MAKALAH ULASAN MENGENAI KONTRAK KONSTRUKSI, RENCANA

ANGGARAN BIAYA DAN TIME SCHEDULE

Untuk memenuhi tugas mata kuliah Manajemen Proyek yang dibina oleh

Ir. Novrial M. Eng

Disusun oleh:

Rivana Gracelia Panjaitan

(170406015)

DEPARTEMEN ARSITEKTUR

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

2019/2020
 KATA PENGANTAR

Puji dan syukur penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa, karena atas
berkat rahmat dan anugerahnya penulis dapat menyelesaikan makalah yang berjudul
“Makalah Ulasan Mengenai Kontrak Konstruksi, Rencana Anggaran Biaya Dan Time
Schedule” dengan tepat waktu. Adapun makalah ini membahas mengenai ulasan
mengenai beberapa tulisan tentang Kontrak Konstruksi, Rencana Anggaran Biaya dan
Time Schedule.
Penulis mengucapkan terimakasih kepada dosen pembimbing Bapak Ir.
Novrial M. Eng yang telah membimbing dan mengajari penulis mengenai Manajemen
Proyek sehingga penulis dapat menyusun makalah ini. Tidak lupa penulis juga
mengucapkan terimakasih kepada teman-teman, yang telah memberikan referensi
buku dan artikel yang bermanfaat dalam penyusunan makalah ini.
Penulis tentu menyadari bahwa makalah ini masih jauh dari kata sempurna dan
masih banyak terdapat kesalahan dan kekurangan di dalamnya. Untuk itu penulis
mengharapkan kritik dan saran dari pembaca untuk makalah ini, sehingga makalah ini
nantinya dapat menjadi makalah yang lebih baik lagi. Apabila terdapat kesalahan
dalam penulisan makalah ini, penulis mohon maaf.
Demikian, semoga makalah ini dapat bermanfaat. Terimakasih.

Medan, 22 April 2020

Penyusun
 TULISAN I
MANAJEMEN KONTRAK KONSTRUKSI

I. Pengertian Kontrak Konstruksi

Imam Soehanto (1995 : 552) mendefinisikan kontrak konstruksi sebagai suatu

proses dimana pemilik proyek membuat suatu ikatan dengan agen dengan tugas
mengkoordinasikan seluruh kegiatan penyelenggaraan proyek termasuk studi
kelayakan, desain, perencanaan, persiapan kontrak konstruksi dan lain-lain, kegiatan
proyek dengan tujuan meminimkan biaya dan jadwal serta menjaga mutu proyek.
Selanjutnya dalam standar akuntansi keuangan definisi kontrak konstruksi
adalah kontrak dan dinegosiasikan secara khusus untuk konstruksi suatu asset yang
berhubungan giat satu sama lain atau saling tergantung dalam hal rancangan,
teknologi, fungsi dan tujuan penggunaan pokok.
Dari definisi tersebut diatas, dapat disimpulkan bahwa kontrak konstruksi
adalah suatu ikatan perjanjian atau negosiasi antara pemilik proyek dengan agen-agen
mengkoordinasikan seluruh kegiatan proyek dengan tujuan untuk meminimalkan
biaya dan jadwal serta menjaga mutu proyek. Dalam kontrak konstruksi ada dua jenis
kontrak yaitu:

1. Kontrak harga tetap, yakni pihak kontraktor setuju dalam melaksanakan semua
pekerjaan proyek yang dicanangkan di dalam kontrak dengan imbalan uang muka
(harga) dengan jumlahnya tetap. Variasi jenis kontrak ini terdiri dari :

1. Harga tetap dari ekskalasi yaitu harga kontrak yang dapat disesuaikan, naik
atau harga yang didasarkan atas suatu indeks eskalasi yang disetujui bersama.
2. Harga tetap dengan perangsang. Dalam hal ini kontraktor tambahan harga yang
telah disetujui sebagai perangsang misalnya bila kontraktor dapat
menyelesaikan lebih dari rencana.
c. Kontaktor dengan satuan harga tetap. Kontrak ini bila mana jenis pekerjaan
dan spesifikasinya dapat secara jelas ditentukan sedangkan jumlah pekerjaan
belum dapat diketahui secara tepat.
2. Kontrak dengan harga yang tidak tetap, yakni pihak pemilik membayar biaya-biaya
(jasa dan material) yang dikeluarkan untuk melaksanakan proyek diatur dalam kontrak
ditambah dengan sejumlah uang yang ada dalam bentuk upah. Variasi jenis kontrak
ini terdiri dari :

1. Harga tidak tetap dengan upah tetap. Pemilik membayar kembali semua biaya
proyek yang dikeluarkan oleh kontraktor, ditambah fee yang jumlahnya tetap.
2. Harga tidak tetap dengan suatu batas maksimum. Pemilik membayar semua
biaya yang dikeluarkan oleh kontraktor untuk merampungkan proyek,
ditambah upah sampai pada suatu batas maksimum.
3. Harga tidak tetap dengan resiko ditanggung bersama. Disini jumlah upah akan
naik sesuai dengan penghematan yang dihasilkan, tetapi akan mendapat
hukuman sesuai dengan jumlah keseimbangan yang terjadi di atas sasaran.
4. Harga tidak tetap dengan upah berubah-ubah jumlah upah bila pada akhir
ternyata biaya proyek sesungguhnya berada di bawah sasaran maka jumlah
upah akan naik demikian sebaliknya

II. Bentuk-bentuk Kontrak Konstruksi Dalam Negeri

1. Aspek Perhitungan Biaya :

a. Fixed Lump Sum Price

Fixed Lump Sum Price ialah volume kontrak tidak boleh diukur ulang, harga
penawaran tidak boleh diubah kecuali pada salah satu volume dan harga satuan. Resiko
akibat perubahan karena koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab penyedia jasa.
Penyedia jasa menanggung semua resiko. Jenis kontrak ini bersifat tetap dan pasti.
Pemenang tender harus menyelesaikan kontrak pengadaan barang dan jasa sampai
pekerjaan tersebut selesai sesuai dengan jangka waktu penyelesaian yang sudah
ditentukan. Apabila ada risiko dalam penyelesaian pekerjaan tersebut menjadi
tanggungjawab pemenang tender.
Dalam kontrak lump sum, pemilik dasarnya telah ditetapkan seluruh risiko
kepada kontraktor, yang pada gilirannya dapat diharapkan untuk meminta markup
yang lebih tinggi dalam rangka untuk mengurus kontinjensi yang tidak terduga. Selain
harga lump sum tetap, Komitmen lainnya adalah sering dibuat oleh kontraktor dalam
bentuk submittals seperti jadwal tertentu, sistem manajemen pelaporan atau program
kendali mutu. Jika biaya aktual dari proyek ini adalah rendah, mengecilkan biaya akan
mengurangi keuntungan kontraktor dengan jumlah tersebut. melebih-lebihkan Suatu
memiliki efek sebaliknya, tetapi dapat mengurangi kemungkinan terjadinya penawar
rendah untuk proyek tersebut.
Penjelasan Pasal 21 ayat (1) PP No. 29/2000 tentang Penyelenggaraan Jasa
Konstruksi, tertulis :

“Pada pekerjaan dengan bentuk Lump Sum, dalam hal terjadi pembetulan perhitungan
perincian harga penawaran, karena adanya kesalahan aritmatik maka harga penawaran
total tidak boleh diubah. Perubahan dan semua resiko akibat perubahan karena adanya
koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab sepenuhnya Penyedia Jasa, selanjutnya
harga penawaran menjadi harga kontrak/harga pekerjaan”

b. Unit Price
Volume kontrak diukur ulang, harga penawaran dapat berubah tetapi harga
satuan tidak dapat berubah. Resiko akibat perubahan karena koreksi aritmatik menjadi
tanggung jawab penyedia jasa dan pengguna jasa sama-sama memikul semua resiko.
Adanya opname menimbulkan peluang kolusi. Jenis kontrak ini bersifat tetap dan
pasti, berdasarkan harga satuan pekerjaan dengan spesifikasi tertentu. Sehingga
pembayarannya dilakukan atas dasar pengukuran bersama atas volume pekerjaan.
Dalam kontrak harga satuan, risiko estimasi tidak akurat dalam jumlah yang
tidak pasti untuk beberapa tugas utama yang telah dihapus dari kontraktor. Namun,
beberapa kontraktor dapat mengajukan “tawaran seimbang” ketika menemukan
perbedaan yang besar antara estimasi dan perkiraan pemilik dari kuantitas. Tergantung
pada kepercayaan kontraktor pada perkiraan sendiri dan kecenderungan pada risiko,
seorang kontraktor bisa sedikit menaikkan harga unit pada tugas diremehkan sambil
menurunkan harga unit pada tugas-tugas lainnya.
Jika kontraktor benar di dalam pengkajian, maka dapat meningkatkan
keuntungan secara substansial sejak pembayaran dilakukan pada jumlah yang
sebenarnya tugas, dan jika sebaliknya adalah benar, maka bisa kehilangan atas dasar
ini. Selanjutnya, pemilik mungkin mendiskualifikasi kontraktor jika tawaran tersebut
tampak sangat tidak seimbang. Sejauh bahwa meremehkan atau melebih-lebihkan
disebabkan oleh perubahan dalam jumlah kerja, kesalahan tidak akan mempengaruhi
laba kontraktor luar me-markup harga unit.
Penjelasan Pasal 21 ayat (2) PP No. 29/2000 tentang Penyelenggaraan Jasa
Konstruksi, tertulis :

“Pada pekerjaan dengan bentuk imbalan harga satuan, dalam hal terjadi pembetulan
perhitungan perincian harga penawaran dikarenakan adanya kesalahan aritmatik,
harga penawaran total dapat diubah, tetapi harga satuan tidak boleh diubaj. Koreksi
aritmatik hanya boleh dilakukan pada perkalian antara volume dengan harga satuan.
Semua resiko akibat perubahan karena adanya koreksi aritmatik menjadi tanggung
jawab sepenuhnya Penyedia Jasa. Penetapan pemenang lelang berdasarkan harga
terkoreksi. Selanjutnya harga penawaran terkoreksi menjadi harga kontrak/harga
pekerjaan. Harga satuan juga menganut prinsip lump sum”

c. Kontrak gabungan lumpsun dan harga satuan

Jenis kontrak ini, merupakan gabungan antara lumpsum dengan harga satuan.

d. Kontrak terima jadi

Jenis kontrak ini, seluruh pekerjaan diselesaikan dengan waktu tertentu sampai
kontruksi dan peralatan penunjang lainnya dapat berfungsi sesuai dengan spesifikasi
yang ditetapkan. pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam
batas waktu tertentu dengan jumlah harga pasti dan tetap sampai seluruh
bangunan/konstruksi peralatan dan jaringan utama maupun penunjangnya dapat
berfungsi dengan baik sesuai dengan kriteria kinerja yang telah ditetapkan.

e. Kontrak persentase
Jenis kontrak ini, pelaksana kontrak atau pekerjaan pemborongan tersebut akan
menerima imbalan jasa berdasarkan persentase nilai pekerjaan konstruksi. kontrak
pelaksanaan jasa konsultansi bidang konstruksi atau pekerjaan pemborongan tertentu,
dimana konsultan yang bersangkutan menerima imbalan jasa berdasarkan prosentase
tertentu dari nilai pekerjaan fisik konstruksi/pemborongan tersebut.

f. Kontrak tahun tunggal

 Jenis kontrak ini, pelaksanaan pekerjaannya mengikat dana anggaran untuk
satu tahun masa anggaran negara.

g. Kontrak tahun jamak

Jenis kontrak ini, pelaksanaan pekerjaan mengikat dana anggaran untuk satu
tahun lebih masa anggaran negara dengan persetujuan pejabat pemerintah.

h. Kontrak pengadaan tunggal

Jenis kontrak ini, dilaksanakan oleh satu kontraktor untuk menyelesaikan
proyek dalam waktu tertentu.

1. Kontrak pengadaan bersama

Jenis kontrak ini, dilaksanakan oleh beberapa kontraktor untuk menyelesaikan
proyek dan waktu tertentu secara bersama berdasarkan kesepakatan.

A. Non Traditional Contracts

2.1 Design & Build / Turnkey / EPC

Perbedaan contract ini dengan jenis contract tradisional adalah Owner
menyerahkan pekerjaan design dan konstruksi kepada satu perusahaan. Owner cukup
memberikan kriteria hasil akhir yang diinginkan. Keterlibatan Owner dalam proyek
sangat minimal karena Kontraktor akan mengurus semuanya dari design sampai
commissioning. Saat pekerjaan selesai, Owner tinggal “minta kunci untuk
menghidupkan plant (= turn key )”. Istilah design & build contracts umumnya
digunakan pada proyek gedung, sedangkan istilah turnkey / EPC contracts banyak
digunakan pada proyek industri atau migas.

2.2 Fast tracking

Sering disebut phased construction, dimana pekerjaan konstruksi dimulai
sebelum design selesai 100%. Pembayaran biasanya menggunakan sistem cost plus.
Keuntungan contract jenis ini adalah waktu penyelesaian lebih singkat, kerugiannya
terutama masalah perubahan design dan biaya.
2.3 Construction Management
 Dalam jenis contract ini, Owner menunjuk satu perusahaan sebagai
Construction Manager untuk mengendalikan pelaksanaan proyek. Pekerjaan
konstruksi akan dilaksanakan oleh kontraktor lain yang punya perjanjian kerja
langsung dengan Owner. Construction Manager bertugas untuk memberi saran kepada
Owner mengenai strategi / prosedur tender, pemilihan kontraktor, mengawasi
pelaksanaan pekerjaan konstruksi dan administrasi contract.

2.4.Co-operative Contracting
Co-operative contracting (oleh kontraktor ) bertujuan untuk menggabungkan
keahlian, kemampuan finansial serta sumber daya manussia dari beberapa perusahaan
kontraktor untuk menyelesaikan suatu proyek. Ada berbagai skenario perjanjian
internal antar perusahaan kontraktor tersebut :

 Biaya dan potensi keuntungan / kerugian proyek ditanggung bersama,

berdasarkan pada persentase yang disepakati ( 55%-45%, 60%-40%, dll. )
 Pekerjaan proyek dibagi atas beberapa bagian. Tiap Kontraktor akan
bertanggung jawab terhadap pekerjaan tertentu sesuai keahliannya. Biaya dan
potensi keuntungan / kerugian dari tiap pekerjaan ditanggung oleh masing-
masing kontraktor pelaksana.
 Kombinasi dari dua skenario di atas, ada pekerjaan yang ditangani bersama dan
ada pekerjaan yang menjadi tanggung jawab masing-masing kontraktor.
Bentuk co-operative contracting yang banyak dikenal adalah Joint Ventures
dan Consortium.

2.5 Concession Based Method

Umumnya jenis contract ini dilakukan oleh Pemerintah yang membutuhkan

dukungan pihak swasta untuk membangun proyek infrastuktur. Contoh dari contract
jenis ini antara lain Build-Operate-Transfer (BOT) dan Production Sharing Contracts
( PSC ). Dari uraian di atas, bisa dilihat bahwa terdapat berbagai pilihan jenis contract.
Dari yang tradisional sampai dengan yang telah dimodifikasi. Tidak tertutup
kemungkinan akan ada modifikasi contract baru, yang dibuat untuk menyesuaikan
kebutuhan industri konstruksi yang terus berkembang.
Owner akan memilih jenis contract yang paling sesuai berdasarkan pertimbangan :
 biaya
 kualitas
 waktu, dan
 kesiapan Owner untuk ikut terlibat dalam pelaksanaan proyek

B. Traditional Contracts

Dalam contract tradisional, pekerjaan design dan pekerjaan konstruksi

dilakukan oleh perusahaan yang berbeda. Jadi Owner mengawasi pekerjaan dari
beberapa perusahaan. Ada 3 principal types yang masuk kategori ini :

1.1. Lump sum contracts

Dalam kontrak jenis ini, harga yang fixed disepakati untuk menyelesaikan
seluruh scope pekerjaan. Umumnya tersedia Bill of Quantities yang menjabarkan
lingkup pekerjaan yang di cover oleh harga lump sum. Juga tersedia schedule of rates
untuk mengantisipasi variation works selama pelaksanaan proyek.

1.2. Unit Rates atau Remeasurement Contracts

Dalam contract jenis ini, nilai akhir proyek dihitung berdasarkan volume
pekerjaan yang terlaksana di lapangan. Bill of Quantities menyediakan fixed unit rates
dan perkiraan quantity untuk berbagai jenis pekerjaan. Pada akhir proyek, quantity
pekerjaan yang terlaksana akan dihitung ulang / re-measured untuk menentukan nilai
akhir proyek.

1.3 Cost Plus Contracts

Sering disebut sebagai fixed fee contracts, dimana Kontraktor dibayar
berdasarkan biaya aktual yang dikeluarkan ditambah dengan fixed fee, yang umumnya
dinyatakan dalam bentuk persentase terhadap actual cost.

2. Aspek Perhitungan Jasa

a. Biaya Tanpa Jasa

 Misalnya pembangunan tempat ibadah, yayasan sosial dan lain-lain.

b. Biaya Ditambah Jasa

Biasanya dalam bentuk persentase tidak ada batasan yang jelas yang dapat
dikategorikan sebagai biaya. Peluang keuntungan bagi penyedia jasa Peluang rugi bagi
pengguna jasa.

c. Biaya Ditambah jasa pasti

Imbalan/ jasa bervariasi tergantung besarnya biaya, jumlah fee sudah
ditetapkan. Berisiko bagi pengguna jasa karena tidak ada batasan biaya yang
diperlukan.

d. Cost Plus Kontrak Persentase Tetap

Untuk beberapa jenis konstruksi yang melibatkan teknologi baru atau sangat
menekan kebutuhan, pemilik kadang-kadang terpaksa menanggung semua risiko
terjadinya overruns biaya. Kontraktor akan menerima biaya pekerjaan aktual langsung
ditambah persentase tetap, dan memiliki sedikit insentif untuk mengurangi biaya
pekerjaan. Lebih lanjut, jika ada kebutuhan mendesak untuk menyelesaikan proyek
tersebut, pembayaran lembur untuk pekerja yang umum dan selanjutnya akan
meningkatkan biaya pekerjaan. Kecuali ada alasan kuat, seperti urgensi dalam
pembangunan instalasi militer, pemilik tidak harus menggunakan jenis kontrak.

e. Kontrak Cost Plus Biaya Tetap

Di bawah ini jenis kontrak, kontraktor akan menerima biaya pekerjaan aktual
langsung ditambah biaya tetap, dan akan memiliki beberapa insentif untuk
menyelesaikan pekerjaan dengan cepat karena biaya adalah tetap terlepas dari durasi
proyek. Namun, pemilik masih menganggap risiko biaya langsung pekerjaan overrun
sementara kontraktor tersebut mungkin resiko erosi dari keuntungan bila proyek
tersebut diseret di luar waktu yang diharapkan.
f. Biaya Variabel Plus Kontrak Persentase
Untuk jenis kontrak, kontraktor setuju untuk hukuman jika biaya aktual
melebihi perkiraan biaya pekerjaan, atau hadiah jika biaya yang sebenarnya berada di
bawah estimasi biaya pekerjaan. Sebagai imbalan untuk mengambil resiko atas
taksiran sendiri, kontraktor diperbolehkan persentase variabel biaya-pekerjaan
langsung untuk biaya nya. Selain itu, durasi proyek biasanya ditentukan dan kontraktor
harus mematuhi batas waktu penyelesaian. Jenis kontrak mengalokasikan resiko yang
cukup untuk Kelebihan biaya kepada pemilik, tetapi juga memberikan insentif kepada
kontraktor untuk mengurangi biaya sebanyak mungkin.

g. Perkirakan Target Kontrak

Ini adalah bentuk lain dari kontrak yang menentukan hukuman atau hadiah
kepada kontraktor, tergantung pada apakah biaya yang sebenarnya lebih besar dari atau
kurang dari biaya yang diperkirakan langsung pekerjaan kontraktor. Biasanya,
persentase tabungan atau overrun untuk dibagikan oleh pemilik dan kontraktor adalah
ditentukan dan durasi proyek ditentukan dalam kontrak. Bonus atau denda mungkin
akan diatur untuk tanggal penyelesaian proyek yang berbeda.

f. Dijamin Kontrak Maximum Cost

Bila ruang lingkup proyek didefinisikan dengan baik, pemilik dapat memilih
untuk meminta kontraktor untuk mengambil semua risiko, baik dari segi biaya proyek
aktual dan waktu proyek. Setiap perintah perubahan kerja dari pemiliknya harus sangat
kecil jika sama sekali, karena spesifikasi kinerja yang diberikan kepada pemilik pada
awal konstruksi. Pemilik dan kontraktor sepakat untuk biaya proyek yang dijamin oleh
kontraktor sebagai maksimum. Mungkin ada atau mungkin tidak ketentuan tambahan
untuk berbagi tabungan jika ada dalam kontrak. Jenis kontrak ini sangat cocok untuk
operasi turnkey.

3. Aspek Cara Pembayaran

a. Bulanan
Prestasi penyedia jasa dihitung setiap akhir bulan dan dibayar setiap bulan. PP
no. 29/2000 Pasal 20 ayat (3) huruf c angka 2.
 Cara Pembayaran Bulanan (Monthly Payment)
 Prestasi penyedia jasa dihitung setiap akhir bulan
 Kelemahan cara pembayaran ini adalah berapapun kecilnya prestasi penyedia
jasa pada suatu bulan tertentu, tetap harus dibayar. Untuk menutupi kelemahan
cara pembayaran ini sering dimodifikasi dengan mempersyaratkan jumlah
pembayaran minimum yang harus dicapai untuk setiap bulan diselarasakan
dengan prestasi yang harus dicapai sesuai jadwal
 Seringkali penyedia jasa mengkompensasi kurangnya prestasi kerja dengan
prestasi bahan dengan cara menimbun bahan di lapangan. Untuk mengatasinya
bisa dipersyaratkan bahwa bahan yang ada di lapangan tidak dihitung sebagai
prestasi, kecuali pekerjaan yang betul-betul selesai/terpasang atau bisa juga
barang-barang setengah jadi

b. Prestasi
Pembayaran dilakukan atas dasar prestasi/ kemajuan prestasi. Besarnya
prestasi dinyatakan dalam persentaes. PP no. 29/2000 Pasal 20 ayat (50) huruf angka
1.
Cara Pembayaran Termin atau Prestasi (Stage Payment)
 Pembayaran dilakukan atas dasar prestasi/kemajuan pekerjaan yang telah
dicapai sesuai dengan ketentuan dalam kontrak.
 Besarnya prestasi dinyatakan dalam persentase.

Contoh :

No. Nilai Prestasi Pekerjaan Nilai Pembayaran

1. 20% x nilai kontrak 20% x nilai kontrak
2. 20% x nilai kontrak 20% x nilai kontrak
3. 20% x nilai kontrak 20% x nilai kontrak
4. 20% x nilai kontrak 20% x nilai kontrak
5. 20% x nilai kontrak 15% x nilai kontrak
100% x nilai kontrak 95% x nilai kontrak
 Seringkali prestasi yang diakui penyedia jasa bukan saja prestasi fisik
(pekerjaan selesai) tetapi termasuk pula prestasi bahan mentah dan setengah jadi
walaupun barang-barang tersebut sudah berada di lapangan (front end loading)

 Pra Pendanaan penuh Dari Penyedia Jasa

o Penyedia jasa mendanai terlebih dahulu sampai pekerjaan selesai 100
% diterima baik oleh pengguna jasa barulh dibayar oleh penyedia jasa.
o Pengguna jasa memberi jaminan kepada penyedia jasa berupa jaminan
Bank
o Kontrak bentuk ini nilainya lebih tinggi

PEMBAYARAN UANG MUKA DAN PRESTASI PEKERJAAN

1. Uang Muka Dapat Diberikan:

a. Untuk usaha kecil max. 30% nilai kontrak;
b. Untuk usaha non kecil max. 20% nilai kontrak.

2. Pembayaran:
 Atas dasar prestasi pekerjaan
 Sistem sertifikat bulanan/termijn,
 Memperhitungkan angsuran uang muka dan pajak.

c. Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia jasa

Penyedia jasa mendanai terlebih dahulu sampai pekerjaan selesai 100%
diterima baik oleh pengguna jasa barulah penyedia jasa dibayar. Pengguna jasa
memberi jaminan kepada penyedia jasa berupa jaminan bank. Kontrak bentuk ini
nilainya lebih tinggi.

Masa Pemeliharaan & Cara Pembayaran untuk Pekerjaan Pemborongan

 Masa Pemeliharaan
o Min. 6 bulan untuk pekerjaan permanen (jika umur rencananya > 1
tahun)
 o Min. 3 bulan utk pekerjaan semi permanen (umur rencananya < 1
tahun)
o Cara pembayaran dapat dilakukan :
o Dibayar 95%, sedangkan Retensi 5% (ditahan selama masa
pemeliharaan)
o Dibayar 100%, tapi penyedia harus menyediakan jaminan
pemeliharaan sebesar 5%
 Cara pembayaran dapat dilakukan :
o Dibayar 95%, sedangkan Retensi 5% (ditahan selama masa
pemeliharaan)
o Dibayar 100%, tapi penyedia harus menyediakan jaminan
pemeliharaan sebesar 5%

Keterlambatan pelaksanaan pekerjaan/pembayaran.

Keterlamabatan pekerjaan sanksi berupa denda 1 o/ooo per hari (Pasal 37 ayat
(1) Keterlambatan pembayaran sebesar suku bunga (Bank Indonesia) terhadap nilai
tagihan yang terlambat dibayar.

Keadaan kahar.
Keadaan diluar kehendak para pihak sehingga kewajiban tidak dapat dipenuhi.
Akibat kerugian dan tindakan untuk mengatasi keadaan kahar merupakan kesepakatan
para pihak.

HAK DAN TANGGUNG JAWAB PARA PIHAK DALAM PELAKSANAAN

KONTRAK

1. Setelah penandatanganan kontrak, pengguna & penyedia b/j segera melakukan

pemeriksaan lapangan dan membuat ba keadaan lapangan/serah terima
lapangan.
2. Penyedia b/j berhak menerima uang muka.
3. Penyedia b/j dilarang mengalihkan tanggung jawab seluruh pek.
Utama/mensubkontrakkan kepada pihak lain.
 4. Penyedia b/j dilarang mengalihkan tanggung jawab sebagian pek. Utama,
kecuali disubkontrakkan kepada penyedia b/j spesialis.
5. Pelanggaran larangan ayat (3), dikenakan sanksi denda sesuai ketentuan
kontrak.

PEMBAYARAN UANG MUKA DAN PRESTASI PEKERJAAN

1. Uang muka dapat diberikan:

a. Untuk usaha kecil max. 30% nilai kontrak;
b. Untuk usaha non kecil max. 20% nilai kontrak.

2. Pembayaran:
 Atas dasar prestasi pekerjaan
 Sistem sertifikat bulanan/termijn,
 Memperhitungkan angsuran uang muka dan pajak
 TULISAN II
RENCANA ANGGARAN BIAYA
OLEH NURCHOLID SYAWALDI DAN EKO HERI SISWANTO

BAB I PENDAHULUAN

A. PENGERTIAN RENCANA ANGGARAN BIAYA

Pengertian Rencana Anggaran Biaya

 Rencana Anggaran Biaya (RAB) adalah :

 Perhitungan banyaknya biaya yang diperlukan untuk bahan dan upah, serta biaya-
biaya lain yang berhubungan dengan pelaksanaan bangunan atau proyek tertentu.
 Merencanakan sesuatu bangunan dalam bentuk dan faedah dala penggunaannya,
beserta besar biaya yang diperlukan susunan - susunan pelaksanaan dalam bidang
administrasi maupun pelaksanaan pekerjaan dalam bidang teknik
 Anggaran biaya adalah :
Harga dari bangunan yang dihitung dengan teliti, cermat dan memenuhi syarat.

Dua cara yang dapat dilakukan dalam penyusunan anggaran biaya antara
lain :

 Anggaran Biaya Kasar (Taksiran), sebagai pedomannya digunakan harga

satuannya tiap meter persegi luas lantai. Namun anggaran biaya kasar dapat juga
sebagai pedoman dalam penyusunan RAB yang dihitung secara teliti.
 Anggaran Biaya Teliti, proyek yang dihitung dengan teliti dan cermat sesuai
dengan ketentuan dan syarat-syarat penyusunan anggaran biaya.

Tujuan dari pembuatan RAB :

 Untuk mengetahui harga bagian/item pekerjaan sebagai pedoman untuk

mengeluarkan biaya-biaya dalam masa pelaksanaan. Selain itu supaya bangunan
yang akan didirikan dapat dilaksanakan secara efektif dan efisien.
 Fungsi RAB:

 Sebagai pedoman pelaksanaan pekerjaan dan sebagai alat pengontrol pelaksanaan

pekerjaan

B. UNSUR-UNSUR YANG TERLIBAT DALAM PEMBANGUNAN

1. Principal (Owner / Bouwheer)

Adalah pihak yang berada dalam posisi pemberi tugas, pihak inilah yang
nantinya memiliki / mengguanakan bangunan tersebut. Berbentuk perorangan,
instansi, atau organisasi
Syarat :
a) Memiliki tanah
b) Memiliki dana/modal
c) Memiliki surat keputusan otorisasi sebagai
principal Kewajiban :
a) Membayar ongkos bangunan
b) Honorium perencana
c) Honorium direksi
d) Harga bangunan ditambah keuntungan pemborong
e) Biaya pengurusan izin bangunan
f) Mengurus izin bangunan
g) Menunjukkan/menentukan perencana, direksi, dan pemborong
h) Menandatangani kontrak
i) Melakukan pengawasan dalam pelaksanaan

Hak :
a) Mendapatkan izin bangunan
b) Mendapatkan desain bangunan
c) Mendapatkan fisik bangunan
d) Mendapatkan bangunan pengawas
2. Perencana (Konsultan / Penasehat)

Adalah pihak yang berada pada posisi penerima tugas perencanaan dari principal,
oleh karena itu pihak ini harus ahli dalam hal perencanaan bangunan. Biasanya
dipimpin oleh arsitek atau insinyur
Syarat :
a) Berbentuk perorangan atau badan hokum
b) Ahli bangunan sehingga bisa mewujudkan keinginan principal
Kewajiban:

Keinginan Principal Sketsa Perencana

(Abstrak)

Gambar
Rencana Biaya Bestek
Rencana/Pelaksanaan

Bahan Pelelangan Gambar Revisi

a) Perencanaan berkewajiban untuk mewujudkan keinginan/ide principal kedalam

bentuk perencanaan (desain) baik dari segi konstruktif, arsitektoris, ekonomis dan
fungsional.
b) Perencanaan berkewajiban mengumpulkan data dan syarat-syarat yang ada
kaitannya dengan tugas tersebut.
c) Perencanaan berkewajiban mendampingi principal dalam seleksi pemborong dan
pengawas.
Hak :
Perencanaan berhak mendapatkan honorium sesuai dengan ketentuan /
perjanjian.
3. Pengawas ( Direksi )

Adalah suatu pihak yang bertanggung jawab mengawasi jalannya pembangunan yang
dilaksanakan oleh pemborong/pelaksana.
Syarat :
a) Berbentuk perseorangan atau badan hokum
b) Ahli dalam bidang masing-masing
c) Diangkat sekaligus merupakan orang kepercayaan principal Kewajiban :
Konsultan pengawas berkewajiban mengawasi jalannya pekerjaan yang
dilakukan pemborong, sesuai dengan ketentuan yang terdapat didalam bestek dan
gambar bestek.
Hak :
Konsultan pengawas berhak mendapatkan honorium sesuai dengan ketentuan dan
perjanjian.

4. Kontraktor (Pemborong / Annemer)

Adalah pihak yang juga sebagai penerima tugas dari principal tapi dalam hal
mewujudkan fisik bangunan lapangan. Dalam pelaksanaannya kontraktor
memiliki bagian-perbagian pekerjaan yang di kerjakan sub kontraktor yang
berbeda-beda tergantung kemampuan sub kontraktor.
Syarat :
a) Memiliki modal
b) Memiliki tenaga ahli
c) Memiliki peralatan
d) Bersifat perorangan/badan hukum
Kewajiban :
a) Mewujudkan fisik bangunan sesuai dengan bestek/gambar bestek dalam
selang waktu yang sudah ditetapkan.
b) Tunduk dari direksi sepanjang tidak bertentangan dengan pelaksanaan bestek.
c) Membuat laporan tentang perkembangan pekerjaan pada direksi.
d) Menjaga keselamatan dan kesehatan kerja.
Hak :
Pemborong berhak menerima kembali biaya bangunan ditambah dengan
keuntungan tepat pada waktunya sesuai dengan ketentuan/perjanjian.
5. Pelaksana (Sub Kontarktor / Uitveoder)

Adalah pihak yang berada dibawah Kontraktor atau pemborong sebagai penerima
tugas dalam hal mewujudkan fisik bangunan di lapangan. Bisa berupa seorang ahli
professional atau organisasi yang memiliki tugas dengan spesifikasi khusus /
spesialis tertentu.

C. HUBUNGAN KERJA UNSUR-UNSUR DALAM

PELAKSANAAN PEMBANGUNAN

1. Konsultan Dengan Pemilik Proyek

a. Ikatan berdasarkan kontrak,
b. Konsultan memberikan layanan konsultasi, dimana produk yang dihasilkan
berupa gambar
c. rencana, peraturan, dan syarat-syarat.
d. Pemiliki proyek memberikan biaya jasa atas konsultasi yang diberikan oleh
konsultan.

2. Kontraktor Dengan Pemilik Proyek

a. Ikatan berdasarkan kontrak,
b. Kontraktor memberikan layanan jasa profesional, dimana produk yang dihasilkan
berupa bangunan sebagai realisasi dari keinginan pemilik proyek, sesuai dengan
peraturan, dan syarat-syarat.
c. Pemiliki proyek memberikan biaya jasa profesional kontraktor.

3. Konsultan Dengan Kontraktor

a. Ikatan berdasarkan peraturan pelaksanaan,
b. Konsultan memberikan gambar rencana, peraturan dan syarat-syarat.
c. Kontraktor merealisasikan menjadi bangunan

Untuk lebih jelasnya bisa dilihat pada skema dibawah ini

 PERATURAN PELAKSANAAN

Keterangan :
1. Kontrak : Sebuah kesepakatan yang mengikat antara 2 atau lebih pihak yang
berkompeten dalam hal tertentu dan dalam hukum tertentu pula.
2. Biaya (Honorarium) : Bayaran berupa uang / gaji / upah yang memiliki besaran
dan nilai tertentu, yang berguna sebagai timbal balik atas jerih payah yang telah
diberikan. Besarnya honorarium ditetapkan oleh IRTA/DATI/DTPI/ berdasarka
kesepakatan principal dengan tenaga ahli
Klasifikasinya :

Golongan Golongan
Kelas I II
(untuk perluasan, perubahan, (untuk jalan, pengairan, perluasan
perbaikan bangunan gedung) ,perbaikan bangunan khusus)
A mudah, sederhana contoh: kios, Bangunan jalan, Air yang
bangsal, dll bersifat sederhana, parit, pengairan
kecil, pekerjaan tanah
B Sedikit sulit, contoh: rumah, kantor, Sedikit sulit, contoh: saluran beton
sekolah, rumah sakit, bioskop, bertulang, jembatan 1-12 m, bangunan
pabrik dll penahan air
C Sulit, khusus, monumental contoh: Bersifat khusus, contoh: jembatan
masjid, gereja, bank, gedung besar bentang >12m pekerjaan
kesenian dll penting, waterleiding dari kota,
kontruksi
beton/baja yang bersifat khusus
D Sangat sulit, khusus, arsitektural -
contoh: monument, interior khusus,
dll

a. Honorarium tenaga ahli bangunan arsitektur

BIAYA KELAS BANGUNAN

BANGUNAN A (%) B (%) C (%) D (%)
1 x 106 6 7,33 9,33 Kesepakatan principal dengan
2 x 106 5,67 7 9 tenaga ahli
5 x 106 5,33 6,67 8,67
10 x 106 5 6,33 8
20 x 106 4,33 6 7,33
40 x 106 4 5,33 6,33
60 x 106 3,67 4,67 5,67
80 x 106 3,33 4,33 5
100 x 106 3,17 4 4,67
150 x 106 3 3,67 4,33
200 x 106 2,83 3,5 4,17
> 200 x 106 2.83 3,5 4,17

b. Honorarium tenaga ahli bangunan sipil

BIAYA KELAS BANGUNAN

BANGUNAN A (%) B (%) C (%) D (%)
1 x 106 4,7 6 7,3
Kesepakatan principal
dengan tenaga ahli
2 x 106 4,4 5,7 7
5 x 106 4 5,25 6,7
10 x 106 3,7 5 6,3
20 x 106 3,4 4,7 6
40 x 106 3,2 4,3 5,3
60 x 106 3 4 4,7
80 x 106 2,8 3,7 4,3
100 x 106 2,7 3,3 4
150 x 106 2,6 3,2 3,75
200 x 106 2,5 3,1 3,5
> 200 x 106 2,5 3,1 3,5
c. Honorarium tenaga ahli menurut jenis pekerjaan

JENIS JENIS BANGUNAN

PEKERJAAN A (%) B (%) C (%) D (%)
1 x 106 4,7 6 7,3 Kesepakatan
2 x 106 4,4 5,7 7 principal dengan
5 x 106 4 5,25 6,7 tenaga ahli
10 x 106 3,7 5 6,3
20 x 106 3,4 4,7 6
40 x 106 3,2 4,3 5,3
60 x 106 3 4 4,7
80 x 106 2,8 3,7 4,3
100 x 106 2,7 3,3 4
150 x 106 2,6 3,2 3,75
200 x 106 2,5 3,1 3,5
> 200 x 106 2,5 3,1 3,5

BAB II
PERSIAPAN PELAKSANAAN PEKERJAAN
Apabila seorang arsitek mendapat pekerjaan untuk merencanakan suatu
bangunan, ia segera melakukan tindakan sebagai berikut:

1. Mengetahui tujuan bangunan itu

2. Melihat letak pekarangan (tempat) bangunan itu
3. Mengetahui syarat-syarat bangunan dari instansi pemerintah yang bersangkutan
4. Melihat keadaan tanah
5. Syarat-syarat arsitektur yang dikehendaki
6. Besar dan kelengkapan bangunan
7. Uang yang tersedia
8. Situasi terhadap kedaan sekitar

A. PERENCANAAN BESTEK DAN GAMBAR BESTEK

Bestek adalah uraian yang sejelas-jelasnya tentang pelaksanaan bangunan, yang
terdiri dari :
1. Keterangan tentang bangunan
2. Keterangan tentang melaksanaan bagian bangunan tersebut
3. Keterangan mengenai tata usaha / Administrative
Tergantung besarnya proyek, bestek bisa menjadi sebuah buku yang tebal.

Gambar bestek adalah gambar / desain bangunan yang direncanakan untuk

dibangun
/diwujudkan. Terdiri dari gambar rencana bangunan dengan skala yang
disesuaikan dengan luas dan bentuk bangunan:
1. Denah
2. Tampak muka dan samping,
3. Potongan melintang dan membujur
4. Rancana atap
5. Rencana pondasi
6. Gambar- gambar penjelas / detail
Gambar bestek akan digunakan dalam pembuatan IMB dan harus sesuai dengan
bestek, karena jika tidak akan menimbulkan perselisihan antara direksi dengan
pemborong.

B. IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN

Dalam mendirikan suatu bangunan, pemilik banguna harus terlebih dahulu mengurus
(memiliki) izin mendirikan bangunan (IMB). Izin ini dikeluarkan oleh bagian/jawatan
teknik lingkungan pemerintah tingkat II/Kotapraja di daerah terkait.

Berdasarkan “Pedoman Mendirikan Banguan gedung” masalah perizinan pendirian

bangunan ini diperlukan atau tergantung kepada hal-hal berikut ini :
1. Mendirikan bangunan sesuai dengan Undang-Undang atau Peraturan Daerah
Tingkat I tentang bangunan dan pelaksanaannya
2. Mendirikan bangunan yng tidak permanen
3. Memperluas bangunan yang sudah ada
4. Mengadakan penyimpangan-penyimpangan yang tidak begitu penting
5. Mendirikan bangunan sementara dalam pelaksanaan suatu bangunan

2. Tidak diperlukan ijin bangunan untuk

1. Membuat lubang ventilasi yang luasnya maksimal 0.6 m2 dan sisi
terpanjang tidak lebih dari 2 M
2. Membongkar bangunan yang menurut pertimbangan Kepala Bagian
teknik tidak membahayakan
 3. Pemeliharaan bangunan yang tidak merubah denah, konstruksi serta
arsitektoris
4. Mendirikan bangunan yang tidak permanen untuk keperluan
pemeliharaan binatang atau tanaman
5. Membuet pagar yang tingginya tidak lebih dari 1,2 M
6. Membuat kolam, patung, taman dll

3. Larangan mendirikan/mengubah bangunan, bila :

1. Tidak memiliki izin tertulis dari jawatan yang berwenang
2. Menyimpang dari ketentuan, syarat serta rencana yang sudah diizinkan
3. Mendirikan bangunan diatas tanah orang lain tanpa memiliki izin dari
pemilik/kuasanya
Sedangkan proses perijinannya diurus pada Dinas Tata Kota Bagian administrasi
dengan menjelaskan sebagai gerikut:
1. Nama dan alamat pemohon
2. Sifat dan fungsi bangunan
3. Letak tanah/bangunan
4. Surat keterangan tentang tanah yang disahkan oleh pejabat berwenang
5. Gambar situasi
6. Gambar rencana ( Gambar Bestek)
Selanjutnya dengan melengkapi semua syarat yang diperlukan kemudian menunggu
perijinan, ada kemungkinan permohonan itu ditolak bila terjadi dua hal yaitu:
1. Bertentangan dengan Undang-undang / peraturan yang berlaku
2. Bertentangan dengan rencana perluasan / tata kota

C. PELELANGAN / TENDER
Yaitu proses membeli atau menjual barang atau jasa dengan cara menawarkan
kepada penawar melalui persaingan harga (harga lebih tinggi / rendah), dan
memberikan kepada pemenang (penawar harga tertinggi/terendah) tergantung jenis
lelangnya. Dalam teori ekonomi, lelang mengacu pada beberapa mekanisme atau
peraturan perdagangan dari pasar modal.
Pada pelelangan dalam proyek bangunan dicari penawar yang menawarkan
harga terendah, tetapi juga harus mempertimbangkan aspek – aspek lainnya untuk
menjamin kesuksesan dalam pembangunan tersebut.
1. Jenis – Jenis Pelelangan
a. Pelelangan Umum/ Terbuka
 Arti : Pelelangan yang dihadiri oleh siapapun/ pihak apapun boleh ikut
Keunggulan
 Sifatnya bebas terbuka dan umum
 Terjadi kompetisi yang maksimum
 Harga penawaran lebih kompetitif
Kelemahan
 Hilangnya kontrol terhadap pemborong yang tidak bonafid
 Pemborong yang bonafid sungkan untuk ikut dalam pelelangan
 Banyak kemungkinan pemborong melakukan pemotongan harga (cut
prise offerors)
 Proyek bisa jatuh ke pemborong yang tidak sesuai dengan kualifikasi
 Harga permulaan bisa lebih rendah akan tetapi biaya akhir bisa lebih tinggi
(kelambatan, klaim, perbaikan, denda, dll)

b. Pelelangan Undangan / Terbatas

Arti : Pelelangan yang dihadiri oleh pihak yang diundang , tidak semua
pihak boleh ikut, yang diundang adalah yang kualified / bonafid
Keunggulan
 Sifatnya tertutup
 Penawar merupakan pemborong yang sudah terkualifikasi dan
jelas bonafidnya, mereka sudah lolos registrasi, klasifikasi, dan
kualifikasi
 Harga persingan penawaran lebih meyakinkan
 Proyek pekerjaan bisa lebih terjamin keberhasilan / kesuksesannya
Kelemahan
 Harga penawaran lebih mahal dibandingkan melalui pelelangan umum

c. Pelelangan Dibawah Tangan / Negosiasi

Arti : Pelelangan yang dihadiri oleh pihak khusus , bersifat rahasia, biasanya
ditunjuk langsung oleh Direksi, untuk mengerjakan proyek rahasia, militer,
khusus, berhubungan dengan pertahanan dan keamanan Negara, dan spesialisasi
pada pekerjaan khusus dan membutuhkan kualitas yang sempurna.

Keunggulan
 Sifatnya tertutup
 Penawar merupakan pemborong yang sudah terkualifikasi dan
 jelas bonafidnya, mereka sudah lolos registrasi, klasifikasi, dan
kualifikasi
 Proyek pekerjaan bisa sangat terjamin keberhasilan / kesuksesannya
Kelemahan
 Harga penawaran lebih mahal dibandingkan melalui pelelangan
umum dan undangan

2. Prosedur Pelelangan
Setelah pihak perencana menyiapkan bahan-bahan seperti bestek, gambar bestek,
berita acara, surat penawaran dan lampiran-lampirannya, maka direksi
membentuk panitia lelang yang terdiri dari (Principal , Direksi, Perencana) setelah
panitia terbentuk barulah pelelangan dimulai.
1. Syarat utama dalam pelaksanaan penawaran adalah arsitek sudah harus siap
dengan bestek, gambar bestek, lengkap dengan rencana biayanya, dan sudah
diketahui/disahkan oleh principal dan direksi.
2. Membuat dokumen tender (persiapan pelelangan) kemudian diadakan
pengumuman dan pemborong
3. Dalam dokumen tender terdapat antara lain : gambar bestek, bestek dan
pedoman surat penawaran, syarat-syarat beserta lampirannya.
4. Diadakan prakualifikasi pemborong yang memperkenalkan diri.
5. Pelaksanaan pelelangan harus menurut ketentuan/undang-undang yang
berlaku dan keputusan presiden.
6. Pihak principal/direksi membentuk suatu kepanitiaan untuk pelaksanaan
pelelangan.
7. Pelelangan bertugas pada prakualifikasi pemborong sampai dengan tahap
pelulusan/penetapan calon pemborong yang menang.
8. Panitia lelang menetapkan
 System pemanggilan pemborong
 Hari dan tanggal anwyzing (penjelasan dan peninjauan lapangan)
 Syarat-syarat pemasukan surat penawaran/pelelangan
 Pengumuman pemenang lelang.
Alur pelelangan bisa dilihat melalui skema dibawah ini:
KETERANGAN
Pemberitahuan umum tentang adanya pelelangan, bisa melalui iklan atau
A:
undangan
Jangka waktu yang diberikan kepada pemborong untuk datang atau
1:
mendapatkan informasi mengenai pelelangan dari panitia
B: Rapat penjelasan (Aanswijzing) yang diadakan panitia lelang
2: Jangka waktu bagi pemborong untuk menghitung harga penawaran
C: Hari penawaran dan pembukaan surat penawaran
3: Seleksi penawaran, pihak panitia menyeleksi penawaran
D: Pelulusan pekerjaan atau keputusan pemenang
Jangka waktu penyediaan kontrak dan administrasi lainya dan surat
4:
pemberian pekerjaan (gunning)
E: Penandatanganan kontrak / perjanjian

BAB III
MENYUSUSUN RENCANA ANGGARAN BIAYA

A. PENDAHULUAN
Estimasi biaya merupakan hal penting dalam dunia industri konstruksi.
Menurut Pratt (1995) fungsi dari estimasi biaya dalam industri konstruksi adalah untuk
:
1. Melihat apakah perkiraan biaya konstruksi dapat terpenuhi dengan biaya yang
ada.
2. Mengatur aliran dana ketika pelaksanaan konstruksi sedang berjalan.
3. Kompentesi pada saat proses penawaran. Estimasi biaya berdasarkan spesifikasi
dan gambar kerja yang disiapkan owner harus menjamin bahwa pekerjaan akan
terlaksana dengan tepat dan kontraktor dapat menerima keuntungan yang layak.
Estimasi biaya konstruksi dikerjakan sebelum pelaksanaan fisik dilakukan dan
memerlukan analisis detail dan kompilasi dokumen penawaran dan lainnya.
Keakuratan dalam estimasi biaya tergantung pada keahlian dan kerajinan estimator
dalam mengikuti seluruh proses pekerjaan dan sesuai dengan infomasi terbaru. Secara
umum komponen biaya yang tercantum dalam estimasi biaya konstruksi meliputi :
1. Estimasi biaya langsung (material, labor & peralatan).
2. Estimasi biaya tak langsung.
3. Biaya tak terduga.
4. Keuntungan (profit).
Salah satu metoda yang digunakan untuk melakukan estimasi biaya penawaran
konstruksi adalah menghitung secara detail harga satuan pekerjaan berdasarkan nilai
indeks atau koefisien untuk analisis biaya bahan dan upah kerja. Saat ini para estimator
di Indonesia masih banyak mengacu pada BOW (Burgerlijke Open bare Werken) yang
ditetapkan tanggal 28 Pebruari 1921 pada jaman pemerintah Belanda.

B. ESTIMASI BIAYA KONSTRUKSI

Analisis biaya konstruksi adalah suatu tahap yang selalu dilakukan pada saat
seorang estimator akan mengestimasi biaya konstruksi yang selanjutnya akan
dicantumkan dalam dikumen penawaran. Secara umum dalam dokumen penawaran
biaya konstruksi antara pihak konsultan, owner dan kontraktor mempunyai
pendetailan yang berbeda. Tetapi perincian biaya yang dicantumkan meliputi dari
biaya -biaya sebagai berikut :
1. Biaya langsung (material, tukang dan peralatan)
2. Biaya tak langsung
3. Biaya tak terduga
4. Biaya overhead, keuntungan
Bagaimana para estimator mengestimasi biaya suatu proyek konstruksi
bangunan, untuk mereka yang tidak terbiasa melakukan estimasi, proses yang harus
dijalani terlihat rumit. Seperti memperkirakan jumlah pekerja, jumlah bahan yang
diperlukan, jumlah waktu pelaksanaan dan sebagainya. Selain kesulitan akibat
parameter-parameter langsung yang berhubungan dengan biaya konstruksi, terdapat
beberapa hal yang juga turut mempengaruhi keakuratan biaya estimasi yaitu waktu
dan pengalaman dari estimator seperti pada gambar dibawah.
 Mengapa selalu terjadi perbedaan perhitungan antara biaya estimasi dengan
biaya aktual? Hal ini dapat terjadi karena beberapa hal yaitu :

1. Perhitungan jumlah/volume.
2. Harga material
3. Upah tenaga kerja
4. Prakiraan produktivitas pekerja
5. Metoda kerja
6. Biaya peralatan konstruksi
7. Biaya pekerjaan tak langsung
8. Bayaran untuk sub-kontraktor
9. Bayaran untuk supplier material
10. Ketidak-pahaman kondisi lokasi
11. Faktor-faktor yang bersifat lokal
12. Biaya yang berkaitan dengan waktu pelaksanaan konstruksi
13. Biaya-biaya awal pelaksanaan
14. Overhead
15. Pertimbangan keuntungan
16. Alokasi resiko dan biaya tak terduga
17. Kesalahan dalam rumusan estimasi
18. Informasi dasar yang biasa digunakan untuk perumusan estimasi biaya
19. Tekanan pasar
Alasan-alasan tersebutlah yang menjadi tugas estimator untuk meminimasi
perbedaan tersebut dengan cara memahami rencana proyek, kondisi setempat, dan
beberapa faktor resiko lainnya.

C. JENIS ESTIMASI BIAYA KONSTRUKSI

Ada beberapa metoda dalam melakukan estimasi biaya konstruksi yaitu :
1. Estimasi Harga-Pasti (Fixed-Price)
 Metoda lumpsum (lumpsum estimate) Metoda ini umumnya dilakukan bila
jenis pekerjaan dan jumlahnya telah diketahui dan dikenal benar. Kontraktor
berani mengambil resiko. Bila ketidakpastian terjadi di lapangan, maka tingkat
resiko yang dipikul kontraktor lebih besar. Keuntungan bagi owner adalah
bahwa harga konstruksi diketahui dengan baik sehingga memudahkan untuk
menentukan anggaran.
 Metoda harga satuan sangat teliti (unit-price estimate) Metoda harga satuan
biasanya berdasarkan harga satuan setiap jenis pekerjaan. Dalam penawaran
juga dicantumkan juga estimasi jumlah setiap jenis pekerjaan untuk
mendapatkan total biaya yang mana volume jumlah hanya berdasarkan pada
gambar rencana arsitektur yang belum tentu dijamin keakuratannya. Seperti
halnya pacta cara estimasi lump sum, survey jumlah dibuat untuk setiap jenis
penawaran. Biaya total proyek dihitung meliputi tenaga kerja, material,
peralatan, subkontrator, overhead, markup, dsb.

2. Estimasi Harga-Perkiraan Taksiran Kasar (Approximate Estimate)

Metoda ini didasarkan fakta perincian biaya dari proyek sebelumnya. Ada
beberapa metoda yang termasuk kategori ini yaitu :
 Harga per fungsi, metoda ini didasarkan pada estimasi biaya setiap jenis
penggunaan
 Harga luas, metoda ini menggunakan harga per luas lantai
 Harga volume kubik, metoda ini didasarkan pada volume bangunan
 Modular takeoff, metoda ini mengacll pada konsep modul dan kemudian
dikalikan untuk selllruh proyek
 Partial takeoff, metoda ini merupakan jumlah dari gabungan jenis-jenis
pekerjaan yang diperkirakan menggunakan harga satuan.
  Harga satuan panel, metoda ini dilakukan dengan mengasumsikan harga satuan
per luas lantai, keliling, dinding, atap, dan sebagainya
 Harga parameter, metoda ini menggunakan harga satuan dari komponen
bangunan yang berbeda seperti site work, pondasi, lantai, dinding, dan
sebagainya.

D. PERMASALAHAN DALAM ESTIMASI BIAYA KONSTRUKSI

Seorang estimator akan berusaha melakukan estimasi biaya sedekat mungkin
dengan kebutuhan biaya aktual. Untuk melakukan estimasi biaya suatu pekerjaan
sering dijumpai beberapa kesulitan yaitu:

1. Masalah memilih metoda kriteria

Dalam setiap jenis pekerjaan mungkin terdiri dari beberapa metoda kerja.
Sebagai contoh seorang estimator harus mengasumsikan terIebih dahulu berapa tukang
yang diperIukan dalam melakukan pekerjaan dinding pasangan bata, apakah
diperlukan pekerja 3 orang atau 4 orang untuk menyelesaikan pekerjaan dengan baik?
Bagaimana mengawali pekerjaan? Apa saja kendala yang dihadapi? Semua
pertanyaanpertanyaan tersebut harus dicari solusinya dan dipilih yang paling
ekonomis.

2. Masalah kebutuhan tenaga kerja

Untuk mengasumsikan kebutuhan tenaga kerja, biasanya didasarkan pada hasil
kinerja pekerjaan sebelumnya untuk satu jenis pekerjaan yang sama. Dengan demikian
dokumentasi pekerjaan di lapangan sangat berguna untuk membantu para estimator
dalam menganalisa proyek berikutnya. Manipulasi data mungkin tetap diperlukan,
misalnya karena terjadi penurunan kondisi pekerjaan.

3. Masalah upah tenaga kerja

Berapa biaya yang diperlukan untuk tukang? Seorang estimator harus
memperkirakan biaya tersebut. Biaya tukang akan bervariasi tergantung pada
pekerjaan, keahlian, peraturan upah minimum, kondisi pasar, dan sebagainya
4. Masalah biaya material (yang terpakai dan terbuang)
Hal ini dapat diperkirakan dengan tepat apabila material tersedia dan banyak
dijual di pasaran. Jumlah material yang diperlukan harus dihitung berdasarkan gambar
kerja dan tidak tergantung pada kinerja tukang atau metoda kerja. Akan tetapi seorang
estimator tidak hanya mempertimbangkan material yang diperlukan dalam perkejaan,
tetapi juga perkiraan material yang terbuang. Faktor ini sangat bervariasi dan
tergantung pada kinerja dan prosedur kerja yang dipakai oleh tukang.

5. Masalah biaya overhead dan keuntungan

Jumlah ini akan tergantung pada kebijakan perusahaan, kondisi pasar, dan
banyak variable lainnya.

6. Pengaruh Lokasi Proyek

Perhitungan estimasi biaya konstruksi sangat dipengaruhi oleh lokasi. Seorang
estimator harus sadar betul bahwa suatu harga di lokasi A yang berada di pusat kola
akan berbeda dengan dengan lokasi B yang berada di daerah pegunungan. Faktor
lokasi muncul karena terdapat beberapa perbedaan yang menimbulkan kesulitan,
seperti:
1. Keterpencilan kawasan (remoteness)
2. Keterbatasan lokasi (confined sites)
3. Ketersediaan tukang (labor availability)
4. Cuaca (weather)
5. Pertimbangan desain (design consideration)
6. Kerawanan dan keamanan lokasi (vandalism and site security)

E. MENGHITUNG VOLUME PEKERJAAN

Volume pekerjaan adalah menghitung jumlah banyaknya volume pekerjaan
dalam satu satuan. Uraian volume pekerjaan adalah menguraikan secara rinci dalam
menghitung besar volume masing-masing pekerjaan sesuai dengan gambar bestek dan
detail. Adapun uraian pekerjaannya yaitu:
1. Pekerjaan persiapan
2. Pekerjaan beto/dinding
3. Pekerjaan kap/atap
4. Pekerjaan plafon
5. Pekerjaan plesteran
6. Pekerjaan lantai
7. Pekerjaan pintu/jendela
8. Pekerjaan pengecatan
9. Pekerjaan perlengkapan dalam
10. Pekerjaan perlengkapan luar

Menghitung Volume Pekerjaan

Pekerjaan
1. Pekerjaan Persiapan
1) a. pembersihan lapangan
b. pemasangan bouwlank
2) Penggalian
a. Galian tanah pondasi
b. Urugan kembali
3) Pas. Pondasi pada batu
a. Urugan pasir
b. Aanstampang batu kali
c. Pas. Pondasi pada batu kali
2. Pekerjaan beton/dinding
1) Beton bertulang
a. Beton sloof
b. Tiang praktis
Rumus
V= Luas = panjang x lebar
V= Keliling = 2 (p+1)
V= Luas penampang galian x jumlah panjang
pondasi
V= ¼ x volume galian
V= luas penampang urugan x jumlah panjang
podasi
V= luas penampang aanstampang x jumlah
panjang pondasi
V= luas penampang pondasi x jumlah panjang
pondasi
V= jumlah panjang sloof x luas penampang
sloof
V= tinggi tiang x luas penampang tiang x
 banyak tiang
c. Reng balok V= jumlah panjang reng balok x luas
penampang reng balok
2) Beton tak bertulang
a. Beton cor 1 : 2 : 3 V= luas bidang x tebal
b. Bak mandi V= luas penampang bak x tinggi bak
c. Neut/umpa V= tinggi neut x luas pnmpng x bnyk neut
3) Dinding
a. Pas. Tembok 1 : 2 V= luas pas. Tembok 1 : 2 = panjang dinding x
tinggi
b. Pas. Tembok 1 : 4 V= luas pas. Tembok 1 : 4 = panjang dinding x
tinggi
4) Kusen
a. Kusen pintu dan jendela V= panjang kusen seluruhnya x luas penampang

b. Memeni kayu yang V= panjang kayu yang menyentuh pasangan x

menyentuh pasangan lebar kusen= luas daun telinga

c. Bout/angker V= panjang bout angker x berat 1 buah bout x

banyak bout
3. Pekerjaan kap/atap
1) Pekerjaan kuda-kuda kayu
a. Pek. Kuda-kuda kayu/m3 V= volume kuda-kuda kayu 5/10
b. Pas. Gording/m3 V= lebar penampang kayu x tinggi penampang
kayu x jumlah pig konstruksi kuda-kuda kayu
yang sama ukurannya

c. Pas ruiter/m V= panjang papan ruiter dalam meter

d. Pas. Rangka atap/m2 V= (luas atap x kell kayu) : cos 30°
e. Pek. Residu kuda-kuda/m2 V= panjang semua kuda2 x kell kayu
f. Pek. Angker/m2 V= panjang bout angker x berat 1 buah bout x
banyak bout
g. Pek. Papan lisplank V= panjang papan lisplank x lebar kayu

2) Pas. Atap
a. Pas. Atap genteng metal V= luas bidang atap
b. Pas. Perabung genteng metal V= luas perabung
c. Pas. Bola-bola V= panjang bola-bola
4. Pekerjaan plafon
1) Balok plafon
a. Rangka plafon dalam V= luas keseluruhan ruangan yang akan
dipasang plafon
b. Rangka plafon luar V= luas keseluruhan ruangan yang akan
dipasang plafon
2) Residu rangka plafon
a. Rangka plafon dalam V= panjang kayu rangka plafon dalam x keliling
kayu
b. Rangka plafon luar V= panjang kayu rangka plafon luar x keliling
kayu
3) Memasang plafon
a. Memasang plafond ala Luas plafon dalam/m2
b. Memasang plafon luar Luas plafon luar/m2
c. Les pinggir plafon luar Panjang les pinggir plafon/m

5. Pekerjaan plesteran
1) Pekerjaan plesteran 1 : 2 V= luas pas. Tembok 1 : 2 di atas lantai x 2
2) Pekerjaan plesteran 1 : 4 V= luas pas. Tembok 1 : 4 diatas lantai x 2
3) Afwarking beton V= keliling kolom x tinggi kolom x jumlah
kolom

6. Pekerjaan lantai
1) Urugan dibawah lantai
a. Urugan tanah bawah lantai V= panjang urugan tanah x tinggi urugan tanah
b. Urugan pasir bawah lantai V= panjang urugan pasir x tinggi urugan pasir
tinggi 5 cm/m2
2) Pasangan lantai
a. Pasangan lantai kerja 1:3:5 V= luas pas. Lantai kerja
tinggi 5 cm/m2
b. Pas. Lantai keramik 30/30 V= luas pas. Lantai keramik bagian ruangan
(ruangan)
c. Pas. Lantai keramik 30/30 V= luas pas. Lantai keramik bagian teras
(teras)
d. Lantai keramik WC/KM V= luas pas. Lantai keramik bagian WC

7. Pekerjaan Pintu/Jendela 1)
Pekerjaan pintu/jendela
a. Pas. Pintu panil double
untuk 60 cm Luas pasangan pintu

b. Pas. Pintu panil P1 = 80 cm Luas pasangan pintu

c. Pas pintu fibre P2 WC/KM Luas pasangan pintu
d. Pas. Pintu panil PJ2
Luas pasangan pintu dan jendela
e. Pas. Jendela rangka + kaca
3 mm Luas pasangan rangka jendela

f. Pas. Papan ventilasi P1 Panjang papan x tebal papan x banyak papan x

n

2) Pekerjaan penggantung/kunci ……. Buah

a. Pek. Kunci tanam pintu ……. Buah
utama PJ1
……. Buah
b. Pek. Kunci tanam pintu PJ2
c. Pek. Knc tnam pntu kmr ……. Buah
PJ1 ……. Buah
d. Pek. Engsel pintu ……. Buah
e. Pek. Engsel jendela
……. Buah
f. Pek. Kait angin
g. Pas. Tangan2 jendela ……. Buah

h. Gerendel pintu ……. Buah

8. Pekerjaan pengecatan Total luas plesteran 1:2 +luas plesteran 1:4 +
1) Cat dinding afwerking beton

2) Cat plafon Luas plafon dalam + luar

3) Cat minyak
a. Kuzen Total luas kuzen
b. Cat pintu Total luas pintu
c. Cat ventilasi Total luas rangka ventilasi
d. Rangka jendela Total luas rangka jendela
e. Cat lisplank Total luas lisplank

9. Pekerjan Perlengkapan
dalam
1) Instalasi listrik ……. Titik
a. Pas. Titik lampu ……. Titik
b. Pas. Stop kontak ……. Buah
c. Pas. Lampu S1 20 watt ……. Buah
d. Pas. Lampu pijar 30 watt ……. Unit
e. Pas. MCB 1 group ……. Buah
f. Pas. Sakelar tunggal

2) Pek. Sanitair ganda

a. Pas. Instalasi air bersih Ø = ……. M1
½”
b. Pas. instalasi air kotor Ø 4” = ……. M1
c. Pas. Instalasi air buangan Ø = ……. M1
3”
d. Pas. Kloset jongkok ……. Buah
e. Pas. Kran air Ø ½” ……. Buah
f. Pas. Bak air fibre ukuran ……. Unit
60.60.80 cm ……. Unit
g. Pas. Meja dapur lapis kramik ……. Buah
10. Pekerjaan perlengkapan luar
1) Pek. Septictank kapasitas ……. Unit
15 orang + resapan
2) Pek. Halaman 1. Rabat Luas rabat kerikil m2 Volume pekerjaan m3
kerikil
2. Pek. Tanah humus tanam ……. Ls (lumpsum)
3. Pek. Taman bunga
3) Pas. Pagar
a. Pagar dapur + pintu pagar ……. M1 panjang
b. Pagar samping kiri ……. M1 panjang
c. Pagar samping kanan ……. M1 panjang
 TULISAN III
TIME SCHEDULE

Jadwal Pelaksanaan
Jadwal pelaksanaan adalah alat manajemen yang digunakan untuk mengatur
pelaksanaan tiap pekerjaan sehingga proyek dapat selesai tepat pada waktunya. Jadwal
pelaksanaan terdiri dari Jaringan Kerja (Network Planning) , Jadwal Pelaksanaan
(Time Schedule), dan Kurva S (S Curve).

Jadwal Waktu Pelaksanaan (Time Schedule)

Jadwal waktu pelaksanaan atau rencana pelaksanaan pekerjaan berdasarkan
waktu dimaksudkan untuk mengatur pelaksanaan suatu pekerjaan agar dapat
diselesaikan sesuai dengan waktu yang tersedia. Ketepatan waktu merupakan harga
mutlak dalam melaksanakan suatu pekerjaan, maka disusun jadwal waktu pelaksanaan
yang sesuai dengan kegiatan yang akan dilakukan untuk menyelesaikan pekerjaan.
Pertimbangan-pertimbangan yang menjadi dasar dalam membuat jadwal waktu
pelaksanaan pekerjaan adalah:
•Jenis pekerjaan.
•Tenaga yang tersedia.
•Penjadwalan pengadaan bahan.
•Keadaan lapangan.
•Keadaan cuaca di sekitar lokasi.
•Peralatan yang disediakan.
Fungsi membuat jadwal waktu pelaksanaan pekerjaan adalah:
•Sebagai kontrol waktu yang mengikat dalam pelaksanaan pekerjaan
•Pembagian tahap pekerjaan akan lebih jelas sehingga akan lebih mudah dipahami.

Perencanaan Waktu Pelaksanaan Konstruksi (time schedule) adalah rencana

waktu penyelesaian masing-masing pekerjaan konstruksi secara rinci dan berurutan.
(pekerjaan fondasi, pekerjaan dinding, pekerjaan utilitas dan perkerjaan atap)
MANFAAT PEMBUATAN TIME SCHEDULE:
1. Acuan dalam pengadaan tenaga kerja yang dibutuhkan
2. Acuan dalam pengadaan material bangunan
3. Acuan dalam pengadaan peralatan kerja
4. Acuan dalam proses pengawasan pelaksanaan konstruksi
5. Acuan untuk menentukan jangka waktu pelaksanaan untuk kontrak kerja konstruksi

HAL-HAL YANG PERLU DIPERHATIKAN SAAT MENYUSUN TIME

SCHEDULE:
1. Pekerjaan yang dijadwalkan harus sesuai dengan sumber daya yang ada
2. sumber daya yang dimaksud adalah tenaga kerja dan peralatan
3. mengikuti urutan pekerjaan konstruksi. (setelah pekerjaan atap selanjutnya adalah
pekerjaan fisishing)
4. Pekerjaan yang mempunyai pengaruh terhadap pekerjaan lainnya harus
diprioritaskan.
5. Pekerjaan pengecoran plat lantai harus diprioritaskan terlebih dahulu daripada
pekerjaan pemasang instalasi

BENTUK TIME SCHEDULE:

1. Diagram batang/ bar chart

Atau disebut Gantt Bar Chart/bar chart: diagram yang terdiri dari sekumpulan
balok-balok yang menunjukkan waktu dimulainnya pekerjaan dan waktu selesainya
pekerjaan, yang direncanakan untuk masing-masing pekerjaan didalam satu proyek.
bar chart menampilkan informasi mengenai jenis pekerjaan, durasi waktu pelaksanaan
pekerjaan dan alur pelaksanaan
Bar chart yang digunakan ada 2 macam.
1. bar chart induk: merupakan penjadwalan pekerjaan dalam proyek secara
menyeluruh
2. bar chart anak: perincian dari masing-masing pekerjaan bar chart induk
 Berikut contoh informasi yang didapat dari bar chart induk
1. Pekerjaan persiapan dikerjakan terlebih dahulu sebelum memulai pekerjaan fondasi.
Tahap ini mulai mendatangkan material untuk pekerjaan fondasi seperti pasir, batu
kali, dan semen PC.
2. Setelah lokasi proyek bersih, dimulai pekrerjaan fondasi. Tulangan baja mulai
dipotong dan dirangkai untuk sloof dan kolom. Batu bata mulai didatangkan. Tukang
kayu mulai mengerjakan kusen pintu dan jendela supaya siap dipasang saat
dimulainnya pelaksanaan pekerjaan dinding.
3. Pekerjaan dinding dimulai setelah fondasi selesai dipasang seluluhnya. Saat tukang
batu mengerjakan pekerjaan pasangan dan plesteran, tukang kayu mulai mengerjakan
rangka atap
4. Instalasi terutama pipa-pipa saluran air kotor dan bersih mulai dipasang bersama
dengan pekerjaan dinding. Pipapipa instalasi dipasang dengan cara ditanam kedalam
dinding sebelum pekerjaan plesteran dan acian dimulai
5. Pekerjaan atap dilaksanakan sete4lah dinding seluruhnya terpasang, karena dinding
adalah penumpu beban dari struktur atap bangunan
6. Pekerjaan Plafond dipasang setelah pekerjaan atap selesai
7. Pekerjaan finishing dimulai bersamaan dengan pekerjaan plafond

Informasi dari bar chart Anak untuk pekerjaan Fondasi:

1. Pekerjaan galian fondasi dapat dikerjakan bersama-sama dengan pekerjaan
pembuatan lantai kerja pada saat akhir pekerjaan galian.
2. Pekerjaan pemasangan batu kali harus menunggu lantai kerja kering terlebih dahulu
sehingga tidak dapat dikakukan disaat yang bersamaan.
3. Pekerjaan urugan pasir dapat dikerjakan bersama-sama dengan pekerjaan akhir
pasangan batu kali.
4. Pekerjaan urugan tanah dikerjakan setelah pekerjaan urugan pasir selesai karena
lapisan urugan pasir berada dibawah urugan tanah

Kekurangan Bar Chart:

1. Tidak adanya informasi mengenai dampak keterlambatan suatu pekerjaan terhadap
keseluruhan proyek karena hubungan ketergantungan anata pekerjaan yang satu
dengan yang lainnya, tidak ditunjukkan secara spesifik.
2. Tidak begitu efektif jika diterapkan pada proyek berskala sedang dan besar karena
jumlah pekerjaan sangat banyak
3. Sukar mengadakan perbaikan

2. Diagram jaring/ network planning

Time schedule berbentuk diagram jaringan yang menampilkan durasi waktu

pelaksanaan suatu pekerjaan. Network planning disebut juga diagram panah (kegiatan
dalam jaringan dinyatakan dalam panah)
1. Simbol Kejadian/ Event/ peristiwa
Kejadian/event/peristiwa menggunakan notasi lingkaran (node)

2. Simbol kegiatan nyata/ activity

Kegiatan nyata menggunakan notasi panah dengan garis lurus. Panjang dan
kemiringan anak panah tidak mempunyai arti sehingga tidak menggunakan skala

3. Simbol kegiatan semu (dummy)

Kegiatan semu menggunakan notasi panah dengan garis putus-putus. Tidak
memunyai durasi

4. Nomor event/ Kegiatan

Nomor event yang paling awal adalah 0. Semakin kekanan, semakin besar
5. Kode huruf kegiatan (misalnya huruf A) dan kode durasi (misalnya anka 10)

3. Kurva S
Merupakan salah satu alat untuk merencanakan tahapan pelaksanaan proyek.
Dapat juga digunakan sebagai alat kontrol antara jadwal rencana dengan jadwal
pelaksanaan. Data-data yang dibutuhkan untuk menyusun kurva-S yaitu:
a. Daftar Harga Satuan Upah, Bahan dan Peralatan
b. Daftar Harga Satuan Analisa

c. Rencana Anggaran Biaya

Contoh Kurva S
 Ulasan Mengenai
Tulisan 1

1. MANAJEMEN KONTRAK KONSTRUKSI

Tulisan ini berisi tentang kontrak konstruksi menurut Imam Soehanto (1995 :
552) mendefinisikan kontrak konstruksi sebagai suatu proses dimana pemilik proyek
membuat suatu ikatan dengan agen dengan tugas mengkoordinasikan seluruh kegiatan
penyelenggaraan proyek termasuk studi kelayakan, desain, perencanaan, persiapan
kontrak konstruksi dan lain-lain, kegiatan proyek dengan tujuan meminimkan biaya
dan jadwal serta menjaga mutu proyek.
Dalam kontrak konstruksi ada dua jenis kontrak yaitu:
1. Kontrak harga tetap
2. Kontrak dengan harga yang tidak tetap
Bentuk-bentuk Kontrak Konstruksi Dalam Negeri

1. Aspek Perhitungan Biaya :

a. Fixed Lump Sum Price

b. Unit Price
c. Kontrak gabungan lumpsun dan harga satuan
d. Kontrak terima jadi
e. Kontrak persentase
f. Kontrak tahun tunggal
g. Kontrak tahun jamak
h. Kontrak pengadaan tunggal

2. Kontrak pengadaan bersama Terdiri dari:

A. Non Traditional Contracts terdiri darri:

2.1 Design & Build / Turnkey / EPC

2.2 Fast tracking
2.3 Construction Management
2.4.Co-operative Contracting
2.5 Concession Based Method

B. Traditional Contracts terdiri dari:

1.1. Lump sum contracts

1.2. Unit Rates atau Remeasurement Contracts
1.3 Cost Plus Contracts

2. Aspek Perhitungan Jasa terdiri dari:

a. Biaya Tanpa Jasa

b. Biaya Ditambah Jasa
c. Biaya Ditambah jasa pasti
d. Cost Plus Kontrak Persentase Tetap
e. Kontrak Cost Plus Biaya Tetap
f. Biaya Variabel Plus Kontrak Persentase
g. Perkirakan Target Kontrak
f. Dijamin Kontrak Maximum Cost

3.Aspek Cara Pembayaran terdiri dari:

a. Bulana
b. Prestasi

PEMBAYARAN UANG MUKA DAN PRESTASI PEKERJAAN

1. Uang Muka Dapat Diberikan:

a. Untuk usaha kecil max. 30% nilai kontrak;
b. Untuk usaha non kecil max. 20% nilai kontrak.
c. Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia jasa

2. Pembayaran:
 Atas dasar prestasi pekerjaan
 Sistem sertifikat bulanan/termijn,
 Memperhitungkan angsuran uang muka dan pajak.
Masa Pemeliharaan & Cara Pembayaran untuk Pekerjaan Pemborongan

 Masa Pemeliharaan
 Cara pembayaran dapat dilakukan :

HAK DAN TANGGUNG JAWAB PARA PIHAK DALAM PELAKSANAAN

KONTRAK

1 .Setelah penandatanganan kontrak, pengguna & penyedia b/j segera melakukan

pemeriksaan lapangan dan membuat ba keadaan lapangan/serah terima lapangan.
2. Penyedia b/j berhak menerima uang muka.
3. Penyedia b/j dilarang mengalihkan tanggung jawab seluruh pek.
Utama/mensubkontrakkan kepada pihak lain.
4. Penyedia b/j dilarang mengalihkan tanggung jawab sebagian pek. Utama, kecuali
disubkontrakkan kepada penyedia b/j spesialis.
5. Pelanggaran larangan ayat (3), dikenakan sanksi denda sesuai ketentuan kontrak.

PEMBAYARAN UANG MUKA DAN PRESTASI PEKERJAAN

1. Uang muka dapat diberikan:

a. Untuk usaha kecil max. 30% nilai kontrak;
b. Untuk usaha non kecil max. 20% nilai kontrak.

2. Pembayaran:
 Atas dasar prestasi pekerjaan
 Sistem sertifikat bulanan/termijn,
 Memperhitungkan angsuran uang muka dan pajak
 Ulasan Mengenai
Tulisan 2
2. RENCANA ANGGARAN BIAYA OLEH NURCHOLID SYAWALDI DAN
EKO HERI SISWANTO

 Tulisan ini berisi tentang Rencana Anggaran Biaya (RAB) adalah :

 Perhitungan banyaknya biaya yang diperlukan untuk bahan dan upah, serta biaya-
biaya lain yang berhubungan dengan pelaksanaan bangunan atau proyek tertentu.
 Merencanakan sesuatu bangunan dalam bentuk dan faedah dala penggunaannya,
beserta besar biaya yang diperlukan susunan - susunan pelaksanaan dalam bidang
administrasi maupun pelaksanaan pekerjaan dalam bidang teknik
 Anggaran biaya adalah :
Harga dari bangunan yang dihitung dengan teliti, cermat dan memenuhi syarat.

Dua cara yang dapat dilakukan dalam penyusunan anggaran biaya antara
lain :

 Anggaran Biaya Kasar (Taksiran), sebagai pedomannya digunakan harga

satuannya tiap meter persegi luas lantai. Namun anggaran biaya kasar dapat juga
sebagai pedoman dalam penyusunan RAB yang dihitung secara teliti.
 Anggaran Biaya Teliti, proyek yang dihitung dengan teliti dan cermat sesuai
dengan ketentuan dan syarat-syarat penyusunan anggaran biaya.

Tujuan dari pembuatan RAB :

 Untuk mengetahui harga bagian/item pekerjaan sebagai pedoman untuk

mengeluarkan biaya-biaya dalam masa pelaksanaan. Selain itu supaya bangunan
yang akan didirikan dapat dilaksanakan secara efektif dan efisien.

Fungsi RAB:

 Sebagai pedoman pelaksanaan pekerjaan dan sebagai alat pengontrol pelaksanaan

pekerjaan
D. UNSUR-UNSUR YANG TERLIBAT DALAM PEMBANGUNAN
1. Principal (Owner / Bouwheer)
2. Perencana (Konsultan / Penasehat)
3. Pengawas ( Direksi )
4. Kontraktor (Pemborong / Annemer)
5. Pelaksana (Sub Kontarktor / Uitveoder)

E. HUBUNGAN KERJA UNSUR-UNSUR DALAM

PELAKSANAAN PEMBANGUNAN
1. Konsultan Dengan Pemilik Proyek
2. Kontraktor Dengan Pemilik Proyek
3. Konsultan Dengan Kontraktor
Apabila seorang arsitek mendapat pekerjaan untuk merencanakan suatu
bangunan, ia segera melakukan tindakan sebagai berikut:

a) Mengetahui tujuan bangunan itu

b) Melihat letak pekarangan (tempat) bangunan itu
c) Mengetahui syarat-syarat bangunan dari instansi pemerintah yang
bersangkutan
d) Melihat keadaan tanah
e) Syarat-syarat arsitektur yang dikehendaki
f) Besar dan kelengkapan bangunan
g) Uang yang tersedia
h) Situasi terhadap kedaan sekitar

D. PERENCANAAN BESTEK DAN GAMBAR BESTEK

E. IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN
F. PELELANGAN / TENDER
1. Jenis – Jenis Pelelangan
a. Pelelangan Umum/ Terbuka
b. Pelelangan Undangan / Terbatas
c. Pelelangan Dibawah Tangan / Negosiasi
 MENYUSUSUN RENCANA ANGGARAN BIAYA
Estimasi biaya merupakan hal penting dalam dunia industri konstruksi.
Menurut Pratt (1995) fungsi dari estimasi biaya dalam industri konstruksi adalah untuk
:
1. Melihat apakah perkiraan biaya konstruksi dapat terpenuhi dengan biaya yang ada.
2. Mengatur aliran dana ketika pelaksanaan konstruksi sedang berjalan.
3.Kompentesi pada saat proses penawaran. Estimasi biaya berdasarkan spesifikasi dan
gambar kerja yang disiapkan owner harus menjamin bahwa pekerjaan akan terlaksana
dengan tepat dan kontraktor dapat menerima keuntungan yang layak.

ESTIMASI BIAYA KONSTRUKSI

pendetailan yang berbeda. Tetapi perincian biaya yang dicantumkan meliputi dari
biaya -biaya sebagai berikut :
 Biaya langsung (material, tukang dan peralatan)
 Biaya tak langsung
 Biaya tak terduga
 Biaya overhead, keuntungan

JENIS ESTIMASI BIAYA KONSTRUKSI

1. Estimasi Harga-Pasti (Fixed-Price)
2. Estimasi Harga-Perkiraan Taksiran Kasar (Approximate Estimate)

PERMASALAHAN DALAM ESTIMASI BIAYA KONSTRUKSI

1. Masalah memilih metoda kriteria
2. Masalah kebutuhan tenaga kerja
3. Masalah upah tenaga kerja
4. Masalah biaya material (yang terpakai dan terbuang)
5. Masalah biaya overhead dan keuntungan
6. Pengaruh Lokasi Proyek
E. MENGHITUNG VOLUME PEKERJAAN
Volume Pekerjaan yang Perlu dihitung Antara lain:
1. Pekerjaan persiapan
2. Pekerjaan beto/dinding
3. Pekerjaan kap/atap
4. Pekerjaan plafon
5. Pekerjaan plesteran
6. Pekerjaan lantai
7. Pekerjaan pintu/jendela
8. Pekerjaan pengecatan
9. Pekerjaan perlengkapan dalam
10. Pekerjaan perlengkapan luar
 Ulasan Mengenai
Tulisan 3
Tulisan ini berisi tentang:
Jadwal Pelaksanaan
Jadwal pelaksanaan adalah alat manajemen yang digunakan untuk mengatur
pelaksanaan tiap pekerjaan sehingga proyek dapat selesai tepat pada waktunya. Jadwal
pelaksanaan terdiri dari Jaringan Kerja (Network Planning), Jadwal Pelaksanaan
(Time Schedule), dan Kurva S (S Curve).

Jadwal Waktu Pelaksanaan (Time Schedule)

Jadwal waktu pelaksanaan atau rencana pelaksanaan pekerjaan berdasarkan
waktu dimaksudkan untuk mengatur pelaksanaan suatu pekerjaan agar dapat
diselesaikan sesuai dengan waktu yang tersedia. Ketepatan waktu merupakan harga
mutlak dalam melaksanakan suatu pekerjaan, maka disusun jadwal waktu pelaksanaan
yang sesuai dengan kegiatan yang akan dilakukan untuk menyelesaikan pekerjaan.
Pertimbangan-pertimbangan yang menjadi dasar dalam membuat jadwal waktu
pelaksanaan pekerjaan adalah:
•Jenis pekerjaan.
•Tenaga yang tersedia.
•Penjadwalan pengadaan bahan.
•Keadaan lapangan.
•Keadaan cuaca di sekitar lokasi.
•Peralatan yang disediakan.
Fungsi membuat jadwal waktu pelaksanaan pekerjaan adalah:
•Sebagai kontrol waktu yang mengikat dalam pelaksanaan pekerjaan
•Pembagian tahap pekerjaan akan lebih jelas sehingga akan lebih mudah dipahami.

MANFAAT PEMBUATAN TIME SCHEDULE:

1. Acuan dalam pengadaan tenaga kerja yang dibutuhkan
2. Acuan dalam pengadaan material bangunan
3. Acuan dalam pengadaan peralatan kerja
4. Acuan dalam proses pengawasan pelaksanaan konstruksi
5. Acuan untuk menentukan jangka waktu pelaksanaan untuk kontrak kerja konstruksi

HAL-HAL YANG PERLU DIPERHATIKAN SAAT MENYUSUN TIME

SCHEDULE:
1. Pekerjaan yang dijadwalkan harus sesuai dengan sumber daya yang ada
2. sumber daya yang dimaksud adalah tenaga kerja dan peralatan
3. mengikuti urutan pekerjaan konstruksi. (setelah pekerjaan atap selanjutnya adalah
pekerjaan fisishing)
4. Pekerjaan yang mempunyai pengaruh terhadap pekerjaan lainnya harus
diprioritaskan.
5. Pekerjaan pengecoran plat lantai harus diprioritaskan terlebih dahulu daripada
pekerjaan pemasang instalasi

BENTUK TIME SCHEDULE:

1. Diagram batang/ bar chart
Bar chart yang digunakan ada 2 macam.
1. bar chart induk: merupakan penjadwalan pekerjaan dalam proyek secara
menyeluruh
2. bar chart anak: perincian dari masing-masing pekerjaan bar chart induk
Kekurangan Bar Chart:
1. Tidak adanya informasi mengenai dampak keterlambatan suatu pekerjaan terhadap
keseluruhan proyek karena hubungan ketergantungan anata pekerjaan yang satu
dengan yang lainnya, tidak ditunjukkan secara spesifik.
2. Tidak begitu efektif jika diterapkan pada proyek berskala sedang dan besar karena
jumlah pekerjaan sangat banyak
3. Sukar mengadakan perbaikan

2. Diagram jaring/ network planning

1. Simbol Kejadian/ Event/ peristiwa
2. Simbol kegiatan nyata/ activity
3. Simbol kegiatan semu (dummy)
4. Nomor event/ Kegiatan
5. Kode huruf kegiatan (misalnya huruf A) dan kode durasi (misalnya anka 10)

3. Kurva S
Merupakan salah satu alat untuk merencanakan tahapan pelaksanaan proyek.
Dapat juga digunakan sebagai alat kontrol antara jadwal rencana dengan jadwal
pelaksanaan. Data-data yang dibutuhkan untuk menyusun kurva-S yaitu:
a. Daftar Harga Satuan Upah, Bahan dan Peralatan
b. Daftar Harga Satuan Analisa
c. Rencana Anggaran Biaya