DIREKTORAT JENDERAL PEMBIAYAAN INFRASTRUKTUR

PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN

DIREKTORAT PELAKSANAAN PEMBIAYAAN
INFRASTRUKTUR PERMUKIMAN

Inovasi Pembiayaan
Source to Tap
Disampaikan oleh
Meike Kencanawulan Martawidjaja
Direktur Pelaksanaan Pembiayaan
Infrastruktur Permukiman
Pada Webinar Road to Creative Infrastructure Financing
(“CreatiFF”) Tahun 2022 Sektor Permukiman

3 November 2022
 GAP PEMBIAYAAN PENYEDIAAN AIR MINUM LAYAK
PENINGKATAN
KEBUTUHAN

Perbandingan Layanan Infrastruktur Dasar (air Target Program Air Minum 2024
minum layak) di Perdesaan dan Perkotaan (RPJM 2020 – 2024)
Capaian
Indonesia
Capaian akses air minum
Perdesaan 83.91 perpipaan 2018 : 20,14 %
Untuk mencapai target 2024,
Perkotaan 96 Pemerintah memiliki program
100 % 30 %
Rumah Rumah Tangga 10 juta sambungan air
Indonesia 90.78
Tangga
AKSES AIR AKSES AIR minum ke 1.rumah (SR) dalam
MINUM LAYAK MINUM RPJMN 2020 – 2024
PERPIPAAN

Indikasi Pendanaan (Triliun Rupiah) 2020 - 2024 (dalam Triliun Rupiah)

100%

90%
APBN 21
(17%)
80% APBD 15.6
(13%)
70%
APBN 77.9
60% (63%)
Kebutuhan dana untuk
pemenuhan akses air 50%
minum perpipaan 40%
(10 Juta Sambungan APBD Lainnya 86.8
Rumah) 30% (13%) 15.6 (70%)
20%
Rp 123,4 T 10% Lainnya 29.9
(24%) 22
0%

Funding Gap Rp 29,9 T Rp 86,8T

Sumber: RPJM 2020-2024
 Matriks Alternatif Pembiayaan
Aspek KPBU Business to Business (BtoB) Pinjaman Perbankan* Pinjaman PT SMI

Dasar Hukum • PP 122/2015 • PP 122/2015 • PP 54/2017 • PP 56/2018

• Perpres 38/2015 • Permen PUPR No. 27 tahun
• Permen PPN 4/2015 beserta 2016
perubahannya • Permen PUPR 19/2016
• Permen PUPR 21/2018 • Permenkeu 105/2020
• Permen PUPR 19/2016
• Permendagri 96/2016

Dukungan • Dukungan Pemerintah (VGF, insentif Tidak ada Tidak ada (selain skema Perpres Tidak ada
Pemerintah perpajakan, dan dukungan fasilitas 46/2019)
penyiapan proyek)
• Kontribusi fiskal dan non-fiskal.
• Jaminan pemerintah (gagal bayar
dan/atau terminasi).

Risiko Alokasi risiko PJPK dan BUP Alokasi risiko BUMD dan Badan BUMD menanggung Risiko BUMD menanggung Risiko
Usaha Swasta Pembangunan, O/P Pembangunan, O/P

Dokumen Perjanjian KPBU Perjanjian Kerjasama B to B Perjanjian Pinjaman Perjanjian Pinjaman

Kesepakatan

Pemilihan Mitra Pengadaan BUP (Peraturan LKPP Peraturan Internal PDAM tentang Tidak ada Tidak ada
Pembiaya 29/108 atau Perka LKPP 19/2015) Pengadaan Mitra Kerjasama

Pengembalian Melalui anggaran PDAM dengan Melalui anggaran PDAM dengan Dalam bentuk angsuran pokok Dalam bentuk angsuran pokok
Pembiayaan pembayaran sesuai harga kerja sama memperhatikan bentuk kerjasama dan bunga pinjaman dan bunga pinjaman

Jangka Waktu 2-3 Tahun 1-2 Tahun 1-2 Tahun 1-2 Tahun
Penyiapan s/d
financial close

* Pinjaman Perbankan dapat memperoleh jaminan subsidi bunga berdasarkan Perpres 46/2019 hingga 31 Desember 2022
Sumber: Olahan Dit PPIP, 2022

33
 Proses dan Tahapan KPBU

Transaksi KPBU Pelaksanaan

Perencanaan KPBU Penyiapan KPBU
Perjanjian KPBU
Penyusunan Penyusunan Kajian Awal Prastudi Konsultasi Pasar Evaluasi dan Persiapan pengendalian
Rencana KPBU Kelayakan (Market Penetapan pelaksanaan perjanjian
Consultation) Pemenang Lelang KPBU
✓ Air Baku (K3)
Konsultasi Publik dan Penjajakan
✓ Kesiapan PJPK Penetapan Lokasi
Minat Pasar (Market Sounding)
Pendirian Badan
Penyusunan Dokumen
Usaha Pelaksana
Pengadaan Tanah termasuk KPBU
Studi Pendahuluan Prakualifikasi Pengendalian pelaksanaan
Pengajuan Penetapan Lokasi (bila
diperlukan)
perjanjian KPBU
Penandatanganan
Perjanjian KPBU
Permohonan Rencana Request for
Dukungan/Jaminan Pemerintah Proposal and Bid
(jika ada) Financial Close
Keputusan Submission
Lanjut/Tidak KPBU
Penyusunan Kajian Akhir
Prastudi Kelayakan ✓ Harga air kerjasama
✓ Eskalasi
✓ Penyerapan hilir
✓ Kapasitas fiskal

OUTPUT TIAP TAH APAN

• Studi Pendahuluan
Sumber: Olahan Dit PPIP, 2022
• Outline Business Case
• Final Business Case
• DPPT, AMDAL
• Dokumen Prakualifikasi • Draft Perjanjian
• Dokumen Request for Penjaminan
Proposal • Draft Perjanjian
• Draft Perjanjian Regres
Kerjasama
Skema Pengembalian Investasi dan Dukungan
Pemerintah
Biaya
Pendapatan Pengguna
Skema Pengembalian
Dukungan Pemerintah PJPK PDAM
(dalam rangka affordability dan Investasi
Penugasan Layanan
bankability) Air minum Pengguna
Perjanjian Perjanjian Pembayaran Tarif/User Payment
Regres KPBU Air curah
Project Development Fund
Pembayaran
Layanan
PT PII Air curah
Ketersediaan Layanan
Dukungan Infrastruktur (Availability Payment)
Perjanjian Pembayaran berkala kepada
Penjaminan Badan Usaha oleh Pemerintah
Dukungan Kelayakan (VGF) (PJPK) berdasarkan ketersediaan
BUP layanan infrastruktur yang
diberikan
Penjaminan Pemerintah Ekuitas Debt
Bentuk lain sepanjang tidak
Sponsor Pemberi bertentangan dengan
Infrastructure Financing Fund Equitas Dana Perundang-undangan

Pemanfaatan BMN

Sumber: Dit PPIP, 2022

5
 Isu Pelaksanaan Penyediaan SPAM
Unit air Baku

Bendungan
Sungai
Idle Capacity IPA 25.455 L/det

Mata air

Idle Capacity Air Baku

14.490 l/det Kebocoran: 1,63 m3 milyar (2021)

• Perencanaan Besaran kapasitas desain • Pelaksanaan konstruksi JDU • Keterbatasan dana pemerintah
bangunan air baku IPA didasarkan alokasi air mengalami keterlambatan daerah dalam pengembangan
tidak berdasarkan baku, bukan pada jaringan distribusi bagi dan unit
• Risiko interface
demand hilir → perhitungan demand dan pelayanan → Risiko interface
• Risiko kepastian anggaran
Potensi kemampuan offtaker dalam
• Risiko gagal lelang • Creditworthiness operator rendah
idle/overdesign menyerap air curah
• Risiko keterlambatan (disebabkan manajemen yang
capacity (pendekatan top down
konstruksi buruk, tarif yang rendah dan
→idle/overdesign capacity
Isu • Pelaksanaan • Cost overrun tingginya NRW) membuat
IPA
konstruksi air baku kapasitas mendapatkan pinjaman
tidak sinkron dengan modal untuk pengembangan
pelaksanan cakupan rendah
konstruksi
• Penyerapan offtaker tidak sesuai
pemanfaatan
dengan PKS (risiko ademnd) yang
menyebabkan gagal bayar dan
perubahan PKS
• Faktor penyerapan lainnya:
• Minat pelanggan rendah
• Faktor manajemen
• Tidak ada program penurunan
NRW
 Isu Pelaksanaan KPBU SPAM

Perencanaan Penyiapan Transaksi Konstruksi Operasi

! Perencanaan y ! Kesepakatan ! Kejelasan ! Ketersediaan ! Penyesuaian

tidak tarif biaya air PJPK dalam lahan Tarif (eskalasi)
terintegrasi kerja sama proses KPBU
dari hulu ke tidak tercapai
hilir ! Pembinaan
! Kepastian ! Dukungan dan ! Tanggung jawab
penyedia jasa
target Jaminan Pemerintah
konstruksi
! Pemrograman pelayanan Pemerintah Daerah terhadap
belum penerapan full-
! Izin Konstruksi
mengacu pada ! Nota cost recovery
(Jalan Tol,
Rencana Induk Kesepakatan
Jalan Kereta ! Pemantauan
Daerah tidak tercapai
Api, Perhutani, penerapan tarif
(PJPK dengan
Potensi dll)
! Offtaker)
dispute air
baku dan
penyediaan
lahan
Inovasi Pembiayaan Source-to-tap

Investasi BUMN BUMD

OM BUMN BUMD
Lingkup Kerja Sumberair baku, Intake , WTP,dan Jaringan Transmisi Air Baku Reservoir, Jaringan Distribusi Utama dan Sambungan Rumah
sama
Skema Kerja design, build, finance, operate, maintenance, • design, build, finance, transfer, operate, maintenance (DBFTOM)
Sama transfer (DBFOMT) • melalui Kontrak Berbayar Angsuran (KBA) dan/atau Kontrak
Berbasis Kinerja (KBK)
PJPK Menteri PUPR Kepala Daerah
Badan penyiapan dengan mekanisme success fee dilakukan guna mempercepat tahapan penyiapan, transaksi dan mempermudah pencapaian
financial close.
HIGHLIGHT
Proyek dengan Prinsip Source to Tap

Integrasi perencanaan sistem dari hulu sampai hilir

Timeline proyek lebih terukur (pembangunan hulu dan penyerapan hilir)

Optimalisasi dan efisiensi desain

Memperkecil risiko interface

Pembiayaan menjadi satu (untuk proyek unsolicited), pengoptimalan

struktur proyek (blended finance untuk proyek solicited)

9
LINGKUP KERJA KERJA SAMA AIR
MINUM

Lingkup Kerja Sama Sesuai PP 12 Tahun 2015

Unit Air Baku Unit Produksi Unit Distribusi Unit Pelayanan

D B F O M D B F O M D B F O M D B F O M

✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓   ✓ ✓ ✓  

Lingkup Kerja Sama Pembiayaan Source to Tap

Unit Air Baku Unit Produksi Unit Distribusi Unit Pelayanan

D B F O M D B F O M D B F O M D B F O M

✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓

10
LESSON LEARNED Non Source To Tap – KPBU SPAM BANDAR LAMPUNG
INFORMASI UMUM PROYEK
Nama Proyek : SPAM Kota Bandar Lampung

PJPK : Direktur Utama PDAM Way Rilau,

Kota Bandar Lampung

Lokasi : Kota Bandar Lampung

Skema : Solicited

Status : Operasi

INFORMASI TEKNIS PROYEK Badan Usaha Pelaksana : PT Adhya Tirta Lampung

Sumber Air Baku : Sungai Way Sekampung
Kapasitas IPA : 750 Liter/Detik INFORMASI FINANSIAL PROYEK
Penerima Manfaat : 60.000 SR (300.000 jiwa) Nilai Investasi : Rp 1,28 Triliun
• Rp 485.000.000.000 (BUP)
Pembagian Lingkup Proyek • Rp 258.800.000.000 (VGF)
KPBU** APBN dan APBD** • Rp 255.396.475.858,54 (APBN DJCK)
• Rp 150.000.000.000 (APBD)
• Pembangunan intake kapasitas 825 APBN • Rp 131.000.000.000 (BUMD PDAM)
L/det Jaringan Distribusi Utama
Bentuk Kerjasama : BOT Penyediaan Air Curah
• Transmisi air baku, 0,5 km Sistem Gravitasi 71 km dan
• Pembangunan IPA kapasitas 750 Jaringan Distribusi Bagi Masa Kerjasama : 25 Tahun (termasuk 2 Tahun Konstruksi)
L/det dan aksesoris
• Pengadaan dan pemasangan pipa Pengembalian Investasi : User Charge
APBD
transmisi (air minum) dia.1000 mm FIRR : 13,40 %*
Jaringan Tersier 79 DMA:
sepanjang 21,8 Km
• Tahap I sebanyak 60
• Reservoir Rajabasa 10.000 m³ NPV : Rp 216,883 Milyar*
DMA untuk 46.000 SR
• Pengadaan dan pemasangan
• Tahap II sebanyak 19 Tarif Air Curah : Rp 4,990/m3
sebagian JDU sistem perpompaan
DMA untuk 19.000 SR
sepanjang 9,5 Km (pipa HDPE)
• Pengadaan dan pemasangan • Terdapat keterlambatan pembangunan sebagian infrastruktur
Jaringan Distribusi Bagi (JDB) dari porsi dukungan pemerintah
sepanjang 21,5 Km (pipa HDPE) • Target penyerapan hilir tidak sesuai dengan yang
PDAM direncanakan (terlambat). Implikasi : deficit revenue PDAM
Sambungan Rumah untuk membayar tagihan sesuai kontrak
11
KPBU SPAM IR. H. DJUANDA/JATILUHUR II
- Source to Tap
Profil Proyek
Gambar Umum Penanggung Jawab Kerja Periode Kerja Sama
Sama: 30 Tahun
• SPAM Ir.H. Djuanda/Jatiluhur II akan memanfaatkan air baku • Menteri PUPR (Hulu)
sebesar 7.000 l/det dan air minum curah akan didistribusikan ke • Gubernur DKI Jakarta (Hilir)
wilayah DKI Jakarta, Kota Bekasi, Kabupaten Bekasi, Kabupaten • Wali Kota Bekasi (Hilir) Calon Pemrakarsa
Bogor • Bupati Bekasi (Hilir) Konsorsium MMVP
• Bupati Bogor (Hilir) (Ranhill, Varsha, PT
• SPAM Ir. H. Djuanda/Jatilihur menggunakan pendekatan pembiayaan
PP Persero Tbk,
Source to Tap Output Maynilad, metropac)
• Proyek ini merupakan integrasi lingkup hulu dan lingkup hilir. • Sumber air baku: Waduk
“Lingkup Hulu” (unit intake, unit produksi, dan transmisi air bersih) Jatiluhur Project Modality
dengan PJPK adalah Menteri PUPR dan menggunakan kontrak • Kapasitas: 7000 l/det DBFOMT
Build-Operate-Transfer (BOT). • Output Produksi: 6.673 l/det
• “Lingkup Hilir” (jaringan perpipaan hilir, sambungan rumah baru dan • Reservoir: 144.000 m3 Pengembalian
pemeliharaan perpipaan) dengan PJPK adalah masing-masing • Panjang Pipa Distribusi: 99,5 Investasi
Kepala Daerah offtaker. Kemitraan akan menggunakan Kontrak km (dia 200-2400 mm) User Charge (take and
Berbasis Kinerja dan Kontrak Berbayar Angsuran. pay)
• Manfaat proyek adalah untuk memperluas layanan air bersih sebesar Financial Aspect Lokasi
5% untuk DKI Jakarta, 10% untuk Kota Bekasi, 11% untuk • CAPEX: Rp 15,79 T Jawa Barat dan DKI
Kabupaten Bekasi, dan 9% untuk Kabupaten Bogor • Project IRR: 10,70% Jakarta
• NPV Upstream: Rp 146 Milyar
• NPV Downstream: Rp 8,359 T

12
KPBU SPAM IR. H. DJUANDA/JATILUHUR II
Lingkup Proyek KPBU
Perihal

Unit

• Pembangunan balancing • 4 reservoir 112.000 m3 di 4

Pembanguan IPA 7.000 reservoir 144.000 m3 wilayah
Lingkup Kerja Pembangunan
l/det • Tramisi air bersih dia 300 – • Pipa layanan 7.200 km (steel
Sama Intake floating
2.400 mm sepanjang 94 km dan HDPE) dia 80 – 1.600 mm
• Watermeter • Sambungan rumah 488.358

PJPK PJPK Hulu (Menteri PUPR) PJPK HILIR (Kepala Daerah Offtaker)

Design, Build, Finance, Operate, Maintenance, Design, Build, Finance, Lease (Operate, Maintenance), Transfer
Modality
Transfer (DBFOMT)

Bentuk Kotrak Kontrak BOT Kontrak KBA, KBK, Sambungan Rumah (opsional)

Pengembalian User Charge (Rp/m3)

User Charge (Rp/m3)
Invetasi Terdapat perkalian faktor pencapaian pada kontrak KBK
Skema
Take and Pay Take and Pay
Pembayaran

13
Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Republik Indonesia
Direktorat Jenderal Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum dan Perumahan

TERIMA KASIH

Jl. Raden Patah I No. 1, Kebayoran Baru,

Jakarta Selatan 12110

(021) 7264230

pembiayaan.pu.go.id

ppip.pembiayaan@pu.go.id