan adanya perubahan harus dibuat
11. BILL OF QUANTITY (BQ).

Bill of Quantity adalah daftar item & kuantitas

pekerjaan yang penyusunan & perhitungannya
didasarkan atas gambar lelang (butir A),
spesifikasi teknis (butir B) dan spesifikasi
umum (butir C) yang digunakan sebagai
standar acuan bagi Peserta Lelang dalam
mengajukan penawaran harga.
 MENYUSUN ANALISA HS PEKERJAAN
DIDASARKAN METODE DAN ANALISA TEKNIK
(METODE, SCHEDULE, KAPASITAS, ANALISA TEKNIK)

1 Mampu menyusun struktur biaya (cost structure)

2 Menghitung koefisien harga satuan didasarkan metode

& analisa teknik

3 Menghitung koefisien waste (sampah konstruksi)

4 Menghitung koefisien material sesuai job mix/

spesifikasi
MENGHITUNG HARGA SATUAN DASAR,
ALAT BAHAN, UPAH
(SESUAI DENGAN ANALISA PRODUKSI)

1 Memahami metode pengelolaan material

2 Memahami owning-operating cost
3 Menghitung analisa harga satuan dasar
 ANALISA
dikenal :

ANALISA TEKNIK
ANALISA HARGA SATUAN
DASAR
ANALISA HARGA (SATUAN)
PEKERJAAN
 ANALISA TEKNIK
analisa yang dilakukan untuk memperoleh :
1. Gambaran metoda pelaksanaan dalam
melaksanakan suatu pekerjaan
2. Gambaran penggunaan dan komposisi
peralatan yang digunakan dalam
melaksanakan suatu pekerjaan.
3. Gambaran Kapasitas Produksi dari sumber
daya yang digunakan (tenaga kerja, alat)
4. Gambaran atau dasar2 diperolehnya
koefisien analisa harga satuan.
ANALISA TEKNIK
Kajian ulang jika rencana tidak bisa
diimplementasikan di lapangan
HARGA SATUAN DASAR (BAHAH, ALAT, TENAGA)

PRINSIP :
HARGA SATUAN DASAR seharusnya diperoleh
dari HASIL ANALISA, tidak hanya berdasarkan
informasi vendor/suplier atau pengalaman/
database saja.

BAHAN : ALAT :
HARGA SATUAN HARGA SATUAN
DASAR seharusnya DASAR seharusnya
diperoleh dari hasil diperoleh dari hasil
analisa analisa Owning &
pengolahan/proses Operating Cost (biaya
produksi bahan seperti pemilikan dan operasi
biaya : quarry, proses alat)
produksi, angkutan
dan overhead (BU).
Digunakan dasar menetapkan harga material/alat
pada penawaran atau sebagai pembanding untuk
menawar penawaran vendor/supplier !
 ANALISA HARGA SATUAN
ANALISA
HARGA
SATUAN
BAHAN
ANALIS
A ANALISA ANALISA
HARGA HARGA
HARGA
SATUAN ALAT SATUAN
SATUAN PEKERJAAN
DASAR
ANALISA
HARGA
SATUAN
UPAH/TENAGA
 CON
ANALISA HARGA SATUAN TOH

ANALISA HARGA
SATUAN
BETON K-250
ANALISA
HARGA
ANALISA HARGA SATUAN
SATUAN BETON
PEMBESIAN KOLOM 50x50
cm2
ANALISA HARGA
SATUAN
BEKISTING Analisa Harga
KOLOM Satuan
Analisa Harga
Satuan Bahan Pekerjaan
 DAFTAR HARGA SATUAN DASAR BAHAN

Nama Pekerjaan : Peningkatan Jalan Bandung - Padalarang

Nama Peserta Lelang : Adhi Karya

Harga No. Uraian *) Satuan

Harga
Satuan
(Rp.)
Lokasi/Asal
Bahan/Quary
Jarak
(km) Keterangan**)

Satuan Batu Kali M³ 115,000.00 Garut 30.00

Dasar
Baja Tulangan U32 Ulir Kg 8,700.00 Jakarta 200.00
Baja Tulangan U39 Ulir Kg 8,700.00 Jakarta 200.00
Baja Tulangan U24 Polos Kg 8,700.00 Jakarta 200.00

Material
Minyak Bekisting Ltr 7,500.00 Bandung 30.00
Paku Kg 14,000.00 Bandung 30.00
Kawat Bendrat Kg 13,000.00 Bandung 30.00

 Kayu Perancah
Multipleks 12 mm
Pipa PVC Ø 2"
M³
Lbr
M'
550,000.00
150,000.00
12,500.00
Bandung
Bandung
Bandung
30.00
30.00
30.00
Semen (PC) Kg 1,100.00 Bandung 30.00
Pasir Beton M³ 110,000.00 Bandung 5.00
Pasir Pasang M³ 95,000.00 Bandung 5.00
Split M³ 140,000.00 Garut 5.00
Material Pilihan M³ 70,000.00 Garut 5.00
Bahan Timbun M³ 7,000.00 Garut 30.00
Agregat Kasar M³ 140,000.00 Bandung 30.00
Agregat Pecah Mesin 20-30mm M³ 120,000.00 Bandung 30.00
Agregat Pecah Mesin 5-10 & 10-20mm M³ 160,000.00 Bandung 30.00
Agregat 5-10 & 10-20 M³ 150,000.00 Bandung 30.00
Harga Satuan Agregat 5-10 & 10-15 M³ 160,000.00 Bandung 30.00
Agregat 0-5 M³ 170,000.00 Bandung 30.00
Dasar ini Pasir Urug M³ 125,000.00 Garut 30.00
seharusnya juga Sirtu M³ 95,000.00 Garut 30.00
Aspal kg 7,950.00 Merak 250.00
melalui hasil Emulsi kg 4,500.00 Karawang 175.00
Filler kg 1,600.00 Bandung 30.00
analisa agar Kerb Type A bh 26,000.00 Garut 30.00
didapatkan harga Unit Pracetak Gelagar Tipe I Bentang 35 meter bh 350,000,000.00 Bekasi 200.00
Tiang Pancang Beton Bertulang Pracetak bh 2,250,000.00 Bekasi 200.00
satuan yang Kawat Bronjong Unit 305,000.00 Karawang 175.00
Plastik M2 3,000.00 Garut 30.00
kompetitif Sealent Kg 31,500.00 Karawang 175.00
 CON
TOH
ANALISA HARGA SATUAN
NO. URAIAN SAT VOL HS JUMLAH
Kolom Beton 40x40 cm2 M3
Beton K300 M3 1.02 900.000 918.000
Pembesian Kg 170 7.000 1.190.000
Bekisting M2 0.16 325.000 52.000
Jumlah 2.160.000

Didapatkan dari Didapatkan dari

Metoda Kerja Analisa Harga
dan Analisa Satuan Dasar
Teknik
KOEFISIEN ANALISA HARGA SATUAN

PRINSIP :
KOEFISIEN analisa dipengaruhi oleh
KAPASITAS PRODUKSI, sehingga untuk
memperkecil koefisien maka harus diperbesar
kapasitas produksinya.

Mengapa koefisien analisa harus

seminimal mungkin ?

1. KOEFISIEN analisa dapat menunjukkan

faktor ‘kehilangan’ pada proses produksi
2. KOEFISIEN analisa dapat menunjukkan
ke-tidakefisien-an pada proses produksi
 KOEFISIEN ANALISA HARGA SATUAN CON
TOH
Excavator
Metoda 1 Metoda 2 Metoda 3
Kapasitas Produksi 45 60 90
Koefisien analisa 1/45 1/60 1/90
Harga Satuan (Ow&Op) 400.000 400.000 400.000
Biaya Alat per-m3 8.888 6.666 4.444

Jelas bahwa cara untuk

Pada kasus ini jelas meningkatkan efisiensi atas biaya
yang menjadi control adalah dengan meningkatkan
point seorang fungsi Kapasitas Produksi !
supervisor adalah
Kapasitas Produksi ! Bukan hanya dengan
menawar biaya harga
satuan !
 ANALISA HARGA SATUAN

Komponen2 Koefisien Harga satuan

di Cost analisa dasar Harga satuan jadi
Analisa Harga Control
(Beton K-450)
Satuan
ANALISA HARGA SATUAN Analisa Harga
Satuan
 ANALISA HARGA SATUAN MATA PEMBAYARAN UTAMA

Nama Peserta Lelang : PT ADHI KARYA

No. Mata Pembayaran : 5.1 (1)
Jenis Pekerjaan : Lapis Pondasi Agregat Kelas A Koefisien hasil dari
Satuan Pengukuran : M3
Perkiraan Kuantitas Pekerjaan : 16,611.00
Analisa Teknis
Produksi harian / jam : 268.44 M3/hari

PERKIRAAN HARGA JUMLAH

NO. KOMPONEN SATUAN KUANTITAS SATUAN HARGA

(Rp.) (Rp.)

Hasil Analisa
A. TENAGA
HS Dasar
- Pekerja Jam 0.1825 5,625.00 1,026.76
- Mandor Jam 0.0261 10,625.00 277.06

JUMLAH HARGA TENAGA 1,303.83

B. BAHAN

- Agregat Pecah Mesin 20-30mm m3 0.3524 120,000.00 42,292.80

- Agregat Pecah Mesin 5-10 & 10-20mm m3 0.5286 160,000.00 84,568.00
- Pasir Urug m3 0.3776 125,000.00 47,196.66

JUMLAH HARGA BAHAN 174,057.46

C. PERALATAN

WHEEL LOADER Jam 0.0261 327,420.0000 8,537.98

DUMP TRUCK Jam 0.4639 115,464.0000 53,558.60
MOTOR GRADER Jam 0.0131 250,104.0000 3,264.41
VIBRATORY ROLLER Jam 0.0321 205,377.0000 6,598.46
WATER TANK TRUCK Jam 0.0187 111,690.0000 2,093.25
ALAT BANTU LS 1.0000 500.0000 500.00

JUMLAH HARGA PERALATAN 74,552.70

D. JUMLAH HARGA TENAGA, BAHAN DAN PERALATAN ( A + B + C ) 249,913.98

E. OVERHEAD & PROFIT 10.0 % x D 24,991.40
F. HARGA SATUAN PEKERJAAN ( D + E ) 274,905.38
ANALISA HARGA SATUAN
BERDASARKAN SNI CON
TOH
ANALISA HARGA SATUAN CON
BERDASARKAN SNI TOH
ANALISA HARGA SATUAN CON
berdasarkan SNI TOH
DAFTAR UPAH CON
TOH

DAFTAR BAHAN
 BREAKDOWN OF UNIT PRICE
Hasil Analisa
Project Name : Urban Flood Control System Improvement in Selected Cities (JICA Loan No IP-551)
HS Dasar
for Improvement of Drainage System of Bendung River, Palembang Sub Project [Package - 2]
Bidder Name : PT. ADHI KARYA (Persero) Tbk, Construction II Division

Item Number : 3-06

Description of Works : Gabion mattress 2 x 1 x 0,5 m
Unit of Works : m³

UNIT COST AMOUNT

NO. CODE DESCRIPTION UNIT QUANTITY
FC ($) LC (Rp.) FC ($) LC (Rp.)

1 MATERIAL
1 Stell Gabions Kg 15.0000 23,980.00 359,700.00
2 Stone Material m3 1.1000 327,000.00 359,700.00
-

TOTAL MATERIAL 719,400.00

2 LABOUR
1 Foreman Hour 0.8125 13,570.00 11,025.63
2 Skilled Labour Hour 2.4375 8,570.00 20,889.38
3 Labour Hour 4.8750 5,710.00 27,836.25

TOTAL LABOUR 59,751.26

3 EQUIPMENT

TOTAL EQUIPMENT -
TOTAL 779,151.26
OVERHEAD & PROFIT (10%) 77,915.13
GRAND TOTAL 857,066.39
UNIT PRICE 857,066.39
 ANALISA HARGA SATUAN PEKERJAAN CONT
OH
ANALIS A TERINC I HARG A S ATUAN PEKERJ AAN

No. M ata Pembayaran (Pay Item) : 4.03(1) Kuantitas (Volum e) total : 82,390.00 Volume Produksi/hari : 1,000.00 (A)(J am kerja : 10.00 J am/hari
No. J enis Pekerjaan : Galian Biasa untuk Timbunan

HARGA J UMLAH BIAYA

NO. KOMPONEN PEKERJ AAN S ATUAN QUANTITY SATUAN TENAG A PERALATAN BAHAN BAKAR MATERIAL TOTAL C ATATAN
KERJ A & PELUMAS

1 Tenaga Kerja

S ub Total - -

2 Peralatan
Excavator 100-160 Hp J am 14.2857 41,500.00 592,857.14
Bulldozer 100-150 Hp J am 5.8824 44,900.00 264,117.65
Dump Truck 10-14 M 3 J am 18.5714 17,300.00 321,285.71
M otor Grader > 100 Hp J am 6.2500 76,000.00 475,000.00
Vibratory Roller 5-8 T J am 9.0909 34,600.00 314,545.45
W ater Tanker 3000-4500 L J am 6.6667 7,000.00 46,666.67

Sub Total 2,014,472.63 2,014,472.63

3 Bahan Bakar & Pelum as

Excavator 100-160 Hp J am 14.2857 315,700.00 4,510,000.00
Bulldozer 100-150 Hp J am 5.8824 344,900.00 2,028,823.53
Dump Truck 10-14 M 3 J am 18.5714 192,700.00 3,578,714.29
M otor Grader > 100 Hp J am 6.2500 339,900.00 2,124,375.00
Vibratory Roller 5-8 T J am 9.0909 330,700.00 3,006,363.64
W ater Tanker 3000-4500 L J am 6.6667 146,500.00 976,666.67

Sub Total 16,224,943.12 16,224,943.12

4 Material

S ub Total - -
J um lah 18,239,415.74 (Q)
5 Overhead Profit
(3% + 7% = 10 % x (Q) 10% 1,823,941.57 (P)
J um lah Total 20,063,357.32 (B)= (Q) + (P)

HARG A S ATUAN B/A = 20,063.36

DIBULATKAN 20,000.00

C atatan :
- Bahan Bakar dan Pelumas diambil dari Biaya Operasi dan Pemilikan alat - alat yang dipakai pada pekerjaan yang bersangkutan (Operating & Owning C ost )
- Perhitungan Operating dan Owning C ost peralatan yang dipakai disini, harap dilampirkan
- A = Produksi per hari / per bulan sesuai peralatan cara perhitungan yang dipakai dan menurut jumlah dan jenis alat yang m enurut rencana akan dipakai
 BREAKDOWN OF UNIT PRICE FOR LUMP SUM ITEMS

Project Name : Urban Flood Control System Improvement in Selected Cities (JICA Loan No IP-551)
for Improvement of Drainage System of Bendung River, Palembang Sub Project [Package - 2]
Bidder Name : PT. ADHI KARYA (Persero) Tbk, Construction Division II

Item Number : 1-02

Description of Works : Temporary Facilities
Unit of Works : 1.00

UNIT COST AMOUNT

NO. DESCRIPTION UNIT QUANTITY
FC ($) LC (Rp.) FC ($) LC (Rp.)

A Purchase or Rental of Land Sq.M 1,500.00 25,000.00 37,500,000.00

B Contractor's Facilities

1 Offices Building Sq.M 60.00 750,000.00 45,000,000.00

2 Repair Shops Sq.M 45.00 750,000.00 33,750,000.00

3 Warehouse Sq.M 36.00 750,000.00 27,000,000.00

4 Staff Quarter Sq.M 40.00 750,000.00 30,000,000.00

5 Labour Camp Sq.M 36.00 500,000.00 18,000,000.00

6 Laboratory Building Sq.M 36.00 750,000.00 27,000,000.00

7 Furnishing & Service Ls 1.00 15,000,000.00 15,000,000.00

C Engineer's Facilities

1 Engineer Building Sq.M 60.00 750,000.00 45,000,000.00

2 Furnishing & Service Ls 1.00 15,000,000.00 15,000,000.00

D Other Facilities Ls 1.000 25,000,000.00 25,000,000.00

TOTAL PRICE 318,250,000.00

UNIT PRICE 318,250,000.00
 MENGHITUNG RAP &
OVERHEAD/BIAYA UMUM PROYEK
1 Memahami format perhitungan RAP s/d kontrolnya = 0
Menghitung overhead proyek didasarkan pada
2 organisasi yang ditetapkan dan waktu pelaksanaan
proyek
3 Menghitung RAP
ANALISA HARGA SATUAN DAN RAP
ANALISA HARGA SATUAN

BILL OF
QUANTITY
METODA KERJA
DAFTAR
AKTIVITAS/PEKERJAAN

DAFTAR UPAH
RAP
+ Overhead
dan Rencana
DAFTAR Keuntungan

BAHAN
DAFTAR ALAT

STRATEGI
PENAWARAN
RAB
 CONT
O H

ANALISA RAP
 Semua hasil metoda kerja,
perhitungan volume dan analisa
tertuang dalam Rekapitulasi RAP
proyek
 MENYUSUN RAB SESUAI RAP &
PRICING STRATEGY
1 Memahami format perhitungan RAB

2 Menyusun analisa harga satuan RAB dan lampirannya

sesuai format & spesifikasi yang disyaratkan
3 Membuat cash flow
4 Menghitung bunga bank atas modal kerja
5 Strategi perhitungan harga satuan RAB
6 Menghitung biaya jaminan, risk, asuransi
 PRICING STRATEGY
Adalah strategi
dalam menetapkan RAB
Penawaran dengan memanfaatkan
berbagai unsur
agar sasaran pemenangan tender
(=perolehan kontrak proyek)
tercapai.
 PRICING STRATEGY
Advance Metoda
Technology Kerja Alt

Value Material
Engineering Engineering

draft RAB RAB Final

Financial
Bid Strategy
Strategy
 Financial Strategy
Adalah memanfaatkan kajian2 finansial
untuk ‘dilibatkan’ dalam menetapkan
‘angka’ penawaran.
Misalnya :
 Kajian cash flow proyek
 Kebijakan dan fasilitas yang dimiliki
perusahaan
 Pemanfaatan / optimalisasi aset2
perusahaan
 Value Engineering
Definisi :

Value Engineering (VE) adalah suatu usaha untuk mencapai

konstruksi yang optimal dengan biaya minimal. Banyak istilah
mengenai Value Engineering ini, antara lain Value Analysis, Value
Management, Value Control atau lainnya.yang makna dan
aktivitasnya tidak banyak berbeda.
Secara umum VE adalah usaha yang disengaja atau terorganisasi
dengan menganalisis fungsi suatu barang dan/atau jasa yang bertujuan
untuk mendapatkan biaya yang paling minimal dengan pencapaian
perfomance yang essensial sesuai kebutuhan dan harapan pelanggan.
 Value Engineering
VE dalam Pricing Strategy adalah memanfaatkan kajian2
perekayasaan dalam menyusun design/metoda kerja sehingga
diperoleh rencana biaya yang minimal/efisien.

Misalnya :
 Metoda kerja baru dengan memanfaatkan
teknologi/peralatan yang lebih efektif dan
efisien baik ditinjau dari segi biaya dan waktu.
 Menerapkan konsep sistem manajemen
(pengelolaan & Pengendalian) yang lebih baik
 SISTEM2 PENILAIAN TENDER/LELANG

Bid Strategy menjadi strategi dalam upaya

mengantisipasi sistem penilaian (scoring) yang
ditetapkan oleh panitia pengadaan.

Contoh :
Sistem penilaian dengan memisahkan :
• Proposal Teknis (metoda/design)
• Harga Penawaran (Price)
• Presentasi (Beauty Contest)
• Auction (Lelang)
TUGAS

BUAT Bill of Quantity (BOQ) PROYEK DATA

GRUP SECARA INDIVIDU DALAM BENTUK FILE
EXEL, DI KIRIM DALAM BENTUK EXEL
BERISI:
1. HARGA SATUAN UPAH DAN BAHAN
2. ANALISA
3. RAB
4. REKAPITULASI
TUGAS DIKUMPUL BY EMAIL MELALUI KOMTING, RABU, 29 APRIL 2020