BENTUK-BENTUK KONTRAK KONSTRUKSI

Aspek perhitungan biaya

Ada 2 macam bentuk kontrak konstruksi :

1. FIXED LUMP SUM PRICE

a. Secara umum kontrak fixed limp sum price adalah suatu kontrak dimana volume pekerjaan
yang tercantum dalam kontrak tidak boleh diukur ulang.
b. Peraturan pemerintah (PP ) NO 29/2000 tentang penyelenggaraan jasa konstruksi
memberikan batasan atau definisi bentuk kontrak kerja konstruksi dengan bentuk imbalan
lump sum sebagai mana tersebut dalam pasal 21 ayat (6).
c. Robert D. Gilbreath dalam buku managing contruction contracts pada halaman 43.
Harga pasti:
Suatu harga yang pasti dan tertentu telah disetujui para pihak sebelum kontrak ditanda
tangani dalam kontrak lump sum, resiko biaya bagi pengguna jasa minimal (kecil) member
cukup pengawasan atas pelaksanaan dan pengikatan.
d. Mc. Neil Stokes dalam buku contruction law in contractor’s language pada halaman 33.
Kontrak harga pasti:
Bentuk kontrak yang paling biasa adalah perjanjian lump sum, dimana pengguna jasa dan
penyedia jasa sepakat pada suatu jumlah pasti yang harus dibayar oleh pengguna jasa kepada
penyedia jasa untuk pelaksanaan seluruh pekerjaan .

Dalam keempat batasan atau definisi di atas, terlihat bahwa tidak satupun dari pengertian mengenai
kontrak fixed lump sum price yang menyatakan bahwa dalam kontrak bentuk ini, volume pekerjaan asli
dalam kontrak boleh diukur kembali dan nilai kontrak tidak boleh berubah seperti pengertian sebagian
orang.

Dalam uraian di atas terlihat pula bahwa dalam kontrak bentuk ini penyedia jasa memikul resiko cukup
besar misalnya volume pekerjaan yang sesungguhnya (setelah diukur ulang) ternyata lebih besar daripada
yang tercantum dalam kontrak. Apabila hal ini terjadi, maka yang dibayarkan kepada penyedia jasa
adalah berdasarkan volume kontrak. Apabila terjadi hal sebaliknya, maka penyedia jasa mendapatkan
keuntungan.

Contoh:

Volume pekerjaan beton yang tercantum dalam kontrak adalah 1000 m3 (bila diukur ulang ternyata
volumenya 989 m3). Dengan demikian, diperintahkan pengurangan volume sebesar 100 m3, maka yang
dibayarkan kepada penyedia jasa adalah 1000-100=900 m3 dan bukan 989-100=889 m3.

Dapat terjadi bahwa, berdasarkan pengalaman pada waktu menangani kasus dari salah satu client.
Pengguna jasa tidak mau menambah nilai kontrak fixed lump sum price tapi memerintahkan pekerjaan
tambah dan mengurangi pekerjaan lain agar nilai kontrak tidak berubah. Ini pekerjaan sulit karena
pekerjaan yang ditambahkan dan dikurangkan adalah dua pekerjaan yang berbeda baik sifat, jenis,
volume, maupun harga satuannya.
 2. UNIT PRICE
a. Secara umum, kontrak unit price adalah kontrak dimana volume pekerjaan yang tecantum
dalam kontrak hanya merupakan perkiraan dan akan diukur ulang untuk menentukan volume
pekerjaan yang benar-benar dulaksanakan.
b. Peraturan Pemerintah (PP) NO 29/ 2000 pasal 21 ayat (2) menyatakan :
“kontrak kerja konstruksi dalam bentuk imbalan harga satuan sebagaimana dimaksud dalam
pasal 20 ayat (3) merupakan kontrak jasa atau penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka
waktu tertentu berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap untuk setiap satuan atau unsure
pekerjaan dengan spesifikasi teknis tertentu yang volume pekerjaannya didasarkan pada hasil
pengukuran bersama atas volume pekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan penyedia
jasa.
c. Robert D. Gilbreath dalam buku managing contruction contracts pada halaman 44-45,
menulis tentang kontrak unit price sebagai berikut:
“kontrak harga satuan menggambarkan variasi dari kontrak lump sum. Mengingat lump sum
meliputi satu harga pasti atau tetap untuk semua atau beberapa bagian pekerjaanm harga
satuan hanya mengatur harga satuan. Total nilai kontrak ditetapkan dengan mengalikan harga
satuan dengan volume pekerjaan yang dilaksanakan.
Sebagai contoh, pengecoran beton dengan harga satuan US$ 60 per m3 sudah terpasang. Jika
1000 m3 yang dicor, total harga kontrak menjadi US$ 60.000. resiko pengguna jasa dengan
distem harga satuan termasuk sebagian besar yang terdapat dalam kontrak lump sum.
d. Mc. Neil Stokes dalam buku contruction law in contractor’s language pada halaman 34-35,
meulis mengenai kontrak unit price sebagai berikut:
“dalam kontrak harga satua tidak mengandung resiko pengguna jasa membayar lebih lama
karena volume pekerjaan yang tercantum dalam kontrak lebih besar daripada kenyataan
sesungguhnya sehingga penyedia jasa mendapat keuntungan tidak terduga. Barangkali inilah
satu pertimbangan mengapa pengguna jasa, baik pemerintah maupun sector swasta, lebih
suka memilih bentuk pekerjaan fixed lump sum price. Namun mungkin saja kedua bentuk
kontrak ini digabungkan hal ini secara hokum dapat dibenarkan karena PP NO 29/2000 pasal
20 ayat (3) dab pasal 21 ayat (4) mengatur hal ini.

ASPEK PERHITUNGAN JASA

1. Biaya tanpa jasa

a. Dari namanya mudah diketahui bahwa kontrak biaya tanpa jasa adalah bentuk kontrak
dimana penyedia jasa hanya di bayar biaya pekerjaan yang dilaksanakan tanpa mendapatkan
imbalan jasa.
b. Walaupun secara resmi penyedia jasa hanya dibayar biaya pekerjaan tanpa imbalan jasa,
dapat diyakini bahwa penyedia jasa masih memperoleh sedikit keuntungan yang tak lain
adalah radi epesiensi pemakaian bahan mengelola pekerjaan sebaik mungkin serta
mengusahakan percepatan pekerjaan untuk menekan biaya ovehead .
c. Robert D. Gilbreath dalam buku managing contruction contracts pada halaman 50,
menyebut bentuk kontrak ini sebagai cost reim bursable, no fee.
“biaya dibayar kembali, tak ada jasa.
Dalam pengaturan ini penyedia jasa hanya diganti biaya-biaya yang telah dikeluarkan. Tidak
ada jasa yang dibayarkan . alternative ini sangat sedikit pemakaiannya dalam dunia
 konstruksi komersial. Bila digunakan, biasanya terbatas pada pekerjaan yang dilaksanakan
untuk organisasi-organisasi nirlaba atau untuk pekerjaan riset dan pengembangan dalam
mana penyedia jasa memperoleh keuntungan dengan berperan serta dalam usaha.
2. Biaya ditambah jasa
1. Dalam bentuk kontrak seperti ini, penyedia jasa dibayar seluruh biaya untuk melaksanakan
pekerjaan, ditambah jasa yang biasanya dalam bentuk presentase dari biaya (misalnya 10%).
Dalam hal ini tidak ada batasan mengenai besarnya biaya seperti batasan apasaja yang dapat
dikategorikan sebagai biaya selain yang sudah jelas seperti biaya bahan, peralatan, alat bantu,
upah,sewa dan sebagainya seperti overhead penyedia jasa.